开发商交楼法律要点(二稿)

第一篇：开发商交楼法律要点(二稿)

开发商交楼法律要点

一、开发商在什么情况下可交楼给业主？

（一）什么是交楼条件、交楼标准？

1、交楼条件——什么时候可交楼？

交楼条件指法律法规规定和合同约定房屋交付使用必须具备的条件。

现行法规及公司合同文本对商品房交付条件通常主要有：（1）竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明。（2）具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。（3）个别区域的特别规定：北京——还应取得《房屋面积实测报告》；上海——取得《住宅交付使用许可证》。

2、交楼标准——交付什么状态的房屋？

交楼标准是买卖双方约定的房屋交付时所应达到的状态。交楼标准通常可分为毛坯房标准或装修房标准，通常在合同附件中体现。

（二）是否达到合同约定的交楼条件即可交楼？(原则+例外)原则上符合合同约定的交楼条件即可交楼。

例外有两种情形，即便开发商达到合同约定的交楼条件（取得竣工验收备案表），业主也有权拒绝收楼： 例外一：房屋主体结构不合格。

例外二：房屋存在严重的质量问题、严重影响业主正常居住使用。Q1：什么情况的质量问题会被认定为严重影响业主正常居住使用？

2:虽取得竣备表，但基础生活设施设备（如：供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施，其他配套基础设施和公共设施）未完成，开发商是否可交楼（业主是否有权拒绝收楼）？

(法律法规、学理解释、判例及依据)在司法实践中，开发商因基础生活配设施设备未完成，房屋买受人向法院主张开发商承担逾期交楼的违约责任，即使开发商在《补充协议》约定了免责条款，法院也多以永久用水、永久用电、永久用气、通讯等配套基础设施均属于必要的居住条件，在房屋不具备必要使用条件下买受人有权拒绝收楼或《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定为由采纳买受人的主张，但其依据一般仍为双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房销售管理办法》（部门规章），并无直接可引用的法律法规。因此，如何在《商品房买卖合同》及《补充协议》中进行约定，对逾期交楼违约责任承担影响颇大。

参考文件：

１、《商品房销售管理办法》第七条：“商品房房现售，应当符合以下条件：

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收；

（五）拆迁安置已经落实；

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（七）物业管理方案已经落实。”

２、案例（见附件）。３、论文

——《商品房交付纠纷的法律分析》（颜雪明，万科）

——《商品房交付条件法律分析》（阳雪雅、张新民，西南大学法学院）

（三）业主是否有权以房屋存在质量瑕疵为由拒绝收楼？（及时保修+通知查验）

1、房屋存在一般质量瑕疵时，业主拒绝收楼的主张通常不被法院支持。

例如：商品房墙体存在局部细微裂纹、（瓷砖、大理石）地板存在色差、门窗损坏、小面积存在湿迹等一般质量瑕疵，因其不会导致房屋使用、居住功能的丧失，不影响业主正常居住使用。

2、开发商应当在合理期限内承担保修义务。

开发商对于交付质量瑕疵的房屋，应承担维修、更换、重做等违约责任，在维修、更换、重做后应尽量通过书面形式通知买受人进行确认或查验。

3、一般质量瑕疵确实给业主造成影响或损失、或者开发商迟延履行保修义务时，业主向开发商主张损失赔偿亦有被法院支持。

二、开发商在交楼前/时需做什么？

（一）书面等方式通知业主

（二）如何保全证据？

1、合同中预留、填写业主联系地址等联系方式；

2、开发商应以邮政特快专递（EMS）的方式书面通知买受人；

3、取得并保存好相关的寄送回执。

（三）房屋交接表如何填写？

《合景泰富地产交楼指引程序》有如下指引：

1、书写要求：工整、字迹清晰、记录完毕在结束处要标注“以下空白”；

2、内容要求：不允许记录任何承诺、赔付金额；

3、记录房屋质量问题，只记录客观现象，不作问题主观定性判断，例如发现有墙体发黄时，“墙体发黄”or“墙体渗水”；发现墙体潮湿且有水印时，“有水迹”or“墙体渗水”；发现厨房地面有积水，“有积水”or“水管爆裂漏水”。禁止内容记录夸大，如“裂纹”or“裂缝”。

4、如不认同业主提出的质量维修要求时，可注明为“业主认为或是业主坚持认为”。

5、不可主动将《房屋交接表》主动提供给业主；

三、开发商迟延取得竣备导致迟延交楼怎么办？

（一）开发商迟延取得竣备后还需通知收楼吗？

开发商迟延取得竣备后还应再次通知业主收楼，以便：

1、双方顺利办理实际收楼；

2、截止开发商迟延违约金的计算；

3、确定风险转移与费用承担。

（二）开发商迟延交楼如何赔付？合同约定迟延违约金上限后业主可不可要求调整？

1、迟延违约金以及金额上限：每日按照买受人实际支付房价款的万分之【】；自交付期限的次日起至出卖人实际交付（含视为出卖人交付的情形）之日止。违约金总额最高不超过买受人实际支付房价款的1%。

2、约定违约金过高或过低，另一方有权要求调整。

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”

Q:调整的参考标准——业主迟延付款违约责任或当地每月租金标准。

（三）开发商迟延取得竣备一定需要赔付吗？——不可抗力条款。

1、如因不可抗力事件导致开发商迟延取得竣备未能按时交楼时，可以不可抗力条款主张延期交楼。

A、什么是不可抗力？

不能预见，不能避免并不能克服的客观现象；例如：地震、台风、火灾、水灾、雷击等自然灾害，或罢工、政变、**等重大政府/政治事件；

B、海南17级台风“威马逊”是否构成不可抗力

有判例认定：可预见的低程度台风不属于不可抗力(每年几十号台风；科技发达)；强度高、破坏力大、造成巨大灾害的台风属于不可抗力（虽已采取一切措施而仍未能防止事件的发生）。

链接：“威马逊”台风报道：

第9号台风“威马逊”已于2014-07-18下午3时30分前后在海南省文昌市翁田镇沿海登陆，登陆时中心附近最大风力有17级（60米/秒）。“威马逊”登陆时已经达到超强台风级别，是1973年以来登陆华南的最强台风。” 中央气象台于17日下午6时发布了台风红色预警。“这可能是新中国成立以来登陆广西最强的台风。”广东、海南、广西三省已启动防台风I级（“特别重大”）应急响应。

海南省政府21日下午召开新闻发布会称：“威马逊”致海南省216个乡镇(街道)受灾，受灾人口325.8万人，全省因灾死亡或失踪24人，因风灾轻伤939人，重伤73人，直接经济损失108.28亿元人民币。

2、提出免责一方（开发商）的义务：

A、积极预防、补救义务。当事人有义务采取一切可能的有效措施，尽量避免或减少损失。

B、告知义务。当不可抗力及其他免责的条件出现时，当事人有义务及时通告对方当事人，以使对方当事人采取有效措施，避免或减少损失。

C、举证义务。不可抗力事件发生方面的证明以及事件对合同履行的影响程度的证明。比如政府的公告/会议纪要/证明、气象预报、影响工期的施工记录文件（工程合同、工程签证、施工/监理日志、付款凭证等）作为有效的免责证据。

第二篇：交楼标准

交楼标准

一、住宅部分：

1、楼地面：

1.1、客厅卧室及于客厅连接的阳台完成面为地热细石混凝土原浆压光地面，地 热层做法为：见设计图纸及03J930-1《住宅建筑构造》，四面墙体底部粘贴20mm宽泡沫胶带，胶带上边与成活地面平齐。

1.2、厨房、卫生间为地热细石混凝土地面拉毛，标高低于客厅及卧室20mm。

1.3、卫生间、厨房地面防水根据设计图纸。

1.4、地热分水器部位地面抹30mm水泥砂浆坐台，按分水器投影面积每边大 30mm（3个边）。

2、墙 面：

2.1、厨房、卫生间墙面抹水泥砂浆时划出200mmX200mm菱形格，划深3mm，便于业主进户后粘贴瓷砖，冷阳台墙面为水泥砂浆拉毛。

2.2、客厅、卧室墙面为混合砂浆（内掺阻裂手外加剂），陶粒墙抹灰加玻璃丝 纤维网，刮大白、刷100mm高灰色涂料踢脚线（做样板间）。

2.3、阳台部位同室内。

2.4、混凝土墙与陶粒墙交接部位加冷拔钢丝网。

2.5、所有管线穿墙、穿楼板的洞口封堵及防水由土建施工单位负责。

2.6、卫生间、厨房的预制风道抹灰时加玻璃丝纤维网。

3、天 棚：

3.1、客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台天棚为混凝土顶板刮大白。

3.2、卫生间、厨房天棚大白施工时向下刮至墙面或梁50mm。

3.3、板底外露梁混合砂浆抹面刮大白。

3.4、卫生间、厨房的风道口加PVC管，外口与风道抹灰平齐，直径150mm，宽度50mm。

4、外墙墙面：

外墙面20mm厚1：2.5水泥砂浆找平层，100mm苯板保温层、弹性防水 涂料。

5、门、窗：

5.1、住宅进户门见封样。地下室单元门同进户门，开向车库方向。

5.2、室内分室门、壁橱门不安装，由业主自理。

5.3、住宅外窗、飘窗、暖阳台窗为三玻塑钢窗。

5.4、所有厨房与阳台均采用三玻塑钢门连窗，与厨房相连的阳台不设 地热。

5.5、公共楼梯间、屋面机房两玻塑钢窗。

5.6、所有客厅与阳台之间均直通。

6、楼梯扶手：

多层住宅为不锈钢楼梯扶手，高层住宅为普通铁制刷防锈楼梯扶手，住宅 室内楼梯扶手不安装。

二、商服部分：

1、楼地面：

1.1、商服地面为水泥砂浆地面压光（含楼梯）。成活后地面比地弹簧低40 mm，门口处做门槛，宽度同门口墙齐。

1.2、卫生间地面防水由业主自行处理。

2、墙面：

2.1、大厅墙面为混合砂浆，陶粒墙抹灰加设玻璃丝纤维网，刮大白。

2.2、卫生间墙面为1：3水泥砂浆拉毛。

2.3、水井、电井、风井陶粒墙面为加网水泥砂浆抹面。

2.4、所有管井地面抹灰，所用管线穿墙、穿楼板的洞口封堵及防水由土建施工单位负责。

2.5、室内预制风道抹灰时加玻璃丝纤维网。

3、天棚：

3.1、大厅及卫生间天棚为混凝土顶板刮大白。

3.2、板底外露梁混合砂浆抹面刮大白。

4、外墙墙面：

商服临街部分外墙面采用水泥砂浆找平，100mm厚苯板保温，刮胶浆、干挂石材。

5、门、窗：

5.1、外窗为氟碳喷涂铝合金双层玻璃窗，颜色见设计图纸。

5.2、室内分室门不安装，店面大门为氟碳喷涂铝合金门。

6、楼梯扶手：

楼梯间钢木复合栏杆扶手，具体见设计。

三、公共部分：

1、楼地面：

1.1、楼梯间缓台及踏步地面为大理石地面，黑色大理石踢脚线。踏步两侧150mm黑色理石，中间为珍珠花理石。

1.2、电梯前室地面铺设地砖，黑色理石踢脚线。

1.3、水井地面做防水。

1.4、地下车库为细石混凝土原浆压光地面，表面涂刷地坪漆。

1.5、地下车库排水沟采用角钢护脚，上铺铸铁篦子，集水坑采用花纹钢板覆盖。

2、墙 面：

2.1、水井、电井、风井陶粒墙面为加网水泥砂浆抹面。

2.2、所有管井地面抹灰，所用管线穿墙、穿楼板的洞口封堵及防水由土建施工单位负责。

2.3、墙面采用水泥砂浆抹面，刮大白，地下车库独立柱采用水泥砂浆抹面，刮大白。

2.4、电梯前室的电梯门口采用大理石门套线，电梯前室墙面粘贴瓷砖。

3、天棚：

3.1、地下车库为混凝土清水面层刷白色防火涂料，混凝土梁采用水泥砂浆抹面刷白色防火涂料。

3.2、楼梯间及缓台天棚为混凝土面刮大白。

3.3、电梯前室为矿棉板吊顶。

4、楼梯间钢木复合栏杆扶手：具体见设计。

5、地下室外墙墙面：

混凝土剪力墙上直接粘贴100mm厚保温苯板，深度为自然地面以下2.5m。

6、水箱间门为保温防盗门，地面墙面粘贴瓷砖。换热站地面粘贴地砖。出屋面女儿墙及机房外墙刷普通弹性外墙涂料。

四、门窗安装、地面混凝土、墙面抹灰、墙面大白、外墙抹灰、苯板粘贴等工程施工前必须做样板间。

五、水暖专业交楼标准：

1、所有卫生间内不安装卫生洁具，所有厨房内不安装厨具平台及厨具。

2、生活水表封样。

3、消火栓箱体封样。

4、采暖锁闭阀统一。

5、建筑水井门钥匙统一。

6、所有上水进户加熔接球阀，进户末端采用内牙接头，用丝堵封闭，卫生间安装一个水龙头。

7、厨房有天然气管道，挂表分户计量（高位表）。

8、地热分水器安装与厨房合理位置，不能影响业主装饰，地热分水器、Y型过滤器及阀门封样。

六、电气专业交楼标准：

1、住宅室内灯具齐全，必须保证使用功能，观感要求优质工程标准。

2、计量表及配电箱必须按照电业局有关部门规定标准执行。

3、住宅总闸脱扣电流应按级别进行动作，必须符合设计规范要求。

4、屋面防雷制作，在保证防雷接地功能外，防腐及观感要求达到优质工程标准。

5、综合布线（有线电视、电话、宽带、监控等）多种线路不准许穿管使用，室内器件必须保证使用功能，观感要求优质工程标准。

6、地下室配电间所对应的一层地面做防水处理。

七、质量标准达到省优质工程标准，验收由建设单位、监理公司、施工单位、物业单位、业主代表共同验收，执行标准见合同约定验收规范。

八、安全事项：工期紧任务重、抢工抢时严禁违章指挥、违章作业、如野蛮施工造成后果的、由责任方承担一切法律责任、做到文明施工工完场清，各施工单位进场报到，签安全生产责任状。

第三篇：交楼确认书

交楼确认书

经由/□小姐/□公司（卖方）售出之物业，现于年月日起正式交付物业予以□先生/□小姐/□公司（买方）使用。

双方确认以下事项，买方收到物业之门匙条，并签收场内

设施买卖合同相符（家私清单），交接无误，卖方同意支付截止于

年月日止于该物业之所有费用：

1.该物业之管理费、有线电视费、电话费。（结清：□是/□否）

2.该物业之水费，抄到水表读数：（结清：□是/□否）

3.该物业之电费，抄到电表读数：（结清：□是/□否）

4.该物业之管理煤气费，抄到煤气表读数：（结清：□是

/□否）

备注：（以上没有列明的费用可在备注中注明）。

自买方收到物业之日起，有关该物业发生的所有费用将由买方全

部负责。经双方确认，该物业是以现状交付买方使用，且双方已无议异.特此确认！

卖方签名：买方签名：年月日年月日

第四篇：交楼总结

涪陵恒大山水城项目会所“12.30”交楼总结

恒大山水城项目“12.30”交楼期间，山水城会所作为协助交楼部门，协助物业客服中心完成了本次交楼，特作以下报告： 本次交楼时间为2013年12月30日至2014年1月7日，计划应交389户，实际已接219户，完成率为56%。会所在协助工作上主要负责以下三点：一是在交楼前联系本地知名商家来项目参展以及参展商赞助礼品事宜；二是交楼前会所交楼现场的准备工作；三是交楼期间会所协助客服中心做好服务工作。本次交楼联系涪陵建玛特7个商家来项目参展，赞助礼品有购物小推车150份、木地板拖把120份，礼品共计270份，交由客服中心为业主发放。本次交楼期间会所协助客服中心完成交楼现场布置，会所三楼乒乓球室为交楼现场，棋牌室为接房等候区，会所三楼前台为接待区，负责接房业主登记取号，发放恒大冰泉。交楼现场布置妥当后参与交楼流程的演练，不断熟悉各自负责的流程。

在交楼过程中，各个区域有序运行，各个部门有效配合，都离不开交楼前期的各部门流程大演练，结合本次交楼数据来看本次交楼是比较成功的，这对未来的交楼工作来说也是一次具有重大意义的里程碑。

第五篇：交楼确认书

交楼确认书

经由 先生/小姐/公司（卖方）售出区之物业，现于 年 月 日起正式交付该物业予 先生/小姐/公司（买方）使用。双方确认以下事项，买方收到该物业之门钥匙条，并签收场内设施与买卖合约相符，交接无误，卖方同意支付截止于年月日止该物业之所有费用: 1.该物业之管理费、有线电视费、电话费(结清：□是 □否)2.该物业之水费，抄到水表读数:(结清：□是 □否)3.该物业之电费，抄到电表读数:(结清：□是 □否)4.该物业之管道煤气/天然气，抄到煤气/天然气读数:(结清：□是 □否)5.其他未列明费用：

买卖双方确认该物业之所有费用卖方/买方已结清，并同意居间方XXXX公司将托管的交房保证金元支付予卖方人民币元，支付给买方人民币元。

备注：

自买方收到该物业之日起，有关该物业发生的所有费用将由买方全部负责。经双方确认，该物业是以现状状态交付买方使用，且双方已无异议。特此确认！

卖方签名： 买方签名： 年 月 日 年 月 日