IPO中经销模式主要法律关注事项分析

第一篇：IPO中经销模式主要法律关注事项分析

IPO中经销模式主要法律关注事项分析

常规下企业经营销售活动包括经销1 和直销两种。直销模式下由企业将其产品直接销售给终端客户使用；经销模式下企业将其产品销售给经销商，由经销商实现最终的对外销售。经销模式包括买断式销售和代理式销售两种，买断式销售在产品权属及风险转移至经销商时企业即可确认收入并结转成本，经销商的产品能否最终实现对外销售不会影响企业的收入；代理式销售在产品权属及风险最终转移至终端客户(或其他买断式经销商时)方能确认收入并结转成本，产品仅转移至代理式经销商时企业无法确认收入。此外，买断式经销商在其产品实现最终销售时，买断式经销商确认收入并结转成本；代理式经销商在其产品实现最终销售时，仅收取代理费，不涉及结转成本，结转成本及确认收入事项由企业实施，亦即：企业将其产品发售至代理式经销商时，企业不会确认收入，亦不会结转成本。相对于代理式销售而言，买断式销售对企业而言能够提前确认收入、有效隔离经销商与企业之间的风险，因此为越来越多企业亲睐，拟IPO企业亦越来越多的使用买断式经销模式。鉴于买断式经销模式下企业确认收入与产品是否实现最终对外销售未直接挂钩，极易导致企业为了财务指标需要而做文章，因此IPO审核实践中一般会关注如下事项：直销、经销模式的形成、必要性及其稳定性主要考量是否具有业务必然性及长期稳定性、一致性及合理性，如为新增买断式销售模式且无合理解释，则可能会使人质疑是否存在虚做业务收入或虚增利润的嫌疑。经销商与企业之间是否存在关联关系该等事项主要考虑业务独立性及是否存在相关利润操作的动机。包括经销商的历次股权变动及其对发行人的影响等考量因素。经销商经营合规性该等合规性包括业务资质是否齐全，是否存在商业贿赂等。关于业务资质是否齐全主要关注该等经销模式是否具有稳定性，如业务资质不齐全，则存在被责令停止经营的可能，进而影响发行人的销售；关于商业贿赂等，则关注是否会对发行人造成影响及是否通过经销商从事特定的不合规情形。发行人与经销商的责任边界是否清晰该等主要考量如经销商存在第3点所述的不合规情形，是否会对发行人权益及其业务持续运营产生不利影响。该等情形一般需要通过合同条款等予以明确并具体分析经销商相关事项对发行人的具体影响。是否真正实现对外销售、是否囤货经销商的产品是否实现对外销售，是否存在大额囤货或不合常规的备货情形，或报告期末大额进货。该等关注点主要考量发行人是否通过经销商虚增利润。常规下会要求将经销商的客户打开，观察其是否真正实现对外销售、是否囤货，以虚增发行人利润。是否提前确认收入是否通过对经销商改变销售政策、信用政策(如延长账期)等非惯性化方式鼓励经销商在报告期期末增加进货，以提前确认收入。是否转移成本是否存在通过经销商将部分IPO主体的成本转由经销商承担。主要考量发行人与经销商之间的定价方式及其合理性。对经销商是否存在依赖拟IPO主体对经销商是否存在统一的管理政策和标准，对经销商是否存在依赖。如经销模式适用的范围、对经销商的遴选标准、对存在不合规事项经销商的管理措施及其风险控制措施、对经销商的管理政策和操作流程、经销商的收入占发行人总收入的比例等，该事项主要考量拟IPO主体的独立性。主要经销商的稳定性及其(含其股东)从事相关业务的时间如报告期内主要经销商存在频繁变化或主要经销商成立不久即成为公司的主要经销商，则需关注经销商频繁变化的原因、合理性及业务真实性。中介的核查方式如走访、确认函、调阅工商底档等。1.经销还可以衍生出其他不同种类：如独家经销商及非独家经销商等。此外，亦出现业务发展商的业务模式。声明

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一、典型的互联网金融模式

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一、典型的互联网金融模式

（一）P2PP...

第二篇：IPO首发审核中关注的19个法律问题

IPO首发审核中关注的19个法律问题

IPO审核中关注的以下19个法律问题：

1、关于持续经营时间问题；

2、关于发起人资格问题；

3、关于董事、高管最近3年内是否发生重大变化；

4、新引入股东的核查及股东的合规性；

5、国企改制或集体企业改制过程中程序存在瑕疵；

6、股份质押冻结问题；

7、重大诉讼问题；

8、商标与专利权属问题；

9、出资瑕疵问题；

10、资产完整问题；

11、同业竞争问题；

12、关联交易问题；

13、公司章程及三会运作；

14、重大违法行为的认定；

15、土地使用合理性的审核；

16、税收优惠合规性的审核；

17、社会保障合规性的审核；

18、环保合规性的审核；

19、信息披露问题。

在信息披露方面，监管人士指出发行人及保荐机构存在“风险提示针对性不足、未引用公开客观权威数据、业务模式披露不够浅白、竞争地位披露不明晰、材料更新不及时（专利、商标、股东、合同、高新技术企业资格、特许经营权等）”等问题，需要高度重视并加以改善。

针对申请IPO企业所涉及的国企改制或集体企业改制过程，监管部门将重点关注“是否符合当时的规则要求、是否存在程序瑕疵、是否取得有权部门的确认”等方面。

针对近来频繁出现的商标与专利权属问题，监管人士要求发行人及保荐机构列表详细披露权属状态、披露哪些对生产经营影响重大、学习了解最新商标、专利、品牌的管理制度等，发行人正在申请的商标与专利，原则上不披露。对“是否存在商标与专利权属纠纷”需要重点披露。

一、首发审核中关注的法律--主体资格 1.对于实际控制人的认定的审核关注点是什么？

（1）实际控制人认定的出发点是保持报告期内股权相对稳定。

（2）股份代持原则上不作为认定依据，要提供其他客观充分的证据，但是代持行为应该还原。

（3）共同控制：一致行动的股东范围的确定要有依据，一致行为要有合理性和可操作性，家族企业中的主要家庭成员都应作为实际控制人。

（4）股权分散的，其他股东委托第一大股东行使表决权，如果人数过多（50个人）很难判断为一致行动，关键点是股权稳定，无实际控制人也可以。如确实股权分散，要做一些保障股权的稳定的安排，不一定要有控制人。

（5）多人共同控制的，高管团队报告期要稳定；如果认定为其中的某几个人为控制人，则认定要有相关依据，不能任意认定。

（6）另外，要实事求是，不鼓励一致行动协议、委托协议等特殊安排。2.对于拟上市企业的股权要求及财产转移的审核关注点是什么？

（1）股权结构需要清晰、稳定、规范，入股及转让程序合法，要核查“股东是否是合格的股东”关注入股的真实原因及合理性。报告期内入股的新股东，都要详细核查；股权转让过程中有主管部门确认的，要关注其是否有权限；股权中没有代持，无特殊的利益安排；保险公司的股东不能为自然人；特殊身份的不适合持股（公务员，国企的高管不持有下属企业股份等）。

（2）同时，财产权转移手续需完善、合法、合规；出资方面的产权转移手续未完成的影响发行条件；资产、业务涉及上市公司的，要重点关注发行人取得资产、业务是否合法合规，上市公司处置资产、业务是否合法合规，是否满足上市公司监管的相关要求，是否触及募集资金，是否损害公众投资者的权益，是否构成关联交易？以上问题均可构成潜在的实质性障碍。3.拟上市企业历史出资不规范应如何进行处理？ 历史上的出资不规范，若不涉及重大违法行为且现业已规范，不构成实质性障碍。出资不实的，事后经规范整改的，必须如实进行信息披露且执行以下规定：（1）问题出资占当时注册资本50%以上的，规范后运行36个月；（2）问题出资占当时注册资本比20%－50%的，规范后运行12个月；（3）问题出资占当时注册资本比20%以下的如实披露，不构成障碍。控股子公司的出资也必须缴足，出资未缴足视同出资不实。需要在合法缴纳期间补足。

抽逃出资数额较小，且在报告期前解决的不构成发行障碍。数额较大且在报告期内才解决的，需要工商部门出具确认意见，同时提供出资归还的充分证据材料，需要规范后运行36个月才不构成发行障碍。4.拟上市企业的技术出资审核关注点是什么？

（1）技术出资问题，要关注是否属于职务成果。若用于增资的技术与发行人业务相关，要详细核查是否是职务成果。

（2）技术出资比例不宜过高，需提供技术出资的评估报告。

（3）重点关注控股股东、实际控制人手里是否有与发行人业务相关的技术尚未进入发行人；关注知识产权、专利、技术相关的法律风险、潜在纠纷，前期尽职调查时要充分核查。

（4）发行人的技术优势、创新性不体现在专利的数量，而会体现在专利的质量。审核中会重发明专利、轻外观及实用新型，关键在于源于核心技术的经济效益的金额及比例。

5.红筹架构的审核要点是什么？

（1）如果实际控制人、控股股东本身为境内自然人或法人，发行人审慎考虑将境外特殊的公司架构去除，将控制权转移回境内。如果实际控制人、控股股东本身为境外自然人或法人，要把握股权结构是否清晰。（2）控制权必须回境内，境内控制人必须直接持有发行人股权，不得以香港公司持有发行人股权；如确能证明控制人资金合法来源于境外的，则控制权在境外有可能被认可，否则，不认可。

（3）要关注尽调是否受限，能否做到充分尽调。

（4）对于红筹架构回归首要标准就是股权清晰、股权架构透明，因为境外架构是有很大风险的且境内中介机构核查很难到位（太子奶案例）援引：2010年第五、六期保代培训资料

6.国有股转让和集体股转持的不规范行为是否需要确认和核查？

国有股权转让和集体企业转让的不规范行为要取得省级国资委、省政府的确认，核查范围涵盖控股股东和实际控制人的股权变动。援引：2011年第一期保代培训（杨文辉讲座内容）

7.发行人控股股东曾经是上市公司的实际控制人的关注点是什么？ 关注其是否曾经受到处罚、是否损害上市公司股东及公众投资者利益。8.股东人数超过200人应如何处理？

目前股东超过200人的公司，若清理，中介机构应对清理过程、清理的真实性和合法性、是否属于自愿、有无纠纷或争议等问题出具意见。

间接股东/实际控制人股东超200人，比照拟上市公司进行核查；在发行人股东及以上层次套数家公司或单纯以持股为目的所设立的公司，股东人数合并计算。对于合伙企业性质的股东，正常情况下被认为是1个股东，合伙企业作为股东应注意的问题有：

（1）不能用合伙企业规避股东人数超过200人的问题，若合伙企业是实际控制人，则要统计全部普通合伙人。（2）要关注合伙企业背后的利益安排。（3）对合伙企业披露的信息以及合伙企业的历史沿革和最近3年的主要情况进行核查，合伙企业入股发行人的相关交易存在疑问的，不论持股的多少和身份的不同，均应进行详细、全面核查。

二、首发审核中关注的法律--独立性

9.发行审核中对资金占用问题的关注点是什么？

如果发行人实际控制人的经营能力较差，除发行人外，实际控制人其余资产的业绩较差，则很可能产生资金占用问题，证监会将予以重点关注。证监会要求发行申请人对资金占用进行清理，并对在报告期内占用情况进行说明，包括发生额、余额、占用时间、资金用途等。

10.拟上市企业关联交易是否仅需参考30%的标准？

不可以，关联交易参考30%标准，但不仅看比例，更看重交易实质，审核中作实质判断，比如：

（1）业务链的核心环节或重要环节的相关交易金额及比例虽不大，但是依赖关联方；

（2）业务链是否完整？如果发行人业务只是集团业务的一个环节，关联交易虽然少于30%也构成发行障碍。

援引：2011年第二期保代培训（毕晓颖讲座内容）11.关联交易非关联化的监管要求有哪些？（1）招股书要做详细披露；

（2）保荐机构和律师要详细核查：真实性、合法性，是否存在委托或代理持股，理由是否充分、合理，对独立性、生产经营的影响，非关联化后的交易情况，价格是否公允等；

（3）关注非关联化的真实性、合法性和合理性，清算的要关注相应的资产人员是否已清理完毕；转让给独立第三方的要关注是否真实公允合理、是否掩盖历史的违法违规行为；不能在上市前转让出去、上市后又买回来。此外，审核中重点关注标的股权（或业务）对发行人报告期内经营业绩的影响，是否涉嫌业绩操纵？非关联化公司股权的受让方与发行人实际控制人若存在亲属关系（即使不是会计准则规定的关联方），建议主动披露，若被动披露则是诚信问题，审核会更加严格。

12.对于同业竞争和关联交易的审核关注点有哪些？（1）整体上市是基本的要求，要消除同业竞争，减少持续性关联交易，从源头上避免未来可能产生的问题。

（2）界定同业竞争的标准从严：不能以细分行业、细分产品、细分客户、细分区域等界定同业竞争，生产、技术、研发、设备、渠道、客户、供应商等因素都要进行综合考虑。

（3）判断相关业务是否应纳入或剥离出上市主体，不能仅考虑该业务的直接经济效益，要同时考虑到该业务对公司的间接效益，正常情况（已持续经营）下不鼓励资产剥离、分立，为梳理同业竞争及关联交易进行的相关安排不能影响业绩计算的合理性、连续性。

（4）控股股东和实际控制人的亲属持有与发行人相同或相关联业务的处理：直系亲属必须进行整合，其他亲戚的业务之前跟发行人的业务是一体化经营后分家的也应进行整合，若业务关系特别紧密（如配套等）也应进行整合。若亲戚关系不紧密、业务关系不紧密、各方面都独立运作（包括商标等）的，可考虑不纳入发行主体。旁系亲属鼓励纳入，不纳入要做充分论证，同时做好尽职调查，如实信息披露。

（5）虽然实际控制人承诺不进行同业竞争，但仍然构成发行障碍。解决不了实质问题，仅仅承诺是不足够的，承诺只是在实质问题得到解决以后的“锦上添花”。与第二大股东从事相同业务也构成同业竞争。

（6）创业板，与同一家关联方存在比例较大的采购和销售构成发行障碍。若存在经常性关联交易，企业财务独立性存在缺陷。

①发行人与其重要控股子公司的参股股东之间的交易视同“准关联交易”。此类交易重点核查、关注，如实披露，未来修改会计准则及相关信息披露准则时予以考虑。

②报告期内注销、转出的关联方，实质审核，转让前后均视同关联方审核，注销的提供清算之前的财务数据。

三、首发审核中关注的法律--规范运行 13.关于人员兼职的审核标准是什么？

（1）总经理、副总经理、财务负责人和董事会秘书等高级管理人员不得在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中担任除董事、监事以外的其他职务。（2）控股股东或实际控制人除担任发行人董事长、总经理外，还在其所控股其他企业担任重要管理职务，需要说明如何客观、公正、独立履行职责，如何维护发行人及其他股东权益，如何确保发行人生产经营活动的独立性。相关人士对此出具承诺，并作重大事项提示。保荐机构、律师专项核查并发表意见。（3）对于家族企业内部的兼职，证监会认为不一定必须清理，但需要保荐人和律师对其独立性发表意见。

14.在税收问题上的审核政策有哪些变化？

（1）如果发行人存在欠缴税款的，以前是只有补充完毕才能上市，现在政策有所调整。因为证监会并不是税务征管部门，没有追缴税款的义务同样也没有权力，会里只是需要企业详细披露有关情况，然后认定行为的性质。

（2）如果偷漏税行为严重到构成违法违规行为时，有主管部门的证明文件也不会被认可，因为各级税务主管部门都有一定的审批权限，不能越权出具证明文件（1000万元以上的应该是在国税总）。

（3）整体变更及分红纳税的问题：反馈意见会问，也是一个充分披露的问题；关注点在于控股股东、实际控制人是否存在巨额税款未缴纳的情况，是否会影响到控股股东、实际控制人的合规情况及资格，从而影响到发行条件。15.董监高重大变动的判断标准是什么？

（1）属于发行条件之一，目的在于给市场一个具有连续性、可比性的历史业绩；（2）重大变化没有量化的指标。一个核心人员的变动也有可能导致重大变化；（3）董事、高管的重大变化须个案分析，主要考虑的因素有：变动的原因、变动人员的岗位和作用、变动人员与控股股东、实际控制人的关系，任职的前后延续性；可以把董事、高管合在一起分析；要考虑变动对公司生产经营的影响；（4）1人公司：一般不会因为人数增加而否定；只要核心人员保持稳定，没有发生变动，为完善公司治理而增加高管、董事不认定为重大变化。16.证监会对竞业禁止的审核原则是什么？

（1）新公司法有一些变化，董事、高管作充分披露，发行人同意也可以；但作为上市公司，要求应更严厉一些，原则上要求不能存在竞业禁止；

（2）董监高的竞业禁止：不能有利益冲突，不能把相关联的业务转让给董监高，不能有重大不利影响。17.发行人与关联方合资设立企业的审核要点是什么？（1）发行人与董、监、高及其亲属设立公司，要求清理。

（2）与控股股东、实际控制人共同设立公司，加以关注，若控股股东、实际控制人为自然人的，建议清理。

18.对于董监高任职资格条件的审核关注点是什么？

（1）董监高任职资格要进行持续性的尽职调查，审核过程中及审核前要不断关注董监高是否受到证监会、交易所的行政处罚（特别是独董要关注其在别的上市公司有无行政处罚和证监会、交易所谴责，个别企业因此被否）；在其他上市公司有无任职（核查方式：董监高的个人确认、向公司进行了解、查询监管部门的公开信息等）；监事应有独立性，不可由董事高管及其亲属担任；董事会中有亲属关系的成员占大多数，可能影响董事会的正常运转。

（2）董监应具备法定资格，符合公司法第147条的规定，不属于公务员、国有企业的领导班子成员、证券公司高管、高校领导班子成员。

（3）家族企业的董事、高管不能主要由家族成员担任，监事不能由家族成员担任。

19.对于最近36个月内违反工商、税收、土地、环保、海关以及其他法律、行政法规的行为如何认定？

（1）报告期内控股股东、实际控制人受刑法处罚，可认定重大违法，构成障碍。（2）近三年重大违法行为的起算点的计算方式是：如果有明确规定的，从其规定；如果没有规定的，从违法行为发生之日起计算；如果违法行为有连续或持续状态的，从行为终止之日起计算。如非法发行股票，要在清理完成后三年，以改正日为时点计算。

（3）犯罪行为的时间起算不能简单限定为36个月，参照董监高任职资格的要求；依据职务行为、个人行为、犯罪的性质、犯罪行为与发行人的紧密度、犯罪主观意识、刑期长短、个人（企业）的诚信等对发行人的影响程度综合判断。20.对发行人以及控股股东、董监高诉讼和仲裁的审核要点是什么？（1）关注对发行人有较大影响以上的诉讼与仲裁；

（2）关注对控股股东、实际控制人有重大影响的诉讼和仲裁；（3）关注对董监高、核心技术人员有重大影响的刑事诉讼；（4）发行人如果存在诉讼情况，必须及时向证监会汇报，否则发行人、保荐人应承担相应的责任。诉讼问题应看诉讼的性质、标的进行判断，如对发行条件无实质影响，披露即可；如涉及核心产品、技术、金额大的，需要申请延期；诉讼必须披露，否则涉及虚假信息披露。重点关注诉讼失败的影响，有的关于专利权的侵权之诉，要求赔偿金额很小，但首先要求停止侵权，这个要求可能影响公司的持续经营能力，证监会不判断胜诉或败诉的机会，只关注诉讼失败的影响。（5）对行政处罚决定不服，正在申请行政复议或提起行政诉讼的，在复议决定或法院判决尚未作出前，原则上不影响依据该行政处罚决定对该违法行为是否为重大违法行为的认定，但可依申请暂缓作出决定。

（6）对企业尽职调查，如涉及诉讼等，保荐机构一定要重书面证据、注意与发行人的访谈、法院查询、法律顾问访谈等，诉讼仲裁信息应及时如实披露、持续关注。

四、首发审核中关注的法律—基本问题(一)历史出资问题

1)历史问题，从最近三年是否有重大违规的角度来进行理解，如对现在不构成重大影响则不是障碍，如构成重大违法行为且在报告期内，构成发行障碍；目前来说，历史出资的问题主要集中在无形资产出资。2)资产是否存在纠纷，债权人是否提出异议； 3)资产不完整，出资不真实均应采取相应补救措施； 4)补救后需运行一段时间。

1、无形资产出资的问题

1)股东以无形资产出资而无形资产的形成及权属不清的，无形资产评估存在瑕疵的，无形资产出资超过法定比例的。

2)无形资产的形成及有效性，关注目前权利证书的有效性。发行人核心技术的形成要说清楚，是否有完整权利；

3)权属情况及纠纷或潜在纠纷，自然人股东以无形资产出资的，考察是否职务成果。

4)无形资产出资比例如果较高，需要说明与发行人业务的相关性，无形资产对发行人业务和技术的实际作用。（反馈中也是反复问）部分企业由于地方特殊规定（例如：中关村），无形资产出资比例高于注册资本20%，如果符合地方政策，发行人资质优良，则证监会也可以接受；

5)技术专利要谨慎，尤其是实用新型的专利，要关注与竞争对手是否存在冲突。专利技术存在委托开发情形的，关注协议具体内容，权力归属、成果分配等内容。6)专利技术的信息披露文件列示的专利并不是越多越好，不看数量更加看重质量，如果很多但是真正又有的不多也没意义。

7)视情况要求出具其他股东的确认意见，发行人提示风险或作重大事项提示；保荐机构或律师核查并发表意见。

2、出资不到位的处置：

1)出资不到位比例〉50%，补足并等待36个月； 2)出资不到位30-50%之间，补足１个会计； 3)出资不到位<30%，补足即可；

4)注意上述出资不到位所占比例均是指占当时注册资本比例。(二)资产和业务形成

1)创业板更加关注资产和业务的形成；是否履行法律、法规规定的程序，如评估、审计等；职工如何安置；债权债务如何处理，是否存在纠纷等； 2)资产完整：与主营业务相关的资产是否完整； 3)业务独立：独立于实际控制人；

4)资产与业务的形成：国企、集体企业，无纠纷和债务，若有债务，则要明确发行人或控股股东、实际控制人最终承担金额；

5)要完成产权转移手续，出资方面的产权转移手续未完成的影响发行条件；资产过户要尽早完成，资产完整性有运行时间的要求，不是在申报前解决就可以。如原为向大股东租赁资产，后为资产完整购买了相关资产，有持续性的要求，要运行一段时间；资金占用在申报前解决即可。6)经营一种业务的认定：

①指同一类别或相关联、相近的业务，源于同一技术、原材料、客户/供应商，自然形成，不是人为拼凑； ②一种业务之外有其他不相关业务的，近两年其他业务收入、利润占收入总额、利润总额不超过一定比例（30%）。(三)实际控制人的认定

1)多人共同控制的，高管团队报告期要稳定，控制人如果认定为其中的某几个人，不能任意认定，要有依据；

2)股权分散的，其他股东委托第一大股东行使表决权，如果人数过多（50个人）很难一致行动，股权稳定是关键，无实际控制人也可以。如确实股权分散，要做一些安排保障股权的稳定，不一定要有控制人。

3)家族企业，成员之间共同控制是可以的，不妨共同控制，没必要一个人控制。(四)董、监、高问题

1、诚信问题

1)董事、高管的诚信问题已成为证监会审核过程中重点关注的事项，2010年境内上市公司将突破2000家，很多发行申请人的董事、高管之前在其它上市公司任过职，保荐代表人在尽职调查过程中必须关注其在上市公司任职期间是否受到过证监会、交易所的行政处罚或者谴责。

2)公司法和首发办法有一些要求；公司章程和特殊行业（如金融）的部门规章会有一些要求；见《公司法》21条、147、148、149条规定；首发办法第21、22、23条；

3)竞业禁止的原则：新公司法有一些变化，董事、高管作充分披露，发行人同意也可以；作为上市公司，要求应更严厉一些，原则上要求不能存在竞业禁止； 4)对董事、高管忠实、勤勉义务的关注：主要从改制、出资、历史沿革、架构（子公司及兄弟公司之间）、资金往来、关联交易的披露与回避等方面进行判断。如公司历史沿革是否存在损害公司利益的情形；公司架构中是否存在自然人持股；改制过程中的资金来源等；

5)对于董事、高管曾在上市公司任职的，要对原上市公司是否存在退市、违规等进行尽职调查；

6)看是否做到股东义务与高管义务的分开，两边都要遵守，证监会将查询诚信档案，保荐机构尽职调查时要查询其他部门档案。

2、董事、高管的重大变化 1)董事、高管的重大变化属于发行条件之一，目的在于给市场一个具有连续性、可比性的历史业绩；也在思考，是否要以进行适当的调整；

2)重大变化没有量化的指标。一个核心人员的变动也有可能导致重大变化；如果是公司出于优化治理角度导致的高管变化，CSRC是认可的；

3)董事、高管的重大变化须个案分析，主要考虑的因素有：变动的原因、变动人员的岗位和作用、变动人员与控股股东、实际控制人的关系，任职的前后延续性；可以把董事、高管合在一起分析；要考虑变动对公司生产经营的影响； 4)CSRC会关注董事、高管变化的具体原因，如是否为公司正常换届、是否因为公司内部矛盾等；

5)只要核心人员没有发生变化，逐步增加董事、高管没有太大问题；

6)1人公司：一般不会因为人数增加而否定；只要核心人员没有发生变动，为完善公司治理而增加高管、董事（相关人员原来和公司经营密切相关，如内部升迁或控股股东处转来）人事原则上不会导致重大变化。

3、任职资格及公司治理

1)董事、监事及高管人员的任职资格要关注，有无受到证券市场处罚或谴责，在其他上市公司有无任职；

2)家族企业要关注，不能都是家族成员，监事要独立，如果是亲属关系有可能影响履职；

3)不能和发行人办企业，亲戚也不可。（核查可以通过董监高的个人确认、向公司进行了解、查询监管部门的公开信息）；

4)合理的公司治理结构：家族企业的董事、高管不能主要由家族成员担任，监事不能由家族成员担任。(五)股东超200人问题

1)直接股东、间接股东或者两者合并计算超过200人；以公司或其他组织的方式来规避200人规定的，应合并计算；

2)以委托、信托方式持股，为做到股权明晰，原则上不允许此类方式持股，需要直接量化到实际持有人。量化后不能出现股东人数超过200人；

3)对于在发行人股东及其以上层次套数家公司或（单纯为持股目的所设立的公司），股东人数应合并计算； 4)控股股东/实际控制人存在股东超200人的，同样需进行清理核查； 5)合伙企业为股东的，作为1家股东，但中介机构需要核查合伙目的、要看实质，按持股比例高低进行披露；

6)保荐机构不要误以为“200人”是一个唯一硬指标，即使发行前股东人数不到200人，但是曾经有过公开登报发行股票等行为的，也将被认为违反规定； 7)发行人对超限股东的清理工作应该慎重，清理过快会导致矛盾。保荐代表人要对清理的真实性、合法性等问题予以特别关注，尤其要小心“假清理”，“假清理”肯定会引起举报。CSRC要求保荐代表人对被清理出去的股东进行一一面谈，或者至少达到人数的90%以上；中介机构应对清理过程、清理的真实性和合法性、是否属于自愿、有无纠纷或争议等问题出具意见；

8)按2006年前形成及2006年后形成区别对待，2006年前有合法依据的定向募集公司和城商行不构成实质性障碍，2006年之后形成的股东超200人问题构成上市障碍。（来源：投后老兵）

第三篇：公司IPO上市过程中土地问题法律分析

公司上市挂牌过程中土地权利处置

2012/12/31 目录

一、有关土地的基本问题...............................................................................................................2

（一）、我国土地使用的基本原则.........................................................................................2

1、土地公有的原则.........................................................................................................2

2、土地用途管制原则.....................................................................................................2

（二）、我国土地的分类.........................................................................................................2

1、依据土地所有权属分类.............................................................................................2

2、依据土地用途分类.....................................................................................................3

（三）、土地权利概述.............................................................................................................4

1、土地所有权.................................................................................................................4

2、土地使用权.................................................................................................................4

3、土地他项权利.............................................................................................................5

二、国有土地使用权.......................................................................................................................5

（一）、国有建设用地使用权的介绍.....................................................................................5

（二）、国有建设用地使用权设立.........................................................................................6

1、国有建设用地使用权出让.........................................................................................6

2、国有建设用地使用权划拨.......................................................................................12

3、国有建设用地权租赁...............................................................................................14

4、国有建设用地使用权作价出资入股.......................................................................15

（三）、国有建设用地使用权流转.......................................................................................16

1、国有建设用地使用权的转让...................................................................................16

2、国有建设用地使用权的出资...................................................................................16

3、国有建设用地使用权的出租...................................................................................17

4、国有建设用地使用权的抵押...................................................................................20

（四）未确权的国有荒山使用权处置.................................................................................21

三、集体土地使用权.....................................................................................................................21

（一）、农村集体建设用地使用权设立与流转...................................................................22

1、集体建设用地使用权的设立...................................................................................22

2、集体建设用地使用权的流转...................................................................................23

（二）农村集体农用地使用权的设立与流转.....................................................................23

1、集体农用地使用权的设立.......................................................................................24

2、集体农用地使用权的流转.......................................................................................24

（三）、农村未利用地使用权的设立与流转.......................................................................27

1、四荒地的承包经营权的设立...................................................................................27

2、四荒地使用权的流转...............................................................................................29

3、四荒地使用权抵押权...............................................................................................29

（四）、设施农用地处置.......................................................................................................29

一、有关土地的基本问题

（一）、我国土地使用的基本原则

1、土地公有的原则

我国《宪法》规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。也就是说，我国的土地属于全民所有或集体所有，除此之外，私人是不享有土地所有权的。

2、土地用途管制原则

所谓土地用途管制是指国家为了保证土地资源的合理利用以及经济、社会与环境的协调发展，通过划分土地类型，严格控制农用地转为建设用地的总量和审批，同时确定土地使用限制条件，使土地使用者严格按照国家确定的用途利用土地。根据《土地管理法》等相关规定：只有农用地转化为建设用地这一转变方式受到法律的限制。农用地、建设用地转为未利用地法律并未禁止，未利用地转为建设用地是法律提倡的，建设用地、未利用地转为农用地是法律所鼓励的。

（二）、我国土地的分类

在我国，依据不同的标准，土地有多种分类方法，如依据土地的所有权属、自然属性、用途、质量、承载状况等进行分类，本文仅介绍与企业上市关系最为密切的两种分类方法，即依据土地所有权属和土地用途进行分类。

1、依据土地所有权属分类

根据我国《土地管理法》第2条规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。因此，土地按照所有权属可以分为全民所有的土地和集体所有的土地。

不同所有权类别的土地，其使用权取得和流转的条件是不同的，因此，有必要区分不同所有权属的土地。（1）国家所有的土地

我国《宪法》第10条规定：城市的土地以及法律规定为国有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。《土地管理法》第八条也作了相同的规定。这两条法律规定，确定了国有土地的基本范围。而根据《土地管理法实施条例》第2条的规定：下列土地属于国家所有：

（一）城市市区的土地；

（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；

（三）国家依法征用的土地；

（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；

（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；

（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制的集体迁移以后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

此外，根据国家土地管理局1995年发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第18条：土地所有权有争议，不能依法证明争议土地属于农民集体所有的，属于国家所有。该规定体现了国家所有权优先的原则。（2）集体所有的土地

我国《土地管理法》第8条规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。此外，根据《物权法》等相关的法律规定，集体土地主要包括以下几类：①农用地：主要包括耕地和其他用于种植业、林业、畜牧业和渔业生产的土地。②集体建设用地：主要是指在农村在用于非农业建设项目的土地。③宅基地：也就是农民用于建造房屋以及附属设施的土地。④集体所有的四荒地，即荒山、荒沟、荒丘和荒滩。

2、依据土地用途分类

我国实行土地用途管制制度，不同用途的土地，其使用权取得和流转的法律规定是不同的，因此，有必要了解我国土地的用途类分。我国《土地管理法》第4条规定：国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。（1）农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。（2）建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。建设用地分为长期建设用地和临时用地。长期建设用地是一般意义上的建设用地。临时用地是因建设项目施工和市政公共设施建设需要而暂时占用的土地。临时用地由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地属性，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时用地合同，并按照合同的约定支付临时用地补偿费。临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久建筑物。临时使用土地期限一般不超过两年。（3）未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

（三）、土地权利概述

在企业改制挂牌过程中，涉及的土地权利主要是使用权的取得、流转和他项权利的设定。以下对土地权利体系做一个概述。

1、土地所有权

土地所有权是指土地权利人依法对土地享有占有、使用、收益和处分的权利。根据我国《宪法》和《土地管理法》的规定，土地所有权的主体只能是国家和集体，其他任何组织和个人都不能享有土地所有权，因此，在我国只有国家土地所有权和农村劳动群众集体土地所有权。土地所有权的客体为土地，属于不动产的范畴，土地所有权的取得、丧失和变更必须履行一定的法律手续，以表征权利状况。

2、土地使用权

由于土地所有权是禁止交易的，而且所有人必须为国家或者农村集体，因此企业无法获得土地的所有权，但法律允许将土地占有、使用、收益等权能同土地所有权相分离，土地使用权即是与土地所有权相分离的独立的财产权。

土地使用权是指民事主体（组织和个人）在法律规定的范围内对国有或集体所有的土地占有、利用和收益的权利。我国《土地管理法》第9条规定：国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。

3、土地他项权利

土地他项权利是指土地所有权和土地使用权以外的土地权利，这些权利的权利人是土地所有权和使用权的相对人，常见的抵押权、租赁权即属他项权利的范畴，此等权利也需要在土地管理机关登记，取得《土地他项权利证书》，或者在土地使用权证书中做相关他项权利记载。

土地使用权及相关的土地他项权利是企业尤其是生产企业正常运营的重要条件，因此，企业在改制上市过程中的土地资产处置是企业资产重组的重要内容，也是发行监管部门重点关注的法律问题。

二、国有土地使用权

根据前文的分类方法，国有土地可以分为三类：建设用地、农用地和未利用土地。根据《物权法》第124条规定：农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。因此，国有土地中的农用地的使用将参照集体土地承包经营制度，将在集体土地中阐述。

（一）、国有建设用地使用权的介绍

我国实行土地用途管制制度，因此在取得国有建设用地使用权以前，要通过建设项目用地预审和建设用地申请报批。根据《土地管理法》第52条规定：建设项目可行性研究论证时，土地行政国内主管部门可以根据土地利用总体规划、土地利用计划和建设用地标准，对建设用地有关事项进行审查，并提出意见。根据《土地管理法》第53条规定：经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的相关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。

国有建设用地使用权是指国有建设用地使用权人依法对国家所有土地享有的占有、使用、受益的权利，国有建设用地使用权人有权在该土地上建造建筑物、构筑物及其附属设施。（1）国有建设用地使用权主体的广泛性。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第3条规定：中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者除外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。这表明，国有建设用地使用权的主体非常广泛，可以不受身份的限制而享有建设用地使用权。（2）国有建设用地使用权的设立模式是登记生效主义模式。具体说就是当事人要达成一致的意思表示，签订出让合同，同时要加以公示。《物权法》第139条规定：设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。

（二）、国有建设用地使用权设立

国有建设用地使用权的取得是指国家作为土地所有权人与相对人之间通过出让、划拨等形式将国有建设用地的使用权转移给相对人，由相对人加以利用的行为。根据《物权法》第137条规定：设立建设用地使用权，可以采取出让或划拨等方式。根据《土地管理法实施条例》第29条规定：国有土地有偿使用的方式包括：

（一）国有土地使用权出让；

（二）国有土地租赁；

（三）国有土地使用权作价出资或者入股。因此，国有建设用地使用权的取得主要有四种：出让、划拨、租赁、出资（入股）。

1、国有建设用地使用权出让

国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

根据《土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》等法律、法规的有关规定，我国国有建设用地使用权出让的方式主要有协议、招标、拍卖和挂牌等。其中，工业、商业、旅游、娱乐、和商品住宅等经营性用地以及同一宗土地上有两个意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。因此在出让方式的适用上，招拍挂出让优于协议出让。

（1）以招拍挂的方式取得国有建设用地使用权

招标出让国有建设用地使用权是指市县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。挂牌出让国有建设用地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。挂牌出让国有建设用地使用权是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

招标、拍卖或者挂牌出让国有建设用地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。国有建设用地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和建设用地计划。国有建设用地使用权出让，必须由土地所在地的市、县人民政府有计划、有步骤进行。市、县人民政府土地行政主管部门应当根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用计划、城市规划和土地市场状况，编制国有建设用地使用权出让计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公布，并具体组织实施。市、县人民政府土地行政主管部门应当按照出让计划，会同城市规划等部门共同拟定出让的每幅地块的用途、年限、规划条件和其他土地使用条件等方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门具体组织实施。

（2）以协议的方式取得国有建设用地使用权

根据2007年11月1日施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》的规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。因此目前企业要从国家获得经营性用地的使用权，主要通过招拍挂的方式。但根据2009年8月10日《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》的规定，下列三种情况依旧可以采用协议的方式获得国有建设用地使用权。①由于城市规划调整、经济形势发生变化、企业转型等原因，土地使用权人已依法取得的国有划拨工业用地补办出让、国有承租工业用地补办出让，符合规划并经依法批准，可以采取协议方式。②政府实施城市规划进行旧城区改建，需要搬迁的工业项目符合国家产业政策的，经市县国土资源行政主管部门审核并报经市县人民政府批准，收回原国有土地使用权，以协议出让或租赁方式为原土地使用权人重新安排工业用地。拟安置的工业项目用地应符合土地利用总体规划布局和城市规划功能分区要求，尽可能在确定的工业区集中安排工业用地。③采矿、采石、采砂、盐田等地面生产和尾矿堆放用地，鼓励采取租赁，也可以协议方式出让。各地可在不高于法律规定的工业用地最高出让年限内，结合探矿权、采矿权出让年限，灵活确定采矿用地租赁和出让年限。

（3）拟上市公司曾经通过协议方式取得土地使用权

招拍挂制度是一个逐步发展完善的过程。许多企业在历史上通过协议方式获得经营性国有建设用地，而且没有违反当时国家及地方法律法规的情形。对于企业通过协议的方式取得的国有土地使用权是否符合当时的法律规定问题，可以重点关注以下四个时段。

①时段一：2002年7月1日以前：国有建设用地大部分通过协议转让的方式出让，招拍挂程序并非必经程序。

②时段二：2002年7月1日至2004年8月31日：根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》规定：除工业用地以外的经营性用地必须采用招标、拍卖和挂牌方式供应，但允许解决历史遗留问题。

2002年5月9日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》要求从7月1日期，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。2004年3月31日《关于继续开展经营土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标、拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月1日以前将历时遗留问题处理完毕。所谓历时遗留问题是指2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施后，除原划拨土地使用权人不改变原土地用途申请补办出让手续和按国家有关政策规定属于历史遗留问题之外，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式，其他土地的供地计划公布后，同一宗地有两个或两个以上意向用地者的，也应当采用招标拍卖挂牌方式供应。

③时段三：2004年8月31日至2006年8月31日：除工业用地已外的经营性用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式供应，且不允许解决历史性遗留问题。

④时段四：2006年8月31日至2007年6月30日：根据国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》、《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定：工业用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让，允许解决历史性遗留问题。

2006年8月31日《关于加强土地调控有关问题的通知》第五点规定：国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。低于最低价标准出让土地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任。2007年4月4日《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度度有关问题的通知》中第二点规定：

（一）政府供应工业用地，必须采取招标拍卖挂牌方式公开出让或租赁，必须严格执行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》规定的程序和方法。该文件也同样允许在一定时间内解决历史性遗留问题：“国务院31号文件下发前，市、县人民政府已经签订工业项目投资协议，确定了供地范围和价格，所涉及的土地已办理完农用地转用和土地征收审批手续的，可以继续采取协议方式出让或租赁，但必须按照《协议出让国有土地使用权规范》的有关规定，将意向出让、租赁地块的位置、用途、土地使用条件、意向用地者和土地价格等信息向社会公示后，抓紧签订土地出让或租赁合同，并在2007年6月30日前签订完毕。不符合上述条件或者超过上述期限的，应按规定采用招标拍卖挂牌方式出让或租赁。”

⑤时段五：2007年11月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗土地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或挂牌方式转让。该规定最终将包括工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地都纳入必须招拍挂出让的范围。

（4）以出让方式取得国有建设用地使用权需要关注以下问题：

①土地出让金的数额：《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第9条规定：土地使用权除保留划拨用地方式外，采取其他方式处置的，必须进行地价评估，要以评估价格为依据确定土地出让金的数额。关于出让金的数额，国家土地管理局1992年颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第26条规定：土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。2003年《协议出让国有土地使用权规定》第5条规定：协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和，有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70％。因此，国有建设用地使用权出让金要参照改制当时地政府出台的标定地价与基准地价及最低下浮限度，根据地段、级别判断出让金额是否符合规定。

根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第17条规定：在土地有偿使用费用方面，可采取适当优惠政策鼓励和支持国有企业改革，具体办法由各地根据本地实际情况制定。因此，一些地方政府对于改制的国有企业土地出让金的缴纳，会有更优惠的政策，一般按评估值的5％－30％计收。另外，根据《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的规定：对其他采用成熟技术进行产品更新和技术改造的国有企业，可将原使用的划拨土地按出让方式处置，土地收益可作为应付帐款暂留企业，全额用于技术改造，并参照技改贷款方式进行管理。

但如果出让金明显低于标准，应有合理的解释并取得有权部门的批准，保证土地出让金优惠政策的法律效力。由于在出让金缴纳方面的优惠，地方政府往往会对国有建设用地使用权的流转做些限制，如改制企业如果转让该幅土地，须补缴剩余部分的出让金等，要注意这些限制条件。

②国有建设用地使用权出让金的缴付期限：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14条规定：土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。但一般来说，这条法律规定只有在极少数地方被严格执行，许多地方政府在执行时相对灵活，一般仅规定企业在某一时间内（一般是一两年内甚至更长，视出让金数额及企业情况而定）缴纳。但按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第16条规定：土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。故按规定在未缴纳完土地出让金前，不能取得土地使用权证，尽管地方政府有变通的做法，企业还是应在申报上市申请前将土地出让金缴纳完毕，取得土地使用权证。

③出让土地的用途与期限：我国实行土地用途管制和土地利用总体规划制度，因此，要关注企业取得的国有建设用地使用权的用途，如果企业改变用途，可能会面临补缴土地出让金的问题。另外，我国国有建设用地使用权实行有期限出让制度，因此，还要关注国有建设用地使用权的期限。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。根据《土地管理法》第58条规定：土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的，有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定：土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。

④建设用地使用权的收回：根据《土地管理法》第37条规定：禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；1年以上未动工建设的，应当按照省自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续2年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。《城市房地产管理法》第26条规定：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成开发延迟的除外。这两条存在较大争议，《物权法》中没有关于土地闲置超过两年就收回的规定，但该条法律仍然有效。

⑤出让方式获得国有建设用地使用权的登记以及抵押登记：根据《土地登记办法》规定：依法以出让方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当在付清全部国有土地出让价款后，持国有建设用地使用权出让合同和土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记。划拨国有建设用地使用权已依法转为出让国有建设用地使用权的，当事人应当持有原国有土地使用证、出让合同以及土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记。

2、国有建设用地使用权划拨

根据《城市房地产管理法》第23条规定：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。国有土地使用权划拨必须依法报经县级以上人民政府批准，并由市、县人民政府土地行政主管部门向用地单位或者个人颁发《国有土地划拨决定书》和《建设部用地批准书》。（1）划拨土地的范围

由于国有建设用地使用权划拨时，土地使用者未向作为土地所有者的国家支付土地收益，且没有使用期限的限制，对于政府而言，土地使用权划拨是一种无偿性质的行政配置方式，因此国家对于划拨土地范围有严格限制。《土地管理法》第54条明确规定：建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：

（一）国家机关用地和军事用地；

（二）城市基础设施用地和公益事业用地；

（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

（四）法律、行政法规规定的其他用地。《城市房地产管理法》第24条规定：下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：

（一）国家机关用地和军事用地；

（二）城市基础设施用地和公益事业用地；

（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

（四）法律、行政法规规定的其他用地。根据上述法律规定，国土资源部颁布了《划拨用地目录》对上述可以划拨的四类用地范围进行具体细化，因此，只有符合《划拨用地目录》的建设用地，经县级以上人民政府依法批准，方可划拨方式提供。（2）拟上市公司拥有划拨土地

根据国家土地管理局《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第8条规定：企业改革涉及的土地使用权，有下列情形之一的，经批准可以采取保留划拨方式处置：(一)继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的，但改造或改组为公司制企业的除外；(二)国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并、兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的；(三)在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业；(四)国有企业改造或改组为国有独资公司的。前款第（二）、（三）、（四）项保留划拨用地发生的期限不超过五年。

按照这一规定公司应当有偿使用土地，一般不能通过划拨的方式取得国有建设用地使用权，但这会加重许多改制国有企业的负担。因此，国土资源部颁布的《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》规定：在涉及国家安全的领域和对国家长期发展具有战略意义的高新技术开发领域，国有企业可继续以划拨方式使用土地。……对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可继续以划拨方式使用，也可以作价出资（入股）方式向企业注入土地资产。“为减轻企业负担，国有企业在改革前可继续以划拨方式使用原有土地；改革后的企业用地符合《划拨供地目录》的，可仍以划拨方式使用。国有和集体企业兼并国有企业涉及的土地，不属于划拨供地范围的，经土地行政主管部门批准，也可在一定年限内维持划拨使用”。该规定扩大了划拨用地使用权的范围，使改制企业仍可通过划拨方式取得国有建设用地使用权。

因此，上市公司的土地使用涉及到城市基础设施用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，仍有以划拨方式取得国有建设用地使用权的法律依据。（3）划拨国有建设用地的法律限制与登记

①程序限制：根据《土地管理法》等相关法律规定，建设用地使用权划拨的程序主要包括：建设用地使用人提出申请，土地管理部门进行审批，划拨建设用地，划拨建设用地使用权证登记，核发建设用地使用权证。

②流转限制：根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条规定：划拨土地使用权，除本条例第45条规定的情况外，不得转让、出租和抵押。其第45条规定：符合下列条件的，经市县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批注，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租和抵押：土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；领有国有土地使用证；具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；依照本条例第2章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市县人民政府补交土地使用出让金或者以转让、出租、抵押所获效益递交土地使用权出让金。

③划拨建设用地使用权的登记：根据《土地登记办法》第26条规定：依法以划拨方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持有县级以上人民政府的批准用地文件和国有土地划拨决定书等相关证明材料，申请划拨国有建设用地使用权初始登记。新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，还应当提供建设项目竣工验收报告。

3、国有建设用地权租赁

国有建设用地租赁是指国家将国有土地出资给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有建设用地租赁是过于土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充，不适用于经营性房地产用地。根据《规范国有土地租赁若干意见》规定：对原有建设用地，法律规定可以划拨使用的仍维持划拨，不是想有偿使用，也不实行租赁；对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。

国有建设用地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采用招标、拍卖方式。承租人在按规定支付土地出让金并完成开发建设后，经土地行政主管部门或根据合同约定，可以将承租的土地使用权转租、转让或抵押，但需要依法登记。抵押权实现时土地租赁合同同时转让，在使用年期内，承租人有优先受让权，租赁土地在办理出让手续后，终止租赁关系。

根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》：企业改革涉及到的划拨土地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让或者租赁方式处置：国有企业改造或改组为有限公司、股份公司以及组建企业集团的；国有企业改制为股份合作制的；国有企业租赁经营的；非国有企业兼并国有企业的。

4、国有建设用地使用权作价出资入股

国家以国有建设用地使用权作价出资（入股）是指国家以一定年期的国有建设用地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以按照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租和抵押。土地使用权作价出资入股形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。国有土地使用权作价出资，应当由市、县人民政府土地行政主管部门根据土地使用权价格和出让金标准，核算应折算的出资额或股本额，并向企业颁发《国有土地使用权作价出资决定书》，明确土地用途、使用年限、出资额或者股本额和双方的权利、义务。

根据《公司法》第24条规定：股东可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资。《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第7条规定：根据国家产业政策，须由国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或大型骨干企业，改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的，涉及的划拨土地使用权经省级以上人民政府土地管理部门批准，可以采取国家以土地使用权作价出资（入股）方式处置。《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》规定：对于自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展的需要，主要采用授权经营和国家作价出资（入股）方式配置土地，国家以作价转为国家资本金或股本金的方式，向集团公司或企业注入土地资产。对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可以继续以划拨方式使用，也可以作价出资（入股）的方式向企业注入土地资产。

（三）、国有建设用地使用权流转

通过出让方式取得的国有建设用地使用权，其权利的饱满状态仅次于土地的所有权，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相关规定，权利人可以转让、出租和抵押。根据《物权法》规定：建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。鉴于互换以及赠与属于转让的一种形式，因此建设用地使用权的流转可以分为四类：转让、出资、出租和抵押。

1、国有建设用地使用权的转让

国有建设用地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。国有建设用地使用权转让应当签订转让合同并办理变更登记。土地使用权转让时，地上附着物所有权也随之转让。土地使用权和地上建筑物、其他附着物转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市县人民政府有优先购买权。土地所有权转让价格不合理上涨时，市县人民政府可以采取必要的措施。

转让取得国有建设用地使用权，是从二级市场上取得土地使用权的一种土地使用权交易行为，是一种市场化的土地使用权取得方式。这种土地使用权取得方式，法律关系比较清晰，也不像国有企业改制要涉及很多政策性问题，但要审阅土地使用权转让合同，关注标的土地的规划用途、尚余的使用年限、转让金的支付、是否设定它项权利、土地使用权的过户登记及权属证书的变更等情况。

2、国有建设用地使用权的出资 建设用地使用权出资是指建设用地使用权人将建设用地使用权投资于一定的经营中，以获取经济利益的行为。公司可以通过股东以土地使用权作价出资的方式取得土地的使用权，通过这种方式取得的土地使用权可以抵押、出租、转让。

（1）发起人建设用地使用权的取得是否有瑕疵：发起人必须是以出让、受让或授权经营的方式取得的土地使用权，才能折为股份投入公司，划拨土地使用权是不能作为出资的。

（2）折股金额的问题：由于土地出让金一般按照评估值的15――30％计缴，所以，有的公司在折股的时候，也把这一金额作为折股的依据。根据《公司法》规定：对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。

（3）发起人作为出资的建设用地使用权是否设定权利负担：如果发起人在作为出资投入股份公司的土地使用权上设定了抵押权等权利负担，则这种土地使用权不仅在权利的行使上受到法律的限制，而且因其可能受到抵押权人的追索而在财产价值上发生贬损，甚至完全失去投资价值。发起人如果用这种设定了权利负担的土地使用权出资，就会产生出资不实的潜在风险，违反《公司法》资本确定的基本原则。因此，对于发起人以出资入股方式投入到股份公司的土地使用权，一定要关注其上是否设定了权利负担。

3、国有建设用地使用权的出租

建设用地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人支付租金的行为。土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。出租人应当依照规定办理登记。（1）出租方是否已合法取得了出租土地的使用权

如土地使用权系租赁得来，首先应确认出租方有权租赁。改制后的股份公司，主要向两类主体通过租赁取得土地使用权，一类是向县级以上国土资源管理部门租赁取得，即一级市场。另一类是向其他拥有建设用地使用权者租赁取得，即二级市场租赁。

①“先出让再出租”方式：即控股股东或其下属企业先以出让方式取得土地使用权后，再出租给公司。对于这种方式，应注意国土资源部1999年6月18日发布的《关于企业改制中土地资产处置有关问题的通知》规定“对于改制后新组建的公司为从事基建工程（如公路工程）的公司和物业公司的企业，由于该类企业的土地使用是其业务和资产运营的关键因素，需要取得长期而稳定的土地使用权，因此不宜采用‘先出让再出租’的方式处置土地资产”，根据该文件的精神，上述企业也不宜采取“先租赁再转租赁”、“先授权经营再租赁”的方式取得土地使用权。

②“先租赁再转租赁”方式：有些公司由于一时难以支付土地出让金，取得土地使用权证，因此采取“先租赁再转租赁”的方式取得土地使用权。

③“先授权经营再租赁”方式：所谓授权经营是指国家根据需要，可以一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司，作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。国有土地使用权授权经营，由国家土地管理局审批，并发给国有土地使用权经营管理授权书，被授权的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司凭授权书，可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资（入股）或租赁等方式配置土地，企业应持土地使用权经营管理授权书和有关文件，按规定办理变更土地登记手续。

（2）关于土地租赁期限的问题

通过租赁的方式取得的土地使用权，并不能保证改制企业长期而稳定的使用，因此，证监会规定，以租赁方式取得的土地使用权，要保证较长的租赁期。1999年7月国土资源部发布的《规范国有土地租赁若干意见》规定“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期”。但要注意超过20年的租赁期限是无效的，因为根据1999年10月实施的《合同法》第214条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。由于《合同法》相比《规范国有土地租赁若干意见》是上位法、后法，《规范国有土地租赁若干意见》关于最长租赁期限的规定是无效的，因此，要提请企业注意租赁期限不得超过20年与该幅土地剩余使用年限中的较短者。（3）租赁土地上的建筑物“房地分离”问题

根据我国《房地产法》第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”；第二十四条“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”。这些规定反映了我国的“房地一体”主义。国土资源部1999年6月18日发布的《关于企业改制中土地资产处置有关问题的通知》也规定“为降低土地资产管理的复杂性，对于以土地房屋为生产场地的企业，企业改制时可选择房地整体出租或整体出让、入股等方式处置土地资产”。

土地权利人以出让、受让方式获得土地使用权后，在土地上建筑房屋，或者房地均以租赁方式取得，自然不存在“房地分离”的问题，但如果在租赁的土地上拥有建筑物的所有权，房屋所有权证和土地使用权证的权利主体就会不一致，如果有一方处置权利，会影响到另一方的稳定经营，特别是土地使用权人处置权利时，如土地权利权人将土地使用权抵押、转让时会给租赁权人带来风险。对于此类问题，我们应当关注：

①土地租赁期限在法律规定的范围内尽可能长，如双方约定20年的承租期，期满后可再续租20年，使租赁土地的使用权相对稳定。

②要考察土地使用权出租主体（一般是企业的控股股东或其他关联方）是否设定了抵押，如果设定抵押应当通过符合法律规定的方式解除。

③房地分割的合法性。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记”，确认了房地一体的例外，但要求有权部门批准。《关于企业改制中土地资产处置有关问题的通知》规定“只有在新设公司向母公司租赁土地后再兴建地上建筑物和地上只有机器设备而没有房屋等建筑物，母公司将相应机器设备作价投入新公司但又不愿放弃土地使用权这两种情况下，才可按照房屋所有权与土地使用权可分离的原则，保留先出让再出租的土地处置方式，但要相应加强土地资产严格监管。包括出让金的征收管理，取消各类随意性优惠政策等；同时对采取先出让再出租的方式处置土地的改制企业，在上报审批时要同时上报草签的土地出让合同和土地租赁合同，严格审核其中的土地收益关系”。这说明在企业改制的实践中，国家土地管理部门认可“房地分离” 的做法，但要在批准与登记程序方面符合上述规定。

（4）其他问题：租赁权是设定在土地使用权上的他项权利，因此，应当在县市级以上土地管理部门备案，并取得《他项权利证书》。

4、国有建设用地使用权的抵押

土地抵押权是指债权人对于债务人或第三人提供的、不转移占有二作为债务履行担保的土地使用权，在债务人到期不能履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，可就该土地使用权折价或者就拍卖、变卖财产的价款优先受偿的权利。

土地使用权可以抵押，土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。建设用地在抵押时，需要进行评估。抵押双方应当签订抵押合同，并办理抵押登记。根据《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》规定：以出让方式取得的国有土地使用权，由抵押权人进行地价评估或者由具有土地估价资格的中介机构评估并经抵押权人认可后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。以划拨方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并批准抵押，核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。

土地使用权抵押权的设立、变更和消灭应依法办理土地登记手续。根据《土地登记办法》第36条规定：依法抵押土地使用权的，抵押权人和抵押人应当持土地权利证书、主权债合同、抵押合同以及相关证明材料，申请土地使用权抵押登记。同一宗土地多次抵押的，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记。符合抵押登记条件的，国土资源行政主管部门应当将抵押合同约定的有关事项在土地登记簿和土地权利证书上加以记载，并向抵押权人颁发土地他项权利证明书。申请登记的抵押为最高额抵押的，应当集中所担保的最高债权额、最高额抵押的期限等内容。

（四）未确权的国有荒山使用权处置

我国的国有土地，按照用途分为建设用地、农业用地、未利用地，在企业改制上市过程中，比较多的涉及到的是建设用地，一些农业类的上市公司会涉及到农业用地。有些公司还会涉及到还未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩的利用。我国《土地管理法》第四十条规定：“开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用”。我国《土地管理法实施条例》第十七条规定：“在土地利用总体规划确定的土地开垦区内，开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，应当向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，报有批准权的人民政府批准。一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩600公顷以下的，按照省、自治区、直辖市规定的权限，由县级以上地方人民政府批准；开发600公顷以上的，报国务院批准。开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业或者渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用，使用期限最长不得超过50年”。

对于未利用地，应注意的是：

（1）使用人只是可以在较长的时间内使用，但并未取得土地使用权，因此，不能在土地使用权上设定它项权利或予以转让，如果要取得土地使用权，仍应办理土地使用权出让手续，这时，土地使用权方确定为开发使用人。

（2）这类土地的用途一般为种植业、林业、畜牧业、渔业，不能改做其他用途。

三、集体土地使用权

我国农村土地实行农民集体所有，农村的集体土地由农民集体经营、管理，农民集体组织是土地的所有权人，这本应使农村集体土地经营、管理方式更加灵活，然而，实际却非如此。集体土地的使用与流转受到了比国有土地更多的限制。这是因为国有土地是所有权派生出使用权，使用权是一种可以转让、可以设定他项权利的权利，其本质是一种物权，而集体土地是所有权派生承包经营权，承包经营权依据承包合同取得，是一种契约性的权利。如果农民集体所有的土地用于非农业建设，必须首先办理农用地的转用审批手续，经征为国有后，才能转为建设用地。

对于转征的集体土地，必须注意征用审批的权限，根据我国《土地管理法》第四十五条规定：“征用下列土地的，由国务院批准：

（一）基本农田；

（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；

（三）其他土地超过七十公顷的。征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案”。

（一）、农村集体建设用地使用权设立与流转

根据《土地管理法》规定：乡镇企业、乡镇村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡镇村建设可以使用农民集体所有土地，其他任何单位进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。

1、集体建设用地使用权的设立

农村集体经济组织使用乡镇土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照《土地管理法》的规定办理审批手续。兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。农村集体经济组织可设立独资经营的企业，将符合乡镇土地利用总体规划的非农经营用地提供给企业从事生产经营活动，土地使用权由该集体经济组织或者企业享有。农村集体经济组织可以通过以符合乡镇土地利用总体规划的非农经营用地使用权作价入股或者出资及联营的形式与其他单位、个人设立公司、合伙等企业，土地使用权由该企业享有。非上述农村集体经济组织投资设立的企业，不得申请取得或者继受取得非农经营用地使用权，而应依法申请取得或者继受取得国有土地使用权。

2、集体建设用地使用权的流转

根据我国《土地管理法》第六十三条规定，除农村集体经济组织使用乡镇土地利用总体规划确定的建设用地与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业，经过批准，使入股、联营企业获得集体土地使用权以及因企业破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移而取得以外，集体所有的建设用地，目前一般只能由本集体及其所属成员享有建设用地使用权，而不允许其他单位、个人拥有。然而，随着我国社会经济的迅速发展，特别是城市化进程的加快，已凸显出这一法律规定的滞后性与制约作用。农村集体建设用地的使用权，以出让、转让、出租、抵押、入股等形式自发流转的行为大量存在。同时国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中提出：在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民所有集体建设使用权可以依法流转。

鉴于现实情况以及国务院的这个规定，全国对集体建设用地流转的行为基本上都采取了默认态度。为了规范集体建设用地的流转，各地区也相继出台了相关管理。因此在审查企业使用集体建设用地的时候，需要参照当地的关于集体建设用地流转的文件。“实践先行、法律滞后”是我国特色，司法解释、政策优于法律在我国是常态,放开集体建设用地使用权流转的法律限制已成为趋势，但以上的地方法规或政策毕竟不属于国家立法，效力等级较低，因此，在我国的土地管理基本法律没有进行修改或没有新的基本法律、行政法规规范集体建设用地使用权的流转前，为了谨慎起见，对于改制企业涉及的集体建设用地使用权的处置，最好在申报材料前，按照《土地管理法》等基本法律进行规范。

（二）农村集体农用地使用权的设立与流转

农村集体农用地使用权的处置主要分为取得和流转。取得农村集体农用地使用权的形式是土地承包。集体农用地的流转，从法律的角度讲应当称为土地承包经营权的流转。所谓土地承包经营权是指承包人在法律规定和承包合同约定的范围内，对于集体所有或国家所有但由集体长期使用的土地所享有的支配权以及享受其收益的权利。土地承包经营权的流转主要包括出租、互换、入股、转包、转让等。

1、集体农用地使用权的设立

我国《土地管理法》第15条规定：“农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”。根据《土地管理法》上述规定，对于未承包到户的农村集体土地，使用土地的农业企业，可以直接向农民集体经济组织承包。

不过根据《农村土地承包法》第3条规定：国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包的荒山、荒沟、荒丘、荒丘等（以下简称四荒地）农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。根据《土地管理法》和《关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》规定：四荒地属于未利用土地。因此，集体农用地取得方式只有一种就是家庭承包制度。

根据我国法律体系的优先性关系，《农村土地承包法》的优先性要高于《土地管理法》，因此即使是农业类企业无法直接承包农村土地的。不过随着经济社会的发展，越来越多的地方开始允许农业企业直接承包农村集体经济组织未承包到户的农村集体土地。中央层对此也未采取明确的态度。建议公司在上市挂牌以前最好能够通过流转的方式获得农用地。如果非要直接通过承包的方式获得农用地，要注意一下三点：第一，承包后的土地用途只限于农业生产；第二，在程序上要求村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。

2、集体农用地使用权的流转

土地承包经营权流转是指土地承包经营权人将土地承包经营权转移给他人享有，或者是通过一定的方式赋予他人行使土地承包经营权或行使承包经营权的某些权能。关于集体农用地使用权的流转原则、方式、程序等，《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》做了明确的规定。（1）流转的原则

我国《农村土地承包法》第三十三条规定：“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：

（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；

（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；

（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；

（四）受让方须有农业经营能力；

（五）同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。”

上述原则须注意：

①不改变土地所有权的性质和土地的农业用途的原则，即土地承包经营权流转，并不改变土地所有权的性质，即土地仍为农民集体所有，也不得改变土地的农业用途，即只能用于农、林、畜、渔业。

②流转的期限不得超过承包期剩余年限的原则，土地承包经营权流转是有期限的，该期限不得超过土地承包经营权的剩余期限。根据《土地承包经营法》第二十条规定：“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长”。因此，要注意土地承包经营权的期限，如果流转年限长于土地承包经营权的剩余年限，则超过部分无效。

③本集体经济组织成员优先原则。土地承包经营权流转中，本集体经济组织的成员享有优先权，即在同等条件下，较本集体经济组织以外的人，可以优先取得流转的土地承包经营权。（2）流转方式与程序

集体经济组织之外的单位取得农业用地的承包经营权，有两种途径，其一，对于已承包到农户的农用地，向农户或农户合法委托的组织取得承包经营权；其二，可通过再流转的方式取得承包经营权。

根据《农村土地承包经营权流转管理办法》第21条规定：承包方流转农村土地承包经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同。农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转方各执一份，发包方和乡镇人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。①向农户或其合法委托的组织取得土地承包经营权

《土地承包法》第三十二条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”，第四十二条规定：“承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产”。依据上述规定，农民家庭承包土地的流转方式主要为转包、出租、互换、转让、入股及其他方式。依据全国人大法律工作委员会《土地承包法》的释义和农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》的规定，转包、互换、入股（指向农民之间发展农业生产的股份合作社入股，而非向股份有限公司作价投资入股）主要发生在农村集体经济组织成员之间，转让的受让方虽可以是本集体经济组织以外的成员，但应当为农户，故这些流转方式与企业改制上市的关系不大。

出租主要是农户将土地承包经营权租赁给本集体经济组织以外的单位和个人。出租人是享有土地承包经营权的农户，承租人是承租土地承包经营权的本集体经济组织之外的单位和个人。承租人通过租赁合同取得土地承包经营权的承租权，并向出租的农户支付租金。另外，土地承包经营权的租赁期限，应当受到《合同法》租赁合同有效期不超过20年的限制。

在程序上，农民出租土地承包经营权无需经发包人许可，但出租合同需向发包人备案，不论发包方是否同意，均不影响合同的效力。

由于农民个人的承包土地面积小且分布分散，其使用权不便于向农业生产企业流转，一般委托集体经济组织和土地中介组织进行。2005年1月19日农业部颁布的《农村土地承包经营权流转管理办法》第八条规定的“承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章”，为集体经济组织和土地中介机构受托流转农民土地承包经营权提供了法律依据。因此，工商企业可以通过集体经济组织和土地中介机构集中取得农户的承包土地使用权。但是从政策层面看，中发[2001]18号文件对工商企业从农户手中租赁承包土地，采取不鼓励的态度。该文件在谈到农村土地承包经营权流转问题时指出“农村土地流转应当主要在农户间进行。随着农村第二、三产业的发展和城镇化步伐的加快，离开土地的农民会越来越多，他们腾出来的土地应当主要由其他从事农业生产的农户来经营，以扩大农户的经营规模，增加务农收入，缓解人地矛盾，这也有利于保护耕地。企业和城镇居民随意到农村租赁和经营农户的承包地，隐患很多，甚至可能造成土地兼并，使农民成为新的雇农或沦为无业游民，危及整个社会稳定。为稳定农业，稳定农村，不提倡工商企业长时间、大面积租赁和经营农户承包地，地方也不要动员和组织城镇居民到农村租赁农户承包地”。

②通过再流转的方式取得

根据《农村土地承包经营权流转管理办法》第十三条规定：“受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意”，可见，承包土地使用权可以再次流转，但应取得原承包方的同意。

根据2005年3月1日起正式实施的《农村土地承包经营权流转管理办法》第二十七条规定：“乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当建立农村土地承包经营权流转情况登记册，及时准确记载农村土地承包经营权流转情况。以转包、出租或者其他方式流转承包土地的，及时办理相关登记；以转让、互换方式流转承包土地的，及时办理有关承包合同和土地承包经营权证变更等手续”。

（三）、农村未利用地使用权的设立与流转

未利用地主要是指除了建设用地和农用地以外的土地。农村的未利用地主要是农村集体所有的荒山、荒沟、荒滩、荒坡等“四荒”土地。对于这类土地的使用权，用地企业一般通过承包和租赁的方式取得。

1、四荒地的承包经营权的设立

（1）、承包取得四荒地的使用权

我国《土地承包法》以“其他方式的承包”专章规定了对集体未利用地的承包，明确了承包的方式和程序，《国务院办公厅关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》对“四荒”的承包期限问题作了规定。

①承包方式：《土地承包法》第四十六条规定：“荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营，也可以将土地承包经营权折股分给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营”。可见，取得承包经营权的方式为招标、拍卖、公开协商、折股。

②承包的程序：根据我国《土地承包法》第四十八条的规定，四荒地的承包程序为：首先，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权，如发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同；其次，土地经营权承包要报乡（镇）人民政府批准，《国务院办公厅关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》还规定“依照有关土地管理的法律、法规须报经县级以上人民政府批准的，应办理有关批准手续”；第三，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，在“四荒”完成初步治理后，根据其主导经营内容，依法分别由县级以上人民政府发放土地证、林权证、草原证或养殖使用证等相应的权属证明，取得前述证书后，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。

③承包价格的确定：根据我国《土地承包法》第四十五条的规定：“以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定；以公开协商等方式承包的，承包费由双方议定”。

④承包期限：《土地承包法》只规定了家庭联产承包土地的承包期，并未规定“四荒”地的承包经营期限，此前的《国务院办公厅关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》规定“四荒”地承包期限最长不得超过50年，可以作为依据。

⑤用途限制：“四荒”承包后，仍应用于农业用途。（2）、租赁取得四荒地的使用权

根据我国《土地管理法》和《国务院办公厅关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》，用地企业也可以通过租赁的方式取得未利用地的使用权。租赁土地使用权的取得程序、用途限制等与集体经济组织以外的单位和个人取得土地承包权的程序基本相同，但要注意租赁期限应当按照《合同法》关于租赁合同期限的规定。

对于以上述两种方式取得的未利用地的使用权，要重点关注其取得的程序是否合法，如是否经集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，是否需要县级以上人民政府审批等，还要关注其权属证明的取得情况。

2、四荒地使用权的流转

根据我国《土地承包法》第四十九条规定：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转”。可见，以招标、拍卖、公开协商等方式承包的土地，可以通过转让、出租、入股、抵押的方式进行再流转，但应当关注该等土地是否具备土地承包经营权证或者林权证。

3、四荒地使用权抵押权

根据《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》规定：以承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒芜的集体土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构机型地价评估，并经土地管理部门确定后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同，并需要做抵押登记申请。

（四）、设施农用地处置

根据《土地利用现状分类》设施农用地是指：直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地及其相应附属设施用地，农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。设施农用地可以分为生产设施农用地和附属设施农用地。设施农用地按照农用地管理。

兴建设施农用地的，经营者应拟定设施建设方案，并与当地农村集体经济组织签订用地协议。设计土地承包经营权流转的，应先行依法签订土地流转合同。兴建农用设施占用农用的，不需办理农用地转用审批手续，其中，生产设施占用耕地的，生产结束后由经营者负责复耕。附属设施占用耕地的，由经营者按照“占一补一”要求负责补充占用的耕地。发行人需要合理控制设施农业附属设施用地规模。具体标准参见《关于完善设施农用地管理有关问题的通知》。

农业设施的建设与用地由经营者提出申请，乡镇政府申报，县级政府审核同意。经营者向乡镇政府申请时，需要提交设施建设方案，与有关农村集体经济组织签订用地协议，或者土地承包进行权流转合同。县级政府组织农业部门和国土资源部门对经营者申请和乡镇的申报进行审核。涉及到补充耕地的，要审核经营者落实补充耕地情况，做到先补后占。

第四篇：期货经纪公司审计中应重点关注的事项

期货经纪公司审计中应重点关注的事项

期货经纪公司会计核算和审计的依据

期货经纪公司目前实行会计核算的依据主要包括《期货经纪公司商品期货业务会计处理暂行规定》（财会字［2000］19号）与《商品期货交易财务管理暂行规定》（财商字［1997］44号）。

财政部2001年底发布了《金融企业会计制度》，该制度中已将期货公司其他业务的核算纳入其中。

审计方面的依据包括中国证监会颁布的《关于对〈期货经纪公司报告参考内容与格式〉作出部分调整的通知》（证监期货字［2002］9号）、《关于做好期货经纪公司审计和报告工作的通知》（证监会计字［2000］3号）以及中国证监会期货部组织编写的《期货经纪公司内部控制制度指南》等。

期货经纪公司内部控制制度审核的要点

期货经纪公司内部控制制度的建立是衡量一个期货经纪公司管理水平的基础，是防范和控制期货市场风险的主要保证，中国证券监督管理委员会于2002年4月6日印发了《关于加强期货经纪公司内部控制的指导原则》（证监期货字［2002］10号）。该文件首次将注册会计师对期货经纪公司内控制度的评价报告作为期货经纪公司年检的重要内容之一，即会计师事务所除在期货公司审计工作基础上出具公司审计报告外，还需对公司结算、财务审计、保证金管理、营业部管理等方面内控制度的有效性进行评价，出具内控制度评价报告。

注册会计师进行内部控制审核的要点主要有以下几个方面：

1.法人管理制度：（1）建立“三会一经理”制度，股东会应正常召开，重大投资问题经董事会决策，涉及董事会决策内容必须召开会议做出决策，并形成相应的决议。（2）监事会应定期召开，监事应履行其监督职责。（3）经理层定期召开办公会，按董事会授权开展业务。

2.营业部的管理制度：

（1）是否统一结算、统一风险控制、统一资金调拨、统一财务管理和会计核算。

（2）相关原始档案必须定期寄回总部。（3）公司不存在未经批准设立的营业点。

3.交易管理制度：

（1）客户进行交易必须办理开户手续，签署合同。（2）实行一户一码，专码专用。

（3）交易记录保存完整，杜绝不进场交易、二级代理、吃点等违规行为。（4）严格控制交易风险，按合同的约定收取客户保证金，追加保证金和进行强行平仓，禁止透支交易。

4.结算管理制度：

（1）公司采用每日结算制，及时与交易所及公司财务部门核对。（2）结算账单及时签字，有交易月报或日报。（3）结算档案的保管年限符合办法规定。

5.保证金管理制度：

（1）专户存储指定银行，不得挪用占用客户保证金。（2）客户出入金手续齐备。（3）设置客户保证金的明细账。

6.财务会计管理制度：要设立独立的财务部门，明确分工，账簿完整齐全，定期与结算部门对账。

7.内部稽核制度：建立内部稽核部门或岗位，对公司内部交易结算、财务及营业部做定期或不定期的稽核，出具内部稽核报告。

期货经纪公司审计的重点关注事项

1.保证金专户存储。保证金是指客户缴存期货经纪公司用于期货交易、结算和保证履约的资金，属客户所有。根据有关规定，期货经纪公司应当在期货交易所指定结算银行开立投资者保证金账户专门存放投资者保证金，与自有资金分户存放。目前，中国证监会批准的结算银行为交通银行、工商银行、建设银行。

在实际工作中，由于法律法规的限制，公司只能通过开设一个基本账户提取现金。由于公司日常经营管理已开立了基本账户，结算银行无法再开立基本账户用于客户提取现金，期货公司必须通过自己的经营账户“倒账”。这就成为个别期货经纪公司未进行专户存储的理由。

在审计时，应关注期货公司是否对银行存款进行二级核算。可分为保证金账户和经营账户，并将总部所在地和各营业部所在地分别进行核对，索取银行对账单，发放银行询证函，并且还应通过核对资金调拨指令单与期货交易所所在地银行账户，以判断期货公司保证金是否专户存储？是否由公司集中统一调拨？保证金的入金、出金是否严格履行了相关手续？

2.客户保证金的安全性。根据有关规定，期货经纪公司向客户收取的保证金属于客户所有，期货经纪公司除按照中国证监会的规定为客户向期货交易所交存保证金、进行交易结算外，严禁挪作他用。

审计时，注册会计师可通过以下公式判断是否挪用了客户保证金：

（现金+保证金存款+应收保证金±结算差异）—应付保证金≥0如果上述公式不成立，即可判定挪用客户保证金。计算时还应注意以下问题：

（1）首先认定应付保证金余额。将客户明细账与结算部提供的结算汇总表进行核对，所有客户开户合同与应付保证金的客户明细进行仔细核对，确保应付保证金的完整性和真实性。

（2）应剔除客户穿仓损失，即应付保证金中为负数的金额。客户穿仓会导致占用其他客户的保证金或公司的自有资金，使应付保证金总额变小，虚减了负债，会掩盖公司挪用客户保证金的真相。

（3）确认应收保证金的金额。应收保证金是公司存放在交易所的客户保证金，应将应收保证金明细账与交易所提供的资金对账单进行核对。

（4）确认结算差异的真实性。结算差异主要是指期货公司对客户的结算与期货交易所对期货经纪公司的结算，因采用的结算方式和结算程序不同形成的应收保证金与应付保证金之间的差额。应对结算差异进行核实，重新验算，避免公司利用该科目调节损益。

3.客户编码。根据有关规定，期货经纪公司应当为每一个客户单独开立专门账户、设置交易编码，不得混码交易。

在审计中，注册会计师应索取客户合同、成交记录、交易所成交记录、交易所记载的客户开户情况进行核对。尤其需关注注销的客户交易编码的取消情况以及虽未注销但保证金余额很小的客户。一旦发现问题，要求期货公司的结算部门对所发现的问题给予合理解释，发表适当的意见。

4.自营业务。根据有关规定，期货经纪公司不得从事或者变相从事期货自营业务。尽管自营业务是期货交易管理暂行条例禁止的行为，但未在各期货经纪公司中完全杜绝。

这方面应注意审查期货公司是否自营。主要从客户合同的真实性、客户交易一户一码制度执行中有无漏洞、应付保证金明细中客户的异常现象等方面，特别关注客户保证金余额虽小、交易量大、出入金频繁的客户，观察有否自营现象。

5.非客户资金混合核算。由于期货经纪公司开户、清户自由便利，个别不合法者会串通期货公司内部人员将非交易用途的资金，以期货公司做为中转站，从事特殊目的的活动，从而给期货经纪公司带来非交易的风险。

审计时应从审查合同入手，保证金的非交易所去向是否与合同中的名称一致，索取交易日报或月报，观察其交易情况，是否只有很少量的交易或几乎没交易，出金是否频繁，出金的去向是否固定等。对得出的结论应及时与管理当局沟通，提请管理局注意，必要时要求管理当局做出承诺。

6.交易不进场。公司在期货经纪公司开户后，期货公司将客户保证金打入期货交易所，客户的交易指令通过期货公司下到交易场所内。但在实际工作中，个别公司为获取手续费，欺骗客户，采用“对赌”的方式，未将客户交易下进场内。

在审计中，注册会计师将客户的指令单、结算账单与相应的交易所成交记录仔细核对，即可发现交易不进场的现象。交易不进场隐藏着巨大的风险，对此注册会计师应给予极大的关注。

7.营业部的管理。经过最近一年多的调整，期货经纪公司的营业部管理基本做到了四统一，即“统一结算、统一风险控制、统一资金调拨、统一财务管理和会计核算”。营业部实行留存备用金，日常费用开支实行报账制。但即便是做到“四统一”，也存在营业部承包的个别现象。因此注册会计师要协助监管部门，对期货公司对营业部的管理作出评价。比较直观的判断就是：账面显示没有资金拨付且营业部费用核算极为随意的，即可判定是承包行为。

8.短期投资与投资收益。目前期货经纪公司做股票投资主要有以下几种不规范形式：

（1）将自有资金以期货公司的名字开立账户存入某证券公司，期货公司不做短期投资核算而放入其他应收款核算，不给注册会计师提供证券公司打印的交割单及持仓情况、可使用资金情况核对单，也不核算投资损益。到年末终了时，将本金从证券公司一次性打回期货公司以应付审计或主管部门检查。

（2）将自有资金以期货公司的名字开立账户存入某证券营业部，期货公司做短期投资核算，平时不核算投资损益，甚至年末也未核算投资损益，也不提供与证券交易有关的任何原始凭证。

（3）期货公司与某投资公司签订委托理财合同，固定收益率，由委托理财公司操作，不提供任何原始凭证，收到收益时，做投资损益核算。

审计中，对第（1）种情况注册会计师可要求期货公司按会计制度要求核算，并向证券公司函证等，如期货公司不同意会计师的要求，可做保留意见。对第（2）种情况，可建议期货公司如果股票交易频繁，可分段核算投资收益，如交易不频繁也可终了时核算投资收益。短期投资在期末必须以持仓量按市值披露。对第（3）种情况，要审查并辨别委托理财合同的真实性、合法性，如有必要追加向委托理财公司函证的审计程序，并要求期货公司及时入账，确认投资收益时要谨慎。

9.实收资本。按照期货交易管理暂行条例的规定，设立期货经纪公司注册资本最低限额为3，000万元人民币。在审计中应关注以下几个问题：

（1）期货公司由集团性公司控股且实际的控制人为自然人的，容易形成与集团内部公司较大金额的往来款，这些集团内部公司频繁而且长期占用期货公司的资金，发放函证且回函率非常高，但这些往来款的性质仍无法确认，会计师必须特别予以关注。

（2）股东以实物资产出资，实际上这些实物资产未被期货公司使用，且实物资产多年未办理过户手续，会计师要关注原因及未来是否有过户的意图，并提请监管部门关注。

（3）期货公司股东变动，已做账务处理，但未经行业主管部门批准，未经会计师出具验资报告，未向工商行政管理部门备案的，会计师提请期货公司管理当局履行相应手续，关注相应结果。

（4）重点关注期货公司股东经营情况、财务状况恶化的相关情况。

第五篇：分析新三板IPO中的劳务外包问题

分析新三板/IPO中的劳务外包问题

中国的股市已经走过了20多个年头，证券市场的启蒙阶段已经完成。上市对于一个公司长远发展的重要性，相信绝大多数企业的决策者都已经有了共识。企业上市是企业发展的一个战略工程，需要企业家的眼光、胆识和魄力，也需要决心、恒心和耐心，越来越多的企业加入到上市的队伍中。但是上市过程的复杂，政策、市场、法律等各种因素又在不断地变化，公司治理与规范运作的要求较高，其中人力资源管理合规问题也尤为重要。

在过去的几年，企业往往采用劳务派遣的方式使其合规，但随着《劳务派遣暂行规定》的实施，这一降低用工成本的传统手段面临着较大挑战，这无疑对中国境内企业的用工产生巨大冲击，同时也是企业必须面对的问题。为此，越来越多的企业尝试采用“劳务外包”形式作为合规用工、降低企业用工成本的重要手段。

一企业用工合规对于上市的重要性

上市对于企业的人力资源管理规范化运作要求较高，一般应注意解决以下问题:

（一）企业应按照《劳动法》、《劳动合同法》等要求，与所有雇员建立劳动关系，签订符合规定的劳动合同；

（二）临时用工及季节性用工一般应予清理或符合规范；

（三）明确现行的各用工形式合规，如劳务派遣用工须符合《劳务派遣暂行规定》关于不超过10%用工比例、“三性”岗位适用以及最长不超过6个月的规定等；

（四）社会保险及公积金的缴纳应符合规范。

（五）符合“金税三期”及“五证合一”关于职工工资、社会保险缴纳、公积金缴存、残疾人保障金及工会经费缴纳、个税申报等基数保持一致的要求；

（六）按照标准工时签订合同并计发工资，属于不定时用工的需申请并经批准；

（七）按照《工伤保险条例》足额缴纳工伤保险并注重工伤风险的预防；

（八）企业应具有人力资源管理专业人员防控与解决劳动争议，设立风险基金并具有一定的人力资源风险抵御能力。

IPO和新三板项目中都会遇到、审核时都会关注的重大问题：

二劳务外包后可解决的问题

（一）使企业原先不合规的人力资源管理及用工方式一次性达到合规；

（二）用人风险完全转移给外包服务商，企业无需承担任何连带责任；

（三）不受劳务派遣用工、临时或季节性用工的各项约束；

（四）节省用人成本支出，包括社会保险、公积金、残保金等；

（五）外包服务商开具的劳务费票据可以直接全额成本列支；

（六）员工使用不受任何影响，且外包服务商可在企业的监督建议下对员工进行专业管理；

（七）把繁琐的操作性工作及工序外包出来，可专注于企业战略规划及核心事务管理；

（八）外包服务商可提供专业的人力资源管理规划及其他增值服务。

三企业上市劳务外包的常见问题

（一）劳务外包的法律适用

劳务外包是指企业将其部分业务或职能工作发包给相关机构，由该机构自行安排人员按照企业的要求完成相应的业务或工作的业务模式。在劳务外包模式下，企业与劳动者之间不存在劳动用工关系，因此无需承担用人单位的义务。劳务外包是发包方与承包方之间一般的合同行为，受《合同法》等法律法规的约束和保护，发包单位与承包单位之间按双方合同约定承担权利义务，发包单位对承包单位的员工不承担用人单位责任，企业与外包员工不再受《劳动法》、《劳动合同法》等约束。

实际上，劳务外包并非一个严格的法律概念，实务中不少承揽合同、委托合同都可以归入劳务外包范畴，因此，劳务外包主要受《合同法》制约。常见的劳务外包形式包括生产线外包、仓储物流外包、辅助工作外包（如服务、安保、保洁、餐饮等）、短期项目外包、人力资源外包、培训咨询外包等。

劳务外包的基本法律关系如下图所示：

（二）劳务外包与劳务派遣的区分

劳务外包作为一个经营服务项目，发包方与承包方之间关系处理适用合同法。而劳务派遣作为一种用工形式，派遣方、用工方、派遣工三方关系处理适用劳动合同法。劳务外包针对的是完成工作成果，劳务派遣针对的是用工形式。劳务外包协议可以约定完成某个项目或某项工序或某工作成果，最终是以工作完成数量与质量作为交付标的。劳务外包与劳务派遣的区分要特别注意，我们在签署的协议及实务操作中完全可以在形式上符合这个要求，进而与劳务派遣进行明确区分。

在员工的管理上，应在形式上完全达到承包方作为管理主体，由承包方参照发包方管理规定及要求制定外包职工的管理制度，由承包方按照发包方对工作项目的完成情况的要求对外包员工进行管理及考核，发包方有监督权及建议权。完全由承包方向员工发放工资薪酬。

（三）是否会对劳务外包产生重大依赖

劳务外包一般是将企业非核心岗位、非关键技术工序外包出来，外包服务商不涉及生产经营核心内容。发行人（发包方）作为领域内专业企业，专注于品牌运营、技术研究、项目流程管理、质量控制以及关键技术环节的实施，将部分技术含量低、辅助工作、劳动力密集型的非核心工序外包给具有相应资质的劳务协作单位。劳务外包行业为竞争较充分的行业，能够满足发行人业务需求的劳务协作单位众多，发行人可以根据业务需要选择、更换具备资质的劳务协作单位。因此，可通过详细说明发行人的主要业务工序及劳务外包业务对应的工序环节，以及业务的具体内容，以证明劳务外包的是非关键工序，且劳务外包业务所处行业竞争激烈，证明对劳务外包单位不构成重大依赖。

另外，非核心工序的劳务外包费用在整体成本及采购金额中的占比一般也比较低，外包业务不会涉及发包单位核心经营、不影响发包单位独立持续经营。

（四）外包服务商的资质要求

非特殊行业的劳务外包对服务商没有特别资质要求，但一般须拥有《人力资源服务许可证》及较强的专业管理能力、履约能力及抗风险能力。在政府公开招标采购的劳务外包项目中，一般也仅要求投标方须具有《人力资源服务许可证》等人力资源服务资格。

在选择劳务外包单位时，应注意避免存在关联关系。必要时，我们可按要求披露本单位的具体情况，包括名称、注册地、注册时间、注册资本、经营范围、股权结构等。

（五）劳务外包定价依据及费用的结算

劳务外包业务应按照行业惯用的计价方式，并根据发包单位在项目工序、工艺难度、工作强度等领域科学测算，在提升项目运营效率的基础上，合理计算外包价格。我们认为，劳务外包的定价应在合理的范围之内，明显低于承包单位运营成本的，在服务质量及抗风险程度上可能会存在瑕疵，并有可能存在发包单位刻意压低人工成本的问题；定价过高，将有失劳务外包定价的公允性，也会对发包单位产生影响。

协议中应以工作完成量作为结算依据，具体包括完成该项目所有外包费用。但应特别注意避免体现以人为结算单位，以示与劳务派遣的区分。但在实务操作中可以以适当的方式以服务人数作为参考，结算周期为自然月度或职工计薪月度。外包服务商可开具劳务费增值税普通发票或劳务外包费增值税专用发票。

（六）劳务外包的风险管理 劳务外包所产生的主要风险在于外包单位与标的企业利益诉求不同而导致所提供专业服务质量波动对业主利益直接或间接的损害，近几年主要表现为用人主体责任风险及安全生产风险。可采用以下措施应对：

1、设置外包服务单位应具有相应专业资质、过往业绩、从业人员资格、报价成本等选择条件，并要求具有丰富的劳动关系管理、薪酬福利管理、绩效管理、招聘配置管理、培训开发管理、安全生产管理等实务操作经验，具有较强的抗风险能力；

2、与外包单位签署相关协议，划分双方权利义务，强调奖惩措施，对违反安全生产规程造成事故且没有整改效果的，有权单方解除外包协议；

3、协议中明确承包人所使用和管理劳动者的用人风险与发包人没有任何关系，发包人对外出出来的岗位职工无需承担任何风险。发包人与承包人均自行承担各自的用工风险，各自的用工风险完全隔离，相互之间没有任何关联；

4、加强现场流程管理和业绩指标考核；

5、外包服务商提供完善的服务流程及优质的突发事件应急预案，并建立动态的应对措施，不断修正该措施。

四选择正确的外包服务商

（一）产联集团具有业内领先的外包服务经验和经营规模。

（二）产联集团具有重要的行业认证，能够为企业提供专业的人力资源管理合规建议及解决方案。

（三）产联集团通过外包服务可以降低企业在该业务板块的综合用工成本，提高企业用人的灵活度。

（四）产联集团拥有强大的律师团队法务支撑，注册资本一亿元，具有较强的风险抵御能力。

（五）产联集团科学的人才管理战略帮助企业完善内部人力资源管理。

（六）产联集团为企业提供个性化的服务和灵活的解决方案，打造更好的人力资源管理体验。

在未来的发展中，我们将继续坚持产业化、规模化、专业化、全球化发展，为各类企业提供专业、完美的人力资源管理规范化运作解决方案。