深圳绿色物业管理导则(试行)

第一篇：深圳绿色物业管理导则(试行)

深圳市绿色物业管理导则（试行）

编制单位：深圳市住房和建设局

二〇一一年六月

目 录

1．总则…………………………………………………………3 2．绿色物业管理基本架构……………………………………3 3．绿色物业管理制度要点……………………………………4 3.1组织管理………………………………………………4 3.2规划管理………………………………………………5 3.3实施管理………………………………………………6 3.4评价管理………………………………………………6 3.5培训宣传管理…………………………………………6 4．绿色物业管理技术要点

4.1节能……………………………………………………6 4.2节水……………………………………………………11 4.3垃圾处理………………………………………………12 4.4环境绿化………………………………………………14 4.5污染防治………………………………………………16 5．绿色物业管理的应用示范项目和创新发展…………… 21 附录：

1.名词解释…………………………………………………21 2.引用文献…………………………………………………25 2 1．总则

1.1为实现城市经济社会可持续发展目标，提高物业管理的科技含量和服务水平，在物业管理中全面导入资源节约、环境保护理理念，推进绿色物业管理工作，制定本导则。

1.2本导则用于指导深圳经济特区行政区域内的绿色物业管理工作。

1.3绿色物业管理是指在保证物业服务质量等基本要求的前提下，通过科学管理、技术改造和行为引导，有效降低各类物业运行能耗，最大限度地节约资源和保护环境，致力构建节能低碳生活社区的物业管理活动。

1.4绿色物业管理应符合国家的法律、法规及相关的服务标准规范，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。

1.5专业物业服务企业可运用ISO14000等管理体系，将绿色物业管理有关内容分解到管理体系目标中去，使绿色物业管理规范化、标准化。

1.6鼓励各相关企事业单位开展绿色物业管理的政策与技术研究，不断发展绿色物业管理的新模式、新方法、新设备与新技术，推行绿色物业管理应用示范项目。

2．绿色物业管理基本架构

2.1物业管理服务机构从管理制度和技术措施两方面入手，通过科学管理，提升既有物业综合运行水平，有效降低物业能耗和改善物业环境。

2.2新建建筑在规划、设计和施工阶段，充分考虑绿色物业管理的要求；物业产权人和使用人通过对既然有物业的高耗能设施、设备实施节能技术改造，为绿色物业管理提供基础条件。

2.3通过有关绿色建筑与建筑节能、再生能源建筑应用等方面知识的宣传普及，引导市民树立和培养资源节约与环境保护的思想观念和行为习惯并积极支持和主动参与绿色物业管理活动，共建低碳绿色家园。

3．绿色物业管理制度要点

实施绿色物业管理的制度建设主要包括组织管理、规划管理、实施管理、评价管理和培训宣传管理五个方面。

3.1组织管理

3.1.1建立绿色物业管理管理体系，根据物业项目用能及环境现状制定相应的管理制度与目标。

3.1.2指定绿色物业管理的专业管理人员和监督人员。3.1.3项目负责人为项目绿色物业管理第一责任人，负责绿色物业管理工作的组织实施和目标实现。

3.2规划管理

3.2.1绿色物业管理应覆盖建筑物全寿命周期，应根据不同类型、不同寿命周期物业的特点，编制项目绿色物业管理工作方案，明确物业项目节能和环保的重点对象及内容、目标。

3.2.2绿色物业管理方案应包括以下内容：

1、节能措施

2、节水措施

3、垃圾处理措施

4、环境绿化措施

5、污染防治措施

3.2.3绿色物业管理方案应设定以下目标：

1、量化目标。包括全年能耗量、单位面积能耗量、单位服务产品能耗等绝对值目标；系统效率、节能率等相对值目标。

2、财务目标。包括资源成本降低的百分比、节能减排和环保项目的投资回报率，以及实现节能减排项目的经费上限等。

3、时间目标。设臵完成目标的期限和时间节点。

4、外部目标。特指和国内、国际或行业内某一评价标准进行对比，在同业中的排序位臵等。

3.2.4根据绿色管理目标进行分解，按照上述五项技术措施设定绿色物业管理标准。

3.3实施管理

依照项目的绿色物业管理工作方案，针对其不同时期的用能情况和环境特点，实行全面控制。即在项目的前期介入、接管验收、装修入伙、日常管理等全过程中实施全员工、全客户、全过程、全方位控制，最大限度覆盖软件和硬件两个层面及所有要素。

3.4评价管理

3.4.1对照本导则的指标体系，结合项目特点，对绿色物业管理的效果及采用的模式、方法、设备、技术等进行自评。

3.4.2成立专家评估小组，结合能源统计、能源审计及能耗监测，对绿色物业管理方案、实施过程及实施效果进行综合评估。

3.5培训宣传管理

3.5.1定期对管理人员进行绿色物业管理教育培训，增强绿色物业管理意识和能力。

3.5.2结合物业项目的类型特点和不同时点，及时开展多形式、多渠道、有针对性的绿色物业管理宣传，为业主和使用人提供相关专业资讯，引导广大业主和使用人主动支持和参与绿色物业管理，共同营造低碳、绿色、文明、和谐的温馨家园。

4．绿色物业管理技术要点

4.1节能

4.1.1管理节能

1、加强能源分类计量管理

有条件的物业管理企业应建立能源管理系统（EMS，Energy Management System），将物业的用电、用水、蒸汽、燃料等能源用量进行分类计量，集中处理，从而实现系统的优化控制，最大限度地提高能源利用率。

暂不具备条件的，应通过分类计量表计，定时统计重点能耗系统（电梯、照明、中央空调系统等）的用电参数，及时分析和比较，制定合理有效的节能目标。

2、加强能源统计管理

（1）认真做好能源消耗的原始记录、建立能源基础和历史数据的存储和统计资料档案，建立能耗台帐；

（2）制成各种形式的统计报表和曲线图；

（3）分析能耗的使用趋势，进行能耗的纵向和横向比较；

3、加强能源消耗定额管理

（1）定期报关能耗定额考核情况；

（2）用能部门发生超定额耗能时应认真分析超耗原因，寻求解决的办法；

（3）在保证服务质量的前提下重新订立相应的节能降耗指标和管理办法。

4、改进过程控制，实现精细化管理

（1）制定合理的设备运行方案，特别是三大耗能系统（中央空调系统、供水设备系统、公共照明系统）的运行方案，合理安排、科学调度，严格执行；

（2）严格执行巡回检查制度。在办公及公共场所通过文字提示及安装感应开头，做到人走灯灭，杜绝长明灯问题；监督不再使用的电器设备电源是否关闭。

（3）根据天气变化和业主需求，及时调整路灯、中央空调系统等公共用电设备设施的启停。

（4）制定严格、规范、安全的用电节电管理制度。对临时用电（如施工用电），实行申报审批制度。

5、建立节能激励机制。如资金激励、目标激励、赏识激励和惩罚激励等。

6、在有条件的物业项目中，采用“合同能源管理”的模式与业主建立能源服务关系。委托专业节能服务机构进行节能诊断、设计、融资、改造和运行管理。

4.1.2技术节能

1、优先采购列入国家节能产品目录，或者政府采购名录和环境标志产品，不得采购国家明令淘汰的用能产品、设备。

2、可在大型的公共建筑、写字楼安装能耗监测系统。按照 8 GB-T16664-1996《企业供配电系统节能监测办法》的要求，定期完成以下供配电系统节能监测项目：

（1）日负荷率；（2）变压器负载系数；（3）线损率；（4）功率因数。

3、对既有建筑进行维修改造之时，应当严格执行国家有关建筑节能设计、施工、调试、竣工验收等方面的规定和标准。在节能改造之时，应当进行能源审计和投资收益分析，明确节能指标，并在节能改造后采用计量方式对节能指标进行考核和综合评价。

4、推广可再生能源技术

（1）推广家庭式太阳能热水器和集中式太阳能集热系统，用以供应生活、生产用热水。

（2）推广使用光伏发电装臵。使用太阳能电池装臵提供路灯、庭院灯、地下停车场等照明灯具和标识灯箱的电力，以及解决部分园林水泵电力。

（3）充分使用自然采光。使用光传导装臵提供停车场和楼道厅堂的日间照明。

（4）推广空气源热泵技术。使用空气源热泵技术结合太阳 9 能光热技术提供生活、生产用热水。

（5）利用风能资源。有条件的可以使用小型风力发电装臵提供电力补充。

5、推广节能技术

（1）采用变频变流量调节技术，根据实际所需冷（热）量控制中央空调系统冷（热）量的输出，使输送能耗随流量的增减而增减。

（2）条件成熟的，可采用蓄冷空调技术，配合错峰用电政策，降低空调系统运行能耗。

（3）采用冷凝水循环技术，将用户端风机的热交换盘管所产生的冷凝水通过回收管路重新泵入冷却塔水循环管路，温度较低的冷凝水可有效降低冷却塔水的温度，从而降低冷却塔热交换机功率，减少电耗，节约水资源。

（4）采用冷水机组水冷管壳式冷凝器胶球自动在线清洗装臵。使冷水机组冷凝器内壁始终处于洁净状态，端差（冷媒的冷凝温度与冷却水的出水温度差）接近新机值，降低冷水机组冷凝温度，保证冷水机组的运行效率始终接近新机，节约能源，减少化学水处理药剂使用量，保护环境。

4.1.3行为引导

1、引导业主尽可能采用最节能环保的方式进行房屋装修，10 避免破坏性和重复性装修。

2、建议业主使用节能灯具和2级以上能效比标识的节能家电。

4.2节水

4.2.1水循环利用

1、建立中水系统。收集较洁净的污水（如厨房排水、洗澡水、游泳池水等）、并经过污水处理程序后形成达标中水，用于冲厕所、冲洗路面、浇灌植物、洗车等用途。

2、购买中水。向周边有中水供应的物业购买中水替代部分洁净水。

3、收集雨水。修建相关设施积攒雨水用于浇灌花木、冲洗路面污垢等。

4、对空调冷凝水或其它蒸汽设施冷凝水进行回收利用。

4.2.2用水设施

1、运用新型的管道材料，如铝塑复合管、钢塑复合管、不锈钢管等代替易损坏的铸铁水管及镀锌钢管产品。

2、公共区域可使用感应式水龙头、感应冲水系统等节水用具。

3对水景景观采取节水措施，如限时开放喷泉，利用中水、雨水等措施。

4、在日常的管道设施等维护过程中对输水管道、阀门及各类附件进行监测和定期检查，及时发现问题并进行维修、保养，尽量减少跑、冒、滴、漏等现象。

5、如给水配件出现超压出流现象，可对给水系统进行合理分区，或采用水箱、减压阀、减压孔板或节流塞等措施进行改造。

6、设法减少集中热水供应系统在设备开启后，因水温不足而排弃的冷水，如设臵回流装臵等合理的水循环方式。

4.2.3行为引导

1、推广使用节水器具，提倡业主安装和使用节水马桶、节水龙头、节水花酒等节水器具。

2、建议业主对日常生活用水进行多重利用，如采用梯级用水、循环用水等方式，提高用水效率。

4.3垃圾处理 4.3.1管理要点

1、与建设、城管、环保、卫生、交通以及街道、社区居委会、社区工作站等相关部门协作，共同做好垃圾处理相关工作。

2、垃圾集中收集、转运、处理设施和场所建设应当符合国家和地方有关标准，具备密闭、节能、渗沥液处理、防臭、防渗、防尘、防噪声等污染防控措施，防止二次污染。

3、对从事垃圾处理的作业人员应进行劳动安全保护专业培 12 训；为作业人员配备必要的劳动防护用品，制订防尘、防毒、防辐射等防止职业危害的措施，保障工作人员的长期职业健康。

4.3.2技术要点

1、逐步提高生活垃圾机械化收运水平，鼓励采用压缩式方式收集和运输生活垃圾。

2、垃圾收集分为室外容器内垃圾的收集和室内（各楼层内）垃圾收集两种方式。收集的时间和频率应依照项目及垃圾特性制定，以避免影响客户生产生活和感受。避免隔夜垃圾发酵，室外收集一般一日两次，分类收集，分类存放。

3、对丢弃的家具、电器、玻璃、塑料、纸材、衣物、被褥等物品分类存放，按特性进入资源循环系统。

4、对医疗废物、传染性污染源、废弃电器电子产品，以及废电池、废日光灯管、废水银温度计、过期药品等有害危险废物的处理，应当遵守国家和地方的相关法律法规。

5、倡导通过生物处理方式处理可降解有机垃圾，如分类收集的厨余垃圾和绿化垃圾等。采用生物处理技术，应严格控制生物处理过程中产生的臭气，并妥善处臵生物处理产生的污水和残渣。

6、对餐饮业经营者或批量提供餐饮服务的单位未将厨余垃圾利用而直接排放的行为，应予以制止，或向政府行政执法部门 13 报告。

4.3.3行为引导

1、垃圾投放容器应有明确标识，表明垃圾的类别。

2、做好垃圾分类知识的宣传和培训工作，促进居民养成正确的垃圾处理习惯，按照规定分类投放垃圾。

3、鼓励、引导单位和个人在生产生活中，采购可以重复使用的商品，使用再生纸及其制品，使用环保可降解的垃圾袋，尽量杜绝使用一次性的餐盒、筷子、水杯等用品；倡导社会公众在各类餐馆服务单位就餐时，适量点餐、避免浪费，减少厨余垃圾。

4.4环境绿化 4.4.1绿化管理

1、物业管理在前期介入时，应对绿化规划提出建议。

2、应收集物业区域内绿化植物的完整资料，包括植物的种类、数量、习性、特征，了解土壤的成份，以制定科学的绿化管养方案。

3、应加强监管，确保绿地内无堆物、堆料、搭棚，树干上无钉拴刻画等现象，绿地内无停放自行车、机动车，没有在草地上踢球等损害花草树木的行为。

4、加强对绿化设施的维护，设施如有损坏，要及时修补或更换。对人为破坏设施的行为要加以制止。

5、合理安排绿化养护作业时间，尽量减轻对业主、住户的影响。

4.4.2绿化养护

1、干枯枝叶要及时剪除，避免脱落造成意外伤害。剪口要平，不能留有树钉。

2、紧靠窗户或阳台的粗壮树木应及时迁移，避免被用作攀爬物而增加偷盗风险。考虑住户对通风、采光、日照的需求，对于茂盛的枝干要及时修剪。

3、绿化灌溉尽量采用喷灌、微灌等高效节水灌溉方式。

4、以生态肥为主，合理施肥，平衡土壤中各种矿质营养元素，保持土壤肥力和合理结构。保护园林卫生，不施用散发臭味的肥料。

5、病虫害防治

（1）生物防治。尽量采用生物防治，减少对环境的污染。应保护和利用害虫的天敌，创造有利于其生存发展的环境条件。

（2）物理防治。可采用饵料诱杀、灯光诱杀、人工捕捉、挖蛹或虫、采摘卵块虫包、刷除虫或卵、刺杀蛀干害虫、摘除病叶病梢、刮除病斑、结合修剪剪除病虫枝等方法。

（3）化学防治。应选用高效、低毒、无污染、对天敌较安全的药剂。药物、用量及对环境的影响，要符合环境保护相关法 15 规和标准的要求。

a)用化学方法防治时要考虑人流密度、小孩、宠物的接触危险，水源的污染和常规方案的可行性等，用药时，应提前知会客户，让客户回避。

b)用化学方法防治时，作业人员应注意自身和环境的安全，并严格按照安全使用农药的有关规定进行安全防护。

6、人为原因在绿地踩出的路面，如因设计欠缺导致人行不便的，可在踩出的路面上铺设石块，形成园林路，既方便业主，又美化环境。

7、归堆后的垃圾杂物和箩筐等器具摆放在隐蔽的地方，垃圾做到日产日清，不过夜，不焚烧。

8、台风前加强防御措施，合理修剪，加固护树设施，以增强抵御台风的能力。

4.4.3行为引导

1、在绿地内安装警示标识，提示业主、住户注意安全，爱护绿化植物和绿化谢谢。

2、定期组织业主、住户参加种树、浇水、除草等活动，增强业主、住户爱护绿化的意识。

4.5污染防治、4.5.1管理要点

1、在签订物业服务合同和业主公约时，应写入物业服务区域内污染防治相关内容。

2、对服务区域进行环境情况评估，对重大环境因素进行识别并制定相应管理方案。

3、设臵专人进行环境监测和评估，定期对服务区域内重大环境因素进行识别并制定相应管理方案。

4、与具备相应资质的公司签订固体废弃物收集、清运协议，对服务区域内固体废弃物进行规范管理。

5、详细了解该物业附近的城市规划，特别是城市地上污水管道系统的规划。

4.5.2技术要点

1、水污染防治

（1）要求业主在装修施工过程中不要将污水与雨水、空调冷凝水的排水管道混接。

（2）二次供水设施的蓄水池口应加盖加锁，上面不得堆放杂物、栽种花草、晾晒衣物，水池周围30米内不准堆放有毒有害物品、修建厕所、饲养禽畜等，并要对二次供水的蓄水也定期的清洗、消毒，建立健全清洗、消毒档案，保证水质符合《生活饮用水卫生标准》（GB-5749-2006）。

（3）建立健全泳池的管理操作规程，按照泳池的相关水质 17 标准每天检查泳池泵、过滤沙缸的运转情况，定期进行泳池水质的PH值、余氯值检测，以保证泳池的水质符合要求。

（4）建议开发建设单位设计和使用污水与雨水、空调冷凝水分流系统。

2、大气污染防治

（1）物业管理区域内建筑施工与装修垃圾应进行集中堆放，并采取经常洒水、篷布覆盖等措施防止尘土飞扬。

（2）定期对中央空调冷却水系统、管网进行清洗。（3）对管理区域内餐饮场所进行管理，餐厅排放的油烟废气要通过吸油过滤后方可排放，禁止直接排放到空气中。

（4）按规定巡查装修户，并现场对产生大量扬尘和有害气体的现象予以制止和纠正。

（5）在维修、养护中央空调过程中，规范操作，减少消耗臭氧层物质的泄漏。

3、噪音污染防治

（1）阻止在生活区域内设立产生噪声污染的生产、经营项目。

（2）对管理区域内的休闲娱乐场开放时间进行控制，严格按照规定的开放时间进行。

（3）加强交通噪间的防治和停车场的管理，合理设臵各类 18 交通、提醒标识，合理规划停车位，在停车场的周围建立一定宽度的绿化带，减少噪音对工作、生活区域的影响。

（4）限制管理区域内施工使用的机械和施工的时间和周期，以减少噪音对所管区域居民生活和工作的影响。

4、固体废弃物污染防治、（1）对各种垃圾进行分类处理，并做到及时清运，防止垃圾飞散与腐坏变质造成气体和液体污染。

（2）垃圾在外运的途中应采取有效的密闭和覆盖措施，避免洒落在地面上，造成二次污染。

（3）污水处理设施产生的污泥经浓缩、脱水后及时外运，禁止在小区内堆放，避免污水散发出的异味及有害气体造成小区环境的污染。

5、光污染防治

（1）建立太阳能的安装审批、监督制度，合理的规划太阳能的安装位臵，保证安装后不会由于反光问题影响其他物业使用人正常的工作和生活。

（2）对商业物业的灯箱广告招牌进行管理，应按照相关的城市管理规范，保证灯箱开启时的光亮，不会影响他人正常的学习和休息。

（3）物业管理区域内尽量少用或不用大功率的射灯和霓虹 19 灯。

（4）受周边已建成的建筑物玻璃幕墙定向反射光影响的，可建议在玻璃上张贴反射膜，以降低反射光的影响。

4.5.3行为引导

1、加强员工的正规操作教育和环境意识培训，提高员工进行污染防治控制的意识和能力。

2、提醒业主在装修的过程中尽量减少土建方面的施工，在装修审批时要引导业主采用环保方案和使用环保材料。

3、提醒业主选择石材与建筑陶瓷产品时，使用低辐射产品，必要是可向经销商索要产品放射性检测报告。

4、提醒临街住宅的业主装修时要注意门窗的封闭，使用密封式中空玻璃可以降低外界噪声所造成的影响，减少汽车尾气造成的危害，并节省能源。

5、建议业主在装修完成后，开窗通风一段时间后再入住，以避免装修过程中产生的和新家具散发出的有害气体对人体健康的影响。

6、停车场管理人员应提醒车主在车辆停稳后熄火，减少有害气体的排放。车位靠近住宅门窗时，应要求车主车头向里，车尾向外停放车辆。

5．绿色物业管理的应用示范项目和创新发展

5.1绿色物业管理尚处于起步阶段，应通过试点和示范项目总结经验，推进绿色物业管理的健康发展。

5.2有关部门和行业组织应根据具体情况，制定有针对性的统计、考核指标体系和评估、认证制度，制定引导物业产权人和使用人、物业管理服务机构实施绿色物业管理的补贴政策和激励措施，促进绿色物业管理的持续发展。

5.3鼓励绿色物业管理的理论研究和实践探索。通过对不同类型物业能耗特点、水平和规律的把握，在政策、技术、投融资方式、市场服务模式、宣传推广等方面，因地制宜地推行绿色物业管理新模式、新方法，创新绿色物业管理制度。

5.4建立绿色物业管理技术、产品的推广、限制、淘汰公布制度和管理办法。发展和推广适合绿色物业管理的资源利用与环境保护的新设备、新技术和新工艺，推动绿色物业管理的技术进步。

附录： 1．名词解释

可再生能源

除化石能源、核能之外，可以再生产或可以较长期拥有的能 21 源。具体是指风能、太阳能、水能、生物质能、地热能、海洋能等非化石能源。

太阳能光热系统

将太阳辐射能收集起来，通过物质的相互作用转换成热能加以利用。

太阳能光伏系统

利用太阳电池的光伏效应将太阳辐射能直接转换成电能的发电系统。简称光伏系统。

空气源热泵

空气源热泵是利用逆卡诺原理，以极少的电能，吸收空气中大量的低温热能，通过压缩机的压缩变为高温热能来制取热水的技术。其能耗低、效率高、速度快、安全性好、环保性强，节能效率是电热水器的4倍以上，是目前世界上最为先进的节能环保热水系统。

地源热泵

地源热泵是一种利用浅层和深层的大地热量，包括土壤、地下水、地表水等天然能源作为冬季热源和夏季冷源，然后再由热泵机组向建筑物供冷供热的系统，是一种利用可再生能源的既可供暖又可制冷的新型中央空调系统。

电梯有源能量回馈器装臵

将电梯运行中的部分位能转换为电能，回馈至电梯供电系统的装臵。

蓄冷空调

蓄冷空调即是在夜间电力低谷时段开启制冷机系统，将电力以冷量的形式储存在蓄冷设备内，而在白天电力高峰时段再将所储存的冷量释放到空调系统中去的技术。

合同能源管理

节能服务公司与用能单位以契约形式约定节能项目的节能目标，节能服务公司为实现节能目标向用能单位提供必要的服务，用能单位以节能效益支付节能服务公司的投入及其合理利润的节能服务机制。

冷凝水

热（水）蒸汽受冷后凝强而成的水。中水

中水（Reclaimed Water）是指各种排水经处理后，达到规定的水质标准，可在生活、市政、环境等范围内杂用的非饮用水。

梯级用水

指在用水过程中采取的逐级利用同一水源的过程。比如用自来水洗衣服，然后再用洗完衣服的水洗墩布，然后再用洗墩布的上清液冲厕所。

循环用水

对已用过的水经处理后再用于供水，是水在供—排—供过程中循环使用。

厨余垃圾

厨余是有机垃圾的一种，包括剩菜、剩饭、菜叶、果皮、蛋壳、茶渣、骨、贝壳等，泛指家庭生活饮食中所需用的来源生料及成品（熟食）或残留物。

中空玻璃

两片平板玻璃中间充以干燥空气，四周用有机胶粘剂胶结等方法密封而制成的玻璃构件。

二次污染

一次污染物，在自然条件的作用下，发生化学反应，而产生新的污染物，即出现二次污染。

分项计量

分项计量是指对建筑的机电系统安装分类、分项能耗计量仪表，从而得到建筑物的总能源消耗量和不同能源种类、不同功能系统分项消耗量。分项计量系统包含了数据采集、数据传输、数据存储和分析整理等若干子系统。分项计量是管理节能的重要手段，也是节能量认定的重要依据之一。

2．引用文献

（1）《中华人民共和国节约能源法》（全国人民代表大会常务委员会2007年10月28日）

（2）《公共机构节能条例》（国务院2008年7月23日）（3）《民用建筑节能条例》（国务院2008年7月23日）（4）《关于加强国家机关办公建筑和大型公共建筑节能管理工作的实施意见》

（5）《高等学校节约型校园建设管理与技术导则》（建科[2008]89号）

（6）《可再生能源法》（全国人民代表大会常务委员会2005年2月28日）

（7）《中华人民共和国循环经济促进法》（全国人民代表大会常务委员会2008年8月29日）

（8）《合同能源管理技术通则》（GB/T 24915-2010）（9）《民用建筑能耗和节能信息统计报表制度》（建科[2010]31号）

（10）公共机构能源资源消耗统计制度》（国管局2010年）（11）《绿色建筑评价标准》（GB/T 50378-2006）

（12）《国家机关办公建筑和大型公共建筑能源审计导则》（建科[2007]249号）

25（13）《国家税务总局关于印发〈税务机关节能减排工作实施方案〉的通知》

（14）《国务院办公厅转发发展改革委等部门〈关于加快推行合同能源管理促进节能服务产业发展意见〉的通知》

（15）《财政部、国家发展改革委关于印发〈合同能源管理财政奖励资金管理暂行办法〉的通知》

（16）《关于开展全国公共机构能源资源消耗统计的通知》（17）《深圳经济特区建筑节能条例》（深圳市人民代表大会常务委员会2006年7月26日）

（18）《关于印发深圳市既有建筑节能改造实施方案的通知》（深府办[2009]88号）

（19）《建筑节能工程施工验收规范》（深圳经济特区技术规范SZJG31-2010）

（20）《关于印发深圳市单位GDP能耗考核体系实施方案的通知》（深府[2010]38号）

第二篇：大理市物业管理实施办法(试行)

大府规登„2006‟6号

大理市人民政府公告

第2号

现公布《大理市物业管理实施办法（试行）》，自2006年5月1日起施行。

二○○六年三月六日

大理市物业管理实施办法（试行）

第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据《云南省物业管理规定》第三条的授权规定，结合我市实际，制定本办法。第二条 本市行政区域内的物业管理活动应当遵守国家《物业管理条例》、《云南省物业管理规定》等配套规定和本办法。

第三条 本市行政区域内的各种物业都要逐步建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

第四条 大理市建设局是本市物业管理行政主管部门，大理市房地产管理处具体负责物业管理行业的日常工作。

民政、规划、城市管理、工商、物价、公安、环保、供电、供排水、有线电视、通讯等有关行政管理部门和单位，按照各自职责配合实施本办法。居民委员会应当协助做好物业管理工作。

第二章 业主自治管理

第五条 业主通过业主大会和业主委员会对物业实施自治管理。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，业主委员会通过业主大会选举产生。

业主委员会委员应具备以下条件：

1、拥护党的领导，遵纪守法，自觉遵守《中华人民共和国公民道德实施纲要》；

2、具有公民政治权利；

3、热心公益事业、责任心强、具有一定群众基础；

4、具备一定组织协调能力和议事能力；

5、积极维护业主利益和带头履行业主义务的产权人。

业主委员会委员由业主大会筹备委员会组织推荐候选人，经民主选举产生。业主大会的议题应提前告知业主，业主大会决定的事项应及时在本物业区域内公布。

第六条 住宅区符合召开首次业主大会条件时，应依照相关规定和本办法及时组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

第七条 首次业主大会应当在行政主管部门和居民委员会的指导下，由房屋管理单位、部门（包括公有住房出售单位）、开发建设单位、物业前期聘请的物业管理企业和业主代表组成业主大会筹备委员会，负责业主大会的筹备工作。

第八条 首次业主大会筹备委员会负责做好以下工作：

（一）协商确定召开业主大会的形式、时间、地点和内容；

（二）协商业主委员会组成人数，并按业主委员会成员条件推荐业主委员会委员候选人，候选人名单及基本情况应当在物业管理区域内公布；

（三）起草业主委员会选举办法、章程和业主公约草案，并在大会召开前15日发给参加会议的成员征求意见；

（四）做好召开首次业主大会的各项会务准备工作；

（五）主持召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

第九条 首次业主大会除行使《物业管理条例》规定的权利外，还应审议通过以下事项：

（一）业主大会和业主委员会议事规则；

（二）业主委员会日常工作权限；

（三）业主委员会的选举及任期；

（四）物业管理企业的选聘办法；

（五）物业的有关公共管理规定；

（六）选举产生业主委员会。

业主大会因各种原因不能正常召开时，可采用问卷调查的方式，经全体业主签字认可，确定通过审议事项。但整个调查过程必须接受行政主管部门的监督、审批、检查，具体程序应遵循：呈报、审批、查实问卷调查结果等。

第十条 首次业主大会选举产生的业主委员会人数，根据物业大小情况，一般为3—9人（单数），特殊物业报经行政主管部门同意后可适当增加人选。业主委员会自选举产生之日起30日内到行政主管部门申请登记备案。业主委员会申请登记备案应当提交下列材料：

（一）业主委员会登记备案表；

（二）业主委员会选举办法及选票；

（三）业主委员会成员简历，身份证（复印件），联系方式；

（四）业主大会审议通过的主要事项。

第十一条 业主委员会通过选举产生主任1名和副主任若干名，业主委员会不得从事经营活动。

第十二条 业主委员会根据相关规定履行职责，督促全体业主、使用人遵守物业管理的法规、规章、制度和业主公约，帮助物业管理企业实施本区域的物业管理，配合物业管理企业解决在实施管理服务中的重大问题，接受物业管理行政主管部门、居民委员会的指导和监督，积极配合社区建设管理。

第十三条 业主委员会主任享有下列权利：

（一）负责召开业主委员会会议；

（二）经业主委员会授权，核签物业维修等项目的费用，代表业主委员会对外签约或签署文件；

（三）业主委员会授权的其他事项。业主委员会主任应当履行下列义务：

（一）遵守物业管理法规、规章、规范性文件的规定和业主公约、业主委员会章程，办事公正、负责；

（二）完成业主委员会交办的工作；

（三）代表业主委员会处理事务；

（四）接受行政主管部门的培训和指导。

第十四条 业主委员会每届任期一般为3—5年，具体期限由其业主大会议事规则确定，可以连选连任。业主委员会任期届满3个月前，应及时换届选举。业主委员会负责换届选举的具体筹备工作，并参照召开首次业主大会的方式成立换届选举工作筹备委员会。

物业管理企业应当配合做好业主委员会换届选举的日常事务性工作。第十五条 业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

第三章 物业管理企业

第十六条 物业管理企业应在取得企业法人营业执照之日起30日内，按照建设部《物业管理资质管理办法》，经市物业行政主管部门初审合格后，报上一级行政主管部门申报物业管理企业资质。物业管理企业领取资质证书后，方可从事与资质相应的物业管理服务活动。

第十七条 物业管理企业资质实行年检制度。年检重点是物业管理企业物业服务协议或物业服务合同、履约能力、承诺落实情况、物业管理服务质量、从业人员持证上岗、业主和业主委员会对物业管理企业的评议、工作业绩、财务报表、资质登记的有关事项变更以及执行法律法规政策等方面的情况。

第十八条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书；物业技术人员应取得相应行业的技术资格证书；物业管理企业应对新聘用的物业管理工作人员进行上岗培训。

第四章 物业管理服务

第十九条 建设（开发）单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，报市物业行政主管部门备案。建设（开发）单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益，物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守《业主临时公约》予以书面承诺。

《业主临时公约》至业主大会审议通过的业主公约生效时终止。

第二十条 建设（开发）单位按照建设与管理相分离的原则，在市物业行政主管部门的监督指导下，在房屋预（销）售前代表未来业主，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业提前介入，与其选聘的物业管理企业签订前期物业服务协议，承担前期物业服务。同时，物业管理提前介入将作为核发商品房预（销）售许可证所必须的前臵条件。

投标人少于3个或者住宅规模较小的，经市物业行政主管部门批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

物业管理企业在中标后15天内，应当与建设开发单位签订前期物业服务合同，前期物业服务合同应当包括中标单位的投标书、现场答辩中所承诺的服务标准。前期物业服务合同自签订之日起10日内，报市行政主管部门备案。

第二十一条 物业管理企业应在与建设（开发）单位签订前期物业服务合同后15日内派员进驻现场，其主要职责为：

（一）熟悉场地，掌握开发地块的管网、线路布臵及设施设备功能情况；

（二）结合物业管理特点，对设计方案提出修正建议；

（三）根据建设（开发）单位设计方案的要求和向业主承诺的条件，掌握招标书所列内容，如期完成各项配套设施设备安装及相关场地建设情况；查验物业共用部位、共用设施设备情况，并提出整改意见；

（四）在开发企业与物业买受人签订商品房买卖合同的同时，与物业买受人签订前期物业管理服务协议，并解释物业管理政策；

（五）根据前期物业服务合同的约定，做好房屋交付中接待业主入住的各项相应准备工作。

第二十二条 前期物业服务协议和物业服务合同中必须约定物业管理具体服务事项、服务质量要求、服务费标准、服务费收取办法、服务期限、装饰装修管理服务以及其它事项。

前期物业服务事项应包括以下内容：

（一）物业服务内容及要求；

（二）物业建设期间参与内容、职责及权限；

（三）房屋接交过程的授权范围及职责；

（四）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项。其中安全防范和交通车辆管理必须明确约定具体的服务标准和责任；

（五）物业装饰装修的管理服务；

（六）管理与物业相关的工程图纸、住用户与竣工验收等档案资料；

（七）根据业主和物业使用人要求，提供的特约服务。

第二十三条 建设（开发）单位应当按照规定在物业管理区域内配臵必要的物业管理用房。

在规划方案会审时，建设开发单位应在设计方案中明确物业管理用房的具体位臵及相应面积，物业管理用房一经确定，不得改动。

（一）物业管理用房按不低于总建筑面积的3‰、不高于总建筑面积的7‰的比例配臵。

（二）设施设备房、技术夹层等不得抵作物业管理用房。

（三）建设（开发）单位在签订前期物业管理合同时应明确会所产权的归属，会所产权明确为小区业主共有的，应抵作物业管理用房面积。

（四）物业的总建筑面积一般按物业建设工程规划许可证上载明的建筑物面积计算。

第二十四条

业主委员会成立后应当及时续聘或者通过招标方式重新选聘物业管理企业，并签订物业服务合同。物业服务合同期限一般为2—3年，具体期限由双方协商确定。物业服务合同自签订之日起30日内报市行政主管部门鉴证、备案。

物业服务合同应使用市物业行政主管部门统一监制的《物业服务合同》。第二十五条

物业管理企业对所管理的物业在合同期满前三个月应向市行政主管部门报告。对新的物业管理企业未确定前，未结清财务帐目或未移交管理资料的，不得擅自撤离管理人员，放弃对项目的各项管理。

对于未经市物业行政主管部门同意或未与新的物业管理企业进行交接，擅自撤离管理人员造成住宅小区管理混乱的，将由市物业行政主管部门报请上一级物业行政主管部门降低物业管理企业资质等级或吊销资质证书。

第五章 物业管理服务收费

第二十六条 建设（开发）单位在签订前期物业服务合同时，可以采取包干制或者酬金制等形式，根据服务内容、服务标准、职责权限等与物业管理企业协商确定物业服务费用。

建设（开发）单位应从第一套房屋移交业主之日起6个月内，处理完毕建设遗留问题，同时积极协助有关部门和业主成立业主委员会，完成小区建设与业主委员会的顺利交接，逾期则由建设（开发）单位承担逾期内的全部物业费用直至完成交接。

第二十七条 小区业主自办理房屋交接手续后次月起根据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设（开发）单位全额交纳。

业主办理房屋交接手续后空关的房屋由业主全额交纳物业服务费用。物业转让、出租时，业主应向物业管理单位备案。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用，同时出据物业管理企业缴费证明。凡未结清物业管理费用的，产权交易部门不予办理产权转移手续。第二十八条 市价格主管部门会同市物业主管部门，负责行政区域内物业服务收费的监督管理。

物业服务收费应当遵循合理，公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

大理市辖区内物业服务收费政府指导价，由州、市价格主管部门和建设行政主管部门制定后定期向社会公布。

第二十九条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位向业主或者使用人提供的服务，应当按户计量，直接向最终用户收取有关费用。任何单位不得强行要求物业管理企业代收缴有关费用，确需委托的，应当与物业管理企业签订委托合同，实行有偿服务。物业管理企业代收缴有关费用时，不得价外加价，也不得向业主另外收取手续费用。

物业管理企业不接受委托的，上述有关部门不得停止相应服务（供应）。第三十条 物业管理区域共用部位的水电费用从物业管理费中列支。没有进行城网改造的小区或单位应按有关规定，加紧城网改造工作，水电收费标准根据行业管理规定执行。

第三十一条 利用物业共用设施设备，包括停车场、墙体户外广告等公共场所进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会同意，并按照规定办理有关手续。税后所得纯收益应当主要用于补充住房专项维修基金，也可由业主大会与物业管理企业协商决定。

物业管理区域停车场管理的相关规定和职权范围由物业管理企业与小区业主委员会协商后，在物业管理区域内予以公示。

第三十二条 设有电梯的高层或小高层住宅，电梯产权属住宅全体业主。电梯日常维修养护费用由全体业主共同负担，具体管理和使用办法由业主委员会与物业管理企业协商确定。

经合同双方协商确定设立电梯折旧更新专项资金的，应当单独立帐，定期公布，专款专用，并纳入专项维修基金专户分项管理，同时接受物业行政主管部门和全体业主的监督。

第三十三条 业主委员会是维护住宅小区全体业主共同利益的群众性组织和公益性事业，原则上没有报酬；但也可根据住宅小区的实际情况，通过合同双方协商，每年从物业服务收费总额中按照1—2%的比例提取一部分资金，作为业主委员会必要的经费开支。

第六章 住宅室内装饰装修管理

第三十四条 在城市从事住宅室内装饰装修活动，实施对住宅室内装饰装修活动的监督管理，遵守建设部110号令《住宅室内装饰装修管理办法》相关规定和本办法。

第三十五条 住宅室内装饰装修活动禁止下列行为：

（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动或拆解建筑主体和承重结构，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、承重砖墙、剪力墙体、连接接点、基础、主杆、框架柱、支墩、楼板、屋架、悬索等；

（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

（三）改变住宅外立面，在承重墙上开门、窗，扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

（四）其他影响建筑结构和使用安全的行为。

第三十六条

装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理单位、部门、住宅小区全体业主推选的业主委员会（以下简称物业管理单位）申报登记。物业管理单位应当将装饰装修中禁止行为和注意事项告知业主，并对业主的装饰装修活动进行监管。

第三十七条 申报登记应提交下列材料：

（一）房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；

（二）申请人身份证件；

（三）装饰装修方案；

（四）变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；

（五）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件，以及施工人员身份证复印件，办理临时小区出入证明，并与物业管理单位签订责任书。

非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。第三十八条

室内装饰装修工程未经物业管理单位同意禁止施工。

第三十九条 物业管理单位有权对室内装饰装修工程进行现场监督检查，装修人和装饰装修企业不得拒绝和阻碍物业管理单位对住宅室内装饰装修活动的监督检查。物业管理单位对装修人影响房屋安全的行为应及时劝阻、制止，情节严重的，物业管理单位可以采取必要的措施，勒令停工，并及时向市行政主管部门报告。业主或非业主使用人因装饰装修造成他人人身财产损害或影响其物业使用的，应依法承担责任。

第四十条 业主或者使用人在装饰装修房屋时，应向物业管理单位交纳装修保证金，住宅建筑面积200m2以下交纳1000元；满200m2、不足300 m2交纳2000元；依次类推。业主装修完毕经物业管理单位验收合格后，如数退还。

第四十一条 非住宅装饰装修活动，按照本办法执行。

第七章 新建住宅小区竣工综合验收管理

第四十二条 新建住宅小区综合验收实行备案制度。住宅小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向市行政主管部门提出住宅小区竣工综合验收备案申请及提交下列文件：

（一）规划部门及其他专业管理部门批准的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及各个单项工程设计文件（图纸）等。所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足小区使用功能要求。

（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施（供水、供电、通讯、有线电视、消防、人防、园林绿化、道路及路灯等）单项工程全部验收合格资料。质量责任主体根据国家有关规定核定的各单项工程质量等级评定文件。

（三）竣工资料（图纸）和技术档案资料。

（四）拆迁安臵情况（旧城改造项目）。

（五）物业管理落实情况。

第四十三条 对综合验收不达标的住宅小区不得交付使用。

第八章 专项维修基金的收取、管理、使用

第四十四条 住宅专项维修基金的收取、管理和使用遵守建设部、省、州制定的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的配套规定和本办法。第四十五条 商品房专项维修基金，由房地产开发（销售）企业在销售商品房时向业主代为收取。商品住房、非住房（车库、办公用房等）按购房价款的2%收取；商铺和商业经营性用房按购房价款的1%收取。个人购地自建房屋按房产证面积10.00元/m2收取.第四十六条 商品房专项维修基金交纳实行备案制度。开发（销售）企业在住房产权登记前将住房专项维修基金移交市行政主管部门。开发（销售）企业应提供住宅小区的开发总面积、总户数、总成交金额等，并分幢列出交纳专项维修基金的业主姓名、购房面积、购房价款、缴交比例、应缴数、实缴数等明细表格。市物业行政主管部门验收合格后，出据专项维修基金交缴合格证，作为办理房屋产权证的必备条件和依据。

第四十七条 住宅小区未设立专项维修基金或未收齐专项维修基金的，由小区聘请的物业管理企业按照比例要求向业主收取。专项维修基金利国利民，是构建和谐社会，维护全体业主共同利益的一件好事，业主委员会要积极主动予以配合。

收取专项维修基金的单位和部门统一使用“维修基金专用收据”。第四十八条 专项维修基金由市行政主管部门在银行设立专户进行管理。第四十九条 业主委员会成立并聘请物业管理企业、经业主委员会同意和验收合格后，专项维修基金移交物业管理企业按幢设帐、按业主分户核算，在指定的银行设立专户存储代管。本着业主监督的原则，做到公开、公平、安全使用。第五十条 业主自用部位维修费用由业主自行负担。相邻楼板发生渗水现象（共用设施发生渗水现象除外），由楼上业主负责维修及费用，相邻业主应积极配合。

第五十一条 共用部位、共用设施设备的中、小修工程，由协议双方在物业服务合同中约定维修及维修费用责任界线。属使用专项维修基金的，按规定报批使用。应急工程维修费用由物业管理企业先行垫付，然后按照双方约定的维修责任界线处臵。

第五十二条 单幢共用部位维修费用由单幢业主共同分摊；小区共用设施设备维修费用由小区全体业主共同分摊。

第五十三条 房屋共用部位大修工程范围：

（一）房屋主体结构部位，包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等，因损坏影响住用安全，需要拆换加固的。

（二）整幢楼屋面因损坏影响正常使用，需要重做防水或者保温层的。

（三）外檐面层脱落、保温层损坏达到整幢楼外檐面积30％以上，影响安全和正常使用，需要修缮的。

（四）整幢楼共用部位楼地面面层、门窗及楼梯扶手因破损影响正常使用，需要修缮的。

（五）整幢楼给排水管道老化、损坏，需要更新改造的。第五十四条 共用设施设备大修、更新改造工程范围：

（一）物业管理区域内路面破损50％以上，影响安全和正常使用，需要整体修复的。

（二）整体更新改造消防设施或者更换、维修主要部件，一次性费用超过原造价20％的工程。

（三）设有电梯的高层或小高层住宅的电梯需要维修的。

（四）二次供水、排水及消防水泵因损坏影响安全和使用，需要更新改造的。

（五）小区围墙或者大门因损坏影响安全和使用，需要整体修缮、更新的。

（六）小区环境绿化需要更新改造的。

第五十五条 专业服务部门按照有关规定，负责对物业管理区域内的相关管线和设施设备进行维修，并承担相关费用。与专业服务部门有约定的，从其约定。第五十六条 物业管理企业应当按照维修基金使用范围，根据房屋现状以及业主委员会或者相关业主的意见，制定大修、更新改造方案。大修、更新改造方案包括：

（一）大修、更新改造内容；

（二）工程预算；

（三）涉及户数及按户分摊费用；

（四）维修基金缴存余额；

（五）大修、更新改造组织方式；

（六）业主委员会意见。

经业主委员会确认的大修、更新改造方案应当在物业管理区域内进行公示，公示期7天。业主对公示内容有疑义的，业主委员会或者物业管理企业应当认真做好解释工作。

第五十七条 物业管理企业向市物业行政主管部门提出维修基金使用申请，填写《商品住宅维修基金使用申请登记表》，并提交下列材料：

（一）大修、更新改造方案、工程预算；

（二）业主委员会或者相关业主书面确认证明原件及复印件；

（三）公示情况照片及大修、更新改造方案公示证明。

第五十八条 市物业行政主管部门审核同意后，由银行专户拨付使用。工程验收合格的，物业管理企业应当将费用清单、发票及验收合格文件告知业主委员会。业主委员会主任、副主任签章后列入专项基金管理帐务，并按工程实际发生额在物业管理区域内公示。

第五十九条

维修基金不敷使用时，按业主所占有的住宅建筑面积20.00元/m2续筹；商铺和商业经营性用房按建筑面积40.00元/m2续筹，纳入专项维修基金专户管理。

第九章 已售公有住房住宅小区管理

第六十条 已售公有房包括房改房、经济适用房、单位全额集资房。第六十一条 鼓励已售公有住房住宅小区或单幢住宅小区进入市场化物业管理，对暂时没有条件或业主人数较少且经业主一致同意，成立业主委员会或推选业主代表后，由业主自行管理，但不得收取相关费用。

第六十二条 为促进房地产的流通，搞活房地产市场，鼓励个人已取得产权的公有住房上市交易，任何部门和单位不得擅自设臵上市交易限制条件，阻碍公有住房上市交易，通过二级市场取得产权的业主与原住宅小区内所有业主享有同等的权利和义务。

第六十三条 公有住房售后维修基金来源于两部分：

1、售房单位从售房款中提取，属多层住宅的按售房款的20%提取；属高层住宅的按售房款的30%提取。

2、购房者按其占有的住宅建筑面积10.00元/m2交纳。

第六十四条 公有住房住宅小区已成立业主委员会并聘请物业管理企业的，由物业管理企业负责筹集专项维修基金；没有成立业主委员会的由售房单位负责筹集；改制和破产企业由小区全体业主推选的业主委员会或业主代表负责筹集。对利用原公有住房售后剩余、遗留房屋、共用部位、共用设施、设备进行经营的营利性收入，税后净收益应主要纳入维修基金补贴使用，也可由住宅小区全体业主通过业主大会决定。

第六十五条 公有住房住宅小区专项维修基金的管理和使用按照第八章执行。公有住房住宅小区专项维修基金不敷使用时，按购买者所占有的住宅建筑面积10.00元/m2续筹。房屋产权发生转移时，专项维修基金同时转移。

第十章 法律责任

第六十六条 违反国家《物业管理条例》、《云南省物业管理规定》及有关配套规定的，由市物业行政主管部门依照相关法律法规给予相应处罚。

第六十七条 业主、使用人未交纳物业管理服务费和其它费用的，业主委员会应当督促其交纳，物业管理企业可限期催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。

第六十八条 对于业主、使用人不遵守规章的行为，经说服不改的，社区居委会、业主委员会可以把他们的行为公示出来。

不能及时足额交纳物业服务费的业主，不得当选为业主委员会委员，其所在相关单位应积极帮助做好相应说服教育工作，必要时应代为扣缴。

第六十九条 业主大会、业主委员会做出的决定违反本办法或者侵害公共利益的，市物业行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主委员会违反本办法开展活动或者不能正常履行职能的，市行政主管部门可责令其停止活动，进行整改，或者主持召开临时业主大会重选。

第七十条 建设（开发）单位未按照规定提供物业管理用房以及物业管理设施设备的，由市物业行政主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建价款。并按《物业管理条例》规定处10万元以上50万元以下的罚款。

建设（开发）单位未按照规定落实物业管理企业、未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由市物业行政主管部门责令其限期改正，给予警告，并按《物业管理条例》规定处10万元以下罚款。

第七十一条 物业管理企业违反本办法，按照下列规定处罚：

（一）物业管理企业未取得资质证书从事物业管理活动的，由市行政主管部门按照《物业管理条例》规定，没收非法所得，并处以5万元以上20万元以下罚款，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任；

（二）物业管理企业违反合同约定的服务质量标准的，由市物业行政主管部门责令其限期改正，并列入企业资质年检考核量化条件；

（三）物业管理企业对房屋共用部位、共用设施设备管理不善，造成环境恶化的，由市物业行政主管部门对其做出警告，报请上一级行政主管部门降低资质等级或者吊销资质证书。第七十二条 违反本办法规定，依法应当由工商、价格、财政、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。

第七十三条 违反本办法的规定，没有设立专项维修基金或没有收齐专项维修基金的，由市物业行政主管部门限期改正，并作为企业资质年检合格与否的必备条件。

对拒交专项维修基金的个人和单位可通过法律程序强制追缴所欠本金和利息； 对拒交专项维修基金的业主在利用自身物业出租或经营时，有关行政管理部门拒绝办理相关证照；

对拒交专项维修基金的业主在产权发生转移时，产权部门拒绝办理相关手续。第七十四条 违反本办法的规定，不执行住宅室内装饰装修管理有关规定的，由市物业行政主管部门责令改正，并根据建设部110号令对装修人处以500元以上1000元以下的罚款，对装饰装修企业处以1000元以上10000元以下的罚款，对造成严重后果的依法追究其法律责任。

第七十五条

违反本办法的规定，市物业行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。第七十六条 当事人对行政主管部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第十一章 附 则

第七十七条 本办法由市物业行政主管部门负责解释。

第七十八条 本办法与上级有关法律、法规及政策有冲突的，以上级有关法律、法规及政策为准。

第七十九条 本办法自2006年5月1日起施行。

第三篇：物业管理衔接管理办法(试行稿)

房地产开发与物业管理衔接管理办法

（试行稿）

第一章

总则

第一条

为规范项目开发与物业管理，明确房地产开发公司与物业管理公司责任、权利、义务，有效提高集团开发项目的物业管理水平，提升物业管理对项目开发的品牌效应，树立宝安地产品牌，根据《物业管理条例》及相关法规，结合集团实际情况，制订本办法。

第二条

本办法界定物业管理公司介入项目开发的时间节点和工作内容，明确集团总部、项目所属公司与物业管理公司工作衔接、工作流程和工作内容等具体事项。本办法适用于集团总部及所属各房地产公司开发项目，并在实际操作中予以持续改进、完善。

第二章 规划设计阶段

第三条

项目所属公司在项目市场定位及规划设计阶段，应要求物业管理公司前期介入，并参与概念（规划）方案设计评审。

1、项目所属公司应在市场定位及概念（规划）方案设计阶段就物业管理配置方案等方面内容，以书面形式征询物业管理公司意见，物业管理公司须在7天内出具书面的反馈意见给项目所属公司，包括物业管理公司对该项目特殊的要求和建议。主要有如下方案：

（1）小区智能化系统管理方案；

（2）供水、供电标准及方案；（3）各类物业管理用房配置方案；（4）小区给排水系统方案；（5）人工水体、园林景观方案；（6）消防监控中心及设备房配置方案；（7）交通流线及出入口岗亭设置；（8）公共配套设施（含休闲、娱乐等）。

2、项目所属公司应在施工图设计阶段就物业管理用房面积、区域管理的划分、小区公共强弱电的布置、设备房面积、设备设施选型（包括电梯、消防、监控、安防系统、空调、给排水、围栏、公共照明及变配电设备设施）等方面内容以书面形式征询物业管理公司意见，物业管理公司须在7天内出具书面的反馈意见和建议给项目所属公司。

第三章 施工建设阶段

第四条 物业管理公司应参与施工图纸会审，并出具书面意见及建议。第五条

物业管理公司应配合、协助集团和项目所属公司各阶段的工程质量检查，提高工程质量，以减少业主入住后对于工程质量问题的投诉。

第六条

项目所属公司在设施设备的安装调试阶段，应通知物业管理公司派遣专业人员参与，以便物业管理公司及时掌握设施设备的技术性能及维护要求。

第七条

大型设备（电梯、水泵、发电机、安防监控、消防系统、变配电、停车场管理系统以及小区智能化系统等）的采购应征询物业管理公司意见，同一项目中，相同功能的设备宜采用同一品牌。

第八条

项目所属公司应组织相关专业施工单位（包括安防、电梯、空调、供电、发电机、给排水、消防、园建、古建等）在工程竣工后，对物业管理公司进行保养知识的交底和培训。物业管理公司所派遣的专业人员应具备相关的专业知识，以及持有相关专业的上岗证；物业管理公司应尽量减少经过培训后部分人员的流失，若此部分工作人员流失，应做好接替人员的培训工作。

第四章 项目销售阶段

第九条

在前期介入阶段，物业管理公司应根据项目定位策划报告，编制前期介入服务方案及后期日常物业管理方案，报项目所属公司审核后实施。

第十条

物业管理公司须全力配合项目所属公司的销售，如样板房管理、销售大厅维护、售楼通道、车辆指引、形象展示、物业咨询、服务指引、资料及活动策划等。

第十一条 在项目销售前，项目所属公司应协助物业管理公司在项目所在地成立分公司、完成前期物业管理的招投标工作、签订《前期物业管理合同》，做好物业管理费的备案，并制定《临时管理规约》。《房屋买卖合同》中应明确规定物业管理收费标准，并与《前期物业服务合同》和《临时管理规约》相一致。

第十二条 项目所属公司应在项目销售前应组织设计、施工、物业管理和销售代理等单位召开联席会议，共同商定销售策略以及在销售中涉及的物业管理事项。物业管理公司服务人员及销售人员的说辞（包括销售统一说辞、物业统一说辞等）应统一培训，经考核合格后，物业及销售工作人员方可上岗。

销售人员应严格遵守《物权法》和《物业管理条例》相关条款，不得随意承诺。

第十三条 项目所属公司在项目销售前对其进行品牌形象设计时，包括楼栋号、门牌号、导识图、指示牌、道路交通标识、停车场标识等应与物业管理公司沟通，树立与项目相适应的物业管理品牌形象，以保持项目形象的一致性，充分展示集团的品牌形象。

第十四条

在项目销售前物业管理公司应向项目所属公司提交《物业策划方案》与项目所属公司协商确定。《物业策划方案》主要内容包括：物业管理公司在项目销售、施工、竣工、入伙等各阶段需配合的各项工作内容，以及相应的前期配合服务收费测算，并依据项目所在地的实际情况、物业产品定位等进行物业管理费用测算，制订物业收费标准与物业管理方案。

第十五条

项目所属公司应在销售前将“临时管理规约”、“前期物业管理(服务)协议”向物业买受人予以公示和说明，并要求物业买受人在签订《房屋买卖合同》时签署《前期物业服务协议》及出具遵守“临时管理规约”的书面承诺。

第五章 竣工查验阶段

第十六条 项目所属公司在进行项目竣工验收前，应通知物业管理分公司并要求派遣专业人员一起参加竣工初验。查验过程，应包含验收记录、存在问题整改等书面内容。

第十七条

从竣工验收阶段开始，物业管理公司需建立基础档案、验收档案、动态档案等。

第十八条

项目所属公司在移交物业前，应与物业管理公司、承建单位

联合成立接管验收小组，制定接管验收方案，进一步明确移交（接管）的物业内容明细、查验标准（具体可参照《房屋接管验收标准》）、方式及日程安排，确保物业交付使用前达到《房屋销售合同》约定的标准。

第十九条

项目所属公司须在项目入伙时间提前三十日完成质量自查整改，并将质量自查整改情况形成专题报告报集团项目发展部备案。集团项目发展部在收到专题报告后七日内组织集团相关部门和物业管理公司完成项目入伙前的专项工程质量检查。

第二十条

各项竣工查验须有物业管理公司全程参与，并逐项逐套验收确认，同时做好查验备案资料。

第六章 交接、入伙、装修阶段

第二十一条

物业交接应符合《物业承接查验办法》的规定，并建立验收记录档案，对不合格项目应有具体整改措施及整改期限，并由开发单位、施工单位、物业管理公司三方签字确认。

第二十二条

物业管理公司应协助项目所属公司办理入伙策划，如装修管理、资料准备、设备调试、入住流程、入住百问等。

第二十三条

项目所属公司应在物业移交前达到如下标准：

1、各类临时建筑物、构筑物等全部拆除，施工机具、建筑垃圾拆除并清运完毕，入伙场地、室内和室外公共部分干净整洁，外墙清洁应达标；

2、竣工资料（图纸）和档案资料等已整理完毕；

3、供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施按户控制，分户计量；

4、小区名称和房屋幢、户号已编排；

5、小区的各项标识，包括楼栋号、门牌号、导识图、指示牌、道路交通标识、停车场标识等已安装完毕；同一系列的地产项目应采用统一的CI标识与形象系统并进行统一设计、制作、安装；

6、物业管理服务用房已按规定标准配置到位并具备实际使用条件；

7、法律、法规规定的其他事项。

第二十四条 项目所属公司应及时移交项目入伙的相关资料，物业管理公司应有专门的档案管理室及档案管理员，并应妥善管理项目所属公司移交的竣工资料、专业设备的合格证书、操作手册等相应资料。在办理物业承接验收手续时，项目所属公司应当向物业管理公司移交下列资料：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下网管工程竣工图等竣工验收资料；

2、住宅区内相关配套建筑物、构筑物及共用设施设备等项目清单、产权归属证明；

3、设施、设备安装、使用、维护保养等技术资料。包括设施设备的合格证明、使用说明以及保修书等；

4、物业质量保修文件和物业使用说明文件（《住宅使用说明书》、《质量保证书》、单项工程承、发包合同及保修责任书）；

5、物业清单、房屋业主汇总表及业主基本情况登记表；

6、产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、报告、工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证书、电话、电视网络保养及验收协议等；

7、物业管理所必需的其他资料（如隐蔽工程影像资料）。

第二十五条

项目入伙后，项目所属公司须按照相关的《物业管理条例》中约定的空置房物业管理费收费标准，向物业管理公司支付空置房管理费。空置房包括未售或未移交物业买受人的房屋。同时，物业管理公司需做好相应的保管和维护工作。

第二十六条

在项目销售过程中，项目所属公司为促销楼盘，与业主承诺涉及相关减免物业管理费的问题，项目所属公司应在项目入伙前书面通知物业管理公司，并在项目入伙后支付给物业管理公司。

第二十七条 在物业达到交接验收条件后，项目所属公司应及时与物业管理公司办理移交手续，移交手续以双方签字的方式进行确认，若未及时办理移交造成项目成品损坏应由项目所属公司负责。物业管理公司应加强成品保护工作，因管理不善造成已移交成品损坏应由物业管理公司负责。

第二十八条 物业管理公司应按照《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，做好对装修阶段中破坏承重结构、原有功能、外立面、公共配套及搭建构筑物等违规行为的管理工作。否则，集团将追究物业管理公司管理不到位的责任。

第七章 保修维修阶段

第二十九条 在项目保修维修阶段，项目所属公司和施工单位须有专人负责保修维修事宜。

第三十条 业主在保修维修期内提出维修申请的，须有具体的书面记录。物业管理公司在接到客户保修期书面维修申请后，须在二日内确认并转交项目所属公司，项目所属公司应在约定时间内安排施工单位进行上门维修。自

发出保修维修申请之日起，修复周期最长不应超过十五日。

第三十一条 对于业主紧急的保修维修事项，物业管理公司应及时采取必要的措施解决，以避免损失进一步扩大，因此产生的保修维修费用应由项目所属公司或项目所属公司协商原施工单位予以解决。

第三十二条

施工单位不按合同规定履行保修维修职责的，物业管理公司有权安排第三方进行维修，维修费用和业主的赔偿从施工单位质保金中扣除。物业管理公司在安排第三方维修前，需将维修报价清单报项目所属公司和施工单位确认。施工单位故意不确认的，物业管理公司应及时采取法律认可方式送达施工单位。项目所属公司应积极配合物业管理公司做好相关费用的扣除工作，否则相关费用及业主的赔偿由项目所属公司负责。

第三十三条 工程保修维修期内，所有施工单位的质保金一律须经物业管理公司签字盖章确认后，方可报项目所属公司审批、支付。物业公司相关人员在审核相关项目签字时应严格谨慎，不得随意确认。若发生违规签字行为，集团将对相关责任人予以追责。

第三十四条

物业管理公司应做好竣工入伙项目日常运行、维护管理的记录及总结（包括各系统运行时的优缺点，各设备品牌的运行情况等方面的内容），并于次年1月30日前将总结报告上报项目所属公司和集团项目发展部备案。为集团后期项目开发积累设计及采购经验，推动集团标准化建设。

第八章 其它规定

第三十五条

物业管理公司应于项目开盘前三个月成立物业管理分公司，并开展前期介入和服务工作，其运营成本由项目所属公司负责。

第三十六条 物业管理公司自前期介入至项目竣工入伙，实行酬金制，物业管理公司的全部收入归项目所属公司所有，其间发生的运营管理费用由项目所属公司独自承担，项目所属公司按物业运营管理费用总额的10%支付物业管理酬金（含销售期间物业管理人员奖金）。物业管理的运营管理费用包括但不限于开办费、物业管理招投标费用、治安管理费、材料看管费、接管验收费、开荒费、资料印刷费、宣传广告费及配合销售等费用。账务管理由物业管理公司负责，项目所属公司对账务进行监管审计。

第三十七条 项目所属公司须按相关法规要求及项目的实际情况在物业管理区域内配置必要的物业管理用房（包括物业办公室、业委会办公室、员工宿舍、食堂等），并满足项目定位、物业服务标准及物业服务人员配置等相关要求。

第三十八条

项目会所及停车场可根据实际情况，由物业管理公司进行统一经营管理，部分经营收益用于弥补物业管理公司的亏损。项目入伙后，若项目会所是由项目所属公司负责经营的，应按相关规定向物业管理公司支付相应的管理费。

第三十九条

物业管理公司应实行标准化、规范化管理，维护集团良好的品牌。

第九章 附则

第四十条 本办法由集团项目发展部负责修订与解释，自办法颁布之日起试行。

第四篇：绿色施工导则

绿色施工导则 目 录 总则………………………………………………………….(1)2 绿色施工原则……………………………………………….(1)3 绿色施工总体框架………………………………………….(2)4 绿色施工要点……………………………………………….(4)5 发展绿色施工的新技术、新设备、新材料、新工艺…..(15)6 绿色施工应用示范工程…………………………………..(16)总 则

1.1 我国尚处于经济快速发展阶段,作为大量消耗资源、影响环境的建筑业，应全面实施绿色施工，承担起可持续发展的社会责任。

1.2 本导则用于指导建筑工程的绿色施工，并可供其他建设工程的绿色施工参考。

1.3 绿色施工是指工程建设中，在保证质量、安全等基本要求的前提下，通过科学管理和技术进步，最大限度地节约资源与减少对环境负面影响的施工活动，实现四节一环保(节能、节地、节水、节材和环境保护)。

1.4 绿色施工应符合国家的法律、法规及相关的标准规范，实现经济 效益、社会效益和环境效益的统一。

1.5 实施绿色施工，应依据因地制宜的原则，贯彻执行国家、行业和 地方相关的技术经济政策。

1.6 运用ISO14000和ISO18000管理体系，将绿色施工有关内容分解 到管理体系目标中去，使绿色施工规范化、标准化。

1.7 鼓励各地区开展绿色施工的政策与技术研究，发展绿色施工的新技术、新设备、新材料与新工艺，推行应用示范工程。

2绿色施工原则

2.1 绿色施工是建筑全寿命周期中的一个重要阶段。实施绿色施工，应进行总体方案优化。在规划、设计阶段，应充分考虑绿色施工的总体要求，为绿色施工提供基础条件。

2.2 实施绿色施工,应对施工策划、材料采购、现场施工、工程验收 等各阶段进行控制，加强对整个施工过程的管理和监督。

3绿色施工总体框架

绿色施工总体框架由施工管理、环境保护、节材与材料资源利用、节水与水资源利用、节能与能源利用、节地与施工用地保护六个方面组成(图1)。这六个方面涵盖了绿色施工的基本指标，同时包含了施工策划、材料采购、现场施工、工程验收等各阶段的指标的子集。

图1 绿色施工总体框架

4绿色施工要点

4.1 绿色施工管理主要包括组织管理、规划管理、实施管理、评价管理和人员安全与健康管理五个方面。

4.1.1 组织管理

1、建立绿色施工管理体系，并制定相应的管理制度与目标。

2、项目经理为绿色施工第一责任人，负责绿色施工的组织实施及目标实现，并指定绿色施工管理人员和监督人员。

4.1.2 规划管理

1、编制绿色施工方案。该方案应在施工组织设计中独立成章，并按有关规定进行审批。

2、绿色施工方案应包括以下内容：

（1）环境保护措施，制定环境管理计划及应急救援预案,采取有效措施，降低环境负荷，保护地下设施和文物等资源。

（2）节材措施，在保证工程安全与质量的前提下，制定节材措施。如进行施工方案的节材优化，建筑垃圾减量化，尽量利用可循环材料等。

（3）节水措施，根据工程所在地的水资源状况，制定节水措施。

（4）节能措施，进行施工节能策划，确定目标，制定节能措施。

（5）节地与施工用地保护措施，制定临时用地指标、施工总平面布置规划及临时用地节地措施等。

4.1.3 实施管理

1、绿色施工应对整个施工过程实施动态管理，加强对施工策划、施工准备、材料采购、现场施工、工程验收等各阶段的管理和监督。

2、应结合工程项目的特点，有针对性地对绿色施工作相应的宣传，通过宣传营造绿色施工的氛围。

3、定期对职工进行绿色施工知识培训，增强职工绿色施工意识。

4.1.4评价管理

1、对照本导则的指标体系，结合工程特点，对绿色施工的效果及采用的新技术、新设备、新材料与新工艺，进行自评估。

2、成立专家评估小组，对绿色施工方案、实施过程至项目竣工，进行综合评估。

4.1.5人员安全与健康管理

1、制订施工防尘、防毒、防辐射等职业危害的措施，保障施工人员的长期职业健康。

2、合理布置施工场地，保护生活及办公区不受施工活动的有害影响。施工现场建立卫生急救、保健防疫制度，在安全事故和疾病疫情出现时提供及时救助。

3、提供卫生、健康的工作与生活环境，加强对施工人员的住宿、膳食、饮用水等生活与环境卫生等管理，明显改善施工人员的生活条件。

4.2 环境保护技术要点 4.2.1 扬尘控制

1、运送土方、垃圾、设备及建筑材料等，不污损场外道路。4 运输容易散落、飞扬、流漏的物料的车辆，必须采取措施封闭严密，保证车辆清洁。施工现场出口应设置洗车槽。

2、土方作业阶段，采取洒水、覆盖等措施，达到作业区目测扬尘高度小于1.5m，不扩散到场区外。

3、结构施工、安装装饰装修阶段，作业区目测扬尘高度小于0.5m。对易产生扬尘的堆放材料应采取覆盖措施；对粉末状材料应封闭存放；场区内可能引起扬尘的材料及建筑垃圾搬运应有降尘措施，如覆盖、洒水等；浇筑混凝土前清理灰尘和垃圾时尽量使用吸尘器，避免使用吹风器等易产生扬尘的设备；机械剔凿作业时可用局部遮挡、掩盖、水淋等防护措施；高层或多层建筑清理垃圾应搭设封闭性临时专用道或采用容器吊运。

4、施工现场非作业区达到目测无扬尘的要求。对现场易飞扬物质采取有效措施，如洒水、地面硬化、围档、密网覆盖、封闭等，防止扬尘产生。

5、构筑物机械拆除前，做好扬尘控制计划。可采取清理积尘、拆除体洒水、设置隔档等措施。

6、构筑物爆破拆除前，做好扬尘控制计划。可采用清理积尘、淋湿地面、预湿墙体、屋面敷水袋、楼面蓄水、建筑外设高压喷雾状水系统、搭设防尘排栅和直升机投水弹等综合降尘。选择风力小的天气进行爆破作业。

7、在场界四周隔档高度位置测得的大气总悬浮颗粒物（TSP）月平均浓度与城市背景值的差值不大于0.08mg/m3。

4.2.2

噪音与振动控制

1、现场噪音排放不得超过国家标准《建筑施工场界噪声限值》 5（GB12523-90）的规定。

2、在施工场界对噪音进行实时监测与控制。监测方法执行国家标准《建筑施工场界噪声测量方法》（GB12524-90）。

3、使用低噪音、低振动的机具，采取隔音与隔振措施，避免或减少施工噪音和振动。

4.2.3 光污染控制

1、尽量避免或减少施工过程中的光污染。夜间室外照明灯加设灯罩，透光方向集中在施工范围。

2、电焊作业采取遮挡措施，避免电焊弧光外泄。4.2.4 水污染控制

1、施工现场污水排放应达到国家标准《污水综合排放标准》（GB8978-1996）的要求。

2、在施工现场应针对不同的污水，设置相应的处理设施，如沉淀池、隔油池、化粪池等。

3、污水排放应委托有资质的单位进行废水水质检测，提供相应的污水检测报告。

4、保护地下水环境。采用隔水性能好的边坡支护技术。在缺水地区或地下水位持续下降的地区，基坑降水尽可能少地抽取地下水；当基坑开挖抽水量大于50万m3时，应进行地下水回灌，并避免地下水被污染。

5、对于化学品等有毒材料、油料的储存地，应有严格的隔水层设计，做好渗漏液收集和处理。

4.2.5 土壤保护

1、保护地表环境，防止土壤侵蚀、流失。因施工造成的裸土，6 及时覆盖砂石或种植速生草种，以减少土壤侵蚀；因施工造成容易发生地表径流土壤流失的情况，应采取设置地表排水系统、稳定斜坡、植被覆盖等措施，减少土壤流失。

2、沉淀池、隔油池、化粪池等不发生堵塞、渗漏、溢出等现象。及时清掏各类池内沉淀物，并委托有资质的单位清运。

3、对于有毒有害废弃物如电池、墨盒、油漆、涂料等应回收后交有资质的单位处理，不能作为建筑垃圾外运，避免污染土壤和地下水。

4、施工后应恢复施工活动破坏的植被（一般指临时占地内）。与当地园林、环保部门或当地植物研究机构进行合作，在先前开发地区种植当地或其他合适的植物，以恢复剩余空地地貌或科学绿化，补救施工活动中人为破坏植被和地貌造成的土壤侵蚀。

4.2.6

建筑垃圾控制

1、制定建筑垃圾减量化计划，如住宅建筑，每万平方米的建筑垃圾不宜超过400吨。

2、加强建筑垃圾的回收再利用，力争建筑垃圾的再利用和回收率达到30%，建筑物拆除产生的废弃物的再利用和回收率大于40%。对于碎石类、土石方类建筑垃圾，可采用地基填埋、铺路等方式提高再利用率，力争再利用率大于50%。

3、施工现场生活区设置封闭式垃圾容器，施工场地生活垃圾实行袋装化，及时清运。对建筑垃圾进行分类，并收集到现场封闭式垃圾站，集中运出。

4.2.7

地下设施、文物和资源保护

1、施工前应调查清楚地下各种设施，做好保护计划，保证施 7 工场地周边的各类管道、管线、建筑物、构筑物的安全运行。

2、施工过程中一旦发现文物，立即停止施工，保护现场并通报文物部门并协助做好工作。

3、避让、保护施工场区及周边的古树名木。

4、逐步开展统计分析施工项目的CO2排放量，以及各种不同植被和树种的CO2固定量的工作。

4.3 节材与材料资源利用技术要点 4.3.1节材措施

1、图纸会审时，应审核节材与材料资源利用的相关内容，达到材料损耗率比定额损耗率降低30%。

2、根据施工进度、库存情况等合理安排材料的采购、进场时间和批次，减少库存。

3、现场材料堆放有序。储存环境适宜，措施得当。保管制度健全，责任落实。

4、材料运输工具适宜，装卸方法得当，防止损坏和遗洒。根据现场平面布置情况就近卸载，避免和减少二次搬运。

5、采取技术和管理措施提高模板、脚手架等的周转次数。

6、优化安装工程的预留、预埋、管线路径等方案。

7、应就地取材，施工现场500公里以内生产的建筑材料用量占建筑材料总重量的70％以上。

4.3.2 结构材料

1、推广使用预拌混凝土和商品砂浆。准确计算采购数量、供应频率、施工速度等，在施工过程中动态控制。结构工程使用散装水泥。

2、推广使用高强钢筋和高性能混凝土，减少资源消耗。

3、推广钢筋专业化加工和配送。

4、优化钢筋配料和钢构件下料方案。钢筋及钢结构制作前应对下料单及样品进行复核，无误后方可批量下料。

5、优化钢结构制作和安装方法。大型钢结构宜采用工厂制作，现场拼装；宜采用分段吊装、整体提升、滑移、顶升等安装方法，减少方案的措施用材量。

6、采取数字化技术，对大体积混凝土、大跨度结构等专项施工方案进行优化。

4.3.3 围护材料

1、门窗、屋面、外墙等围护结构选用耐候性及耐久性良好的材料，施工确保密封性、防水性和保温隔热性。

2、门窗采用密封性、保温隔热性能、隔音性能良好的型材和玻璃等材料。

3、屋面材料、外墙材料具有良好的防水性能和保温隔热性能。

4、当屋面或墙体等部位采用基层加设保温隔热系统的方式施工时，应选择高效节能、耐久性好的保温隔热材料，以减小保温隔热层的厚度及材料用量。

5、屋面或墙体等部位的保温隔热系统采用专用的配套材料，以加强各层次之间的粘结或连接强度，确保系统的安全性和耐久性。

6、根据建筑物的实际特点，优选屋面或外墙的保温隔热材料系统和施工方式，例如保温板粘贴、保温板干挂、聚氨酯硬泡喷涂、保温浆料涂抹等，以保证保温隔热效果，并减少材料浪费。

7、加强保温隔热系统与围护结构的节点处理，尽量降低热桥效应。针对建筑物的不同部位保温隔热特点，选用不同的保温隔热材料及系统，以做到经济适用。

4.3.4 装饰装修材料

1、贴面类材料在施工前，应进行总体排版策划，减少非整块材的数量。

2、采用非木质的新材料或人造板材代替木质板材。

3、防水卷材、壁纸、油漆及各类涂料基层必须符合要求，避免起皮、脱落。各类油漆及粘结剂应随用随开启，不用时及时封闭。

4、幕墙及各类预留预埋应与结构施工同步。

5、木制品及木装饰用料、玻璃等各类板材等宜在工厂采购或定制。

6、采用自粘类片材，减少现场液态粘结剂的使用量。4.3.5 周转材料

1、应选用耐用、维护与拆卸方便的周转材料和机具。

2、优先选用制作、安装、拆除一体化的专业队伍进行模板工程施工。

3、模板应以节约自然资源为原则，推广使用定型钢模、钢框竹模、竹胶板。

4、施工前应对模板工程的方案进行优化。多层、高层建筑使用可重复利用的模板体系，模板支撑宜采用工具式支撑。

5、优化高层建筑的外脚手架方案，采用整体提升、分段悬挑等方案。

6、推广采用外墙保温板替代混凝土施工模板的技术。

7、现场办公和生活用房采用周转式活动房。现场围挡应最大限度地利用已有围墙，或采用装配式可重复使用围挡封闭。力争工地临房、临时围挡材料的可重复使用率达到70％。

4.4 节水与水资源利用的技术要点 4.4.1 提高用水效率

1、施工中采用先进的节水施工工艺。

2、施工现场喷洒路面、绿化浇灌不宜使用市政自来水。现场搅拌用水、养护用水应采取有效的节水措施，严禁无措施浇水养护混凝土。

3、施工现场供水管网应根据用水量设计布置，管径合理、管路简捷，采取有效措施减少管网和用水器具的漏损。

4、现场机具、设备、车辆冲洗用水必须设立循环用水装置。施工现场办公区、生活区的生活用水采用节水系统和节水器具，提高节水器具配置比率。项目临时用水应使用节水型产品，安装计量装置，采取针对性的节水措施。

5、施工现场建立可再利用水的收集处理系统，使水资源得到梯级循环利用。

6、施工现场分别对生活用水与工程用水确定用水定额指标，并分别计量管理。

7、大型工程的不同单项工程、不同标段、不同分包生活区，凡具备条件的应分别计量用水量。在签订不同标段分包或劳务合同时，将节水定额指标纳入合同条款，进行计量考核。

8、对混凝土搅拌站点等用水集中的区域和工艺点进行专项计量考核。施工现场建立雨水、中水或可再利用水的搜集利用系统。

4.4.2 非传统水源利用

1、优先采用中水搅拌、中水养护，有条件的地区和工程应收集雨水养护。

2、处于基坑降水阶段的工地，宜优先采用地下水作为混凝土搅拌用水、养护用水、冲洗用水和部分生活用水。

3、现场机具、设备、车辆冲洗、喷洒路面、绿化浇灌等用水，优先采用非传统水源，尽量不使用市政自来水。

4、大型施工现场，尤其是雨量充沛地区的大型施工现场建立雨水收集利用系统，充分收集自然降水用于施工和生活中适宜的部位。

5、力争施工中非传统水源和循环水的再利用量大于30%。4.4.3 用水安全

在非传统水源和现场循环再利用水的使用过程中，应制定有效的水质检测与卫生保障措施，确保避免对人体健康、工程质量以及周围环境产生不良影响。

4.5 节能与能源利用的技术要点 4.5.1 节能措施

1、制订合理施工能耗指标，提高施工能源利用率。

2、优先使用国家、行业推荐的节能、高效、环保的施工设备和机具，如选用变频技术的节能施工设备等。

3、施工现场分别设定生产、生活、办公和施工设备的用电控制指标，定期进行计量、核算、对比分析，并有预防与纠正措施。

4、在施工组织设计中，合理安排施工顺序、工作面，以减少作业区域的机具数量，相邻作业区充分利用共有的机具资源。安排 12 施工工艺时，应优先考虑耗用电能的或其它能耗较少的施工工艺。避免设备额定功率远大于使用功率或超负荷使用设备的现象。

5、根据当地气候和自然资源条件，充分利用太阳能、地热等可再生能源。

4.5.2 机械设备与机具

1、建立施工机械设备管理制度，开展用电、用油计量，完善设备档案，及时做好维修保养工作，使机械设备保持低耗、高效的状态。

2、选择功率与负载相匹配的施工机械设备，避免大功率施工机械设备低负载长时间运行。机电安装可采用节电型机械设备，如逆变式电焊机和能耗低、效率高的手持电动工具等，以利节电。机械设备宜使用节能型油料添加剂，在可能的情况下，考虑回收利用，节约油量。

3、合理安排工序，提高各种机械的使用率和满载率，降低各种设备的单位耗能。

4.5.3生产、生活及办公临时设施

1、利用场地自然条件，合理设计生产、生活及办公临时设施的体形、朝向、间距和窗墙面积比，使其获得良好的日照、通风和采光。南方地区可根据需要在其外墙窗设遮阳设施。

2、临时设施宜采用节能材料，墙体、屋面使用隔热性能好的的材料，减少夏天空调、冬天取暖设备的使用时间及耗能量。

3、合理配置采暖、空调、风扇数量，规定使用时间，实行分段分时使用，节约用电。

4.5.4施工用电及照明

1、临时用电优先选用节能电线和节能灯具，临电线路合理设计、布置，临电设备宜采用自动控制装置。采用声控、光控等节能照明灯具。

2、照明设计以满足最低照度为原则，照度不应超过最低照度的20％。

4.6 节地与施工用地保护的技术要点 4.6.1 临时用地指标

1、根据施工规模及现场条件等因素合理确定临时设施，如临时加工厂、现场作业棚及材料堆场、办公生活设施等的占地指标。临时设施的占地面积应按用地指标所需的最低面积设计。

2、要求平面布置合理、紧凑，在满足环境、职业健康与安全及文明施工要求的前提下尽可能减少废弃地和死角，临时设施占地面积有效利用率大于90%。

4.6.2 临时用地保护

1、应对深基坑施工方案进行优化，减少土方开挖和回填量，最大限度地减少对土地的扰动，保护周边自然生态环境。

2、红线外临时占地应尽量使用荒地、废地，少占用农田和耕地。工程完工后，及时对红线外占地恢复原地形、地貌，使施工活动对周边环境的影响降至最低。

3、利用和保护施工用地范围内原有绿色植被。对于施工周期较长的现场，可按建筑永久绿化的要求，安排场地新建绿化。

4.6.3 施工总平面布置

1、施工总平面布置应做到科学、合理，充分利用原有建筑物、构筑物、道路、管线为施工服务。

2、施工现场搅拌站、仓库、加工厂、作业棚、材料堆场等布置应尽量靠近已有交通线路或即将修建的正式或临时交通线路，缩短运输距离。

3、临时办公和生活用房应采用经济、美观、占地面积小、对周边地貌环境影响较小，且适合于施工平面布置动态调整的多层轻钢活动板房、钢骨架水泥活动板房等标准化装配式结构。生活区与生产区应分开布置，并设置标准的分隔设施。

4、施工现场围墙可采用连续封闭的轻钢结构预制装配式活动围挡，减少建筑垃圾，保护土地。

5、施工现场道路按照永久道路和临时道路相结合的原则布置。施工现场内形成环形通路，减少道路占用土地。

6、临时设施布置应注意远近结合(本期工程与下期工程)，努力减少和避免大量临时建筑拆迁和场地搬迁。

5发展绿色施工的新技术、新设备、新材料与新工艺

5.1施工方案应建立推广、限制、淘汰公布制度和管理办法。发展适合绿色施工的资源利用与环境保护技术，对落后的施工方案进行限制或淘汰，鼓励绿色施工技术的发展，推动绿色施工技术的创新。

5.2 大力发展现场监测技术、低噪音的施工技术、现场环境参数检测技术、自密实混凝土施工技术、清水混凝土施工技术、建筑固体废弃物再生产品在墙体材料中的应用技术、新型模板及脚手架技术的研究与应用。

5.3 加强信息技术应用，如绿色施工的虚拟现实技术、三维建 15 筑模型的工程量自动统计、绿色施工组织设计数据库建立与应用系统、数字化工地、基于电子商务的建筑工程材料、设备与物流管理系统等。通过应用信息技术，进行精密规划、设计、精心建造和优化集成，实现与提高绿色施工的各项指标。

6绿色施工的应用示范工程

我国绿色施工尚处于起步阶段，应通过试点和示范工程，总结经验，引导绿色施工的健康发展。各地应根据具体情况，制订有针对性的考核指标和统计制度，制订引导施工企业实施绿色施工的激励政策，促进绿色施工的发展。

第五篇：深圳经济特区物业管理行业管理办法

深圳经济特区物业管理行业管理办法

深圳市人民政府令

第74号

《深圳经济特区物业管理行业管理办法》已经市政府二届第101次常务会议审议通过,现予发布。自发布之日起施行。

市长:李子彬

一九九八年七月二十日

深圳经济特区物业管理行业管理办法

第一章 总则

第一条 为了加强对物业管理行业的监督管理,规范物业管理企业的行为,维护物业管理服务市场秩序,促进物业管理行业健康发展,根据法律、法规的规定,结合深圳经济特区(以下简称特区)实际,制定本办法。

第二条 在特区从事住宅区、工业区、商住楼、写字楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地的管理服务,应遵守本办法。

第三条 物业管理服务应当遵循社会化、专业化、企业化的原则,保持物业与城市环境的整洁优美,保障物业的安全使用,维护业主和其他非业主使用人的合法权益。

第四条 深圳市人民政府住宅行政管理部门是物业管理行业的主管部门(以下简称市主管部门),依法对物业管理行业进行指导、监督和管理。

区人民政府住宅行政管理部门(以下简称区主管部门)在市主管部门的指导下负责本辖区内物业管理行业的监督、管理工作。

第五条 深圳市物业管理行业协会是物业管理行业的自律性组织,依照本办法规定履行职责。

第二章 物业管理企业

第六条 本办法所称物业管理企业,是指依法设立的,为住宅区、工业区、写字楼、商住楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地提供专业化、一体化管理服务的企业法人,包括物业管理专营企业和兼营企业。

第七条 在特区设立物业管理企业,须具备下列条件:

(一)注册资本不得少于人民币五十万元；

(二)有十名以上物业管理人员,包括三名以上持有房地产、建筑工程、机电设备专业大专以上学历证书的专职技术人员、一名以上具有会计师技术职称的专职刽十人员。

(三)法律、法规规定的其他条件。

增加物业管理经营业务范围的,须具备前款规定的条件。

工商行政管理部门对符合本办法规定条件的,给予办理工商登记手续;对不符合本办法规定条件的,不予登记。

第八条 物业管理企业应当在取得营业执照之日起三十日内到住所地的区主管部门备案,并申请领取《物业管理资质证书》；区主管部门应自受理申请之日起十五个工作日内完成初审,并报市主管部门核准,市主管部门应在收到申请后三十个工作日内核准颁发《物业管理资质证书》,不予核准的,应给予书面答复。未取得《物业管理资质证书》的,不得从事物业管理业务。

第九条 市主管部门对《物业管理资质证书》实行等级评定和审核制度。一、二、三级《物业管理资质证书》的等级标准及评定办法由市主管部门制定并公布。对符合规定条件的物业管理企业,市主管部门应予评定相应的等级,并将评定结果登报公布。

对审核不合格的物业管理企业,由市主管部门责令限期整改;逾期仍不合格的,应予降级,直至收回资质证书。

第十条 物业管理企业不得转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让《物业管理资质证书》。物业管理企业如发生更名、分立、合并或其他工商变更登记事宜,应按本办法规定重新办理备案及资质证书核准手续。

第三章 物业管理的招标投标

第十一条 委托物业管理企业对物业进行管理服务的,应当采用招标的方式确定物业管理企业,但符合下列条件之一的除外:

(一)物业由开发建设单位自用的；

(二)在一个物业管理区域内,多层物业总建筑面积低于五万平方米的,或高层物业总建筑面积低于二万平方米的,或多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米的。

前款物业管理区域的范围,由市主管部门会同有关部门划定。

第十二条 物业未交付使用的,或物业已交付使用,但业主管理委员会尚未成立的,由开发建设单位负责物业管理服务的招标组织工作;业主管理委员会已经成立的,由业主管理委员会负责物业管理服务的招标组织工作,但法律、法规规定由开发建设单位在一定期限内负责物业管理服务的,从其规定。

业主管理委员会组织招标活动的,应经业主大会讨论决定。

招标组织者享有下列权利:

(一)编制招标文件,组织招标活动；

(二)选择和确定符合资质条件的投标人；

(三)根据评标原则决定评标、定标办法；

(四)选定中标人；

(五)依法享有的其他权利。

第十三条 招标组织者组织物业管理服务招标,应当成立1招标机构。

招标机构中应有市、区主管部门的代表参加。招标机构负责招标活动具体实施,审定标底,提出评标、定标办法和定标意见。

第十四条 招标组织者制作招标文件应客观、公正,并广泛听取业主及非业主使用人的意见。

前款所称招标文件包括招标书、投标须知、订立委托管理合同的条件及协议条款。招标书应当包括以下内容:

(一)物业规划建设的基本情况,包括占地面积、建筑面j积、产权状况、商业用房及管理用房、公用设施专用基金和房]屋本体维修基金、公用设施、设备及公共场地的情况、园林绿化状况、社区文化娱乐设施等；

(二)物业管理的内容和要求；

(三)投标书编制的方式及依据；

(四)投标人的资质和条件；

(五)组织解释招标文件及实地查验物业的时间、地点；

(六)送达投标书的地点及截止时间；

(七)开标、评标的时间、地点；

(八)其他需要说明的事项。

第十五条 物业管理服务招标，可以采取公开招标邀请招标的形式。符合下列条件之一的,经市主管部门批准、可以采用议标方式:

(一)物业的使用在保密或安全方面有特别要求的；

(二)外国政府、个人、国际金融机构及港澳台同胞赠款建设,并且明确要求采取议标方式的。前款所称议标,是指招标组织者与二家以上(含二家)的物业管理企业就特定物业管理服务的发包条件进行协商,择优选定中标人的招标方式。

招标方式一经确定,不得中途变更。

第十六条 采用公开招标方式的,招标组织者应当提前一个月通过报刊、广播、电视或其他方式公开发布招

标公告,同时报市、区主管部门备案;采用邀请招标方式的,招标组织者应向符合资质要求的三家以上(含三家)的物业管理企业发出投标邀请书,同时报市、区主管部门备案。

前款招标公告或投标邀请书应包括下列内容:

(一)招标组织者的名称、地址；

(二)拟招标的物业的名称、类别、用途、座落地点、建筑面积等；

(三)投标的地点和期限；

(四)获取招标文件的办法、时间、地点及相关的费用等。

第十七条 参加投标的物业管理企业应当按照招标文件规定的内容和要求编制投标书。投标书应当包括以下主要内容:

(一)物业管理处机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度；

(二)管理服务人员配备方案；

(三)管理服务用房及其他物资装备配置方案；

(四)管理服务费用收支预算方案；

(五)管理服务分项标准与服务承诺；

(六)社区文化服务方案；

(七)管理服务模式设想等。

第十八条 受开发建设单位委托、对同一物业承担过管理服务的物业管理企业,在同等条件下享有优先中标权。

前款物业管理企业有二家以上的,最后承担管理服务的一家享有优先中标权。

第十九条物业管理服务招标应当坚持公开、公平、公正和诚实信用的原则。招标、投标双方不得弄虚作假,恶意串通,损害对方或其他投标人的合法权益。

第四章 物业管理服务

第二十条 开发建设单位或业主管理委员会应当与物业管理企业签订委托管理合同,并报区主管部门备案。委托管理合同由市主管部门会同市工商行政管理部门共同制订示范文本。

第二十一条 物业管理企业应在其接受委托的物业范围内设立管理处,并就下列事项提供专业化管理服务,业主及非业主使用人应当给予配合:

(一)房屋本体及其配套设施的合理使用、维修和养护；

(二)消防设施、电梯及其他机电设备、沟、渠、池、井、道路及路灯、停车场、单车棚等公用配套设施、设备和公共场地的使用、维修养护和管理；

(三)协助有关部门维持社区公共秩序和治安秩序；

(四)按照有关规定对车辆的行驶和停泊进行引导和管理；

(五)环境卫生的清洁、消杀和维护；

(六)园林绿化地维修、养护和管理；

(七)法律、法规和委托管理合同规定的其他物业管理服务。

物业管理企业对属于业主和非业主使用人的特定财产提供保管服务的,应当另行订立保管合同,明确保管关系。

第二十二条 物业管理企业可以通过公开招标等方式聘请专营公司承担机电设备、清洁卫生、园林绿化、工程维修等专项服务,但不得将物业管理的整体责任以承包、租赁或其他方式转让给其他单位或个人。第二十三条 物业管理企业提供物业管理服务,应当遵循国家有关的强制性标准;没有国家强制性标准的,应当符合市主管部门规定的行业标准。鼓励物业管理企业采用国外先进的管理服务标准,提高管理服务水平。第二十四条 物业管理服务费由物业管理成本、物业管理企业的佣金以及法定税费构成。物业管理企业的佣金不得超过物业管理成本的百分之十。

下列项目支出列入物业管理成本,但不得重复计算:

(一)管理处管理人员的工资、福利；

(二)保洁消杀费；

(三)治安防范费；

(四)公用配套设施日常维修养护费；

（五)园林编也维修养护费；

(六)用于物业管理的固定资产折旧及办公费用；

(七)公用部位水电费；

(八)电梯运行维修养护费；

(九)中央空调费。

第二十五条 物业管理服务收费,应当根据法律、法规、规章和委托管理合同的规定,遵循合理、公开以及管理服务水平与社会承受能力相适应的原则。具体收费标准由业主管理委员会与物业管理企业协商确定,经业主大会讨论通过后执行。

市主管部门和市价格行政管理部门可以根据国家价格法的基本原则,结合特区物业管理行业的实际情况,制定物业管理服务收费的分类指导标准,明确规定相应的基准价及其浮动幅度,物业管理企业应当遵照执行。第二十六条 物业管理企业收取管理服务费用的标准及其服务项目应当提前公布。

开发建设单位根据法律、法规规定自行或委托物业管理企业进行管理服务的,应在物业销售时即公布收费标准及其服务项目；并承担物业入住前的管理服务费用。

第二十七条 物业管理服务费用由物业管理企业向业主收取。其他任何单位和个人不得重复收取项目或性质相同的费用。

业主应当按时交纳管理服务费用。

第二十八条 管理服务费用的收支情况应按规定每三个月至少公布一次,并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。

第二十九条 物业管理企业根据委托管理舍同和有关法律、法规的规定,对属全体业主共有的商业用房及其他公用配套设施、设备和场地进行经营管理的,其收入应当用于物业的管理服务,不得挪作他用。

前款经营性收入的收支情况应按规定每三个月至少公布一次,并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。第三十条 物业管理企业应对在一个物业管理区域内收取的管理服务费用及按规定用于管理服务的经营性收入实行独立核算。除去管理服务的成本开支、物业管理企业的佣金和依法应缴纳的税、费后,有结余的,应转入本物业管理区域下的管理服务费用,不得擅自提取或挪作他用。

第三十一条 在物业管理区域内,依照法律、法规规定设置有公用设施专用基金、房屋本体维修基金的,物业管理企业应按规定的用途使用,不得挪作他用。

前款基金的收支帐目,应每三个月至少公布一次,并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。

第三十二条 物业管理企业在合理的时间内对物业进行巡视检查、或对公用配套设施、设备、公共场地和房屋本体共用部位及设施进行维修养护或改造,或按规定对物业的装修进行监管的,业主或非业主使用人应当提供方便并接受监管,不得无理拒绝或阻挠。具体巡视、检查的内容和时间、维修养护或改造的项息及施工的时间、地点均应当提前公布。

业主、非业主使用人与物业管理企业对前款维修养护或改造的项目有分歧的,由市、区主管部门决定执行;对维修养护或改造的费用有疑义的,可向物业管理企业提出质询,物业管理企业应当在收到质询后七日内予以答复。

第三十三条 业主及其他非业主使用人对物业管理企业公布的收费标准及服务项目、物业管理的收支帐目有疑义的,可向市、区主管部门和价格行政管理部门投诉;市、区主管部门或市、区价格行政管理部门应在收到投诉后及时予以查处,并将查处结果书面通知投诉人。

第五章 物业管理行业协会

第三十四条 市物业管理行业协会是依法登记成立的物业管理行业的自律性社团法人。其主要职责是:

(一)制定物业管理行业行为准则及道德规范；

(二)组织物业管理行业从业人员的业务培训、考试；

(三)受理对会员的投诉,组织调查,并向有关部门提出处理意见；

(四)向市主管部门反映物业管理行业的意见、建议和要求,维护物业管理行业的合法权益；

(五)调解行业内部的争议；

(六)协助市、区主管部门开展物业管理服务质量评优活动；

(七)办理主管部门委托的其他事项。

第三十五条 依法成立的物业管理企业和其他从事物业管理活动的组织可以申请加入市物业管理行业协会,成为协会团体会员;从事物业管理服务和理论研究工作的个人,可以申请加入市物业管理行业协会,成为个人会员.会员应当遵守物业管理行业协会章程并按规定缴纳会费。

第三十六条 市物业管理行业协会会员大会是协会的最高权力机构,理事会是会员大会的执行机构。会员大会和理事会的职权由章程规定。

第三十七条 理事会理事由协会选举产生。理事总人数由章程规定。

第六章 法律责任

第三十八条 未取得《物业管理资质证书》,擅自从事物业管理业务的,由市、区主管部门责令限期改正;逾期不改正的,给予通报批评,并可处以违法经营所得一倍以下罚款。

第三十九条 物业管理企业未按规定办理《物业管理资质证书》年审的,由市、区主管部门责令限期改正;逾期不改正的,收回资质证书,并可处以违法经营所得一倍以下罚款。

第四十条 转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让《物业管理资质证书》的,由市、区主管部门责令限期改正,并给予通报批评；逾期不改正的,收回资质证书,并处以违法经营所得一倍以下罚款。

第四十一条 违反本办法规定,未采用招标投标方式确定并委托物业管理企业承担管理服务的,委托行为无效,由市、区主管部门责令限期改正;逾期不改正的,对委托人和接受委托的物业管理企业分别处以二万元以上五万元以下罚款。

第四十二条 违反本办法规定,未经市主管部门批准,擅自采用议标方式的,招标行为无效,由市、区主管部门责令限期改正;逾期不改正的,对委托人和接受委托的物业管理企业分别处以二万元以上五万元以下罚款。采用公开招标或邀请招标方式未报市、区主管部门备案的,由市、区主管部门责令改正,并给予通报批评。第四十三条 违反本办法规定,招标、投标双方弄虚作假、恶意串通的,招标投标行为无效,由市、区主管部门给予警告,并分别处以五万元以上十万元以下罚款;造成损失的,应承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十四条 物业管理企业违反本办法规定,擅自增加管理服务费收费项目或提高收费标准的,应当退还多收部分,并由市、区价格行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,给予通报批评,并处以多收金额五倍以下罚款;造成他人损失的,应承担赔偿责任。

第四十五条 物业管理企业违反本办法规定,将用于物业管理服务的经营性收入挪作他用,或将管理服务费用、专项服务基金擅自提取或挪作他用的,由市、区主管部门责令限期改正,并给予通报批评;逾期不改正的,处以挪用金额一倍以下罚款;造成损失的,应承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十六条 违反本办法规定,不按时交纳规定的管理服务费用的,物业管理企业可限期其交纳,逾期不交纳的,可按日收取干分之三的滞纳金;连续三个月不交纳的,可以按照法律、法规和委托管理合同的规定进行催缴或向人民法院申请支付令。

物业管理企业与供水、供电、供气等单位签定有委托抄表及收费合同的,可按合同规定采取相应的催缴措施。

第七章 附则

第四十七条 本办法自发布之日起施行。