第一篇:城市综合体物业服务模式的初步探索
城市综合体物业服务模式的初步探索
2011年,物业管理在中国诞生30周年。30多年来,物业管理在国内经历了从无到有,从无序到规范,从综合到专业的发展历程。济南市的物业发展相对缓慢,但也大致经历了类似的过程。随着城市化的不断发展,物业管理行业也逐步被认可,其发展潜力与后劲也日渐受到重视。城市的不断发展,人民群众对于居住的需求不断提高,房地产行业近十年的快速发展,极大的推动了物业管理行业的发展,从单纯的住宅,逐步到商铺、公寓、写字楼,QHWY也逐步实现了多业态的物业管理。WL城项目作为ZQ地产、QHWY发展过程中的重要项目,承担着探索城市综合体物业发展模式的责任,2011年,WL城项目成功实现了全部业态的房屋交接,QHWY也开始了对城市综合题模式的初步探索。
住宅:
住宅区域占据WL城项目的较大比例,住宅区域服务品质的优劣直接影响着对QHWY的评价。在入驻之初,即坚持推行管家式服务模式。每栋楼配置专属管家,业主有什么问题,直接与管家联系,由管家协调处理。经过1年多的磨合,WL城住宅区域的管家已经被业主所认可,部分楼栋更是实现了收费率100%的成绩。这也验证了广大业主对于管家式服务模式的认可。2011年,WL城在征求业主意见的基础上开展了一系列体育赛事,实现了煤气开通、煤气改天然气、暖气开通等一系列工作,辛勤的付出换来的是业主对物业服务工作的支持,许多业主送来锦旗,表扬信。成绩只属于过去,WL城将针对住宅区域提供更富有针对性的超值物业服务。
公寓:近年来,伴随着房地产行业的迅速发展,房价的一路攀升,工薪阶层购房的压力日益加大。在这种背景下,小户型、低总价的公寓项目日益受到民众的追捧。众多房地产开发商推出了各具特色的公寓项目。一时间,纯住宅公寓、商住公寓等公寓类型遍地开花。ZQ地产在前期充分论证的基础上,在WL城成功推出2栋公寓,QHWY继他山之后开始了针对公寓的物业管理服务历程。与他山项目的LOFT公寓不同,WL城的公寓多为40-50平米的小型公寓,后期推出了一些拼接的90平米左右的公寓,但从总体来讲,WL城的公寓类型以小型公寓为主。鲜明的市场定位,使得WL城公寓在上市之初受到了市场的追捧,赢得了良好的经济效益和社会效益。从公寓的入住群体来看,三口之家、年轻夫妻、单身白领、小型办公室占据绝大多数,这也对物业服务提出了新的要求。借鉴住宅物业管理的经验,在WL公寓的物业管理服务实践中,依然采用管家式的物业服务模式,环境、秩序维护、工程以管家为中心,管家负责协调相关资源,为业主提供尽善尽美的跟踪服务。公寓小型化的特点,导致居住在公寓的业主,公共的活动区域相对狭小,因此对社区文化活动有较为强
烈的需求,针对于此,WL城在2011年成功举办了WL杯乒乓球赛、羽毛球赛、台球比赛等社区体育赛事,受到了广大业主的一致认可,并为业主满意度的提升起到了积极的推动作用。鉴于良好的业主反馈,WL城拟将体育活动打造成传统赛事,并作为自己的特色一直延续下去。麻雀虽小五脏俱全,公寓的面积虽然相对较小,但实现舒适的生活体验,必要的配套设施必不可缺。针对公寓的居住特点,结合临近商铺的资源优势,WL城内街商铺在2011年陆续引进了便利超市、社区水站、营养早餐、朵拉洗衣、好鞋屋等店铺,为方便公寓业主的日常生活起到了积极的作用。针对公寓业主的生活习惯,在初期,WL公寓的客服团队对班次进行调整,由长白班调整为早、中班,实现了早上看的见,晚上见得着,面对面的服务受到了业主的一致认可。后期,因人员配置等多方面原因,公寓服务回归到长白班,从长期发展来看,面对面看的着的服务依然是公寓服务的发展方向。除此之外,解决公寓业主衣物晾晒、零碎物品放置、无干扰维修等方面依然是需要解决的课题。
写字楼:
向WL广场的广大客户提供物业服务,是QHWY深入探索商业物业服务的关键一步。WL广场客服团队在进驻之初,就决心向客户提供高品质物业服务。在前期充分借鉴广深等物业发展先进城市经验,并实地考察济南东环国际、金龙大厦等项目后,WL广场在进驻之初即为广大客户提供了水牌服务,收到了众多企业客户的一致认可。伴随着客户的陆续交房、装修、进场,客服管家协调项目资源,在与环境部及项目领导沟通后,向整层大客户提供开张之前的保洁服务,让客户以愉悦的心情进驻WL广场。至此,WL广场将向重点客户提供入驻保洁服务一直延续至今。
在日常服务过程中,客服团队既充分借鉴住宅管家式服务的精髓,又针对商业客户的特点有区别的开展服务。相对于住宅区的广大业主,写字楼的客户更关注服务细节,更关注服务体验,有更多的工作需要客服管家主动去发现,主动解决,尽可能提供无干扰服务,保障商务客户的日常办公需求。针对予以,客服团队狠抓服务细节,对客户的服务需求,及时记录,跟进处理,并在服务过程中注重服务进程的及时反馈,避免客户交代的工作没有反馈的情况出现。
“真情服务,感动常在”是WL广场客服团队始终遵循的服务理念,2011年8月份,WL广场推出早间迎宾服务,每天早上8点-8点30分,都有我们的客服团队迎接上班的客户,亲切的微笑,真诚的问候,用我们的细微关怀为客户带来一天的好心情。迎宾服务自8月份推出以来,得到了广场客户的一直赞誉,也成为WL广场客服工作的一道亮丽风景线。
商铺:
内街商铺是ZQ地产商业经营的又一探索,2011年,针对内街商铺的特点,在服务过程中重点关注开业支持与后期的广告支持。针对进场业户,在协助其办理工商登记等基础上,在其开业期间免费提供彩虹门,以营造喜庆的商业氛围。开业之后,在项目适当位置为业户提供广告发布区域,实现对内街商铺的有效宣传与推广。WL城周边激烈的商业竞争,使得WL城内街商铺的客流量在低位徘徊,2012年,将在坚持前期服务特色的基础上,继续狠抓细节,为商铺客户提供更多更好的服务。推进WL城内街商铺的红火发展。
2011年度,我们开始了城市综合体物业服务模式的探索,2012年,我们必将继续努力,持续关注广大业主的物业服务需求,提供满意加惊喜的超值服务,打造QHWY高品质服务品牌。
第二篇:城市综合体专题
城市综合体:地方政府“卖地捞钱”有新招9月5日,作为上海城市中心最后一块城市综合体用地,上海徐家汇地块以高达175.26亿元起拍价,由香港新鸿基旗下一公司以217.71亿元成功拍出,溢价率为24.4%,不仅是上海总价地王,该地块也成为今年全国总价地王。
城市综合体具有带动投资、刺激消费、地标形象等属性,被认为是提升城镇化水平和质量的“金钥匙”,受到国内各大城市政府和投资者的青睐。
值得注意的是,由于城市综合体集中了优质土地资源和大量资金,一旦过剩引发泡沫破裂,将成为城市“空壳”和“黑洞”,其后果将比住宅市场更严重,会带来更多的土地资源浪费和社会资金浪费。因此,专家建议,一方面,应合理控制城市综合体数量,警惕烂尾风险;另一方面,从抓运营管理着手提高质量,预防城市“黑洞”的形成。城市综合体遍地开花
据世联地产统计,全国正在施工中的综合体是已建成综合体的四倍,而规划中的综合体规模,大概又是正在建设的综合体的四倍,也就是说,可见的一段时期,各个城市的综合体规模,将达目前已建成综合体的16倍。仅未来三年,城市综合体的新增数量就将以50%到100%的增速上升。其中,重庆的增长率为129%,成都为135%。
由于城市综合体包括商业、办公、居住、展览、会议、文娱和交通等城市生活空间,带动周边半径消费,因此,一二线城市或经济实力较强的城市将城市综合体看做是发展商业的重要着力点。
日前,云南省提出,未来五年内,云南将规划建设100个城市综合体。据相关机构统计,现阶段,仅昆明在建或正在报规的城市综合体项目就多达41个。
南京目前规划建设的城市综合体超过50家,总体量达到100万平方米以上的就有七家,各个板块均有综合体项目在建或酝酿建设,以板块来划分,河西板块以17个排在首位,紧随其后的是江宁的11座和江北的九座。
云南省住房和城乡建设厅总规划师刘学指出,城市综合体一方面可以促进土地集约节约使用,增强城市竞争力。另一方面,则是在较集中的区域内,满足人民群众日益增长的物质精神生活的需要。
但值得注意的是,近年来,城市综合体在一二线迅速扩张的同时,悄然向三四线城市、甚至是县城、中心镇蔓延。
《温州市城市商业网点规划(2010-2020)》规划指出,温州将建杨府山港区城市综合体等20个城市综合体。这意味着,如果20个综合体全部建成,个别区域不到两公里就将有两个城市综合体。
事实上,城市综合体建设热潮不仅在温州一地。记者在绍兴、金华、嘉兴等地采访时发现,当地市区都有城市综合体在施工建设,而其下属的县市也纷纷在城区规划建设综合体,当地人将其看成是城市发展、生活便利的象征,其周边的住宅价格也水涨船高。特别是这些城市都有一些经济强镇,在新一轮城镇化的利好下,这些中心镇也大力发展综合体,带动当地商业繁荣。
城市综合体成地方“卖地捞金”重地
城市综合体不仅拉动地方消费,成为城市品位的象征,更为重要的是,综合体往往成为房地产的先导,也成了撬动区域楼市的“卖点”,成为地方政府“卖地捞金”的新方向。
数据显示,2012年全国房地产开发投资71804亿元,比上年名义增长16.2%,其中,商品住宅同比增长11.4%,办公楼开发同比增长31.6%,商业营业用房开发投资同比增长25.4%,办公楼、商业营业用房增速明显高于全国平均水平。
以杭州市为例,数据显示,2012年一季度,浙江全省房地产开发投资960亿元,同比增长24.5%,其中住宅、办公楼、商业营业用房等三类物业投资分别增长18.5%、12.4%和33.9%,这已经是商业地产投资增速连续三个季度高于整个房地产投资开发增速。
此外,从2011年开始,杭州主城区土地市场上,商业、综合性用地的出让也有明显倾斜。2011年1-12月杭州主城区成交63宗土地,其中商业用地占了33宗,高于住宅及其他用地成交之和。2012年1-4月新成交各类土地24宗,其中12宗是商业、综合用地。这些土地中不乏市场关注度高、地段好的所谓“黄金宝地”。
广州宗美房地产顾问公司副总经理张健在接受记者采访时表示,收益方面的一举多得成为政府助推城市综合体的主要原因。城市综合体的开发建设,可以带动项目地块的价值提升,以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值的提升,并拉动就业、提高税收、提升城市形象。
值得注意的是,正是由于城市综合体会带来很多附加值,政府甚至会做出一部分让利。无锡市建设局副局长周瑞良说,城市综合体的出现是与经济社会发展相适应的,是城市功能完善、环境美化的客观需要。为此,无锡市专门为城市综合体发展制定政策,对于建筑规模、功能形态上达到综合标准要求的,政府给予规费减免等优惠。
在住房市场严厉调控的背景下,地方支持、附加值高、优惠多,使在地方对城市综合体重视的同时,更多的开发商也对此产生了浓厚的兴趣。《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示,排名前20名的开发商均已进入了商业地产,整个板块处于“大发展和大跃进”的时代。金地、保利、招商、万科等大型房地产企业也相继分立出专门的商业地产开发运营公司,抢滩商业地产,2011年保利新增的20个土地项目中,有多达10个是商业地产项目。
克尔瑞信息集团研究中心报告显示,在2005年至2010年期间,全国18个重点城市的城市综合体面积增加了5355万平方米,较前一个五
年,城市综合体的增量翻了6.4倍。预计到2015年,即将入市的综合体体量将达到16437万平方米。增量非常大的城市以中西部为主,其中成都的增量将达到2757万平方米,而昆明、西安、沈阳、合肥、重庆几个中西部重点城市,增量均在1500万平方米以上。
“未来二至三年内,中国城市综合体供应将进入井喷状态。”克尔瑞信息集团研究中心副总经理林波指出,在住宅调控下,商业地产开发成为新的投资热点。以万达、绿地为代表的开发企业迅速进行战略布局,着眼二三线城市,向全国扩张。另外,除了国内的专注商业地产的开发商以外,保利、龙湖、万科等一线地产商先后公布了商业地产开发计划和目标,而且,娃哈哈、海底捞等主业非房地产的企业也开始涉足商业地产。
警惕形成“城市黑洞”
值得注意的是,就在多地政府强力推动城市综合体发展的同时,一些地方开始出现空置引发的过剩风险“城市综合体一拥而上,盲目追求大体量,高估辐射能力,造成了‘库存高需求低、招商难空置高、经营难回报低’等诸多风险。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说,有些城市综合体,主导功能建筑主体都已完工,运营商却还没招到位,这可能建好就成“空城”。
东莞华南Mall就是城市综合体运作失败的典型例子。资料显示,华南Mall建筑面积89万平方米,总投资额为25亿元,开发商宣称建成后将成为亚洲最大规模的Mall,但是实际上建成后却遭遇了人事动荡、人气难聚、商家撤铺、资金链紧张等问题,甚至由于经营情况一直不甚理想,华南Mall的开发商于2007年上半年将20亿元股权转让给了北京北大资源集团。
对此,中原地产广东项目经理黄韬介绍,在东莞,城市综合体的项目有20个之多,华南Mall只是其中之一,2003年开盘,但十年过去,现在的空置率仍接近一半,长期顶着“最大鬼城”的头衔,该企业表示,现在空置的商业面积接近17万平方米。而广州目前最大的单体购物中心之一,天河城的总营业面积才11万平方米。
对此,中国房地产协会副秘书长何琦表示,城市综合体的意义在于,其地处区域中心,服务半径较大。但是,现阶段我国地方城市综合体密集,甚至一个区域中会有多个城市综合体,而消费人口却是固定的“一个消费者只会选择去一个地方,这就意味着,同质性的综合体或会引起恶性竞争,甚至最终两败俱伤。”
据咨询公司纽约高纬环球数据显示,青岛、杭州、成都等地或将在2014年陷入购物中心空置率最高的地步。另外,对于明年在某些相对不太富裕的城市,购物中心空置率将从今年第一季度6.8激增至30%以上。
贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登也认为,当前一些地区在城市综合体项目招商和上马等环节把关不严,没有科学分析新城和综合体辐射的人群数量和结构,导致同一功能的项目辐射区域重叠。
这也进一步造成海量的城市综合体库存难以被市场消化。“以贵阳为例,2012年写字楼成交量不足45万平方米,而2013年贵阳将有300万平方米的写字楼供应。今年新上马的城市综合体项目类似物业也将增加150万平方米,供需环节脱节风险较大。”
“因此,由于城市综合体集中了优质土地资源和大量资金,一旦过剩引发泡沫破裂,将成为城市‘空壳’和‘黑洞’,其后果将比住宅市场更严重,将会带来更多的土地资源浪费和社会资金浪费。”,胡晓登建议,应给地方政府和开发商“降温”,合理控制城市综合体数量,警惕烂尾风险,从抓运营管理着手提高质量,预防城市“黑洞”的形成。(
第三篇:城市商业建筑综合体发展的模式
城市/商业/建筑综合体发展的模式
综合体发展的四种模式模式1 均衡发展的模式Complex =hotel + office + shopping + apartment + ……模式2 以写字楼为核心功能的发展模式HotelComplex =office(主)+apartment(次)+ ……Shopping模式3 以酒店为核心功能的发展模式OfficeComplex = hotel(主)+apartment(次)+ Shopping……模式4 以商业为核心功能的发展模式Complex =shopping(主)+OfficeHotel ……Shopping
案例(香港太古广场)位于香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点太古广场总占地三十二万平方呎,包括四座大楼及一个购物中心,共提供近五百万平方呎的楼面,包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。模式1:各项功能均衡发展太古广场 案例(香港太古广场)顶级购物中心:国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店;除百货店外,全部采用室内街;优越的共享空间。香港太古广场太古广场定位为:香港最顶级的综合体物业甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓五星级酒店部分港丽酒店、港岛香格里拉酒店、万豪酒店顶级公寓部分2栋共约400套单位
案例(香港太古广场)关键驱动因素——香港太古广场商业—太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心太古购物广场汇集国际名流会议展览中心使Tri—Me成为香港时尚发布场金钟电影院引领港岛娱乐文化高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧。酒店—通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆多家五星级商务酒店+高级酒店式公寓使Tri—Me成为夜间中环的活力中心各功能空间相互连通/延展了共享空间统一管理与相互服务达成了最大化的资源共享酒店式公寓—星级物管+多产品组合提供24小时房间餐饮服务/洗衣服/中央冷气调节可使用港丽酒店的游泳池/健体中心及商务中心海景套房面积定位56平米/110平米/245平米高层单位面海景的酒店式公寓适当加大公寓面积(315平米)
案例(广州中信广场)模式2:以写字楼为核心功能位于广州南北向的城市新中轴线上/南向天河体育中心及珠江新城区/北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁2号线总站——广州最顶级的超高层写字楼超高层写字楼+公寓+小型购物商场
案例(广州中信广场)关键驱动因素——广州中信广场写字楼利用超高层写字楼树立顶级形象,迅速成为区域的标志和领袖写字楼所需大堂的昭示性/各部分功能独立,各有出入口,互不干扰利用超高层写字楼的顶级形象,扩大第一高楼知名度IT业和专业服务业的兴起,在区域形成产业族群公寓实用率约80%6部进口“三菱”客用升降机公寓的单元面积由113—237平米不等/适合不同人士的需求单元内提供全套名优家私和家电,厨房内的用品一应俱全
案例(上海商城)模式3:以酒店为核心功能上海商城位于南京西路,是成熟的商务、酒店区域。总建筑面积18.5万平方米。由一个五星级酒店、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、25000平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。+豪华公寓+写字楼+商场定位为——上海顶级国际化综合体“ city within a city ”
案例(上海商城)关键驱动因素——上海商城五星级酒店Portman Ritz-Carlton酒店拥有564间客房,位于主楼14到45层酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心,并与公寓共享豪华公寓共472间豪华服务式公寓公寓只租不卖,租金较办公楼略高面积从47到267平方米,以中大面积为主写字楼+商场酒店:公寓:写字楼:商业约为45%:30%:15%:10%国际水准的办公大楼25000平方米世界知名品牌的购物商场
案例(上海商城)关键驱动因素——上海商城关键驱动因素外因:•处在CBD区边缘,以五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心使综合体在南京西路上形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力•区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围内因:•定位准确,五星级酒店带动其它功能•酒店及公寓入住客,为国际一线品牌专卖店带来持续的生意•娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心•波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚
案例(深圳华润中心)深圳罗湖金融商业中心区/深南大道沿线/紧邻深圳地铁一号线深圳大剧院站(地下商业与地铁相通)。4:以商业为核心功能华润中心——超大规模以商业为核心功能的综合体物业
案例(深圳华润中心)华润中心规划与功能比例首期规划北区写字楼+中区购物及娱乐中心总建筑面积达23万平方米1000个车位华润大厦:4.2万平方米的甲级写字楼高度为139米1-3层为高档国际时装旗舰店4层为开放式屋顶花园5-28层为写字楼顶层为多功能厅万象城:18.8万平方米的购物及娱乐中心零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场各类餐饮二期规划占地4.1万平方米,总建筑面积达25万平方米,提供约2000个车位一座超五星级商务大酒店一座5A智能化甲级写字楼三座酒店式服务公寓一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场
案例(深圳华润中心)关键驱动因素——深圳华润中心关键驱动因素外因:•优越的地理位置,良好的交通可达性;•区域成熟后发展受限/需要新的亮点激发活力•区域内缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象内因:•超强的实力与品牌号召力•集购物、娱乐等为一体的体验式•项目立意高,与深圳人内心的价值观相符•一流的精英团队
四种模式的内外因驱动模式一:酒店、写字楼、模式二:以写字商场、公寓等各种功能楼为核心功能的均衡发展的模式发展模式优越的地理位置――CBD/城市中心便利的交通条件——主干道沿线/地铁口较大的规模――建筑面积20万㎡以上强制性的视觉冲击――超高层/建筑群高水准规划设计――各功能共融不互扰功能化体系――五星级酒店/甲级写字楼/高档/中高档购物中心/顶级酒店式/服务式公寓开发商强劲的实力和丰富的经验专业的管理团队――物业管理/经营管理客户(产业)支撑――已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区模式三:以酒店为核心功能的发展模式地理位置――不远离城市核心区交通可达性——主干道沿线客户支持――商务客户定位差异化――通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位功能化体系――五星级酒店带动公寓、写字楼,并定位其的规模与档次开发商有足够的经济实力配套设施――顶级商场模式四:以商业为核心功能的发展模式地理位置――城市核心区交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏,需求旺盛人流及商业气氛明确定位――大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/…独具特色――建筑形式/业态/服务内容/…功能化体系――商业为主导,其他功能为辅一流的合作团队规划设计/经营管理外因内因强制性的视觉冲击――超高层/建筑群写字楼大堂昭示性功能化体系——写字楼带动其他功能,并定位其他功能的规模与档次配套完善――商场、公寓
综合体发展模式小结模式一:酒店、写字楼、商业、公寓等各种功能均衡发展的模式COMPLEX=HOTEL+OFFICE+SHOPPING+APARTMENT+……案例:香港太古广场、北京华贸中心、北京东方广场模式二:以写字楼为核心功能的发展模式COMPLEX=OFFICE(主)+APARTMENT(次)+HOTEL & SHOPPING+……案例:广州中信广场、深圳信兴广场北京华贸中心各功能规模配比:2:1:2:2(O:H:S:A)模式三:以酒店为核心功能的发展模式COMPLEX= HOTEL(主)+APARTMENT(次)+ OFFICE& SHOPPING+……案例:上海商城广州中信广场各功能规模配比:5:2:1:2(O:H:S:A)模式四:以商业为核心功能的发展模式COMPLEX= SHOPPING(主)+HOTEL & OFFICE & APARTMENT +……案例:深圳华润中心、日本福冈博多运河城综合体发展模式以综合体内各功能的比例来确定,功能比例大的部分成为主要发展模式。1:5:1:3(O:H:S:A)深圳华润中心各功能规模配比:2:1:4:3(O:H:S:A)
第四篇:台州中心城市发展城市综合体发展模式选择
台州中心城市发展城市综合体发展模式选择
相对于一、二线城市而言,台州作为三线城市,经济总量和消费人口相对有限,对于“城市综合体”的开发经验非常缺乏,并且占地面积相对较大,所涉及物业类型多、开发周期长、投入巨大、开发及商业运作难度高,同时又关系到台州中心城市区域的地标形象和区域发展,所以必须要用新的商业地产开发思维进行精心策划,以期实现社会效益的最大化和商业开发效益的最大化。
台州中心城市的城市综合体功能空间组合选择及规模,应与城市的经济发展水平及规模相适应。大型城市综合体适合经济发达的区域中心城市和省会(即一、二线城市),这些大型的城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓、大型综合购物中心、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成,而与地级市等三线城市相适应的城市综合体,其功能空间组合相对少一些,规模也会小一些。一般来说,酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是城市综合体最基本的组合,但考虑到台州这个城市综合体是在一个相对人口集中度不高,且位于三个城市中间的位置,因此如何汇聚人气应该成为最关键点。
商业地产的金科玉律:“人气定生死。”结合城市综合体位于台州绿心核心地带,配合东山湖——飞龙湖区块整体的建设规划和台州市重点打造旅游城市的规划,可以重点发展以自然景色和购物公园结合,集休闲、居住区为主要载体的城市综合体,而不去建设一般一、二线城市重点打造的,以高星级酒店和高档写字楼为主的大型城市综合体。一般而言,休闲为主的购物公园的建成,可以吸引更多的台州中心城市各区域市民来此购物、休闲和居住,这样不仅实现商业价值的最大化,也可以满足融合台州中心城市发展的社会价值,真正发挥这个城市综合体在中心城市相向建设,融合发展中的作用。
第五篇:城市社区商业综合体发展模式研究
城市社区商业综合体发展模式研究
浙江省房地产业协会 浙江东冠置业投资有限公司 浙江大学房地产
研究中心联合课题组
一、社区商业综合体的功能和特征
(一)商业地产的含义及其层级
商业地产的概念有广义、狭义之分。广义的商业地产是指各种生产性物业(如厂房)、非居住性物业,包括写字楼、出租性公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业,包括零售、餐饮、休闲娱乐、住宿、办公等设施,商业地产的开发模式、融资模式和经营模式都有别于商品住宅。本文以下指的商业地产是指狭
义上商业地产,即指用于商业服务经营用途的物业。
1、商业地产的层级
根据不同的分类标准,商业地产有不同的分类方法。本文按照商业地产项目的规模和辐射范围,将商业地产分为市中心级商业、区域级商业、社区
商业和街坊商业等四个层级。
市中心级商业地产一般建设规模都比较大,建筑面积达到50万平方米以上,日均客流量达到50万人次以上,一般处于一个城市的政治、经济和文化中心;区域级商业地产是次于市中心级的商业地产,一般建筑面积达到10万平方米以上,日均客流量达到25万人次以上,一个城市一般具有好几个区域级商业区;社区级商业地产具有一定程度的商业集聚,主要商业业态以满足本地居民日常生活消费必需和日常生活服务为主,服务对象主要为本社区居民以及在本地区的商务人士,建筑规模一般在2.5万平方米以上,日均服务人口在5万人次以上,该级别商业是一个城市的主要商业形式;街坊商业地产主要是方便本地居民就近购买生活必需品,为本地居民提供必要的生活服务,这种商业地产一般以底商形式出现,建筑面积较小,一般只有几
百平方米,大的可以到几千平方米。
2、社区商业地产发展潜力巨大
社区商业以方便居民生活,满足居民日常生活需求为主要目的。伴随着我国城市化进程的加快、城市社区建设的飞速发展以及消费需求和消费结构发生的显著变化,居民生活要求快捷、便利的服务,居民对社区商业的需求日益增加。大力发展社区商业地产,提高社区商业的商品质量和服务质量,不仅可以提高居民的生活品质,而且可以提升居民的居住品质,在我国大力
发展社区商业地产具有很大的潜力。
首先,社区商业地产日益受到政府和开发商的重视。以商业为主的第三产业是城市地区经济的重要支柱,社区商业地产作为城市商业体系的重要组成部分,为城市经济发展提供动力,增加政府税收,使地区经济日益活跃、结构趋向合理。而且,社区商业地产的发展对房地产有良好的带动作用,很多开发商利用社区商业地产“打头阵”,带动区域房地产业的发展。其次,社区商业地产市场潜力巨大。随着我国城镇居民人均可支配收入日益提高,城市中心商业区的建设已经达到较高水平,但目前我国城市社区
商业仍显设施不足、网点布局不合理、服务功能单一,不能满足居民基本生活和提高生活质量的需求。在我国快速城市化过程中,出现一大批新建的居住小区,这些新建小区由于远离城市商业中心,生活配套设施严重不足,社区商业作为一种属地型商业,恰巧能够提供小区居民日常必需品和便利服
务,市场潜力巨大。
(二)社区商业的功能和模式
1、社区商业的基本功能和特征
“社区商业”是以社区为载体,以一定地域内居民和商务工作人员为主要服务对象,以便民利民为宗旨,以不断提升社区内居民综合生活质量和提高社区归属感为目标,通过各种商业业态、商业业种和商业功能的集聚,提供社区居民日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。“社区商业”是一种“因住而商”的商业,是城市商业体系的重要组成部分,与城市其他商业形式相比,与城市居民生活联系更加紧密,更加贴近和反映居民日常生活需求。总体来看,社区商业在满足社区居民基本生活消费和服务
方面,主要包含购物、餐饮、休闲娱以及服务这几项基本功能。
2、我国社区商业的主要特点
从社区商业的建筑形态上来看,我国社区商业主要有社区底商、社区商业街和社区购物中心等三种形式,这三种形式与我国经济体制和经济发展水
平有一定联系。
社区底商主要是指利用建筑底层作为商业用房,以满足自身社区消费者各种需求的社区商业。在我国,社区底商是从20世纪90年代开始的,当时房地产开发刚刚开始,底商被纳入住宅项目规划,开发商一般把居住区外围、沿着道路的建筑底层作为商铺,出售给商业经营者,以满足社区居民的日常
生活需要。
社区商业街是指位于居住区内的、以平面形式按照“街道”形态布置的单层或多层社区商业,其沿街两侧的铺面以及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺,社区商业街内的商铺多为独立铺位。我国社区商业街主要位于城郊的大型居住区,由于市级商业中心或区域商业中心无法完全覆盖新兴社区,城郊土地比较便宜,因而开发商便建造一些特色社区商业街,不仅能够满足
当地居民的日常生活需要,还能作为项目营销推广的卖点。
社区购物中心是一种各种商业业态相对集中的社区商业,是房地产大盘时代的产物,其规划建设的根本出发点是节省社区居民生活购物的时间成本,以高度集中的商业运作模式服务社区中各个组团区域及辐射区域。社区购物中心是集购物、休闲、娱乐、餐饮和服务于一体,满足社区居民多样化消费需求的商业模式,它是“家的延伸”,是未来社区商业发展的方向。社区底商、社区商业街和社区购物中心是三种不同的社区商业,每种形式由其自身特点,因根据社区的不同情况而进行设置,也可以将各种形式进
行组合。
(三)城市社区商业综合体发展特点和基本特征
“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物,城市本身就是一个聚集体,当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候,在这个区域的核心部分就会出现城市综合体。根据城市综合体所在城市区域的位置,一般可以分为城市中心综合体、城市区域中心综合体和社区商业综合体三种。城市社区商业综合体是社区商业的一种重要形式,它一般位于一个社区中心位置或几个社区交接处,由一个建筑或几幢建筑组成,具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务功能。从商业业态来看,一般有一个主力店、2-3个次主力店,并有众多品牌店、连锁店和小商店构成,城市社区商业综合体一般设有停车场,方便社区居民或附近居民来购物。这种集中的“一站式”的消费特点,改变了我国传统社区商业“小而散”的形态,解决了沿街底商与社区居民的矛盾,创造了一流的购物环境,为社区居民提供了很大便利,丰富了社
区居民的生活,是未来城市社区商业发展的主流形式。
由于社区商业综合体是一种属地型商业,从而决定了社区商业综合体在服务对象、服务目标等方面有以下特点:
首先是属地型服务对象。社区商业综合体是以社区为依托,以社区居民和商务人士为服务对象,其目的是满足社区居民的日常生活需要,方便居民生活。它不仅满足居民的购物、餐饮、娱乐休闲的需要,而且还要为它们提供多种多样的社区服务,以满足居民日常生活的服务需求,社区商业中心的客户85%以上是本地客户。
其次是生活性服务内容。社区商业综合体由于要满足居民日常生活需要,经营商品种类主要是消耗快,购买频率高且数量少的生活必需品,通常以经销日常生活用品为主,这些商品品种简单、挑选性不大,价格也没有太大的差别,如:生鲜食品、日杂用品、小家电、餐饮、洗染、照相等。从商业业态上看,社区商业综合体多以连锁店、超市、便利店、餐饮店和美容店
等业态为主,集购物、餐饮、休闲娱乐、服务等多功能于一体。再次是一站式综合服务。社区商业综合体一般处于一个社区中心或几个社区的交接处,为广大社区居民提供悠闲的购物环境。其功能较全面,一般具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务等基本功能,以满足社区的多样化功能需要;其外部环境以提供多样化的社区活动为宗旨,常常形成社区广场、社区步行
街和绿化块;其建筑规模不大,一般只有几万平方米。
二、社区商业综合体的规划和培育
我国社区商业综合体开发的时间不长,目前正处在摸索之中,随着我国城市化的快速发展、城市居民消费观念的转变以及房地产开发模式的变化,我国社区商业综合体发展还有很大的发展空间。但是,城市社区商业综合体的发展离不开各级政府部门的关注和指导。目前,特别需要在以下几个方面
加大规划管理和政策培育。
一是加强社区商业专项规划工作。根据国外社区商业发展经验,社区商业综合体将是未来商业发展的重点,政府部门必须要有先期的合理规划,这样才能使社区商业健康繁荣地发展。目前在我国城市建设规划体系中,主要有城市发展总体规划和控制性详细规划,专项规划有交通、绿地和管线规划,而没有针对商业专项规划,从而造成我国目前商业网点布置缺乏规划性,一些地方商业不能满足社区居民的消费需求,而另外一些地方商业却盲目开
发,从而导致过度竞争的局面。因此,课题组建议政府应加快制定商业专题
规划。
二是加快社区商业综合体规范和标准的制定。政府要对社区商业综合体的研究给予重视,加强社区商业综合体的研究,参考国外社区商业发展的先进经验,结合我国社区商业发展状况,及时制定社区综合体建设的规范和标准,指导我国社区商业综合体的建设。可以借鉴新加坡社区商业的规范和标准,对各种类型的社区商业进行分类,提出各类社区商业综合体建设的规模和业态配置标准。可以规定社区商业综合体必备的业态和业种,以便从制度
上完善我国社区商业综合体建设标准。
三是给予社区商业建设主体政策支持。鼓励有实力的连锁企业参与社区商业综合体的开发建设,凡是到城市社区设立超市、便利店、标准化菜店、餐饮店、洗衣店等各类便民、利民网点的连锁企业,政府可以出台相关政策给予扶持,有条件的地方还可以安排一定的专项资金支持。鼓励各类组织、企业和个人进行社区商业综合体的开发建设,对发展与居民生活密切相关社
区商业的开发企业给予租金或税收等方面的扶持。
四是推行优秀社区商业综合体的示范工作。目前,商务部正在制定我国社区商业的建设标准,指导各地商务主管部门因地制宜,确定工作重点。如老城区要发挥和利用现有商业服务网点的辐射作用,以健全网点设施为主;已预留服务网点的新建社区,以完善网点和提升服务水平为主;尚未开发的社区,要以加强总体规划为主。可以在有条件的城市先建立一些社区商业综合体示范区,并对成功社区商业综合体的成功经验进行总结研究,通过推广示范经验,逐步扩大示范范围,从而推动我国社区商业综合体的全面发展。五是着重对开发经营主体的进行培育。社区商业是通过以租赁运营而获得长期回报为目的的,其价值充分体现在后续的经营收益价值上。从我国目前的情况看来,社区商业的开发主要是房地产商,而社区商业的经营则是一些管理能力非常弱的家庭团队。因此,建议政府职能部门除了在规划阶段介入之外,还要在社区商业形成和经营的过程中给予一定的指导,同时要培育
一批专门从事社区商业开发和经营的房产开发商。
三、社区商业综合体的定位与经营
开发商是社区商业综合体开发建设的主要力量,如前所述,社区商业综合体开发过程是一个非常复杂的系统工程,不仅仅是开发建设,更重要的是还必须长时间来培育整个项目,才能维持整个项目的长期持续经营,课题组
主要在以下几个方面对开发商提出建议。
一是合理区位选择。一个社区商业综合体的成功与否,最重要的在于项目区位选择是否合理,如果区位选择正确,即现在或未来有足够的消费力支撑,且周边配套设施完善,那么,项目也就成功了一半。合理的区位主要考虑区域未来规划,区域交通设施等方面因素。区域未来规划决定了其该区域未来的发展方向,决定了区域的经济状况,从而决定了该区域人口档次,进一步决定了该区域人口的消费水平,人口消费水平将最终影响整个社区商业
项目的运营状况。
二是精准项目定位。社区商业综合体开发之前要进行准确的项目定位,要仔细研究项目当地的总体规划、区域经济、人口数量、收入水平、消费层
次、商业分布等,要根据社区居民的消费水平和未来的发展趋势,结合市场走向和功能定位,来确定社区商业的层次和结构,为项目的规划设计提供依据。社区商业综合体的定位主要分为项目总体定位和功能定位两部分。项目总体定位就是要对社区的人口规模、客户特征以及周边的商业进行了细致的分析和评估,确定项目的建筑规模和开发运营模式;社区商业综合体的功能定位要注意项目的功能结构、业态结构以及品牌结构等应与社区规模、消费层次相适应,对社区居民的收入水平、客户职业特征以及周边的商业业态进
行细致的分析和评估,从而确定项目的商业业态和功能布局。
三是主力店招商先行。社区商业综合体的开发运营商必须对前期规划设计、商业布局、策划营销、广告推广、商业运营管理等一系列问题了如指掌,才能保证项目运营取得成功。国内成功项目的经验表明,前期主力店招商对项目后期的运营显得尤其重要。主力店对引导人流起着主要作用,大型主力店的入住,不仅可以避免广场建成后对商户盲目招商,还能借助大型超市所
带来的巨大客流,吸引其他商户入住,从而盘活整个项目。
四是丰富业态组合。成功的社区商业综合体并不在于项目建筑规模的宏大,而在于项目的功能齐全和合理的业态组合。社区商业综合体都应具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务等四种功能,各种功能的分配比例最好为:购物40%-50%,餐饮20%-30%,娱乐10%-15%,服务5%-10%,这样的功能布局才能满足社区居民的需要。同时,需要注意的是,社区商业有别于其他商业,是其为社区服务的功能。在商业业态的布局上,要考虑服务性功能业态的比重,如干洗店,维修店,银行,药店,社区卫生所,美容美发店,社区活动
中心等,从而为社区居民提供生活上的便利。
五是多样化经营模式。从国内外社区商业综合体的运营模式来看,项目运营模式最常见的有“完全出售、租售结合、售后返租、只租不售”等四种模式,这四种模式各有特点,开发商应根据自身企业的情况和项目特点,寻找适合自己项目的运营模式。完全出售运营模式能使开发商快速回笼资金,但对商业业态是否能符合社区居民的生活需求以及业态组合等方面无法进行控制,导致项目的业种杂乱分布,从而降低了项目的档次;租售结合模式对于开发商而言具有更多的灵活性和可控性,可以平衡资金压力和经营风险的矛盾,在合适的租售比例下,既可保证开发商获得短期资金回笼,又能通过出租获得长期租金;售后返租模式能够使开发商规避市场初期经营风险,但开发商不能得到项目的增值效益,同时对开发商的经营能力是一个严峻的考验;只租不售模式最大的优点是能使开发商能够持续有效地项目管理,从而提升项目的商业价值,通过租赁持续性获利,得到项目的增值收益,但这种模式需要开发商自己进行市场培育,营造商业氛围,且承担很到的经营风
险。
六是统一规划建设、统一经营管理。社区商业综合体的管理目标是尽可能长期地维持和加强项目的经济社会效益,维护项目的建筑物和设备,同时与有关各方保持良好的关系,保证项目在社区中有良好的商誉。社区商业综合体的管理工作主要有物业管理、租户管理、营销管理和财务管理等,是一个复杂的系统工程,需要进行统一规划建设、统一经营管理。国内外运作社区商业综合体的经验表明,一个项目必须至少经过3年,商业业态才会逐渐
稳定下来。因为即使开始审慎地选择进驻的商家,开业后还是会有因不同商家业绩好坏而进行调整,产权集中式的统一经营管理可以使项目可以放心地在开业后进行绩效评估和商家、业态的调整,从而实现项目的管理目标。