承诺土地抵押作为反担保措施的风险分析（合集五篇）

第一篇：承诺土地抵押作为反担保措施的风险分析

关于承诺土地抵押作为反担保措施的

风险分析

作为反担保措施，土地抵押被普遍认为是比较优质的，但在实际操作中手续完备、符合抵押登记条件的土地却很少。为更好地扶持企业发展，自去年以来，公司在土地抵押方面做了许多创新——如已缴纳部分土地出让金的土地承诺抵押等。为更好地防控风险，我部对缴纳部分出让金的土地承诺抵押作如下分析：

一、缴纳部分出让金土地承诺抵押的风险

企业以“招拍挂”等方式取得土地使用权，但向我公司提出担保申请时，还处在未交齐土地出让金阶段，无法取得土地证，故不能办理抵押登记。此类情况下只能通过签订最高额抵押合同或让与反担保合同的方式设定反担保措施。该类土地抵押因未完成登记不具有设定抵押权的效力，只能作为对申保企业的一种约束，不能对抗第三人查封或拍卖，不能起到保障债权的效果。在设定反担保措施时，只能作为辅助措施。

二、应对措施

1、要求企业提供《成交确认书》复印件、《国有土地使用权出让合同》复印件，土地出让金或保证金缴纳凭证原件留存我公司备案，以防止企业缴纳出让金情况变动，或退出 保证金不再购买，与公司掌握情况有所出入。

2、签订承诺书、《抵押合同》作为限制。虽然抵押合同不能对抗登记，但是如无其他债权人对不动产抵押物主张权利或者不存在抵押合同无效的情况下，抵押权人要求抵押人补办登记的，法院应予支持。因为不动产抵押合同订立后，未办理抵押登记，只是抵押权没有设立，抵押合同并不因此而无效。合同既已生效，对合同当事人就产生约束力，负有办理抵押登记义务的当事人就应按合同履行。

3、在项目审核、审批及保后监管过程中随时了解土地出让金剩余部分的缴纳状况。土地出让金是否在签订土地使用权出让合同后60日内全部缴纳。土地出让金全部缴纳的，关注土地证办理情况。

4、土地证办理完毕后，督促企业及时办理抵押登记手续，谨防在土地使用权证办理完毕后，未经我公司同意擅自抵押给其他金融机构。

三、代偿处置

1、根据企业缴纳的款项在不同阶段需申请法院查封的内容不同。企业最初向财政局缴纳的为保证金，在这个阶段，公司只能申请法院查封保证金；保证金一旦转到土地局，这个阶段称为出让金，公司可申请法院对土地使用权进行预查封。

2、对于已缴纳土地出让金的，申请法院对其名下土地 使用权进行预查封；对于已缴纳保证金（未转为土地出让金的）申请法院查封其保证金。

3、以与企业签订的《抵押合同》作为依据，对该土地资产及地上建筑物占有并通过评估拍卖或变卖实现债权。

土地承诺抵押虽然不能完成抵押登记备案，存在一定的缺陷，但是在实际操作过程中，项目人员如能了解全面、真实的信息，并根据实际情况及时作出反应，设定不同的风险防控措施，对我公司债权保障具有一定的效力。因此，承诺抵押土地可以设置为一项辅助的反担保措施。

第二篇：土地抵押贷款存在的风险研究

土地抵押贷款存在的风险研究

【摘要】：土地抵押贷款是商业银行最为常见的贷款业务，它不仅关系到商业银行经营效益，也影响到我国金融市场和社会和谐的稳定。文章根据土地抵押贷款实务操作，从抵押人主体资格、抵押合同与借款合同衔接、抵押物清单、他项权与登记部门不动产登记簿、土地款未交清抵押效力、抵押物变现难等方面，分析了土地抵押贷款存在的主要问题及面临的法律风险，并提出相应风险防范对策。

【关键词】:土地抵押贷款;实务操作;风险防范

中图分类号： D651.1文献标识码： A

土地贷款是商业银行最为常见的贷款业务，这类贷款，借款人通常以土地使用权作为偿还贷款的担保。自《担保法》1995 年10 月实施以来，土地抵押贷款不论从政府职能部门的产权及他项权利登记，还是从商业银行放贷手续上看，都得到了逐步的完善和规范，商业银行贷款风险得到了较好的控制。但在实务操作中仍存在诸多问题，埋下了风险隐患。笔者结合自己多年从事稽核、综合管理等工作经验，从一名兼职律师角度，就当前土地抵押贷款面临的法律风险进行分析，并提出相应风险防范对策，值得管理层和相关部门工作人员，尤其是一线客户经理，予以关注和思考。

1、土地抵押贷款实务操作中存在的主要问题

笔者认为，当前商业银行土地抵押贷款业务，在实务操作中存在的问题主要表现在六个方面:

(一)抵押人主体资格不合格。一是借款人以其未成年的子女名下的土地作贷款抵押担保，与贷款人签订抵押合同;二是私办医院或学校以其名下的土地作贷款抵押担保，与贷款人签订抵押合同;三是抵押人以其与他人共同持有的产权的土地作抵押担保，以抵押人单方身份与贷款人签订抵押合同。

(二)抵押合同与借款合同不衔接。一是合同签订时间上不衔接。在实务操作中，有抵押合同签订时间先于借款合同(最高额抵押合同除外)的现象;二是借款合同内约定的抵押合同编号与实际签订的抵押合同编号不一致。(三)抵押物清单不清晰。一是拟设立抵押的土地，地上有附着物的，抵押物清单中只填列土地，未填列附着物。或者拟设立抵押的土地，在抵押物清单中只填列房产，未填列土地;二是贷款人在土地抵押登记后，将他项权证号填列在抵押物清单中。

(四)他项权证与登记部门不动产登记簿不一致。登记部门工作人员疏忽大意或登记部门工作人员的乱作为，致使抵押权人持有的他项权证与登记部门不动产登记簿不一致。有的登记部门对同一抵押物同一抵押权人颁发了多本他项权证，这直接影响了抵押权人优先受偿的效力。

(五)土地款未交清，其土地抵押效力有争议。目前开发商只要交部分土地款，就可拿到土地使用权证，开发商以其土地作抵押担保向银行贷款，银行拿到他项权证后向其发放贷款。一旦发生纠纷，争议的焦点就是抵押合同的效力问题。

(六)抵押物变现难。这是当前商业银行土地抵押贷款最突出的问题。一是抵押物价值有缩水可能;二是抵押物优先受偿受到法律一定限制;三是抵押债权执行难以实现。限制行为能力人，不论从合同主体及合同内容均存在法律风险。

公办学校和医院以公益为目的，其财产不得抵押担保，但民办教育和医疗等机构的财产能否抵押? 根据《物权法》第 184 条规定: “学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押。”《民办教育促进法》第 3 条规定: “民办教育事业属于公益性事业，是社会主义教育事业的组成部分。”《医疗机构管理条例》第 3 条规定: “医疗机构以救死扶伤、防病治病、为公民的健康服务为宗旨。”可见，学校、幼儿园、医院无论是公立还是私立，都是以社会公益为目的的，其财产不得作抵押担保(非公益性的财产除外)。

2、土地抵押贷款的风险防范对策

(一)严格审查抵押人主体资格

依据《合同法》第 9 条“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利和民事行为能力”的规定，贷款人在与抵押人签订抵押合同时，应注重审查:

1）抵押人为自然人的，应审核其年龄是否已满 18 周岁，精神是否正常(有无精神病)；抵押人为企业、公司的，应审核其是否具备法人资格，不具备法人资格的，是否有法人的授权。

2）审核抵押人是否有财产行为能力。依据《民法通则》、《公司法》、《担保法》相关规定，共同共有财产人不得擅自处分共同共有财产；公司为他人提供担保的，依照公司章程，由董事会或股东会决议；公司为公司股东或实际控制人提供担保的，必须经股东会或股东大会决议；公益事业单位不得将其公益性财产抵押。

（二）尽职核实抵押物权属的真实性、合法性抵押人以其土地为抵押物申请贷款的，贷款人应依据《土地登记资料公开查询办法》和相关的《房屋权属登记信息查询办法》，尽职核实并取得核实资料:

1）土地权证的真实性。贷款人应向产权登记部门核实其产权的真实性，是否与登记部门的登记簿一致。

2）土地的取得是否已支付对价。贷款人应向土地部门核实土地出让金是否交付完毕，有无转让款、税费尚未缴清情况。

3）贷款人取得他项权证后，应核实他项权证是否与登记部门的登记簿一致。

(三)认真填写合同要素，确保合同内容合法

1）借款合同中约定的担保合同编号条款应与担保合同编号一致。

2）《抵押物清单》应列明抵押物名称、座落位置、状态(面积)、权属证号(不是他项权证号)、估价值等。

3）房产抵押的，其土地必须抵押，或土地抵押的，其地上附着物必须抵押，并在《抵押物清单》中详细列明。

4）担保合同担保的贷款是已经发放的贷款，应在合同中的其他条款中注明“本担保合同是为 xxxx 年 xx 月 xx 日贷款人发放的贷款作抵押担保”。

(四)密切关注抵押物的变现能力

1）密切关注土地市场情况，及时测算抵押物价值，确保贷款有足值的财产担保。当土地市场疲软时，其土地抵押物将缩水贬值，依据《担保法》第51 条“抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保”的规定，贷款人可要求抵押人提供其他财产或保证作补充担保。

2）密切关注抵押人经营情况，及时了解抵押人欠债内容、欠债性质、欠债金额情况，确保抵押权人的优先受偿权。当抵押人对外法定优先偿付的债务达到一定比例时，贷款人应采取措施主张权利，即使贷款未到期，也应行使不安抗辩权主张权利。

3）密切关注抵押人居住生活及家庭收入变化情况，确保抵押物的执行变现。当抵押人收入发生急剧恶化，危及担保能力时，贷款人应行使不安抗辩权，要求借款人提前偿还债务或另行提供担保;当执行抵押人提供担保的抵押物 － － 居住房屋时，为抵押人提供最低生活标准所需的居住房屋，强制执行拍卖、变卖抵押物，实现抵押权。

3、结束语

不可否认，土地抵押贷款给经济活动的展开、市场经济的发展、国家实力的发展有着巨大的作用土地抵押贷款，增进了资本的流动、再创造，是市场经济下的产物。但我们不可忽视土地抵押贷款带来的风险。面对存在的风险，政府必须采取行动完善贷款制度，完善土地抵押贷款的管理，积极主动预防土地抵押贷款带来的风险。

【参考文献】

[1]《抵押贷款风险研究》王明阳中国建工出版社

[2]《银行贷款风险研究》 李浩明 中国工业出版社

[3]《担保法》 《物权法》

第三篇：有关土地、房产抵押贷款的风险提示

土地、房产抵押的风险要点提示

1、以抵押方式发生信贷业务的，发放前必须查询抵押物权属状态，特别注意产权在流转过程中出现的未批先抵押的情况（如国有改私有，未经国资委审批，但是能正常办理抵押手续）。严禁接受无合法有效房屋产权证、房屋权属存在纠纷或产权不清晰的房屋作为抵押物。

2、房地抵押时，应注意土地证、房产证使用权日期到期日与借款日期到期日不能冲突，不应出现借款未到期，土地证或房产证使用权日期已到期的现象，应注意房产证的用途与实际用途是否为一致。

3、以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，不可将土地与房产分开来进行担保。

4、抵押手续办理后，在发放贷款时，他项权证、土地证、房产证均需在我行入库保管，由我行出具他项权证代保管凭证复印件与土地证、房产证代保管凭证原件；防止抵押人重复办理抵押（民间抵押），对我行债权的形成不利影响。

5、防范抵押权实现后，未与我行形成债权，在此期间，抵押物出现法律纠纷而被保全的风险，我行客户经理应及时掌握信息，需在贷款发放前到权利登记部门进行核查。

6、房屋类抵押物,贷款发放后，应按照主协办双人实地原则,至少按季对其实物状态、价值变动、权属变化情况进行现场核查和持续跟踪。如遇特殊情况,应当进一步加大现场核查频率,并针对存在的风险漏洞,提出有效的控制措施。

第四篇：浅谈土地抵押贷款存在的风险

浅谈土地抵押贷款存在的风险

摘要：介绍了土地抵押贷款的基本概念，土地使用权抵押的条件和相关规定，具体流程，探讨了我国土地抵押贷款的现状和发展趋势，提出了对其风险的讨论，以及防范风险的对策。

关键词：土地抵押贷款 风险 防范

1．引言

随着改革开放、市场经济的建设以及中央拉动内需政策的刺激，项目融资已经成为经济活动中经常被人们提及的话题。各地开展项目急需大量资金，为解决项目融资难题，人们想出了不少方法，不少地方选择以土地抵押贷款获取贷款，进行融资、集资。但是，随之而来的是我们不得不面对的土地抵押不够规范化和金融风险大大提高等现象。政府如何规范土地抵押的相关规定，地方如何警惕土地抵押贷款风险等棘手的问题都在等待我们解决

土地抵押指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为，是抵押人以其合法的土地以不转移占有的方式，向抵押权人提供债务履行的担保，当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的不动产拍卖所得的价款优先受偿。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。

2．进行土地抵押贷款的条件

2．1土地抵押贷款所需的条件

（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

（2）领有国有土地使用证；

（3）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；

（4）经人民政府或集体土地所有者同意，依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同；

（5）用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权。

2．2其他相关规定

（1）土地使用权抵押设定本身并不发生土地使用权转移，即土地使用权抵押后，土地使用者可继续对土地进行占有、收益，只有在债务不能履行时，抵押权人才能依照法定程序处分土地使用权，此时土地使用权才发生转移；

（2）土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押。地上建筑物及其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押，也就是说，土地使用权与地上建筑物及其他附着物必须同时抵押 ；

（3）土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人。

3．土地抵押贷款流程

（1）首先根据需要申请的贷款额度及银行许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值；

（2）咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价，然后再根椐（抵押物应达到的评估总价值）除以（最大评估单价）计算出所需的抵押物的面积数；

（3）根据抵押物的面积数在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域；

（4）带着自行画出的抵押土地区域图到国土局地籍科进行土地测绘，出抵押测绘图；

（5）根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告；

（6）与贷款人或银行代表人一起带着评估报告及公司的关证件等到国土局地籍科办理抵押登记，填制最高额抵押贷款合同。同时向贷款人或银行提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的资料等；

（7）填好最高额抵押贷款合和所需的相关资料后等待放贷。

4．我国土地抵押贷款的现状和发展趋势存

4．1土地抵押总量呈上升趋势，土地抵押增速在波动中趋缓

土地抵押面积和土地抵押贷款金额平稳快速增长。同期，土地抵押贷款的环比增长速度在波动中趋缓。

4．2平均土地贷款抵押率呈现下降趋势

自2007年，84个重点城市的平均土地贷款抵押率呈现下降趋势。

4．3出让土地单位宗地抵押面积有所减小

因为大面积宗地出让会导致开发商囤积土地，不利于市场竞争和市场调控。由于《国务院关于促进节约集约用地的通知》出台，市场用于抵押的大面积宗地有所减少，而小面积宗地显著增加。

4．4划拨土地单位面积评估金额和抵押金额较低，且多为大宗土地抵押 根据多年来调研数据，我们可以看出划拨土地单位面积评估金额和抵押金额比出让土地的单位面积评估金额和抵押金额分别低53.43%和59.17%。究其原因是由于划拨土地使用权的转让、出租、抵押都要受到法律限制，并且在其抵押权实现的时候，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。因此，划拨土地使用权在抵押的过程中风险系数高，其单位面积评估金额和抵押金额相对较低。

然而，虽然划拨土地抵押宗数虽然不多，却每宗地的抵押登记面积都比较大。

4．5集体用地贷款抵押率持续在高位徘徊

集体所有土地抵押贷款的抵押率普遍过高。处于抵押状态的集体所有土地大部分是乡镇企业用地随地上附着的房产一同抵押，抵押业务多在农村信用合作社联社办理。

集体土地抵押贷款的风险系数较大。因为现行法律规定，集体所有土地抵押权的实现，必须先将集体所有土地征为国有，再办理出让手续。在此过程中，抵押物经拍卖后扣除上述费用所剩无几，不可能全部清偿债务。且集体所有土地一般区位条件较差，通过拍卖变现的可能性较小。许多情况下抵押权人会被迫取得抵押物，还要缴纳大量费用。因此，过高的集体用地贷款抵押率对于金融机构来说是极为不利的。

5．土地抵押风险

5．1抵押物产权本身存在瑕疵引起的风险

（1）抵押物可能隐藏存在产权、债权或债务的纠纷。

（2）占有形式不合规。如办理房产或地产抵押时，房产与地产分离，并且没同时进行抵押登记，一旦所占用的房屋所有权发生变动时，抵押土地的使用权将随之转移。

（3）抵押权灭失。《城市房地产管理法》对以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的土地有动工期限限制，超过出让合同约定的时间可以加征土地闲置费甚至无偿收回土地使用权。依此规定，土地长期闲置不用超过一年的，要进行罚款。削弱了还贷能力，更为严重的是，一旦闲置期届满两年，土地使用权被国家无偿收回，抵押物就不复存在。

（4）抵押权实现困难。如法律规定工程承包人被工程发包人拖欠的建设工程价款债权，以及税收优先权都优先于抵押权和其他债权，导致土地抵押实现困难。

即使实现了抵押的效力，根据《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权的，必须按照出让合同的约定进行投资开发，达不到法定转让条件的均不得转让。面对这样的土地使用权，银行或其他债权人还要面对受偿以后抵债土地使用权如何处理的问题。

5．2土地抵押让银行信贷风险放大

从我们目前的情况来看，在银行信贷方面来看，最为关注的是借贷者的信用度和抵押物的价值。对于土地抵押，土地价格及为抵押物价值。而土地价格迅速下降或突变，必然会让土地抵押物价值下跌。这不仅把银行信贷风险完全暴露出来，也会把银行信贷风险无限放大。像一些房地产开发商通过利用土地抵押获得开发资金，这种行为变相来说既是将商务中的风险同银行捆绑在一起，这也是目前一些国内商业银行开始减少房地产开发贷款的原因。

5．3土地抵押造成房地产过热

我国近年来房地产业火热朝天、势头凶猛，很多人将目光投向了房地产开发。同时目前来看，房地产开发贷款主流仍是土地抵押贷款，开发商通常运用手上持有的土地使用权来向银行进行抵押贷款。土地抵押贷款的便利即相当于为房地产开发商提供了一个鼓励的平台，这成了房地产市场火热，房价持高不下的一大原因。这样即使是没有资本储备的小企业，只要获得了政府出让的土地使用权，即可开工造房，售房牟利，近似于“人人参与”房地产业的场景。房价的高升给人们的生活加上了沉重的负担，虽然带动了国内GDP，但是却为经济的长远发展埋下危机。这样的风险，后果严重。

5．4土地抵押引发社会政治经济的不规范

由于现有的法律、法规对咨询评估机构的评估失真责任追究不严，为虚假评估报告，谋取不法私立，咨询评估机构易发虚假评估，抵押物评估价值经常被高估，即使不被高估，反映的也是市场价值，而不是变现价值，变现价值往往与市场价值存在较大差距。这一后果再加上我国确定抵押率时，未从评估价值中扣除实现抵押权所需发生的费用一点，已经导致我国现行的抵押率计算方法已不能有效控制风险。

由于土地抵押所带来的后续经济利益日益明显，一些政府相关部门甚至在土地抵押管理方面出现了严重的漏洞。政府职能管理部门为一些不具备产权办理条件、不符合抵押登记条件的申请者，通过特殊关系办理产权证明和抵押登记手续。造成了行政的腐败，社会的不公平。

6．对土地抵押贷款风险的防范

6．1政府——完善土地抵押贷款制度

运用土地抵押的融资方式容易积累风险，中央和地方已经意识到问题所在，政府应该尽起职能对土地抵押率进行科学的规定，按土地变现能力确定抵押率。调整抵押率的计算方式，对土地这种不容易确认变现价值的抵押物，应在双方认可，并且预计到未来价值发展的评估价值基础上，扣除处置变现抵押物相关税、费作为分母计算抵押率。规范合理化土地抵押年限，完善土地抵押制度。

对作为抵押物件的土地进行细分，明确规范不宜作抵押物的土地的统一标准。

2009年出台政策规定全年新增土地抵押贷款率为50%，目前风险在可控制范围内。预警土地抵押贷款风险，出台规定土地抵押贷款率的政策不仅是为了严格规范土地市场,同时也是为防止地王频频产生,促进房地产市场平稳健康发展，意义重大。

6．2银行——完善土地抵押贷款的管理

加强银行内部管理，规范办理土地抵押贷款业务的操作程序。信贷人员要到现场核实抵押物真实状况，到有关职能部门核实产权档案情况；法规部门要严格审核抵押物权证的合规合法性；咨询部门要重新评估确认抵押物价值。努力建立多审严查管理制度，防止过程中的掺水成分。加强对为谋私利而破坏操作程序，为违背信用行为的打压。及时更新市场情报，加强对法律、法规、政策的信息收集，及时对土地抵押贷款的管理办法作出调整。加强抵押物的监管力度，要将抵押物的日常监管作为贷后管理工作中的一个重要环节。

6．3申请贷款者——重新认识土地抵押贷款

走出认识上的误区。银行发放贷款的目的是获取利息并使本金按期回收，而不是为了占管或取得抵押物，银行之所以要借款人提供抵押就是因为对其偿还能力缺乏信心而采取的一种补偿措施。因此，我们在信贷决策时，一定要着重分析项目本身的经济效益、考察其是否具备可靠的还款来源，在此基础上，再选择切实可行的抵押担保措施增加一道风险防线。

7．结语

不可否认，土地抵押贷款给经济活动的开展、市场经济的发展、国家实力的发展有这巨大的作用。土地抵押贷款是经济活动中的重要角色。土地抵押贷款，增进了资本的流动、再创造，是市场经济下的产物。但是我们也不可以忽视土地抵押贷款所带来的风险。不论是信贷风险的加大、房地产事业的过热、社会经济市场的不规范，还是腐败事件的出现，种种的或是隐藏或是已暴露的问题都可能引起社会的不和谐。

面对这些存在的风险，政府、市场、信贷机构都应该以正面负责的态度来面对，不能忽视，不可回避。我们必须采取行动，重新认识土地抵押贷款，完善土地抵押贷款制度，完善土地抵押贷款的管理，积极主动预警和防范土地抵押所带来的风险。

土地资源是国家人民共有的宝贵财产，正确处理土地抵押贷款问题，有效合理利用土地资本，提高土地集约，是人人的责任。

参考文献

[1]北京人民日报 2009.6

[2]南方周末 2009.10

第五篇：担保公司反担保措施之房地产价格风险

参考资料：

目前反担保物之—房产价格风险

中国房价在政府的调控下，趋于平稳，房地产价格波动风险增大，反担保抵押的变现风险在增大。中国房价走到今天，一切还在政府可控之间。这是我们看见的积极的一面。当然，危机依然深重，风险敞口极其巨大。

一、人民币价值走向。

在人民币升值到顶的时候，也是本轮通胀的末梢，同时，在外贸上出现连续三个月的逆差。那么，按常规，人民币将停止升值。这时不仅仅只是买房的时机，也是购买美元的最好时机。这个底部的确认，有三大特征：一是连续三个月的贸易逆差，不管差额多大，这一项指标就当正式确立；二是中美经济和战略和合作关系一直在维持，这个时期内没有大的**；三是美元走强，突破90点后。

时间节点上判断：人民币目前已经升值3.6%，离2011年的预期目标6%还有2.4%的空间，看来升破6元，要到2012年的6月至7月之间。

二、其次是央行停止加息，这一条表明通胀停止，滞涨开始。

央行加息与否，是有很多数据在支撑，我们在这里不再赘述。我们所关心的一大数据，因为统计局的变来变去，已经很不可信，这不妨让我们做一个参照，也没有别的数据可以参照。也就是说，CPI回到3%以下，是央行停止加息的主要依据。管理层要不要央行加息，主要是看CPI是不是降下来了。

中国经济诸多病症，已经不能好好康复。通胀一结束，很可能来临的是滞涨。滞涨一开始，全社会购买力急剧下降，很多人连工作都不保，有什么心思去买房子？在滞涨中，人们都很迷茫，首先想到的是未来的路怎么走的问题，而不是改善居住。这个拐点，是一个很痛苦的拐点，因为简单的刺激经济已经不起任何作用，只能踏踏实实搞好生产和消费，但是，市场次序已经破坏，重新建立要很长一段时间。

三、刘易斯拐点已经出现。

刘易斯拐点的出现，说明中国的城市化是一种极度虚伪的城市化。简单地说，刘易斯拐点即劳动力过剩向短缺的转折点，是指在工业化过程中，随着农村富余劳动力向非农产业的逐步转移，农村富余劳动力逐渐减少，最终枯竭。体现在很多企业，就是一涨薪水，老板就要破产；而不涨薪水，就招不到工人。

民工荒现象，就是这个拐点的一个信号。这个拐点已经出现，而且，已经暴露出恶果，直接导致企业破产。国家把农民诱惑到城市打工，什么保障都没有。农民工根本就没有因此而积累财富，更谈不上到城市消费，吃喝玩乐，通胀一来谁都消费不起；衣食住行，无一能得到保障，更谈不上能够在城市买房，能够居住。这样的打工，不可持续。这是一种典型的伪城市化。

四、人口拐点，25岁至34岁婚龄人口锐减40%。

摧毁高房价的，最后是人口结构。城市到处是住宅，但是，有的官员一人几十套，而农民工和大学毕业生一辈子也根本买不起的住宅，还叫做住宅吗？全国660个城市空置住宅已经突破一亿套，可以供3亿人居住。空吧。

现在好了，没有人结婚，没有人需要住房，去炒吧。2011年25岁至34岁的婚龄人口锐减30%，2012年要锐减40%，幅度比上年要增加10%。建这么多房子，完全缺乏战略考虑。想买房子的买不起，也买不到；不想买的，拿着大把钞票把房价炒到天下人耻笑。到2015年，城市老龄化浪潮涌起，高峰期2020年，城市消费力急剧衰退，那个时候再来看看现在的作为。

目前，除刘易斯拐点已经发生外，以上三大拐点都将在2012年发生。

五、在高位逃顶，在中国的股市和楼市，往往是位高权重之人。

以神不知鬼不觉的方式，高位出逃，而留下一批中小投资人最后割肉。这是一件很悲剧的事。由于股市易于变现，机构投资人要出逃，中小投资人一眼就可以看出，所以，在高位出逃方面，我们主要来讲讲楼市，因为这主要涉及到众多在高位买房的刚需群体。

这一轮的加息通道是在2010年10月开启的。随后11月，央行发布数据，银行存款储蓄环比减少7000亿。这个数据当时就引起了我的重视，一个问号是：这些存款储蓄去了哪里？

股市波澜不惊，可见很少有资金大量流入；理财产品一时火起，但是，绝大多数人不会选择，也不信任，因此，有资金流入，据推算一个月也只有区区200亿到300亿之间；拿去放高利贷，会有一部分，也不会在一个月涌入，因为有机构测算，尽管全国很多城市高利贷泛滥，但总量不会超过500亿。流入楼市和金市，总额不会超过2000亿。也就是说，还有4000多亿，那么，这么多的钱去了哪里？

一个简单的道理，卖了房子，还了贷款，流回银行了。只有房地产才会有如此之大的吸附和释放能力。

再看看全国二手楼和新房销售同时放大到一个天文数据，环比和同比都超过40%，是全年房地产的销售顶峰。再看看后面，紧接着，一线城市宣布限购，政府态度是坚决将房价降下来。在市场上，中小投资人还在拼命博傻，而大投资人一个月内拉高出货，而且，出得干干净净，神不知鬼不觉。第二次储蓄大缩水，发生在2011年4月，当月人民币存款增加3377亿元，同比少增8325亿元，其中，住户存款净减少4678亿元。这些钱到哪里去了呢？除了楼市炒家还贷款外，还有一部分理财产品和信托产品；再就是一部分因为通胀和加息，原先的收入已经不够支付月供，便将存款取出来交月供。还有一大块，是楼市炒家的大逃亡。这一次楼市炒家逃顶也算成功，直接导致的结果是一线城市房价的滞涨，并由滞涨走向普跌。大的炒家基本出逃，现在留在楼市的炒家只是中小炒家，资产只等缩水。

人民银行在2011年8月26日下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从9月5日起实行分批上缴。这意味着大量资金将被冻结，相当于未来6个月内上调两至三次存款准备金率。其实质意义，远远高于提高存款准备金率，因为同时取消了支付工具承兑汇票，对流动性造成灭顶之灾。房价大跌趋势就此生成。

六、开发商的表现。

谁在第一个降价销售？是恒大。不错，这个超级地产帝国，老板是2009年的首富。同2008年一样，又是第一个出逃。所不同的是，这一次降价没有引发退房**。2011年元月，恒大全国范围内降价，七五折优惠，单个楼盘有套数限制。据媒体报道：合肥恒大华府楼盘此次推出的优惠为每天的前1—20名折扣7.5折；前21—50名折扣8.5折；50名之外享受9折优惠。在长沙、武汉等地的40多个楼盘，开始实行85折销售。这些是跑的早的，所以，降价15%就能吸引购买。但是，到6月份恒大发现销售进度不妙，便做了一个噱头——内部员工可享受6折优惠，很多7000多元的房子只卖3900元。其实，内部员工纷纷拿到指标后，立马转手，促使很多楼盘实际成交均价下降40%左右。这一次，退房的没有，闹事的来了，前期买房的提出抗议。然而，恒大不理会，继续低价卖楼，回笼资金。两个字：逃顶。

再来看看万科。2011年中报出来，非常难看。尽管业绩还在增长，但是，现金流不畅，负债率在提高。为了吸取2008年教训，万科早在春节后在全国开展明升暗降的活动，后来发现市场不为所动，便干脆降价卖楼。古人说：图穷则匕首见。万科广州盯住碧桂园，一同赛跑，比谁逃得更快；在深圳，金域华府降价幅度超过30%，前期买房人再也不会砸售楼处了。只是拉拉横幅，以示抗议。有什么用？降幅还在扩大。什么力量也不能阻挡万科的逃顶。

温州、通州等地，前期泡沫严重的地方，正在呈现破灭的征象。

现在坚守房价的，只有中小开发商和中小炒房客，一些三四线城市房价还在涨，不影响整个趋势。但是，这种降价放大到全国，不是全局性大降价和泡沫破灭，只是一种逃顶，再等下去，会有开发商资金链出问题而降价50%以上抛售，然后，蔓延到全国。越晚跑，就越跑不赢。

我们首先看见的是第一阶段，是市场的冰冻时期。将要持续到2011年底，政府将要充当房价下跌的救火队，哪个城市快要下跌，政府就会去救火，采取的方法就是限购，冷冻起来再说。房价的表现是不涨不跌，个别区域和楼盘将会有开发商降价出逃，炒家开始割肉，但是，房价不会普跌，经济开始滞涨，通胀有所遏制，时间将会持续2012年4月。

第二阶段，政府将会去房价泡沫化。政府开始稳住阵脚，试图恢复经济增长。但是，房价不降，通胀不可能得到遏制，生产成本和生活成本持续高涨，压制了全社会的购买力，长期下去将导致经济大萧条，迅速去除房价泡沫，有利刺激消费，拉动实体产业。他们知道，生产是有周期性的，工业产品很多周期要3到6个月，农产品要6到12个月，再拖下下去，将会严重影响新政府交接，所以，在2012年5月至10月这半年，房价才会开始去泡沫。这时会有一些便宜的资产投进市场，现金为王；同时，公租房开始启用，租金涨价的历史结束。

第三阶段，房价开始普跌，至于跌什么50%是无知之说，中国房价普跌不会超过20%，因为体量巨大，在一年拉平普跌超过20%根本不可能，但是，区域、个盘跌去50%的楼盘比比皆是。这时市场正式进入买点，持续三年左右。95后婚龄到来之时，中国彻底告别高房价。当年日本房价泡沫破灭，愤怒的日本国民烧毁象什么《楼市》一样的杂志《炼金术》的情景，将成为房价泡沫最后的葬礼。但是，房价的跌幅因各个城市而异，可各自斟酌。预期时间在2012年下半年到2013年之间，将产生比较好的买点。此时买房，只要持有现金，将会买到很便宜的资产，五年之内，不会贬值太大。可以解决一些夹心层的购房问题。

七、未来房产有投资价值吗？

一线城市来说，这十年，中国的房产和黄金大约涨了3.6倍左右，主要是货币的作用，而同期的地产股票和黄金股票很多收益达到30倍到40倍，如果象持有房产黄金一样持有股票，放着不动，股票投资收益是房产和黄金的十倍。相比起来，投资房产是一项很低效能的产品，仅仅只能跑赢通胀。中国是个大国，人口众多，衣食住行不解决好会出大乱子，维稳是没有用的。所以，住宅就不要炒了。未来十年，中国经济结构会有所调整，房地产的投资效能还会减弱。现在持有住宅比较多的家庭，可将住宅用于出租，保持一定的收益。

房产税会开征吗？回答是肯定的。时机会在公租房平抑租金以后，政府肯定要开征房产税来增加税源，因为公租房的启用，政府将重建诚信，取得大多数人的支持。如果这一轮房价下降到能够解决夹心层居住的改善问题，那大多数人的居住问题，就不会成为主要的社会矛盾。随后，开征房产税不影响大多数人的利益。我现在正在研究房产税的开征办法和时机选择，提出我们的看法和观点，争取尽可能的科学一点，取得社会财富的新平衡。房价还有上涨动能吗？

从周期性来判断，这一轮的房价已经见顶。这个见顶，不是什么限购带来的，而是全球经济和中国经济即将进入一轮新的循环的使然，再加上中国婚龄人口大幅减少，购买力急剧下降的结果。新的购买动能重新聚集，不是三五年能够完成的。但是，我在《穷人通胀富人通缩》里面讲了，中国房价的涨跌取决于政府，如果什么时候政府突然发昏，又来救市，那就是天要下雨娘要嫁人的事，没办法。我想不会到那个地步。从人口结构出发，95后婚龄之时，将彻底告别高房价。泡沫破灭和房地产崩盘是一种什么关系？泡沫破灭，大约是指我们所讲的软着陆，是指房价下跌体现真实购买力的水准时，成交量有明显放大，在市场供求关系均衡的情况下，达到价格和价值关系的新平衡。而房地产崩盘则是指硬着陆，就是指房价在上涨时，扭曲了与房价的一切经济要素之间的关系，达到无法平衡的地步而发生的一种经济现象，导致市场供求关系彻底破裂，造成资金枯竭，市场崩溃。这两种经济现象，会给经济带不同的后果，后者可引发经济大萧条，前者顶多只会引发经济结构的调整。根据中国国情，宜选择软着陆。目前，政府选择的是软着陆的模式。由于政府不肯放弃房地产的巨大利诱，最后的结局可能是硬着陆。

八、房地产崩盘对我们有什么影响？

是房价泡沫破灭，影响最大的是投机客和开发商，其次影响的是有房贷的家庭，对办理抵押的银行及担保公司的影响巨大。房地产崩盘，大家都是输家，利益方政府、开发商、有房家庭和炒房客都会惨遭财富缩水，这就是大炒家和开发商逃顶的主要原因。房地产崩盘会引发金融风险、相关产业链发生断裂、宏观经济受到影响，同时会影响社会就业和社会财富的再分配。因为中国没有经过经济危机，应对能力较弱，最后会乱发钞票，因此，法币可能面临贬值，通货膨胀会爆发。日本、拉美和全球其他国家发生房地产崩盘后，解决之道都是美元，而且，是唯一的解决之道。在目前情况下，华南地区不妨持有一些港元、加元和澳元。

九、综上所述

经济的规律不可抗拒，违背经济规律，总有一天要吃苦头。还有一个最大的风险，那就是国际资本攻击人民币。首先要问的什么是热钱？央行对此讳莫如深，外管当局甚至说，热钱只有350亿美元左右。国内许多金融专家最后一致认为，所谓热钱，广义来讲，所有外汇储备都已经转化为热钱；狭义来讲，只是出口未结款部分。如果这个定义成立，那人民币的风险敞口非常巨大，进入房地产的热钱对我们是致命的。

涉及到金融行业，需要对房地产价值风险进行认真的评估！