第一篇：促销活动中赠送礼品得涉税解析
促销活动中赠送礼品得涉税解析
（一）会计处理
赠送礼品的行为所对应的计税价格从会计上看，不能确认收入，不符合收入的确认条件，这种所得仅仅为虚拟的，并非企业实实在在的营业额。
（二）企业所得税
根据《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，“企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”
同时，根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》规定：“企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内 部处置资产，应按规定视同销售确定收入。
（一）用于市场推广或销售；
（二）用于交际应酬；
（三）用于职工奖励或福利；
（四）用于股息分配；
（五）用于对外 捐赠；
（六）其他改变资产所有权属的用途。企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外 购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。”
因此，将非现金资产对外捐赠应视同销售计算资产转让所得。对于非自产的礼品，是按市场价（公允价）购入，然后以市场价对外捐赠，实际并无资产转让所得。
如果是企业在业务宣传、广告等活动中，向客户赠送礼品，属于广告费和业务宣传费，根据《企业所得税法实施条例》第四十四条规定扣除，属于广告费 和业务宣传费的，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分准予扣除，超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除；如果 企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向客户赠送礼品，则是交际应酬费属于业务招待费支出，根据《企业所得税法实施条例》第四十三条规定扣除，计入业务 招待费按照实际发生额的60%扣除、且不超过销售收入的5‰的限额内扣除；如果赠送礼品给与本企业业务无关的个人则属于非广告性质赞助支出，不得扣除。属 于企业促销活动的，可以全额予以税前扣除。视同销售收入可以同样作为计算业务招待费、广告费的计提依据。
另外，有一点要注意的是，根据《关于确认企业所得税收入的若干问题》（国税函〔2008〕875号）规定：“
三、企业以买一赠一等方式组合销售 本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。”也就是说，“赠一”的“一”，是不被认为捐赠视同销 售。但该规定中的买一赠一与促销中赠送礼品有何区别？区别难道存在于这个“一”上？赠送的礼品不能称之为买一赠一吗？
（三）增值税方面
《增值税暂行条例实施细则》第四条规定：“单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：
（一）将货物交付其他单位或者个人代销；
（二）销售代销货物；
（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；（首先应该是不同分支机构之间调拨）
（四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目；
（五）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；
（六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；
（七）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；
（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。”
将购进货物作为礼品赠送客户，货物的所有权已经转移，涉及的增值税问题为是否应视同销售缴纳增值税。
《增值税暂行条例》第十条规定：“下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：
（一）用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务；
（二）非正常损失的购进货物及相关的应税劳务；
（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或者应税劳务；
（四）国务院财政、税务主管部门规定的纳税人自用消费品；
（五）本条第（一）项至第（四）项规定的货物的运输费用和销售免税货物的运输费用。
同时，《增值税暂行条例实施细则》第二十二条规定，条例第十条所称的个人消费包括纳税人的交际应酬消费。
因此，如对于属于个人消费性质的赠送，要区分自产和外购两种情况，个人消费一般是指企业为内部职工或者交际应酬发生的赠送支出，在财务上一般作 为职工福利费或者业务招待费进行处理。如将自产、委托加工或者购进的货物用于奖励职工或者赠送有业务联系的其他企业（单位）人员，就属于个人消费性质的赠 送。
根据所赠送货物的来源不同，相关税务处理也不相同：（1）自产的货物用于个人消费，应作视同销售处理。因此企业将自产产品向内部职工个人赠送或 用于交际应酬应按视同销售处理，依法计提增值税销项税。（2）外购的货物用于个人消费，应作进项税转出处理，需要注意的是，该细则第二十二条明确规定，个 人消费包括纳税人的交际应酬消费。
具体到打折促销赠送礼品的情况，这种情况应当属于无偿赠送，不属于个人消费的范畴，亦不属于交际应酬的范围，因此应当适用“《增值税暂行条例实 施细则》第四条第八款规定，单位或者个体工商户将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人的行为，视同销售货物。”无论该礼品是资产还是外 购均应计提销项税。销售价格的确定按照《增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售 货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额：（1）按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；（2）按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确 定；（3）按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率），属于应征消费税的货物，其组成计税价格中应加计消费税 额。
（四）个人所得税方面
个人所得税方面，执行新的《财政部国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税[2011]50号），注意废止了以 前的两个文件，《国家税务总局关于个人所得税有关问题的批复》（国税函[2000]57号）、2002年发布的《国家税务总局关于个人所得税若干政策问题 的批复》（国税函[2002]629号）。意味着以前企业把自己生产的产品赠送客户、然后把相关费用计入企业生产成本来规避缴纳企业所得税的行为，将得到 很大程度上的抑制。
1、企业向个人赠送礼品须代扣代缴个人所得税的三种情况
《关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税[2011]50号）文件明确规定，企业向个人赠送礼品，属于以下三种情形的，取 得该项所得的个人应依法缴纳个人所得税，税款由赠送礼品的企业代扣代缴。（1）企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取 得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税；（2）企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税；（3）企业对累积消费达到一定额度的顾客，给予额外抽奖机会，个人的 获奖所得，按照“偶然所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。
关于企业赠送礼品如何确定个人的应税所得，财税[2011]50号第三条规定，“企业赠送的礼品是自产产品（服务）的，按该产品（服务）的市场销售价格确定个人的应税所得；是外购商品（服务）的，按该商品（服务）的实际购置价格确定个人的应税所得。”
2、企业向个人赠送礼品不征纳个人所得税的三种情况
《关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税[2011]50号）规定，企业在销售商品（产品）和提供服务过程中向个人赠送礼 品，属于下列情形之一的，不征收个人所得税：（1）企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品（产品）和提供服务；（2）企业在向个人销售商品（产品）和 提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等；（3）企业对累积消费达到一定额度的个人按消费积分反馈礼品。
总之，企业发生向个人赠送礼品的经济业务，在增值税上要根据是否属于个人消费性质以及货物来源区分是按视同销售还是作进项税转出进行税务处理； 在企业所得税方面要分两步走，一是按视同销售进行税务处理，确认相关收入和成本；二是要根据支出性质确定相关费用是否为限额税前扣除。在个人所得税方面，要正确计算符合纳税的三种条件的并代扣代缴个人所得税。
第二篇：促销活动中赠送礼品会计及税务处理
促销活动中赠送礼品会计及税务处理 2011-10-10 8:48 郗峰 李伟毅
企业在运营中为了市场竞争或者形象宣传，常常采用促销策略，促销策略是促销决策与促销管理的核心内容之一，现代企业的促销策略常见的是免费类促销。免费促销是指消费者免费获得赠给的某种特定的物品或享受某种利益的促销活动。目的是创造高试用率及有效的品牌转换率，促使试用者成为现实的购买者，扩大和建立既有品牌和新品牌的销售区域，提高促销业绩，树立产品品牌形象和企业形象。一般来说，免费促销活动刺激强度大、吸引力高，是消费者普遍乐于接受的一种促销形式。免费促销的形式多种多样，其特点也不尽相同，常见的有免费样品、免费优待券、加量不加价促销等几种形式。在促销活动中，赠送礼品已成为普遍存在的现象，若涉及的金额较大且处理不当会给企业造成不必要的税收风险，导致经济利益的流失。企业应考虑哪些税收问题？赠送礼品涉及企业所得税、增值税、对于向个人赠送礼品有的还要代扣代缴个人所得税，最新颁布的财税[2011]50号通知中最值得关注的一条是：企业赠送的礼品是自产产品（服务）的，按该产品（服务）的市场销售价格确定个人的应税所得。意味着以前企业把自己生产的产品赠送客户、然后把相关费用计入企业生产成本来规避缴纳企业所得税的行为，将得到很大程度上的抑制。下面我们从政策层面分析如下：
会计处理
礼品属于非现金资产，分为自制和外购二种情况，自制的按照公允价值视同销售处理；外购的货物用于对外无偿赠送，根据《企业会计准则》，存货所有权发生转让，应按确认销售商品收入处理。销售价格的确定按照<增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额：
（一）按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；
（二）按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；
（三）按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格＝成本×（1＋成本利润率），属于应征消费税的货物，其组成计税价格中应加计消费税额。公式中的成本是指：销售自产货物的为实际生产成本，销售外购货物的为实际采购成本。公式中的成本利润率由国家税务总局确定。实际操作中，应注意下列问题：（1）由于需要视同销售计算销项税，因此其进项税额可以抵扣，购入礼品时应注意取得增值税专用发票，并在规定的时限内认证抵扣。但如果是用于交际应酬的，根据《增值税暂行条例》及其实施细则的规定，应作进项税额转出。（2）赠送礼品代扣个人所得税，按照财税[2011]50号，符合三种纳税条件的还要代扣代缴个人所得税，否则被查出时，不但要补交税款，还要罚款、缴纳滞纳金。
企业所得税方面
根据《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，将非现金资产对外捐赠应视同销售计算资产转让所得。对于非自产的礼品，是按市场价（公允价）购入，然后以市场价对外捐赠，实际并无资产转让所得，根据国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》规定，视同销售属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。如果是企业在业务宣传、广告等活动中，向客户赠送礼品，属于广告费和业务宣传费，根据《企业所得税法实施条例》第四十四条规定扣除；如果企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向客户赠送礼品，则是交际应酬费属于业务招待费支出，根据《企业所得税法实施条例》第四十三条规定扣除；如果赠送礼品给于本企业业务无关的个人则属于非广告性质赞助支出，不得扣除。属于业务宣传费的，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分准予扣除；超过部分，准予在以后纳税结转扣除；属于企业促销活动的，可以全额予以税前扣除。计入业务招待费按照实际发生额的60%扣除、且不超过销售收入的5‰的限额内扣除。
增值税方面
将购进货物作为礼品赠送客户，货物的所有权已经转移，涉及的增值税问题为是否应视同销售缴纳增值税。《增值税暂行条例实施细则》第四条规定，单位或者个体工商户将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人的行为，视同销售货物。《增值税暂行条例》第十条规定，用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务的进项税额不得从销项税额中抵扣。《增值税暂行条例实施细则》第二十二条规定，条例第十条所称的个人消费包括纳税人的交际应酬消费。
对于属于个人消费性质的赠送，要区分自产和外购两种情况，个人消费一般是指企业为内部职工或者交际应酬发生的赠送支出，在财务上一般作为职工福利费或者业务招待费进行处理。如将自产、委托加工或者购进的货物用于奖励职工或者赠送有业务联系的其他企业（单位）人员，就属于个人消费性质的赠送。根据所赠送货物的来源不同，相关税务处理也不相同：（1）自产的货物用于个人消费，应作视同销售处理，《增值税暂行条例实施细则》第四条规定：单位或者个体工商户将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费视同销售货物。需要注意的是，该细则第二十二条明确规定，个人消费包括纳税人的交际应酬消费。因此企业将自产产品向内部职工个人赠送或用于交际应酬应按视同销售处理，依法计提增值税销项税。（2）外购的赁物用于个人消费，应作进项税转出处理，《增值税暂行条例》第十条规定：下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：
（一）用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务。需要注意的是，上述政策仅指“购进”而不包含“自产或者委托加工”的情况。因此用于个人消费的货物，如果是“购进”的，应当适用增值税暂行条例第十条的规定，即进项税不得抵扣，已经抵扣的需要做进项税转出；如果是“自产或者委托加工”的，则适用增值税暂行条例第四条的规定，按视同销售进行税务处理。
个人所得税方面
个人所得税方面，执行新的《财政部、国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税[2011]50号），注意废止了以前的两个文件，《国家税务总局关于个人所得税有关问题的批复》（国税函[2000]57号）、2002年发布的《国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的批复》（国税函[2002]629号）。
1、企业向个人赠送扎品须代扣代缴个人所得税的三种情况
《关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税[2011]50号）文件明确规定，企业向个人赠送礼品，属于以下三种情形的，取得该项所得的个人应依法缴纳个人所得税，税款由赠送礼品的企业代扣代缴。（1）企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税；（2）企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税；（3）企业对累积消费达到一定额度的顾客，给予额外抽奖机会，个人的获奖所得，按照“偶然所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。
关于企业赠送礼品如何确定个人的应税所得，财税[2011]50号第三条规定，“企业赠送的礼品是自产产品（服务）的，按该产品（服务）的市场销售价格确定个人的应税所得；是外购商品（服务）的，按该商品（服务）的实际购置价格确定个人的应税所得。”
2、企业向个人赠送礼品不征纳个人所得税的三种情况
《关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税[2011]50号）规定，企业在销售商品（产品）和提供服务过程中向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，不征收个人所得税：（1）企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品（产品）和提供服务；（2）企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等；（3）企业对累积消费达到一定额度的个人按消费积分反馈礼品。
总之，企业发生向个人赠送礼品的经济业务，在增值税上要根据是否属于个人消费性质以及货物来源区分是按视同销售还是作进项税转出进行税务处理；在企业所得税方面要分两步走，一是按视同销售进行税务处理，确认相关收入和成本；二是要根据支出性质确定相关费用是否为限额税前扣除。在个人所得税方面，要正确计算符合纳税的三种条件的并代扣代缴个人所得税。
第三篇：二手房转让涉税事宜解析
二手房转让涉税事宜解析
2006-04-30[来源]大连市西岗区地方税务局
房屋转让有两种类型: 一个人将房屋转让给他人;二 单位将房屋转让给他人。主要涉及的税种有契税、印花税、个人所得税、营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税。但并不是每笔房屋交易都要全部缴纳以上所列的全部税种，在房屋交易中所缴纳的各个税种是根据房屋的性质（比如契税）、房屋的价款、座落地及面积（比如营业税及附加）、房屋的增值额（比如土地增值税）等等来确定的，也就是说要具体情况具体分析。在这里我要从三个方面（明确几个模糊的概念问题；明确各税的纳税义务人、征收方式、方法、税收优惠政策；举例说明）对房屋转让应如何缴税进行讲解。
一要明确几个模糊的概念问题
1、何谓房屋？在房屋交易过程中它是如何区分的？
房屋，就是人们能用于居住、生活或办公的场所。按房屋的性质来说，可分为两种：即住宅和非住宅。它是征收契税的标准，如果为住宅，契税征收率为1.5%，如果为非住宅，契税的征收率为4%，这里非住宅包括公建、商服、别墅几种类型，其中别墅的界定是根据大地税发
[2004]90号文件规定，即每建筑平方米单价在8000元以上的住宅或《建设工程规划许可证》项目类别为别墅。
2、住宅又为何分成普通住宅和非普通住宅？
这是为了确定在二手房转让过程中营业税的征税标准。根据《转发〈国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知〉的通知》（大地税发［2005］91号）及《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发［2005］89号）等相关规定，个人将2年之外的普通住宅出售免征营业税，而将2年之外的非普通住宅出售将征收营业税。这里的普通住房标准是按大连市人民政府确定并公布的普通住房标准执行。目前我市市内四区普通住房标准应同时满足以下三个条件：㈠住宅小区建筑容积率在1.0以下；㈡、单套建筑面积暂定在144平方米以下；㈢中山区、西岗区及沙河口区实际成交价格暂定低于6000元/M2，甘井子区实际成交价格暂定低于3600元/M2。对不能同时满足上述三项条件的，一律按非普通住房标准征收营业税。
3、“ 地税征收窗口”在征收税款时计税依据是什么？
回答是房屋转让的成交价。这里的成交价是指买卖双方在“房地产转让契约”上填写并确认的价格，但是如果此价格若明显偏低且无正当理由，税务机关可参考房地产交易所二手房转让管理科核定的“市场价格评估额”，确定二手房转让价格并据以计算应纳税款。
4、“地税征收窗口”在征免税过程中是以什么时间为标准？
是以房屋产权证上注明的时间或契税完税证上注明的时间为准。哪个时间对纳税人有利，纳税人就可采用哪个时间。
二 明确各税的纳税义务人、征收方式、方法、税收优惠政策契税契税的纳税义务人是买受人（买方）。计算公式为：应纳契税税额=本次房屋转让成交价×适用税率这里的适用税率有两种，即1.5%和4%；如果为住宅，契税征收率为1.5%，如果为非住宅，契税的征收率为4%.契税的现行税收优惠政策： 动迁户减免契税。根据《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号），对拆迁居民因拆迁重新购房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格中超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。该政策自2005年3月23日起执行。符合条件的纳税人可凭拆迁补偿协议，在缴纳契税、办理产权手续时，一并办理免征手续。
2印花税印花税的纳税义务人是买卖双方。计算公式为：应纳印花税税额=本次房屋转让成交价×适用税率。这里的适用税率为万分之五，这是按“产权转移书据”征收的。另外，买受人还应按“权利许可证照”交纳5元印花税。
3个人所得税个人出售房屋取得的所得属于个人所得税“财产转让所得”应税项目，其纳税义务人是卖房人。个人所得税的征收方式有两种：查实征收或核定征收。这两种征收方式由纳税人自己选择，纳税人认为哪种方式对自己有利，就可采取哪种征收方式。
查实征收是指纳税人能够完整、准确地提供转让房屋收入、成本和费用凭据。其税款计算公式：
应纳个人所得税税额＝（本次房屋转让成交价－房屋原值－合理费用）×20%
其中房屋原值包括当年购买房屋时的购进价格、偿还的贷款利息以及原购买时实际缴纳的契税、印花税、土地出让金、维修基金和交易手续费等。纳税人申请查实征收时，应尽量提供以上所列凭据，“地税征收窗口”要根据纳税人提供的资料进行抵扣并计算个人所得税。合理费用包括在本次出售房屋过程中实际缴纳的营业税、印花税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、土地收益金和交易手续费等。
核定征收有两种情形：
（1）个人首次出售已购公有住房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房等。其税款计算公式：
应纳个人所得税税额＝本次房屋转让成交价×1%
（2）不能提供完整、准确的凭据使转让房屋的原值和费用难以确定的其税款计算公式：
住宅应纳个人所得税税额＝本次房屋转让成交价×1.5%
非住宅应纳个人所得税税额＝本次房屋转让成交价×2%
个人所得税税收优惠政策根据财政部和国家税务总局的有关文件精神，暂行办法对个人转让房屋适用以下两种情况的可以享受减免税优惠：
一、对个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭（夫妻双方）生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税；
二、为鼓励个人换购住房，对出售住房前、后12个月内按市场价格又购房的纳税人，其出售原住房应缴纳的个人所得税，视其购房的价值可全部或部分予以免税。这里的“换购”是指买新房，卖旧房。如果纳税人是“先买后卖”,应在申报时直接申请免税;如果纳税人是“先卖后买”,则应该办理退税手续。营业税及附加
单位和个人出售“二手房”应按“销售不动产”税目征收营业税。城建税、教育费附加、地方教育附加是分别按照营业税额的7%、3%、1%征收的。营业税及附加的纳税义务人是卖房人。二手房买卖过程中征收营业税有如下情形：
（1）个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。计算公式：应纳营业税税额=本次房屋转让成交价×5%
（2）对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，应差额缴纳营业税，但需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。对不能提供原购入发票的，应按销售不动产所取得的全部价款和价外费用征收营业税。
（3）个人销售公建根据《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税［2003］16号）的相关规定，个人销售其购入的公建，如能提供购入不动产发票的，应按销售价减去购入发票上开具的不动产所取得的全部价款和价外费用征收营业税，对此不受2年的购买年限限制。
（4）个人销售房改房征收营业税问题个人所得的具有产权的房改房，只是在购入时房屋价款较低，或由分房单位负担了该房屋的部分购入价款，也属“购入的住房”。因此，在个人销售具有产权的房改房时，营业税无任何特殊规定，按大地税发［2005］91号及国税发［2005］89号文件规定的相关政策执行。涉及到差额征收营业税的，对购入房改房产权时开具的收款收据可做扣除凭证扣除其记载金额。根据《营业税税目注释》（国税发［1993］149号）的相关规定，对转让房屋使用权的，视同销售房屋产权。
（5）个人销售其继承的房屋以原产权证或契税完税证明上注明的时间来确定购入时间。但纳税人必须提供以下材料给“地税征收窗口”备案： ①继承前原产权人身份证明及复印件（已死亡的，需要死亡证明）②继承前原房屋产权证书及复印件③继承人身份证明及复印件④继承人与继承前原产权人关系证明（有户口证的，提供户口证）及复印件⑤继承公证资料及复印件对不能同时提供上述资料的，一律按销售当时产权证上所注明的时间确认购房时间。
（6）个人销售赠与的房屋以原产权证或契税完税证上注明的时间来确定购入时间。但纳税人必须提供以下材料给“地税征收窗口”备案：①赠与前原产权人身份证明及复印件（已死亡的，需要死亡证明）②赠与前原房屋产权证书及复印件③赠与人身份证明及复印件④受赠人与赠与人关系证明（有户口证的，提供户口证）及复印件 ⑤赠与公证资料及复印件对不能同时提供上述资料的，一律按销售当时产权证上所注明的时间确认购房时间。
5、土地增值税
土地增值税是对转让房地产取得的增值额按照规定的税率征收的。土地增值税的纳税义务人是卖房人，指转让房屋的单位和转让非住宅的个人。
增值额=本次房屋转让成交价-扣除项目金额。扣除项目金额由评估价格和其他扣除项目组成。
（1）评估价格转让二手房计算土地增值税的扣除项目为二手房的评估价格，评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
（2）其他扣除项目金额 转让房地产过程中由卖方负担的营业税及附加、印花税、交易费、评估费等相关税费。
税率土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
计算土地增值税税额计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
（1）增值额未超过扣除项目金额50％
土地增值税税额＝增值额×30％
（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×５％（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％（4）增值额超过扣除项目金额200％土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％
公式中的5％、15％和35％为速算扣除系数。
目前单位转让旧房及建筑物（二手房）办理产权过户应到大连市地方税务局财产与行为税处办理土地增值税缴纳情况的审核，个人转让非住宅缴纳的土地增值税由“地税征收窗口”审核。
三 举例说明
1个人将普通住宅出售
张三于2006年4月14日将位于中山区的一套普通住宅出售给李明，该房屋的产权证上注明的日期为2000年10月20日，面积为80平，并且是夫妻双方唯一一套住宅.本次交易总房款为50万元。问：买卖各应纳税多少？
答：张三应纳各税如下：
印花税：500000×0.0005=250元（产权转移书据）
无营业税及附加。（普通住宅且2年之外出售）
无个人所得税（五年以上且夫妻双方唯一一套住宅）
李明应纳各税如下:
印花税：500000×0.0005=250元（产权转移书据）
5元(权利许可证照)
契税:500000×1.5%=7500元
2个人将非普通住宅出售
王强2006年4月14日将位于西岗区的一套住宅出售给李明，该房屋的产权证上注明的日期为2003年3月20日，面积为80平.本次交易售价每平方米7000元，总房款为56万元。王先生在2003年购买这套房屋时房款为540000,其他费用4000.本次交易产生的费用为6000。王强申请查实征收个人所得税。问：王强和李明各应纳税多少？
答：王强应纳各税如下：
印花税：560000×0.0005=280元（产权转移书据）
营业税及附加:(560000-540000)×5.55%=1110元
（非普通住宅2年以外出售，差额征收）
个人所得税(560000-540000-4000-6000-280-1110)×20%=1722元（查实征收）李明应纳各税如下:
印花税：560000×0.0005=280元（产权转移书据）
5元(权利许可证照)
契税:560000×1.5%=8400元
3个人将公建出售
孙五2006年4月14日将位于西岗区的一套公建出售给李明，售价为100万.该房屋的产权证上注明的日期为2005年3月20日，面积为80平.当时售价每平方米10000元，总房款为80万元,有房屋结算发票。房屋的重置成本为110万,成新度为8成.本次交易的其他可扣除项目为5000元,不包括税金.孙五申请核定征收个人所得税.问：孙五和李明各应纳税多少？孙五应纳各税如下
印花税：1000000×0.0005=500元（产权转移书据）
营业税及附加:(1000000-800000)×5.55%=11100元
（公建出售差额征收营业税）
个人所得税1000000×2%=20000元（核定征收）
土地增值税:准予扣除项目:1100000×0.8+5000+500+11100+20000=916600元增值额1000000-916600=83400
83400÷916600＜50%
应纳土地增值税:83400×30%=2502元
李明应纳各税如下:
印花税：1000000×0.0005=500元（产权转移书据）
5元(权利许可证照)
契税:1000000×4%=40000元
4单位将房屋转让给他人
对于此种情况不再举例说明,因为它和个人将房屋转让给他人只是相差一个税种即个人所得税,单位将房屋转让给
他人不用缴纳个人所得税。
以上所述为房屋转让应如何缴税的解析，如有不尽事宜，请大家在大连地税网站查询相关的法律法规。（大连市房地产交易市场契税所张淑华）
第四篇：个人买卖房屋涉税政策解析
个人买卖房屋涉税政策解析
一、房屋住宅类型
房屋通常包括普通住房和非普通住房，普通住房往往可以享受一定税收优惠。根据《贵州省地方税务局、贵州省财政厅、贵州省建设厅转发国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（黔地税发〔2005〕123号）第三条：“我省’普通标准住宅’标准为同时满足：住宅小区建设容积率在1.0以上；单套住宅建筑面积144㎡（含144㎡）以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。
二、购买住房环节
购买环节涉税问题较少，个人通常仅涉及契税和印花税。
《中华人民共和国契税暂行条例》第一条：“中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税”。《财政部 国家税务总局关于土地使用权转让契税计税依据的批复》（财税字〔2007〕162号）规定：“土地使用者将土地使用权及附建筑物、构筑物等转让应按照转让的总价款计征契税”。《贵州省契税实施办法》（人民政府令〔1998〕38号令发布，2010省人民政府令〔2010〕119号修改并公布）第六条：“契税的税率为3%”。个人转让住房，按照转让的总价款计征契税。又《贵州省地方税务局关于契税征收中普通住宅划分标准问题的批复》（黔地税函〔2009〕14号）即我省“普通标准住宅”标准为同时满足：住宅小区建设容积率在1.0以上；单套住宅建筑面积144㎡（含144㎡）以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。
根据《财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）第一条规定：“对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税”。
“个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策”。
根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第一条第六款规定：“对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税”。
（一）契税
契税是一个较为特殊的税种，其他税种一般都由货物的销售方承担，但是契税是由房屋或者土地的承受人承担。契税税率为3%-5%，具体由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。目前国家对家庭首次购买普通住房给予一定优惠，按照《财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）的规定：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
也就是说，目前个人购买住房的税率执行情况如下：对家庭首次购买90平方米以上普通住房的，契税税率按当地实际税率减半执行；对家庭首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率执行1%；对同一纳税人家庭购买两套以上普通住房的，从第二套起契税税率按当地实际税率执行；购买非普通住房的，无论是首次或者多次，都按照当地实际税率执行。
执行过程中涉及两个重要的概念：家庭和唯一住房。其中“家庭”已经在政策中给出了界定：即购房人、配偶以及未成年子女组成家庭的概念。但是对“唯一住房”没有给出一个明确的界定，可以参照《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发[2007]33号）的规定，即在同一省、自治区、直辖市范围内仅拥有一套住房。
契税的纳税义务发生时间为签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天，但是契税属于财产税而不是行为税，签订合同不是契税的纳税条件。因此如果您在未办理房屋权属变更登记前退房，可以申请退还已经缴纳的契税。《财政部 国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税[2011]32号）规定：对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。
2．印花税
根据《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）的规定，自2008年11月1日起，个人购买住房，无论是普通住房还是非普通住房，都可以享受印花税免税政策。
《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）第二条规定：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
三、销售住房环节
主要有营业税及其附加（城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加）、个人所得税、土地增值税、印花税。
1．营业税及其附加
营业税可能是个人销售住房环节涉及的金额最大的税种，近年来国家本着运用税收手段调控房价的目的，不断调整个人销售住房环节营业税的征免。自2011年1月28日起，按照《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2011]12号）的规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。对于个人出售购买不足5年的住房对外销售的，不再按照以前的政策区分普通住房和非普通住房。
城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加均以实际缴纳的营业税为基数缴纳，并于营业税同时缴纳。由于个人销售住房通常为偶然事项，一般无固定的纳税地点，因此城市维护建设税的税率依据营业税的纳税地点确定，即依照房产所在地确定，房产所在地在市区的，税率为7%；房产所在地在县城、镇的，税率为5%；房产所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。教育费附加的征收率为3%，地方教育费附加的征收率自2010年12月1日起由原来的1%提高到2%。
2．个人所得税
个人销售住房时，按转让收入减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用（需经税务机关审核）后的差额按照“财产转让所得”计算缴纳个人所得税，税率为20%。个人不能提供完整、准确的房屋原值凭证的，按转让收入的一定比例（1-3%，具体由地市级地方税务局决定）缴纳个人所得税。但是个人转让自用5年以上的家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税，纳税人可以持相关材料向税务机关申请办理免征个人所得税手续。2010年10月1日起，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再享受个人所得税减免优惠。
关于“自用5年以上”和“家庭唯一”的概念应当依据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发[2007]33号）第三条的规定执行：
（一）文件所称“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。
1、个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。
2、个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。
（二）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。
3．土地增值税
根据《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）的规定，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税，不区分普通住房和非普通住房。
4．印花税
对于印花税的处理，个人销售住房同购买住房，根据《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）的规定，自2008年11月1日起，个人销售住房，无论是普通住房还是非普通住房，都可以享受印花税免税政策。
第五篇：自来水公司涉税业务解析
自来水公司涉税业务分析 某自来水公司，是适用简易办法征收的增值税一般纳税人，主营自来水生产与销售，兼营建筑安装等。在税务检查过程中发现有如下几项目业务具有代表性。
一、泵房出水量的计税问题自来水的生产销售是从泵房抽水到水厂，经过过滤、沉淀、消毒等工序加工后，通过供水系统再出售给用户的过程，泵房的出水量与售水量出现较大差额，主要有以下原因：
1、由于泵房地处农村区域，由于抽水量过大，导致附近农民无水可用，比如农田灌溉，日常用水，所以就有部分地下水直接供应当地农民，既不计量也不收取任何费用。根据《国家税务总局关于印发〈增值税若干具体问题的规定〉的通知》（国税发[1993]154号）第一条第（七）款“供应或开采未经加工的天然水（如水库供应农业灌溉用水，工厂自采地下水用于生产），不征收增值税。”、“《国家税务总局关于印发〈增值税部分货物征税范围注释〉的通知》（国税发[1993]151号）第三项“自来水是指自来水公司及工矿企业经抽取、过滤、沉淀、消毒等工序加工后，通过供水系统向用户供应的水。农业灌溉用水、引水工程输送的水等，不属于本货物的范围。”以及《国家税务总局关于增值税纳税义务发生时间有关问题的公告》（国家税务总局公告2011年第40号）规定，增值税纳税义务发生时间为取得销售款或取得索取销售款凭据的当天”的规定，我们认为供应给农民使用未经加工的地下水不是销售行为，不属于视同销售中的自产货物无偿赠送，不应该缴纳增值税。
2、自来水从水厂到用户必然经过管道输送，由于城市管网老化，跑冒滴漏十分严重，损耗大概有30%-40%。因为销售自来水按简易办法依照6%征收率征收增值税，不得抵扣进项税额，这部分损失就没有进项税可以转出，所以不应补缴增值税。
3、由于企业破产、关门，居民拆迁等等原因，因此产生拖欠的水费，一般不在单位的财务账簿反映，而是在收费系统记录，所以应根据收费系统统计欠费，计算缴纳增值税。
二、销售单价的问题自来水公司收取的水费包括水费基本价格，代政府收取的污水处理费，水资源费等。根据《增值税暂行条例实施细则》第十二条规定的价外费用不包括下列项目：“
（三）同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；3.所收款项全额上缴财政。”，所以计税单价中应剔除代政府收取的污水处理费，水资源费。
三、关于安装费的问题根据《财政部、国家税务总局关于增值税若干政策的通知》（财税[2005]165号）
第八条“对从事热力、电力、燃气、自来水等公用事业的增值税纳税人收取的一次性费用，凡与货物的销售数量有直接关系的，征收增值税；凡与货物的销售数量无直接关系的，不征收增值税。”以及《营业税暂行条例实施细则》第十六条“纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。”的规定，自来水公司收取的初装费、户表改造费属于一次性收费且与自来水销售数量无关，连同安装过程中使用的材料应一并缴纳营业税。
四、关于单独销售原材料、废料及滞纳金少缴增值税问题。销售自来水按简易办法依照6%征收率征收增值税，这项政策只是针对“自来水”这一商品，自来水公司单独销售其他货物，比如水表、钢管、管件及下脚料等，应按适用税率计征增值税税额并允许抵扣进项税额，如果企业将这部分收入按6%征收率计提增值税税款，则视同放弃抵扣权，按17%税率全额补缴增值税。另外，企业随同欠缴水费一并收取的滞纳金、违约金收入，也应该按照6%征收率计算缴纳增值税。
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