第一篇：东营商业地产浅析及东西城商业圈
东营商业地产浅析及东西城商业圈
东营PARK 89位粉丝 鲁H济宁 8
1楼
从2003年4月东营银座购物广场开业起，外来大型商场、超市就不断涌入东营市场。振华、良友、新一佳、利群，以至已经签约的两家世界500强企业英国乐购和韩国乐天。是什么让这些内资、外资如此看好东营市场，甚至在良友、新一佳等商家败走之后，还有诸多商家纷纷抢滩东营？
统计显示，2009年，东营城市居民人均可支配收入达21312.53元，同比增长9.4，名列全省第三位，其中，人均工资性收入17502.23元。人均消费性支出13599.29元，同比增长9.5，列全省第五位，收支均呈现稳步较快增长的良好态势。而在2009年山东省人均GDP排名中，东营更是排名第一位。
诸多数据暗示着东营人的购买能力，也让颇具投资眼光的客商们怦然心动。随着黄三角战略正式上升为国家战略，东营作为黄三角开发的主战场，正面临着前所未有的大好机遇。要以东营为中心，依托黄河三角洲高效生态经济区的开发建设，培植环渤海经济圈新的经济增长极和城镇发展区。所有这些，都为投资者注入了强劲的动力，也让零售业投资商看到了投资东营的希望。
纵观当前东营商业地产发展现状，未来东营商业地产会进一步受到政策扶持，保险资金入市在商业地产发展中扮演重要的角色。
随着城市化进程的不断加快以及实体经济的不断好转，前一阶段包括写字楼和商铺在内的商业地产一直被低估的局面势必会发生根本的转变。同时受调控政策影响在住宅领域受限的民间资本也找到了很好的宣泄口。
由于当下政府宏观调控的目标是住宅，具有良好发展前景的商业地产的投资属性进一步得到确认。加上在住宅疯涨的过程中，商业物业价格一直偏低，这使得东营房地产投资者资金从住宅转向商业地产的力度将进一步增大，特别是民间资本将大举进军商业地产，尤其是商铺和写字楼。
当前的东营房地产市场经受着调控政策的严峻考验，同时，商业地产正在迎接自己的春天。在产业转型和消费升级背景下，商业地产行业机会将愈发凸现。产业转型带来第三产业的发展，收入分配改革将带来消费快速增长和消费升级，相应写字楼、零售物业和旅游度假等商业地产在东营迅速起航。
举报 |
2011-04-14 18:18 回复
顶 7
9楼
为什么关于商业的一些帖子不能发啊
东营PARK 89位粉丝 鲁H济宁 8
举报 |
2011-04-14 18:23 回复
10楼
东营PARK 89位粉丝 鲁H济宁 8
济南路与西四路商圈：这一商圈位于西城中心区域，星罗分布着举报 |
2011-04-14 18:25 回复
东营PARK 89位粉丝 鲁H济宁 8
举报 |
2011-04-14 18:26 回复
东营市百货大楼、商业大厦、供销商场、国美电器、东营市小商品城、天和购物广场、友谊服装城等各种类型的商场，此商圈代表着东营第一商圈。
11楼
济南路与西二路商圈：济南路与西二路路口，东营银座购物广场(一店)为东营的商业版图东扩起到了关键作用。东营振华商厦经过几年的经营，这两家外来的大商场为东营西城打造出了第二商圈，为市民购物增添了新的选择。
东营PARK 89位粉丝 鲁H济宁 8
举报 |
2011-04-14 18:26 回复
12楼
济南路与西三路商圈：位于济南路与西三路的这一商圈有胜大中心超市，向北则有银座二店。两家店分列该商圈的南北两端，其中还分布着大商电器、三联家电、阳光数码城、天成恒信数码广场、百祥数码城等商家，使得这个商圈成为东营的“硅谷”，成为人们购买数码、家电产品的首选区域。
济南路与西三路商圈：位于济南路与西三路的这一商圈有胜大中心超市，向北则有银座二店。两家店分列该商圈的南北两端，其中还分布着大商电器、三联家电、阳光数码城、天成恒信数码广场、百祥数码城等商家，使得这个商圈成为东营的“硅谷”，成为人们购买数码、家电产品的首选区域。
东营PARK 89位粉丝 鲁H济宁 8
举报 |
2011-04-14 18:27 回复
13楼
东城安居工程商业圈：2006年12月15日，胜大超市新家园店在众成都市广场开业，2007年1月18日，东营市百货大楼东城店竣工开业，2008年9月，东营银座东城店开业，该商场将国际最流行的零售业态Shopping Mall引入东城，集购物、休闲、娱乐、饮食等各种商业功能于一体。2009年1月3日，民建时尚广场开业，四家商场超市在东城安居工程居住区内构建的全新商业圈初步形成，东城市民的基本消费在东城得到基本满足。2010年3月26日，全球500强企业英国乐购(TESCO)的东营项目开工奠基仪式在新邦？涌金门举行，计划将于2011年9月底投入运营。
14楼
东营PARK 89位粉丝 鲁H济宁 8
举报 |
2011-04-14 18:38 回复
东营PARK 89位粉丝 鲁H济宁 8
利群瑞泰购物广场，东营最高档的商场，也是目前利群集团最高端的商场，拥有MANGO、CERRUTI 1881、ANGELO NARDELLI、罗西奥、思加图、西铁城、周大福等国内国际众多知名优质品牌，五楼更建有五星级豪华影院——东营利群国际影城。
15楼
东营银座中心店，2003年开业，是银座集团最赚钱的门店之一，也是东营的一家高端百货店，在东营拥有广泛的人气，现在银座在东营已经有7家门店，利津店和西城三店正在建设中。
举报 |
2011-04-14 18:47 回复
16楼
一会再传先去吃饭 呵呵
东营PARK 89位粉丝 鲁H济宁 8
举报 |
2011-04-14 18:47 回复
17楼
在东营搞商业地产是个很痛苦的事情，市场饱和，人口不够，估计短时间内不会有像样的大地产商进驻，要等5年估计才行
人大代表猛
举报 |
2011-04-14 19:34 回复
18楼
另外金辰集团很可能是将来东营商业地产的龙头，现在金辰在一点一点的运营小型商业地产，唯一大型的就是名钻广场这个项目，希望它能成功
人大代表猛
举报 |
2011-04-14 19:35 回复
东营PARK 89位粉丝 鲁H济宁 8
举报 |
2011-04-14 21:38 回复 19楼
振华商厦 2006年4月，东营市单体规模最大的综合性商贸大厦――东营振华商厦开业。营业面积10万平米，近几年来，东营地区是烟台振华布局鲁中地区的一枚重要棋子。随着振华在东营四年稳扎稳打，在东营商业圈已立身扬名，许多零售人士在接受本报采访时表示，振华已经在东营零售界站稳脚跟，摆脱了水土不服困局。
东营PARK 89位粉丝 鲁H济宁 8
举报 |
2011-04-14 21:52 回复
东营PARK 89位粉丝 鲁H济宁 8 21楼
东营市百货大楼，东营的商业老大，曾是东营的三大商场，现在仍是东营的商业巨舰，现已有大楼店，东城店，西单店，利津店四家门店。
22楼
东营百货大楼 举报 |
2011-04-14 21:53 回复
东营PARK 89位粉丝 鲁H济宁 8
举报 |
2011-04-14 21:55 回复
东营PARK 23楼
东营市百货大楼东城店
24楼 89位粉丝 鲁H济宁 8
举报 |
2011-04-14 21:58 回复
东营PARK 89位粉丝 鲁H济宁 8
东营市商业大厦 位于东营市西城最繁华的济南路80号。现拥有营业面积63000平方米
25楼 举报 |
2011-04-14 22:01 回复
东营PARK 89位粉丝 鲁H济宁 8
民建购物广场，曾经在东城一枝独秀，现在仍然是东城最受欢迎的商场。现在已拥有两家门店
26楼
举报 |
2011-04-14 22:06 回复
民建时尚广场
该项目总营业面积18000平方米，整体定位为时尚型、社区综合服务中心性的现代商业，功能定位为：引领时尚消费、便利民生民需、配套社区服务。一层是具有早市和早餐功能的“民建安和菜市”，营业时间从早6点到晚九点，极大的方便了居民购物。二、三、四层主营服饰穿着类商品。
27楼 东营PARK 89位粉丝 鲁H济宁 8
举报 |
2011-04-14 22:09 回复
东营PARK 89位粉丝 鲁H济宁 8
银座文汇店
28楼 举报 |
2011-04-14 22:10 回复
东营PARK 89位粉丝 鲁H济宁 8
东营供销商场，东营的老牌商场
29楼 举报 |
2011-04-14 22:11 回复
东营PARK 89位粉丝 鲁H济宁 8
胜大超市，东营最火的超市现在门店已突破100家
30楼 举报 |
2011-04-14 22:12 回复
东营PARK 89位粉丝 鲁H济宁 8
友谊广场，东营的电子城
31楼
举报 |
2011-04-14 22:13 回复
东营PARK 89位粉丝 鲁H济宁 8
举报 |
2011-04-14 22:15 回复 东营乐购超市，世界零售三强
32楼
友谊服装城
东营PARK 89位粉丝 鲁H济宁 8
举报 |
2011-04-14 22:15 回复
东营PARK 89位粉丝 鲁H济宁 8 33楼
金地购物广场
34楼 举报 |
2011-04-14 22:16 回复
东营PARK 89位粉丝 鲁H济宁 8
众城商场
35楼 举报 |
2011-04-14 22:17 回复
东营PARK 89位粉丝 鲁H济宁 8
金辰名钻广场，最值得期待的商场之一
36楼
万达时代广场
举报 |
2011-04-14 22:18 回复
37楼
东营PARK 89位粉丝 鲁H济宁 8
举报 |
2011-04-14 22:20 回复
a12602113 1位粉丝
举报 |
2011-04-14 23:29 回复
东营乐天玛特位于北一路和西二路交汇处。该项目总投资2.5亿元，总经营面积近25000平方米，项目预计2011年下半年营业。
38楼
东营地广人稀，有几个爆发户。没有自己本土的超市品牌。所以外地才入住。在东营待过几个月，给人的感觉真的一般。环境不是一般的差，跟山东兄弟城临沂，潍坊，威海，聊城。没法比，这几个是山东我去过的地方。
第二篇：商业地产开发项目商业计划书
商业地产开发项目商业计划书模板 1.0 项目概要
1.1 项目公司
1.2 项目简介
1.3 客户基础
1.4 市场机遇
1.5 项目投资价值
1.6 项目资金及合作
1.7 项目成功关键
1.8 公司使命
1.9 经济目标
2.0 公司介绍
2.1 项目公司与关联公司
2.2 公司组织结构
2.3 [历史]财务经营状况
2.4 [历史]管理与营销基础
2.5 公司地理位置
2.6 公司发展战略
2.7 公司内部控制管理
3.0 项目介绍
3.1 商业地产开发目标
3.2 商业地产开发思路
3.3 商业地产开资源状况
3.4 项目建设基本方案
3.4.1 规划建设年限与阶段
3.4.2 项目规划建设依据
3.4.3 商业地产开发基础设施建设内容
3.5 项目功能分区及主要内容
4.0 所在城市房地产市场分析
4.1 国家宏观经济政策
4.1.1 国家宏观经济形势对房地产的影响
4.1.2 房地产宏观政策
4.2 城市周边区域经济环境
4.3 城市市城市规划
4.3.1 城市总体规划的布局与定位
4.3.2 城市中心城区的五大问题
4.4 城市土地和房地产市场供需
4.4.1 城市市土地出让情况
4.4.2 商业地产市场供需
4.5 城市商业地产供需
4.5.1 商圈分布
4.5.2 商业业态分析
4.5.3 城市商业现状分析
4.5.4 居民消费特征分析
4.5.5 城市商铺价格分析
4.5.6 商业商业地产供需分析
4.6 消费者调查
4.6.1 居民消费特点
4.6.2 商业地产潜在消费者问卷调查
4.7 竞争分析
4.7.1 竞争分析的方法
4.7.2 竞争项目分析
5.0 开发模式及QB区选择
5.1 [RRR城]及QB区项目
5.1.1 [RRR城]的开发背景
5.1.2 [RRR城]项目
5.1.3 [RRR城]开发情况
5.2 项目竞争战略选择
5.2.1 山水绿城SWOT分析
5.2.2 [山水绿城]开发策略和开发模式
5.2.3 QB区项目
6.0 QB区方案概念设计
6.1 规划设计主题原则
6.2 产品组合和功能定位
6.3 建筑风格和色彩计划
6.4 建筑及景观概念规划
6.5 智能化配套
6.6 QB区各地块设计要求
6.6.1 商业地产功能配置要求
6.6.2 A13地块设计要求
6.6.3 A21地块设计要求
6.6.4 A08地块(局部)设计要求
6.6.5 A22地块设计要求
7.0 营销策略
7.1 预计销售额及市场份额
7.2 产品定位
7.2.1 各项目的住房产品定位
7.2.2 商业地产定位
7.3 定价策略
7.3.1 住房项目的定价策略
7.3.2 商业地产的定价策略
7.4 销售策略
7.4.1 住房地产的销售策略
7.4.2 商业地产的销售策略
7.4.3 品牌发展战略
7.5 整合传播策略与措施
7.6 电子网络营销策略
8.0 项目实施进度
8.1 项目工程进度计划表
8.2 项目工程进度管理体系
8.2.1三级计划进度管理体系的建立与执行
8.2.2三级计划进度管理体系的工作流程一级计划——总控制进度计划
二级计划——阶段性工期计划或分部工程计划三级计划——月、周计划
9.0 项目风险分析与规避对策
9.1项目风险分析
9.1.1 项目市场风险分析
9.1.2 项目工程风险分析
9.2 项目风险的防范对策
9.2.1 市场风险规避对策
9.2.2 工程风险的防范对策
9.2.3 安全风险控制措施
10.0 QB区投资估算和开发计划
10.1 项目投资估算
10.1.1 项目开发成本估算10.1.2 开发费用估算
10.1.3 项目总成本费用估算10.2 项目开发计划
10.2.1 开发分期 69
10.2.2 项目开发进度计划表 69-7210.3 项目人员和组织机构配置 72-7310.3.1 组织保障 72
10.3.2 组织机构 72-73
10.4 项目融资计划和财务费用 73-74
11.0 QB区财务与投资价值分析
11.1 销售收入
11.1.1 销售价格
11.1.2 销售收入
11.1.3 项目税费率
11.2 项目现金流量
11.2.1 全部资金的投资现金流量表11.2.2 自有资金的现金流量表11.2.3 主要经济数据指标汇总11.3 不确定性和风险分析
11.3.1 盈亏平衡分析
11.3.2 敏感性分析
11.4 结论
11.4.1 项目投资决策结论
11.4.2 项目总体效益评价
12.0 公司无形资产价值分析
12.1 分析方法的选择 12.2 收益年限的确定 12.3 基本数据
12.4 无形资产价值的确定
附件
.1 财务报表
.2 相关证明文件
第三篇：长沙商业圈分析报告
2006年，长沙市商业地产向品牌化、规模化、郊区化、开放型、人防型发展，不断更新换代，趋向规范与成熟。
2005年7月《长沙市商业网点布局规划》定案，令长沙商业未来15年的发展有了更明晰的发展方向，基本形成与长沙市社会经济发展和对外开放水平相适应、区域布局合理、业态结构优化、服务功能齐全的市区网点三级体系，板块效应日趋明显。
数据显示，2004年至2006年9月，长沙市商业用房新开工面积共计654．78万平方米，竣工面积452.2万平方米，销售量161.87万平方米，呈现出明显的供过于求的状况。由于零售业竞争加剧，导致数个管理不善的(或是定位不准的)大型商场、写字楼暂时停业以重新定位或装修，也有部分商场、写字楼缩减零售楼面，改做其他用途。
综合市场调研可了解到，从2006年开始的往后三年之内，长沙市商业物业将历经一个放量的高潮期。
一、长沙商业地产现状
1、长沙市商业格局；
根据二OO五年七月通过我省专家评审会的《长沙市商业网点布局规划》，确定了长沙未来15年城市商业发展总体目标：
到2020年，建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、10个区域性商业中心、30个社区级商业中心和18条主要商业街，并就长沙城市商业发展战略与发展目标、城市商业中心布局以及特色商业街、商品批发市场、商业零售业态、物流配送业等方面的建设进行了专项规划。根据专家的看法，此次规划遵循三个方面：
（1）随着需求的变化，对商业网点布局会提出新要求。（2）规划要进一步与长株潭融城及长沙一小时经济圈的战略相结合，提高辐射能力。商业今后的布点不一定集中在核心城区，而要向交通便捷，辐射力强的城市外环、城郊接合部分布。
（3）三是规划要将整合控制现有城区网点与规划引导新城区网点相结合。
长沙传统商圈分析
五一广场商业中心——地位稳固的市级商圈 区域范围：
以五一大道与黄兴路交汇立交为圆心，步行在30分钟的范围 简介：五一商圈有2000多年历史，最初由居民聚居形成原始商业发展而成。位于长沙核心地带，高度集中的商务与金融配套奠定了其商业主导地位，是各路商家必争之地。汇聚百货、大型连锁超市、步行街、专卖店等，商业营业面积达50万以上。南北、东西两大城市主干道的汇集，每日人流量达30-50万。
主要商业物业：
特点及发展前景分析：
1、历史悠久，是历来长沙商业中心，城市中唯一市级商圈； 五一商圈2000多年来一直是城市商业的集中地，有着深厚的湖湘文化沉淀和商业根基。东西主干道五一路与南北主干道黄兴路、湘江中路在此交汇，联接河东与河西的橘子洲大桥亦联接了五一商圈，政府对防洪工程建设及旅游资源开发的大力投入而成就的湘江风光带近在咫尺，众多金融、办公场所入驻，交通的便利性、城市的中心位置、丰富的旅游资源、人口的集中、消费的惯性，这些都奠定了五一商圈成为城市唯一市级商圈的霸主地位。目前商圈内汇聚了6000多家商业品牌，年消费额逾千亿。
2、业态齐全，以中高档次为主，经营状态良好
圈内汇集了平和堂、春天百货、王府井百货、新世界百货、百联东方商厦、万达购物广场、百盛购物广场等大型购物场所，黄兴路步行街、金满地商业步行街、坡子街民俗商业街共三条商业步行街，苏宁、国美电器专业卖场，沃乐玛、家乐福、好又多等大型生活超市，友谊宾馆、万代大酒店、国贸大酒店等酒店，麦当劳、肯得基、火宫殿、杨裕兴、黄春和、东北饺子馆、蒙娜丽莎中西餐厅等知名餐饮，建行、商行、工行、人寿保险、中信银行、中国银行等金融机构，金色年华、挪威森林、钻石钱柜、星光灿烂、魅力四射等休娱休闲场所，是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、旅游于一体大型商业中心，商圈内以中高档次业态为主。
省内单店营业额最高的平和堂年均营业额达6亿，王府井百货2006年销售额接近5个亿，黄兴路步行街2005年营业额达11亿元，沃尔玛年销售额逾3亿，整体经营状况良好。
3、百货业趋向饱和，竞争异常激烈，百联东方与新世界百货走差异化路线 商圈内有9家大型百货及购物中心，密集分布在以五一路与黄兴路交汇的周边，多为自主经营，主要采取保底扣点经营模式，功能分区基本为一层珠宝、化妆品，二层女装，三层休闲装，四层男装，五层以上为休闲娱乐、餐饮，所针对的消费群体主要是中、高层消费者，同质化竞争激烈。
在商圈内百货趋向饱和的情况下，2006年新开业的新世界百货与百联东方商厦开始走差异化路线，均开辟奢侈品专柜来提升价值，吸引消费，设有CERRUTI 1881、GIEVES＆HAWKES、DANIEL CREMIEUX、PIOMBO、MRPHISTO、O HUI、MOMO、AGATHA、OMEGA等世界名品专柜。
4、辐射全市及外来游客，人流旺
五一商圈的消费辐射全市，也吸引了很多外来游客来此消费，是湖南人流、物流、资金流、信息流的中心，日客流量达30-50万人次。黄兴路步行街成为外来游客必游之地,日均客流量8万余人次，双休、节假日达15-18万人次。
5、以五一路为界，南盛北衰，百联东方的进驻有望复兴以北区域
黄兴南路与解放西路集中了大量的人流，五一路上集中更多的是车流，受五一路立交桥及人们消费习惯的影响，五一商圈出现以五一路为界，南盛北衰的商业状况。北片区的长沙东汉名店广场（现更名为新世界大厦），原规划有460多个铺位，由于立交桥的影响及定位偏差，目前仅有一层临街铺位还在经营，新大新百货经营状况也远不及南片区的百货。百联东方所走高端差异化路线使得北片区有了高档百货，有希望能带旺北片区，但与晚几个月开业的新世界百货相比，人气有所不及。
南区域基本饱和，以北区域还存在较大量的在开发与待开发用地，在开发的项目有金都商业中心21000多平方的商业体量，待开发项目已知的有中环一世界和万代大酒店以北地块，北区域的复兴需要各项目的对话与联动。
荣湾镇商业副中心——河西唯一商圈
区域范围：河西通程商业广场为中心，步行5-8分钟范围内。商圈简介：
荣湾镇是岳麓区由来已久的商贸重镇，通过湘江一桥与河东相连，是该区最重要的交通枢纽，人流旺。随着枫林路拓改、岳麓时尚购物中心、新外滩商业中心广场等大型商业的落成，溁湾镇的商业价值急速上升。目前商业营业面积约6.5万平方米，日人流量达15万，消费层面主要是来自河西高教区的教职工及学生、长沙高新区、麓谷的白领人群。
主要商业物业：
商圈特点及发展前景分析：
1、商圈现有商业面积与河西消费力不相称，后续发展空间大； 岳麓区有近40万人口，非农人口31万，2005年，城市居民人均可支配收入为12522元，比长沙市整体水平略高，商圈商业面积约6.5万平方米，后续发展空间大。
在建或规划中的的部分项目如下：
2、业态基本齐全，以中、低档为主，高档消费市场空白； 商圈内业态基本齐全：大型购物中心有通程商业广场和新外滩购物中心，餐饮有东锅中西餐厅、荷香楼湘菜馆、晶珠国际美食城、必胜客、麦当劳、肯德基、桂林人、台北豆浆等；金融配套有中国银行、招商银行、中信银行、中国农村信用合作社；酒店有麓山宾馆、枫林宾馆；大型生活超市有新一佳、步步高，较为零散低档的娱乐休闲场所较多，上档次的少。总体来看业态以中低档为主，高档消费市场空白。
3、消费群以河西教师、学生、高新区麓谷的白领人群为主，集中在通程商业广场消费；
长沙教育事业历来比较发达，驻区有以中南大学、湖南大学、湖南师范大学为代表的30多所高等院校、科研院所，在校大学生达16万人，各类科技人员10万余人，国家级长沙高新技术开发区、岳麓区国家大学科技园位于中心区域，堪称全省典型的文化区、科教区。
麓谷科技新城是长沙高新技术产业开发区从2000年起集中开发建设的科技新城区,科技新城的发展定位为以高新技术产业为主导、生态环境为特色、兼具城市功能。截至目前，麓谷园区已聚集400多家高新技术企业。
河西具规模、上档次的商业目前集中在荣湾镇商圈，高校教师、学生及高新区的白领人群消费也集中在了荣湾镇商圈的通程商业广场。
4、岳麓山、湘江风光带等旅游资源利于商圈发展； 岳麓山为国家4A级风景名胜区，2004年接待游客100多万人次，毗邻荣湾镇商圈的岳麓山风景名胜区提升了商圈对区外游客的消费吸纳能力。未来3-5年，岳麓区计划投入120亿将潇湘大道北段打造为最美的湘江风光带。政府对于旅游资源开发与基础设施建设有利于商圈发展。
5、岳麓区政府、长沙市政府的搬迁对荣湾镇商圈价值有所提升，长远来看有可能削弱商圈辐射力
区政府与市政府搬至岳麓区北部，周边起来了很多高档住宅小区，当人气提升到一定程度，将会形成一个新的商业中心，对于荣湾镇商圈来讲会削弱其辐射能力。在目前区北人气不旺的情况下对此商圈的价值有所提升。
东塘商业中心——快速更新换代中的传统商圈
区域范围：以东塘立交为圆心，步行在15-20分钟的范围 商圈简介：
东塘商圈是城市南拓的门户，南部居民传统的商业聚集地，商业营业面积约15万平方米，每日人流量约10万人次，消费群以东塘立交桥为圆心的南部家庭为主。东塘是湖南电信、湖南联通的大本营，移动公司最大的营业厅也在这里，加上易佰通讯、迪信通等手机销售商，东塘已成为长沙通讯产品最前沿最迅捷的发布平台。
主要商业物业：
商圈特点及发展前景分析：
1、业态齐全，档次拉差大，大众化专业卖场与超市受欢迎 东塘商圈有2家知名百货公司，2家综合卖场，8家专业卖场，步步高、家润多共3家大型生活超市，屈臣氏精品超市，大都市商业街。
餐饮：新华楼、麦当劳（2家）、桂林人、肯德基、火宫殿、哈特波波巴西烧烤餐厅、北京饺子馆、绿茵阁咖啡厅、上岛咖啡、米萝咖啡、金牛角王中西餐厅 金融：中国银行、建设银行、交通银行、中国农业银行 文化：东塘恒远图书城、东塘图书城 酒店：波月宾馆、神禹大酒店
休闲娱乐：浣溪保健休闲中心、音乐房子KTV 大型药店：楚仁堂大药房、星城大药房、芝林大药房等。以上数据可看出，东塘商圈业态齐全，大众化的专业卖场与超市占了很大比例,也是最受到消费者欢迎的。金色家族定位成“顶级名品”，拥有LACOSTE、BWM、KLOSS、ECACA、PORTS、ELLE、RADO、AutaSon、BOSS、RAYMOND WEIL等近50多种世界名品，目的在于走差异化的路线，在周边中低档的商业中脱颖而出，但周边消费力有限，场内显冷清。沿线有不少临街的小商铺，商品低档，形象差，有待更新换代。
2、目前消费主要以南城消费者为主
东塘立交桥一公里范围内有10万人口左右，人口密集，是长沙传统商业聚集地，2004年后开始进驻国美电器、通程电器、步步高超市等众多规模大众化商业，东塘商圈正式步入更新换代时期。由于目前主要以中低档商业占较大比例，且东塘立交桥与交通的过于拥挤在一定程度上制约了中高档商业的发展，目前主要以南城消费者为主。
3、作为南拓的门户，东塘商圈发展空间大，东塘商圈往南部延伸，大东塘商圈逐渐形成。
南北主干道韶山路拓改成功，交通便利性更佳，南城已最适宜居住地之一。加之长株潭化进程加快,往来于此的经商者越来越多，商圈快速的更新换代，令东塘商圈的发展空间巨大。
2005年11月，深国投购物广场落户雨花亭，共四层，每层面积逾一万平方米，首层为精品购物场所，含屈臣氏，沃尔玛超市（世界500强企业）占据二、三层，第四层由时代华纳（世界500强企业）斥资2亿元作影视。在世界500强推动下，东塘商圈顺应城市南拓进程，逐渐形成大东塘商圈，在雨花亭附近形成中高档商业，将辐射更多的南部消费者，甚至吸引其他区的消费。
火车站商业中心——湖南省最大电脑及电子产品集散地 区域范围：以长沙火车站为辐射中心，沿车站路与五一大道（东段）向四周延伸，北到八一路、南至人民中路。
商圈级别：传统商圈
商圈简介： IT产品市场经过近十年的发展，目前已形成了湖南省最大的电脑及电子产品集散地，辐射面甚广。众多的IT卖场林立，已形成传统消费习惯氛围，引导人流消费走向。由于火车站与长株潭汽车站的影响，人流量大而杂，交通路网发达但阻塞。商业营业面积约10万平方，日人流量约20万。
主要商业物业及商业配套：
商圈特点及发展前景分析：
1、业态齐全，以电脑及电子数码产品销售为主，交通优势明显，酒店业发达。
火站商圈业态齐全，尤其以电脑及电子数码产品销售为主，有9家大型IT专业卖场，苏宁、国美、通程电器、家润多家电超市内也有大量IT产品销售，已形成湖南省最大的电脑及电子产品集散地，辐射面广。
由于火车站、长株潭汽车站、民航大酒店的影响，火车站商圈交通优势明显，同时带旺周边酒店业、娱乐休闲。
餐饮：金至尊酒楼、兄弟海鲜酒楼、麦当劳（2家）、杨裕兴（2家）、秦皇食府、咖啡语茶中西餐厅、芙蓉人家、福楼酒家
酒店：芙蓉华天酒店、长岛饭店、民航大酒店、银河大酒店、金泓大酒店、三九楚云酒店、银河大酒店、东方大酒店、凯旋大酒店、蓝天大酒店、金港酒店、海程大酒店
金融：中国农业银行、中国农村信用合作社、交通银行、长沙市商业银行
娱乐休闲：海东青健身俱乐部、敦煌千子莲足道、美度概念生活馆
2、人口密度高，消费人群偏向年轻化
商圈中心区域人口总数接近35万，分别为IT人士、写字楼白领、企事业单位以及原有居民群，其中以IT人士为主，约占60%的份额，而这群IT人士的年龄大多在25-35岁之间，个人年薪普遍在5-10万元左右，人均年收入高于长沙城区整体人均收入水平甚多。另外，南来北往的旅客占有相当的消费比例，金苹果大市场吸引了全市中低收入群客户。
3、整体商业形象欠佳，中高档购物场所不成主流
火车站人流很杂，众多不法商贩横行，商圈整体商业形象不佳。传统百货商厦晓园倒闭，国储转型，目前仅有阿波罗商业广场在持续经营，中低档次。在政府的扶持下，刻意引进品牌商家，努力改变火车站形象，整改经营环境，发展前景好。
伍家岭商业中心——北部唯一商圈，发展前景好
区域范围：以伍家岭立交为核心、步行在15分钟的范围。商圈简介：伍家岭商圈一直以来就是长沙北部唯一的一个商业区，以丽臣路和芙蓉路交叉处为核心，泰阳商城、北斗星商厦雄踞此地多年，随着芙蓉路的修建，世界著名零售企业通程电器也相继进驻，但由于2002年波隆立交桥的修建，削弱了该商圈本身就不够浓厚的商业氛围，加上该地区客户的消费能力不强，导致普尔斯玛特、北斗星商厦被迫关门或经营转向。商业营业面积约4万，日人流量7-8万。
主要商业物业：
商圈特点及发展前景分析：
1、业态不丰富，商业档次不高，整体经营状况不佳 伍家岭商圈，业态不丰富，主要是满足人的基本生活要求。整体商业形象较为破败，档次不高。维多利购物中心（原北半星商厦）、泰阳商城由传统百货转营，现在百货功能已不复存在，重装后以批发和家电卖场为主，档次不高，伍家岭机电市场与地板城是两个较为破败规模也不大的专业市场。
相对而言，新一佳超市及附近的娱乐、餐饮相对较旺。金融：中国农业银行、中国工商银行
娱乐休闲：百度慢摇会所、诺亚方舟娱乐港、伊甸园洗浴广场、酒店：诺亚方舟大酒店、华悦大酒店 餐饮：麦当劳、银苑海鲜酒楼、银星酒楼
2、消费以周边居民为主。
3、交通便利，但发展受制于立交桥。
商圈以芙蓉路与三一大道交界，波隆立交桥为中心，南北有足够的延伸条件，尤其是向南的芙蓉路周边汇集了众多的写字楼与金融大厦。但波隆立交桥影响了商业的扎堆效应，东西延伸更加受到制约，使得商圈的覆盖面受到限制。
4、随着新河三角洲的整改，及地铁线的设定，发展前景较好 新河三角洲规划范围南起319国道，北至浏阳河，西临湘江，东到芙蓉北路，计划三年内完成简陋房屋与棚户区等拆迁，解决由于造纸厂、化工厂等40多家企业的生产污染问题，建成一个总面积2072亩，以滨江文化园（含两馆一厅）为龙头的文化娱乐区，以湘江大道为依托的商业金融区，以文化为内核的人文居住区，这对于提质整个北城区具有极重要的意义
根据地铁建设规划，2014年前建设完成1号、2号线一期，总长52.275公里，43座车站，1号线站口就设在伍家岭。根据广州、北京等城市经验，地铁站口商业具有极大的发展潜力。
同时通过伍家岭商圈的重塑与地铁线的设定，将加速城北与主城区的融合，发展前景较好。
发展中商圈 星沙商业副中心：
规划：以北到潇湘路，南至凉塘路，西至天华路，东至东二线地区为核心，是政府重点发展的区域新商圈之一，设置业态结构，形成与长沙经济技术开发区和星沙镇综合性新城相协调，配套齐全、功能完备的现代都市商业中心。
星沙是长沙市从96年开始规划建设的物业新城（即长沙市卫星城），星沙目前城镇人口为15万人，流动人口：6万人，目前已建城区面积有22平方公里。
星沙是湖南省著名的汽车销售及汽车零部件销售集散地（包括其中机电产品市场），数万家中小企业积聚了强劲的消费力。餐饮业发达，但档次较低，中高档酒楼数量较少。休闲业颇为发达，但规模小，经营手段单一，经营地域零散。
正在建设的专业市场有星沙湘绣城、山水茗园（茶叶市场），星沙商业步行街招商顺利，星沙目前唯一大型购物中心为星沙通程商业广场，其主力卖场为中国生活超市连锁巨头新一佳超市和通程电器超市。全球商业连锁机构一泰国正大集团旗下的“易初莲花购物广场”于2006年4月中旬开业。
星沙未来一段时间期内需围绕政务、公务、会务、商务、业务类消费以及外资港资，投资开发商人员休闲与夜生活消费需求，进行消费趋向定位与对接。红星商业中心：
规划：将以湘府路与韶山南路交汇处为核心，构建以金融信息为先导、商贸流通为主导，产业为支撑的内供与外向结合，财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈。
红星商圈是借农博会之机而迅速崛起的南部商圈，会展业带来了巨大的人流、资金流。商圈内汇聚了多个专业批发市场，如电动车城、渔具城、体育用品城，灯饰城、太阳能批发城、红星糖酒批发城、红星通讯器材批发城、红星家用电器批发城、红星农副产品大市场、红星建材市场、莲湖汽配市场、红星花卉市场等，受区域整体市场消费水平以及消费意识限制，商业氛围不够成熟，业态单一，消费场所档次不高, 目前许多专业市场难以维济，部分商家经营回报率低。
商业营业面积约34万平米，消费以周边区域人口为主，以及会展业所带来的其它区域及外地人员。
捞霞商业中心：
规划：捞霞商业中心位于开福区霞凝新港城内，是开福区现代新城，也是长沙市未来发展重心。其主要功能是服务于依托霞凝新港和长沙火车货运北站为中心的物流园，以及沿长沙经开区外围的青竹湖外商城工业小区和大明工业园为对象的商业活动，辐射范围包括长沙县和望城县广大区域。马坡岭商业中心：
规划：马坡岭商业中心位于芙蓉区东部隆平高科技园内，与长沙县县城星沙镇共同组成长沙市的副中心城市—星马新城。构建以服务于长沙县、浏阳市为主要对象的区域性商业中心；以大型超市和仓储店为骨干，鼓励发展仓储超市、大卖场、配套完善餐饮、生活服务、休闲娱乐和其它服务设施；发展科技市场。合理配置资源，优化商业布局，按照城市发展规划和区域发展要求，发展新兴产业，形成新型的现代化商贸区。
黎托商业中心：
规划：以武广高速铁路黎托客运站的建设为契机，建设完善配套商业设施，构建商贸、文化、健身休闲、高档住宅为一体的新商业中心。
大托商业中心：
规划：依托长株潭三市经济一体化和大托机场口的区位优势，以及以中信新城购物中心为代表的商家落户于此，结合天心生态新城的建设，逐步发展形成一个新的区级商业中心。
望城坡商业中心：
规划：远期规划建设引导性商业中心。其主要功能服务于以岳麓山风景名城区旅游、休憩为主题的商业活动，辐射范围包括宁乡县和望城县广大区域。商业中心的所有设施不仅应方便、满足居民、旅客的生活和购物需求，同时应与自然景观融合，与文物建筑协调，有利于环境保护和可持续发展。
观沙岭商业中心：
规划：随着市政府西迁，市府周边地区逐渐形成了一个新兴的经济发展增长极，带来了众多的发展商机。依托岳麓大道、金星路、银杉路、杜鹃路和北大桥桥头，重点发展商务、会展、商贸餐饮和高档房产等行业，建设商务楼宇，发展“总部经济”，构建岳麓新城楼宇经济核心发展区。建设好远大城市文化购物广场、府东商业大厦、新区治商务酒店等项目。
商业格局特点总结：
1、现有商圈集中在城市的中心位置，围绕唯一市级商圈——五一商圈向外扩散。
2、随着城市的不断扩张，外来大发展商与大品牌商家的入驻，逐渐形成外围商圈。
3、商业消费主要集中在五一商圈，旺盛的人流与消费习惯支撑起此商圈的庞大商业体量；
4、现有商圈自成特色：
1）五一商圈业态丰富，百货业趋向饱和，同质化竞争激烈； 2）河西消费主要集中在荣湾镇商圈，岳麓山风景区与沿江风光带打造等旅游资源成为商圈发展契机，发展空间大；
3）东塘商圈不断的更新换代，但发展受到立交桥制约，由于深国投、沃乐玛进驻雨花亭，范围向南延升；
4）火车站商圈已形成湖南省最大的电脑、电子产品集散地，交通优势明显，人流旺而杂；
5）伍家岭商圈由于新河三角洲规划及地铁站口设点，未来前景广阔；
6）红星商圈专业市场云集，业态单一，后续商业量大； 业态特征：
1）各业态发展不平衡：大型超市、家电卖场分布密集，社区型商业的发展滞后；
2）传统百货转向购物中心：传统百货都是在旧商圈中人流密集的地方，但因为业态单一逐渐退出竞争，被复合型的商业中心取代；
3）步行商业街对人流要求高：步行商业街必须布置在较高等级的商圈中，需要有一定人流保证，长沙最成功的商业街是黄兴路步行街，其它的经营状况一般； 4）超市相对是最普遍适合的业态：基本上各个商圈每个超市的经营状况都很好，超市在长沙仍有发展空间；
5）电器等专业卖场吸引力大：在对商圈的人气要求不敏感，只要有品质，可以吸引较远的人群；
6）批发市场需要长时间的培育，形成消费惯性，对交通及基础配套的要求较高，且档次一般，容易使区域形象受损，目前长沙批发市场经营状况有好有差。
二、2006年至2007年重点纯商业物业面市情况
从调查数据中可看出，长沙市纯商业物业近两年推向市场的货量有所增长，但涨幅较为平缓。作为投资物业风险较高的商业物业来讲，开发商对市场也相当谨慎，尽管如此，这两年推向市场的典型纯商业项目体量至少达到973203平米以上，市场竞争激烈。
从图表中可看出：
1、五一商圈仍然是最热商圈，2006年至2007年推出与即将推出市场的商业项目达到6个，商业体量达21.7万平方米以上，稳居第一位，成为各路商家必争之地；
2、城东区域近两年推出量排在五一商圈之后，所推4个项目中有一个倍受关注的超大型shopping mall 项目，也是长沙市第一个Shopping mall——上河国际商业广场，商业面积达15万平米，06年年中开盘销售火爆。表明城东商业的迅速崛起已经得到市场认可；
3、从数据上看星沙的商业量较大，但受人气影响，商业起来还需要较长时间的培育；
4、依托融城及、省府南迁、农博会展作为契机而发展迅速的红星商圈目前进驻大量高尚住宅楼盘，人气渐旺，大量商业也即将应势而起，2007年表现会很明显；南部的两大商圈之一——大托商圈，也即将有一大型商业项目——中信新城推向市场；
5、相对而言，河西的商业推出较为分散，分布在荣湾镇商圈、市府片区、麓谷片区，其中荣湾镇商圈的整体价值将有所提升；
三、2006年长沙商业地产亮点
1、投资首选——商铺 在长沙城市未来15年的城市远景规划中，一小时经济圈的中南商业现代化城市中心格局在2006年开始真正的发力。对于其所带得影响无疑在深层次上影响着长沙的商业格局和发展，商业地产的整体提升在这场大变革中变得尤为重要。
伴随着城市发展和住宅商品化的脚步，商业房地产的发展在其中占据着举重轻重的作用，这就是作为房地产开发商或地方政府主导开发的商业街、SHOPPING MALL、社区底商等商业房地产物业随着城市发展的步伐不断上演着跳跃的音符。其中有一部份商业地产项目在长沙城市新老城商业城区间演绎着了自己与众不同的魅力，也正是他们让我们看到了商业地产所不断绽放出来价值，在推动着一个城市脉动的血液。就让我们一起回顾一下2006年长沙城市商业地产中的新兴力量，看看他们给长沙这座城市带来的商业价值和他们所具有的闪光点。
首先看看五一商圈，这一号称湖南第一商圈的黄金区，这拥有6000余商家，每年消费额达数十亿元，日均客流量高达30-50万人次以上，这里所产出的零售额达长沙市零售总额的近一半以上。正是在这里，平和堂、春天百货、万府井、香港新世界、长沙百联东方商厦、电器巨头苏宁等各路商业诸侯纷纷亮剑，搅得2006年五一商业只能用沸来形容。有业内人士指出，现在五一商圈正经历着扩容和升级、这里掀起的是长沙最火的“淘金热潮”！其中三大零售、百货的加盟，令这一商圈“商业巨鳄”更加壮大。而作为其中的香港新世界百货与长沙百联东方商厦的强势入市，凭借其已有的招商渠道和商家资源，很快就在长沙市五一商圈中鼎立了自己的一方霸图。他们带来的不仅仅是奢侈品后的消费文化，更多地它们在给长沙百货业增添一种新的前沿、时代感、时尚文化购物的西化海派风尚。作为一个城市寸土寸金的黄金商圈，他拥有着的是无与伦比的聚集效应，其商铺保值、增值能力通过一组数据可以看得出，其店铺租金与售价在近5年内已经上涨了200%。而位于其中的香港新世界百货、长沙百联东方商厦，不光带来了独一无二的中庭式购物空间，世界级、国内一线的商业品牌、让人留恋忘返的购物环境，更多的是他们改变以往长沙商业地产低端化格局，现在正在创造的是一种轻松的理财模式，由专业商家的统一经营管理，稳健的、低风险的投资平台让长沙的投资市场开始步入正轨，而城市发展和经济发展为投资者们留下了无限商业价值增值的空间。
2、投资次选——产权式酒店。
作为一种新型的房地产投资和消费模式，其所具有的投入轻松、风险低、收益稳定、投资省心、省力等优势，在这近年来被越来越多的人士所青睐。长沙酒店行业的整体发展态势良好，酒店的整体开放率近80%，五星级以上酒店的开房率更高，这与长沙的消费习惯分不开。长沙人喜欢在酒店休闲娱乐，喜欢在酒店聚会，喜欢在酒店谈生意，酒店消费空前火爆；产权式酒店这种投资方式在这几年已经被市场所广为接受，近年的时代帝景到华雅华天都是较为成功的典范，当然作为一个想成为国际化大都市的长沙，国际化的高品质酒店就成为其必需的，而目前长沙知名的国际酒店品牌只有同属于世界500强的喜来登和豪廷，从05年的喜来登到06年的豪廷，他们都有一个最大的优势——即显赫的国际化品牌和先进的配房系统，显然这些白金级五星级品牌已经成为至尊荣耀，至尊享受的象征。在国际酒店品牌的市场号召下，加之产权式酒店区别于商铺这种投资产品更为稳健、风险更低的产品，产权式酒店在2006年的商业舞台上也实实在在火了一把。站在城市发展的角度，国际品牌知名酒店集团的进驻，带来的行业更高标准和管理系统，无论对目前的芙蓉国-豪廷大酒店，还是对整个长沙酒店业的发展而言都是一种推动。
2006年品牌商业，是长沙商业的最大亮点„„
第四篇：【范本四】商业地产招商及商业顾问合同（模版）
商业地产招商及商业顾问合同
委托方：（以下简称甲方）
地址：
电话：传真：
受托方：（以下简称乙方）
地址：
电话：传真：
甲乙双方根据中华人民共和国《合同法》《城市管理法》及其他法律法规相关规定，在平等、互利、自愿的原则下，经友好协商，就甲方委托乙方为全程商业顾问、招商中国项目（以下简称该项目）事宜，达成本合同。
第一条 双方共识
1.1 甲方全权委托乙方作为该项目的整体招商及商业顾问。乙方是有资格接受甲方委托咨询顾问该项目业务的机构，其资格真实可信（执照编号为：）。
1.2 乙方在对甲方负责的总原则下，竭诚为甲方提供商业规划、商业顾问、招商顾问等服务。
第二条 合同标的项目。该项目批准用地规模为平方米，折合亩；规划建筑面积为平方米；土地使用权证号为号。
第三条 委托事项
甲方兹将其投资于项目中商业用房全权委托乙方招商及商业顾问。
第四条 委托期限
自签订本合同之日起至该项目商业用房开业并正常运营8个月为止。
第五条 委托内容（指甲方委托乙方）
5.1 对该项目周边的商业情况和消费水平、消费能力进行现场勘察和分析，并根据上述勘察和分析参与商业发展规划的制定；
5.2 对该项目将要建造的建筑设计、实际施工进行顾问、监督，使建筑物与商业规划相匹配；
5.3 对该项目将要建造的商业房地产制定招商方案，并具体实施；
5.4 对该项目将要建造的商业房地产制定经营管理方案，并负责培训从业人员以及协助甲方组建商业经营管理公司；
5.5 为甲方提供一份以该项目为蓝本，适用于大多数商业房地产项目运营管理的标准行业运营手册，以支持甲方未来可能参与或主持的商业房地产项目。
第六条 工作流程
6.1 乙方自本合同签订之日起，即就该项目的招商、商业顾问成立项目组展开作业。
6.2 本合同签订后乙方不定期向甲方提交该项目的招商和商业顾问方案，并在提交方案时对方案内容予以解释。以上方案须经甲方审核同意后实施，根据情况变化，甲方有权对方案提出调整要求。
6.3 乙方在对甲方负责的总原则下，全权开展招商及商业顾问工作。
6.4 具体工作流程：
6.4.1 商业方案、建筑设计、建筑施工的顾问和监督：由甲方确定设计方，并设立设计委托合同，甲方直接向设计方支付相关费用。乙方负责在整个设计过程中，审核、优化设计具体方案，对相关布局、客流规划、服务设施等做具体整改意见，使之符合商业规划的要求。由甲方确定建筑方，并设立建筑委托合同，甲方直接向建筑方支付相关费用。乙方负责在整个建筑施工过程中，按施工进度表进行阶段审核，提供材料选择建议，使之符合商业规划的要求。
6.4.2 商业中心的招商、招租方案的制定及招商执行：在该项目工程开工后，即进入此阶段。甲方负责设立固定招商办公场所，并成立该项目的具体营运实体。乙方负责对该项目做细分计划，并设立招商、招租的具体价格策略，派驻专业招商人员进驻现场，开展具体品牌招商工作。
6.4.3 开业准备：在建筑物地面以上部分完成70%，即进入此阶段。甲方负责获得购物中心业务相关的所有许可证书。乙方负责以下内容：
（1）运营手册的编制、制作；
（2）协助甲方进行经营管理公司人员的招聘、培训；
（3）协助甲方进行购物中心的维护、设备系统的设立；
（4）协助甲方进行购物中心财务系统的设立、税务顾问、培训；
至此，乙方应保证商业中心的自身管理实体，已具充分能力独立管理、运作。
6.4.4 试营业、开张及开业后的日常管理：设定的正式开业日期前60天，即进入此阶段。甲方负责对该项目购物中心的日常管理。乙方负责对上述3个阶段的绩效进行总结，并向甲方提供总结报告，并协助甲方进行购物中心的日常管理，提出修正意见。
第七条 服务内容（指乙方服务甲方）
7.1 商业模式及建筑设计
7.1.1 市场调查
（1）消费力；
（2）商品结构；
（3）竞争对手；
（4）当地行业惯例的调查。
7.1.2 设计委托书
（1）设备、器材；
（2）通道、公共区间设施；
（3）广告、展位；
（4）库房、办公。
7.1.3 实施设计和调整
7.2 运营手册及管理架构
7.2.1 合同体系
（1）自营部分
采购框架合同、采购条件；代销合同；供应商文件管理；批发标准格式合同。
（2）租赁、物业部分
租赁合同；委托物业服务合同（餐饮类、商铺类）；安全保障手册。
（3）扣率部分
合同；服务规范承诺。
（4）内部部分
人事：劳动合同、员工手册；跨执照合作合同；与地主方关系合同；管理执行委员会合同；财务体系（按执照个体划分）；人事结构、招聘计划和培训；临时结构；长期结构；管理运营手册；各级管理职责；运营总经理、财务总监；采购经理、物流经理、工程经理、保安经理；楼层经理、市场发展经理、财务部门经理；主管级高级员工；员工；作业指导书；库存管理；收货；仓储；损耗；盘点；调整；收银管理；应收；银行往来；备用金；折扣；人事、培训管理；招聘；福利、工资；培训；员工手册；劳动团体；保安管理；警报、监控系统功能；应急手册；保险手册；工程、维修管理（不同功能区域）；市场、开发、客户服务管理；价格体系管理；单证设计；报表体系。
7.3 招商执行
7.3.1 配合商业中心标志和适用版式
7.3.2 配合意向书、宣传册
7.3.3 招商会
7.3.4 招商执行
7.3.5 招商价格、招商周期
第八条 委托费用
8.1 商业顾问委托费用：
8.1.1 甲方委托乙方进行该项目商业顾问的费用为人民币
元）。
8.1.2 服务费用结算办法：
（1）本合同签订后的5个工作日内，甲方支付乙方商业顾问费用人民币万元整（大写：元）；
（2）该项目开工后的5个工作日内，甲方支付乙方商业顾问费用人民币万元整（大写：元）；
（3）该项目开业后的5个工作日内，甲方支付乙方商业顾问费用人民币万元整（大写：元）；
（4）该项目开业8个月后的5个工作日内，甲方支付乙方商业顾问费用人民币万元整（大写：元）。
8.2 招商委托费用：
8.2.1 甲方委托乙方进行该项目招商的费用按该项目的计提。
8.2.2 服务费用结算办法：
（1）招商的费用结算前提为达到招商业绩考核的标准。元整（大写：
（2）招商的费用按以下4个时间节点分别结算：
该项目商业用房在3个月内取得30%成功招商率后5个工作日内；
该项目商业用房在6个月内取得60%成功招商率后5个工作日内；
该项目商业用房在9个月内取得90%成功招商率后5个工作日内；
本合同约定的委托期限到期后5个工作日内。
8.2.3 双方协商一致，该项目单户成功招商的定义为：
第九条 双方权利和义务
9.1 甲方权利和义务：
9.1.1 甲方权利：
（1）审核乙方提供的各相关方案，提出修改意见和乙方进行磋商，确定其方案并得到法定机关的批准后实施；
（2）在招商过程中所涉及的客户租金全部进入甲方账户，招商定金由甲方现场财务主管保管并办理相关手续；
（3）享有乙方开展该项目作业中所有资料的索取权利；
（4）拥有乙方与该项目有关的所有策略及商业行为的最终决策权；
（5）有权随时检查乙方的工作，对乙方每阶段的服务品质进行评估，并根据评估结果的优劣对乙方进行奖励或惩罚，奖惩数额和办法由甲方根据乙方工作业绩的情况决定。
9.1.2 甲方义务：
（1）向乙方提供该项目的相关合法文件；
（2）承担该项目的广告宣传费用，并提供乙方固定的办公场所，承担相应办公费用；
（3）授权指定专业人员作为和乙方工作中的联系人，指定联系人为：
（4）根据本合同约定，按时支付乙方服务费用。
9.2 乙方权利和义务：
9.2.1 乙方权利：
（1）根据本合同约定，按时收取相关服务费用；
（2）每周与甲方召开工作例会，专题研究本周工作及下周工作内容。
9.2.2 乙方义务：
（1）保证按有关法律、法规进行招商及商业顾问；
（2）根据相关资料、相关条件、相关情况提交该项目的相关方案供甲方审核，经甲方确认后予以实施；
（3）负责该项目招商过程中的各项日常管理工作；
（4）承担该项目乙方派驻人员的工资、奖金、福利、住宿等相关费用；
（5）协助甲方与客户签订该项目相关合同；
（6）未经甲方书面承诺，对社会和客户承诺的事项由乙方自行承担责任；
（7）对所涉及的甲方商业机密予以严格保密，未经甲方书面同意，乙方不得对外公布；
（8）未经甲方书面承诺，不得向他人转让、泄露、扩散该项目的资料、图纸、文件及相关经济指标。
第十条 税金
甲乙双方因该项目而产生的税金及其他费用按国家规定由双方各自承担。
第十一条 违约责任
11.1 本合同签订后，双方应认真遵守，任何一方在未得到对方书面许可的前提下均不得擅自解除合同。如一方擅自解除合同或实施使对方不能正常履行合同的行为，并经对方发出书面通知后仍无法纠正的，对方有权解除本合同，违约方应向守约方支付违约金人民币元整（大写：元）。
11.2 如甲方逾期按本合同约定向乙方支付委托服务费用的，且逾期30天仍不能支付的，视同甲方违约，乙方有权解除本合同，甲方应向乙方支付违约金人民币元整（大写：元）。
第十二条 争议的解决
因执行本合同所发生的争议，由双方协商解决。如协商不成，任何一方均可向仲裁委员会申请仲裁。第十三条 本合同的法律效力
13.1 本合同一式份，双方各执份，具有同等法律效力。
13.2 本合同由双方合法代表签署并加盖公章后正式生效。
13.3 本合同履行过程中，如有未尽事宜，双方可协商一致后订立补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
第十四条 双方已透彻了解上述条文。如有未尽事宜，双方达成一致意见后，可形成书面意见，作为本合同的附件。
甲方：乙方：
代表人：代表人：
签约日期：签约日期：
签约地点：签约地点：
第五篇：深圳商业地产发展分析及重点商业项目介绍
深圳商业地产发展分析及重点商业项目介绍
关外商圈——城市化进程带动商业的超前发展 随着深圳市区城市发展空间的日益饱和,深圳发展的中心逐步开始向关外的龙岗、宝安两区转移。在关外城市化的快速进程中,商业地产的发展吸引了众多的目光。与市区多年来商业的自发性发展不同的是,关外城市化,商业或者说商业地产占据了相当大的比重,甚至往往以一种全然不同于深圳既往20年商业进程的速度和方式超前前行着。
龙岗商业圈——缺乏短期支撑的商业井喷 作为深圳未来发展的空间重心所在,地处深圳、东莞、惠州的“金三角”的龙岗,具有商业发展的先天优势。在大工业、大物流的产业背景下,带来了商业地产井喷式的超前发展。短短几年内,近年来,龙岗商业地产开发热潮一路高涨,商业地产竞争已经十分激烈。龙岗商业业态已经涵盖传统百货、MALL、商业步行街、CEPA•碧湖港澳城、物流地产、专业市场、品牌折扣城等,成为深圳商业业态最为丰富的区域。但是,一拥而上的商业地产的开发,短短几年内使得龙岗中心城的商业总面积已达120多万平方米,接近两大市级商业中心东门商业中心和华强北商业中心商业面积总和。但就目前龙岗的经济、人口、交通等条件而言,其购买力的集聚还需要一定的时间。短期而言,龙岗的商业发展规模已超过需求,存在着有限需求不足的制约。最为直接的表现就是一方面是如火如荼的商业地产开发,另一方面则是空置面积的急剧上升和商业人气的淡薄。龙岗商业圈的真正成型,还需要相当的时间。
2.商业发展中的尴尬 但是一直以来,深圳商业发展却处在一种尴尬的境地: 一方面,深圳的社会消费品零售总额居于全国前列,拥有非常良好的商业发展环境和庞大的民间消费支撑力。2004年,商业市场总销售额超过武汉达到全国第五,1996年,世界最大的零售企业沃尔玛进军中国市场,首先落户深圳,1997年欧洲最大的零售企业家乐福也落户深圳。在与国际商业巨挚同台竞技中,深圳迅速成长出一大批优秀的本土零售机构,伴随着其不断的发展壮大,陆续走上了异地扩张和品牌管理输出之路。连锁化经营程度较高已经成为深圳商业的显著特点。
2004年深圳15家重点大型连锁企业在全国新开门店300家,销售总额430亿元,同比增长29%。截至目前,包括华润万家、天虹、茂业、岁宝、新一佳、人人乐、海雅、铜锣湾等在内的深圳零售商,已经在全国各地开店逾900家。但另一方面。年轻的深圳,其城市商业发展的整体水平却滞后于城市的发展。一直以来,存在“年轻的深圳却很难说是一个时尚的城市”的说法。深圳主要商业大多是伴随城市的发展进程而自发形成,其商业业态和布局都处于一种无序的状态,并且整体档次较低,面向中高档收入阶层的消费场所匮乏。与深圳的城市发展地位和区域性国际城市的目标之间存在较大的错位。一份由政府机构委托进行的普查显示,截至2004年8月,深圳深圳餐饮和零售面积合计1289.6万平方米,按深圳现有1010万消费人口计算,人均商业面积1.28平方米。其中人均零售面积0.96平方米,人均餐饮面积0.32平方米。全市人均拥有的零售面积已经基本接近香港人均1.1平方米的水平。深圳市目前符合现代商业发展需要的商业设施仍显不足。主要表现在目前深圳商业网点按数量计算近90％是小门店,这其中约有一半位于城中村内,外部环境和建筑质量都比较差,在各类新兴商业区内,专业商业设施比较缺乏,很多网点都设在商住综合楼宇内;此外,代表现代化商业发展趋势和方向的各类购物中心数量较少。
3.升级,面向未来 商业传统的形成需要时间的沉淀,移民社会特征突出的深圳,其城市性的发展一直滞后于快速膨胀的城市化进程。但随着深圳城市发展的逐渐“成熟”,深圳特区逐渐开始转变为深圳市,具有深圳特色的市民社会开始逐渐形成。这使得2000年后的深圳,越来越向一个常居的城市方向发展。充分表现这一需求的,就是深圳突入其来的猛烈商业地产升级运动,“改造”、“升级”“Mall”一时间成为深圳商业地产的主流语境。在港深24小时通关、CEPA实施等多种利好的刺激下,从2004年开始,深圳大型商业购物中心项目蜂拥而来。在全国炙手可热的大型“Mall”风潮终于也吹到了深圳,2004年底,12万平方米的金光华广场、18万平方米的华润万象城相继开业,填补了深圳商业缺乏大型商业设施的空白,标志着深圳商业进入新的发展阶段,一时吸引了全城的目光。两大SHOPPINGMALL与东门和人民南的改造一道,更强化了罗湖的商业中心地位,深圳最早的商业城区一下有了脱胎换骨的迹象。但这只是刚刚开始,90年代兴起的华强北
商业区则在迅猛的进行新一轮的改造扩张。这一轮的扩张,首先表现在“量”的扩张上。据有关部门不完全统计,仅商业区内目前动工和计划动工的8个大项目,总投资就达43亿元,建筑面积50多万平方米,其中商业经营面积达26万平方米。区内商业经营面积将由现在的80万平方米扩大到106万平方米,增加近1／3。2005年旺销楼盘 华强北商圈的新一轮扩张,同时还表现在“质”的提升上。一方面,旧的厂房重新装修包装和扩容,商场变得更漂亮、更现代,更有商业氛围。另一方面另一方面境内外商业资本的持续涌入,全新高档商业项目的开发建设,提升了整个商业区的硬件。尤其以和记黄埔地产公司和深圳中航集团斥巨资23亿元,即将兴建的中航广场项目为代表。进入2005年,这种发展势头仍继续加速。目前深圳正在规划或建设的规模6万平方米商业地产项目不少于10个,投资额超百亿元。尤其是在福田中心区,7万平方米怡景中心城、10万平方米星河购物公园、10万平方米的金海马购物中心等商业项目正在大兴土木,加上其他商业项目,整个商业部分已占整个深圳中心区建筑体量的20~25％。关外龙岗区政府规划的五洲风情MALL号称深圳最大,总面积将达26万平方米。此外,南山区还将建7万平方米的海岸地产、蛇口兴建6万平方米的招商MALL和14万平方米的新城市购物中心等。这些购物中心建成之后,深圳即将浮出水面的商业地产项目总面积接近100万平方米,届时深圳的零售面积将增加10%以上。仿佛一夜开始的深圳商业升级运动,才拉开序幕。滞后城市发展的商业补课,其突如其来的势头似乎过于猛烈,但深圳其强大的消费支撑能力,是这一轮商业升级的最有利保证。在面向深圳未来的发展雄心,国际化城市、区域经济中心的背景下的这一切或许才刚刚开始。
4.深圳商业区域的发展 4.1.传统商业区域的发展 如同深圳的城市发展历程一样,深圳的商业发展也经历了一个逐步发展的过程。随着城市发展自东西两翼向中心推进,消费中心随之西移,商业区的发展也从罗湖发展到东门、上步商业区、华强北。原城市规划定位的工业区、居民区也伴随着商业的发展发生变化,形成集商贸、餐饮、金融、证券于一体的综合区,消费概念也由传统的单纯购物发展到购物兼休闲娱乐的演变。但是由于深圳的开发建设受地理及历史的因素影响,一直未形成稳定的商业格局及标志性的商业设施和中心商业区。深圳市是东西长、南北短,呈带状分布的城市,随着城市中心的西移,城市的发展呈现出自东向西滚动的态势,目前深圳的三个传统的成熟市级商贸中心分别是罗湖商业中心、东门商业中心、华强北商业中心分别代表了高、低、中三种不同的商业档次。
4.1.1.罗湖商业中心区——目前代表深圳城市形象的标志性商圈 由最早的人民南商业区逐步演化而来。这里紧邻香港,是深圳最早开发建设的城区之一。本片区位处城市中心地段,人流量大,是深圳商业旅游购物旺区,人口居住密度相当高,交通十分便利,所以集中了深圳众多国内外大中型商场、服务和娱乐行业,随着近年深圳城市商业的升级,人民南商业片区环境改造,改造完成后这里形成了以中档商品为主、以大型骨干商家为主体,以连锁经营为主要营销模式的商贸体系。形成了与其它商圈具有不同特色的,是深圳目前消费档次最高、最集中的购物天堂。一度在城市商业竞争中略现颓势的罗湖商业中心,在片区逐步改造的同时,一批诸如拥有商业面积达18万平方米的华润购物中心万象城、商业面积12万平方米的金光华商业城的商业巨挚,以及罗湖商业城、日本西武百货、友谊城、国商等一批大型老牌商业名店,沃尔玛、华润万佳、百佳、新一佳等一批大型连锁超市、一大批品牌专卖店共享人流和商机,从而我市面积最大、大商业最集中、业态最全、商品种类最齐全、经营理念先进,在内地和港澳都将享有较高知名度的中心商业区。环境具有国际一流水平,能代表深圳城市形象的标志性商圈,成为中高收入及白领阶层购物的首选区域。
4.1.2.东门商业区——具有区域文化沉淀的商业旺区 东门是传统的商业中心区域,而且东门具有很深的地区文化底蕴,是深圳区域文化的沉积点,有其独特商业发展传统,一直都是深圳规模最大,商铺最密集的商业旺区之一。其吸引的人流量在深圳无出其右,日均人流量平均在60万左右,购物人群以青少年、本地人士、港人以及低收入阶层为主。其历史悠久、规模大、名店多、商品丰富、价格便宜,吸引着四面八方的客人,成为本地居民和外地游客在市区游览购物的首选地区,也成为港人在深圳消费的首选区域。但今日的东门商业区由于缺乏整体规划,商业业态重复严重,经营者缺乏专业经营知识等种种原因,东门商业日益低档化。从过去深圳首屈一指的生财旺地,逐步成为深圳公认零售业经营风险最高,低档货充斥的商圈。东门
形成低档化的主要原因是业态重复形成恶性竞争,整个商业区的商业经营管理层次较低,商业定位存在较大错位导致高楼层经营困难。随着90年代逐渐兴起的华强北商圈档次不断提高,东门“商业老大”的地位已经失去,其全市范围的影响力。更是不断面临着来自南山以及深圳关外次级商区的冲击。
4.1.3.华强北商业区——最有活力的工薪白领商业区 华强北原本规划为工业区,进入90年代以后随着深圳经济发展重心逐渐西移,区内电子等专业市场的发展,吸引了大量的产业上下游配套行业和服务性行业的聚集,带来大量的商务/创业的需求,而大量人气的集聚,又进一步促进了零售业、餐饮业等行业的发展,形成非常良性的循环效应。时值今日,华强北商圈已发展成为目前深圳最大的市民消费中心和旅游购物中心之一。城区现在为深圳“业态最全”的商圈,日人流量可达50万人次。拥有全国最有影响的电子信息、钟表、珠宝、服装等20多家专业市场;营业面积在一万平米以上的大型商场就达15家;年整个商业街区商业销售总额逾260亿元（2003）,已成为全国客流、物资、资金流、信息流量最大的商业区之一。华强北的商业设施大多由工业厂房改建而来,自发形成的商业旺区的色彩浓厚,是工薪白领的主要消费场所;整个城区商业定位及档次不高,对高收入阶层吸引力相对有限。但是,华强北商业区是在原有工业区的基础上自发地形成的,现有的商业物业大多是在原有的工业厂房上改造而成,加上片区内的道路、市政规划、公共设施均是按照与原有工业区相配套而设计和布局的,因此还不能完全适应现代一流商业、办公和生活的需要。由此带来的交通,商业区商业网点布局不尽合理、业态发展不平衡等一系列问题,都制约了商圈的进一步发展提升,这与中心区的超前规划和发展模式形成巨大差异。华强北商业区由于是在工业区基础上迅速崛起的,至今才10来年历史,还没有形成自己的商业文化特征,从而使整个商业区显得苍白和缺少底蕴,影响了整个商圈的质量和档次。华强北商业区目前最大的“硬伤”之一便是商圈内娱乐和休闲等方面的设施较少,这不仅减小了对外地观光客的吸引力,而且也大为缩短了本地消费者在商业区内的平均逗留时间,已经对华强北商圈的进一步升级带来极大的障碍。这一点与罗湖商业区则形成了鲜明对比。华强北目前面临的主要问题是：商业购物环境档次较低,缺少公共休闲空间;交通拥挤,停车设施严重不足;土地过度开发,基本生活配套设施和市政公用设施严重不足。
4.1.4.深圳中心商业区——代表深圳未来的中产阶级高档商圈 正在展开大规模建设的深圳福田中心区,是深圳未来的行政、文化中心及主要商务中心,作为深圳政府“二次创业”的主要功能区,将集金融、商贸、信息、文化及行政于一体,成为深圳城市整体功能的聚焦点。它的建设将提升深圳城市竞争力,促进深圳建设现代化国际性城市战略目标的实现。作为政府规划布局的四大市级的商贸中心之一的深圳中心商业区,在深圳未来商业版图上占有重要地位。中心区商业区将形成全市性的高档次、多功能商业中心,同时在业态方面加强和支持购物中心、连锁商业以及电子商务的建设和发展,最终将形成集旅游、酒店、办公、商业、信息、金融、贸易、高科技、文化、休闲娱乐于一体的综合性场所。中心区商圈已成为政府建设的重点之一政府的发展导向是大力引进高档商家的进入,促进高档商圈的形成。预计这个成熟期可能需要5年。中心区的发展蕴藏了巨大的商机,一个新的商圈正在悄然形成。作为深圳的中心,这个区域具有辐射整个深圳的能力,并且随着深圳的进一步国际化,这个辐射区还将进一步扩大。目前,在中心区内已有五家国际一流水准的五星级酒店与之配套。将构建“总量平衡、布局合理、辐射力强、活跃繁荣、竞争有序”的现代城市商业网点体系,形成有国际水平、代表城市商业形象的标志性商圈。与已有成熟商圈东门、华强北相比,新兴的这个商圈的特点就是高档。因为这个商圈内的目标消费群是深圳的高档商务人员、游客和高消费的市民。高标准建设的中心区商圈,其起点远远高于深圳其他商业区域。中心区南广场18万的商业面积,顶上将是郁郁葱葱的森林式公园,形成全中国独一无二的生态购物广场。以太平洋百货和家乐福为主力店的10万平方米的怡景中心城,8万平方米的晶岛国际购物中心,将在2006年上半年和2005国庆开业,联同天虹购物广场,星河购物公园等,一个代表深圳商业未来的商圈开始初具雏形。
4.1.5.主要次级商业区域的发展 目前深圳城市发展仍处于“扩张”阶段,城市每年新增常住人口达到30—50万,相当于一个中等城市的人口规模;同时全市的资本、人流、信息和物质财富布局也处于变化之
中,因此深圳商圈的地域布局,远未最终“定型”。
4.1.5.1.南山商业区——大众商业导向的新兴商圈 随着90年代末期,随着城市重心西移,南山的城市化进程急剧加快。密集的房地产开发带来了大量的居住人口,也带来了大量的消费需求。由于南山所处区位的相对独立性,使得东门、华强北等传统商圈对片区的辐射力有限,给区域商业的发展带来机会。依托片区内强大的消费力,在房地产开发商、品牌商家的密切配合下,南山商圈逐步繁荣,业态趋于完善,商圈在深圳整体商业格局中的地位得到了有力提升。南山区商用物业升值迅速,但其大众商业导向特质突出。商业基本上以满足本区域居民需求为主。从整体上看,在相当一段时间内,南山商服市场仍处于上升发展中,大量商业裙楼持续推出,但由于现有的商业较为分散,南山商业中心有待进一步确立和发展。因此相当商户仍对该区域处于观望态度,市场消化能力有限,商业的繁荣有待进一步积累。租金水平有较大幅度的提升,但相对成熟旺铺仍有相当距离。南山由于二次移民（内地来深圳,深圳其它区迁移到南山）多、外来购房者多,成份目前还并不稳定,所以目前南山商业的形态并不具备自身的特点,还不足以形成一个全新的市级商圈。只有当南山的居住成分开始稳定以后,南山的商业才可能具有某种特点。随着地铁1、2号线的开工建设、西部通道的即将开通等一系列外部利好因素的促进,南山商业区在深圳的地位预计将进一步上升,南山将会从满足区内消费需求,逐步发展成为具有移动区域外辐射能力的深圳西部副商业中心,从而使深圳的商业空间布局更加合理、完善。
4.1.5.2.关外商圈——城市化进程带动商业的超前发展 随着深圳市区城市发展空间的日益饱和,深圳发展的中心逐步开始向关外的龙岗、宝安两区转移。在关外城市化的快速进程中,商业地产的发展吸引了众多的目光。与市区多年来商业的自发性发展不同的是,关外城市化,商业或者说商业地产占据了相当大的比重,甚至往往以一种全然不同于深圳既往20年商业进程的速度和方式超前前行着。龙岗商业圈——缺乏短期支撑的商业井喷 作为深圳未来发展的空间重心所在,地处深圳、东莞、惠州的“金三角”的龙岗,具有商业发展的先天优势。在大工业、大物流的产业背景下,带来了商业地产井喷式的超前发展。短短几年内,近年来,龙岗商业地产开发热潮一路高涨,商业地产竞争已经十分激烈。龙岗商业业态已经涵盖传统百货、MALL、商业步行街、CEPA•碧湖港澳城、物流地产、专业市场、品牌折扣城等,成为深圳商业业态最为丰富的区域。但是,一拥而上的商业地产的开发,短短几年内使得龙岗中心城的商业总面积已达120多万平方米,接近两大市级商业中心东门商业中心和华强北商业中心商业面积总和。但就目前龙岗的经济、人口、交通等条件而言,其购买力的集聚还需要一定的时间。短期而言,龙岗的商业发展规模已超过需求,存在着有限需求不足的制约。最为直接的表现就是一方面是如火如荼的商业地产开发,另一方面则是空置面积的急剧上升和商业人气的淡薄。龙岗商业圈的真正成型,还需要相当的时间。宝安中心商业圈——潜在的西部商业中心 曾作为深圳前身宝安县治所在的的宝安,很长一段时间一直扮演着深圳事实上西部区域商业中心的角色。但受限于宝安的城市发展水平,区内整体商业档次不高,同质化现象严重,其巨大潜力尚未得到充分发挥。宝安人均商业面积仅为0.73平方米／人。就宝安的结构而言,商业面积体量偏小,且过于集中于宝安中心区一带,呈不均匀分布。随着深圳城市功能的西移,宝安与市区的关系逐渐密切。随着全新规划的宝安新中心区逐步成为宝安的政治、经济、文化中心,进而成为深圳西部的副都心区域。由于宝安的地域位置和新中心区的高起点规划,宝安中心区商业发展前景被普遍看好。而从目前政府的商业规划来看,宝安中心区的商业目标定位在深圳整个西部的商务中心。新中心区的商业中心将以新城大道为辐射圈,在周边高尚住宅群中以休闲、娱乐为主配合餐饮、文化、服务等为一体的多功能、高档次、现代化的大都市商业群体。在这样的背景下,宝安的商业地产开发同样热情高涨。但是超前的密集开发同样遇到了与龙岗同样的问题,在相当程度上,从商业地产转向商业还需要一段时间的耐心。
点击咨询 