第一篇：商场开业后营运管理的五大关键点
众所周知，住宅项目售罄基本意味着项目的结束，而商业项目的开业却意味着项目刚刚开始，开业之后营运管理的水平对于项目成败尤为关键。从商业地产全生命周期来看，前期招商和后期营运对于商业地产项目的贡献率约为二比八，营运管理是商业地产的核心竞争力之一。
如何才能实现良好的运营管理？如何衡量商业地产的营运管理水平？一个最简单有效的指标就是客流量。旺盛的客流，不仅可以让每个在购物中心内经营的商家取得良好的销售业绩，从而能够向购物中心的运营者及时足额地缴纳租金和物业管理等相关费用，以此保证购物中心的收益实现；还可以让购物中心通过现有商家的良好表现，吸引更优质的商家，通过不断优化商家结构来提升租金水平，从而实现运营收益的不断增长。
本文结合万达、凯德等标杆商业地产商的运营管理经验，认为商场开业后运营管理要重点关注五个关键点，即建立常态化营运推广机制，强化品牌监控能力，做好市场调研工作，主动推进商户调整优化，提早布局换铺过渡。
一、建立常态化营运推广机制
标杆房企在商业地产日常的营运活动中，往往都有一套较完善的运营推广机制。包涵高水准的年度、季度、月度的定期推广方案和计划。依据商场经营状况、迎合市场主流需求、对于不同类型的项目做好区别化推广。与此同时，做好对推广效果的评估工作，以客观推广效果评价有力倒逼营运推广方案改进。
一方面，营运推广计划编制前置。高质量的推广活动设置自然是核心，但计划编制的时间安排也不可忽视。建议不要将计划排的太过紧凑，而是要适当的留有余地。例如有些房企的年度推广大纲在12月底才能出来，这就影响了下一年度首季度和首月的推广计划编制。因此，为了充分预估到各种可能的影响因素，让月度和季度的推广计划编制更具实操性，建议营销推广计划编制前置，年度计划提前两个月完成，月度计划提前1个月完成。
另一方面，不可忽视对于营运推广活动的后期效果评估。凯德就要求在每次重大营运推广企划活动后两周内必须进行效果评估。对于评估的项目，可以参考标杆企业的成熟做法，建立一套相对科学的评估框架，如包括活动前后一周内广场总体、各主力店和各步行街商户销售对比，客流量对比，车流量对比，各主力店和各步行街商户对企划活动的满意度等。
计划制定时自上而下层层分解，执行时自下而上以事系月、以月系年。建立和执行常态化、精细化的推广机制是商业地产营运的核心工作之一。
二、强化关键品牌监控能力
商场营运中要重视对各铺位的经营情况监控工作，特别要重点关注“经营冷区”。经营冷区的识别通常在新开业不久时进行，判断是否为经营冷区可以参考“销售坪效、租金坪效、租售比”等指标。一旦确定冷区后，就要对冷区商铺做出相应的经营调整，并且督促商家配合完成调整。如加大该区域的推广活动、改善美陈效果、拉近与整体的互动等。
在商铺调整之后仍未达到要求的，就必须进行招商调整。通常可以改变冷区的经营业态，以高客流的商家拉升该区域热度。通过对局部业态布局的优化可直接提升冷区的客流，避免产生商业经营的“死角”，能够最大限度地提升购物中心的资源利用率。如很多商家在步行街端头形成经营冷区，因此在优化调整中适合引进消费目的性较强、且与相邻品牌协调的业态，如儿童乐园周边搭配儿童零食、儿童美发等。
以新开业的万达广场为例，一般在开业后6个月内，必须对形成的经营冷区进行调整，做出招商调整方案并按计划实施。
三、做好三类市场调研工作
商场营运调研活动的对象通常包括三类。第一类是商场的营运情况，第二类是消费者的需求，第三类是商家的满意度。第一类营运直接相关的调研信息通常是商管公司关注核心内容，除了内部数据信息，对间接影响行业趋势和竞争态势的市场环境调研也是不可少的。但关于消费者和租户的调研却很容易被忽略或形式化。
通常来讲，调研的周期可长可短，分为月度、季度、半年度和年度调研或者不定期调研，调研范围和深度需要根据商场的经营需求而定，往往精细化程度高的商场都会做到月度调研。这几类市场调研不仅时间有变化，内容上的侧重也是各有不同。例如月度调研内容包括经营环境、城市商业项目的变化、竞争对手的营销策略、市场主要进入品牌等；季度调研内容包括商圈调查、竞争调查、客群调研、租金水平调研等；而半年和年度的调研则更侧重于行业和宏观环境的调研。凯德等标杆房企还会对特定的竞争项目展开定向调研，此类特定的具有战略意义的调研，会由集团商管公司营运部组织各地商管公司实施或委托专业的调查公司进行。
当然，无论是月度与季度的基础性市场调研，还是半年与年度的发展性市场调研等，这些经营数据的长期积累都可以为经营决策提供可参考指标。调研结果是决定商场后续的规划方案和招商调整工作的关键依据，需要商业地产运营决策者高度重视。
四、主动推进商铺优化调整
优化调整的关键在于把握主动权，力争调整后使业态的布局更科学、品牌组合更合理、租金水平有所提高、装修形象有所提升，从而使整个购物中心的竞争力进一步提升。
一般来讲，购物中心开业的前三年是掉铺危险的高发期。尤其是第一年的掉铺率平均会达到30%左右。王健林也曾经提到即使商铺补充上来后第二年也可能会掉20%。对于商业地产而言，“招商”是一个筑巢引凤的过程，而“调整”则是一个优胜劣汰的过程。“调”的内容包括业态布局、动线规划、品牌组合、商务条件等等；“整”的内容则包括提高广场的整体影响力、提高商家的盈利能力和聚客能力等等。
调整活动包括主动调整和到期调整两类。其中，主动调整是日常经营的重点。首先，招商与营运两大职能要加强沟通，密切关注各商户的经营情况，并对商户进行评估。评估的内容包括：商户对项目的贡献情况、美誉度和商誉、发展现状和方向、经营管理能力和生存能力等；其次，招商部门须根据对商户综合评估的结果，制定出商户调整的预案；最后，在商户租赁合同期满前的半年左右，招商部门要开始进行调整招商洽谈工作。
例如，万达要求开业后3个月主动进行步行街招商调整，在开业后6个月主动进行主力店招商调整。凯德则对于商业步行街经营出现严重问题或50%以上商铺租赁合同即将到期的广场，在合同到期前3个月，由当地商管公司草拟广场步行街业态调整规划。
以业态布局评估为例，可以通过租金、销售平效及租售比三维象限图来判断不同业态中各品类的经营表现。由下图对某商场的调研数据可以看出，生活精品业态的租金贡献及销售贡献较高，调整时可考虑增加占比。
五、提早布局达到自然过渡
不同于主动调整在开业后几个月就开始调整，自然调整在时间上是属于合同到期前几个月，一般是商场经营2至3年的时间左右。调整内容也是较全面、统筹性的，而主动调整则是针对发现的每一具体问题进行的精细调整。调整节奏上也有所区别，主动调整对时间的要求是较严格的，自然调整则相对会有更多的预留时间。
一般有两种须提前布局的情形：一是合同的自然到期，二是商户的提前解约。均需在合同到期前或提前解约日前几个月做好重新招商、业态品牌条件的审批等任务。
当然，商铺的自然过渡与上文中提到的市场调研、品牌监控等活动密不可分。如合同到期前8个月须完成广场经营分析及专项市场调研、6个月须完成对租后续招商的租赁决策文件的编制等。例如凯德的空铺率即被严格控制在1.5%（面积占比），而对于空铺补充招商，原则上商铺空置时间不得超过30天。
如果说商场开业的火爆是招商招出来的，那么开业后的持续精彩就是运营“赢”出来的。商业地产的营运管理远不止本文提及的上述五个方面，但这些却是关系到运营水平的关键环节，也多是具体操作最容易被忽视的点。希望有更多的商业地产运营商通过提升管理水平，让租金回报和资产升值能力更上一层楼。
第二篇：商场营运管理计划
商场营运管理计划
商场经营管理总体分为，营销、人员、商品、行政四部分，商场营运管理的核心在于人员管理、商品（品牌、厂商）管理。商场营运管理的基础关键在于执行力的保障。
商场人员管理分为两大主体，直接管理（内部员工）、间接管理（外部员工）。
直接管理（内部员工）：
1.明确个人的工作职责与目标，把提高工作绩效与日常管理
考核、工资收入相结合；（制订细致的管理手册与绩效等级工资的方案相结合）
2.建立健全完善的培训体系，定期为各级员工提供专业技
能、管理水平、岗位兼容等综合性提高的培训课程，实施开放式培训功能，既通过工作中的实践，同事间相互交流等方法，让员工更直观提高自身的同时增进同事间团队合作的默契；
间接管理（外部员工）：
1． 厂方员工基础管理、融入管理，把厂方营业员做为红星的基础员工来看待，制定厂方员工的招聘、培训、工资
考核等方案，为厂方员工提供广阔的职业生涯规划，稳
定发展的计划。培养储备一批红星的核心员工群和储备
干部
商品管理（品牌、厂商）：
1． 厂商、品牌、商品统一管理，资源共享，体现红星商场的总体
品牌效应，全程陪同导购服务实行，商品关联销售等销售方式的推广，提高现场成交率；
2． 提高加强商品、品牌、厂商现场销售、经营能力的数据分析，市场调研等工作，为厂商、业务招商提供实际有意义的分析及帮助；
第三篇：写好求职信的五大关键点
关键点一：保持目标
当你开始写你的求职信的时候，直入主题。解释你为什么写这封求职信并将你感兴趣的职位头衔写在里面。你可能还想要说一下你是在哪儿听到这份工作的：“I am writing to express my interest in the Sales Manager position advertised on your Web site.I have enclosed a copy of my resume for your review.”
关键点二：和你技能相匹配
一封求职信是你向雇主证明你是最好人选的好机会，因此确定该职位的技能要求是重要的第一步。然后，将你以前和这些技能相关的工作经历的具体介绍，并且最后以类似这样的话总结：“I am confident that these combined experiences make me an ideal candidate for this position.”
关键点三：展示英语能力
如果要求你写一封求职信，那可是显示你流畅的写作技巧和专业特性的绝好的机会。记住，无论如何，冗长的句子并不一定代表流畅。你的句子要短而精;不要试图用你太过于复杂的句子来让人影响深刻，否则的话会让读者有疲劳和困惑的感觉的。
关键点四：销售自己
当你写求职信的时候，你应该总是记得你的任务是-推销自己!陈述你能为雇主所做的，而不是相反，将能让你脱颖而出。使用行为动词例如 facilitated，developed和managed来描述你工作的职责，并自信的表示例如“I strongly believe I possess the right combination of skills and experience you are looking for”
关键点五：校正
坐下来，马上写然后马上发出你的求职信将保证发生一件事-错误!一旦你写了求职信，确定你稍后会校正一下或是请你的朋友看一下。仔细看拼写和语法错误并确定写的不会太长。最好，put yourself in the employer's shoes，或假设你是雇主，并决定是否你想要雇佣一名写了这求职信的应聘者。如果不想，回过去并重新改写直到你写出一封令人入胜的求职信!
第四篇：2013年动人求职信的五大关键点
保持目标
当你开始写你的求职信的时候，直入主题，2013年动人求职信的五大关键点。解释你为什么写这封求职信并将你感兴趣的职位头衔写在里面。你可能还想要说一下你是在哪儿听到这份工作的：I am writing to express my interest in the Sales Manager position advertised on your Web site.I have enclosed a copy of my resume for your review.精彩专题推荐：求职面试全攻略
和你技能相匹配
一封求职信是你向雇主证明你是最好人选的好机会，因此确定该职位的技能要求是重要的第一步。然后，将你以前和这些技能相关的工作经历的具体介绍，并且最后以类似这样的话总结：I am confident that these combined experiences make me an ideal canidate for this position.展示英语能力
如果要求你写一封求职信，那可是显示你流畅的写作技巧和专业特性的绝好的机会，求职信《2013年动人求职信的五大关键点》。记住，无论如何，冗长的句子并不一定代表流畅。你的句子要短而精；不要试图用你太过于复杂的句子来让人影响深刻，否则的话会让读者有疲劳和困惑的感觉的。
销售自己
当你写求职信的时候，你应该总是记得你的任务是-推销自己！陈述你能为雇主所做的，而不是相反，将能让你脱颖而出。使用行为动词例如facilitated，developed和managed来描述你工作的职责，并自信的表示例如I strongly believe I possess the right combination of skills and experience you are looking for
校正
坐下来，马上写然后马上发出你的求职信将保证发生一件事-错误！一旦你写了求职信，确定你稍后会校正一下或是请你的朋友看一下。仔细看拼写和语法错误并确定写的不会太长。最好，put yourself in the employers shoes，或假设你是雇主，并决定是否你想要雇佣一名写了这求职信的应聘者。如果不想，回过去并重新改写直到你写出一封令人入胜的求职信！
第五篇：阅读教学与高考备考的五大关键点
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阅读教学与高考备考的五大关键点
作者：郭毅峰
来源：《语文教学与研究(教研天地)》2008年第09期
在语文阅读教学和语文高考备考两大体系中，目前似乎更加强调探究性命题，而对于传统语文的基础教学则有所忽略。表现在平时学生的口头表达和作文写作等方面语汇贫乏、语言不畅和逻辑混乱，也表现在各科老师对学生因不懂词语意义而使到审题失误的无奈，更表现在高考语文基础题考查成绩的每况愈下。
要改变这一状况，我认为应在阅读教学与高考备考中加强语汇、语法、语段、语体和语境这“五语”知识的落实。因为在欣赏语文这幅山川美景中，语汇、语法是美景欣赏的起点（解读的基础），语段是美景欣赏的桥梁（解读的中介），语体、语境是美景欣赏的背景（解读的背景）。缺少其中任何一个解读环节，就不能欣赏到语文之美。反过来说，关注三方五大关键点，你就能领略绝美语文。
先从解2007年广东高考语文卷一道题说起。
9.断句和翻译。
（1）用“/”给文言文阅读材料的最后一个自然段断句。（3分）
[原文]：异史氏曰满招损谦受益天道也名小立遂自以为是执叶公之余习狃②而不变势不至大败涂地不止也满之为害如是夫。
这是一道文言断句考查题。断句能力的高低，成了阅读文言文能力高低的一个重要标志。要答好这道题，用好“五语”知识是关键。从“语汇”看，找出常处句子开头结尾的文言虚词：遂、也、是，可得1分。从“语法”看，找出结构对称的句子“满招损，谦受益”和找出动宾结构“名小立”、“执叶公之余习”，可得1分。从“语段”看，这是一个结尾总结段，主要是说明骄傲自满的危害性，“满之为害如是夫”理应自成一句，而“满之为害”在文段中对应有两点，一为自以为是，一为因袭而不知与时俱进，因而在分析“满之为害”时，这两点应作为“大败涂地”结局的两个独立原因，所以“遂自以为是”、“狃而不变”可断，又可得1分。从“语体”看，选文是志怪小说，结尾段是有讽喻作用的评论语，如果留心“语体”，就会便于理解段落内容，断句就容易得多了，如“曰”后是评论语，“曰”可为断句标志。从内部“语境”看，前文一开始就提到郭生“家中患狐”他“深患苦之”，接着写他在朋友王生的指点下以狐为师，学业大进，最后写郭生“自以屡拔前茅，心气颇高，以是益疑狐妄”而“不为狐设馔”，结果失去狐的帮助，学业止步不前；这样，在掌握了本文大意的基础上去对结尾总结段理解分析，断句就有了保证。从外部“语境”（作者、书名、注释等）来看，文章后的“选自《聊斋志异·郭生》，有改动”和
“注：……②狃：因袭”也可作为一些句子的断句依据，据“选自《聊斋志异·郭生》”知作者为蒲
松龄，其所写各篇结尾都有“异史氏曰”的评论，“曰”字后必要断句；据“注：……②狃：因袭”知“狃”前必得断句。
再从一节阅读教学课例剖析。
课题：铁肩担道义（见《粤教版高中语文选修9·传记选读》第2课）
课后“思考·探究·练习”：
一、文中说，李大钊“在狱二十余日，绝不提家事”，“当他在审讯处最后一次，也是唯一一次见到自己的妻子、女儿时，只静静地看了看她们，没有对她们说一句话”。从李大钊对亲人的这些做法中，你体会到了什么？
二、李大钊是怎样思考生死问题的？他的慷慨赴死体现了一种怎样的精神境界？
三、本文使用了李大钊自己的一些文章、被捕以后的自述以及当时的一些新闻报道等。请找出这些资料，说说从中可以看出李大钊是怎样的一个人？
四、本文是一篇评传，作者不仅叙述了传主从容就义的始末，还对传主的思想进行了评议。请找出文章中作者评议性的文字，谈谈这些文字的作用。
根据“语汇、语法、语段、语体和语境”五大阅读关键点，我们可作如下思考探究：从“语汇”思考探究，标题中“铁”“担”“道义”三词含义应着力研究。“铁”，坚硬、坚强；“担”，挑起重担，负起重任；“义”是国家民族大义，“道”是共产主义坚定信念；“道义”，文中指为国为民的理想和志向。
从“语法”思考探究，“担”是行为谓语；“铁肩”是“用铁肩”之意，作状语，它修饰“担”，是“担”的具体状态，包含有人物丰富的内在品质；“道义”是“担”的宾语，它不是实物，而是虚化了的人格力量。总之，“铁肩担道义”就是（李大钊）以坚强的决心和毅力，用毕生的力量来挑起救国救民这副重担。可见标题对文章有高度的概括性，揭示了文章的中心。
从“语段”思考探究，第7自然段“……高压之下……李大钊……坚持留下来”，可见他在白色恐怖极为严重的情况下，临危不惧，坚守战斗岗位；第22段“……供词……有意无意地回避共产党情况的倾向……为中国共产党保守秘密……争取到有利于自己和其他被捕同志的形势”，可见他身陷囹圄，仍关心着党的事业和同志们的安全，把个人的生命和家庭的安危置之度外，这是忠于革命意志坚；第20段“倘因此而重获罪戾，则钊实当负全责。唯望当局对于此等爱国青年宽大处理，不事诛连，则钊感且不尽矣！”可见他勇于承担责任，体现了一个革命者舍己救人，一心为革命的高贵品质；第20-22段叙述他在狱中写的《狱中自述》“巧妙”“充满智慧”，充分反映了他坚定的革命原则和高超的斗争艺术，这是他大智大勇的精神表现；第26段“判处李大钊……绞刑……神色未变，从容就义”，可见他坚贞不屈，大义凛然，从容就义，为党献身，视死如归。通过语段分析，可归纳出课后练习二的答案：我们看到李大钊对于生死处之泰然，渴求生命超越的精神。他慷慨赴死体现了用真理化解生死，用精神赢得不朽的崇高革命境界。
从“语体”思考探究，本文“语体”是人物传记，有史料的引用和思想的评议。引用李大钊自己的文章、“自述”和新闻报道集中在第10、13、14、15、19、20、21、22、23、24、25自然段，佐证了李大钊正确看待生死、视死如归、大智大勇、大义凛然、从容就义、为党献身的无产阶级革命领袖风范。通过分析，可回答课后练习三：从这些资料可以看出，李大钊是个超越生死、革命意志坚定、百折不挠、大智大勇、富有崇高社会声望的人。而思想的评议集中在第11、12、15、17、18、19这六个较为集中的自然段，其中“无私无畏”“勇敢地面对死亡”“主张发展生命，美化人生”“为自己的同志……革命事业而斗争”“没有……恐惧……大我生命放射……光华”“他一生追求光明，追求真理，自信自己的事业言行有益于国家、社会、民族、人民，有益于全世界、全人类”等词句，高度评价了李大钊的优秀品质、高风亮节和他行为的本质及意义。至此，可回答课后练习四：这些评议性的文字评价公允，既是对事实的阐释，同时也是作者自我态度的呈现。这些文字对理解传主的性格、思想，对认识传主的精神价值具有重要的点睛作用。
从“语境”思考探究，课后练习一的句意理解，可从第10、11段“李大钊……无私无畏……态度甚从容……镇静……绝不提家事……来自……信仰……信心”这些前后文词语让我们体会到：虽然最后也是唯一一次见到自己的妻子女儿时，李大钊没有说一句话，但是他的内心对亲人是饱含真情的。传记里提到他“静静的看了看她们”，在镇定与沉默中含有关怀与保护之意。他相信他的亲人能理解自己，理解自己的事业，他的这种镇定与沉着，其实是寓浓情于平淡之中的。
当然，这“五语”在探究问题过程中是不能截然分开的，以上分开来说，只是为了方便解释而已。譬如对标题《铁肩担道义》的理解就可综合运用“五语”知识来探究解读：对标题本身可用语汇、语法解读（见前），从文章各段寻找信息来佐证解读就要用上语段、语体和语境。如文章第7段的“留下”，第15段的“勇敢地面对”，第17段的“争取”，第19段的“挽救”，第20段的“负责”等等，都是“担”的同义语，在此不一一尽述。我们还可从外部语境来探讨李大钊的对联：铁肩担道义，妙手著文章。上联前面已作分析，此从略。下联的“文章”是指宣传马列主义，抨击反动军阀统治，歌颂革命和共产主义的作品。“妙手著文章”就是要写出更多更好的文章来宣传革命。对联为传主一生人格作注，他永远是我们后辈的楷模。
由此观之，语汇、语法、语段、语体和语境这“五语”知识对于语文阅读教学和高考语文备考之重要就不言而喻了。我们有理由对“五语”作认真、深入的研究。
怎样才能在极短时间内更有效地掌握“五语”知识呢？下面简谈几点做法，以抛砖引玉。关于“语汇”积累，可以采用“成语记忆法”，因为成语是勾连古今汉语形、音、义的桥梁。我们在识记文言实虚词时，可以通过成语语素归类来加强积累。譬如文言实词“爱”，可凭借成语记其词义：爱财如命（吝惜，吝啬），爱不释手（喜欢），爱莫能助（爱惜），爱屋及乌（喜爱），节用爱民（爱护），爱才若渴（爱慕，欣赏），甘棠遗爱（恩惠，恩泽），爱而不见（通“薆”）。把这些成语的音义也写出来，并像学英语那样进行“成语天天读”，岂不是既积累了文言语汇，又掌握了现代汉语语汇中的形音义吗？
关于“语法”掌握，遵循由简单至复杂（主谓宾→定状补，字→词→短语→单句→复句→句群，短句→长句）的原则，运用古今汉语比较（判断句、倒装句、被动句和省略句等）的方法，注重汉语（文言翻译、病句修改和语言运用等）“留、换、调、补、删”辨析的共同规律，化难为易，各个击破。
关于“语段”理解，分清对象转换，找出对象特征，辨明褒贬评价，重点分析句群关系。句群关系有：并列、选择、承接、递进、解说、转折、因果、假设、条件、目的、总分、补充。句群关系应该作为阅读探究教学的重点，它前接词句语法，后连篇章结构，是阅读理解鉴赏的桥梁，不可等闲视之。凡教学一文，选一段作突破口，便能落实语段知识。譬如教《六国论》，首段最堪玩味，“六国”总起，再分说“赂者”与“不赂者”，随手略作分析并补充说明，脉理清晰，构思老辣。之后引承转接下文，章法严谨，又以“六国”煞尾，讽喻当今，含蓄深刻。关于“语体”学习，论说类说明类语体阅读重在理清逻辑思路，如社科文按照“提出问题——分析问题——解决问题”思路来进行，科技文按照“提出概念——解说概念——归结概念”思路来进行。文学类语体阅读重在体味情思，如散文、诗歌情思在景、物、人、事之特点与作者之情感理趣相通处，或借景抒情，或移物就情，或借物说理，或托物言志；小说情思往往落在次要人物对主要人物的看法及评价上。实用类语体阅读，是新闻，就重点探究“标题、导语、主体、背景和结尾”之间的关系；是传记，就重点探究“传主、事迹（简历）、性格（思想）、结局、作者评价语、人生价值和时代精神”之间的关系。
关于“语境”探究，按一般说法，所谓“语境”，就是专指书面语言中的“上下文”，即通常所说的“字不离词，词不离句，句不离篇”，指的就是这个意思。我认为这种说法太过于笼统。就文章内部语境而言，具体的时间、地点、对象（人物或称交际者、景物等）、场景、方式、语体等就是言语使用的语言环境，要重点关注它们，以准确理解字、词、句、段、篇的意义。就文章外部语境而言，指注释信息、作者生平、社会背景、文化背景、人际关系等等。高考时，外部语境常为考生所忽略，故平时应多加训练。
郭毅峰，语文教师，现居广东佛山。本文编校：王玲
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