浅析物业管理在业主房产保值增值中的作用

第一篇：浅析物业管理在业主房产保值增值中的作用

浅析物业管理在业主房产保值增值中的作用

过去，一套房产是否能够升值，其主要是看地段及位置，而现在，房产是否可以升值，除看新购房产地段位置外，小区的物业管理水平也成了该小区房产价值的一个重要参考值，成为购房者的关注点。

物业管理企业基本的服务内容和技术差别并不大，在实际的动作中，对服务细节的把握决定各物业服务企业品质的好坏，良好的硬件需要细致、完善、专业化的管理，一些知名的物管企业推出的港式物管服务，酒店式管理服务等都得到市场和行业的高度认可。比如，业主饲养宠物给小区环境造成不良影响是很多小区物业比较棘手的事，业主在遛狗时，小狗会在小区随地大小便，从而影响小区环境卫生，但又涌强制性地禁养。有一家物管企业采取了这样一个措施，在小区绿地中每隔一段距离就放置一些宠物方便袋，并通过宣传引导业主使用，取得了很好的效果。类似的措施还有：倡导凳保洁，即时保洁、隐性管理、零干忧服务等。都是把握了业主细节需求面提出的针对性服务措施。这些专业化、人性化、个性化、全天候、全方位、全过程的高品质物业管理服务，让小区业主体会到与众不同的尊崇感和自豪感，提升了小区的品质。

以上种种的举措，提升小区物管水平，提升物管公司品牌价值，也提升小区的整体品质，打造品牌，全力实现小区物业房产的保值增值。我们有理由相信，在未来的房地产市场，房产和保值增值物业是必然重要的。

第二篇：加强物业管理 促进房地产业保值增值建议

加强物业管理 促进房地产保值增值建议

推行“质价相符”，提高物业服务费缴费标准是提升物业管理水平和服务质量的主要途径，是促进房地产保值增值的有效措施。

随着居民生活水平的提升，业主对物业公司的管理服务水平要求越来越高，随着物业管理法规的不断健全，业主的维权意识越来越强，如何处理好经济效益和社会效益的关系，物业管理企业通过挖掘内部潜力，以有限收费承担无限的服务责任，随着物价水平的越来越高，物业公司收取的服务费不仅显得捉襟见肘，而且有些物业公司已经到了入不敷出的地步。以天一物业公司为例，在2002年，天一集团开发天一时代城之初，物价局核定的物业管理费是每平方每月0.30元，当时雇佣一个清洁绿化工的工资是300元到400元，管理人员的工资是800元到1000元，收入的物业服务费基本上用于人员工资开销，集团公司补贴一点，物业公司尚能运转。经过十年的发展，物业服务费还是每平方每月0.30元，物价上涨促进了人员工资上涨3倍多，就物业公司人员的平均工资而言，还是低于社会平均工资，低工资造成人员流动性大，服务水平不稳定。同时，物业管理向规范化发展的过程中，对人员的素质要求也越来越高，花高薪聘请高级管理人员，提升管理水平，又增加了开支。为了稳定服务水平，体现天一时代城的高品位，集团公司每年给物业公司补贴25万左右才能维持物业公司正常运行。

房地产的价值与物业管理服务水平息息相关，物业服务费标准偏低，物业公司难以维系，只能得过且过，就会影响服务质量，服务不

到位，业主就会欠费，形成了恶性循环，降低了小区品位，业主的房地产失去了应有的价值。合理提高物业服务费标准，维持物业公司的正常运转和基本利润，提升物业管理水平和服务质量，从而促进房地产的保值增值。

建议：由物价部门牵头，物业行政主管部门配合，调研各物业公司收支情况，重点调研成立时间长，管理面积大的小区物业运行情况，在倾听业主意见的基础上，形成适度超前的，能够指导全市物业服务费价格水平的意见。并制定相应的价格提升机制，促进房地产保值增值。

第三篇：如何发挥业主委员会在物业管理中的作用[推荐]

如何发挥业主委员会在物业管理中的作用

随着物业管理行业的全面发展及业主维权意识的不断提高，全国物业管理领域的投诉和纠纷正在不断上升，矛盾的激化已经影响到社区业主的生活环境。业主委员会作为连接业主与物业管理公司之间的纽带，它的良好运作将关系到一个小区的安定和团结。

业主作为物业的所有权人和物业管理服务消费的主体，享有业主大会召开的提议权和物业管理事项的提案权、业主公约和业主大会章程的修改权、业主委员会成员的选举权和被选举权、对物业管理企业和业主委员会工作的监督权、对物业管理执行情况的知情权、对住房专项维修资金管理使用的监督权等。业主在享有以上权利的同时，也应当承担相应的义务，如遵守业主公约和业主大会章程、遵守物业管理区域内物业共用部位和共同设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度、按时交纳物业管理服务费用等。强调业主享有的权益，同时明确业主承担相应的义务、遵循权责一致的原则，是业主大会、业主委员会规范运作的关键。

一、业主委员会和物业管理公司的关系

业主委员会与物业管理公司是物业管理关系中互相依存、互相补充、缺一不可的两个方面，是具有工作目标一致性、各自职责差异性、双方地位平等性的两个部门，不能简单地定高定低、比上下。物业管理公司要自觉纳入监督机制之下，诚信自律，为业主服务；业主委员会要正确运用监督机制，而不是单一行使“至高无上”的监督权、否决权。这样才能够避免双方互相敌视、互相设防的紧张对抗局面。因此，业主委员会定位是否准确，是关系到业主能否参与民主自治的先决条件和重要保障。

（1）业主委员会根据业主大会的决议和物业的情况，有权选择不同的物业管理公司来提供服务性管理。业主委员会的委托和物业管理公司的受托是一种合同关系，是一种市场的双向选择，双方在地位上是平等的。在法律上，业主委员会有委托或不委托某个物业管理公司的自由，物业管理公司也有不接受委托的自由。在组织关系上，不存在领导与被领导、管理与被管理之间的关系。

（2）物业管理公司和业主委员会都是独立运作的、互不干扰，双方可以因发展变化的需要，在协商一致的条件下续签、修改或解除合同，但都无权干预对方的内部活动。

（3）工作上的合作关系。物业管理公司在管理物业的过程中经常要和业主委员会发生联系，业主委员会为了业主的共同利益也时常要和物业管理公司打交道，由此产生了他们之间的合作工作关系。一般来说，委托合同中都规定了物业管理公司和业主委员会的权利和义务，如物业管理公司有权要求业主委员会协助管理，有义务把重大管理措施提交业主委员会审议；业主委员会有权审议物业管理公司制订的管理计划和管理服务的重大措施，有义务协助物业管理公司落实各项管理工作，等等。

二、业主委员会运作中存在的问题

首先，业主参与决策的积极性不高。如果没有真正关系到个人的切身利益，大部分业主对参加业主大会缺乏关注度，态度漠然。正是这种态度，导致选举产生的业主委员会成员不少是退休的老人，缺乏广泛的群众基础。业主委员会几乎成为一个“空中阁楼”式的组织，不能发挥其应有的作用。从北京市现有的成立业主委员会的小区来看，有效促进物业管理、使物业保值增值的小区屈指可数。

其次，业主委员会这个组织是由小区的业主组成，委员的自身素质、组织能力、社会公信力等十分有限，让这样一个看似整体、实际相对分散的组织承担着复杂的决议工作，有些强人所难。

第三，业主委员会的身份还有待明确。业主委员会既不是法人组织又不是社团组织，它究竟能够承担怎样的责任，能否作为诉讼主体？一旦形成授权范围内的工作失误，造成业主、物业管理企业利益受损，根据我国现有的相关法律法规很难让当事人承担相应的法律责任。

第四，业主委员会换届改选困难。由于现阶段各种利益交织在一起，真正能够热心公益事业的业主屈指可数，业主本身并不积极参与，使得业主委员会无法按照相关条例要求顺利延续下去。

第五，业主委员会印章难以控制。由于业主委员会掌管着印章，无形中使部分业主委员会成员自身存在的权利意识逐渐膨胀，受权利的驱使，逐渐把执行机构放在脑后，随意使用印章的情况时有发生。

第六，目前，在小区内积极公益的人首先是那些“维权人士”。这些人一旦当选业委会委员，便带领大家走上“维权之路”，实际就是跟物业管理公司和开发商斗。这些人一旦有私心，就会借机谋求私立，同时把小区闹得不成样子，日常生活受影响，房屋的价格也一落千丈。

三、正确发挥业主委员会的作用，维护全体业主的合法利益

为了让业主委员会既能行使权利，又能承担相应的责任和义务，同时还能享受到合法的报酬，力争实现业主委员会责、权、利的协调。

首先应清楚、正确、合理、科学地给业主委员会做出法律定位。在物业管理活动中业主、业主委员会以及物业管理公司构成了物业管理法律关系的最主要的民事主体。根据我国《民法通则》第126条规定，建筑物致害责任主体所规定的管理人是指依照法律、法规或行政命令对特定建筑物或其它设施享有固定的带有永久性的经营管理权的人。因此，应通过物业管理法律、法规的立法，直接赋予业主委员会区分所有权建筑物管理人的法律地位，赋予它一定的权利和权威，并规定其应承担的义务以及应为自身行为所承担的法律和社会责任。为保证业主委员会主任工作的公平性、专业性、及时性，应该建立业主委员会主任的公开选举制。只要能正确及时地行使业主委员会的权利、履行业主委员会的义务、承担业主委员会应尽的责任，具备一定专业知识的业主，就可以竞聘为业主委员会主任。业主委员会主任应与业主代表大会签订聘用协议。

其次，为切实保障业主委员会的正常运作和发挥积极的作用，还必须建立激励机制和约束机制。如果业主委员会工作突出，就应该给予奖励，否则就要给予处罚。另外，还要注意约束业主委员会的行为，保证业主委员会工作的公平性和及时性。

第三，针对上述“病因”，有关方面（政府主管部门、物业管理协会等）可以就物业管理、业主委员会、公共物业与公共权利等各个方面，多层次、多渠道、多角度、多方式对业主进行广泛的宣传教育，让业主逐渐成为“成熟”的消费者，进而关心、支持业主委员会，自觉参与小区的物业管理。

最后，我们政府相关主管部门要在业主委员会选举的宣传、业主代表名额的分配与确定、业主委员会成员的资格和条件等方面发挥政府的权威作用，真正帮助物业区域（小区）组建一支高素质、有权威、有信誉、能正确发挥作用的业主委员会队伍。物业管理协会要加强对业主委员会成员，尤其是要对主要负责人的培训工作，提高他们的思想、政治素质和专业水平。

第四篇：团队精神在物业管理中的作用

团队精神在物业管理中的作用

在物业管理中，树立人人参与的团队协作意识是很重要的。他是充分发挥员工的主观能动性，提高工作效率，保证物业服务质量的基础。何谓团队精神？团队精神就是所有团队成员都为了一个共同的目标，自觉地担负起自己的责任，并甘愿为了团队而牺牲自己的某些利益。分工合作，相互照应，以快速敏捷的运作有效地发挥角色所赋予的最大潜能是团队精神的具体表现。一、一个真正的团队是一支不断变化的有生命力、战斗力的队伍，在这个队伍中有许多人在一起工作，他们在一起讨论任务、评估观念、做出决定并为达到目标而共同奋斗。所有成功的团队都有如下基本特点：领导有力、目标明确、决策正确、实施迅速、沟通顺畅，掌握能按时完成任务必需的技能技巧，全体成员共同朝着一个方向努力。在物业管理中，不同的团队也有不同的目标：工程部的目标是物业管理区域内的维修以及日常巡视养护工作，以保障区域内设备设施的正常运转；保洁部的目标则是保持整个管理区域的环境卫生。然而各个部门整合起来又组成一个更大的团队—物业管理单位，它肩负起管理区域内所有的物业管理工作。

员要尽自己的最大努力，为了团队的利益，必须舍弃个人利益，服从大局，时时处处为团队考虑。

团结协作，共同发展是团队取得成功的要点。如何在物业管理中发扬团队精神呢？

(一)发现人才，重视人才，培养人才，尊重人才。满足员工在职业生涯中不断自我提升的需要，使全体员工在单位内得到平等的学习和个人发展机会，全体员工在单位内得到同等的关心、尊重、和爱护，从而使人才的专业化和管理团队的全面素质提升。每年通过培训考核、竟聘上岗、职位轮换和经验交流等方式培养优秀骨干，保证了团队不断地提高其专业素质，实现单位对客户的服务承诺。

(二)鼓励创新的管理理念，鼓励员工发挥想象力和创造力。事实证明任何有创造力的建议和想法都能带来新的发展机遇，任何没有创造力的企业文化都不会持久。因此，崇尚创新，将众多员工的创造力思维注入到所提供的服务之中，不断开发新的服务产品和提高现有服务质量，不断根据业务的发展调整管理结构和引进新的技术，从而为客户带来更多的利益 , 为自己带来快速发展。

(三)倡导人人参与的团队精神。每一个成员对物业服务质量的保证都有着同样重要的责任和作用，倡导人人参与的团队精神，保证各种人力、物力资源高度共享。避

开展企业文化建设，组织员工谈心、郊游等集体活动，融洽了彼此间关系，增进了解和友谊，增强了团队的凝聚力和和向心力，形成良好的团队氛围。(六)提倡企业人性化的管理，增强员工的归属感和认同感。有利于增强员工的主人翁意识和自我实现意识，在其授权范围内创造性的开展工作，这是团队精神的最高境界。一个稳定的团队、善于学习的团队，一个充满活力、创造力的团队，才是物管企业面对未来激烈竞争和强有力挑战的坚强后盾，才是物管企业保持强劲动力，可持续发展的源泉。

作者--陈秋红 电话：023-58135261 邮 编：404000 023-58277960 工作单位：重庆万州区三峡都市报社 通信地址：重庆万州区新城路128号

第五篇：浅析客户服务在物业管理中的作用

浅析客户服务在物业管理中的作用

摘要：随着社会的发展和进步，业主对物业管理企业的服务水平越来越重视，要求也越来越高，客户服务作为物业管理中的核心环节更是不容忽视。客户服务是一剂润滑剂，让各部门在它的“润滑”下顺利运转。作为与业主接触的第一窗口，其不但担负着接受业主投诉、报修工作，还担负着随时向业主传递服务中心各项住处向业主展示物业管理人良好形象的责任，因此客户服务在物业管理中占得要地位。

物业管理是随着市场经济兴起的新兴行业，它作为人们以市场、企业化、专业化、社会化方式解决房地产后续管理的主要手段，越来越凸现其重要性。如今，物业管理已经成为人们在买房置业过程中最关改的因素。

一、物业管理的服务特性

随着人们生活水平的提高，享受物业服务的意识越来越强。物业管理是一种不同于其它任何一种服务类型的服务，不同有二：服务和管理合二为一；服务对象非常广泛，服务内容不断丰富。

（一）服务和管理合二为一

没有任何一个行业像物业管理行业这样把管理和服务结合得这样紧，没有好的服务的物业管理不能称之为物业管理。近来，不断有楼市纠纷见于各种媒体上，纠纷的核心是物业服务和收费问题。对业主来说，交了费就要享受个性化的服务，物业管理企业应该满足业主的要求；对物业管理企业来说，缴纳的物业管理费必需品