住宅用地商业配套土地权证办理法律分析[5篇范例]

第一篇：住宅用地商业配套土地权证办理法律分析

住宅用地商业配套土地权证办理法律分析

无论是招、拍、挂还是协议出让的城镇单一住宅土地，在发放《国有土地使用证》时的土地性质一般都是：住宅（70年）。实际上大多数的住宅项目开发，都会涉及到有住宅的商业配套、基础设施建设，而这些配套设施建设所涉及的土地性质在进行商品房销售和权证办理时，碰到的问题是：应该发放什么用途的土地使用权证书，商业还是住宅？对于规划部门批准的商业配套应该如何确定权属？

这种现象几乎在所有住宅项目开发中，都能遇到，但是，经查询我国现有的房产、土地方面的法律法规，对这个问题都没有明确的说法；又经咨询当地的房管、土地、规划部门，对于这个问题也没有统一的处理意见，各个地方的做法有很大不同。事实上，因商业用房的销售价位往往高于同区域的住宅房价格，而且，法律规定商业土地的40年出让年限和住宅的70年出让年限的差别也很大，对于开发企业而言，理清里面涉及到的法律关系，对减少销售风险和其他法律风险，意义重大。

一、商业配套的土地性质认定

（1）

在住宅土地权证取得之前签署的《国有土地出让合同》中，对于商业配套的约定，有以下三种情形：

一种是采用老版的出让合同范本（国土资源部、国家工商行政管理总局2000年和2006年发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本和《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本），约定允许建造配套设施，但未明确配套的比例和范围；

第二种情形是采用最新的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601），对配套设施等规划经济指标有明确的约定；

第三种情形，也是比较常见的，就是土地管理部门出让的单一住宅用地，在开发的过程中，开发单位经规划建设部门批准，建造一定比例的商业配套，待办理分割权证时，根据该商业配套的规划要求，申请相应的产权证明。

第一种、第二种情形，根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》等法律法规规定，对于超出约定配套比例，或彻底改变用地性质的，需要满足两个条件，一是要取得出让方和市、县人民政府规划部门的同意。土地使用权出让中土地用途等出让条件的确定，根据《城市房地产管理法》规定，是由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准的。它要考虑城市规划、土地利用政策等多方面因素，它一经确定便具有法律效力，而不能随意变更。

二是按市场价补缴土地出让金。在土地使用权人改变土地用途的申请被有关部门批准后，要按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补缴相应的土地使用权出让金。

也就是说，对于擅自超规划要求或改变土地用途的现象，一般是通过补办出让手续，补交出让金，也就是通常所说的“补地价”的方式解决。

但是，这并不能解决：在约定范围内的土地性质界定问题，也不能解决上述第三种情形所牵涉到的规划认可但土地权属归类的问题。

（2）

住宅区配套公共建筑（简称“配套公建”），指开发商按照国家及地方有关规定在住宅区土地范围内与商品住宅配套修建的各种公用建筑，一般包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他八类公用建筑，但各住宅区具体配建项目因住宅区情况的不同会有所区别。

配套公建的修建，为业主居住提供了各项便利条件，提升了楼盘的吸引力，是业主与开发商关注的一个焦点。随着配套公建的修建，其产权归属问题也随之产生。由于此问题关系到开发商与全体业主双方的重大利益，现行有关规定又非常零散、模糊，导致适用法律疑难，开发商与业主往往各执一词，争议由此产生。

我们在此无意于深入探讨配套公建的产权归属，一般而言：国有土地使用权出让合同、商品房买卖合同有具体约定的，按约定执行。国有土地使用权出让合同对于开发商及业主均具备法律约束力。如果出让合同约定受让人应配套修建某些配套公建并明确其产权归属的，或商品房买卖合同约定了某些配套公建的产权归属的，则按约定执行。如果商品房买卖合同约定某些配套公建被列入公用建筑面积分摊范围，则其产权归全体业主。上述情形外，属于商品住宅从属物的，其产权随商品住宅产权一并转移于全体业主。配套公建的产权原则上归开发商。

（3）因此，开发商在销售中所涉及的配套商业设施，规划部门在审批中注明该项目为配套商业设施，国土房管部门根据规划局明确兼容配套面积及建设部门综合验收的结果，可以做以下处理：属出让住宅土地，按已批准的用地功能发“配套商业”功能证，土地使用年限仍按批准的使用年限不变；若为搭建临时商业设施（临时建筑），须到国土部门办理临时用地手续，再到规划部门办理报建手续。

综上所述，住宅项目开发中涉及到的商业配套用地，有三种解决途径：一是对未按规划要求建造的，通过“补地价”，改变原有土地性质加以合法化；二是在规划允许范围内的商业配套，其土地仍然按照原批准的住宅土地性质和出让年限进行登记，并辅以“配套商业”功能证；三是临时商业设施的土地，通过交纳年租金、临时用地费的形式，办理《临时用地使用证》。

二、对开发商销售住宅项目商业配套及其权属登记时的几点法律建议

（1）

在“补地价”时的补办出让手续时，需要根据情况“争取”合适的土地用途

2001年8月21日国土资发[2001]255号《全国土地分类（试行）》，对于商业类土地，有两种分类方式，一种是“商服用地”（商业用地、金融保险用地、餐饮旅馆业用地、其他商服用地）；但还有一种用地性质是住宅用地中的“城镇混合住宅用地”（指城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地）。

应该说，这种分类方式非常混乱，是法律设置上的一个漏洞，实务中我们意识到，商服用地的地价基础很高，此类性质土地的建筑物，其销售价格相对也高，在涉及拆迁、转让时不会有很大的价格风险。而城镇混合住宅用地，属住宅用地范畴，法定最高使用年限为70年，但是其土地价格一般是介于单一住宅土地和商服土地价格之间，偏向于住宅价格，应此较低，而且在涉及转让、拆迁时，在转让底价和拆迁补偿价的谈判上，不存在优势。

因此，开发企业需要根据市场状况、项目的住宅商业比例、销售现状，对通过补办出让手续获取的商业配套土地灵活处理。实际中，有些操作高明的出让手续，通过性质的把握，能够达到：补缴很少一笔费用或不交费用而实现用途改变的目的。

为什么说要“争取”呢？原因有二,一是现行法律对此类情况无明确规范依据，行政管理部门处理的依据性不强，一般会比较尊重原受让人的意见；二是在房地产市场发展的今天，政府的管理目的以规范为主，处理处罚为辅，对于合理的申请和要求，在尊重现实的基础上，也会予以考虑。

（2）

合理利用行政部门在规划管理和土地资源管理方面的政策衔接空间 国家的规划管理和土地资源管理权一般分属不同部门，土地部门在住宅用地配套商业上的权力空间，被规划部门先行确认。也就出现了：规划部门已经批准，土地部门事后追究的现状。但实际上，对于规划部门已经认可的行政决定，国土部门一般也就是在手续上完备一下，这种政策的衔接空间，可以作为开发企业申请商业配套权属登记时的主要依据。

（3）

在与受让方签署《商品房销售合同》时需要对所销售的商业配套详细明确约定

因为商业配套在土地性质上的不确定因素存在，所以在此类商品房预销售、销售过程中，通过完备销售合同，规避潜在的法律风险，在此建议聘请专业的房地产律师予以把关。对于已经销售的商业配套用房，无论最终认定何种土地用途，通过办理《房屋所有权证》时，在房屋性质一栏，注明：非居住。以增强商业配套房屋的法律保护。

以上观点是通过研究现行房产、土地法律法规，结合政府部门的工作实际而阐述，属于个人法律理解，希不吝批评指教。

第二篇：住宅用地中的商业配套土地权证办理法律分析

住宅用地商业配套土地权证办理法律分析 2010年03月23日 星期二 19:34

无论是招、拍、挂还是协议出让的城镇单一住宅土地，在发放《国有土地使用证》时的土地性质一般都是：住宅（70年）。实际上大多数的住宅项目开发，都会涉及到有住宅的商业配套、基础设施建设，而这些配套设施建设所涉及的土地性质在进行商品房销售和权证办理时，碰到的问题是：应该发放什么用途的土地使用权证书，商业还是住宅？对于规划部门批准的商业配套应该如何确定权属？

这种现象几乎在所有住宅项目开发中，都能遇到，但是，经查询我国现有的房产、土地方面的法律法规，对这个问题都没有明确的说法；又经咨询当地的房管、土地、规划部门，对于这个问题也没有统一的处理意见，各个地方的做法有很大不同。事实上，因商业用房的销售价位往往高于同区域的住宅房价格，而且，法律规定商业 土地的40年出让年限和住宅的70年出让年限的差别也很大，对于开发企业而言，理清里面涉及到的法律关系，对减少销售风险和其他法律风险，意义重大。

一、商业配套的土地性质认定

（1）在住宅土地权证取得之前签署的《国有土地出让合同》中，对于商业配套的约定，有以下三种情形：

一种是采用老版的出让合同范本（国土资源部、国家工商行政管理总局2000年和2006年发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本和《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本），约定允许建造配套设施，但未明确配套的比例和范围；

第二种情形是采用最新的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601），对配套设施等规划经济指标有明确的约定；

第三种情形，也是比较常见的，就是土地管理部门出让的单一住宅用地，在开发的过程中，开发单位经规划建设部门批准，建造一定比例的商业配套，待办理分割权证时，根据该商业配套的规划要求，申请相应的产权证明。

第一种、第二种情形，根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》等法律法规规定，对于超出约定配套比例，或彻底改变用地性质的，需要满足两个条件，一是要取得出让方和市、县人民政府规划部门的同意。土地使用权出让中土地用途等出让条件的确定，根据《城市房地产管理法》规定，是由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准的。它要考虑城市规划、土地利用政策等多方面因素，它一经确定便具有法律效力，而不能随意变更。

二是按市场价补缴土地出让金。在土地使用权人改变土地用途的申请被有关部门批准后，要按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补缴相应的土地使用权出让金。

也就是说，对于擅自超规划要求或改变土地用途的现象，一般是通过补办出让手续，补交出让金，也就是通常所说的“补地价”的方式解决。

但是，这并不能解决：在约定范围内的土地性质界定问题，也不能解决上述第三种情形所牵涉到的规划认可但土地权属归类的问题。

（2）住宅区配套公共建筑（简称“配套公建”），指开发商按照国家及地方有关规定在住宅区土地范围内与商品住宅配套修建的各种公用建筑，一般包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他八类公用建筑，但各住宅区具体配建项目因住宅区情况的不同会有所区别。

配套公建的修建，为业主居住提供了各项便利条件，提升了楼盘的吸引力，是业主与开发商关注的一个焦点。随着配套公建的修建，其产权归属问题也随之产生。由于此问题关系到开发商与全体业主双方的重大利益，现行有关规定又非常零散、模糊，导致适用法律疑难，开发商与业主往往各执一词，争议由此产生。

我们在此无意于深入探讨配套公建的产权归属，一般而言：国有土地使用权出让合同、商品房买卖合同有具体约定的，按约定执行。国有土地使用权出让合同对于开发商及业主均具备法律约束力。如果出让合同约定受让人应配套修建某些配套公建并明确其产权归属的，或商品房买卖合同约定了某些配套公建的产权归属的，则按约定执行。如果商品房买卖合同约定某些配套公建被列入公用建筑面积分摊范围，则其产权归全体业主。上述情形外，属于商品住宅从属物的，其产权随商品住宅产权一并转移于全体业主。配套公建的产权原则上归开发商。

（3）因此，开发商在销售中所涉及的配套商业设施，规划部门在审批中注明该项目为配套商业设施，国土房管部门根据规划局明确兼容配套面积及建设部门综合验收的结果，可以做以下处理：属出让住宅土地，按已批准的用地功能发“配套商业”功能证，土地使用年限仍按批准的使用年限不变；若为搭建临时商业设施（临时建筑），须到国土部门办理临时用地手续，再到规划部门办理报建手续。

综上所述，住宅项目开发中涉及到的商业配套用地，有三种解决途径：一是对未按规划要求建造的，通过“补地价”，改变原有土地性质加以合法化；二是在规划允许范围内的商业配套，其土地仍然按照原批准的住宅土地性质和出让年限进行登记，并辅以“配套商业”功能证；三是临时商业设施的土地，通过交纳年租金、临时用地费的形式，办理《临时用地使用证》。

二、对开发商销售住宅项目商业配套及其权属登记时的几点法律建议

（1）在“补地价”时的补办出让手续时，需要根据情况“争取”合适的土地用途

2001年8月21日国土资发［2001］255号《全国土地分类（试行）》，对于商业类土地，有两种分类方式，一种是“商服用地”（商业用地、金融保险用地、餐饮旅馆业用地、其他商服用地）；但还有一种用地性质是住宅用地中的“城镇混合住宅用地”（指城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地）。

应该说，这种分类方式非常混乱，是法律设置上的一个漏洞，实务中我们意识到，商服用地的地价基础很高，此类性质土地的建筑物，其销售价格相对也高，在涉及拆迁、转让时不会有很大的价格风险。而城镇混合住宅用地，属住宅用地范畴，法定最高使用年限为70年，但是其土地价格一般是介于单一住宅土地和商服土地价格之间，偏向于住宅价格，应此较低，而且在涉及转让、拆迁时，在转让底价和拆迁补偿价的谈判上，不存在优势。

因此，开发企业需要根据市场状况、项目的住宅商业比例、销售现状，对通过补办出让手续获取的商业配套土地灵活处理。实际中，有些操作高明的出让手续，通过性质的把握，能够达到：补缴很少一笔费用或不交费用而实现用途改变的目的。

为什么说要“争取”呢？原因有二,一是现行法律对此类情况无明确规范依据，行政管理部门处理的依据性不强，一般会比较尊重原受让人的意见；二是在房地产市场发展的今天，政府的管理目的以规范为主，处理处罚为辅，对于合理的申请和要求，在尊重现实的基础上，也会予以考虑。（2）合理利用行政部门在规划管理和土地资源管理方面的政策衔接空间

国家的规划管理和土地资源管理权一般分属不同部门，土地部门在住宅用地配套商业上的权力空间，被规划部门先行确认。也就出现了：规划部门已经批准，土地部门事后追究的现状。但实际上，对于规划部门已经认可的行政决定，国土部门一般也就是在手续上完备一下，这种政策的衔接空间，可以作为开发企业申请商业配套权 属登记时的主要依据。

（3）在与受让方签署《商品房销售合同》时需要对所销售的商业配套详细明确约定

因为商业配套在土地性质上的不确定因素存在，所以在此类商品房预销售、销售过程中，通过完备销售合同，规避潜在的法律风险，在此建议聘请专业的房地产律师予以把关。对于已经销售的商业配套用房，无论最终认定何种土地用途，通过办理《房屋所有权证》时，在房屋性质一栏，注明：非居住。以增强商业配套房屋的法律保护。青岛张孝振律师

第三篇：《土地使用权证》办理流程 20120219

《土地使用权证》办理流程：

(1)《国土出让合同》及《补充协议》（原件）

(2)国土契税发票（原件）

(3)土地出让金发票（原件）

(4)立项批复（原件）

(5)开发公司营业执照（复印件加盖公章）

(6)规划建设用地许可证（复印件）

(7)法人身份证（复印件）

(8)规划地点图（原件）

(9)地籍调查表

(10）与项目所在地签署的分期开发计划和土地出让金分期付款协议（复印件）

(11)法人代表私章

(12）经办人授权书；经办人身份证复印件。

第四篇：商业用地和住宅用地的区别细则

商业用地和住宅用地的区别细则

弊端主要有以下几点：

1、使用年限商业配套40年，办公50年，比住宅的70年缩水严重；产权时间应该是土地使用权时间，不是房屋产权时间。因为房屋购买后，房屋产权就属于你了，但土地你只有使用权，无所有权，土地所有权属于国有。国家规定纯住宅的土地使用权年出让年限限最高为70年，商业用地最高出让年限为40年。所以，住房只有40年的土地使用权时间也有可能出现。40年后，国家有权收回土地及地上附着物。50年和70年听起来好象对现业主影响不大，但因为《物权法》对综合用地上的房产使用权是否能够自动续期规定并不明确，因此，购买综合用地上的商住住宅还是有一定风险。《物权法》第149条规定：

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。最可能的方案是：到期后，你再次向国家交纳土地出让金，国家再次出让土地使用权。所以，你不会赔30年，但会多缴一些土地出让金，因为40年后的土地出让金肯定会比现在的贵!

2、交易税费初次购买或者转让时的契税按照3%收取，而住宅为1.5%；如果国家开征物业税、土地增值税，商业用房的标准也会比住宅高。

3、按揭方式大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭，最长贷款年限10年。

4、日常生活成本如按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。

如水费：3.7（住宅）/5.6（工业商业）/6.1（宾馆、饭店、餐饮业)

5、设计标准设计导向不同。公建物业受朝向、采光、进深等限制较少，而普通住宅的要求较高。

6、落户问题无法迁入户口优点主要有以下几点：

1、关于保值性开发商能将土地建造成本都较高的商用房，改为住宅出售，主要由于住宅可变现性强，风险小，销售速度快资金回笼时间短等因素，当然，最关键的原因在于区域的住宅稀缺性强！能实现较高的利润价值。因此购房者在购买这类住房时，往往也是由于缺乏其他的选择导致的，房产相应的保值性也比较好。

2、关于建造标准非住宅的房屋建设标准不同。如果按照公建相关要求，人防和消防等建设标准都较高，对开发商而言，成本将提高，但对购房者的使用影响不大。

3、可以注册公司北京市工商局正式下文：公司登记注册时凡提交的《房屋所有权证》或商品房购房合同写明房屋用途为“住宅（包括公寓、别墅）”的，房屋用途的表述无法辨别是住宅或商业用的（如商住、综合等），均不予登记注册。因此，非住宅类房产，可以注册公司。

使用年限存在差异事实上，关于土地性质的问题，还要追溯到1990年国务院公布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，这份文件中将土地出让分为五类，并对各类性质土地的最高使用权年限进行了说明，分别是居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年、综合或者其他用地五十年。

所以很明显，根据这份条例，购买在非“居住”用地上建造的房子，首先受影响的是使用权年限，也就是说，这类住宅的使用权期限都要短于居住用地上的住宅。而且根据今年两会刚刚通过的《物权法》规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”这就是说，住宅用地上建造的房屋，使用期限已经基本不受之前“七十年”的束缚，而非住宅用地上的房产期满之后如何延续，则还有一定具体问题具体分析的空间。

贷款、生活成本、户口问题需要注意除了比居住用地少了二三十年的使用期，非居住用地上建造的住宅项目还会面临下面几个不同的地方。

首先是贷款，对于居住用地的房产，目前，银行一般都会允许贷款人办理首付最少三成、最多贷款七成、最长三十年还清的个人住房贷款，但如果是购买非居住用地的房子，银行虽然也有可能按普通住房贷款来办理，但多数情况往往会按照商业楼，即首付最少四成，最长十年还清的情况来办理，而且也不能享受住房贷款在利率方面的优惠。

其次是生活成本的不同。由于土地性质是商业或者工业，用电、用水等方面的收费标准也要按照商业或者工业的标准来执行，一般要比普通生活用电、用水的价格高出30％左右。

但对于综合性质的土地来说，由于可能是“住宅”和“商业”综合立项，那么在这种条件下，还是可能获得普通生活用电、用水的收费标准。当然为了保险起见，消费者最好让开发商在合同中注明，或者通过补充条款的方式规定进去，这样如果发生纠纷才能有案可查。

再次是户口问题。在商业用地上建造的房屋，由于其商业或者办公性质，原则上是不可以落户口的；至于综合用地，则因为它可能包含了住宅立项，所以正常情况下并不影响购房落户的实行。

除此之外，现在很多商业性质的“商住楼”非常好卖的原因，不小程度在于可以在工商局注册办公，这在去年6月北京市工商局叫停“住宅办公”之后越来越成为这类物业的最大优势，因此对于投资者来说也有不小的吸引力。

最后关于土地使用年限还要再说一点，这个“年限”是根据土地转让的时间来开始计算的，也就是一般所说开发商拿地的时间算起，而不是有些人理解的是从买房人签订购房合同算起，更不是从入住开始算。具体的使用权期限会在购房合同中写明，对此消费者也要必须给予足够的关注。

第五篇：个人如何办理住宅土地使用证范文

个人住房如何办理土地使用证

一、个人住宅土地使用证的办理程序

申请人持房产证、身份证、购房合同、购房发票等相关资料到宜昌市土地勘测规划队申请地籍测绘，规划队到现场测量并联系国土资源局内部科室进行地籍调查、权属审核等工作，在接到申请后的12个工作日后将相关结果反馈给申请人，对符合办证条件的申请人收取相关费用后开具土地测绘联系单。申请人取得测绘联系单后持房产证、身份证、测绘联系单、缴费发票等相关资料到市政府行政服务中心国土资源局窗口申请办理个人住房土地使用证，由我局窗口工作人员统一受理后，3个工作日内办结。受理后，由窗口工作人员打印收件单，交给申请人，自受理之日起有效工作日内办理完相关手续。无房产证者、已公告拆迁范围内等不宜办证的，不予受理。属集体土地使用权和国有土地使用权的宅基地交易办证的，属城区划拨用地私房、商业门面、办公用地的，在国土资源局所辖的各分局受理。有房产证同时有出让国有土地使用证需要交易的，在房管局直接办理房产过户手续，之后凭过户后的房产证和原户主土地使用证申请换发土地使用证。

二、办理土地使用证时需要提交哪些资料

1、由申请人本人向宜昌市国土资源局写书面申请，在申请书上注明房屋的原产权单位名称、详细土地座落、当前的门牌号及联系方式（电话），并加盖手印（原件）；

2、申请时提交提交身份证原件和复印件；

3、产权来源是房改房的，提交房产证原件和复印件（除封面外，全部复印）；

4、产权来源是购买、竞买、交换、赠与、析产等的，除提交房产证原件和复印件外，还需提交购房合同、购房发票、成交确认书等相关证明文件；

三、办理土地使用证时涉及哪些费用

费用主要有二种：一是办证费，二是土地出让金。需交纳土地出让金主要有以下几种情况：一是划拨土地上市交易的，二是继承、析产的，三是购买了划拨土地办理土地使用证的。

1、个人住宅登记办证费由地籍调查费、地籍测量费、工本费三部分组成，地籍调查费、工本费，按国土（籍）字[1990]第93号文件的规定，地籍调查费为6.5元，简装土地证工本费为5元，按照财综[2001]94号、国测财字[2002]3号文件的规定，个人住宅登记地籍测量费85元（其中划拨用地房改房测量费为65元）。