学区房7大潜规则：开发商与学校互惠互利

第一篇：学区房7大潜规则：开发商与学校互惠互利

学区房7大潜规则：开发商与学校互惠互利

“一纸小升初，两行辛酸泪……”一篇网上广为流传的《新木兰辞》道尽了家长的纠结和无奈。有业内人士透露，“小升初”之所以煎熬，是因为起支配作用的，不是政策法规，而是一套套“道高一尺，魔高一丈”的“潜规则”。

潜规则1

隐秘的“共建生”盛宴

所谓共建，就是政府机关或企事业单位为满足子女上学，通过单位赞助钱或物的方式，与知名中学建立起“共建”关系，共建单位的子女在小升初时可以直接“划”入这所知名中学。

“能建立起这种共建关系的都不是一般的单位或企业。”一业内人士透露，一般来说，这些单位或企业要么有权，要么有钱，能为学校提供一定的便利或福利。

据透露，这些共建单位的孩子，无论户口及家庭实际住址，只要是内部子弟，就可以“正大光明”地进入该所中学。

潜规则2

开发商与学校“互惠互利”

在没有这种“强大背景”的情况下，要想上好初中，还有一个众所周知的潜规则：买学区房。

“按照就近入学原则，有些新开发的小区并不一定都能划进好初中。”有业内人士表示，如果开发商动点“脑筋”，结果可就大不相同了。

该业内人士透露，开发商在开发小区前，就会和旁边的热点中学谈“协议”，一般来说，开发商或者帮其建某个场馆或楼，或者捐车、捐设备，小区业主的孩子就可以划片进入该中学。

一切谈妥后，开发商就可以打出“上××中学”的招牌吸引买主，房子价格自然也比周边贵不少，而学校也从中获了利。

“现在，很多开发商只解决业主的孩子，二手房业主的孩子一般都不解决。”该人士透露。潜规则3

有上层关系的“条子生”

“条子生”向来是学校最头疼，也最无可奈何的生源。

“划片招生，一般来说，都是50人/班的标准班额确定的招生班级总数。”某校长告诉记者，但等到开学，大家就会发现一个班能有60人~70人或者学校被迫扩班，秘密就在“条子生”。

据他讲，很多条子生都是各种领导的关系户，哪一个也得罪不起。每年快开学时，也都是校长们最头疼的时候。

他还透露，有些学校在上报招生计划时，故意少报1~2个班，而少报的班级，说白了就是为了照顾各种各样的“条子生”。

潜规则4

直接“买通”划片人

与这些间接找人走后门入好学校相比，还有一种最直接的方式，那就是直接“买通”划片人，顺理成章地被划进好学校。

“这也是被公认为风险最小的方式。”业内人士透露，现在各公办学校都是划片招生，但各个片区究竟有多少学生、生源是增加了还是减少了、哪个片区内生源压力大……很多人都是从表面上对此有大概了解，但特别具体的，只有参与划片的人最清楚。

据透露，某个学校片区内生源少三五个，参与划片的人正好可以趁机将自己的“关系户”塞进去，给各学校下发名单时，学生的名单都已经在其中了。

“这些家长一般很低调，不愿与人交流孩子到底去哪所学校上初中。”该业内人士表示，等到开学，学生、家长都忙着送孩子上学、报到，根本就没有人会在意这些孩子到底去哪所学校上初中了。等回头再了解此事已经毫无意义。

潜规则5

招进民办学校进本校就读 以前，很多初中都办有分校，现在，尽管分校已经改制完成，但不少仍属于本校的教育集团或与本校有着千丝万缕的联系。

“只要与本校有扯不清的关系，很多事都好商量。”业内人士透露，现在民办学校，可以正大光明地对学生进行测评，说是测评，其实就是考试，招优秀学生。

据他讲，招来优秀学生，有些学校为了留住生源，为三年后的中招铺路，就会“暗度陈仓”，将本来该在民办学校就读的学生弄去本校就读。

“在本校就读的学生有很多学籍都是在民办学校。”该业内人士表示，但对家长来说，只要能在本校就读就行，学籍在哪儿都无所谓。

潜规则6 考得好进实验班

不是“官二代”、“富二代”，拼不了爹、堆不了钱的普通家庭，通过考试进入初中学校的实验班则是唯一途径。尽管小升初一直在明令禁止考试，但考试则是家长们公认的最公平的方式。

“实验班，说白了就是重点班。”一业内人士表示，现在很多初中都有重点班，而且，无论是优质学校还是薄弱初中，重点班也是家长们公认的，软件硬件都“过硬”的班级。

据透露，一般来说，家长们从四五月份都开始打听各初中的情况，有意向考试的学校会让家长们留下详细信息，为避免咨询的家长中出现“间谍”，学校就会通过各种渠道打探该学生是否该上初中、成绩如何等，等到一定时间，学校就会通知学生进行考试，录取的学生被许以实验班。“有些学校，普通班才招4个班，但实验班都能招4~6个。”

潜规则7

教师子弟隐形福利

与找人、托关系、找门路的方式相比，只要能有在优质中学当教师的父母就意味着一出生，就注定了要上优质中学。

“很多优质学校都对教师有隐形福利。”一业内人士表示，只要是教师子女，不管成绩如何、住址如何，都可以与正常划片就近入学的学生一样，正大光明地来该校读初中。据透露，其实，不仅是教师，只要是该学校的工作人员，甚至后勤工作人员很多时候都能享受到这种福利。

相关链接

一纸小升初，两行辛酸泪，小女方十二，大考已相随，校内书包满，校外题库全，刚出学校门，又入课外班，可怜寒暑假，天天不在家，上学已力疲，最忙周六日，日出挂前窗，女起惊梦床，月升课未散，解题战犹酣，老爸当车夫，老妈扮书童，奔走培训班，游弋道路上，欲闯小升初，须听前人述，三年即入门，四年刚起步，五年当发力，六年决冲刺，应试有妙方，课外机构忙，约见似恩宠，面试胜招工，初一难喘息，十五亦着急，日日盼消息，夜夜不关机，几度梦里醒，疑是发榜人，二月有口信，三月等讯息，学校不领情，父母心中忧，志愿有技巧，命运在其中，四月来音讯，面试不停蹄，五月大局定，悲喜又交集，……

——网上流传甚广的《新木兰辞》(节选)开发商与房产项目旁边的热点学校谈好“协议”，双方从“学区房”中均能获利。

第二篇：买学区房能否上名校 开发商宣传学区房背后的猫腻

买学区房能否上名校 开发商宣传学区房背后的猫腻

不管是上小学还是上初中，就近划片入学，火了“学区房”。

买了学区房就一定能上名校？开发商宣传的买房子上某某名校的背后，又有什么样的猫腻？买学区房要注意什么？

故事

两家合伙买学区房

结果上学名额只有一个

3年前，李女士和姐姐合伙在西区伊河路上一热点小学旁买了套房子。

她买房就是冲着孩子上学买的。虽然房子有些老，但她还是买了。

学区房贵，李女士一下凑不够40多万元，就给姐姐一合计，俩人决定合伙买房，这样两家孩子都可以上热点学校。买房当年，李女士姐姐家的孩子顺利上了这所热点小学，两家人很高兴。

第二年，李女士的女儿到了上学年龄，报名那天她带着房产证、户口簿等一系列证件去报名，却被学校告知，这房子名下已有一个孩子入学了，她的孩子不能报名。这如晴天霹雳，给了李女士当头一棒。

她找学校讨说法，学校说“如果20个人共买一套房子，是不是得接收20个家庭的孩子上学，如果大家都这样，学校还不给挤爆了”。

“买学区房，不一定能上名校。”听到朋友买学区房，李女士都会提醒一下。

走访

“钻石级”学区房

每平方米贵5000元左右

昨日，河南商报记者走访了市区几家房产中介。

纬五路与经五路交叉口附近的房子，“坐拥”纬五路一小、郑州八中，是“钻石级”学区房。

在黄河路上，几家房产中介的房产信息栏上，均不约而同主打学区房，“100平方米，135万元，八中，纬五路一小”等字眼醒目。黄河路上的一房产中介工作人员说，相同地段的，非学区房每平方米均价8000多元，而能上纬五路一小和八中的学区房，均价13000元，好点的房子均价15000元。

另一家房产中介公司，得知河南商报记者询问学区房，销售人员称“来对地方了”，随即推销起了房子。她保证，只要是他们推荐的房子，肯定能上相应名校。

“我们手中的好多房子转手率都很高。”她还透露，不少家长买完学区房，待孩子成功进入名校后，再转手卖出。

文化路上一房产中介公司的工作人员说，想上热点初中可买附近一个新楼盘的房子，“一套房就带一个名额，那房子虽不是划片的学区房，但开发商跟学校签有协议，加上是新房环境好，均价一万三四。”

真相

名校成楼盘宣传的“卖点”和“噱头”

买房子，就能上八中、上纬五路一小——这是郑州一楼盘宣传的一个“卖点”。

位于北郊的一楼盘房价每平方米1.1万元，价格不低，但有些家长正是冲着学区房去的。

“我们项目西边有块地，学校已建好了，是公办学校，今年都招生了。”该项目售楼部的一置业顾问说，学校名字叫龙门实验学校，以后会从八中、纬五路一小引进教师。

河南商报记者从教育部门了解到，该学校为小区配套建的学校，将来会引进八中和纬五路一小的管理模式，邀请名校的领导来该校当业务校长之类的，“这个小区在学校划片范围内。”

不过，并不是所有的宣传“卖点”最后都能兑现。有些楼盘将名校作为宣传“噱头”，卖房时声称是“学区房”，可实际上并非如此。

买了学区房 也可能上不了名校

有时候买了房子，孩子也可能上不了心仪的名校。

“有时这些只是开发商的一些宣传手段，比如告诉你周边有几大名校，等入学时发现确实周边有学校，但是房子根本不在划片范围。”河南盛润置业有限公司副总经理吴建军说。

还有一种情况是，买房子的时候，二手房中介告诉你这个小区可以上某名校，你去小区里一问，果然如此，可真买了，你就悲剧了：

学校会告诉你，和开发商签订的协议是，一个房号只能上一名学生，有学生上过了，就没名额了。

“协议规定有名额和年限，比如一套房子，在五年以内，可以给一个名额，超过年限和名额，都不行。”农业路上一家知名学校工作人员表示。

有的人买了房子，发现自己隔壁楼栋的人可以上某学校，而自己家就不行，“这也涉及和学校的协议，因为有名额限制，都是提前约定好的，这些一般都是不在划片范围的学校。”

更悲催的是，买房子时说规划有配套的小学或者初中，却迟迟不见投入使用，郁闷了家长，耽误了孩子。

距离远上名校 可能是开发商买断学位

吴建军说，开发商在广告中宣传的，买房子上名校，一般有以下几种情况。

第一种是开发商捐建，政府认可，比如他们公司的项目，花了3000万元，捐建了一所小学，作为一所知名小学的北校区，这种情况，肯定是先保证小区的业主入学。

第二种是，划片划不到名校，开发商与学校合作，捐资助学。

“掏一笔钱，与学校签订协议，买断多少学位，这些一般都有名额限制和年限限制。采用这种方式的开发商最多，这也是为什么有些小区明明离学校很近上不了，有些新建小区离得很远反而可以上的原因。”

他说，一般情况下一套房子只有一个名额，再转手就没有了。这种最坑爹，因为信息不对称，被中介忽悠的买房人很多。

答疑

上学名额

到底有没有年限规定

在上海等地，有些学区房5年内只能有一个适龄儿童上学。

郑州也经常出现家长为了让孩子上学而买学区房，等孩子入学之后再转手的情况，那么教育部门有没有相关的政策呢？

郑州市金水区教体局相关负责人表示，这方面目前没有明确的规定，教育部门只负责核查学生的实际居住地、户口簿、房产证是否一致等，并没有年限限制。

他说，没有所谓的学区房，因为每年的划片范围，都是根据生源情况、教育资源等确定的，存在变动。

不过，虽然政府没有明文规定几年以内可以有适龄儿童入学，但是，在划片之前进行核查的时候，会走访社区，或者要求提供长期居住的证明，比如水电费缴费单等，一般要求最近2~3年的。

河南商报记者从市区一些热点小学了解到，不少热点小学都有个不成文的“规定”，学校辖区内一套房子的入学名额不是每年都有。

“去年，这套房名下有孩子入学，今年这个名额就不能再用了。”金水区一热点小学老师说，至于同一套房子几年后才能再有名额不好说。

支招

学区房“道道多”

多打听总没错

“名校资源有限，想上的人又多，买学区房不失为一条捷径，但是一定要慎重。”吴建军说。

河南商报教你几招，买到合心学区房。

首先要学会看小区的规划配套，看看所购房子在不在学校的划片范围。

其次，要落实好配套教育资源的建成时间，不然孩子急着上学，买了房子却发现承诺好的学校迟迟没有建好。

再次，就是捐建或者合作办学的教育资源，要向教育部门核准，包括落成时间、招生计划、范围等。

最后，买房子前，一定要做好教育咨询。而且开发商与学校签协议捐资助学的，一定要让开发商出具相关凭证，维护自己的权益。

“开发商的宣传都有打擦边球的意思，谁也不敢保证买了哪儿的房子就百分百能上某所学校。”郑州市一房企负责人表示，划片范围虽相对固定，但不排除变化的可能。

一长期经营学区房的中介人员也提醒河南商报记者，买学区房要谨慎，里面道道多，“有的商品房在片区内只有一个上学指标，用完即作废，有的学校要求买房三年以上。”冲着学区房的家长们，买房时一定要多打听，以免钱打了水漂。（大河报）

第三篇：开发商关于学区房的宣传未兑现,应当承担何种责任？

开发商关于学区房的宣传未兑现，应当承担何种责任？

郑重声明：严禁抄袭、违者必究！引言：本文标题之所以用“宣传未兑现”而非“承诺未兑现”，是因为开发商往往耍小聪明——我对某学区房的宣传广告不是承诺。的确，宣传和承诺还有两步之遥——该宣传是否构成要约，买房人是否承诺。此外，这个问题还涉及格式合同（条款）的效力、主张违约责任的合同依据、损失金额的确定等问题。

一、违反“学区房”的宣传，开发商需承担违约责任《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。” 开发商销售商品房时往往以该小区为某重点小学的学区房作为重点宣传，该宣传（说明）具体确定，应当视作要约。《合同法》第十三条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”第二十五条规定：“承诺生效时合同成立。”买房人与开发商签订《商品房预售合同》（注：该合同书中一般不会有关于学区房的条款）即是承诺，该合同（既包括合同里载明的条款，也包含该学区房的约定）即成立。《合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。” 即买房人与开发商签订《商品房预售合同》时，合同书及学区房的约定即生效。开发商违反该学区房的约定，应当承担违约责任。

二、开发商免责的失败《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《商品房预售合同》往往会有类似“广告宣传不列为本合同条款，甲方（开发商）对此不承担责任”的条款，合同书是开发商提供，该条款属于格式条款，且免除了开发商的责任，该约定无效。

三、赔偿金额的确定《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 买房人要想向开发商主张违约责任就要有明确的依据。比如，买房人向开发商主张违约金，要有明确的合同依据（即某个合同条款约定开发商违反学区房的约定要承担多少违约金），但是这样的合同约定基本不会有。“继续履行”和“采取补救措施”基本没希望，就只能要求开发商“赔偿损失”。买房人的损失主要体现为可能会给孩子的教育造成负面影响（不能在开发商宣传的某重点小学就读）或者加重买房人的经济负担（买房人因此而给孩子选择教育资源同等优秀但是花费更高的学校），买房人因此所遭受的精神上的困扰等等，但是这些损失很难用金钱量化。因此，损失金额的确定也就非常困难。此时，法院只能根据双方的过错和日常生活经验进行自由裁量。但是，有些时候买房人的损失是可以量化的，买房人可以向开发商主张该具体的赔偿金额。

附原告法某某与被告上海某房地产开发经营有限公司商品房预售合同纠纷 案情简介：2013年3月15日，原告(买方、签约乙方)与被告(卖方、签约甲方)签订了《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于上海市闵行区房屋，房屋单价19,104.40元；乙方已经熟知该房屋所在小区及周边的环境、通风、采光、道路、交通、公共配套设施以及其他非该房屋本身事项之现状，乙方不得就此向甲方提出这些方面的要求或主张；甲方雇佣的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的与本合同有关的任何文件，均应在甲方予以书面授权或确认的情况下对甲方具有约束力，甲方所作的售楼广告、售楼书、宣传资料、样板房、模型的画片、数据、照片、文字或其他与该房屋及/或该房屋所在楼盘有关的资料仅为宣传目的而设立或提供，不列为该合同的附件或组成部分，乙方不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。2014年9月22日上述房屋产权登记至原告名下，房屋建筑面积93.88平方米。

2014年12月26日，上海市工商行政管理局闵行分局作出行政处罚决定书，载明如下内容:……

一、当事人发布虚假电视广告。经查：2013年2月26日，本案被告为推广其在闵行区开发的楼盘，与某公司（以下简称某公司）签订了一份广告委托代理投放/发布合同，双方约定由本案被告支付79,120元的广告费，某公司按照本案被告的要求，负责制作并在电视台栏目投放电视广告。2013年2月28日，某公司在制作完广告样稿并经本案被告审核认可通过后，按照双方合同约定，在当天的电视台栏目为本案被告发布一则看房专题电视广告。该看房专题广告的1分40秒至2分26秒的电视广告内容为：“置业顾问诸某某说：那同时呢集团看中的版块的一个三大块的特点。主持人：哦。置业顾问：一个就是教育，一个就是科技，还有就是生态。主持人：嗯。置业顾问：教育呢，我们这边有大学城。这边呢我可以带你到那边去参观一下。主持人：好的。置业顾问：这边走。主持人：这个地方还真是很开阔啊，项目周边的配套都是一目了然。置业顾问：对，刚才我们有提到的两个学校。主持人：嗯。置业顾问：就在我们项目的西侧。主持人：哦。置业顾问：这边我们看到的呢就是幼儿园、小学、初中和高中。主持人：哦，教育的一个配套？置业顾问：对，是的。那再往南走呢就是我们刚才提到的一个科技园区。主持人：科技园区。置业顾问：里面主要是包括的一些世界500强企业。主持人：对。真是这些名字听起来如雷贯耳。销售商：对，是的。”该看房专题广告，本案被告和某公司约定在2013年2月28日当天的看房专题播出一期，已经播放完毕。在该看房专题电视广告中明确出现了“配套幼儿园、小学是某乙幼儿园、小学”的表述。根据教育局提供的证明材料，本案被告开发的楼盘，其配套的幼儿园是上海市闵行区某甲幼儿园，配套的小学是某甲小学，与本案被告宣称的嘉怡水岸楼盘配套的是某乙幼儿园、小学的事实不符。违法事实

二、当事人发布违规房地产广告……。另查明，涉案小区销售阶段，被告在其发布的楼书中以“全阶段精英教育，足不出园读名校”为栏目进行宣传，内容为：“名校荟萃，全程精英教育。让您的孩子足不出园，即可完成从幼儿园直至大学。基础教育园区，包括某乙幼儿园、某乙小学、某初中、某附中。园区落户国家级高科技园区腹地，毗邻某大学和进修学院。2011年9月1日某乙小学开学，2011年11月15日某乙幼儿园欢乐开园，初中和高中部分也将陆续开办。有优秀的教师队伍和管理团队、以华东师大强大的专业优势为支撑，引领闵行基础教育发展，具备一流的教育理念，一流的师资队伍、一流的管理水平、一流的教育质量、一流的校舍设施。名校环绕，坐拥学区中心，让您的孩子赢在起点。”还查明，嘉怡水岸楼盘建造时，部分购房人向教育管理部门进行过咨询，其答复意见为对该小区并未进行教育资源配置。直至2014年初教育管理部门方确定该小区对口幼儿园及小学分别为上海市闵行区某甲幼儿园及某甲小学。原告以上述诉称及理由提起本案诉讼。

裁判原文节选一审【案号：上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第2151号】本院认为，原、被告双方签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，原告主张其购买的房屋所对口的学校并非被告宣传的学校，即认为被告违反了合同约定，应当承担违约责任。被告则认为其未对原告作出教育配套的承诺，不存在违约。对此，本院认为，第一，被告因发布虚假电视广告而被行政处罚，行政处罚决定书中认定在该看房专题电视广告中明确出现了“配套幼儿园、小学是某乙幼儿园、小学”的表述，其行为构成了利用广告对房产销售作虚假宣传。第二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。综合本案查明的相关事实，本院认为被告的广告及楼书宣传中关于涉案小区对口学校的内容构成具体确定的说明和允诺，并且对原告购买涉案房屋并签订商品房预售合同的决策具有重大影响，被告的宣传内容应当视为要约。在涉案小区无法对口华师大附属学校的情况下，被告的行为构成违约。而被告在楼书及商品房预售合同中关于广告宣传不列为合同的附件或组成部分的陈述，系免除其自身责任而排除对方主要权利的条款，应为无效。鉴于合同中对被告的该项违约责任未作明确约定，且原告在购房前也已向相关教育管理部门了解涉案小区的教育配套问题，签约购房前教育管理部门答复意见为涉案小区并未进行教育资源配置，综合上述情况，本院酌定被告应支付的违约金金额为10,000元。依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果 被告上海某房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告法某某违约金10,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2,300元，由被告上海某房地产开发经营有限公司负担，被告上海某房地产开发经营有限公司负担之款于本判决生效之日起十日内支付原告法某某。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

二审【案号：上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终6608号】本院认为，本案存在如下争议焦点：一是嘉敏公司关于其涉案房屋教育配套资源方面的宣传是否构成要约；二是如果构成要约，嘉敏公司在宣传过程中是否存在违约行为；三是如果嘉敏公司的行为构成违约，则业主方的损失应当如何确定。关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，嘉敏公司在其投放的广告中，含有涉案房屋的配套幼儿园、小学均为XX大附属幼儿园、小学等内容，该宣传内容对购房人的购房决策存在重大影响，故嘉敏公司在其广告宣传中关于教育配套资源的宣传已构成要约。关于争议焦点二，嘉敏公司在进行广告宣传时，涉案房屋的教育配套资源当时并未确定，且事后亦证实涉案房屋的配套幼儿园、小学亦与嘉敏公司对外宣传的内容不符，嘉敏公司在房屋销售过程中的对外宣传不实，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。关于争议焦点三，购房人据以计算其损失的依据在于涉案小区与相邻XX半岛小区房价涨幅差异，然两个小区在户型、装修、开发商等方面均存在差异，故购房人以此作为计算其损失的依据，难以成立。因购房人亦未提供其他的证据材料证明其直接的实际损失，故原审法院综合本案实际情况，酌情确定嘉敏公司应当承担的违约金数额，并无不当。综上所述，上诉人法某某与上诉人嘉敏公司的上诉请求，均缺乏依据，本院均不予支持。原审法院判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,300元，由上诉人法某某负担2,250元，由上诉人上海某房地产开发经营有限公司负担50元。本判决为终审判决。

第四篇：昆山重点学校学区房划分明细

学校名称：昆山市实验幼儿园

施教区：东：南后街以西.西：仓基园以东.，南：娄江河以北，北：前进西路以南.学校特色：创办于1947年，是江苏省首批17所实验示范园之一

学校坚持“服务家长、服务社会.，促进幼儿素质全面提高”的思想.，紧紧围绕“校园设施精品型、领导班子学者型、教师队伍科研型、幼儿能力复合型”的办学目标.，形成了以“信息技术”为突破口的办园特色.学校名称：昆山市机关幼儿园

施教区：父母双方有一方是公务员就可就读昆山市机关幼儿园.学校特色：学校着力于培养幼儿的创新意识、口语表达能力、动手能力、还有一些兴趣培养.，其中以数学、绘画、区域活动能力等为主要特色

施教区：东：柏庐中路以西.，西：北后街（下塘）以东.，南：前进西路以北.，北：北栅湾以南.学校特色：昆山市培本实验小学（原名昆山市玉山镇第二中心小学）创办于清光绪三十一（1905）年.，学校坚持“思想领先.，教学为主.，特色体育.，五育并举.，全面发展”为办学理念.，并认真组织实施“名师工程”和“青蓝工程”.学校名称：昆山市柏庐实验小学

施教区：通山新村、许文塘、板桥新村、樾阁花园、杏园、宾希园、娄邑小区、爱河小区、汉浦小区、四季花城、东通山弄2#4#6#8#10#&

学校特色：昆山市柏庐实验小学2002将原市二中改建为一所全日制的公办小学.，学校为独立建制的市教育局直属小学.昆山市柏庐实验小学以柏庐先生的深远影响和博大精深的思想为基础.，并且对于扩充城区中小学教育资源、切实解决市区中小学入学难问题具有十分积极的意义.学校名称：昆山市葛江中学

施教区：人民南路、新闸路、汛塘岸、团结新村、司徒街（下塘）、盆渎村、万金岸、朝阳新村、朝阳西村、朝阳东村、需浦新村、扬子新村、跃进路、南渔村、育才路、丽泽新村（公寓）、正阳新村、汛塘商苑、后塘村、司徒新村、游方弄、严家角、东坛弄、跃进新村、朝阳西路、朝阳支里、合兴西路、朝阳支路、玉虹新村、桃园新村、菜市弄、石幢弄、水弄、西寺弄、小西门（下塘）、西街、小渔东（西）岸、西园新村、路南村、文萃园、和平岸、琅环里、化工新村、酒店弄、原车站村、玄坛弄、富阳新村、仓潭弄、南街、锦阳苑、千禧园、天华佳苑、柏庐南路（娄江河以南）、中山路、中山村、震川西路（人民路以西.，西大桥以东）

学校特色：葛江中学创办于1987年.，是一所由爱国旅日华侨葛江氏捐资.，经省人民政府批准建立的全日制初级中学.，99年确认为江苏省教育现代化示范初中。

学校名称：昆山市第二中学

施教区：柏庐路（娄江河以北.，通城河以南）、柏庐新村、南后街（下塘）、北后街（下塘）、东塘街（下塘）、西塘街、新阳街、集街（新村）、亭林路（下塘）、县后街、察院前、横街、娄邑小区（爱河）、杏园（昆北路62号）、拱辰路、环城北路、东方新村、震川西路（人民医院以东）、月城新村、江南新村、果老弄、花园弄、板桥弄、柴王弄、东/西移步弄、宾希新村、怡馨园、太平弄、周厅弄、北珊湾、晒谷场、龙亭桥、姚家弄、许文塘、时家园、假日山庄、琼花新村、亭林新村、麒麟新村、县西新村、前进西路、新昆街、东山路、银花园、掖布场、汉浦新村、常乐里、常青里、玉峰里、青春里、望山公寓、景阳新村、前浜（新村）、里厍一/二村、东/西通山弄、通山新村、樾阁路（新村）、采莲公寓、香樟园、杨家弄、潭子里、怡景湾

学校特色：昆山市第二中学创建于1950年.，学校坚持“一切为了学生的终身发展而设计”的办学宗旨.，坚持“合格＋特长”的培养目标.，坚持“质量强校、特色立校、科研兴校”的办学思路.，努力提高整体办学水平.学生所属施教区的确定及入学须知 小学：

小学招生对象：凡年满6周岁（2002年8月31日前出生）本校施教区的适龄儿童。小学所属施教区的依据适龄儿童的常住户口与其父母或其他法定监护人的常住户口及合法固定住所一致的.，按“就近入学”的原则到合法固定住所所在地的施教区学校入学若适龄儿童的户口与其父母或其他法定监护人的户口不一致，以父母或其他法定监护人的合法固定住所作为确定施教区的依据.小学报名时所需携带材料：

1、适龄儿童及父母或法定监护人的户口薄；

2、合法固定住所的证明材料（房产证）；

3、父母新身份证；

4、适龄儿童的大班成绩单；

5、预防接种证.上述1—4项材料均需原件及复印件 第5项材料为原件.外学区带材料为照片（二寸证件照）、户口簿（原件及复印件）、上学期大班成绩单（原件及复印件）.办理入学登记手续需携带父母户口本原件和复印件、父母房产证原件和复印件及相关证明材料、素质报告书、小学毕业证书（若父母户口不在同一户口本上请带好父母结婚证、祖孙三代住同一处的请带好父母身份证）

收取捐资助学费必须按《关于加强市区中小学捐资助学管理的若干意见》（苏教财【2000】36号）执行.中学：

中学招生对象：凡具有昆山市常住户口、年龄在16周岁以下（1992年9月1日以后出生）的小学毕业生，全部免试升入初中.中学所属施教区的依据小学毕业生的父母或其他法定监护人的常住户口及合法固定住所是确定其在何施教区入学的依据.小学毕业生的常住户口与其父母或其他法定监护人的常住户口及合法固定住所一致的.不一致的.以父母或其他法定监护人的合法固定住所作为准 中学报名时所需携带材料：

1、父母与学生同一户籍的户口本.2、父母房产证

3、小学毕业证

4、小学素质报告 外来工子女入学依据

1、在昆山居住满两年（父母双方暂住证），提供户籍所在地乡镇以上的政府部门出具的学生在当地没有监护条件的证明.符合户籍所在地计划生育政策，提供户籍所在地计划生育部门外来工婚育证明或独生子女证.、监护人具有固定住所、稳定就业和稳定收入来源.，提供户口薄、身份证.，以及经劳动人事部门鉴定或备案的劳动合同.每个乡镇都有所指定的学.，市区南北各一所，均为公办学校和民工学校

第五篇：北京学区房的现状与发展

北京学区房的现状与发展

院(系)专 业 班 级 学 号 姓 名 指导教师

年

月 日

目录

摘要

一、学区房的定义„„„„„„„„„„„„„„„.1 1、1学区房的定义„„„„„„„„„„„„„„„„„ 1 1、2北京学区房的特点„„„„„„„„„„„„„„„ 1 1、3北京学区房的理论分析„„„„„„„„„„„„„.1

二、北京学区房的现状 2、1北京学区房的问题„„„„„„„„„„„„„„„ 2

三、北京学区房的发展 3、1北京学区房的解决方法„„„„„„„„„„„„„ 2

四、参考文献„„„„„„„„„„„„„„„„„ 3

五、致谢„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 3

北京学区房的现状与发展

摘要

中国有句口号，叫“再穷不能穷教育”，如今现实似乎是“再富也为教育穷”在各地房价出现环比大降态势之时，一些地方的学区房却成为“房坚强”，逆势上涨，甚至供不应求。有人花135万买个4.4平方米的房子，根本不能住，只为给上学买个进门证。即便如此，仍一“房”难求。

一、学区房的定义.1、1学区房的定义

学区房，从某种意义上讲，学区房是房地产市场的衍生品，同样也是现行教育体制下的一个独特的现象，随着社会竞争的日益激烈，家长为使孩子不输在教育的起跑线上，不惜花费重金购置一切属于教育质量好的小学学区的房产。另外，一些重点中学附近的房产，例如天津学区房的远洋城，也会受到学生家长的青睐，在学校附近购买

房产居住，将有利于家长管理孩子的生活和学习，孩子也可以提高学习的效率。学区房成为一些房地产商的一个促销手段，好的学区房普遍高出其他房源的20%，尽管价格不菲，但往往常受关注。

学区房的出现折射出现行教育体制方面的弊端，主要体现在一个城市教育资源的分配非常不均衡，造成一些所谓的“好”的优质中小学，这也同时体现出教育的不公平性。也就是说不是所有的义务教育阶段的孩子都能享受到优质教育的权利。1、2学区房特征：

相对于普通商品住宅而言，“学区房”具有单价相对较高、升值空间相对较大的特点。随着房地产市场调控政策的收紧，“学区房”的投资优势日渐凸显，无论是商品房市场还是二手房市场，即使是在楼市的低迷期，学区房的成交量与租赁量仍旧保持比较稳定的状态。学区房要以居住功能为主，房子是要住很久的，不能为了学校而放弃了自己想要的生活动能。看房子的时候，还是要看它的居住品质、楼盘景观以及居住功能等方面。当然，拥有良好居住价值的基础上，如果周边还有学校教育资源，那么这个房子是非常值得考虑的。

理由一：孟母三迁 给孩子更好的成长环境望子成龙是每个父母的心愿，学校周边文化气息比较浓重，人文环境比较好，家长希望让孩子在好的环境中受到熏陶，使他们的身心得到更好的发展。理由二：交通便捷 安全 配套设施完善

名校周边向来是交通密集的场所，也是政府会加大力度保证安全的区域，并且必然能够感受到学校带来的成熟配套设施所带来的方便，生活便利，孩子成长环境安全。

理由三：教育房产双投资 升值空间大

购买学区房也不失为一种投资行为，只要重点小学、名牌小学不搬走，学区房的升值空间将十分巨大，当孩子毕业之后，完全可以把升值多倍的房子再卖出去。1、3学区房的理论分析

价格是调节市场一只无形的手，但在学区房面前却显得失灵了。据调查报告显示，北京对学区房的供给与需求比率为1∶10。从经济学的角度分析，一方面，需求过于旺盛导致成交量上升，另一方面，供给严重短缺引起供求关系的脱节导致了学区房价格上涨过快。

下面就从供需两个方面来进一步剖析学区房价格形成机制背后的原因。

（一）需求方面

1、社会对教育的诉求

消费者的渴求是催生这个市场的关键。买“学区房”本质还是“择校”，是在打政策的擦边球。中国传统“学而优则仕”的精英选拔制度影响深远，教育促进社会流动的潜在功能一直是受到广大老百姓关注的。目前，我国居民，尤其是城镇居民的消费意向正由原来以物质消费为主的“硬”消费向以子女教育为主的“软”消费转

变，所以追求相对的“教育公平”，获取更优质的资源，是旺盛需求的根源。2010年以来，政府相继出台了取消二套房贷、提高住房公积金利率和外资购房限制等相关政策来促使楼市软著陆。尽管这些政策已初见成效，但仍无法改善学区房僧多粥少的局面。

2、消费者的预期心理

和股票市场一样，作为理性经纪人，买房者便会秉承“买涨不买跌”的原则抢购供不应求的学区房。目前市场上对学区房的需求呈现出长期性和稳定性，价格进一步的上涨具有很大现实性。此外许多公司也将这些房产作为投资项目之一，在某种程度上助推了学区房价格的上扬趋势。

3、良好的收益性导致需求过于旺盛

学区房的需求以投资需求为主，因而投资收益是影响消费者决策的主要因素。对家长来说，一方面投资学区房，可以让孩子上名校，获得良好的教育；另一方面，即使孩子还没到学龄或者根本没有教育方面的需求，学区房丰厚的租金也是一笔可观的收入。投资学区房，具有很好的抗跌保值性。学区房的收益性使它成为理想的二次置业产品。

（二）供给方面

根据经济学的供求理论，由于土地资源有限和开发管制，导致供给缺乏弹性，于是学区房供给量的增长有限，进一步导致价格出现大幅度提升。学区房供给的短缺主要体现在以下两个方面：

1、增量不足。影响学区房增量供给的两个重要因素是土地和建设年限。老学区一般位于基础设施比较完善，交通发达，规划基本完成的城市中心地段，可用于扩大建设的土地资源几乎没有。因而短期内学区房供给增加空间不大。此外，房地产增量市场属于寡头垄断市场，开发商处于强势地位，追逐利润是开发商的目标，价格当然不会低。

2、存量总体不乐观。存量市场属于垄断竞争市场，价格机制仍然有效。学区房的存量交易以二手房为主。在二手房市场上，影响供给量的不是要素价格、开发商数量等生产性因素，而是经济、人口统计等非生产性要素。虽然学区房价格高涨时，将存在使业主抛售住房的激励；但是由于总体供给短缺，很多学区房待价而沽，业主占有价格的主导地位，并且这种供给随时可以转化为自住性需求，具有不稳定性。同时，房地产市场的不规范导致房地产中介利用不对称的市场信息控制供应量，进一步加剧了供不应求的局面。

二、北京学区房的现状 2、1北京学区房的问题

需求过于旺盛，供給严重短缺这种供求关系的严重脱节是一种 不均衡状态，必然会导致家庭对学区房展开竞价，同时对社会产生了一系列的负面影响。

（一）引起教育资源分配不公平从制度设计上说这无疑是进步的，只可惜过于理想化了。此前的教育发展以重点、精英化发展模式为主，导致各地区的教育资源分配并不平均，这一软肋制约了制度的执行，加上一些房产商、中介和学校的恶意利用重点学校的概念，导致市场越来越畸形。市场通过价格机制配置优质教育资源，使得教育资源分配不公平。由此衍生的学区房的本质是把教育资源和商品住房挂钩。这种捆绑式流通在提高优质教育资源利用效率的同时，也考验着不同家庭钱袋的 深度。学区房高昂的价格让穷人“望楼兴叹”，毫无选择权利，而富人则利用自己的经济优势购买学区房并享受相对优质的教育资源。

（二）形成城市的“藩篱”

在某种意义上说，好学区就等于富人区，坏学区就等于穷人区，造成了城市的藩篱。在良好的竞争氛围下，好学区产生正外部性，土地租金溢价曲线具有正斜率，且高收入家庭的溢价曲线高于穷人。随着高收入家庭（素质相对较高）数量增多，正外部性越强，溢价值越高，这种自我强化的变化表现为学区中高收入家庭数量增加，直至到达分离均衡。在我国，房地产发展不过短短数十年，富人区和穷人区的分界还未形成。但学区房高昂的价格和供不应求的市场状况不得不使我们警惕可能产生的财富的“马太效应”的担忧。

（三）导致消费挤兑现象

当人们收入一定，家庭开支主要转向学区房时，必然会缩减其他方面的支出，如食品、衣着、汽车、旅游消费等。此种行为一方面需求过于旺盛，供給严重短缺这种供求关系的严重脱节是一种 不均衡状态，必然会导致家庭对学区房展开竞价，同时对社会产生了一系列的负面影响。

（一）引起教育资源分配不公平从制度设计上说这无疑是进步的，只可惜过于理想化了。此前的教育发展以重点、精英化发展模式为主，导致各地区的教育资源分配并不平均，这一软肋制约了制度的执行，加上一些房产商、中介和学校的恶意利用重点学校的概念，导致市场越来越畸形。市场通过价格机制配置优质教育资源，使得教育资源分配不公平。由此衍生的学区房的本质是把教育资源和商品住房挂钩。这种捆绑式流通在提高优质教育资源利用效率的同时，也考验着不同家庭钱袋的 深度。学区房高昂的价格让穷人“望楼兴叹”，毫无选择权利，而富人则利用自己的经济优势购买学区房并享受相对优质的教育资源。

（二）形成城市的“藩篱”

在某种意义上说，好学区就等于富人区，坏学区就等于穷人区，造成了城市的藩篱。在良好的竞争氛围下，好学区产生正外部性，土地租金溢价曲线具有正斜率，且高收入家庭的溢价曲线高于穷人。随着高收入家庭（素质相对较高）数量增多，正外部性越强，溢价值越高，这种自我强化的变化表现为学区中高收入家庭数量增加，直至到达分离均衡。在我国，房地产发展不过短短数十年，富人区和穷人区的分界还未形成。但学区房高昂的价格和供不应求的市场状况不得不使我们警惕可能产生的财富的“马太效应”的担忧。

（三）导致消费挤兑现象

当人们收入一定，家庭开支主要转向学区房时，必然会缩减其他方面的支出，如食品、衣着、汽车、旅游消费等。此种行为一方面

三、北京学区房的发展

区房价格目前畸高，并出现了不健康的增长趋势，这既是房地产市场运行的结果，也是住房政策、教育政策推动和社会公众对于优质教育资源热衷的结果。究其根本，就是旺盛的需求与短缺的 供给所导致的均衡偏离。

为遏制“学区房热”负面效应，笔者认为应从如下几个方面着手：

首先，我们应该从政策上、规划上，采取更积极、更有效的措施推进教育资源均衡化；其次，从思想上引导人们转变观念，选择力所能及的房子，多方面培养孩子；再者，从市场上，通过制定相关的住房政策和房贷政策来规范市场秩序，杜绝因市场信息不对称带来的诸如中介、地产商的不实行为。只有这样，学区房价格才会趋于平稳，才能真正维护和保证教育资源的公平性和公共利益。

四、参考文献

五、1］杨飞．中国高房价成因的供求分析与对策［J］．经济与管理，2009（5）．

六、［2］刘洪玉，郑思齐．城市与房地产经济学［M］．中国建筑工业出版社，2007．

七、［3］（美）阿瑟·奥莎利文．城市经济学［M］．北京大学出版社

八、致谢

这在这次的结课论文中，发挥了我在学校学到的文化知识和技能的应用，不仅使我的知识结构上了一个新台阶，更重要的是，各方面的素质得到了提高，我要感谢我的指导老师老师，而这一切，都要归功于老师的深切教诲与热情鼓励。值此论文顺利完成之际，我首先要向我尊敬的导师老师表达深深的敬意和无以言表的感谢。同时感谢教授在我学习期间给予的帮助