泛养老产业5篇

第一篇：泛养老产业

泛养老产业集群引导的区域综合开发新模式——充分利用民间资本发展养老产业 2012年7月24日,民政部发布《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》，《意见》认为“鼓励和引导民间资本进入养老服务领域，对于实现养老服务投资主体多元化，缓解养老服务供需矛盾，加快推进以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系建设，具有重要意义”。

目前我国养老逐步呈现出政府保障型养老和市场盈利型养老双轨制的趋势，政府保障型养老由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构已经开展，在此不做赘述，我们重点探讨市场化养老趋势下，如何利用民间资本发展养老产业，创新区域综合开发模式。

一、养老产业的升级需要民间资本的参与

养老产业是指为老年人提供设施、特殊商品、服务，满足老年人特殊需要的，包括老年人衣、食、住、行、用、医、娱、学等物质精神文化方面构成的一个产业链，是多个产业相互交叉的综合性产业。养老产业自身具有很强的产业集聚效应，使其在区域开发中可以形成以养老为核心的相关产业的集聚，是未来新型城镇化的重要动力之一，养老产业到泛养老产业的升级，需要多产业、多行业的参与，这就为民间资本进入养老市场的提供了良好的契机。

二、泛养老产业集群引导的区域综合开发新模式的三大保障

1.政策保障

政策保障需要政府落实民间资本参与养老服务优惠政策，特别是在土地、财政、税收、物价等方面给予优惠政策，让养老产业更具活力和吸引力，从而吸引民间资本的参与。将民间资本举办养老机构或服务设施纳入政府规划和计划中，合理安排用地需求，符合条件的，按照土地划拨目录依法划拨。根据不同情况给予一定的建设补贴或运营补贴。对符合条件的非营利性养老机构或服务设施自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税，其免税收入不计入所得税应纳税收入等等相关政策。

国内的养老地产起步晚，发展快。目前，国家有关部门正逐步推进养老产业规范化，标准化。2012年国家出台了国标《养老机构基本规范》，这是我国第一部以“养老机构”定义的国家标准。2013年10月18日，在全国老龄办、国家标准委的指导下，中国老龄产业协会和中国标准化研究院在北京举办了《老龄宜居社区（基地）标准》发布、《养老基地连锁服务标准》启动仪式，拉开了我国养老服务业向系统化、规范化发展的序幕。

2.配套保障

养老产业需要相关配套产业的支持，因此在传统的养老院升级到养老综合体乃至区域综合开发的过程中，需要整合医疗康复、饮食服装、营养保健、休闲旅游、文化传媒、家政服务、金融和房地产等产业资源，形成以养老为核心的产业集群。例如以高尔夫+养老模式，温泉+养老模式、禅茶+养老、度假+养老等模式，充分发挥其他产业及其资源的作用。

在完善养老产业配套保障的过程中，养老服务人才队伍的建设也是重点之一。目前，我国养老产业面临巨大的人才缺口，专业型的养老人才严重不足，包括在一线的护理服务人员、机构运营人员等等。加快养老服务人才的培养，也是目前国家发展养老产业的重要工作。2013年11月23日，全国民政职业教育教学指导委员会老年服务与管理专业教学指导委员会在京成立，以贯彻落实国务院出台的《关于加快发展养老服务业的若干意见》(以下简称“国务院35号文件”)中对于养老服务人才培养的政策要求，是改善养老服务人员缺口巨大的一项重要举措。

3.模式保障

模式保障，包括投资、建设、运营、退出模式，即养老产业的BOT模式和BOO模式，BOT政府与私人企业签订特许权协议，授权私人企业承担养老项目的投资、融资、建设、经营与维护，让其充分发挥市场运作的优势，特许期届满，签约方的私人企业将养老项目无偿或有偿移交给政府部门。BOO模式在期满后项目的所有权不再交还给政府，由企业负责项目的运营。

目前，国内的养老产业市场正处于探索阶段，缺乏成熟的模式，进入和退出机制不完善，但面对巨大的养老产业蛋糕，各企业都开始了大胆、谨慎的实践，并逐步摸索出了一些适用于国内市场的经验和模式。

三、泛养老产业集群引导的区域综合开发新模式

传统的养老产业模式研究，通常从单一的产品形态入手，如CCRC（Continuing Care Retirement Community持续照料退休社区）、老年公寓等，而泛养老产业集群引导的区域综合开发新模式是以养老产业为重点，旅游休闲度假相结合，城镇化发展为整体框架的区域综合开发新模式。具体表现为“1+X”的综合体模式：

四、泛养老产业集群引导的新型城镇化模式

泛养老产业集群引导的新型城镇化模式从城镇体系结构的分层提升与建设上进行细分，包括养老新城模式、养老小城镇模式、养老综合体模式和新型农村养老社区模式。

1.养老新城模式

城市依托当地全国闻名的养生养老环境，吸引全国各地的退休老年人慕名而来，从而形成以养老产业为核心的产业集群，产业集聚构成人口与要素集聚，最终形成城市。美国太阳城是养老新城的典型代表，太阳城的面积约33.2平方公里，人口已接近20万，而且面积和人口还在继续猛增。

2.养老小城镇模式

城市远郊的中小城镇依托自身某种特色的自然或人文资源，形成养老特色化发展。例如温泉城镇、滨湖城镇、滨海城镇、度假城镇等特色城镇。例如亲和源温泉养老产业园等。

3.养老综合体模式

养老综合体以泛养老产业的整合为根本支撑、以医疗保健、休闲娱乐、护理服务配套为重要基础，以养老服务和管理的创新为基本保障，可以实现“就地城镇化”。例如北京东方太阳城等。

4.新型农村养老社区模式

以乡村原生态养生环境和农业资源为依托，通过完善乡村休闲商业和医疗卫生设施，解决因子女外出务工出现的空巢村、空巢乡问题，还可以解决部分农民的就业问题，是探索中国农村养老的一种新途径。目前农村社区养老的条件还不具备，但这也是解决农村养老问题的一种积极探索。

五、愿景

目前国家通过政策鼓励和引导民间资本的进入养老产业，老年客群市场已形成规模，民间资本进入养老地产的“天时地利人和”已经具备，但是民间资本发展养老产业不仅要生存，而且要发展好，这需要政府在土地、财政、税收“三大基石”制定出更为具体可行的政策，而民间资本可以通过拿地、建设、运营、转让四个途径参与进来，从养老产业涉及的多个领域分享养老产业的红利。

民间资本在泛养老产业集群理念引导下必将打造出符合时代发展和国情的区域养老综合体模式，绿维人愿为中国养老事业的发展加上浓重的一笔。

美国的太阳城开发模式和CCRC精细化管理服务，我们认为是两种比较典型的美国的养老地产的开发模式，我们希望对两种美国模式的研究和中国国情的对比，能够找到适合中国发展的方式。美国的太阳城特点是开发规模很大，有精准的客户定位和产品定位，CCRC是持续的精细化管理和服务，跟太阳城的内涵，所提供的服务内容有很大的差别。中国如果进行社会化养老，在座的有社会责任感的开发企业参与是很重要的一点，我们如何结合国情借鉴国外的方式。

第一部分：美国太阳城的开发模式

这张图片很多人都见过，是比较有代表性美国太阳城的图片，太阳城是始建于1960年，到现在已经有50年以上的历史了，最早法院是美国亚利桑那州凤凰城，开发商是Del Webb。现在中国已经有很多项目都在借鉴美国的太阳城，包括明天要去看的卓达太阳城，美国太阳城这种模式应该对中国已经产生了一定的影响，美国现在有很多太阳城，在西海岸、东海岸、南部等等，包括亚利桑那州、加利福尼亚州都有很多的太阳城，我们对美国十几个太阳城做了一些数据的整理和分析。我们看到美国的太阳城实际上从规模上来讲应该分为两大类：一是最早的1960年开始建设的在凤凰城的太阳城，凤凰城有两个太阳城，一个是SUNCITY，占地约8.9英亩，长宽南北长度7盈利，东西宽2.75盈利，总数44000多人。这个太阳城最大的特点规模大、配套全，有7个康娱中心，7个18洞高尔夫球场，有402个床位等等。西部太阳城是18年以后，在太阳城竣工这年开始建设的，到1998年人数是31000人，跟第一个太阳城同样的特点规模大、配套完善，也有297床的医院，也有表演艺术中心等等。除了这类的太阳城以外，我们发现大量的其他的太阳城实际上规模也就是几千人、1万人左右，基本配套没有那么全，只有一到两个康乐中心，几个俱乐部，配备1—2个高尔夫球场。我们有很多朋友，有的人都去美国看过各种各样的太阳城，我觉得现在我们对太阳城的理解不一定是完整的，实际上这种大规模的太阳城和快速复制的牧场太阳城是不同的，我们对主要的可复制的类型总结了几个特征。

1、都是在郊区低密度，占地大、容积率低；

2、住宅用地属房地产开发性质，依靠销售产权房屋回款；

3、低层建筑。建筑形态多为单层、独栋或双拼为主；

4、售价低。售价约为市内房价的1/3。

5、目标客群：活跃健康老人。必须55岁以上老人才能购买入住，18岁以下的青少年和小孩儿可以来，但是一年不能超过三个月。

6、配套设施以会所和运动场地为主。专为老人设置运动设施，高尔夫球场、网球场、游泳池等等，7、一般不自建医院和护理设施。医疗和护理主要依靠所在城镇的大市政配套。

8、一般都会配建社区的商业中心，少区周边一般都会有商业中心，但是不只是为自己小区服务，而且还为周边的社区提供服务。

9、兼有旅游渡假功能。凤凰城的太阳城总人数44000人，其中28000人常住，16000人季节性旅游。

美国太阳城开发模式对中国的启发值得借鉴的方面：

1、住宅立项，依靠销售迅速回款；中国很多人都在纠结这个事儿，做养老地产到底是产权还是使用权还是会员制，实际上美国做住宅立项做产权销售太阳城是很大的特点。

2、客户定位精准，以活跃老人为主要客群，为其进行产品定位，满足其特殊的生活、交往、活动等需求。老人在社区里面的活动需求跟青年人、儿童都是不一样的，所以产品比较能够满足老人的需求。我们到美国去看到很多老人在一起活动，都非常的开心，也没有青年人打造，所以他有特殊的客户定位。

3、不设医疗、护理等配套设施，降低了前期投入成本，提高了资金使用效率，降低了开发风险。这是我们可以借鉴的地方，但是也得思考是否适合中国国情。

4、在市场和产业链日趋成熟时，可与分时独家管理公司紧密合作，在项目开始时便实现订单生产。

不适合国情的问题：

1、人多地少不合适大量低密度，单层的单体建筑，应以多层、小高体为主。

2、中国的公共医疗资源匮乏，如社区内不能提供一定的医疗、护理配套、市政配套的公共资源又跟不上，就会影响老人的入住选择。中国的老人和子女，选择老年住区最为关心的，还是所在社区能否提供及时、持续的医疗、护理条件。

第二部分：CCRC精细化管理服务

CCRC的概念：持续照料退休社区，在美国有专门的认证，有专门的证书。对老人实际上有很多分类，一般按照老人的生理年龄、健康状况简单来讲分三类。一是健康活跃老人；二是半护理需要照料的老人；三是需要全护理的老人。

CCRC的定义是为各类老人都能提供相应的居住产品，以满足老人在不同生理年龄阶段，对居住和配套服务的不同要求，老人不需要搬家就可以在社区中安享晚年的综合社区。

细分的产品可能只能提供一部分给老人一个阶段的居住产品和服务配套，但是CCRC老人退休以后到了这个社区，一直到最后身体状况越来越差一直到临终，这个社区都能提供服务。有持续照料老年社区、生活辅助型社区、专业护理设施、专科护理(特护)，美国的市场和产品都非常细分了，中国还刚刚开始。

案例：这是美国某一个社区，刚才所说的7种类型老人社区都有标识，分别给老人提供什么样的服务，适合哪些老人在里面居住，分的非常的精细。

美国CCRC九大特征：

1、目标客群与使用功能复合。至少不会为一类老人建立空间和配套。

2、户型平面按照目标客群和使用功能不同而变化，如厨房的配置。

3、三类产品配比不同。如Knedal on Hudson 6：1：1。

4、医疗、护理配套完善。如紧邻医院社区内设有医疗室，每层设有护理站(秘书站)等。

5、设有老人食堂。一般有2个不同标准。

6、不设大会所，但康娱设施化整体为零，满足功能需要，同时节省不必要的前期的投入。

7、经营模式以会员制为主。主要包括两部分：入门费+年费。

8、郊区区位，但规划布局紧凑。管理路线短，服务快捷，减少无效成本。单体都是五、六层、多层，不像太阳城都是单层、低层、低密度。

9、管理与服务人员比例高。KENDAL ON HUDSON的比例：1：1。国内很多养老项目管理任务人员比例也非常高，比如说亲和源的管理和服务人员占到了34%的比例，也是非常高的比例。所以，老人入住以后可以得到很好的照料。

美国CCRC开发模式对中国的启发值得借鉴的方面：

1、满足了老人医疗、护理、康复、健康管理、家政服务等基本需求。

2、在同一社区中满足了老人不同生理年龄阶段的差异化的养老需求。

3、经营方式上多中方式：

1)会员费(入门费)；

2)持有产权支持品牌扩张；

3)年费(月费)日常收益；

4)部分租金回报。

值得注意的方面：

1、配套要求高，前期投入大，资金回笼较慢，尤其是一个没有品牌的公司，如果开发CCRC这样的社区，老年人或者购房的年轻人能不能相信你这个品牌，能不能给老人提供很好的服务，直接关系到你的会员卡，你的入门费能不能收得上来。我们知道会员也是这样一种模式，下午华总会详细介绍，亲和源本身也经历了这样一个过程。

2、会员制经营方式的支撑，品牌信任度。

3、会员制存在经营管理和监管不善带来的风险。

第三部分：中国：复合型老年住区开发

1、居住人群的复合在中国现在目前比较粗放的市场的环境当中，因为我们不可能像美国一样细分服务，目前这个阶段可能不需要那么细分。第二中国的传统概念还是希望老人三代能够在一起，不能同堂，最好在一个小区，也希望人群是复合的，老人希望能够看到小孩儿。另外，老人现在住进去，当时50多岁变成60多岁，70多岁，从健康老人变成半护理、全护理，这个社区里的老人自然会发生这种变化，人群也是复合人群。

2、服务功能的复合不能只是卖房子，开发企业的惯性就是盖房子、卖房子，要真正的转型一定要把刚才讲到的6、7类的专业配套跟上，有很好的队伍位老人提供服务，这样可持续发展。

3、产品形态的复合比如说老少户、老人专用户等等，适合不同的居住人群，提供不同的产品。其中很重要的一条，以前我们也经常提空间的可变性，我们想如果是老人现在进去是55岁，属于健康活跃老人，过了5年、10年，需要半护理、全护理，是否要让他搬家，让他挪到另外一个地方呢？有些项目提供了护理院、社区医院，但是老人不希望搬家，所以从他进去是健康老师逐渐年龄增长以后，我们希望这个房子空间是可变的，减少了浪费，也减少了安享幸福晚年的骚扰。

4、产业的复合中国现在刚刚开始，我们能不能很好的发展养老地产，我觉得很重要的是养老的产业链必须要尽快形成，来支撑养老地产的开发。比如说老年人的设施设备，老年人的生活用品，老年人所需要的服务，包括团队，包括很好的管理公司等等。

一个好的产业链的形成应该会选择一些大的城市群，找一些产业园区落地，我们也非常希望能够在一些主要的核心的城市带选择这样的大的养老产业，比如说城市一体化的过程中能够有一块儿产业园区，能够带动很多国外的成熟的养老设施、设备、管理公司、教育机构等等能够入住养老产业园区，就能够辐射周边很快的发展未来养老地产项目，这是很重要的。

5、盈利模式的复合刚才我们介绍了两种方式，一种是产权销售模式，一种是会员制的方式，可能还会有其他的盈利模式。开发企业在从事养老地产开发之前，一定要做好盈利模式的研究，尽量减少单一的盈利模式，有可能会带来资金链的紧缺。比如说有的项目一开始品牌不够，可能买会员卡入会的人不多，就必须得销售一部分，如果你的项目里面有一部分能够按照住宅立项，那就为将来会员制的方式提供灵活的保障。

第二篇：养老产业

养老产业

随着我国老龄化人口规模的快速膨胀，养老问题是事关公平与稳定的重大社会问题。如不立即着手解决老年人的养老问题，将无法集中高效使用有限的社会优质劳动力资源，直接影响到国民经济的可持续发展。会给政府带来沉重的负担，严重影响社会的发展与进步。

据统计，2007年我国60岁以上的老年人口已经达到1．43亿，超过了总人口的11％。据预测，2030年我国的老年人口将达2．48亿，2050年将达4．37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的31．2％，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。联合国将“60岁以上人口占总人口比例10%，或65岁以上人口占总人口比重达到7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准，我国在90年代末就已进入老龄化社会。2007年底全国60岁以上人口达到1.53亿人，占人口总数的11.6%。现状

（1）老年人口基数大60岁以上老年人口已达1.53亿，是世界老年人口总量的1／5，是亚洲老年人口的1／2。

（2）老年人口增长速度快 到2045年左右，中国60岁以上人口将占到总人口的30%。该过程发达国家用了100年。

（3）高龄化趋势明显目前80岁以上老年人口达1300万，约占全国老年总人口的9.7%，而且每年增加4.7%。人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一。

问题

（1）历史欠帐较多

在计划经济体制下，社会没有完成养老积累，这个包袱留到了现在。

（2）“未富先老”，人口老龄化与社会经济发展水平不相适应

欧美一些发达国家在进入老龄社会时，人均国内生产总值一般在5000━10000美元，我国目前尚不足3000美元，是典型的“未富先老”国家。

（3）家庭养老负担加重

生育率下降、人均寿命延长直接导致家庭供养资源减少，子女养老的人均负担成倍增长。“421”模式将成为中国今后几十年的主流家庭模式。

（4）目前养老方式与实际需求不匹配

中国的传统文化决定了单纯以进入养老院的养老方式无法满足现实的养老需求，中国的主流养老模式应为社区居家养老。

养老产业的政策解读

我国政府已开始高度重视养老问题，养老产业面临前所未有的发展机遇

（1）十七大《报告》在“加快推进以改善民生为重点的社会建设”开篇就指出：“社会建设与人民幸福安康息息相关。必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。”继而强调要以“基本养老”为重点，“促进企业、机关、事业单位养老保险制度改革，探索建立农村养老保险制度”，特别强调要“加强老龄工作”。老有所养是改善民生的重要内容。政府、社会都在积极支持探索、创新多元化的城市养老模式，解决在创新养老模式中所遇到的各种问题，为更好满足老龄人口的需求做出切实可行的行动。

（2）2006年6月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知，提出指导性意见：

一、充分认识加快发展养老服务业的重要意义。

二、突出工作重点，明确政策措施。发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体系。要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。

（3）全国老龄委联合民政部等国家十部委发文——《关于全面推进居家养老服务工作的意见》，提出推进居家养老服务工作的基本原则：第一坚持以人为本；第二坚持依托社区；第三坚持因地制宜；第四坚持社会化方向。居家养老是一项涉及全社会的工作，政府、社会、家庭都要参与，必须采取多种形式，努力调动各方面积极因素，共同做好这项工作。

（4）国家发展和改革委员会负责人透露2009年一系列关系民生的重要政策措施。从2008年元旦起，继续提高企业离退休人员基本养老金标准，提高幅度要明显高于前3年每人每月80元的平均水平.不同消费层的老年公寓 国际养老产业关联阅读

经典案例：英国老年社区 特点：配套设施齐全的全龄化大型老年社区

英国的老年社区建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。具有完善的配套设施与功能区划分，是集合了居住，商业服务，度假疗养为一体的大型综合社区。

经典案例——丹麦老年住宅 特点：环境优美，设计精当

乡村城市——田园风光般的美丽和宁静，众多的庄园点缀广阔绿野上，开阔的乡间公路，如画图一般的古老的乡村教堂，独具丹麦风味的小餐馆，构成和谐的生活画卷。

经典案例：德国的养老社区 特点：老年住宅与养老院相结合

德国老年产业分为两种体系：社会住宅体系，养老院体系。

社会住宅体系里的老年住宅，内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。在生活援助方面，老年住宅房产主与民间福利团体签订提供服务的合同。该合同可成为房产主获得建设资金贷款的融资条件。

养老院体系里的老年住宅是一种接近住宅形式的养老院。在规划上，设计者把社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设，以便在设置服务网点和急救站时，两者能共用。

先进的国外养老模式

人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步的必然。早在1965年，法国成为第一个老年型国家，之后是瑞典。20世纪后，欧美一些发达国家相继步入此行列。

由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能：在社会保障体制中，老年人被赋予了独立生活的经济能力；在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。

亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列。因为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保；另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”（例如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”等）。

国外养老社区

世界上较早进入“银发”时代的国家——英国，对老年人采取的社区照顾的模式，取得了相当不错的成效。这一模式，对于逐渐步入老龄化的中国，有相当大的借鉴意义。

现在，英国65岁以上的老年人超过1000万，约占全国总人口的18％，75岁以上的老年人亦有370万。英国人的平均寿命，男性已增至71岁，女性更是增至77岁。如今英国已出现了一些“老年人城市”，如贝克斯希尔、海斯汀、伊斯特邦等，这些度假城市风景如画，退休的老年人纷纷迁入安度晚年，城市中老龄人口已占20～50％。面对日益庞大的老年人群，英国是如何解决他们的养老问题的呢？从20世纪90年代开始，英国就将养老问题纳入社区，对老年人采取了社区照顾的模式。

社区照顾的主要内容包括：

第一，生活照料（饮食起居的照顾，打扫卫生，代为购物等）。生活照料又分为：居家服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所等4种形式。

第二，物质支援（提供食物、安装设施、减免税收等）。如，地方或志愿者组织用专车供应热饭，负责为他们安装楼梯、浴室、厕所等处的扶手，设置无台阶通道和电器、暖气设备等设施，改建厨房和房门等。

第三，心理支持（治病、护理、传授养生之道等）。如，保健医生上门为老年人看病，免处方费；保健访问者上门为老年人传授养生之道，如保暖、防止瘫痪、营养及帮助老年人预防疾病等。另外，还规定了为老年人提供视力、听力、牙齿、精神等方面的特殊服务。

第四，整体关怀（改善生活环境、发动周围资源予以支持等）。如，由英国出资兴办具有综合服务功能的社区活动中心，为老年人提供一个娱乐、社交的场所。行动不便的老年人则由中心定期派专车接送。同时，为帮助老年人摆脱孤独，促进心智健康，适当增加老年人的收入，社区为老年人提供力所能及的钟点场所——老年人工作室。

社区照顾与传统的家庭养老和集中院舍养老相比，具有很大的优越性，它融合了传统的家庭养老和集中院舍养老之长，更符合人道的原则，更注重对老年人心理和情感上的关怀，使老年人过上了正常化的生活，提高了老年人生活的质量。

完善的配套设施与功能区划分 美国

建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。日本

日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)的住宅产品。代表楼盘：港北新城。老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助自理。欧洲

国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。新加坡

一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为３５平方米和４５平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊化考虑。

从国外的以上产品来看，它们建造养老社区的理念、人文关怀的表现都值得我们借鉴。在建造中国特色的养老社区上应考虑两方面内容：一方面，社区必须为老年人提供基本的养老设施与硬件配套，社区乃至老人居住的空间必须是特别为老年人设计、符合老年设计规范的居住设施和服务；另一方面，提出适合老人养老的健康环境以及为老年人配套的软性服务。

其他养老模式

在丹麦，目前最流行是自助养老社区（DIY）。在那里，老人们可以做自己想做的事，可以约上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一块儿钓钓鱼、养养花，共同建设属于他们自己的家园，独享的公寓，共享的餐饮、花园，个性化的小手工艺车间、小农场等，老人们只要想到的，在这儿都能得到充分地满足，他们还可共同租用特别的照料服务，这种社区在哥本哈根郊区每月要1000欧元。

旧的养老方式的打破，意味着为企业创造了新的发展机遇。一些国际大公司已经嗅到了世界养老产业发展的巨大商机。一家大型投资（Sanyres Mediterrane）公司计划沿西班牙海岸建设大型养老社区，将配套建设商场、剧院、医院、24小时安保等，每月费用在2000欧元左右，将于2008年正式开业，建成后不仅能吸引西班牙老年人，而且能吸引北欧国家众多喜欢阳光的老人。

异地养老、跨国发展养老产业在欧洲渐成潮流。挪威的卑尔根、奥斯陆、贝鲁姆等市已经先后在西班牙南部开设了大型养老公寓，那里低廉的地产价格，充足的阳光，吸引着越来越多的企业和老年人。北欧其它国家的老人到西班牙养老，看中的不仅是那里自然环境，还有功能齐全的养老设施、良好的公共医疗卫生服务、保险服务等。与此同时，西班牙的实业家们也盯紧了那些希望来西班牙养老的北欧人的“钱口袋”，异地养老实在是一项互利双赢的好事情，已经被越来越多的国家、企业和老年人所认可。

欧洲养老产业的巨大发展潜力不仅仅吸引了欧洲的企业，许多欧美一流的大公司也开始抢滩登陆。全美最大的老年人生活服务提供商加国安老院，已在德国开办9家联合企业，在英国开办了15家，正在开发西欧市场。该公司在伦敦附近开设的一家老年公寓，每月的费用虽高达4000英镑（7917美元），但仍客源不断，经营业绩一路飘升，截止现在该公司的股票已经上升了32%。

独居老人增多，居家养老服务发展强盛，多数为私人控股公司所掌握。据欧盟和美国退休者协会2006年的一份报告，在挪威、荷兰和丹麦，96%的老人独居，居家养老服务需求巨大。在英国，居家养老服务是老龄产业最活跃的一个因素，价值110亿英镑的居家养老服务产业，多数被大公司控制。这个市场在德国也很强盛，目前有10000多家养老院为体弱的老人提供居家养老服务，近8年内上升了23%。

在美国，社会非常发达，还是家庭养老为主。真正进入机构养老院的只有20%，其余都是家庭养老。很多美国老人都有拿着退休金到风景优美、适宜养老的国度、地区养老的人群，如美国的退休老人到佛罗里达、夏威夷、墨西哥海滨购房长住，安度晚年。

目前在美国一些地方，“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式，美国，是“以房养老”模式的鼻祖。许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。

除此之外，美国政府和一些金融机构向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，至今已有20多年的经验。“倒按揭”发放对象为62岁以上的老年人，有三种形式，前两种与政府行为相关，后一种则由金融机构等办理，不需政府的认可手续。除美国之外，加拿大也是倒按揭贷款业务发展比较快的国家之一。

在日本，据日本总务省2001年6月公布的人口统计，日本65岁以上的老人达2227万，占总人口的17.5%。而随着社会的发展，养老方式也逐渐由家庭走向社会，其中，把居家养老与社会养老结合起来，是目前日本流行的养老方式。

企业在养老方面也在做出各种尝试，松下国际电子公司已经设立了专门的养老院部门，准备在大阪建造一所具有高科技含量的综合型养老院。在那里，老年人可以和机器宠物玩耍，还能通过互联网与亲朋好友保持联系。韩国三星等公司也在积极开拓针对不同消费层的老年公寓。

我国现有养老模式

综述

家庭养老、机构养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式；社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。家庭养老

中国是崇信儒家文化的国家，长期以来形成了“家庭养老”的传统模式，养儿防老、家长的主导地位、几代同堂等传统观念根深蒂固。选择家庭养老的人们，他们生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，经济上也比较划算，从社会的角度考虑，家庭养老的社会硬件设施成本几乎为零。

但家庭养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性。现代社会的人际竞争加剧，生活节奏加快，工作负担加重，致使家庭养老的人力成本剧增，一般家庭难以承受，赡养者疲惫不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等问题的出现，家庭养老这一传统养老方式必将随家庭结构的变化而逐步向社会养老过渡。机构养老

机构养老是指由专门的养老机构（包括福利院、养老院、托老所、老年公寓、临终关怀医院等等）将老人集中起来，进行全方位的照顾。正规的养老机构，其日常管理均要严格。机构养老是我国重要的养老模式之一，但不能满足众多其他需求的老年人群需要。

以北京为例，北京目前共有养老机构340家左右,其中民办的养老机构约有100家。这些养老机构可以分为三类：国家创办的国营养老机构，乡镇、社区、村、街道办的集体所有养老机构，以及企事业单位或个人所创办的民办养老机构。在这些机构中，进入公立养老院的难度也是人所共知，北京市第一、第四、第五养老院的入住率常年为100%，目前有1600多人在排队等候入住，城八区的公立养老院入住率也都在98%左右。而民办养老院的床位已有近12000张，但平均入住率只有2/3。市民政局相关负责人表示，更多老人趋向于公立养老院，是出于对“国字头”的传统信任感，但在其他城市，状况有所不同，各方面条件优越的养老机构，入住率较高。社区居家养老

社区居家养老的基本做法是：在城市各个社区建立养老护理服务中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服务中心提供的营养和医疗护理以及心理咨询，并由服务中心派出经过训练的养老护理员按约定定时到老人家中为老人提供做饭、清扫、整理房间等家务服务和陪护老人、倾听老人诉说的亲情服务。所以，有人说：社区居家养老是一个无围墙的养老院。开展居家养老服务相对于机构养老，更为适应我国老年人的生活习惯和心理特征、满足老年人的心理需求、有助于他们安度晚年，也更为符合中国实际，符合大城市中心城区发展的社区为老服务的新路子。

养老是人类社会永恒的主题。“老有所养”、“老吾老，以及人之老”是中国传统社会沿袭下来的基本道德追求之一，而这种道德追求是以家庭养老为主要的实现形式，家庭养老作为中国社会的一种优良传统，是以家庭为核心，以子女为载体，以老年人年老体弱，失去劳动能力而坐享天伦之乐为目标的一种养老模式。然而，由于诸多原因，家庭养老在当前面临着严峻的挑战，这种挑战在农村表现得尤为突出。因此，尽快建立健全与社会主义市场经济相适应的社会养老保障制度是极其现实而又非常必要和紧迫的一项任务。下面就农村社会养老保障问题谈认识。

（一）加大宣传教育力度，增强养老法制观念。一方面，加强传统美德宣传教育，形成浓厚的尊老敬老的社会氛围。宣传部门要利用各种宣传工具，采取群众喜闻乐见的形式，大张旗鼓地宣传尊老、敬老、养老是宪法赋予每个公民应尽的义务。老人不仅是家庭奠基人，为社会创造财富，年老后理应受到尊敬和照顾，不尊重甚至虐待老人于法于理于情所不容。并通过社会舆论约束，从道义和制度上规定人们的尊老敬老行为，改变过去片面的子女不养老和重物质轻精神的养老观念，使老人们时刻保持心情舒畅，精神愉快；另一方面，加强法律法规宣传教育，增强养老法制意识。宣传教育不是万能的，因此，动用法制手段，规范人们的养老行为，强化人们的养老意识是非常必要的。当前农村多数人对法律了解得不多，特别对养老方面的法律知识更是知之甚少，因此要采取多种形式，宣传《宪法》、《民法》、《婚姻法》等法律法规中有关养老的规定，特别要宣传《老年人权益保障法》，宣传“老年人养老主要依靠家庭”的方针，宣传赡养人应履行“对老年人经济上供养，生活上照料和精神上慰藉”的义务。是人们知法、懂法，增强养老法制观念，要切实维护法律的尊严，对侮辱虐待老人、拒绝赡养老人情节严重者，要依法追究其刑事责任。与此同时，也要让老人学会用法律的武器维护自己的合法权益。

（二）逐步建立农村养老制度，为老年人提供生活保障。首先是扩大农村老年低保范围，尽可能让符合条件的农村老年人都纳入低保，从经济上保证老年人达到基本生活水平。其次是积极探索农村社会养老保险途径，多渠道筹集农村社会养老保险基金。

（三）大力兴办农村养老福利事业，走家庭化养老与社会养老相结合之路。有条件的地方，可由乡、村组织牵头，通过招商引资或当地能人投资等多渠道兴办托老所，逐步将农村老年人福利事业引向市场，对于年龄较大的“空巢老人”，可以考虑由其子女出代养费搬进有条件的农村福利院或城市社会福利院，由其代养。

（四）进一步完善大病医疗救助制度。农村老年人大多数身体虚弱，小病不断，门诊费用大。按照目前农村医疗保险规定，只有住院才能报销。因此，农村老年人仍存在看病难、看病贵的问题，针对这种状况，作为相关职能部门，要进一步拓展大病医疗救助工作思路，切实解决农村老年人看病难、看病贵的问题。

（五）建立专门的基层组织协调管理养老方面的工作。从乡镇到每个村、组建立起配套的老年组织网络机构，这是解决农村养老问题的有效途径。农村非同城市，城市里有以解决家庭问题养老矛盾为主要职能之一的街道居委会。而农村家庭矛盾，养老问题以往大都通过亲朋好友及家族内具有一定威望的长者出面给予调解。如今这种传统的调解方式已日渐势微，急需成立专门为老年人服务管理的配套机制。

尊老、敬老、养老是我国优良道德传统的精华，是先辈们传承下来的宝贵精神财富，随着社会的不断发展和国家的不断富强，又为我们的传统美德注入了新的内容，这就是要追求一种老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐的更高目标。

第三篇：养老产业

养老产业

养老产业是为生命长期健康、幸福实现的各种产业和研究提供的服务；全球养老产业研究中心（OLDAGE）提出养老产业是针对不同年龄、地域、气候、环境、亲情习惯、心理状态、社会发展文明和经济基础、执政水平和力度作为基础，针对个体提供的生命保障产业；养老产业在历史的今天我们可能会认为是步入退休年龄和一定年龄阶段人的服务链和供应链的问题，其实不然，养老产业作为全社会和全生命历程的需求设计和准备，需要从生命的开始就实现维护，养老只是我们对身体机能退化又要尽可能保持和延续生命活力的一个名词，所以养老产业就一定是通过各种生命研发、科学研究、生产应用提供保持和延续生命活力的全方位针对性联通服务 1背景简介

我们并不知道什么数据是准确的，但按照生命规律我们如果存在，必将面临进入老年人口阶段，所以为了我们的现在和明天，养老产业的科学化设计和准备是全社会重视的重要背景。2养老产业概念

养老产业是社会发展的必然产业，也是从各种具体需求延伸到第一、第二、第三产业托底服务，养老产业是生命存在的服务产业，切忌不可仅仅为满足部分生命的服务，并且养老产业绝对不可以只针对老年人群，应该是包含和覆盖老年人群，因为健康生命的延续和简单，所以OLDAGE提出了养老产业是生命开始的需求研发、设计、准备、应用产业是养老产业的定义，并且一切传统意义上的独立产业都是为其服务的产业。3现状

（1）老年人口基数大

60岁以上老年人口已达1.53亿，是世界老年人口总量的1/5，是亚洲老年人口的1/2。

（2）老年人口增长速度快

到2045年左右，中国60岁以上人口将占到总人口的30%。该过程发达国家用了100年。

（3）高龄化趋势明显

80岁以上老年人口达1300万，约占全国老年总人口的9.7%，而且每年增加4.7%。人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一。4问题

（1）社会普及率差

养老产业其实一直是一个不同时期的生命话题，但是生命缺乏的是一个综合性服务体系，包括意识准备、资源共享准备、需求设计和预测准备，建立庞大的全球化养老产业数据库是全球养老产业基金公司和旗下的研究中心在未来10年将完成的重大课题和工作。

（2）“未富先老”，人口老龄化与社会经济发展水平不相适应

欧美一些发达国家在进入老龄社会时，人均国内生产总值一般在5000━10000美元，我国尚不足3000美元，是典型的“未富先老”国家。（3）家庭养老负担加重

生育率下降、人均寿命延长直接导致家庭供养资源减少，子女养老的人均负担成倍增长。“421”模式将成为中国今后几十年的主流家庭模式。（4）养老方式与实际需求不匹配

中国的传统文化决定了单纯以进入养老院的养老方式无法满足现实的养老需求，要将中国的主流养老模式从社区居家养老提升到需求养老。5政策解读

我国政府已开始高度重视养老问题，养老产业面临前所未有的发展机遇（1）十七大《报告》在“加快推进以改善民生为重点的社会建设”开篇就指出：“社会建设与人民幸福安康息息相关。必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。”继而强调要以“基本养老”为重点，“促进企业、机关、事业单位养老保险制度改革，探索建立农村养老保险制度”，特别强调要“加强老龄工作”。老有所养是改善民生的重要内容。政府、社会都在积极支持探索、创新多元化的城市养老模式，解决在创新养老模式中所遇到的各种问题，为更好满足老龄人口的需求做出切实可行的行动。

（2）2006年6月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知，提出指导性意见：

一、充分认识加快发展养老服务业的重要意义。

二、突出工作重点，明确政策措施。发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养

老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体系。要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。

（3）全国老龄委联合民政部等国家十部委发文——《关于全面推进居家养老服务工作的意见》，提出推进居家养老服务工作的基本原则：第一坚持以人为本；第二坚持依托社区；第三坚持因地制宜；第四坚持社会化方向。居家养老是一项涉及全社会的工作，政府、社会、家庭都要参与，必须采取多种形式，努力调动各方面积极因素，共同做好这项工作。

（4）国家发展和改革委员会负责人透露2009年一系列关系民生的重要政策措施。从2008年元旦起，继续提高企业离退休人员基本养老金标准，提高幅度要明显高于前3年每人每月80元的平均水平.不同消费层的老年公寓 6国际养老产业

经典案例：英国老年社区特点：配套设施齐全的全龄化大型老年社区

英国的老年社区建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。具有完善的配套设施与功能区划分，是集合了居住，商业服务，度假疗养为一体的大型综合社区。

经典案例——丹麦老年住宅特点：环境优美，设计精当

乡村城市——田园风光般的美丽和宁静，众多的庄园点缀广阔绿野上，开阔的乡间公路，如画图一般的古老的乡村教堂，独具丹麦风味的小餐馆，构成和谐的生活画卷。

经典案例：德国的养老社区特点：老年住宅与养老院相结合 德国老年产业分为两种体系：社会住宅体系，养老院体系。

社会住宅体系里的老年住宅，内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。在生活援助方面，老年住宅房产主与民间福利团体签订提供服务的合同。该合同可成为房产主获得建设资金贷款的融资条件。

养老院体系里的老年住宅是一种接近住宅形式的养老院。在规划上，设计者把社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设，以便在设置服务网点和急救站时，两者能共用。7国外养老模式

人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步的必然。早在1965年，法国成为第一个老年型国家，之后是瑞典。20世纪后，欧美一些发达国家相继步入此行列。

由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能：在社会保障体制中，老年人被赋予了独立生活的经济能力；在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。

亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列。因为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保；另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”（例如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”等）。

8国外养老社区编辑

世界上较早进入“银发”时代的国家——英国，对老年人采取的社区照顾的模式，取得了相当不错的成效。这一模式，对于逐渐步入老龄化的中国，有相当大的借鉴意义。

英国65岁以上的老年人超过1000万，约占全国总人口的18%，75岁以上的老年人亦有370万。英国人的平均寿命，男性已增至71岁，女性更是增至77岁。如今英国已出现了一些“老年人城市”，如贝克斯希尔、海斯汀、伊斯特邦等，这些度假城市风景如画，退休的老年人纷纷迁入安度晚年，城市中老龄人口已占20～50%。面对日益庞大的老年人群，英国是如何解决他们的养老问题的呢？从20世纪90年代开始，英国就将养老问题纳入社区，对老年人采取了社区照顾的模式。

社区照顾的主要内容包括：

第一，生活照料（饮食起居的照顾，打扫卫生，代为购物等）。生活照料又分为：居家服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所等4种形式。第二，物质支援（提供食物、安装设施、减免税收等）。如，地方或志愿者组织用专车供应热饭，负责为他们安装楼梯、浴室、厕所等处的扶手，设置无台阶通道和电器、暖气设备等设施，改建厨房和房门等。第三，心理支持（治病、护理、传授养生之道等）。如，保健医生上门为老年人看病，免处方费；保健访问者上门为老年人传授养生之道，如保暖、防止瘫痪、营养及帮助老年人预防疾病等。另外，还规定了为老年人提供视力、听力、牙齿、精神等方面的特殊服务。

第四，整体关怀（改善生活环境、发动周围资源予以支持等）。如，由英国出资兴办具有综合服务功能的社区活动中心，为老年人提供一个娱乐、社交的场所。行动不便的老年人则由中心定期派专车接送。同时，为帮助老年人摆脱孤独，促进心智健康，适当增加老年人的收入，社区为老年人提供力所能及的钟点场所——老年人工作室。

社区照顾与传统的家庭养老和集中院舍养老相比，具有很大的优越性，它融合了传统的家庭养老和集中院舍养老之长，更符合人道的原则，更注重对老年人心理和情感上的关怀，使老年人过上了正常化的生活，提高了老年人生活的质量。

9国外养老设施

美国

建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。

日本

日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)的住宅产品。代表楼盘：港北新城。老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助自理。

欧洲

国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。

新加坡

一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为35平方米和45平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊化考虑。

从国外的以上产品来看，它们建造养老社区的理念、人文关怀的表现都值得我们借鉴。在建造中国特色的养老社区上应考虑两方面内容：一方面，社区必须为老年人提供基本的养老设施与硬件配套，社区乃至老人居住的空间必须是特别为老年人设计、符合老年设计规范的居住设施和服务；另一方面，提出适合老人养老的健康环境以及为老年人配套的软性服务。10其他养老模式

在丹麦，目前最流行是自助养老社区（DIY）。在那里，老人们可以做自己想做的事，可以约上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一块儿钓钓鱼、养养花，共同建设属于他们自己的家园，独享的公寓，共享的餐饮、花园，个性化的小手工艺车间、小农场等，老人们只要想到的，在这儿都能得到充分地满足，他们还可共同租用特别的照料服务，这种社区在哥本哈根郊区每月要1000欧元。

[1]

旧的养老方式的打破，意味着为企业创造了新的发展机遇。一些国际大公司已经嗅到了世界养老产业发展的巨大商机。一家大型投资（Sanyres Mediterrane）公司计划沿西班牙海岸建设大型养老社区，将配套建设商场、剧院、医院、24小时安保等，每月费用在2000欧元左右，将于2008年正式开业，建成后不仅能吸引西班牙老年人，而且能吸引北欧国家众多喜欢阳光的老人。

异地养老、跨国发展养老产业在欧洲渐成潮流。挪威的卑尔根、奥斯陆、贝鲁姆等市已经先后在西班牙南部开设了大型养老公寓，那里低廉的地产价格，充足的阳光，吸引着越来越多的企业和老年人。北欧其它国家的老人到西班牙养老，看中的不仅是那里自然环境，还有功能齐全的养老设施、良好的公共医疗卫生服务、保险服务等。与此同时，西班牙的实业家们也盯紧了那些希望来西班牙养老的北欧人的“钱口袋”，异地养老实在是一项互利双赢的好事情，已经被越来越多的国家、企业和老年人所认可。

欧洲养老产业的巨大发展潜力不仅仅吸引了欧洲的企业，许多欧美一流的大公司也开始抢滩登陆。全美最大的老年人生活服务提供商加国安老院，已在德国开办9家联合企业，在英国开办了15家，正在开发西欧市场。该公司在伦敦附近开设的一家老年公寓，每月的费用虽高达4000英镑（7917美元），但仍客源不断，经营业绩一路飘升，该公司的股票已经上升了32%。

独居老人增多，居家养老服务发展强盛，多数为私人控股公司所掌握。据欧盟和美国退休者协会2006年的一份报告，在挪威、荷兰和丹麦，96%的老人独居，居家养老服务需求巨大。在英国，居家养老服务是老龄产业最活跃的一个因素，价值110亿英镑的居家养老服务产业，多数被大公司控制。这个市场在德国也很强盛，目前有10000多家养老院为体弱的老人提供居家养老服务，近8年内上升了23%。

在美国，社会非常发达，还是家庭养老为主。真正进入机构养老院的只有20%，其余都是家庭养老。很多美国老人都有拿着退休金到风景优美、适宜养老的国度、地区养老的人群，如美国的退休老人到佛罗里达、夏威夷、墨西哥海滨购房长住，安度晚年。

在美国一些地方，“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式，美国，是“以房养老”模式的鼻祖。许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。除此之外，美国政府和一些金融机构向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，至今已有20多年的经验。“倒按揭”发放对象为62岁以上的老年人，有三种形式，前两种与政府行为相关，后一种则由金融机构等办理，不需政府的认可手续。除美国之外，加拿大也是倒按揭贷款业务发展比较快的国家之一。

在日本，据日本总务省2001年6月公布的人口统计，日本65岁以上的老人

达2227万，占总人口的17.5%。而随着社会的发展，养老方式也逐渐由家庭走向社会，其中，把居家养老与社会养老结合起来，是日本流行的养老方式。企业在养老方面也在做出各种尝试，松下国际电子公司已经设立了专门的养老院部门，准备在大阪建造一所具有高科技含量的综合型养老院。在那里，老年人可以和机器宠物玩耍，还能通过互联网与亲朋好友保持联系。韩国三星等公司也在积极开拓针对不同消费层的老年公寓。11现有养老模式

综述

家庭养老、机构养老和社区居家养老是我国三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式；社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。

家庭养老

中国是崇信儒家文化的国家，长期以来形成了“家庭养老”的传统模式，养儿防老、家长的主导地位、几代同堂等传统观念根深蒂固。选择家庭养老的人们，他们生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，经济上也比较划算，从社会的角度考虑，家庭养老的社会硬件设施成本几乎为零。

但家庭养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性。现代社会的人际竞争加剧，生活节奏加快，工作负担加重，致使家庭养老的人力成本剧增，一般家庭难以承受，赡养者疲惫不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等问题的出现，家庭养老这一传统养老方式必将随家庭结构的变化而逐步向社会养老过渡。

机构养老

机构养老是指由专门的养老机构（包括福利院、养老院、托老所、老年公寓、临终关怀医院等等）将老人集中起来，进行全方位的照顾。正规的养老机构，其日常管理均要严格。机构养老是我国重要的养老模式之一，但不能满足众多其他需求的老年人群需要。

以北京为例，北京目前共有养老机构340家左右,其中民办的养老机构约有100家。这些养老机构可以分为三类：国家创办的国营养老机构，乡镇、社区、村、街道办的集体所有养老机构，以及企事业单位或个人所创办的民办养老机构。在这些机构中，进入公立养老院的难度也是人所共知，北京市第一、第四、第五养老院的入住率常年为100%，目前有1600多人在排队等候入住，城八区的公立

养老院入住率也都在98%左右。而民办养老院的床位已有近12000张，但平均入住率只有2/3。市民政局相关负责人表示，更多老人趋向于公立养老院，是出于对“国字头”的传统信任感，但在其他城市，状况有所不同，各方面条件优越的养老机构，入住率较高。

社区居家养老

社区居家养老的基本做法是：在城市各个社区建立养老护理服务中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服务中心提供的营养和医疗护理以及心理咨询，并由服务中心派出经过训练的养老护理员按约定定时到老人家中为老人提供做饭、清扫、整理房间等家务服务和陪护老人、倾听老人诉说的亲情服务。所以，有人说：社区居家养老是一个无围墙的养老院。开展居家养老服务相对于机构养老，更为适应我国老年人的生活习惯和心理特征、满足老年人的心理需求、有助于他们安度晚年，也更为符合中国实际，符合大城市中心城区发展的社区为老服务的新路子。

第四篇：养老产业调研报告

养老产业市场调研报告

摘要

养老行业以服务老人和社会为己任, 在中国目前的社会和市场状况下, 家庭养老和社会保障是主要方式, 民营养老方兴未艾。本行业分析报告首先对养老行业的产品进行了介绍，然后从宏观到微观，从民营养老行业发展的宏观环境、市场供需状况到养老行业的产业组织结构，深度精析民营养老业发展的有益条件和因素。

前言

第一章 产品分析

第二章 行业发展的宏观条件

第一节 整理经济形势 第二节 国家政策分析

第三节 社会因素分析 第三章 行业供给与需求分析

第一节 行业供给分析

第二节 行业需求分析

第三节 行业供需对比分析 第四章 产业组织分析

第一节 市场结构分析

第二节 市场行为分析

第三节 市场绩效分析

第四节 市场竞争分析 第五章 产业链分析

第一节 横向产业链分析 第六章 服务对象分析

第一节 老年人需求分析

录

01

目前 言

在我国自养老产业概念提出以来对其概念的定义,普遍认为是一个专门为老年人提供产品和服务的行业，养老产业化是市场经济条件下的产物,养老产业是养老事业适应市场经济的表现形式,但是养老的产业化发展并不意味我国养老事业的完全产业化,不管产业化如何推进，如何发展,养老事业作为社会福利中的 重要部分,会一直存在着,因此,产业化和福利化将是我国养老事业发展中的两种 根本形式。我国当前养老产业有着浓烈的的福利性特点,这与我国养老产业的现实紧密相关,也可以说是这一特殊产业在其发展初期所呈现出的特征，主要是由于我国目前经济还不是很发达,人民的收入水平不高,老年群体就更低了,如果完全按照市场规则来运行,绝大部分老年人肯定没有能力去购买市场提供的服务产品,无法形成购买力,相应的对民间资本也就缺乏吸引力,从而影响养老产业的发展；另一方面，就目前的老年化程度和国家的财政实力来说，在总体上能够基本满足供需要求，因而养老仍然是是社会保障的一部分，养老行业也未能形成一个单独的国民经济行业。

但随着经济发展和老年化趋势的加剧，我们可以预计这一局面会逐渐改变。首先，随着经济发展和人均收入提高，特别是老年人收入提高，养老行业的市场需求会逐渐膨胀。同时，随着人口红利的消失和老龄化趋势的日益加剧，养老行 业的需求规模也会迅速增长。如果按以往政府大包大揽的做法，国家财政在这方 面的负担会越来越吃紧，所以民营养老将来必然发展壮大并成为一个重要的部 门产业。因而我们本次的行业分析报告是站在投资者的角度，为其在养老行业的 投资做合理的市场和行业分析，并为其投资做合理的营销策略。

第一章 产品分析

养老机构是支撑养老行业发展的细胞,而其产品,不言而喻,就是养老服务,因而首先,我们将围绕养老服务这一特殊产品展开分析.养老服务的范围比较广泛,从其性质上可以将其分为以下几类:

1.生活照料服务：主要包括助餐服务、起居服务、助浴服务、卫生清理服务、代办服务等；

2.医疗保健服务：主要包括预防保健服务、医疗协助服务、康复护理服务、健康咨询服务、老年人健康档案服务等；

3.家政服务：主要包括安装维修家具、家电、清洗服务、疏通服务、其他家政类服务；

02 4.紧急救助服务：

5.精神慰藉服务：主要包括精神支持服务、心理疏导服务等；

6.文化体育服务、法律咨询服务以及其他老年人需求的服务等； 7.个性定制服务：根据老人特殊需求、想法提供的服务。

养老服务属于比较典型的服务性行业，所以其价值主要来源于服务者的精心的劳动付出，虽然也需要一定的设备、医疗等物质投入，但在总价值中所占的份额是比较小的。事实上，对于养老服务而言，其主产品是为老年人提供必要的生活服务，满足其物质生活和精神生活的基本需求，而在提供服务的过程中，也可以通过交流和心理疏导来推销产品，因而也可以产生广告效应等副产品。因此，如果其能发展的很好的话，还会衍生出许多有价值的副产品，所以养老产业的发展前途和价值是比较可观的。

第二章 行业发展的宏观条件

第一节 整理经济形势

我国是一个人口众多的发展中国家，经济发展总体水平还比较低，城乡差距、地区差距并存，不同社会群体间的保障水平差异过大。养老服务行业属于微利产 业，且前期基础建设投入巨大，资金短缺是社会办养老机构中普遍存在的问题。我国是一个“未富先老”的国家，多数老人的可支配收入低于社会平均水平，特别是女性老人、农村老人的可支配收入更少。这可以说是影响养老行业发展的根 本性制约因素。但是我们不能长久的立足于这样的现实，从长远的经济发展视角 来看，虽然经济发展的速度趋缓，但整体会保持着较为稳定地增长趋势，而另一方面，随着总人口规模的下降，人均收入也会持续增长。因而从长远来看，我们完全有理由相信养老行业的市场前景是比较好的。

第二节 国家政策分析

早在2006年初，国务院就转发了全国老龄办公室，国家发改委等10个部门联合下发了《关于加快发展养老服务业的意见》,提出了建立健全公开、平等、规范的养老服务业准入制度,鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业的指导意见,之后各地也陆续出台了鼓励发展养老服务业的03 政策措施，这些政策措施的出台,对进一步加快推动我国养老产业发展起到了重要作用。

2011年2月，民政部发布了《社会养老服务体系建设“十二五”规划》指出，到2015年，“基本建设形成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、监管到位、可持续发展的社会养老服务体系”。在这份规划中指出了我国目前养老行业的现状；缺乏统筹规划，体系建设缺乏连续性；社区养老服务设施和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出；设施简陋、功能单

一、难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面服务等。

该规划中指出外来中国养老的模式是：“要在“十二五”期间，基本建立起与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系，并明确鼓励社会兴办养老机构，要建立与政府养老配套的高端养老产品和服务，”要以社区日间照料中心和专业化养老机构为重点，通过新建、改扩建和购置，改善社会养老服务体系的基础设施条件。”

2011年9月，国务院又发布《中国老龄事业发展“十二五”规划》进一步明确了中国致力养老产业发展的方向。根据规划，“十二五”期间中国将大力发展社区照料服务，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行，引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅，鼓励社会资本兴办具有长期医疗护理、康复促进、临终关等 功能的养老机构。国家之所以如此大力支持养老行业的发展，主要源于其巨大的社会效益。

1.发展养老产业有助于提高老年人的物质文化生活质量老年人由于生理!心理变化,有着与其他年龄段人群不同的特殊需求,集中反映在物质需求!精神需求和医疗需求三个方面“长期以来,由于我国经济基础比较薄弱,老年服务的供给主要集中在经济赡养方面,然而随着老龄化程度增高。经济文化生活水平的提高, 追求幸福、追求生命的质量是当今老年人共同的目标。要满足老年人的需求,必须靠发展养老产业来解决,为老年人提供丰富的、适合其需求的物质!精神产品和各种服务。

2.发展养老产业有助于增长社会文明程度和推进社会进步老年人作为社会的重要群体,他们的生活状况，社会地位直接关系到社会文明和进步的程度，改革开放以来,我国经济快速发展,人民生活水平得到了飞速提高,但老年人的物质和精神需求并没有得到相应的满足。加快养老产业发展,能使社会最大限度地满足老年人的各种需求,使老年人平等地享受经济社会发展的成果，满足他们充分参与社会生活的权利。

3.发展养老产业有助于促进国民经济较快发展我国老年人口数量大且增长快，04 即使维持现有的,较低的消费水平,社会对老年产品和服务的需求也会不断扩大,从而形成一个庞大的老年消费市场，随着社会养老保障制度的逐步完善,老年人消费水平进一步提高,老年人需求的范围不断扩大,需求层次不断提高,使老年市场蕴藏着巨大的商机,老年产业的市场份额将不断上升,成为国民经济新的增长点。养老产业的发展必然带来连锁效应,促进与之相关的其他产业发展,同时随着老年消费市场的不断扩大,必将打破原有的产业格局,产业结构将发生相应的变化,最终促使经济可持续发展。

4.发展养老产业有助于扩大就业领域,缓解就业压力 养老产业对劳动力素质要求的弹性较大,比较适合我国城镇下岗人员和外来务工人员文化素质参差不齐的状况,能比较好地解决我国城镇的就业和再就业问 题。

5.发展养老产业有助于减轻政府的养老保障负担我国在计划经济体制下,城市养老完全是政府承担的,到了20世纪80一90年代,养老体制随着经济体制改革也有了尝试性的改革,一方面政府出台了新的养老保险政策,另一方面在养老服务方面提出了社会化!产业化发展的方向,鼓励民间资本投资兴办养老机构和服务设施。从目前来看,国家在养老财政支出上负担是相当重的，因而，发展养老业尤其是民营养老业对减轻政府负担来说是意义重大的。

综上所述，长期内我们可以乐观地预测，国家的养老政策只会越来越开放，越来越优惠，因而这对民营养老机构的发展是一个福音。

第三节 社会因素分析

一、养老观念很长时间以来,由于受传统文化影响,甚至当前很多中国农村地区居民都一直坚持传统的“养儿防老”观念。很多人以为子女晚辈的照料是其将来要养老方式,一方面,随着年轻一代养老压力的增大,很多人也逐渐意识到“养儿防老”已越来越不能适应时代的需要了；另一方面，随着经济的发展和社会观念的不断开化，养老服务不断社会化，养老服务业逐渐为社会所认可，因而养老行业的前景也逐渐明朗起来。

二、城市化进程和人口流动与对养老行业发展的影响首先，随着城市化进程的推进，年轻人就业压力大，人们常常为就业奔波。即使就业了，人们为了保住自己的岗位和发展，既要有实际工作能力，又要不断提高自身的工作能力，既要踏实肯干，又要处理好人际关系等等，常常使得人们身心憔悴，没有时间和精力照顾老人，有的人甚至根本没有能力赡养老人。其次，人口流动越来越快，劳动者的自由流动，人们不仅工作单位不固定，行业不固定，甚至地域也不固定，造

05 成了子女与老人生活空间距离拉大。工作和社会的需要，子女在远处或外地工作不在身边，又由于经济条件限制，住房困难等问题，很难把老人接到自己的身边居住，只好两地分居。造成家庭养老受到时间和空间的制约因而传统的家庭保障模式面临威胁，家庭的一些基本功能如抚养、赡养、教育等受到了很大冲击，传统的“养儿防老”保障模式已经很难适应目前市场经济发展的需求，这也使得养老作为一门行业发展更能适应社会发展的需求，从专业分工角度来看，养老从家庭剥离出来是有利于社会发展的，因而养老服务业的发展也是切合人口转变和社会发展要求的。

三、家庭结构小型化对养老行业的影响。首先，家庭结构小型化对子女的经济供养能力构成了挑战。我国从20世纪70年代开始实行计划生育政策，生育率逐年下降，家庭子女数量渐渐减少。同时，医疗水平的 提 高，老年人口的寿命正在延长，使子女的 赡 养负担加 重给。特别是“4一2一1”家庭的出现，使得第三代人口的赡养负担过重。家庭很难充分担当起老年人的生活赡养和精神慰藉的义务。其次，家庭结构的核心化，一方面使得老年户数量增加，另一方面使得家庭关注的重心从老年人转向子女，以子代为中心的家庭观念开始整合到整个家庭结构中。与此同时，在城市中出现了越来越多的“啃老现象”，父辈一代又要承担起子女的买房付和孙辈的照顾，这种供养文化的转移正在改变着家庭经济资源的分配方式。因而传统养老方式为养老服务所替代是时代发展的必然。

第三章 行业供给与需求分析

第一节 行业供给分析

当前，我国养老服务设施由国家、集体包办，民政部门或基层政府直办、直管的做法还没有根本改变。政府既是政策制定者，也是养老服务业举办者，又是行业管理者，政事不分、管办不分现象普遍存在。政府将大部分精力放在了对直属单位具体事务的管理上，对全社会宏观管理的职能相对薄弱，影响了养老服务事业的整体发展。

公办养老机构是政府直接创办的，土地、资金、人员、工资、业务指导都有保障，基本不存在经营风险，而民办的处处都要自己打理，仅建房或租房一项就需付出大量资金，加上员工培训、生活管理、医疗保健、日常开支等等费用就更大了。从目前的情况来看，公立养老院火爆到“一床难求”，而民营的养老机构却大多床位空缺，入住率不高。归根结底是因为养老产业缺乏法律规范，所以导致了“差钱”，由于“差钱”，导致了“位卑”，导致了“言微”，最后导致了“量

06 少”，因而从目前的发展状况来看，民营养老行业发展是存在很大的发展空间的，尤其在养老压力增大、政府加大政策支持力度后，这一行业也不失为投资者的良好抉择。除了上述公办和民办养老机构的不均衡问题外，养老的市场供给还存在其它一些问题：

1、人均床位数少

目前养老服务机构总床位数很少，有些地区不足老年人口数的1%，养老服务设施相对滞后，当前老年公寓的有效需求正在不断增强，但公寓数目少、规模小；政府对老年人的住宅建设重视和支持力度不够，老年公寓和养老机构资金投入不足、缺少配套设施，管理不善。

2、我国养老机构投资少，资金筹集渠道狭窄

多数养老服务机构政府投资少，设施建设和设备购置方面投入不足，充其量是“老年集体宿舍”，房间构造简单、功能单

一、档次低，含卫生间的住房少，带厨房的更少，没有足够的室外活动场所。

资金筹集渠道狭窄，对财政补助收入依赖性过大。随着我国改革开放和社会主义市场经济的深入发展，市场竞争日趋激烈，而多数事业单位受计划经济体制影响较大，资金来源主要靠财政拨款，尤其是实行企业化管理的事业单位，创收能力差，市场竞争力和生存能力脆弱，资金来源主要靠财政拨款或内部循环。

3、养老机构地区和城乡差异明显

我国的养老机构脱胎于计划经济体制,带有强烈的国家福利的色彩。受多种因素的影响,我国的养老机构整体发展水平不高, ,供需矛盾突出。养老机构的结构不合理,地区差异大,城乡差别也比较大，养老机构所提供的服务并不能满足入院老人的需要。

4.新时代老年人口和“三无老人”的保障与服务是家庭赡养功能无法满足的缺口。

随着经济的发展和社会结构的转型，老年群体中出现了一大批经济收入稳定、具有较高文化水平的老年人，他们对生活质量、医疗保健和精神文化等方面的需求不断增长，对养老服务提出了更高的要求。而那些“三无”老人和特困独居的老人的基本生活则需要政府和整个社会给予关注。这种保障和服务不是家庭所能承担和实现的。，因而这方面的养老供给几近空白。

第二节 行业需求分析

目前，我国养老需求的市场规模已经很大，致使社会的养老供给无法满足其需求。因而出现了养老困境，但养老行业的需求在今后一段时间内将会不断扩大，因而会有广阔的市场机遇，而目前需求受到制约主要源于以下几方面的原因。

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1、老年人的收入偏低，资金来源渠道少

从经济收入来看，月收入在500元以下、500-1000元、1000-1500元的占了老年人收入群体的大部分比重，大多数老年人经济收入偏低。离退休金是养老经济主要来源，另外子女给予、最低生活保障金等也是老年人的重要经济来源，我国老年人资金来源渠道较少，整体收入水平较低。

2、传统思想的束缚

传统思想影响社会养老服务机构的发展。一方面，受“养儿防老”思想影响，大多数老人认为，进入养老服务机构的都是无儿无女的人，对养老服务机构存在认识误区，不愿入住社会养老服务机构；另一方面，儿女认为赡养老人是自己的义务，无论如何也要亲自把老人赡养好，才能对得起父母的养育之恩，不愿把长辈送进养老服务机构；子女方面还有舆论的压力和传统的思想“百敬孝为先”的影响。儿女即使想把老人送进养老服务机构，怕来自社会的各种非议，担心被扣上不孝子孙的骂名，也不愿把老人送进养老服务机构。还有老人认为在养老服务机构不自由，不如在家安静方便。

3、养老机构自身的原因

养老服务从业人员整体护理水平不高，养老护理员素质缺乏保证，也增加了老年人在护理过程中出现人身意外的危险系数。再次，养老服务业未能形成一种良性竞争的局面。目前养老服务市场的现状是，由于缺乏行业规范和评价机制，导致养老机构差的淘汰不了，好的发展不起来，始终未能形成一种良性竞争和日益完善的氛围。

但也应该看到，老年市场潜力是巨大,老年夫妇及空巢家庭日益增多,家庭养老功能逐渐弱化,社会养老的需求急剧膨胀,但专门为老年人提供的产品与服务远远落后于市场的需求,我国的养老产业整体还处于认知和起步阶段。同时，随着国民经济的快速发展,收入水平和生活水平也有了较大幅度的提高,同时，从当前的发展趋势看，很多家庭养老的子女由于强大的工作压力和职场竞争，经常将大部分精力投身于工作之中，而忽视了对老人的照料，因而很多而对于很多老年人来说，随着年龄的增长，他们不仅不能料理自己的日常生活，而且经常被各种疾病困扰，缺少照料，对于这些老人的子女而言，他们会更愿意将老人送到服务质量较好的养老机构而不会太计较费用的高低。与此同时，老年人对养老服务的需求也呈现多样化的态势,养老服务 的内容将随着老年人不同的需求进一步细分，随着经济的发展、人均收入的提高和社会观念的的变迁，养老市场的需求将会不断扩张，而作为投资者，除了看到这一发展趋势外，也要做好打造良好的服务设施和服务质量的准备来应对需求的挑战。

08 第三节 行业供需对比分析

目前，我国养老机构的发展远远不能适应老龄化的需要，机构养老服务的总体供求之间呈现严重失衡的状态，严重地制约了机构养老事业的快速发展。老年人对院舍服务需求大、增长快、要求高,与全社会养老机构数量少、质量差、增速慢之间的矛盾日趋尖锐

目前，我国老年福利事业发展的状况和保有的存量，与老龄化带来的巨大养老服务需求不相匹配。尽管这几年我们大力发展社区为老服务设施和场所，但与巨大的老年人院舍服务需求比起来，还属杯水车薪。许多贫困、边远地区及靠民间力量创办起来的养老机构囿于经费短缺、资源不足等方面的限制，服务内容不丰富，显得相对单调、贫乏，与老年人日益增长的多样化服务需求也有较大的差距。养老机构服务对象的市场化定位与最需要机构长期照料护理服务的老人支付能力不足之间的矛盾不断加剧

由于缺少法律法规的强制约束和评估标准的规范操作程序，加之政府资源配置的不足或缺失，众多养老机构在收住服务对象时更多地运用市场法则和市场定位，使得我国的养老机构住养服务出现了一种与社会福利和社会公益法则悖行的现象。

一方面是大量需要机构住养服务的老人因支付能力不足住不进来； 另一方而却是许多高收入但身体健康的自理老人占据了大量床位，在本该属

于调节社会公平的国民收入二次分配中进一步加剧了社会的不公平。这种状况不解决，机构养老的方向就会偏离正确发展的轨道。日益拓宽的开放的社会化发展思路和经办方式与相对禁锢、保守的管理体制之间的矛盾难以调和

由于人口老龄化的快速推进，单纯依靠国家投入和经办来发展养老事业已不能满足全社会日益增长的养老服务需求，由此“社会福利社会化”、“养老事业社会办”的发展思路和经办方式应运而生，为新时期解决我国社会面临的养老服务难题闯出了一条新路，但是，各地对国家提出的优惠政策不落实、不兑现的现象十分普遍，土地划拨、“民办公助”、水电优惠等在大部分地方形同虚设。政府提出“公办民营”，实行政事分离，但政府包办包管体制造成的高耗低效、高投入低产出弊病已成痼疾，由此造成在市场上完全靠政府资源经办的公办养老机构与完全靠自身力量经办的民办养老机构无法在同一起跑线上平等竞争，公平竞争的市场法则在养老服务业的发展中被无情践踏，结果是民办养老机构的发展面临更加艰难的局面，公办养老机构进一步增加了躺在国家财政身上不思改革进取，得过且过的惰性。机构住养老人对照料护理的专业化服务需求与机构中专业护理人员严重不足

09 之间的矛盾日益凸显

最需要长期照料护理服务的失能老人。随着年龄的增长，身体技能和生活能力不断退化，各种常见病、多发病以及老年性疾病越来越多，生活自理程度越来越低，对长期照料和康复护理等方面服务的依赖性需求越来越多，因此专业化的机构住养服务应是他们的最佳选择，机构收住此类服务对象，需要专业化的护理照料必须跟上，服务过程中各种专业知识、手法、技巧必须有充分的应用和体现。可是，反观我国养老机构服务队伍的：专业化建设状况，却与失能老人的专一业化养老服务需求存在着巨人的反差。养老机构的专业服务人员严重短缺，现有的专业人员数量远远不能满足需要。

综上所述,当前的养老行业已经出现了供需的数量和结构性不平衡,而在今后后一段时间内这种供需缺口可能仍会扩大,因而其投资价值还是可观的.第四章 产业组织分析

第一节 市场结构分析

我国当前还是几种养老模式并存的局面,整体上说,主要是以下几类：

1、传统的养老服务模式：

中华民族历来奉行尊老养老的传统，养儿防老的观念深入人心。这种优良的传统与华夏文化己经融为一体。在传统的养老模式中，无论是经济支持、精神慰藉和生活照料，基本上都是由家庭提供的。老年人居住在家里，由家庭成员为其提供服务，家庭是人们相互交往、终身依赖的基本形式，也是思想情感交流最充分的场所。无论是传统社会还是现代社会，无论是国内还是国外，老年人都习惯于选择居家养老。虽然随着时代发展,家庭养老的功能正在退化,但当前尤其是广大农村地区,家庭养老仍是主要的养老方式.2、社区养老服务模式

社区养老是指老年人住在家里或社区养老机构里，在继续得到家庭成员照顾的同时，由社区承担起养老工作或者托老工作的一种养老服务形式。社区养老能够将家庭与社会二者有机结合起来，极大地满足老年人的养老需求。社区养老社会化服务就是由政府倡导并推动，以街道办事处、居民委员会为组织依托，充分动员社区中的财力、物力和人力资源，使老年人能够按照个人的意愿，生活在熟悉的环境中，留在亲人、熟识的邻居和朋友中间安度晚年。社区是老年人生活和活动的主要场所，在提供养老服务方面具有很大优势。社区养老既能满足老年人留在家甲，享受亲情的需要，又能满足老年人接触社会，融入社会，享受友情和邻里互助情的需要。社区能向老年人提供经常、就近、方便和及时的服务。社区养老社会化服务作为连接老年人家庭与社会的重要纽带，是家庭养老功能弱化对

010 社会养老照料压力的减压器，同时，社会许多对家庭养老功能的支持与政策也需要通过社区养老社会化服务来体现。它能够充分调动和有效利用家庭、社会和个人的力量和资源，发挥代际间、邻里间、社区成员间的互助互动作用，使老年人的养老服务需求得到保障。虽然社区养老具有很大的优势,但目前仍未能占据主要地位。

3、机构养老服务模式

机构养老则是指以社会机构为养老地，依靠国家资助、亲人资助或老年人自备的形式获得经济来源，由养老机构统一为老年人提供有偿或无偿的生活照料与精神慰藉，以保障老年人安度晚年的养老方式。机构养老是相对于家庭养老来说的，机构养老作为老年人福利的重要组成部分，可以为那些身边无子女、生活不能自理或不能完全自理的老人提供住养、生活照顾、理疗康复等专业护理的服务。

当前,我国主要存在以下几种养老机构.（1）、老年社会福利院

老年社会福利院，就是享受国家一定数额的经济补助，接待老年人安度晚年而设置的社会养老服务机构，设有起居生活、文化娱乐、医疗保健等多项服务设施。这种类型的养老机构多由国家出资兴建与管理，主要接纳“三无”老人、自理老人、介助老人、介护老人安度晚年。机构通常设有生活起居、文化娱乐、康复训练、医疗保健等多项服务设施。

（2）、敬老院

敬老院为老年人养老服务的社会福利事业单位。又称养老院。敬老院的收养对象主要是五保老人。有条件的敬老院，还接收享受退休金的自费老人，坚持入院自愿、出院自由的原则。许多地区还为优抚对象的孤老兴办光荣院，吸收符合条件的对象入院。敬老院贯彻集体事业集体办的原则，入院老人的生活费、医疗费、丧葬费等的供给,均由集体承担,统筹解决。贫困地区的敬老院，集体组织供给有困难的，由国家给予补助。敬老院的宗旨是敬老养老，把安排好老人的物质生活和文化生活放在首位。敬老院经常组织一些老人参加力所能及的生产劳动和适合老人特点的文娱体育活动。有的乡镇把敬老院办成老年人的活动中心，为乡、镇的老人提供福利服务。

（3）、老年公寓

老年公寓，是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。是政府和社会为缺乏子女及亲属照顾的老年人特殊设计、专门建造的居所。

（4）、托老所

011 为老年人提供寄托性养老服务的设施，有日托和全托等形式的场所。

（5）、公办民营养老机构和民营养老机构

伴随着经济的发展和人们生活方式的转变，养老方式也发生重大变化，传统的家庭养老功能逐渐弱化，机构养老逐步被人们接纳，而社区养老也成为养老模式创新试点方面的新景象，而尤为一提的是随着社会养老压力的增大，政府大包大揽的运营模式越来越不能迎合社会的养老需求发展，因而必将逐步放开民营市场，而政府更多的将注意力集中于对整个行业的宏观调控之上，这为民营养老业的发展提供了一定的机遇。

二、产品差别

对于养老服务而言，不管是社区养老还是各种各样的机构养老服务，其服务产品的差别是不言而喻的，首先，从内容上看，主要存在以下几种养老服务：

1医疗保健服务

目标群体是所有老年人,内容包括定期体检!家庭病床!紧急救护和康复医疗等。

2日常生活照料服务

目标群体是空巢老人和孤寡老人,以老年公寓和日间托老所为组织依托,提供日常照料服务,在大多数地区,该项服务刚处于起步阶段。

3有偿家政服务服务

由老年人或老年人的家庭成员为老年人购买所需要的服务,如小时工、保姆等。

4文化娱乐服务

目标群体是所有老年人,社区提供活动场所和必要的活动经费,如老年活动中心等,有些社区还组织老年人成立自己的娱乐活动群体,如老年时装队!老年歌舞团等,活跃老年人的精神文化生活。

5文化教育服务

目前全国已经有26000多所老年大学,课程基本上围绕丰富老年人晚年生活而设置。此外,还有维护老年人权益的服务，老年人自我服务，志愿人员等多种形式的养老服务。

按照养老服务的层次又可以分为以下几类。

1、一般照顾型养服务：主要针对需要提供膳食和个人帮助但不需要医疗服务及生活护理服务的老人。

2、中级护理照顾型养老服务：主要针对没有严重疾病，需要全天监护和护理但又不需要技术护理照顾的老人。

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3、技术护理照顾型养老服务：主要针对需要精心医疗照顾但又不需要医院所提供的经常性医疗服务的老人。对于民营养老机构而言，完全可以不限于固定的养老服务产品模式，可以根据客户的需求设计度身量做的养老服务，提升服务质量，在开拓市场的同时，打造自己的差异化产品特色。

第二节 市场行为分析

对于民营养老机构而言，其最重要的市场行为就是定价行为，就养老业的市场情况而言，由于其社会效益明显，因而养老机构的策略性定价行为肯定会受到政府强有力的限制。因而，对于准入的养老机构而言，必须立足于市场现状，进入市场初期，以低盈利方式稳住阵脚的同时拓展市场，在长期内随着经济发展和人民收入水平的提高不断拓展自己的盈利能力，最终奠定在市场中的地位。

第三节 市场绩效分析

随着经济社会的发展,人民生活水平不断提高,老年群体在日常生活、精神慰藉、心理支持、康复护理、临终关怀等方面呈现出日益增长的需求，我国目前的各种养老服务方式在很大程度上来说远不能满足老年人的现实需要。因此,必须从体制机制、理念、管理方式和服务手段等方面不断创新。

1、服务体制的创新

从总体上看,全国大部分养老机构的管理体制仍停留在计划经济的运作模式上,在经营管理上缺乏创新意识、竞争意识和危机感,这种旧的管理体制已然不适应当今老年群体的各种需求。一方面要鼓励投资体制创新,政府投资变直接为间接,鼓励社会力量投资,按照谁投资，谁管理，谁受益的原则,制订优惠投资政策,吸引不同性质的单位、个人投资养老服务产业;另一方面要理顺管理体制,政府应该出台一套完整的产业标准,使养老产业发展规范化!标准化,按照政企分开和养老服务社会化要求,建立适应社会主义市场经济体制的运行机制”通过改革、改制等方式,按照产业化发展方向,充分调动民间资本和外资参与养老服务事业,盘活资产,搞活养老市场,推进福利社会化。

2、服务理念的创新

老年人是一个特殊的社会群体,随着社会经济、物质文化的发展,加上自身特有的生理和心理特征,他们对养老服务不仅内容要求更细,而且标准也大大提高,我们应该从人性化的角度为老年人提供人性化、个性化、亲情化的服务“所谓人性化服务,就是把老人视同自己的亲人,提供高效、快捷、方便、舒适的服务,依靠优

013 质的服务手段,为老年人提供更多的人文关怀和精神享受。养老服务机构应该重视老年人的个性化需求,针对每位老人不同的需求提供有别于其他标准服务的!具有附加价值的个性化服务，除此之外还要为老年人营造一个充满亲情、充满温馨的社区环境,除了生活上的照顾,精神上无微不至的关怀能够稳定老年人多变的情绪,让他们安心养老。

3、服务模式的创新

我国的养老模式相对比较单一,在城市,养老机构一般不外乎福利院、养老院、敬老院、老年公寓等几种,社区的养老服务大多是老年服务中心、!老年大学、老年俱乐部等几类,目前的养老服务模式只能说是处于一种初级发展阶段,从西方发达国家的经验来看,它的发展必将在服务功能与类型上进一步细化、专业化、规范化、标准化和体系化”形成一个多层次、多形式、广覆盖的养老服务网络,为老年人提供多种服务形式,从基本的生活照料延伸到医疗康复、精神慰藉、法律服务、爱心护理、紧急援助等各个方面。

4、服务手段的创新

在高新技术突飞猛进的今天,现代通讯工具和信息技术应该运用到养老服务中去,为老年人提供便捷、及时、高效的服务。

第四节 市场竞争分析

一、现有竞争者之间的竞争

现阶段的养老机构主要是公办养老机构，而公办养老机构和民营养老机构存在不公平竞争，公办养老机构由国家划拨土地、人员进入事业编制，并给予政府补助，而民营养老机构则没有这些待遇，成本非常高，导致竞争先天不平等。与此同时，在后天发展上不仅受到公办养老机构的压制也受到了一些政策方面的限制，还受到新进入机构和家庭养老、雇佣养老和社区养老等替代服务的适度威胁，制约着养老机构收费标准的提高。同时，日益推高的机构成本给机构生存带来较大的压力，从而抑制了行业利润率水平。总体而言，现有的竞争形势对民营养老来说不是太有利，但随着政策的放松和市场的变化，竞争形势在长远来看会变得更有利于民营企业发展。

二、潜在竞争者的威胁

养老行业的作为比较典型的服务性行业，后期投入不是很大，但养老机构前期固定成本比较大，投资初期需要土地以及高质量设备的资金投入。虽然养老服务的种类比较固定，但对于民营养老机构而言完全可以根据不同的客户群需要定

014 制差异化的产品。同样，养老行业也存在一定的规模效应，只有服务对象越多的情况下，其平均成本会越低，当然这也是在保证服务质量的基础上的。由于养老设施服务是针对老年人群体度身量做的，因而一般转换成本比较大。但养老行业的进入壁垒中，影响最大的是各种政策规定的支持或限制，因为养老行业的发展关系到老年人群体的切身利益和社会的稳定，因而养老业的发展尤其是民营养老业的发展是备受政府关注的。综上所诉，养老行业的进入壁垒较大，潜在竞争者的威胁不是很大。

三、供应方的议价能力

作为纯粹服务性行业，养老机构的供应商较少，主要涉及养老机构用地及专业设施设备等固定资产投资级日常生活原材料的供应者。由于其后向关联度不是很强，因而供应方的威胁不是很大。

四、买方的议价能力

目前，我国大多数老年人经济收入偏低。离退休金是养老经济主要来源，我国老年人资金来源渠道较少，整体收入水平较低，这会使老年人对收费的高低很敏感。但也应该看到，随着国民经济的快速发展,收入水平和生活水平也有了较大幅度的提高,同时，从当前的发展趋势看，很多家庭养老的子女由于强大的工作压力和职场竞争，经常将大部分精力投身于工作之中，而忽视了对老人的照料，因而很多而对于很多老年人来说，随着年龄的增长，他们不仅不能料理自己的日常生活，而且经常被各种疾病困扰，缺少照料，对于这些老人的子女而言，他们会更愿意将老人送到服务质量较好的养老机构而不会太计较费用的高低。因而，养老市场也是存在盈利空间的。

五、替代品的威胁

社会养老服务的的主要替代品是：家庭养老、雇佣人员在家照料老人或者社区照顾。但家庭结构小型化、中青年生活节奏快和工作压力大，客观上造成家庭成员没有精力去照料老年人，家庭养老和雇人照料方式的功能弱化，而社区照顾尚未发展成熟。再者，我国社区建设尚不成熟，社区基础设施不完备，其尚需较长时间的发展，加之社区照顾模式更多强调非正规照顾功能，不能完全取代正规的机构照顾。因此，正规的养老机构依然是社区照顾的重要延展和保障。但随着养老形势的加剧，公办养老的压力会越来越大，民营养老的发展是大势所趋，因而民营养老的替代品威胁不是很大。

015

第五章 产业链分析

第一节 横向产业链分析

要从根本上解决老龄化带来的种种需求,真正实现老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐的社会目标,就必须大力发展包括养老服务产业在内的所有老龄关联产业，利用养老行业的横向产业链关系，加快和促进相关产业发展，从而也可以加快发展老龄产业,这也是是我国老龄化客观现实和经济社会可持续发展的需求。因而可以着重发展以下一些相关产业。

1老年食品产业

老年人由于生理特点和生活环境的变化,膳食结构也相应发生改变,因此老年人相对其他年龄的人来说,对食品的要求更高、更科学。

2老年用品产业

老年用品专指供老年人使用的物品,包括服饰、家具、家用电器、保健用品、娱乐用品、装饰品等，随着生活水平的不断提高,人们对日常用品的需求不仅越来越多,也越来越高，加快老年用品的开发、生产,加快老年用品产业发展,不仅能满足老年人的各种需求,而且会推动我国老龄产业经济的快速发展。

3老年医疗保健产业

我国老年人的医疗保健分为两大部分:基本医疗保障和社区医疗保障，我国 的医疗保健事业在改革开放的二十多年里取得了非常大的发展,但是老年医疗仍然存在着服务机构不足，老年人就诊困难等问题。商业养老保险

养老保险通常是指以60一65周岁以上的老年人作为投保人的人身保险，我国目前采用建立基本养老保险，企业补充养老保险和个人储蓄性养老保险三支柱的模式,我国的基本国情决定了目前的养老保险水平只能是低水平的,只能满足最基本的养老,商业保险有助于提高养老保险的水平,同时在一定程度上也扩大了社会养老保险的范围。

5老年文化和教育

发展老年文化教育对丰富老年人的精神生活，提高老年人的生活质量，构建和谐社会,具有十分重要的意义。老年旅游服务

老年旅游业的发展,与国家经济发展水平密切相关,我国老年旅游业起步晚,但发展势头较好,将成为我国老年人精神文化生活的重要部分,大力发展老年旅游业,既有助于旅游业的发展,拉动内需,推动经济的兴盛和繁荣,又能促进老年人身心健康，提高老年人的生活质量。

016 7 老年人再就业

研究表明60一69岁的老人思维判断力还保持普通人智力高峰期的80一90%,他们中许多人都有一定的技术专长和业务能力,有丰富的实践经验和熟练的技能,老年人再就业是对社会资源的节约、保护和再开发。

第六章 服务对象分析

第一节 老年人需求分析

重视和理解老年人的心理智特点，解决老年人的正常心理需求，对稳定老年人的情绪变化、健康长寿有很重要的意义。老年人常见的心理精神需求有：

健康需求：这是老年人普遍存在的一种心理状态。人到老年，常有恐老、怕病、惧死的心理。

工作需求：退休的老年人大多尚有工作能力，骤然间离开工作岗位肯定会产生许多想法，希望再次从事工作，体现自身价值。

依存需求：人到老年，精力、体力、脑力都有所下降，有的生活不能完全自理，希望得到关心照顾。子女的孝顺，将会使他们感到老有所依。

和睦需求：老年人都希望自己有个和睦的家庭环境，不管家庭经济条件如何，只要全家和睦，邻居关系融洽，互敬互爱，互相帮助，老年人就会感到温暖和幸福。

安静需求：老年人一般都喜欢安静，怕吵怕乱。有些老年人就怕过星期天，这一天子女、儿孙都来了，乱哄哄地度过一天，对老年人来说，这样的星期天是“苦恼的星期天”。

支配需求：老年人原来多为一家之主，掌握家中的支配权。但由于年老后社会经济地位的变化，老年人的家庭地位、支配权都可能受到影响。这也可能造成老年人的苦恼。

尊敬需求：老年人离开工作岗位可能会情绪绪低落，如果得不到尊重，就会产生悲观情绪，甚至不愿出门，长期下去，则会引起抑郁和低沉，为疾病埋下祸根。

求偶需求：老年人丧偶后生活寂寞，子女照顾也非长久之计，所以子女应该支持老年人的求偶需求。

人际交往的需求：老年人有通过人际交往获得各种信息，取得与他人交流并得到感情宣泄机会的需要。但由于大多赋闲在家，离开了熟悉的工作群体，或因行动不便，交往圈子明显缩小，倍感无聊和失落。他们渴求走出去，与老朋友交

017 流，又希望在各种活动中结交新朋友，形成新的人际交往的圈子。

教育需求：俗话说：“活到老，学到老。”许多老年人虽然退出了工作岗位，但他们仍然希望跟上时代的步伐，加上有大量闲暇时间的优势，他们渴望获得学习的机会，通过多种形式学习文化知识和专业技能，充实晚年生活。

文化娱乐需求：老年人退出工作岗位以后，闲暇时间大大增加。“当一个工人退休时，他(她)们通常能把更多的注意力和时间放到闲暇活动中去”。老年人通过参加一些有益的文化娱乐活动可以忘掉孤独，摆脱寂寞，增进身心健康。

政治需求：老年人尽管大多离开了生产领域，但他们并没有退出政治生活，他们仍然有着较强的政治参与意识。人到了老年阶段，是社会阅历最丰富的阶段，对社会生活和政治生活中各种现象和问题的认识也较为深刻，这使他们具备产生政治影响。

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第五篇：养老产业地产解读

养老产业地产解读

每栋大楼都有不同颜色，老人可以根据颜色辨别自己家在哪个门栋，每位老年人佩戴着紧急呼叫的胸卡，无障碍设计遍布居屋和小区。十多栋大楼都用连廊连接，做到风雨无阻，每栋楼还配有多名管家，遇到紧急

情况，可以随时向管家求助。

这是一个新兴老年社区，与其独特功能相应的是，由于这类产品的前景之大，引发了保险公司、民营资本敏锐的投资目光。

保险公司谋建“养老网络”

泰康人寿在四川先后援建了4个养老院，这是泰康人寿试水养老地产的一步而已。而记者从相关人士处了解到，泰康人寿将整合国内的一些疗养院和寻觅新的地产项目，来逐步建立自己的养老网络。在北京昌平的一家非常高规格的疗养中心就有泰康人寿的进入。其中的颐养中心采用了会员制的方式，有20万-60万不等的会员资格，符合条件的老年人成为会员后，可以在这个风景如画的疗养院享有居住权。泰康资产管理公司有关人士也表示：目前养老公寓是泰康人寿进行直投的一个重点业务，养老院作为建立养老体系过程的一个渠道，其可以和补充养老、保险等完全结合起来，是一种固定资产，可以作为行业的一种延伸。而且该人士认为，就其他国家的经验来看，养老业在中国将是一个朝阳行业，因此也是目前泰康人寿的一个战略方向。泰康人寿今后将成立一个专业的管理养老院的运营公司来运作。

除此之外，事实上，他们已经自开炉灶，泰康人寿旗下的泰康置地是泰康人寿进入地产领域的另一平台。其一直将养老地产作为投资写字楼之外的一个重要业务模块。泰康置地在北京、上海开发养老社区，同时还在一些核心城市寻找土地资源。这家公司成立于2006年，其公司成立的战略目标就是成为中国最大的以养老社区业务为核心的专业地产开发运营公司。但这家公司从成立至今，都一直对媒体保持缄默。除却2006年完成北京金融街及CBD两栋甲级写字楼的投资交易之外，鲜有

媒体关注这家公司。

但我们了解的情况，泰康人寿在北京投资的老年公寓项目属于泰康人寿直投的项目，并没交给泰康置地。

泰康人寿进入养老地产的野心从来就没有掩饰，其董事长陈东升就曾表示，进入养老产业，投资设立养老院已成为泰康人寿三大发展战略之一。另据透露，保监会有关方面也在做保险资金投资养老实体的相关规划设

计。

想投身于养老地产不仅是泰康人寿一家保险公司，两会期间，全国政协委员、中国人寿保险（集团）公司总裁杨超就提交了《《关于大力支持

养老社区建设的提案》。民间资本觊觎“养老”蛋糕 看上养老行业这块巨大蛋糕的不仅仅是陈东升，而一家名为亲和源的老年社区也出现了民营资本的身影，而文章开头描述的就是这个小区的模

样。

亲和源股份有限公司董事长办公室的俞小姐告诉记者，目前这家社区的投资已投资约6亿，大部分都来自股东的投资。记者了解到，俞小姐所说的股东之一就是建桥集团董事长周星增。建桥集团是一家投资矿山、教育等多个领域的公司，而周星增就是温州人在上海经商的典范。“亲和源老年公寓”社区坐落于浦东康桥，首期占地125亩，共包括910套老年住宅。周星增还曾表示，要将这种老年社区连锁化，在两三

年内谋求海外上市。

据介绍，亲和源已有100多位老人购买了居住权。目前，已有60多户入住，居住权需60多万元。但即便这样不菲的俱乐部资格式购买，粗略地计算下，回收这个投资依然需要很长时间。

我们了解到，因为银行认为养老行业的利润率一般，不会轻易贷款给老年产业，而这家老年社区的投资也鲜有银行参与。周星增曾表示亲和源

要多年才能收回投资。

老龄化问题

一位从事私募股权投资的资深人士是这么畅谈其对该类项目的认识：中国的第一次人口高峰出现在50年代，第二次是1963-1974年，第三次是1989-1996年，但从1991年开始，综合生育率已经低于2.1,但在1963年，这个数字是7.5。按照中国目前人口出生态势，到2018年，会出现1000万的用工缺口。

而计划生育之后，中国很多家庭都是一对夫妻赡养4位老人，现在50年代出生的人正步入60岁，到了2018年，人力成本也不再低廉，请保姆也不便宜，如果一对夫妻养四位老人，就意味着还要巨大的房子。这些情况一综合，学习国外的居家养老和产业养老结合来解决这个问题就是眼前的事。一般的养老院不能满足中高档需求，一些老人需要的是完整的居住街坊，一个适老和宜老的社区，有园林，有活动场所，有朋友聚会这样以优化老年生活为前提的优质养老场所。所以他现在很看好老年社区的项目。记者也听到多位私募股权投资人士谈论这个问题。养老产业的专家、中国老龄科学研究中心的陶立群也告诉记者，养老地产的投资需要很长时间，一般的年投资回报不过10%，但目前因为市场广阔，前景巨大，所以才有很多资本愿意进入。

正因为这个市场前景巨大，在昆明还出现了一种集资方式。有家金曦集团。在昆明开发了一个养老的地产项目——卧云仙居。而这家公司现在向社会募资的方式是：1万元入会，按不同投资年限，承诺年投资回报8%-9%。每年还可以去他们的别墅群休闲几天。该公司称，15亿在白洋淀收购了一个风景资源，要建立一个旅游加养老模式的地产项目，在云南的石林也收购了另一个土地项目。现在投资养老地产的各式资本热潮涌动，实际上，北京在2000年左右就出现过老年居住为主打概念的社区，最后还是将房子卖给了高薪白领。老年社区必须有很多资源（地理位置，公交，医院）等与之匹配，而老年社区的服务也需要专业的机构参与，并非一日之功。而亲和源就请了国外的一些专业服务机构来作为战略合作伙伴加入，譬如专业经营老人社区的美国艾玛客公司、提供餐饮服务的法国索迪斯公司。专家认为，这套老年社区的体系完善需要逐步学习借鉴和再创造的过程。上海、大连等城市养老院已经一床难求，但高档的养老项目，一般老人会觉得收费偏高。另外，行业人士认为，投资养老地产还存在政策不够优惠、银行资金和地方扶持力度不够等诸多问题，怎样既能实现盈利又有社会效益，这都是专家热衷讨论的问题。养老地产前景虽好，但道路

注定漫长。