西安市人民政府关于进一步加强农村宅基地自建住宅建设及拆迁补偿管理工作的若干意见

第一篇：西安市人民政府关于进一步加强农村宅基地自建住宅建设及拆迁补偿管理工作的若干意见

西安市人民政府关于进一步加强农村宅基地自建住

宅建设及拆迁补偿管理工作的若干意见

市政发〔2011〕49号

各区、县人民政府，市人民政府各工作部门，各直属机构：

为进一步加强全市农村宅基地自建住宅建设管理，依法打击突击加建行为，保障群众生命财产安全，规范拆迁补偿工作，避免社会资源浪费，依照国家有关法律法规，结合我市实际，制定本意见。本意见中农村宅基地是指西安市城市总体规划内的主城区、重点镇及政府确定的“切块”管理区域（以下简称开发区）内村民自建住宅所使用的集体土地。

一、明确管理责任，条块结合做好农村宅基地自建住宅建设和拆迁补偿管理工作

（一）各区政府（开发区管委会）对辖区内农村宅基地自建住宅建设和拆迁补偿管理工作负总责，负责组织联合执法，查处农村宅基地自建住宅建设中的违法行为。

（二）乡镇人民政府（街道办事处）具体负责辖区内农村宅基地自建住宅建设的日常监督管理工作。

（三）国土资源行政管理部门负责农村宅基地用地的审批管理工作。

（四）规划行政管理部门负责农村宅基地自建住宅规划管理工作，制定村民宅基地自建住宅的规划管理办法。

（五）房屋行政管理部门负责农村宅基地自建住宅拆迁评估行业

管理工作。

（六）城改、公安、质检、建设等相关部门，应当按照各自职责，做好农村宅基地自建住宅建设管理工作。

二、完善审批程序，规范村民宅基地自建住宅建设行为

（七）凡申请划拨宅基地新建住宅应严格按程序履行土地、规划审批手续；在原有宅基地上新建、改建、扩建住宅应严格履行规划审批手续。未办理审批手续或手续不全的房屋，在拆迁过程中一律不予补偿。

（八）村民申请划拨宅基地自建住宅的，在符合土地利用总体规划、村镇建设规划和土地利用年度计划的前提下，应当向村民小组或者村民委员会提出申请，经村民会议或者村民代表会议讨论通过，并报乡镇人民政府（街道办事处）审核，报区国土资源行政管理部门办理宅基地审批手续。在实施建设前，须经区（开发区）规划部门审查同意并办理规划手续。

规划部门办理规划手续时应当明确用地位置和面积，建筑物层数和面积。

列入城中村改造计划的村庄建设按照城中村改造相关规定执行，不再新划拨宅基地。

（九）村民申请在已划拨宅基地上新建、改建、扩建的，应按上述程序办理规划审批手续。

（十）市规划行政管理部门应针对不同区域的实际情况，编制农民宅基地自建住宅通用设计图，免费发放给村民，指导村民建房。

三、建立健全拆迁补偿工作的利益导向机制

（十一）因城市建设需拆除村民宅基地自建住宅的，由乡镇人民政府（街道办事处）会同拆迁改造主体编制拆迁安置补偿方案，经村民会议或者村民代表会议讨论通过，由区（开发区）主管部门初审同意后，作为征收集体土地的附件，依法办理审批手续。

纳入城中村改造范围的拆迁补偿安置方案，按照城中村改造的有关政策执行。

（十二）给予村民的住房安置，原则上按照规划审批的面积进行安置。原人均房屋不足65平方米的，按照人均不少于65平方米的标准补差安置，补差增加的面积收取房屋重置价。

本意见实施前村民已建成的住房，二层（含二层）以下部分的补偿，结合原房屋建筑面积，按照人均不少于65平方米的标准安置。超出应安置面积部分，严格按重置成新价予以补偿；对于临时搭建非正常使用的面积部分，除严格按重置成新价补偿外，须扣除拆除费和建筑垃圾清运费。

对于严格按程序建设，拆迁前未突击加建的村民，其宅基地上未建房的空地，拆迁安置时可以按照不同区域给予一定数额的补偿。

（十三）对于在村民宅基地自建住宅建设及拆迁安置管理工作中成绩突出，未出现突击加建的村庄，由乡镇人民政府（街道办事处）报区人民政府（开发区管委会）同意后，按实际拆迁补偿费用（安置房建设除外）的5%予以奖励。

（十四）因城市建设需要，村民自建住宅被拆除超过1/3户数以

上且耕地较少的村庄，可以由各区人民政府（开发区管委会）组织实施整村拆迁安置，剩余土地依法征收后纳入储备。

四、规范评估行为，保证国家和社会资金的合理使用

（十五）市房屋行政管理部门应当加大对宅基地房屋拆迁补偿评估工作的管理力度，进一步规范评估市场行为，尽快制定集体土地房屋估价技术标准和实施细则，完善评估行为的约束机制，按照有关规定对房屋重置价定期进行调整并予以公布。

（十六）评估机构在评估中应严格按照拆迁评估标准对现状房屋及其附属物进行评估，对不符合质量标准、不合理的结构布局、工序工艺不到位的房屋墙体、门窗、粉刷以及附属物和装修等，在相应的评估补偿标准中予以扣减。评估结果应报评估委托单位审核，并向社会公布, 接受监督。

五、加大打击力度，坚决遏制突击加建行为

（十七）对以获利为目的，在农村宅基地房屋拆迁安置过程中，组织村民突击加建的个人或组织，以及因生产、销售、使用伪劣建材和违规施工等造成伤亡事故的个人或组织，由相关部门依法处理。情节严重的，依法追究相关责任人刑事责任。

（十八）评估机构不严格执行房屋评估技术标准和实施细则，不按房屋实际质量进行评估，造成国家和社会资金不合理使用的，由房屋行政管理部门按照有关规定进行处理，并依法追究相关责任人法律责任。

六、落实责任追究，建立长效管理机制

（十九）各区人民政府（开发区管委会）要切实加强监管工作，凡发生1次死亡5人以上（含5人）责任事故的，在目标责任考评、表彰奖励等方面实行“一票否决”，并按相应组织原则处理。

（二十）各区人民政府（开发区管委会）应当加强本辖区内农村宅基地自建住宅建设和拆迁补偿管理工作，制定具体管理措施，将管理责任落实到人，对不履职尽责、失职渎职者，依法追究相关责任人的行政责任。

（二十一）乡镇人民政府（街道办事处）应当组织对辖区内宅基地自建住宅现状进行摸底分类，并登记造册，保留影象资料，报各区人民政府（开发区管委会）备案，为今后拆迁安置提供补偿依据。各区人民政府（开发区管委会）应结合城市规划及辖区实际情况，研究制定整个区域内村庄的规划建设、拆迁安置实施方案。

（二十二）乡镇人民政府（街道办事处）应当加强农村宅基地自建住宅建设的日常巡查和管理工作，对违法占用集体土地和擅自在原有宅基地上新建、改建、扩建自建住宅的行为，应当及时制止并责令自行拆除。不自行拆除的，由区人民政府（开发区管委会）组织相关部门依法拆除，并由相关部门按照有关规定进行处罚。

（二十三）市房屋行政管理部门应积极探索村民住房产权登记的具体办法，进一步规范村民建房行为。

（二十四）市综合考核办将农村宅基地自建住宅建设和拆迁补偿管理工作纳入全市综合考核范围。

（二十五）各区人民政府（开发区管委会）可依据本意见制定实施细则。

西安市人民政府

二○一一年六月二十八日

第二篇：西安市人民政府办公厅关于进一步加强农村宅基地自建住宅建设及拆迁补偿管理工作的若干意见(试行)

西安市人民政府办公厅关于进一步加强农村宅基地自建住

宅建设及拆迁补偿管理工作的若干意见（试行）各区、县人民政府，市人民政府各工作部门，各直属机构：

为规范我市农村宅基地自建住宅建设及拆迁补偿行为，切实保障人民群众的合法权益，依法打击突击加建行为，避免社会资源浪费，依照国家有关法律法规，结合我市实际，经市政府研究，制定本意见。

本意见中农村宅基地是指西安市城市总体规划内的主城区及政府确定的“切块”管理区域（以下简称开发区）内村民自建住宅所使用的集体土地。

一、明确管理责任，条块结合做好农村宅基地自建住宅建设和拆迁补偿管理工作

（一）各区政府（开发区管委会）对辖区内农村宅基地自建住宅建设和拆迁补偿管理工作负总责，负责组织联合执法，查处农村宅基地自建住宅建设中的违法行为。

（二）乡镇人民政府（街道办事处）具体负责辖区内农村宅基地自建住宅建设的日常管理工作。

（三）国土资源行政管理部门负责农村宅基地用地的审批管理工作。

（四）规划行政管理部门负责农村宅基地自建住宅规划管理工作，制定村民宅基地自建住宅的规划管理办法。

（五）房屋行政管理部门负责农村宅基地自建住宅拆迁评估行业管理工作。

（六）城改、公安、质检、建设等相关部门，应当按照各自职责，做好农村宅基地自建住宅建设管理工作。

二、完善审批程序，规范村民宅基地自建住宅建设行为

（七）凡申请划拨宅基地新建住宅应严格按程序履行土地、规划审批手续；在原有宅基地上新建、改建、扩建住宅应严格履行规划审批手续。未办理审批手续或手续不全的房屋在拆迁过程中一律不予补偿。

（八）村民申请划拨宅基地自建住宅的，在符合土地利用总体规划、村镇建设规划和土地利用计划的前提下，应当向村民小组或者村民委员会提出申请，经村民会议或者村民代表会议讨论通过，并报乡镇人民政府（街道办事处）审核，报区国土资源行政管理部门办理宅基地审批手续。在实施建设前，须经区（开发区）规划部门审查同意并办理规划手续。

规划部门办理规划手续时应当明确用地位置和面积，建筑物层数和面积。列入城中村改造计划的村庄建设按照城中村改造相关规定执行，不再新划拨宅基地。

（九）村民申请在已划拨宅基地上新建、改建、扩建的，应按上述程序办理宅基地规划审批手续。

（十）市规划行政管理部门应针对不同区域的实际情况，编制农民宅基地自建住宅通用设计图，免费发放给村民，指导村民建房。

三、建立健全拆迁补偿工作的利益导向机制

（十一）因城市建设需拆除村民宅基地自建住宅的，由乡镇人民政府（街道办事处）会同拆迁改造主体编制拆迁安置补偿方案，经村民会议或者村民代表会议讨论通过，由区（开发区）主管部门初审同意后，作为征收集体土地的附件，依法办理审批手续。

纳入城中村改造范围的拆迁补偿安置方案，按照城中村改造的有关政策执行。

（十二）给予村民的住房安置，原则上按照规划审批的面积进行安置。原人均房屋不足65平方米的，按照人均不少于65平方米的标准补差安置，补差增加的面积收取房屋重置价。

本意见实施前村民已建成的住房，二层（含二层）以下部分的补偿，结合原房屋建筑面积，按照人均不少于65平方米的标准安置。超出应安置面积部分，严格按重置成新价予以补偿；对于临时搭建非正常使用的面积部分，除严格按重置成新价补偿外，须扣除拆除费和建筑垃圾清运费。

对于严格按程序建设，拆迁前未突击加建的村民，其宅基地上未建房的空地，拆迁安置时可以按照不同区域给予一定数额的补偿。

（十三）对于在村民宅基地自建住宅建设及拆迁安置管理工作中成绩突出，未出现突击加建的村庄，由乡镇人民政府（街道办事处）报区人民政府（开发区管委会）同意后，按实际拆迁补偿费用（安置房建设除外）的5%予以奖励。

（十四）因城市建设需要，村民自建住宅被拆除超过1/3户数以上且耕地较少的村庄，可以由各区人民政府（开发区管委会）组织实施整村拆迁安置，剩余土地依法征收后纳入储备。

（十五）对以获利为目的，在农村宅基地房屋拆迁安置前，组织村民突击加建的个人或组织，及因生产、销售、使用伪劣建材造成伤亡事故的个人或组织，由相关部门依法处理。

四、规范评估行为，保证国家和社会资金的合理使用

（十六）市房屋行政管理部门应当加大对宅基地房屋拆迁补偿评估工作的管理力度，进一步规范评估市场行为，尽快制定集体土地房屋估价技术标准和实施细则，完善评估行为的约束机制，按照有关规定对房屋重置价定期进行调整并予以公布。

（十七）评估机构在评估中应严格按照拆迁评估标准对现状房屋及其附属物进行评估，对不符合质量标准、不合理的结构布局、工序工艺不到位的房屋墙体、门窗、粉刷以及附属物和装修等，在相应的评估补偿标准中予以扣减。评估结果应报评估委托单位审核，并向社会公布, 接受监督。

（十八）评估机构不按规定进行评估，弄虚作假，造成国家和社会资金不合理使用的，一经查实，由房屋行政管理部门按照有关规定进行处理。

五、落实管理责任，建立遏制突击加建行为的长效机制

（十九）各区人民政府（开发区管委会）应当加强本辖区内农村宅基地自建住宅建设和拆迁补偿管理工作，制定具体管理措施，将管理责任落实到人，对不依法管理的，按照有关规定予以处理。

（二十）本意见下发后，乡镇人民政府（街道办事处）应当组织对辖区内宅基地自建住宅现状进行摸底分类，并登记造册，保留影象资料，报各区人民政府（开发区管委会）备案，为今后拆迁安置提供补偿依据。

（二十一）乡镇人民政府（街道办事处）应当加强农村宅基地自建住宅建设的日常巡查和管理工作，对违法占用集体土地和擅自在原有宅基地上新建、改建、扩建自建住宅的行为，应当及时制止并责令自行拆除。不自行拆除的，由区人民政府（开发区管委会）组织相关部门依法拆除，并由相关部门按照有关规定进行处罚。

（二十二）市房屋行政管理部门应积极探索村民住房产权登记的具体办法，进一步规范村民建房行为。

（二十三）市综合考核办将农村宅基地自建住宅建设和拆迁补偿管理工作纳入全市综合考核范围。

（二十四）各区人民政府（开发区管委会）可依据本意见制定实施细则。

西安市人民政府办公厅

二○一○年九月二十六日

第三篇：关于进一步加强农村宅基地自建住宅建设及拆迁补偿管理工作的通知

关于进一步加强农村宅基地自建住宅建设及拆迁补偿管理工作的通知

阎政发〔2011〕21号

西安市阎良区人民政府关于

进一步加强农村宅基地自建住宅建设及

拆迁补偿管理工作的通知

各镇人民政府，区政府各工作部门、直属企事业单位，各街道办事处：

为进一步加强全区农村宅基地自建住宅建设管理，依法打击突击加建行为，保障群众生命财产安全，规范拆迁补偿工作，避免社会资源浪费，依照国家有关法律法规和《西安市人民政府关于进一步加强农村宅基地自建住宅建设及拆迁补偿管理工作的若干意见》（市政发〔2011〕49号）文件要求，结合我区实际，现就进一步加强农村宅基地自建住宅建设及拆迁补偿管理工作通知如下：

本通知中农村宅基地是指阎良区行政区划内村民自建住宅所使用的集体土地。

一、明确管理责任，条块结合做好农村宅基地自建住宅建设和拆迁补偿管理工作

（一）区政府对全区农村宅基地自建住宅建设和拆迁补偿管理工作负总责，负责组织联合执法，查处农村宅基地自建住宅建设中的违法行为。

（二）各镇人民政府、街道办事处对各自辖区内农村宅基地自建住宅建设和拆迁补偿管理工作负总责，具体负责辖区内农村宅基地自建住宅建设的日常监督管理工作。

（三）国土资源分局负责农村宅基地用地的审批管理工作。

（四）规划分局负责农村宅基地自建住宅规划管理工作，制定村民宅基地自建住宅的规划管理办法。

（五）区建设和住房保障局负责农村宅基地自建住宅拆迁评估行业管理工作。

城改、公安、质监等相关部门，按照各自职责，做好农村宅基地自建住宅建设管理工作。

二、严格审批程序，规范村民宅基地自建住宅建设行为

（六）凡申请划拨宅基地新建住宅应严格按程序履行土地、规划、审批手续；在原有宅基地上新建、改建、扩建住宅应严格履行规划审批手续。未办理审批手续或手续不全的房屋，在拆迁过程中一律不予补偿。

（七）村民申请划拨宅基地自建住宅的，在符合土地利用总体规划、村镇建设规划和土地利用计划的前提下，应当向村民小组、村民委员会逐级提出申请，经村民会议或者村民代表会议讨论通过，并报镇人民政府、街道办事处审核后，报国土资源分局办理宅基地审批手续。在实施建设前，须经规划分局审查同意并办理规划手续。

规划部门办理规划手续时应当明确用地位置和面积，建筑物层数和面积。

列入城中村改造计划或重大建设项目拆迁范围的村庄建设按照相关规定执行，不再新划拨宅基地。

（八）村民申请在已划拨宅基地上新建、改建、扩建的，应按上述程序办理规划审批手续。

（九）规划分局应针对不同区域的实际情况，编制农民宅基地自建住宅通用设计图，免费发放给村民，指导村民建房。

三、建立健全拆迁补偿工作的利益导向机制

（十）因城市建设需拆除村民宅基地自建住宅的，由各镇人民政府、街道办事处会同拆迁改造主体编制拆迁安置补偿方案，经村民会议或者村民代表会议讨论通过，由区政府主管部门初审同意后，作为征收集体土地的附件，依法办理审批手续。

纳入城中村改造范围的拆迁补偿安置方案，按照城中村改造的有关政策执行。

（十一）给予村民的住房安置，原则上按照规划审批的面积进行安置。原人均房屋面积不足65平方米的，按照人均不少于65平方米的标准补差安置，补差增加的面积收取房屋重置价。

本通知下发前村民已建成的住房，二层（含二层）以下部分的补偿，结合原房屋建筑面积，按照人均不少于65平方米的标准安置。超出应安置面积部分，严格按重置成新价予以补偿；对于临时搭建非正常使用的面积部分，除严格按重置成新价补偿外，须扣除拆除费和建筑垃圾清运费。

对于严格按程序建设，拆迁前未突击加建的村民，其宅基地上未建房的空地，拆迁安置时可以按照不同区域给予一定数额的补偿。

（十二）对于在村民宅基地自建住宅建设及拆迁安置管理工作中成绩突出，未出现突击加建的村庄，由各镇人民政府、街道办事处报区政府同意后，按实际拆迁补偿费用（安置房建设除外）的5%予以奖励。

（十三）因城市建设需要，村民自建住宅被拆除超过1/3户数以上且耕地较少的村庄，可以由区政府组织实施整村拆迁安置，剩余土地依法征收后依法纳入储备。

四、规范评估行为，保证国家和社会资金的合理使用

（十四）区建设和住房保障局应当加大对宅基地房屋拆迁补偿评估工作的管理力度，进一步规范评估市场行为，尽快制定集体土地房屋估价技术标准和实施细则，完善评估行为的约束机制，按照有关规定对房屋重置价定期进行调整并予以公布。

（十五）评估机构在评估中应严格按照拆迁评估标准对现状房屋及其附属物进行评估，对不符合质量标准、不合理的结构布局、工序工艺不到位的房屋墙体、门窗、粉刷以及附属物和装修等，在相应的评估标准中予以扣减。评估结果应报评估委托单位审核，并向社会公布，接受监督。

五、加大打击力度，坚决遏制突击加建行为

（十六）对以获利为目的，在农村宅基地房屋拆迁安置过程中，组织村民突击加建的个人或组织，以及因生产、销售、使用伪劣建材和违规施工等造成伤亡事故的个人或组织，由相关部门依法处理。情节严重的，依法追究相关责任人刑事责任。

（十七）评估机构不严格执行房屋评估技术标准和实施细则，不按房屋实际质量进行评估，造成国家和社会资金不合理使用的，由区建设和住房保障局按照有关规定进行处理，并依法追究相关责任人法律责任。

六、落实责任追究，建立长效管理机制

（十八）各镇人民政府、街道办事处要切实加强监管工作，凡发生1次死亡3人以上（含3人）责任事故的，在目标责任考评、表彰奖励等方面实行“一票否决”，并按相应组织原则处理。

（十九）各镇人民政府、街道办事处应当加强本辖区内农村宅基地自建住宅建设和拆迁补偿管理工作，制定具体管理措施，将管理责任落实到人，对不履职尽责、失职渎职者，依法追究相关责任人的行政责任。

（二十）各镇人民政府、街道办事处要组织对本辖区内宅基地自建住宅现状进行摸底分类，登记造册，保留影象资料，报区政府（区建设和住房保障局，电话：86202381）备案，为今后拆迁安置提供补偿依据。

各镇人民政府、街道办事处应结合城市规划及辖区实际情况，研究制定整个区域内村庄的规划建设、拆迁安置实施方案。

（二十一）各镇人民政府、街道办事处应当加强农村宅基地自建住宅建设的日常巡查和

管理工作，对违法占用集体土地和擅自在原有宅基地上新建、改建、扩建自建住宅的行为，应当及时制止并责令自行拆除。不自行拆除的，由相关镇街报请相关职能部门依法拆除，并按照有关规定进行处罚。

（二十二）区建设和住房保障局应积极探索村民住房产权登记的具体办法，进一步规范村民建房行为。

（二十三）区综合考评办要将农村宅基地自建住宅建设和拆迁补偿管理工作纳入全区目标综合考评范围。

二〇一一年六月二十九日

第四篇：2016年最新农村宅基地拆迁补偿方案

2016年最新农村宅基地拆迁补偿方案

农村宅基地是农民用于建设自住房屋的土地。农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿。一是宅基地补偿，二是房屋补偿。由于宅基地的产权属于村集体，因此，这部分补偿归村集体所有，不会直接给宅基地使用人。而房屋的产权属于村民私有，因此房屋补偿归村民所有。村民的宅基地被征收后，如果没有其他宅基地，那么村集体要给村民重新分配宅基地，让村民在新的宅基地上建房子。宅基地区位补偿价由拆迁人委托有资质的评估机构在区县人民政府公布的幅度内，根据被拆迁房屋宅基地的实际情况确定。下面我们就来了解下2016年农村宅基地区位补偿价的计算公式。房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价×宅基地面积＋被拆迁房屋重置成新价宅基地区位补偿价=(当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积÷户均宅基地面积宅基地区位补偿价参照当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品房住宅均价、城市规划等综合确定。拆迁中认定的宅基地面积应经合法批准、切不超控制标准。房屋重置成新均价是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准由区县政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400--700元/平方米幅度内确定。户均安置面积，按照100-150平方米控制，具体标准由区县政府根据当地农村经济水平、农民居住情况确定。宅基地申请条件

1、因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的；

2、外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；

3、因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。农村村民有下列情形之一的，不予批准使用宅基地：

1、年龄未满十八周岁的；

2、原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的；

3、出卖或者出租村内住房的。由于各省的规定有些出入，具体还要到当地的土地部门进行咨询后才能确定，总的程序和步骤就是上面所述。宅基地继承问题我国土地和房屋是分别实行管理的。根据规定宅基地是农民基于集体经济组织成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地，农民无须交纳任何土地费用即可取得，是一种福利性质的，一般来讲不能继承。但宅基地上建成的房屋则属于公民个人财产，可以继承。实践中，农民宅基地的继承问题可以分为下列情况：如果继承人是本集体经济组织成员，符合宅基地申请条件的，可以经批准后取得被继承房屋的宅基地；如果不符合申请条件，则可以将房屋卖给本村其他符合申请条件的村民。如果不愿出卖，则该房屋不得翻建、改建、扩建，待处于不可居住状态时，宅基地由集体经济组织收回。继承人是城市居民的，比照上述不符合宅基地申请条件的情形处理。使用程序农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡(镇)审核后，报县(市)审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。欢迎关注爱农帮公众号，了解更多详情。

第五篇：2017农村宅基地拆迁补偿新政策：

完整的征地补偿程序是什么？|2017农村宅基地拆迁补偿新政策：按照以下几个标准进行补偿

2017-10-07民商事实务

文章来源：圣运律师事务所

一、征地的含义

征地，是征收农民集体所有土地的简称。国家为公共利益的需要，可以按照法定程序强制征收农民集体所有土地，并给予被征地农民一定的补偿。集体所有土地被征收后，其所有权属于国家，不再属于农民集体。

二、征地的程序

征地的程序分前后衔接的两大块，即征地的批准程序和征地的实施程序。

(一)征地的批准程序

1、建设项目依法经国务院、省政府或其它有权批准的机关批准。

2、建设单位向市、县政府地政部门提出建设用地申请。

3、市、县政府地政部门审查后拟订征收土地等方案。

4、经市、县政府同意后逐级上报。

5、征收土地方案依法由国务院或者省政府批准。(二)征地的实施程序

1、发布征地预公告(在征地获批前)(1)发布机关：市县政府地政部门。

(2)发布范围：被征收土地所在地的乡(镇)、村、组。(3)公告内容：拟征地的用途、位置、面积、补偿标准、安置途径等。(4)发布后果：被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。

2、征地调查(在征地获批前)(1)调查机关：市县政府地政部门。

(2)调查内容：拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状。

(3)确认调查结果。市县政府地政部门应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认调查结果。

3、发布征地公告

(1)发布机关：市县政府，由地政部门负责实施。(2)发布范围：被征收土地所在地的乡(镇)、村、组。

(3)公告内容：批准征地机关、批准文号、征收土地用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法、办理征地补偿的期限等。

(4)发布后果：公告发布后抢栽、抢种的农作物或抢建的建筑物不列入补偿范围。

4、办理征地补偿登记

(1)登记机关：征地公告指定的政府地政部门。

(2)登记申请人：被征收土地的所有权人、使用权人、青苗及地上附着物所有权人。

(3)登记期限：征地公告规定的期限。

(4)登记所需材料：土地权属证书证书、地上附着物产权证明等文件。(5)不办理登记的后果：不列入补偿范围。

5、拟订征地补偿安置方案

(1)拟订机关：市、县政府地政部门会同有关单位。

(2)拟订根据：土地登记资料、现场勘测结结果、经核对的征地补偿登记情况、法律法规规定的征地补偿标准。

(3)方案内容：土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、附着物补偿费等事项。(4)方案公告：市、县政府地政部门在被征收土地所在地的乡(镇)、村公告方案，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，应组织听证。

(5)报批：由市、县政府地政部门报市、县政府批准。

6、确定征地补偿安置方案

确定和批准机关：市、县政府(并报省政府地政部门备案)。

7、实施征地补偿安置方案

(1)组织实施机关：县级以上政府地政部门。

(2)费用支付：在方案之日起3个月内全部支付给被征地的单位和个人，未按规定支付费用的，被征地的单位和个人有权拒交土地。

8、土地交付

被征地单位和个人应当按规定的期限交付土地。

三、征地补偿费用项目

1、土地补偿费 用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征收造成经济损失而支付的一种经济补偿。

2、青苗补偿费

用地单位对被征收土地上的青苗因征地受到毁损，向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用。

3、附着物补偿费

用地单位对被征收土地上的附着物，如房屋、其它设施，因征地被毁损而向该所在人支付的一种补偿费用。

4、安置补助费。

用地单位对被征地单位安置因征地所造成的富余劳动力而支付的补偿费用。

5、社会保障费用。

根据《中华人民共和国物权法》第四十二条规定，征收集体所有的土地，除应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用外，还应当安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活。

四、征地补偿标准数额

1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案规定。

2、土地被征收前3年平均年产值的确定(有关土地补偿费、安置补助费的补偿标准)：按当地统计部门审定的最基层单位统计年报和经物价部门认可的单价为准。

3、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，可增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。

五、补偿费用的管理、归属

(一)各项补偿费用由被征地单位收取后，按如下方式处理：

1、土地补偿费、依法应支付给集体的安置补助费、集体所在的青苗补偿费和附着物补偿费，由被征地单位管理和使用。

2、青苗补偿费和附着物补偿费归青苗和附着物的所有者所有。

3、安置补助费的归属、使用：

(1)由农村集体经济组织安置的，支付给农村集体经济组织，由其管理和使用。(2)由其他单位安置的，支付给安置单位。

(3)不需要统一安置的，发放给安置人员个人或经被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。

(二)集体所有的补偿费用的使用收益分配办法：

1、在当地金融机构设立专户存放。

2、使用情况公开，接受村民监督。

3、分配办法经村民会议或村民代表会议过半数通过，报乡政府备案。

六、征地补偿纠纷及解决方式

1、补偿标准争议

先由县级以上政府协调，协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。对裁决不服，可申请行政复议或提起行政诉讼。

2、补偿费用分配纠纷 其性质为民事纠纷，当事人为村委会或农村集体经济和村民，当事人可以通过民事诉讼解决。

3、征地信息公开纠纷

属于行政争议，当事人可以通过行政复议和行政诉讼的方式解决。

2017农村宅基地拆迁补偿新政策：按照以下几个标准进行补偿

补偿形式

安置补偿的选择一般会有三种情况：一种是拆迁安置补偿款，一种是产权置换房屋，还有一种就是两者相结合，在一定产权置换的基础上再收取部分补偿款。

【律师说法】：对于房屋征收来讲，国家给了被征收人选择的权利，既可以选择产权安置，也可以选择货币补偿，这样的目的就是尊重被征收人的选择权，至于哪种方式更为合理，还需要综合考虑相关因素。一般来讲，圣运律师更倾向于货币补偿，货币补偿省事、方便。货币补偿操作简单，且往往一次性解决问题。但是从目前的房价涨幅来看，想要先取得补偿款缓几年再买房可能将很难买到同等面积的房屋了。

圣运律师提示大家，安置房在价格上比较占据优势，对于大多数被征收人来讲，安置房的价格远远低于市场价。但是安置房的位置往往不由被征收人选择。在圣运律所代理的众多案件当中，政府出具的安置房位置往往距离被征收人原有房屋距离比较远，而且大部分政府都会出具相应的完善的安置房规划图，但是往往等被征收人选择居住的时候才发现安置房往往和当初政府承诺的差距甚远。

补偿标准

征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数=被征用的耕地数量÷征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量。

房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。计算公式为：房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价*宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。

【律师说法】：不能降低现有的生活水平是判断补偿是否合理的重要原则。根据《土地管理法》第四十七条规定，依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。在以往政府文件中也都明确提出，确保被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。

宅基地和房屋分开补偿

农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿。一是宅基地补偿，归属于集体：二是房屋补偿，归属于个人。

【律师说法】：农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿的。所谓“分开补偿”，是指土地补偿和地上附着物补偿的分离。所以，征地拆迁过程中，宅基地的补偿与房屋补偿不可混淆一起的，更不能因为房屋得到补偿就认为宅基地已经补偿了。

拆迁应当先补偿后拆迁

政府为公共利益进行的拆迁，必须通过正常的程序，即在取得被拆迁人的同意、给予充分补偿的基础上，能进行房屋的拆迁。而商业性开发，也必须由开发商与屋主先进行谈判，在达成协议后才能进行拆迁。

【律师说法】：先补后拆。拆迁涉及到被拆迁人的直接利益，补偿又是拆迁的关键，二者都是容易引起矛盾和摩擦的激发点。在保护被拆迁者利益上，必须遵循“维护公共利益”的原则。过去拆迁都是先腾空再签订补偿安置协议，今后，被拆迁人先签订房屋征收补偿协议再搬迁，能够最大程度地避免房屋被拆却拿不到补偿款甚至„拆了旧房没新房‟的局面。补偿方式多样选择，尊重被拆迁人的选择，补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。