从国内外养老地产发展经验中得到的启示与经验

第一篇：从国内外养老地产发展经验中得到的启示与经验

从国内外养老地产发展经验中得到的启示与建议

根据第六次全国人口普查，截止到2010年，我国60岁及以上老年人口达

1.77亿人，占总人口的13.26%，大大高于国际老龄化标准10%，标志着中国已经进入老龄化社会，养老成为一个重大的社会问题。养老地产作为我国养老保障体系的重要内容之一，既是老年化商品经济时代特有的房地产业和养老产业整合的产物，也是房地产企业转型和追求可持续发展而进行市场细分的结果。发展老年地产不但能推动房地产市场的进一步发展和完善，还能够缓解政府的社会保障压力，满足不同需求层次的老年人的特殊要求，改善老年人居住环境。因此，积极探索适合我国国情和市场需求的养老地产发展模式，是房地产发展过程中的必经之路。

一、发展养老地产的国际经验

养老地产是人口老龄化发展需要,国外养老产业经历了漫长的发展阶段：18世纪后期至二战前，三代同堂的传统养老方式较为普遍，养老产业并未兴起；二战后至20世纪60年代，各国都趋于老龄化，社会福利性质养老机构开始兴起；20世纪70年代至今，社区养老服务业逐渐发展，形成了包括老年用品、老年医疗、老年文化、老年休闲、老年公寓等多种业态的服务业和配套产业。从发展阶段来看，国外养老地产逐渐从机构照顾服务向以社会形式、社区为基础的照顾服务过渡，政府的直接参与度降低，商业的、非盈利及非正规的机构发展迅速，养老地产配套服务更趋灵活性、全面性、个性化。但是，老年地产开发运作模式与各国对老年问题的政策、制度有关，同时也与其文化背景有关，因此，经过长期的探索与实践，各国的老年地产各具特色，经典的案例成为新兴国家发展老年地产经验的源泉。

1.美国

美国老年地产业经过几十年的发展已比较成熟，其主体是美国的社会营利机构，政府和教会为辅。在开发运营过程中，不但从生理需要、安全需要层次满足老年群体的需求，还以爱为名注重为老人营造家与爱的氛围，满足老年人对归属与爱的需求，而超级综合老年社区是实现上述价值的最佳选择。

太阳城是美国、也是世界上著名的专供退休老人居住和疗养的社区。由Del Webb公司于1961年开始建设，已陆续在美国开发了20多个以太阳城命名的老

年社区，成为美国开发老年社区的著名品牌。该社区有如下特征：

1）属于住宅开发性质，社会盈利机构为开发主体，政府提供周边基础设施

建设；

2）盈利模式以住宅销售为主，出租为辅；

3）消费者限定55岁以上的老人；

4）娱乐设施、高尔夫球场、商业设施作为太阳城发展的关键；

5）没有医疗护理等配套服务，主要依赖社区等所在城镇提供的大市政基础

配套；

6）一般位郊区区位，占地大，容积率低，住宅形式多样化，满足不同老人

需求，以独栋、联排、复合公寓、独立居住中心等住宅产品为主；

7）兼有旅游、度假等功能，目标客户分为长住和旅游度假两种。

可借鉴之处：首先，太阳城以住宅立项，利用销售住宅迅速回现，保证开发商资金的正常运转；其次，以健康活跃老人为主要客户群，为其进行产品定位，满足其特殊的生活、交往、活动等需求；最后，在市场和产业链日趋成熟时，与度假管理公司合作开发，将旅游地产与养老地产相融合，增加产品竞争力。但是，太阳城社区医疗护理配套依赖于城镇市政基础配套，在我国显然无法实现。

2.日本

日本的社会养老模式经过几十年的发展实践，已经形成了相对独立完善的体系，推行以社区化居家养老为主的养老方式，为老年人提供良好的室内外环境设置，保证其与社会的接触交流，尽可能长地保持其独立生活能力，因此有人形容日本养老地产强调自助料理。此外，日本的老年住宅模式基本都不是采用出售产权的经营模式，出租是其主导经营模式。其中，“机构设施”模式就是由开发商建造一所适合老年人居住的设施，设施内配置以护理为主的各种服务；而“住宅”则是房东通过收取租金得到投资回报的模式。我国规模不大的老年公寓其实可以参考日本的这种模式。

二、我国养老地产发展现状与创新

当前我国养老地产尚处于初步试验阶段，一方面是由于中国老人对养老意识的态度还是认识不够高,主要停留伴子养老,陪孙养老的初级阶段,储蓄意识及消费能力制约了老人的有效需求。另一方面，由于设施配置多、专业化程度高、成本回收慢、效益利润低等因素, 成为企业猛进之后难以逾越的障碍。然而，国家相关政策的支持以及“银发”观念的逐渐改变，全国范围内各路开发商中嗅到了“夕阳工程”的商机，纷纷投入养老地产行业，数据显示约有20~30家房企已经进入养老地产领域，其中包括房产大亨万科、保利、绿城等。虽然，出现了不少“挂羊头卖狗肉”的现象，众多养老地产项目中不乏创新想法和案例。

1.连锁经营走入老年公寓

美国太阳城走品牌路线，杭州长寿村老年公寓提出把连锁经营引入老年公寓，在国内甚至国际建立网点，各网点内的老人可以互访。青岛市福利院采取了置换服务与连锁经营两种模式，和北京太阳城国际老年公寓合作，采取定期和不定期相结合的方式开展置换服务，使双方的老人可以有机会进行异地旅游、疗养，并免费享受住宿、饮食、娱乐、观光等方面的服务，并且将这种运营理念逐步推广至西安、大连、天津等地的养老机构，在全国范围内开展连锁经营置换服务。北京太阳城也应用了连锁免费置换的理念，免费提供与国内其它城市连锁型居住疗养的置换式服务，免费提供与国外连锁型居住疗养的置换式服务，在与太阳城建立连锁置换关系的国外老年期居住疗养，免收食宿费用。

2.“以房养老”

早在2007年，全国首个租赁式老年社区试行了“以房养老”倒按揭这一种新型模式，可是由于符合条件者少，报名人数不足十人，这项新型模式无奈“搁浅”。近年来，国内一些地方又兴起了“以房养老”，一些银行、保险公司、养老机构和公积金管理中心等机构纷纷推出“以房养老”业务。南京的一些老年公寓，凡在本市有60平方米以上产权房、超过60岁以上的孤残老人，可以将房产抵押给养老机构，自己则免费入住老年公寓，老人去世后房屋产权归养老机构。

3.“亲情住宅”注重以人为本的亲情关怀

澳洲康都是北京首个以家庭的需要为核心的全功能亲人社区，虽然不是养老地产，但是其设计理念可以为老年地产的发展提供借鉴。澳洲康都住宅主体以全然不同的功能设计规划CONDO公寓、乐龄公寓和青年公寓，和家人毗邻而居，提案家庭新生态，解决了同堂之家既需要相互照顾而生活习惯又各不相同的矛盾。“亲情社区”是一种以维系和增进家庭亲情为主的、老年住宅和普通住宅混合布置、充分体现“以人为本”理念的新型社区，比起纯粹的老年地产这种新型社区的利润

空间更大，操作运营也没有太多的限制，更重要的是能够迎合老年消费者独立养老、年轻人尊老多元化需求。

4.养老地产与旅游地产有机结合随着养生旅游的日益发展成熟，养老地产的潜在商机，养老养生地产因其“养生+旅游+房产”三管齐下的开发模式备受开发商的青睐。近年来旅游养生地产在养老地产中成为发展最迅速的一支。北京·太申祥和山庄是中国传统文化打造的集养老、度假、健康的中和度假村，推行会员制新型养老模式的国际敬老院，采用中国传统古典建筑形式和传统的中医医疗饮食文化，与养老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式。另外，太阳谷·椰风海韵、三亚·海棠湾、万宁·兴隆爱晚中心等都是国内养老旅游地产叫出名的项目。

三、促进我国养老地产发展的对策建议

当下国内外养老地产已经积攒了不少实践开发的经验，特别是发达国家不论是盈利性的还是非营利性的养老地产做的红红火火，相比之下，虽然有不少新想法、成功的案例，我国养老地产的发展却不尽人意。今年来，各大企业纷纷试水，不乏有企业冲着政策优惠，借“养老”名号在全国范围内大面积圈地，然后“挂羊头卖狗肉”。有先进的理念、成熟的开发运营模式，没有规范养老地产市场的政策、制度支撑，养老市场的健康发展依然只是停留在规划，无法实践。

1.“量体裁衣”——分层次、分地区发展不同模式养老地产

所谓“量体裁衣”就是指要有针对性的开发，不能“一刀切”盲目跟风。从实践经验来看，可以从两个方面来“量体裁衣”。一方面，针对不同层次的老年消费者，选择不同的开发模式，根据中国高收入阶层的养老需求，开发个性特征显著的商业化养老地产项目，针对低收入阶层的养老需求，由政府牵头开发保障性养老地产项目。另一方面，城市中心，依托已有的市政基础，开发老年公寓，近郊或是临近旅游地开发综合老年社区，如美国的太阳城还有我国的诸多旅游地产项目。

2.严格的准入制度

由于养老地产的开发对房企的资金实力以及养老配套服务经营者运营能力要求非常高，针对开发商及服务经营者建立严格的准入制度必不可少。应该综合考虑资金实力、运营能力、实践经验以及抗风险能力，让有资质、有能力的企业

进入养老地产行业，并提供相应的政策支持和优惠，将以“养老地产”招摇撞骗的企业拒之门外，坚决打击“挂羊头卖狗肉”的行为。实践中,我国目前多依据国家对房地产市场乃至整个市场经济的宏观政策来对房地产开发市场主体尤其是房地产开发企业进入市场的资格进行限制,而缺乏比较稳定具体的实体法律，从市场准入制度实践效果来看,有的地方政府出于维护地方利益考虑,出台各种名为市场准入,实为市场封锁的规定,让房地产开发市场经营者“望市兴叹"。此外，由于房地产开发市场经济政策本身不明晰不稳定, 重程序轻标准,现实工作部门和人员缺乏对实体标准的明确把握,也加剧了准入工作中的任意性。因此，严格的准入制度，外加规范的审批流程是规范养老地产业关键环节。

3.优惠政策方面

十八大会议强调“大力发展老龄服务事业和产业”精神，住建部在“十二五”规划中要求“涉老工程建设与改造等方面都须积极应对”，“改善老年人居家养老条件和社区养老环境”等,为住区及住宅的适老化建设提供了良好政策环境，国家政策风向已经偏向养老地产，关键环节仍需改善。土地使用方面，养老地产具有很大程度上的公益性质,因此地方政府对于养老地产用地应该给予相应的优惠政策。应该在全国范围内，将养老地产用地都是地方政府的公建配套用地,降低开发成本。与此同时，应当出台相应的监督监察机制,确保政策性的优惠用地确实用于养老地产开发,而非房地产开发商借养老地产之名开发商业住宅项目。税收优惠方面，税收政策的倾斜会增加其对养老地产行业的积极性。由于养老地产本身投资收益率较低且投资回收期较长,针对大型的养老地产开发商与较小型的走特色养老路线的养老地产开发商应区别对待，可采用梯度的税收政策。比如，盈利性的且针对的消费者是高收入老年的项目，税收优惠幅度可以降低，而福利性质的老年公寓可以享受大幅度甚至是税费减免政策。

在严峻的宏观调控下，作为地产中朝气蓬勃的老年地产分支，想要规模化发展面临障碍，随着我国相关政策法律法规不断完善，冬天已经过去，养老地产的春天也不远了。

第二篇：国内外城市发展转型经验借鉴与启示

国内外城市发展转型经验借鉴与启示

二、国内外城市发展转型趋势

（一）以产业高度化、就业充分化引导，促进城市经济转型

全球化导致产业尤其是服务业的空间转移趋势日益加剧，服务业全球化是制造业全球化进一步发展的结果，是进入新阶段的重要标志。无论是制造业还是服务业转移，发达国家仍控制相关行业的核心技术和附加值较高的环节，通过不断转让其技术专利取得市场利益。发展中国家为提升城市发展质量，也积极引导制造业向产业链高端延伸和发展现代服务业。

实现充分就业是城市经济发展十分重要的目标，因此，城市政府更加注重通过鼓励中小企业发展吸纳就业；通过财政、税收等政策措施来促进就业水平的提高；通过就业保障政策保证就业水平，以实现人的均衡发展，促进城市经济转型。

（二）以信息化、制度创新引导，促进城市社会转型

社会现代化不仅取决于经济增长，更多受政治、文化、教育、科技及人口等许多非经济因素的制约。信息化降低了信息收集、储存、处理、传播成本，改变了个人和组织所面临的约束条件，影响个人和企业的选择，导致社会就业与组织结构发生变化，以及社会交易与交往方式发生转变，有效地促进社会进步。

通过收入分配、就业、税收等相关制度、政策的革新，更加民主、科学、公平地进行社会利益结构调整，把因利益调整所引发的各类矛盾和冲突降低到最低程度、最小范围，逐步消除城市二元社会结构；相关制度的创新以满足人的发展、实现人的价值为目标，促进社会和谐发展。

（三）以新产业空间规划引导，促进城市空间转型

城市市场化水平提高与创新能力增强，推动着城市空间形态不断变化。产业结构转移与重构通过城市空间结构中城市经济用地功能的变化而具体呈现出来。尤其在现代科技的支撑下，生产驱动的标准化大批量产品的刚性生产方式逐步转向为市场驱动的小批量定制产品的柔性生产方式，新产业空间就是以柔性生产方式为主的发达城市经济区域的典型象征。

顺应生产方式的变更与技术革新，以本地网络与根植性为主要识别标志的新产业空间大量涌现。美国硅谷、波士顿128号公路、英国的剑桥-瑞汀-布里斯托等高技术的集聚地区等新产业空间形成并得到不断发展；发展中国家城市以各类开发区的形式为城市拓展空间；此外，尚有大量以商务、办公、购物等服务业为主体的产业发展空间，如巴黎的拉德芳斯。新产业空间的规划建设有效地促进了城市空间转型。

（四）以科技创新引领，创建智慧城市

以“智能＋互联＋协同”为特征的智慧城市，推进先进信息技术应用与全新城市运营理念的融合，以更快、更好的实现城市政府从管理到服务，从治理到运营，从零碎分割的局部应用到协同一体的平台服务的综合应用。建设“智慧城市”已成为全球众多城市的目标，通过智能化、交换共享与关联应用，实现城市运作更安全、更高效、更便捷、更绿色的和谐目标。智慧城市的建设和发展使信息成为城市的新资源，为城市培育新的经济增长点，促进城市管理、城市服务、城市运营中各参与主体实现多赢。

（五）以低碳经济引导，创建低碳城市

在全球气候变暖的背景下，欧美发达国家大力推进以高能效、低排放为核心的“低碳革命”，“低碳经济”迅速成为全球热点。通过发展“低碳技术”，并对产业、能源、技术、贸易等政策进行重大调整，抢占先机和产业制高点。建设以低碳经济为发展模式及方向、市民以低碳生活为理念和行为特征、政府公务管理层以低碳社会为建设标本和蓝图的“低碳城市”已成为共识。众多国际大都市关注和重视在经济发展过程中的代价最小化以及人与自然和谐相处、人性的舒缓包容。着力构建低碳城市发展所需的产业结构体系、基础设施体系、消费支撑体系和政策制度体系，遵循循序渐进的原则，发展低碳经济，构建低碳城市。

（六）以人文环境和自然景观环境营造，创建宜居生态城市

生态城市最早在联合国教科文组织发起的“人与生物圈（MAB）”计划中提出。随后，生态城市的理念迅速发展，成为一种城市发展的新概念。它不仅反映了人类谋求自身发展的意愿，也反映了人类对人与自然关系认识的提高。创建宜居生态城市成为众多城市追逐的目标。以丰富多彩的人文环境塑造城市形象，促使城市的无形资产增值，增强城市居民增加归宿感、自豪感，提高居民素质，增强凝聚力、向心力；同时，强化城市的吸引力，提高城市的知名度，获取旅游、投资等方面的回报。以自然景观的保护与修复改善城市环境，建构城市生态安全体系，坚持保证城市生态基本生态控制线，增强城市居住适宜度。

三、城市发展转型典型案例分析

（一）芝加哥：多样化发展的典范

芝加哥在1960年代的世界经济结构大变动中，经历了制造业衰退、就业岗位减少、人口流失、中心区衰退、经济困难等各种问题。面对复杂的城市经济、社会问题，芝加哥市政府采取了一系列对策。

在1980年代确定“以服务业为主导的多元化经济体系”的发展目标，并对制造业进行升级改造，形成独特的多样性经济发展模式。在高技术产业发展的同时并没有全部舍弃传统制造业，而是通过给予税收优惠、帮助解决土地问题等措施扶助有优势的、已经建立了产业链的传统产业。同时，着力引进新兴高科技产业中的研发和管理部门，占领产业链高端领域。从经济多元化的目标出发调整城市用地，优化空间结构。通过城市中心地段进行大量改建项目，优化发展环境，提升城市活力。

到1990年代中后期，完成了经济结构多元化的调整，不仅帮助其顺利度过经济波谷期，而且形成集聚效应，促进了新技术在制造业中的应用；重新成为经济全球化中的一个重要节点，恢复了其国际城市的地位。

（二）汉诺威：突出专业化功能的样板

汉诺威历史上是制造业主导发展的城市，1947年工业博览会的成功举办开启了其战后经济的快速发展。

专业化功能的培育与政府的强力支持密不可分。汉诺威政府将展览业作为支柱产业加以扶持，在制定经济发展战略和城市发展战略规划时，积极考虑会展业的发展需要；联邦政府在中央财政列出专门预算支持会展业发展。同时，功能完备、配套齐全的会展产业体系起着十分重要的作用，上至政府、行业协会的管理，下到展览公司、参展商之间的多方协调配合及专业会展人才教育、媒体合作、国际交流等的外部支持。专业性展览会依托自身和周边的德国其他城市产业而发展起来，两者之间形成了良好的互相促进的密切关系。

经过多年的发展，汉诺威工业博览会已经成为全球顶级的专业性贸易展览会。其工业展被公认是联系全球工业设计、加工制造、技术应用和国际贸易的最重要的平台之一，汉诺威也被誉为“会展之都”。

（三）洛杉矶：技术创新驱动城市再生的范例

1970年代的“石油危机”对洛杉矶的制造业造成了巨大冲击，进入转型发展期。为应对危机产生的不利影响，充分利用自身优势产业，着力发展高科技产业和现代服务业，使洛杉矶成为第三次科技革命的发源地之一；高度重视生态环境保护，提升城市吸引力，保持了良好的生态环境使其成为移民和成功人士的首选城市之一；通过“中心区的复兴”和“外围城市的兴起”使城市产业空间得以重构；鼓励废弃空间利用、集约用地、允许利用老区空地发展，地区之间转移发展权、鼓励土地混合使用以及在交通节点附近加大建筑密度等手段实现城市“精明增长”。

在高科技产业和生产服务业的推动下，洛杉矶城市经济迅速转型，日益呈现出国际化特征，并在1980年代后成功步入全球性城市之列。进入21世纪，洛杉矶成为美国西部的高科技产业和研发中心，成为“科技之都”。

（四）底特律：被动转型错失良机

“汽车城”底特律曾一度占据美国首要制造业城市地位，但20世纪60年代后，由于缺乏创新和被动转型而陷入一蹶不振的衰退之中；2008年爆发的金融危机，更是给以致命打击。

底特律经济衰退的根本原因是经济结构过于依赖汽车产业，致使抵抗市场风险能力的下降，一旦遭遇周期性的经济波动和外来的市场竞争的威胁，往往造成致命的影响。因此，城市经济发展既需要通过培植产业集群发挥其竞争优势，同时也需要防范其风险。一方面，产业集群存在着结构性风险，当产业集群老化或衰落时，由于其资源高度集中于一个产业或单一产品，将可能拖垮整个区域经济，变成难以复苏的“老工业区”。另一方面，产业集群借以产生优势的自身特征，同时可能是最终导致产业集群走向衰落的重要原因。

（五）深圳：以创新推动质量提升的先驱

改革开放以来，深圳经济社会发展取得的成就有目共睹，但在在资源紧缩的条件下，提出经济发展由“速度深圳”向“效益深圳”转变，进行城市发展的全面转型，从单纯的追求增长速度转向有效益的增长。

明确提出创新驱动作为推动城市发展的主导战略。2006年1月，深圳市发布了《关于实施自主创新战略建设国家创新型城市的决定》。2008年6月，国家发改委批准深圳创建国家创新型城市，将深圳列为全国第一个创建国家创新型试点城市。明确提出在今后发展中不再攀比经济规模和总量，体现出深圳在摆脱传统粗放型发展模式上的积极变化。此外，制定“效益深圳”统计指标体系，通过制定工业园区循环经济发展指南、开展“绿色GDP”核算试点工作、编制行业清洁生产技术指引等措施推动循环经济发展。实行城市更新，来完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用。

四、借鉴与启示

（一）以主动转型的姿态突破发展瓶颈

在全球化发展的背景下，城市间的竞争日趋激烈，对资金、人才、技术等各种要素的争夺日趋白热化。同时，受城市自身发展条件的约束，当城市发展条件（劳动力、土地成本）变化的时候，为实现新的发展优势，需要打破城市发展的路径依赖。

底特律由于没有在适当的时机进行合理的转型，致使城市竞争力难以为继，也丧失了健康、持续发展的能力。因此，在城市面临发展瓶颈或者其他约束的时候，必须以主动的姿态进行适应性调整。主动的转型要以科学的理论作指导，遵循城市发展规律，推动城市发展的体制、机制创新，加强战略目标、方向、策略等方面的研究，有针对性的弥补城市发展的不足，为实现城市竞争力的提升和可持续发展奠定基础。

（二）以高端产业链引领城市经济发展

加快产业结构调整力度，提升优化产业层次，培育与发展多元支柱产业。围绕构建现代化的产业结构，实现先进制造业与现代服务业的双轮驱动、融合发展，加速推动制造业向产业高端、价值链高端攀升。加快淘汰落后产业，加速振兴装备制造业，在更新置换中提升产业技术水平；积极发展新兴战略产业，提高产品附加值。

积极发展现代服务业，以金融保险、商贸物流、信息咨询、会展中介等为主的生产性服务业的发展促进城市功能的升级；以文化娱乐、旅游、创意和体验为主的现代生活性服务业，吸纳城市劳动力，提高居民收入。

（三）以功能提升强化城市发展的活力

逐步由生产功能转向服务功能、管理功能和创新功能。提升城市产业能级，增强其辐射带动能力。以科技创新为动力，推动企业自主创新，重点发展高科技创新产业和高附加值产业，强化城市的产业实力和创新功能，带动城市周边地区产业结构升级和先进制造业的发展。

在中心城市大力发展服务经济，通过服务业的发展提高综合承载能力和服务功能，提高对区域发展的影响力和带动力。加强城市群内部资源整合，推进优势资源共享和区域性重大基础设施对接，促进要素在城市间合理流动与优化配置，提高城市公共服务功能，推进城市现代化与发展活力。

（四）以空间紧凑与混合实现精明增长

优化空间结构，提升城市发展质量。重视用地规模扩张向重视资源集约利用转变，从用地增量的递增向存量优化转变，对空间资源进行优化配置，提升土地的产出效率；为规范工业企业用地申请和引导工业企业集约利用土地，推动产业升级，制定工业建设用地建设标准，搭建完整的工业用地管理体系。

引导城市节约、集约型高效发展。通过提倡适度的功能混合来节约土地，以公共交通引导城市节点地区开发来促使城市空间的高强度开发，提高城市发展的集约性。公交引导指以轨道交通引导建设空间集聚、以公交交通引导功能布局优化、以交通枢纽引导城市用地开发和服务业发展。功能混合利用包括水平混合与垂直混合，其中水平混合指在较小的地块内平衡居住、商业、办公以及其他功能，或在较小地块内以同一性质的不同形式的空间组合来实现混合利用；垂直混合指在建筑内部通过垂直空间划分实现建筑空间的混合利用。

（五）以机制创新促进资源的合理配置

加快政府职能转变，改进管理方式。依法实施行政许可，简化审批程序，提高行政效率，逐步将政府职能从直接管理企业转向提供公共产品和公共服务、处理公共事务、满足公共需要、实现公共利益上来。城市公共财政作为国家财政的组成部分，应在城市经济活动中，尤其在市政和教科文卫等公用事业方面发挥着主导作用，提高公共政策和公共管理的透明度，降低商务成本。

通过市场机制调节利益主体间的关系，推动生产要素和公共设施的共建共享，实现其利用效益的最大化。创新城市融资机制、产业互动发展机制、信用制度网络机制等，努力提高资金吸纳能力，增强产业联动发展效应，培育良好的信用关系网络。完善与城市发展相适应的各项社会保障制度，加快建立统一开放、竞争有序、城乡一体的劳动力市场，健全公共就业服务体系，统筹城乡就业，从而实现资源的合理配置。

第三篇：对日本养老地产经验的借鉴

对日本养老地产经验的借鉴

近年来，我国老年人口快速增加、老年人对生活品质要求亦日益提高，与国内本就养老资源紧缺、环境设施落后、服务水平低下的矛盾日益突出。随着人们生活水平的提高，建立特色鲜明、功能齐全的高端养老项目迫在眉睫。加之国家民政部提出养老机构要由单纯供养型向收养、治疗、康复、教育、娱乐相结合方向发展的功能定位。养老地产正在成为继商业地产之后各大开发商争夺的热点，并且尝试养老地产的先行者还在不断增加。房地产业介入养老社区能否为中国养老模式提供一种新的范本？如果可以，如何能够更好地引导其向健康的方向发展？本文通过对日本养老地产发展过程的研读，总结归纳我国在此问题上的可参考之处，对解决我国的养老问题具有一定的借鉴意义。

一、中国养老地产现状

图表 1 中国老年人状况随时间变化表（数据参考：中华人民共和国国家统计局）

据联合国标准，国家或地区老年人口（65岁以上人口）比重超过7%时，标志着这个国家或地区进入老龄社会。我国2001年进入老龄社会，至2011年，65岁人口已达1.23亿，老年抚养比更是达到12.3%,老龄化态势已非常严峻。

近年来，我国养老服务业快速发展，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系初步建立，老年消费市场初步形成，老龄事业发展取得显著成就。但总体上看，养老服务和产品供给不足、市场发育不健全、城乡区域发展不平衡等问题还十分突出。2006年9月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门《关于加快发展养老服务业意见的通知》，提出积极支持多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金兴办养老服务业。2013年9月，国务院再发《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，进一步强调了政府积极应对人口老龄化，加快发展养老服务业的决心。很多开发商也在积极研究探索养老地产开发模式，由于开发养老地产面临的困难太多，鲜有开发商采取实际行动。截至目前，国内纯粹作为养老地产项目来发展的楼盘屈指可数，做得比较好的有北京的东方太阳城、广州的友好老年公寓、台湾的长庚养生文化村等。

二、日本养老地产发展研究

日本是全球老龄化率最高、老龄化速度最快的国家。据2013年版《老龄社会白皮书》，2012年10月已首次超过了3000万达到了3079万人，占总人口数的24.1%，为历史最高值，成为全球老龄化率最高的国家。

日本的养老事业与养老产业发展大致经历了三个发展时期: 一是初创期(20世纪50年代初到60年代初);二是扩充期(20世纪60年代初到80年代初);三是政策转换期(20世纪80年代中后期至今)。在这三个时期分别制定了与养老有关的各项法律。20世纪90年代后, 随着老龄化的加剧, 瘫痪或痴呆症老年人增加, 而家庭的护理功能也发生了变化,老年人的护理问题成为最大的不稳定因素。针对这些问题，日本政府着手建立和完善了养老服务体系, 以解决老年人的收入、医疗、护理等保障问题, 并大力发展了养老产业，实现了老人福利法制化、运行机制多元化和专业化。

1.日本养老地产的种类

日本养老地主要分为“机构设施”和“住宅”两大类。模式基本都不是以出售产权为目的的经营模式。“机构设施”模式就是由开发商建造一所适合老年人居住的设施，设施内配置以护理为主的各种服务；而“住宅”则是房东通过收取租金得到投资回报的模式。“机构设施”主要包括护理疗养型医疗设施、老人保健设施、特别养护老人住家、养护老人住家、低收费老人住家、收费老人住家、患有老年痴呆症高龄者的集体住家、高龄者生活援助住屋等。“住宅”类的模式分以下四种：面向高龄者的住宅、年长者住宅、银发住宅、自有产权住宅“住宅”类中，除第3种“银发住宅”的入住老人可能需要轻度照顾以外，其他3种住宅模式的入住对象一般为60岁以上且生活能够自理的健康老人。第一种“面向高龄者的住宅”是当前经营者倾向的“住宅”类中具有代表性的模式。签订了租赁合同后，“面向高龄者的住宅”的房东可以配置护理、餐饮、清扫、家政等服务以增加收入，入住老人可以根据需要选择服务项目与房东另行签订服务合同。“面向高龄者的住宅”与“收费老人住家”最大的区别是前者不是必须配置护理服务，而后者一般必须配备护理服务。

2.日本养老地产的经营模式详解

“机构设施”类--“收费老人住家”

1）收费模式

收费项目包括：入住金、管理费、餐饮费、护理费、清洁费等。老人入住时一次性支付的费用叫“入住金”，支付入住金的目的是购买“收费老人住家”内的一个单元的房屋、共用部分、公共设施及设备的“使用权”。在东京，有些高端“收费老人住家”的入住金标准为1亿日元或5000万日元以上；中端的在5000万日元左右；低端住家在1000万日元以下。入住金的计算方式是根据入住老人的年龄、健康状况、当地平均寿命等各种可能影响老人入住期长短的因素来预测老人从入住至故去的期限。比如一位65岁健康的男性老人想入住东京地区的某“收费老人住家”，东京的男性平均寿命为78岁，那么这位老人可能居住的时间为13年，再用这个13年乘以一年“使用权”的费用，就得出这位男性老人需要支付的“入住金”的总额了。所以，入住金也可以理解为这位老人需要预付13年的租金。如果老人中途提出解除合同或故去，“收费老人住家”需要扣除老人已入住期限的费用，余款将退还老人或其合法继承人。如果老人的寿命长于预测期限，老人有权免费行使“使用权”直至故去。入住金可以事先一次、分期或每月收取。除此之外，“收费老人住家”每月还可以收取的费用包括管理费、餐饮、护理、清洁等各种服务费。

2）赢利模式

法律规定“收费老人住家”的每一单元的使用面积必须在13平米以上，可以供一个老人单独居住（老人如果需要特殊护理的，其居住面积最低为18平米）。由于13平米的单元太小，无法配备单独的厨房、杂物间和盥洗室，在这种情况下“收费老人住家”就必须提供可以满足多人使用的食堂及盥洗室。20平米一个单元，每个单元内配置单独的小厨房和盥洗室成为当前日本“收费老人住家”的主流。通过向每个入住老人收取一次性的“入住金”，把每个单元的部分或大部分成本回笼，开发商的资金压力得到了缓解。在运营过程中，再通过每个月收取管理费及服务费维持日常运营和回收其他投资成本。

3）成本计算

“收费老人住家”的成本主要为土地、建设、工资、设备、水电煤等费用。其中，工资几乎占50%的日常运营成本，所以利用非全日制护理工或派遣员工的现象很普遍。

“住宅”类--“面向高龄者的住宅”

1）收费模式

收费项目包括：每月租金、管理费、护理等。

在日本，因为老人的身体、经济状况都比较特殊，房东承担的风险比较大，房东一般不愿意将房子出租给老人。为了使老人能够借到住房，同时也帮助愿意将房子出租给老人的房东顺利将房子出租，政府出台了《高龄者专用租赁住宅登记标准》。这部标准主要内容就是由政府搭建面向老人的租赁信息平台，鼓励房东按照此标准将现有房屋进行改建并登记备案，这样老人就可以很顺利找到合适的住房了。

由于这类住宅的法律关系是房屋租赁，且入住对象一般是低收入的老人，所以不会收取“入住金”。在日本，这种模式更多被用于旧房改造或经营不善的租赁房屋。

2）赢利模式

“面向高龄者的住宅”的每一单元使用面积至少25平米（如果有足够的公用面积，每单元的使用面积可以减少为18平米）。按照房屋租赁的法律，房东可以收取相当于几个月租金的保证金。除房租收入，房东还可以向入住老人提供餐饮、清洁等服务增加收入。

3）成本计算

主要有改建费用、物业管理、水电煤等费用。这种模式与前一种模式相比，配备护理服务不是必须的。房东可以自由决定是否配备，如果需要配备，可以自己配备也可以委托第三方护理机构。这种模式的法律关系比较简单、运营成本不大、风险比较小。

三、对我国养老地产的建议

养老地产，作为我国一种新兴地产模式，在开发和运行过程中还存在许多问题。本文通过对日本养老地产发展过程和经营模式的总结归纳，对政府和开发商提出了一些建议。

1.对政府的建议

中国的养老设施作为民政机构社会福利的一部分，最初以为“三无”老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。为鼓励更多的开发商进军养老产业，政府需要出台切实可行的优惠政策，调动开发商开发养老地产的积极性。

1)优先安排养老服务机构建设用地。符合规划要求并具备划拨条件的养老服务机构用地要优先予以保证;不具备划拨用地条件的养老服务机构用地要按照相关规定加快审批,但要加强监督,确保批准用地真正用于养老事业。

2)制定政策鼓励金融部门充分发挥信贷支持作用。政策激励下，金融机构支持老年社会福利事业发展,增加对养老服务机构及其建设项目的信贷投入,适当放宽贷款条件,并提供优惠利率。

3)政府可以适当放宽市场准入标准。鼓励民间资本进入养老服务领域。在规划审批、投资核准、融资服务、财税支持、土地使用、医保定点等方面，贯彻平等准入原则。

4)实行同等待遇。凡各级政府给予公办养老服务项目的优惠扶持政策与措施，也适用于民营养老服务企业；给予非营利性机构、组织的各种优惠待遇和政策，也同样适用于从事同类服务活动的民营养老企业。

2.对开发商的建议

1)国内通过“招拍挂”拿到住宅用地的开发商，土地成本大，资金压力大；另外，由于老年住宅的特殊性，其建设成本一般比普通住宅高出20%左右，所以很难完全参照日本模式开发和运作老年住宅。这种情况下，如果考虑到将来老年人购买的需求，可以通过分析老人的生理、行为、心理和身体健康趋势进行人性化规划、建筑设计和室内设计，首先使建筑硬件满足老年人对于“住”的需求。作为前期的规划策略，可以为小区配备老年人专业配套服务，比如护理、餐厅、家政等，让老人在选房时感觉这些附加服务物有所值，用这些服务让老人买个放心。日本的一些老年住宅或养老机构的运营商就正在向国内开发商提供包括整体规划、建筑设计、起草后期运营方案等各种服务。

另外，开发商还可以通过销售一部分产权房先期回笼大部分投资，同时自己保留小部分用来长期租赁，比如销售70%，租赁30%，整个小区再配以专业的老人服务，这样既可以快速收回大部分投资，又能通过租赁方式谋求稳定的投资回报。

2)有些地方的开发商通过划拨、长期租赁集体土地或拿到其他非住宅用地，由于无法进行产权式销售，则可以借鉴上述机构设施中的“收费老人住家”的运作模式。但是，我国相关法律规定，房屋租赁期限不得超过20年，超过20年的部分无效，所以在具体操作过程中，需要对日本的收费模式和运作模式进行本土化改造。比如，对于健康老年入住者可以一次性收取类似“入住金”，这个费用是用来购买带有一定期限（或终生）的服务，是购买“使用权”的对价，其行为不是租赁房屋的法律关系，而是老人与开发商之间因购买带期限的服务而形成的债权债务法律关系。当然，老人中途解约或者故去，开发商是否需要退还未住满期限的“入住金”、老人能否自由转让这种“使用权”、权利是否可以继承等等，还需要具体情况具体分析，找出最妥当的法律支持和解决方案。

3)民间资本通过租赁现有厂房或废旧宾馆并改建成老人公寓或养老院进行商业化运作的，也可以通过收取一定的“入住金”外加每月收取服务进行操作。这里需要注意的是，如前所述，房屋租赁合同无法超过20年，所以在和入住老人签订租赁合同时，最长期限只能20年，对于多余的年限可以考虑以赠送居住权的方式操作。基于房屋租赁这样的法律关系，老人中途提出解除合同或故去，租赁关系随即终止，房东则可以将房屋再出租。

4)日本国内业内人士普遍认为，老年人住宅的未来趋势是复合型的附带医疗、护理及康复性设施的综合性社区。规划老人住宅，须同时考虑到老年人身体和精神两个层面的需求，脱离这两个基本需求的老年住宅是不会吸引老年人入住的。大多老人选择住宅时首先会考虑到医疗及护理的需求，所以在日本，有在医院内或紧邻医院建立老年住宅的“养老＋医疗”型的；也有在老年社区或老年公寓第一层设立综合老人康复中心、外派护理中心或托老所的“养老＋护理”型的设施。其次，老年人特别是健康老人需要更多精神的关爱。日本的大型老年住宅一般都设有老人与外界接触、交流的场所和空间，比如与同龄人聊天喝茶、与家人相聚、与社区年轻人沟通的场所。有的老年住宅内还专门开设幼儿园，一方面解决社区员工孩子入托问题，让员工没有后顾之忧；另一方面，让老人通过和孩子们的互动得到精神上的愉悦。现在国内，有的开发商已经开始尝试并探索“医疗护理养老”、“文化教育养老”、“生态养生养老”、“旅游养老”等各种概念的老人住宅及养老模式，期待不久各种模式会呈现出多样态、多层次、更成熟的趋势。转载于洲联集团（WWW5A）

第四篇：昆山发展经验启示

昆山发展经验启示

（王怀伟2011年9月22日晨2点于昆山）

昆山概况 昆山地处长江三角洲的东部，东距上海市中心45公里，西邻苏州市区22公里，东临上海，西依苏州，是江苏省的东大门。1989年撤县设市，总面积921平方公里，总人口164.7万其中户籍人口73万，现辖10个镇、1个国家级经济技术开发区和3个省级开发区。截至目前，全市累计批准65个国家和地区投资项目5000多个，合同外资330亿美元，实际到位230亿美元，其中世界500强跨国公司投资项目63个。累计批准台商投资企业3800多家，投资总额超过150亿美元，成为祖国大陆台商投资最密集地区之一，目前常驻昆山的台籍人士已超过10万人。2010年昆山GDP总量首次突破2000亿元，达到2100.28亿元，成为国内首个GDP总量超过2000亿元的县级市（2010年贵州省GDP为4593.97亿元，遵义市为908.76亿元）；GDP总量一度超过海南2052亿元、宁夏1643亿元、青海1350亿元、西藏507亿元四省。财政总收入达到480.4亿元，地方一般预算收入达到163.1亿元。目前，昆山外向型经济占全市工业总量的80%以上，2010年实现进出口总值821.2亿美元。昆山位居全国百强县（市）之首，特别是电子信息、精密机械等支柱产业，已形成完整的产业链。昆山还是全球最大的笔记本电脑生产基地，全球每两台笔记本电脑中就有一台产自昆山。

昆山历程

上世纪80年代--“农转工”。1983年1月，中央1号文件支持发展社队企业。昆山大力推进横向经济联合，加快发展乡镇工业。抓住

国家实施沿海开发开放战略的机遇，1984年8月在县城东南自费开辟工业新区，提出“东依上海、西托三线、内联乡镇、面向全国、走向世界”的思路，实现了从传统农业向乡镇工业崛起的“农转工”的历史性跨越。90年代初期--“内转外”。1990年4月，党中央、国务院作出开发开放浦东的战略决策，昆山抓住这一历史机遇，大力实施开放带动战略。昆山经济技术开发区历经8年于1992年8月经国务院批准，全市逐步形成以开发区为龙头、带动乡镇工业小区的开放格局，实现了从发展乡镇工业向发展开放型经济的“内转外”的格局性转变。进入新世纪--“低转高”。在发展方式上由依赖土地资源外延扩张型向依靠科技进步为内涵的提高型转变；在载体功能上，由布局分散平面型向园区集中立体型转变；在产业结构上，由以制造业为主向制造业与服务业双轮驱动转变；在产品结构上，由粗放低端型向精致高端型转变。实现整体发展水平“低转高”的发展新态势，综合实力在全国县（市）中排名首位。2008年以来面对国际金融危机，昆山率先推出转变发展方式，支持发展现代服务业的一系列政策措施，很快催生了一批以服务外包、商业物流为主的现代服务业迅速崛起。目前，花桥国际商务城已经初步形成了服务外包、总部经济、物流展示和商贸服务4大产业集群，已成为江苏省惟一的以现代服务业为主导的省级开发区，被列为首批省级服务外包示范区，目前已累计引进现代服务业项目300多个，其中较具规模的项目120个，总投资超过450亿元。昆山经验

“昆山之路 ”（自费建设开发区）：我国实行对外开放，首先在沿海设立14个国家级经济技术开发区，当初昆山不在其内。而昆山县委、县政府从本地实际出发，审时度势、果断决策，仿效江苏南通、连云港经济技术开发区的做法，独辟蹊径，于1984年8

月在全省乃至全国率先自己规划、自筹资金、自费兴建中国第一个占地3．75平方公里的工业新区，常常以“14+1”的身份参加全国开发区有关会议。尔后由于昆山的同志年复一年的努力，坚持自力更生、艰苦奋斗，闯出了一条从无到有、由弱变强、不断延伸发展的昆山之路，终于在1992年8月由国务院正式批准为昆山经济技术开发区，成为全国县（市）中第一个国批开发区。注：（自费资金来源“四个一点”。即用财政借一点、银行贷一点、开发费收一点、公用设施单位支持一点。）

依托上海：80年代中期，昆山以上海为依托，发展横向经济联系，促使经济高速度发展。当时，一些轻工业没有发展余地，材料、产品难以堆放，企业扩大再生产受到制约，昆山抢抓机遇，吸引大批上海企业入住。例如，韩培信（时任江苏省委书记）在昆山发展的起步中讲到：“当时（80年代中期），昆山县委、县政府的同志克服重重困难，四面出击，主动寻找联营伙伴。他们看中了上海金星电视的名气，就千方百计和上海金星厂攀“亲家”，促使金星厂到开发区落户，办分厂。昆山给了极其优惠的条件来吸引人家：让上海人当合营厂厂长，给金星厂一次性技术转让费15万元，生产每台黑白电视机再给商标费11元。该联营协议1985年春达成，5月就破土动工，厂房尚在建设,就开始培训职工,并借别人厂房试生产。10月主厂房建成时，第一批质量合格的“金星”黑白电视机在8月就已出厂了。至当年年底，共生产了电视机21570台，实现销售收入862.9万元，盈利73.6万元，做到了当年谈判，当年土建，当年投产，当年见效。”昆山和上海，就像深圳和香港、广州的关系。深圳依托香港创造了深圳奇迹，昆山依托上海成为第二个“深圳”，并一度被认为是上海的“殖民地”，就连当地居民都这样说到“我们到苏州去苏州人说我们是上海人，我们到上海去上海人说我们是苏州人”。

人脉连接（台商落户）：台商落户昆山，早期是靠人脉，熟人之间相互介绍，后来发展起来了，产业配套和集聚效应才发生主要作用。南京是伟大的爱国主义者和中国民主革命的先驱孙中山先生长眠的地方，也是原国民政府所在地，在两岸关系上有着特殊的影响和千丝万缕的联系，许多台湾民众对南京以及江苏有着很深的情结。1990年10月，昆山首家台资企业顺昌纺织有限公司正式投产，投资200万美元。由于企业办得兴旺发达，4年时间，顺昌的这位老板又引进外资，兴办了顺发、顺隆、顺裕等7家台资企业，形成了“顺”字集团，总投资达到4000多万美元。1991年，台湾楠梓电子股份有限公司落户昆山，建立了沪士电子有限公司。第一期工程总投资2900万美元，采用国际先进技术装备，生产高科技的多层线路板，当时是国际著名的产品。“沪士电子”的到来，开启了昆山“以大引大”，与国际大型跨国公司合作的阶段。很快，通过“楠梓电子”老板的介绍，以生产捷安特自行车闻名全球的台湾巨大机械公司的董事长就到长三角地区考察。捷安特自行车在台湾是最好的品牌了。

制胜法宝（优质服务）： 90年代初浦东开发开放形势喜人，吸引了世界的目光，许多外资闻风而至。不过，浦东建设开发的起点和进入门槛比较高，台湾的传统制造业还不是浦东的优先考虑企业，当时浦东的建设还在起步阶段，基础设施也不到位。巨大机械公司就开始在上海周边地区寻找投资机会。昆山适时地抓住了这个机会，以优质的服务，主动热情的态度、极高的办事效率赢得了“捷安特”在昆山落户。巨大机械公司在昆山独资兴办了捷安特自行车有限公司。第一年就生产了十几万辆自行车。刚好遇上美国反倾销，最后通过江苏省委政府沟通协商，并帮助其解决了出口困难。“捷安特”办得非常成功，带动了江苏、浙江、上海一带的自行车生产。在它的周围，集聚了数百家为其配套的轮胎、车轴、齿轮等自行车零部件生产企业。

在苏南苏北，与“捷安特”有配套关系的乡镇企业有二三十家。“捷安特”成为了台资企业的一个成功榜样。昆山市委书记管爱国在一次记者会上这样说道：“从企业第一次踏入昆山，我们就有一帮人在跟着企业做服务——企业开工建设时，我们帮着完成消防验收；开业投产后，我们帮着进行企业招工、人员培训；我们会定期组织召开台资、韩资等企业联谊会；还有坚持了10年、每2到3个月召开一次的政策解读沙龙„„”。

超前规划（富规划、穷开发）：“富规划”，就是着眼长远，科学规划，力求设计新，功能全，配套齐，标准高；“穷开发”，就是勤俭节约，艰苦创业，不讲排场，不摆阔气，少花钱，多办事。“既不搞“圈地运动”，也不搞遍地开花，而是本着基建施工到哪儿，土地征用到哪儿，需要多少用多少，开发一片成一片的原则，量力而行，逐步延伸。

招商引资：招商引资，环境是基础，项目是生命，服务是品牌，产业是支撑，创新是根本。发现问题是政绩，直面问题是责任，研究问题是进取，解决问题是能力。昆山人不会忘记：十几年前，市政府每天派谴人员在上海虹桥机场大厅“守株待兔”，“拦截”国际航班的旅客，盛邀到昆山考察。“离上海市中心55公里，到虹桥机场40分钟。”这是昆山人重复无数遍的开场白。一张张利嘴，一副副笑脸，一个个机灵的脑袋瓜儿。地之利，被昆山人用到极致。一届届领导班子，在感情与理智中侃“晕”了外商。昆山人更不会忘记：在实行自费建设开发区之初，昆山市委、市政府将筹集的50万开发费用是这样解决的，一是花25万用于虹桥机场做了一个广告牌，并自命为昆山国家级经济技术开发区，吸引到中国来投资的外商到昆山投资，二是花25万在香港电视台做宣传，一时间引起国内外广泛关注。目前，昆山市政府每年都要选派几十名年轻干部到台湾、欧美学习、考察，并将招商

引资主攻方向转到日本、欧美国家。

昆山经济得以神话般的快速发展，是与其人才、区位、政策、国内外发展环境、历史发展机遇密不可分的，是自身艰苦奋斗和外部环境相加的综合产物，不是一个地区能简单照搬就能实现的，我们更应该学习他们如何解放思想、抢抓机遇，如何充分发挥自我、留住企业的精神，如何科学定位、顺势而为的胆识和气魄。昆山发展中也有其不足之处：

昆山发展给九坝发展带来的启示（此为个人观点，不对之处请领导批评指正）

九坝历史以来是一个纯农业乡镇，近年来，重庆人夏季避暑的到来给九坝发展带来了无限生机与活力。随着新一轮西部大开发和重庆强抓西部经济火车头的历史机遇，九坝当前应“明确发展思路、坚定发展信心、推动发展动力”。从而在这历史发展中强抓机遇、顺势而动、推动九坝经济社会快速高效永久性发展。

一是以服务业发展为主导。

二是以工业发展为突破口。

三是以发展品牌农业为方向。

第五篇：国内外中小企业融资经验对重庆发展的启示

国内外中小企业融资经验对重庆发展的启示

内容提要：当前，中小企业融资问题越来越受到全社会和宏观层面的关注。发达国家以及我国部分省市在政府引导、拓宽融资渠道、建立信用体系等方面进行了积极探索，并取得一定成效。认真研究分析这些地区的做法，对重庆缓解中小企业融资困难，促进中小企业健康发展有着重要的实践意义。为保障中小企业融资做法的落实，我们建议强化四个方面：一是制定积极的财税政策，促进中小企业发展；二是建立健全中小企业融资服务体系；三是加强中小企业信用体系建设，优化融资环境；四是建立向中小企业融资的激励和约束机制。中小企业是国民经济的重要组成部分，是市场经济最具活力的微观主体，在促进就业，推动经济发展等方面发挥着越来越重要的作用。但融资问题一直是困扰中小企业进一步发展的“瓶颈”，因此，积极探索中小企业融资模式，借鉴国内外先进经验，是促进我市中小企业健康发展的重要途径。

一、宏观背景

自2003年1月1日我国颁布实施《中华人民共和国中小企业促进法》以来，中小企业的发展备受关注，各地政府相继出台了诸多鼓励中小企业发展的政策措施，中小企业早已成为了我国经济社会发展的重要力量。但长期以来，政策体系不完善、融资困难、社会服务体系不健全等问题一直制约着中小企业进一步发展壮大。尤其是近年来，在世界经济增速放缓、人民币升值加速、国际原材料成本不断上涨、国内实施紧缩的信贷政策等因素的综合影响下，中小企业融资难问题更加突出，相当部分中小企业面临资金链断裂的困境。

在这种情况下，国家高度关注中小企业的生存发展，正在积极探索化解中小企业融资困难的方式。近日，国家出台《关于进一步改进小额担保贷款积极推动创业促就业的通知》，对小额担保贷款管理作出调整，小额担保贷款经办金融机构对个人新发放的小额担保贷款，其贷款利率可在人民银行公布的贷款基准利率基础上上浮3个百分点，其中微利项目贷款由中央财政据实全额贴息(不含东部7省市)。同时，放宽对劳动密集型小企业的小额担保贷款政策。另外，中央财政还将加大支持力度，安排中小企业专项资金35.1亿元支持中小企业健康发展。由此看来，中小企业发展越来越受到宏观层面的关注，我市应紧紧抓住宏观政策调整机遇，借鉴国内外先进经验，积极探索解决中小企业融资困难的途径，促进中小企业健康发展。

二、国内外中小企业融资经验

融资难是世界各国中小企业普遍面临的问题。中小企业具有规模相对较小、经营变数多、风险大、信用能力较低等特点，这就决定了中小企业筹措资金的难度较大。但中小企业对经济社会的贡献却日益突出，因此，许多国家十分重视为中小企业解决资金紧张的问题。

（一）国外政府对中小企业融资的扶持政策 1.美国政府对中小企业融资的扶持政策

为促进中小企业的发展，美国政府建立了一套完整的中小企业服务体系，形成了以小企业管理局（SBA）为中心的小企业服务机构。美国政府对国内中小企业的政策性贷款数量很少，政府主要通过中小企业管理局制定宏观调控政策，对中小企业提供政策性担保基金，引导商业性金融机构对中小企业进行贷款。（1）商业银行贷款与融资担保

美国建立了小企业信用担保机制，主要由小企业管理局作为担保人，为小企业的资金需求提供担保。针对不同发展阶段和不同类型的企业，政府采取不同的扶持政策。例如针对少数民族和妇女所办中小企业的贷款担保，SBA对他们可提供25万美元以下的90％额度比重的担保。针对中小企业急需的少数“快速”贷款提供50％额度比重的担保。（2）鼓励创业投资和风险资本

美国官方的中小企业投资公司和民间的风险投资公司是中小企业筹资的重要来源之一。中小企业投资公司可从联邦政府获得优惠的贷款支持，其融资方式可以是低息贷款，也可以购买和担保购买该公司的证券，投资方向主要是中小企业发展和技术改造。（3）政府资助

一是由中小企业管理局向那些有较强技术创新能力、发展前景好的中小企业直接贷款，但数量有限；二是中小企业管理局向受自然灾害的中小企业提供的自然灾害贷款；三是向中小企业的创新研究进行资助。

（4）鼓励和促进中小企业到资本市场直接融资

美国“二板市场“即NASDAQ股票市场为中小企业尤其是科技型中小企业的发展提供了大规模资本，许多名不见经传的中小企业通过二板市场融资而飞速发展，成为全球知名的顶级公司和一流企业。

2.日本政府对中小企业融资的扶持政策（1）成立专门的政策性金融服务机构

在日本，专门服务于中小企业的政策性金融机构主要有三家：商工组合中央金库、中小企业金融公库和国民生活金融公库。这三家机构分工明确：中小企业金融公库为中小企业振兴事业和稳定经营所需的长期资金提供融资；国民生活金融公库为小企业的小额事业所需资金提供融资；商工组合中央金库则是具有存贷款、债券、外汇经营的综合金融功能的机构。此外，日本还有两家服务于产业性中小企业和区域性中小企业的政策性金融机构：环境卫生金融公库和冲绳振兴开发金融公库。（2）建立专门的信用担保体系

日本官方设立有专门为中小企业提供融资担保的金融机构——中小企业信用保险公库，民间设有52个信贷担保公司，并在此基础上设立了全国性的“信贷担保协会”，他们共同致力于为中小企业提供信贷担保服务。（3）制定中小企业融资优惠政策体系 主要包括几种情况：一是安全网贷款制度。主要针对那些受银行的经营状况和关联企业破产影响使资金周转出现困难，但预计其中长期资金周转将得到改善、经营状况稳定的中小企业实施的贷款扶持制度。二是新开办企业支持资金。这是一项对能创造就业机会、提高技术及服务的新开办中小企业实行的无抵押无担保的融资制度。三是具有增长性的新事业培育特别融资制度。这是以从事高增长性新兴事业的中小企业为对象的资金扶持制度。

（4）成立中小企业互助基金

日本政府设立的中小企业互助基金一般采用会员制，带有互助基金的性质。例如，日本的小企业“自有钱柜”，入会企业可以随时从中得到无息贷款，贷款额为入会费的10倍，不需任何抵押和担保。

表1 国外政府对中小企业融资的支持政策

专设政府和政策性 金融机构

专设信用担保体系 鼓励创业投资 和直接融资 美国 小企业管理局

实施担保贷款、债券担保计划等

中小企业投资公司和民间风险投资公司达900余家，发展二板市场 日本

中小企业金融公库、国民金融公库和商工组合中央金库 中小企业信用保险公库，52个信贷担保公司 发行贴现、带息和利息一次付清的金融债券 德国

合作银行、储蓄银行、国民银行

政策性银行向企业往来银行提供贷款，然后由担保银行向企业再贷款。降低证券市场准入门槛，帮助中小企业上市 法国

中小企业发展银行 会员制式的信贷担保集团

（二）国内省市政府对中小企业融资的扶持政策 1.上海市对中小企业融资的扶持政策（1）政府资金支持

上海为解决中小企业贷款难，成立了多类政策性担保机构，并安排担保机构损账补贴资金、中小企业研发基金、小企业开业贷款担保基金、公益性岗位补贴资金等专项资金，为中小企业获得银行贷款提供便利。2008年市财政专门安排5000万元支农贷款担保专项资金，各区县财政相应安排配套资金。（2）互动担保联盟

中小企业互助担保联盟重点解决企业在融资过程中的担保和反担保问题，质量和规模相近的企业互保，节约了担保费用，降低了融资成本。目前上海已形成雏形的有两种形式：一是民间信用互助协会。例如以上海大众担保股份公司发起，通过企业互助以及扩大信用融资能力并向社会提供信用咨询服务，为互助协会成员企业提供融资担保。主要有中小企业流动资金贷款担保、票据贴现担保、开具承兑汇票担保、固定资产贷款担保、国企改制贷款担保、管理者收购贷款担保等。二是中小企业信用担保联盟。例如以上海市中小企业服务中心和联合德升资信评估公司牵线，为同样有融资需求的两家企业在融资过程中互相担保和反担保，以中小企业信用担保联盟为形式，实现企业融资过程中的互保。为控制风险，通过互保形式融资的企业必须是信用优良的企业，并须经资信评估公司评定信用，A级以上企业才有资格加盟。

（3）提供绿色高效服务

上海银行推出小企业融资“无忧服务”，降低了小企业融资成本、为小企业提供差异化和高效的服务。“无忧服务”由“省贷无忧、易贷无忧、速贷无忧”三部分内容组成。“省贷无忧”方案针对企业贷款中所需支出的各类费用，如评估费、保险费、公证费等，通过银行与中介机构合作将大幅降低；“易贷无忧”是通过保证信贷额度、搭建担保平台等方式增加小企业在上海银行成功获得贷款支持的可能；“速贷无忧”则通过优化流程、提高服务效率缩短审批环节。部分老客户和优质小企业客户则更有“绿色通道”。（4）股权出质登记

中小企业到银行贷款，一般要求抵押，上海市工商局出台了《股权出质登记办法》，企业如无担保物，可以股权担保，对企业而言是很好的融资渠道。股权出质经过工商部门登记后具有了更高的公示效力，降低了贷款风险，使银行在放贷时更有把握，有力地改善了中小企业的投融资条件。

2.浙江省对中小企业融资的扶持政策（1）开展小企业贷款风险补偿

浙江省自2005年开始实施小企业贷款风险补偿制度。截至目前，列入风险补偿范围的金融机构共计向近20万家（次）微小企业提供信贷支持，新增小企业贷款累计达258亿元。（2）小额贷款公司试点

随着《浙江省小额贷款公司试点登记管理暂行办法》的正式出台，浙江省民间贷款机构首次在制度上获得合法身份，民间贷款力量作为现有信贷制度的重要补充，将为解决中小企业融资难问题发挥重要的作用。浙江计划试点111家小额贷款公司，引导50亿元民资进入正规金融体系。（3）集合债

浙江省中小企业局与省金融办、工行省分行推出集合债的新型融资模式，由一个机构作为牵头人，几家企业一起申请和担保，并通过券商进行捆绑式发行债券，将主要解决单个企业申请规模受限制和中长期贷款的问题。

三、国内外中小企业融资经验的启示

综观国内外政府对中小企业融资的扶持政策，采取的方法主要包括：设立专门的政府部门和政策性金融机构；建立中小企业融资的信用担保体系；鼓励创业投资和风险资本；鼓励中小企业到资本市场直接融资等。这些方法为中小企业发展提供了强有力的支持，在实践中取得了成功，同时也为重庆完善中小企业融资政策提供了借鉴。

（一）积极发展中小金融机构

我们应借鉴日本等地的做法，成立专门的中小金融机构，以缓解中小企业融资过程中的借贷资金缺口。建立中小金融机构，与大型商业银行不同，中小金融机构比较愿意为中小企业提供融资服务，这除了他们资金少，无力为大企业融资外，主要是因为地区性的中小金融机构对当地企业的经营状况、企业家的人品、能力等和大型商业银行的分支机构比较起来有信息方面的优势，二者长期合作有利于解决金融结构和中小企业之间的信息不对称问题。可以考虑设立政策性和商业性两种类型的中小企业银行。政策性中小企业银行的职责主要是对需要扶持的中小企业发放免息、贴息和低息贷款；商业性中小企业银行主要可由城市合作银行、城乡信用合作社等改制而来。

（二）加快中小企业信用担保体系建设

建立多层次的中小企业信用担保制度，发挥担保机构的综合效能，是解决中小企业融资难的有效方法。一是建立以政府为主体的信用担保体系。由政府财政出资，设立具有法人资格的独立的担保机构，实行市场化公开运作，接受政府监督，不以赢利为主要目的。二是成立商业性担保体系。以法人、自然人为主出资，按公司法要求组建，具有独立法人资格，实行商业化运作，坚持按市场原则为中小企业提供融资担保业务，以赢利为主要目的。三是互助型担保体系。中小企业为缓解自身贷款难的问题，根据自愿的原则，自发组建担保联盟，互相提供担保，中小企业必须拥有良好的信用等级，按规定缴纳一定会费，一般可以获得数倍于入会费的担保贷款额度。

（三）大力发展风险投资

风险投资是世界各国中小企业融资的重要来源。风险投资适合中小企业，是由风险投资的特性决定的：一是风险投资不回避资金的风险性，只要被风险投资家看好的企业，就能获得风险资本的援助；二是风险投资的风险偏好是与其追求高收益相一致的，技术创新的高收益正是风险投资所看好的主要原因；三是风险投资是种股权投资形式，期限长，不加重企业的债务负担，十分适合资金紧张的中小企业技术创新融资。因此，发展和完善投资基金市场，是弥补中小企业资本缺口的较好选择。

（四）开展小额贷款公司和集合发债试点

小额贷款公司是吸收公众存款，经营贷款业务的新型机构，是我国旨在改善农村金融服务而进行的重要金融体制创新。我市应抓住国家推行小额贷款公司试点的有利时机，尽快开展试点工作，为对各类有紧急融资需求的中小企业提供安全、规范的贷款。集合债也是拓宽中小企业的融资渠道的有效途径，我市应抓住国家逐步开放中小企业发行债券的机遇，组织选择部分成长性好、管理规范、持续盈利能力和抗风险能力强的中小企业，以统一冠名、统一担保、分别负债的方式联合发行中小企业集合债券。

（五）鼓励金融信贷创新

随着经济发展水平的不断提高，市场竞争的加剧，中小企业的信贷要求也在不断变化，在目前的市场机制下，结合银行中间业务的发展，开发适合中小企业的金融产品，推出方便实用的融资手段，也是一条可行的融资渠道。中小企业可以根据企业的实际情况，选择无形资产融资、票据融资、保险融资、信托融资等多种融资手段，以有效地缓解中小企业融资难的矛盾。国有商业银行可以大力发展面向中小企业的现代支付服务体系，积极灵活地运用各种金融工具，为中小企业提供多种配套服务。

四、政策建议

（一）制定积极的财税政策，促进中小企业发展

为中小企业提供财政援助和税收优惠，促进中小企业的良性发展。财政援助和税收优惠是世界各国政府为扶持和保护中小企业的普遍做法。我们应在借鉴国内外先进经验的基础上，逐步推进中小企业融资资金支持体系的建立与完善。一是成立专门为中小企业服务的机构，实施中小企业资金扶持计划，确保国有商业银行对中小企业的贷款份额。二是建立中小企业发展准备金，主要由政府拨款，也可以从企业的营业收入中提取一部分。发展准备金由政府掌握，重点用于支持地方产业升级换代，支持中小企业与高新科技事业的发展等。加大对中小企业的税收优惠力度，将更多资金吸引到风险投资领域。

（二）建立健全中小企业融资服务体系

加快政府职能转变，为中小企业创造良好的外部发展环境，提供优质的服务。采取政府支持引导、企业自主运作、社会广泛参与的方式，建立一批服务机构，搭建一些必要的服务平台，为企业创新提供全方位服务。中小企业工作部门要联合金融管理部门和金融机构，定期或不定期举办项目推介、金融政策和金融知识的宣传、咨询、培训等活动, 搭建银企信息交流沟通平台，促进银企合作，加强金融机构与企业之间的合作,为企业融资提供便利、创造条件。引导全社会资金合理配置，降低中小企业融资成本，提供更多规避汇率风险的金融服务，为中小企业的发展创造良好的金融环境。

（三）加强中小企业信用体系建设，优化融资环境

建设以企业信用征集、信用评价、信用监督等为主要内容的中小企业信用服务体系，同时，充分利用工商、金融、统计、质监、海关、税务、财政、劳动保障、司法等各方面的信息资源，建立起中小企业信用数据库，形成信息齐全、查阅方便、公开透明的中小企业信用信息查询系统，实现政府部门、金融机构对中小企业信用评价的协调联动和信息交流与共享。此外，开展信用培训服务和信用管理服务，指导企业建立信用档案，搞好信用管理制度建设，提升信用管理水平。

（四）建立向中小企业融资的激励和约束机制

政府及相关部门应出台具体政策，鼓励和支持股份制银行、城乡合作金融机构等以中小企业为主要服务对象。鼓励国有商业银行在注重信贷安全的前提下，建立向中小企业发放贷款的激励和约束机制，在保证贷款质量的同时，切实提高对中小企业的贷款比例。鼓励政策性银行在现有业务范围内，支持符合国家产业政策，有市场前景、技术含量高、经济效益好的中小企业发展。鼓励各家银行根据中小企业的经营特点，及时完善授信制度，合理确定各级银行贷款审批权限，减少贷款审批环节，提高工作效率。同时积极研究开发适应中小企业发展的信贷服务项目．进一步改善银行对中小企业的结算、财务咨询、投资管理等金融服务。