余律师谈民营房地产集团公司的管理模式

第一篇：余律师谈民营房地产集团公司的管理模式

余律师谈民营房地产集团公司的管理模式

作者：余炳荣 广东中大中律师事务所律师

一般来说，国内多数的民营房地产集团公司是由原来单一的房地产开发公司逐步发展成为集房地产开发、建筑施工、物业管理以及商业地产开发等为一体的综合性房地产集团公司。这时候，集团公司同时有数个楼盘在动工、多个二级公司在运营，其内部管理非常复杂，如果还按照公司发展阶段那种单项目运作的直线职能制管理模式，由集团公司直接指导二级公司乃至项目的现场工作，高层管理者成天应付公司日常性事务，无暇进行长期战略性问题的思考，最终将会削弱集团公司的长期竞争力。因此，如何建立适应新的市场环境、有利于公司发展的组织结构，是摆在房地产集团公司高层管理者面前非常重要和迫切的任务。本律师在长期的执业过程担任多家房地产公司的常年法律顾问，对房地产公司的管理模式进行了对比和研究，现就民营房地产集团公司的管理模式提出一些粗浅的见解，与各房地产集团公司作一些交流：

一、单一直线职能制管理模式存不适应民营房地产集团公司规模化发展

直线职能制管理模式是一种以权力集中与高层为特征的组织结构，它的基本运作规则是房地产公司的生产经营活动按照功能划分为若干个职能部门，如市场调研、策划、开发、销售、物业管理等，每一个部门又是一个垂直管理系统，公司最高层的领导对各职能部门直接进行直线管理，各职能部门在进行业务主要决定时，必须有高层主管和职能部门的同时介入才能作出。这种直线职能制管理模式的优点在于：企业老板同时拥有决策权和执行权。这样双权合一的结果便是各部门之间的紧密协调、工作效率高、对市场应变能力强、发展速度快。

房地产开发公司在初期发展阶段，因公司业务职能相对还比较简单，适合采用直线职能制管理模式，由公司按照项目开发、销售的需要设置财务部、行政人事部、合同预算部、地产部（或开发部）、销售部、工程部、物业管理部等职能部门，公司最高层领导通过对各职能部门进行垂直管理，调动各职能部门的协调配合，提高公司经营效率。

随着公司业务的进一步发展，公司逐步将自己发展成为集房地产开发、建筑施工、物业管理以及商业地产开发等为一体的综合性房地产集团公司。这个阶段，集团公司同时有多个楼盘开工、多个二级公司同时运作经营，集团公司已逐步成熟，并开始向规范化运作发展。这时候，集团公司因内部管理十分复杂，组织结构也作出一些调整，增设了总裁办公室、市场部、等部门，设立了若干二级公司，如房地产开发公司（包括技术部、开发部、营销部、项目部）、商业经营公司、物业管理公司、物资公司等。从表面看公司已经是集团管理模式，但实际上却仍旧是单一的项目运作模式。这种直线职能制管理模式越来越不适应集团公司的发展和市场竞争的需要，体现在：

第一、管理者错位。集团公司最高层领导者凡事事必躬亲，陷入了日常经营活动，过多地涉及原本应是中层管理者的业务工作，无暇进行集团公司长期战略性问题的思考，最终也将会削弱集团公司的长期竞争力。如一家上海著名开发企业的董事长说：“公司正在运作的项目有八个，其中六个在外地，即使是每月每个项目去一趟，二十天就没了，公司一大堆事也要处理，还要跑地、跑钱、跑关系，一个月四十天也不够用，都成铁人、飞人了。”

第二、整个团队发挥不足。由于行政结构越来越庞大，各职能部门自成体系，部门之间沟通少，各行其是，部门之间的问题摩擦和矛盾就越大，各部门之间的协调也越来越困难。集团公司往往为了协调各部门，不论大小问题都得开会，不少中层管理者的大部分工作时间都在会议中度过，而不是在执行解决方案。

第三、管理成本上升。由集团公司直接指导二级公司乃至项目的现场工作，集团与二级公司之间、部门与部门之间，二级公司之间缺乏科学畅通的沟通渠道，集团公司虽规模扩大降低采购成本和生产成本，但由于组织结构过于复杂、层层管卡、层层报批、容易互相扯皮，使得企业的管理成本上升。

第四、组织资源浪费。各个独立的部门会最大限度地利用和占用总公司的资源，公司关键性的专业管理和专业技术人员往往分散在各个房地产开发项目上面，他们的专业技能不能为其所在项目之外的其他项目所共享，也造成人力资源的浪费。

第五、职能混乱。下属公司缺少一些必要的职能部门，集团公司相应的职能部门直接插手下属公司的经营活动，有权无责。职能混乱必然造成工作上互相推委、效率低下。

第六、对二级公司缺乏有力的监控，容易造成二级公司封闭独立，各自为政。

上述问题使很多民营房地产在发展过程中产生困惑，一方面想把公司做大，一方面又担心公司做大以后会失控，事实上，问题的实质就是集团公司一个根本性的组织结构问题。总言之，房地产集团公司原先发展阶段的直线职能制管理模式已经无法适应规模化发展的管理需要，应及时调整集团公司管理模式，建立符合规模化发展的管理模式，才能保持集团公司的长期竞争力。

二、房地产集团公司应建立直线职能制管理与矩阵式管理混合的管理模式

（一）直线职能制与矩阵式混合的管理模式弥补了单一管理模式的不足

矩阵式管理是相对于传统按照职能设置的直线管理而言的一种管理模式，其主要特征是将管理部门分为两种，一种是传统的职能部门，另一种是为完成某一项专门任务而由各职能部门派人联合组成的专门小组，并指定专门负责人领导，任务完成后，该小组成员就各回原部门。如果这种专门小组有若干个的话，就会形成一个为完成专门任务而出现的横向系统。这个横向系统与原来的垂直领导系统就组成了一个矩阵，因此称矩阵管理。矩阵管理的优点是实现公司资源共享；充足发挥团队优势；职能板块与分部门实现有力监督制约；总部对各分部门的控制也大大增强，其弱点是容易产生多头领导、权利交集和责任真空。直线职能制的垂直性刚好弥补了矩阵式管理的不足。如果将直线职能制与矩阵式的管理混合起来，其特性和优势适合多项目同时运营的企业、跨地区的规模企业、追求不断可持续发展的企业以及注重远期价值观取向的企业。因此，这种混合管理模式近

一、两年来为房地产业界许多多项目同时运营的领先企业所采用。

（二）直线职能制管理与矩阵式管理的混合管理模式的建立

1、重新确定组织结构，建立适合集团公司的管理层级。

对业界绝大多数房地产企业来说，根据企业规模、项目数量和市场布局，一般采用三层级管理机制，最顶层是集团公司，中间层是下属公司（子公司），第三层是项目部。即：公司－城市公司－项目部。三个层次结构明显，指挥报告层级明确。有的房地产公司甚至是两级管理机制就可以，即：公司－项目部（项目公司）。

2、明确职能定位。

房地产集团公司在多项目同时开发、二级公司同时运营的情况下，应对集团公司和项目部（或项目公司）在职能上必须要进行定位和职责划分。以“集团公司－项目部（或项目公司）”两级管理机制为例，一般地，集团公司的定位是决策中心、资源中心，主要行使支持和管理职能，要做好三件事：供地、供资金和管控与评价。项目部（或项目公司）是成本中心、利润中心和责任中心，主要行使执行和实施职能，也要做好三件事：完成目标、树立品牌和培养、锻炼人才。

3、根据集团业务流程，确定部门设置。

根据集团公司主要业务类别，设计公司各业务的主要流程。集团公司的主要业务可分为行政类、人力资源类、财务类、合同预算类、策划类、开发类、工程类、物资类、营销类、售后服务类等，相对应的流程设计包括：行政事务管理流程、职员管理流程、财务管理与成本控制流程、合同管理流程、品牌战略发展流程、项目（工程）管理流程、营销流程；物资采购流程；客户关系管理流程等。集团层次：

集团公司实行董事会负责制，总部设置总裁室，总裁室对董事会直接负责。

下属职能机构设置集团办公室（或总裁办公室）、人力资源部、计划财务部、审计法务部、企划中心、投资管理部（或市场拓展部），这六大部门向上直接对总裁室负责，实际操作可由分管副总裁直接负责管理；向下直接垂直管理各二级公司、项目部（或项目公司）。

二级公司层次：

下属设立具有独立法人资格的房地产公司、建筑公司、商业公司、采购公司、物业公司、物资公司。各二级公司、项目部（或项目公司）建立内部独立核算机制，拥有一定的经营自主权。

在子公司的层面看，主营业务公司均设置财务部，房地产公司和建筑公司设立了合同预算部，负责内部的预决算，加上财务的内部经营核算，确保了内部市场机制的有效运作。在物业公司成立客户服务中心，将售后服务功能和为社区居民服务的功能纳入，提高服务的质量和水平。建筑公司成立设备租赁部和混凝土部，参与内部市场化运营。

项目（或项目公司）层次：

项目部（或项目公司）要求工作的中心以项目的开发为主，为项目服务。例如在房地产公司，作为共享服务部门及综合部门的财务、开发、总工室将在以项目单元为基础的组织结构中发挥综合业务优势的关键作用。同时有两个以上的项目的存在，形成了内部竞争机制，通过有形或无形的竞争促进工作进步。

4、针对不同的流程，建立相应的管理体系和规章制度。

管理体系和规章制度的建立，应考虑与公司业务流程相一致。例如，单项目下销售由公司销售部负责，而多项目下则有多种情形：有的由公司营销中心或下属的营销（经纪）公司负责；有的由项目部（项目公司）负责，公司只进行计划、方案、价格等的管理；有的由营销代理公司负责，因此必须对各项开发流程按不同类型重新进行设计并建立相应的管理体系。

（三）直线职能制与矩阵式混合管理模式的运作。（1）、决策运作。集团总裁室对集团重大经营管理事务进行决策，并通过明确的指挥链直接指挥到第三层级。其他决策权力下放到各经营实体，各二级公司、项目部（或项目公司），由集团公司相关部门（主要是审计部门）负责目标管理的督导、财力审计。

（2）、执行运作。

总裁室：对集团重大经营管理事务进行决策，拟订集团的总体战略发展规划及其实施方案，通过“执行力三链”运行系统负责对二级公司及项目的基本建设计划及执行政策，负责对总体战略发展规划的实施和管理。

总裁办公室（或称集团办公室）：直接对总裁室负责，负责集团公司日常行政管理事务，联系和协调集团内部的配合协作关系，负责监督、管理二级公司，项目公司行政管理工作。

人力资源部：从集团的全局出发制定人员招聘、培训计划并组织实施，建立并管理人力资源库，负责集团系统（含二级公司、项目公司）目标管理和绩效考核，制定薪酬、福利分配方案等。

计划财务部：发挥其成本控制中心、结算中心、融资中心的作用，部分权力下放到子公司。

审计法务部：主要发挥财务审计和目标管理的督导职能并承担相应法律事务职能，特别是通过加强合同管理，通过审计控制和督导链，实现对二级公司、项目公司经营活动的监督和控制。随着业务发展需要，下一阶段可考虑将审计部和法务部将分设。

企划中心：民营大型房地产集团公司的企划中心非常重要，由企划中心站在营销的高度为整个品牌的发展把握住方向，负责企业品牌的战略规划，肩负品牌建设、企业文化建设、企业形象建设等方面的重要责任。企划中心的具体运作是负责品牌的推广和销售等全面的工作：

1、负责集团公司企划工作的全面掌控。包括组织、参与、指导企划方案的制定，媒体活动计划的审定，完成公司营销推广项目的整体策划创意、设计与提报，并指导专案策划与设计，配合完成日常推广宣传工作；

2、完成集团大型活动的组织策划；

3、负责集团品牌推广，建立和发展集团的企业文化、产品文化、市场文化和管理文化；

4、负责制定和完善集团各种产品的整体营销策划和具体实施方案，负责完成产品营销策划中相关组织和机构的开拓、联络、协调等。

投资管理部（或市场拓展部）：负责集团对外的重大工程项目和物资采购的招标，以保持有关行为的公正并节约成本，负责对项目的管理，以适应新形势下集团的规模化发展。（3）二级公司和项目部（或项目公司）的运作

集团实现所有权与经营权分离，下属二级公司建立起内部独立核算机制，设立具有独立法人资格的公司，实行二级公司职业经理人制度，使二级公司拥有一定的经营自主权。

项目部有条件的尽可能注册具有独立法人资格的项目（投资）公司，该项目（投资）公司所有的企业法人证照、财务等由公司统一管理，法定代表人、财务负责人由集团领导兼任。这种形式最大的好处是有利于项目融资、规避法律风险、财务核算、税务筹划，也有利于控制项目开发成本和管理费用、有利于实施有效的考核。

项目的运作根据项目的不同类型采用不同的开发运作模式。在现阶段，国内的房地产项目的管理运作模式一般来说可概括为三种：

第一、项目公司相对独立管理运作模式

在这种模式下，每个项目公司相对独立运营。集团公司只在资金、定位等关键方面进行控制性管理。整个项目的运营主要靠项目公司来完成。采用这种管理运作模式的典型例子如万通、顺弛和富力集团。

第二、集团运营管理模式

这种模式集团公司将每一个项目纳入系统流程管理。例如项目拿到以后，由集团进行前期定位、策划、制定各方面的工作，然后由项目公司实施。采用这种管理运作模式的公司有万科、阳光100。

第三、混合式运营管理模式

上述两种模式均各有优劣，所谓高手“招无定式”，即根据实际情况把前两种模式加以综合运用。例子：世贸集团。

不论上述哪一种运营管理模式，集团总部通过相关职能部门对二级公司和项目部（或项目公司）实行垂直管理和监督。例如审计法务部通过对二级公司的财务审计和目标管理的督导进行控制；通过对合同管理对二级公司和项目部（或项目公司）重大经营活动进行监督和把关。又如人力资源部对二级公司和项目部（或项目公司）提供人力资源支持和培训，同时又对二级公司和项目部（或项目公司）进行目标管理和绩效考核等。总之，在这种直线职能制和矩阵式管理模式下，二级公司和项目部（或项目公司）财务部既是公司矩阵中一个组成，又垂直于集团财务中心；二级公司和项目部（或项目公司）人事行政部既是公司矩阵中一个组成，又垂直于集团人力资源部和总裁办公。集团可根据集团和各二级公司、项目部需要调用二级公司资源，实现全集团资源共享。

第二篇：房地产基金管理模式

 从房地产投资基金的资金来源和管理方式来

看，房地产投资基金可以分为：独立型房地产

投资基金、附属型房地产投资基金、半附属型

房地产投资基金。

投资基金是从“单个投资计划”发展起来的“集合投资计划”。当集合投资计划的制度安排是公司时，投资基金便是公司型投资基金；当这种制度安排是有限合伙时，投资基金便是有限合伙型投资基金；当这种制度安排是信托时，投资基金便是契约型投资基金。

公司型房地产基金

公司型房地产基金是以《公司法》为基础设立、通过发行基金单位筹集资产并投资于房地产的基金。其认购人和持有人是基金的股东，享有股东所应享有的一切利益，同时也是基金公司亏损的最终承担者；其发起人可以自己管理基金，也可以从组织之外聘请基金管理公司进行基金的投资管理。

契约型房地产基金

契约型房地产投资基金又被称作信托型基金，是指以信托法为基础，根据当事人各方订立的信托契约，由基金发起人发起，公开发行基金凭证募集投资者的资金而设立的房地产投资基金。其最大特点是基金本身不是一个有法人地位的公司。契约型房地产投资基金三方当事人分别为：基金受益人、基金管理人和基金信托人。

有限合伙型房地产基金

有限合伙将合伙人分成两类，即：有限合伙人和普通合伙人。对于有限合伙公司而言，前者是企业的所有者，后者是企业的经营者。有限合伙型房地产基金的目的是获取能产生最大现金流量的房地产，可能采取用现金够买收益型房地产的策略。投资者的目的将决定有限合伙型房地产基金投资目的以及相应的策略。有限合伙型房地产基金的集资通常有两种形式：基金制和承诺制。房地产投资基金不仅需要制定和设计一些变通的方案规避法律、政策和经营上的风险，更重要的是要根据国情形成我国自己的房地产投资基金投资风险控制机制和操作程序，才能保证我国房地产投资基金健康地发展。

第三篇：谈精细化管理模式

浅谈商业区科学化、精细化管理

—文峰中路商业步行街倾力打造文明诚信、洁净有序发展环境

文峰商业步行街是市政府在2001年老城改造时兴建的我市第一条高标准商业步行街，拥有仿古建筑20幢，5.8万平方米，现有商户206户。古朴典雅的步行街与文峰古塔交相辉映，即展示了文明古城的历史渊源，又昭示出新区建设的现代时尚。中共中央政治局常委李长春、李克强，中共中央政治局原常委罗干都曾到此指导工作。

文峰步行街从无到有、从建立之初冷清的街道、空荡的商业房，发展到现在已是门店林立、商户云集、人气兴旺的繁华商业区。经过多年的实践和发展，文峰步行街已逐步建立起一套科学化、精细化的管理模式。随着文峰中路东侧超越彰德府文化步行街的规划和建设，步行街必将成为带动东、西客流进行消费、娱乐、购物的商贸中心，不仅吸引了众多的消费群，也刺激了众多的商家，是投资兴业的良好之选，也是安阳市对外形象的一个重要窗口。

一、多步骤、科学化推进，夯实发展基础。步行街的建立和发展历程就是安阳市老城区的科学发展规划统筹的缩影。辖区建立之初，客商入住率较低，人气不旺。针对难题，文峰区委、区政府多次召开各类会议，专题研究招商引资工作，采取强有力的措施，建立了商业步行街管理机构，经过一系列宣介、招商、引导等工作的开展，为活跃繁荣市场奠定了良好的基础。

坚持宣传推广。为了繁荣市场，步行街坚持品牌宣传理念，先后利用报纸、广播、电视等媒体，进行推广介绍,营造了浓厚的宣传氛围。办公室还指派工作人员在周遍的城市进行推介招商。同时，定期邀请各地商家开展瓷器展销、服装展销、小吃美食节等促销活动，在烘托氛围、聚集人气的同时，建立了长期的、固定的营销联系，使步行街的品牌走

1了出去。因为辖区70%的商户都是从事服装经营，所以办公室率先组织辖区30余家品牌经营商成立了安阳市服装商会。商会成立后，为政府、商户之间搭建了一个学习宣传、交流座谈的平台，真正实现了沟通零距离。服装商会会长国人西服专卖店经理范锦绣同志，也被大家推选为文峰区、市级政协委员。

坚持精品招商。办公室与房主之间建立了良好互动，统一思想，坚持先招大商户、首选品牌的思路，定期组织召开推介会、分析会、座谈会，相继把市移动公司、市电信公司、时代广场、新华书店、益生堂等大型的商户引进辖区。同时在6家商场建立了优化经济发展环境督查点，分发督查监督牌，对于部分执法部门不必要的检查和评比进行了规范，同时设立监督电话，随时接受监督。办公室印制分发了《商户便民卡》400份，将服务项目、工作人员职责、联系电话进行公开，随时为辖区商户提供服务。

坚持有序引导。在不断宣传步行街自己的特色，知名品牌的同时，办公室对商户的经营、管理进行合理、有序引导。首先、商户在入住之前，提供门头牌匾设计、营业证件办理、税费征收告知等相关便利。第二、邀请房主、商家进行座谈，避免因房租、房产税的上涨增加双方的不适应，构建人性化的管理模式。第三、对于商户投资的项目进行合理的引导，办公室及时收集经营资料进行考察评价，对于盲目投资的商户，我们会善意劝退。经过有倾向性的引导，目前辖区大步行街的两侧及中山街段形成运动休闲专卖店聚集区；北环集中休闲服、鞋、包饰品牌区；南环集中手机、数码装备品区；小步行街体现休闲、个性、运动、美容等连锁经营模式。

坚持文明诚信。步行街起点高、档次高，单纯的硬件设施是无法满足发展的需要，为此，步行街从强化内功下功夫，开展了“道德规范进千店”活动，在提供高标准服务的同时，要求所有的商户以诚信为本，保证商品质量、完善售后服务，为商业街增光添彩。这一活动得到了省委领导孔玉芳同志的称赞。随后，相继开展了“青年文明号示范一条街”“精神文明示范一条街”、“城市管理示范一条街”等创建活动。大力倡导诚信服务、守法经营、礼貌待人的社会风气，优化创建细胞，规范以诚待客，以信立身，诚信兴业的经营理念，构筑诚信联盟，逐步把步行街建设成了安阳市名副其实的文明窗口。

二、精细化、人性化管理、营造发展环境。步行街要发展、商业中心要建立，就要求步行街从细微之处入手，以精细化，人性化的管理模式，创造发展的舆论、发展、服务、人文环境，使亮点更亮、精品更精。

加强宣传造就舆论环境。步行街的发展趋势就应该像北京的王府井、武汉的步行街一样，自然而然的形成一定的品牌。为了使品牌效益更加活跃，宣传仍然应放在一个重要的位置考虑，采取多媒体、多渠道、全方位的宣传包装，使步行街在全市人民的心中留下深刻的印象，达到休闲购物那里去，步行街就是首选的目的。

合理规划造就发展环境。目前步行街生意不够红火的店面主要集中在南小、北小两个小步行街上。这种自然形成的市场里的被街小巷，要想改善现有的经营状况，必须建立专业市场，形成独具特色、有鲜明标识的专业经营一条街，才能达到户与户之间同步经营、相互竞争，共同模式，相互促进，共同繁荣的局面。一是在小步行街设立节假日大卖场，达到烘托市场，活跃市场的目的。同时为商户甩卖商品、过季清仓提供一种便利。二是有专业性引导一条街。如：数码一条街、美容一条街、箱包一条街这样专业经营品味日渐凸现。

转变作风造就服务环境。营造科学发展环境，就要求我们进一步转变作风、营造团结奋进、共谋大业的发展氛围。我办结合全市“解放思想找差距、转变作风促发展”活动的开展，健全制度，完善服务，构建经济发展的软、硬环境。

一、倡导“廉洁、勤政、务实、高效”的工作作风。明

确目标，严格程序，创新内容，扎实将活动落到实处。制定效能工作流程图，规范、公示了外出公示、服务承诺、过错追究等工作程序。

二、我办要求上班期间佩带胸卡、微笑服务、工作中使用“您好”、“请”等礼貌用语，同时，班子成员将定期开展廉正谈话、公开述廉的活动，给广大商户提供廉洁高效的服务。

三、办公室邀请辖区内国人西服专卖店经理、四海售房处经理和时代广场等4名商户代表担当为督察评议员，对辖区经济发展进行监督，以促进建设服务型政府、优化经济发展环境工作更加有效的开展。

四、为了给广大商户创造一个舒心经营的硬环境，办公室积极探索城区长效管理机制。路面全天候保洁。实行无缝隙、不间断的全天保洁。定期采用高压水枪对辖区路面进行冲刷、地缝瓜壳进行抠挖、坚持一天两次拖洗地面，实行高标准、精细化保洁。免费为80余家门店配置垃圾容器，防止垃圾“出门扣”现象发生。车辆“一”字型摆放。办公室投资5000元，在辖区南、北五个入口重新修缮和固定了路障，同时在相应位置预留了消防车辆通行口两个，从根本上治理车辆乱停乱放问题。对于小街和环线车辆停放始终做到三个统一：统一划线，统一看管、统一停放方向，力求整齐划一。同时，设立20个车辆停放点，统一规划、配证上岗、全天候为顾客提供服务。广告彻底化清除。规范治理橱窗广告，彻底铲除非法小广告。对发现的小广告、牛皮癣等，人人手备有铲刀，随见随清，杜绝反弹。牌匾高标准整治。投资1000元购置水泵、高压水枪等设备定期对辖区所有门店牌匾、卷闸门、空调外机等进行清理冲洗，对有碍观瞻、破旧牌匾及时督促更换，对牌匾霓虹灯进行调试和维修，保证了亮化和美观。推行星级达标。组织开展了集门店卫生星、“门前三包”星、文明诚信星、治安防范星、依法纳税星于一体的“五星达标”活动。每季度评比一次，先由商户自查

自报，办公室和卫生、工商、税务、公安等部门进行复查。已评选出五星级门店78家，四星门店63户，门店卫生星164户，“门前三包”星158户。通过对五星门店的表彰，商户中形成了比、学、赶、帮的良好风气，呈现出倡导诚信服务、维护环境、守法经营的商业氛围，步行街的亮点品牌效应得到了进一步呈现。

商业文化造就人文环境。商业广告既是商业营销的一种手段，同时也是一种商业广告文化。做为一种文化，步行街在这方面就显得有些薄弱。商业区的建设离不开这种文化的作用。步行街应加强商业文化广告的宣传力度，形成浓厚的商业氛围。为此应在步行街四周楼顶设置大型户外广告，使商业广告宣传与文化建设、公益宣传、美化街景、亮化街道结合起来，打造和谐的人文环境。

三、统筹兼顾、和谐融洽，实现科学发展。步行街发展的主体是由办公室、商户、房主三方共同组成，要想实现科学发展，首要解决的就是实现三方的统筹兼顾、和谐融洽。办公室坚持自身建设，合理引导相结合的方式，边总结、边发展较好地统筹了三方的关系，使辖区经济实现了又好又快发展。

打造服务型政府。步行街综合管理办公室作为文峰区人民政府派驻到步行街国家政策、法规的执行者，应该时刻以科学发展的理念为武装，增强公仆意识，把管理的重心转移到服务中来，把管理寓意服务之中，以创建服务型政府为目标，增强优化经济发展环境的责任感。办公室定期组织机关人员认真学习经济发展、招商引资、优化经济发展环境等方面的知识，切实增强搞好服务与优化环境的责任感和使命感，以优质高效地服务，得到辖区商户的一致好评。同时，办公室和商户、商户之间都是一个个的竞争体，为了各自的利益，不思进取、不思别人，这种对和谐、对发展的冷漠态度，对科学发展构成了潜在的威胁。辖区是我家，建设靠大家，辖区是我们赖以生存的环境，政府扮演谋划未来、兼顾

全局、协调全面的角色；商家就应相互团结、自觉维护、竞争促进，大家只有和谐同步发展，精心扮靓家园，才能使商家在激烈的竞争中立于不败之地，政府的形象得到重塑，实现了双嬴。

三方和谐性发展。在政府和商户之间还有一个凌驾的收益者——房主。政府的服务、商户的经营、市场的繁荣，三方的发展、矛盾的焦点都在这里呈现。因为步行街地理位置优越，规模经营已经形成，三产核心优势凸现，房屋租赁费实现了逐年攀升的趋势，巨大的租赁费严重分割着商家的营业利润，大部分商户都因房租的上涨充满了苦恼。为了较好地进行协调融洽，办公室以征收房屋租赁税入手，组织税务部门、房主、商家进行座谈、协调解决。

一、严格法律程序完善房屋租赁税的征缴；

二、根据房主对商家房费递增率适当的调整征收税率；

三、对于拖延、拒交税的房主实行法律手续进行严惩；

四、建立信用档案，遏止房租上涨的趋势。对于辖区房主租金征收金额、上缴房屋租赁税、两项递增比率进行统计，评定出信用额度，供租房商户、税务部门进行参考。经过政府的合理引导，辖区商户、房主关系平稳，房屋租赁税逐年递增，商户入住率达到100%，2008上半年完成营业收入1400万元，三产增加值960万元,征收房屋租赁税40万元较去年同期增加100%，辖区经济实现又快又好发展。

当前进的目标确定以后，我们必须始终不渝地坚持科学发展的态度，从新的历史起点出发，努力将步行街打造成为商业中心而不断努力！

文峰中路商业步行街综合管理办公室：郭颖

2008年7月20日

第四篇：朱树英律师谈房地产案件司法解释

朱树英律师谈房地产案件司法解释

二○○八年五月十一日上午，朱树英律师在江苏省盐城市中级人民法院就最高人民法院关于房地产案件审理的相关司法解释作讲座。朱树英律师本科毕业于华东政法学院，中华全国律师协会民事业务委员会主任，清华大学、重庆大学等客座教授，目前在九个仲裁委员会担任仲裁员。

最高人民法院关于房地产案件的相关司法解释主要是：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年）、最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（2004年）、最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2005年）。

这三个司法解释涉及到土地使用权、建设施工、商品房买卖三个流程，而发布的时间则刚好相反，主要原因在于商品房纠纷与老百姓利益密切相关，所以最先出台。巧的是，这三个司法解释都是28条。

朱树英律师在讲座中分别通过五个案例来阐述相关司法解释，主要涉及建设工程合同及土地使用权合同两个解释。

案例一：一个32层的大楼建设时发现电梯无法垂直安装，为查明上海“比萨斜楼”的原因，这个案件经过三次鉴定，每鉴定一次要花三年时间。最后鉴定结论认为质量问题的主要原因是桩基施工过程中发现某几根桩无法打下去而采取了截桩措施，责任在施工单位。一审法院判决由施工单位承担全部责任，二审以施工单位承担责任为前提调解结案。

[解读]工程价款的计算，是根据质量是否合格来决定的，有效合同参照无效合同处理，这是很独特的。审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条规定，建设工程施工合同无效且竣工验收不合格的，如果修复后验收合格则发包人请求承包人承担修复费用的应予支持，否则承包人请求支付工程价款的不予支持。该解释第10条规定，建设工程施工合同解除后，已经完成的建设工程质量不合格的，参照第三条规定处理。解释第16条规定，建设工程施工合同有效，但建设工程经竣工验收不合格的，价款结算参照本解释第三条规定处理。

案例二：某房地产公司（承包人）承建某公司商住楼工程。发包人起诉要求承包人支付工程延误工期违约金七百多万元。而承包人反诉要求发包人支付拖欠工程款二千多万元。

[解读]举证期限方面，如果一方当事人申请延长举证期限，则该期限对当事人双方都适用。在管辖方面，本案由工程所在地法院受理值得商榷，因为关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第24条规定，建设工程合同纠纷不适用专属管辖，以施工行为地为合同履行地。虽然条文中无此直接规定，但在黄松有主编的《最高人民法院建设工程施工合同司法解释理解与适用》目录中，第二十四条就是 [建设工程不适用专属管辖规定]。关于鉴定问题，法院在决定工程造价鉴定的同时，应决定鉴定的范围、原则（按有效合同还是无效合同鉴定等），必要时可先就鉴定的问题组织庭审，由双方当事人进行辩论，以提高庭审效率。对于鉴定费的预付，关键取决于举证义务是谁的。

案例三：某承包人起诉，要求发包人支付工程款及滞纳金，发包人则反诉房屋质量不合格，要求承包人赔偿加固费用及损失。经法院委托鉴定，已建工程造价二千多万元，而采用“顶升（迫降）”方案修复加固费用为三千八百多万，比工程造价还高一千三百多万。承包人代理人对鉴定结论提出异议，并自选委托鉴定机构进行论证。最后，法院没有采纳其委托鉴定的结论，作出判决，基本支持承包人的诉讼请求。

[解读]关于鉴定结论的采纳问题，虽然是法院委托的鉴定单位作出的鉴定结论，但由于它不经济、不合理（工程整改费用超出造价）而不予采信，说明法院严格执法而敢于自我否定。根据民事诉讼法的规定，鉴定结论只是证据，应当由法院进行审核，这是法院否定自己委托的鉴定结论的依据。

案例四：某工贸易公司与某房地产开发公司签订《联建办公大楼协议书》，约定工贸公司提供土地，房地产公司投入资金方式合作。合同履行过程中发生争议，工贸易公司起诉房地产公司要求解除合同并赔偿违约损失。

[解读]《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定了划拨土地未经批准的为效力待定合同，原文是“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”这个司法解释的立法思路是允许合作开发合同进行效力补正。而本案补正恰恰在起诉之后，因此法院判定合同无效。（记录者按：如果原告在补正过程中撤诉后再起诉，这样的合同还是无效么？）本解释未规定起诉前是民事还是刑事，因此，在刑事案件的辩护中，也可适用该解释。（记录者按：本解释规定是审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释，应当是民商事审判中，在刑事审判中能适用么？）

案例五：上海建设公司、建联公司、万国公司、长兴公司房屋联建转让协议，约定万国公司收到建联公司1000万元时生效。合同签订后，建联公司返还万国公司900万元。万国公司因未收到其他退款，于是起诉其他三家公司。本案收入《最高人民法院民事案件解析》一书。

[解读]关于附条件民事行为，如果大部分条件已经成就，而债权人又接受了此条件，能否认定条件已经成就。本案经北京多名高校专家、教授专题论证，认定四方协议已经生效，是一份合法有效的合同。所以，附条件是可以改变的。

第五篇：集团公司实施精细化管理模式初探

集团公司实施精细化管理模式初探

摘要：精细化管理是一项科学的管理模式，在管理机制、议事决策、制度建设、考核运营等方面，强调人、财、物实现最佳配置，使设备、制度、环境、传统管理与科学管理相统一和谐，以达到管理无缺陷，效益最大化。

关键词：精细化管理推动

发展

精细化管理是一项艰巨、长期、复杂的系统工程，重在细节，严在考核，它是超越竞争者、超越自我的需要，是构筑流程卓越型企业的需要。它作为一种新型的管理模式出现，将对企业现行运行管理模式进行深度改进，是对企业内部管理的一次大换血、大整合，建立规范严密的管理规章，形成科学慎密的管理体系，确立严抓细管的管理思想，开展规范严密的管理实践。近阶段，集团公司全面推行精细化管理，是全面提升公司管理水平的需要，也是进一步增强核心竞争力的关键所在。

一、集团公司实施精细化管理的必要性

近年，集团公司在安全、生产、经营等各项工作中，虽然取得了骄人的成绩，但仍存在着一些薄弱环节，传统的“看惯了、干惯了、习惯了”的固化现象，“马虎、凑乎、不在乎”的老好好观点，以及“怕麻烦、怕变革、怕担责任”的守旧思想，是不能适应现代企业改革发展要求的，更不符合一个现代企业规范化、科学化管理的要求。部分矿井还仍然存在着“管理手段略显简单，管理形式略显粗放，管理效能逐级衰减”等问题，这些问题将会直接影响集团公司的改革和发展。今后几年，是集团公司实现大发展、大投入、大跨越的战略关键时期。作为一个跨入中国500强的煤炭企业，集团公司只有通过实施科学的精细化管理模式，深化改革，提升管理水平，才能实现集团公司“再进500强，再创新皖北”的宏伟战略目标，才能打造一艘抗风险能力强的航空母舰。

二、从管理的几个角度分析与精细化管理有关的关系

〈一〉、企业文化建设与精细化管理的关系

企业文化是企业长期形成的，一种稳定的、观念形态的价值观。企业文化反映了企业特有的历史传统、经营理念和精神风貌。现代企业发展到企业文化建设阶段，就显示企业达到了一个颠峰时期。企业文化通过员工价值观与企业价值观的高度统一，通过企业独特的管理制度体系和行为规范的建立，使管理效率得以提高，使企业得以卓越发展。创新管理是现代企业文化的一个重要支柱。相对于劳动密集型的煤炭企业来讲，员工的整体素质参差不齐，企业内外环境的治理不平衡等，很大程度上影响了企业文化建设。同时，也给企业实行创新管理带来一定的难度，尤其对集团公司实行全新的精细化管理模式带来前所未有的困难。

集团公司在全面实施精细化管理过程中，怎样认识企业文化建设与精细化管理的关系呢？

首先，企业文化建设与精细化管理的渊源问题。中华文化有五千年的历史，是东方人类的本土文化，特别是主流儒家文化而言，中国的儒学管理思想影响着东南亚乃至全球的企业管理。《论语》中提出：“食不厌精，脍不厌细”的儒学哲理，生动地指出了精细化管理中的“精、细、严、实”。今天，我们全面推行的精细化管理模式是在日本丰田公司的精益生产、jit准时生产、定置管理以及“5s”生产现场管理的基础上，不断创新，不断发展演变而形成的。理论上讲它是泊来品。它在吸取国外先进企业的经营理念和管理模式特点的基础上，作为企业文化建设的补充，不断提炼升华。二者互相补充，互相结合，更好地体现企业文化与精细化管理的共同价值。

其次，企业文化建设与精细化管理是相辅相承、相互统一的一个管理结合体。精细化管理的主要内涵：精益求精，精确定位以及“精、细、严、实”的具体表现，都需要用长期固化的企业文化理念来自觉、自动、自发地引导、规范。譬如：在精细化管理模式中，“6s”行为规范的“素养”就是讲到员工的素质、意识、价值观、仪态、仪表、言谈举止文明化等，培养员工的文明化作业、科学化作业、规范化作业，创造文明生产现场。在提高工作效率、节约劳动时间上，更能体现员工动作的规范化、行动的军事化。企业文化的载体是员工，整合企业文化就是用文化制胜，就是要用能反映企业特色的先进文化教育人、引导人、凝聚人、塑造人，形成文化制胜的合力共振，实现共同的价值观和崇高目标。建立和运用共同的价值观，规范员工的工作行为，可以增强企业员工执行各项规章制度的自觉性。还可以充分发挥企业职工参与民主管理的主动性和创造性，更能有利于推进精细化管理的实施。

最后，企业文化建设的特色定位是精细化管理精神内涵的深层次延伸。不同的企业在推行同一种管理模式的同时。它所要求的经营理念，精神实质等，都有很大的差异。这种差异取决不同企业的企业文化建设，譬如，日本丰田汽车公司的企业精神是：“优良的思考、优美的产品”；日立公司的企业精神是：“日立魂、诚和开拓精神”；ibm的企业精神是：“以人为核心，并向用护提供最优质服务。”等等。这些企业文化精神，也就是企业的内外环境

以及自身管理的基础上准确定位，系统思考确立的。

二者之间相同处就是它们都属于人的意识形态方面的范畴。不同之处是企业文化中除企业管理理念文化那部分之外，还有其他的内容，如组织制度、物质文化、精神文化等。它的内容要高于精细化管理的内容。企业文化建设不能局限于诸如，打打球、唱支歌、跳曲舞；搞个cis形象战略设计；拟或办个厂刊厂报；

为职工搞个文化园地，或者开个思想教育班。当然企业文化建设要与“创建学习型”企业活动相结合，更好地培植员工理念、价值观、道德规范、行为准则，用企业文化建设的内容延伸精细化管理，丰富精细化管理的精神实质，进一步促进精细化管理的形成和推进。

〈二〉、企业组织建设与精细化管理的关系

企业组织是支撑现代企业整个系统的基本结构，为企业的精细化管理运作提供了实施的保障和基础。时代在变化，市场也在变化，管理也在不断变革，企业组织管理也要随之变革。在这个市场急剧变化的过程中，如果不能在发展的动态过程中，及时地进行调整组织结构、创新组织制度和整合组织管理形式，就不能确保企业的高效运营，就无法适应新的时代、新的市场、新的竞争和新的挑战。美国《商业周刊》曾提到过：“不同企业在管理中出现的各种差异的根本原因就是管理者能否根据企业和市场的密切情况对自己的经营管理的组织系统及时地进行调整和整合。”

怎样理解企业组织建设与精细化管理的关系呢？

首先，合理的组织结构类型能提高精细化管理的效率。企业的组织绘结构在很大程度上是沿袭过去计划经济体制下，企业与政府部门对口设置的形式。职能交叉，重叠的部门也为数不少，部门臃肿、厄员的现象也普遍存在。一个人的活三个人干等等。这样的组织结构、人力资源设计将会直接影响精细化管理的效果，也将会很大程度上的拖住管理改革的后腿。这些传统的组织结构是按照职能和科层来设计的。在过去的管理体制下，基本上能适应企业的生产、经营管理，在市场竞争日益激烈、管理模式日趋变革的时代，若想让那些过去设计的职能和科层结构来应对现在的管理模式，莫过于资源浪费。只有围绕工作目标，以运营高效为原则，动态地整合组织结构，才能有利于精细化管理的推动和实施。

其次，只有新的组织制度，才能更好地适应精细化管理的要求。组织制度的健全、合理与创新，很大程度上推动着精细化管理的实施。以往的组织制度无非是对员工的聘任、晋升、工资改革等等方面的规定，现在的企业管理是朝着适应企业外部环境而变革的。内部员工的流动、竞聘等也是不断创新和改革的。我们经常讲的“企业留人”，要在“用薪留人”和“用心留人”方面下功夫。21世纪的企业将是知识型企业独领风骚，没有人才，留不住人才，就等于企业的前途渺茫。怎样评价人才，合理用才，建立才源，以及才源如何流动？等等。这就是精细化管理工作中领导层战略决策的重要环节。

最后，科学的组织管理形式，能够体现精细化管理的创新性。组织管理结构有事业部、公司制、科室制等，其管理形式多是垂直形式的，集团公司设置多少个职能部门，那么各个矿（公司）也就相应地设置多少个部门。中间管理层次多，责任分工不明确，不便于管理，而且信息的传递速度较慢。在知识经济时代，企业实行科学的精细化管理模式，为了更好地面对市场变化，加快对市场变化的反应速度，就必须改变传统的组织结构，建立面向市场的扁平化管理形式，更能发挥员工的主动性和创新性。

〈三〉、企业制度建设与精细化管理的关系

企业制度建设是实施企业生产、经营的最根本保障。每次管理模式变革，企业制度都要有相应的改变、完善、健全。管理模式变革的战略关键在于企业各项管理制度的设计和创新。精细化管理就是要求精确到位，从严管理。实施这个管理宗旨要求，就必须将各项管理工作进行划分门类、整理分析、认真筛选，摒弃原有制度的不适用性和局限性。结合自身特点，突破原有制度的不完整性和单一性，将“制定标准、健全制度、实施检查、落实考核”，有机地结合起来，实施改革创新。不断探索、完善规章制度、作业标准以及各项考核细则，在管理上实现层次化、制度化、差异化、责权利一体化。

第一，规章制度是基础管理工作的内容。没有规矩，不成方圆；没有规章，不成管理。企业基础管理工作的主要内容就是建立完善的规章制度。完善的规章制度，应当是一个完整的体系，有基本纲领性的文件，又有各项具体规定的文件。美国管理学家路&8226;诺托论规章制度：“现代企业里，制定出一套符合企业现代化管理要求的规章制度是完全必要的，是企业现代化管理所不可缺少的。……企业规章制度是企业价值观、企业精神的具体体现。……如不遵循一定的规章办事，那必然会使管理系统的功能紊乱。”

第二，建立管理大纲是各项制度的总纲。企业由初创到发展中期，制度化管理刻不容缓。集团公司在实行精细化管理的过程中，必须总结多年快速发展的好经验、好做法，广泛听取职工意见，制订、颁发《集团公司精细化管理大纲》这个大纲就是建设性的总纲，是制订各项具体制度的依据和基本准则。

第三，制度的落实考核是精细化管理的关键。过去，我们的企业总在讲“苦练内功，向管理要效益”。练内功，首先要炼出职工的新观念，通过练内功来解决集团公司面临的三大问题：一是社会保障、企业负担等问题；二是企业的三项制度改革（人事制度、组织制度、经营制度）；三是企业必须做好的基础工作，如财务管理、现场管理、规章制度等。管理也是生产力，是一种特殊的生产力，管理到底有没有效益？如果有，究竟有多大效益？抓管理，练内功是件“苦”差事，要敢于碰硬，敢于动真格的。要能做到“严”与“恒”相统一，管理就一定能收到成效。这个成效靠得就是制度的严格落实和考核。特别是集团公司在推行清细化管理这一举措上。制度是灵魂，精细化管理是躯壳，躯壳因灵魂而更繁茂。“天下至柔，驰骋天下之至坚。”用制度约束人、引导人、规范人、考核人，更好地全面实施精细化管理。

〈四〉、企业产业类型与精细化管理的关系

当前，集团公司实行精细化管理模式以来，很多人对实行精细化管理不理解，认为煤炭企业有必要搞精细化管理吗？单就这一问题，我以个人的观点阐述一下企业产业类型与精细化管理的关系。

首先，精细化管理的起源产业。精细化管理是在日本制造业的精益生产、jit准时生产、“5s”生产现场管理、全面质量控制管理(tqm)等基础上不断发展变革，逐渐创新到现在的精细化管理模式。在很多管理模式运用之前，都有一定的阻力，难度和适应的阶段。都会有改革阵痛的伤感。但雨过天晴，看到了结果不理解改革的人也会欣然大喜的。譬如在70年代未，我国一汽推广日本丰田公司的精益生产方式时，虽然行业相同，但毕竟是泊来品，人文环境、工作特点、管理思想等许多地方有着很大差异，推行新的管理模式受到前所未有的阻力和困难，但决策者下定决心，排除改革途中的一切干扰，历经四年，推行成功，在这期间就降低成本1830万元，节约了仓库库存面积1661平方米。随后的几年里，不同行业比如制造业、加工业、电子业、家电业、化工等行业也纷纷效仿，取得了管理创新的新成效。二战以后，日本经济快速复苏，美国的经济界、企业界对此感到震惊，就组织一些专家学者对日本经济现象进行调查研究，结果发现日本经济迅速复苏的主要原因是日本的企业管理有很多创新和值得学习的地方。美国哈佛大学教授专门对日本企业管理进行总结，并在美国经济界、企业界推广，致使美国的各行各业有了很快地发展。

其次，集团公司实施精细化管理的是市场经济发展的必然结果。市场经济发展到一定阶段，企业的外部环境：市场、顾客、产品等因素的变化，要求企业必须有所适应、必须有所发展，同时也要求企业内部环境。包括企业文化、企业管理、生产力和生产要素的全面创新。“适者生存”。实行精细化管理，是集团公司调整战略、生产经营、安全管理以及如何积极应对市场严峻挑战的科学选择，也是集团公司实行可持续发展的必然选择。

最后，精细化管理是煤炭企业安全管理所必需的管理方法之一。目前，我国煤炭企业的安全生产形势较为严峻。辽宁阜新孙家湾、陕西铜川等煤矿发生严重的矿难，根本原因在于日常管理的疏忽、马虎，关键在于管理方法简单，管理思想陈旧。集团公司在大力推行精细化管理工作的情况下，安全管理工作不断地向纵深发展，加大安全设施投入、安全技术优化，积极建设安全信息监督监控系统，制定一些先进的、科学的、详密的安全管理措施和制度。从严从细，要使安全意识、理念、渗透到生产现场的每个环节、每个人。杜绝和减少微轻伤以上的安全事故发生，建立安全本质型矿井，安全本质型人。为此，前提是煤炭企业的安全生产，手段是引进实施科学的精细化管理理念。

〈五〉、企业整合管理与精细化管理的关系

企业的整合管理就是创造性地将管理方法中的两个以上方法综合地运用于整个企业系统，实现企业现有资源的优化配置。在现代企业管理中，整合是建立在系统工程等科学方法基础上的新型管理，内容十分丰富，它能合理而又快捷地利用企业的人力、物力、财力、资源达到资源整体的优化配置。机动灵活地应付外界环境的变化。从而实现企业的超速发展。它涉及的内容有战略整合、组织整合、技术整合、产品整合、物流整合、人才整合、资本整合、知识整合、信息整合、文化整合、生态整合等16种整合管理模块。

集团公司在推行精细化管理过程中，要积极地把整合管理与精细管理相结合。更好地促进集团公司的全面发展。整合管理是企业全方位、多角度的系统思考。精细化管理是贯穿于整个系统思考的根本方法。

整合管理的特点就是创新性、动态性、艺术性、最优性、系统性、经济性。系统性是基础，最优性是核心问题，是处理系统思想出发点和归宿。精细化管理的特点就是精、细、严、实，用一些管理的综合手段，解决系统思考中的问题，以致于达到企业管理的最终目标——股东权益最大化。整合管理是精细化管理的前提，精细化管理是实现整合管理的科学管理方法。

整合管理的运用基础哲学的系统思考，精细化管理是具体系统思考的解决方法。集团公司在战略整合及组织整合等16个方面进行的系统思考，要通过精细化管理的方法来解决安全、生产、经营管理的细柱未节问题，达到效益化，最优化。

三、推行精细化管理过程中的难点问题

实施精细化管理的两种结果无非是成功在于排除困难，争取胜利；失败在于心慈手软，创新无果，只做一些表面宣传的文章，口号喊出去，却按步就班，没有效益，没有起色。在推行精细化管理的过程中，集团公司是对企业的全面管理工作进行一次大换血、大整合，仍将会遇到这样或那样的阻力。譬如：人员工薪报酬、组织机构改革、业务流程优化、执行力的贯彻落实力度等问题。其中难点主要有：人员的工薪报酬、组织机构改革、执行力的贯彻落实。

(一)人员工薪报酬。报有关专家预测，二十一世纪是知识型企业的效益时期。以往的生产一线、二线以及相关科室，总是一个人的活三个人干，存在吃大锅饭的现象，干多干少与干好干孬一个样，工资水平没有明显提高，工作业绩没有严格考核，甚至累的累死，闲的闲死。更有甚者为了多拿报酬工资，走后门，托关系，请客送礼，能不能捞个一官半职，每月拿个岗位职务工资，捞个官只会升，不会降，这种思想观点的人大有存在。不管你有没有能力，有没有水平，有没有足够的管理知识，能不能管理好，都抱着这种思想用人或者说是人力资源优化了配置。这种计划经济留下的极左思想和怪现象也真逼跑了不少的人才，留不住人才，这就反映出企业的制度不好，管理有问题，风气太差的问题。留不住人才，用不好人才，就很难促进企业在知识经济时代的发展，也很难推广科学的、先进的精细化管理模式的实施。

这方面就面临着集团公司包括下属各矿(公司)怎样选拔人才、使用人才、怎样“用薪留人，用心留人”。使人才有一个发展的空间。给他们施展才华，展示自我的机会。注重自己的利益，凡事先为自己打算，这是人性的本能。面对这种人性的本能，管理者与其在哪是喊破喉咙，不如想想别的办法，来促使员工愿意自发地努力工作，有效的办法只有改善福利待遇，营造团队魅力，协调人事关系，量才模拟使用。打破传统的组织任命地管理方式，消除“官本位”的官僚主义思想，摒弃职位上“能上不能下”的思想，使人人都有机会参与管理，人人也都有被岗位抛弃的危机感。认真设计工资薪酬，使员工工作有信心，工作有激情。这就是精细化管理过程中的人才整合、创新管理的精神所在。

〈二〉组织机构改革。企业在不同的发展阶段是有不同的实力，对环境的适应力和回应方式都不尽相同。集团公司在实施精细化管理的过程中，一些组织机构是根据过去计划经济和原来组织管理模式所设立的，面对新的外部环境和管理方式的变革。从根本上要消减一部分职能重叠的组织部门或机构。这些组织机构有的是垂直型的，至上而下到各个矿（公司），形成一级对一级，一个职能部门对一个职能部门，这就产生了各扫门前雪、相互推诿的弊端，致使工作效率低下，工作成本加大。

“毒蛇啮指，壮士断腕”。在组织机构改革中，面临着机构负责人及人员的安置问题。面对改革，集团公司领导决策层要首先做好思想政治工作；其次要科学改革机构，合理、公平、公开地安置人员，最后要用制度性、原则性的领导工作艺术，真正做好组织机构中存在的难点。

〈三〉执行力的落实。执行力是企业贯彻落实领导决策、及时有效地解决问题的能力，是企业管理决策在实施过程中原则性和灵活性有机结合的重要体现，是企业生存和发展的关键。台湾著名学者汤明哲指出，一家企业的成功，30%靠战略，40%靠执行力，其余的30%靠运气（市场环境）。保罗&8226;托马斯和大卫&8226;伯恩在《执行力》一书中这样说道：“满街的咖啡店，惟有星巴克一支独秀；同是做pc，惟有戴尔独占熬头；都是做超市，惟有沃尔玛雄居零售业榜首，而造成这些不同的原因，则是各个企业的执行力的差异，那些在激烈竞争中能够最终胜出的企业无疑都是具有很强的执行力。”

在实施精细化管理的过程中，部分职能地执行了规范，但执行不力，如各类人员岗位规范不够完善，各职能机构的职能不清，考核办法不具体等。还存在已有的规范没有执行，没有真正贯彻落实，或执行过程中，各职能部门或人存在机械性执行因素，没有创新，不能主动地、自觉地、自发地工作。还有更甚为可怕的是：领导决策或安排的工作内容，个别领导干部，口是心非，摆资格，拿架子，执行不力，欠拖不办，令行不止等，给集团公司实施精细化管理创新工作带来难度，甚至一些执行不力的做法影响着一大批管理人员或很多员工。美国哈佛大学组织行为学詹姆斯教授对多名工人进行测试。他以一句精彩的话总结了这个实验结果：“士气等于三倍的生产率”。此话已经成为工商界的名言。人是执行力强与弱的最关键因素。

“治大国者，若烹小鱼”。对待执行力的难点，集团公司首先要以用精细化管理理念培植各级管理人员的习惯和工作作风，改变墨守陈规的老观点和传统做法。其次，严格考核，落实兑现，认真监督执行力的贯彻情况；最后，对待贯彻执行力不到位的各级管理人员，作为企业领导者的第一反映就是考虑是否该换人调岗的必要。只有认真对待执行力，做好领导艺术中的“软硬”兼顾，才能提高精细化管理的运行实效。

四、集团公司实施精细化管理模式初探

集团公司自元月份开始实施精细化管理以来，安全、生产、经营等工作都取得了突出成绩。安全形势持续稳定，生产突飞猛进，经济效益大幅攀升，各项工作得到长足发展。实施精细化管理，观念是前提。关键在于干部的工作作风是不是踏实，观念是不是转变。集团公司实施精细化管理以来，广大员工积极投身于精细化管理的实践中，逐步认识到了精细化管理是一项长期艰苦、细致、科学的工作，也逐渐地形成了人人既是生产者又是管理者，又是考核者的精细理念。观念根植于管理创新之中，渗透于日常管理之中，融汇于生产经营之中。

各单位必须根据自身的工作性质特点，详细制定精细化管理细则，认真分解目标，措施严谨，方法科学，可操作性强。同时，在操作的过程中，各单位针对出现的新情况新问题，不断完善、补充各项管理制度和岗位责任制、工作规范、管理体系图以及业务流程图等。通过细分考核目标，广大员工在动态管理中提高素质，各单位的管理水平才能在精细化管理过程中得到升华。

第一、界定职能，查找问题。各单位和部门要针对自身的工作范围、职责权限，查找相互之间存在的职能交叉、重叠和职能不清等问题，杜绝因职责不清而产生的推委扯皮现象。同时，要认真梳理集团公司及各矿（公司）的各种管理制度，消除因制度撞车而产生的管理盲区。集团公司可以以基础管理较好的矿井（公司）为起点，以提高效率，杜绝浪费，确保安全为目的，选择一家基层单位作为试点单位。查找问题的重点要放在对业务流程的优化上，看一看衔接是否合理，劳动组合是否合理，外部环境是否优化，以及人力资源、材料管理、工作时间、信息资源是不是得以充分利用等等，要认真分析，彻底解决工作中存在的不科学、不合理的问题。

第二，优化工序流程和劳动组合，积极做好工序的闭合管理及生产力的合理配置。按照精细化管理的指导原则，在试点矿井（公司）对工序流程的进行根本性的再思考和彻底性的再设计，从而实现成本控制、质量达标、生产目标、安全动态管理等戏剧性的再变化；优化配置人力资源，使一、二线人员和采掘队伍不断适应生产的需要，最大限度的提高劳动生产率。

第二，建立生产现场的科学管理。在生产单位实行“7s”现场管理，即：整理、整顿、清扫、清洁、素养、培养悟性、重视安全；实行看板管理与定置管理、走巡管理的形式相结合。在工作现场及班前会议室、办公室等全面推行“7s”现场管理，亮化工作现场：在工作岗位、工作面、会议室，车间班组。在所有工作场所，设立目标管理看板，使每日工作任务、目标、质量等清晰可见；在基层区(科)室实施的定置管理，划定图板、牌，实行文明生产，由各基层单位的管理人员深入生产现场，进行动态监督检查，发现问题，提出整改意见，及时解决问题，纠正错误的管理方法。通过这些生产现场管理的基本运用，各单位的生产现场才能井然有序，有条不紊，才能营造出文明生产和安全生产的良好氛围。

第三，建立目标分解及考核激励体系。煤矿企业的生产现场很特殊，生产战线长，点多面广，要根据自身的工作特点，详细制定精细化管理的考核细则，认真分解目标，实行动态管理，动态考核，做到软指标硬化，硬指标软化，真正体现定性标准化，定量数据化，考核绩效化的效果，充分发挥激励机制的导向作用。

在各矿井（公司）建立精细化管理“三帐”，在生产一线建立“三卡一帐一表”的目标分解及控制体系。“三帐”即：董事长（矿长）与副总经理（副矿长）建立生产总帐；副总经理（副矿长）与各分管单位建立目标分帐；各单位与班、队长建立目标明细帐；工作任务由分解到季度、月度、日，分解到总经理、副总经理、科(区)长、班队长。目标分解，落实责任，保证各岗位、各工种的工作有规划、有组织、有安排、有指标、有责任、有落实。在生产一线单位建立“三卡一帐一表”进行日清管理控制，实现“日事日毕，日清日高”。“三卡”即：茬对茬质量验收卡、工程质量验收卡、安全质量隐患自查（排查开工）卡，卡由各采区根据实际情况自制，由专人每班每日考核；“一帐”是各采区每位员工当天材料回收台帐，反映每位员工当天当班的材料节超、奖罚分数；“一表”是各采区员工的月结综合表，记载着每位员工当月每日的工作情况。通过“三卡一帐一表”及“三帐”对生产任务等方面记录，总评每名员工和管理人员每月的工作情况，严格考核，奖优罚劣。

各矿井（公司）根据“三卡一帐一表”建立了“三工”并存、动态转换、绩效考核体系。“三工”并存，即根据员工当月的工作业绩、行为规范、成本消耗等情况，综合把员工划分为优秀、合格、不合格，每月评出优秀、不合格各五名员工。对优秀员工的收入给予上调，对不合格员工的收入适当调低。动态转换，即对员工的级别不固定，每月一变动。低级别的员工如有特别的、突出的贡献，可以在当月直接进入上一级别的档次；高级别的员工如当月出现较大错误、造成重大损失的，则直接转入下一级别的档次。连续三个月固定在不合格档次的员工，要停工参加学习。绩效考核，即对各矿井（公司）负责人及全体员工的浮动工资实行绩效挂钩考核。奖优罚劣，适当扣除最低级别员工的浮动工资，进行补贴最高级别员工的浮动工资，对等考核。不合格的员工在停工学习期间，不计算浮动工资，只发基本生活费。

第四，深化内部市场化管理，实行模拟市场成本核算。面对煤炭市场的新形势，集团公司时刻保持清醒的头脑，不骄不躁，按照“管理有新理念，运作有新手段”的管理思路，强化管理，严抓细管，挖潜降耗、提高质量，积极开拓市场，企业经济效益稳步提高。重点围绕降低成本费用做文章，推行全员、全过程的目标成本动态管理。加强成本费用的控制，坚持勤俭办企的思想，在内部实行模拟市场成本核算，把各项成本费用分解，并且对材料的使用按采购价，对使用单位进行模拟核算，每月考核经营成本。比如：办公室的办公用品管理，每一种办公用品都制定详细的管理办法。有材料费的单位，办公用品的费用也进入材料费，没有材料费的单位由办公室进行承包。研究探索对各矿、各采区的原煤生产也实行内部实行模拟市场核算，一级对一级核算，提高企业内部管理水平。

第五、强化培训学习，增强职工意识。各单位根据实际情况，积极采取各种员工喜闻乐见的形式和手段，认真做好员工岗位标准化操作的培训工作，把精细化管理的理念灌输到各级管理干部和广大员工的思想之中，规范员工行为，提高职工的整体素质。

第七、采用科学合理、可操作性强的管理模式。第一，在辅助生产单位的生产现场以及机关职能科室可以开展“7s”管理活动。即整理、整顿、清扫、清洁、素养、培养悟性、重视安全。这种方法是在采用“5s”现场管理的基础上延伸“2s”的管理方法。其中：重视安全（safety）：生产现场管理中员工在“5s”的基础上，不断地重视安全生产，建章立制，以检查、监督以及自查等形式，并开展各种安全生产实践活动，避免安全事故，使生产现场更具安全化、文明化、人性化，可以进一步增强员工安全意识，减少事故隐患；培养悟性（sence）：“知性”与“悟性”是认识的初级和高级阶段。在生产现场管理的过程中，企业要充分结合创建“学习型企业”的活动，启发员工接受新技术、新知识，培养员工创造新技术，拓宽思维能力，增强企业的技术革新能力，积极参与企业民主管理及认真提出合理化建议等。充分利用人性化管理，集思广益，求创新、求发展、求变革，能够发挥员工在企业技术革新中的群体优势。第二、jit准时生产制(justintime)。意思是“只在需要的时间，按需要的量，生产所需的产品。”是一种生产管理技术，也是各种管理手段和方法的集合，并且从各个方面运用这些管理手段和方法来实现企业的基本目标。煤矿企业在生产过程中，要充分结合实际情况运用这种管理模式，以质量管理iso9000体系规范生产行为，辅以6西格玛（sisigma）管理实现产品（服务）质量；才能达到降低成本、获取利润的最终目标。第三、业务流程再造（businessprocessradical）。就是对企业的业务流程进行根本性的再思考和彻底性的再设计，从而获得生产、质量、服务、成本等戏剧性的变化。这种管理模式可能对我们煤炭企业固有的管理格局造成以下几方面的影响：①对组织机构的影响。bpr采用扁平化的管理方式，减少多级多头管理机构；②team(流程团队)的重要地位。team(流程团队)可以是永久的，也可以是临时的，可以跨越许多部门。③对人事管理、考核以及薪酬制度的冲击力。整个业务流程的执行结果不是行政命令，而是量化的标准工作内容，人员的考核、薪酬的评定，对以官本位为基础的传统管理具有极大的冲击。④对管理方式的冲击。看全部、顾整体，业务流程再造突破原有的管理模式。第四、6西格玛（sisigma）管理。西格玛（希腊字母σ）在统计学中常用来表达数据的离散程度，即标准差。6西格玛是一个衡量业务流程能力的尺度。它也是一套系统的业务改进方法体系，是一种理念和文化。创始人之一金克拉夫（dr.steve.zinkgraf）最先在摩托罗拉试验这一管理工具。业务流程的6西格玛值表示该流程的实际结果相对于期望、平均或所要求结果的偏离程度，缺陷的概率不超过百万分之3.4。旨在持续改进业务流程，实现客户满意的管理方法。通过系统地、集成地采用质量改进流程，实现无缺陷的过程设计，消除过程缺陷和无价值作业，从而增加市场占有率、提高顾客满意度、降低成本、降低缺陷率、加快产品（服务）开发、改善经营业绩、建设企业文化等措施，增强企业核心竞争力。在实施上，要通过培训职责明确的“勇士champion”、“大黑带mbb”、“黑带bb”、“绿带gb”四级人员作为组织保障。辅以质量管理iso9000体系为管理内容及相关工作指标据以细化管理。第五、走巡管理。管理人员在生产现场过程中，实行动态管理，走动检查、指挥、协调、指导、评审工作人员的工作内容、工作业绩、工作情绪、安全隐患及“三违”现象、临时安排工作、处理突发事故、解决应急事件等。管理人员在深入生产现场时，要全面负责所走动区域的工作，对现场作业人员负责，对上一级领导负责，对下一级的接班人员负责。第六、定置管理。在生产现场实行定置管理，制定材料、物品、工具等存放管理制度，使各种材料、工具、物品等摆放有序、整齐划一，能够节约领、发料的时间，减少库存面积，降低库存成本。等等。

第八、实行精细化管理的根本在制度，关键在领导，成败在考核。精细化管理工作是一项系统工程，既长期、艰苦、细致、又要由浅入深，循序渐进，不能一蹴而就，在实践中，要建立科学规范、可操作性强的制度体系，使管理在动态中不断完善、不断创新、不断进步。在基本实施运用过程中，精细化管理工作是一项“一把手”工程，领导是关键，要充分发挥“人”的作用，认真计划、决策、组织、指挥、协调各个利益相关单位，调动每位员工的积极性和创造性，充分发挥领导的核心作用；精细化管理的成败在考核，没有严格的考核就难以取得成效。要建立运作的程序、流程和严密完整的考核平台，这个平台就是精细化管理办公室，要使各项目标任务都有严格的考核，决不可松懈，必须认真贯彻执行。

总之，实行精细化管理是现代企业发展的需要，更是煤炭企业从传统管理向科学管理的巨大转变，推行成功与否，关键在于转变观念，规范管理，严格考核，落实兑现，才能促进煤炭企业的不断发展和进步；才能使煤炭企业做强做大。