关于解决商品房和安置房两证问题的措施

第一篇：关于解决商品房和安置房两证问题的措施

关于解决商品房和安置房“两证”问题的措施

我区商品房和安置房“两证”办理存在的问题，主要有两大类：一类是商品房项目违规改变用途、调整容积率及违法用地的问题；另一类是农民拆迁安置房未依规办理用地手续，或违法用地，或土地抵押等问题。具体情况如下：

一、商品房存在的问题及下一步措施

为有效化解矛盾，近年来，在区政府的强力推进下，经积极努力，已为天地新城等43个房地产项目依法完善相关用地手续，追交土地出让金约26亿元，为约3万余户业主依法解决了土地分割登记的问题。但仍有少数开发商由于对国家政策不理解或认为过错不在开发商而不配合办理甚至拒绝办理用地手续，开发商认为开发的项目都是经过政府或部门审批的，不愿依法办理，或对补交出让金额讨价还价，或者按照他们的意愿办理，提出的要求与国家政策存在巨大的差异，致使处理工作难以推进。根据区国土分局的统计，目前突破土地出让条件的楼盘还有近30家，涉及不能依法办理土地分割登记的业主约3000户。

商品房项目用地问题，时间跨度长，案情复杂，区政府多次召开会议，积极协调推进，但仍然存在很多问题。区政府将严格按照《区土地出让与储备领导小组2010年第一次会议纪要》关于经营性项目用地遗留问题的处理原则，加大工作力度，积极采取措施并督促项目单位依法完善有关手续，维护购房者的合法权 1 益。9月27日，区政府召开了区土地出让与储备工作领导小组2011年第4次会议，对10宗经营性用地遗留问题进行了审议，对8宗地块规划及容积率调整相关问题进行了研究，形成了会议纪要，要求相关部门尽快完善手续；对其他项目，将逐一进行梳理，积极研究解决处理办法。

下一步，认真反思房地产开发中存在的问题，严格执行房地产开发政策规定，切实规范房地产开发行为。一是继续加大市场监管力度，重点整治违规行为，切实规范市场秩序；二是加强商品房预售管理，完善预售管理制度；三是加强房地产市场信息公示管理，完善售楼现场标准化建设内容；四是强化“网上房地产”和预售资金网上监管系统管理力度；五是加强项目预售批后监管工作，重点围绕在建并进入预售环节的项目开展专项检查，规范市场预售行为；六是不断完善市场监管体系建设，形成市场长效管理机制。

二、安置房项目存在的问题及下一步措施

全区目前拆迁复建房共有地块70块，总面积为11214.04亩，已取得征转用审批的7768.96亩，涉及不能依法办理土地分割登记的业主8万余户。其中： 1、25个地块已依法领取了国有土地证，发证面积3204.18亩。其中开发区5个地块，面积1700亩；科学园4个地块，面积641.99亩；滨江开发区2个地块，面积364.2亩；东山街道9个地块，面积301.95亩；汤山街道1个地块，面积24亩；城 2 市拆迁旧城改造项目4个，面积172.04亩。上述地块除东山街道和区政府城市拆迁旧城改造项目少部分已领取个人土地证外，其余项目由于园区将土地使用权抵押给银行，用于融资贷款，致使安置房业主无法办理土地分割登记的约2.2万户。

2、已办理部分供地手续，实际用地面积远大于批准用地面积，造成违法用地，无法办理国有土地使用权证的有4个地块，面积442.46亩。其中科学园2个地块，面积325.96亩；东山街道1个地块，面积36亩；横溪街道1个地块，面积7.94亩。由于上述地块的实际占地面积大于批准用地面积，违法用地未依法完善用地手续，致使无法办理土地分割登记的业主约9000户。

3、已落实征转用，尚未办理供地手续的27个地块，面积4194.88亩。其中开发区11个，面积2242.18亩；科学园7个，面积336.57亩；空港工业园2个，面积1077亩；滨江开发区1个，面积311.8亩；东山街道1个，面积6亩；汤山街道1个，面积13亩；麒麟街道1个，面积120亩；淳化街道1个，面积60亩；湖熟街道1个，面积24亩；城市拆迁旧城改造1个，面积4.33亩。上述地块由于市规划部门的相关审批文件、环保部门的环评批复等材料不齐，致使供地手续的推进工作缓慢，无法办理土地分割登记的业主约3.5万户。

4、尚未落实征转用14个地块，面积3445.08亩。其中科学园6个地块，面积998.52亩;禄口空港工业园2个地块，面积1123亩;滨江开发区2个地块，面积1089亩;淳化街道1个地 3 块，面积36亩；湖熟街道1个地块，面积126亩;横溪街道2个地块，面积72.56亩。上述项目有的自2003年6月就开始开工建设，建设周期长，在开工建设的时候绝大部分不符合两个规划，园区、街道也未重视用地手续的完善，未将政府安排的用地指标优先用于安置房项目，在国家政策宽松的环境下未及时办理用地手续，错失依法完善的最佳时机。目前国家土地政策日益趋紧，补办用地手续的难度更大，违法用地依法完善工作任务艰巨。

针对以上情况，根据区政府主要领导的要求，区政府办会同区住建局、规划局、国土分局、财政局、发改局、环保局、建工局、地税局、消防大队等部门，对全区范围内未办理“两证”的安置房情况进行了全面清查梳理，逐一核实，认真分析办理“两证”存在的主要问题：

1、资金问题

主要是抵押贷款解押和办理“两证”交纳土地成本、契税和维修基金。土地抵押贷款主要集中在开发区和科学园，解押需大量资金。“两证”办理费用若按每套1万元测算，约需数亿元，加上土地成本按14万/亩划拨价计算，也需十几亿元，难以筹措。

2、集体土地转国有土地的问题

有些安置房小区建设在集体土地上，不符合“两规”，集体土地转国有土地难度很大。同时，建设用地指标也难以解决。

3、“小产权房”与安置房间杂的问题

有些街道园区当时为了尽快安置被拆迁户，购买集体土地上 4 建造的住宅来安置被拆迁户。导致同批次的被拆迁户，有的安置在政府批准建设的国有土地上，有的安置在集体土地上建设的住宅内。若办理国有土地上住宅的“两证”，被安置在集体土地上的拆迁户也会提出办理“两证”要求；若办理了安置在集体土地上拆迁户的“两证”，其他“小产权房”业主也会提出办理“两证”的要求。

“两证”办理工作量很大，涉及部门多，需要的资金非常庞大，区政府办会同相关部门初步拟定了处理办法：

1、对因历史遗留问题造成的资料缺失，有关部门要本着“老问题按老政策解决”的思路，相关部门确认后，特事特办，简化手续，以政府会办纪要形式确定有关事项，不追究材料中的瑕疵，不追究有关责任。

2、由国土分局牵头，住建局、规划局协助，对全区安置房（复建房）进行再甑别核实，解决好经政府批准的，在国有土地上建设的，或在集体土地上建设但确作为安置房（复建房）的“两证”。

3、对集体土地上建设的安置房小区，建议安排农转用指标，国土部门尽快完善征转用手续。

4、对已征地未办理大土地证的地块，由国土分局牵头，各园区街道尽快完善相应供地手续，协调办理“大证”。

5、办理完大土地证后，由住建局牵头，协调解决相关手续，直至办理完分户房屋产权证。

6、各园区街道要制定土地解押方案。

7、由财政部门牵头，会同国土分局、地税局、住建局，对安置房缴纳的土地划拨成本、契税、维修基金等进行研究，出台相关政策，能挂账的暂先挂账，能减免的减免，能分期交的分期交，最大限度地减少费用和资金压力。

8、对存在的消防、环保等重大隐患整改后，即可进入办理“两证”程序。

9、对安置房“两证”办理进行风险评估。

10、高度重视“两证”办理过程中的维稳工作，完善应急预案。同时责成有关单位切实做好群众的思想疏导工作，确保社会稳定。

南京市江宁区人民政府办公室 二〇一一年十月二十五日

第二篇：商品房五证两书

商 品 房 五 证 两 书

一、《建设用地规划许可证》

建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。

二、《建设工程规划许可证》

有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证.三、《国有土地使用证》

经土地使用者申请，经城市各级人民颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。

“经济适用房”用地是《划拨土地》；“商品房”用地是《出让土地》。两种土地性质不一样。《住宅用地》的使用期限是70年，《商业用地》使用期限是40年、《综合用地》的使用年限是50年。

根据《物权法》相关条款：建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。集体土地和耕地是不容许随意改变其性质、违法出租、买卖和搞房地产开发的。

四、《建设工程开工许可证》

建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。

五、《商品房销售(预售)许可证》

市、县人民房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。没有《商品房销售（预售）许可证》所填写的“购房合同、内部协议”等都是无效的。

“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。商品房销售（预售）许可证的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

六、“两书”

《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》

名 词 解 释

1、【均价】均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售“，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。

2、【基价】基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

3、【起价】起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中：×××元／平方米起售“，以较低的起价来引起消费者的注意。

4、【预售价】预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。

5、【一次性买断价】一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。

6、【定金】定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。“

7、【违约金】违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。

8、【建筑面积】住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

9、【使用面积】住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。

10、【公用面积】住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

11、【公摊面积】商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

（2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

12、【共有建筑面积分摊系数】整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。

13、【实用面积】它是“建筑面积“扣除公共分摊面积后的余额。

14、【居住面积】住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。

15、【计租面积】作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。

16、【销售面积】销售面积是指商品房按“套“或“单元“出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。

17、【公用建筑面积分摊系数】将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。

18、【得房率】得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。

19、【实用率】实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积

20、【容积率】容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。

21、【建筑密度】建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

22、【绿化率】绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。

23、【绿地率】绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地“主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。

24、【房屋竣工面积】是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和。

25、【印花税】印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据，税率为万分之五。

26、【契税】契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种，主要对个人和私营单位购买、承受赠与或交换的房屋征收契税，税率为3%―5%。

第三篇：关于收房的几个证的问题

业主收房时要求查看开发商关于商品房开发及销售的一些证件或文件，应该说也是合理的，毕竟这笔钱不是一个小数，谁也不愿意冒这么大的风险，但是，许多业主并不了解到底应该查看什么证，可能是朋友告诉他的，可能是他自己上网查的。在收房时要求开发商出具“三书一证一表”“五证两书一表”“六证三书一表”“两书一证”等等，五花八门。这些事情让物业服务公司项目客户服务人员也觉得为难，弄不清楚到底是哪些证明文件。

在商品房项目预售或销售时应具备下列证明文件：《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》，买受人在商品房销售中心只要能看到这两个证的其中之一就可以了，这两个证的区别就是一个是期房预售，一个是现房销售。人们常说的“五证”指除前面说的外，还有下面四个证《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。这四个证是用来存档及办理其他证件用的，不是用来展示的，没有这四个证，根本办理不了《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。

《商品房预售许可证》《商品房销售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。

商品房预售许可证办理申请材料（以项目所在地的规定为准）：

1、商品房预售许可申请书；

2、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《施工许可证》；

3、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

4、按提供预（销）售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上的书面证明及监理公司出具的施工进度证明；

5、工程施工合同；

6、已签订的前期物业服务合同；

7、商品房预（销）售方案；

8、小区规划总平面图、商品房分层平面图、分户面积图；

9、商品房预售款监管协议及预售款监管银行开户印鉴卡；

10、建筑节能措施说明书；

11、商品房预测绘报告、规范的预售商品房楼盘表；

12、经办人身份证明，委托办理预售申请的，还应提交书面委托书。

商品房销售许可证办理申请材料（以项目所在地的规定为准）：

1、商品房预售许可审批表；

2、现场踏勘意见；

3、发改委立项批准文件；

4、土地使用权证(复印件)；

5、建设用地许可证；

6、建设工程规划许可证;

7、建设工程施工许可证；

8、建设工程施工合同；

9、建设项目选址意见书(复印件)；

10、建设工程规划审批表(复印件)；

11、规费一单清(复印件)；

12、企业工商营业执照(复印件)；

13、企业资质登记证书(复印件)；

14、新建住宅小区物管和社区用房协议；

15、签订前期物业委托合同和制定业主公约；

16、项目竣工验收材料；

17、商品房预售方案（三份）；

18、房屋总平面图、分层平面图；

19、公安机关出具对该小区设置、编排的门楼牌相关凭证。

在商品房按合同约定的交房条件达到时，买受人收到了开发商发出的《收房通知书》前来办理收房手续时，需要签领的“两书”是指：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。新建住宅《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》是开发商在向购房者交付房屋时，房地产开发企业必须提交给购房者的文件，购房者有权索要。

买受人如果买的是现房或按合同约定的交房条件是竣工交房，那就还可以要求查看《建筑工程竣工验收备案证》或《建筑工程竣工验收备案表》，看这两个的其中之一都可以。

绝大多数人可能都不清楚有两个证明文件已经早就取消了，却在购房或收房时一定要开发商拿出这两份文件，这两份文件就是《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《建筑工程质量认定书》。我们应向买受人或业主做好解释工作，不要造成不必要的麻烦。

根据《国务院关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式的决定》（国发〔2003〕5号）第76项规定取消了“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收核准”，改为“告知性备案”。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发〔2004〕16号）第83项规定取消了“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”，所以《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》已经取消。

根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（建质171号）第六条、第八条的规定，建设单位组织工程竣工验收，工程质量监督机构只是对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令改正。所以政府部门不存在组织竣工验收。

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（建设部78号令），《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住建部2号令）对竣工验收备案制度做了明确的规定，所以《建筑工程质量认定书》已经取消。

因此，购房者在买房时可查看《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》，在办理收房手续前可查看《建筑工程竣工验收备案证》或《建筑工程竣工验收备案表》，确认收房时要领取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

第四篇：购 房 五 证 两 书

购 房 五 证 两 书
购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地 规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程 开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和 《住宅使用说明书》。“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可 证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售 范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业 在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保 证文件。五证 《国有土地使用证》

《国有土地使用证》正面

《国有土地使用证》第一页 对购房影响重要程度: ***** 《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭 证，受法律保护。北京市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有 土地使用方式不同，分别加盖 《北京市国土房管局划拨土地使用证专用章》 《北、京市国土房管局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土房管局交纳使用费土地 使用专用章》、《北京市国土房管局临时土地使用证专用章》。

《建设用地规划许可证》

《建设用地规划许可证》封面

《建设用地规划许可证》正面 对购房影响重要程度: **** 《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地 前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭 证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的 售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用 土地的合法权益。法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未 取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。

《建设工程规划许可证》

《建设工程规划许可证》封面

《建设工程规划许可证》第一页 对购房影响重要程度: **** 《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是 建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有 此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，

保证有关建设单位和个人的合 法权益。法律后果：房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程 规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管 部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关 责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。《建设工程施工许可证》

《建设工程施工许可证》封面

《建设工程施工许可证》第一页 对购房影响重要程度: ****** 《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条 件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属 登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当 各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级 以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得 施工许可证的不得擅自开工。北京市建委于 1996 年成立了北京市建筑工程交易 管理中心，负责开工审批等项工作。《商品房销售(预售)许可证》

《商品房销售(预售)许可证》正面(红框中的预售范围为本项目可销售楼层，购房者务必看清购买楼层是否在 预售范围内)

《商品房销售(预售)许可证》背面 对购房影响重要程度: ****** 重点提示：怎样审看商品房销售许可证 《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房 地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是北京市国土房管局，证书由 市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。二书 住宅质量保证书

图为住宅质量保证书范本 《住宅质量保证书》都约定了什么？及保修期限与保修范围是什么？ 解答：我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购 买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房 地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监 督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按 《住 宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。具体保修期 限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为 3 年；墙面、厨房和卫生间地面为 1 年；地下室及管道渗漏为 1

年；墙面、顶棚抹 灰层脱落为 1 年；地面空鼓开裂、大面积起沙为 1 年；门窗翘裂、五金件及卫生 洁具损坏为 1 年；灯具、电器开关损坏为 6 个月；管道堵塞为 2 个月；供热供冷 系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行 约定。房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到 影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质 量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。(北京市英 岛律师事务所 邓泽敏)住宅使用说明书

图为住宅使用说明书统一范本 《住宅使用说明书》 应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：

1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；

2、结构类型；

3、装修、装饰注意事项；

4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；

5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；

6、门、窗类型，使用注意事项；

7、配电负荷；

8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；

9、其他需说明的问题。 住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用

说明书》中。

第五篇：贫富差距问题及解决措施

如何缩小贫富差距

在现阶段收入分配差距的不断扩大的过程中，我们发现造成收入差距拉大的原因主要有以下三个方面:

一、历史、社会自然条件、政策的影响。我国国土面积较大，由于各地区位置、自然资源条件等差别很大，造成我国区域之间经济发展极不平衡，明显地呈现出东、中、西阶梯式发展的格局。加上改革开放以来采取由东向西的经济梯次推进和区域不平衡发展战略，客观上拉大了东部和中西部地区经济发展水平和居民收入水平的差距。另外之前中央对东部地区以及城市的政策优势，使得这些地区快速发展起来，造成东西部、城乡之间收入差距的扩大。

二、市场经济的公平竞争秩序还未完全形成。自改革开放以来，社会主义市场体系不断发展完善，市场竞争机制发挥着越来越重要的作用。竞争的结果导致不同劳动者或生产要素拥有者之间的收入差别。一方面，一些非经济因素影响，使得经济改革或体制变迁中发生了许多无序的问题，集中到寻租和设租行为、内部人控制、垄断、腐败等方面，成为形成收入差距的重要因素，另一方面，在经济体制转轨期间，不同地区、不同部门、不同单位的市场化程度有差异，形成相应的收入差距也是必然的。

三、社会保障制度严重滞后。随着经济的快速发展，社会保障制度建设因为种种原因远远跟不上经济发展的步伐，主要是因为我国人过众多，国情复杂，从而形成我国目前的“看病难”“上学难”“买房难”新三座大山。社会保障体系对贫困地区，下岗失业人员的扶持力度也不够大。

因此，要解决贫富差距不多扩大的问题，必须从以下几个方面入手：

第一，国民收入初次分配要兼顾公平与效率，再分配要更加注重公平。初次分配差距太大，再分配纠正的成本就会过高。初次分配既要体现效率，又要体现公平，关键是要提高居民收入在国民收入分配中的比重、劳动报酬在初次分配中的比重。我国应国民收入依法完善企业职工工资决定、正常增长和支付保障机制，完善并严格执行最低工资制度，建立健全工资支付保障金、欠薪应急周转金等制度，努力促进职工尤其是一线职工工资收入与经济社会发展和企业经济效益同步增长。要建立健全收入分配的激励机制和约束机制、规范社会分配秩序，加强对垄断行业收入的监督和管理，强化收入分配税收调节功能。要扭转当前收入分配差距拉大趋势，就必须要充分发挥再分配的作用，关键是要加快完善社会保障和公共服务体系。

第二，加强财税调节。财政政策是缩小贫富差距的强力工具。在收入方面，应创造条件让更多群众拥有财产性收入，壮大中等收入群体；应充分发挥税收调节作用，利用税收杠杆达到“限高补低”的效果，比如完善个人所得税收取方式、对高档商品住房开征房产税等。在支出方面，应建立起财政增加对民生投入的长效机制，确保财力向基层倾斜、向民生倾斜，比如硬性规定民生支出占财政支出的比重、省（区、市）向区县转移支付的占比等。通过提高执法力度，减少税收漏洞，降低中低等收入所得税在税收总额中的比重，开征某些特殊的税种如遗产税、财产税等，缩小贫富之间的收入差距。

第三，大力促进就业创业。充分就业是形成合理收入分配格局的重要基础。促进就业创业，一靠发展，即通过加快产业发展创造更多的就业岗位和创业机会，比如支持内陆省份发展加工贸易和服务贸易，实现产业发展与劳动力优化配置等；二靠政策，即通过实施更加积极的就业创业政策，扶持更多新生劳动力和困难群众就业，比如推行免费中职教育帮助农民工及新生劳动力提升就业技能，扶持微型企业发展以带动大中专毕业生等群体创业等。“就业是民生之本”，扩大就业是缩小我国居民收入差距的根本途径。要逐步确立有利于扩大就业的经济结构和增长模式，千方百计增加就业岗位，加快发展就业容量大的第三产业、中小企业和劳动密集型产业，形成更多的就业增长点。

第四，促进城乡教育均衡发展。缩小贫富差距，既要治标，更要治本。要充分发挥教育作为社会公平孵化器的作用，让更多的人享受平等教育的机会，不让处于弱势的社会成员输在“起跑线”上。促进城乡教育均衡发展，关键是加大财政投入，补齐农村教育在“软件”、“硬件”两方面的“短板”，比如始终保持教育财政性投入占G D P的4%及其以上、加快推进农村中小学校舍标准化、教育照顾好农村留守儿童、完善困难家庭学生资助体系等。

第五，继续完善社会保障体系。在缩小贫富差距的思路中，不能不考虑社会保障制度问题。从实际出发，既要逐步扩大保障的覆盖面，又要合理确定保障水平，实现社会保障的可持续性。要进一步扩大基本养老、基本医疗和失业保险的覆盖面，进一步完善城市居民最低生活保障制度。.政府要正视当前社会保障体制面临的风险 提高政府的财政支出，切实解决困难地区的社会保障问题。在失业保障金的管理上，严厉打击某些贪赃枉法者将“救命钱”挪作他用的行为。建立对弱势群体的社会支持和帮助网络，通过各种措施解决他们的难处。

第六，消除政策性因素，努力增加农民收入，缩小城乡居民收入差距。我国构建和谐社会的重点在农村，最大的难点也是在农村。增加农民收入是当前经济工作的重中之重。为此，应推进城市化，使农民向城市转移，从根本上解决农民收入问题。(1)积极推进户籍制度改革，减少农民进城的身份障碍。(2)加快劳动就业制度改革，消除农民进城的就业障碍。(3)深化土地制度改革，消除农民进城的产权障碍。(4)建立农村社会保障的基础框架。

第七，加强法制建设，整治非法收入。要加强市场监督和管理，严厉打击走私贩私、假冒伪劣等违规、违法经营行为，要强化对权力的约束，增加执行公务的透明度，制止各种乱收费、乱摊派现象，要严惩贪污腐败、整治非法收入。要通过立法规定公务员个人财产申报制度，增强公务人员办事过程的公开性、透明性和程序性，完善权力的制约机制，完善税法，加强征管，逐步消除非法收入形成的条件与环境。以《行政许可法》的实施为契机，加快政府改革，减少审批项目，不断减少政府对经济活动的干预，降低因“寻租”和“共谋”等滥用权力的行为而使“权力精英”和“经济精英”获得不当利益而引发的贫富差距。

第八，加强对垄断行业的监管。当前，政府对垄断行业高收入的调节，只限于个人所得税，这既不会取消大大高于平均利润的垄断利润，也不会对职工的高收入发生较大的影响。为了解决这个问题，必须借鉴成熟的市场经济国家的经验，以法律和规则的形式，对政府垄断的范围和垄断价格等等加以限制。按照国际惯例提高一些垄断行业的市场准入程度，引入竞争机制，缩小国家垄断性行业的范围，减小垄断行业与非垄断行业之间的收入差距。对少数必须由国家垄断经营的行业，要加强对其收入分配的控制和管理，防止该行业与其他行业收入差距过大。

第九，加快西部开发和中部崛起战略步伐，缩小地区经济差距。国家应加大对西部地区的转移支付，加强中西部地区基础设施建设，鼓励外地投资者到中西部投资，通过各种形式增强中西部地区的经济实力，以经济发展带动中西部居民收入的增长，缩小与东部发达地区居民收入的差距。加强制度建设，杜绝腐败和非法收入的渠道；加强收入管理，提高税收的再分配作用；加快社会保障体制改革和城市化进程，切实保证社会弱势群体的基本生活。

共同富裕是实现社会主义的根本目标，因此促进经济发展，增加人民收入，缩小贫富差距对实现和构建社会主义和谐社会至关重要。