第一篇：实施单位在房屋征收中的角色定位与作用
实施单位在房屋征收中的角色定位与作用
《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收条例》)已颁布施行。其中第4条规定，“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作”。同时，第5条第1款规定，“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作”。实施单位在征收过程中如何正确定位，既要发挥这支专业队伍在征收操作层面的积极作用，又要防止以营利为目的影响政府依法、公正实施征收，是目前行业主管部门乃至政府研究探索的重要 课题。
一、实施单位法律地位的历史沿革
1991年《城市房屋拆迁管理条例》第9条第 1款规定，“当地人民政府可以组织统一拆迁，也可以由拆迁入自行拆迁或者委托拆迁”。第2款规定，“拆迁入委托拆迁的，被委托人应当是取得房屋拆迁资格证书的单位”。经过修订的江苏省城市房屋拆迁管理办法规定：“拆迁人可以委托具有资格的单位实施拆迁”。2002年《徐州市城市房屋拆迁管理办法》第四十一条规定“委托不具有拆迁资格单位实施拆迁的，处拆迁补偿安置资金3％以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证”。此后，各地行业主管部门及政府对拆迁队伍和行业规范管理不断深化，并从法人治理结构上要求拆迁实施单位实行“拆管分离”，从原管理机构或开发企业中独立出来，具有完全承当民事责任的独立法人，并且省、市从资质管理、人员培训、行业考核等方面出台一系列管理办法。《征收条例》两次公开征求意见过程中，曾将实施单位改为“实施机构”，但在正式颁布时，仍定为“实施单位”，这表明专业从事拆迁及今后征收实施工作的这个行业具有不可或缺的地位和作用。这也是由行业的特点和今后征收工作的性质所决定的。一是拆迁(征收)工作政策性、法规性强，涉及面广，需要熟悉法律、法规、政策、业务娴熟的专门从事这方面工作的队伍做一人一户的具体工作，从而有利于节约人力、物力和财力。二是拆迁(征收)工作环节较多，事务复杂，从项目的启动到竣工验收，需要经历前期调查摸底、听证、公告、评估、协商洽谈、协议签订、搬迁腾房、安全拆除、补偿安置、结算支付等多个环节，需要一支责任心强、有毅力且相对固定的实施队伍来完成各环节的工作任务。三是拆迁(征收)工作的社会性强，具有纠纷暴露的滞后性、诉讼的延续性、房屋拆除的安全隐患性、上访处理的复杂性等特点，不是短期行为所能处置的，离不开作为当事人的实施单位去参与。因此，从法律定位和客观发展的需要出发，不能忽视这支队伍的重要作用，并让其具体 担当实施者的角色。
二、政府征收背景下实施单位的定位
《征收条例》明确规定，政府是今后征收工作的责任主体；同时，政府确定的征收部门作为委托人，代表政府直接与被征收人签订征收补偿协议，与原拆迁相比较，政府在法律关系、与被征收人的利益关系等方面更直接、更复杂，依法、规范、公开、公正的启动征收工作，维护好被征收群众的合法权益和社会的和谐稳定，是各级政府的职责和义务，这也是《征收条例》明确实施单位“不得以营利为目的”的旨意。但政府征收不等于政府具体操作实施。当前，要将学习领会《征收条例》的精神实质与做好承前启后的平稳过渡、推进征收工作的实际进程紧密结合，防止认识和操作上的三个误区：一是政府作为征收主体，就不能委托或使用原拆迁实施单位，只有政府自己实施才能控制法律风险。二是以单位性质作为是否营利为目的的唯一标准，认为只有成立事业性的单位才能实现这一目标，原有的实施企业必须解体或重新整改，否则征收工作无法实施。三是正常收费即为营利，即使企业单位的收费标准等同于或低于事业性单位，也认为是“以营利为目的”。笔者认为，防止实施单位追求利润最大化进而影响政府形象，侵害群众利益，是实施环节中的重点所在。达到这一目的，关键在于改进管理方式，健全工作机制，统一收费标准，防止以大包干等委托方式使实施单位受利益驱动而乱作为。本着平稳过渡、有机衔接、积极引导、服务征收的指导思想，一是将实施单位定性为服务性的中介机构，在从事服务活动过程中，根据规定收取合理的工作经费和人员工资等费用；二是在运作模式方面实行收支两条线；同时，严格行业管理，禁止工程“大包干”的方式误导实施单位追求利益最大化而忽视征收的社会责任：三是加强监督审计。对实施单位与群众签订的补偿协议、代办服务费严格审计，防止弄虚作假、截留、克扣补偿资金、等违法乱纪现象的发生。
三、对实施单位的管理思路
《征收条例》出台后，房屋征收为政府行为，实施单位的行为直接代表政府，政府不仅要对其行为进行监督，同时，要对其行为后果承担责任，必须进一步严格管理，统一规范实施行为，采取以下措施： 一是稳定队伍，扎实推进在拆项目的竣工扫尾。在以往拆迁项目属地推进的基础上，与各项目责任主体配合，进一步梳理遗留项目的具体情况，细化项目实施单位的目标任务，同时，认真贯彻省《关于认真贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>切实做好房屋征收与补偿工作的通知》，防止野蛮拆迁，确保平稳过渡。二是更换名称，核定收费标准。可将现有的房屋拆迁实施单位更名为“房屋征收服务事务所”，避免社会产生“公司”是“以营利为目的”的概念歧义，适应政府征收要求；同时，会同物价局等部门合理确定实施单位的服务费标准，不允许协议性收费。
三是加强管理，进一步提升行业整体素质。在系统进行新的《征收条例》及相关文件学习培训的同时，继续实施“平安拆迁”各项考核要求：同时，针对征收工作的新特点、新要求，细化行业考核细则，积极探索拆迁企业信誉管理制度，为适应新的征收工作夯实基础；同时，通过优胜劣汰、资产重组的市场机制与行业管理引导相结合等办法，将实施单位从数量型向质量规模型发展。四是设定程序，规范征收实施行为。《征收条例》规定，补偿实行市场化评估，这对规菹拆迁、公平拆迁提出了更高要求，在既行的拆迁办法基础上，认真研究适应征收要求的工作程序和规定，制订补偿方案的备案办法等。同时，与法院对接，使程序、具体实施行为更具合法性，防止因市场化评估出现的政出多门和具体操作上的各自为政、短期行为等负面效应影响大局。
五是规范运作，实行拆迁资金的集中统一发放。建立补偿资金集中审批支付中心，征收项目的补偿资金统一划入“结算中心”帐户，被征收人凭征收协议、评估报告等要件统一到“结算中心”支付过渡费、补偿款等费用。这种模式有利于资金的安全管理，及时支付，防
止发生违规、违纪等问题。
第二篇：福州市国有土地上房屋征收与补偿实施意见
福州市国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）为贯彻国务院公布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，实现房屋征收与补偿工作规范有序开展，保障城市建设顺利实施，结合我市实际，现提出如下实施意见。
一、凡属省、市发展改革部门立项、市级以上财政出资和跨区项目，由市人民政府负责房屋征收与补偿工作；凡属各区发展改革部门立项、区级财政出资的项目以及市人民政府下达由各区人民政府组织实施的其他项目，由各区人民政府负责房屋征收与补偿工作。
二、市住房保障和房产管理局是本市房屋征收部门，各区房屋管理部门是各区房屋征收部门，市、区房屋征收部门负责组织实施城区房屋征收工作。
三、房屋征收部门可以委托已取得资质的房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。
四、为了公共利益需要征收房屋的，由项目业主向房屋征收部门提出申请并提交建设项目批准文件、建设项目规划红线图和国有土地使用权批准文件等材料。
五、房屋征收部门收到项目业主提交的征收申请及相关材料后，应在3日内在房屋征收范围张贴房屋征收告知书，告知被征收人的权利和义务；并委托征收实施单位对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积、无产权房屋等情况进行摸底、调查，被征收人应当予以配合，征收实施单位应将摸底、调查结果报经市房屋征收部门审核后在房屋征收范围内向被征收人公布。
房屋征收部门应书面通知规划、建设、工商、房地产交易登记等部门暂停办理新建、扩建、改建房屋、改变房屋用途、权属和抵押登记、工商登记等相关手续。
六、被征收人应当在房屋征收告知书发布之日起5日内自行协商选定房地产价格评估机构；若被征收人在此期限内无法通过协商方式选定房地产价格评估机构的，则以70%以上户数选定的房地产价格评估机构作为多数人意见确定评估机构；若被征收人无法形成多数意见的，则在上述期限届满后3日内由房屋征收部门通过公开抽号的方式随机选定。公开抽号时，邀请被征收人代表、被征收房屋所在区监察部门、街道（镇）、社区（村）组织代表等参与监督。
七、房屋征收部门拟定的房屋征收补偿方案应在房屋征收范围内和征收部门门户网站予以公布，征求公众意见，征求意见期限为30日。被征收人需提交意见的，应持本人身份证明和房屋权属证明在征求意见期限内以书面形式提交。
八、因旧城区改建需要征收房屋，70％以上被征收人认为征收补偿方案不符合规定的，房屋征收部门应组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。参加听证会的公众代表可包括被征收房屋所在地街道（镇）、社区（村）组织代表、人大代表或者政协委员、法律工作者等。
九、市人民政府实施的房屋征收项目，由项目主管部门牵头开展社会稳定风险评估并提交风险评估报告；各区人民政府实施的房屋征收项目，由项目所在地辖区政府牵头开展社会稳定风险评估并提交风险评估报告；其他的房屋征收项目，由项目所在地辖区人民政府牵头开展社会稳定风险评估并提交风险评估报告。
十、房屋征收决定涉及被征收人户数在1000户以上的，作出房屋征收决定前，应当经市人民政府常务会议讨论决定。
十一、房屋征收补偿费用应含被征收房屋货币补偿和购买、建设产权调换房屋的费用。房屋征收补偿费用应根据房屋征收补偿和安置用房购买、建设进度足额到位。
十二、各区人民政府组织实施的房屋征收项目，其房屋征收补偿方案在向公众公布征求意见前，应报经市房屋征收部门审核。
市、区房屋征收补偿标准按我市现行的房屋拆迁补偿标准执行。
十三、房地产价格评估机构应对各评估事项进行科学鉴定，独立、全面、客观、公正、准确地进行估价并出具评估报告。
房地产价格评估机构有下列行为之一的，房屋征收部门应当将其列入不良信用档案并暂停将其列入房屋征收评估机构公示目录，暂停期限为1年：
（一）未依照约定及时出具估价报告的；
（二）估价报告经鉴定存在明显重大技术问题的。
十四、房地产价格评估机构有下列行为之一的，房屋征收部门应当将其列入不良信用档案并禁止将其列入房屋征收评估机构公示目录：
（一）未依照约定及时出具估价报告次数累计达两次的；
（二）估价报告经鉴定存在重大技术问题次数累计达两次的；
（三）接受评估委托后无正当理由拒绝继续房屋估价的；
（四）拒不按鉴定意见修改估价报告的；
（五）出具虚假估价报告，估价结果严重失实的；
（六）擅自转让房屋征收评估业务的；
（七）出现其他违法违规行为的。
十五、各县（市）人民政府可参照本意见执行。
十六、本意见今后与国家及省相关部门出台的规定或办法不一致的，从其规定。
十七、本意见自公布之日起施行。
福州市城区集体土地征收房屋补偿若干意见（试行）市国土资源局
市住房保障和房产管理局
为进一步规范城区集体土地征收房屋补偿工作，切实维护被征收人合法权益，结合我市实际，现提出如下意见。
一、集体土地征收房屋补偿工作由市国土资源局、市住房保障和房产管理局负责组织实施。
二、征收集体土地涉及房屋征收补偿的，由项目业主向市住房保障和房产管理局提出申请并提交建设项目批准文件、建设项目规划选址红线图等材料。
三、市国土资源局发布征地告知书时应明确告知征地范围内的房屋补偿由市住房保障和房产管理局负责组织实施。
征地告知书发布后，市住房保障和房产管理局可委托房屋征收实施单位组织开展征地范围内房屋摸底、调查，通过公开抽号方式选定房地产价格评估机构，参照市区现行房屋拆迁补偿标准拟定房屋补偿方案。
四、集体土地征收获批后，征收土地公告应明确征地范围内的房屋同时征收，并告知征地补偿安置方案由市国土资源局公布实施，房屋补偿方案由市住房保障和房产管理局公布实施。
五、集体土地征收房屋补偿方案确定的签约期限内，被征收人与征收单位达不成补偿协议，在房屋货币补偿金额到位或提供产权调换房屋（周转房）的地点和面积后，由土地行政主管部门责令限期交地。逾期仍未交地的，由土地行政主管部门向人民法院依法申请强制执行。
六、本意见自公布之日起施行。（来源：福州新闻网）
第三篇：韶关市国有土地上房屋征收与补偿实施暂行办法
韶关市国有土地上房屋征收与补偿实施暂行办法
征求意见稿
第一章 总 则
第一条 为规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》及有关法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 为了公共利益的需要，在本市市辖区范围内征收国有土地上单位、个人的房屋，对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）补偿的，适用本办法。
各县（市）人民政府参照本办法执行。
第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。
第四条 市人民政府负责本市国有土地上房屋征收与补偿工作；各区人民政府按照职权分工，负责本辖区内的房屋征收与补偿工作。
韶关市区国有土地上房屋征收工作实行两级征收、属地实施的管理体制。市政府房屋征收部门负责具体组织实施本市的房屋征收与补偿工作，各区房屋征收部门由区人民政府确定。房屋征收部门的主要职责为：
（一）负责房屋征收与补偿有关政策的宣传与解释工作。
（二）组织实施房屋征收与补偿工作或委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，并对委托实施的房屋征收与补偿行为负责监督。
（三）拟定征收补偿方案报市人民政府审定后公布。
（四）组织对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，公布调查结果。
（五）书面通知有关部门暂停办理房屋征收范围内的新建、扩建、改建，改变房屋和土地性质用途，房屋析户、买卖、租赁和抵押，户口迁入、分户，房产公证、工商营业执照等相关手续。
（六）与被征收人签定征收补偿协议。
（七）依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
发展改革、国土资源、城乡规划、住房和城乡建设、财政、公安、工商、文化、教育、民政、税务等部门应根据各自职责，配合做好房屋征收与补偿工作。
第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收管理中心或区人民政府为房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿具体工作，房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
第六条 区人民政府应从区经济社会发展的实际出发，按照国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划编制征收计划，并应于每年10月31日前将本区下一的征收计划送市房屋征收部门汇总。
市房屋征收部门汇总各区的征收计划会同市发改部门对各区人民政府编制的征收计划进行审核，并报市人民政府批准。保障性安居工程建设、旧城区改建项目由市人民政府纳入国民经济和社会发展计划报市人大或市人大常委会批准。
第七条 任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向市、区人民政府、市、区房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。
监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。
第二章 征收决定
第八条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人房屋，应当符合国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条及第九条之规定。
发展改革、城乡规划、国土资源等部门应根据各自职责，审查拟征收范围内建设活动是否符合国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条之规定，并出具书面意见。
第九条 承担政府组织实施的公共利益项目的单位, 需要征收国有土地上房屋的,应向项目所在地的市、区房屋征收部门提交征收申请并附以下材料：
（一）发展和改革部门出具的征收后拟建项目符合国民经济和社会发展规划的书面意见；
（二）城乡规划部门书面出具的拟征收范围用地符合城乡规划和专项规划的书面意见（应包含红线图）；
（三）国土资源部门书面出具的拟征收范围内土地用途符合土地利用总体规划要求的书面意见；
（四）征收部门认为其他需要提交的材料。征收部门收到上述材料后，应该严格审查，提出审查意见报市、区人民政府。
第十条 市、区人民政府认为确需征收的项目，市、区房屋征收部门应组织人员对征收范围内的房屋开展调查登记工作：
（一）征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况；
（二）被征收人是否具备享受社会保障住房条件、对补偿方式的选择情况;
（三）因房屋征收造成停产停业、物资、设备搬迁、企业纳税及职工工资等情况；
（四）其他有关情况。
市、区房屋征收部门调查登记时，房屋所在地街道办事处和居民委员会应当予以协助，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
第十一条 被征收房屋的权属、面积、结构、用途等以房地产权证书为准。
第十二条 市、区房屋征收部门根据调查情况拟定征收补偿方案。房屋征收补偿方案应当包括以下主要内容：
（一）征收范围、补偿方式和标准；
（二）产权调换房屋的区位与状况；
（三）过渡方式和期限，奖励与补助标准；
（四）停产停业损失计算方法；
（五）其他应该纳入补偿方案的内容。
第十三条 房屋征收部门拟定补偿方案后，报本级人民政府组织发改、财政、国土和规划、住房和城乡建设等有关部门论证。征收补偿方案经论证后，市、区人民政府应当公开征询公众意见，征询意见的期限不少于30日。
因旧城区改建需要征收房屋，1/2以上被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的，市、区人民政府应当组织由被征收人、公众代表、房屋征收部门代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
参加听证会的公众代表可包括被征收房屋所在的人大代表和政协委员、街道（镇）、社区（村）组织代表等。
第十四条 市、区人民政府应当将征求意见情况听证会情况和根据上述情况对房屋征收方案修改的情况及时向社会公布。
市、区房屋征收部门应当将修改后的房屋征收补偿方案报市、区人民政府批准实施。
第十五条 市、区人民政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估。
市房屋征收决定涉及被征收人数量300户以上，区房屋征收决定涉及被征收人数量100户以上的，应当经市、区人民政府常务会议讨论决定。
第十六条 房屋征收范围确定后，房屋征收部门应组织城乡规划、住房和城乡建设、国土资源等相关部门对征 6 收范围内未经登记的建筑，以及房地产权证记载事项不明确或者与现状不符的建筑进行调查、认定。
第十七条 房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当在征收范围内予以公布。房屋征收范围内的单位和个人不得实施下列行为，违反规定实施的，不予补偿。
（一）新建、扩建、改建房屋及附属物；
（二）办理户口的迁入和分户，但因婚姻、出生、回国、军人退出现役、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放等原因必须办理户口迁入和分户除外；
（三）以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记手续；
（四）改变房屋、土地用途；
（五）房屋的分割、转让、租赁和抵押；
（六）已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的续建；
（七）其他不当增加补偿费用的行为。
第十八条 作出房屋征收决定前，房屋征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
第十九条 市、区人民政府作出房屋征收决定后应当在征收范围内公告，公告应当载明以下内容：
（一）征收的目的和依据；
（二）征收的地点和范围；
（三）房屋征收补偿方案；
（四）房屋征收部门和征收实施单位；
（五）达不成协议或者被征收房屋所有权人不明确等的处理办法；
（六）行政救济途径；
（七）索取房屋征收相关资料以及咨询地点；
（八）其他应当公告的事项。
区房屋征收部门应当在区人民政府作出房屋征收决定之日起3个工作日内，将征收决定及征收补偿方案的有关情况报市房屋征收部门备案。
第二十条 房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
第二十一条 被征收人对市、区人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。
第三章 补偿与安臵
第二十二条 房屋征收评估工作按中华人民共和国住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》的规定进行。
市住房和城乡建设部门应每年定期公布具有相应资 质的房地产评估机构。
第二十三条作出房屋征收决定的市、区人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）搬迁补助费、临时安臵补助费；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
（四）因房屋征收所得的相关奖励。
第二十四条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
第二十五条 被征收房屋应补偿面积根据被征收房屋房地产权证记载或经相关部门认定为合法的建筑面积确定。
对认定为未超过批准期限的临时建筑根据建筑成本价补偿。对认定为违法建筑、超过批准期限的临时建筑和批准建设时规定如遇规划调整应无条件拆除的临时建筑的不予补偿。
第二十六条 被征收房屋房地产权证记载房屋使用性质为商业(或者非住宅)，或经城乡规划部门批准使用性质为商业(或者非住宅)的，房屋的使用性质确定为商业(或非住宅用房)。
房地产权证和报建批准时均对被征收房屋的使用性质没有记载或者记载不明确，房屋使用性质由城乡规划部门确认。按照前两款规定确定产权性质为住宅，但已依法取得营业执照的经营性用房，在征收决定发布前取得营业执照1年以上(含1年)，并连续经营至征收决定发布前的，房屋的使用性质确定为事实经营性用房，但被征收人应当就取得营业执照和连续经营的事实承担举证责任。
第二十七条 征收个人住宅，被征收人符合我市住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、区人民政府应当优先给予住房保障。
征收个人住宅，被征收人均建筑面积不足最低住房标准的，可以经评估确定的建筑成本价增购不足部分。
第二十八条 征收公厕、垃圾中转站等公益事业用房的，市、区人民政府应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建或产权调换，或者给予货币补偿。
第二十九条 征收租赁房屋，被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，房屋征收部门应当对被征收人实行产权调换，不作货币补偿。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被征收人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
第三十条 征收在土地使用权证记载范围内的天井、庭院、花园、门楼、围墙、水塔、水井、烟囱、简易建筑或者其他附属建筑物的，通过评估确定的建筑折价补偿。
非法占用公共用地、道路、人行道开设摊档的，不作安臵补偿。有关当事人应当在征收公告规定的期限内自行迁出。
第三十一条 被征收房屋的货币补偿不低于如下标准：
(一)被征收房屋为住宅的，补偿价格按征收地块周边地区的新商品房(不含别墅)的市场综合价格确定。
(二)被征收房屋为两层以上住宅的，补偿面积按1:1的比例计算。
（三）被征收房屋为住宅平房和房改房的，补偿面积按1:1.1的比例计算补偿。
(四)被征收住宅房屋的技术层(含夹层、人字形或者斜面形阁楼)，属于原建筑物整体结构和布局或者经报建批准层高超过2.2米，底层高度不少于2.4米的，补偿面积按1:1的比例计算；层高2.2米以下、1.5米(含1.5米)以上的，补偿面积按50％折算；层高l.5米以下的，按照评估机构确定的建筑成本价给以货币补偿。(五)被征收房屋为商业(或者非住宅)的，补偿金额按照商业(或非住宅)的房地产市场评估价增加20%确定。(六)被征收房屋为事实经营性用房的，补偿价格按照取得营业执照的时间计算，以本条第(一)项确定的被征收住宅房屋补偿价格为基数，每年增加补偿40%，累计增加补偿 最高一般不超过200%，且补偿总额不得超过按照商业的房地产市场评估价。
第三十二条 被征收人选择房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、区人民政府应当提供用于产权调换的房屋。因旧城区改建征收的征收项目，被征收人选择改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、区人民政府应当提供改建地段房屋或就近地段的房屋用于产权调换。
被征收人选择作出房屋征收决定的市、区人民政府提供的房屋作产权调换的，产权调换房屋的选择根据先签协议优先选房或通过抽签确定选房顺序。被征收人必须接受新建房屋的朝向、户型结构、面积、物业管理等因素。
被征收人选择作出房屋征收决定的市、区人民政府提供的房屋作产权调换的，双方房屋按套内建筑面积1：1计算产权调换面积；住宅平房按套内建筑面积1：1.1比例计算产权调换面积，双方不互补差价；同等面积内产权调换房屋按比例应分摊的公用面积归被征收人所有。
被征收房屋为事实经营性用房的，以住宅房屋作产权调换，产权调换套内建筑面积按照取得营业执照的时间计算，每年增加补偿面积40%，累计增加补偿面积最高不超过200%。
产权调换的住宅房屋，超过被征收住宅房屋建筑面积10平方米(含10平方米)以下的部分可按评估确定的建筑成本价结算；超过10平方米以上的部分或产权调换住宅房屋的 建筑面积少于被征收住宅房屋建筑面积的部分按本办法确定的货币补偿标准双方多除少补结算。
被征收人选择货币补偿的或被征收人应收的少面积补偿款，征收部门应当在被征收人搬迁前一次性支付被征收房屋的补偿款。被征收人应支付的超面积款，原则上在协议确定的搬迁期前支付，确有困难的最迟不超过产权调换房屋交付使用之日前支付。
第三十三条 被征收人不同意本办法规定的货币补偿和产权调换标准的，可按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条和第二十一条的规定给予补偿。
第三十四条 被征收房屋的装修补偿价值通过评估确定。
第三十五条 被征收人应当在房屋征收部门规定期限签约和协议规定时间搬迁。
在房屋征收补偿中对配合征收工作，在签约期限内签约，并在协议确定的搬迁期限内完成搬迁的被征收人按如下标准给予奖励
（一）住宅房屋按照被征收房屋应补偿面积给予300元/㎡的奖励。
（二）商业（或非住宅）房屋按照本办法确定的被征收商业（或非住宅）房屋货币补偿价值计算给予10%奖励。
（三）事实经营性用房，按照本办法规定的被征收事实经营性用房的货币补偿价值计算给予20%奖励。
（四）提前搬迁奖励在被征收人房屋搬迁完毕并办理相关手续后由市、区房屋征收部门即时兑现。
（六）凡超过规定的期限签订协议和超过协议确定的时间搬迁的取消奖励。
第三十六条 因房屋征收造成被征收人搬迁过渡的，在过渡期限内，被征收人或者房屋承租人自行安排住处或营业场所的，市、区房屋征收部门应当支付临时安臵补助费或营业损失补偿金。
临时安臵补助费按被征收房屋应补偿建筑面积计算，每平方米每月不少于10元。
营业损失补偿金额通过协商确定。协商不能确定的，从停产、停业之日起，按房屋征收决定发布前一年由税务部门核定的税后平均利润或者由评估机构确定。被征收人或者房屋承租人要求通过评估机构评估的，由被征收人或者房屋承租人自行选择评估机构，费用由房屋征收部门承担。
被征收房屋为被征收人自住，人均居住面积低于我市住房困难标准的，按不低于住房困难标准计算临时安臵补助费。
第三十七条 被征收人或承租人使用市、区房屋征收部门提供的临时周转房的，房屋征收部门不支付临时安臵补助 费或者营业损失，被征收人或承租人不支付临时周转房租金。被征收房屋的房租按原租金标准由承租人支付给被征收人。
临时周转房的区位、用途、建筑面积等不得低于被征收房屋的标准。被征收人或承租人认为低于被征收房屋标准的，有权选择领取临时安臵补助费、营业损失。
第三十八条 被征收人或承租人使用周转房的，临时安臵期间的水电、电话、有线电视、宽带互联网、管道煤气等费用由被征收人自行交纳。
第三十九条 临时安臵补助费支付时间从被征收人或承租人搬出被征收房屋，并将其交付市、区房屋征收部门之月起至产权调换交付使用之月基础上，住宅增加3个月，商业（或非住宅）和事实经营用房增加6个月止。
采取货币补偿或一步到位产权调换安臵的，应当给予住宅房屋被征收人或者承租人3个月、商业（或非住宅）房屋、事实经营性用房被征收人或者承租人6个月的营业损失补偿金。
第四十条 住宅的搬迁补助费标准为每次1500元，炉灶费1000元。家庭人口超过3人的，每增加1人增加搬迁补助费500元。
商业（或非住宅）和事实经营用房的搬迁补助费，按 15 商品进货总价的1％计算，但一次搬迁补助费超过10000元的大型生产、经营场所的搬迁补助费由评估机构确定。
无正当理由拒绝搬迁安臵而被强制搬迁的，取消搬迁补助费。
第四十一条 搬迁后的水电建设增容费由房屋征收部门承担，因分户而超过房屋套数的水电建设增容费由被征收人自付。电话、有线电视、宽带互联网、管道煤气、空调等由被征收人自行办理迁移手续，有关费用凭票由征收人支付。
第四十二条 以产权调换形式补偿的房屋，新房屋所有权证由房屋征收部门代办，与被征收房屋应补偿面积部分相等的税、费由房屋征收部门承担，超出面积部分的税、费由被征收人承担。
实行货币补偿的房屋征收部门应当以被征收房屋的价值为依据，计算并承担被征收人另行购房所需税、费。
第四十三条 被征收人的过渡期限，按房屋征收部门与被征收人在征收补偿协议中约定的期限计算。由房屋征收部门提供周转房的，迁入补偿安臵房时，被征收人必须按时腾退周转房。
第四十四条 由于房屋征收部门的原因导致过渡期限超过征收补偿协议约定期限的，从逾期之月起增付给被征收人50%的临时安臵补助费。房屋征收部门与被征收人对前款另有约定的从其约定。
第四十五条 房屋征收部门与被征收人依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安臵费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立征收补偿协议。
征收补偿协议订立后，一方当事人不履行征收补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
第四十六条 被征收人应当自签订征收补偿协议后一个月内，向房屋征收部门交回被征收房屋的国有土地使用权证、房地产权证，由房屋征收部门办理注销手续。
第四十七条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成征收补偿协议；或者被征收房屋所有权人不明确或者下落不明、产权纠纷尚未解决的，由房屋征收部门报请作出征收决定的市、区人民政府依照本办法的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
华侨及港、澳、台同胞的房屋，所有权人或者其委托的代理人在规定签约期限内不能前来办理安臵补偿手续的，比照前款规定执行。
第四十八条 补偿决定应当公平，包括本办法第三十一条和国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定的有关补偿内容，但不含奖励。由区人民政府作出的征收补偿决定作出后3个工作日内应报市房屋征收部门备案。
征收补偿决定确定的搬迁期限不得少于15日。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第四十九条 公安、教育、邮政、通信、供水等部门应凭房屋征收补偿协议，按有关规定给予被征收人办理户口迁移、邮件传递、电话迁移、供水、供电以及转学、转托等手续，不得借故不予办理。
第五十条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
第五十一条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、区人民政府依法申请人民法院强制执行。
强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。
第四章 法律责任
第五十二条 法律责任的有关规定根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十条至第三十四条执行。
第五章 附则
第五十三条 法律、法规对征收外国领事馆房屋、军事设施、华侨房屋、教堂、寺庙、文物古迹、历史文化保护区内的建筑物等另有规定的，依照有关的法律、法规执行。
第五十四条 本办法自公布之日起施行。2008年1月1日施行的《韶关市城市房屋拆迁管理办法》（韶府 [第39号] 令）同时废止。本办法施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。
第四篇：经典解读：房屋征收与补偿
对《国有土地上房屋征收与补偿条例》的理解
近年来，因城镇房屋拆迁引发的利益冲突和社会矛盾，已成为影响我国工业化、城镇化进程和社会稳定的突出问题之一。2011年1月21日，国务院公布施行了《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称征收补偿条例），以前的《城市房屋拆迁管理条例》（下称拆迁条例）同时废止。《征收补偿条例》努力把公共利益同被征收人个人利益统一起来，通过保护被征收群众的利益、完善征收程序、加大公众参与、明确补偿标准、补助和奖励措施、禁止建设单位参与搬迁、取消行政机关自行强制拆迁的规定，充分显示了维护公共利益，保障被征收人的合法权益的鲜明特色，彰显了以人为本的立法精神，有利于推动和谐社会的建设。
一、政府是公共利益征收惟一补偿主体
过去，多数情况下由拆迁人即开发商向当地建设主管部门申请拆迁许可，获批后由开发商实施拆迁。而成为拆迁主体的开发商，为了追求利润，往往尽可能压缩拆迁补偿标准，并且把拆迁负担转嫁到房价里，这样容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。《征收补偿条例》规定，市、县级以上地方人民政府为征收与补偿主体。政府可以确定房屋征收部门负责组织进行房屋征收与补偿工作，并规定禁止建设单位参与搬迁活动，任何单位和个人都不得采取暴力、威胁或者中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。《拆迁条例》将拆迁设置成行政许可的方式，给拆迁人颁发拆迁许可证，拆迁补偿协议一旦达不成，政府可以做出有利于拆迁人的拆迁裁决，而政府却不承担责任，由此导致的拆迁矛盾愈演愈烈。而《征收补偿条例》将拆迁许可证的方式废除，所有的国有土地上房屋征收行为都变为政府行为，政府对此负责。被征收人对政府的征收决定不服的，既可以进行行政复议，也可以进行行政诉讼。因此，加大了政府的责任，一旦出现问题，责任主体就非常明确，政府会谨慎地对待房屋征收与补偿工作。这样，从制度上保证了征收、补偿工作的规范化。
二、明确界定了公共利益的范围
《征收补偿条例》规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定，必须以为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要为前提。并以列举的方式对公共利益进行了界定，明确了因公共利益征收的范围。征收城市房屋必须基于公共利益的需要，就我国的具体国情而言，工业化、城镇化是经济社会发展、国家现代化的必然趋势，符合广大人民群众的根本利益，是公共利益的重要方面。2004年我国宪法修正案为保护公民个人合法的私有财产，规定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序，才能进行征收或者征用。这标志着公共利益征收与商业开发征收混为一谈的拆迁模式已成为历史。
三、征收过程程序化，强调尊重被征收人意愿
征收程序是规范政府征收行为，维护被征收人合法权益，促使政府做好群众工作的重要保障。《征收补偿条例》提高了对征收补偿方案的公众参与程度，征收补偿方案应征求公众意见，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，应当组织听证会并修改方案，“修改方案”被列入条例，是对被征收人权益的尊重，也是突破。政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估。房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。被征收房屋的调查结果和分户补偿情况应当公布。被征收人对征收决定和补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。审计机关应当加强审计。《征收补偿条例》比较强调民众的参与，这个征收和补偿涉及到几个环节，一个就是作出征收决定，要不要征收。如果做了这个征收决定以后，就是怎么补偿，什么标准，这个补偿里面老百姓能不能参与。那么这好几个环节里面，实际上这次的条例都规定了老百姓的参与，尤其是利害关系人的参与。《征收补偿条例》为规范政府征收行为、维护被征收人合法权益提供了重要保障。
四、明确征收补偿标准
房屋征收中给予多少补偿，是人们最为关注的问题，直接关系人民群众的切身利益。而且搬迁引发的矛盾大多集中在征收补偿的标准和补偿是否公平上。
《征收补偿条例》 规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
需要特别注意的是，《征收补偿条例》明确了补偿的时间和标准。时间是房屋征收决定公告之日，标准是不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格。这也是老百姓最关心的一点。以市场价格作为补偿标准，使得被征收人的基本利益得到保障。这不仅包括对房屋的补偿，也包括对土地使用权的补偿。这就大体上可以确保被征收人的居住条件有改善、生活水平不下降。
五、被征收人协商选评估机构；
过去，大多数情况下对房屋价值的评估都是由政府指定的评估机构进行的，或者由开发商和被征收人共同协商决定，有的甚至是由开发商指定的评估机构，所以许多被征收人都对这些评估机构不信任，被征收人没有选择权。《征收补偿条例》规定房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，这就极大地维护了被征收人的权益，有利于房屋评估的公平和公正。这样打破了以往一家的评估局面，并从根本上转变错估、漏估、少估等明知有误又无法改变的不公现象，使评估更贴近实际、更公平、更具科学性。
六、征收房屋应先补偿后搬迁
《拆迁条例》没有明确规定“先补偿，后搬迁”的原则，《征收补偿条例》则明确了“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”。并进一步明确“作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用”。对于之前由建设单位执行补偿，容易出现推委、拖欠等不负责任的情况，《征收补偿条例》明确现在由政府替代建设单位，政府也需满足这个要求，以保证在搬迁前补偿到位。由政府发放补偿款可以增加公信力，使被征收人安心、放心，也便于依法征收的顺利进行。
七、废除行政强制拆迁
《征收补偿条例》规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行补偿决定的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。改变了《拆迁条例》中政府直接进行强制拆迁的作法，规定由政府申请法院强制执行。这一变化呈现出统筹兼顾、公平补偿、阳光征收的鲜明特征，从中也可看到，立法者力图找准公义维护和私权捍卫契合点的努力，建立了司法对行政一定程度上的审查和制约权力的原则。《征收补偿条例》明确法院为实施强制搬迁的唯一主体，这是一大进步，因为政府既然是征收主体，就不能实施强拆行为，否则缺少权力制衡。引入司法机构裁定强制拆迁，更好地体现了对民众权利的保护和对法律的尊重，有利于强制搬迁依法、规范进行，由司法机关从公正、中立的立场，审查其正当性、合法性，并决定是否强制执行，显然更利于减少政府与民众之间的矛盾，增加征收补偿过程中的和谐因素。需要明确的是，《征收补偿条例》取消了行政强拆，只意味着政府无权自行组织有关部门进行行政强拆，但政府依然有作出征收决定及协商不成后作出强制性补偿决定的权力，老百姓不能将此混为一谈。另外，新条例实施之前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。
八、暴力迫使搬迁可追究刑事责任
《征收补偿条例》规定,暴力迫使被征收人搬迁可追究刑事责任。由于拆迁进度与建设单位的经济利益直接相关,容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。禁止建设单位参与搬迁活动,任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经颁布实施，从“拆迁”改为“征收”，透过这些词语的变化，可以看到条例更加突出房屋征收和补偿的规范、公平、合理。强调阳光征收、公平补偿使公共利益和私人利益得到更好的协调与平衡。它的实施是公共利益和个人利益得到协调和平衡，折射出从强化行政管理到规范行政行为的法治理念的进步。
新《国有土地上房屋征收和补偿条例》十大解读
亮点一
公共利益征收与商业开发征收彻底分开
征求意见稿规定，为了“公共利益”的需要，对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人给予补偿的，适用本条例。
明确这点，不仅意味着长期以来在拆迁活动中频频暴露的“官商合谋”将被封杀，而且宣告，将“公共利益”征收与商业开发征收混为一谈的拆迁模式，将彻底退出历史舞台。
我国2004年宪法修正案为保护公民个人合法的私有财产，规定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序，才能进行征收或者征用。
但什么是“公共利益”，如何界定？成为立法的一大难点。专家学者认为不能过大，实务部门认为不能过窄。有学者指明，“公共利益”的界定，直接关系到对公民私有财产的保护力度以及地方政府的强拆空间。
征求意见稿以列举式的方式，明确“公共利益的需要”包括：国防设施建设；国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利、科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业；为改善低收入住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设；为改善城市居民居住条件，由政府组织实施的危旧房改造；国家机关办公用房建设以及法律、行政法规和国务院规定的其他公共利益的需要。
亮点二 政府是公共利益征收惟一补偿主体
征求意见稿规定，县级以上地方人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
这就是说，实施公益性征收、补偿的主体只有一个，那就是政府。
明确政府是征收补偿的主体，是对现行操作的彻底颠覆。过去，制度设计的，就是政府躲在幕后，由拆迁人即开发商向政府申请拆迁许可，获批后由开发商实施拆迁。而成为拆迁主体的开发商，为了追求利润，往往尽可能压缩拆迁补偿标准，并且把拆迁负担转嫁到房价里。由此导致的拆迁矛盾愈演愈烈，不断升级。
三 政府征收房屋必须要两次公告
征求意见稿第10条规定，县级以上地方人民政府在组织有关部门论证后，应当将房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间等事项予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求被征收人、公众和专家意见。公告时间不得少于30日；但是，房屋征收范围较大的，公告时间不得少于60日。
县级以上地方人民政府应当将被征收人、公众和专家意见的采纳情况、不采纳情况及理由及时公告。
征求意见稿第14条规定，县级以上地方人民政府应当将房屋征收决定予以公告。公告应当载明房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间和行政复议、行政诉讼权利等事项。
征求意见稿在征收程序中，突出强调了被征收人的知情权、参与权等。
亮点四 发生“公共利益”争执交司法判决
征求意见稿规定，被征收人以及与房屋征收决定有关的利害关系人对县级以上地方人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起行政诉讼。
这是一个新规定。突破只能对补偿、安置可以提起复议或诉讼的局限。
征收者与被征收者在征收阶段产生的争议，通常因是否属于“公共利益”而起。在这个问题上，过去政府既是运动员也是裁判员，一手遮天，每每让被征收人感到缺乏一个平等的说理平台。
对征求意见稿的这一规定，北京大学法学院副院长沈岿教授认为：“这一点非常重要，因为‘公共利益’确实存在模糊地带。从美国的经验看，法院在同一件事情上也会有截然相反的判决。但非常重要的一点是，政府必须在法庭上接受被征收人关于‘公共利益’是否存在的挑战，政府必须举证证明自己的‘公共利益’主张究竟在什么地方。”
他表示，这是让更多的民众最终接受政府决定的机会，也是政府重新审视自己决定是否周全的机会。亮点五 危旧房改造必须有90%以上人数同意
征求意见稿规定，因危旧房改造的需要征收房屋的，县级以上地方人民政府应当在组织有关部门论证的基础上，征求被征收人的意见。90%以上被征收人同意进行危旧房改造的，县级以上地方人民政府方可作出房屋征收决定；未达到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收决定。政府应当将征求意见的情况及时公布。
征求意见稿还规定，因危旧房改造的需要征收房屋的，补偿方案在报县级以上地方人民政府批准前，还应当征得三分之二以上被征收人的同意；危旧房改造的补偿协议，在签约期限内签约率达到三分之二以上的，方可生效。
打着危房房改造的旗号，一些地方政府与开发商联手行强拆之实，践踏被征收人的私有财产权。征求意见稿的规定，有可能将明显放慢旧房改造步伐。
亮点六 征收补偿额按市场评估价确定
征求意见稿规定，房屋货币补偿额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
被征收房屋的房地产市场评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房地产估价规范和有关规定确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。
房地产价格评估机构，由被征收人以投票、抽签等方式确定。
因补偿谈不拢，不知酿成了多少拆迁悲剧。
征求意见稿的这一规定，至少有两大看点：一是明确评估价“不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格”；二是强调评估机构的中立性。现在，许多被征收人都认为，评估机构不中立，因为都是政府单方指定的。征求意见稿改进为“由被征收人以投票、抽签等方式确定”，即被征收人说了算。
如果评估机构或估价师出具虚假或者有重大差错的估价报告的，还将面临被警告、吊销资质、被追究刑事责任等制裁。这是征求意见稿在法律责任中的规定。亮点七 尊重被征收人补偿方式多样选择
征求意见稿规定，补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式。
因危旧房改造的需要征收房屋并进行住宅建设的，被征收人享有回迁的权利。除征收租赁房屋外，被征收人可以选择补偿方式。
提供灵活多样的选择，体现了对被征收人的尊重。
亮点八 野蛮暴力强制搬迁者可追刑责
征求意见稿规定，房屋征收部门及其委托的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁。任何单位和个人不得以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁。
2009年11月27日，贵州博宇房地产公司组织数十人，携带钢管、撬棍和封口胶，对普陀巷9住户8间门面房进行暴力拆迁，13名正在熟睡的住户被强行拽上汽车拖离现场。这一野蛮拆迁，最终酿成群体性事件。
根据征求意见稿，如果房屋征收部门及其委托实施征收补偿与搬迁的单位违法上述规定，不仅造成的损失要赔偿，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，将依法追究刑事责任，尚不构成犯罪的，依法给予处分。
亮点九 违法建筑不予补偿并依法拆除
征求意见稿规定，对房屋征收范围内的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿，并依法拆除；对未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。
对违法建筑拆除是否补偿问题，一直以来都存在补与不补的争议。
补，是因为一些违法建筑的长期存在，与政府职能部门不作为有关，政府应当为失职买单；不补，是因为那样对守法者明显不公平。
征求意见稿坚持了“不予补偿，并依法拆除”的立场。
亮点十 商业拆迁强调自愿公平政府不介入
征求意见稿在附则中规定，非因“公共利益”的需要实施的拆迁，应当符合城乡规划、土地利用总体规划，并依法办理有关审批手续，由建设单位编制具体实施方案，报经房屋征收部门批准后，按照自愿、公平的原则订立拆迁补偿协议。建设单位、受委托实施拆迁的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式或者以暴力、胁迫以及其他非法手段实施拆迁。
区别于公益性搬迁，非“公共利益”的拆迁，是一种民事行为，是平等主体之间的一种交易，不存在地方政府介入问题，讲究的是双方协商。
根据征求意见稿，县级以上地方人民政府对商业拆迁进行监督管理。相关立法进程
中国城市房屋拆迁制度始于上个世纪90年代。
1991年6月1日，国务院发布我国第一部系统规范城市房屋拆迁行为的行政法规《城市房屋拆迁管理条例》，以配套当时的《城市规划法》。
1994年7月5日，我国出台《城市房地产管理法》，由此拉开了房地产市场化序幕，开发商成为中国城乡建设的主力军。就在当年，中国开始推行分税制改革，地方政府开始逐渐倚重土地财政。
2001年6月7日，国务院常务会议通过了对《城市房屋拆迁管理条例》的修改，并于当年7月1日起实施。修改后的条例，仍然没有区分公益和商业拆迁，其运作模式依然是建设单位向政府申请拆迁许可，获批后实施拆迁，发生纠纷由政府裁决；被拆迁人拒绝拆迁的，实行强制拆迁。由于在拆迁问题上，地方政府既是拆迁许可者，又是争议裁决者，无形中充当了强拆的支持者，理论上为“官商合谋”提供了现实的便利，这逐渐发展成为拆迁矛盾的根源。
2007年3月16日，《物权法》出台。该法第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产应当依法给予拆迁补偿、维护被征收人的合法权益，征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条件。”
2007年8月30日，《城市房地产管理法修正案》通过。其中规定：“为了公共利益需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”
2007年12月14日，在国务院第200次常务会议上，《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例(草案)》是第一项议题。会议认为，这个条例直接关系人民群众切身利益，要求有关部门广泛听取意见进一步修改后，再次提请国务院常务会议审议，然后公开征求群众意见，再由国务院决定公布施行。
2008年以来，尽管我国遭受国际金融危机冲击，但相关立法仍在进行中，据介绍，国务院法制办在近两年时间里，配合建设部门，进一步加强了理论研究，并到广州、大连展开调研，与被拆迁人进行座谈。同时，国务院法制办对拆迁条例修改中遇到的所有问题，进行了全面梳理，对草案进行了不断修改完善。特别需要说明的是，在此期间，国务院法制办还密切重视舆情收集，对征收、拆迁上发生的新问题、新动向，做到适时跟踪、了解、分析，作为立法参考。
拆迁悲剧
成都：“自焚拆迁户”唐福珍2009年11月13日，成都市金牛区天回镇金华社区的女企业主唐福珍往自己身上浇汽油，在自家房顶上引火自焚，目的就是阻止拆迁。但她的惨烈，并没能保住自家的房子。她死了，房子仍然被拆了，她的多名亲属也因暴力抗法被刑事拘留。
青岛：“自焚拆迁户”张霞2009年10月28日，在遭遇第四次执行强制拆迁时，张霞在自家门前，面对拆迁挖掘机，将汽油浇在了自己的身上。
张霞1998年买下180平米的土地，建了二层楼房开酒楼，有产权和土地使用证。2007年，该土地被当地政府卖给开发商做小产权高层住宅。张霞拒绝了开发商提供近300平方米的小产权住宅进行置换的补偿协议。
重庆：蜗居桉树索要拆迁补偿2009年8月3日，因修建渝宜高速，重庆奉节六旬老人陈茂国在自家1200多平方米的房屋被推倒后，因双方在赔付金上相差22万元，他一怒之下爬上自家一棵15米高的桉树“安营扎寨”，一住3个半月，抵制强拆。
贵州：13名熟睡住户遭遇暴力拆迁2009年11月27日，贵州博宇房地产公司组织数十人，携带钢管、撬棍和封口胶，对普陀巷9住户8间门面房进行暴力拆迁，13名正在熟睡的住户被强行拽上汽车拖离现场。
这一行为随后升级为群体性事件，拆迁户用40余瓶液化气罐堵路，造成近万台车辆滞留。
赤峰：“自焚拆迁户”王娜2009年2月13日，内蒙古自治区赤峰市红山区法院对哈达街中段路北民航家属楼石国清家强制执行拆迁，石的女儿王娜情绪十分激动，在屋里把汽油点燃，造成大面积烧伤。最终事情以双方协商解决告终。
本溪：拒绝拆迁张剑致一强拆者死亡因无法就补偿安置方案达成一致，拒绝拆迁的辽宁本溪男子张剑在房地产公司拆迁人员强行入屋后，拔出了水果刀，致一强拆者当场死亡。随后，张剑的房子迅速被夷为平地，盖起了名为“山水人家”的豪华别墅群。
解读《国有土地上房屋征收与补偿条例》
1、问：制定条例的总体思路是什么？
答：党中央、国务院高度重视条例的制定工作，指出条例直接关系人民群众切身利益，要求我们深入了解情况，广泛听取意见，集中力量组织对难点问题逐项攻关，力争条例早日出台。为了妥善处理实践中的矛盾，制定条例的总体思路：一是统筹兼顾工业化、城镇化建设和土地房屋被征收群众的利益，努力把公共利益同被征收人个人利益统一起来。二是通过明确补偿标准、补助和奖励措施，保护被征收群众的利益，使房屋被征收群众的居住条件有改善、原有生活水平不降低。三是通过完善征收程序，加大公众参与，规定禁止建设单位参与搬迁，取消《城市房屋拆迁管理条例》（以下称原条例）行政机关自行强制拆迁的规定，加强和改进群众工作，把强制减到最少。
在工业化、城镇化发展过程中，必须坚持节约集约利用土地、严格保护耕地的原则，这需要通过提高规划的科学性、严格执行规划、调整产业政策、转变经济发展方式、严格立项审批等手段，控制城乡建设用地盲目无序扩张，确保18亿亩耕地红线与粮食安全。
2、问：在制定条例过程中主要开展了哪些工作？ 答：法制办与住房和城乡建设部、发展改革委和国土资源部等单位共同成立了工作组，多次进行实地调研，选取40多个典型城市进行专项调查统计，专门听取被拆迁人以及经济、法律、规划、土地、评估等方面专家的意见，同东、中、西部的大、中、小城市政府和有关部门负责同志多次进行座谈，反复征求中央国家机关意见，并于2010年1月29日和12月15日两次向社会公开征求意见，分别收到意见和建议65601条和37898条。工作组召开了45次各类座谈会，有1150多人次参加了讨论。工作组对各方面意见逐条整理、综合分析，反复研究、修改，形成了《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》。
3、问：为了保障房屋被征收群众的利益，条例对补偿作了哪些规定？ 答：两次征求意见中群众的意见主要集中在补偿问题上。按照保证房屋被征收群众居住条件有改善、生活水平不降低的原则，条例规定，对被征收人的补偿包括：被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁与临时安置的补偿，停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，市场价格包含了土地使用权的价值，不低于市场价格就可以保证被征收人所得补偿在市场上能买到区位、面积、用途、结构相当的房屋。
为了保证生活条件困难的被征收人居住条件有改善，条例规定，政府对符合住房保障条件的被征收人除给予上述补偿外，还要优先安排被征收人享受住房保障，使其不再等待轮候保障房。
4、问：条例对房地产评估作了哪些规定？
答：一是明确对被征收房屋价值的补偿，按照不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格的原则进行补偿。对评估中应当考虑的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素以及装修和原有设备的拆装损失补偿等问题，将由房屋征收评估办法进行具体规定。
二是明确房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
三是规定房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。对房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的违法行为，规定了严格的法律责任。
四是规定对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
5、问：条例对公共利益是如何界定的？
答：对这个问题，我们高度重视，收集、研究了国外情况和做法，作了大量的调查研究，多次进行专家论证，广泛听取意见。在此基础上，条例规定，因国防、外交需要和由政府组织实施的能源、交通、水利、教科文卫体、资源环保、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业需要以及保障性安居工程建设、旧城区改建需要可以实行房屋征收。为了加强规划的调控作用，根据条例的规定，确需征收房屋的各项建设活动都应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，并要求制订规划应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证，保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划，经市、县级人民代表大会审议通过。
6、问：条例对征收程序作了哪些规定？如何体现公开透明和公众参与？ 答：征收程序是规范政府征收行为，维护被征收人合法权益，促使政府做好群众工作的重要保障。条例规定征收补偿方案应征求公众意见；因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，应当组织听证会并修改方案；政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定；被征收房屋的调查结果和分户补偿情况应当公布；被征收人对征收决定和补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼；审计机关应当加强审计。
7、问：条例对房屋征收的实施作了哪些规定？
答：房屋征收是政府行为。按照原条例规定，建设单位是拆迁人，这是由当时的历史条件所决定的。从近几年的实践看，由于拆迁进度与建设单位的经 济利益直接相关，容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。条例改变了以前由建设单位拆迁的做法，规定政府是征收补偿主体，由房屋征收部门组织实施房屋征收与补偿工作。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，但房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位实施房屋征收与补偿的行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。禁止建设单位参与搬迁活动，任何单位和个人都不得采取暴力、威胁或者中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。
8、问：条例取消原条例中行政机关自行强制拆迁的规定，主要考虑是什么？ 答：按照原条例的规定，政府既可以责成有关部门强制拆迁，也可以申请法院强制拆迁。近几年来，强制拆迁过程中出现了一些恶性事件，虽然是极少数，但必须高度重视，切实采取有效措施，杜绝此类事件发生。
全国人大常委会办公厅2009年8月28日向社会公开征求意见的《行政强制法（草案）（三次审议稿）》第十三条规定，行政强制执行由法律设定。本条例是行政法规，不宜再设定行政强制执行。因此，条例取消了原条例中行政机关自行强制拆迁的规定，规定由政府申请法院强制执行。这样也有利于加强对政府征收补偿活动的制约，促使政府加强和改进群众工作。
9、问：条例为什么没有对征收集体土地作出规定？
答：有意见认为，条例应一并解决集体土地和房屋征收问题。从我们调查了解的情况看，现在矛盾突出的确实主要在集体土地征收方面，但国有土地上的房屋征收和集体土地征收是分别由条例和土地管理法调整的，通过行政法规对征收集体土地作出规定是超越立法权限的。我们将会同有关部门抓紧对土地管理法有关集体土地征收和补偿的规定作出修改，由国务院尽早向全国人大常委会提出议案。
【链接】
暴力拆迁可追究刑事责任
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，暴力迫使被征收人搬迁可追究刑事责任。
条例规定，采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。此外，条例还规定，采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
征收范围确定后“违建”不补偿
针对一些地方存在的房屋征收前“突击”改扩建，以期获得更多补偿的现象，《国有土地上房屋征收与补偿条例》给出了明确规定，以杜绝此类投机取巧、侵占公共利益的非法行为。
新条例明确，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
补偿方式：货币或房屋产权调换
《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》讲义
一、城市房屋拆迁工作回顾及评价；
二、《征收条例》立法背景与过程；
三、制定《征收条例》的总体思路和主要内容；
四、与《拆迁条例》的不同；
五、《征收条例》主要条款的释义；
六、《征收条例》不能解决的几点问题。
一、对城市房屋拆迁工作的回顾与评价
• ㈡城市房屋拆迁法律制度的演变过程回顾 • 1978年改革开放前，“自拆自建”阶段。
• 改革开放后，到1991年6月1日，“统拆统建”阶段。
• 1991年6月1日起，进入“各拆各建加福利”阶段。
• 2001年6月6日，进入“市场化阶段”。• ㈢原《拆迁条例》的法律依据。
• 《拆迁条例》违宪和没有法律依据，是不符合事实的。
• ㈣对《拆迁条例》的评价
从1991年到2011年初，《拆迁条例》对社会经济发展起到了积极的作用，特别是对城市化、城市现代化进程起到了积极的作用。• 主要体现在三个方面：
一是保证了城市建设效率，尤其是促进了旧城区的改造，有效地推进了城市环境的改善，推进了城市综合功能的提高； •
二是有效地改善了城市居民的住房条件。•
三是大幅度提高了城镇化率。
二、《征收条例》立法背景与过程
• 立法背景：
• 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有人的合法权益，根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》，国务院法制办和原建设部负责起草了《国有土地上房屋征收与补偿条例（草稿）》。
• 制订这个条例，关系到群众的切身利益，关系到工业化、城镇化进程，关系到现代化建设全局。
• 《征收条例》的出台特别背景，《征收法》无法及时出台。
• ㈡主要过程：
• 1、2007年12月14日，国务院第200次常务会议首次对条例草案进行了审议。•
2、2007年12月14日后，2010年1月29日第一轮修改。
• 3、2010年1月29日和12月15日两次向社会公开征求意见。• 4、2011年1月21日，正式公布施行。
三、立法总体思路、主要内容
• ㈠总体思路
• 一是统筹兼顾工业化、城镇化建设和土地房屋被征收群众的利益，努力把公共利益同被征收人个人利益统一起来。
• 二是通过明确补偿标准、补助和奖励措施，保护被征收群众的利益，使房屋被征收群众的居住条件有所改善、原来生活水平不降低。
• 三是通过完善的征收程序，加大公众的参与、禁止建设单位参与搬迁，取消行政强制拆迁，加强和改进群众工作，把强制搬迁减少到最低限度。
• 与此同时，总体思路中还考虑到节约集约利用土地、严格保护耕地的原则。
• ㈡主要内容和规定
• 按照统筹兼顾工业化、城镇化需要和房屋被征收群众利益，把公共利益同被征收人个人利益统一起来的总体要求，《征收条例》做出了五个方面的规定：
一是对被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖励。对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。对符合住房保障条件的被征收人除给予补偿外，政府还要优先给予住房保障。
二是征收范围。确需征收房屋的各项建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。
三是征收程序。扩大公众参与程度，征收补偿方案要征求公众意见，因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，还要组织听证会并修改方案。政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估。•
四是政府是房屋征收与补偿的主体。禁止建设单位参与搬迁，承担房屋征收与补偿具体工作的单位不得以营利为目的。
五是取消行政强制拆迁。被征收人超过规定期限不搬迁的，由政府依法申请人民法院强制执行。此外，对违反《征收条例》的行为设定了严格的法律责任。• ㈠适用范围不同。只适用国有土地上房屋征收。• ㈡目的不同。为了公共利益需要。
• ㈢补偿对象不同。只适用于被征收房屋的所有权人。• ㈣管理与实施主体不同。主体是市、县级人民政府。•
1、征收主体和补偿义务主体都是政府。
2、房屋征收与补偿工作由市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施。• ㈤前置条件不同。前提条件相对宏观。
• ㈥项目启动程序不同。由政府直接启动，由政府做出房屋征收决定，政府确定的房屋征收部门负责组织房屋征收与补偿工作。• ㈦评估机构选择方式及评估结果异议处理不同。
1、评估机构选择方式。房地产价格评估机构由被征收人协商选定；
2、对评估结果异议的处理。可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果的异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。即一评估一复核一鉴定。• ㈧补偿安置矛盾解决方法不同。• 主要有五点：
1、对达成补偿协议后又不执行的矛盾处理。达成补偿协议后，不搬迁的，可以依法提起诉讼。
2、对于达不成补偿安置协议的处理。由政府作出补偿决定。•
3、对房屋所有权人不明确的处理。由政府作出补偿决定。
4、对做出补偿决定或裁决后拒不搬迁的处理。由政府依法申请人民法院强制执行。
• ㈨强制执行模式、申请主体、执行依据不同。•
1、征收时，只有司法强制一个途径；
2、征收时，申请主体是市、县级人民政府；
3、征收时，强制执行依据是政府作出的征收决定； •
4、征收时，执行主体是法院。关于是否保留行政强制拆迁的问题争议较大，之所以没有保留，一是正在起草行政强制法也禁止了这类行政强制行为。
二是房屋征收过程中，政府做为当事人一方，不宜再行使行政强制权，以防止行政权力过渡集中。
• 三是行政强制拆迁是引发矛盾纠纷的主要原因，也是恶性事件的导火索。•(一)第四条
市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
• 市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。• 市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。•
本条是关于房屋征收管理体制的规定。
第1款规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。这里的“市、县级人民政府”主要包括两个层面：一是市级人民政府。主要包括除直辖市外的设区的市、直辖市所辖区、自治州等。二是县级人民政府。主要包括不设区的市、市辖区（直辖市的区除外）、县、自治县等。
五、重点条款的释义
• 市、县级人民政府的主要职能有七项：
– ⑴组织有关部门论证和公布征收补偿方案，征求公众意见（第十条）– ⑵对征收补偿方案的征求意见情况和修改情况进行公布，以及组织因旧城区改建需要征收房屋，多数人不同意情况下举行听证会（第十一条）； – ⑶对房屋征收进行社会稳定风险评估（第十二条）； – ⑷依法作出房屋征收决定并公布（第十三条）； – ⑸制定房屋征收的补助和奖励办法（第十七条）；
– ⑹组织有关部门对征收范围内未登记的建筑进行调查、认证、处理（第二十四条）；
– ⑺依法作出房屋征收补偿决定（第二十六条）等。
第2款规定，市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
– 房屋征收部门的设置可以有以下两种形式：
一是市、县级人民政府设立专门的房屋征收部门；
• 二是在现有的部门（房地产管理部门、建设主管部门）中，确定一个部门作为房屋征收部门。
• 原则上讲，一个城市不宜有多个征收部门，以避免征收补偿标准不一问题出现。
– 第一方案，建议各市、县人民政府设立专门的房屋征收部门。目前，镇江市和部分县级市初步决定原房屋拆迁管理办公室为房屋征收部门。
– 第二方案，建议原房屋拆迁管理部门为房屋征收部门，原房屋拆迁管理办公室为征收部门的日常工作机构和房屋征收实施单位。实行市、区二级房屋征收的，原市房屋拆迁管理部门为征收管理部门，对区房屋征收的监督部门。
• 房屋征收部门的主要职责也有七项：
– ⑴委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作、并对委托实施的房屋征收与补偿行为负责监督（第五条）；
– ⑵拟定房屋征收补偿方案，并报市、县级人民政府（第十条）；
– ⑶组织对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登• • •
•
• • • • • •
• 记，并公布调查结果（第十五条）；
– ⑷书面通知有关部门暂停办理房屋征收范围内的新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途相关手续（第十六条）；
– ⑸与被征收人签定征收补偿协议（第二十五条）；
– ⑹与被征收人在拆迁补偿方案确定的签约期限内达不成协议或者被征收房屋所有权不明确的，报请作出决定的市、县级人民政府作出补偿决定（第二十六条）；
– ⑺依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋拆迁范围内向被征收人公布（第二十九条）等。
设区的市房屋征收部门也可以分二个层级设置，即市房屋征收部门与区房屋征收部门二个层级。
– 市级房屋征收部门在履行市房屋征收部门职能的同时，还应当承担如下管理职能，初步设想为：
• ⑴研究制定本行政区域内房屋征收的相关政策法规； • ⑵拟定房屋征收计划；
• ⑶对各区拟公布或实施的房屋征收方案进行综合平衡；
• ⑷对各区拟公布施行的房屋征收补助和补贴办法进行综合平衡； • ⑸对各区做出的房屋征收决定、房屋征收补偿决定进行行政复议； • ⑹对征收补偿资金、安置房建设的筹措和使用情况进行监管； • ⑺对征收档案进行管理； • ⑻处理房屋征收信访。
第3款规定了市、县级人民政府的有关部门的是房屋征收的协助部门。
有关部门包括财政、国土资源管理、规划、建设、房地产、工商、税务、住房保障、发展改革、监察、审计等。
（二）第五条
房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
第1款规定房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
考虑到房屋征收实践中，由房屋征收部门受编制、人员、设施设备、技术条件的限制，直接从事房屋征收与补偿工作是不现实的，因此，规定可以委托房屋征收实施单位承担承担房屋征收与补偿的具体工作。
第2款规定了房屋征收部门对房屋征收实施单位的监督责任。主要职能：
– ⑴应当对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，促使其遵守职业道德、规范征收行为、减少矛盾纠纷，保护被征收人的合法权益。
– ⑵对房屋征收实施单位在委托范围内实施房屋征收的行为承担责任。
（三）第八条
为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
– ㈠国防和外交的需要；
– ㈡由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
– ㈢由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
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• – ㈣由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
– ㈤由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
– ㈥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
本条是关于房屋征收公共利益范围即公共利益界定和规定。
⑴公共利益界定的总体思路。
⑵大家关心的几个问题的个人认识。
（四）第九条
依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。
制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。
本条是关于确需征收房屋的建设活动应当符合规划，纳入计划的规定。
该条款：
– 一是明确了为避免不必要的房屋征收，应当通过国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划进行调控，并保障规划的科学性、民主性，尤其是要加强基本农田保护，严守18亿亩耕地红线。
– 二是保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。
（五）第十条
房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。
市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
本条是关于征收补偿方案的拟定、论证和征求意见的规定。
一般情况下，房屋征收补偿方案应当包括房屋征收范围、实施时间、补偿方式、补偿金额、补助和奖励、安置用房面积和地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，与原房屋拆迁条例规定的拆迁补偿安置方案的内容相当。
（六）第十一条
市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
• 本条是关于市、县级人民政府公布第一款征求意见情况的规定，以及因旧城区改建需要征收房屋的特别规定。
• 第2款规定是对旧城区改建需要征收房屋的特殊规定。
• 这里的多数被征收人应当理解为半数以上。
• 征收人是按房屋权属证明户数进行计算的，不是人数。
• 认为补偿方案不符合本条例的规定，应当是可以统计的反对意见，以书面形式为宜。
• 参加听证的代表不应当限于被征收人，而该当包括被征收人代表和社会各界公众代表。
（七）第十二条
市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。
作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
• 本条是关于社会稳定风险评估、人数较多的征收决定和讨论决定、征收补偿费用管理作用的规定。
• 第1款，关于社会稳定风险评估。风险评估的主体是市、县级人民政府。
• 关于房屋征收决定涉及被征收人人数较多的。由各市、县级政府确定。
• 第2款规定，作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
• 足额是指用于征收的货币、实物的数量应当符合征收补偿方案的要求，能够保障全部被征收人得到依法补偿和妥善安置。• 专户存储要求在银行设立专门的帐户进行存储管理；
• 专款专用，是指征收补偿费用只能用于发放征收补偿，不得挪作他用。
（八）第十六条
房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
– 本条是关于征收范围确定后暂停办理有关事项的规定。
– 建议对房屋析产、买卖或者租赁房屋，户口迁入或者进行分户也进行限制。– 第2款规定了通知暂停办理事项的主体是房屋征收部门。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。– 房屋征收范围什么时间确定？
• 凡是国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划划定了的范围，就应当视为确定了房屋征收范围。
• 凡是市、县级国民经济和社会发展计划的所涉及的保障性安居工程建设、旧城区改建项目，其项目用地范围就应当是征收范围。• 在确定具体项目时，再由规划、土地部门确定详细的征收范围。
（九）第十八条
征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
– 本条是关于保障被征收人居住条件的规定。– 根据国务院授权，我省拟规定：“征收个人住宅，被征收人家庭符合住房保障条件的，设区的市、县（市）人民政府应当优先给予住房保障。被征收人家庭不参加社会轮候，按照达成补偿协议的先后顺序，申购经济适用住房、配租廉租房。具体保障标准、操作程序由各市、县人民政府制定。”
（十）第二十条
房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
– 本条是关于房地产价格评估机构选定及独立开展评估活动的规定。
– 第1款规定，房地产评估机构应当惠被征收人协商选定。其含义，首先由被征收人在规定时间内协商选定。其次，如果被征收人在规定时间内没有就评估机构选定达成一致意见的，由房屋征收部门通过组织投票、抽签、摇号等公开、公平、公正的方式确定。
– 具体办法由省、自治区、直辖市制定。• • • • •
• • • •
• • – 第2款规定任何单位和个人不得干预评估。结合我省实际，拟采用如下评估机构选择方法：
“房地产评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。具体办法如下：
㈠由征收部门向社会发布征收评估信息；
㈡具有相应资质的房地产价格评估机构报名；
㈢房地产价格评估机构报名数低于5个单位时，由房屋征收部门直接提供给被征收人选择，排列顺序按报名先后。当房地产评估机构报名数超过5个时，房屋征收部门可按照社会信誉状况、综合业务能力、资质等级、业务承接情况进行适当选取，向被征收人推荐5个单位供被征收人选择。排列顺序仍然按报名先后。
㈣被征收人协商决定房地产评估机构。协商不成的，由被征收人投票决定选择房地产评估机构；得票最多的房地产评估机构确定为该项目的评估机构。”
（十一）第二十一条
被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
– 本条是关于房屋征收补偿安置方式选择、产权调换房屋差价结算，经及旧城区改造中就近安置的规定。
– 第1款规定房屋征收补偿安置方式有二种，即货币补偿和产权调换。选择权在被征收人。
– 第2款与拆迁条例一致。
– 第3款是提供改建地段或者相近地段的房屋的规定。
（十二）第二十三条
对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
– 本条是关于征收非住宅房屋造成停业停产损失补偿的规定。
– 房屋征收中，非住宅认定必须同时具备二个条件，条件一是房屋为非住宅房屋，且为营业性用房；条件二是经营行为必须合法，不能是违法经营。– 对“住改非”房屋，在拆迁中，可以增加补偿。
– 根据国务院授权，拟采用如下办法：
• “因征收非个人住宅房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素，由评估机构评估确定。具体操作办法由各市、县制定。”
（十三）第二十四条
市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。
市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
– 本条是关于加强建设活动管理，以及在房屋征收前对未登记的建筑先行调查处理、认定和处理的规定。
– 第1款规定了市、县级人民政府加强建设活动管理的责任。
– 第2款规定在房屋征收前应当对未登记的建筑先行调查处理、认定和处理。– 先行进行处理优点是依据城乡规划法处理，不涉及补偿安置问题，减少矛盾纠纷集中暴发。
（十四）第二十六条
房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照
本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。•
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
– 本条是关于市、县级人民政府做出房屋征收补偿决定，补偿决定内容和不服补偿决定的救济的规定。
– 第1款是关于做出补偿决定的情形。
• 一是达不协议的，在签约期限后做出补偿决定。• 二是产权不明时做出补偿决定。
• 三是补偿决定应当依法送达、公告。公告范围限于征收范围。依法送达后才能生效。
– 第2款是关于补偿决定应当公平。
– 第3款是关于被征收人对补偿决定不服的救济。
（十五）第二十七条
实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
• 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
– 本条是关于“先补偿、后搬迁”原则和禁止性的规定。
– 第1款是“先补偿、后搬迁”原则。包含两种情况：一是房屋征收当事人达成征收补偿安置协议，双方已经按协议约定履行了相关给付义务；二是征收当事人达不成协议，政府依法做出补偿决定，货币补偿款已经专户存储、产权调换房源和周转用房地点和面积已经明确。符合这两种情况的都属于先行予以了补偿。
– 第2款是对非法逼近搬迁的禁止性规定。
•（十六）建议的房屋征收程序
建议房屋征收程序“制定房屋征收计划、通知有关部门暂停办理相关事项、对拟征收房屋进行调查并公布结果、组织相关部门处理未登记房屋、拟定征收补偿方案并征求公众意见、开展社会稳定风险评估、专户存储专项资金、作出房屋征收决定、进行征收补偿安置、实施房屋拆除。必要时还应当依法作出补偿决定或者司法强制执行。”
第五篇：房屋征收与补偿解读
《国有土地上房屋征收与补偿条例》解读
市院研究室
《国有土地上房屋征收与补偿条例》解读 2011年03月24日15:05 东方法眼王学堂
核心提示：根据安排，想和大家谈一下学习《国有土地上房屋征收与补偿条例》的体会。《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月19日经国务院第141次
根据安排，想和大家谈一下学习《国有土地上房屋征收与补偿条例》的体会。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月19日经国务院第141次常务会议通过，1月21日温家宝总理以第590号国务院令公布并实施。
要感谢温总理。历经近4年时间的反复与周折，2011年的1月21日温总理终于让这部法条实施了。曾经有领导和媒体让我预测这部法条何时出台，我的答案是就看温总理的意愿，因为旧条例的废止与新条例的出台可谓箭在弦上不得不发。当然，现在看来，这个121的日期选择也是大有深意的。
《国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》两次向社会公开征求意见。
2007年12月14日上午９时，温家宝总理主持召开第200次常务会议，《国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》是第一项议题。
会议认为，这个条例直接关系人民群众切身利益，要求有关部门广泛听取意见进一步修改后，再次提请国务院常务会议审议，然后公开征求群众意见，再由国务院决定公布施行。温家宝总理说：“这样做，用的时间长一些，但这是对国家、对人民负责。”
根据常务会议的要求，国务院法制办及有关部门先后在北京、广州、上海、大连等地深入调研，多次召开各种形式的座谈会，分别听取了地方及其有关部门、被拆迁人、房地产开发公司和拆迁公司负责人的意见，多次召开专家论证会和部门协调会，并对条例作了反复的修改和完善，形成了《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》。
2010年1月29日，国务院法制办公布了这个征求意见稿，征求社会各界意见，引起社会各界高度关注。截至３月３日，共收到意见和建议65601条。国务院有关部门对反馈的意见和建议逐条进行了整理、分析，选取40多个典型城市就建设用地来源、房屋拆迁和土地征收等情况进行调查统计，同东、中、西部的大、中、小城市政府和有关部门负责人以及被拆迁人多次座谈，请经济、法律、规划、土地、评估等方面的专家进行论证，除有关部门研究讨论会议外，召开各类座谈会、论证会43次，1070多人次参加讨论。
2010年12月15日，国务院法制办公布《国有土地上房屋征收与补偿条例（第二次征求意见稿）》，再次向社会各界征求意见。收到意见37898条。
行政法规在制定过程中两次向社会公开征求意见，开创了政府立法的先河。公众对这部新条例普遍寄以厚望。因为原有的《城市房屋拆迁管理条例》（俗称国务院305号令）事实上已经成了一部恶法。
2011年1月，国务院匆匆发布了房屋征收与补偿条例，主要对条例的第二次征求意见稿进行了修改补充。问题是第二次征求意见稿公布后，产生了较大的社会争议。民众对未来的条例终止“血拆”的期待很高，对负责修订条例的政府部门也产生了无形的压力。近年来，政府“吃力不讨好”的现象屡见不鲜；法律政策的出台不仅没有带来社会喝彩，反而常常招致骂声一片。之所以造成这种现象，根源是出台的政策或法律和社会预期落差太大。
当然，我们看出10年一个轮回，因为1991年3月22日的《城市房屋拆迁管理条例》就是实行的政府拆迁，而2001年11月1日条例修改后才改成了现有商业拆迁的模式，于是天怨民怒，10年后有了现在的政府征收模式。大家对这一模式都不熟悉，所以在厦门的学习，就我看来是最认真的一个班！
我们还要感谢那些钉子户！为了中国的拆迁立法实践，他们用自己的生命和鲜血为代价！他们才是这部法律的最终推动者！从2004年初的湖南嘉禾县“谁影响嘉和一阵子，我影响他一辈子”，到2007年“重庆钉子户”事件，到2009年11月13日成都市金牛区的拆迁引发了唐福珍的血案再到2010年9月的江西宜黄自焚、微博直播事件，还有2010年11月1日江西万载县书记的“如果没有我们这些县委书记这样干(拆迁)，你们这些知识分子吃什么。”一路数来，让我们感慨万端！尽管正如在厦门的授课老师所讲，（拆迁恶性事件）这种事全国各地都有，不过是大多数媒体没有曝光而已！但让我们回想这些惨绝人寰的往事，仍然痛苦不已！我想，在这个时候，在这个场合，我们，这些多多少少都参与过拆迁工作的人（我们法律部是外围人，不直接从事拆迁），都应该向他们，这些“钉子户们”，说声对不起！不管他们的诉求是多么的不合理，不管他们曾经采用了多少不合理的手段，但他们都是为了保护自己的家园，保护自己的住宅，这是他们生存的依赖！感谢他们的抗争，让一部恶法消亡，一部新法诞生。
讲一下这部法条的立法指导思想，这也是国务院法制办答记者问时总结的。
一是统筹兼顾工业化、城镇化建设和土地房屋被征收群众的利益，努力把公共利益同被征收人个人利益统一起来。
二是通过明确补偿标准、补助和奖励措施，保护被征收群众的利益，使房屋被征收群众的居住条件有改善、原有生活水平不降低。
三是通过完善征收程序，加大公众参与，规定禁止建设单位参与搬迁，取消行政机关自行强制拆迁的规定，加强和改进群众工作，把强制减到最少。
国有土地上的房屋征收三环节：
1、征收决定；
2、补偿；
3、搬迁。
重点讲一下房屋征收的基本程序（23个步骤）
第一步，由用地单位提出用地申请，然后政府负责征收。
这也是我们当前土地运作的主要模式。
国有土地上的房屋征收六要素：
1、只有“为了公共利益的需要”，才能实施房屋征收；重要适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条：
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
2、房屋征收必须依照法律规定的权限和程序进行；
3、房屋征收的主体只能是政府；
4、房屋征收应当依法给予被征收人补偿；
5、被征收人的居住条件依法受保障；
6、征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
第二步，是符合国民经济和社会发展规划。
由发改部门负责编制。但我们是计划不如变化快。在人代会的《国民经济和社会发展规划》要写入上述内容。当然，因为现在我们区的两会已经于2011年1月18日开过去了，《佛山市禅城区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》已经通过，今年的征收可能要协调由人大常委会按《国民经济和社会发展规划》的修改程序把今年计划征收的土地纳入规划，也只能作为权宜之计。
第三步，是符合土地利用总体规划。
这项工作由国土部门负责编制。第四步，是符合城乡规划和专项规划。
由规划部门负责编制。
第五步，是保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。
这一条比较重要，因为我们当前大多数工程都是旧城区改建。
国家发改委副主任徐宪平表示，未来5年，中国将建设3600万套保障性住房，今年1000万套，明年1000万套，后三年1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。
大家都知道，盖房子特别是实施保障性安居工程，有几个必须保障：第一个是土地供应要有保证，没有地的话，房子没处建。第二个就是资金的保障，因为这么大的工程量，一定要有巨大的资金投入和支持。第三个就是生产能力的保障，比如我们的建筑材料，我们的施工机械、施工人员，就是说我们有能力在一定时间内去完成这么大的工程量。
尽管目前我区具体指标还没下达，但我原来估算应该不少于3000套（现初步指标是4000套）。在我们这个城区只有72平方公里的地方，也就是说，今后的征收任务更重。
国民经济和社会发展2011计划已经在人代会上通过了，我们不知道是否写入了上述内容，没有写入的话怎么办？我们正在研究。
这几步就是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条的规定：依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。
第六步，是房屋征收部门拟定征收补偿方案。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。其实，在房屋征收部门拟定征收补偿方案时应该也有个入户调查。因为没有调查就没有方案的拟定。
当然，后面我还要讲到第十五条，相比这里只是初步调查，可以单方面行动，可以不公开进行，可以相对粗疏一点。
这是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条的规定。
这里出现了征收部门。
房屋征收部门到底是行政机关还是事业单位，到底新设部门还是在住建局挂牌（禅城区人民政府征收办公室），目前都属于高级机密。因为这是领导决定的，不是我们能左右的事。
（一）房屋征收与补偿的主体是政府
（二）房屋征收与补偿的组织实施主体是房屋征收部门
（三）政府其他有关部门依照法定职权和职责分工，相互配合，作好工作
（四）政府、房屋征收部门以及其他有关部门的法定职责分解
1、市、县级人民政府的职责（24项）
2、房屋征收部门的职责（12项）、市、县级人民政府其他有关部门的职责（9项）
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
（一）“委托”不是必须的
（二）“委托”的性质和形式：行政法上的委托，书面委托
（三）房屋征收实施单位的性质：不一定
（四）房屋征收实施单位不需要有资质
（五）房屋征收实施单位不得以营利为目的
（六）房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任
我们不计算前面的前期工作，只从这里计算，假设房屋征收部门拟定出征收补偿方案的时间为2011年4月1日。
第七步，是房屋征收部门将拟定的征收补偿方案报市、县级人民政府。
注意，这里是县级人民政府，所以我们区政府自然在内。解决了原来老是吵架的县市人民政府是否包括区的问题。当然，也不能埋怨我们法律人吵架，主要是因为法律没制定好。
我们假定征收部门效率特别高，当天拟就当天就报区政府，政府收到的时间是2011年4月1日。
第八步，政府公布及逐一征求意见。
市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。
征求意见期限不得少于30日。
我们就算一天不耽误，刚刚报给区政府，政府一边组织有关部门对征收补偿方案进行论证，一边着手征求公众意见，第二天就公布。
这里的公布从理论上讲，除了布告、网络、媒体等形式，应当书面通知被征收人及相法当事人，所以我叫逐一通知。
《中华人民共和国行政复议法实施条例》第十五条规定：行政机关作出具体行政行为,依法应当向有关公民、法人或者其他组织送达法律文书而未送达的，视为该公民、法人或者其他组织不知道该具体行政行为。
这个时间已经是2011年的5月1日。
第九步，是政府公布征求意见情况及根据公众意见修改情况。
这是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条的规定。
我们假设这个过程用一周（5个工作日），不考虑法定节假日等时间扣除，时间是2011年的5月8日。
第十步，是听证会。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条规定：因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
这也不是新鲜的规定。
2004年3月1日实施的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第七条，未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证。
目前尚未有专门规定，我们参照《行政许可法》来执行。
《行政许可法》第四十六条：法律、法规、规章规定实施行政许可应当听证的事项，或者行政机关认为需要听证的其他涉及公共利益的重大行政许可事项，行政机关应当向社会公告，并举行听证。
第四十八条，听证按照下列程序进行：
（一）行政机关应当于举行听证的七日前将举行听证的时间、地点通知申请人、利害关系人，必要时予以公告；
（二）听证应当公开举行；
（三）行政机关应当指定审查该行政许可申请的工作人员以外的人员为听证主持人，申请人、利害关系人认为主持人与该行政许可事项有直接利害关系的，有权申请回避；
（四）举行听证时，审查该行政许可申请的工作人员应当提供审查意见的证据、理由，申请人、利害关系人可以提出证据，并进行申辩和质证；
（五）听证应当制作笔录，听证笔录应当交听证参加人确认无误后签字或者盖章。
我们知道，现行的听证会从报名到举行时间是不少于30日。
这样我们不计算大小月，2011年的6月9日。
第十一步，是根据听证会情况修改方案。
行政许可法第四十八条行政机关应当根据听证笔录，作出行政许可决定。
这里面是根据听证笔录，所以笔录很重要。
我们这个期间不计算。
第十二步，按照有关规定进行社会稳定风险评估。
2010年5月25日，国务院办公厅下发了《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》，明确城镇房屋拆迁,必须严格依法规范进行,必须充分尊重被拆迁人选择产权调换、货币补偿等方面的意愿。立项前要组织专家论证,广泛征求社会各界特别是被拆迁人的意见,并进行社会稳定风险评估。对于没有经过社会稳定风险评估或群众意见较大的项目,没有建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件和拆迁计划,以及拆迁补偿资金、拆迁安置方案不落实的项目,一律不得发放房屋拆迁许可证。
这个紧急通知最大的亮点之一就是设立了社会稳定风险评估程序，把社会稳定风险评估程序放在了取得拆迁许可证的几大要件之一。如果没有经过社会稳定风险评估，一律不得发放房屋拆迁许可证。
当前，尚无中介机构可以作社会稳定风险评估报告，主要就是由土地储备中心写一个证明，就说明做过了。这无疑是不负责任的。
其实，社会稳定风险评估报告应当从项目概况、项目合法性、合理性、风险性、安全性、可行性六个方面对拆迁过程中可能诱发的诸多社会风险做出评估，并提出相应的解决措施，为即将开始的拆迁工作做好了充分的准备。
我个人认为社会稳定风险评估报告可以用政府常务会议纪要代替。
理由是：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。
既然规定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定，我们现在不管被征收人数量多少，都一概上政府常务会议，这样是不是就可以不用再作社会稳定风险评估报告？因为政府常务会议也要讨论社会稳定风险。当然，这只是我个人的见解。
第十三步，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
第十四步，市、县级人民政府作出房屋征收决定。
根据第十三条，房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
所以以后不存在地的诉讼了。我们只说房，地随房走。
我们假设在2011年的6月9日听证后，政府常务会议2周开一次，你正好赶赴上了，就到了2011年6月10日。
第十五步，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。
公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
2011年6月11日发出政府公告。
行政复议是60日，行政诉讼是3个月。
另外,还有个搬迁期限，一般就是15天。
关于公告中的诉权告示，这个我们是有过教训的。
最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条：行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。复议决定未告知公民、法人或者其他组织诉权或者法定起诉期限的，适用前款规定。
最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十二条，公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。
因此，如果不告知起诉期限，会很麻烦。
最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第九十四条，在诉讼过程中，被告或者具体行政行为确定的权利人申请人民法院强制执行被诉具体行政行为，人民法院不予执行，但不及时执行可能给国家利益、公共利益或者他人合法权益造成不可弥补的损失的，人民法院可以先予执行。后者申请强制执行的，应当提供相应的财产担保。
我们知道，我们就用这一条，在当事人起诉时，采用了先予执行。当然，现在老百姓也聪明了。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条：被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。
理论上讲，上述方法不灵了，你不能再趁老百姓起诉之机强拆了。
确定的搬迁日期是2011年6月26日。
最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第八十八条，行政机关申请人民法院强制执行其具体行政行为，应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起180日内提出。逾期申请的，除有正当理由外，人民法院不予受理。
理论上讲，就是从2011年9月11日计算，180天内，最迟约在2012年3月11日之前提出。
最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第八十四条，申请执行的期限从法律文书规定的履行期间最后一日起计算；法律文书中没有规定履行期限的，从该法律文书送达当事人之日起计算。
粗略计算，政府最快可以强制执行的时间是2011年9月26日。
当然，这个征收决定不是关键的，可执行的主要是补偿决定。
第十六步，房屋征收部门组织调查登记。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
这里强调的是：调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
法律中规定被征收人应当予以配合，但他不配合怎么办？法律中没有明确。
一般认为这种义务不能强制，只能认为由于你不配合，我认为你的装修是一般装修，你诉讼的时候法院应当禁止你反悔。那么，你的精装修我不能补偿你！当然，这只是个别法官的观点！现在没有好办法，只能想尽千方百计、费尽千言万语、不畏千难万险、踏遍千山万水让他配合你。
第十七步，房屋征收部门向有关部门出具暂停办理相关手续的书面通知。
房屋征收部门应当将前款所列事项（不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为）书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
这里有个时点“房屋征收范围确定后”，如何确定？指的是政府的房屋征收公告发布之日起。2011年6月11日。一年，到2012年6月10日。
一般认为这个一年是除斥期间，不能延长，中断。
第十八步，补偿。
这是关键，老百姓不满意，告你程序违法，说来说去都是因为补偿不如他老人家的意愿。人民内部矛盾要用人民币解决。搞定就是稳定，没事就是本事，摆平就是水平。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；第十九条强调，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。停产停业损失，《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。可惜我们都没有做到。第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。目前省里不可能很快出规定，所以容易发生腐败问题。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
什么叫补助？法律上没有明确规定，一般对于特殊家庭，如孤老、低保、重大病、伤残军人等，作为特殊照顾对象，一般根据不同困难程度，再另外补偿一定的货币。目前，主要是指第十八条中“征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定”。例如，原来住的时候最新房屋保障是12平方米，现在提高到了15平方米，那就按15平方米来补助。
奖励不是补偿。它是单独的，对配合拆迁人的奖赏。上海为鼓励早走早得益，各动迁方案一般设置各个奖期，根据搬迁的早晚，进行奖励。如第一期，在动迁开始三个月内签约搬迁的，每平方米奖励200元，每户速迁费1万元；第二期，在动迁开始在动迁开始五个月内签约搬迁的，每平方米奖励150元，每户速迁费8000元之类。当然，还可以“发动群众斗群众”，用连坐的方法。如果一个楼栋、一坐楼、一个小区再行奖励。还有上海市的全民投票，一人反对则10年不纳入改造。
财政部、国家税务总局《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）规定：
一、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
二、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。
第十九步，提供周转房，置换房，安置房。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
第二十步，对房屋进行认定。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条：市、市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
最高法院（1999）行终字第20号判决书首次在司法审查中运用了行政法比例原则作出判决。
1993年4月，哈尔滨市同利实业公司（简称同利公司）向哈尔滨市规划土地管理局（1995年10月份机构改革分立为规划局和土地管理局）申请翻扩建其所有的、位于哈尔滨市道里区中央大街108号（原138号）院内的两层楼房。（院内原有两栋楼房，其中，临中央大街一栋为地下1层、地上3层；院内一栋为地下1层、地上2层。）同年6月17日，同利公司与汇丰实业发展有限责任公司（简称汇丰公司）达成房屋买卖协议，签定了《房屋产权有偿转让协议书》，汇丰公司付清了1000万元房款，交纳了房屋买卖有关契税费用，领取了房屋产权证。同年12月7日，哈尔滨市规划土地管理局颁发93（地）字246号建设用地规划许可证，同意同利公司翻建108号楼，用地面积339.20平方米。1994年1月6日，哈尔滨市规划土地管理局以哈规土（94拨）字第2号建设用地许可证批准建设用地211.54平方米，建筑面积680平方米的3层建筑。同年5月9日，哈尔滨市规划土地管理局核发给同利公司94（审）1004号《建设工程规划许可证》，批准建筑面积588平方米。同年6月24日，同利公司与汇丰公司共同向规划土地管理局申请扩建改造中央大街108号楼。申请增建4层，面积为1200平方米。在尚未得到哈尔滨市规划土地管理局答复的情况下，汇丰公司依据同利公司取得的《建设工程规划许可证》，于1994年7月末开始组织施工。至哈尔滨市规划局作出处罚决定前（1996年8月12日），汇丰公司将中央大街108号院内原有2层建筑（建筑面积303.76平方米）拆除，建成地下1层、地面9层（建筑面积3800平方米）的建筑物，将中央大街108号临街原有3层建筑（建筑面积1678.21平方米）拆除，建成地下1层、地面临中央大街为6层、后退2.2米为7、8层、从8层再后退4.4米为9层（建筑面积6164平方米）的建筑物，两建筑物连为一体。1996年8月12日，哈尔滨市规划局作出的哈规罚决字（1996）第1号行政处罚决定中，责令汇丰公司：
1、拆除临街部分的5至9层，并罚款192000元。
2、拆除108号院内地面8至9层，并罚款182400元。汇丰公司不服上述处罚决定，向黑龙江省高级人民法院提起行政诉讼。
黑龙江省高级人民法院经审理后认定，哈尔滨市规划局处罚显失公正，对市规划局的具体行政行为予以变更，减少了拆除面积，变更了罚款数量。市规划局不服一审判决，提起上诉。最高人民法院经审理后认为，原审判决认定事实基本清楚，适用法律、法规正确，驳回上诉，维持原判。
最高人民法院在判决书中写道：“„„诉讼中，上诉人提出汇丰公司建筑物遮挡中央大街保护建筑新华书店（原外文书店）顶部，影响了中央大街的整体景观，按国务院批准的‘哈尔滨市总体规划’中关于中央大街规划的原则规定和中央大街建筑风貌的实际情况，本案可以是否遮挡新华书店顶部为影响中央大街景观的参照标准。规划局所作的处罚决定应针对影响的程度，责令汇丰公司采取相应的改正措施，既要保证行政管理目标的实现，又要兼顾保护相对人的权益，应以达到行政执法目的和目标为限，尽可能使相对人的权益遭受最小的侵害。而上诉人所作的处罚决定中，拆除的面积明显大于遮挡的面积，不必要地增加了被上诉人的损失，给被上诉人造成了过度的不利影响。原审判决认定该处罚决定显示公正是正确的。原审判决将上诉人所作的处罚决定予以变更，虽然减少了拆除的面积和变更了罚款数额，但同样达到了不遮挡新华书店顶部和制裁汇丰公司违法建设行为的目的，使汇丰公司所建商业服务楼符合哈尔滨市总体规划中对中央大街的规划要求，达到了执法的目的，原审所作变更处罚并无不当。„„”
比例原则，亦称禁止过度原则，必学界通说认为，比例原则包含适当性原则、必要性原则和相当性原则三个子原则。行政法中比例原则是指行政权力的行使除了有法律依据这一前提外，行政主体还必须选择对人民侵害最小的方式进行。比例原则对我国行政法治建设具有很强的借鉴意义。一句话，不能高射炮打蚊子。
第二十一步，签订补偿协议。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
这个补偿协议是民事合同还是行政合同？目前有争议。
政府为了公共利益，可以对国有土地上单位和个人的房屋进行征收，这里的征收属于行政法上的行政征收，属于具体行政行为，可以申请行政复议，也可以提起行政诉讼。
而该《条例》第25条规定房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
显而易见，行政机关为了公共利益的需要，对行政征收这种具体行政行为采取了“协议”的形式，这种协议符合对行政合同的定义，即此协议系行政主体与行政相对人之间设立、变更、消灭行政法律关系的合意。
该《条例》25条同时规定，补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。结合上文可以这样理解“提起诉讼”即提起民事诉讼。如果提起行政诉讼，就无从解释为何不可复议。
第二十二步，政府作出补偿决定。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
一般来说，签约期是3个月。我们确定的政府征收公告日期是2011年6月11日，那么这里政府按照征收补偿方案作出补偿决定的日期最快是2011年9月11日。里面又包括一个搬迁期限15天。
这里又有个复议和诉讼。
初步算来，最快的可以申请强制执行时间是2011年12月26日。
第二十三步，申请法院强制执行。
所有这些都对我们的工作提出了更快、更高、更强的要求。
诸位同仁，面对征收，面对中国特色社会主义法律体系已经形成的客观事实，我们只能“拿法律当挡箭牌”。
谢谢诸位！
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