物业基础知识主讲[五篇材料]

第一篇：物业基础知识主讲

第一章 物业管理方案的制定 第一节 物业管理的早期介入

一、物业管理早期介入的准备

（一）、了解物业管理对物业的基本要求

1、物业的规划设计合理、适用、方便管理

2、建筑工程质量好，减少使用成本

3、配套设施齐全，提供多种服务

4、环境安全、方便、优美舒适

5、为物业管理提供必要的设施

（二）、组织技术力量

（三）、收集相关资料

（四）、确定工作方法

（五）、准备设备器材和资金

二、物业管理早期介入的实施

（一）立项决策阶段的实施：对物业项目的综合因素进行分析并提出意见和建议，减少立项的盲目性

（二）规划设计阶段的实施

1、考虑物业管理区域规划布局与配套设施的完善

2、考虑建筑及设备设施使用的维修养护的需要

3、考虑安全保卫系统的设臵和环境保洁的需要

（三）、施工安装阶段的实施

1、监督工程质量：物业管理企业监督和督促施工单位把好质量关并参与设备安装验收。

2、掌握物业全部情况：熟悉房屋结构、隐蔽工程、设施设备的产地、性能、使用及所处位臵等。

3、监督物业管理所需设施的落实 ：物业管理用房、安全保洁设施等硬件建设的落实。

（四）、接管准备阶段的实施

1.组织验收小组 2.明确验收标准(1991年7月1日起实施的《中华人民共和国行业标准---房屋接管验收标准》ZB30001-90）

3.确定验收方案（验收内容、注意事项、保修责任等）4.拟定日后物业管理方案和制度（管理服务内容、标准、期限，保修责任落实、服务费用构成、收益分配等）5.准备验收资料 6.参与竣工验收

一、物业管理早期介入的意义

（一）完善物业规划设计方案

（二）提高物业建设工程质量

（三）为日后的物业管理工作打好基础

（四）有利于物业的销售

二、居住区规划基本知识: 了解《城市居住区规划设计规范》（2002年版）

三、房地产开发基本程序

（一）投资决策阶段：是房地产开发过程的第一阶段，也是至关重要的一个阶段。

（二）前期工作阶段（房地产开发商必备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证）

（三）施工建设阶段

（四）租售营销阶段（办理商品房销售许可证或商品房预售许可证）

四、建筑工程质量管理相关规定

（一）《中华人民共和国建筑法》

（二）《建设工程质量管理条例》

（三）其他规定

五、前期物业管理基本知识

（一）前期物业管理的工作内容：上岗培训、接管验收、办理入住、测算费用、说明设备功能与使用、提供各项专业服务、制定管理制度、成立业主大会等等

（二）前期物业管理的相关规定：《物业管理条例》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》 第二节 物业管理方案的制定

一、制定物业管理方案的程序

（一）制定物业管理方案工作流程

成立小组 →培训人员→准备经费资料→调查分析标的情况→调查业主需求→了解同类物业状况→分析调查→资料初步确定管理方案要点→进行可行性评价→草拟方案文本→讨论修改→领导审阅→文本定稿→实施完善

（二）制定物业管理方案的主要工作内容

1.成立工作小组 2.培训工作人员 3.准备资料、设备和经费 4.调查分析标的物业项目情况 5.调查业主和使用人的服务需求 6.了解同类物业管理状况 7.研究分析调查资料 8.初步确定物业管理方案要点 9.进行可行性评价 10.草拟方案文本 11.讨论修改 12.领导审阅 13.文本定稿 14.实施和完善

二、物业管理方案文本的编写

（一）项目管理的整体设想与策划：项目概况、需求分析、管理档次、范围、标准、内容等。

（二）物业管理服务模式：运作模式、工作流程、组织架构、反馈处理机制等。

（三）管理服务人力资源的管理

（四）管理制度建设：内部管理制度。

（五）物业管理服务的具体内容和质量标准：各项专业服务内容与标准。

（六）物业管理财务收支测算：收费标准、费用构成、收支测算、专项维修基金的筹集和使用计划

一、制定物业管理方案的原则

（一）规范调研的原则

（二）事实求是的原则

（三）扎实细致的原则

（四）科学适用的原则

二、可行性研究基本知识

（一）可行性研究的含义与作用

物业管理可行性研究： 是指物业管理企业在作出投标决策之前，拟定物业管理方案时，从物业项目实际 情况和企业的经营目标出发，对标的项目进行全面的调查研究和综合论证，从政策上、技术上和经济上进行全面分析。

最核心的内容是测算能否给企业带来正常利益和回报。

（二）可行性研究的主要内容（10项）

1项目情况分析； 2市场分析与需求预测； 3同类项目情况分析； 4企业自身条件分析 5项目方案研究； 6人力资源研究； 7项目实施过程研究； 8项目的成本分析及资金筹措研究； 9项目经济、社会和环境效益分析； 10结论及建议

（三）可行性研究的阶段划分

1、投资机会研究

2、初步可行性研究

3、详细可行性研究

4、项目评价与决策

（四）可行性研究的步骤（5步骤）

（五）可行性研究报告的结构（一般包括10个部分）第三节 物业再开发利用方案的制定

一、制定物业再开发利用方案的程序

（一）（二）制定物业再开发利用方案的流程及主要工作内容

1.成立工作小组 2.培训工作人员 3.准备资料、设备和经费 4.分析项目情况 5.调查业主需要 6.设计方案要点 7.进行可行性评价 8.草拟方案文本和图件 9.上报领导审阅10.修改方案文本和图件11.提交业主大会讨论通过12.行政报批13.批准实施

二、几种再开发项目方案的制定

（一）绿地景观的再开发

1.绿地景观现状分析：分析管理区域内的建筑风格、地形地貌、植被及绿化美化及制约因素 2.绿地景观再开发的意义与目标：意义目标、指导思想、依据、期限、指标等；

3.绿地景观再开发内容的规划设计：再开发的地点、档次、内容、规模、总体布局、重点建设项目等；

4.绿化植物种类的选定：选择绿化树木、种植比例 5.环境小品的设计：雕塑、山水盆景、休闲布局

6.绿地景观再开发的可行性分析：从政策、经济和客户需求进行分析 7.绿地景观再开发的环境影响评价：再开发项目对管理区域内的影响 8.绿地景观再开发的投资估算：投资规模、筹资途径

9.绿地景观再开发的效益分析：分析和预测其经济效益、社会和环境效益。10.规划设计图件：现状分析图

（二）停车场（库）的扩建增建

1.停车场（库）现状分析 2.扩建增建停车场（库）的原则与目标

3.扩建增建停车场（库）的位臵与规模规划 4.停车场（库）布局的规划设计 5.停车场（库）配套设施的规划设6.扩建增建停车场（库）的可行性分析

7.扩建增建停车场（库）的环境影响评价8.扩建增建停车场（库）的投资估算 9.扩建增建停车场（库）的效益分析10.规划设计图件

（三）综合经营服务场所的再开发

综合经营服务场所的再开发方案主要包括以下内容：

1.现有综合经营服务场所分析2.综合经营服务场所再开发的原则与目标

3.综合经营服务场所再开发的可行性分析4.综合经营服务场所再开发内容与方式的规划 5.综合经营服务场所再开发具体方案的设计6.综合经营服务场所再开发的投资估算 7.综合经营服务场所再开发的环境影响评价8.综合经营服务场所再开发效益分析 9.规划设计图件

一、物业再开发利用的含义

物业的再开发利用是指对已建成的并投入使用的房屋建筑、配套设施和场地等进行改造和局部增建，以提高物业的使用价值的活动。

二、物业再开发利用的原则和条件

（一）物业再开发利用的原则

1.尊重业主意愿的原则 2.经济适用的原则 3.科学规划的原则

（二）物业再开发利用的条件

1.物业本身的条件 2.业主的愿望 3.物业管理企业的运作能力

三、城市绿化规划、建设与管理的相关规定

（一）《城市绿化条例》

（二）《城市绿线管理办法》

（三）《城市绿化规划建设指标的规定》

（四）《城市园林绿化企业资质管理办法》和《城市园林绿化企业资质标准》

（五）《城市居住区规划设计规范》

（六）《公园设计规范》

（七）《城市绿化工程施工及验收规范》

四、停车场（库）设计与建设的相关法规

（一）《中华人民共和国道路交通管理条例》

（二）《停车场建设和管理暂行规定》

（三）《停车场规划设计规则（试行）》

（四）《汽车库建筑设计规范》

（五）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 第二章 物业管理制度的制定

第一节 制定物业管理制度的准备

一、物业管理企业制定物业管理制度的准备

（一）（二）制定物业管理制度准备工作的流程和主要内容

1、成立工作小组

2、明确工作任务和目标

3、准备相关资料

4、了解物业现状

5、了解业主及使用人情况

6、分析本企业情况

7、学习有关文献

8、拟订制度体系

9、拟订制定制度的方法和程序

10、上报领导审阅

二、业主大会制定物业管理制度的准备

1、制定制度起草人员：未成立业主大会的，由业主代表和建设单位组成业主大筹备组负责；成立业主大会的由业主委员会负责。

2、了解物业情况

3、了解业主及使用人情况

4、了解物业管理企业情况

5、学习有关文件

一、物业管理制度的含义

物业管理制度是指负责一个物业管理区域的物业管理公司和该物业管理区域的业主或业主大会为保证物业服务质量和物业的正常使用、增值、保值所制定的各种规则、章程、程序和办法的总称是要求有关人员共同遵守的规范和准则。

二、物业管理制度的分类

（一）物业管理企业内部管理制度

1、企业综合管理制度

2、员工管理制度

3、部门职责

4、岗位职责

5、操作规程

（二）业主内部管理制度：

用于业主自律的制度，包括业主公约、业主大会议事规则。

（三）物业管理的公共管理制度 第二节 物业管理制度的制定

一、物业管理企业对物业管理制度的制定

（二）制定物业管理制度的流程和主要工作内容

1、确定制度内容要点

2、征求意见

3、汇总、调整制度要点

4、草拟制度文本

5、讨论修改

6、领导审阅

7、文本定稿

8、批准实施

（二）业主大会对物业管理制度的制定

1、草拟制度文本：首先拟订《业主公约》和《业主大会议事规则》

2、提交业主大会讨论

3、修改文本

4、提交业主大会通过

5、生效执行

6、行政备案

一、制定物业管理制度的原则

（一）合法性原则

（二）实用性原则

（三）规范性原则

（四）市场性原则

（五）协调性原则

二、物业管理企业内部管理制度示例

（一）某物业管理企业的员工手册

1总经理致辞；2公司简介（公司业务、公司高级管理人员）；

3公司目标；4人员聘用政策（劳动合同、体检、试用期、工作时间、薪资发放、调动、晋升、降职、辞职、解聘、合同续签、员要发展、绩效评估、投诉程序）5考勤制度（考勤目的、迟到、早退、旷工、超时工作、病事假、）6仪表仪容与行为规范（目的、仪表、衣着、工服、举止、准则）7纪律处分（目的、违纪种类、处分种类、处分程序）

8员工福利（目的、工作餐补助、社会保险、住房公积金、法定假日、工休、年假、婚产假、工伤医疗期）9奖励假10员工业余文化活动

（二）某物业管理处经理岗位职责

三、业主公约和业主大会议事规则

（一）业主公约

1、业主公约的含义

业主公约是为了维护全体业主和物业使用人的合法权益、维护公共环境和秩序、保障物业的安全与合理使用，由全体业主共同约定、相互制约、共同遵守的有关物业使用权用、维修养护和其它管理服务活动的行为准则，是实行业主自治的重要表现形式。

2、制定业主公约的法律依据：《民法通则》、《物业管理条例》

3、关于《业主公约》示范文本

（二）业主大会议事规则

四、某住宅小区的《住户手册》

1、住宅小区概况

2、物业区域管理机构

3、住户须知

4、物业管理规定

5、综合服务

6、其他 第三章 物业管理企业资金管理

第一节 物业管理费用预算

一、物业管理费用收支计划的制定

（一）核算物业服务费收入(多）

1、公共性服务费收入的核算

2、公众代办性服务费收入的核算

3、特约服务收入的核算

（二）拟订物业管理费用开支计划（多）

1、确定物业服务成本的组成：管理人员工资、社保、福利费；共用部位设施设备的维护费用；清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、办公费用、固定资产折旧费用、共用设施保险费用、经业主同意的其他费用。

2、核算营业成本：直接人工费、直接材料费、间接费

3、核算管理费用

4、核算财务费用

5、核算所得税

二、物业管理资金筹措计划的制定（情景题）

向银行借款发行股票 发行债券 动用留存利润

横向联合筹资 收取物业服务费 利用外资 动用前期投入资金

三、财务预算的控制

（一）编制财务预算

（二）控制财务预算的具体工作内容

（三）控制财务预算的步骤

一、物业管理企业的营业收入

1、主营业务收入

2、其他业务收入

二、物业管理企业的利润

1、营业利润

2、补贴收入

三、企业财务预算的内容（多、情景题）

1、收入预算

2、营业成本预算

3、管理费用预算

4、财务费用预算

5、资本预算

6、现金预算

7、预计损益表

8、预计资产负债表

四、控制财务预算的目的

1、落实财务预算或财务计划

2、及时纠正偏差

3、提供决策依据 第二节 物业管理收费纠纷的处理

一、对欠交和拒交物业服务费问题的处理

二、催缴物业服务费的法律督促程序

三、追讨物业服务费的法律诉讼程序（多）

1、起诉

2、参加庭审

3、上诉

4、执行

一、处理物业收费纠纷的依据

二、诉讼程序的法律常识

1、支付令（督促程序）

2、简易程序

三、解决物业管理收费纠纷的其他途径 第三节 专项维修资金的管理 专项维修资金的收集

1．第一次收缴 2．续筹

二、专项维修资金的代管

1．将专项维修资金存入银行专门账户2．接管专项维修资金

三、专项维修资金使用计划的制定

四、专项维修资金使用的管理

专项维修资金的性质, 专项维修资金收缴和使用管理规定 第四节 物业企业财务管理

一、物业管理企业财务管理机构的设臵

二、物业管理企业财务管理制度的制定 1．学习掌握国家有关财务管理的法律法规 2．建立企业内部财务管理制度

凭证账册制度、财务预算、借款管理、报销审批、审核管理、现金管理、固定资产管理、仓库管理、材料物资报废管理、往来帐目清理、印章使用、会计报表、会计档案管理、定期公布、财务安全

三、物业管理企业的财务分析（多）

1．横向财务分析2．纵向分析与综合分析3．评价物业管理的效益

四、物业管理企业的财务决策（多）

1、筹资决策

2、投资决策

3、利润分配决策

一、企业财务管理的内容

二、企业财务分析的基本知识

财务分析的概念、对象、内容、方法

第四章 房屋及附属设备设施维修养护管理 房屋及附属设备设施维修养护计划的制定

一、房屋养护计划的制定（多、情景题）

1．掌握房屋建筑的完好2．对不同类型的房屋制定不同的养护标准 3．落实费用4．落实管理人员5．确定养护工作的时间安排和工作方式

二、房屋维修计划的制定（多）

1．确定维修范围2．计算工程量与费用3．确定工作时间安排

三、房屋附属设备设施维修养护计划的制定

确定维修养护责任人及其职责，制定维修养护管理制度；

建立各类设备设施档案 定期组织设备设施养护

确定维修工程启动程序

四、房屋及附属设备设施维修养护计划的实施

1、做好房屋及附属设备设施的安全检查

2、审查维修养护方案和工程预算

3、筹措资金，保证物资供应

4、做好房屋及附属设备设施的维修养护施工准备和管理工作

5、建立健全计划管理的机构和工作制度，落实技术责任制、岗位责任制

6、加强对人力和材料的管理，加强成本核算

7、积极做好计划工作的综合平衡，监督工程质量

8、确定验收标准

五、房屋及附属设备设施维修养护计划实施的控制 房屋及附属设备设施维修养护计划管理的含义 房屋及附属设备设施维修养护计划管理的目的 房屋及附属设备设施维修养护计划体系

四、房屋及附属设备设施维修养护计划的分类 第二节 房屋维修养护技术管理

一、实施房屋维修养护技术管理的步骤

1、配备专业人员督促指导房屋的合理使用，防止房屋结构、设备的过早损耗和损坏物业管理企业应监督各类房屋按其设计功能使用，检查督促业主和使用人遵守有关使用规定

2、定期对房屋进行查勘鉴定，制定维修养护技术方案

3、建立房屋维修技术档案，掌握房屋完损状况

4、制定技术管理制度，确定责任人

5、监督房屋维修养护施工过程的技术规范执行情况

6、监督施工过程中安全生产制度的执行情况

二、房屋维修工程的验收

1、房屋维修工程验收的一般依据

2、房屋维修工程验收标准

一、房屋维修养护技术管理的含义和基本要求

二、房屋查勘鉴定的作用和分类

1、房屋查勘鉴定的作用

2、房屋查勘鉴定的分类

三、房屋维修养护方案的内容

四、房屋维修技术档案的内容

第三节 安全防范设施的设臵与管理

一、安全防范设施的选择与设臵

1、选用技术创新、安全有效的安全防范设施，不断提高安全防范水平

2、选用的安全防范设施必须是符合国家和行业有关标准并经鉴定合格的产品

3、严格按照安全防范设施安装和使用的技术要求进行设臵和使用

4、根据物业管理区域的特点和业主需要选择与安全防范设施

二、安全防范设施管理方案的制定

一、安全防范设施的种类

二、设臵安全防范设施的原则

三、几种安全防范设施的简介（多）

自动喷水灭火设备 水幕消防系统 燃气泄漏报警器 防火卷帘门系统

闭路电视监控系统 电子保安系统 电子巡更 停车场（库）管理门禁系统 第五章 房屋及附属设备设施维修预算 第一节 房屋维修预算的编制

一、编制房屋维修预算的准备

调集人员组成编制小组；调查了解市场信息；资料准备；收集准备工程预算定额；收集设计相关资料；勘察并确定施工方式； 二编制房屋维修预算的步骤

1熟悉施工图纸

2、了解施工现场的作业环境

3、计算工程量： 确定工程量计算项目 计算分项工程量 汇总工程量

4、套用定额

5、编制维修工程预算表

6、编制主要材料用量表

7、计算各项费用 ：（1）直接工程费 直接费 其他经费用 现场经费（2）间接费 企业管理费 财务费 其他费用（3）利润（4）税金

（5）工程造价

8、编写预算编制说明

三、编制房屋维修预算案例

1、土建工程费用汇总表

2、古建工程费用汇总表

一、房屋维修预算基本知识

1、工程量的概念

2、定额的概念

3、定额换算

4、直接工程费

5、工程造价

二、房屋修缮工程预算定额的内容

1、总说明

2、分册说明、分节说明和分项工程量计算规则

3、定额项目表

4、附录

三、编制房屋维修预算的原则

1、据实合理的原则

2、厉行节约的原则

3、市场机制的原则

第二节 房屋附属设备设施维修预算的编制 房屋附属设备设施零修预算的编制

（一）房屋附属设备设施非计划性零修预算的编制

1、编制房屋附属设备设施非计划性零修预算的准备

2、编制房屋附属设备设施非计划性零修预算的步骤

二、房屋附属设备设施计划性零修预算的编制

1、编制房屋附属设备设施计划性零修预算的依据

2、编制房屋附属设备设施计划性零修预算的步骤

二、房屋附属设备设施中修、大修、更新改造预算的编制

（一）编制房屋附属设备设施中修、大修或更新改造工程预算的依据

（二）编制房屋附属设备设施中修、大修或更新改造工程预算的步骤

（三）计算各项费用的方法

1、直接工程费

2、间接费

3、利润

4、税金

5、工程造价

三、编制房屋附属设备设施维修预算案例、暖通工费用汇总表 2、电器工程费用汇总表、电梯工程费用汇总表 4、某餐厅房屋维修工程预算书

一、编制房屋附属设备设施维修预算的方法

1、经验估算法

2、统计分析法

3、成本计算法

二、编制房屋附属设备设施维修预算的原则

1、据实合理的原则

2、厉行节约的原则

3、市场机制的原则

三、编制房屋附属设备设施维修预算的注意事项 第六章 综合经营服务

第一节 综合经营服务项目的策划

一、综合经营服务项目的市场调查与预测

（一）做好准备工作

1、设定范围

2、选择操作方式

（二）进行市场调查

（三）进行市场预测

1、预测经营服务项目的市场需求量

2、预测经营服务项目的技术发展

3、预测本企业应提供经营服务项目的供给量

4、其他预测

二、综合经营服务项目的选择

（一）选择常规项目或进行创新

（二）横向合作

（三）优先选择物业管理企业的优势项目

三、综合经营服务项目位臵的确定

（一）选择集中或分散式布局

（二）结合道路和交通安全等因素考虑

（三）避免出现扰民问题

四、综合经营服务项目策划书的编写

（一）撰写策划书

1、目标市场现状分析与预测

2、综合经营服务项目组合设计

3、发展目标

4、市场营销策略

5、开展该组综合经营服务项目所需的条件

（二）提交领导审批

一、综合经营服务的概念和性质

二、开展综合经营服务的意义

（一）为物业管理企业增加收入

（二）提高物业管理企业的经营管理水平

（三）为业主和使用人提供尽可能全面的服务

三、市场调查与预测的基本知识

（一）市场调查与预测的作用

（二）市场调查的重点内容

1、物业类型与规模

2、服务对象的资料

3、物业项目的地理位臵、交通状况、周边商业服务设施条件

（三）市场预测的概念

四、选择综合经营项目的原则与注意事项

（一）原则

（二）注意事项

五、综合经营服务项目的布局原则 第二节 综合经营服务项目的运作

一、创造开展综合经营服务的条件

（一）筹集资金

（二）准备经营场所

（三）配备人力资源和管理机构

二、综合经营服务项目的组织和管理

（一）选择经营方式

（二）对服务收费进行监督

（三）监控服务质量和环境

1、制定产品质量管理标准

2、派出专门人员随时掌握综合经营服务项目开展、运行的情况

3、加强环境监控

（四）服务效果考评

1、定期对承包的商户或专业企业进行考核

2、按照考评结果挑选专业公司和承包商

3、适时对项目进行调整

4、总结经营服务项目的整体工作状况

5、培养核心竞争力

三、综合经营服务项目运作实例

（一）实例一：综合经营服务项目组合设计

（二）实例二：“金融社区”的创新与合作计划

一、开展综合经营服务项目的要求

1、提高效率，方便用户

2、态度积极热情，追求用户满意

3、稳定经营，优质高校

二、在物业管理区域内开展综合经营服务的优势和劣势

1、优势

2、劣势

三、开展综合经营服务项目的条件

1、资金

2、房屋和场地

3、物业管理企业自身的条件

四、开展综合经营服务的注意事项

1、经营方式

2、收费问题

第七章 物业管理市场开发 第一节 物业管理市场营销

一、物业管理企业市场营销策略的制定

（一）制定物业管理企业市场营销策略工作流程

（二）制定物业管理企业市场营销策略的主要工作内容

1、建立营销机构

2、调查分析市场

3、明确市场定位

4、确定经营战略

5、设计营销策略

6、制定和实施营销方案

二、物业管理项目市场营销的运作

（一）物业管理项目市场营销运作流程

（二）物业管理项目市场营销运作的主要工作内容

1、选定物业项目

2、制定营销计划

3、实施营销计划

4、参加投标竞争

一、市场营销基本知识

（一）市场营销的内涵

（二）市场营销的作用

1、帮助企业了解消费者的需求

2、指导企业正确决策

3、有利于企业开拓市场

4、促进企业持续健康发展

（三）市场供求分析

二、物业管理市场的特点和构成

（一）物业管理市场的特点

1、非所有权性

2、不可分割性

3、质量差异性

4、服务连锁性

5、需求可变性

（二）物业管理市场的构成

1、市场主体

2、市场客体

3、市场环境

三、物业管理市场的运行机制

（一）物业管理市场的价格机制

1、价格形式

2、价格确定

（二）物业管理市场的供求机制

1、决定物业管理市场供求的注意因素

2、物业管理市场的供求规律

（三）物业管理市场竞争机制

1、物业管理企业之间的竞争

2、业主与物业管理企业之间的竞争

3、价格竞争

4、非价格竞争

5、市场竞争的风险

四、物业管理市场的运行秩序

（一）市场竞争秩序

1、自由经营

2、效益优先

3、公正平等

（二）市场交易秩序

1、公平化

2、货币化

3、规范化

（三）市场秩序的维护和管理

五、企业品牌战略管理基本知识

（一）企业形象和服务品牌建设

（二）ISO 9000认证

1、ISO 9000简介

2、物业管理企业实施ISO 9000的作用

3、实施ISO 9000认证工作的步骤 第二节 物业管理招标与投标

一、物业管理招标工作程序

(一)(二)物业管理招标工作的流程及主要内容

1.选择招标方式 2.编制招标文件 3.进行招标行政备案 4.发出招标信息 5.提供招标文件 6.组织现场考察 7.召开标前会议 8.收存标书 9.开标

10.评标和定标 11.发出中标通知 12.进行定标行政备案 13.签订委托服务合同

二、物业管理投标工作程序

（一）（二）物业管理投标工作的流程及主要内容

1、成立工作小组

2、获取招标文件

3、解读招标文件

4、考察物业现场

5、参加标前会议

6、进行投标可行性分析

7、编制投标文件

8、封送标书

9、现场答辩

10、签订委托服务合同

三、物业管理投标书的编写

1、投标函

2、投标报价一览表

3、投标物业管理企业简介

4、物业管理项目部设臵

5、物业管理方案要点

6、投标书附件

一、物业管理招标投标相关规定

二、物业管理招标投标基本知识

（一）招标人和投标人

（二）招标方式

（三）招标代理

（四）招标时限

（五）编制投标书的时限

（六）、联合投标

（七）中标物业管理企业履约义务

（八）评价专家的管理

（九）注意事项

三、物业管理招标原则

1、公开原则

2、公平原则

3、公正原则

四、招标、投标和评标活动违规行为的禁止

（一）、标活动违规行为的禁止

（二）、投标活动违规行为的禁止

（三）、评标活动违规行为的禁止 第八章 绩效考核与论文撰写

第一节 员工绩效考核方案的制定与实施

一、员工绩效考核方案的制定

（一）、制定员工绩效考核方案公正流程

（二）、制定员工绩效考核方案的主要工作内容

（二）制定员工绩效考核方案的主要工作内容

1、确立考核目标

2、明确考核目的

3、设定考核时间

4、确定考核对象

5、确定考核内容

6、确定考核标准

7、选择考核方法

8、确定考核人

9、确定考核实施方案

10、上报领导审批

二、员工绩效考核方案的实施

（一）、实施员工绩效考核方案工作流程

（二）、实施员工绩效考核方案的主要工作内容

1.“吃透”考核方案 2.与员工进行沟通 3.收集相关信息 4.全方位测评 5.初步综合评定 6.确定最终考核结果 7.考核结果反馈 8.制定绩效改进计划

一、员工绩效考核的含义和意义

（一）、员工绩效考核的含义

（二）、员工绩效考核的意义

1、人事决策的依据

2、有助于员工改进工作

3、有利于员工的发展

4、促进上下级之间的沟通

二、员工绩效考核的原则和主要方法

（一）、员工绩效考核的原则

1、一致性原则

2、客观性原则

3、公正性原则

4、公平性原则

5、差别性原则

6、公开性与保密性相结合原则

（二）、员工绩效考核的主要方法

1、序列比较法

2、配对比较法

3、等级评估法

4、目标考核法

5、关键事件法

6、强制选择法

7、情境模拟法

8、小组评价法

9、评语法

10、综合法

三、员工绩效考核中常见的人为偏差和主意事项

（一）员工绩效考核中常见的人为偏差

晕轮效应 像我效应 偏松倾向 偏紧倾向 居中趋势近因效应 偏见效应 对比错误 定势效应

（二）、员工绩效考核中的注意事项

1、用好考核结果

2、尽量避免绩效考核的负面影响 第二节 专业论文的撰写

一、撰写专业论文的准备

1、选题

2、理论准备

3、收集资料

二、专业论文的撰写

整理资料 形成论点和论据 编写论文提纲 起草论文初稿 修改论文 定稿

二、撰写专业论文的要求

封面 摘要和关键词 目录 正文 注释和参考文献 致谢 附件

三、专业论文成绩的评定

第二篇：公文写作基础知识主讲

公文写作基础知识

公文写作，重点是应用文、计划、总结等。要找准问题，提出问题，以及解决问题的办法。素材源于生活，在工作中积累、整理。

明确写公文的目的，重点是反映问题。

监理公司重点是质量，通过质量来提高管理水平。

一、调查研究的能力，没有调查就没有发言权;

二、提高组织协调能力，可通过会议;

三、提高依法行政能力，企业依法办事能力;

四、提高联系群众的能力，发动群众提问题及办法;

五、提高公文写作的综合能力，说明、反映解决问题。

要注重标准；GB/T9704（国家机关公文写作标准）公文处理办法；14种，包括；应用文、计划、总结、论文等。要不停的走，不停的写，不停的说于发表。

写作首先是阅读，阅读是写作的基础。生活是写作的的源泉，刻苦写作是提高的条件，基础修改，越改越能提高，即文章是多次修改出来的。

写作体现能力。

公文写作五要素；时间、地点、人物、事件、原因

如何锻炼写作；

一、是从范文学习起步;

二、是向其他人学习;

三、是向审稿定稿人学习。

写作的基础知识；

一、搜集资料

（1）召开座谈会搜集素材;

（2）个别走访;

（3）查阅有关资料

二、构思、确定主体;

三、拟定提纲，确定大标题。

构思和拟定提纲要考虑以下几个方面;

现状、存在问题，对策(三 三制)

层次；

一、（一）、1（1）、A、B、C、、、、、、四、写作；

修改（自己修改，请别人修改领导修改）

范例文：《垂管使内蒙古石化所发展进入快车道》

（一）业务范围不断扩大

（二）固定资产增长加快

（三）业务收入逐年增加

（四）职工福利显著改善

（五）人员素质明显提高

计划；为了完成一定目的，针对性很强。

特点；指导性、预见性、可行性、约束性

几个阶段；调查研究（分析以前的总结）

草拟阶段（充分征求意见）

计划切实可行

修改定稿

方式；条文式;条文表格式相结合由三部分组成；

标题;正文（前言 根据 目标要求 措施与步骤）;落款。

总结写作；

对过去工作进行总结，查找问题，今后解决办法。

专项工作总结，全面工作总结，个人总结，专项总结。

即所做工作进行分类，主要是工作所取的成绩，做法、体会。

通过总结，巡找归类性的东西、存在问题、经验、下部打算。

范例；《舍饲养畜发展农村经济的有效途径》

——关于突泉县舍饲养蓄工作调查

科技论文写作；

国家标准；GB7713-87科学技术报告

学术论文、学位、论文编写格式。

GB7713.1-2006学术论文编写规则

GB7714-87文后参考文献著录规则

范例；《内蒙古发展甲醇汽油的研究》

甲醇——涤加剂——M15

（一）研究由来

（二）国外研制生产情况

（二）技术已成熟

（四）内蒙已具备生产甲醇汽油的条件

（五）一步解决的问题

监理化工工作存在的问题与对策

加强工程监理的领导，确保工程质量安全

如何提高投稿的采用率

一、掌握基本功（向书本学习，掌握写作本领）;模仿范文、多练多写、深入实际、捕作 信息、坚持写作、提高水平。

二、克服写稿中存在的问题

1、内容一般化的稿件多;

2、稿子写成流水帐;

3、稿件内容要素不全

4、稿件时效性差。

三、投稿注意事项；

1、投稿必须及时

2、投稿之前要三思

一是把自己看成是读者有阅读性;二把自己看成编辑;三看成实际工作者；四是投稿之钱保存底稿（与发表后文章核对分析）

公文写作数字使用规定；

出版物数字用法规定标准；GB/T15835-1995

一般情况用阿拉伯数字；1、2、3……（80年代、写作1980年）

用大写；如七上八下，三个代表，五四运动，二万五千里长征，以上为特殊格式写法。标点符号及其用法；GB/T15834-1995

标对符号及其用法；GB/T14706-1993

第三篇：物业环境卫生工作基础知识

物业环境卫生工作基础知识

（一）环境卫生管理的含义及意义

1、物业环境卫生管理的含义

物业环境卫生管理也叫保洁管理。是指物业服务公司通过宣传教育、直接监督和日常清洁工作，保护物业辖区的环境，防治环境污染，同时对辖区环境定时、定点、定人进行日常生活垃圾的分类收集、处理和清运。环境卫生管理是物业服务中一项专业化的工作。环境卫生管理也可以说是，通过清、扫、擦、拭、抹等专业性操作，维护物业辖区所有公共地方和公共部位的清洁卫生，从而塑造物业的文明形象，提高物业的环境效益。

物业环境卫生管理与环境卫生清洁这两个概念是既有联系又有区别的。物业卫生清洁是通过扫、刷、铲、洗、水冲等原始方法将环境表面的垃圾、废物、尘埃污渍等清理掉，使之干净。一般的人不需要经过特定的训练，只要有一定的工具就能完成这项工作。而环境卫生管理是现代意义上的卫生工作，它既包含了一般清洁卫生的工作，又区别于一般清洁卫生工作。随着社会的进步，人们对环境卫生的要求不断提高，清洁工具和清洁方法也不断变化，物业环境卫生管理为适应现代人对物业环境卫生工作的要求，它要求经专门培训的清洁保养人员，使用专门的清洁机械、工具和清洁物料，按照科学的管理办法和严格的清洁保养程序、技术规范，对特定物业本身及各种物业装饰材料进行清扫和护理，以求保持物业表面应有的光泽、光滑、颜色和高洁净度。

2、物业环境卫生管理的意义

环境卫生管理是物业服务的重要组成部分，物业环境卫生管理的好坏是体现物业服务水平和文明第一象征的重要标志。高素质的物业清洁保养是为业主和使用人提供一个清洁、舒适、优美的工作环境和生活环境。清洁、舒适、优美的工作环境和生活环境是国家卫生城市和物业服务示范住宅小区（大厦、工业区）的评价标准之一。它具有视觉上的直观性，并由此带来心里上的直接感受，因而也成为物业辖区文明的第一象征和管理水平的第一象征。

通过保养清洁，既可延缓物业装饰物表面自然老化和防治人为磨损现象，保护物业的装饰材料，延长物业再装修翻新的周期，取得经济效益，又能保持物业美观的效果。所以整洁的物业环境需要常规性的清洁保养管理服务。

（二）物业环境卫生管理的实施原则

1、扫防结合，以防为主

从业主和使用人的基本素质、基本行为规范抓起。其突破口，就是提高业主和使用人的环境整洁意识，大力纠正各种不卫生的习惯。

2、执法必严，直接监督

物业服务公司应做到执法必严、直接监督。凡是遇到有损物业环境的行为，都应不讲情面地对业主和使用人进行耐心教育和严格处罚，决不因人而异。提倡“以法管理”，严格执行管理规定，当遇到业主和使用人的不卫生习惯和违约行为时，即进行劝阻、教育、直至处以罚款，久而久之，形成了整洁宜人的环境。

（三）物业环境卫生管理的职责范围

1、楼宇前后左右的公共地方

即指物业辖区（楼）内的道路、空地、绿地等所有公共地方。

2、楼宇上下空间的公共部位

这是一个垂直的概念，即指楼宇一层到顶层屋面，包括楼梯、电梯间、大厅、天台等公共部位。

3、物业辖区（楼）范围内的日常生活垃圾的收集、分类和清运。

（四）物业环境卫生管理的制度建设

1、明确要求

处理生活垃圾专人负责、日产日清，定点倾倒、分类倾倒，定时收集、定时清运，按照既定的工作流程，履行保洁的岗位责任等。

2、规定标准

物业环境保洁的通用标准是“五无”：即无裸露垃圾，无垃圾死角，无明显积尘积垢，无蚊蝇孳生地、无“脏、乱、差”顽疾。

3、计划安排

物业服务公司应制定出清扫保洁工作每日、每周、每月、每季直至每年的计划安排。

4、定期检查

物业服务公司可将每日、每周、每月、每季、每年清扫保洁工作的具体内容用记录报表的形式固定下来，以便布置工作和进行定期检查。

（五）物业环境卫生管理的机构设置及职责划分

物业环境卫生管理的机构设置可根据物业环境卫生管理招标外包或自管等不同的管理方式，根据物业服务公司的实际情况进行设置。

1、物业环境卫生管理招标外包机构的设置

物业服务公司可将所管的物业环境卫生的日常清扫保洁工作包给专业清洁公司，并由专业清洁公司具体实施环境卫生管理工作。这时物业公司只需配备1-2名物业环境卫生检查与监督人员负责以下的主要工作：

（1）制定招标文件、保管合同书等文本；

（2）根据招标程序选择专业保洁公司，并与之签订物业环境管理卫生委托管理合同书；（3）对受托的专业保洁公司的环境卫生管理内容的完成情况及日常清洁工作进行监管；（4）定期与托管者、专业环境卫生管理公司磋商、讨论，以解决环境卫生存在的问题；（5）经常视察、暗访所辖区域的环境卫生状况，与区域内的各界人士保持联系，听取对环境管理的各种意见。

2、物业环境卫生自管的机构设置

物业服务公司也可自行设立物业环境卫生管理部门来执行和完成物业辖区的环境卫生管理工作，其机构设置可根据不同的物业类型、区域分布、面积大小、保洁对象不同而灵活设置。一般情形下最简单的设置是设置一个公共区域保洁班组；如果所管物业中有高层建筑，则可设置一个高空外墙保洁班组；如果所管物业类型多、面积大，还要设多个保洁服务班组。对于一个物业服务面积大、物业类型多、保洁设备设施齐全的物业服务公司，其机构设置一般较多。而多数的物业服务公司，高空外墙保洁清洗工作是外聘专业公司来负责完成的。

3、保洁班组各级人员的职责划分（1）保洁班长岗位职责

1）积极带领本班人员完成上级交给的各项任务，模范带头，以身作则，直接对管理员负责； 2）全面负责本班包干区的清洁卫生工作，做好每日的检查记录并及时向管理员，管理处汇报； 3）负责做好本班员工的思想教育、工作技术的培训工作，定期组织组员学习文化和专业知识； 4）全面负责本班员工的日常考勤考核工作；

5）按上级的指令，做好本班的周、月工作计划安排，并突出工作重点； 6）认真工作，总结经验，不断创新，创建更加科学的工作方法； 7）认真完成领导交办的其它任务。

（2）保洁员岗位职责

1）坚守岗位，按时上下班，上班佩戴工作牌，做到服装整齐、干净；

2）熟悉各自分工及所负责范围内的清洁卫生情况，对所负责范围内卫生全面负责； 3）每天将垃圾清运到中转站；

4）负责清扫公共走廊、楼梯、电梯、停车场、绿地、公共设施周边环境等。清洁楼梯扶手两次，清洁公共场所门窗。并保持区内公共面积无纸屑、烟头、痰迹、污垢，保持清洁卫生； 5）每日巡视各责任范围的清洁卫生状况，发现问题及时解决，并做好工作记录； 6）积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识，提高个人素质； 7）处理与清洁卫生相关的其它事宜

（六）清洁保养常用的清洁工具

物业环境卫生管理是一项专业化的工作，要搞好。环境卫生工作，需要一定的清洁保养机器与工具。

1、墩布

使用范围：适用于普通地面 使用方法：干、湿墩布交替使用

2、油推

使用范围：适用于大理石地面的清擦 使用方法：

（1）使用前24小时将适量牵尘油渗入干推，用塑料袋封存；（2）油推杆与油推面托以45。角度,延直线推尘，尘推不可离地；

（3）尘推沾满泥土时，要将尘推放在垃圾桶上抖净再使用，直到地面完全清洁为止；油拖布定期清洗（每周不少于2次，使用万能清洁水清洗）。

3、玻璃刮刀

使用范围：适用于玻璃上的顽固污渍。

使用方法：将玻璃刮刀与玻璃表面成30度角，清除玻璃上污渍。

4、扁铲

使用范围：适用于大理石及其他物体表面上的污渍的清理。使用方法：将扁铲贴近待处理面，清除物体表面上的污渍。

5、吸尘器（1）吸尘器的操作

1）使用时按下列步骤操作： a、套上吸尘耙杆；

b、插上电源并按动机上开关；

c、吸尘（吸硬地面时，应注意按耙上调节开关使毛刷伸出；吸地毯时，应注意将毛刷按回吸嘴内）。2）使用后应按下列步骤操作： a、关闭电源，取下吸尘耙杆； b、电源线绕好挂在机身上。3）操作时注意事项：

a、插上电源前应先检查电源线是否破损，清理地面上稍大的物体时，应避免堵塞吸管； b、吸尘时不要让机器辗压电源线。（2）吸尘机的日常保养： 1）每天下班前擦机身1次；

2）每次作业结束后及时清理尘袋，清洁方法如下： a、把桶耳打开，取出尘隔、尘袋； b、将尘袋底部的固定套拉开倒出垃圾；

c、开动另1吸尘机，用软吸管将尘袋内外尘隔吸干净。

保洁员每天在清洁机身同时应检查机器使用情况，如有问题将检查情况上报保洁主管。

（七）清洁保养常用的清洁剂

清洁剂的种类很多，性质不同，用途不一，只有使用得当，才能取得预期的效果。如使用不当，可能损坏建筑材料，造成不良的后果。因此，了解和掌握各种清洁剂的性质、作用和使用常识，正确选用清洁剂，既能达到清洁目的，又能保护建筑装修材料。

1、玻璃清洁剂

（1）使用范围：适用于窗、镜、玻璃表面。（2）稀释度：大面积清洗1：20 镜面和局部除污渍1：5（3）使用方法：清洁大面积玻璃时，用水按比例稀释玻璃清洁剂配合玻璃保洁员具对玻璃进行清洁。

2、不锈钢擦清洁亮剂

（1）使用范围：适用不锈钢表面，能清洁污渍，除去油污，保持不锈钢表面光亮，防尘、防手印。（2）使用方法：直接将不锈钢擦亮剂涂于不锈钢表面上，用棉质抹布进行擦拭。

3、洁厕灵

（1）使用范围：适用于清洁卫生间内的陶瓷制品上的污渍、锈渍。（2）稀释比例：1：10（3）使用方法：用水稀释洁厕灵后，洒于瓷器表面，再用刷子将污渍刷掉，然后用水冲干净。（4）注意：使用洁厕灵时，应戴胶手套，若不慎触及皮肤及眼睛应立即用水冲洗。

4、工业清洁剂

（1）使用范围：用于油推布的清洗。

（2）使用方法：与家用洗衣粉相同，用水冲开后，将油推布泡若干小时后再洗干净，不能直接用手接触液体

第四篇：主讲材料

标题

如果把文章比作人，那么主题是灵魂，内容是血肉，结构是骨架，而题目就是眼睛。俗话说：“题好一半文。”一篇好的文章需要一个好的标题，一个好的标题也可以使文章流光溢彩。

1、扣题，可以将题目的重要字眼写进来、1、改装。

对中外文学名著书（篇）名、影视剧片名进行机智地改装，旧瓶装新酒，别出心裁，给人以耳目一新之感。

如：《道德苦旅》（余秋雨《文化苦旅》改装）《选择，并快乐着》（白岩松《痛，并快乐着》）

2、点化。

对歌曲、诗词名句以及成语、俗语等适当点化，常常典雅大方，亦庄亦谐妙趣横生。

如：《衣带渐宽终不悔，为诚消得人憔悴》《得失寸心知》

3、妙用修辞。

使用修辞，让题目新颖含蓄，精炼生动，使文章锦上添花。

文题举例：

《远逝的风筝，远逝的梦》（对句）《友人如镜》 《为心灵建一个漂亮的花园》（比喻）

《语言是风，沟通是帆》﹑《跨越语言障碍，筑起沟通桥梁》（对偶﹑比喻）《诚信如水》（明喻）《诚信是桨》（暗喻）《“诚信”喊冤》（拟人）

4、引用仿造

文题举例：

《矮纸斜行闲作草》（陆游《临安春雨初霁》）《只缘身在此山中 》(苏轼《题西林壁 》)

《已所不欲，勿施于人》（《论语》）《我的未来不是梦》 《爱拼才会赢》 《让我轻轻的告诉你》（流行歌曲）《爹和亲家公的生意》

《“酷毙”陶渊明》《今年过节不收礼》《此时有声胜无声》

5、运用符号

文题举例：

《山水韵·诗词情》（分隔号）《西安与南京：山与水的对话》（冒号）

《相信自己≠ 不听取别人的意见》（特殊符号）《语言——沟通的加速度》（破折号）

6、拟用奇题

文题举例

《我是一只想死的“老鼠”》 《天亮说晚安》 《寄给十年后将出世的宝贝》 《 任是“无情”也动人》《行走在翘翘板上》

7、化用名题

文题举例 ：

《“诚信”飘流记》（《鲁滨逊漂流记》笛福）

《装在包装袋里的人》（《装在套子里的人》契诃夫）

《追忆似水流年》（《追忆似水流年》普鲁斯特）

《一个都不能多》（电影《一个都不能少》）《让爱做主》（电视剧名）《人间四月天》（徐志摩的诗）

风头

一、开门见山 落笔扣题

所谓“开门见山”，是一种比喻的说法，指的是直截了当地切入要旨。如《白杨礼赞》一开头就触及题旨：“白杨树实在是不平凡的，我赞美白杨树！”这种写法干脆利落，入题快捷，不枝不蔓，所以受很多同学所青睐。

1、如果你问一个母亲，来到这个世界上，什么是你最好的礼物？母亲一般都会回答：孩子

2、岁月在不经意间从身边划过，在每一个匆忙的身影背后，父亲关爱的目光越来越远，母亲熟悉的话语渐渐淡忘，在你身心疲惫的时候，驻足下来，记忆中的一幕幕的往事，你会有感动的心跳。

二、引用经典 彰显底蕴

开头引用警句、名言、诗句或俗语、谚语等，能增强开端的气势，使人感到峥嵘、高远，达到吸引读者、突出中心的效果。如下例几种常用的诗词开头

以诗句开头，气势磅礴，震撼人心。如：慈母————————

2、人的嘴唇所能发出的最甜美的字眼，就是母亲，最美好的呼唤，就是“妈妈（纪伯伦）”

3、冰心的诗纸船

5、声音开头对话、琴声、风声、雷声等等，都可以用来开头，信手拈来，渲染氛围。如：“请把我的歌，带回你的家，请把你的微笑留下……”

每当耳边响起这熟悉的旋律，自己就像遇见了多年不见的老朋友一样，感觉格外亲切。

三、精辟修辞 韵味悠长

用修辞手法开头，易抒写作者心灵的感悟，引发读者赏读的情趣。

比喻

1、母爱，犹如春天的风，她轻轻拂过 大地才会一片绿色 母爱 是天上的云 总让烈日 先从她的身驱穿过 给大地呼风换雨降祥和 母爱 是雨后的霞 总让清洗过的大地 不弃的躺在怀里 把七彩人生梦谱写在高高的天际

2、儿时 母爱 是一只温柔的手掌 打在身上 关怀在心上 成长中 母爱 是一只粗糙的手掌 抚在脸上 疼痛在心上 现在啊 母爱 是一只看不见的手掌 遮在天上 牵挂在心上

3.排比

用排比句开头，句式整齐，语势铿锵，促人赏读。如：

1、假如我是小鸟，我会记住那出生时的巢穴；假如我是树苗，我无法忘记那滋养我的土地；假如我是江河，那雪域高原成为我记忆中的烙印……

2、1、母爱就是一幅山水画，洗去铅华雕饰，留下清新自然；母爱就象一首深情的歌，婉转悠扬，轻吟浅唱；母爱就是一阵和煦的风，吹去朔雪纷飞，带来春光无限母爱像火红的太阳；母爱像黑夜里的油灯,母爱像冬天里的毛衣；母爱更像山间的溪水。一点一滴的细流汇成潺潺的溪流。一点一滴的关怀汇成浓浓的母爱

3、母爱是一缕阳光,让你的心灵即使在寒冷的冬天也能感到温暖如春;母爱是一泓清泉,让你的情感即使蒙上岁月的风尘依然纯洁明净.母爱是一座山峰，让你的身心即使承受风霜雨雪也沉着坚定。

4.设问

设问开头，铺排文气，先声夺人。如：

1、乌鸦反哺，羊跪乳，你有没有想过其中的道理？

1、你可曾思考过：母爱是什么？母爱是迷惘时苦口婆心的规劝；母爱是远行时一声殷切的叮咛；母爱是无助时慈祥的微笑。“我认为：生活中处处闪耀有母爱的光辉。

四、借物联想 引发情趣（例文）

文章的开头或从远到近，或由此及彼，从别的事物写起，再联想到要写的事物上来，借以烘托要写的事物。

五、巧设悬念 曲径通幽

开头设置不是，我不懂得心存感激，不是，我不懂得母爱的伟大。只是，面对母爱，我只觉得所有言辞都是那样的无力，那样的苍白。我想，我所能做的，只是在心底最深处，深深地道一声——谢谢。这样生分的词语原本就不该对母亲说，可是，除了谢谢，我说不出任何的话语。

一个悬而未决的问题，引起读者的关注，激发读者的兴趣，同时增加文章的曲折，显现布局之美。如背影

1、不是，我不懂得心存感激，不是，我不懂得母爱的伟大。只是，面对母爱，我只觉得所有言辞都是那样的无力，那样的苍白。我想，我所能做的，只是在心底最深处，深深地道一声——谢谢。这样生分的词语原本就不该对母亲说，可是，除了谢谢，我说不出任何的话语。

猪肚

1、第一人称叙事法

【提要】第一人称叙事法即作者在文章中以”我“或”我们“的身份来叙述所见、所闻、所历，把人物的经历、事情的经过告诉读者。

【特点】由于文章的内容是通过”我“传达给读者，表示文章中所写的都是叙述人的亲眼所见，亲耳所闻，或者就是叙述者本人的亲身经历，使读者得到一种亲切真实的感觉。采用第一人称，由于叙述人是当事人，所以叙述的人与事，只能是

”我“活动范围内的人物和事件。活动范围以外的人物和事情就不能写进去。

2、倒叙法

【提要】倒叙是把事件的结局或事件中最突出的片断提到前边叙述，然后再按事件的发生发展顺序进行叙述。

【特点】倒叙并不是把整个事件都倒过来叙述，而是除了把某个部分提前外，其他仍是顺叙的方法。采用倒叙的情况一般有三种：一是为了表现文章中心思想的需要，把最能表现中心思想的部分提到前面，加以突出；二是为了使文章结构富于变化，避免平铺直叙；三是为了表现效果的需要，使文章曲折有致，造成悬念，引人入胜。

倒叙时要交代清楚起点。倒叙与顺叙的转换处，要有明显的界限，还要有必要的文字过渡，做到自然衔接。特别要注意，不要无目的地颠来倒去，反反复复，使文章的眉目不清。

4、环境衬托

【提要】环境衬托法就是通过事物周围的景色进行描写来突出事物。

【特点】描写周围景色的目的是为了事物，因此描写景色时要能衬事物的特点，切忌离开事物大写特写景色。造成喧宾夺主。

9、对照比较法

【提要】对照比较法就是把所要描写的事物与其它事物进行比较或抓住物的两个截然不同的特点进行对照比较。

【特点】俗话说：”不见高山，不知平地。"事物的特点往往在比较中得到显现。采用对照比较法要注意抓住所要描写的事物最显著的特点与他物作比较。这样才能给读者以深刻的印象和启示。采用对照比较法还要注意表达作者自己的思想感情和倾向性。这样才能使文章感人。抓住同一物不同部位进行比较时，要注意找出矛盾点，这样才能引起读者的注意。

11、细节表现法

【提要】细节表现法就是通过真实生动的细节刻画人物。真实的细节描写是塑造人物，达到典型化的重要手段。

【特点】没有细节就不可能有艺术作品，作品的题材无论多有意义，主题思想多正确，如果没有真实感人的细节，就无法给人以强烈的艺术感受。运用细节表现法刻画人物，首先要找到真实的细节。细节不真实，人物就不真，作品就必然失败。其次还要注意细节的选择，要选择那些最具有特征的。最能表现作品主题的细节。否则，就应该毫不吝惜地舍弃。

18、画面组合法

【提要】画面组合法就是把事物不同的状态描绘出来，形成一幅幅具体的画面，再按一定的顺序组合成一篇文章。

【特点】采用画面组合法描写事或物，首先要从中选择具有特征不同画面。然后对一幅幅不同的画面按照方位顺序进行具体的描绘。最后将不同的画面按一定的顺序组合成一篇文章。既要注意选择的画面具有代表性，还要注意画面与画面之间的内在联系。

19、粗笔勾勒法

【提要】粗笔勾勒法就是用寥寥的几笔重点勾勒出人物外貌的主要特征。

【特点】采用粗笔勾勒法描写人物肖像，可以对人物的身材、体型、衣着、容貌、神情、姿态、风度的某一方面或几个方面作简要的勾勒。运用粗笔勾勒法描写人物肖像要抓住人物的最主要的特征，用朴实的文字简略地写出来，不宜用过多的形容词、过多的比喻。其次要简练传神，通过寥寥几笔勾勒出人物大致形象。

21、换位思考法。就是把自己当作别的人或事物，从他（她、它）的角度来看世界，想事情，抒情感，发议论。这时，你已经超越了自己的生活角色，获得了另外的生活空间，你的思路会豁然开朗。这种思维方式有以下几种策略：

一、角色换位。

豹尾

1、首尾呼应，照应式结尾，1、时光如水，年华易逝，似水流年淡去我们多少回忆，却始终不改我们对母亲的绵绵思念。

2、a升华主题。哲理性结尾，如名人名言，以及比较有哲理的句子结尾，b比喻修辞句结尾

这是毕达哥拉斯称为“宇宙中最和谐的图案”的“圆环”结构，末尾回到开头，天衣无缝，给人没完没了的印象。——看似“了”，因为已经展现了生活广阔的图景；却非了，因为生活是无边无际的。

要求：感情真挚、热烈，力求词采飞扬，多用修辞句。

1、母爱如伞，那密密织着的经纬网，是母亲对儿女无微不至的呵护，母爱是那古老的伞柄，举起一片温馨，让儿女在伞下小憩，伞面伸出的八支角，代表着你无论走到天涯海角，母亲都会把她深深的爱辐射过来。

3、描写式结尾，看例文

4、出人意料，情理之中。这种结尾不是按照故事情节的通常逻辑，来处理人物或事情的结局，而是用意想不到的结局戛然而止。比如

第五篇：物业保安基础知识培训手册

物业保安基础知识培训手册

1、物业管理的概念：物业管理，是指业主、物业服务企业或者其他管理人对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

2、物业保安服务指依法成立的物业管理服务公司按承接管理的物业服务合同规定向管理区域内提供的专业化、社会化安全防范服务及相关秩序服务。

3、所属的公司名称、企业理念。

4、物业公司保安工作的核心内容：“防火、防爆、防盗、防破坏”，各安保岗位依照岗位细则分别履行“四防”中某个环节的工作。

5、巡逻保安服务的主要任务是:维护巡逻区域内和保护目标周围的正常治安秩序;预防、发现、制止各种违法犯罪行为;及时发现各种可疑情况,警戒、保护刑事案件、治安事件和治安灾害事故现场;检查发现防范方面的漏洞;平息巡逻中突发事件和意外事故。

6、遇有违法犯罪分子实施犯罪行为的主要处理方法是:及时予以制止,并尽量将其抓获送交公安机关;迅速报告公安机关;疏散无辜群众。

7、遇有聚众闹事的问题的主要处理方法是:控制、稳住领头者;疏散围观者;迅速报告有关部门及公安机关,平息事件;协助相关单位处理问题;防止事态扩大。

8、遇有疯、傻、醉汉闯入守护目标的主要处理方法是:将其劝出守护目标范围,无效时,通知其家属、单位及公安机关实施控制、监护。

9、守护目标范围内发生盗窃案件的主要处理方法是:迅速向公安机关报案;保护好现场;安抚受害者;注意守护目标范围内可疑人员。如抓获犯罪嫌疑人,应迅速移交公安机关,防止其逃跑。遇闯卡车辆,应记下车牌号及车辆特征,报告公安机关。

10、发现守护范围内有形迹可疑人时的主要处理方法是:留心观察,注意其行为发展,并及时向有关领导报告,做好控制工作。

11、违反治安管理行为的主要内容是:扰乱公共秩序的行为;妨害公共安全行为;侵犯他人人身权利行为;侵犯公共财产的行为;妨害社会管理秩序行为;违反消防管理行为;违反交通管理行为;违反户口或居民身份证管理行为。

12、正当防卫的条件是:1.正当防卫的不法侵害条件:必须有真实存在的不法侵害行为,才能进行正当防卫;必须针对正在进行的不法侵害行为,才能实行正当防卫。2.正当防卫的防卫条件:正当防卫必须针对不法侵害者本人实行;正当防卫不能超过必要限度,造成不应有的损害。

13、防卫过当:指行为人的防卫行为超过了必要限度,给对方造成了不应有的损害的行为。

14、保安员处理问题应遵循的原则:保安员在履行自己的职责时,会遇到许多问题需要处理,在维护业主(租户)的安全和利益的同时,依法办事,依法执行政策, 不徇私情,以理服人。

15、保安守护工作的涵义是指保安人员根据有关服务的协议(委托管理合同、业主公约),采取各种有效措施,对指定的人、财物、场所地以及其他对象所进行的看护和守卫活动。从宏观看,对一个住宅小区、对一栋或一组大厦，以及对一个工业区等物业的保安工作实际上就是保安守护工作,只不过物业管理保安工作不承担生命及财产的保险责任。

16、责任性投诉：因物业公司未能履行物业服务合同中约定的责任、小区正常生活秩序受到影响而引起的业主（住用人）投诉。

17、非责任性投诉：非物业公司在物业服务合同中约定履行的责任范围、但小区正常生活秩序受到影响而引起的业主（住用人）投诉。

18、公共秩序维护的定义：对小区公共秩序进行安全防范，协助政府执法部门维护小区公共秩序。

19、保安巡查中发现业主疾病晕倒，正确的处置方式是立即拨打急救电话、疏通急救车道路、设法通知患者家属。

20、保安巡检时发现一处电线裸露，应采取的处置方式是：报告公司维修部门，疏散隔离周围人群，避免事故发生。

21、车辆进入小区应停放在 规划好的停车位上。机动车在辖区内道路上的限速是时速不得超过 15 公里。

22、消防通道的照明灯，指示灯应常亮，对贵重设备灭火时适用二氧化碳灭火器。

23、火灾现场对人的危害主要有：缺氧、高温 C、毒性气体、尘害。

24、灭火通常有四种方法：冷却法、窒息法、隔离法、抑制法。

25、火警的处置方法是：1）应立即拨打报警电话“119”，并报告有关单位领导；2]切断火警现场的电源，找到附近的水源，以防消防人员到达现场时可立即投入灭火。3）抢救火场物资。4）协助消防人员维护好现场秩序，防止坏人趁火打劫。

26、如发生车辆冲岗、从入口绕行等可疑情况，应首先设法截停车辆，同时在第一时间报告控制中心处理。

27、可能涉及到承担法律风险、物业服务所在辖区内发生客户被绑架、谋杀事件和保险理赔相关风险转移的突发事件，须在事件发生后立即知会、征询公司法律事务人员的意见。

28、如发生驶出的机动车辆无车牌或无车辆临时停放服务凭证等异常情况，应立即报告控制中心和上级，查验并登记车主的有效证件，包括车辆行驶证、驾驶证 车牌号车型等，进行人、车、证的核实，经车辆所有权人或单位证实并在《驶出车辆异常情况登记表》上签名后方可放行。

29、消防栓的正确使用方法：开启消防栓箱的门，将消防带的接合器对准消防阀门的接合器，向逆时针方向打开阀门、铺设水带链接水枪开始灭火。

30、在出入口保安值守工作中，保安员按照规定应履行好验证、登记、报告、交接班等项工作。

31、门卫执勤的基本要求是“四勤”、“五要”。“四勤”指眼勤、脑勤、腿勤、手勤。“五要”是指执行制度要严格，查验工作要细致，处理问题要灵活，要提高处置紧急情况的能力，要文明执勤。

32、物业保安服务工作内容：（1）维护公共场所秩序及治安安全。（2）负责各出入口的警戒工作。（3）负责非正常出入时间出入者的记录工作。（4）负责物品的管理工作。（5）负责巡逻巡视工作。（6）负责要害部位钥匙的管理工作。（7）负责重大活动的特别协助和保安工作。（8）负责确认各楼宇大门是否锁好等工作。（9）负责所有车辆（包括自行车)停放，交通秩序等安全疏导的管理工作。（10）负责危险物品(易燃，易爆、有毒、腐蚀，放射物品)的监管，及协 助有关部门处理工作。（11）负责二次装修施工人员的出入验证及施工现场治安防火安全工作的 监管，并协助办理有关二次装修审批手续工作。（12）发生刑事案件和违法事件，负责按有关法规条例实施权限内的工作，并配合政府做好有关工作．（13）负责制定和实施各类突发事件的防范及处理程序，包括但不限于 火警处理程序；水浸处理程序 ；气体泄漏处理程序 ；宾客伤害处理程序 ；罪案现场处理程序 ；盗窃处理程序； 可疑物体或爆炸物的处理程序 ；停电及电力中断的处理程序 ；交通事故处理程序 ；处理拾获财物的处理程序 ；暴雨、台风处理程序。（14）负责消防器材、工具的配备、使用和维护等管理工作。（15）负责消防安全管理工作，负责制定实施防火安全等工作、并负责监 督、整改、消除各种灾害(包括火灾)的隐患。（16）做好与政府有关主管机关(包括公安机关。消防局，安全局、交通管 理机关、治安联防)的联络、配合等有关工作。（17）负责灾害发生时的通报、联络、应急广播以及火灾的初期灭火避难 诱导检验、救护等工作的实施。（18）负责印制紧急疏散图、配备必要的防火标志。（19）负责正常公共秩序的维护与管理工作。（20）负责物业内各种设施，设备完好程度的检查，及向有关部门通报的 工作。（21）负责关闭公共区域不必要的照明及水源阀门的工作．以降低不必要 的能耗。（22）负责保安内部人员各种培训工作的计划，组织和实施。（23）负责其他与防范、防灾、维护公共秩序有关的业务工作。（流利的说出说你所在岗位属于该内容中的那几个方面？）

33、物业保安工作必须熟悉的内容：守护区域内可供使用的电话位置和使用方法；值班室、友邻单位、当地公安机关、联防治保组织的位置电话号码；特别是火警、盗警等报警电话号码更应熟记。

34、遇偷盗、抢劫时的处置方式： a保持冷静、沉着应对并立即发出信号，通知各岗位保安人员；切毋轻易接近罪犯,确保自身安全;b若罪犯正在企图作案时，应间隔距离暗中观察，不要惊动，并尽快设法通知领班布置合围，捉拿现行； c可能情况下,及时报警,请求警方到场处理;d若罪犯正在行凶时，须智勇双全，一方面尽力制止不法行为，一方面在大声呼叫邻近保安协同擒获； e若罪犯正在逃跑时，应迅速用对讲机呼叫各岗保安（尤其是门岗保安），讲清罪犯的外貌、衣着、特征及人数等，如有凶器，要特别提醒防备； f对现场或在追捕中罪犯所留下的遗物，千万不可自行处理，以便警方取证处理，必要时，进行拍照、录像。

35、保安员在物业小区内维护秩序只能运用巡视查看、制止不良行为、疏导人群有序流动等引导、劝阻、提示、告诫等方式，而无权查处违法行为。

36、爱岗敬业是一个保安员做好本职工作的重要前提。提倡爱岗敬业，就是要求保安员：认识保安服务的社会价值；勇于承担职业责任；提高履行职责的能力；不能玩忽职守。

37、保安人员在门卫处实施验证、登记、疏导等保安服务活动所针对的对象是出入的人员、车辆、物资。

38、小区内突然停电，整体安全会受影响，隐患因停电而存在物业公司保安部门应采取的措施

：应按照停电应急预案开展工作，保安部门重点做好以下几点：1）安排专人协助工程部门监控后备发电机运行，以免出现故障；准备充足燃料以备发电机长时间的运行需要。2）

安排保安员在电梯厅维持秩序，并控制消防电梯使用人数，以免出现过载。

3）为各岗位保安员配备应急灯和手电筒； 安排保安员持应急灯和手电筒于消防楼梯处护送低楼层住户上下。

4）电梯使用高峰期

张贴通告于大门醒目位置及不断发布最新消息； 5）增派保安员到现场维持秩序和协助工作，不断于楼层间穿插巡逻，提醒住户注意治安和消防安全。

39、停车厂丢车赔偿的法律问题

：一旦停车场内车辆丢失，车主以停车场负保管责任为由要求物业公司赔偿巨额损失。物业公司的应对：1）停车场注明收取的是车位租金、故无证据证明双方之间存在车辆保管关系，而是车位有偿使用关系，物业公司不承担丢车之民事赔偿责任。2）如果物业收取停车场费用是服务费，即可证明双方之间存在车辆保管关系。物业公司必须承担部分民事赔偿责任。

40、保安巡逻工作应注意的事项是：在时空控制上应注重系统管理；经常结合治安方面的情况，及时调整力量和巡逻方法；经常教育巡逻人员增强危险观念，要求每个巡逻人员在巡逻中，要全神贯注，细心观察，不忽视一点可疑迹象，不放过任何应该解决处理的问题，夜间巡逻要更加注意行人、车辆表现出来的可疑点，以及不正常的烟、光等。