绿色物业管理考评实战经验谈1[推荐阅读]

第一篇：绿色物业管理考评实战经验谈1

绿色物业管理示范项目考评实战经验谈

文/史艳霞

时下环保理念已深入人心，作为与环保息息相关的物业管理行业，将所管项目打造成绿色、环保、低碳宜居项目，实乃利人利己之大事、善事。然而细读《绿色物业管理考评细则》后，估计大多数企业都要退缩了吧！？且不说根本无参考经验可以借鉴，如果完全按评价标准做，恐怕做一个项目对于利润微薄的物业服务企业而言都要伤筋动骨了。好在笔者所在的**物业所管的*****项目开发商比较有先见之明，建设时似乎预见到环保终将与物业服务企业脱不开关系，所以提前打好了诸多的硬件基础，让我们的创建工作相对简单许多，也为项目增添了不少亮点。现将**物业*****项目从申报到考评过程中的重点应关注事项及细节进行总结，以资共享。

一、成立绿色物业管理示范项目考评领导小组，做好宣传动员工作，确保全员参与 创建绿色物业管理示范项目是企业的大事，关于企业荣誉，高层领导应引起重视。首先应成立创建领导小姐，一般由总经理担任领导小组的组长，这样便于调动企业资源支持创建工作。二是做好宣传和动员，让公司职能部门及项目所有员工都明确目标，以便众志成城，共同进退。三是取得开发商支持，对于入伙时间较短的项目，硬件设施和设备可改造空间较大的项目，可借助开发商的力量进行节能环保设备改造，为创建工作锦上添花。四是广泛征求业主及员工建议，取得业主认同与支持，甚至可以动员他们利用自身资源为创建工作献计献策。

二、深入研究政策，分解评价细则，综合性、针对性培训相结合，让每一位员工都明白做什么，怎么做

作为首批创建绿色物业管理示范项目的企业，在没有任何经验可以借鉴的情况下，只有摸着石头过河。首先公司品质管理部对绿色物业管理政策及评价细则进行深入钻研解读，结合公司实际情况，对重点需关注事项及细节进行归纳总结，并将解读及总结情况在领导小组会议上进行汇报，对于需公司给予支持或出面协调的事项进行说明，提前为创建工作做好铺垫。解决了大项问题后，针对各岗位进行针对性培训，培训内容应包含评价细则、项目存在的问题及解决措施，同时在培训中细分目标，责任到人，确保在规定时间内完成既定任务。

三、绿色管理制度建设及创建资料准备

没有规矩不成方圆。既然是绿色物业管理必然要有相关制度，否则工作便无据可依，资料也无从收集。从申报成功的那一天起，品质管理部与项目联合共同研究策划《绿色物业管

理制度汇编》，从制度的编制、表格的设计到制度的培训、执行、改进至少也要三个月时间，所以把握好时间节点至关重要。其实对于认证了ISO14000环境管理体系的企业，ISO14000环境管理体系中已经涉及到环保相关要求，所以在进行绿色物业管理制度建设时可以提取ISO14000环境管理体系中关键要素，但是不能照搬。

创建资料的准备是一项庞大繁琐的工作，需要有系统性的大纲目录支撑，才能使资料准备工作有条不紊的进行。在制度建设完成后，品质管理部应以评价细则为依据，结合公司及项目实际情况编制《绿色物业管理示范项目创建资料目录》，项目各部门严格按目录进行资料收集，并按节能、节水、垃圾减量分类、绿化管理、污染管理、行为引导与公共参与等分开装订，方便考评时老师查阅，笔者当时因为没有经验，把所有资料装订成一大册，结果四位老师检查时因为检查的专业不同，拆的七零八落，怎叫一个狼狈了得，所以切记一定要分开装订。对于资料收集方式经历过创优考评的同仁们应该都轻车熟路了，在此不再赘述，至于装订标准肯定要高端大气上档次才能体现项目的管理档次，所以不可轻视。

四、引进设备节能技术，定期进行能耗分析，有效监控能耗情况

物业管理涉及的大型能耗设备主要包括空调、电梯、水泵及照明等，照明节能目前主要是采用LED节能灯管，同时配合定时开关管理制度等以达节能目的。对于空调、电梯、水泵等一般新建设项目的配套设备都具备节能技术，对于老社区如果可以进行大型改造当然好，如果不能，就要完善相应的管理措施，通过有效的管理手段达到节能目的。笔者所经历的*****作为高端别墅项目，项目配套的空调、电梯、水泵等均采用的节能变频设备，在创建绿色物业管理示范项目中占据了绝对优势，同时开发商为每户配套安装的太阳能热火器，地下停车场预留的采光井均构成了项目节能的亮点。另外，紫园项目工程部每月定期对业主、公共用水、电进行统计分析，一旦出现数据波动异常，立即查找原因并进行处理，有效的监控了能源消耗情况，同时可根据数据分析情况对于能源消耗较大的位置制定相应的节能措施，不断的完善节能管理方案。

五、完善垃圾减量分类设施配置，做好垃圾减量分类宣传，引导业主积极主动参与 垃圾减量分类是创建绿色物业管理示范项目的重点，也是创建工作的难点，重点在于考评中分数占比较高，难点在于分类投放的执行与监督。所以从方案的制定、垃圾桶的配置、分类投放的宣传、指导及监督每一处均应高度重视，否则一个不小心可能就前功尽弃了。当时笔者因为工作需要去考察过几个政府出资建设推行垃圾减量分类的项目，看到的情况也是不容乐观，垃圾分检站停运、垃圾混投，分类垃圾桶成摆设，其实这种情况应该也是所有物业企业面临的老大难问题，好在紫园项目体量较小，垃圾量相对较少，项目清洁工在收集、清运时可进行分类，只是增加了清洁成本，所以这又是紫园创建绿色物业管理示范项目的一个优势。

六、完善绿化养护管理方案，有效监督绿化养护过程

绿化管理在绿色物业管理考评中独立考评，可见绿化管理的重要性，所以应给予高度重视。紫园项目在创建考评时因为绿化养护管理忽略了几个细节问题，导致绿化管理环节失分较多，现将老师的点评大致归纳如下：

1、制订完善细致的绿化养护方案及对外包方考核标准；

2、每月制订养护计划，明确浇水、修剪、施肥、消杀频率，按计划进行养护，详细记录养护情况，最好有保留图片。

3、制订立体绿化实施方案并在物业公共区域、业主户内有效实施；

4、对于名贵绿植挂标识标牌并建档。能做到上述四点，绿化管理考评基本问题不大了！

七、做好迎检准备工作，通过汇报展示项目风采

作为首批接受绿色物业管理示范项目考评的项目，我们还是有些紧张的，毕竟一切都是第一次，太多未知因素无法掌控，不过为了给考评老师良好的印象，当时**物业公司领导亲自坐阵，调集公司及其他项目资源，连续多日亲临现场指挥，早在考评前两周，公司及项目全体员工均已进入备战状态，项目经理及员工甚至几个通宵准备汇报资料，并做最后的资料会审，为迎检做最后的准备。

考评当日，共四位考评老师，分为资料组、环境组、绿化组、节能组四个组，资料组主要考评制度、记录、推广宣传、业主参与情况等，环境组主要考评垃圾减量分类、污染源管理、危险化学品管理、装修管理等，绿化组专门考评绿化，节能组主要考评设备节电、节水效益及节能创新技术等。

在开始考评前，项目经理的精彩汇报赢得了老师的高度赞扬，老师称汇报资料清晰、思路明确、抓住了考评的重点，也体现了项目的亮点，算是为我们的考评赢得了头彩。在接下来的考评中，按预定计划，项目安排了专业对口人员陪检，因各专业陪检人员都是亲自参与了从创建申报到迎检的全过程，所以在陪检时均能有效回答老师疑问，并能高效快速的找到相关的资料，虽然也有一些未考虑到且准备不足的地方，但各陪检人员均能虚心接受老师指导和建议并认真记录，这些都给考评老师留下了良好印象，所以整个迎检过程是愉快而顺利的。

八、在制度建设及资料准备过程中，提示几个容易忽略的细节

其实这种创优创建的工作对于物业人而言套路应该都是熟门熟路了，说太多也是累赘，只想再提示几个容易忽略的细节，希望可以给大家一些帮助。

关于职责方面，一定要明确各岗位在绿色物业管理示范项目创建过程中的职责，并责任到人，让全体员工参与，有助于激发员工的积极性，使创建工作高效、有序的进行。

关于目标指标方面，一定要明确节电、节水、污染源管理、绿化管理、垃圾减量分类等目标指标，制定有效的实施方案，每月对目标指标实现情况进行统计分析。

关于业主参与方面，可以与业主签订绿色环保协议书，约定以下事项：装修过程中尽量使用绿色环保节能材料及家居电器，并确保液体材料不泄露；积极主动参与垃圾分类投放；根据需要接受物业建议引入室内立体绿化等。

其他诸如绿色出行、绿色物业管理标牌标语的设计及安装等，每一处细节都展示了项目物业管理的水平，需要各级员工各负其责，认真落实，把好创建工作的每一个关口。另外，绿色物业管理示范项目的创建，离不开业主的支持，宣传内容越丰富，气氛越浓烈，业主的感受越直观，越容易被感染，能把宣传做得让业主丢垃圾时不分类投放，自己都觉得不好意思，那宣传就到位了。

上述关于绿色物业管理示范项目的创建过程及细节源于实战及考评老师的总结点评，分享给大家，仅供参考。

第二篇：黄鳝养殖实战经验谈

黄鳝养殖实战经验谈

黄鳝生态高效养殖技术

要想获得人工养殖黄鳝的成功和高产高效，首要一条是要按照黄鳝生长的生态要求进行饲养。

一、黄鳝生态养殖的优点

采用生态养殖法饲养黄鳝具有高密度、高产量、高效益的特点。每平方米可产商品黄鳝6-8千克，亩产效益可达3-5万元左右。此法养殖黄鳝，不仅容易取得成功，而且用工少，成本低，效益高，还能获得同野生黄鳝一样的口味。

二、黄鳝生态养殖的条件

(1)水源无污染、大小适宜的天然水塘，且塘水要常年清新而不干涸。(2)最好是可见到已有野生黄鳝生长或能养(已养)其他鱼类的池塘。(3)池塘要既能进水、排水，又能防逃。

三、黄鳝生态养殖的方法

(1)选塘。根据要求选塘，对过大(超过50亩以上)、不易管理、无法防逃的池塘不宜采用。一般以0.2亩～6亩的池塘较好。1-2亩左右的最佳。

(2)整塘。对选好的池塘要适当进行人工整理。通过整理，达到改善水质，便于饲养管理、更利于黄鳝生长等目的。整理主要是清除腐臭的淤泥和池塘周围的垃圾等污染。

(3)清塘。每亩用10斤～20斤新鲜生石灰，在放养前兑水全池均匀泼洒。

(4)放养。清塘20天后放养。每亩放养10克左右的鳝苗50-80千克。人工养殖的鳝苗可直接下塘饲养。初次放养时要选择大小一致的鳝种。以后通过自然繁殖可不再投放种苗。饵料种类为蚯蚓、蝇蛆、小鱼、黄鳝全价配合饲料等。

(5)管理。主要是防逃。雨量大时要及时排水，进出水口要用铁丝网栏好。另外，因饲养密度高，更要重视防盗防药害。

(6)防病。生态养殖黄鳝一般不易患病。每亩放养几十只蟾蜍，大部分疾病即可得到预防。

(7)捕捞。主要采用笼捕的方法，晚上放笼，早上起笼。实行捕大留小，周年繁殖，一次放养，年年获益。

贮养黄鳝关键技术

近年来，城乡市场对黄鳝的需求增加，季节性差价拉大。因此，在黄鳝上市高峰时低价收购黄鳝，贮养一段时间后，到冬、春季节高价销售，有利可图。但是，如果黄鳝在贮养期 间发生大量死亡，不仅赚不到钱，有叶甚至还亏本。

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为了减少黄鳝在贮养过程中的死亡，应切实掌握好五项关键技术：

挑选健壮、无病无伤的黄鳝贮养。目前，一般以笼(篓)捕、钩捕黄鳝为主。笼(篓)捕黄鳝，除身体上有划伤的以外，可以贮养。钩捕的黄鳝伤势较重，一般不宜贮养，如果贮养，时间也不能长。图为受伤黄鳝，往往受强者挤压，沉入底层泥土中，易导致死亡。

注意控制水温。贮养黄鳝的水温，宜控制在18℃-28℃。注水温度与鳝池的水温，相差不宜超过3℃。这是因为：水温太高，可引起黄鳝自身耗氧量增加，极易造成水中缺氧，黄鳝窒息死亡；水温剧变，也会导致黄鳝死亡。所以，夏季贮养黄鳝，应在鲜池上方遮荫，如搭棚和沿池种植葡萄、丝瓜等攀爬植物。

保持适当密度。黄鳝贮养的密度，一定要适当，不能过大。具体密度，视贮养黄鳝多少、大小和贮养时间长短，灵活确定。

及时换水降温。黄鳝体表有很多粘液。若贮养密度大，又不及时换水，粘液会越积越多。这些粘液在分解时要消耗大量溶氧，并产生热量，使水温明显升高，造成黄鳝窒息死亡。所

以，对鳝池要及时换水降温。

投喂适量适口饲料。当黄鳝投入贮养池后，若所投喂的饲料不适口，黄鳝长时间不摄食，即得闭口病，并导致体弱消瘦，最后死亡。相反，饲料适口但投喂太多，也会使黄鳝采食过量，易患鼓胀病而死亡。

黄鳝网箱养殖技术

1.池塘的选择 池塘应选在水源条件好，进排水方便的地方。池塘最好呈东西走向，四周没有高大作物。面积由养殖规模决定，池塘深度在1.5米左右。池塘选择好后在1～3月每亩用150公斤生石灰干法清塘，然后暴晒7～10天。如是新建池塘应在池塘开发出来后每亩用150公斤生石灰全池泼撒。池塘进水后按每亩1～2条青鱼，10条左右草鱼，20条左右大头鱼，30条左右花白鲢放养。

2.网箱布置 首先按一口网箱2～4根2.5米左右长木桩在池塘中钉成排，然后把铁丝从头到尾固定在木桩上，方便固定网箱。网箱应采用聚乙烯无结经编网片加工成大小长5米×宽2米×高1.5米或者长4米×宽2米×高1.5米，然后把网箱固定在铁丝上。在挂网箱时纵向距离为2～3米，横向距离为1～2米，网箱应挂在离水面0.5米左右的地方。网箱挂好后把水葫芦放到网箱里面，水葫芦占网箱2/3左右面积。（水葫芦下池前用消毒剂消消毒）

3.苗种投放 苗种最好选择本地带大花斑的黄鳝。一般每年六月上旬到七月上旬是投苗的最好时机。投苗时先了解天气情况，最好选择近期无雨天气投苗。网箱在投苗前2～3天应用生石灰或消毒剂消毒。鳝苗一般选择4钱至1两左右的健康黄鳝。鳝苗下箱前用10ppm百毒消或5ppm卫康浸泡一下。一般网箱养鳝每平方米投苗1～1.5公斤。

4.饲养管理 鳝苗下箱后观察三天，如果有死鳝苗应立即捞出来。到第四天，用一点鲜蚯蚓和新鲜鲢子鱼或小杂鱼，用绞肉机加工成鱼糜后再放点黄鳝膨化饲料拌和均匀就可训食了。一般一个网箱里面放2～3个食台。投完后观察一下黄鳝摄食情况，第二天早上观察黄鳝吃完没有，如果吃完了晚上就加大一点量，如果没有吃完就把剩下的饲料捞出来。应每天早上都要观察，做到心中有数。往后慢慢地把食量加到50公斤黄鳝吃4斤左右新鲜鲢子鱼和2斤左右黄鳝膨化饲料。到8至9月加到50公斤黄鳝吃3～5斤鲢子鱼和3～4斤膨化饲料。九月下旬后如果气温下降，就把膨化饲料量慢慢减下来直到停食。在8～9月有条件地方可以经常换换池水，改善水质。

5.病害防治 黄鳝疾病目前没有特效药物，主要是以预防为主。一般黄鳝下箱前用生石灰水体消毒，以后每半月用三氯异氰脲酸粉或百毒消消一次毒。在训食时可以加一点诱食剂，电解多维和四黄粉。以后每半月加一次四黄粉和维生素C或电解多维。以增强黄鳝体质。半月后黄鳝吃食正常了，用鱼虫灭给黄鳝内服驱除体内寄生虫，再每隔一月驱一次寄生虫。驱寄生虫后加肝泰给黄鳝内服五天左右，肝泰服完后再用肠腮灵或呼诺玢预防细菌性疾病。在8～9月黄鳝吃食量大的时候可以加一定量的微生物制剂在饲料里面，以便改善水质。添加微生物制剂时应和消毒剂和抗生素间隔3天左右。

按此方法经过实践，大大提高了黄鳝的成活率、养殖产量和养殖效益。

第三篇：物业管理实战与技巧

《物业管理业务实战与技巧》

论文答辩题

1.请您谈一谈，物业管理早期介入的实际意义

参考答案：

一、优化设计

随着社会经济的发展，人们对物业的品位和环境要求越来越高，这使得建设单位在开发过程中除了要执行国家有关技术标准外，还应考虑到物业的功能、布局、造型、环境以及物业使用者的便利、安全和舒适等因素。物业管理企业可从业主(或物业使用人)及日后管理的角度，就房屋设计和功能配置、设备选型和材料选用、公共设施配套等方面提出建议，使物业的设计更加优化、完善。

二、有助于提高工程质量

在物业的建设过程中，物业管理企业利用自身优势帮助建设单位加强工程质量管理，及时发现设计、施工过程中的缺陷，提前防范质量隐患，使工程质量问题在施工过程中及时得到解决，避免在日后使用中再投入额外资金和精力，从而减少浪费，提升物业品质。

三、有利于了解物业情况

对物业及其配套设施设备的运行管理和维修养护是物业管理的主要工作之一，要做好这方面的工作，必须对物业的建筑结构、管线走向、设备安装等情况了如指掌。物业管理企业可以通过早期介入，如对于图纸的改动部分做好记录，对设备安装、管线布置尤其是隐蔽工程状况进行全过程跟踪等，充分了解所管物业的情况，从而在日后的管理中做到心中有数，“对症下药”。

四、为前期物业管理作充分准备

物业管理企业可利用早期介入的机会，逐步开展制订物业管理方案和各项规章制度、进行机构设计、招聘人员、实施上岗培训等前期物业管理的准备工作，方便物业移交后物业管理各项工作的顺利开展。同时，通过在早期介入过程中与各方的磨合，理顺与环卫、水电、通信、治安、绿化等部门之间的关系，为日后管理建立畅通的沟通渠道。2.在物业服务中如何体现 “以人为本”理念。

1.物业管理员工的自我完善是与业主良好沟通的条件

要处理好与业主的关系，首先物业管理员工要先提高自身的素质，才能去管理业主、服务于业主、与业主保持良好的沟通。物业管理员工在日常的工作中直接与业主接触，我们的一言一行，工作的方式和态度都要正确、得体，物业公司在业主面前的形象都要由物业管理员工来展现，那么较高的综合素质就十分重要。当业主对物业公司抱怨连天时，我们不能去跟业主吵，而是要耐心地倾听，最后再向业主解释并表示物业公司将会十分重视他们提出的问题并及时解决；当出现一些技术上的问题，我们不会束手无策，而是能够运用自身的专业知识，使问题迎刃而解，遇到这种种问题，只有具备一定素质的员工才能够立即解决，为物业公司树立良好的形象，与业主保持良好关系。当然不要以为只具备解决、处理问题的能力，足够的专业知识就能够很好的与业主沟通，其实不然，微笑、礼貌的服务也相当重要。文明用语、微笑服务也是物业管理员工的必修课。

2.了解业主的潜在需要，处理好与业主的关系

贯彻以人为本的服务宗旨，挖掘出业主的各种需要十分重要。要能尽量做到一切想在业主前，做在业主前，使业主感到有这样一个物业公司为自己服务使自己省不少心，那么自然业主就不会对物业公司、物业管理员工太过挑剔。我们应尽可能全面的为业主着想，替业主办事情。这样即使偶尔我们犯了一些小错误，业主也会看在我们以往的周到服务上不与我们计较。那么这样，物业管理员工、公司与业主之间的关系自然就会相处得比较好了。

3.营造社区人文氛围

从许多的新闻里我们会看到许多的业主对于物业公司不满意，对物业公司这么挑剔那么挑剔，其实，业主并不是都不好说话，不是那么爱挑理。只是物业公司没有给业主营造良好的社区文化、人文氛围，而使得业主之间、业主与物业管理员工之间的沟通太少，导致了双方或多方的互相不理解，才会生出许多看似很大的矛盾，但其实并不大的问题。其实要解决这样的问题不是很难，物业公司可以利用节假日或者双休日，组织一些社区文化活动、邻里互动活动等。业主在参与这些活动的过程中既充实了自己的业余生活，也与其他业主进行了良好的沟通，当然也与物业管理人员进行了良好的沟通，大家彼此之间增进了友谊，增进了了解，从陌生人变成了朋友。有了沟通，许多事情也就迎刃而解了。

4.亲善、友爱，如家人般的感觉

物业管理员工与业主的良好沟通这不单是某个物业管理人员的事，全体物业管理人 2 员都应这样做，把业主当作自己的家人去对待，这样，难以处理的物业管理员工与业主之间的关系就会缓和许多，大家彼此间像亲人，像朋友，关系自然能处的很好。比如，业主每天回到“家”，第一要经过的是小区的大门，那么我们的保安人员要做到笑脸相迎，主动问候，见到老人小孩要主动搀扶；物业管理人员在小区内遇到业主也要主动打招呼，问个好，遇到业主有困难要主动帮忙；当然，要建立亲善、友爱的关系就要经常到业主家走访，好比串亲戚一样，除了说一些贴心的话以外当然还要收集一些业主需要服务的各类信息和要求，以便以后更好的服务与他们。

5.舒适、安全的归属感

物业管理在管理“人”的基础上管理的是房产，是建筑物，是社区的环境，业主每天下班回到了我们的小区，他们是回到“家”了，“家”是什么概念，是一种归属感，一种安全感，一种舒适感，那么我们要如何为业主提供这样一种感觉呢，我们应当创造一个整洁、安全、优美、舒适的社区环境。

物业管理的以人为本可以概括的看作“以业主为本”，就是以业主为中心的物业管理理念和精神。物业管理是为业主服务的，其目的是为业主创造安全、舒适的生息环境，使物业保值增值。业主的满意程度是检验和评价物业管理水平的重要标准。但作为房地产开发的后续服务机构，物业管理公司还是要有盈利赚钱的义务。那么从这点上说，有时候在获取利润和满足业主需求上就会发生矛盾。但作为现代物业管理公司，作为以以人为本为服务宗旨的物业公司，就应当在这上面把握好。我们应当不求利润最大化，但求业主满意，把每一分钱都用在有利于小区管理和对业主的服务上，用我们的真诚为业主服务。我想只有这样真正做到以人为本，才能够得到业主的满意，得到业主的支持。在以上我认为处理物业管理员工与业主之间的一些方法中，总结出“诚信、周到、高效、安全、礼貌、祥和、创新”的服务管理模式，如果能够真正的运用到物业管理中并加以修改和完善的话，一定能够把以人为本的服务宗旨贯彻得很好，也一定能与业主相处得很融洽。

3.如何解决物业管理收费难的问题

参考答案：

1.加强物业管理知识的宣传。为使业主和物业管理公司建立良好的、和谐的关系，解决物业管理收费难的问题，应对业主加强物业管理知识的宣传。物业管理费收取的标准、开支的范围及服务的标准，应经业主委员会、物业管理公司、上级主管部门及其他有关部门共同研究、讨论、制定，并在业主大会上公布。同时，也应坚持在日常的物业管理小区中利用不同宣传的形式：如公告栏、宣传栏等向业主进行宣传，提高广大业主对物业管理的认识，让业主知道根据物业管理合同交纳物业管理费用是每个业主的法定 义务，交费合理、拒交可耻；让业主懂得不交、少交、欠交物业管理费，不仅损害了物业管理公司的合法权益，影响其正常的维修、养护、运行、管理，而且更重要的是损害了全体业主的合法权益。要对广大业主动之以情、晓之以理，合理地解决这个问题。

2.改变收费态度和收费方式。以往，物业收费员采取的收费方式常常是定期到业主家上门收取，由于种种原因，收费及时率和收取率都不是很高。收费点多、面广、收费员劳动强度大，难免会出现生、冷、硬的工作态度，因而与业主的沟通、交流不是很畅通，导致业主对物业管理公司有意见而不愿交纳物业管理费。针对这一情况，物业管理公司应根据实际情况采取一些办法，改变工作方式和收费态度。

3.对业主产权实行限制。对无正当理由拒交、少交、欠交物业管理费的业主，物业管理公司可向上级主管行政部门——房产局物业处汇报，请上级主管部门出面帮助协调，对协调未果的业主制定出制裁办法。例如：可与房产局联合，对这部分业主实行产权限制，使他们在房产交易、产权转让等方面无法办理手续，形成呆死产权，这样将会迫使业主从自身的利益出发，交纳或补缴物业管理费。

4.用法律武器维护自身的尊严和合法权益。根据《民法通则》、《合同法》等有关法律规定，对不交、少交、欠交物业管理费的业主可提起法律诉讼，工作中要做到有理、有利、有节。在提起诉讼前，最好先通知该部分业主，与业主进行必要的交流、沟通，对经做工作仍无效的业主，可通过法律诉讼程序，用法律武器维护自身的尊严和合法权益。

5.与开发公司办理好房产交接。为避免在业主入住后房屋出现质量问题，引起纠纷，在与开发公司办理房产交接时，要严格按照规章制度办事，对有问题的房产，要在开发公司处理完毕后再接管；特殊情况下，可让开发公司留下足够的保证金，确保物业管理公司具有对该房产的修复能力，以利于今后的物业管理。

4.目前，物业管理企业在服务过程中存在的主要问题是什么？

参考答案：

一、物业管理立法滞后，理论体系不健全。现代文明社会的标志之一便是有法可依，在这一根本点上，中国物业管理行业的立法明显滞后。此外，理论始终滞后于实践。由于缺乏符合中国国情的、系统而科学的物业管理理论体系的指导，各地在制订地方性法规的过程中，也往往局限于对境内外成功经验的模仿或就事论事的解决方案上，因此存在不少漏洞。

二、物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清。物业管理涉及到的市场主体 诸多，他们之间既有民事法律关系，又有行政管理关系，由于物理管理立法滞后，各方市场主体之间的权利义务关系不清，具体表现在：产权关系不明确；法律责任不清楚；作为经济合同一方主体的业主委员会是否具备诉讼资格；供水、供电、供气等有关单位与物业管理企业的经济关系需要明确；公安派出所、居委会与物业管理企业在社会管理职能上的关系有待进一步理顺，等等。给物业管理造成了很多困难。

三、物业管理收费难且不规范。物业管理直接涉及到业主、使用者和物业公司的切身利益。当前出现的问题主要有两个方面：—是收费难度大。少数业主和使用者宁愿住在较差的环境中，出了问题自己解决，也不愿交管理费。还有一些业主经常外出或由于购房仅仅为了增值而长期闲置，也造成物业管理收费困难。二是收费行为不规范。

四、开发建设和物业管理脱节。由于建设和管理脱节，物业开发建设中遗留的工程质量问题，很多都是在物业使用中暴露出来的，使得物业管理企业承担了本应由开发商承担的一部分责任，加剧了物业管理企业和业主的矛盾。新世纪里，房地产开发商与物业管理已不是简单的“开发、销售、管理”三段式关系中的两头。物业管理、与开发商的结合不但从表面上由商品房、写字楼、工业厂房向所有建筑、公共场所扩展，而且在理念上从规划设计、施工到销售、管理都要求物业管理的参与。物业管理的“前期介入”的概念，在今后将被不断深化，直至成为行业性规范要求。物业管理的重要性和前瞻性正日益提高，物业管理与房地产开发的关系既互相独立，又密不可分。

五、物业管理人员素质不高。由于物业管理是一个新兴行业，目前尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，从业人员良莠不齐。加之一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。尤其是—些由房管所转制的物业管理企业，虽然名字变了，牌子挂了，但观念上变化不大，机制上转换不到位，仍沿用计划经济体制下行政型管理模式，摆不正自己与产权人、使用人的位置，习惯于以主人自居，使产权人、使用人的应有地位得不到尊重，利益得不到保障，群众对此意见很大。

5.针对目前物业管理中存在的问题，应采取怎样的对策加以解决？

一、走专业化发展之路

物业管理的专业化是物业管理市场化到一定程度的必然结果。物业管理要有专门的针对对象和具体的细分市场，在管理上要有专业化水准。物业管理企业要克服这种一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病，摈弃落后的用人观念，建立科学的人力资源管理机制，加大专业人才培训力度，吸引和留住人才，发挥和调动他们的积极 5 主动性和创造精神，做好服务集成，通过高标准服务来激发消费者的自觉缴费意识，从根本上解决物业管理收费难的问题，向知识型管理过渡，走一条人才专业化、服务专业化、竞争市场化的道路。

二、走法制化发展之路

我国的物业管理只有实现有法可依，依法办事，违法必究的法制化运作，才能保证行业健康持续、稳定的发展。近年来，出台了多部法规、规章，但从整体形势来看，物业管理发展前景仍存在很多隐患，制约因素较多，其中重要的方面就是法制环境较差；全国缺乏系统完善的法律体系；半数以上的省、直辖市及较大城市没有地方法规，有的甚至连规范性文件都很少；即使在法制建设较早的地方，法规政策仍然存在结构、体系、覆盖面、执法等许多的缺陷甚至混乱现象。法规政策成为物业管理市场的紧缺物资，并严重制约着行业的发展与进步，亟需建立健全物业管理的法律体系。

三、走集团化发展之路

目前，物业管理企业普遍存在着企业规模小，专业人才少且分散，难以发挥群体功能和综合实力，而且绝大多数企业存在着经济效益 差，亏损严重等问题。要改变 物业管理这种小兵团分散作战的局面，就必须组建一批实力雄厚、人才集中、专业技术力量强、一业为主、多种经营，具有市场竞争力的物业 管理企业集团。

四、走品牌化发展之路

品牌是在市场上突进的速度，是在群体中的脱颖而出。品牌是耀眼的招牌、显赫的身份，是综合品质的崇尚。它是对承诺兑现的程度，是精细工作的结果，是长期让消费者们感到满意的回报。品牌的组成包括企业和产品名称、产品质量、产品定位及宣传口号等等。品牌是靠积累形成的，它需要塑造、维护、提升和再开发。物业管理品牌，是由物业的品牌跟管理品牌共同构成的。构成的要素主要有：物业公司的声誉、形象以及形成和影响物业公司声誉、形象的一系列因素，包括物业公司的特殊名称、注册资金、管理业绩、装备水平、社会评价、业主管理委员会的反映、政府意见等；负责人的管理经历、社会地位与影响力；管理层的素质；专业技术人员的职称或技术等级等等；此外，还包括公司物业管理服务的项目、收费标准、服务态度、服务深度等方面。

五、走智能化发展之路

随着人们生活水平的提高，现代科技的发展，房地产供应商在提供产品时已经越来越多的考虑物业的智能化，客观上也要求物业管理企业实行智能化管理。物业管理企业也应适应时代的发展要求，采用以计算机管理为主导的新技术，推出智能化管理，以降 6 低物业管理的人力成本，提高物业管理的服务质量，同时，可以推广一些先进的管理方法。

六、走“以人为本”的发展之路

物业管理是二十世纪末兴起的服务性行业。随着房地产行业的大力发展和人民生活水平的提高，物业管理观念也逐渐深入人心，且人们对于物业管理的要求也越来越高。所以在近几年，物业管理行业迅猛发展。但在物业管理市场繁荣的背后，还存在着诸多问题：如服务质量较差，内容简单，收费不规范等等，使广大消费者对物业管理公司意见很大。物业管理工作中产生这些问题的原因有很多，但我认为，最重要的一点是物业管理公司没有牢固树立以人为本的观念，没有认真落实以人为本的宗旨。物业管理的服务对象是人，物业管理的目标之一是要为业主和使用人营造“整洁、文明、安全、方便”的环境。物业管理企业要倡导“以人为本”的科学发展观，在与业主的接触和服务中要把人情味体现在每个细节中，注重对业主的感情投资，提高业主满意度。物业管理企业所从事的一切活动要以使业主称心、满意为前提，其核心就是要提供完善、优质服务。任何物业管理企业必须捕捉市场信息，突出物业服务的人性化理念，将物业管理服务超越单纯的维修与维护，为小区用户营造一种高品位的生活气氛，引导一种全新的生活方式，推行“零缺陷”服务的理念。因此，在物业管理市场日趋成熟的今天，物业管理公司只有牢牢把握以人为本的宗旨，才能在竞争中不断增强实力，发展壮大，实现可持续发展。

第四篇：物业管理停车场管理经验谈文档

物业管理停车场管理经验谈

一、停车场相关法律规范

1、《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》﹙深圳市人大常委会制定，2004年1月1日起施行﹚

2、《机动车停放服务收费管理办法》﹙国家发展计划委员会，2000年9月1日起施行﹚

3、《机动车停放保管服务收费管理办法》﹙广东省物价局，2010年1月1日起施行﹚

4、《深圳市机动车停放服务收费管理办法》﹙深圳市物价局，2008年7月1日起施行﹚

5、《关于审理机动车停放管理纠纷案件的指导意见》﹙深圳市中级人民法院，2006年12月10日起施行﹚

二、停车场分类

1、经营性停车场。是指向社会开放，为机动车提供有偿停放服务的停车场。申请开办经营性停车场的，应当向市公安局交管部门申请《深圳市经营性停车场许可证》。未取得许可证的停车场，不得提供有偿停放服务。

2、非经营性停车场。是指提供无偿服务的停车场。各类行政事业性机关单位办公场所的停车场应允许在工作时间前来办理事务的车辆免费停放。

3、室内专业停车场。室内专业停车﹙政府全额或参与投资兴建的除外﹚机动车停放保管费收费实行市场调节价，收费标准由停车场经营者依法自主制定。室内专业停车场是指由以提供机动车停放保管服务为主营业务的经营者，设置在建筑物内，但非建筑物配套，具独立产权，所有车位均有顶盖遮拦，具备防晒、防雨功能的停车场。

4、商业附属性停车场。商场、娱乐场所、宾馆酒店、写字楼、物流园区和专业市场等配套停车场以及设在城市郊区地段的露天停车场的机动车停放保管服务收费，实行政府指导价。经营者在停车场所在地县级以上人民政府价格主管部门依法制定的基准价的浮动幅度内确定具体收费标准。

5、自然垄断性停车场。机场、车站、码头、旅游景点、口岸配套停车场、公交枢纽站及地铁换乘站停车场、路内人工停车场，以及设在城市市区地段的露天停车场的机动车停放服务收费，实行政府定价。

6、公益性配套停车场。医院、学校、博物馆、图书室、青﹙少﹚年宫、文化宫、党政机关、事业单位等对服务对象开放的内设停车场，原则上应免费提供机动车停放服务。为合理调节停车服务资源的利用或弥补正常服务费用支出确需收费的，实行政府指导价。

7、住宅区停车场。为居民住宅配套的停车场，包括与住宅区共用的商业类停车场，实行政府指导价。

从以上分类可知，与我们关系较为密切的为经营性停车场和住宅区停车场。

三、住宅区停车场车辆停放法律关系

住宅区停车场作为住宅的配套设施，以为业主居住提供停车便利为唯一目的。所以，此类停车场以提供车位，首先满足业主停车为第一要素。停车收费实行政府指导价。此类停车场车辆停放属于何种法律关系？实践中有四种观点：

1、车位场地租赁关系。

﹙1﹚停车场管理单位通过告示或停车凭证声明的方式提示车主或车辆使用人，本停车场仅提供车位使用，所收取的费用为车位使用费，不承担车辆的保管责任。

﹙2﹚车主没有将其车辆的钥匙和行驶证交付停车场管理单位，停车场管理单位对车辆没有实质的管理和控制能力，无法进行保管。不符合保管合同的要件。

﹙3﹚停车场管理单位所收取的费用并非管理单位所有，主要支付给了停车场所有人，即建设单位或全体业主。建设单位或全体业主收取该项费用的依据是其对停车场车位拥有所有权。

﹙4﹚停车场收费的票据为服务费而非保管费。

﹙5﹚停车收费标准与车辆价值无关，无论车辆价值多少都采取相同的收费标准。这与保管费与保管物价值直接相关的对等原则不符。

2、车辆保管合同关系

﹙1﹚住宅区停车场实行凭卡出入，出入卡既是车主交付车辆的凭证，也是停车场管理单位实质控制车辆的工具。停车场的宗旨是保管静态的车辆而非动态的车辆。所以场主是否控制了车辆，不能以是否拿了车钥匙、行驶证为根据。控制车钥匙、行驶证是控制动态车辆的标志，不是控制静态车辆的标志。

﹙2﹚停车场收费不仅包括车位费还应包括保管费。在车主拥有私家车位的情况下，车主仍然需要向管理单位交纳停车费，该费用显然不属于场地费，应当属于保管费。

﹙3﹚停车场公示或在停车凭证上提示的“仅收取场地使用费，不负责车辆保管责任”内容属单方面声明，其实质是一方免除自己责任的格式条款，不具有法律效力。

3、车辆停放管理法律关系

住宅区停车场、写字楼与住宅区共用停车场与车主或车辆使用人未明确约定为车辆保管

关系，但停车场或者物业管理公司为其提供停放服务，或者单方面声明为车位有偿使用关系的，认定双方构成车辆停放管理关系，停放期间，因其管理不善等过错造成车辆丢失或者损坏的，由停车场或物业管理公司承担相应的赔偿责任。

4、物业服务合同法律关系

物业服务企业收取业主的物业服务费，依物业服务合同，物业服务企业即停车场管理单位，有义务为停放在住宅区内的业主车辆提供安全防范服务。物业服务企业未能履行安全防范的职责，理应依据物业服务合同承担相应的赔偿责任。

四、停车场管理单位的义务

《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》第21条及第24条规定，经营性停车场的管理单位提供机动车停放服务时，应当履行以下职责：

1、在停车场出入口的显著位置明示停车场标志、服务项目、收费标准、停车场管理责任和管理制度，2、执行市公安交管部门制定的停车场管理规定

3、负责进出车辆的查验、登记，﹙必须对每辆进场车辆发卡、出场时车卡与车牌对比相符、做到进出场有记录﹚

4、维护场内车辆停放秩序和行驶秩序，5、按照核定或者约定的标准收费，使用税务统一发票，6、做好停车场防火、防水、防盗等安全防范工作

7、协助疏导停车场出入口的交通，8、保持停车场设施的正常运转，并制定有关管理制度，9、对进入停车场停放的车辆应当发放停放凭证，并在车辆离开停车场时查验收回停放凭证，10、对无停放凭或者与交验停放凭证不符的车辆，应当限制其离开停车场或者按照停车场管理规定办理的关手续后放行。

五、机动车停放管理纠纷的类型及法律分析

1、机动车毁损纠纷

指机动车在停车场内被刮划、砸破、撞击等毁损产生的赔偿责任纠纷。此类赔偿责任的划分要根据停车场的性质来确定。对于室内专业停车场、商业附属停车场及具有垄断性的停车场而言，因双方构成车辆保管合同关系，停车场应当承担全部赔偿责任。对于住宅区停车场及公益性配套停车场而言，因双方仅构成车辆停放管理法律关系，则停车场管理单位承担与其过错程度相适应的赔偿责任。﹙要求我们停车场值班人员对进场的车辆须认真仔细的做好车辆的检查，同时在《停车场异常车况记录表》中做好记录，并当场告知车主。工作中加强停车场的巡视检查，避免问题的发生﹚

2、机动车在停车场由于保安员未仔细查验出入凭证被盗产生纠纷

根据《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》第25条第二款“经营性停车场的管理单位对进入停车场停放的车辆应当发放停放凭证，并在车辆离天停车场时查验收回停放凭证，对无停放凭证或者与交验停放凭证不符的车辆，应当限制其离天停车场或者按照停车场管理规定办理有关手续后放行。”此类纠纷，因停车场存在明显的过错应当依据车辆停放管理关系承担赔偿责任。法院通常要求停车场管理单位承担100﹪赔偿责任。

﹙要求我们停车场出口值班员对于每辆出场的车辆须认真仔细的进行核对停车卡及车牌号，当不符时应当坚决不给予出场，或者在《停车场无卡车辆出场登记表》中做好详细记录，主要登记三证身份证、驾驶证及行驶证和车主签名﹚

3、机动车冲闸被盗﹙抢﹚纠纷

机动车尾随前车冲闸或直接冲闸，导致保安员无法查验出入凭证被盗﹙抢﹚。此种情况下，如果停车场管理单位未采取适当措施阻止和报警的，应当承担赔偿责任。赔偿责任的份额通常在40—100﹪

要求做到：

（1）值班员在值班中如遇有车辆冲道闸行为应立即制止并立即报警。

（2）发生车辆冲出道闸值班员应熟记驾驶员像貌特征、车牌号码、车型、车颜色及逃跑方向。

六、停车场发生车辆被盗﹙抢﹚及损害纠纷时，管理处应注意以下几个问题

1、发生机动车被盗﹙抢﹚及损害行为时应当及时采取措施予以制止；

2、及时报警；

3、妥善保管相关证据，包括录音、录像及相关凭证；

4、配合公安机关做好调查笔录；

5、及时通知公司法律顾问征求律师意见；

6、慎重与当事人签订协议；

七、经验总结

1、从法律规定来看，车场管理承担的保管责任加大，难度加大，风险加大。加强学习、讨论，增强防范意识，避免出现法律责任。

2、技防方面防盗措施要到位，监控设施要完善，从系统上设定一车一卡，自动识别判断。

3、人防方面，完善制度，加强关键岗位人员的选择，定期轮岗，加强人员的监督检查，加大奖罚力度。

4、车证齐全，信息登记要一致、准确，加强巡查，做好预防。

5、加强对秩序维护员的培训，避免一卡多用，严格落实进出登记放行核查制度，出场时对车卡的核实要仔细。

6、车辆自动放行存在一定的安全隐患，最好是人工核实后手动开启道闸。

7、增强责任心，加强培训，完善设施，风险评估，制定措施，人防技防相结合，做好应急预案。

8、购买物业管理责任险，转嫁风险。

八、公司领导要求对本次经验交流会给予了充分肯定，认为效果很好，同时对大家提出几点要求：

（一）管理部

1、作为专业管理的职能部门，需要强化对法律法规的收集，及时宣传推广、施加影响。

2、负责摘录停车场管理法律法规的主要条款，整理印发各管理处。组织宣传培训，包括员工与车主。（15日前完成）

3、核查车场管理员持证情况，并协调经理部，确保每个项目必须有人持有车管员的有效证件。

4、12月专项内审时，将停车场管理作为专项审核重点。

（二）各管理项目

1、项目负责人应遵照法规政策的变化转变观念，强化风险意识，完善管理制度，规范运作，把风险控制在最小的范围内。

2、梳理所有固定停放车辆的资料，做到三证齐全，适时更新，并签订停车管理服务协议，明确双方权利、义务。

3、严格落实车辆进出登记制度。车辆停放后进行查看，快速识别异常情况，认真登记，并主动告知车主，避免不必要的纠纷。

4、完善设施设备，核查车辆进出、停放部位监控能否覆盖；信息传输系统运行是否正常；各种警示标志是否清晰、到位，对存在问题的抓紧完善。

5、做好应急预案，发生异常情况如何报警，停车场跑水或火灾该如何处理，完善相关环节，保存必须资料，提供免责依据。

6、购买第三方责任险时，需强化对停车场内容的明确，以有效应对可能发生的风险。

第五篇：物业管理服务考评标准

2013年基本制度与政策归纳：我国物业管理制度的历史沿革

2012-10-26 16:53

物业管理服务考评标准

1.《全国优秀管理住宅小区标准》

为贯彻建设部《城市新建住宅小区管理办法》，提高城市住宅小区的整体管理水平，推动社会化、专业化的物业管理进程，建设部于1995年印发了《全国优秀管理住宅小区标准》及考评验收工作的通知。

2.《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》

《全国优秀管理住宅小区标准》及考评验收工作的通知下发后，极大地调动了住宅物业管理企业创优评先的积极性，在各地物业主管部门组织和指导下，住宅物业管理工作迅速向广泛、纵深发展。与此同时，商业大厦、写字楼等经营办公楼宇的物业管理活动，在各城市也广泛开展起来。为加强对城市大厦的物业管理，提高城市大厦的物业管理水平，1997年建设部印发了《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》，针对大厦物业管理的情况和特点，规定了管理标准和考评内容，从此使大厦的物业管理也纳入规范管理的轨道。

3.《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》根据全国物业管理迅猛发展的形势需要，2000年5月，建设部发布了《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》。该通知指出：随着物业管理行业的快速发展和物业管理水平的不断提高，各地普遍反映原标准已不能完全适应物业管理发展的新形势，如继续执行原标准，难免出现评选优秀物业管理项目过多，失去其先进示范作用。为此，在广泛征求各地主管部门及企业意见的基础上，本着高标准、严要求、操作简便的原则对原标准进行修订。

修订后的标准较原来的标准在条款设置和评分细则上都提出了更高的要求。建设部要求各地在考评验收时必须从严掌握，使评选出的物业管理项目真正体现先进性和示范性。通知附件分别编制了全国物业管理示范住宅小区、示范大厦、示范工业区三个标准及评分细则。