论动产与不动产纠纷问题

第一篇：论动产与不动产纠纷问题

论动产与不动产纠纷问题

摘要：

关键词：动产，不动产，纠纷问题，善意取得，登记，动产抵押，不动产抵押，热门话题，承租房装潢

引言：

目前我国动产与不动产的纠纷问题此起彼伏，涉及范围宽广，内容繁琐细碎，严重的是大多数当事人不知所措，无法处理，他们对动产和不动产的理论基础模糊不清，缺乏认识和实施经验。此外，由于我国长期奉行的计划经济体制延缓了商品经济的发展，由此导致民事立法的相对落后，直到1986年我国才通过新中国第一个民事基本法《民法通则》，该法总计只有156条，看起来面面俱到，运用时则感“捉襟见肘”、“挂一漏万”，对许多重大的问题仅限于浅尝辄止。在动产与不动产的法律应用上存在政出多门、各自为政的局面，也就难免出现重复、矛盾、不协调、不明确等现象，不够科学甚至引起争议。

引用如下常见的例子：甲有一个笔记本，被乙入室盗窃而去，乙委托二手家电丙寄售，丁以1000元从丙那购得该笔记本，后甲得知，向丁索要，问该笔记本归谁所有？针对这一问题，首先要弄清动产与不动产的定义，何为动产？动产是指能够移动而不损害其经济用途和经济价值的物，一般指金钱、器物等。何为不动产？不动产是指不能移动或者如果移动就会改变性质、损害其价值的有形财产，包括土地及其定着物，包括物质实体及其相关权益。得失变更上，动产是交付主义，不动产需登记，诉讼管辖及涉外法律适用上，动产是属人主义，不动产是属物主义。因此本例中的笔记本属于动产，实行交付主义。其次要明白何为动产的善意取得，明白原所有人、占有人和第三人之间的关系。动产善意取得个古老而又年轻的法律话题，说其古老，是指早在日耳曼法就有之，说其年轻，是因为我国至今未能确立完整的动产善意取得的法律制度。《物权法草案》（第三次审议稿）第110条规定了善意取得的要件：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合下列情形的，受让人即时取得该不动产或者动产的所有权：

（一）在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权；

（二）以合理的价格有偿转让；

（三）转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人；

（四）转让合同有效。

由于受让人丁是以合理的价格有偿取得的，因此丁即时取得该动产的所有权，及笔记本归丁所有。善意取得制度保护了善意第三方的权益，同时所有权人对无处分权人享有追偿权。动产与不动产抵押也是生活中常见问题，例如：甲由于经济紧缺将其房产登记抵押给乙，随后甲又将该房产登记转让给丙，当甲无法偿还债务时，乙是否可以收回该房产?丙是否可以以受害者的身份要求赔偿？首先让我们了解一下什么是抵押。抵押（Chattel Mortgage），也就是指债权人对于债务人或第三人不转移占有而供作债务履行担保的动产或不动产，在债务人不履行债务时，予以变价出售并就其价款优先受偿的权利。设立抵押的目的在于以其交换价值作为融资担保的需求，活跃金融、促进经济发展以及实现物尽其用、货畅其流的目的。动产抵押的标的物范围很广泛，基本覆盖了所有的动产。将这些财物设定抵押而非质押的话，有时会得到更大的效益。比如工厂将机器设备抵押给银行以担保其债务，假如没有动产抵押制度的话，那银行就只能保有那些机器设备，不仅创造不了价值，而且银行因为保管而要花费不少的精力和金钱、工厂也只能坐在那望器生叹。这样严重浪费了资源，不利于经济发展和违反物尽其用的准则。动产抵押制度的作用——最大限度的利用物的价值。物权的追及效力问题《担保法》第49条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。”资产设定抵押权，仅仅表明其有物权之负担，抵押物的所有权人并不丧失其所有权，当然有权对抵押物进行转让。至于转让行为是否必须征得抵押权人之同意，这取决于转让行为对抵押权人的利益是否造成不利之影响。我们知道，抵押权是一种物权，而物权是对物的直接支配并排除他人干涉的一种支配权，正是基于物权的这种权利属性，所有的物权均具有排他效力、优先效力和追及效力，而抵押物的转让正是物权的追及效力所要解决的问题。所谓物权的追及效力，是指物权成立后不论标的物辗转于何人之手，物权人均得追及物之所在，而直接支配其物之效力。

本例中由于甲乙之间的抵押权登记在先，甲丙之间的转让登记在后，基于物权的追及效力，可以预见，如果乙的债权没有获得清偿，尽管该房产的所有权已经转让给丙，但乙仍可以追及该房产，对该房产依照法定程序进行拍卖并优先获得清偿，同时由于抵押权已经办理了登记，丙在购买不动产时已经确切地知道不动产上负有抵押权，这对丙而言也未造成不测之风险。

承租房装潢问题引起的纠纷日益增多，成为当今一热门话题。对承租房屋的装潢行为是一种什么性质的行为，对此，观点并非完全一致。主流观点是形成添附。通说认为添附是指不同所有人的财产、劳动产品合在一起形成一种不能分离的财产，如果要恢复原状则在事实上不可能或者虽然有可能但在经济上不合理。对此类纠纷来说，首先应明确装潢是一种添附行为，但不必然产生物权变动的效果，应分类考虑。

一：在双方达成协议，或者不动产所有人允可的情况下方可成就添附。在此情况下，被告人的求偿权应运而生。

（1）房屋所有人与承租人就装潢相关事项达成了一致意见，则是房屋所有人行使其物的权利的表现，同样道理，也是承租人行使对其动产权利的表现。

（2）房屋所有人同意了承租人的装潢意见，但对于有关事项没有达成合议，此时应适用添附理论来解决装潢的法律后果。

（3）违约情况下，对这类纠纷的处理，则根据当事人的违约责任，由违约方对租赁房屋的损害和装修损失承担全部或部分责任，双方都违约的，根据责任大小分担。同时，应考虑到是否存在强迫得利，对于强迫得利应在确定数额上有所斟酌。

二、在不动产人不同意的情况下，装潢是一种侵权行为，应适用侵权法理论进行解决。对物权的保护形式有多种，包括返还原物、排除妨害、恢复原状等。如果动产所有人拆除装潢构成对房屋毁损或不便利使用，则动产所有人应对不动产所有人负赔偿责任，但仅是赔偿不动产所有人房屋毁损的损失，对于拆除装潢部分的损失不动产所有人无权要求赔偿，因为此装潢本来非其所有，清除装潢物正是恢复出租房原状的需要，而不是对其所有物权益的损害。

动产与不动产的纠纷问题还有很多，在这里只是列举了一些常见的典型范例。但是理论之树常青，学会相关法律与法规，在动产与不动产的纠纷问题上我们就可以做到游刃有余。

参考文献：

1、王明华：“论添附的法律效果”，载于《研究生》创刊号

2、《担保法》第49条规定

3、《物权法草案》（第三次审议稿）第110条规定

4、《担保法》第41条规定，《担保法》第42条规定

5、《法国民法典》第2279条规定

6、《德国民法典》第929条规定《德国民法典》第932条规定

第二篇：浅谈动产与不动产的善意取得

浅谈动产与不动产的善意取得

雷瑞甫 高晶

一、善意取得制度的概念和渊源

善意取得制度，是民法物权中的一项重要制度，指动产占有人以动产所有权的转移或其他物权的设定为目的，移转占有于善意第三人时，即使动产占有人无处分动产的权利，善意受让人仍可取得动产所有权或其他物权的制度。原动产所有人不得请求第三人返还，而只能要求让与人返还不当得利或赔偿损失。依照通说，善意取得制度起源于日耳曼法“以手护手”原则，即后手为前手权利的唯一保障。正如日耳曼法谚曰：“汝授予汝之信赖，汝仅得对受信赖者为要求也。”善意取得制度对于稳定社会经济秩序、保护交易安全、维护善意第三人利益和社会公共利益起到了重要的作用。但是我国现行民事立法尚未在整体上实现善意取得制度的立法化。对于哪些物能够适用善意取得，动产是否能够适用善意取得?

本文根据我国的国情，参酌其他国家和地区的现行立法以及学者的观点，对此提出一些看法。

二、动产的善意取得

物可以根据不同的分类标准而有不同的分类，比如根据物是否能移动并且移动是否会损害其价值为标准，可以分为动产和不动产;根据物的流通性，可以分为流通物、限制流通物和禁止流通物。分析阐述如下：

动产的公示以占有为原则，登记为例外。采占有为公示方法的动产，始有善意取得制度的适用。对于动产中的一些特殊情况，则应区别对待。

(一)须经登记才能转让所有权的动产

对于采登记对抗主义的动产，如汽车、轮船、飞机等，因其价值较大，对社会经济生活具有相当重要性，有的还涉及公共安全问题，法律对此类动产规定了较严格的流通登记制度，而不以占有为公示方法，无适用善意取得制度的余地，善意第三人误信动产占有人为有处分权人缺乏合法依据。

(二)禁止和限制流通的动产

动产中国家禁止流通物，如毒品、军用武器、淫秽书画和音像制品及其他非法出版物等，因其流通违反法律，也显然有悖于善意取得之社会目的，故不得适用善意取得。限制流通物，如国家 保护的珍稀动物及重点文物等，国家只允许在特定主体之间进行流通，而不能在社会上广泛流通，因此国家对其流通作了较为严格的规定，一般也不会发生受让人不知情的问题，原则上不应适用善意取得。被国家司法机关、行政机关依法采取查封、扣押、冻结等强制措施的财产，实则是对其流通进行了禁止或限制，通常不得随意处分，否则会影响司法、行政机关的正常活动及其威信，同样，不适用善意取得。

(三)赃物和遗失物

赃物、遗失物等非因权利人意思而脱离其占有的动产能否适用善意取得制度，值得研究。通常各国在立法上都对赃物与遗失物作了区分。所谓赃物，指“以窃盗、抢夺或强盗等行为夺取之物”，不包括欺诈、胁迫等手段取得的物和侵占所得之物。赃物能否适用善意取得，我国理论界有两种不同的观点。一种观点认为赃物不适用善意取得制度，我国司法实践即采这一观点，只要是赃物，不论转让几手，所有人均可要求善意第三人返还。另一种观点认为赃物作为物，与其他商品没有什么区别，且赃物多为动产，应适用善意取得制度。笔者认为赃物应该适

用善意取得制度。随着社会的进步和市场经济的发展，社会资源越来越丰富，物质流动更为频繁。而善意取得制度的根本目的就在于保护善意第三人的利益，维护动态的交易安全，促进商品流通的迅速进行，以创造更大的社会生产力和更多的财富，促进市场的进一步繁荣。并且在市场经济条件下，商品是高速度流转的，在不同的交易主体之间互相流通，善意受让人所受让的物很可能是经过多次转手从无权处分人那里获取。不适用善意取得，会使大量人力、物力陷于无休止的纠纷之中，使社会关系处于不稳定状态;适用善意取得，既可避免无休止的追夺而造成的纠纷，又稳定了现有的经济秩序，从而有利于社会的安定。况且善意第三人许多情况下是由拍卖、公共市场、贩卖同种之物商人处买得，判断财产是否属于赃物，确实不易，因为这类财产无论从其性质或外形，受让人根本无法辨明其来源。要求买受人区分赃物是不公平的，不现实的，这也与善意取得制度的根本目的相悖。司法实践中，追赃后对善意占有人的利益损害无任何补救，也是不符合善意取得制度的宗旨的。因此我国在未来立法中应承认赃物可以适用善意取得。遗失物，指非基于占有人之意思而丧失占有，现又无人占有，且非无主的动产。对于遗失物，我国《民法通则》第79条规定“拾得遗失物、漂流物或者失散的饲养动物，应当归还失主，因此支出的费用由失主偿还。”按照《物权法》第107条的规定，“所有权人或者其他权利人有权追回遗失物”，这也就是说，遗失物丢失之后，第三人不能基于善意取得制度取得所有权。根据《物权法》第114条的规定：“拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。”根据以上规定，遗失物可以排除善意取得制度的适用。但现实生活中，应归还失主而不归还，仍有无权处分行为发生的可能。笔者认为，对于前述几种类型的物，发生无权处分行为，对善意第三人来说，都可以比照赃物适用善意取得制度。

(四)动产担保物权和债权

动产物权除动产所有权外，尚有动产质权、动产抵押权和留置权，这三种动产物权属担保物权，能否适用善意取得?对于动产抵押，依我国《担保法》第42条、第43条的规定，或采登记成立主义，或采登记对抗主义，故无善意取得制度的适用。以动产质权的设定为目的，而善意受让该动产的占有，纵出质人无处分其质物的权利，质权人仍取得质权，且此时动产的所有权因动产质权的善意取得而受限制，原权利人要等到担保的债权清偿后，始能请求返还。就留置权而言，留置权的产生不仅仅在于维护债权人与债务人之间的公平，它也是交易安全所必需的。只要在留置权人眼中能确信所留置的动产确为债务人所客观占有，至于是否为债务人所有，则无必要，也不可能审查，此时断不可否认债务人动产占有的公信力的存在。日本民法第145条、瑞士民法第895条3款均规定此情况下成立留置权。如果动产所有权尚可发生善意取得的话，对留置权，更没有理由否定其对善意取得的适用。

债权能否适用善意取得，向有争议，争议的核心是债权能否适用占有公信力原则。一般认为，债权因其相对性原则所限，无以也无须表彰于外，一般不得对抗第三人，故无占有制度的适用，也不得适用善意取得。但随着社会经济的发展，债权的流转日益频繁、活跃，出现了证券化的债权，如公司债券、大额可转让存单及各种票据，这些证券化的债权在民法上一般视为动产，其中无记名或无须办理登记手续的，可适用占有的公信力原则，从而可适用善意取得制度。

(五)某些具有特殊性质的动产

某些因无权转让发生争议的财产，具有特殊人身性质、重大感情色彩或特殊纪念意义，如奖章、手稿、结婚戒指、祖传纪念物、亲人的相片以及特定环境下形成的具有重大意义的财物，这些财产在适用善意取得时应谨慎对待。忽视这类财产所联系的特定的人和特定的感情，仅就财产的使用价值或物理属性，判断其归属，并不能合乎情理地解决问题，达不到定分止争的目 的。因为有些财产，在他人看来似乎价值不大，但在特定人看来却是不可或缺的，具有其它财产不可替代的性质，除非返还，否则无法弥补其损失。对这类财产，不可一味地适用善意取得制度，应视具体情况由特定身份或特定感情联系的一方所有，另一方则可通过获得赔偿或替换有关财产，达到物质上的满足。

三、不动产的善意取得

善意取得制度是否亦适用于不动产领域，各国立法规定不一，并且在理论研究方面，学者亦存不同见解。但是许多国家法律已规定了不动产善意取得制度。

我国对不动产登记实行实质审查主义，赋予不动产登记以公信力。依公示公信原则，只要无异议登记，即使登记所记载的权利与真实的权利状态不符，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保护。我国虽然在《民法通则》中没有确定不动产善意取得制度，但《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条明确规定了共同共有财产的善意取得。此条解释中的“共有财产”显然既包括动产也包括不动产，而且就此司法解释演变生成的历程而言，其“实质是指共同共有的不动产，而且主要是指共同共有的房屋。”。《物权法》第106条规定：“ 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”这是我国法律首次对善意取得制度作出明确规定，该条规定正式确立了我国物权法上的善意取得制度。

在传统的善意取得的理论中，善意取得的财产仅限于动产，而以登记作为公示的不动产的取得，则不适用此制度。由于我国正处在向市场经济过渡的转轨时期，许多不动产登记制度尚未完善，如在房屋预售的过程中，存在“一房二卖”，甚至“一房多卖”的情况，导致许多购房人的权利得不到保障。因此，将善意取得制度适用于不动产交易的领域，可最大限度的保护善意第三人的利益，从而促进社会主义市场经济有序的发展。这是我国物权法制度的一个特色。

我国有学者反对目前在我国建立不动产善意取得制度，理由在于“我国因国情所限，尚未建立起健全的不动产登记体系。”我国目前“尚未建立起健全的不动产登记体系”，确属真实，但这并不影响我国建立不动产善意取得制度。不动产公示登记的方法，为各国通例。不动产善意取得系借助登记的公信力原则来达到维护交易安全的目的。善意第三人因信赖登记而与登记名义人进行交易，纵使存在登记与本权分离的现象，善意第三人亦因其信赖登记的公信力而获其利益。如不动产未予登记，即因缺乏登记的公信力，而第三人仍与无权处分人进行交易，则可推定第三人存在过失，不能适用善意取得。我国尚未建立起健全的不动产登记体系，主要指存在大量应登记而未登记的不动产的现象。但因未登记的不动产不能依公示公信原则而适用不动产善意取得，那么我国尚未健全的不动产登记体系对不动产善意取得制度并无实质影响。况且，我国《城市房地产管理法》第37条第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。此规定排除了未登记的房地产适用不动产善意取得的可能。因此，我国尚未健全的不动产登记体系并不影响不动产善意取得制度存在的根基。当然，不动产适用善意取得，我们可区分登记机关对产权登记有误的不动产、违章建筑不动产、部分共有人擅自处分已登记的不动产等情况来具体分析。

第三篇：关于动产和不动产若干问题

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关于动产和不动产若干问题

公信原则是物权法中一项基本原则，动产和不动产是物权标的两大分类。本文结合传统理论和我国法律现况，对动产和不动产中公信原则的体现和重要作用进行分析，并认为在立法上应建立规范和完善的不动产登记制度。

一、物权、动产、不动产的内涵

(一)物权

物权是极其重要的法律概念。正如马克思所指出的：“财产问题从来就随着工业发展的不同阶段而成为这个或那个阶级的切身问题”我国并未建立《物权法》，在我国现行法律中，一般认为是指《民法通则》第七十一条财产所有权所指的所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。从而认为“财产所有权和与财产所有权有关的财产权即是我国所认为的物权”。实际上，从法学史上看，自中世纪注释派法学家提出物权概念，并认为其源头可追及到罗马法时代的对物之权后，才真正出现了物权这一法学名词。但时至今日，法律咨询s.yingle.com

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笔者认为，如果对我国物权定义，应在传统物权定义基础上，结合对物、对人两种学说对我国物权进行定义。首先，从经济基础的角度上讲，民法是经济活动的法律语言体现。而我国具有中国特色社会主义经济环境是社会主义理论指导下的经济。社会主义经济学认为“经济学研究的不是物，而是人的实物存在，同时也就是人为他人的存在，是他人对他人的人的关系，是人对人的社会关系。”这一理论决定了物权对人说的合理性。其次，必须认识到物权是一个法律性概念，就法律学术而言，所谓物权是与债权相对的概念，这就决定了物权概念对物说的合理性。

综上分析，本文中笔者所指物权的概念为：民事主体对物绝对的控制，是各主体之间对物占有关系的法律体现。

(二)动产和不动产

物权的客体一般包括了不动产和动产。其划分依据标准：一是依据物的价值大小，即不动产是重要的并能够产生收益的物;二是依据

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赢了网s.yingle.com 物理性质，即不动产不能移动，若移动会变更其性质并损害其原有价值。这一区分最早起源于罗马法，大陆法系国家都采纳了这个区分。对于动产和不动产的划分来说，其价值极其重大。笔者认为，我国现行的物权体系就是动产与不动产的二元世界。两者在我国法律上的区别主要有以下几个方面：一是在物的取得上，不动产取得仅限于继受取得，动产取得则包括原始取得和继受取得;二是在物的流通上，不动产必须经登记公示和采用书面形式，动产则直接依交付生效;三是在物的利用上，在不动产上设定了用益物权和抵押权，在动产上又设定了担保物权。

二、公信原则在动产和不动产领域的作用

(一)公信原则是指物权在流通时，受让人只要能证明其受让时，出让人依法进行了公示，则其受让行为可拥有物权。当第三人证明其对转让物拥有权利时，不能行使物上追及力(向受让人要回原物)，只能行使其对转让人的债权。物权“凡依赖物权变动之征象，认为有其物权存在而有所作为者，纵令该征象与真实权利之存在不符，法律对于依赖该征象之人亦加以保护”。对于动产，其公示为占有;对于不动产，其公示为登记。

(二)理解公信原则对动产和不动产的重要性及其作用。首先要从物权法对物流通中两种价值观的冲突进行探析。马克思曾指出：“商

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赢了网s.yingle.com 品不能自己到市场上去，不能自己去交换，因此，我们必须寻找它的主人，商品所有者。”“必须要求承认对方是私有者”。也就是说物在流通中的安全性是物流通的前提。但同时，物在流通中的效率也影响了流通的价值。

为了强调物流通中的安全性，罗马法规定了“物在呼叫主义”，理论上强调物权的优先效力和追及效力。早期的《十二铜表法》中曾规定了繁琐严格的仪式来确保交易的安全。反映出了罗马法的低效率下极端保护静态交易安全的物权变动的理论特色。罗马法将此称为：我知我物之所在，我可取回之。

为了强调物流通中的效率性，日尔曼法的“以手护手”，“任意与他人以占有者，除得向相对人请求返还外，对于第三人不得追回，唯得对相对人请求损害赔偿”。由此可以看出，公信原则的意义就在于对物上追及力的对抗，以客观标准来确定第三人对物的权利，从而保证物流通的效率。

(三)对于动产和不动产而言，公信原则的适用是不同的。动产的流通中，其公示的方法为占有。我国民法规定了动产应当交付，不动产应当登记的规则。所以，在我国司法实践中，因信赖交付登记，从事交易的第三人，其取得物权得到保证。

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公信原则在现代各国立法例上，对于动产物权的交付是普遍适用的。而对于不动产物权的登记，《德国民法典》第892条、《瑞士民法典》第973条都赋予其公信力。但《法国民法典》和《日本民法典》对于不动产物权还未实行公信原则。在我国法律上，《土地管理法》第12条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第13条依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。体现出了公信原则。这是信赖利益大于归属利益的必然结果。

(四)公信原则强调善意第三人的适用。如甲从乙处购买一钻石，丙诉到法院，认为其钻石的物权应归属于丙，乙的处分是非法的(如借用、保管或盗窃)。此时，根据公信原则，甲只要证明公示存在，则适用公信原则可不归还原物。问题在于动产的公示仅是占有，如一味用客观标准看，乙在交易时，确为占有，无论是非法占有或合法占有，只是其不拥有处分权。但甲的取得可分为善意取得和恶意取得两种情况。对于恶意取得，如承认其物权，明显违反了民法的帝王法则——诚信原则。也不利于形成诚实信用的流通环境。基于这种考虑，对动产适用公信原则时，有两个标准：一个是客观标准，是否存在公示;一个是主观标准，是否为善意。这也决定了本案中甲的举证责任。

但对于不动产，是否要求善意取得为标准呢?笔者认为不应在不动产上适用第三人善意取得。最根本的原因在于不动产的公示是登

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赢了网s.yingle.com 记。受让人只能相信国家机关进行登记的效力。如对不动产也要求善意取得，视登记的作用于何地呢?“基于物权登记的公信力，即使登记错误或有遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的第三人，其所得利益仍受法律保护”。

三、我国物权立法尚存在的问题及出路

(一)物权立法中存在的问题

建立一个完善的物权法，是中国经济发展和社会文明进步的需要。王家福教授曾指出“时代和人民呼唤一部社会主义的、现代的、中国气派的物权法。”笔者希望能就公信原则对动产与不动产适用方面的一些问题谈一些粗浅的认识，旨在能为建立中国的物权法做一点努力。

1、我国现行法律对不动产的登记缺乏统一、系统、规范的制度，无力解决实践中的问题，使公信力的实现基础薄弱。

2、行政机关掌握不动产登记的权利，却不承担相应的后果。司法机关掌握裁判不动产合同、不动产权属等案件的司法权利，却无力解决登记的缺陷。

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第一个问题是行政方面的问题。认为登记是完全真实可信的，只能是闭门造车者的空谈。现行我国行政机关中，职能混乱，登记人员缺乏专业素质，登记错误，权利转移后未登记等情况屡见不鲜。还有乱收费、效率不高等问题，造成当事人对登记视若畏途，大量交易不能及时登记。如甲欺诈乙，将属于乙的房屋登记到甲名下，后甲将此房卖给丙，根据公信原则，乙不得向丙要求物权追及力，其中，往往存在着登记机关的责任。如何减少权利人的安全风险?世界各国一般采取两种方法：一是实质审查;二是国家赔偿。

第二个问题则是立法上未处理好司法与行政的配合关系。根据司法机关的职能，不可对行政机关的抽象行政行为进行审理。但登记机关不统一。根据不动产物权类型的不同，我国的不动产物权登记分为土地物权登记、房屋物权登记、矿产物权登记、水权登记、渔权登记和林权登记。相应地，我国不动产物权登记的机关也有六家之多，分别是国土管理机关、房屋管理机关、矿产管理机关、水行政管理机关、渔政管理机关以及林业管理机关。而在实践中如何登记?没有完备的程序可依照。从而产生了许多问题。如在实践中，出现过当事人要求对机器设备担保进行登记，因无部门可受理的情况。《继承法》第二条规定，继承人从被继承人死亡时起即取得被继承人遗产房屋的所有权，而不是继承人与房屋管理部门进行变更登记后才取得遗产房屋的所有权。司法部门和行政部门的依据相矛盾。

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(二)解决问题的几点思路

1、立法上应统一物权登记机关，构建全国不动产登记部门。即将所有不动产登记纳入一个部门实施，从中央到地方，纵向管理。其信息以真实全面系统的形式向全国、全世界公开，才有利于受让人了解掌握全部信息，从而促进经济发展和开放力度。只有不动产登记信息的准确化、规范化、科学化，才能达到公信原则全部实现的价值目的，才能有利于保护受让人的权利。

2、制定全国统一的《不动产登记法》，完备登记程序。即受理不动产登记机关，受理的时效、期限，受理的必备条件及形式要件，收费标准等，将不动产登记制度置于规范的管理之中。当行政机关登记等出现问题时，当事人有法可依。同时，也可提高转让人登记的自觉性和主动性，降低真正物权人的风险。

3、提高登记机关人员素质。可从两个方面着手;第一，提高岗位要求，登记机关人员的业务水平要求应和法官一样，有全国统一的专业标准;第二，加大国家赔偿力度，在国家赔偿后，对责任人追究其民事赔偿责任。只有登记的客观真实性加强，才有助于不动产在流通中安全性的加强，从而减少公信原则适用时对安全性的影响，兼顾安全与效率。

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第四篇：不动产问题

1：不动产登记操作规范9.2.1第五条规定：同一权利人分割或者合并不动产的，应当按照有关规定提交相关部门同意分割或者合并的批准文件。9.3.3第六条也规定：实体分割或者合并的，还应提交有权部门同意实体分割或合并的批准文件。这里的相关部门具体指的哪些部门？哪些具体批准文件？（比如过去收取的是备案证，如果现在不要求提供备案证，那么应收取哪些材料?最好能具体告知批准文件名称）

2：9.1.3第五条规定首次登记的需要提交房屋已经竣工的材料。实际操作中具体应该收取哪些部门出具的哪些具体竣工验收材料？

3：在过去房屋所有权申请登记中，依据不同的情况需要申请人提交不同的身份证明。比如结婚以后购买房屋申请登记的需要夫妻双方提供结婚证、双方身份证共同申请。如果要申请为其中一方的单独产权，另一方要写表示同意申请为另一方单独产权的声明书。又比如过去很多房屋虽然登记在一个人的名下，但是如果是在婚姻存续期间申请登记确权的，也需要提交结婚证、户口本及身份证夫妻双方共同申请。规范3.4.1询问内容第二条规定：申请登记的不动产是否存在共有人。对这一点是否可以理解为，在今后的实际操作中（比如上述情况），我们一切都依据询问是否有共有人及其询问的结果来要求申请人提供身份证明？如果申请人说没有共有人，则只需要提供申请人身份证即可？

4：规范1.8.6.1第三条：所有继承人或受遗赠人与被继承人

或遗赠人之间的亲属关系证明……我们知道遗嘱继承只能在法定继承人范围以内的人，而受遗赠人是法定继承人意外的公民，也可以是国家或者集体或者其他组织。我们的理解是受遗赠人是不需要提供亲属关系证明的，不知道对上面这一条应该如何理解？

第五篇：论农村土地承包经营权纠纷问题（定稿）

论农村土地承包经营权纠纷问题

内容摘要：随着“三农”问题日益成为社会的热点，我国广大农村地区得到的社会各界的广泛关注。农村中最让人关注的莫过于农村土地，在这样的关注下且伴随着社会经济迅速发展的大背景，农村土地承包经营权引发的纠纷不断增长。虽然在《农村土地承包法》颁布后，农村土地问题得到了一定程度的解决，但并没有彻底解决土地承包经营权引发的纠纷，因此进一步探讨农村土地承包经营权的法律问题，对于落实“三农”问题，推动农村经济发展的进程都具有重要意义。

关键字：土地承包经营权 原因 解决措施

土地作为农民最基本的生存和生产要求，在市场经济运行规则的推动下，我国农村的土地承包经营权市场化势在必行1（农村土地承包经营权纠纷的成因及解决路径）。在具体的实践中，农村土地承包经营权引发诸多纠纷，存在众多弊端。国家为解决这一问题也作出了相应的努力，如 2002年8月制定的《农村土地承包法》于2003年3月1日起实施以及自2005年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》。这些相关的法律法规为农村土地承包纠纷解决提供了有力的法律依据，加大了对土地承包经营权的保护力度。但随着我国经济的不断发展，农村改革的不断深入，农村土地承包经营权涉及的问题越来越多，也越来越复杂。

一农村土地承包经营权的概述

1农村土地承包经营权的概念

土地承包经营权是指自然人或集体经济组织依法对集体所有或者国家所有由集体使用的土地所享有的占有、使用、收益的权利。2而土地承包经营权纠纷是指当事人之间因承包土地的使用、收益、流转、收回以及承包合同的履行等事项发生的争议。

2农村土地承包经营权的法律属性

农村土地承包经营权的法律属性在相关法律法规并没有作出明确清晰的规定。学界中有债权说和物权说两种主流说法，亦有少部分学者支持土地承包经营权是一种新型物权。

主张债权说的学者认为，土地承包经营权是以承包合同为基础构建的，属债权性。而支持物权说的学者从物权的一般概念(对物的管理、支配、收益和排他干涉)出发，依据物权法定原则和我国《民法通则》第八十条第二款关于土地承包经营权的规定，第五章第一节(被公认是立法对物权关系的确定)，认为土地承包经营权系物权性的。3（农村土地承包经营权法律属性）

在各种学说争论不休之际，梁慧星学者作出了一客观合理的总结“关于土地承包经营权，百家争鸣，仁者见仁，智者见智，各种主张皆有一定的理论支撑。有的学者认为，债权说与物权说平分秋色，实际上只是采取了不同的判断标准和方法而已。债权说是基于具体权利的普遍形成过程的实证判断，物权说是基于抽象权利的法定原则和规定的逻辑推论。”4(梁慧星主编：《中国物权法研究》，法律出版社，1998年版)。

二农村土地承包经营权纠纷多发的原因

1农民对土地的依恋是引发农村土地承包纠纷的原因之一

我国是传统的农业大国，封建时代小农经济发达，农民深深扎根于土地，依靠在土地的劳动来维持简单的生活，因此对土地有较强烈的感情。而我国虽然土地广阔，但人口众多，人均耕地明显不足。除了总体供应充足与人均不足这一对矛盾外，因为工业化的进程，实际可耕地面积不断减少，农民可使用的土地减少，依赖性更强烈，因而引发了众多维护自身土地承包经营权的纠纷。

2我国农民的惜地意识和法制意识不断增强是引发农村土地承包纠纷的原因之一。

国家为解决“三农”问题，对农村农业政策作出重大战略调整，采取了一系列的惠农政策，如农业税费减免和一定补贴的具体政策措施。这样导致了农民收益发生变化，农民重新重视了土地的价值，种地惜地的意识也逐渐高涨。加之进城打工人数之多，就业严峻，农民纷纷返乡耕种土地，导致一些原先被弃耕的土地，又被争相耕种，甚至当初自愿流转承包土地的农民现在又想自己耕种而反悔。由此产生的争执和矛盾演化为大量的土地承包经营权纠纷。

社会上法治思想的宣传，使农民的法制意识不断提高，有意识地进行维权活动，争取属于自己的土地承包经营权的利益。有维权活动必定会产生纠纷。

3土地承包经营权的流转不规范是引发农村土地承包纠纷的原因之一。

我国《物权法》对农村土地承包经营权有作出一定的规定，如《物权法》127条：土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立；128条：土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设；129条土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。但是由于我国在土地流转方面法制不健全，缺少规范土地承包经营权具体如何流转及流转的方法、方式的法律文件，致使土地承包经营权流转合同不规范、流转行为不合法、导致的合同无效、流转效率不高。

4三十年耕地承包经营权期限的法律规范与农村社会保障制度不协调，加剧了农民之间土地承包经营权矛盾是引发农村土地承包纠纷的原因之一。5（浅议农村土地承包经营权纠纷）

《农村土地承包法》第二十条规定：“耕地承包期为30年。草地的承包期为30年至50年。林地的承包期为30年至70年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”我国《农村土地承包法》以法律的形式规定了较长的土地承包期，稳定了农村农民土地承包关系，提高了农民种田耕地的积极性，从而引导农民珍惜土地资源，杜绝掠夺性开发，实现人与自然的和谐发展。但是我国的国情就是农村人口多，人均耕地面积少，又因用于承包给新增人口的机动地、新垦地、自愿交回土地严重不足，致使农村很多新增人口失去了土地保障。

农村农民社会保障方面，政府和村集体虽然做了大量工作，保障了“五保户”、困难户的生活，农村养老保险、医疗保险制度也正在试点推行，但是目前我国完善的农村社会保障体系尚未建立，尚不能满足目前农村农民实际生活保障需求，使得大量的农村新增人口生活保障无着。《农村土地承包法》规定的较长土地承包期与农村社会保障体系的不协调，在一定程度上加剧了“地少人多”与“人多地少”分配不均的矛盾

除了上述原因，还有一些其他原因也引发农村土地承包纠纷，例如沿用习惯做法，违法调整土地承包经营权；封建思想作祟，违法剥夺妇女的土地承包经营权及我国工业化、城市化的快速发展导致大量的土地被征用、占用，人地供求矛盾日渐突出，违法占地、抢地现象严重。

三农村土地承包经营权纠纷多发的解决措施

农村土地承包经营权纠纷众多，阻碍了农村经济的发展和农村改革的推进，因此我们必须采取切实可行的措施来解决这些纠纷且能够从源头上减少这些纠纷的产生。1