中小企业信托六大操作模式详解

第一篇：中小企业信托六大操作模式详解

还没有人能够定论，做惯了“大生意”的信托，转头尝试“量少微利”的小生意，究竟是不是个明智的选择。

从2008年中投信托进行首次尝试后，越来越多将目标锁定中小企业的信托项目操作开始层出不穷。时值行业转型成为高频话题的十字路口，“中小企业信托”也被称为一项重要的突破路径。

事实上，经过几年来的实践，虽然未引发太多关注，但经过几年来的实践，此类型项目实际也已发行近百款，不但主流模式已操作成熟，并在此基础上演变出6种典型运作路径。而在几乎所有运作模式中，地方政府扮演的角色都举足轻重，有拟定相关补贴政策，有牵头搭建融资-担保平台，还有牵头安排引导资金或次级认购。

看似交易对手是“中小企业”，实际上，“政信关系”的软实力在这一类型的项目运作上绝对不容小觑。

六大典型操作模式

总体而言，中小企业类信托的主流业务形态为，信托公司统一发行信托产品，由政府扶持资金(借助相关主体)、社会资金和风险投资基金等分别认购，所募集资金投向产业政策扶持的特定行业中小企业群，由相关担保机构提供担保，有时亦配合其他增信措施。

而在具体运作过程中，上述形态也表现出不同的操作路径，21世纪信托研究员通过对目前市场上已成立的近百款中小企业信托项目交易结构分析对比，总结出目前此类项目的6种典型模式。

其一，为“一对一模式”，即信托公司直接与中小企业进行对接，将募集的资金贷款给指定的某家中小企业，产品规模一般在5000万-1亿元。此类业务虽被称为“中小企业信托”，但与普通工商企业贷款并无实质差异，只是企业规模较小，而其中大部分也不符合传统增信条件，需要引入外部担保。

这种业务模式在实际运作中，也有不同的操作路径，既可以由中小企业向信托公司提出贷款意愿后引入担保公司作为增信，也可以是信托公司与实力较强的担保公司进行合作，由担保公司推荐企业。当然，也有部分项目以设备及股权等方式进行增信，而非引入外部担保。其二，为“打包债模式”，也是最传统的交易结构，简而言之就是将一些融资规模较小的企业捆绑打包，通过统一发行信托计划募集资金，之后分配到各家企业，并由担保公司提供增信。

被“打包”的企业，一部分是在行业上具有共性，依托于某一产业链或园区；还有一部分带有明显的地域特征，依托于当地政府的扶植政策。

后一类型目前被运作最多，优点是信托公司可积极寻求政策支持和补贴，所以中小企业综合融资成本一般较低。

例如，长安信托天骄2号中小企业发展集合资金信托计划，募集资金5000万元，指定用于向经审核的鄂尔多斯(600295,股吧)市时达商贸有限责任公司等4家中小企业发放流动资金贷款，于2011年1月20日成立，一年期，鄂尔多斯市投资担保有限公司担保，并按照担保本金10%的数额向信托缴存保证金，4家中小企业以其自有固定资产提供反担保。

其三，为“债权买断模式”，这类模式与前述“打包债”交易结构类似，只是在资金来源上做出了创新，将银行、担保公司等其他机构资金纳入进来。

基本路径是，某投资方提供过桥资金先行购买信托计划，信托公司向企业发放信托贷款，银行再向信托公司购买信托贷款债权，信托公司收到转让款后分配信托财产，将资金还给提供过桥资金的投资人实现退出。

其中，提供过桥资金的投资方可以是信托计划的担保方，也可以是其他机构。

这种模式最先被北京信托研发并投入运行，与其传统的直销与银行代销渠道共同推进，后亦被诸多信托公司仿效跟进。

其优点主要有两方面，一是提前锁定项目资金，减少了发行压力；二是有关部门对借助信托这类直接融资渠道提供了相应政策优惠，对信托机构、担保公司及融资方都给予一定补贴，能够很大程度减少企业融资成本。

据了解，这种模式下，配合相关政策补贴，企业总体融资成本可控制在9%以内。“政信关系”软实力考验

相比上述主流及传统模式，信托公司在操作此类业务时也进行了不少创新实践，形成了更多可行的运作路径。

其四，为“资金池”模式，指信托公司通过连续发行多期，或分为多笔，滚动式成立信托计划形成“资金池”，为中小企业筹资。

最典型的操作路径，为信托公司以开放式基金模式发行信托计划，发行时未确定投资项目，或投资多个项目，或以组合方式投资，信托期内设置开放期，允许赎回，即资金与项目为“多对多”匹配。

此类期限错配的项目虽然可以有效降低资金成本，但对于信托公司的配置能力也提出了极高要求。然而，在对于非标资金池的监管日趋严厉的整体环境下，此类业务的生存空间被极大压缩，但理论上来讲，通过加大资金池中“标准资产”的配置，仍有继续操作的可能性。其五，为“类基金”模式，此模式最核心的特征是在信托计划发行时没有明确的融资对

象，只圈定大致的筛选标准，而模式中引入管理公司(或投资顾问)，在信托计划募集成立后，通过听取投资顾问的建议再行决定资金的投放。

较为典型的项目为兴业信托 “中小企业精选投资基金”系列，信托资金用于向福建地区符合条件的中小企业发放流动资金贷款(或购买以此为基础资产的信托受益权)、购买银行或信托理财产品或其收益权及进行同业存款等。

其六，“PE基金模式”，相比前几种以债权方式为主的业务模式，此模式则更多发挥出信托的主动管理能力。其代表性产品为北京信托的“瞪羚投资发展基金”，以股权投资方式为主，配合债务性融资，为中关村(000931,股吧)企业的长远发展提供金融资源支持。总规模为50亿元，分期设立，引入政府引导资金、大型国企资金以及社会资本，项目期限设定为3+2+2，即投资期为3年，退出期为2+2年。

据北京信托相关负责人介绍，该基金目前第一期已成立并完成投资，募集资金近3.2亿元，第二期也已在筹备当中。

GP为北京信托等机构共同参股成立的北京中关村瞪羚投资基金管理有限公司，出资500万元人民币认缴基金总额的1%；中关村担保、中关村创投及北京信托作为发起人合计出资1亿元人民币认缴基金总额的20%。单一有限合伙人最低出资额为500万元，可按照50万元的整数倍增加出资。

基金的退出除在期限内通过A股上市实现退出外，还包括转让回购、境外上市、中关村代办股份转让系统挂牌、大股东赎回和产业重组等六项退出方式。

综上所述可以看出，几乎不论哪种模式，都有一项突出特点，即政府相关部门在其中扮演重要角色。

上海融贷通为中小企业提供挂牌上市一条龙服务

上海融贷通本着为全国广大中小企业服务的宗旨，组成强大的专家团队用专业的知识与资源，为中小企业提供上海股权交易中心及其他省市股权交易中心快速挂牌上市一条龙服务：

1、定位挂牌上市的目的：（a）提升企业品牌形象？（b）吸引风投融资？（c）发行债券融资？（d）股权质押贷款（e）加快股票上市进程？（f）用股权激励骨干员工？（g）用股权促进招商？（h）

用股权促进销售促进回款?（i）挂牌上市合法募集资金？

2、初步评估企业情况，确定到哪个股权交易中心挂牌上市。

3、根据确定的股权交易中心的挂牌要求，指导企业准备申报材料，包括管理团队介绍材料、符合挂牌标准要求的又有企业自身特色的挂牌文案。

4、对条件还不具备的企业，通过组织科研力量帮助企业快速研究开发软件著作权、商业模式版权、国家专利权等核心技术知识产权，快速变成创新型企业，快速达到挂牌上市标准。

5、对于注册资本比较小的企业，组织科研力量指导企业快速研发、评估软件著作权、商业模式版权、国家专利权等知识产权，用知识产权增加注册资本、快速放大企业资产、进行资本运作，更有效招商引资融资、增资扩股、并确保控股权。

6、向确定的股权交易中心申报、保荐挂牌上市。

7、企业在十五个至三十个工作日内挂牌上市。

8、指导企业用股权融资、发行债券融资、用股权质押贷款、增资扩股。

9、指导企业用知识产权放大注册资本后的股权对骨干、员工进行股权激励。

10、指导招代理加盟经销商的企业用知识产权放大注册资本后股权对代理商经销商进行激励约束管理。

五、服务流程

1、各县市区金融办、经信局、中小企业局、总商会、行业协会推荐。

2、企业也可自主向上海融贷通申请、委托。

3、企业到上海融贷通总部详细咨询了解。

4、签订服务协议。

5、企业提供：营业执照复印件、税务登记复印件、企业组织代码复印件、12个月财务报表复印件、年度报表复印件、企业章程、法定代表人身份证复印件、股东会决

议、全体股东签名的委托书、公司简介、管理团队简介、公司商标、专利证书、荣誉证书等照片。

6、开始服务。

第二篇：如何区别中小企业信托融资模式

如何区别中小企业信托融资模式

简介

作为信托,天生具有“金融百货”的功能优势,如果能发挥其产品设计的多样性特点,为中小企业提供多元化的融资服务,将为信托的业务转型提供一片蓝海。信托平台具有横跨资本市场、货币市场和实体经济的功能,通过拓宽信托融资渠道,使中小企业融资方式多元化,充分展示信托平台的直接融资、间接融资甚至包括结构化融资的魅力。

信托融资根据委托人交付财产的性质可以划分为资金信托和财产信托两大类,两者的区别在于,资金信托中委托人交付信托的是资金,而财产信托中委托人交付信托的是除了资金以外的财产或者财产权。其中,资金信托在信托的管理运用是比较普遍的。根据资金信托和财产信托的两大分类,衍生出以下可供中小企业选择的信托融资模式。

其中,资金信托包括贷款类信托、股权投资附加回购信托(类似于优先股)、股权收益权信托、融资租赁信托、股权投资信托等类型;财产权信托的操作模式主要为“财产信托+受益权转让”,属于融资性财产信托的范畴。

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第三篇：房地产信托操作指引

房地产信托业务操作指引

一、房地产信托业务类型

房地产信托业务划分为融资和投资两种类型。

1.融资类房地产信托业务，是指公司根据资金需求方的融资需求实施的，在信托设立前，信托资产的运用方式和收益水平均可事先确定的房地产信托业务。融资类房地产信托业务的主要形式包括贷款和投资附加回购（含投资附加关联方受让或投资附加其他第三方受让）等，投资附加回购类又可分为股权投资附加回购和收益权投资附加回购等。

2.投资类房地产信托业务，是指公司作为受托人发挥投资管理功能，将信托资产在房地产领域内进行投资运用，信托资产的收益水平主要取决于信托期限内市场盈利状况的信托业务。

二、融资类房地产信托业务标准

1.交易对手

交易对手或其控股股东必须具备房地产开发二级资质及以上。业务人员需根据项目实际对交易对手或其控股股东进行现金流预测和压力测试，并运用房地产企业信用模型对交易对手或其控股股东信用风险进行计量。

2.资金运用方式

开展融资类房地产信托业务，应确保信托资金运用方式合法合规，不得以信托资金发放土地储备贷款，不得向房地产企业发放流资贷款、用于缴纳土地出让价款的贷款。

3.融资项目

（1）所融资的房地产项目必须具备：国有土地使用权证、建设用地 1

规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。

（2）交易对手在所融资的房地产项目中，自有资本金投入比例符合国家规定：保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

（3）所融资的房地产项目不得存在土地闲置达到1年以上的情形。

3.信托项目设计

（1）信托融资期限不低于1年。

（2）公司收益收取标准不低于2%/年或100万元/年。

（3）对于结构化房地产信托计划，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。

4.担保措施

（1）房地产业务融资必须采取实物资产抵（质）押方式，其中抵（质）押物包括在建工程、土地、房产、金融机构股权、股票等。

对于房地产开发贷款，应以在建工程为抵押，不轻易用土地作为抵押发放开发贷款。

（2）抵（质）押物应权属明晰，不存在法律纠纷，可依法办理抵（质）押手续。

（3）单纯以实物资产抵（质）押作为担保措施的，抵（质）押率原则上不应高于40%，抵（质）押物价值的评估遵照公司有关规定执行。

（4）在采取实物资产抵（质）押的基础上，可以追加其他法人机构承担连带保证责任，保证人净资产为融资本金的2倍以上且无银行逃废债记录。

如交易对手能提供实力较强的法人机构承担连带保证责任，即保证人净资产为融资本金的5倍以上且无银行逃废债记录，可适当放宽抵押率，但抵押率原则上不得高于70%。

（5）交易对手为非国有企业、非上市公司的，交易对手的实际控制人应提供连带责任保证。

三、投资类房地产信托业务标准

1.合作方资质

实施投资类房地产信托业务的，应选取在区域和行业内信誉较好、诚信度较高的房地产企业作为合作方。合作方应满足以下基本条件：

（1）合作方或其控股股东具备房地产开发二级资质及以上；

（2）最近3年的平均净资产收益率不低于15%/年；

（3）合作方在全国或项目所在地区房地产市场排名靠前，具备较大的市场影响力。

2.投资项目

（1）拟投资房地产项目需具备详实的项目商业计划书，明确列示项目收益预测和成本支出；

（2）拟投资房地产项目预测的净资产收益率不低于15%/年。

3.投资期限与公司收益

（1）投资期限不低于2年；

（2）公司固定收益收取标准不低于2%/年或500万元/年，浮动收益分成不低于超额收益的5%。

4.第三方房地产顾问

实施投资类房地产信托业务，涉及房产和土地评估、项目清算等事项，应参考第三方房地产顾问机构的专业意见。选聘第三方房地产顾问机构遵循以下标准：

（1）在中国境内依法设立并具备相关服务资质；

（2）具备10年以上的从业年限；

（3）具备200人以上的专业从业人员；

（4）国内分公司或办事处达到10家以上；

（5）累计在20个以上国内城市展业。

第四篇：操作模式

操作模式

一、概论：装饰公司和宏旭装饰材料超市：是装饰公司、材料经销商及超市相结合的产物，取长补短，自成一体。论其具体的操作是融以将建筑装修材料以超市的形式经营。只兼 装修公司展示。这样可继续保证材料经销的一体化，又给装家的业主各不信任。使三者更好的发挥了的经济效应，使公司获得最大的利益。

二、具体操作步骤

1、公司登记注册产品陈列店内完善（制度、超市积分系统、库房、人员培训

产品流通系统）

2、广告宣传

作为在大同首家真正实施透明化的装修公司，我们没有理由不是行宣传，这是和其它装修公司竞争中最大的优势。既然是优势，就应无限放大。通过各种媒体进行宣传。宣传主题是“放心家装”“绿色家装”“省钱家装”。

一、通过在年后招开一次大型的户型发布会，要联合“大同装饰网”，大同装饰研究所，大同新国际发明创新协会等一起组织，并邀请大同晚报的记者进行报道。旨在讲解装修公司黑洞，施工工艺等，具体安排如下

①正月十五前，联系各小区制造业找到一手资料；

②正月十五——20，电话通知业主

③正月21举行发布会，定在宏安、九洲等高级酒店;

④会场布置：投影机一台、讲座台、领导席、条幅一条“放心家装”“绿色家装”“省钱家装” 议程

①正月十五前，联系各小区制造业找到一手资料；

②正月十五——20，电话通知业主

③正月21举行发布会，定在宏安、九洲等高级酒店;

④会场布置：投影机一台、讲座台、领导席、条幅一条“放心家装”“绿色家装”“省钱家装” ⑤

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一、店面管理

一、制定卫生制度，保持店内一天整洁干净（根据店内实际人员情况另行制度）

二、接待

1、一层安排工作人员3人，一个收银，一个前台，一个导购，前台和收银负责刻录来客、来访及公司工作人员外出情况，所有工作人员外出时必须在前台登记，告知办事内容及时间。（详细规定另行制定）

2、所有工作人员遇来客都必须点头微笑。点头30度——45度。微笑露8颗牙。

3、接待程序为：前台点头微笑说“您好，请问您有什么事。”来客回答后，前台根据情况指引式告知来客该如何做。

4、业主经前台或业务员带领见到的第一个接待人员不论是导购还是设计师，第一句话必须说“您好，我们可以为您提供一省钱、环保、放心的透明一体式装修服务，请„„”

5、无论业务员、导购、设计师都必须告诉客户的几个问题：“为什么能省钱，为什么环保，为什么放心，为什么透明“

店面存放及样品管理

一、每周必须核对库存，产品库存低于规定值及时报知店长。店长及时做出处理。

二、店面进货出货必须有店长和导购签字认可。店长和导购以店面库存负责。

三、做好样品的保护工作。

团队管理

一、团队管理的基本原则是竞争和团结。竞争在第一位，团结在第二位，竞争包括业绩的竞争

二、团队管理的手段是会议及经验分享，积极引用最先进的团队管理和激励模式，挖掘个人的潜力。激发他的斗智

三、管理是涵盖中管管理团队。（包括店长队，业务员团队，设计师团队，施工人员团队及服务人员团队。

四、团队虽有固定分考核系统，团队和团队间有合作，也有竞争。团队人员犯错影响的考核进而递进式影响中层管理团队的积分。加分。团队考核分高者给予团队奖励。团队加分或减分，系数为1。中层管理队系数为0.3，服务人员团队得第一中层管理团队得高分，全部受益。

三、设计部管理

一、设计部人员严禁做私单

二、设计人员量房，出图必须在三个工作日完成，并且必须告知客户

三、设计必须交底，必须做施工图，施工管理验收，设计人员必须在合同后告知对方时间进度表。购买东西及验收时间表。

四、设计师必须做水电图

五、设计师必须对施工现场 进行拍照，设计师去工地5次/单并有记录，完工后将施工图纸及交给客户。

四、工程管理

一、工程管理严格按工序施工。工长在签订施工合同时必须同设计师制定施工进度表，严格按照施工进度表执行。

二、各种验收表格必须严格执行，并按照给客户的时间表进行，如不能进行的，工程部及时道歉及说明。

三、工程队着装统一、言行统一、开工前必须告诉工人的问题1是什么装修公司2是不是专业宏旭的工人，3出现问题工人不能直接和客户交涉。

五、绩效管理

1、用目前公司的绩效管理制度，绩效分数分布

2、单个业绩强者给予奖励

3、启动个人绩分制，积分第每月最高都给予奖励。奖励机制另行制度

4、积分奖、业绩奖、团队奖。积分、团队、业绩连续三个月第一者自动启动晋升程序，台上级表现尚可等

六、长效管理

1、年限起1年都20元基本工资，超过二年的加50元，超过三年的加1002、建立长期的培训机制，不断培养新的后备人才

3、通过绩效管理中的晋升，为开分公司筹备人才

七、财务管理

1、建立报销制度，出差宴宾制度

2、除出纳外尽量减少现金支出的次数

3、建立独立的成本核算系统

4、挪用工程款必须组织相关人员开会决定

八、售后服务管理

1、完工必须做问卷调查

2、节日对老客户进行问候

3、每三个月组织三个月内的客户进行座谈

4、每到八月十五及春节对客户进行拜访

5、定期写感谢信、由董事长或总经理亲笔（做完一个工地写一个）

九、人力资源管理

1、建立长期的人员聘用体系

2、宁缺毋滥

3、人才注重人品

四、执行系统

1、按照自上而下的顺序建立执行监督机制，总经理负责全面的执行监督，发现不执行相关制度的第一次谈话，第二次通报，第上次强制开除

其他、游击队

1、配发优惠卡，并有档案记录

2、必须凭卡拿回扣

3、业主给予优惠75折没有回扣

4持卡游击队可免费提供作图支持，但图纸必须标明产品品牌

5、回扣必须由总经理和店长共同签字认可

6、们柜衣帽间由店长统一负责

7、自己做的工程取货由工程监理、装修部负责人两人签字

8、工长承包的工程按照75折提产品价

9、工费在店内明码标价

第五篇：中小企业信托贷款买断业务

中小企业信托贷款买断业务

（一）产品定位

指经我行审核批准，对于符合规定的中小企业客户，由我行向信托公司支付贷款买断资金，整体买入信托贷款的融资产品，完成信托贷款买断后，我行获得信托贷款资产并由担保公司继续承担保证责任，我行按照自营业务信贷操作流程进行贷后管理。

（二）适用群体

比照一般担保公司担保业务进行客户筛选。

（三）产品要素

流程概述：信托公司组建信托计划，该信托计划由担保公司提供担保，同时，担保公司作为受益人提供资金至信托公司后，信托公司通过与合作行（我行）签订保管合同，将该资金发放至信托计划中单个企业账户，完成信托贷款发放；之后，我行从信托公司整体买入该信托贷款债权，完成债权转让，我行即成为该信托贷款项下单个企业的债权人，类似于我行自营发放贷款。在买断过程中，一方面为确保信托贷款发放后T+l天我行买断手续，故在信托计划组建阶段，我行已提前介入，进行企业的审核，筛选，进行内部客户审批流程报送手续；帐务处理中，我行通过单个企业贷款发放的过程完成信托贷款买断资金支付过程，即放款账户锁定信托公司账户；贷后，按照一般自营业务进行贷后管理及本息扣划。

1、信托贷款整体要求：

(1)原则上，单个信托贷款转让包整体额度不超过1亿元，且控制在担保公司担保额度内；

(2)信托贷款包由1笔（含）以上单笔信托贷款组成，包内单笔信托贷款数量?5笔；

(3)信托贷款内各笔业务的信托贷款期限必须一致；

(4)信托贷款内各笔业务的信托贷款利率必须一致；

(5)转让操作时间依据我行与信托公司合作约定为准，为信托计划成立后T+n天，其中n>l。

2、单笔业务要求：(1)贷款期限：原则上信托贷款期限不超过1年（含），最长不超过2年；(2)担保方式：必须由我行准入的担保公司提供担保；

(3)贷款利率：原则上利率不得低于人行基准利率上浮20%。