试论我国城市土地供给管理方式和问题研究

第一篇：试论我国城市土地供给管理方式和问题研究

试论我国城市土地供给管理方式和问题研究

论文关键词:土地供给管理 城市 计划经济 市场经济

论文摘要:本文基于笔者多年从事土地管理工作经脸，研究分析了我国城市土地供给方式和土地供给中存在的主要问题，论文给出了首经的计划经济体制下土地供给模式的异端，指出土地供给管理改革的必要性，全文是笔者在工作经脸与大童参考国内案例基础上的研究成果，相信时从事相关工作的同行有瑞重要的启发和借鉴意义。

当前我国正不断深化供给制度改革，要求土地管理方式由计划经济向市场经济转变，土地供给由资源调配向资产转让转变，土地利用由外延扩张型和粗放型向内涵挖潜型和集约型转变。这些转变又必须紧紧围绕城市的开发建设和发展来展开。

政府是否能够对房地产市场中土地供给实行有效的管理，关系到我国房地产业的健康发展，主要体现在:一是能够防止土地“炒作”;二是防止土地资源浪费;三是防止土地价格暴涨暴跌;四是防止投资环境遭到破坏，可见土地供给管理具有十分重要的意义。

1土地供给方式

作为经济学的概念，供给是指在任一给定的时间区段，在所有其他因素不变的情况下，卖者在不同的价格水平上供给市场的商品或服务的数量。由于土地不仅是普通的商品，还是与人类生存密切相关的自然资源，因而分析土地供给时要考虑土地作为自然资源的特点，其总量受限于地球表面的土地总面积。从这个角度出发，土地供给可分为自然供给和经济供给。

1.1自然供给

自然供给是指土地以其自然固有的特性供给人类使用。对人类利用而言，由于土地在相当长的时间内既非人力所能创造(填海，开山相对整体而言非常微小的部分)，也不会随价格和其他社会经济条件的变化而增减，因而土地的自然供给是绝对有限的，其供给量不受人为因素所制约。

1.2经济供给

由于人类的各种土地利用均依赖于有限的土地自然供给，各种用途就在这有限的供给内相互竞争、互相替代。按照经济学原理，当某种用途的需求增加，该用途的经济收益提高时，原供他用的土地必有一部分会转作该用，使其土地的供给量增多。但无论其经济效益有多高，需求有多大，供给决不会超过自然供给。这种在土地的自然供给范围内，某种用途的土地随其收益的增加而增加的现象称为上地的经济供给。

2供给方式分析

在改革开放以前，土地作为重要的生产资料一直处于我国政府调控之下，城市各单位用地依赖于政府的行政划拨。1978年后，在许多制度发生变革的情况下，土地制度也发生了较大的变化，城市土地的供给不再是单纯的划拨了。

2.1行政划拨的城市土地供给方式分析

这是一种在计划机制的调节下，需求不完全决定供给的模式，也即是用地单位如欲进行某种项目的建设，首先要向当地计划部门提出项目建议书，计划部门依据国民经济计划所确定的各种建设活动、投资规模、投资计划等做出决定。一旦该建设项目得到批准，其资金、物资以及用地申请也就可得到认可，用地规模也将根据投资项目与占用土地面积的某种技术比例确定下来;然后用地单位再到城市规划部门申请选址，城市规划部门则根据城市规划和拟建设项目的具体要求为其指定用地位置、范围，并提出各种规划控制指标;最后用地单位在持有关批准文件到土地管理部门申请征用划拨土地。

2.2改革开放后的城市土地供给市场化运作分析

改革开放后，我国经济体制逐步有计划经济体制向市场经济体制转化，市场规律在经济运行中逐渐发挥作用，在城市土地供给中也实行“计划经济为主，市场调节为辅”的政策。以1982年开始征收“三资”企业土地使用费和1987年深圳实行国有土地有偿出让制度为标志，城市土地供给模式逐步进入了“双轨制”。“双轨制”模式的土要特点是:行政划拨与有偿使用并举，即:“国家投资的党政军机关、行政事业单位办公用房、住宅建设用地、公共设施、公共事业单位和国营工业等建设用地”采取行政划拨方式;而“其他新增建设用地要逐步采用土地使用权有偿出让”。城市土地供给的“双轨制”模式表明城市土地制度的不完善，在实际操作中也带来诸如市场体系难以健全，公开竞争难以实现，土地价格难以显示等许多问题，从而使我国土地资源严重短缺的矛盾无法通过土地价值规律、供求关系得到缓解;并且“双轨制”又使一些手中有权的行政管理者为谋求利益，不顾法纪，增加腐败和“寻租”行为。

3问题研究

3.1城市土地供给总量失控，且以增量土地供给为主

从1986年土地有偿制度使用实施后，尤其是九十年代初期房地产开发热，我国城市房地产开发建设处于高速发展阶段。由于缺乏相应的宏观调控政策和法规的制约，许多政府领导常在开发部门追求高额利润的压力下做出让步，以致无节制的供地，致使土地供给总量失

控。以土地供给总量失控相对应的是城市土地开发建设供给对象以增量土地为主，这主要是因为我国城市开发建设往往缺少科学的指导，带有很大的主观盲目性和随意性。增量土地多为征用的农用耕地，对今后的可持续发展埋下了极大的隐患。

3.2土地供给过程中行政干预仍不同程度的存在.有的地方还相当严重

现行制度规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性土地使用权，必须以招标、拍卖、挂牌方式出让，同一宗地只要有竞价的就要实行公开的市场供应，严禁行政权力进入土地市场。但在实践中，政府个别领导的干预还时有发生，本应招标拍卖挂牌供应的，仍采用协议方式，有些地区的政府领导以打招呼、批条子等形式指定供地对象、供地位置、供地面积、供地用途、供地方式和供地价格等，严重的行政干预，致使市场配置土地资源的环境难以形成。因此，要以市场配置为土地供给的主要形式，规范供地。

3.3土地供给市场信息公开化程度不够

供地信息的充分公开，可以通过供给，创造有效需求，可以使更多房地产开发用地采用挂牌等公开的市场方式供应，从而从根本上解决低价协议出让土地的问题。目前，土地市场信息公开的程度，远远不能满足市场的要求，直接影响了开发商对土地市场的准确判断和参与竟争，同时也不利干政府了解市场状况，引导投资方向，调控土地市场。

3.4土地的供给时机把握不当

目前我国大部分城市的土地供给缺乏长远计划，造成有限的土地资源在短期内被供给殆尽，没有为远期的发展留下充分的空间。由于在短期内推出大量的土地，土地市场供求失去原有的平衡，政府所得土地出让收益将大打折扣。如广州市地铁一号线采取了利用沿线房地产开发为地铁建设筹集资金的方式，希望通过沿线28个地块的开发筹集到地铁建设资金43%的费用。但就在地铁沿线地块供给期间，广州市在大河新区、黄浦开发区等地又以优惠政策供出数倍于地铁沿线

地块的土地，对沿线地块的开发造成较大的冲击，使地铁建设从土地出让所获得的收益远远低于预期目标。

第二篇：完善我国土地管理制度问题研究（范文模版）

新华网北京8月23日电 中共中央政治局8月23日下午就完善我国土地管理制度问题研究进行第三十一次集体学习。中共中央总书记胡锦涛在主持学习时强调，要落实节约优先战略，进一步完善符合我国国情的最严格的土地管理制度，坚持各类建设少占地、不占或少占耕地，以较少的土地资源消耗支撑更大规模的经济增长；坚持经济效益、社会效益、生态效益协调统一，不断提高土地利用效率；坚持统一规划、合理布局，促进区域、城乡、产业用地结构优化；坚持当前与长远相结合，提高土地对经济社会发展的保障能力，努力建设资源节约型、环境友好型社会。

国务院发展研究中心农村经济研究部刘守英研究员、北京大学城市与环境学院林坚副教授就这个问题进行讲解，并谈了他们的意见和建议。

中共中央政治局各位同志认真听取了他们的讲解，并就有关问题进行了讨论。

胡锦涛在主持学习时发表了讲话。他指出，土地是人类生存发展的重要物质基础。我国是一个人多地少、耕地资源稀缺的发展中大国。改革开放以来，我国土地管理事业快速发展，初步建立起符合国情、适应社会主义市场经济体制要求的土地管理制度基本框架，为经济社会发展提供了有力支撑。同时，我国土地管理仍面临着不少新情况新问题。我们的发展，既要考虑满足当代人的需要，更要为子孙后代留下生存发展空间。建立和完善最严格的土地管理制度，坚持节约集约用地，是贯彻落实科学发展观的题中之义，是确保国家粮食安全的战略举措，是造福子孙后代、实现中华民族伟大复兴和永续发展的长远大计。我们一定要以对国家和人民高度负责、对子孙后代高度负责的精神，紧紧围绕以科学发展为主题、以加快转变经济发展方式为主线，加强土地资源节约和管理工作，十分珍惜和合理利用每一寸土地，促进经济社会发展与土地资源利用相协调。

胡锦涛强调，当前和今后一个时期，要重点抓好以下4方面工作。第一，切实坚持和完善最严格的耕地保护制度，把划定永久基本农田作为确保国家粮食安全的基础，强化耕地保护责任制度，健全耕地保护补偿机制，从严控制各类建设占用耕地，完善耕地占补平衡制度，加快农村土地整理复垦，大规模建设旱涝保收高标准农田。第二，切实实行最严格的节约用地制度，强化土地利用总体规划的整体管控作用，合理确定新增建设用地规模、结构、时序，降低经济增长对土地资源的过度消耗，走集约式城镇化道路，确保保障性安居工程用地供应，严格执行土地用途管制制度，完善土地使用标准。第三，切实维护群众土地合法权益，严格界定公益性和经营性用地，完善征地补偿机制，规范征地拆迁管理，加大土地督察和执法力度，维护被征地农民合法权益。第四，切实推进土地管理制度改革，健全严格规范的农村土地管理制度，加快征地制度改革，深化国有土地有偿使用制度改革，加强土地行政管理能力建设。

胡锦涛强调，各级党委和政府要把土地管理工作纳入重要议事日程，建立健全党委领导、政府负责、部门协同、公众参与、上下联动的工作格局，建立健全耕地保护责任考核体系，严格土地管理责任追究制。国土资源管理部门要积极主动服务，不断提高土地管理工作水平，各有关部门要密切配合，加强统筹协调，形成工作合力。要严格遵守土地管理法律法规和法定程序，依法管地用地。要深入进行土地资源国情和土地法律法规宣传教育，普及保护耕地和节约用地基本知识，使全社会都深刻认识我国国情和保护耕地的重大意义，使保护耕地、节约用地观念深入人心，广泛形成保护耕地、节约用地的良好社会氛围。

第三篇：创新城市管理方式

创新城市管理方式消除脏乱差劣现象

——赴广丰、南城、丰城学习考察体会

通过三天来对广丰、南城、丰城三县市的学习考察，受益非浅，感触也很深。

一、“三点”感受

（一）感受到了差距，特别是丰城，无论是城市管理水平还是市政基础设施建设，都相差甚远。

（二）感受到了压力，又尤其是丰城，丰城在大家脑海里原是一个又黑又脏的城市“煤城”，为什么现在能管理这么好，城市一下变得这么美，这么靓；我们的兄弟县南城，城市基础设施条件也一般，为什么也能管理那么整洁，那么有秩序，真值得我们学习，有压力。

（三）感受到了希望，通过对三县市的学习，我们找到了榜样，增添了信心，看到了希望。书记、县长帮我们搭建一座这么好的桥梁，我们今后一定通过这座友谊的桥梁在丰城，在南城、广丰学到很多东西，不断完善我们自己，来提升我们自己。我已经和丰城和南城的城管局长沟通了，下个星期以后分批次派环卫所长、城管大队长等下属单位负责人去“两城”分别跟班学习一星期，学真经。

二、“四点”思考

考察过程中，我一直在思索着这么几个问题，丰城、广丰和南城他们是如何破解以下新形势下城管工作难题的。-1-

（一）如何处理好在城管执法过程中，严格执法、严管重罚与关注民生，以人为本，维护稳定的关系。因为我们的执法对象大都是一些弱势群体，他们往往依靠一个小摊，一部三轮车养家湖口，如果我们依法严管重罚，他们就可能面临生存危机，如方法不当，很可能产生信访隐患（广东增城事件）。

（二）如何处理好城市建设与环境卫生管理的关系。随着两区建设步伐的加快，重点工程、园区建设、楼盘建设等两区建设项目越来越多，随之而来的建筑移土、沙石运输也越来越多，那么如何处理好项目建设和城区环境卫生管理的关系，显得非常重要。

（三）如何处理好城管单部门执法与各部门联动的关系，如查处车辆乱停乱放，需与交警、交通等部门配合；查处违章建筑，需与土管、建设、公安以及所在乡镇协同；在抓环境卫生管理方面，需与社区、物业、小区等协同。

（四）如何处理好[绿化养护、环卫保洁、垃圾清运等]城市行业管理，行政监督与城管部分经营权，养护权推向市场的关系？三县市在城市管理部分经营权推向市场，分解到社区方面都很多好的做法，如园林绿化养护权，清扫保洁权以及垃圾清运，路灯维护等逐步走向市场，实行市场化运作，园林、环卫等部门主要就是考核、监督、评比。

三、“五点”不足

对照三县市，我们在城市管理方面至少存在下面“五点”

不足。

（一）环卫保洁工作，标准还不高，特别是一些次街道 和社区，卫生状况与三县有很大差距。

（二）街面秩序管理还不够到位，特别是一些次街道和道路口，出店经营，车辆乱停乱放现象，比较突出，尤其是那些非法经营运的三轮车和摩的。

（三）石砂运输和建筑移土管理处罚不严，致使城区街道路面、石碴、灰土较多，即影响市容市貌，又增加环卫工人工作等。

（四）城区旧房改建，施工现场文明施工管理不到位，不设围栏，占道施工现象突出。

（五）城区道路开挖，（主要是自来水、无然气等）管理不严，恢复质量不到位。

下一步工作的“四点打算”和

“四点建议”

如何创新城市管理，消除脏、乱、差现象，如何发挥社区在城管中的特殊作用？

“四点”打算

一、治“脏”狠抓环境卫生管理。

（一）严格执行清扫保洁管理制度，落实保洁时间（夏季早5点至晚9点），狠抓保洁质量，做到全天侯、无缝隙地保洁，加强巡查监督，奖罚措施到位。对不按规定按时、定点、袋装投放垃圾的行为人，按“门前三包”管理办法教

育处罚。

（二）严格石碴运输和移土管理，要利用天网系统和不定点设卡，严管重罚，要重新修订城区石碴运输和移土管理办法，对重点工程，园区建设，楼盘开发等建设移土和石碴运输，要加强沟通、密切配合，使“两区”建设和城市管理做到两不误。

（三）对城区楼盘开发和旧房改建的施工现场，都必须围栏作业，确实没有场地，不能围栏作业的，一律使用商品混凝土。

二、治“乱”狠抓市容秩序管理。

（一）严管街“等主要街道，禁止出店经营，摆摊设点，点道为市，对一些次街道除定时定点安排一些季节性农副产品销售点和一些专业流动摊贩处，其它都要进店经营。

（二）与公安交警和交通运管等部门一道，严厉整治车辆乱停乱放，特别是要下狠心整治非法营运的电动三轮车、摩的。（颜县长已在调研，南城去年下半年已整治，效果很好，补2200元/辆，另奖1500元/辆）。

三、治“差”严格道路开挖审批，加强城区各类网线和广告店牌的管理。

（一）除供电、洪水、通讯，天燃气等涉及民生工程的开挖以及重点工程开挖外，一律严禁开挖，且必须严格审批手续，交付押金，涉及机动车道开挖必须报县分管领导批准。做好市政道路及设施的日常维护，确保城市道路、路灯、桥

梁、洪排水等设施的完好。

（二）对主要街道外挂的各类网线，进行一次集中清理；对主城区的广告、店牌进行统一设计，使之做到美观规范；对“牛皮癣”等乱涂乱贴的现象及时清除。

四、坚持不懈严历打击违法建筑。

（一）继续加大执法巡查力度，做好日巡查记录，建立完善违章建筑台帐，对违章建筑苗头，做到早发现、早控制、早处臵。对偷偷形成的违章建筑坚决拆除。

（二）对符合政策的建房户，要切实搞好服务，积极参与联审联批。

“四点”建议

一、尽快建立大城管格局，高位推动。

为确保实现我县创建省级园林城市，以至下一步创建省级文明城市的目标。城市综合管理，文明创建工作是一个系统工程，丰城等三县市以及我们邻县金溪县的经验告诉我们，要使城市综合管理工作上台阶、上档次，必须要有一个良好的浓厚的创建氛围，上下齐动，才能实现创建目标。

二、逐步完善城市功能，加强城管硬件建设。

（一）加快专业市场建设，如农贸市场、建材市场（含沙石、石材、石灰、木竹等）、汽贸物流市场建设（含大型货运停车场）、包储中心建设等。

（二）启动农村客运站和城市公交站的建设，特别是农村客运站。特别是农村客运两站，建议在东红工业大道周边

规划建设。（据说交通部门已向上争取项目资金，一个客运站80万元）。城市公交起始站，建议将汽车客运东站（抚州长途）扩大停车场面积，增加市内公交车始发功能。

（三）加快城市垃圾中转站、公厕、下水管网等基础设施建设。

三、发挥社区在城市管理中的特殊作用。

如环境卫生管理，市民讲卫生、讲秩序的城市生活行为习惯教育。丰城等三县市都是这样做的。

四、对违章建筑的查处做到疏堵结合。

尽快出台农林水系统农工建房和城区周边符合政策但又无预留地农民建房管理办法。[从根本上解决疏堵结合问题。这项工作葛县长已在调研]。农林水系统包括林科所、农科所、糖科所，幸福水库县城区四个单位的农工，他们世代在当地为农，原住房已鉴定为危房，身份又是事业单位职工，对这类人群建房问题,必须尽快出台相关政策，解决他们住房问题。孝岗长林村委会有5个村小组无预留地，对他们当中符合一户一宅的村民建房用地如何解决要尽快出台管理办法，疏堵结合，否则会形成信访隐患。

二0一一年七月二十二日

第四篇：我国城市土地一级开发运作模式研究

我国城市土地一级开发运作模式研究

摘要：我国城市土地一级开发与国有土地使用权公开出让制度相配套, 促进了我国土地一级市场的发展, 但其运作模式存在较大差异。本文从城市土地一级开发的产生和内涵进行分析，进而阐述了两种不同的土地开发运作模式，并且进行了比较分析，政府作为国有土地所有者的代表, 实施土地一级开发具有主导性, 以政府为主导的市场化运作是土地一级开发模式的发展方向。

一、城市土地一级开发的产生及内涵

我国城市土地一级开发是伴随着城市土地储备制度的发展而逐渐形成的新的土地开发形式。土地储备制度是由城市政府委托机构通过征用、收购、置换等方式，将土地使用者手中分散的土地集中起来进行土地整理和开发，在完成一系列前期开发后变成可建设的“熟地”。根据城市土地计划，由土地管理部门通过招标、拍卖、挂牌方式有计划地将土地投入市场，以供应和调控城市各类经营性建设用地需求的一种土地管理制度。土地一级开发是实现土地储备制度的前提，土地储备制度是政府垄断土地一级市场的有效手段。

1996年，为了解决“国有企业脱困、土地资产流失”等问题，上海成立了我国第一家土地储备机构———上海市土地发展中心，这标志着我国土地储备制度的诞生。随后，杭州、武汉、青岛、南通等地也纷纷成立土地储备机构。经过十多年的实践，土地储备已成为我国城市土地管理的一项基本制度，它大大提高了政府对土地市场的调控能力，促进了我国城市各项事业的快速发展。虽然各地土地储备的模式有所不同，但总体上都可分为收购、储备、供应三个环节，其中储备环节包括两个阶段———开发和储备。这里的“开发”实际上是指土地一级开发。因此，可以说土地一级开发是伴随着土地储备制度的产生而产生的，土地储备制度将“土地开发”作为一个环节进行突出，引起了政府部门以及学者的重视，为土地一级开发的发展提供了强有力的推动作用。

土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府统一组织，由土地一级开发主体实施．通过征地、拆迁和市政建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为。

从内涵上看，土地一级开发除了是一个以“生地变熟地”为主要特点的工

程过程之外，还具有以下三个要素：

1、权属流转的过程。土地一级开发的过程实际上是一个土地所有权、使用

权等权属的转移和流动的过程。

2、利益协调的平台。土地一级开发体现着以土地为载体的国家、企业（一

级开发企业）和经济个体（包含原用地企业、城市居民和农村农业生产者）三者

之间的利益关系，是三者利益协调的平台。

3、调控土地的手段。土地一级开发是政府运用土地供应规模与节奏调控土

地市场的重要手段。

二、城市土地一级开发的运营模式

土地一级开发的模式实际上就是指政府和企业在一级开发中各处于什么位

置，即主体是谁的问题。是采取政府垄断一级开发，还是政府委托企业进行一级

开发，抑或通过市场化的招投标来决定一级开发的主体。

关于土地一级开发的主体也有不同的看法。有观点认为土地资源就必须牢牢

掌握在政府手中，政府必须加强对土地的集中统一管理，切实垄断土地一级开发，强调土地一级开发的主体应是政府和政府设立或确定的国有企业或国有控股企

业。有人则认为政府不应直接地用行政或强制性行为参与土地的开发，而是通过

市场化公开透明的运作方式来选定合适的一级开发企业，通过市场的方式来进行

一级土地市场的资源配置。基于不同的开发主体，土地一级开发主要存在完全政

府主导和政府主导的市场化运作两种模式

（一）完全政府主导运作的模式

政府作为土地的所有者代表，将土地一级开发列为土地整理储备中心的一项

职能，由土地整理储备中心或其组建机构完成全部的一级开发工作。该机构是非

盈利性政府职能部门，保证国家土地所有权借以体现的土地收益的实现，而不是

利用这种特权去谋取自身利益。土地储备中心一级开发实施机构由政府财政专项

拨款(或国有股本)进行土地一级开发，开发完成后或将预期的熟地交由土地管理

部门，面向市场以招拍挂方式公开出让。

重庆的土地一级开发模式属于典型的完全政府主导型模式。土地一级开发的主体是市政府，代表市政府实行一级开发的机构是九个国有控股集团（城市建设、高速公路、高等级公路、水务、地产、水利投资、开发投资集团、渝富）。土地

一级开发与土地储备紧密联系在一起，九个集团拥有土地储备和土地一级开发的权利，将纳入储备范围的土地委托一些公司进行一级开发，“生地”变“熟地”

后，再到土地交易中心进行“招拍挂”出让。出让所得的收入在市政府和企业之

间按一定的比例进行分配：出让所得综合价金扣除应支付的土地储备开发成本后的10%，作为土地储备开发发展专项资金存入土地储备开发资金专户；其余上交

财政，按市政府颁布的土地使用权出让金标准，由市与区县政府按规定比例分配；

剩余资金集中市里，专项用于城市基础设施建设、公益事业等建设。

该模式的优势有：

1、政府开发土地面临的阻力小于企业，便于协调各种关系；

2、可利用国有控股集团雄厚的财力迅速集中资金对土地进行开发，而且可

以凭借政府的信誉进行贷款或发行政府债券以筹集开发资金。

该模式的劣势有：

1、政府拥有的市场信息不完备，使得政府对土地的开发效率较低；

2、土地的开发权掌握在政府手中，极易滋生腐败和寻租行为，从而降低了

土地开发效率；

3、开发企业成为工程承包单位，主观能动性差。

（二）政府主导的市场化运作模式

土地一级开发的主体为政府，这是土地一级开发地方法规的一个基本原则，也是“政府主导”的主要体现。“市场化运作”体现在土地一级开发除必须通过

行政行为完成的事项之外的开发事项，通过市场竞争方式选择具备资格的企业投

资完成，体现在土地一级开发应符合市场需求，并按市场需求实施土地一级开发。

该模式是我国土地一级开发的发展趋势。

这种模式中，政府根据土地市场调查确定土地需求状况，以招拍挂方式将拟

开发的土地按照“熟地”出让，提前确定土地使用权受让人，并由土地使用权受

让人分期支付土地受让价款用于土地一级开发，政府通过招标等方式确定具备资

格的企业，在土地出让合同规定的期限内将出让的土地开发为符合土地受让人要

求的条件(熟地)，土地开发完成经验收合格后，政府与土地受让人正式移交土地。这种模式在保证政府主导土地一级开发的基础上能有效利用市场资源，减轻政府

开发资金压力。

北京土地一级开发的政府主导的市场化运作模式是指由土地储备机构负责实施土地开发，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。与重庆不同的是，北京的土地储备机构即土地储备中心参与的一级开发项目仅占很小比例，且多为小项目。因此，北京土地一级开发主要为市场化运作的模式。

该模式的优势有：

1、可以帮助解决政府土地开发资金不足的问题，减少政府开发土地的风险；

2、引入企业机制，改善政府的管理体制，有利于搞活土地开发，提高土地开发效率。

该模式的劣势有：

1、政府对于土地供应量的控制将相对被削弱；

2、由于竞争的存在，企业受制于政府的状况将有所改善；

3、政府和企业在投资、经营决策以及收益分配等方面不完全一致产生摩擦。2007年1月9日，北京市国土资源局公布了首批土地一级开发项目招投标结果：门头沟新城子地区21-218 号用地和石景山区南宫住宅小区土地分别由北京天泰兴业置业发展有限公司和北京世纪龙泉房地产开发公司中标。通过招投标方式进行土地一级开发在全国尚属首例。

至此，越来越多的企业热衷于城市土地一级开发。有关人士指出：“土地一级开发市场化将是发展方向。开发商之所以投向土地一级开发，重要的不是因为8%的利润，而是为了在土地二级市场做足够的铺垫。虽然一级开发完成后，土地仍会拿到二级市场进行正常的招拍挂，但是，由于开发商参与前期的工作，相当清楚地块的各方面情况，尤其在土地成本核算方面占据绝对优势。”

今后，随着我国各地市更为细化的文件的出台，土地一级开发工作将会朝着开发模式的合理化、市场化，开发过程的规范化、透明化方向发展。

第五篇：我国城市土地使用制度存在问题分析

我国城市土地使用制度存在问题分析

[摘要] 政府既是规则的制订者、执行者，又是市场的管理者和交易者，对政府行为缺乏有效监督和制约，乃是我国土地资源流失与失控的深层次原因。应以土地权利为核心，以物权理论为基础来构建、创新土地产权制度，健全土地法律责任制度。

[关键词] 土地使用制度；土地使用权；土地市场；城市土地

随着改革开放的持续深入，我国目前土地使用制度中的深层次问题不断显露，在一定程度上阻碍了改革的深化。因此在坚持基本国策和深化土地使用制度改革的基础上制定一整套符合经济可持续发展之需的政策尤其重要，此乃发展我国社会主义市场经济、构建和谐社会的客观要求。

一、我国城市土地市场运行中的主要问题以及原因

(一)土地产权制度结构单一。

长期以来，城市土地到底属于哪级政府所有或由多级政府分享，现有法律未作明确界定；土地使用权的有偿出让和划拨之间界线模糊。大量应以出让方式取得的土地转而通过划拨方式流入市场，使得国家土地收益大量流失；国有土地和农村集体土地两种土地所有权不对等，法律规定只有国有土地才能直接入市，集体土地惟有通过国家征用变成国有后方可入市。国家在法律上和名义上垄断了土地供应。

(二)土地市场机制欠成熟。

划拨土地入市地价偏低。按照我国现行土地使用制度，划拨土地使用权入市必须向市县政府缴纳不低于标定地价30％的出让金，从

各地实际运作来看，达到40％的地方甚少，一般都低于40％。因而为了少缴或不缴出让金难免形成“隐形土地市场”，造成大量国有资产流失，加剧了社会分配不公的矛盾。其次，协议出止土地比重过高；租税费体系庞杂、杠杆功能失调；城市土地市场供需矛盾突出等问题相当突出。城市化进程的加快使各项设施用地、交通用地和旅游用地等需要量迅速增加，造成耕地锐减