深化城市经营与管理拓展建设资金筹措渠道[推荐五篇]

第一篇：深化城市经营与管理拓展建设资金筹措渠道

建国五十年来，伴随着经济社会的重大变革，我国城市建设和城市化进程，经历了从低速、动荡、停滞走向稳定、快速发展的过程。特别是近些年来，随着社会主义市场经济体制的建立和完善，城市化进程全面提速，城市经济建设日新月异，城市现代化、国际化水平随之提高，但城建所需资金也越来越大，靠传统的筹资模式，只能使城市建设走向举步维艰。因此只有深化城市经营与管理，拓宽城建资金筹措渠道，走“以城建城，以城养城，以城兴城”的路子，才能实现城市的“自我积累，自我滚动增值，自我发展”的目的。

（一）以经营的理念规划城市，使规划效益化

建好城市有三个关键环节，即规划、建设和管理。所以在城市规划、建设和管理中要体现经营城市的市场化理念和手段。我们常说规划是建设的“龙头”，同样规划也是城市资本化经营的“龙头”。因此，在城市资本化经营的过程中，要运用市场经济规律的杠杆，合理利用城市空间布局，确保有形资源和无形资源得到有效配置，最大限度地释放城市资源资本的潜能，使规划成为创造财富的“龙头”。

（二）用活增量资产，使土地资源配置市场化 城市土地是十分稀缺和不可移动的资源，是城市存在和发展的基础。它不仅是城市空间和城市功能的载体，而且也是城市最大、最具活力、最有增值潜力、最易于被政府控制的重要资产。由于城市土地资源的不可替代性、广需性、位置固定性、资源短缺派生性，使得在城市经营中经营好土地资源成为城市资本化经营的关键举措。

１、建设规划部门调控土地。以国土部门对城区土地划分的等级，由建设规划部门拟定每年土地出让规划，确定土地规模、位置、时间，控制土地供应总量，对已规划纳入出让的土地，实行红线控制。

２、政府垄断土地一级市场。由土地储备中心代表政府，负责统一收购经营土地。收购原行政划拨而现行规定应实行有偿使用的至今尚未使用的土地、破产搬迁困难企业的土地和近期具有开发价值的土地，收购两年内尚未使用的土地和清理出来的违法使用土地。

３、加快有形土地市场建设。公开、公平、公正的市场环境是社会主义市场经济的宏观要求，而过多的土地协议出让是与充分显化土地资产价值的资本运营要求相悖的。因此，必须建立健全土地公开交易制度，实行房地产开发地一律招标拍卖。

（三）盘活存量资产，使城市基础设施建设社会化

城市交通、城市园林、城市公用设施以及城市可以利用的空间都是价值可估的资源。城市资本化经营的重点就是使存量资产变为富有活力可以产生新价值的资本。

１、使静止的固定资产转为动态资产。把凡是可以投入市场营运的城市基础设施如道路、桥梁、公厕、垃圾场、停车场、供水厂、公交车等使用权和经营权推向市场，能卖则卖，能租则租，能抵押则抵押，使实物形态转化成价值形态，把死钱变成活钱。

２、使无形资产转为有形资产。可以对下列项目进行经营：城市的户外广告经营权、公共汽车线路经营权、街道冠名权、桥梁冠名权、雕塑冠名权、广场冠名权、占道经营权、垃圾清运权等无形资产，通过对以上无形资产经营权的转让、拍卖、租赁等办法，筹集城建资金。

（四）深化体制改革，使城市公用设施养护管理企业化

要深化城市公用设施养护管理机构的改革，将管理权、经营权与具体作业权进行有效剥离，经营者自主经营，自负盈亏。开放现行绿化养护市场、公厕管理。保洁、清扫、垃圾转运，面向市场公开招标，变“以费养人”为“以费养事”。市政管理处的市政建设与养护作业剥离并与市政管理处脱钩。对市政道路、桥涵、泵站、管渠的维护管理，模拟市场运作，实行内部招标，逐步过渡为企业。

（五）优化经营机制，使投资主体多元化

要改变政府在城市建设中唱“独角戏”的局面，建立起适应社会主义市场经济体制要求 的、能够自我补偿和发展的、满足城市可持续发展需要的、多层次、多渠道的新型投融资体制。

１、明确资产经营主体，即成立专门机构授权经营。设立城市资产营运公司，由市政府领导，归口市建设行政主管部门管理。按照现代企业制度要求，建立起科学的法人治理结构。

２、要明晰经营项目，即界定城市资源属性及范围，按其范围和属性进行经营。对城市资源，包括有形、无形资源，城市历史，城市化个性，城市的区位优势，城市的支柱产业等进行识别，根据不同项目的属性和特点，采取不同的经营形式进行融资。对于经营性项目，应以项目直接融资为主；准经营性项目，应采取以间接融资和直接融资相结合；而对于非经营性项目，可通过组建市投资公司全资公司的方式剥离出来，其经费在城市维护费中列支。

（六）注重风险防范，使城市资本经营规范化

１、创造有利于城市资本化经营的政策环境和条件。城市资本化经营实际是一次投融资体制改革。为了使这场改革有效推进，作为政府必须从宏观上把握，着力创造有利于城市资本化经营的政策环境和条件，为多渠道筹措资金，尽快走上城市资本化经营的正规化轨道提供制度保障和政策环境。

２、充分认识和及时化解城市资本化经营风险。城市经营极有可能导致政府职能“越位”，从而使城市建设规模失控，耕地资源枯竭，地方保护主义盛行和企业税费负担加重，最终影响经济和社会全面、持续、健康发展。政府执掌着行政管辖权，同时其产权相对模糊，一旦从事经营活动，因不具备企业具有的那种激励和约束机制，道德风险和机会成本都相对较高。要彻底摆脱传统计划经济的羁绊，改无限政府为有限政府，依据市场经济发展要求，切实把政府职能转变到经济调节、市场监管、社会管理和公共服务上来，避免政府职能“越位”和“缺位”并存产生的种种不良后果。政府必须谨慎对待城市经营，防止盲目扩大城市建设规模，预防债务危机。在经营城市土地资源模式下，行政管理机关既是管理者同时又是土地经营者，这种模式加固了土地行政监管与土地经营合一的体制，也加大了土地资本和耕地资源枯竭的风险。政府经营城市在形式上拓宽了生财之道，增加了地方财政收入。对政府来说是增加收入，对广大企业而言可能是增加成本，故要重视企业税费负担加重的问题。要防止以城市经营为名，把城市管理引入重物质轻精神、重眼前轻长运、重局部轻整体的误区。

第二篇：城镇化建设资金筹措管理经验交流

根据省委、省政府关于实施城镇化发展战略，全省确定了以３年时间，用3亿元打造“**百镇”，我们**县，城关地区被列入二级城镇规划，**镇被列入四级城镇规划。按统一要求，每个镇投入无偿资金312万元，有偿资金700多万元，并用这1000万元通过融资平台撬动8000万元投资建设规模。我县基本属于“吃饭”财政，而城镇化建设投资很大，每年县级财政安排的建设资金只有三四百万，完全靠财政搞建设很不实际。因此，唯有在资金筹措上进行创新，遵循“优化环境引一块、政府举债借一块、财政贴息调一块、整合财力集一块、民间资金活一块”的思路，小城镇建设资金才能变成源头活水。

一、整合财力，发挥财政职能作用

在县级财力紧张，专项资金规模小，总量少的情况下，要加大县财政统筹力度，将预算内外资金整合使用，并吸收社会资金，集中财力兴办城市公用设施建设。对以下资金可以集中使用：城市维护建设税；土地增值税；城镇土地使用税收入；国土部门取得的土地收益；城建部门收取的市政公益设施配套费；旧城改造取得的收益及房屋开发公司上交的部分收益；水务、环保部门收取的水资源费、排污费；电力部门收取的工业用电附加；交通部门取得的上级返还资金；社会对城市基础建设的捐助资金；财政预算安排的建设支出。

把这些资金整合起来，由政府统一使用，集中建设几个能拉动全县经济发展和百姓关心的城建项目，发挥政府的引导作用。同时，深化城镇财政管理体制改革，按照分税制原则，建立有利于城镇财政增长的体制，调动城镇生财、聚财、理财积极性，增强经济活力；打破行业保护，对基础设施项目建设实行政府招、投标管理，在建设中，财政部门应发挥职能作用，加强资金监管力度，对项目进行跟踪问效；财政部门重视小城镇债务管理，对已形成的债务进行清理，摸清底数，建立必要偿债机制，镇政府要为化解财政风险创造良好环境，做到统筹规划、分步实施、量财办事，使城镇真正成为经济繁荣、功能齐全、特色鲜明、环境优美的都市。

二、盘活存量，扩充建设资金来源

小城镇基础设施建设可考虑走以城建城、以城兴城的城建市场之路，最大限度地盘活存量，吸引增量，不断扩充基础建设资金来源。对属国有资产部门管理的公有资产，通过拍卖等方式筹集资金，也可进行部门间合理配置整合，避免资产闲置浪费和重复建设。国有企业改制在保证职工合理安置前提下，可对社会公开拍卖，拍卖多得部分可用于城镇建设；对一切可经营的城镇基础设施，都可将其所有权和经营权剥离，采取卖、租、抵押等办法推向市场，通过转让经营权、收益权和股权进行融资，从而最大限度地盘活存量，吸引增量，不断扩充建设资金来源，进入投资、回收、再投资滚动发展的良性循环轨道。

对基础设施建设项目分类处理。将基础建设项目划分为非赢利、微利、赢利性质。非赢利性主要用地方税收收入建设；对微利性项目可考虑适当财政补贴，主要利用商业资金建设；赢利性项目完全商业运作，并以此作为我县财源增长点。对已建成项目进行全面梳理，在充分论证基础上，有些项目可有价或溢价转让，有些项目可改制进行商业化运作。

有偿转让公用事业部分股权。对一些有投资回报的给水、排水、垃圾处理等公用事业，实行收费式经营，谁投资、谁经营、谁受益，实现政企分开，走社会化服务、市场化运营、企业化经营的路子，由福利性服务向经营性服务转变；适当转让城镇维护管理权，节省开支。对于城镇环境卫生、绿化等维护管理，可以向社会公开招标，由企业管理；有偿转让公用设施冠名权。将一些街名、路名、站名、校名、公交线路牌进行有偿、有期限地转让。对社会投资者捐助的部分公益事业项目，可以永久冠名。

三、经营城镇，用活用足土地资源

城镇土地是政府掌握的最大资产。近年来，我县成立了土地储备中心，通过有效运作，以地生财，筹集到大量的建设资金。今后还要科学合理调整中心区和繁华地段用地性质，对建成区域进行功能改造和升级，根据市场供求关系有计划有步骤地分期分批出让土地，实行整体规划，分段开发，储备一批，开发一批，政府可垄断一级土地市场，放开二级土地市场，将土地增值收益尽可能收到政府手中，谋求土地效益最大化。

全民造环境，提高土地附加值。要在坚持经济效益、社会效益、环境效益三者和谐统一基础上，把经营城镇的思路贯穿到城镇规划、建设、管理全过程，树立城镇形象，营造城镇品牌，提高城镇档次，从而使城镇土地资产不断增值。要把环境创新摆在突出位置，坚持以人为本，绿化、美化、亮化城镇，增添新的人文景观，把城镇形象提高到一个新的层次。同时，着力营造有利于投资创业和经济运行的政策环境、法制环境、政府服务环境，不断提高城镇的吸引力、凝聚力，以此造商机、造人气，带动土地升值。

四、拓展渠道，广泛吸引民间资本

在城镇化建设中，我们应把主要精力放在搞好规划和管理上，坚持“政府引导、市场运作、产业支撑、突出特色”的方针，拿出一个比较具体的、可行的带有战略性规划蓝图，许多事交给民间去办，把民间的财力吸引过来，让他们投入到各项建设。具体地说，就是把我们的资源配置权、管理权变得可以经营，以商品方式转让给民间，可通过财政贴息等形式，引导民间资本投向城镇基础设施，使民间成为小城镇建设、投资和消费的主体。同时，大力做好基础设施项目的招商，力争招商上规模、上档次、上水平，按企业化、市场化、民营化思路，积极拓展筹资渠道，大力推行委托招商、代理招商、专业招商等按市场经济运行规则运作的招商方式，广招四海客商。

吸引民间资本进行建设。必须消除城镇化建设体制上的障碍。财政、建设、公交、土地等职能部门建立有利于城镇发展的体制和政策环境：一是全面改革城镇户籍制度，降低农民进入城镇门槛。二是推进城镇用地改革。按既有利于保护耕地，又利于促进城镇化建设原则，妥善解决用地供需矛盾，同时进一步完善融资、购房、发展二三产业等相关政策，不断提高城镇吸引力。

“问渠哪得清如许，唯有源头活水来。”城镇化建设是一项需较大投入的系统工程，特别是基础建设作为改善投资环境和拉动经济增长的重要因素，具有投资大、回收期长等特征，只有广开渠道，举全社会之力，小城镇建设资金才会有充足的保障。同时，城镇化建设融资问题不仅仅是财政问题，还涉及到社会方方面面，是一个系统工程。只有站在发展高度，打破行业、部门界限，统一协调，统一运作，建设资金筹措就有更多的新思路，新机制、新办法。

第三篇：城镇化建设资金筹措管理经验交流

城镇化建设资金筹措管理经验交流

根据省委、省政府关于实施城镇化发展战略，全省确定了以３年时间，用3亿元打造“**百镇”，我们**县，城关地区被列入二级城镇规划，**镇被列入四级城镇规划。按统一要求，每个镇投入无偿资金312万元，有偿资金700多万元，并用这1000万元通过融资平台撬动8000万元投资建设规模。我县基本属于“吃饭”财政，而城镇化建设投资很大，每年县级财政安排的建设资金只有三四百万，完全靠财政搞建设很不实际。因此，唯有在资金筹措上进行创新，遵循“优化环境引一块、政府举债借一块、财政贴息调一块、整合财力集一块、民间资金活一块”的思路，小城镇建设资金才能变成源头活水。

一、整合财力，发挥财政职能作用

在县级财力紧张，专项资金规模小，总量少的情况下，要加大县财政统筹力度，将预算内外资金整合使用，并吸收社会资金，集中财力兴办城市公用设施建设。对以下资金可以集中使用：城市维护建设税；土地增值税；城镇土地使用税收入；国土部门取得的土地收益；城建部门收取的市政公益设施配套费；旧城改造取得的收益及房屋开发公司上交的部分收益；水务、环保部门收取的水资源费、排污费；电力部门收取的工业用电附加；交通部门取得的上级返还资金；社会对城市基础建设的捐助资金；财政预算安排的建设支出。

把这些资金整合起来，由政府统一使用，集中建设几个能拉动全县经济发展和百姓关心的城建项目，发挥政府的引导作用。同时，深化城镇财政管理体制改革，按照分税制原则，建立有利于城镇财政增长的体制，调动城镇生财、聚财、理财积极性，增强经济活力；打破行业保护，对基础设施项目建设实行政府招、投标管理，在建设中，财政部门应发挥职能作用，加强资金监管力度，对项目进行跟踪问效；财政部门重视小城镇债务管理，对已形成的债务进行清理，摸清底数，建立必要偿债机制，镇政府要为化解财政风险创造良好环境，做到统筹规划、分步实施、量财办事，使城镇真正成为经济繁荣、功能齐全、特色鲜明、环境优美的都市。

二、盘活存量，扩充建设资金来源

小城镇基础设施建设可考虑走以城建城、以城兴城的城建市场之路，最大限度地盘活存量，吸引增量，不断扩充基础建设资金来源。对属国有资产部门管理的公有资产，通过拍卖等方式筹集资金，也可进行部门间合理配置整合，避免资产闲置浪费和重复建设。国有企业改制在保证职工合理安置前提下，可对社会公开拍卖，拍卖多得部分可用于城镇建设；对一切可经营的城镇基础设施，都可将其所有权和经营权剥离，采取卖、租、抵押等办法推向市场，通过转让经营权、收益权和股权进行融资，从而最大限度地盘活存量，吸引增量，不断扩充建设资金来源，进入投资、回收、再投资滚动发展的良性循环轨道。

对基础设施建设项目分类处理。将基础建设项目划分为非赢利、微利、赢利性质。非赢利性主要用地方税收收入建设；对微利性项目可考虑适当财政补贴，主要利用商业资金建设；赢利性项目完全商业运作，并以此作为我县财源增长点。对已建成项目进行全面梳理，在充分论证基础上，有些项目可有价或溢价转让，有些项目可改制进行商业化运作。

有偿转让公用事业部分股权。对一些有投资回报的给水、排水、垃圾处理等公用事业，实行收费式经营，谁投资、谁经营、谁受益，实现政企分开，走社会化服务、市场化运营、企业化经营的路子，由福利性服务向经营性服务转变；适当转让城镇维护管理权，节省开支。对于城镇环境卫生、绿化等维护管理，可以向社会公开招标，由企业管理；有偿转让公用设施冠名权。将一些街名、路名、站名、校名、公交线路牌进行有偿、有期限地转让。对社会投资者捐助的部分公益事业项目，可以永久冠名。

三、经营城镇，用活用足土地资源

城镇土地是政府掌握的最大资产。近年来，我县成立了土地储备中心，通过有效运作，以地生财，筹集到大量的建设资金。今后还要科学合理调整中心区和繁华地段用地性质，对建成区域进行功能改造和升级，根据市场供求关系有计划有步骤地分期分批出让土地，实行整体规划，分段开发，储备一批，开发一批，政府可垄断一级土地市场，放开二级土地市场，将土地增值收益尽可能收到政府手中，谋求土地效益最大化。

全民造环境，提高土地附加值。要在坚持经济效益、社会效益、环境效益三者和谐统一基础上，把经营城镇的思路贯穿到城镇规划、建设、管理全过程，树立城镇形象，营造城镇品牌，提高城镇档次，从而使城镇土地资产不断增值。要把环境创新摆在突出位置，坚持以人为本，绿化、美化、亮化城镇，增添新的人文景观，把城镇形象提高到一个新的层次。同时，着力营造有利于投资创业和经济运行的政策环境、法制环境、政府服务环境，不断提高城镇的吸引力、凝聚力，以此造商机、造人气，带动土地升值。

四、拓展渠道，广泛吸引民间资本

在城镇化建设中，我们应把主要精力放在搞好规划和管理上，坚持“政府引导、市场运作、产业支撑、突出特色”的方针，拿出一个比较具体的、可行的带有战略性规划蓝图，许多事交给民间去办，把民间的财力吸引过来，让他们投入到各项建设。具体地说，就是把我们的资源配置权、管理权变得可以经营，以商品方式转让给民间，可通过财政贴息等形式，引导民间资本投向城镇基础设施，使民间成为小城镇建设、投资和消费的主体。同时，大力做好基础设施项目的招商，力争招商上规模、上档次、上水平，按企业化、市场化、民营化思路，积极拓展筹资渠道，大力推行委托招商、代理招商、专业招商等按市场经济运行规则运作的招商方式，广招四海客商。

吸引民间资本进行建设。必须消除城镇化建设体制上的障碍。财政、建设、公交、土地等职能部门建立有利于城镇发展的体制和政策环境：一是全面改革城镇户籍制度，降低农民进入城镇门槛。二是推进城镇用地改革。按既有利于保护耕地，又利于促进城镇化建设原则，妥善解决用地供需矛盾，同时进一步完善融资、购房、发展二三产业等相关政策，不断提高城镇吸引力。

“问渠哪得清如许，唯有源头活水来。”城镇化建设是一项需较大投入的系统工程，特别是基础建设作为改善投资环境和拉动经济增长的重要因素，具有投资大、回收期长等特征，只有广开渠道，举全社会之力，小城镇建设资金才会有充足的保障。同时，城镇化建设融资问题不仅仅是财政问题，还涉及到社会方方面面，是一个系统工程。只有站在发展高度，打破行业、部门界限，统一协调，统一运作，建设资金筹措就有更多的新思路，新机制、新办法。From: 两全其美网校城(

第四篇：渠道客户经营与管理

渠道客户经营与管理

一、渠道客户选择标准

1、有运作辖区市场的资金实力；

2、能有满足市场的服务需求（配送、日常维护、售后问题处理）

3、能够认同公司的发展理念，认同公司的运作模式；

4、有意愿和公司长期持续的合作，共同经营管理辖区市场，最终达到共赢；

二、渠道客户的开发

1、熟练掌握公司市场拓展思路以及产品推广策略，掌握公司产品以及市场开发政策相对于

主要竞品和地方品牌相比的优劣势，了解并掌握这些优劣势在客户心中的地位，并能熟练表达出来；

2、了解目标客户是否具备与公司合作的资格；

3、对客户进行进一步了解，掌握客户的基本情况（现经营的品牌，经营规模、配送服务能

力、辖区重点零售店对其的评价等），结合掌握的信息对客户的经营状况进行优劣评估，了解客户对目前经营现状的满意度、对主打产品的满意度以及最希望厂家在那些方面给予支持；

4、结合我公司的实际情况以及开发政策和发展规划，找出与客户的结合点。了解哪些我们

超出客户的期望、哪些与客户的期望相当、哪些低于或者不能满足客户的期望，做到在和客户交谈时心中有数，重点突出客户最关心且我们能满足的因素；

三、客户开发策略

1、以县级市为单位，每个辖区只设立一家经销商（特殊情况除外），以保障客户在辖区内的经营风险和诚信风险，保障客户与公司合作的信心度，并赚取正常利润；

2、接触初期重点和客户交流公司情况和对新开发市场的支持和想法，以及怎样和客户结成战略合作伙伴，共同做强做大辖区市场；

3、公司会每个经销商当成我公司在当地的营销中心来建设，会设有专人指导并协助经销商

在辖区内日常业务，共享公司庞大的信息平台（能及时了解行业信息，了解其他辖区同类客户经营情况，借鉴或参考成功的经验和有效的活动）；

4、

第五篇：浅议旅游项目建设资金的筹措与使用

浅议旅游项目建设资金的筹措与使用

自治区旅游局规划财务处处长

袁铁象

广西的旅游资源相当丰富，但近些年来广西的景区景点开发规模和水平远不如云南等周边省市，其中一个直接的重要原因是旅游项目建设资金不足。广开渠道，多元化筹措旅游项目开发资金，充分发挥资金使用效益，加大景区景点开发力度，是加速广西旅游产业发展的关键环节。

资金是将旅游项目变成旅游产品的基本条件，如何将旅游项目与资金有机结合形成高质量的旅游产品，首先需要分析掌握旅游项目与投资资本的基本特性。

一、对旅游项目与投资资本特性的认识

(一)旅游项目的基本特性

1、旅游业是一个关联度大、相关带动性强的经济性产业。作为构成旅游产业基础的旅游项目(包括旅游基础设施项目、景区景点项目、娱乐服务项目等)的建设与经营，无疑也将受到社会、经济、政治、文化、宗教等各个方面的影响和制约，项目投资的不可预见性和不确定性较多，投资风险较大。

2、旅游业与工业、农业不同的是，它生产与销售给客户(游客)的产品是一种感受与体验，是一种经历，是满足客户的一种抽象的、复杂而微妙的身心需求。某个具体旅游项目(主要指旅游景区景点、娱乐服务项目)的开发建设，其目的是通过投入大量物力、财力和人力，将某项旅游资源与环境有机结合，在市场中实现优化配置，形成一项有竞争力的旅游产品，为旅游者创造某种特殊而美好、愉悦的经历。由于旅游项目投资开发成旅游产品后，旅游产品销售存在如上特殊性，决定了旅游项目开发在投资方向选择和市场定位等问题上难度大、要求高，致使投资商们尽管想介入旅游行业投资，但又很难下决心真正作出投资决策。同时旅游项目的开发还面临着市场需求的多变和市场竞争的激烈。旅游产品市场需求量的大小，与游客在某一特定环境、特定时期内的消费心理、消费偏好和这一时期内旅游消费的总趋势等密切相关，而游客的消费心理、偏好等是经常变化的，特别是随着游客群体的不断个性化，游客结构的不断多元化，旅游市场需求难以捉摸，某些特定旅游产品愈来愈难以同时满足游客群体中各个不同的需求，同时也使某些旅游产品很难实现所期望的游客云集的目的，旅游产品的有效生命周期也因此而大大缩短，这就直接影响到旅游项目开发的投入产出效益比。另一方面，国内外各地区全面大力开发旅游业，各类旅游产品蓬勃发展，旅游产品数量的快速增加超过市场需求的增长，再加上政府对旅游市场调控、监管力度不够，旅游市场的无序竞争相当激烈，从而明显地加剧了旅游项目的投资经营风险，合理投资回报难有保障。

3、旅游需求市场对旅游产品的品位和规模等方面的要求愈来愈高。为了实现旅游产品的高质量、高品位和规模配套，势必要大大增加旅游项目开发的投入。而另一个方面，旅游产品销售市场竞争激烈，销售收入因竞争而降低和不稳定，从而使不少旅游项目投资风险大、回收期长、投资回报率不高，直接影响到投资客商投资开发旅游项目的积极性。

由此可见，旅游项目与工业、农业等产品开发项目比较具有涉及因素多，不确性大，产品销售对象复杂，市场需求多变且竞争激烈，投资回收期较长等诸多基本特性。

(二)投资资本特性

经济学也明确阐述了资本的本质属性是实现增值和追求最大限度利润，资本总是从利润低处向利润高处流动。资本的这一本质属性决定了资本的投资方向选择必然是风险小、效益高、投资回收期较短的行业领域和项目。而前述旅游项目的基本特性表明，一般情况下，旅游项目的投资开发风险较大，周期较长，与投资资本追求的目标存在较明显的反差和矛盾。这种反差和矛盾，大大降低了旅游项目对投资资本的吸引力，客观上给旅游项目开发的资金筹措带来了阻力和困难。

二、旅游项目建设的投资环境与经济激励

为吸引资本流向旅游项目开发领域，需要营造良好的投资环境，并在政策、税务、资金流转等方面给投资商一定的优惠和激励，让意向参与旅游项目开发投资的中外客商感到投资风险不大，有利可图。只有这样，才能实现旅游项目与投资资本的有机结合，达到有效筹措旅游项目建设资金的目的。

(一)旅游项目建设的投资环境

投资环境直接影响投资的风险和经济效益，是投资者的关注中心，旅游项目投资尤其如此。旅游项目投资收益主要从客源市场获得，而客源市场对政治、经济、人文等各方面环境因素十分敏感，波动很大。同时，旅游项目投资收益还与项目所在地政府和全社会发展旅游业的意识和态度密切相关，良好稳定的投资环境，强烈的旅游产业发展意识和积极的支持旅游项目建设的态度，是吸引旅游项目建设资金的基础条件。

旅游项目建设投资环境主要包括政治环境、社会环境、经济环境、法律环境、人文环境和区位条件等方面。一个良好的旅游投资环境应具备：良好的旅游基础设施和配套条件，稳定安全的政治社会环境，有一定规模和比较稳定的客源市场并有进一步开拓的潜力，政府对投资者和旅游项目开发持积极支持鼓励态度，旅游形象宣传和市场促销工作力度大，地区国民经济稳步增长和比较繁荣，政策优惠，法律健全，政府工作效率较高，资金流转便利，旅游人力资源较丰富。

国内外旅游项目成功开发的实践和经验表明，为了积极有效地吸引投资者开发旅游项目，除充分做好项目可行性论证等前期工作和具备良好的投资环境之外，还需要采取一定的经济激励措施，以便进一步调动投资者的积极性，消除投资者对项目投资风险的担心忧虑。经济激励措施主要有：

1、降低项目投资财务成本。如贷款贴息、土地优惠、减免进口关税、从宽贷款等。

2、减少项目经营成本。如减免经营与所得税收，允许加速折旧，降低水、电、电讯、交通等收费价格，严禁乱收费、乱难派，免费提供信息咨询及各种服务等。

3、分散化解投资风险．o如在国家政策允许范围内提供合法的投资担保或固定投资回报，设立各类法人单位共同投资经营的股份制企业、有限责任公司等，协助开展市场调研、项目论证、风险预测和市场促销工作，保证资本合法利润的顺利遣返，利润再投资奖励等。

4、简化投资程序，提高办事效率，缩短项目建设周期，促成项目早日营运，早日见效。

三、旅游项目建设资金的筹措与使用

由于旅游项目存在投资不确定因素较多，风险较大，客源市场波动对效益影响较敏感等问题，客观上增加了旅游项目建设资金筹措难度。为有效筹措旅游项目建设资金，需要在营造良好环境基础上，开拓思路，有针对性地采取融资措施和借用某些融资技巧，并管好用好资金，充分发挥资金使用效益。

(一)政府主导型投入

政府财政资金直接投资建设旅游项目，虽不是旅游项目的投资主渠道，但它的引导、激励作用大。特别是对于新景区的开发，政府先行投入一定量资金搞景区基础设施建设和启动开发部分景点项目，营造出景区投资开发气氛，就会大大增强景区项目投资开发吸引力和投资商的投资信心，而且景区内和景区周边的土地也将随之升值，为以后土地转让创造有利条件。另外，象旅游公路、旅游城市环境综合整治等基础设施项目，一般没有直接经济效益或直接经济效益很低，这类项目只有靠政府和有关专业部门来投资。因此，各级政府和有关部门，应充分认识政府主导型投资的重要性和积极作用，应加大对旅游项目建设的投入。

(二)直接对外招商引资

我区的一些旅游地、市、县，近几年来开展了不少旅游项目招商引资工作，但收效甚微。尽管如此，招商引资仍不失为旅游项目建设融资的主渠道之一。有些地、市、县招商引资成效不明显的主要原因在于工作不到位，方法不对头或基本投资环境不具备。要使旅游项目招商引资取得成功，需要注意以下几方面问题：

1、站在投资者角度考虑问题。筛选推出特色鲜明、市场前景好、建设环境条件具备、投资不确定因素少、预期收益高的好项目，让投资者实实在在地感到投资有利可图。可以肯定地说，真正好的项目不愁找不到资金，关键在于项目好坏。因此，不要把好项目留给自己开发，差项目用来招商，更不能奢望无利可图的项目能招来投资商开发建设。

2、让投资商充分了解认识项目。一是要认真做好项目可行性论证，包括对客源市场、建设条件、投资成本和经营效益等方面的客观、全面、细致的分析研究，完成项目立项、规划设计方案、审批等政府确认和审批手续，搞好初步规划设计、环保评价等前期工作；二是借助有关媒体、融资窗口单位和各种经贸交流、访问考察活动，多渠道、多形式宣传介绍，全方位、大范围推出项目，让项目有机会进人中外客商视线并留下较深刻的印象；三是要邀请有意向投资合作的客商来实地考察，并协助其做好项目考察论证工作，让其深入了解认识项目而作出投资抉择。

3、分门别类，重点突破。对于相对独立、预期投资收益较高、商业性较强的特色景区景点，旅游接待服务设施(如宾馆酒店、各类疗养健身中心、度假村等)、娱乐、运动、探险等项目(大型景区可分成若干单位子项目)，宜重点推出，直接招商引资，以独资、合资或合作方式开发经营，招商对象重点针对国内外大型旅游企业、饭店集团和一些多元化投资经营、非专业性生产经营的有实力的上市股份制企业、国外财团等；对于可通过收费等方式实现长期稳定收益的旅游基础设施项目(如客货流量较大的旅游公路、旅游商务码头等)和一些具有景观性质的大型工程项目(如大型水坝等)，招商对象重点是国外财团和国内的一些专业性大型企业，并可考虑以BOT等方式合作开发。

(三)广开渠道，间接融资

间接融资渠道很多，主要包括申请利用国内外各种专项资金和专项优惠贷款。为了尽可能多争取利用专项资金或专项贷款，需要注意以下几方面

l、及时准确掌握各种资金信息，加强与国家有关部委联系汇报。每年国家均安排各类专项发展资金和各种外国政府贷款、混合贷款等。只要密切与国家有关部委联系了解，及时掌握信息，才能有准备、有针对性地开展资金利用工作，才能抓住更多的资金利用机会。

2、认真搞好项目前期工作和落实配套资金。安排扶持项目建设的各种专项资金或贷款，往往对项目前期工作和落实配套资金等问题要求严格，只有认真做好项目各项前期工作和落实好配套资金，才能成功申报利用专项资金或专项贷款。

3、分门别类，突出间接融资项目的针对性。国内外各种专项资金和专项贷款，使用方向和条件规定严格。对于环保、历史文化、自然遗产保护性开发等旅游项目，只能申报利用各自相对应的专项资金或贷款。反之，申报利用某专项资金，只能上报该专项资金规划的行业领域内的项目。一些专业性国际优惠贷款(如外国政府贷款、双边协力贷款、混合贷款等)对项目的要求则更加严格细致，因此项目筛选必须有针对性。

(四)资本运营与项目商品化融资

1、鼓励某些资质较好但目前经营效益一般的旅游企业(如某些涉外饭店)，将其部分资产或股权招标转让出去，将不动资产转换为可用资金，用于投资开发更有潜力的其它项目或用于自身更新改造。

2、将某些景区若干年的经营权或其它无形资产转让，回收资金开发其它景区景点。分期分块按规划转让已形成投资开发气候的景区和景区周边土地，土地转让所得回收景区开发初期投资或滚动投资开发新项目。

3、争取对外融资窗口单位的支持配合。对某些符合境外资本市场融资条件的项目，经精心包装后，直接推出对外发债或其它形式融资。

4、挑选有潜力的新建或改造扩建项目，与区内外已上市或即将上市的旅游股企密切合作，将项目资产折成上市企业股份，在企业扩股配股时推向二级股票市场，从股票市场上筹集资金。

5、项目商品化融资：将经过精心包装后的项目，连同其部分基础性资产(如土地使用权、规划设计方案和某些特许权等)和开发权，直接对外转让，换回资金。

(五)有效使用旅游项目建设资金

l、选准最有投资开发潜力的项目进行投资建设，提高资金投入的边际效益。

2、运用网络计划技术，选准最佳开工建设时机和最佳施工路线，合理安排建设计划，在保证工程质量前提下，尽可能缩短建设工期，降低投资成本，节省投资，提高项目经营竞争力。

3、在资金有限而需要开发的项目众多时，应对拟投资开发的项目进行优化排列组合，确定最佳项目投资组合方案，然后集中资金，重点突破。

4、以小博大，营造投资气氛，引动各方面投资资金。对于规模较大的区域性景区开发，往往在开发初期遇到资金严重短缺等问题。为有效启动整个景区的全面开发，可先集中小量财力物力，重点投向某个最具吸引力的景点项目建设，并加大宣传力度，营造声势，聚集人气，引来大批量游客，使投资商感到该景区开发的诱人前景。这样，景区开发招商引资就比较容易取得成效，达到以小博大的目的。

5、加强对资金使用、工程进展和工程质量的督促管理。推行项目业主负责制和建设目标责任制，加快工程进度，提高工程质量，用好管好建设资金，充分发挥资金使用效益。