弃管房产管理模式与对策思考（★）

第一篇：弃管房产管理模式与对策思考

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1问题由来

1.1现状

“弃管房产”主要是指随着住房改革的不断深入而出现了大量的售后公房和老商品房（大多为1999年以前建

设的），这些房产的管理基本仍沿袭计划经济时代的模式。据2005年8月统计，沈阳8个城区（不包括于洪区）共有751栋“弃管房产”，138.2平方米，涉及2.8万户，1131家产权单位。

这类房产中，产权单位破产、解体、兼并的有20.4万平方米，并轨、转制、转属的有1.2万平方米，经济效益差、濒临破产的有12.7万平方米，房改出售的有7.1万平方米，主辅分离未移交的有15.8万平方米；房屋托管合同到期未续约的有54.6万平方米；异产毗连、无牵头组织管理的房产有5.5万平方米。

1.2问题产生

此类房产由于没有规范的物业管理，不仅给居民生活带来不便，很难有效地维修和管理，也给社会稳定、城市发展和房产单位产权产籍管理带来一定的困难和经济负担。在调研中，有的居民把这种小区称为“三难”小区（难修、难管、难住）。

从法律上看，这些弃管房形成的原因主要有两个：一是，房屋主体资格模糊、甚至缺失，无承担维修、管理义务的主体；二是，房屋主体资格虽然明确，但由于缺乏经费、义务不清等多种原因，无力或不愿承担、管理的义务，从而造成部分自管房产“无人管或无力管”的情况。

1.2解决的关键

（1）长期福利型房产管理服务带来的思想障碍

住户已习惯于享受无偿、福利型后勤服务，对实行有偿物业管理服务不大习惯。主要表现在：一是花钱买服务的意识淡薄。物业管理的核心是业主花钱购买专业化物业服务。但一些业主的旧观念难以转变，不愿意交纳物业管理费。二是对专业化物业管理的期望值远远超过与其所交费用相对应的服务。

（2）硬件设施差、配套不完善的条件障碍

旧式小区设计只考虑满足居住的功能，普遍存在硬件设施差、配套不完善的问题，实施物业管理的硬件条件不具备，无法对其进行规范化的物业管理，或者难以吸引高层次物业管理公司进驻。

（3）经费严重不足的经济障碍

一是公共维修基金不足。由于小区建造时间较早，历经多次维修，维修基金基本使用殆尽；再次归集的难度又非常大，给小区实施专业化物管后的房屋大中维修带来较大困难。二是房管资金被侵占。多数弃管房产的产权单位都不同程度地存在挪用售房资金和欠缴房改房维修基金的行为，使住户的利益受到了侵害。

（4）自管房产收费难

表现在：一是公用费用分摊难。比如小区水费收取，由于管道的跑冒滴漏造成的水费缺口最终还得由企业承担。二是室内维修结算难。对住户室内部分设施维修实行有偿服务，但住户往往不愿付维修费。

2“弃管房产”实施管理的难点

2.1法律法规及各项规章尚不健全。

国务院《物业管理条例》的出台，使我国在物业管理方面有了一个基本的法律依据，但是许多相关的细节性问题、具体的操作方法在条例中并没有明确。尤其是真对这些旧小区，在实施物业管理过程中，易产生的问题、争议和纠纷会很多，我们建议应当根据《物业管理条例》的有关规定，结合实际情况，加快制定一些应当明确而尚未明确的配套法规，为这些旧小区实施物业管理行业的发展和规范运作提供法律保证和依据。要加强物业管理有关规章的宣传，明确各方的责、权、利关系。

2.2经济方面主要是资金缺口较大

这些小区多为统建、合建房、房改房，硬件条件差，配套设施不齐全，道路、绿化差，环境卫生差，缺乏管理资金来源。主要存在如下两方面的问题：

（1）缺乏专项维修基金

现在新建的物业小区在居民入住前，都要交纳专项房屋维修基金，但这些原来的非物业小区没有设专项维修基金，再加上建筑年代较长，设备、设施老化，需投入维修资金较大。既使房改房在出售时，向居民收取了专项维修资金，但由于其金额较小，很难满足房屋维修的需要，再加上管理机制不健全，使得资金被挪用、占用较普遍。因此，必须完善制度，严格征收，专项使用，加强监管。旧小区实施物业管理，改善居民的生活环境，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。根据改造项目的多少和改造等级的不同，资金量少则几十万，多则上百万，甚至上千万。资金从哪里来，是困扰实施物业管理的一个重要问题。

（2）物业管理收费困难

已经实施了物业管理的小区，甚至物业管理水平比较好的小区，也存在物业管理收费困难的问题。对于原来的

第二篇：大连市弃管房产管理办法

《大连市弃管房产管理办法（试行）》

第一章 总则

第一条 为加强弃管房产管理，改善弃管房产使用人的居住条件，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称弃管房产，是指因无法确认房屋产权单位或产权单位主体灭失，导致无人经租和维修管理的公有住房。

产权主体依然存在的自管产单位，应当依法履行对自管房产的维修管理义务，不得以任何理由将自管房产放弃管理。

第三条 大连市中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区（以下简称市内四区）国有土地上的弃管房产，适用本办法。

第四条 大连市国土资源和房屋局为弃管房产的行政主管部门。市国土屋局委托市住房保障中心，具体负责市内四区弃管房产的申报登记及维修管理相关工作。市财政、工商、民政、公安、城建、规划等部门和土地储备、住房公积金管理机构，依据各自职责，负责与弃管房管理相关的工作。

第五条 区政府、街道办事处、社区居委会应协助市国土房屋局做好本辖区弃管房产的申报、审核及维修管理相关工作。

第二章 弃管房产的申报登记

第六条 弃管房产管理实行严格的申报审查与备案登记制度。

第七条 弃管房产的居民或居民代表可通过居住地所在社区居委会，自愿进行弃管房产申报登记。

第八条 弃管房产所在社区居委会应认真了解辖区内弃管房产的管理现状及历史沿革情况，对确属弃管房产的，协助居民填报《大连市弃管房产申报备案登记表》，并填写调查意见上报街道办事处。

第九条 街道办事处在受理所辖社区弃管房产申报时，应对原房屋产权单位业已灭失以及注销登记时间等相关情况向工商管理部门予以核实。对产权单位确不存在的，填写报表并提出审核意见后，转所在区国土资源和房屋局分局审查。第十条 各区国土资源和房屋局分局应认真核查弃管房屋产权登记及企业注销登记等相关情况，对确属弃管房产的，填写复核意见报市住房保障中心备案。

第三章 弃管房产的代管及收归国有

第十一条 经市住房保障中心备案的弃管房产，由市国土房屋局进行公告，自公告之日起3个月内，无房屋所有人申请登记，或申请人无法提供房地产权属合法证明的，由市国土房屋局代管。

第十二条 弃管房产代管期间，仍无房屋所有人申请登记的，可由市国土房屋局向人民法院申请无主房产认定。经人民法院判决认定为无主房产的，收归国有并按照国有直管房产管理模式进行管理。第十三条 弃管房产代管期间，房屋合法权利人出现，并对房屋提出返还请求的，由房屋合法权利人向市国土房屋局提交该房屋的合法权利证明，申请办理房产返还手续。

已由人民法院判决认定为无主房产，房屋合法权利人出现，并对房屋提出返还请求的，由房屋合法权利人持房屋合法有效证明，向人民法院依法申诉。人民法院判决返还房产的，市国土房屋局应依法办理房产返还手续。

第十四条 依照本办法第十三条的规定申请返还房产时，房屋合法权利人须与市国土房屋局据实结清用于该弃管房产维修管理实际发生的相关费用，并承诺接受全部权利义务。

第四章 弃管房产的维修管理与资金来源

第十五条 弃管房产使用人所欠缴的公房租金，应作为弃管房产维修的主要资金来源，由市国土房屋局进行租金测算并组织收缴。收缴租金存入市弃管房产专项资金帐户，专项用于对弃管房产的维修。

同一楼房已经出售给个人的私有房屋，应当按照私有房屋产权面积所占比例，分摊所应承担的维修费用。

第十六条 对符合公有住房出售条件的弃管房产，由市国土房屋局组织实施公有住房出售。公有住房出售的售房款及按规定提取的住宅维修资金，统一存入市弃管房产专项资金帐户，专款专用。

第十七条 弃管房产所需的维修资金，原则上由公有房屋使用人与私有房屋产权人共同承担。公有房屋使用人拒不交纳陈欠租金，或私有房屋产权人不愿意承担维修费用的，视为自愿放弃房屋维修。

第十八条 对尚未公有住房出售的弃管房产，在缴清全部陈欠租金仍不能满足维修需要时，经市国土房屋局进行资金测算，可适当提高房屋租金标准。

第十九条 对通过上述筹资来源仍不能满足弃管房产维修需要的特殊情况，由市国土房屋局会同市财政局提出筹集资金方案，报市政府审定。

第二十条 由市国土房屋局依法代管的弃管房产，其拆迁改造时所发生的房屋拆迁补偿费，全部收缴至市弃管房产专项资金帐户，专款专用。

第二十一条 市国土房屋局可根据全市弃管房产的登记数量以及维修资金筹集情况，将依法代管的弃管房产，纳入维修计划并组织实施。

第二十二条 对纳入维修计划的弃管房产，由市国土房屋局按照政府采购管理相关规定，招标确定维修施工单位及施工监理单位，组织实施对弃管房产的维修。第二十三条 弃管房产维修的预算、决算，需经市财政部门审核。

第五章 补充规定

第二十四条 对房屋欠缴租金收缴齐全且符合公有住房出售条件的弃管房产，应优先列入弃管房产维修计划并实施公有住房出售。

第二十五条 对维修及公有住房出售后符合物业管理条件的住宅小区，可按照《大连市实施＜物业管理条例＞办法》规定，将修缮后的弃管房产纳入专业化物业管理。

第二十六条 对建设年代久远且安全状况较差的弃管房产，市、区两级政府应优先将其纳入旧城区改造计划加以拆迁改造。

第三篇：房产开发市场存在的问题与对策思考

**作为承载县域经济发展的龙头，如何做大做强城市产业，促进城市经济发展，实现城市规模扩张。对此，我们就**房地产市场进行了深入调查，主要情况如下。

一、目前现状 [xiexiebang.com文章-www.xiexiebang.com xiexiebang.com，一站在手，写作无忧]

房产市场初步形成。截至目前，**已报建开工的小区共17个，批准开工面积367000m2，基本竣工投入使用的有43598m2。调查表明，我县的房地产业正步入健康发展轨道，基本杜绝了无证开发、越级开发、无序开发的行为。

土地开发规范有序。所有的房地产开发项目积极推行统一规划，统一设计，按程序报批的制度。无论是本地企业还是外地企业，都能按南府发［2004］62号文件和南充市人民政府14号令(南充市房地产开发经营管理实施细则)的规定进行运作。大多数企业能按照房地产主管部门的具体要求，提供有关证书、证件和文件资料进行房地产开发资格审查和房地产开发项目报建审批。大部分开发业主均能按照获得开发项目后，通过报建审批再开工建设。

房产销售运营正常。各开发企业进一步了解并熟悉了房地产开发经营的行业法规和规章，对商品房的开发和预售管理有了明晰的认识，大多能严格按照《商品房预售管理办法》和《商品房销售管理办法》的有关规定，办理商品房预售许可证，再开始与买受人签订规范性商品房预售合同。按规定收取预售款。从而避免了商品房预售中的一房多售，合同欺诈“短斤缺两”的行为。有力地维护了商品房买受人的合法权益，同时也避免了商品房买卖的纠纷发生。

二、存在问题

由于我县房地产业起步较晚，发展缓慢，还存在以下问题：

无证违规开发突出。部分企业未进行房地产资格审查和房地产开发项目审批就设售房部(客户接待中心)、广告未经审查就公开发布。如：铂金时代、朝阳大市场等楼盘至今未进行开发资格审查和项目审批，就设立客户接待中心、公开发布广告等。有的项目既未进行项目报建，也未办预售许可证，就擅自开工建设。如胜达花园、学府苑。有的开发商项目资本金未到35%的要求，不符合报批条件就私自开工，有的业主凭购买水泥、钢材的发票充资本金，严重违反房地产开发有关资本金管理制度。

未建先售比较普遍。部分房产开发商实力较弱，为解决资金周转问题，在未达到预售条件，刚刚开工就收取高额订金。如陶然居、友助欣城、鑫都花园等项目。

规费收缴难以到位。部分开发商只强调享受优惠政策，而不按时交纳配套费等相关费用。有的开发商片面理解为商品房也可享受招商引资优惠政策，未交纳相关费用，如仪陇大酒店及附属工程，按招商优惠政策，除宾馆和会展中心享受免缴有关规费外，作为附属工程的商品房，应按20元/ m2的标准缴纳配套费，目前分文未交。

质量未验提前入住。个别已竣工的楼盘，未通过房地产主管部门组织的综合验收，已有人入住，小区公益设施和基础设施不完善，未达到入住条件，为以后**的小区建设管理带来了困难。

订购协议不够规范。大部分开发商业主在没有取得商品房预售许可证前，收取选房费都是自制协议，且未送主管部门进行审查，五花八门，很不规范。有的由于协议条款不明确，办了预售许可证获取了国家正式合同后，其套内面积和建筑面积计算不一致，附加协议中增加了不少费用，不同程度增加了房价款，损害了买受人利益。

建筑设计格调偏低。多数开发商一味追求廉价，小区基础设施建设粗制滥造，建设结果与效果图等宣传资料相差较大，损害了**形象，也损害了买受人权益。

三、对策措施

加大宣传力度。要加大对房地产业法律、法规的宣传力度，严格按房地产业相关政策文件，从严执法，规范管理。一是制作宣传提纲在新闻媒体上大力宣传；二是将房地产业的法律、法规、政策文件汇编成册，下发各开发企业。要求企业认真学习，依法开发经营。

加大整改力度。对调查中发现的问题，逐一整改，限定时间自查、自纠。整改期满后，由企业申请验收，合格后方可复工。加大监管力度。一是强力推行综合验收。没有通过综合验收的，房管和国土部门一律不予办理产权证和土地使用证。二是强力推行房地产开发企业资格注册准入制度和房地产开发项目报建审批制度。房地产项目没有通过注册准入和项目报建审批者一律从严查处。三是强力推行商品房预售许可证制度，没有达到预售条件，未取得预售许可证前一律不允许收取预售款，统一规范企业自制订房协议，收取订金不得超过2000元，超过此额度按《商品房预售管理办法》予以处罚。

第四篇：房产局创新房产服务与管理模式经验材料

**市房产局在当今房产业竞争日趋激烈的情况下，不断创新房产服务与管理模式，收到良好效果。今年1—10月份，已完成全年经济指标340余万元，成为衡阳市房产行业的佼佼者。其拆迁管理、产权产籍管理、行政执法、房改工作、白蚁防治管理获省级表彰。

“三管齐下”带出一支过硬队伍

房产管理工作要求上岗人员必须依法行政、执政为民，具有

一定的政策法规及专业知识。为了培养出一支过硬队伍，**市房产局“三管齐下”：一是组织编印了《房地产管理法律法规政策选编》，发给全局每一个干部职工，作为工具书和学习资料，要求大家平时自觉学习，周五集中学习，由各股室负责人轮流上课，教学相长。学完一个单元，局里要举行考试，成绩不合格者不能上岗。二是要求各股室业务骨干在实际工作中搞好“传、帮、带”，帮助新上岗的职工掌握必需的专业知识，尽快进入角色，成为本职工作的行家里手。三是“请进来”与“走出去”并举，既聘请社会各界专家学者来局内授课，又积极选送人员参加上级部门举办的各类培训班。今年9月份，经局党组研究决定，选送9人去省城市学院参加为期三年的脱产学习。局长阳磊满怀信心地说：“

三、五年后，我局的人员素质结构将会发生质的变化。”

办证大厅亮出优质服务新形象

前些年，上房产局办证，往往找不着人，“门难进、脸难看、事难办”的现象时有发生。一上任的“新官”阳磊烧的头把火就是狠抓机关作风整治，树立优质服务新形象。他专题召开了机关作风整治动员会，给大家在思想上敲响了警钟，成立了监察室，负责机关作风的日常监督管理工作。与此同时，还高标准装修了作为局机关对外形象辐射窗口的办证服务大厅。在这里，设立了产权、交易、评估、测绘、租赁等10个柜台，实现了“一门式”收件，“一站式”办公，“一个窗口”领证，“一条龙”服务，减少了工作的重复环节，极大地方便了办事群众。局内各项收费标准、办事程序、工作人员职责、大厅内规章制度全部公示在墙上，局班子成员轮流值班，强化了监督管理措施，提高了工作透明度，从程序上堵住了腐败的漏洞。

“分灶吃饭”走出行业管理新路子

在**市房产局，他们谈得最多，感慨最深的是两句话：落后的管理模式是阻碍事业发展的绊脚石，墨守成规是使我们错失良机的腐蚀剂。面对单位人员不断增加，工资基数不断上调，收费项目不断压缩的三重压力，房产局已到了背水一战的关键时刻。不改革就没有出路，不改革就没有活力。局班子成员经过精心酝酿，推行了“分灶吃饭”，以股室管理为主的模式。“分灶吃饭”指的是局下设机构如房地产交易中心、房地产测绘队、开发公司、经营公司、乡镇房管所、租赁管理所、白蚁防治所等6个法人单位相对独立，实行“统一管理、分户建帐、分级核算”、“定人员、定职能、定任务、定上缴局内比例”与“超收分成、短收不补、盈余留存、亏损自负”的管理办法，资金运行实行“一个池子蓄水，一个龙头放水”，即局里设立收费大厅，由财务股统一收费，按单位建帐；各下设单位不另设财务，其正常支出由主要负责人签字到财务股核报。以“股室管理为主”指的是局里对各股室实行“三定”目标管理考核，即：以岗位定人员、以职责定任务、以任务定奖罚。各股室可自己安排本单位的工作并根据需要调配使用本股室人员。这样一来，岗位与能力挂钩，收入与贡献挂钩，拉开了收入分配差距，打破了沿袭多年的“平均主义”局面，现在股室有指标，个人有压力，工作有动力，大家的积极性能充分调动起来，工作潜能得到了最大程度的发挥。

**市房产局在当今房产业竞争日趋激烈的情况下，不断创新房产服务与管理模式，收到良好效果。今年1—10月份，已完成全年经济指标340余万元，成为衡阳市房产行业的佼佼者。其拆迁管理、产权产籍管理、行政执法、房改工作、白蚁防治管理获省级表彰。

“三管齐下”带出一支过硬队伍

房产管理工作要求上岗人员必须依法行政、执政为民，具有一定的政策法规及专业知识。为了培养出一支过硬队伍，**市房产局“三管齐下”：一是组织编印了《房地产管理法律法规政策选编》，发给全局每一个干部职工，作为工具书和学习资料，要求大家平时自觉学习，周五集中学习，由各股室负责人轮流上课，教学相长。学完一个单元，局里要举行考试，成绩不合格者不能上岗。二是要求各股室业务骨干在实际工作中搞好“传、帮、带”，帮助新上岗的职工掌握必需的专业知识，尽快进入角色，成为本职工作的行家里手。三是“请进来”与“走出去”并举，既聘请社会各界专家学者来局内授课，又积极选送人员参加上级部门举办的各类培训班。今年9月份，经局党组研究决定，选送9人去省城市学院参加为期三年的脱产学习。局长阳磊满怀信心地说：“

三、五年后，我局的人员素质结构将会发生质的变化。”

办证大厅亮出优质服务新形象

前些年，上房产局办证，

第五篇：大连弃管楼实施方案

近年来，随着我市旧城区改造工作的不断深入，城市居民的整体环境质量有了明显改善。为尽快解决城市老旧住宅楼院的弃管问题，进一步改善弃管楼院及周边环境，提高弃管楼居民的居住水平，市政府决定实施弃管楼院整治工程，并制定本方案。

一、实施时间和范围

自2011年起，用3至5年时间，对中山区、西岗区、沙河口区和甘井子区（以下简称市内四区）行政区域内的弃管楼院进行集中整治。本方案所称弃管楼院，是指因原房屋产权单位主体灭失或无法确认房屋产权单位，且无人维修管理的公有住房。

二、指标确定

2011年，市内四区政府应分别完成建筑面积不少于3万平方米的弃管楼院整治任务。其中，我市首批公示的36栋、建筑面积约8万平方米的无主弃管楼整治工作须于2011年年前完成。在此基础上，各区整治面积未达到3万平方米的，区政府可结合本辖区内市民反应强烈、社会矛盾较为突出的弃管楼院，自主确定整治项目计划并完成指标。

2012年以后各的弃管楼院整治指标，将根据各区在今年弃管楼院整治过程中重新调查认定的弃管楼实际数量，按比例逐年下达。

三、组织领导

根据2011年市政府工作部署，“整治一片弃管楼院”工程作为我市城市建设“五个一”工程项目之一，已列为市政府为民办实事项目，由市“五个一”工程领导小组统一组织协调。市住房保障中心作为牵头单位，具体负责落实弃管楼院整治工作任务指标，并对各区项目整治工作的进展和完成情况进行协调、指导、监督和考核验收。市内四区政府主管部门作为弃管楼院整治工程的实施主体，按照属地化原则，负责具体组织实施辖区内弃管楼院整治工作。

四、工作程序

1、项目计划。各区政府要根据市政府确定的维修整治任务，结合辖区内弃管楼院实际情况，制定本区弃管楼院整治计划，并报送市住房保障中心备案。

2、实施方案。各区政府要责成弃管楼院整治工程主管部门，制定详细的维修整治工作计划方案，确保按期完成整治任务。

3、施工招投标。各区弃管楼院整治工程主管部门要严格按照市政府采购管理相关规定，招标确定项目施工单位及施工监理单位，实施弃管楼院维修整治。

4、施工及进度管理。各区弃管楼院整治工程主管部门要明确施工管理等相关部门责任，规范审批程序，做好对弃管楼院整治工程全过程的监督管理，保证项目按计划有序开展，按期完成指标任务。

5、考核验收。市住房保障中心要定期对各区弃管楼院整治工程进度情况进行监督检查，并会同市“五个一”工程领导小组，按期对各区整治项目的完成情况进行考核验收。

五、具体内容

各区政府要根据本区弃管楼院的实际情况，以完善弃管楼使用功能、改善居民居住环境为目的，有针对性的进行维修整治。具体维修项目内容包括：

1、屋面防水处理和落水管改造；

2、外立面粉刷和防寒处理；

3、楼梯间粉刷和楼道清理；

4、老旧管线改造，包括电、气、上下水管线改造；

5、门窗更换，包括楼道外大门、走廊窗、住户门窗等更换；

6、化粪池维修改造；

7、平整楼院地面及方砖铺设；

8、拆除楼院内违章临建；

9、楼体加固等。

六、后期管理

为避免我市弃管楼院维修整治出现“一年新、二年旧、三五年后再重修”的现象，建立长效机制，各区政府主管部门要将完成维修整治的无主弃管楼及时移交市国有房产管理中心接管，由市国有房产管理中心按照《大连市弃管房产管理办法（试行）》（大政办[2010]70号文件印发）规定程序，在依法办理无主弃管房产收归国有的相关手续后，比照国有直管公产管理模式，实施后期管理。

对由各区自主确定的对有主弃管房产的维修，区政府主管部门应在维修整治后，协调房屋产权单位依法承担房屋管理责任并承担维修费用。

七、相关要求

1、各区政府应优先选择房屋建设年代久远、设施破损严重、弃管时间较长、群众反应强烈、矛盾比较突出的弃管楼院，作为本区重点整治项目列入计划，按步骤、分层次解决弃管楼问题。

2、每年2月底前，各区政府要将最终研究确定的当年弃管楼院整治计划及项目明细报送市住房保障中心备案。项目选择要经过调查论证，一旦列入整治计划须严格按计划进行维修，避免出现计划项目反复调整影响工程进度的现象。

3、每月5日前，各区政府要将本区弃管楼院整治项目的进度月报及相关情况报送市保障中心。市住房保障中心将对工作进展情况进行通报。

4、各区政府主管部门要按照相关要求规范工作流程，建立和完善弃管楼院整治项目档案，做到手续齐全、工作有序、责任明确。

5、各区政府项目责任单位要指派专人，对弃管楼院整治工程的进度、质量、安全等情况进行全程监督，确保项目整治维修质量。

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