电影院与开发商的合理租金分析（共5篇）

第一篇：电影院与开发商的合理租金分析

电影院与开发商的合理租金分析

随着城市化进程的加快、人均GDP的增加、银幕总量的相对短缺、人们的体验式购物生活方式和新电影生活方式的形成与逐步成熟，同时，开发商也认识到电影院业态对于购物中心的聚客力、提高留客时间、客流导向性、提高文化活力与时尚性等功能作用，这让电影院建设速度不断增加。

把电影院作为购物中心的主要商业业态已成为一个事实。有的开发商对电影院的租金期望值很高，加上目前影院行业竞争中的个别影院非理性的投资方式，以致个别一些影院项目的租金水平过高，这已不适合影院行业正常的投资回报特点了，从而增加影院公司的经营压力，甚至难以维持经营。这不仅关系到这个影院是否可以长久的稳定运营，也关系到这个购物中心在未来有更换影院品牌的风险，这将极大的降低这个购物中心的品牌形象与管理能力。

因此，本文试图从电影院的成本构成、并结合影院公司与开发商各自的诉求点来进行综合性的分析，希望可以给行业朋友们一些借鉴，让电影院与开发商的跨界合作更加的和谐，最大化的实现双方的互惠共赢。

一、电影院的建设模式

电影院的建设模式，一般地有以下四种：

1.买地建房，独自建。

2.将现成的建筑物改造成影院。

3.对现有的传统影院进行改造。

4.在购物中心里面预留空间，定制一个电影院。

在以上几种电影院的建设模式中，多采用后面的两种。其中，现代多厅影院的建设，采用最多的是第四种模式，即在购物中心里面预留空间，定制一个电影院。这种定制式的影院建设模式，一方面表现与满足了影院公司的设计要求与设计理念，另一方面达到了开发商对这个购物中心项目的业态布局与组合、客流动线的规划与设计要求。即开发商与影院公司规划与设计的统一。

二、电影院的租金模式

在这种定制式的影院建设模式上，影院公司与开发商（业主）之间一般是“场地租赁”的合作方式，租金是采用“固定保底租金和票房提成租金二者取其高”的模式。

固定保底租金,是开发商最稳定的收入来源,它保证了开发商的租金收入。随着城市经济的发展和购物中心的逐步成熟，与其他商业业态一样，电影院的固定保底租金每隔几个租赁年度就会有一次相应的上调。

票房提成租金，是影院公司以影院票房收入为基数，按照特定的计算公式计算后向开发商交纳的租金。这种租金方式将影院与开发商（购物中心运营公司）的利益捆绑在一起，风险共担、收益共享。在影院运营时，开发商给影院更多的支持与配合，让影院最大化的创造票房收入。

票房提成租金=影院年度净票房额×提成比例

影院年度净票房额的计算公式：

影院年度净票房额=年度票房收入-国家电影专项基金-营业税及附加

国家电影专项基金=年度票房收入×5%

营业税及附加=年度票房收入×3.3%（一般的）

* 速算法：年度净票房额=年度票房收入×91.7%

因此，影院与开发商的合作不是简单的场地租赁关系，而是“唇齿相依，唇寒齿亡”的相伴生存的双赢合作关系！

在上述租金的支付模式上，影院公司按期（月或季不等）向开发商支付当期的固定保底租金。在一个租赁年度结束时，双方按照约定的提成租金计算方式来计算当年度的提成租金，并与已支付的当年度固定保底租金作比较。若当年度提成租金额超过当年度固定保底租金额时，影院公司再向开发商支付这个差额部分，反之不再给付。

三、电影院的租金定价原则

开发商在购物中心的收入，按其重要程度排序主要包括租金、物业管理费、停车费、广告位收入、临时场地租赁收入等。其中，租金是开发商最主要的收入来源，也是影院公司最主要的营业成本之一。从这方面看，租金是开发商与影院公司双方利益交割的标尺，在一定程度上是双方博弈的结果。这一博弈结果隐含着一个基本的、公认的基准水平，犹如价植规律中价格围绕价植上下波动，价格不会偏离价值太远。

开发商对电影院租金的定价原则

1.购物中心的定位与租户组合特点。开发商对电影院租金的定价不是单纯的从“这个购物中心的开发建设成本”合到“电影院租赁场地面积的开发建设成本”作为计算依据的，而是建立在整个购物中心的定位与租户组合的基础之上。电影院对购物中心有聚集人气、提高留客时间、客流导向性、提高档次与长久的时尚周期、增加招商号召力与引领性等复合性的功能作用，电影院是当之无愧的购物中心主（次主）力店之一。

2.电影院在购物中心的承租位置。商铺在购物中心的位置不同，顾客的可达性及客流量不同，因此租金水平会有差别。在垂直动线上，电影院一般设置在购物中心顶层；在水平动线上，电影院一般设置在水平动线的终端位置。这个位置是购物中心里租金水平较低的区域，另外由于电影院的设置可以为影院周边区域与邻近楼层增加人气与消费配套性，从而增加影院周边区域的整体租金水平。

3.电影院的承租面积。一般来说，承租面积与租金呈负相关，这是由于招商存在规模效应。一个电影院所需的面积一般为4,000-5,000平方米（有的甚至达到10,000-15,000平方米）,承租面积较大，租金水平会降低。

4.电影院的投资额。电影院业态不同于其他一些商业业态，它的投资额很大（一般的多达几千万元），并且为了保持影院的时尚性，在影院运营后根据市场情况每隔几年还要进行二次装修和二次设备更新的投入或改造，加上影院的日常营业成本很大，这让影院的投资回报期很长，因此影院的租金相对于其他商业业态来讲是较低的。

5.电影院的运营稳定性，使开发商有长期的稳定收益。电影院具有较强的抗风险能力，并且能在各种不同的市场状况下持续稳定地运营，包括在几年前的金融危机时期电影院的开发力度与运营水平依然没有下降，这让开发商可以实现长期的稳定收益。

6.电影院的吸引顾客的潜力。电影院有时尚的装修环境，有丰富的不断更新的片源，有不定期的明星见面会和电影首映式，因此电影院有着极强的吸引顾客能力，可以享受较低的租金水平。

7.电影院租户的违约可能性。电影院一般是由大型的连锁企业投资经营，有很强的实力与品牌力，另外电影院本身的一次投资额就很大，因此电影院租户违约的可能性非常小，这可以让开发商大为放心，可以享受较低的租金水平。

8.电影院的特色与差异化运营。根据周边商圈的市场情况、周边人口数量与结构、购物中心的定位与业态组合、开发商给影院的面积与工程条件等，影院公司合理的设置与规划本影院。在装修风格上是否有特色、是否有独特的特效厅及类别、投资额、差异化运营所带来的未来竞争力，以及影院为本购物中心带来的综合性的正效应。

以上是开发商的几点租金定价原则。另外开发商结合于影院的品牌、服务、运营稳定性等进行综合性的比较与评判，最终选定适合于本购物中心的一家品牌电影院作为合作伙伴。

影院公司对电影院租金的定价原则

1.影院所在城市的经济状况。包括城市的级别与主要特征、GDP水平、恩格尔系数、人均可支配收入、总人口等。

2.影院所在城市的电影院市场情况。包括近几年的票房总收入、平均票价、年观影人次，主要竞争的影院情况，未来开业的影院情况等。

3.项目商圈分析。包括周边商业情况分析、周边人口分析、周边竞争影院或潜在未来影院项目分析、交通分析、动线分析等。

4.购物中心情况。本购物中心的定位、商业体量、业态组合、已入驻的主（次主）力店品牌构成、停车情况分析、交通易达性分析等。

5.影院情况。影院的规模、是否有特效厅或其类别、影院的投资总额、营业成本等。

以上是影院公司的几点租金定价原则。影院公司结合上述几点原则进行综

合性的系统分析与缜密计算出合理租金，另外影院公司也非常关注开发商的品质、实力、口碑，特别是开发商他本身有哪些成功运营的购物中心案例，最终与这个开发商达成合作伙伴关系。

四、中国电影产业介绍

在这里先介绍一下中国电影产业链的情况,有助于朋友们理解本文后面的“电影院的成本分析”的内容。

中国的电影产业是由制作公司、发行公司、院线公司和电影院等几个主体组成的。其中，电影院作为电影产业链的终端市场，是最直接、最重要的产业收益终端。

中国电影产业链中的几个主体介绍如下：

制片公司：

完成电影的融资、拍摄和后期制作的环节，主要包含制片公司、后期制作公司。制片公司拥有电影的版权，将电影某一期限内的版权出售给发行公司或其他渠道发行商。

发行公司：

负责影片的营销推广策略制定、实施及与院线洽谈拷贝投放。发行公司从制片公司手中购买或代理电影发行权，然后以买断或票房分账或协议的发式与院线公司合作，将电影在合作院线的电影院放映。很多时候，电影的制作和发行都同一家公司操作。

院线公司：

院线公司是指由一个发行主体（如发行公司、制片公司）和若干电影院组合形成，实行统一品牌、统一排片、统一经营、统一管理的发行机制。

其经营模式类似目前的“连锁店”，但它不是同一品牌影院的连锁化，而是给各个电影院提供片源的公司，以及在映期间为影院提供影片宣传品和宣传活动等。

影院：

影院是通过商业选址、投资、设计、建设和运营电影院的专业影院公司，它是同一品牌影院的连锁化，相当于“KFC、麦当劳”这样的直营连锁店的公司。

“院线”与“影院”是不同的概念，二者又有着相互的联系。在中国当今的“院线制”电影发行放映机制下，一个单体影院需加盟在一家院线公司体系内，由这家院线公司向这个电影院提供片源。同时，这个影院公司向这家院线公司交纳相应的片租及管理费。截至2010年底，全国城市电影院线有38条。

这些院线公司以各自品牌和服务的优势在大力的吸收电影院加盟到它的院线体系。这不只是因为院线公司可以收益，另一个原因是当院线公司下属的加盟影院数量越多，院线公司从发行公司那里拿片时候的话语权就越大，这体现了连锁事业的规模效应。另一方面，电影院有自主选择电影院线公司的权利与自由。

五、电影院的成本分析

一些朋友可能会认为：“电影院提供的是电影放映的服务，电影院票房收入来的很轻松，它的成本只是一些房租、物业管理费、水电费、人工费等，电影院是一个暴利行业。”实际上是这样吗？在实际运作中，电影院票房收入首先是按照相应的行业规则，在上述的电影产业链中层层分账，然后再进行影院公司的日常费用化。具体如下：

1、在电影院的票房收入中，影院公司需要按照票房收入的5%上缴国家电影事业发展专项资金。国家电影事业发展专项资金是国家主要用于扶持国家倡导的重点影片生产、城市电影院的维修改造和对少数民族地区电影企业特殊困难的资助，以及对电影经济发展有重大影响的重点项目的支持。

国家电影事业发展专项资金管理委员会办公室（简称电影资金办）是经中编办批准成立的广电总局直属事业单位，它负责对国家电影专项资金的收缴、使用与管理，并对电影院票房收入进行全程的监管。

2、在电影院的票房收入中，影院公司需要按照票房收入的3.3%向税务机关上缴营业税及附加。对于每个单体电影院，它是一个独立的有限责任公司或分公司，有独立的财务作账系统和税收报送体系，并且税收的本地化。

3、在票房收入去除上述二项成本后称为“电影净票房”。影院以“电影净票房”为基数，按50%左右的提成比例向院线公司交纳片租及管理费。

4、这时，影院公司只剩有“电影净票房额”的50%左右，作为影院公司的日常费用化。首先，向开发商支付租金和物业管理费。

5、再之后，是影院公司的其他营业成本，包括水电费、空调费、人工费、办公费、出差费、广告费、保洁费等。

6、再按照会计准则进行折旧，及所得税（如有）。

7、转结利润。

从以上的分析可以看出：电影院的成本是多元化与常态化的，电影院不是一个暴利行业，电影院是一个需要长期稳定运营的薄利的朝阳文化产业。

“春风化细雨，润物细无声。”我们呼唤理性的影院投资，呼唤合理的租金水平，基于公平、公正、共享购物中心的发展成果，让电影院与开发商的跨界合作更加的和谐，最大化的实现双方的互惠共赢，为实现我国以推动文化产业成为国民经济支柱性产业的目标而努力和贡献！

第二篇：电影院租金模式及定制原则

电影院租金模式及租金定价原则

随着城市化进程的加快、人均GDP的增加、银幕总量的相对短缺、人们的体验式购物生活方式和新电影生活方式的形成与逐步成熟，同时，开发商也认识到电影院业态对于购物中心的聚客力、提高留客时间、客流导向性、提高文化活力与时尚性等功能作用，这让电影院建设速度不断增加。

把电影院作为购物中心的主要商业业态已成为一个事实。有的开发商对电影院的租金期望值很高，加上目前影院行业竞争中的个别影院非理性的投资方式，以致个别一些影院项目的租金水平过高，这已不适合影院行业正常的投资回报特点了，从而增加影院公司的经营压力，甚至难以维持经营。这不仅关系到这个影院是否可以长久的稳定运营，也关系到这个购物中心在未来有更换影院品牌的风险，这将极大的降低这个购物中心的品牌形象与管理能力。

因此，本文试图从电影院的成本构成、并结合影院公司与开发商各自的诉求点来进行综合性的分析，希望可以给行业朋友们一些借鉴，让电影院与开发商的跨界合作更加的和谐，最大化的实现双方的互惠共赢。

电影院的租金模式

在这种定制式的影院建设模式上，影院公司与开发商（业主）之间一般是“场地租赁”的合作方式，租金是采用“固定保底租金和票房提成租金二者取其高”的模式。当然，也可以只有固定保底租金，或者只有票房提成租金，这取决于项目的客观情况与双方的洽谈。

OR

固定保底租金，是开发商最稳定的收入来源,它保证了开发商的租金收入。随着城市经济的发展和购物中心的逐步成熟，与其他商业业态一样，电影院的固定保底租金每隔几个租赁就会有一次相应的上调。

票房提成租金，是影院公司以影院票房收入为基数，按照特定的计算公式计算后向开发商交纳的租金。这种租金方式将影院与开发商（购物中心运营公司）的利益捆绑在一起，风险共担、收益共享。在影院运营时，开发商给影院更多的支持与配合，让影院最大化的创造票房收入。

票房提成租金=影院净票房额×提成比例

影院净票房额的计算公式：

影院净票房额=票房收入-国家电影专项基金-税收及附加

国家电影专项基金=票房收入×5%

税收及附加=票房收入/1.06×6%×(1+12%)=票房收入×6.34%

速算法：净票房额=票房收入×88.66%

附加为增值税的12%：是指按所属地方税务局核定的缴纳城建税及教育费附加，城建税 7 %、教育费附加 3 %、地方教育费附加 2 %。

根据财政部、国家税务总局关于部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知（财税【2013】37号），从2013年8月1日起广播影视服务，包括广播影视节目（作品）的制作服务、发行服务、和播映（含放映）服务全部纳入增值税范畴。

如果因国家对电影院经营环节的相关税收政策等发生变化时，上述计算公式相应的变更，届时以当时的国家和地方政策法规为准。

因此，影院与开发商的合作不是简单的场地租赁关系，而是“唇齿相依，唇寒齿亡”的相伴生存的双赢合作关系！

在上述租金的支付模式上，影院公司按期（月或季不等）向开发商支付当期的固定保底租金。在一个租赁结束时，双方按照约定的提成租金计算方式来计算当的提成租金，并与已支付的当固定保底租金作比较。若当提成租金额超过当固定保底租金额时，影院公司再向开发商支付这个差额部分，反之不再给付。

电影院的租金定价原则

开发商在购物中心的收入，按其重要程度排序主要包括租金、物业管理费、停车费、广告位收入、临时场地租赁收入等。其中，租金是开发商最主要的收入来源，也是影院公司最主要的营业成本之一。从这方面看，租金是开发商与影院公司双方利益交割的标尺，在一定程度上是双方博弈的结果。这一博弈结果隐含着一个基本的、公认的基准水平，犹如价植规律中价格围绕价植上下波动，价格不会偏离价值太远。

开发商对电影院租金的定价原则

1.购物中心的定位与租户组合特点。开发商对电影院租金的定价不是单纯的从“这个购物中心的开发建设成本”合到“电影院租赁场地面积的开发建设成本”作为计算依据的，而是建立在整个购物中心的定位与租户组合的基础之上。电影院对购物中心有聚集人气、提高留客时间、客流导向性、提高档次与长久的时尚周期、增加招商号召力与引领性等复合性的功能作用，电影院是当之无愧的购物中心主（次主）力店之一。

2.电影院在购物中心的承租位置。商铺在购物中心的位置不同，顾客的可达性及客流量不同，因此租金水平会有差别。在垂直动线上，电影院一般设置在购物中心顶层；在水平动线上，电影院一般设置在水平动线的终端位置。这个位置是购物中心里租金水平较低的区域，另外由于电影院的设置可以为影院周边区域与邻近楼层增加人气与消费配套性，从而增加影院周边区域的整体租金水平。

3.电影院的承租面积。一般来说，承租面积与租金呈负相关，这是由于招商存在规模效应。一个电影院所需的面积一般为3,000-5,000平方米（有的甚至达到10,000-15,000平方米）,承租面积较大，租金水平会降低。

4.电影院的投资额。电影院业态不同于其他一些商业业态，它的投资额很大（一般的多达几千万元），并且为了保持影院的时尚性，在影院运营后根据市场情况每隔几年还要进行二次装修和二次设备更新的投入或改造，加上影院的日常营业成本很大，这让影院的投资回报期很长，因此影院的租金相对于其他商业业态来讲是较低的。

5.电影院的运营稳定性，使开发商有长期的稳定收益。电影院具有较强的抗风险能力，并且能在各种不同的市场状况下持续稳定地运营，包括在几年前的金融危机时期电影院的开发力度与运营水平依然没有下降，这让开发商可以实现长期的稳定收益。

6.电影院的吸引顾客的潜力。电影院有时尚的装修环境，有丰富的不断更新的片源，有不定期的明星见面会和电影首映式，因此电影院有着极强的吸引顾客能力，可以享受较低的租金水平。

7.电影院租户的违约可能性。电影院一般是由大型的连锁企业投资经营，有很强的实力与品牌力，另外电影院本身的一次投资额就很大，因此电影院租户违约的可能性非常小，这可以让开发商大为放心，可以享受较低的租金水平。

8.电影院的特色与差异化运营。根据周边商圈的市场情况、周边人口数量与结构、购物中心的定位与业态组合、开发商给影院的面积与工程条件等，影院公司合理的设置与规划本影院。在装修风格上是否有特色、是否有独特的特效厅及类别、投资额、差异化运营所带来的未来竞争力，以及影院为本购物中心带来的综合性的正效应。

以上是开发商的几点租金定价原则。另外开发商结合于影院的品牌、服务、运营稳定性等进行综合性的比较与评判，最终选定适合于本购物中心的一家品牌电影院作为合作伙伴。

影院公司对电影院租金的定价原则

1.影院所在城市的经济状况。包括城市的级别与主要特征、GDP水平、恩格尔系数、人均可支配收入、总人口等。

2.影院所在城市的电影院市场情况。包括近几年的票房总收入、平均票价、年观影人次，主要竞争的影院情况，未来开业的影院情况等。

3.项目商圈分析。包括周边商业情况分析、周边人口分析、周边竞争影院或潜在未来影院项目分析、交通分析、动线分析等。

4.购物中心情况。本购物中心的定位、商业体量、业态组合、已入驻的主（次主）力店品牌构成、停车情况分析、交通易达性分析等。

5.影院情况。影院的规模、是否有特效厅或其类别、影院的投资总额、营业成本等。

以上是影院公司的几点租金定价原则。影院公司结合上述几点原则进行综合性的系统分析与缜密计算出合理租金，另外影院公司也非常关注开发商的品质、实力、口碑，特别是开发商他本身有哪些成功运营的购物中心案例，最终与这个开发商达成合作伙伴关系。

第三篇：公租房租金分析

摘要：公租房租金标准的核定体现了其住房保障性质，并影响保障效果。成本法与社会平均负担法是两种不同的租金核定办法，并有不同效果。通过对比，后者更有助于达到保障目标，并能通过租金标准的动态调整实现与其他保障方式的对接。无论如何核定，都需要政府强大的执行力来支持。

关键词：公租房；租金；成本；社会平均负担

中图分类号：f293.35 文献标志码：ａ文章编号：１６７３－２９１ｘ（２０11）08－０064－02

由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》于2010年6月12日正式对外发布。公共租赁房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不归个人所有，而是政府或公共机构所有的，用低于市场价或者承租者承受得起的价格向新就业职工，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体出租的住房。这一人群的特点在于收入水平居于平均工资水平上下，但资金积累不够，无法负担购买商品住房所必要的首付款。公租房在住房保障体系中定位于廉租房之上、经济适用住房和“两限房”之下。

北京市在推进公共租赁房过程中，创造性地采用了政府主导、市场运作、多方参与的建设新模式和新机制。公租房筹集管理主体以市区政府为主，主要采取了两种形式：一是由市、区住房保障机构作为公共租赁住房管理主体，负责融资、建设、收购、持有、管理公共租赁住房。这些机构均为政府所属机构，履行政府职责管理公共租赁房，工作以服务为导向而不是以盈利为目的。二是一些经济技术开发区、产业园区管委会经批准可以作为公共租赁房主体，利用自有土地建设一些公租房，解决本园区符合条件家庭的住房困难。

公租房作为住房保障体系中的新生事物，其正常运行的关键在于租金标准与合理的进入/退出机制。而其进入/退出机制又可通过租金标准的动态调节实现，因而合理确定租金标准最为关键。从公租房的出发点和定位分析，公租房的租金标准可分别通过成本法与社会平均负担法两种方法来确定，但其效果与保障力度有所不同。

成本法是目前各地正在使用或计划使用的租金确定方法，也是部分已出台公租房管理办法的城市用文件形式予以认可的核定办法，但对于如何核定成本却缺乏明确的说法与统一的认识。目前，北京市公布的公租房成本租金范围已引起很大的争议。公租房建设成本由几个部分组成，分别为土地成本、管理成本、资金成本、税费成本等。在成本核算中，不考虑在土地招、拍、挂中转移到共同开发项目中的成本，而将该部分视为公租房成本的一部分计算在内。

1.土地成本

土地成本由一级开发成本与一级开发利润构成。区别于普通商品房，公租房的土地成本中应剔除政府在招、拍、挂过程中形成的土地收益及土地出让金部分，同时，应明确限制土地一级开发利润，并减免承担一级开发企业在此过程中所缴纳的税费。在土地成本上应等同于经济适用房所享受的优惠政策。此外，土地成本的降低还应通过合理选址、合理规划来实现。应该注意到的是，公租房作为保障性住房，其选址必须确保交通便利、生活设施齐全、周边配套完善，以有效降低入住群体的其他生活支出。因而，在选址、规划上不应通过降低生活便利而降低土地成本，而应通过合理提高容积率来降低单位建筑面积分摊的土地成本，通过适当降低舒适度来平衡因便利性提高而造成的土地成本上升。

2.建筑成本

建筑成本是必须投入到建筑之中的不可压缩的成本。但通过合理的设计和技术的提高，包括内部装修的标准化、规模化作业，仍可降低一定的建筑成本。

3.管理成本

这里所说的管理成本是指在运行过程中所需要投入的经营管理成本，包括物业服务、维修、保养等成本，也包括为管理团队支付的工资等。管理成本的核算技术及标准不存在任何问题，问题在于管理的主体上，即责任主体（甲方）是政府有关部门还是房地产开发公司，二者存在明显的不同，也会带来效果的不同。以政府部门作为主体，符合公租房的权属关系和运行要求，但有可能会导致效率的降低和成本的提高。

4.税费成本

特意提到税费成本，是为了强调作为保障性住房，其本身是社会福利制度的一部分，是用税收来对社会财富效用的重新分配；公租房的建设与运行中均应享受税收优惠，甚至于免税政策，而不应将其纳入到成本中。

5.资金成本

资金成本是房地产开发中除土地、建筑外，成本组成中的重要组成部分。由于资金成本与资金来源、资金周期等都有密切关系，因而在土地成本、建筑成本的核算中都是考虑静态部分，而把资金成本单独计算。资金成本是房地产开发中静态成本的取得、周转所产生的额外支出。作为保障住房，公租房的资金来源应本着成本最低的考虑。目前，国家出台了利用公积金余额为政策性住房提供资金支持的相关办法，但由于规定回收周期仅为三年，无法适应公租房资金回收所需的十几、几十年的需求，无法解决问题。合理的资金来源应为地方债券形式，通过资本市场筹措长期资金，从而降低资金成本。这需要出台金融政策予以支持。

在成本法确定公租房租金标准中，关键在于政府要从社会保障性质出发，明确合理的优惠政策，真正以惠及民生为目标，避免、杜绝开发商或其他群体借公租房渔利。

为简易起见，可通过与市场上相似区位、相似条件租赁性住房的租金标准对比来确定成本范围。但须注意的是，应从市场租金中将开发利润、土地出让金、政府土地收益、出租税收等因素扣除后作为成本租金的参照标准。应该看到的是，因为租赁市场的不完善，以对比方式来分析成本范围还存在很大的困难，特别是由于开发商利润的不透明和租赁税收的缺失。

与成本法相比，社会平均负担法更体现社会保障性质，并可以动态调整，上限可与市场接轨，下限可与廉租房衔接。平均负担法通过核定家庭年收入中扣除生活必需品支出（不计住房类消费）之后剩余部分为基数，以社会平均消费中房租消费占收入的百分比为因子，计算保障住房中的个人可负担部分，并作为租金标准。

1.家庭年收入。家庭年收入以上一为核算基础。除常用的工资收入、劳务收入等之外，考虑到家庭资产因素，比如，现有住房、汽车、存款等资产差别，应将资产以货币量化后，按社会平均资产收益率计入到家庭年收入水平中。

2.生活必需品支出水平。生活必需品支出水平可参考统计部门发布的有关数据，从中分析，获取一个固定的货币量而不是百分比。考虑到公租房的保障性质，在分析中应适当剔除高收入群体消费对统计数据的拉动作用。

3.房租、收入比。房租收入比在统计数据中也有所体现，另一个来源也可以考虑cpi 数据构成中的房租占其他生活品份额的比例来确定房租支出比。

合理确定以上参数后，公租房租金中的个人负担部分就可以得出：如其结果达到或超过市场租金标准，则表明不符合条件或应退出公租房体系；如其负担部分不足成本租金，则应以福利方式予以补贴，如租金返还。

平均负担法的困难在于收入水平的核定，特别是与准入/退出机制结合后的动态核定，需要有专业的部门来完成这项工作，并需要与税收、银行等部门的密切配合，辅之以完善的信用体系来保障运行效果。但与成本法相比，平均负担法更体现了保障性住房的福利保障特点，更有利于公开、公平、公正。并且，对于公租房的合理使用、运转具有很大优势。

在目前的情况下，首先应该严格控制公共租赁住房土地获取费用、开发建设成本，为公共租赁住房提供长期低成本融资支持，加大公共租赁住房开发建设及运营管理环节的税费减免力度，为在土地征收和拆迁安置补偿难度大、成本高的区域建设的公共租赁住房提供必要的财政补贴，以降低公共租赁住房开发建设和运营管理的综合成本。公租房定价的科学与否，是决定公租房制度成败与社会评价好坏的关键因素。无论是使用成本法还是平均负担法，关键还要看政府有关部门的定位与执行能力。对于保障住房，政府部门不是仲裁者，而是当事人，是行为的主体，必须切实承担起相应责任，并用强大的执行力履行责任，才能真正达到保障的目标。

第四篇：电影院营销人群分析

电影院：精密营销个性人群

吸附于电影院中的营销活动，透过建设性的娱乐创意，可以让原本平淡无奇的产品获得灵气，有机会成为另一个充满神秘或惊奇世界的一部分。

借电影的势，“凶猛”自己。

在“同质化竞争”的汪洋中，能够被适时适量适口味加入的娱乐因子，其角色很可能就是哈里•波特手中的那根能化腐朽为神奇的魔杖。

当电影成为一种“时尚事件”，当观赏电影的场所成为一种品质坐标，其商业价值也就成为接触独特消费者的营销链条中最有市场权力的一环。个性选择决定细分受众

电影是一种自主性极强的选择性消费行为，因此电影观众的生活形态和普通大众不太一样，他们追求时尚、自由、个性化，追求生活品质和品味，在意休闲生活内容，注重文化层面的享受。他们比较愿意接受新鲜事物，同时也是比较感性的人。凡是时尚的、流行的、非理性的、高档奢侈品类都将是他们乐于了解的。

近年来，我国院线进行了一系列的改革，这彻底改变了中国影院消费者的结构。

2002年北京第一家五星级影院—华星国际影城开业，票价定在60～70元，华星影城业务经理师福权先生说：“价格就像沙漏一样，把最有消费能力的观众留下来了。”据调查，北京地区真正的影迷（标准为每月至少看一场电影）有50～60万人，五星级影院吸引的正是这群人。华星影城的最宽银幕达到24米宽，排距最大达1.3米，五个普通电影厅另外还有数字电影厅、多维电影厅等。同时播放不同的影片。针对高端人群，他们设立了VIP厅，只有34个座位，有自己的休息厅，可以包场，可以点放电影，可以提供结婚纪念日、求婚仪式、生日电影PARTY等个性服务。

“电影院是一个非常需要考虑观众个性化需求的场所。”师福权先生说，“这是一群特别的人群。”

两年前，视野传媒开始通过发行《影迷》DM杂志来搜集院线人群的资料，数据库显示的结果如下：

影院观众以15～30岁居多，男女比例基本持平，女性稳中有升，在文化消费中，女性一般占主导地位。大部分观众为单身，受过良好的教育，多为大专以上学历，学生人群和商业人士居多。电影受众收入较高，尤其在高收入阶层收看电影比例较大。触摸消费者心底

“电影的受众群决定了它是一个分众媒体。”视野传媒总经理邢铭先生说。每一个档期放的电影不一样，它的受众就不一样。情人节档期里，去看电影的大部分是情侣，年龄大多在二十四五岁。七八月份的暑假档期放映《马达加斯加》动画片，则以十七八岁的年轻学生为主，或更小一些的孩子，由家长陪同。甚至不同影片的受众也不一样，《黑客帝国》的“黑客迷”们以三十岁左右、收入较好的白领为主；而喜欢《功夫》的“星迷”们则以年轻学生为主。

“人群越集中越准，定位效果越好，传播的效果也会越好。”邢铭先生说，关键是找到品牌与电影之间的结合点，就能打动这群消费者。

2005年春节，诺基亚“绝色倾城”三款手机上市，手机定位复古时尚，他们选择了六部经典的国外老片，在15个城市全国巡演。观众走进影院，发现影院已经布置成黑红白三种“绝色倾城”色调，品牌形象出现在影院的每一个角落，给观众留下深刻印象。

电影院正在成为企业跨媒体整合中不可或缺的娱乐介质，找寻品牌推广与电影的平衡点，让品牌、影片、消费者三方受益，是电影院中主题式、活动式营销的关键。活动整合营销渐成主流

越来越多的厂商认识到影院作为媒介的价值，在《影迷》这本薄薄的杂志里不难找到BOOS、OMEGA这些国际顶级品牌的广告。影院的媒介形式也日趋丰富，易拉宝、荧光海报、灯箱、连排VCD、LCD广告等，甚至放映开始灯光熄灭以后，还会有贴片广告、荧光地贴等。不过无论是哪一种广告形式，都不能破坏影院原来的氛围，给观众突兀之嫌，于是有主题的活动营销被认为是较好的方式。

跨媒体整合营销，目前企业采用最多。这种形式把电影与其他媒体如网络等结合起来，同时在影院摆放易拉宝等广告进行推广。《黑客帝国Ⅲ》公映时，中国移动“全球通”购买了北京七家影院16场次的电影票，“全球通”用户网上抢票，上座率达到80%～90%。实力传媒整合行销副总经理张玉仪女士坦陈：“在影院做营销活动非常费心，效果也非常不同。”

影院的每一个角落都可以利用起来。张玉仪女士说：“影院有几个入口，广告放在哪里最容易看到，又不影响电影院整体的氛围，这些都要精心设计。”在大堂摆放易拉宝，在电梯间、手扶梯处张贴宣传画，把平常做影片宣传的灯箱换成品牌广告。必须要针对每个影院的特色，同时要考虑当期放映的电影，找寻品牌推广与电影的平衡点。

在大厅里等待电影放映的时候，消费者没有其他特别的事情，可以静下心来了解产品，这种环境比较适合那些可以试用的产品，如化妆品、汽车、休闲食品、数码产品等。但是活动不能太复杂，因为消费者不会停留很长时间。最佳的方案是不用太多时间，就能了解产品性能，充分感受产品信息。

2004年情人节，兰蔻的引力香水上市，实力传播为客户规划北京、上海、杭州、广州四地上座率最高的影院进行消费者活动，利用情人节的气氛，进行新香水的试用于促销，观众反响非常积极。

追求品牌、影片、消费者三赢

如果是品牌与片商的长期合作，将影片推广、品牌推广与影院活动结合起来，才是真正考验品牌推广公司的组织能力。这需要进行长期的整体规划，首映式、影迷见面会、影片推广会也被利用起来，但影片和明星总是这些场合的主角，如何增加品牌的曝光率，就需要事先细致的规划和安排，要让品牌、影片、消费者三方受益，同时利用媒体将传播的半径扩大。

也有一些企业他们选择电影院干脆就与电影无关。可口可乐第五辑广告片的发布会在北京华星影城举行，影城1～4层全部被可口可乐广告装饰一新，影院优良的设施让可口可乐8分钟的广告片取得令人震撼的效果，接着SHE、于文乐等众星轮流上场献歌，场面宏大火爆，令一众“粉丝”High到再也忘不掉可口可乐。

作为非传统营销领域的电影院正在成为品牌宣传与产品推广的“另类窗口”。一项来自新加坡的调研称，2005年上半年电影院广告在整体广告下降8％的情况下上涨了42%。按照目前国内市场的势头，相信同样的“媒介大片”在不久之后即会在我们身边上演。相关链接

与电影结合的营销方式

∠电影贴片广告/电影随片广告

∠片方贴片广告：片方在影片的制作和发行过程中与广告主的合作

∠发行方贴片广告：发行方在影片制作完成后的发行阶段，以招商的形式与广告主合作 ∠院线贴片广告：在影片的院线放映过程中，局部院线与广告主的具体合作，一般适用于地区性广告主和产品

∠影院贴片广告：影院在放映影片时，与当地广告客户的合作，多为推广当地的实际商品 ∠植入性广告：在电影衍生多媒体传播方式中投放 ∠电影活动：在影片发行宣传过程中的搭载广告

∠搭载影片的前期宣传过程，采用电视娱乐节目、DM、平面广告投放、户外广告投放、网络媒体炒作、公交站台海报、地铁宣传招贴等手段，在短时间内，随着影片搭载广告信息 ∠搭载影片发行的活动推广，搭载片方组织的宣传影片的各类公关活动如：新闻发布会、首映式、明星见面会等

∠搭载影院阵地宣传，主要宣传载体为放映场地、影院张贴海报、影院公告牌广告、影院场地横幅、现场派发DM、赠送观众的宣传礼品等现场宣传品 ∠影片后期的电影品牌性产品

∠非影院传播的影像制品：包括影片的VCD、DVD制品、网络下载及在线播放搭载的广告、电影海报等平面印刷品搭载的广告

∠电影衍生产品：以电影内容为题材的商品。例如，以电影人物为原型的电影玩偶、模型，电影剧本改变的影视小说，电影宣传所带动的时尚消费品—服装、火机等，都可以作为广告主的载体

∠电影DM杂志及电影卡 成功案例

∠诺基亚海报传单《星球大战》全国院线发布 ∠伊莱克斯《指环王1》全国贴片广告

∠《哈利波特2》奥利奥饼干部分城市贴片广告 ∠《英雄》中国移动全国院线整合营销

∠《星球大战》BossiniT恤衫全国院线整合营销 ∠百事可乐《英雄》贴片广告

∠《哈利波特》高乐高食品全国院线整合营销

∠好丽友《一见钟情》情人节档期全国院线整合营销(以上资料由视野传媒提供)

第五篇：《天堂电影院》分析教案

电影《天堂电影院》分析教案

By：柳绪鑫 张优辉 王肖 黄莎莎 杨明月 潘广宗

一、电影版本问题

《天堂电影院》有两个版本，一个是170分钟的加长版，另一个是最终获奖的123分钟的删减版。

而在加长版里，托托多年后回到西西里老家，遇到了已身为人母的艾莱娜。老男人和老女人又在车里狂热了一夜，然后为家庭和道德的名义分手。

我觉得，加长版很烂，虽然满足了观众想要让主人公与爱人重逢的愿望，但正是这种满足，这种妥协，将整个影片降了两级，变成了一出冗长平庸的烂戏。当然，倘若这俩人最终生活在一起，影片就更烂了。

二、导演简介

朱塞佩·多纳托雷与他的作品 朱塞佩·多纳托雷是意大利新写实主义电影流派的新贵导演，影片数量不多，大多以家乡西西里岛为背景，题材也偏好少年的憧憬和老年的回忆，但几乎每部都是精心锤炼的作品。《天堂电影院》是导演的第二部作品，拍摄于1988年。

没有人能够否定朱塞佩·托纳托雷在电影方面的天赋。在意大利浩如烟海的电影导演中，托纳托雷绝对是最耀眼的明星之一。

三、剧情简介

（播放央视宣传片）

首先给大家讲一下影片的背景。

影片背景

影片中故事发生发展的主要场地是一座天主教堂，它不仅是小镇上的人们举行宗教仪式的场所，更是人们娱乐、聚会，甚至是考试的处所，它在当地人的生活中占据着重要的地位。影片的名称“天堂电影院”也是一语双关，体现了当地浓郁的宗教氛围。我们不难发现，教会实际上控制着当地的社会文化和意识形态。

四、选题——人物形象分析

为何选择人物形象分析呢？

今天讲的是这部电影中的人物形象。电影中的人物形象以及它的地位和作用,是电影创作中的核心,也是作品的核心。人物形象的塑造在影片中有至关重要的作用。可以很好地促进情节的发展，甚至揭示影片的主题。下面就讲解这部影片中人物形象的塑造。首先来看一下导演介绍，剧情简介。

五、结构

A－B－A 结构上，本片采用的还是两条线索，一条是多多的成长历程，一条暗线则是电影历史的发展变迁。A－B－A的回忆与现实穿插式的构成，朱赛佩·多那托雷采用了一个非常明显而又简单的方法来区分了现实与回忆部分的色彩，前期拍摄时分别采用两种感光度不同的胶片，在后期校色时使 A 部分整体偏冷色调，B 部分整体偏向暖色调，以此暗示主人公温暖 的回忆和冷漠的现实的对比。

六、人物形象分析 1.萨尔瓦多

多多可以说是这部影片中的中心人物。就像前面看到的导演的介绍，其实多多就是导演自身的写照。导演在这部影片中把多多划分了三个不同的年龄段。少年，青年，和中年。在ppt上我把他们分开来看，只是想更好的认识导演对这个人物的塑造，其实他的一生是一脉相承的。

少年的多多：给人的感觉是天真，可爱，有时候还会耍点小聪明。

00:27:03 多多和神父走在回去的路上，耍小聪明成功的坐在了艾费多的自行车上。这一段也是两人的亲密接触的时间，对两人的关系有着促进的作用。

00:31：16 艾费多不让多多进放映室，小多多以给他送饭的理由混进去。表现了小多多的机智。

00：34:15 小多多自己操作放映机，体现了小多多的聪慧。00：52：59 小多多在火灾中救出艾费多。小多多的勇敢。

青年多多：执着的追求爱情。

01:05:37 艾莲娜出现在多多的镜头中。后来不惜为了艾莲娜把同学绊倒。01：23:27 多多一直在艾莲娜的窗下等着。

01:54:00 虽然多多功成名就，但是从他的话中，可以读出他对妈妈的内疚，一种难以释怀的感情，在回乡之后得到爆发。从妈妈的话中也可以读出多多感情的不顺利，可以说他再也没爱过。

2.艾费多

这个人物承担着双重角色：其职业角色是乡村影院的放映员；其生活角色是影片主人公萨尔瓦多的好友和导师。

（两人第一次在放映间谈话。语重心长的艾费多也是第一次向多多提出这个工作不适合他。00:31:10）

（两人第二次在放映间谈话。再一次多多的未来目标01:00:40）

（两人第三次在放映间谈话 01:07:04）

（第四次谈话，讲述了士兵和公主的故事 01:10:37）（第五次谈话，让多多离开。01：37:07 对应ppt第17页对话部分)（第六次也是最后一次谈话，艾费多不让多多回来。01:40:16)从这几次对话里看到了两人之间情感的不断变化，也表现了艾费多对多多深深地爱意。他一直在要求多多进步，走出去，自己却一生都没有走出这个小镇。可以说，没有这个守候在故乡的艾费多，就没有日后著名的导演萨尔瓦多。正是老一代人“不变”的主题，催生了新一代人“变”的主题。

影片中艾弗多这一形象并非一个简单的符号化的人物，而是一个血肉丰满、极有性格的形象。这个老人正直、善良、充满智慧、又带有几许孩子气的天真俏皮。影片从许多生活细节多侧面地表现了这个人物的思想和品格。

比如，在影院门口为托托“找回”50里拉（在考场上低声下气向托托求助 00:37:47）（变戏法似的让电影穿越墙壁到达广 00:47：37）

（缠住神父以给萨尔瓦多争取表白爱情的时机 01:19:50）这些细节的添加，给这个人物身上增添了许多活力。

以外表选朋友，以智慧选敌人。00:28:10 暴民没有头脑，不事思考。00：48:38 这两句话是影片中艾费多说过给我留下印象最深的两句话。虽然艾费多没有受过正统的教育，但是在社会这个学校里他学到了更多。这是他受生活影响的真实感受，所以他说出时才会掷地有声，才会给我留下社科的印象。

影片的高潮，也是影片最最动人的地方，在结尾。艾费多留给多多的不仅仅是一些剪下来的胶片这么简单，他留给他的是一部关于人生的电影。当一个个的接吻镜头用蒙太奇组接起来以后，我们从中看到的是爱情的美妙，离别时的绝望和无奈，是初恋的羞涩„„这其中不变的是酸甜苦辣的人生体味。艾费多亲手剪去了艾费多的爱情镜头，但是他并没有丢弃它，而是在时间的盒子里将它好好地收藏着。它使得多多没有只在自己的小世界里沉沦，而 是走向了更加辉煌的成功，体会到了更加完整的人生——这是艾费多这个人生导师给多多上的最后一课。

3.阿代尔费奥神父

阿代尔费奥神父在影片中也具有双重角色象征。一方面，他是与人的欲望相对立的宗教力量的象征。在老天堂电影院中，他掌握着公映影片的审查权。导演在表现他的审片过程时，采用了仰拍的摄影角度，神父黑黑的身影出现在影院银幕的正中间，盖住了银幕的画面，体现了一种控制一切的威力。而一旦黑影片中出现接吻的镜头，神父便可以摇铃让放映员将其删剪掉，体现出对人的情爱欲望的毫不迟疑的打击。但是，等新的天堂电影院建好以后，宗教的力量就没有这么强大了，神父失去了审片权，人们终于看到了影片中的接吻镜头。

另一方面，阿代尔费奥神父作为一个有血有肉的人，在他自己身上也体现出了人性对神性的胜利。在老影院里审片时，每当银幕上的人翩翩起舞，神父自己也会跟着哼起音乐。(00:09:25)在新影院落成那天，神父捧着圣水罐为影院洒水祈福，结果他在看歌舞片时，竟手捧水罐随着音乐节奏轻轻摇摆起来(00:58:36)，圣水罐好似变成了他手中的一件乐器。当新影院的银幕上第一次公映出接吻镜头时，人们欢呼起来，神父无力回天，只得愤愤地说：“我可不看这种电影。”（01:00:15）说话的同时，他的眼睛却紧盯着银幕。

4.疯子

“疯子”，一般指患严重精神病的人，即有严重的心理障碍，其认知、情感、意志、动作行为等心理活动均出现持久的明显的异常。与心智健全的常人相比，他们都不能正常的学习、工作、生活。在现实社会，我们总能看到这一类人的存在;在电影世界里，我们也可以看到一些或疯或傻的人物。但在影视这一有限的时空世界，“疯子”、“傻子”决不是轻易、或随意就出现的形象，他们往往负载一些特殊的意义。

比如，英国影片《简·爱》中的疯女人、德国影片《铁皮鼓》中的疯子、英国电影《哈姆雷特》中的奥菲莉娅，中国电影《阳光灿烂的日子》中每天骑着“木马”嘴上喊着“欧伦布”的傻子„„

下面分析意大利《天堂电影院》中那个常常叫嚷着“广场是我的”的疯子形象，以探讨这一特殊形象在电影中的意义。

疯子的第一次出场

00：23：40

完成了家长权利的对接。

疯子的第二次出场

00:36:12 第三次出场

00：55:46

两次出场继续完成家长的权利与义务对接。

疯子的第四次出场

00:54:40 第五次出场

01:16:48

执行家长专制权的开始。疯子的第六次出场 01:57:2家长权利的坍塌。

5.艾莲娜

伊莲娜是萨尔瓦多惟一爱过的女人，一个穷小子爱上了一个上流社会的小姐，就像现代社会版的屌丝和白富美的故事。两个人的爱情遭到姑娘家人的反对，爱情以失落告终。失去艾莲娜后，萨尔瓦托再也没有过真正的恋爱，直到他重返故乡，母亲说：“希望能看到你安顿下来，去爱一个人。” 而那组“爱情之吻”的镜头，也已被阿尔夫莱多重新接在一起了„„ 萨尔瓦多的爱情故事大概也将重新开始了。

6.母亲

妈妈的始终等待使这个角色增添了几分悲凉。

妈妈对爸爸的等待和最后对多多的等待也形成了呼应。两者不同的是对爸爸的等待没有得到回应，而多多最终回来了，也算是对30年等待的一个慰藉，虽然回乡是以艾费多的去世为理由。

（妈妈对爸爸的等待 00:29:46 00:44:49）

（妈妈对多多的等待 01:42:35，妈妈能感觉到是多多回来，妈妈的毛线被扯出，好似30年 无尽的思念终于被释放了。

“不累，妈妈，飞回来才一个小时。”“都这么多年了还告诉我这个。”简单的话语里透漏出妈妈对儿子的思念。也让我们感觉一丝悲凉。

7.其他人物——配角

除了刚刚介绍的这几个主要人物，影片中还有一些必要的配角。在这里形象的给他们起名为睡觉男，吐痰男，还有奇奇欧。他们对影片的情节发展几乎没有作用，但是导演却对这几个人物也进行了刻画，使其具有典型性，也给整部影片增添了更多的色彩和趣味。睡觉男

00：31：02 睡觉时被周围的捉弄

00：44：11 睡觉男再次被捉弄 被捉弄之后说的话都是一样的，我要宰了你们。奇奇欧

00：35：4

4足球彩票中奖，高兴地晕倒

吐痰男

00：41：37

吐痰拿向楼下吐痰

01:04:51 吐痰男第三次吐痰，遭到了别人的回报。

七、主题（略讲）

“天堂”到底是什么？对于多多，或者对于一个男人来说，真正想要的生活是什么？是爱情还是事业呢？

我们的萨尔瓦多最终听从了艾费多的建议，走了出去并成为了一名导演，但是那样就是人生吗？是否事业有成才是真正值得追求的？如果多多和艾莲娜私奔，他就不能成为导演吗？是否会想，早知如此何必当初，哪怕当一个知足常乐的放映员其实也并不是什么坏事。一辈子呆在西西里岛，难道就是不正确的吗？

最后结尾的亲吻镜头集锦，是想告诉我们爱情才是人生中最重要的东西吗？但是多多却失去了一生的挚爱。

人生是由许多可能和偶然所排列组合而成的，所谓“天堂”，只在我们的心灵深处。

八、主题曲

在主题曲中结束演讲

穿帮镜头：

·多多小的时候，学校读书考试的场景中，我们可以看到他是个左撇子，成年之后，他却是用右手在日历上作记号的。

·事实错误：1954年的日历是不正确的。日历上显示1954年4月1日是星期五，实际上这一天应该是星期四。其他时间都是正确的。

·时代错误：在一个场景中，电影屏幕上放映的电影是1956年的《上帝创造了女人》。在若干场景后，塞尔瓦托正在一个标有1954年的日历上作记号。《上帝创造女人》的发行时间是在1956年。

多多小的时候，在考试时，给埃弗特扔答案时，第一个镜头扔出去用的是左手，而下一个镜头收回去的却是右手。