房地产检查发现问题及检查技巧.

第一篇：房地产检查发现问题及检查技巧.

检查发现的违法问题及检查技巧

房地产企业

1．预售房款未按规定预缴税款

违法问题：①预售房款记入“应付账款”等往来科目归集，不通过“预收账款’’科目核算，长期挂账不结转收入。②将预收房款作为购房定金或其他垫付款项，不结转收入。③以收抵支，巧立门目，通过“其他应收或应付款”科目直接拨付工程款等。④分开开票，一部分开预收款发票交财务，将另一部分开具收据货款入销售部，不入企业财务账。

检查技巧：

1、了解企业预售房款从收取到记账的程序及相关记录，将记录内容和发票、明细账、总账报表相核对，看金额是否一致；

2、到地税部门核对企业开具预收房款的发票金额与申报的预售房款是否一致；

3、查看建设部门批准的预售房许可证，看企业可预售的房屋的位置、地点、面积售价等；

4、查看预售房合同，核对与客户进行商品房交接记录，确认已交接商品房收取货款是否与开票数一致。

2、故意隐匿商品房销售收入、视同销售不作收入。

违法问题：

1、销售收入确认不及时，长期挂在“预收款“账上，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税；

2、只计商品房收入，车库销售不计收入；

3、整体转让“楼花”不作收入，即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账；

4、先租后售的收取的租金不记收入；

5、以开发的房屋向建筑商抵账等债务重组业务中，不进行收入的确认；

6、以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的房屋不作收入处理；

7、合作建造开发产品以房屋抵顶投资额、以土地使用权、股权等权利换取开发产品不作收入处理；

8、视同销售产品不记收入；

9、视同销售商品价格偏低；

10、价外费用(如代物业收取的有线电视初装费、燃气管道安装费、防盗门、封闭阳台等)不记收入；

11、与关联方之间的出售、出租业务，或挂往来、或随意作价；l2、代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料、按合同留归开发企业所有的，不作收入处理；

13、将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”，年末不结转营业收入；l4、其他收入如施工方延误工期的罚款收入、政府给予的安全奖、优质奖等不入“营业外收入’’核算。l

5、开发企业将更名费、拖交房款押金、罚息收入、没收的违约保证金、定金等收入记入往来账户。

检查技巧：

1、收集企业资料，查看企业在开发过程中取得的立项审批表、房屋开发规划书、预售许可证、土地转让合同、项目建筑平面图、竣工验收单等资料，了解企业开发项目及进度情况；

2、从房地产主管部门或相关部门收集各项目建筑面积，与账面记载面积、实地开发面积核对，以确定可销售面积；

3、审查企业各项会议记录、董事会决议，看有无特殊事项发生(如抵债、赠送等)；

4、到销售部门实地查看销售合同、统计数据、售房发票、收款收据等资料，并将结果与账载记录相核对，以确认收入准确性、及时性；

5、根据未售房屋明细表，并到实地核对，确认未售房数量、面积；

6、根据发票开具情况，抽查部分用户进行核对，看开票金额与收取货款金额是否一致。

7、应检查“银行存款，明细账及“其他应付款”、“营业外收入”、间接费用等科目，看企业收到更名费、拖交房款押金、罚息收入、没收的违约保证金、定金等费用后是否挂往来，是否进营业外收入，是否冲减期间费用。

3．固定资产未按规定核算

违法问题：

1、企业将用于办公的电子设备及汽车、用于宣传音像设备等记入销售费用或低值易耗品，在税前扣除。

2、企业将开发产品作为售楼部，或提供给职工使用且已办理产权证明(产权所有人为本企业)，未将此部分成本从可售总成本中结转至“固定资产”。

检查技巧：

1、检查企业的固定资产账目，核实相关情况。

2、检查企业办理产权情况，凡将开发产品产权为本企业的应当作相应税务处理。

4．成本划分不清

违法问题：

1、不按规定计算期间费用和开发产品成本，擅自扩大期间费用；

2、将未竣工验收产品成本并入产品销售成本；

3、扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多转经营成本；

3、在未取得建筑商合法凭证的前提下，将预计建筑成本转为销售成本；

4、返还给建筑商的货款未冲减销售成本；

5、立项作为经营资产的项目不及时结转，或并入可售面积计算销售成本；

6、企业自用房产仅分摊前期工程费、基础设施费等费用，而土地成本、借款利息、建筑安装等费用由出售房分摊；

7、建筑成本重复入账，在取得建筑发票结转完工成本入账的同时，又签订虚假单项合同，或者将建材发票重复进入开发成本。

检查技巧：

1、检查企业销售成本明细账，将销售成本与销售收入对比分析，复核计入销售成本的户数、面积和销售收入的统计口径是否一致；

2、根据当期销售面积以及可售单位工程成本费用，计算当期成本费用，审查申报数据是．否准确；

3、检查企业开发产品成本明细账，看所列成本是否有合法凭证入账；

4、查看企业立项报告书和竣工验收单，了解公用设施、配套设施和经营资产的处理情况；

5、看往来款项科目，看是否有返还建筑商或其他供应商资金而未冲减成本情况。

5．借款费用企业所得税前列支不规范

违法问题：

1、将利息支出全额在“财务费用”科目中直接列支；

2、向关联企业借款全额在税前列支；

3、借款给关联企业长期挂“应收账款”、“其他应收款”等往来账务，不按照独立企业往来结算应收利息；

4、通过其他企业或个人拆借资金在“财务费用”列支。

检查技巧：

1、检查企业“长期借款”、“短期借款账”，了解企业资金来源情况；

2、检查企业“财务费用”等科目，看企业列支的金额是否超过规定标准；，3、检查企业资金往来科目，看是否有长期挂账情况，分清是借入资金还是借出资金，是否属关联企业。

第二篇：检查发现问题整改方案

西村小学关于现场检查发现问题的整改方案

宜春市教育局于2016年11月28日来我校进行现场检查中，发现我校存在如下问题：

校门口无证地摊很多，卫生也很脏乱，砂轮场烟窗离学校太近及校门口脱岗这些情况。

针对你们指出的这些问题，我校认真学习了你们的《整改通知书》。并对你们的《整改通知书》进行了认真的自查、讨论，提出了相应的整改措施。形成了切实可靠的整改方案。并通过了学校班子会的认真讨论，现将整改方案告知如下：

一、校门口无证地摊和卫生方面。整改通知书指出，校门口无证地摊很多，卫生也很脏乱。学校领导指出，要求学校办公室主任把无证地摊问题情况立马汇报镇政府；请示镇政府派工商管理人员和城管中队来我校及时清理。我校也派值日老师协助他们清理无证地摊工作。由办公室主任易玉红负责协调处理，坚决做到学校附近不存在无证地摊的情况。

二、卫生管理情况。整改通知书中指出，校门前卫生很脏乱。学校分管卫生工作的肖正生副书记作出指示，加派学生去清扫校门前的清洁区。并对负责卫生工作的彭丽平主任强调，必须强化卫生监督管理职责。对负责检查卫生的少先队干部提出更严格的要求。要求负责该清洁区的班主任老师把责任分派到每个学生的身上。让责任分担到每一个学生的卫生工作中去。

三、校园附近工厂事宜。你们的整改通知书中指出，我校东面的砂轮场烟窗，影响学生身体健康。针对这一情况，我校指派分管总务的郭跃军副校长亲自抓砂轮场烟窗问题。郭跃军副校长将这一实际情况立马向西村镇人民政府反映。镇政府已介入调查该问题，并派分管企业的责任领导来校实地察看。并一起就此情况会商。他们说这个砂轮场现在已停止运行了。而且他们厂还留了专人在此看护烟窗的安全情况，一旦发现有异动的情况，会及时向我们学校反映。现在烟窗非常安全，也没有排烟。根本不会对学生的身心造成一点影响。

四、学校安保管理。整改通知书中指出我校门卫脱岗。安全是学校的一项重要工作，“生命不保，何谈教育？”我校一贯重视学校安全工作，并成立了安全工作领导小组，并有专人负责学校安全工作。可是学校在安全制度落实方面做的还不够。经学校班子会讨论，由学校负责安全工作的领导肖正生副书记亲自查实情况并做出整改。肖正生副书记对门卫去做深入的了解和查实。其实我校门卫当时发现有中学生想从学校东面的居民楼附近爬围墙进校园，他跑去劝离他们。但这还是他对工作的疏忽，我们学校肖正生副书记指出了他的不是。并提出了他今后的工作重点。让这位门卫同志对工作更感受到了责任的重大，工作更负责。保证今后再也不会犯这样的失误，并作出了深刻的反思。

针对你们发现的问题，我们深刻反思。今后我们一定要树立“学校无小事，处处皆教育”的育人思想，身体力行和认真实践上级指示精神，尽快走出一条适合我校的素质教育之路。

西村小学

2016.12.6

第三篇：上级公共卫生检查发现问题

上级公共卫生检查发现问题及整改要求

1.健康档案：

（1）：健康档案体检血压填写的不合理.颠倒的问题。

（2）：视力填写不全（必须填写新的第二版的4.0---5.3视力值）

（3）：高血压与糖尿病控制满意与不满意问题：控制满意与不满意取决于正常值的高低，如果高于或者低于正常值就是控制不满意，如果值正常就是控制满意，2次不满意的15天后重新随访。

（4）：2013年健康体检的辅助检查要合理填写，生活方式，健康评估，体检结果要填全。

（5）：重症精神病的纸质档案要放入精神病诊断报告或住院记录复印件。（上级要求）

（6）：健康档案慢病的外皮要用不同病种的颜色区分，纸质档案中的化验单必须填全化验及诊断医生的签字，纸质和电子版档案慢病及孕产妇必须填联系电话.（上级要求）

2.计划免疫：

（1）：接种卡填写不完整，接种卡小儿身份证号与出生证号要填写完整，乙肝.卡介苗第一针要按实际填写出生医院接种医生姓名及批号。

（2）：麻风疫苗满8个月就要及时接种（按照天来计算，满8个月就接种。）

第四篇：房地产检查预案

沿海绿色家园（鞍山）有限公司专项检查预案

根据我市房地产企业的经营现状和财务核算形式等实际情况，结合总局、省局有关税收政策及规定，制定对该房地产企业检查的预案：

（一）查前掌握了解以下情况

1、了解被查企业的性质，是国有、私营、股份制还是其他类型企业。

2、了解被查企业的财务制度和会计核算方式。

3、实际所开发项目的具体地理位置；确认开发项目的类型，是普通标准住宅、高档别墅小区还是商业铺房。

4、审核开发企业的土地使用权证书、土地转让、买卖合同，掌握开发企业土地使用权的取得方式。

5、了解开发产品的销售方式。即： 是采取一次性收款方式、分期收款方式、采取银行按揭方式销售还是采取委托方式销售。如果是采取委托方式销售还需了解是采取支付手续费方式委托销售、买断方式委托销售、包销方式委托销售还是采取基价（保底价）并实行的方式。

6、了解被查企业有无将开发产品用于企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等或者将开发产品用作对外投资、分配给股东或投资者、以开发产品抵偿债务、以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产等视同销售行为。

7、了解被查企业的利润分配形式，有无以开发产品等实物形式分配利润的情形。

8、有无和税务机关签订代扣建筑业营业税合同以及合同的履行情况。

9、被查企业为开发产品而签订的各种合同。

10、查阅其检查期间的各种财务报表及纳税资料、审计部门的审计报告，并进行初步分析。

11、被查企业享受的税收优惠政策有哪些，并要求提供相关的资料。

12、企业的开户银行及账号，具体办税人员，并提供银行对账单。

（二）相关财务指标分析

通过对以前会计资料与检查相关会计资料的对比，将被查企业的资产负债率、应收账款周转率、主营业务利润率、主营业务成本利润率、开发成本利润率、毛利率、销售费用率、销售税金率等主要经济指标进行比较，分析其增减变化是否异常，寻找疑点从而为进一步检查确定主要方向。

将检查期的主营业务成本利润率与被查企业计划期、上期、上年同期以及同地区的同行业相同指标进行对比，分析检查期主营业务成本利润率是否有异常的增减变动，通过比较分析，确定检查的方向和重点应是与“主营业务收入、主营业务成本”等科目，然后通过对相关的帐证资料的详细检查，找到出现异常情况的真实原因，落实问题。

（三）财务报表分析

从审查分析财务会计报表开始，通过对报表的检查分析，总括地把握纳税人资产掌握纳税人有无货币支付能力，从中发现问题的疑点，从而进一步确定检查重点，有针对性地进行检查工作。检查的重点是资产负债表和利润表。

1、对资产负债表的分析

（1）数据核对法。根据会计核算原理，从编制逻辑上审查报表，看表中资产合计数是否等于负债与所有者权益合计数；同时审查表中相关数据的衔接勾稽关系是否正确，表中数据与其他报表、总账、明细帐数据是否相符，进而从中发现税收问题。（2）数据比较法。通过比较纳税人检查所属期内不同期间资产负债表的相同栏目数字的变化，发现可能存在的税收问题。（3）指标比较法。对比分析纳税人不同时期资产负债表所反映的各类经济指标，进而发现税收问题。

2、利润表的分析

（1）分析收入和支出项目内容的真实性。采用指标比较法，将纳税人不同时期的利润表所反映的相关指标如：销售净利润率、成本费用利润率、资产经利润率等相对照，或者将同行业同等规模的不同纳税人的利润指标与纳税人的报表相比较，分析纳税人检查期利润表内容变化的原因和其经营状况，如果纳税人的实际经营状况与分析的结果不相符，就必须对其进一步深入检查，找出问题所在。

（2）根据财务资料间的勾稽关系，审核财务成果的正确性。《利润表》是纳税人填写《纳税申报表》的基础资料，与会计账簿之间存在必然的勾稽关系。检查时可根据《利润表》反映的主营业务收入及使用的税率与纳税人《纳税申报表》的填列情况相比较，从而审查纳税人税率的使用情况和税款的缴纳情况。

（3）分析表内各项目内容，确定检查重点。利润表各项目之间存在着能反映纳税人经营状况的必然联系，如果表中反映纳税人的经营额过小或者亏损额过大或者持续亏损，而纳税人仍然在不断开发项目，很可能是不正常的反应，应注意审核纳税人的相关账户进一步核实问题。

（4）分析利润总额。利润总额反映了纳税人的经营成果。

（四）财务检查

1、收入部分检查

房地产开发企业销售开发产品的方式比较多样，在检查前，必须对其销售方式进行了解，看其是属于一次性收款方式、分期收款方式、采取银行按揭方式销售还是采取委托方式销售等，如果是采取委托方式销售还需了解是采取支付手续费方式、视同买断方式、包销方式还是采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式销售房地产。不同的销售方式收入确认的时间也不同。检查开发企业收入情况时应从以下几个方面入手：

（1）重点审查开发企业的销售合同、租赁合同等各种经济合同，确定其销售情况及销售方式。

（2）现场观察、盘点被查企业开发产品的使用和出售情况。（3）检查帐载收入是否符合建造合同收入的内容。若发现被 查开发企业入账收入与合同记载的收入相差太大，应进一步检查，防止纳税人低价开票，少计收入。

（4）将“主营业务收入”账户记载的金额与有关会计凭证核对，检查纳税人开具的“商品房发票”和“动迁房发票”存根联，看其有无分解收入、减少营业额的现象。（5）将“应付账款”、“预收账款”等往来明细账与有关记账凭证、原始凭证、销售合同等核对，看被查企业有无将收入挂往来帐户而不纳税的现象。

（6）检查土地合同，看企业是否存在以地换房，若有，应进一步检查被查企业以地换房时，其转让房屋的营业额是否为用来换取土地使用权的新建房屋的造价、就有房屋的评估价或买价，有无利用以地换房形式故意隐瞒收入的情况。

（7）检查开发企业有无将所开发产品用于本企业自用、捐赠、广告、样品、职工福利、奖励等；或者将开发产品转作经营性资产；或者将开发产品用作对外投资以及分配给股东；或者将开发产品抵偿债务；或者将开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产等视同销售行为。若有，是否按税法规定申报纳税。

（8）检查开发产品在出售前是否有租赁情况。

（9）检查被查企业有无不按规定开具发票或者开具假发票、假收据隐瞒收入的情况。

（10）检查企业的银行帐和现金账，查看其资金流动情况以及有无在银行多设开账户，隐瞒收入真实性的情况。

2、成本方面检查

房地产开发企业在进行成本费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。检查开发企业成本时应注意以下几方面问题：

（1）被查企业是否将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。

开发产品的建造成本是指开发产品在完工前发生的各项支 出，包括；土地征用及拆迁补偿费、前期工程款、基础设施建设费、建筑安装工程款、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可直接计入成本对象中去。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中去；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负对象的，则应根据配比原则按各项目占地面积、建筑面积、工程预算等方法配比计入有关开发项目成本。

（2）将开发企业的建造合同、工程决算书与“开发成本”相核对，看被查企业有无重复列支成本问题。必要时，可聘请有关工程造价方面的专家，对开发企业的工程决算书进行审核，看其是否有虚增建安成本的情况。

（3）审核被查企业的借款合同，看其对借款费用的处理是否符合规定。

房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应将实际发生的费用按借款在各开发项目之间的使用情况分配计入各成本对象中。属于成本对完工后发生的，应作为财务费用在税前直接扣除。

（4）将“主营业务成本”账户和相关的记账凭证和原始凭证相核对，检查开发企业有无多转销售成本问题。

已销开发产品的销售成本 按下列公式计算结转： 可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷总可售面积 已销开发产品销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

（5）审核土地使用权购买合同，看企业计入开发成本的地价是否真实，有无多记或者少记的现象。

3、期间费用的检查 认真审核被查企业的费用明细账及相关凭证，特别是重点关注摘要栏，因为开发企业往往会采取模糊摘要栏记载甚者采取变通的手法来掩盖不允许列支费用。对于该部分的检查应重点注意以下 内容：

（1）、计入“财务费用”科目的借款费用，如有向非金融机构的借款费用支出，则应审查其利息支出是否高于银行同期低款利率。

（2）、审核“累计折旧”账户，看企业计入费用的折旧是否符合税法规定。

房地产开发企业将开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除，未按规定转作经营性资产或者临时性出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费。（3）、是否将应由应付福利费、计提的职工教育经费列支的相关费用列入期间费用，工会经费列支是否正确。

（4）、应将企业列入期间费用和成本的招待费进行合计计算招待费用列支是否超支。（5）、企业计提的基本劳动保险、失业保险、医疗保险、工伤保险、生育保险等等是否按标准计提，是否将计提而未交部分在企业所得税前进行调整。

（6）、计入费用的差旅费、会议费、董事会费等，是否能够提供证明资料，以证明其合法性。（7）、审核“销售费用”账户，看开发企业支付的佣金是否同时符合三个法定条件，相关的票据是否合法真实，有无白条列支现象。

（8）、房地产开发企业一般都有大量的赞助性支出，仔细审核其所附原始凭证，看企业是否严格区分公益救济性与非公益救济性捐赠支出的界限在所得税前扣除。

（9）、被查企业列入期间费用的业务招待费、广告费是否符合规定，列支是否超支，相关的票据是否合法真实，有无白条列支现象。

第五篇：房地产企业检查

房地产企业检查模板

一、收入类问题

（一）、预售收入未及时结转

1、疑点描述：部分企业将收取的房款在“预收帐款”科目中长期挂帐不作销售处理，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间，有意识的延缓销售收入实现，推迟纳税义务发生时间。

2、疑点位置：

查看企业报表预收账款期末余额及主营销售收入结转

3、疑点检查：

1、对照检查“预收账款”等账户及纳税申报资料，核实预收的房款是否按规定申报纳税。

2、实地察看各期楼盘开发销售进展情况，根据《工程竣工验收备案表》确定开发产品完工项目，根据已售楼号、门牌号，对照预售款确定应税收入，与“主营业务收入”和“预收账款”明细账进行比对，核实预收账款是否按规定结转收入。

3、调取售楼处资料，收集销控台账、销售合同、销售发票、收款收据等纸质资料以及销售合同统计数据、预售房款统计数据、售房发票记录等电子文档，统计已售面积及销售金额。查看物业公司入住通知单及《钥匙发放保管登记簿》，核对销售数据的真实性。将确认的已售面积及销售金 额与“预收账款”、“主营业务收入”账户及纳税申报表进行核对，检查企业收取的销售款是否全部入账并申报纳税。

4、疑点取证：

1、复印预收账款和主营业务收入帐薄及对应凭证 4-

2、复印纳税申报表及相关台帐合同。

（二）、收到购房款挂往来账

1、疑点描述：房地产企业销售房屋收款方式一般为全款和分期付款等形式，房地产企业将收取的房款在“预收帐款”或“其他应付帐款”科目中长期挂帐不作销售处理，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间，有意识的延缓销售收入实现，影响纳税义务发生时间，造成企业所得税申报纳税滞后。

2、疑点位置：房屋销售合同，预收账款余额及其他应付款

3、疑点检查：

1、采取全款方式销售开发产品的，对照商品房认购书，买卖合同，区分那些事预售收入，哪些是销售收入，对照预收账款和销售收入明细账，看预售收入是否及时结转销售收入。将合同到款时间与实际到款时间逐一核对，分月统计。

2、采取分期收款方式销售开发产品的，对照商品房买卖合同和预收账款，销售收入明细账，检查收款日未实际 收到款项时，是否及时确认收入，收款日之前收到款项的，是否及时确认收入。

3、采用银行按揭方式销售开发产品的，参阅商品房买卖合同，确认付款方式，检查首付款是否及时确认收入，是否记入其他应付款等往来科目隐瞒收入，收到银行按揭款是否记入短期借款，往来等科目隐瞒收入。

4、核查企业应付款及其他应付款等往来账目。是否有大额资金长期挂账。询问财务人员资金来龙去脉。

4、疑点取证：

1、复印预收账款和主营业务收入帐薄及对应凭证 4-

2、复印往来帐薄及对应凭证。4-

3、询问相关人员笔录。

（三）、以物易物，以房抵账少计收入

1、疑点描述：

1、在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利，抵偿债务等费用，而在商品房“销售收入”中却不记载，造成了税款的流失。

2、以开发产品换取土地使用权、股权，未按非货币性资产交换的准则进行税务处理。

3、开发产品转入资产，未视同销售。

4、核查累计折旧账户，是否将未视同销售的“先租后 售”的开发产品提取折旧。

2、疑点位置：其他应付款、营业费用、管理费用、销售费用、开发成本，累计折旧等。

3、疑点检查：

1、比对房源销控台账登记的开发产品销售数量、财务账簿登记的已确认相关收入的开发产品销售数量，查找两者之间的差异，进行实地调查，核实未售房产的真实性。3-

2、审查各项会议记录、董事会决议，核实有无抵债、赠送等特殊事项发生。

3、审查合作建房协议，检查以房屋所有权换取土地使用权、股权等是否按规定核算收入。

4、调查、询问部分债权人，核实长期挂账的大额未付款项的真实性，检查是否有隐匿售房款的行为。

4、疑点取证：复制其他应付款、管理费用、销售费用、开发成本帐薄及相关凭证。

（四）、销售价格明显偏低，少计收入

1、疑点描述：房地产开发企业一个项目的开发涉及的行业、部门较多，在销售开发产品中难免有一些人情世故。以较低的价格出售开发产品。

2、疑点位置：开发产品销售明细账、销控台账、销售合同、销售发票。

3、疑点检查： 3-

1、调取售楼处资料，收集销控台账、销售合同、销售发票等。根据销售合同与销售发票相核对，有无价格明显偏低。

2、根据价格明显偏低的开发产品，走访相同条件的客户并对相关销售人员进行询问。

4、疑点取证：复制销控台账、销售合同、销售发票及相关凭证和对有关人员的学问笔录。

（五）、销售附属物（车库等）未如实记账

1、疑点描述：销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入未按规定入账。

2、疑点位置： 2-

1、实地察看。

2、到售楼处的查看销售平面图、销售明细清单、销售合同、发票、收款记录、收据。

3、到财务部查看预收账款、主营业务收入账户、纳税申报表等

3、疑点检查：

1、实地察看、了解楼盘开发、销售情况，核对房源销售平面图，调查、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售，掌握住宅、阁楼、停车位、地下室的销售状况。3-

2、调取售楼处资料，收集销控台账、销售合同、销售发票、收款收据等纸质资料以及销售合同统计数据、预售房 款统计数据、售房发票记录等电子文档，统计已售面积及销售金额与“预收账款”、“主营业务收入”账户及纳税申报表进行核对,检查企业收取的销售款是否全部入账并申报纳税。

3、调查部分业主，核实开具发票的金额与收取的价款是否一致。有无将销售的阁楼、停车位、地下室和精装房装修部分取得的价款单独开具收款收据问题。

4、到金融机构调取企业开户信息和企业主要负责人、销售负责人、财务负责人等相关人员的个人银行储蓄账户、信用卡账户信息，核实有无隐匿账外资金的情况。

4、疑点取证：复制有关销售平面图、销售明细清单、销售合同、发票、收款记录、收据。预收账款及相关凭证等。

（六）、代收款项是否有应计收入未及收入

1、疑点描述：房地产企业在开发产品中，代有关部门收取的各种资金、费用和附加等企业自行开具收据，在其他应付款等往来长期挂账，未记收入。

2、疑点位置：其他应付款等往来帐薄，自制收据。

3、疑点检查：

1、查阅企业收款收据与其他业务收入相核对。3-

2、收款收据与其他应付款核对。3-

3、走访入住客户，了解代收款信息。

（七）、未全款交房款的是否挂记往来未及收入

1、疑点描述：开发产品签订销售合同后，按照合同约定收款日期，客户未交全款，企业长期在应收账款中挂账，未按合同约定的收款日期确认收入。

2、疑点位置：应收账款、销售合同等

3、疑点检查：

1、查阅销售合同确认收款日期与应收账款逐笔核对。是否有收到货款未及时计入收入现象。

2、通过应收账款与销售收入相核对，有无少计或不计收入现象。

4、疑点取证：复印销售合同，应收账款账簿、销售收入明细账及相关凭证。

二、成本六类检查

（一）、土地成本

1、疑点描述：土地成本就是为取得土地而发生的费用，一般包括：取得土地的价格，购买土地的契税，支付的补偿费等。在对土地成本检查中一些开发商常常将后期开放商品房的成本计入前期商品房的成本，也就是说如开发两期商品房，开发商可能在开发第一期商品房时将所有土地成本全部计入，待开发第二期商品房再将后期开发项目的土地成本计入其中，已达到始终有一块成本重复列支。远期支付出让金的滞纳金违约金计入成 本。将未动工的开发借款利息未达到资本化的借款费用计入土地成本。将乱摊派和超标准的规费计入土地成本。

2、疑点位置：土地购买合同、房屋拆迁安置补偿协议等。

3、疑点检查：

1、核查成本购置的合法性，是否把土地使用税计入土地成本，3-

2、土地成本核算的准确性，是否把土地评估费调增到账面价值虚增土地成本

3、核查土地成本分配的合理性，是否按照国税发【2009）】31号文件规定，用占地面积法分配土地成本，3-4，核查取得发票的真实性、合法性，有无白条及虚假票据入账，虚增成本。

4、疑点取证：复印开发成本明细账，及土地成本分配表，土地评估费及相关凭证。

（二）、前期工程费

1、疑点描述：前期工程费是在房屋开发过程中发生的规划设计可行性研究及水文地质、勘查、测绘、政府代收的各项临时工程费用及七通一平等。开发企业在取得设计劳务费等中存在是否有虚假发票进行列支。有无未发生前期工程费和基础设施费进行虚列，是否合理分摊多期项目共同发生的前期工程费，及基础设施费等，超标准列支绿化费、人防费、墙改基金等。

2、疑点位置：工程合同，取得发票、银行、现金账簿

3、疑点检查：

3-1：根据合同内容，取得的合法票据及对应的款项审核期是否正式发生，是否有虚列情形，同事要注意实际发生的费用是否与其开发的项目相对应，如不对应予以删除。前期工程费一般发生在立项开工前，应严格对号入账，防止期间费用计入本项目

3-2：对七通一平的支出审核。应注意是否实际发生。是否多列虚增成本。

3-3：审核人员还应计算出前期工程费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差，则应进一步核实

4、疑点取证：复印销售合同、前期工程费、开发成本及相关凭证。

（三）、建筑安装费

1、疑点描述：建安成本包括建筑工程费和安装工程费两部分，是指建造房地产商开发产品发生的建造工程费用，设备采购费用和安装工程费用，在工作中，鉴于房地产行业工期较长的特点，建造安装工程费存在成本不实，核算混乱，出现以商品房抵偿工程款，工程结算以假发票入账，进行陈本虚列，工程项目决算不及时，无 法核实其真实成本，已达到偷谁的目的。

2、疑点位置：建造安装合同发票工程进度验收报告决算报告，监理报告等入账凭证。

3、疑点检查：

3-1：调查了解同类开发产品的平均建筑安装成本与企业账面数据进行比较，如有价格过高的建筑成本，进行审查，并有企业说明理由，3-2审查施工合同和与决算书，核对工程内容，对决算超出预算价格过高的项目进行审查，并有企业说明理由，调取监理施工建设单位的像场见证。并审查单项合同，补充协议，以确定其真实性，3-3,、审核工程施工合同发票，工程进度验收报告，决算报告监理报告，等入账凭证，对已入账的票据是否有资金的实际支付，查实是否存在，虚开发票和资金空转的行为，已达到虚增建安费的情况。

3-4，调取工程监理部门的监理记录，及材料物资进场实验报告，核实有关材料的真实性，3-5，对取得大额成本发票审查其发票的真是性对照有关合同协议及开票单位进行查证。

4、疑点取证：复印建安成本明细账、施工合同与决算书及相关发票。银行存款及现金明细账，工程监理记录，材料物资实验报告等。

（四）、基础设施费

1、疑点描述：

包括小区内的道路供水供电供气通讯照明门禁系统环卫绿化挡土墙等。开发企业在基础设施费中列支花草树木所占比例的金额较大，存在不实行为，把房地产开发费用计入基础设施费已达到虚列当期管理费用，对水电气等工程不能取得发票或虚假发票进行列支。

2、疑点位置：基础设施配套工程合同开发产品明细帐成本分配表，重大设备和采购合同及付款凭证。

3、疑点检查：

3-1，检查企业开发产品明细账，审查是否将基础设施配套费在已售房屋中进行分摊，3-2调取设计勘察施工合同，按合同规定的标准进行测算，并抽查大额支付款项，审查其是否取得的发票的真实性，3-3根据重大设备和材料采购合同查看其付款合同付款金额和内容与合同是否一致。

3-4由于绿化草木大多来自农民自产自销享受国家税收优惠，开发企业往往虚开自购苗木发票，虚增绿化成本，转移利润，偷逃企业所得税。

3-5对取得的建筑业统一发票，核查其真实性，特别是市政公用，园林绿化基础土石方等工程，所取得的发票进行重点检查。

4、疑点取证：复印开发产品明细账、设计勘察施工及相关合同，相关的建筑业统一发票

（五）、公共配套设施费

1、疑点描述：

公共配套设施是指城市建设规划的要求为满足居民的需求与开发项目配套建设的各种服务性设施。开发企业往往对对其配套设施开发成本计入开发房屋陈本之中，成本分配不够准确。对公共配套设施工程取得的建筑也发票有不实行为。

2、疑点位置：公共配套设施施工合同配套设施材料采购合同等。

3、疑点检查：

3-1核查企业开发产品明细账，审查是否将有偿转让或自用的配套设施开发成本计入可售开发成本，3-2成本分配计算表内容是否完整，分配比率是否准确，存在有之分摊安装工程费，而将公共配套设施费等在已售房屋中分摊

3-3调取设计勘察施工合同，按合同规定的边准进行测算，抽查大额付款凭证，审查其支付金额，是否超过合同规定标准。

3-4抽查较大的材料采购合同，及付款凭证与取得的发票进行核对，查看其金额是否相符及发票的真假性。

4、疑点取证：复印开发产品明细账、成本分配计算表、设计勘察施工合同及相关凭证。

（六）、开发间接费

1、疑点描述：

开发间接费核算的是与项目开发直接相关，但不能明确属于开发环节的成本费用性支出，以及项目的营销设施建造费。开发企业在售楼部样板房内的资产，不作为固定资产管理，而直接在销售费用中列支。把与保安公司签订的保安服务费直接计入开发间接费，或报销的私车加油费直接在开发间接费中列支。为销售而制作的模型制作费直接计入开发费。

2、疑点位置：固定资产明细账、销售费用、管理费用明细账、应付工资、银行存款明细账等，3、疑点检查：

3—1检查房地产开发项目的借款费用，资本化在地产完工前是否计入开发成本，所开发的房地产竣工验收合格，是否停止借款费用资本化，3-2核查公司利息收支汇兑损益，银行手续费等，在利息支出是属于可资本化的利息，是否先在财务费用中核实，月底是否转入开发间接费。

3-3审查开发间接费发生的原始凭证是否真实合法，3-4核查周转房的摊销是否准确。

3-5核查开发间接费各项目之间的摊销是否正确，有偿转让 配套项目和大配套项目之间是否已分摊。

3-6核查其借款合同，看其借款金额与注册资本金相比，其借款金额是否超过注册资本金200%，4、疑点取证：复印开发成本、财务费用、开发间接费、注册资本金等相关账簿凭证。三、期间费用的检查

1、疑点描述：期间费用是指开发企业每一生产经营商品和提供劳务所发生的可扣除的经营费用管理费用财务费用。开发商对计入扣除项目期间费用的真实性与合法性有待落实。

2、疑点位置：经营费用、管理费用、财务费用财务账薄。

3、疑点检查：

3-1：开发企业按照按揭贷款为购买方担保的，其向银行提供的保证金是否在销售收入中减除，也不得作为费用扣除，在实际发生时可扣除。

3-2：核查“三费”扣除是否超标。3-3：是否有非公益性捐赠税前扣除

3-4：期间费用所取得的票据是否真实合法。

4、疑点取证：复印按揭贷款合同、财务费用、经营费用，其他营业外支出账簿及相关凭证。

四、营业外收入及其他收支

1、疑点描述：开发企业收取更名费、出租收入、政 府返还资金等计入其他收入或营业外收入或在其他应付款中挂账，一些罚款、滞纳金计入营业外支出直接扣除。已达到偷逃企业所得税的目的。

2、疑点位置：营业外收入、营业外支出、应收（付）账款及相关凭证

3、疑点检查：

3-1：通过营业外收入，其他业务收入账簿与其纳税申报表相核对，是否计入销售收入。

3-2：通过营业外支出账簿与其纳税申报表相核对，是否税前扣除。

4、疑点取证：纳税申报表、营业外收入，其他业务收入账簿、营业外支出及相关凭证