第一篇：北部湾国际汽车城设计引导书
“北部湾国际汽车城”项目定位及规划
设计引导书
第一部分 项目的基本情况和整体建筑风格提示
一、项目土地情况
1、项目用地指标
“北部湾国际汽车城”（以下简称本项目）总用地280.317亩。共分为A、B、C、D四个地块。其中：
专业市场用地：A、B地块161.887亩（包括A地块53.393亩、B地块108.494亩），容积率1.6，建筑密度35%；
市场配套服务用地：D地块61.984亩，容积率1.6，建筑密度35%； 配套住宅用地：C地块56亩，容积率3.0，建筑密度30%。
2、地理位置
本项目由广西钦州国盟五金机电置业投资有限公司投资建设，位于钦州市金海湾大道中段，金海湾大道是市区连接钦州港的必经之路。项目东临扬帆大道、钦南区行政信息中心和新汽车总站，南邻1600亩白石湖公园，西临安州大道和金海湾大桥，北面与北部湾国际建材商贸城隔路相望。项目目前所在区域为城乡结合部，未来三到五年内有望成为城市发展的新兴的较为成熟的区域。
二、项目区域交通情况
1、地块周边的市政路网以其公交现状
项目处在钦州市主干道金海湾大道中段，西接南北高速公路，东出北海和钦州港，北连河东新区钦州市行政信息中心，处在市政交通的枢纽位置，扼守钦州市南大门。
钦州市新的汽车总站，距离本项目只有300米远，目前建设工作接近尾声，几个月后将启用。届时，车站将成为钦州市新的交通中心、物流中心，公交车、的士、货运等交通会变得非常发达。汽车总站将对本项目所在的区域起到极大的推动作用。
2、未来交通规划
按照市政规划，项目东面的扬帆大道将向南拓展延长线，直达钦州港。扬帆大道的全线贯通，将进一步缩短钦州市至钦州港的距离，提升本区域的中心地位。
三、市政配套设施情况
1、社区建设
项目周边目前正在规划建设的住宅小区有远辰·金湾蓝岸等10多个住宅项目，其中有一些非常大的项目如钦南新城、北部湾国际建材商贸城、白石湖公园等。可以预见，项目所在片区将会很快成为成熟片区。
2、文化教育
项目2公里半径范围内有沙埠中学、农业学校、机电学校等教育教育配套设施。钦州市第三中学位于本项目的西侧200米处，正在建设中。项目住户子弟可就近入学。
3、医疗卫生
钦州市妇幼保健医院、钦州市红十字会医院处在安州大道上，距离本项目只有一公里距离，社区医疗保障轻松可以做到。
4、娱乐休闲
正在建设中的白石湖旅游公园紧靠本项目，占地1600亩，是一个很好的娱乐休闲去处。项目临水而建，临水而居，环境十分良好。附近项目的商业街、酒店也陆续在建，比如北部湾国际建材商贸城的五星级酒店。
四、片区商业情况
项目对面的大型项目——北部湾国际建材商贸城即将建成开业，有力地带动本区域的商业发展，安州大道的长荣新城商业街交付使用过半，其他后进项目也正在规划建设中，片区商业日渐成熟。
五、建筑风格及文化提示
1、建筑风格：法式现代风格（见附件说明）良好的建筑风格能够极大的提高项目的品质，也是房地产项目的卖点之一。建议整个项目280亩范围内均采用国际较为流行的法式现代风格进行设计，局部采用中式现代化线条处理进行总体设计。商业街建议采用法式骑楼风格设计。
2、法式现代风格融合海洋城市文化（海洋文化说明见附件）
钦州是北部湾的港口城市，海洋文化的内涵应该在建筑上进行大力的发掘，才能充分表现钦州的滨海城市特质。建议项目在法式现代的整体风格下，设计上融入海洋文化要素。相信融合了海洋文化的法式风格建筑将成为本项目的一大亮点。
六、建筑材料应用
建议本项目按照建设部的要求，在建筑环保及节能技术应用上，精益求精，努力使用绿色环保节能的新材料、新技术、新工艺及一些必要的智能化配置，屋顶建议统一考虑预留太阳能安装位置，塑造绿色、环保、节能的地产精品。
第二部分 A、B地块定位提示
一、A、B地块SWOT分析
1、优势（S）
（1）商业价值：地块所在的区域是钦州市政府重点打造的大型批发商业的主要区域，未来有人气及商业氛围保障；钦南区行政信息中心的使用，新汽车总的建成，将会大大带动金海湾大道片区的商业发展。
（2）认同价值：根据市场调查反馈的情况，地块开发汽车机电类专业市场、普通临街商业价值较高，市民普遍认可；
（3）生活价值：市政配套逐步完善，公交直通本项目；方圆一公里内有学校、医院、车站；超市、购物中心、酒店、公园等设施正在逐步建设中，生活配套日趋成熟；
（4）交通价值：地处城市连接港口、高速公路的主干道金海湾大道和扬帆大道交叉路口，交通便利，未来升值潜力巨大。
2、劣势（W）
（1）地块地处城乡结合部，配套的完善和市民购买习惯的形成都需要很长一段时间，对项目的快速旺场形成较大的制约；（2）金海湾大道属于钦州城市交通主干道，随着城市的发展，交通管制可能越来越多，对项目形成一定的不利影响；
（3）地块周边的道路建设如扬帆大道延长线有很大一部分还没有启动，对项目的经营形成制约。
（4）地块规划市场与居住一体化，专业市场的兴旺与居住的品质两者存在一定的矛盾，设计上必须兼顾两者的需要。
3、机会（O）
（1）区域批发商业气氛的逐步形成会为项目带来较多的经营户，可能为项目带来意想不到的效果；
（2）旧城拆改以及政府划行入市的努力为项目的发展提供了一定的保证；（3）广西北部湾经济区获批上升为国家战略将推动为钦州经济的跨越式发展，会带来许多投资机会及人士；
（4）钦州港保税港区获批建设、中石油千万吨炼油项目、亚洲最大的林浆纸一体化工程等超大型的项目逐步建成，为钦州经济的大发展奠定了坚实的基础。
4、威胁（T）
（1）国际国内经济形势的恶化、房地产市场的低迷给项目的前景蒙上了一定的阴影；
（2）国家对房地产调控政策的不确定性，会对未来房地产走向有一定影响；（3）来自钦州市在建和新建的大型商住项目如北部湾国际建材商贸城、中地滨江国际、北美国际商贸城等不断涌现，规模影响大，同期竞争压力非常大；
（4）项目定位的专业市场在钦州已有一定的形成，改变格局的难度较大，特别是五金机电市场，旧市场的拆迁具有非常大的不确定性；
（5）未来不排除有与本项目定位相似的新项目出现。
二、A、B项目市场定位
1、项目总体定位：
本项目定位为：
北部湾地区首席汽车商住街区（1）从体量上来说——最大
（2）从功能上来说——最全
（3）从规划上来说——最新
（4）从环境上来说——最美
（5）从气势上来说——最强
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多个“最”形成了本项目的领袖性，成就首席风范。
汽车城以销售汽车、汽车配件、机械产品、五金机电产品为主，其它商业形态为辅，直接面向北部湾地区和辐射东盟国际市场。项目目标是全力打造一流的机电产品专业商贸城，使其成为中国与东盟各国机电产品贸易往来的交易平台。
2、建议项目案名：北部湾国际汽车城 案名解说：
（1）北部湾是一个全国成熟的地域品牌名称，知名度高，读起来朗朗上口，在很大程度上传播一次就可以让人记住。
（2）“国际”表示项目是一个跨地域的区域大市场，本项目立足北部湾，面向东盟市场，用“国际”来定位项目市场区域比较符合实际。
（3）“汽车城”代表市场是以销售汽车整车为主题的大卖场，可以兼营其他机电类产品。而且“汽车城”也是一个时尚、高档次的名词，对住宅销售也非常有利。
（4）本案名主题明确，名字响亮，容易推广传播。在北部湾地区可以先入为主，狙击后进同类项目起案名。
3、业态功能定位以及一层面积分配：
功能定位：A、B地块市场部分规划建设为销售汽车、汽车配件和汽车用品、五金机电以及其他机电产品市场。
主要经营：小汽车、微型车、大货车、小货车、工程机械、建筑机械、农业机械销售和二手车；汽车配件、汽车用品及汽车相关附属服务行业；五金机电批零以及其他机电产品等。
各个业态面积安排大致如下：
①汽车、工程机械、建筑机械、农机销售等行业面积：约12020㎡； ②二手车交易、汽车租赁企业面积：约400㎡；
③汽车配件、汽车用品、汽车养护、汽车附属行业等面积：约14247㎡； ④五金机电行业面积：约5750㎡；
⑤摩托车、电动车销售行业面积约：约4356㎡。
⑥市场配套的运营、物管办公室、宾馆、银行、餐饮、超市等面积：一层约1000㎡左右，其余安排二层以上即可。
一层商业面积合计：37773㎡.4、项目主力目标客户群定位：
（1）本地相关行业经营业主：占30%左右；
（2）本地的其他私企业主、有实力的个体经营者、行政事业单位官员、企业高管以及其他有经济实力的本地投资者：占30%左右；
（3）外地经营户和投资客：占40%左右。
三、A、B地块商业部分建筑空间规划提示
1、普通商铺规格：
开间4米左右，纵深10米左右、层高内铺5米左右，临大街6米左右。
2、市场街道规划
（1）为适应今后举办大型展会和活动的需要，建议规划建设中心露天广场一个。；
（2）小街道宽度大于或等于10米；（3）大街道宽度最大不超过30米；
四、A、B地块住宅部分主力户型选择 A、B地块住宅主要安排在二楼以上，临街部分可以考虑建成双铺面天地楼整栋出售。项目设计要考虑住户的公共活动空间、居住的安全性和舒适性。
1、市场定位以及目标客户群
①A、B地块市场内住宅定位：普通住宅（建设在主题专业市场之上，缺乏独立的小区环境，居住环境不可能太好，市场定位不能太高）。
②住宅目标客户群：市场的经营者、初次置业者、普通工薪阶层以及部分投资者。
③沿街占天占地楼目标客户群：自住、自营或投资型的非常有实力的客户。
2、项目所在区域同类楼盘户型比较 ①北部湾国际建材商贸城
主力户型：2房2厅1卫（面积：80—107㎡）
其他户型：3房2厅1卫（面积：101—146㎡）1房1厅1卫（面积：58—63㎡）4房2厅2卫（面积：135㎡）②长荣新城
主力户型：3房2厅2卫（面积：120㎡）
其他户型：2房2厅（面积：95㎡）4房2厅3卫（面积：140㎡）
楼中楼（2房、3房、4房），面积：90—200㎡ ③远辰·金湾蓝岸
主力户型：3房2厅2卫（面积：100—116㎡）
其他户型：2房2厅1卫（面积：84.57㎡）
楼中楼（5房），面积：210㎡
3、本项目A、B地块住宅户型配置比例
根据项目所在区域楼盘户型规划比例和销售情况，大致安排如下户型规划比例：
主力户型：3房2厅2卫（面积：95—125㎡），占比例50% 其他户型：3房2厅1卫（面积：95—125㎡），占比例15%；
2房2厅1卫（面积：80—100㎡），占比例15%； 1房1厅1卫（面积约：55㎡），占比例10%；
4房2厅2卫（面积：130㎡），占比例10%。
占天占地楼：双铺面为主，五层半或四层半，主要布局在项目的沿街两边。
第三部份 C地块的初步定位
一、C地块初步定位：
由多层和小高层花园洋房组成的法式豪宅小区
二、定位依据
1、市场空白：钦州目前缺乏豪宅产品，基本上都是中底端楼盘为主，市场存在一定的空白点。本项目若能抢先在钦州推出针对高端客户的真正的豪宅产品，定能抢得市场先机，也避免了本项目与众多的普通项目的竞争
2、景观环境优势：本地块面向1600亩的白石湖公园，自然景观优美，具有天然的开发成豪宅的核心景观价值。白石湖片区是钦州市区最有条件开发豪宅的片区。
3、丰富整个项目产品的需要：本项目在A、B、D地块已经有十几万平米的普通住宅，再在C地块开发普通住宅无疑是自己和自己竞争。
三、目标客户群
1、钦州最具实力的购房者
2、外地投资者
四、主要产品构成
1、钦州类豪宅项目的主要户型
钦州目前提出打造豪宅产品的是皇庭·翡翠湾，另有锦绣尊品大户型占的比例比较高。
① 皇庭·翡翠湾 主力户型：
4房2厅2卫（约143㎡）
4房2厅3卫（约175㎡、197㎡、220㎡）其他户型
3房2厅2卫（约116㎡、135㎡）5房2厅3卫（楼中楼，约210㎡）5房3厅3卫（楼中楼，约237㎡）楼中楼：36套 销售情况：良好 ② 锦绣尊品 主要大户型：
4房2厅2卫（面积161㎡，30套）5房3厅3卫（面积218㎡）
2、本项目的主要产品和户型选择 ①主力户型：
花园洋房：面积约170—230㎡，占50%左右，户型以大中户型为主； 4房2厅2卫：面积约：140—160㎡，比例30%； ②其他户型：
3房2厅2卫：面积约：120—140㎡，比例10%； 楼中楼： 面积约：160—230㎡，比例10%。
五、本地块规划设计的其他要求
1、户型设计必须能够突出豪宅特点和品质；
2、环境、园林规划设计也必须与钦州顶级豪宅相匹配；
3、以湖景为核心，尽量多设计湖景房
第四部分 D地块的初步定位
一、D地块的初步定位
具有浓郁法式风情的休闲骑楼商业街
主要商业业态：休闲娱乐业、特色餐饮业以及其他特色零售业 二、定位依据
1、地理位置和环境因素：本地块位于白石湖公园主入口两侧，环境优美，也有人气保证适合打造休闲商业；
2、项目规划条件：本地块容积率为1.6，换算成建筑层数不超过5层，非常适合打造具有特别风格的商业街；
3、市场空缺：钦州目前缺乏非常具有异域风情的商业街区。
三、主要产品类型
主要以双铺面的4层半临街商业洋楼为主，销售时整栋出售。
广西钦州国盟五金机电置业投资有限公司
2008年7月6日
附件一：
法式建筑风格
继意大利文艺复兴之后，法国的古典主义建筑成了欧洲建筑发展的主流。古典主义建筑造型严谨，普遍应用古典柱式，内部装饰丰富多彩。概括而言，法式建筑线条鲜明，凹凸有致，尤其是外观造型独特，大量采用斜坡面，颜色稳重大气，呈现出一种华贵。
法式建筑讲究点缀在自然中，并不在乎占地面积的大小，追求色彩和内在联系，让人感到有很大的活动空间。不过，有时也有意呈现建筑与周围环境的冲突。因此，法式建筑往往不求简单的协调，而是崇尚冲突之美。
法式建筑风格还有一个特点，就是建筑整体方面有着严格的把握，善于在细节雕琢上下工夫。比如巴黎拉维莱特公园、蓬皮杜艺术中心、贝聿铭的金字塔以及德方斯，便是这一风格的典型代表。法式建筑是经典的，而不是时尚的，是经过数百年的历史筛选和时光打磨留存下来的。像巴黎等城市的建筑，无不经历了数百年的建筑时代，凝聚了无数伟大建筑师的天才与智慧。法式建筑十分推崇优雅、高贵和浪漫，它是一种基于对理想情景的考虑，追求建筑的诗意、诗境，力求在气质上给人深度的感染。风格则偏于庄重大方，整个建筑多采用对称造型，恢宏的气势，豪华舒适的居住空间，屋顶多采用孟莎式，坡度有转折，上部平缓，下部陡直。屋顶上多有精致的老虎窗，且或圆或尖，造型各异。外墙多用石材或仿石材装饰，细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究。
法式建筑的风格在中国可以追溯到上世纪初甚至更远。上世纪８０年代以来，法式建筑风格随着欧式建筑风格在中国由南而北全面复苏，成为楼市的一大景观。
附件二：
海洋城市文化
从文化形态学的角度来看，海洋文化是一个“包括内核与若干外缘的不定形的整体”，从外及内，它由“物态文化层”、“制度文化层”、“行为文化层”和“精神文化层”等四个不同层面构成，内容包罗万象。在四个层面中，既有海洋文化的核心内涵，也存在海洋文化的浅层表现。现代海洋文化的实质，是人类文明不断摆脱和超越海洋的劣势与局限，孜孜不倦地开拓，发挥海洋的优势，以最大限度地沟通人类物质和精神文明的一种媒介。这种追求现代化、全球化的海洋文化精神，就是海洋文化之“魂”。
海洋文明是开放的，包容各类文化，兼收并蓄。海洋文明代表冒险和进取的文化特征。
海洋城市的文化是一种全球化、世界化的趋势。比如，在一些海洋城市的港口、商业区，很难分辨这是新加坡还是鹿特丹，它们有全球化的特征。但是在城市的内部，它们就呈现出本土化和传统的特征，这就是一种开放性和多样性的组合。
从海洋经济和海洋意识的起源，海洋城市的文化表现为鼓励思变、沟通意识和冒险精神。海洋文化的最大特征就是开放性和多样性。
海滨特色最终通过城市文化加以表现，城市文化是个综合的概念，包括城市的经济特征、居民的生活特征，也包括城市的性格。这些因素经过长期的发展和融合，固定下来，就形成了具备自己特色的海洋城市文化，也就是我们通常说的“蓝色文明”。
第二篇：金田国际汽车城简介
金田国际汽车城简介
一.概述
金田国际汽车交易中心有限公司 地处玉泉区中礼庄，占地面积 300余亩，投资2个亿。金田国际汽车城是一座功能齐全、设施完善、环境优美和管理规范的大型花园式超级综合汽车商城。
本公司座落在济源市——东站入口处，是通往郑州、两广的必经之路，它位于市长途汽车站附近，毗邻五龙口景区入口，居篮球城、文化城的核心地带，是未来几年济源最具投资的热点区域。
二.功能优势
金田国际汽车城的建设符合规模化、规范化、多功能、全方位服务的综合性汽车市场要求，具有整车交易、配件销售、维修检测、改装装饰、一站式服务及其他配套服务功能，金田国际汽车城按其功能划分为“五区五中心”的优化布局。
五区为： 5万平米汽车展销区、5万平米汽配交易区、3万平米二手车交易区、3万平米工程机械交易区，2万平方米商务办公区；五中心为：维修保养中心(含改装装饰中心)、一站式服务中心、新闻活动中心、网络信息中心、汽车文化娱乐中心。
1、新车交易展示区
该区域总占地面积5万平米，建有四个展示大厅，一个商务大厦和一个中心办公楼，分为进口豪华型车厅，国产中低档车厅，是一个具备展示、销售双重功能的室内交易区，为国内外汽车生产厂家和经销商提供了一个舒适良好的展示销售平台。该区也是济源目前规模最
大、品种最全的新车交易市场。
2、二手车交易区
目前济源的二手车交易大都是露天交易，影响二手车流通交易。本公司的二手车交易区是一个占地面积近3万平米的室内交易大厅。为客户提供各类二手车展示、检测、评估、试驾、拍卖、过户等全方位的服务。
3、汽车配件交易区
汽车配件交易区是一个集汽车配件仓储、批发、配送、零售为一体的5万平米街区式汽配区。
4、工程机械交易区
国内运输车、工程机械的销售大都采用厂家直销或代理商的销售摸式，不能形成规模效应。公司开辟了一个近3万平米的展示场地，集中进行载重车、载货车等运输车辆和推土机、挖掘机、装载机、翻斗车、叉车等工程、搬运机械的展销，将成为河南首家大型新工程机械交易中心，为客户提供一个集中挑选和采购的场所。
5、商务办公区
公司为广大厂商、经销商建立了 2万平米的商务大厦，作为办 公、办事处之用，配有宽带网络，程控电话等。
在上述五大功能区域的基础上，金田国际汽车城又强化了“五 个中心”。
1、维修保养中心、改装装饰中心
汽车维修保养和改装装饰是汽车后市场的重要组成部分，为满足
用户购车后的维修保养以及对汽车个性化改装的要求，并实现全程式一条龙服务，车城建立了15000平米维修保养、改装装饰中心。
2、一站式服务中心
在商务大厦一层专门开辟了一站式服务中心。引进银行、税务、工商、车管、保险等机构，消费者能一站式办理完结算、缴税、牌照、过户、保险等购车手续，也为商家的经营活动提供了方便。
3、新闻活动中心
还专门建立了约 3万平方米的新闻活动中心楼一幢，作为新闻发布、会议研讨、表演娱乐活动等使用。
4、后勤服务中心
为了方便产品销售和业务交流，公司建有 1500平米的宽敞明亮的汽车主题餐厅，同时能满足500人用餐；还建有5000平米的汽车旅馆，可解决近千人的住宿问题。
5、汽车文化休闲中心
金田国际还将修建汽车文化休闲中心：包括汽车公园、汽车影院、试乘试驾车道及汽车教育基地等，为汽车爱好者提供一个文化休闲娱乐场所；同时考虑到河南西北方向及其辐射区域有较好的经销商资源，建成为豫西北最大的汽车零配件集散地；进一步扩建二手车交易区，实现汽车售前、售中、售后服务真正的方便快捷的“一条龙”服务。
三、交通优势
公司地处长途汽车站与东站交汇处，是连接郑州、两广的交通枢
纽，地理位置十分优越，是济源区域的咽喉要道，交通优势明显。公司集车城管理、汽车展销、配件交易、维修保养、改装装饰、信息反馈于一身，并融合汽车影院、汽车旅馆、汽车餐厅、汽车文化、汽车俱乐部等多种功能。作为一家超低成本运营并极具竞争优势的综合性汽车商城，将全力打造河南的“ABD汽车商圈”，继续秉承“以人为本，服务至上”的理念，应时应势，与所有厂家商家和消费者共谋发展，共创美好的明天。
济源金田国际汽车交易中心有限公司
2010.06.30
第三篇：上海国际汽车城调研报告
上海国际汽车城调研报告
根据管委会领导的有关指示，我们一行三人赴上海市对上海国际汽车城进行了为期一周的专题调研。在调研期间，我们先后拜访了上海国际汽车城建设领导小组办公室、嘉定区政府、汽车城四大公司、上海大学国际工商与管理学院等有关部门和机构，并实地考察了汽车城各大功能区,特别是针对管委会领导所关心的上海国际汽车城的规划和功能定位等问题，我们进行了大量的调研工作，特作如下调研报告供各位领导参阅。
一、总体规划
面对中国加入世贸组织和国际制造业梯度转移的有利形势，上海市决定重塑现代大都市的经济构架，精心打造堪称城市经济脊梁的“东南西北”四大产业基地。其中，上海国际汽车城是上海西部集汽车贸易、研发、制造、物流、服务、文化等多功能于一体的综合性汽车产业基地。
上海国际汽车城位于上海市西大门，东傍沪嘉高速公路，南濒吴淞江，西邻江苏省，北依嘉定城，为嘉定、昆山、青浦三地之交界，距离市中心25公里，对外联系日益便捷，形成了铁路、公路、水路和航运“四位一体”的交通网络。
上海国际汽车城占地68平方公里，包括核心区（贸易研发区）、制造区、国际赛车场、教育园区和安亭新镇区等五大区域。其中汽车城核心区（贸易研发区）面积7.43平方公里，制造区15.5平方公里，教育园区1.7平方公里，安亭新镇区5.4平方公里，国际赛车场5.3平方公里。高尔夫球场和中心公园是汽车城规划的亮点之一。高尔夫球场占地面积1800亩，规划建成18洞标准赛道及会所等配套设施，可以举办国际性赛事。中心公园规划占地1150亩，将建成以汽车为主题，在具备自然生态、绿化、水体为特点的自然风光的同时，与汽车博览展示功能相结合，形成具有会展业态功能的综合性博览场馆群，对提升汽车城总体形象等将产生巨大的促进作用。
根据“统一规划、分步建设、滚动发展”的原则，首期基础设施建设投资规模约为100亿元人民币，最终包括核心贸易区招商引资、安亭新镇和国际赛车场在内的建设总规模投入将达到500亿元人民币。汽车城争取用2年左右的时间全面完成高标准的基础设施、城建配套设施和环境设施建设；在2-3年内广泛开展国内和国际合作，增强集聚与辐射功能；5年初具规模，基本建成；力争经过10年的滚动发展，成为我国乃至亚太地区汽车贸易的核心市场。
上海国际汽车城的建设由各主体公司按市场化机制运作。目前主体公司有：上海国际汽车城发展有限公司、上海国际汽车城新安亭联合发展有限公司、上海国际赛车场有限公司、上海国际汽车城置业有限公司、上海国际汽车城零部件配套工业园区。主 体公司将分别负责汽车城贸易区和研发区的规划、招商和开发；汽车城的土地动拆迁和基础设施建设；国际赛车场的建设以及安亭新镇的开发和经营；零部件生产企业的招商管理。
二、五大功能区
① 核心区：贸易研发区
汽车城核心区包含贸易区和研发区，位于墨玉南路以东、曹安路以南、高压走廊以西、吴淞江以北，占地约7.4平方公里。规划有汽车展示贸易区、研究开发区、主题公园和高尔夫球场，集成了汽车贸易展示、汽车研究开发、汽车信息服务、汽车科教博览、汽车文化旅游和汽车物流仓储等多项功能。
在园区规划建设过程中，集国内外汽车和园区专家的智慧，并先后聘请德国AS&P公司、美国麦肯锡公司和戴德梁行分别对园区的规划设计、功能定位及市场推广开展专业的研究。
在核心区规划设计中，引入全球先进的城市规划设计理念，充分利用原有的水资源，按照市场的需求创造独具特色的新城市环境。其中核心区建设容积率在0.6以内，公共绿地率40％以上。
参与开发的主体公司---上海国际汽车城发展有限公司。基础设施建设已经全面推进，交通路网基本成形。区内全长9.6公里的“四路二桥”已全部建成。这意味着核心区交通网络的基本成形，并为日后的建设招商创造了先期条件。此外，沪宁高 速公路安亭汽车城匝道口也已建成。
在获得核心区内首期1632亩土地成片开发权后，上海国际汽车城发展有限公司投入资金6亿元用于土地动迁、场地平整、征地和基础设施建设。截止2004年，已完成核心区内所有土地的前期开发。
核心区内的重要轴线和开放式城市景观系统---步行街，于2003年底开始建设。步行街全长1公里，宽度为24米，是国际汽车城贸易功能的集中体现。建有汽车品牌专卖店17家，步行街的两侧还有汽车城大厦、空中餐厅、咖啡岛、饰品展示厅、汽车会馆、会所、S型景观桥、河滨绿地等项目，组成了集贸易、餐饮、休闲、娱乐等多功能的重要开放式城市景观系统，体现了核心贸易区的商业价值、景观性和汽车文化品位。品牌专卖店涵盖了沃尔沃、奥迪、进口大众、雷诺、克莱斯勒、马自达和进口通用等。在步行街的北侧，已建成赋于驾驶功能并强化自然景观的1000米试驾车道，为各品牌店客户提供试驾服务。
汽车城第一幢高级办公楼-汽车城大厦已封顶。新扩建的上海市二手车交易市场占地6万平米，分为交易楼、综合楼、经营楼、检测评估楼等6大部分，可同时容纳1000多辆车子进行交易。上海二手车交易市场已经成为国内交易量最大的二手车市场。
规划用地0.79平方公里的汽车博览公园，其基建工程及绿化建设已接近尾声。此外，位于公园西侧的汽车博物馆与会展中 心，也正在紧张建设之中。规划占地面积1.16平方公里的高尔夫球场总体规划方案已得到批准。
位于研发区的国内目前装备水平最好的国家级机动车质量监督检测中心已建成并投入营运。②制造区
制造区占地15.5平房公里，包括上海大众的厂区，以及占地8平方公里的上海国际汽车城零配件配套园区，是中国重要的轿车及零部件制造基地之一。
1985年10月，中德合资年产可达四十万辆的上海大众汽车有限公司入驻安亭，安亭的汽车产业开始腾飞。1998年5月，上海国际汽车城零部件配套工业园区开发建设全面启动。2001年9月，经市政府批准，上海国际汽车城零部件配套工业园区在原大众工业园区的基础上正式组建，同时升格为市级工业园区。在一期基础设施建设投资1亿多元的基础上，2001年开始的园区基础设施建设二期工程投资了4亿多元，实现了基础设施“七通一平”。
工业园区作为上海国际汽车城的重要组成部分和产业基地，享受上海国际汽车城和市级工业开发区的一系列优惠政策。园区凭借独特的区位优势、完善的配套设施、优质的规范服务，成为中外客商投资创业的热土。目前入驻园区的中外企业有近200家。
参与开发的主体机构---上海国际汽车城零配件配套园区。上海国际汽车城零部件配套工业园区的发展目标是：建成符合现代化城市功能和生态环境需求的绿色环保工业园区，成为以汽车零部件制造为主，集电子电器、机械制造、精细化工和高新技术产业的重要基地。③教育园区
教育园区位于嘉黄路以西、曹安路以北，占地1.7平方公里。园区内将引入与汽车产业相关的著名高等院校，并为汽车城建设提供充裕的人力资源。
同济汽车学院作为首家进驻高校,项目已经正式启动。同济汽车学院作为上海国际汽车城的重要组成部分，不仅是汽车城科教研发基地的核心，同时也是汽车城开展教育培训、科研开发、市场服务、学术交流等科教研发活动的主要场所。目前同济大学汽车学院新校区的设备投入是国内最先进的，仅洁净能源汽车工程中心试制试验基地软硬件实验研究设备就达到了1.6亿元人民币。在今后的实验过程中这些设备都将为汽车的造型设计、汽车空气动力学和噪声控制设计、汽车整车及零部件热力学设计提供有力的保障。在办学上，同济汽车学院将在自主研发的基础上，积极开展国际合作与交流，与国外著名大学和汽车集团公司保持良好的国际合作关系，体现官产学研结合、国内外结合、教学与研发结合、培训与实训结合的特点，建立各类研究院等合作机构。另一方面，由国家863电动汽车重大专项首席科学家、专项总体组组长万钢教授领衔承担新能源汽车研发项目的开发，将会促成同济汽车学院国内乃至国际汽车行业研发领头羊的地位。同济大学汽车学院将为汽车城的汽车产业共性技术研发营造更为优越的学术氛围。
整个同济汽车学院建筑从功能配置来讲，可分为七大功能区：行政服务培训区（校前区）、公共教学区、二级学院区、研发实训区、体育运动区、公共绿地区、生活休闲区。目前,教学与行政办公楼（20100平方米）、汽车展示中心与俱乐部（7530平方米）、国际交流中心（18482平方米）、培训中心（20580平方米）及核心项目洁净能源汽车工程中心（22902平方米）已经落成并投入使用。
④安亭新镇区
安亭新镇区位于吴淞江以南，占地约5.4平方公里，是上海国际汽车城的配套居住区，同时也是上海市试点城镇建设中率先启动的第一镇，是实施上海郊区城市化战略的示范城镇。安亭新镇的规划采用德国著名AS&P公司的设计规划，其浓郁的德式风情源自德国魏玛古城的启发。
2001年9月28日，上海国际汽车城全面开工建设，之后为建设上海国际汽车城六大功能区之一安亭新镇区而成立的股份制公司上海国际汽车城置业有限公司随之成立。经过2年多的建设，目前安亭新镇基础设施及住宅建设十分顺利，德国特色景观 园林施工也已全面展开，已形成湖泊、河流及山丘的土体造型。一个极具德国魏玛古镇风貌的安亭新镇已经初具规模。安亭新镇规划入住居民2015年约5.5万，这里不仅是一个中高级的居住区，而且是一个具有欧式风情的旅游观光区。商贸服务业的需求层次比较高。以新镇中心的市民广场作为区域商业中心，重点建设市政厅、教堂、剧场、星级宾馆和综合购物商城五幢标志性建筑。镇内设置5个团组式街坊型商业中心，每个规划服务居民1万人，分别设置超市、便利店、西饼屋、餐饮店、药店、美容美发等商业服务机构10多家，方便居民就近消费。
作为上海市试点城镇建设中的第一镇，如何在新城镇建设之初，在完成城市规划、建筑规划的同时，积极塑造自己的文化个性，打造自己的城市名片，使其真正成为代表上海走向国际化大都市的新路标，一直是安亭新镇所着力追求的。从2002年底起，有关安亭新镇的系列推荐活动，向世人表达和阐释安亭新镇的理念和雄心，展现在与国际融合的背景下海派新文化的魅力。⑤国际赛车场
上海国际赛车场位于漳浦河以西，市郊环线以南，盐铁塘以东，宝安公路以北，规划用地5.3平方公里。其中赛车区约2平方公里，商业博览及文化娱乐区3.3平方公里。上海国际赛车场距上海市中心30公里，距上海虹桥机场20公里。周围被嘉金（A5）、嘉松、A30等高等级公路所环绕，计划中的轨道交通R3线直达赛车场。上海国际赛车场的赛道及主建筑设计由国际汽联指定的专业F1赛车场设计公司——德国惕克公司承担。现代设计集团上海建筑设计研究院牵头，上海市政设计院和上海市政研究院参与配套设计。
赛车场看台设计规模约20万人，其中主副看台5万个座位，其余为坡道临时看台。赛车场主体建筑及其他主要建筑约15万平方米，包括主副看台、赛场指挥中心、新闻中心、车队生活区、维修站等。这些建筑采用了现代造型与中国传统文化融为一体的设计理念。上海国际赛车场是当今国际上堪称最先进、最具挑战性的国际赛车场，必将为上海这座充满活力的城市增添勃勃生机。
与上海国际赛车场配套的轨道交通R3线赛车场车站区间相关配套工程和赛车场周边道路及市政公用等配套工程也相继完工并投入使用。
经营上海国际赛车场项目的上海国际赛车场有限公司是由上海久事公司、上海国有资产经营有限公司和上海嘉安投资发展有限公司共同投资组建的股份制企业。占地2.5平方公里的一期赛车场区域总投资达到26.45亿元人民币，并已成功举办了2004年一级方程式F1世界锦标赛中国站比赛。预留的2.8平方公里多功能开发区域将配合F1世界级体育盛事以及汽车文化的概念，以运动、休闲、娱乐、度假为主要功能定位，真正成为一个环境优美、交通便捷、具有鲜明个性的新型国际化度假休闲多功能区 域。
三、六大功能
①汽车贸易功能
这是汽车城的核心功能，它将依托上海口岸、生产、市场、金融服务、城市国际影响力等已有优势，以政策聚焦的手段，吸引国内外汽车厂商入驻汽车城，使之成为中国汽车产业加强合作，与国际厂商开展竞争的重要舞台。汽车贸易功能的主要内涵是：
⑴整车贸易：吸引国内外著名汽车厂商的营销总部或分部落户园区，组织营销网络、创造品牌汽车专营店，是国内外汽车厂商拉动汽车消费、开展商贸活动的重要场所。
⑵商用车贸易：建立机动车交易市场，是培育特种车市场的重要措施。
⑶零部件贸易：建立汽车零配件生产中心和交易市场，形成相对集中的汽车零配件生产基地，是国内外主要汽配厂商云集的场所。
⑷二手车贸易：建立二手车贸易市场，开展汽车置换业务和二手车整修翻新业务，是培育二手车市场、拓宽汽车商贸范围的重要渠道。
⑸电子商务：建立上海国际汽车城网上信息中心、汽车数据网络和用户交易平台，开展企业内部、企业和企业、企业和最终客户的电子商务，实现用户定制的汽车销售方式。②汽车科教博览功能
汽车城利用国内外著名品牌汽车的集中展示效应，与世界汽车产业实现信息互动，引领我国汽车生产和消费潮流；普及汽车科技文化知识，提高汽车消费群体及广大市民的科学文化素质。汽车科教博览功能的内涵是：
⑴品牌展示：用于吸引世界有较高国际知名度的汽车厂商的品牌汽车进入园区，是世界汽车品牌进入中国、中国汽车品牌走向世界的窗口，是提高上海国际汽车城国际性的必备手段。
⑵汽车博览：用于收藏、展览国际与国内各个时期经典车、品牌车、老爷车、名人座车及新概念车，是展示汽车发展历史和品牌汽车发展历程的汽车专题博览馆，是传播汽车文化、普及汽车知识的重要场所。
⑶汽车会展交易：用于定期举办国际性汽车大展，是上海了解国外汽车工业动向和品牌汽车发展特征的重要途径，是了解国内外差距、寻找合作伙伴的重要机会，是开展业务交流和商贸活动的有利时机。
⑷教育培训：将建设由同济汽车学院、众多中小型高科技服务型企业、国家重点实验室、国内外教育科研机构以及国内外著名汽车公司投资兴建的实验室和研究中心等组成的教育园区。在 技术研究和人才培养上，成为上海国际汽车城的教育培训中心、科研开发中心和学术交流中心，旨在成为汽车城可持续发展的人才库。
⑸科技交流功能：用于承办国际性的汽车交流会、新产品发布会、专业学术研讨会等活动，是增强汽车文化氛围、提高汽车文化素养的重要手段，是促进汽车信息沟通、带动汽车技术发展的有效措施。③汽车服务功能
这是其它诸项功能的坚实后盾，汽车城将大力发展现代汽车服务业，促进我国汽车销售方式、汽车消费信贷和汽车保险业务与国际接轨，从而推动我国汽车消费的健康发展。汽车服务功能的内涵是：
⑴一门式服务：吸引与汽车销售相关的工商、税务、银行、保险、车管等部门进驻汽车城，建立为销售者提供全过程、全方位、便捷高效的服务体系，开展一门式服务。
⑵金融服务：吸引汽车金融服务机构（公司）入驻汽车城，建立汽车金融服务中心和汽车金融服务系统，开展汽车金融服务。
⑶租赁服务：吸引或组织汽车租赁公司，开展汽车短期或长期租赁业务；鼓励汽车经销商在开展汽车销售业务的同时开展汽车“租售”业务，拓展汽车消费市场。
⑷俱乐部服务：建立以会员制形式的汽车俱乐部，向广大会 员提供契约化、专业化、网络化的汽车综合服务。
⑸维修服务：吸引汽车维修服务厂商入驻汽车城，建立完善的汽车售后维修服务网络，采取特许经营或连锁经营方式开展汽车维修服务，实现规模效益。
⑹培训、信息及其他服务：吸引旅游业、交通运输业、咨询业、房地产业、广告业等服务行业入驻汽车城，开展其他多种延伸服务，完善汽车城的功能。④汽车文化旅游功能
这是树立国际汽车城整体形象、营造汽车文化氛围、提高消费者汽车文化素养、传递汽车文化价值的有效手段，是使汽车城成为上海一条新的亮丽风景线和带有强烈标志性的旅游热点。汽车文化旅游功能的内涵是：
⑴汽车科普：使消费者对各厂商的汽车产品有一个更全面的了解，使消费群体文化素养有所提高。
⑵汽车休闲：不仅为消费者提供了最舒适的购物环境，更为他们提供了休闲娱乐的最好去处。
⑶汽车体育：建成国际一流的F1赛道，承办国际赛事，吸引大量人流，增进上海和世界的沟通与交流。
⑷汽车旅游：利用汽车城中心绿地、德国风貌建筑群等特色资源，将汽车城建设成为具有显著特色的旅游热点，丰富上海的都市旅游资源。⑤汽车物流功能 这是汽车城现代化的重要特征，是连接汽车制造商、供应商、经销商和消费者的桥梁，也是完善汽车城相关功能的重要保障。汽车城将充分利用上海的口岸优势，依托外高桥保税区和上海深水港，以先进的网络信息系统，实现“东西联动”，使汽车物流成本最低、效率最高。汽车物流功能的内涵是：
⑴仓储运输：负责汽车整车及零配件从出厂到送达客户手中的一系列运输及仓储作业。根据各大汽车厂商对仓储和配送模式的需要，建立不同形式的仓库，并通过通达全国的营销网络和储运中心实现汽车城物流的规模效应。
⑵配送服务：形成由制造商委托物流中心，和客户保持实时的沟通的信息运作模式，在订单确认并进入生产流程数据库之后，与客户共同确定交货时间、地点、方式，并允许客户对所购商品的流通速度进行实时查询。
⑶供应链优化：完成企业与供应商之间的销售计划协调。改变仓储业是制造业的附属机构的传统思想，物流中心通过自身物流体系以及与第三方物流供应商的合作，以承诺服务或合作形式将物流服务的范围延伸到生产企业内部。⑥汽车研发制造功能
这是汽车城的重要产业依托，将进一步利用和发展现有的产业基础，加快研究开发汽车新产品和新技术，使产品成本具有国际竞争力。汽车研发制造功能的主要内涵是：技术开发、整车制造、零部件制造。⑴技术开发：将吸引国内外汽车技术中心、信息中心、供应商研发中心、独立研究开发商、以及汽车认证中心和教育培训中心，以集聚式形式从事科技创新和科研成果的产业化。
⑵整车和零部件生产：目前已有著名的上海大众汽车有限公司、德尔福派克电气系统有限公司、上海延锋汽车饰件有限公司、上海顶峰金属制品有限公司等德国、美国、法国、日本、韩国、新加坡、泰国以及台湾等十几个国家和地区的100多家企业落户园区。随着上海国际汽车城的建设和发展将吸引更多国内外著名整车和零部件厂商入驻，成为服务全世界的整车及零配件生产制造基地。
四、主要特点
①国际化
上海国际汽车城是按照汽车产业商流、物流、信息流的国际性集散地的目标，以及国际著名汽车厂商抢滩中国和亚洲市场的重要桥头堡进行定位的。在未来的2-3年内，力争使当今世界汽车行业的三大主流（美国的通用、福特，欧洲的大众、奔驰和日本的丰田、本田）在华营销总部落户上海国际汽车城。②规模大
上海国际汽车城在5年内力争使经此集散的整车和零部件不少于其进入中国市场总量的15%-25%，在WTO关税及配额保护取消后，集散比重争取超过30%-40%；到2010年，销售额力争达 到1500-2500亿元。③功能全
上海国际汽车城将依托嘉定汽车生产功能，加快发展汽车展示与销售功能，打“中华牌”、“万国牌”，建设具有辐射与集聚功能，以及生产、展示、销售、服务与文化旅游功能于一体的现代化、综合性、国际性汽车城。④先进性
上海国际汽车城，将引进各国汽车科技的最新成果，导入汽车营销的最新理念，按照WTO贸易规则和国际汽车营销惯例，建设具有鲜明的开放性、区域性特征的国际汽车及零配件集散中心。
⑤服务配套齐全
上海国际汽车城将与汽车贸易相关的工商、税务、银行、保险、车管等部门吸引进汽车城，为国内外厂商和汽车消费者提供“一门式”服务，树立上海国际汽车城高效、便利的国际形象。
上海国际汽车城将充分利用上海的口岸、金融、信息、市场和服务贸易等综合优势，5年以后将成为: 中国汽车贸易和汽车展示博览的重要基地； 中国汽车研发科教的重要基地；
中国汽车整车和零部件制造的重要基地； 中国汽车竞技运动及训练基地； 中国现代城镇建设的先行示范区； 上海新的旅游景点。
10年以后将成为: 国际一流的集汽车贸易、制造、研发、博览、运动、旅游等多功能于一体的综合性汽车产业基地。
第四篇：国际汽车城项目可行性研究报告
重庆西部国际汽车城项目可行性研究报告-研究 目 录
第一章 总论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1
一、项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1
二、项目业主简介„„„„„„„„„„„„„„„„„„1
三、报告编制依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„3
四、编制范围„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4
五、主要技术经济指标„„„„„„„„„„„„„„„„4
六、简要结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 第二章 项目建设背景及必要性„„„„„„„„„„„„„„7
一、项目建设背景„„„„„„„„„„„„„„„„„„7
二、项目建设的必要性„„„„„„„„„„„„„„„„9 第三章 市场现状及前景分析„„„„„„„„„„„„„„„14
一、市场现状„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„14
二、市场前景分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„21
三、重庆西部国际汽车城的优势„„„„„„„„„„„„22 第四章 建设内容及规模„„„„„„„„„„„„„„„„„26
一、功能定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„26
二、建设内容建设规模„„„„„„„„„„„„„„„„27
第五章 建设地址及建设条件„„„„„„„„„„„„„„„28
一、建设地址„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„28
二、建设条件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„28 第六章 项目方案设计„„„„„„„„„„„„„„„„„„34
一、工程概况及区位关系„„„„„„„„„„„„„„„34
二、规划设计指导思想及依据„„„„„„„„„„„„„34
三、规划目标及总体思路„„„„„„„„„„„„„„„35
四、规划布局„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„35
五、交通组织„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„38
六、小区公建设施规划„„„„„„„„„„„„„„„„38
七、绿化规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„39
八、建筑风格„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„39
九、给水工程设计要求„„„„„„„„„„„„„„„„40
十、排水工程设计要求„„„„„„„„„„„„„„„„41
十一、电力工程设计要求„„„„„„„„„„„„„„42
十二、电信及共用天线CATV工程设计要求„„„„„„43
十三、燃气工程设计要求„„„„„„„„„„„„„„44
十四、工程管线综合设计要求„„„„„„„„„„„„44
十五、防灾设计要求„„„„„„„„„„„„„„„„45
第七章 环保、消防、节能及安全„„„„„„„„„„„„„46
一、环境保护„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„46
二、消防„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„47
三、节能„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„48
四、安全卫生„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„49 第八章 招投标方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„50
一、招标形式„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„50
二、招标范围„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„50
三、施工及监理单位资质要求„„„„„„„„„„„„„50
四、招标信息发布„„„„„„„„„„„„„„„„„„50
五、招投标工作组织„„„„„„„„„„„„„„„„„51 第九章 项目的组织机构设置„„„„„„„„„„„„„„„52
一、组织管理„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„52
二、组织机构及人员配备„„„„„„„„„„„„„„„52 第十章 项目实施进度„„„„„„„„„„„„„„„„„„55
一、建设工期„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„55
二、项目实施进度安排„„„„„„„„„„„„„„„„55
三、项目实施进度表„„„„„„„„„„„„„„„„„56 第十一章 项目营销策划„„„„„„„„„„„„„„„„„57
一、项目定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„57
二、产品策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„59
三、价格策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„61
四、招商计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„61
五、营销策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„62 第十二章 投资估算及资金筹措„„„„„„„„„„„„„„66
一、投资估算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„66
二、资金筹措„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„68 第十三章 经济效益评价„„„„„„„„„„„„„„„„„70
一、评价依据和原则„„„„„„„„„„„„„„„„„70
二、评价方法„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„70
三、基础数据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„70
四、财务评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„76
五、风险分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„77
六、财务效益分析评价结论„„„„„„„„„„„„„„78 第十四章 结论及建设„„„„„„„„„„„„„„„„„„79
一、结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„79
二、建设„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„79 总经理 高级经济师
总工程师 高级工程师
项目负责人 高级经济师
参加报告编制人员
高级经济师
注册会计师
高级工程师
会 计 师
房地产估价师
研 究 生
工 程 师
高级工程师
博士研究生 重庆西部国际汽车城
工程号： CICC 03-4251
重庆市投资咨询公司 二00三年二月
第一章 总 论
一、项目概况
项目名称：重庆西部国际汽车城 项目业主：重庆西部国际汽车城有限公司
项目地址：重庆市巴南区花溪镇其龙工贸园区
法定代表人：吴旭 项目性质：异地扩建
经营范围：市场摊位、设施出租、百货超市经营、餐饮、服务、仓储、物流。
项目建设内容及规模：总占地420亩，露天汽车展场15万平方米，棚盖汽车展场1万平方米，展场办公室及门面3万平方米，4S店26640平方米，道路18000平方米，绿化及环境63400平方米。预计机动车年交易超过3.5万辆，年交易额30亿元以上。
投资总额：人民币11524万元，其中固定资产投资11184万元（建设期贷款利息334万元），铺底流动资金340万元。
二、项目业主简介
重庆西部国际汽车城有限公司由重庆协信控股（集团）有限公司和重庆华联铝业有限公司于2002年10月共同投资组建，注册资本金2000万元，重庆协信控股（集团）有限公司出资1100万元，占总股本的55%，重庆华联铝业有限公司出资900万元，占总股份的45%，股本金已全部以现金方式投入。2002年底，重庆西部国际汽车城有限公司资产总额3925万元。目前公司有员工28人，其中大专以上学历人员占75%，中高级职称的专业技术人员12名。
重庆协信控股（集团）是主要以从事房地产综合开发和市场经营为主，汽车销售、汽车运输、物业管理、房屋销售、商品信息咨询服务等经营事项的控股集团公司，注册资本1亿元，经过几年的高速发展到2002年，总资产为6.43亿元，净资产3.02亿元，公司资产负债率为53.03%，当年实现各项收入2.15亿元，实现净利3118万元。公司具备强大的综合开发实力：位列“重庆民营企业50强”、“重庆房地产开发企业50强”，具有丰富的建设住宅小区及商场的成功经验，其生产能力、成本结构、人才支撑、技术标准均属同行业中的强项；通过对重庆机动车交易市场的多年运作，目前拥有经营各类品牌大约100余家载货车经销商，他们占据了重庆载货车经销商数量的80%以上，具有行业无法比拟的营销网络优势；同时，在经营中积累了丰富的市场运营经验，在行业中有较高的号召力，并有较强的专业人才储备资源。
股东单位重庆华联铝业有限公司位于巴南区八公里，主要生产铝板、铝合金天花板。该公司注册资本800万元，前三年的经济指标优良。公司近三年发展较快，总资产、销售收入、利润总额成倍增长。至2002年8月，该公司资产总额为4677万元，负债总额1267万元，资产负债率27.09%，流动比率244.09%，速动比率127.86%，应收帐款周转率163.64%，存货周转率596.33%，销售利润率4.48%，1-9月实现销售收入6015万元，比去年同期增加2349万元，利润总额282万元，比去年同期增加121万元。
重庆西部国际汽车城有限公司董事长、重庆协信控股（集团）有限公司法人代表吴旭，现为重庆市政协委员，2001年重庆市十佳优秀青年企业家。重庆西部国际汽车城有限公司总经理、重庆华联铝业有限公司法人代表何燕春，现为重庆市巴南区妇联执委，获得1999-2001年重庆市连续三届优秀女企业家称号。
项目的建设资金方面已有保证。其中，人民银行授信重庆协信控股（集团）有限公司对外签发商业承兑汇票；人行、建行、商业银行、农业银行分别对该集团授信8000-10000万元，农业银行评定为AAA级企业，工商银行评定为AA级企业。重庆华联铝业有限公司2002年经工商银行评定信用等级为AA级、建设银行AA级。除自筹资金外，工商银行巴南支行已表示给予重庆西部国际汽车城信贷支持。
三、报告编制依据
（一）巴计发[2002]350号文《关于同意重庆八公里汽车交易市场立项的批复》；
（二）渝计委市[2002]1736号文《关于同意重庆八公里汽车交易市场立项的批复》；
（三）渝计委市[2003]23号文《关于同意重庆八公里汽车交易市场立项更名的批复》；
（四）中共重庆市巴南区委、重庆市巴南区人民政府《关于重庆协信控股（集团）有限公司、重庆华联铝业有限公司投资兴建重庆八公里汽车交易市场的会议纪要》(第53期)；
（五）重庆市巴南区国土资源局与重庆八公里汽车交易市场有限公司签定的《委托征地拆迁安置补偿协议书》；
（六）公司名称变更预核名通知；
（七）企业法人营业执照复印件；
（八）重庆华联铝业有限公司和重庆协信控股（集团）有限公司《合作协议》；
（九）业主提供的有关资料。
四、编制范围
该可研报告编制范围包括：项目建设背景及必要性、市场现状及前景分析、建设内容及规模、建设地址及建设条件、项目方案设计、环保、消防、节能及安全、招投标方案、项目的组织机构设置、项目营销策划、项目实施进度、投资估算及资金筹措、经济效益评价、结论及建设。
五、主要技术经济指标 详见附表1-1
序号 项目 单位 数据 备注 一 主要数据 项目占地面积 亩 420 约279720平方米 2 总建筑面积平方米 216640 3 露天汽车展场平方米 150000 含物流中转库1万平方米 4 棚盖汽车交易展场平方米 10000 5 展场办公室及门面平方米 30000 6 4S店平方米 26640 7 道路平方米 18000 8 绿化及环境平方米 63400 9 项目总投资 万元 11524 10 固定资产投资 万元 11184 含建设期利息334万元 11 建设期利息 万元 334 12 铺底流动资金 万元 340 13 年平均利润总额 万元 3566.4 投入经营前10年平均数 14 银行贷款 万元 7600 15 自筹资金 万元 3924 二 效益评价指标 财务内部收益率（税后）% 29.38 2 投资回收期（税后）年 4.8 含建设期11个月 3 投资利润率 % 30.95 4 盈亏平衡点 % 17.3 基数为项目预期目标值 5 贷款偿还期 年 4 不含建设期11个月
六、简要结论
重庆西部国际汽车城建成后，国内外重点汽车生产厂家和本地区知名汽车品牌经销代理商将聚集其中，同时，将重庆（南坪）机动车交易市场整体迁入西部国际汽车城，并对该市场实现专业化、规模化经营，逐步将西部国际汽车城培育成为重庆乃至西部地区具有较强影响力和辐射力的现代化专业市场。预计2004将交易各类机动车3.5万辆以上，交易额将超过30亿元，年上交各项利税逾千万元；
通过努力，重庆西部国际汽车城将逐步发展成为适应全市乃至西部经济发展的机动车行业的交易中心和信息中心，成为具有全国重要行业地位的机动车贸易服务中心，对促进区域经济的发展产生较大的影响力和带动力。项目实施后具有良好的经济效益和社会效益，项目的建设是必要的，经技术、经济、市场等方面论证，项目是可行的。
第二章 项目建设背景及必要性
一、项目建设背景
（一）重庆直辖以来，随着国家政策性投资与实施西部大开发战略，城市基础设施建设迅速完善，经济状况发生了巨大的变化。我市2002年国内生产总值1971亿元，与1996年相比，增长68.9%。工业增加值达到651亿元，社会消费品零售总额762亿元，分别比1996年增长80.5%和71%；地方预算内财政收入由1996年的54.9亿元增加到157.7亿元，增长1.9倍。全社会固定资产投资六年累计完成3870亿元，是直辖前6年的3.4倍。投融资能力显著增强，全市金融机构存款和贷款余额分别达到2850亿元和2280亿元，比1996年增长2.4倍和1.5倍。2002年城镇居民人均可支配收入达到7200多元，六年年均增长6.1%；农民人均纯收入2080元，年均增加100元；城乡居民储蓄存款余额由1996年的503亿元增加到1630亿元，增长2.2倍。国内生产总值同比增长10.3%，其中，一、二、三产业分别增长4.1%、13.8%和9.2%。工业增加值增长13.8%。固定资产投资完成980亿元，增长22.2%。市政府采取一系列促进消费的政策措施，社会消费品零售总额增长9%，增幅同比提高0.3个百分点。
（二）根据《2003年重庆市人民政府工作报告》，预计2003年重庆市国内生产总值将达2232亿元，增长9%。其中，第一、二、三产业分别增长2.5%、12%、9%。第二产业中，工业增加值完成742亿元，增长11.3%。从需求方面看，预计社会消费品零售额将达833亿元，增长9.1%；地方预算内财政收入增长12%；全社会固定资产投资增长18%；社会消费品零售总额增长9%；外贸出口总额增长8%；城市居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别增长7%和4%；城镇登记失业率控制在4.5%以内,宏观经济背景发展良好。王鸿举市长提出将重庆市建设成为“中国汽车名城”和“摩托车之都”。
（三）2000年国家西部开发重点建设项目十个重点建设项目有：西安至南京、西安至合肥段铁路、渝怀铁路；西部国道主干线及贫困县公路；西部航空枢纽至支线机场；重庆轻轨交通；柴达木盆地涩北至兰州天然气输气管道；四川紫坪铺水利枢纽；中西部退耕还林、还草和生态建设及种苗基地；青海钾肥；西部重点高校基础设施建设。
2001年国家西部开发重点建设项目十个重点建设项目有：青藏铁路（格尔木——拉萨）；西电东送（龙滩水电站和公伯峡水电站）；西气东输（塔里木——长江三角洲管道），新增加的中西部退耕还林、还草工程；广西百色和内蒙古尼尔基水利枢纽；公路国道主干线西部地区重点路段；兰州——成都——重庆输油管道；西部农业和特色经济；西部中心城市基础设施建设；西部教育；西部高新产业和医疗卫生项目。
（四）重庆市交通建设明显加快，新增公路1450公里，2000年全市公路共计29252公里，其中高速公路233公里，高等级公路里程大幅度增长，初步形成健全的重庆市区域外环交通和对外交通网络。近几年已建、在建和拟建的重点建设项目：主要有重庆至长寿、重庆至涪陵、重庆至邻水、长寿至梁平等高速公路；黔江至彭水公路三级改二级工程；鹅公岩大桥；九龙坡港二期工程；市区轻轨工程；渝怀铁路、万州机场、万州港牌楼工程。由此可见，在未来的几年中，中国的经济发展处于良好态势，国民经济将长足发展，而重庆作为第四个直辖市，国内生产总值及各产业也将均衡发展，位居全国前列。人民生活水平得到相应提高，从解决温饱上升到追求小康生活，其重要标志之一的汽车必将在家电、住房之后形成国民下一个消费热点。
西部地区及重庆为改善投资环境分别提出了“西部大开发,重庆大发展”和 “8小时重庆工程”，各项大型国家基础建设项目应运而生，对货车及工程机械等汽车需求猛增。
综上所述，无论是轿车还是货车，无论是汽车还是汽车配件、美容等相关行业，在今后的数年里将因为需求的增加而繁荣，2003年全国各大汽车厂家提出的产量计划均比去年增长近一倍，如何让市场消化产品成为当务之急，尤其在重庆，作为内陆城市及全国重点汽车生产基地，汽车流通的相对滞后非常严重，解决重庆缺乏大型、综合性的汽车交易市场已成为燃眉之急，而重庆西部国际汽车城的建设，正好填补了重庆市汽车流通领域的空白。
二、项目建设的必要性
（一）该项目的实施是推动本地汽车业发展的有力措施
汽车产业在我国属幼稚产业，是国家重点扶持和培育对象，发展空间广阔。汽车制造业是重庆的支柱产业之一。此项目的建设，符合重庆市打造“中国汽车名城”和“摩托车之都”的发展规划以及建立大商贸、大流通、大市场的经济发展战略和城市建设规划。
随着汽车使用环境的逐渐优化，汽车消费政策的日益改善，中国内地人均收入水平的不断增长，城镇居民家庭汽车普及率将大幅度提高。中国进入WTO，国际品牌汽车及经营模式迅速进入中国市场。目前重庆市没有专业的大型汽车交易市场，购车客户为购置满意的车辆，必须在全市区分散的汽车销售点之间来回奔波；而西部大开发迅速扩张基建工程的规模，更增加了载货车与工程机械的使用需求。根据汽车行业“高起点、国际化、代理制”的原则，迅速组建现代化、品牌化、规模化与国际接轨的汽车营销体系，将本市汽车产业从单一生产功能的有限发展空间提升到生产与流通协调发展的阶段，必将加快重庆汽车工业、信息产业、金融业、商贸流通业和房地产业以及现代物流业、都市型服务业之间的相互融合渗透与发展。
（二）该项目的实施有利于建立一个完善的现代汽车流通体系
据国外资料表明：在汽车产业的利润中，制造业仅占30%---40%，流通及售后服务领域占60%---70%。我国汽车工业发展由于起步晚，再加上传统计划经济影响等因素，使得厂家相对重视生产过程，比较忽略流通贸易的重要性，从而导致汽车服务贸易相对薄弱，成为整个行业发展的瓶颈。服务贸易，包括售前、售中及售后服务各方面的内容，即：售前购车指导、上牌手续办理、汽车配件供应、售后维修、装饰美容、驾驶技术培训、信息网络建设以及汽车文化培育等。国家有关汽车服务政策的制定与执行、各地区的汽车交易大环境状况、生产厂家对所售车辆执行的售后服务力度等，都将直接影响到汽车服务贸易的水平。现阶段，主要问题集中在生产与售后服务脱节，服务标准、维修技术差，零配件质量不高，伪劣配件多，政府有关部门监控不力，收费混乱等方面。虽然我国的服务贸易水平发展缓慢，但在不久的将来，服务贸易作为汽车销售必将延伸的部分，发展潜力无疑是非常巨大的。
重庆作为中国第三大汽车、第一大摩托车生产基地，但是其汽车流通业却相对滞后。一九九二年，国务院曾提出在北京、上海、重庆建立全国三大汽车营销基地的设想，但由于各种客观原因，目前，我市的汽车市场规模偏小、布局分散零乱，给人一种散、乱、无序的外在形象。有一定影响力和规模的主要汽车市场中，轿车市场两家（鹅岭、菜元坝），总经营面积仅约13万平方米，均系自发形成的街边市场，因场地限制已无发展空间。货车市场两家，除南坪机动车市场外还有隆鑫市场，南坪机动车市场营业面积近4万平方米，硬件设施差；隆鑫市场经营面积不足3万平方米，经营品种杂乱，功能单一，商气不足。配件市场二家（石油路、老顶坡），经营面积仅6万平方米，前者设施简陋，规模受限；后者系新建市场，有待提升完善。而且上述市场均经营模式传统落后，不能达到规模化和集约化经营，这不仅与我市汽车生产行业的发展不相适应，也与重庆市区域经济发展不相协调。该项目建成后，经营面积将达22万平方米，是目前西部地区规模较大、功能较全、模式较新的汽车交易市场。该项目的实施并运营，弥补了重庆市缺乏超大规模汽车市场的“空白”，而且凭借便捷的交通优势、经营优势及网络资源优势，把广大的消费者、生产厂商、配件供应商以及配套服务商紧密的联系在一起，形成集团化的经营优势，真正形成供、产、销一条龙配套体系，并建立完善的经营格局，实现政府、厂商、消费者、市场经营者真正意义上的“四赢”。
（三）该项目的实施可以带动巴南区区域经济的发展
重庆西部国际汽车城是巴南区其龙园区的龙头企业，巴南区政府将借助重庆西部国际汽车城组建重庆汽车工贸园区，形成汽车整车及零配件的专业市场。该项目被巴南区视为推动区域经济发展的重要措施，并被市政府列为重庆市重点市场项目。通过市场带动相关制造业与辅助行业的发展，包括物流中心、酒店、餐饮娱乐一条街等，必将有力地带动巴南区区域经济的快速发展。
（四）该项目的实施将满足其前身——重庆机动车交易市场拓展的迫切需要
重庆协信控股（集团）有限公司下辖的重庆机动车交易市场是市政府重点扶持的十大市场之一。目前该市场占地面积80余亩，其实际用于停车展销的面积不到3万多平方米，营业用房仅有0.4万平方米，全部系低档次超期临时性建筑。场内车辆普遍露天停放，日晒雨淋；地面以碎石铺就，经常下陷积水。由于条件限制，除单一销车外，无法提供其它如配件销售、餐饮服务等基本配套服务；更难以满足厂家、商家提出的建立信息网络平台、修建轿车销售服务4S店、举办大型车展的展厅展场等设施的进一步要求。物业出租率已达100%，但仍不能满足客商入场要求，并已出现车满为患、客户排队等候争取入场的现象。除此之外，正在实施的南南路的修建及南綦路的扩宽改造工程将进一步缩小市场的面积，严重制约市场经营，另择场地发展经营势在必行。重庆西部国际汽车城建成后，可完全满足重庆机动车交易市场迁移扩建的需求，具备创造较好的经济效益的潜能。
第三章 市场现状及前景分析
一、市场现状
（一）国内市场
2002年我国汽车产销高速增长，全国各类汽车产量达到325万辆，总销量324.8万辆，均比2001年净增近90万辆。其中轿车最为突出，产销量分别为109万辆和112.6万辆，比上年增长55%和56%，轿车产销量首次突破百万辆，并创造了1993年以来的最高增幅。全年汽车行业销售收入6465亿元，同比增长30.8%；利润总额完成431亿元，增长60.94%。预计2003年汽车产销量都将突破400万辆。
2003年全国汽车需求量为380万辆左右，同比增长20.6%。其中，国产轿车需求143.5万辆，同比增长26.4%左右。进口汽车估计在17万辆，其中进口轿车9万辆左右。（摘自新华网）
中国的汽车消费结构大致经历了“公务配车”、“商务用车”、“私人购车”三个阶段。在已经销售的各类车辆中，集团消费的比例因饱和而日益下降，私人购车逐渐成为增量主体。目前我国个人购车比例已经超过50%，大中城市超过70%，轿车已快步进入家庭，个人购车从事专业运输也逐渐成为货车消费的主体。
（二）重庆市场
经过多年的发展，重庆已经初步成为中国最大的汽车、摩托车产销基地之一。全市拥有国家目录内汽车生产企业17家，骨干企业有长安、庆铃、重汽等企业，主要生产重型车、轻型车、微型车、轿车等各类汽车；改装类企业11家，主要生产客车、自卸车、汽车起重机、高空作业车、防弹运钞车以及各种特种车；农用车生产企业4家，生产4轮农用车；摩托车生产企业12家，骨干企业有嘉陵、建设、宗申、力帆、隆鑫、精通，主要生产35—250CC的两轮及三轮摩托车；汽车发动机生产企业4家，摩托车发动机生产企业10家。其中，摩托车和微车发动机产销及出口全国第一，汽车产销量全国第三。附表3-1：2000年重庆市汽车产销量以及在全国的排名情况 产销量
地区 产量（万辆）同比（%）销量（万量）同比（%）全国 206.91 13.07 208.86 14.01 吉林 32.27 17.78 33.36 22.20 上海 25.31-1.38 25.46 0.39 重庆 25.27 16.71 24.58 15.53 湖北 21.81 5.87 22.69 10.15 天津 10.18-20.98 11.40-18.61 2000年重庆货用车辆拥有量（资料来源：2001年中国汽车市场年鉴）其中：“大型”指载重≥8T货车
附表3-2 普通载货车 专用载货车 辆 数 吨 位 辆 数 吨 位 合计 大型 合计 大型 1696 7925 96284 41478 296823 204579 2000年载货车分吨位地区累计销售情况（资料来源：2001年中国汽车市场年鉴）
附表3-3 单位：辆 产品分类 东北 华北 华东 中南 西北 西南 合计 重型载货车
≥8T 13080 8815 6948 13189 5961 2040 50033 中型载货车 5T__8T 3T__5T 34747 33629 1118 21110 13754 7356 41877 33686 8191 229126 200927 28199 6541 3496 3045 11782 5683 6099 345183 291175 54008 轻型载货车 2T__3T 1T__2T 21129 9616 11513 11015 963 10052 56130 8473 47657 41269 10063 31206 3675 515 3160 14557 541 14016 147775 30171 117604 微型载货车 ≤1T 24 704 12461 3228 809 657 17883 合计 68980 41644 117416 286812 16986 29036 560874 地区比重 12.3% 7.42% 20.93% 51.14% 3.03% 5.18% 100% 附表3-4：
附表3-5：
附表3-6：
2002年重庆市汽车拥有量约35.8万辆。
3、主要竞争市场概况 附表3-7：
交易市场名称 位 置 经营规模 定位 现 状 老顶坡汽摩交易市场 石桥铺二郎 占地460亩，总建面10万m2 重庆最大的机动车配件交易超市，同时进行货车、轿车、专用车交易 现已完成一期面积约100亩的配件交易区项目的建设，二期约150亩的整车交易区项目还未开始启动 隆鑫汽摩交易中心 石坪桥与 大公馆
之间 占地120亩，总建面4万m2 以交易微轿、微客、小型皮卡、摩托车为主，几乎没有货车 由于场地规划及建设先天不足，就其现有规模，目前较难做大做强 鹅岭汽车一条街 渝中区 长江一路 建面3.2 万m2 以轿车市场为主，辅以汽修、酒店等。是目前重庆市轿车经营规模最大、效益最好的市场
中汽西南汽车超市 高新区石桥铺二郎路口 建面0.7万㎡ 轿车市场 商家开发并经营，管理模式良好，麾下各公司分别代理一个轿车品牌，自负盈亏；代理品牌较其他市场高档
名车广场 渝中区菜园坝 建面1万㎡ 轿车市场 开发商是国有企业，收费较低，效益一般。
重庆协信（控股）集团有限公司属下的重庆机动车交易市场总占地面积83.85亩，建筑面积为5294 m2，营业办公室共128套，现停放各种类型货车约770辆。目前，机车市场为重庆市货车交易最为集中的地方，至少占据重庆货车年交易总额的80%以上，其最近四年交易量与交易额见下表： 附表3-8： 附表3-9：
二、市场前景分析
（一）加入WTO后，我国对汽车工业的保护无论是关税或非关税的壁垒都将在五年内逐步取消，有利于促进我国改善汽车市场环境、调整产业结构、提高开发能力。有利于促进我国汽车工业集团化道路的发展，扩大集团规模，降低制造成本，刺激汽车消费。
（二）已经实施的汽车信贷消费政策和即将推行的燃油税政策等规范汽车市场的措施，将进一步促进我国汽车交易市场持续、稳定发展。
（三）重庆市大力加强道路交通基础设施建设，“半小时主城”及“八小时全市”畅通工程的实现，大大改善了公路交通条件，促进了汽车消费增长。到2003年底，将要建成的渝万高速路、渝黔高速路、渝遂高速路、渝达高速路使重庆市辖区内的主要区、市、县由高速路连通。尚未有高速路的市、县将修建省一、二级公路连通。重庆市整体公路条件的改善必将引起汽车需求量的增长。据业内人士预测，未来五年重庆汽车需求量每年将保持15%-25%的高速增长，五年内每年将达8-10万辆的交易量。
（四）重庆市2002年7月1日开始实施的路桥收费改革措施，大大降低了车辆使用费用，刺激了重庆市的汽车消费，特别是私人轿车市场消费空间增长较大，将会给重庆市汽车交易带来巨大商机。
三、重庆西部国际汽车城的优势
（一）区位优势
重庆西部国际汽车城地处巴南区花溪镇，离市中心仅8公里，是全国同规模的汽车市场中距离市中心最近的，符合现代大市场郊区化、易于实现大流通的发展趋势，顺应了区域经济发展战略，获得了政府的大力支持。从南岸四公里到巴南岔路口汽车交易一条街的格局基本形成。现目前已建好的有：六公里中汽重庆销售公司（经营轿车、货车）、七公里北京吉普（切诺基）重庆销售公司、岔路口上海大众轿车销售公司（经营桑塔纳）。有近二十家汽修厂、驾校。拟建的有：重庆西部国际汽车城（主营货车、客车、工程车及特种车辆，兼营轿车），九公里重庆公路运输总公司渝南汽车交易市场（以经营客车为主）、花溪红光旧车交易市场。另外，已有的为汽车市场服务的相关机构有南岸七公里汽车检测站、八公里重庆车辆管理所江南分所。它们的存在，为汽车交易一条龙服务创造了较好的条件。南岸四公里到八公里汽车交易一条街的形成，其现成的汽车交易广告效应和规模效益将是其他汽车交易市场无法比拟的。
（二）规模优势
重庆西部国际汽车城是目前西部地区规模最大、功能最全、模式最新的多功能国际化现代汽车城，占地420亩，总建筑面积近21.664万平方米。其中露天展场15万平方米，棚盖展场1万平方米，4S店2.664万平方米，办公室及门面3万平方米，可供300——400个汽车、配件及配套厂商设点销售。
（三）交通优势
重庆西部国际汽车城地处重庆南部经济开发区，南坪经济开发区的结合部，位于重庆市南大门渝黔快速主干道出入口处，东临渝黔高等级公路，西有即将建设的44米宽的菜园坝复线桥南引道，距主城区南坪4公里，有重庆长江大桥、重庆长江二桥、鹅公岩长江大桥、马桑溪长江大桥等构筑交通辐射网络，交通便捷。
（四）经营优势
重庆机动车交易市场的入驻商家总量为97家；（统计截止2002年6月统计）未入驻准备入驻的商家总量约为30家；因场地有限，与场内商家挂靠经营的商家约为15家。通过详实的商家调查，并通过组织具有代表性的现重庆机动车交易市场经销商现场查勘，均看好新市场选址，并要求尽快整体迁入新市场。为此，可充分利用该集团所属机动车市场已形成的人气、商气，为新市场尽快启动创造便捷条件，有效节省了创建一般新市场的培育期。
重庆西部国际汽车城将采取国内外大型汽车市场的先进管理经验，突出专业化的服务优势，使厂商的经营管理费用大大降低。市场调查结果如下：
附表3-10： 附表3-11：
（五）政策优势
该项目是重庆市2003年重点项目之一，得到了重庆市各级领导和部门的关怀和大力支持。市府有关部门明确表示，在重庆市内不再重复建设类似的大型汽车市场。作为重庆市及巴南区的重点项目，从立项批复、手续办理到招商经营、税费及配套政策上都将得到特殊扶持，必将会给项目建成后的运行提供政策保证。
主管全国汽车流通的国家经贸委贸易市场司及中国物流与采购联合会也表示，对西部国际汽车城的规划设计、招商引资，以及拟结合新市场招商而筹办的“2004中国货车及工程机械交易博览会”将给予大力支持，业已达成初步合作意向。（注：中国物流与采购联合会的前身是国家国内贸易局，是国家经贸委直接管理的15个综合性行业协会之一，代管全国7个重点事业单位与26个全国性专业协会。其主要职能实施创业管理促进全国性的汽车流通企业、物流企业以及大型专业市场的发展。）
（六）网络优势
传统汽车市场里厂商与消费者之间完全是一种面对面的沟通、交流、销售模式，而重庆国际汽车城将在传统市场的基础上，运用现代化的网络服务突出“无形”市场的功能。市场展销区配有先进的通讯系统，并提供电子显示屏及“电子商务”等信息平台。
第四章 建设内容及规模
一、功能定位
（一）市场定位
重庆西部国际汽车城定位为中国西部地区集国内外品牌轿车、货车、专用车、工程机械整车交易、配件供应、物流配送、维修保养、装饰美容、汽车会展等于一体的汽车贸易及服务中心，是西部地区规模最大、功能最全、模式最新的多功能国际化现代汽车城。
（二）经营品种
轿车、货车、客车、专用车、工程机械车、汽车配件、装饰美容材料等。
（三）功能分布 整个汽车城分为贸
易
园
区、配
套
园
区
和
服
务
园
区
共
三
大
园区：
1.贸易园区：包括汽车交易区、零配件交易区；
2.配套园区：4S店集合区、会展区、物流配送、维修装饰区； 3.服务园区：包括综合管理服务区、生活服务区。
（四）服务项目 1.为进场厂商提供日常商务服务：协调有关职能部门，现场提供工商、税务、车管、稽征、金融、保险等管理与服务； 2.代客新车上牌、驾驶证备案、车辆、年审、办理保险服务等；
3.组织汽车展销会、交易博览会，提供有关国际汽车发展的最新动态信息；
4.建立汽车专业网站，开设电子商务项目，建立网上信息查询及交易通道，设立大屏幕电子显示系统，发布汽车交易信息；
（五）辐射范围
立足重庆，辐射西南，联结国内、国外汽车市场。
（六）土地概况
地理位置：位于重庆巴南区花溪镇其龙工业园区，为巴南区与南
岸区相临之“门户”，东临渝黔高等级公路、西临规划的菜元坝复线桥南引道、距渝中区8公里 土地面积：面积420亩。
土地用途：商业、市场、办公、物流。
（六）总体构想
为保证项目成功，项目规划按照“前瞻性、高起点、低进入、统一设计、分步实施”的原则，整合社会、政府以及行业各方面资源，积极建造全新的重庆西部国际汽车城。
二、建设内容建设规模 项目总占地420亩；
汽车露天展场15万平方米（含物流中转库1万平方米）； 汽车棚盖展场1万平方米；
一楼一底展场办公室及门面3万平方米； 一楼一底4S店26640平方米 道路及绿化81400平方米。
第五章 建设地址及建设条件
一、建设地址
本项日拟建于重庆市巴南区八公里处，花溪镇其龙村二社和六社，该场地地处重庆南部经济开发区、南坪经济开发区的结合部，是以大型的仓储式批发为主的集散中心，位于重庆市中心城区南大门渝黔快速主干道出入口处，距主城区南坪4公里，有重庆长江大桥、重庆长江二桥、鹅公岩长江大桥、马桑溪长江大桥等构筑交通辐射网络，交通便捷。
二、建设条件
（一）地质条件 1.地形地貌
该区地貌单元属于长江南岸构造剥蚀丘陵，微地貌单元有构造剥蚀丘顶、构造剥蚀斜坡及沟谷。该区总体地势东高西低，南、北高中部和西部低。
Ⅱ号地块地面标高最低，179.00m，最高点253.40m，相对高差74.4m，自然斜坡坡角约50-400。场地主要位于二冲沟内，其一为场地北部的冲沟（流水沟），大致为东西走向。其二为南侧的冲沟，大致为东西走向，两冲沟在场地中部交汇后，向西流出场地，场地东北角外侧现为垃圾填埋场，其场顶标高在220m左右，场底标高在184m左右，高差约36m。Ⅲ号地块地面标高最低232.00m，最高点238.50m，相对高差6.0m，场地较为平缓。
Ⅳ号地块地面标高最低205.00m，最高点243.00m,相对高差38.0m，自然斜坡坡角约50---380，场地大部分位于剥蚀残丘顶部。
Ⅴ号地块地面标高最低216.80m，位于北侧的冲沟内，最高点245.87m，位于场地中部，相对高差29.1m，自然斜坡坡角00---300。场地北侧有一冲沟，由东向西穿过似建场地进入工程用地。
Ⅵ号地块地面标高最低224.00m，位于北侧，最高点244.0m，位于场地东部，相对高差20m，场地较为平缓。场地西端外侧有一小冲沟，由东向西绕拟建场地进入Ⅱ号地块。
Ⅶ号地块地面标高最低200.00m，位于北东侧，最高点247.0m，位于场地西侧，相对高差47m，自然斜坡坡角约50---390。场地为三脊夹二沟形。2.地质构造及沿性特征
该区构造单元为南温泉背斜北西翼，岩层呈单斜状产出，产状2930＜440。场区内未见断层，岩体中可见二组构造节理，J1：1050＜660，节理间距0.90---1.20m，节理面具铁质浸染现象，节理面平直，多呈闭合状，延伸性差；J2：2950＜450，节理间距1.20---1.50m，延伸1—3m，节理面张开度0—1cm，具铁质浸染现象，局部为粘性土充填，延伸性好。为顺层节理。
3.地震烈度
根据《中国地震烈度区划图》（1990年版），评估区地震基本烈度为Ⅵ度。
（二）气象条件
根据有关气象资料，重庆市属于中亚热带湿润季风气候，气候温和，四季分明，热量丰富，雨量充沛，季风明显。气候具有明显随海拔高度变化的立体规律，是典型的山地气候。1.气温
绝对最高温度 42.2℃ 绝对最低温度-1.8℃ 历年年平均气温 17.8℃ 最冷月平均气温 7.2℃ 最热月平均气温 27.4℃ 2.相对温度
历年年平均相对湿度 79% 最热月平均相对湿度 75% 最冷月平均相对湿度 83% 3.降雨量
历年年平均降雨量 1081.7mm 最大日降雨量 192.99mm 最大小时降雨量 65.2mm 4.降雪量
历年平均降雪天数 1.2d 最大降雪深度 3.0cm 5.气压
历年平均气压 98.39kpa 6.风向
全年主导风向及频率 N 13% 年平均风速 2.2m/s 最大风速 28.4m/s 7.雷暴日
历年平均雷暴 38.6d 8.日照
历年平均日照时数 1230h 9.风压
基本风压 30kg/m2 项目拟建场地位处亚热带,气候温暖潮湿,雨量充沛,多年平均降雨量1100mm以上,降雨多集中在5-9月份,占全年降雨量的三分之二。
（三）水文地质条件
该区大部分地区位于丘陵斜坡上，大气降水排泄径流条件较好，经调查无泉水流出，浅部无地下水存在。但冲沟、沟谷段局部有上层滞水或基岩裂隙水。沟谷内水流主要受大气降水和人类生活排水的补给。评估区水文地质条件简单，但应当注意的是场地内的所有排水均通过Ⅱ号地块中部的冲沟向西排出，故工程建设中应当注意保持、恢复和加强此冲沟的作用。
（四）环境交通条件
项目建设场地位于城乡结合部八公里处，地势较平坦、开阔，山清水秀，环境优美。该场地位于重庆市中心城区南大门渝黔快速主干道出入口处，距南坪四公里，距渝中区八公里，有重庆长江大桥、重庆长江二桥、鹅公岩长江大桥、马桑溪长江大桥等构筑交通辐射网络与全市各区相连，交通便捷。
（五）水、电、气、通讯等供应情况
重庆西部国际汽车城使用水由南坪江南自来水厂供应，由于本规划区沿渝黔路展开，故本规划区可由渝黔路市政管网供水，渝黔路上敷设有DN600市政给水主干管，市政供水压力可达到高程300米。根据现状地形条件，规划从市政给水主干管引入本规划区。
本规划区拟由渝黔路市政给水主干管DN600上接一根管径为DN200的给水管，沿展场道路布置一条DN200的环状给水管。根据本规划区总平面布置及负荷分配情况，规划区内设二座10KV配电房，二座10KV配电房电源通过敷设在渝黔路上的600╳600的电缆沟引入。
变配电房设备均采有成套设备，具有占地面积小，经济技术性能指标优越等特点。二座配电房采用电缆环网供电方式，以提高供电的可靠性。
各变配电房采用放射式向各用电单元配电，各用电单元内配电采用树干式和放射式结合的方式配电，低压配电半径不超过300米。
天然气供应来自重庆市天然气公司（南坪供应站），由用户楼栋调压装备调压。市话需求量预测，办公楼按1.5线对/100m2,整个规划区预计市话总需求量约450线对。
本规划区市话系统拟由渝黔路上24孔的市话电信排队管敷设一条3孔的电信排管引至本规划区。整个规划区设1个电话交接箱。
项目综上所述，该项目拟建地能源、通讯等基础设施基本满足该项目建设的需要，交通条件良好。
第六章 项目方案设计
一、工程概况及区位关系
该工程系重庆协信集团与重庆华联铝业有限公司在巴南区政府的支持下，购买土地420亩，规划为高起点大规模的重庆西部国际汽车城。规划用地位于巴南区八公里附近，用地为不规则形状。土地东南临渝黔路，西北为44m规划高架大道。交通方便。
二、规划设计指导思想及依据
（一）设计指导思想
根据社会、经济、自然状况，结合本规划区的用地条件及用地性质，坚持“社会、经济、环境”三效益最佳统一的原则，科学的设计高起点、大规模的重庆西部国际汽车城，使之具有汽车交易所必需的商业气氛的同时又不失大方、典雅的氛围。在保证功能组织合理的前提下使平面构图优美完整，具有艺术性。突出规划设计的先进性、引导性和市场性，探索面向二十一世纪可持续发展的开发模式。
（二）规划设计依据
1.《中华人民共和国城市规划法》及相关规则； 2.建设部《城市规划编制办法》及实施细则； 3.《重庆市城市规划管理条例》； 4.国家及地方有关城市建设法规； 5.规划区的自然、经济、社会资料。
三、规划目标及总体思路
（一）规划目标
实现布局合理、功能齐备、环境优美、技术先进的现代化的综合社区。密切联系客观实际，结合气候、风向、地形、地貌及周边环境进行创作，建立“以人为主，物为人用”的观点。
（二）总体思路
1.结合地表，统一设计、分区规划，由总体到局部进行设计。
2.合理分区，合理布置景观大道、会展区、露天停车展场、商务办公区、物流配送中心区、还建住宅区。做到既紧密联系，又分区明确，互不干扰。
3.考虑场地的地理优势，注意国际汽车城的形象，采用高低错落，一张一弛等手法，来强化各类建筑所体现的景观特色。
四、规划布局
将用地划分为几大功能部分来进行规划设计，规划用地范围大部分规划为汽车展场及经营用房，并结合管理、服务等设置相应配套设施。主入口宽度为50M，出入口部分处理成入口广场，以有利集散人流、车流。在建筑的形式上强调简洁、明快，具有现代感及高科技感，以给人视觉上的强烈冲击力。
规划布局请详见重庆西部国际汽车城规划方案设计总平面布置图。说明如下：
整个汽车城平面如d字型，d字形的一竖沿渝黔公路南北方向展开，中央是汽车城大门，大门两侧沿渝黔路临街布置为品牌轿车交易区；进入汽车城大门是50米宽的东西干道，沿干道北边分别布置轿车露天展场、4S店集合区；沿干道南边布置摩托车交易区及汽车摩托车配件交易区；干道西端预留汽车会展中心位置；干道和d字型的西南部，布置货车交易区。整个平面布置和建筑力争模式新颖，具现代感，以充分展示项目形象。城内绿化带形成有机整体，配以休闲、歇息场地、草坪和花坛等。满足促销对场地的需求、营造良好的汽车经营气氛，树立市场形象。综合管理服务、零配件交易、物流中转区等，要求设施齐备，功能完善。大门按50米宽设计，且考虑活动集会地等，要求极具现代感。该项目在设计上充分展示特殊风格，达吸引人流及商家前来观赏和增进购置力的效果。
4S店沿景观大道中间靠两旁边布置，共5套，层高6M。在室内靠后边设计楼中二层配套办公室等服务用房，要求梯道、过廊等装修美观大方，用料高档，选用实木为主要装饰材料。灯具要求光照充足，配以高档吊灯、环形漫射灯等，形成无毒无害自然室内极好景观。考虑每套占地面积3333㎡,合计占地16667㎡左右，总建筑面积为26640㎡。结构上；基础拟采用带型基础，上部为框架和局部轻钢网架。装饰上选用天然花刚石料、不锈钢、工艺品、巨型落地玻璃等。
门面房共二层，沿渝黔公路边偏北布置。基础拟为条形基础，上部为框架及轻钢结构。总建筑面积约10000㎡。一层为门面房，向内区开门，层高4.2M，进深约27M。二层是平街门面，层高拟为6M,进深27M。在室内靠后边设计楼中二层配套办公室等服务用房，要求梯道、过廊等装修美观大方，用料高档，选用实木作主要装饰材料。灯具要求光照充足，配以高档吊灯、环形漫射灯等，形成无毒无害自然室内极好景观。三层设计上考虑为物业管理等用房，层高3M，进深约12M。露台考虑作屋顶花园等，以美化环境。外立面选用大型落地玻璃、不锈钢饰品、工艺品和天然花岗石等，与环境绿化协调一致形成极好的境观。
展场办公楼为2层，布置在城内货车展场旁边及门面房之后，有利于方便其办公等。178套，60-120㎡/户，满足方便办公等要求。层高3M，进深拟考虑12M。总建筑面积20000㎡。基础为条形基础，其上为框架结构。室外考虑开大窗户，保证采光通风，明朗大方。外立面造型别致，柱头以罗马柱形式，取直线、曲线，屋顶线条明媚，与高级外墙砖形成质感对比效应。外装饰高级外墙砖，地面为高级大块地板砖，尽量考虑与环境自然相协调。
汽车棚盖展场1层，靠大门进景观大道左面布置，占地面积10000㎡。轻钢网架结构。棚盖采用轻质透明玻璃钢瓦，与地面大块高级地面砖相辉映。
汽车露天展场，靠进景观大道的左面城后区及门面房之后布置，总占地面积为150000㎡。地面拟以混凝土考虑，作功能分区划分线处理，以利管理。配以绿化带及花坛等，美化其环境。
城内设计周界防护报警系统、监控系统及音乐系统。相关房间设闭路电视及宽带网、通讯等。
外立面：现代、简洁、结合广告牌统一设计。考虑空调机的统一放置与外立面的协调，要求空调水统一排放。卫生间按设计规范，结合实际，满足方便使用、清洁卫生、通风等要求，并要求全采用板下无管式设计。
五、交通组织
（一）在临渝黔路上设四个出入口以解决汽车城与外部的人流、车流交通问题。
（二）汽车场城内从大门到城后区为32米宽景观大道，为人流主通道。
（三）汽车城内道路主干道宽16米，次要道路宽8米，各道路相互联系，从而形成几个功能地块。
（四）汽车城西面用架空道路与规划的菜元坝复线桥南引道联结。
六、小区公建设施规划
本规划在充分体现国际汽车城的气氛同时，加强配套设施建设，以提高汽车城交易的商业效率、品质，公建分布结合绿化体系布置。市政配套设施：
（一）垃圾收集与处理：本规划区设有1个垃圾站，与洗车场结合设置，设计成小品式构筑物以美化环境，由物业公司集中至转运站，再由环卫车运至处理场。
（二）公厕：小区内设有3处公厕。2个位于办公区。另外交易楼及经营用房内均设自用卫生间。
（三）污水处理：小区生活污水接入城市道路污水干管,排至污水处理厂。
七、绿地规划
规划区内绿地规划布局结构可概括为“点”“线”“面”有机结合的系统结构。
（一）点：主要指庭院绿地，展场绿地，以草坪、花卉和灌木为主。
（二）线：充分利用场内道路两旁行道树和人行道两旁的带状绿地形成线性的绿化布置，行道树采用效果好的常绿乔木，带状绿地则多用树木点缀。
（三）面：在汽车城入口处及会展中心旁等地方充分利用土地成片布置草坪和整型植物，同时辅以五彩花卉来点缀，形成大片绿地。汽车展场与停车场满铺草坪砖，以增加绿地面积。
八、建筑风格
建筑风格既不拘泥于传统，也不宜一味的追随潮流，而应该选择一种经典的，富于渲染展示氛围的建筑形式，经过多次比较，初步决定采用晚期现代主义的建筑理念来指导设计。同时，借助于新型的材料、现代的处理方式，使重庆西部国际汽车城融入高科技、现代化的时代风格，做到既气派又典雅的效果。
九、给水工程设计要求
（一）用水量预测
根据《城市给水工程规划规范》及重庆现状情况，确定了重庆西部国际汽车城最高日用水量约66.30m3/d。详见下表： 编号 用水 性质 用水量 标准 用水
单位 最高日用水量（m3/d）用水时间（h）时变化系数（kh）最大时用水量（m3/d）1 展场办公室及门面 0.04m3/人。d 728人 29.1 8 2.2 8.0 2 绿化 15 m3/ ha 0.92ha 13.8 8 1.8 3 道路 15 m3/ ha 1.56ha 23.4 8 2.9 合计 66.30 12.7
（二）消防用水量预测
室外消防用水量为30L/S，室内消火栓用水量40L/S，火灾延续时间3小时。自动喷水灭火系统用水量28L/S，火灾延续时间1小时。
（三）给水水源及水压
本规划区由渝黔路市政管网供水，供水水压达高程300米。
（四）给水系统
由于本规划区沿渝黔路展开，故本规划区可由渝黔路市政管网供水，渝黔路上敷设有DN600市政给水主干管，市政供水压力可达到高程300米。根据现状地形条件，规划从市政给水主干管引入本规划区，具体布置详见《给水排水工程规划图》。本规划区拟由渝黔路市政给水主干管DN600上接一根管径为DN200的给水管，给水管沿展场道路布置一条DN200的环状给水管。
（五）消防给水系统
消防给水系统与生活给水系统共用。室外消防用水由设在本规划区内的生活消防给水管上的室外消火栓供给，室外消火栓沿道路敷设，其间距不超过120米。
十、排水工程设计要求
（一）污水量预测
本规划区污水量汽车城的生活给水量的90%计，污水总量为29.1m3/d。道路及绿化用水就近排入本规划区雨水管，故不计入污水总量。
（二）污水系统规划
为了提高环境质量，保护水体，本规划区规划为雨、污水流制排水系统。根据本规划区地形条件，在本规划区展场区敷设一条管径为DN400的污水排水管与市政排水沟相接。本规划区内排放的污水经无能耗污水处理装置处理后，达到国家有关污水排放标准的要求后再排入市政污水管内。
（三）雨水流量计算
雨水量采用现行重庆市暴雨强度公式，设计降雨量重现期采用5年，径流系统0.65，其汇流面积根据区内地形确定。
（四）雨水工程规划
雨水由雨水管网根据地形分片收集后就近排入市政排水沟。
（五）排水管径选择
污水管道与雨水管道最小管径，按设计规范分别采用混凝土管DN300和DN400。
十一、电力工程设计要求
（一）负荷预测
本规划区用电负荷标准预测参照国内有关分类综合用电指标并结合重庆市土建学会电气专委会推荐的指标进行负荷估算。展场办公楼及门面：60---80W/m2(Kx=0.6)室外环境：3---5W/m2 注：括号内为需要系数。
考虑各类用电负荷间的同时系数为0.85，根据建筑综合技术经济指标及以上负荷指标计算得出本规划区的计算负荷为2370KW。
（二）供电设施
根据本规划区总平面布置及负荷分配情况，电力供电是由110KV引入进行变配电。规划区内设二座10KV配电房，其中630KVA的电力变压器2台，二座10KV配电房的电源通过敷设在渝黔路上的600×600的电缆沟引入。变配电房设备均采用成套设备，具有占地面积小，经济技术性能指标优越等特点，二座配电房的供电采用电缆环网供电方式，以提高供电的可靠性。
各变配电房采用放射式向各用电单位配电，各用电单元内配电采用树干式和放射式相结合的方式配电，低压配电半径不超过300米。
（三）规划区内道路、广场照明管线在人行道或绿化带下穿管直埋，其他电力电缆均采用电缆沟敷设方式。
（四）高压走廊设置原则
按重庆市城市规划管理技术规定要求，沿110KV架空电力线两侧边导线各留出10米高压走廊防护绿地。
十二、电信及共用天线CATV工程设计要求
（一）市话需求量预测
市话需求量预测，经计算整个规划区预计市话总需求量约450线对。
（二）电信网及宽带网规划
本规划区市话系统拟由渝黔路上24孔的市话电信排队管敷设一条3孔的电信排管引至本规划区。整个规划区设1个电话交接箱。整个电信网路的规划设计都考虑到“智能化”实施的可能性，并为此留有相关的足够通道。同时铺设宽带网。
（三）CATV电视系统规划
本规划区为共用天线电视系统由城区CATV网引入。规划区内不设前端，仅有放大～分配～分支系统，规划区内电视电缆一律下地敷设，在同一走向的电信管道内留孔作为电视系统专用线，并与电话通信线一起直接至每一幢单位建筑内。
（四）电子商务系统
汽车城内设置局域网，用于电子商务系统。
十三、燃气工程设计要求
（一）用气量预测
天然气生活用气量指标取1.5米3/日户，公建用气量按生活用气量的20%计，未预见用气量为总用气量的5%，经计算预测天然气日用气量为394.0米3/日。
（二）管网规划
规划区天然气气源来自渝黔路的Ф159市政天然气干管。用一根Ф108的管道接入规划区，支管管径为Ф76。
管网压力级别采用中压单级管网，管道设计压力为0.3Mpa，支管末端压力不小于0.03Mpa。采用无缝纲管输送，楼栋调压箱调压，低压进户的供气方式。
十四、工程管线综合设计要求
规划电力电缆或电力电缆沟与电信管、燃气管分侧布置，雨水管设在道路的车行道下。规划区内电力电缆沟为明沟，覆土最浅，在地表面，其次为给水管和天然气管，埋深0.8米左右，电信排管埋深1～1.2米，雨水管埋深在1.8米，污水管埋深在2.5米左右。
十五、防灾设计要求
该规划片区防灾规划主要是指防火，规划区内各项建设工程必须严格执行现行国家颁布的防火规定（范），加强消防设施的建设。
第七章 环保、消防、节能及安全
一、环境保护
（一）设计依据
1.中华人民共和国国务院令第253号文《建设项目环境保护管理条例》;2.《污水综合排放标准》(GB8978-1996);3.《大气污染物综合排放标准》(GB16297-96);4.公用专业提供的有关资料。
（二）设计范围
该项目主要针对重庆西部国际汽车城汽车交易市场、4S店、展场办公室及门面等排放的污染物进行治理。
（三）主要污染物及治理措施
主要的污染物为生活污水及生活垃圾，生活污水，油污等经管道收集后排入高效无能耗生活污水处理设施，处理达标后排入市政污水管内。
生活垃圾及包装物等采用袋装化处理，然后集中到区域内垃圾站，定期运往垃圾场进行处理。
该项目交易城区域内的绿化采用点、线、面相结合的方式布置，道路两侧的带状绿化地，建筑物周围形成点状绿化，交易城前区的绿化及花坛，为汽车城创造了较好的环境。
二、消防
（一）消防设计依据
1.《建筑设计防火规范》(GBj16-87);2.《汽车库、修车库、停车场设计消防规范》(GB50067-98);
（二）总体布局
汽车及配件交易市场道路成环状，并可端部回车，消防车均能顺利通过，便于发生火灾时，可由市政消防支队施救。
（三）建筑结构
区域内各建筑物的结构造型、墙、柱、梁、板等均按照“建筑防火规范”的要求进行。各建筑物的疏散距离用出口数量也符合防火规范要求。各主要建筑的耐火等级为二级。
（四）消防给水 1.室内消防
（1）根据GBJ16-87《建筑设计防火规范》规定，交易市场的建筑物的室内消防水用量为40L/S。（2）消防给水以市政给水为供水源，供水压力能满足本设计要求。（3）室内消防管道竖向成环状。
2.根据GBJ140-90《建筑灭火器配置设计规范》规定，配置一定数量的灭火器。3.室外消防
（1）该区域室外消防用水量30L/S。
（2）室外消防给水采用低压制，区域给水管网呈环状布置，布置，管径为DN150mm,在室外管网上每隔80-120米设置地上式消火栓一支。
三、节能
（一）设计依据
1.《中华人民共和国节约能源法》;2.国务院《节约能源管理暂行条例》;3.公用等专业提供的有关规定及标准等； 4.节能专业有关规定及标准等。
（二）设计范围
主要是交易城内各建筑物及办公楼的土建和公用系统的节能设计。
（三）主要节能措施
1.各建筑物尽可能采用南北朝向，有利于建筑物的采光和自然通风，以有利于减少能源的消耗。
2.变电站的设置较接近用电的负荷中心区域,以减少输电损耗,采用干式变压器,既可提高供电质量,也可减少其损耗。设置功率因素自动补偿装置，使其功率因素从0.72提高到0.93,以减少变压器的损耗和无功损耗。3.各建筑物的照明采用高效节能光源，以节约电能。
四、安全卫生
（一）设计依据
1.国发(1993)50号文《国务院关于加强安全卫生的通知》； 2.各相关专业提供的资料。
（二）安全卫生方面采取的措施
1.在总平面布置时,设置相应的防火间距和消防通道,保证了足够的消防扑救面。2.各建筑物按三级防雷建筑物考虑防雷设施，在屋顶与受雷击部位敷设避雷带。
3.低压配电系统采用TN-C-S制接地方式。进出建筑的所有金属管道均与接地装置作等电位连接。采用综合接地装置，接地装置以利用建筑钢筋为主，辅以人工接地板，接地工频电阻不大于4欧。4.在防暑降温方面，建筑室内采用窗式或壁挂式空调器，以达通风降温目的。第八章 招投标方案
根据《中华人民共和国招投标法》、国家发展计划委员会第3号令以及重庆市有关工程招标文件规定，确定施工单位和监理单位。
一、招标形式
由业主按国家招投标法及有关规定，此项目拟采用邀请招标形式确定施工单位和监理单位。
二、招标范围
项目的设计、施工及监理部分为全部招标、设备及重要材料采购为部分招标。
三、施工及监理单位资质要求 施工单位资质须为二级以上企业。施工监理单位须为甲级以上。
四、招标信息发布
向预先选择的若干家具备承担招标项目能力、资信良好的特定法人或其它组织发出投标邀请函，请他们参加竞争。
五、招投标工作组织
由业主负责组织实施该项目的招标工作，招标须按公平、公开、公正的原则组织完成编标、公告、资审、评标等工作。参加投标的施工单位不得少于五家，参加投标的监理单位不得少于三家。
第九章 项目的组织机构设置
一、组织管理
重庆西部国际汽车城有限公司由重庆协信控股（集团）有限公司与重庆华联铝业有限公司共同投资组建，重庆西部国际汽车城有限公司统一负责整个项目建设和建成后的经营管理，包括规划、设计、拆迁、建设、管理、招商、融资事务的组织、协调、运作。
二、组织机构及人员配备
（一）组织管理及经营者基本概况 1.组织架构
公司严格按现代企业制度建立组织机构，设置董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。机构设置详见“组织机构图”。
组织机构图
在公司组织机构图示中，计划当工程完工后，工程部随即撤消，并入物管部；招商部并入市场管理委员会。各部门主要职责为：
行政人事部：负责公司行政、办公、人事等工作；同时负责协调公司各部门的关系。招商策划部（后期并入市场管理委员会）：负责项目策划招商设计、实施。
市场管理委员会：负责市场日常经营、管理，协调各用户之间关系、帮助办理有关证件等。
物管部：负责整个小区的物业管理工作，即：维修保洁、保安、防火、保持良好的生活、经营环境。
财务部：负责公司的会计核算、监督、划拨款项、报销、资金计划制定、财务预决算编制，协调银行、税务机关关系。工程部：负责项目建设、组织设备采购、审阅图纸、预算、现场监督、办理拆迁、征地手续，设施设备运行，维护。2.经营者素质
公司对经营班子成员的选聘实行高标准、严要求，副总经理及以上职位，要求本科及以上学历，大型企业、公司相关职位5年以上工作经验，并且取得突出成绩者。
（二）人员编制
该项目由重庆西部国际汽车城有限公司负责整个工程的建设、招商及管理，其人员采用聘用制。公司员工的福利待遇根据国家有关规定执行。公司按税后利润的一定比例提取奖励基金，对有重大贡献的员工实行特别奖励，形成公司长期的凝聚力。员工计划为：
时间 2002年四季度 2003年一季度 2003年二季度 2003年三季度 人数 30人 40人 60人 100人
注：员工人数应分阶段增加，项目竣工后将基本保持员工队伍稳定。
第十章 项目实施进度
一、建设工期
重庆西部国际汽车城工程项目建设总工期为十一个月时间,根据计划于二000二年十一月开始进行前期筹划工作,到二00三年九月底主体工程竣工验收,交付使用。
二、项目实施进度安排
（一）前期工作阶段 项目建议书编制及报批； 规划及方案设计、选址；
可行性研究报告编制及报批、完成审批； 以上工作在前四个月内完成。
（二）设计招标阶段
根据计划逐步完成初步设计和施工图设计;对土建及材料设备进行招投标;以上工作在前四个月内完成。
（三）施工阶段
在七个月时间内完成主体工程、设备安装、室内外水、电、气、通讯等地下管线铺设，内外装饰工程及道路、广场绿化、环保、灯饰等配套设施建设。
（四）竣工验收
根据计划在建设期最后两个月内逐步完成水、电安装、室内外装饰、环境绿化及施工验收。以上各阶段将交叉作业。
三、项目实施进度表
该项目具体实施进度安排详见附表10-1《重庆西部国际汽车城工程项目进度计划表》。
第十一章 项目营销策划
一、项目定位
（一）目标客户定位
根据项目的市场定位，该项目的目标客户主要包括以下几类： •轿车经销商：主要包括各品牌专卖店、4S店、各级代理商、以及轿车经营者等；
•货车经销商：主要包括各类载货车、人货两用车、特种车、专 用车、工程机械等经营者等；
•客车经销商：主要包括各品牌大、中、小型客车经营者等； •汽车零配件经销商；
•汽车维修和美容服务行业经营者；
•生活服务行业经营者：主要包括餐饮、休闲、娱乐、住宿、购 物等行业经营者；
•汽车销售“一站式”办公服务单位：主要包括税务、稽征、工 商、银行、车管、保险等职能机构（办事处）等。
•物业投资商：专业炒卖商业物业的短线及收租的长线投资者。
（二）项目形象定位
重庆西部国际汽车城—中国汽车市场的风向标，西部汽车市场的领头羊。
她积淀了我国汽车市场领域的发展成果，同时又吸取了世界汽车行业发展中的菁华。从规模上讲她是我国西部一座宏大的“汽车城”；从功能上讲她是一座涵盖了汽车流通领域所有环节的“汽车贸易园”。西部汽车城具备以下几个显著特征： 现代感，国际化 功能完善，设施齐全 规模宏大，气势磅礴 全方位，全过程服务
（三）功能定位
销售、售后服务、办公、生活配套等于一体，汽车的相关业务除生产外均能在汽车城内完成。
（四）市场区域定位
汽车城的市场区域是以重庆为基地，辐射至四川、贵州、湖北、湖南等地。
（五）概念定位 1.主题概念设计
•重庆西部国际汽车城——中国汽车市场的风向标
•重庆西部国际汽车城——中国西部首家现代化国际汽车城
对项目设计主题概念可以通过概括性的语言在社会公众和潜在客户心目中树立起项目直观的印象，并具备充足的外延空间，通过分概念进行具体化。
2.分概念设计
•重庆西部国际汽车城——我国汽车流通领域功能完善、设施齐 全的汽车交易、博览及售后服务中心
•重庆西部国际汽车城——我国西部地区首座现代化国际汽车贸 易园区
•重庆西部国际汽车城——我国首座提供汽车资讯的信息交流中 心
•重庆西部国际汽车城——培育汽车商界巨子的摇篮 •重庆西部国际汽车城——汽车消费者的乐园
二.产品策略
所谓“推销第二性，物业第一性”，即产品质量是基础，整合营销是上层建筑。
（一）品质规划策略近两年来，汽车市场蓬勃发展，特别是2002年发生“井喷”现象，汽车行业首次超过电子行业，成为国家支柱性行业，各地的汽车城上马项目激增，市场竞争空前激烈。该项目并不盲目追求豪华高档，而是以“美观、实用、以人为本”为基本准则，达到 “人无我有，人有我精”。
1.室外展场：地面铺设广场砖，露天展场设置零星露天休憩区，为顾客及商家提供方便。
2.4S店：临街及面向汽车城内部的墙壁以落地玻璃为主，既美化市场，提高交易场所的通透性，又尽量向顾客展示产品，争取更多的销售机会。
3.展场办公室及门面：办公室可根据商家要求变更面积，天地墙简单装修。各商家在公共区域的各种展示（包括门楣、广告等）由汽车城统一规范，重点放在安全系统及电子商务系统的配备。出入口控制均采用玻璃破损红外线综合控制系统；闭路电视监视系统；保安巡更管理系统；自动感应消防喷淋系统；三A智能化系统（办公自动化DA，通信自动化CA，设备管理自动化BA）；计算机网络采用FDDI，100MBPS，可靠性规范，48/5B编码，分布式时钟；公共广播传唤系统；结构化综合布线：信道直接符合B—IS—DN设计标准，最大数据传输功率为100MBPS，能传输语言、数据、传真、图形、图像资料、电视会议与安全监视系统的信息、建筑物安全报警和空调控制系统的信息等;宽带网设置；卫星电视信号接收、调制、调解系统。4.公共区域：提高绿化面积及道路宽度，方便人流及车流，并营造一个舒适的购物环境。
（二）软件服务策略
除保安、车辆调度及清洁等常规服务外，特别提供秘书、翻译、图文传真、电报、复印、打字等商务服务；订购国内国际机票、火车票及船票服务；房屋维修及装饰服务；室内水电、家电、办公用具维修服务；办理宾馆客房、餐饮、娱乐的预定服务；提供代购物品及送餐服务；提供代管房屋及会议设施服务；提供代缴费服务；提供代办各种工商执照服务；举办俱乐部活动；举办行业相关知识讲座及培训等；提供健身及休闲娱乐服务等。
三、价格策略
该项目的价格应采用竞争导向定价法和成本导向定价法相结合的原则，即通过对重庆乃至全国的市场调查研究基础上，同时结合该项目的品质定位和成本的关系进行分析，所确定价格必须为项目利润和目标市场承受力之间的最佳平衡点，并具备绝对的市场竞争力和冲击力，除了汽车相关行业的商家外，为了吸引商业物业的长、短线投资商，必须给项目创造增值空间，并为汽车城留有价格回旋余地，建议采用“低开高走”的价格策略，即以相对而言较低价格入市、先聚集人气，再视其市场反应和销售进度来调整中后期价格，特别是开业第一年，价格优惠是销售及租赁的杀手锏。定价详见第十三章《经济效益评价》。
付款方式要求灵活多样，最大限度的满足不同客户要求，方便支付，分为一次性付款、按揭、以租代售等。
四、招商计划
根据汽车城的功能分区的经营面积以及辐射范围内汽车相关行业的商家数量，确定汽车城的招商计划。
（一）汽车展场
汽车城前身——重庆机动车交易市场总占地面积55711 M2，展车面积约39960 M2，货车商家68家；（统计截止2002年6月统计）未入驻准备入驻的商家总量约为30家；因场地有限，与场内商家挂靠经营的商家约为15家，共计103家。汽车城汽车展场面积160000M2（含物流中转库10000 M2），计划招商200——250家，因此首先争取已有的商家全部迁移到汽车城的基础上，再从外界招商100—150家货车、轿车、客车、工程车及特种车辆经销商。
（二）4S店
经营面积26640 M2，计划招商5-6家。现有意向的商家已达10家。
（三）门面
经营面积10000 M2用于配件销售、汽车美容、修理等相关行业，计划招商40-50家。
招商工作中轿车的招商难度相对较大，计划几乎囊括了全市目前所有的商家，但经过数月的摸底调查，商家对汽车城兴趣浓厚，具备可行性。
五、营销策略
（一）营销阶段划分
根据重庆汽车市场经营周期规律和重庆西部国际汽车城整体工程进度安排以及公司对招商工作的节奏安排，本推广方案将项目的推广工作大致划分为以下几个时段： 1.项目蓄势期（2003/1/15—20032/15）
本阶段主要采用寻求媒体合作伙伴、召开媒体年终联谊会、新闻记者招待会、货车经销商见面会、重点轿车经销商见面会、重庆汽车市场专题研讨会等方式在媒介和业界初步树立项目的第一印象。在信息发布方面仅局限在项目VI、名称、概况等方面，让项目“犹抱琵琶半遮面”，朦朦胧胧，唤起媒介和业界求知的欲望。通过厚积薄发的方式进行前期蓄势。2.形象塑造期（2003/2/16—2003//15）
本阶段主要通过项目新闻发布会、媒体见面会、记者招待会、等新闻炒作方式和户外、报媒、电视、电台、车身等广告方式综合塑造项目形象。在信息发布方面主要包括项目识别系统、主题概念、主打广告语、项目规划设计、项目市场定位、项目简介等方面。本阶段的主要目的是树立项目的形象和初步建立项目的市场知名度和美誉度，为后期的强势推广打下基础。完成工作：
•联系并确定广告合作单位、印刷品设计制作单位、模型设制作单位、报社、电视、电台等新闻媒体单位。•VI设计及VI系统的导入 •项目宣传品设计及制作 •项目模型设计及制作 •户外广告选址及设计制作 •项目工地及招商接待中心包装 •软性新闻宣传
•制作并发布项目电视形象广告
•召开新闻发布会、记者招待会、货车经销商见面会、轿车经销商恳谈会 •设立项目专业网站并将项目相关信息在网上发布 •召开开盘典礼
3.强势推广期（2003/3/16—2003/10/30）
本阶段主要通过开工典礼、开盘庆典、汽车赛事、优惠促销、开业庆典等促销推广和各媒体广告联合强势推广项目，让目标客户充分了解项目情况以激发起交易欲望。在信息发布方面主要包括项目的各强势卖点和客户主要关心的实质性问题。本阶段推广的主要目的是全面配合和促进项目的招商工作。完成工作： •硬性广告宣传 •播放电视专题片
•大型户外喷绘形象广告、路牌及霓虹灯广告 •展开系列SP促销活动广告
4.辅助推广期（2003/11/1—2004/6/30）
本阶段主要通过各种促销活动、汽车交易博览会、汽车专题研讨会和专业知识讲座、汽车行业经纪人培训等方式制造新闻事件并辅以少量的项目形象维护广告，其目的主要是进一步促进项目的招商工作和维护项目的市场形象。•筹办汽车城专业期刊或杂志 •筹建汽车俱乐部 •召开开业典礼
（二）主要推广渠道
•报纸：重庆晨报、重庆商报、华西都市报、中国商报 •电视：CQTV-
1、CCTV-
1、CCTV-
2、CCTV-12 •电台：重庆交通广播电台
•户外广告：大型喷绘、路灯、路牌、霓虹灯广告 •车体广告：公交车广告、TAXI车内广告
•网站：国内专业汽车网站、重庆西部国际汽车城网站
（三）主要推广方式 媒体 主要推广方式 备注
报纸平面广告、软性文章、新闻 电视 形象广告、专题片、专题栏目 电台 新闻、广告、专题节目 户外广告平面喷绘、布幅、车体广告 喷绘广告、车内字体广告 网站 项目信息发布、行业信息交流 现场 工地及招商中心包装及宣传
第十二章 投资估算及资金筹措
一、投资估算
（一）投资估算的依据
1.《全国统一建筑工程基础定额重庆市基价表》（1999年）、《重庆市安装工程单位基价表》（2000年）、《重庆市市政工程预算定额》（1999年）等重庆市颁布的有关工程造价方面的政策规定及指导结算价； 2.重庆西部国际汽车城有限公司提供的有关资料； 3.有关材料和设备的现行市场价格； 4.现行各项税费标准。
（二）投资估算范围 1.工程费用
包括土石方工程、溢流涵洞、4S店、展场办公楼及门面、汽车棚盖展场、汽车露天展场、道路建设、绿化及环境工程、供配电、给排水、弱电、电子商务系统。2.工程建设其他费用
包括征地补偿费、拆迁安置费、前期工作费、建设单位管理费、工程勘察设计费、监理费用等 3.预备费；
4.建设期贷款利息。
（三）投资估算结果
重庆西部国际汽车城项目建设总投资为11524万元，其中工程费用3395万元，其他费用6938万元，预备费为517万元，建设期贷款利息334万元，铺底流动资金340万元。详见表12-1《重庆西部国际汽车城项目投资估算表》。
（四）投资估算说明 1.工程费用 •土石方工程：土石方60万立方米，每立方米工程费用8元，共计480万元； •溢流涵洞：涵洞长600米，每米造价2000元，共计120万元；
•道路建设费每平方米120元，共216万元，绿化及环境工程每平方米13.2元，共84万元； •4S店取费：350元/ M2，共计932万元；
•展场办公楼及门面取费：300元/M2，共计900万元； •汽车棚盖展场取费：80元/ M2，共计80万元； •露天汽车展场取费：20元/ M2，共计300万元；
•水、电设备及安装费共203万元，其中：供配电按16元/平方米估算，给排水按12元/平方米估算，弱电按8元/平方米。上述三项费用均只按4S店和展场办公室及门面面积估算。电子商务系统：80万元（其中安装费20万元）； 2.其他费用
•征地补偿费：新征土地367亩（其余53亩已分别由江南出租汽车公司、重庆凯特家具公司、重庆华联铝业有限公司征用，纳入拆迁赔偿范围）每亩8.8万元，共计3230万元；
•拆迁安置费：民房赔偿480万元，处于汽车交易市场红线范围之内江南出租汽车公司、重庆凯特家具公司、重庆华联铝业有限公司土地和房产3040万元，共计3520万元；
•前期及其他相关费用：包括前期工作、可行性研究报告的编制、招投标、设计审查、预决算审查等费用； •勘察设计费：根据该项目的工程类别和勘察设计取费的有关规定，综合按直接工程费的1%计取；
•建设单位管理费：由于该项目建设工程相对单一，并有建设监理对项目进行监督和管理，按直接工程费的1.2%计取； •工程监理费：根据该项目的工程费用投资额和建设监理取费的有关规定，按直接工程费用的1%计取； 3.预备费：按工程费用和其他费用之和的5%计取。
4.建设期贷款利息：从2003年2月开始计息，共8个月，年利率5.49%上浮20%。
二、资金筹措
该项目总投资11524万元，资金来源有二个渠道：一是自有资金，二是银行贷款。资金运作如下：
（一）自有资金：3924万元，全部用现金投入。自筹资金占总投资的 34.05%；
（二）银行贷款：7600万元，占总投资的65.95%。详见附表12-2《项目总投资来源与支出预测表》 重庆西部国际汽车城项目投资估算表 附表12-1 序号 项目名称 规模 投资（万元）备注 1 工程费用 3395 1.1 建筑工程费 3112 1.1.1 土石方工程 60万平方米 480 每平方米8元 1.1.2 溢流涵洞 600米 120 每米造价2000元 1.1.3 4S店 26640平方米 932 每平方米350元
1.1.4 展场办公室及门面 30000平方米 900 每平方米300元 1.1.5 汽车棚盖展场 10000平方米 80 每平方米80元 1.1.6 露天汽车展场 150000平方米 300 每平方米20元 1.1.7 道路建设 18000平方米 216 每平方米120元 1.1.8 绿化及环境 63400平方米 84 每平方米13.2元 1.2 国内设备及安装费 283 1.2.1 供配电 1.1.3和1.1.4面积56640平方米 90 每平方米16元 1.2.2 给排水 1.1.3和1.1.4面积56640平方米 68 每平方米12元 1.2.3 弱电 1.1.3和1.1.4面积56640平方米 45 每平方米8元 1.2.4 电子商务系统 电脑80台 80 其中安装费20万元 2 其他费用 6938 2.1 征地补偿费 367亩 3230 每亩8.8万元 2.2 拆迁安置费 3520 含住宅和非住宅拆迁 2.3 勘察设计费 34 按直接工程费1% 2.4 建设单位管理费 40 按直接工程费1.2% 2.5 工程监理费 34 按直接工程费1% 2.6 前期工作费 80 3 预备费 517 按一、二类费用5% 固定资产静态投资 10850 4 建设期贷款利息 334 建设期11个月，按8个月全额贷款计
固定资产动态投资 11184 5 铺底流动资金 340 项目总投资 11524
第十三章 经济效益评价
一、评价依据和原则
（一）依据
1.国家计委和建设部联合颁布的《建设项目经济评价方法与参数》； 2.财政部颁布的《企业财务通则》和《企业会计准则》；
3.税金测算以《中华人民共和国增值税暂行条例》及其他税收规定为依据。
（二）原则
1.遵循动态分析为主，静态分析为辅；定量分析与定性分析相结合的原则； 2.遵循效益与费用计算口径一致的原则。
二、评价方法
该项目是异地扩建，因此项目财务评价按新建项目进行评价。
三、基础数据
（一）建设规模
重庆西部汽车城总占地420亩，汽车露天展场15万平方米（含物流中转库1万平方米），汽车棚盖展场1万平方米，展场办公室及门面3万平方米，道路18000平方米，绿化及环境63400平方米，预计机动车年交易超过3.5万辆，年交易额30亿元以上。
（二）计算期等基本条件
该项目计算期不包括建设期为10年，建设期2002年11月至2003年9月底共11月。
（三）基准收益率 该项目按10%计算。
（四）项目营业及销售收入的确定 1.项目销售收入的确定（1）商业门面销售
商业门面建成后第一年售出50%，余下部分第二年出售30%，销售率80%。价格按每平方米2000元计算： 第一年收入：10000 ㎡×50%×2000元/㎡ =1000万元； 第二年收入：10000 ㎡×30%×2000元/㎡ =600万元；（2）4S店销售
4S店建成后计划销售60%，第一年出售50%，余下部分第二年可全部出售，价格按每平方米均价3000元计算： 第一年收入：26640㎡×60%×50%×3000元/㎡=2396万元； 第二年收入：26640㎡×60%×50%×3000元/㎡=2396万元； 第一年收入合计3396万元，第二年收入合计2996万元。2.项目经营收入的确定
营业收入包括4S店、汽车露天展场、汽车棚盖展场、展场办公室、门面租赁收入；综合服务管理费用收入；会展收入；物流配送收入四部分。（1）租赁收入
租赁收入按下列公式计算： 总面积*出租率*出租单价
目前南坪机动车交易市场展场出租价格平均每月16.5元/平方米，棚盖展场高达每月40-50元/平方米，办公场地每月60元/平方米，展场及办公场地出租率达100%。该项目竣工后，4S店出租按实际建筑面积的40%出租，第一年价格按45元/平方米，出租率为70%；第二年按45元/平方米计算，出租率为75%；露天展场租金和出租率第一年按每月12元/平方米和65%，第二年起按每月15元/平方米和70%；棚盖展场租金和出租率第一年按每月25元/平方米和85%，第二年起按每月30元/平方米和90%测算；展场办公室租金和出租率第一年按每月30元/平方米和75%，第二年起按每月40元/平方米和80%；门面租金和出租率第一年按每月42元/平方米和70%，从第二年起按每月42元/平方米和90%测算。
（2）综合服务管理费收入：根据重庆西部国际汽车城有限公司目前与银行、车辆管理部门达成的初步意向性协议，今后，该市场将实行销售、收款、过户一条龙有偿服务，其收费按市场每销售一台车收取代办各项证照手续费100元/台。第一年按目前销售状况25000辆计算，第二年后按35000辆计算。
（3）会展收入：每年在市场举办两次大型会展，预计展场收入每年616万元，展会期间广告收入398万元，按行业毛利率40%计算，年毛利为405万元。
（4）物流配送收入：每辆车送车费收入平均按500元计，预计第一年送车量25000辆，第二年预计送车量35000辆，毛利按行业毛利率20%计算，第一年毛利收入250万元，第二年毛利收入350万元。经营收入第一年为5183万元，从第二年起每年为6619万元。
项目销售收入及营业收入情况详见附表13-1“营业（销售）收入明细表”
（五）总成本费用测算 1.门面及4S店销售成本
门面及4S店单位成本包括征地及拆迁安置补偿费、土石方及溢流涵洞工程摊销、土建工程费、道路及绿化费用摊销、水电工程摊销、勘察设计费、管理费、监理费、前期工作费及利息摊销等，门面每平方米成本503元，4S店每平方米555元。详见附表13-2“项目工程单位成本测算表”。第一年销售成本696万元（包括土地费用158万元）：
其中：门面10000㎡×50%×503元/㎡ =252（万元）（包括土地费用61万元）4S店26640㎡×60%×50%×555元/㎡=444（万元）（包括土地费用97万元）
第二年销售成本595万元（包括土地费用133万元）：
其中：门面10000㎡×30%×503元/㎡ =151（万元）（包括土地费用36万元）4S店26640㎡×60%×50%×555元/㎡ =444（万元）（包括土地费用97万元）2.营业成本 第一年营业成本1609万元
•会展成本1014万元×60%=609万元； •物流配送成本1250万元×80%=1000万元 第二年-第十年营业成本2009万元 •会展成本1014万元×60%=609万元； •物流配送成本1750万元×80%=1400万元 3.水电费
根据水电消耗量，并按现行市场价格测算其费用。由于已售房产和出租场地水电费由商家承担，表列水电费按差额反映。4.工资及附加费
根据所需人员和人均工资及附加费、养老保险金等进行测算。5.管理费用
包括办公费、培训费、开办费摊销、差旅费、车辆使用费等。6.财务费用
贷款利率按三-五年期年利率5.49%上浮20%计算，建设期利息350万元，第一年500万元、第二年468万元、第三年303万元、第四年105万元。7.营业费用
市场拓展过程中发生的差旅费、广告宣传费、招待费等费用。8.折旧费及摊销
采用直线法计提折旧，房屋建筑物折旧年限20年，残值按原值的5%计算；设备折旧年限5年，残值按原值的5%计算；无形资产-土地使用权根据征用年限50年减去建设期一年按49年摊销。用于销售的4S店及门面工程成本分别于第一年和第二年结转696万元（包括土地费用158万元）和595万元（包括土地费用133万元），不纳入计提折旧固定资产总额。纳入折旧的设备原值：283万元；
纳入摊销的土地使用权原值：6750-158-133=6459（万元）；
纳入折旧的建筑物原值：11184-283-6750-（696-158）-（595-133）=3151（万元）。
1-5年每年折旧和摊销总额336万元，6-10年每年折旧和摊销总额282万元。详见附表13-3“折旧及摊销测算表” 9.房产税和土地使用税(包含在管理费中)房产税和土地使用税两项合计每年130万元。成本费用详见附表13-4“总成本费用预测表”
（六）营业税及附加测算
营业税按5%，附加税费为15%，所得税按33%测算。详见附表13-5“营业收入、税金及利润测算表”
（七）损益分析及利润分配
盈余公积金（含公益金）按税后利润的15%计提。各年的利润总额、所得税、盈余公积金和未分配利润等的计算和金额，详见附表13-6“损益及利润分配预测表”。
四、财务评价
（一）借款偿还期分析及偿还时间安排
据保守测算，该项目贷款工程竣工后4年内偿还完，第一年偿还500万元、第二年偿还2500万元、第三年偿还3000万元、第四年偿还1600万元。在借款期总的偿债保证比为1.725，偿还贷款后盈余资金为5511万元。详见附表13-10“长期负债偿还预测表”和附表13-11“长期贷款偿还时间表”。
（二）现金流量分析
财务净现值=10548万元(其中：基准折现率10%)财务内部收益率 =29.379% 投资回收期（动态）= 4.8年
详见附表13-7“项目财务现金流量表”
（三）资产负债分析
项目计算期各年资产负债情况见附表13-9“资产负债表”，第一年资产负债率50.87%，第二年资产负债率30.95%，第三年资产负债率为11.54%。无流动负债。
五、风险分析
（一）主要风险因数识别
该项目风险因数主要有：4S店及门面销售价格，汽车展场、展场办公室等租赁价格，运营期间经营成本能否得到有效控制，固定资产投资规模。
（二）不确定性分析 1.盈亏平衡分析
盈亏平衡点：出租率露天展场12.1%、棚盖展场及门面15.6%、展场办公室13.9%、4S店13.0%，其他各项收入完成预期的17.3%。盈亏平衡点收入为1146万元。
当露天展场、棚盖展场及门面、展场办公室、4S店出租率分别达到12.1%、15.6%、13.9%、13.0%和其他收入完成预期的17.3%时，该项目可保持盈亏平衡，超过时该项目可盈利。2.敏感性分析
根据会计分析的基本原则，对该项目的敏感性进行了分析。分析时对不确定性因素作如下假定：（1）租金及售价下降10%；（2）租金及售价下降20%；（3）经营成本上升10%；（4）经营成本上升20%；（5）固定资产投资增加10%；（6）固定资产投资增加20%。详见附表13-8“项目敏感性分析表”
从表中可以看出以同样比率变动的三种因素对项目经济的影响程度为：租金及售价变化影响最大，固定资产投资次之，经营成本增加影响最小。在上述所有变动因素中，影响最大的变动，租金下降20%时，项目的财务内部收益率仍有19.531%，净现值4880万元，说明该项目有较强的抗风险能力。
（三）防范和降低风险措施
针对该项目的风险因数，建议采取以下防范和降低风险措施： 1.业主应加强招商工作,并做好后续服务工作； 2.业主应加强日常管理工作，降低管理费用等开支； 3.控制投资规模和运营成本；
4.创新经营，寻找新的盈利模式，使该项目可持续发展。
六、财务效益分析评价结论
通过上述财务分析及不确定性分析表明：该项目投资效果明显，经济效益较好，收益率高，贷款偿还能力强，并且有较强的抗风险能力，在财务上是可行的。
同时，由于该市场将实行网络银行结算，绝大多数进场的商家，将与市场签订统一结算协议，参与市场实行的“路路通”结算模式，将每年20亿的分散的现金流集中到工商银行，以此也作为银行对企业支持的回报。
第十四章 结论及建议
一、结论
经本可行性研究初步分析、报告论证，该项目的建设，是一个充分利用地理优势以及企业整体经营能力、符合社会经济发展和重庆汽车产业发展规划的项目。项目建成后，不仅大大推动了汽车流通业现代化进程，促进重庆汽车制造业的发展，对西部汽车产业发挥较强的影响和推动作用，同时也是一个惠及地方税收、众多企业、广大消费者和增加就业机会的多方有利举措。目前，已具备了启动该项目的市场时机、条件与基础，如果该项目得到实施，相信能创造持续稳定的经济效益和良好的社会效益。
二、建议
（一）由于该项目在原有基础上异地扩建，项目规模增长较大，业主要充分利用西部大开发优惠政策，精心组织、精心实施该项目，确保该项目顺利实施；在项目投入运营前，应认真做好市场营销和策划工作，以确保该项目的效益预期；在项目运营中应加强人员培训，尤其是网络信息人才的培训，把重庆西部国际汽车城建成现代化的汽车市场。
（二）建议政府有关部门重视该项目，协调和解决西部国际汽车城兴建过程中所遇到的各类实际问题；同时，金融机构也为项目提供必要的融资支持，从资金上给予倾斜和保证，确保项目按期完工，早日建成西部最大的汽车交易及服务中心。项目总投资来源与支出预测表
附表12-2 单位：万元人民币 序号 项目 金额合计 2002年（11-12月）2003年（1-9月）备 注 1
一、项目总投资来源合计 11524 1109 10415 2003年2月贷款到位2000万元；3月贷款到位4000万元；4-9月其余贷款陆续到位。
1、固定资产投资来源 11184 1109 10075 3 银行贷款 7600 7600 4 公司自筹 3584 1109 2475 5
2、流动资金投资来源 340 340 6 银行贷款 7 公司自筹 340 340 8
二、项目总投资支出合计 11524 1109 10415 9
1、固定资产投资支出合计 11184 1109 10075 10 1.1工程费用 3395 3395 11 其中：建筑工程费 3112 3112 12 国内设备及安装费 283 283 13 1.2其他费用 6938 1109 5829 14 其中：征地补偿及拆迁安置费 6750 1069 5681 15 勘察设计费 34 15 19 16 建设单位管理费 40 40 工程监理费 34 34 17 前期工作费 80 25 55 1.3、预备费 517 517 18 1.4、建设期贷款利息 334 334 19
2、流动资金支出合计 340 340
营业（销售）收入明细表 附表13-1-1/2
年份 第一年 第二年 第三年 项目产品 面积
（M2）出租（售）率 租金（元/ M2•月）或售价（元/ M2）收入（万元）面积（M2）出租（售）率 租金（元/ M2•月）或售价（元/ M2）收入（万元）面积
（M2）出租（售）率 租金（元/ M2•月）或售价（元/ M2）收入（万元）收入合计 8579 9615 6619
一、销售收入 3396 2996 1、4S店 26640 30% 3000 2396 26640 30% 3000 2396
2、门面 10000 50% 2000 1000 10000 30% 2000 600
二、租金收入
2669 3505 3505
1、露天展场 150000 65% 12 1404 150000 70% 15 1890 150000 70% 15 1890
2、棚盖展场 10000 85% 25 255 10000 90% 30 324 10000 90% 30 324
3、展场办公室 20000 75% 30 540 20000 80% 40 768 20000 80% 40 768 4、4S店 10656 70% 45 400 10656 75% 45 432 10656 75% 45 432
5、门面 2000 70% 42 70 2000 90% 42 91 2000 90% 42 91
三、展会收入 1014 1014 1014
四、物流配送收入 1250 1750 1750
五、综合服务及管理费收入 250 350 350 备注：“第一年”指从完工投入运营当月到次年对月，“第二年”、“第三年”等依次类推。
营业（销售）收入明细表
附13-1-2/2
年份 第四年 第五年-第十年
表备 注 项目产品 面积
（M2）出租（售）率 租金（元/ M2•月）或售价（元/ M2）收入（万元）面积（M2）出租（售）率 租金（元/ M2•月）或售价（元/ M2）收入（万元）收入合计 6619 6619
一、销售收入 1、4S店
4S店60%用于出售。
2、门面
门面80%用于出售。
二、租金收入 3505 3505
1、露天展场
150000 70% 15 1890 150000 70% 15 1890 露天展场含物流配送库10000平方米。
2、棚盖展场 10000 90% 30 324 10000 90% 30 324
3、展场办公室 20000 80% 40 768 20000 80% 40 768 4、4S店 10656 75% 45 432 10656 75% 45 432 40%用于出租。
5、门面 2000 90% 42 91 2000 90% 42 91 20%用于出租。
三、展会收入 1014 1014 每年举办两次大型会展，收入包括展场收入和广告收入。
四、物流配送收入 1750 1750 每辆车配送费500元计，第一年2.5万辆，第二年3.5万辆。
五、综合服务及管理费收入 350 350 代办证照费100元/辆。第一年2.5万辆，第二年起每3.5万辆。
项目工程单位成本测算表
附表13-2 单位：人民币元/平方米
序号 费用项目名称 4S店 门面 备注 征地费及拆迁补偿费 121 121 用420亩地平均摊销，由于4S店和门面为两层，故只摊一半。2 土石方和溢流涵洞工程费摊销 11 11 同上 3 道路及绿化费用摊销 5 5 同上 4 水电工程摊销 36 36 详见附表12-1 5 土建工程费 350 300 详见附表12-1 6 勘察设计费、管理费、监理费 13 11 按2-5项费用的3.2%计 7 前期工作费及利息摊销 19 19 按建筑面积216640平方米平均摊销
合计 555 503 折旧及摊销测算表
附表13-3 元 序号 项目 摊销年限 原值 残值 年折摊额 余值 1
一、新增固定资产 3434 204 6790 2
1、建筑 20 3151 158 150 1651 3
2、设备 5 283 14 54 4
3、其他（临时设施）
二、新增无形资产 6459 132 5139 6
1、土地使用权 49 6459 132 5139 7
2、技术转让费 8
3、专利权 9
4、其他
三、新增递延资产 11
1、开办费 12
2、其他
总成本费用测算表
附表13-4 币 序号 年份 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年-第十年 1 工程成本 696 595 2 营业成本 1609 2009 2009 2009 2009 2009 3 水电费 20 20 30 30 30 30 4 工资及福利 120 120 120 120 120 120
金额单位：万金额单位：万元人民5 折旧及摊销 336 336 336 336 336 282 6 生产（销售）成本合计（1+2+3+4+5）2781 3080 2495 2495 2495 2441 7 管理费用（含房产税和土地使用税）250 250 250 250 250 250 8 财务费用（9+10+11）500 468 303 105 9 其中：长期借款利息 500 468 303 105 10 短期借款利息 11 其他财务费用 营业费用 180 180 200 200 200 200 13 总成本费用（6+7+8+12）3711 3978 3248 3050 2945 2891 14 其中：折旧 204 204 204 204 204 150 15 摊销 132 132 132 132 132 132 16 经营成本（13-14-15-9-10-1）2179 2579 2609 2609 2609 2609 17 固定成本（4+5+7）706 706 706 706 706 652 17 可变成本（1+2+3+8+10）3005 3272 2542 2344 2239 2239
营业收入、税金及利润预测表
附表13-5 序号 项目 税率 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年-第十年 一 营业(销售)收入 8579 9615 6619 6619 6619 6619 二 增值税 其中：销项税
进项税
三 营业税金及附加 493 553 381 381 381 381 其中：营业税 5% 429 481 331 331 331 331 城市维护建设税 7% 30 34 23 23 23 23 交通重点建设附加费 5% 21 24 17 17 17 17 教育费附加 3% 13 14 10 10 10 10 四 利润总额 4375 5084 2990 3188 3292 3347 五 所得税 33% 1444 1678 987 1052 1086 1105 六 净利润 2931 3406 2003 2136 2206 2242
金额单位：万元人民币 损益及利润分配预测表
附表13-6 金额单位：万元人民币
序号 项目 年份 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年 营业（销售）收入 8579 9615 6619 6619 6619 6619 6619 6619 6619 6619 2 减：生产（销售）成本 2781 3080 2495 2495 2495 2441 2441 2441 2441 2441 3 营业费用 180 180 200 200 200 200 200 200 200 200 4 营业税金及附加 493 553 381 381 381 381 381 381 381 381 5 销售利润 5125 5802 3543 3543 3543 3597 3597 3597 3597 3597 6 加：其他业务利润 减：管理费用 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 8 财务费用 500 468 303 105 9 其中：长期借款利息 500 468 303 105 10 短期借款利息 营业利润 4375 5084 2990 3188 3292 3347 3347 3347 3347 3347 12 加：投资收益 13 营业外净收入 利润总额 4375 5084 2990 3188 3292 3347 3347 3347 3347 3347 15 减：所得税 1444 1678 987 1052 1086 1105 1105 1105 1105 1105 16 净利润 2931 3406 2003 2136 2206 2242 2242 2242 2242 2242 17 加：年初未分配利润 2491 5386 7089 8905 10780 12686 14592 16498 18404 18 可供分配利润 2931 5897 7389 9225 11111 13022 14928 16834 18740 20646 19 加：盈余公积金补亏 减：提取盈余公积金 440 511 300 320 331 336 336 336 336 336 21 其中：公益金 147 170 100 107 110 112 112 112 112 112 22 应付利润 年末未分配利润 2491 5386 7089 8905 10780 12686 14592 16498 18404 20310 24 25 销售利润率 51% 53% 45% 48% 50% 51% 51% 51% 51% 51%
项目财务现金流量表
附表13-7 金额单位：万元
序号 项目 年份 建设期 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年 合计 1 现金流入 8579 9615 6619 6619 6619 6619 6619 6619 6619 13749 78276 2 营业收入 8579 9615 6619 6619 6619 6619 6619 6619 6619 6619 71146 3 回收固定资产余值 6790 6790 4 回收流动资金 340 340 5 其他流入 6 现金流出 11184 4456 4810 3977 4042 4076 4095 4095 4095 4095 4095 53020 其中：
固定资产投资 11184 11184 流动资金 340 340 经营成本 2179 2579 2609 2609 2609 2609 2609 2609 2609 2609 25630 营业税金及附加 493 553 381 381 381 381 381 381 381 381 4094 所得税 1444 1678 987 1052 1086 1105 1105 1105 1105 1105 11772 其他流出 净现金流量-11184 4123 4805 2642 2577 2543 2524 2524 2524 2524 9654 25256 8 净现金流量折现值-11184 3748 3971 1985 1760 1579 1425 1295 1177 1070 3722 10548 9 累计折现值-11184-7436-3465-1480 280 1859 3284 4579 5756 6826 10548
1、财务净现值=10548万元(基准折现率10%)
2、财务内部收益率= 29.379%
3、财务投资回收期（动态）=4.8年（含建设期11个月）
项目敏感性分析表
附表13-8 分析
敏感因素变化幅度% 敏感性分析结果
租金或售价 经营成本 固定资产投资 财务净现值(万元)财务内部收益率（%）动态投资回收期（年）基本方案
10548 29.379 4.8-10 7710 24.131 5.9-20 4880 19.531 7.9 +10 9501 27.537 5.1 +20 8455 25.782 5.5
+10 9758 26.248 5.4 +20 8962 23.569 6.1 盈亏平衡分析 盈亏平衡点（出租率）：露天展场12.1%、棚盖展场及门面15.6%、展场办公室13.9%、4S店13.0%，其他各项收入完成预期的17.3%。盈亏平衡点（收入）：1146万元。（按第三年资料测算）
资产
负
债
预
测表
附
表13-9 金额单位：万元人民币
序号 项目 第一 年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年 1 流动资产合计 4398 5636 4979 5851 8393 10930 13454 15978 18502 21026 2 货币资金 4398 5636 4979 5851 8393 10930 13454 15978 18502 21026 3 应收及预付款 4 存货 5 其他流动资产 6 长期投资 固定资产合计 3230 3026 2822 2618 2414 2251 2101 1951 1801 1651 8 固定资产原值 3434 3434 3434 3434 3434 3151 3151 3151 3151 3151 9 减：累计折旧 204 408 612 816 1020 900 1050 1200 1350 1500 10 固定资产净值 3230 3026 2822 2618 2414 2251 2101 1951 1801 1651 11 在建工程 无形及递延资产合计 6327 6199 6063 5931 5799 5667 5535 5403 5271 5139 13 其他长期资产合计 资产总计 13955 14861 13864 14400 16606 18848 21090 23332 25574 27816 15 流动负债合计 16 短期借款 17 应付及预收帐款 18 其他流动负债 长期负债合计 7100 4600 1600 20 长期借款 7100 4600 1600 21 负债合计 7100 4600 1600 22 所有者权益合计 6855 10261 12264 14400 16606 18848 21090 23332 25574 27816 23 实收资本 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000
第五篇：《汽车城蔚山》教学设计
第四单元第四课《汽车城：蔚山》教学设计
一、课程标准
1．1－2－8描述世界一些地区和国家不同的自然环境条件，比较人们社会生活和风土人情等方面的主要特点。
解读：世界各国和地区，在自然环境方面有很大的不同，在经济，文化、民俗等方面也有很大的不同。
2．1－4－1运用地图获取所需要的地理信息。
3．1—4—2 运用各种不同的地图和图表，描述区域的自然环境和人文环境的特点。解读：从地图中获取信息，是一种重要的学习和生活能力
二、教材简析
1．教材编写特点及意图
本课以韩国蔚山为例，剖析了工业文明城市的特色。
从教材内容来看，主要由蔚山的地理位置条件、蔚山发展工业的区内条件、蔚山先进汽车产业的发展三部分组成。三个部分有着内在的联系。拥有沿海港口的地理位置条件，便于生产原料运进和产品输出，这是蔚山发展为大工业城市的前提条件。太和江横穿蔚山市区，为其工业发展提供了便利的用水条件。20世纪60年代以来，韩国政府对工业发展采取积极的扶植政策，蔚山被指定为第一个特定工业区，促进了蔚山工业区的建设。几十年来，蔚山汽车产业不仅注重产量的增长，且注重新产品的研发，发展环保绿色汽车产业，不断提高产业的科技含量。
2．教材结构体系
三、教学目标
（一）知识与技能：
1．知道蔚山的地理位置特征；
2．能举例说明蔚山发展汽车产业的有利条件；
3．能描述蔚山汽车产业的现状，说明其给城市发展带来的影响。
（二）过程与方法：
利用相关地图和资料，分析蔚山的地理位置特征及汽车工业发展的有利条件。情感态度价值观：
初步认识现代城市工业的持续发展与环境保护之间的关系。
四、教学重点、难点
1．教学重点：分析蔚山汽车工业发展的有利条件；
2．教学难点：认识现代城市工业的持续发展与环境保护之间的关系。
五、教学策略
1．用地图和图表教学法和案例教学法，引导学生积极参与，帮助学生认识、分析和归纳。2．联系生活实际，激发学生学习地理的兴趣，提高生活实践能力。
3．用多媒体辅助教学，通过形象直观的展示手段，为创设情境、呈现问题提供有利条件。
六、教学过程设计
【导入】——韩国现代汽车广告欣赏
让学生说一说在我国市场上行销的韩国汽车品牌，引出韩国拥有世界上最大的汽车制造基地，导入课题——汽车城：蔚山 【蔚山的地理位置】 1．引导学生在《世界的国家和地区图》上找到韩国，说一说韩国的地理位置和首都 2．引导学生观察图4-
28、4-29，结合书本材料，合作探究：请从交通、水源等方面，说一说蔚山具有哪些发展汽车工业的优势
教师小结：蔚山已发展为韩国最大的工业城市，拥有世界上最大的汽车制造基地，世界上最大的造船厂，韩国最大的石油化工企业等重要企业。而蔚山更是以汽车生产能力著称于世。【解密汽车城：蔚山】
1．引导学生分析图4-35中的数据，思考：2000年以来，蔚山汽车产业的发展呈现怎样的趋势？图中哪些信息可以说明这种发展趋势？蔚山汽车产业的发展给我们带来了哪些影响？
教师小结汽车城：蔚山发展的影响：销售额、企业数和从业人数不断增加，促进了当地经济的发展。
过渡：那么除了优越的地理位置，还有哪些因素促使蔚山发展成为今天的汽车城呢，我们一起来寻找一下其中的奥秘！
2．引导学生阅读教材，观察图4-30至图4-34，补充相关资料，请学生分析，汽车城：蔚山发展与哪些因素有关？
教师小结：规模宏大和技术先进，蔚山是韩国的汽车制造中心。
3．补充材料，引导学生分析，汽车城：蔚山的发展还与优越的政策条件有关
4．引导学生阅读教材P106内容，结合图4-29，说说蔚山的发展还与什么因素有关？
教师小结：产业部门与大学互相依托，生产、科研、教学协调发展，提供高素质劳动力，保证企业的持续发展。蔚山工业基础雄厚，钢铁、造船、石化等行业领先发展，汇聚了汽车原材料和零件的生产配给、整车的生产、销售和售后服务等企业。这些都对蔚山汽车工业的发展发挥着举足轻重的影响。（产业集群效应）蔚山是韩国最大的汽车集散地，也是韩国最大的汽车交易中心。
5．欣赏韩国现代汽车环保宣传广告，引导学生认识到韩国汽车工业在发展的同时，还十分注重环保。然后，引导学生阅读教材P106：绿色汽车城，补充相关材料，引导学生总结：汽车城：蔚山还十分注重提高产品的科技含量；注重环保，走可持续发展之路。
6．小结：蔚山能够发展成为世界著名汽车城的主要原因有哪些？培养学生的归纳综合分析能力。
【课堂延伸】
我们浙江省是否也具备打造中国汽车成的优越条件呢？如果你是政府相关负责人员，你打算选择在省内哪个地方实现这一宏伟目标，具备的优越条件有哪些？我们面临的机遇和挑战又有哪些？
七、板书设计
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