四川泸州市纳溪区大渡口镇民强村整村土地流转调查报告

第一篇：四川泸州市纳溪区大渡口镇民强村整村土地流转调查报告

四川泸州市纳溪区大渡口镇民强村整村土地流转调查报告

编者按：纳溪区对土地整村流转、促进规模集约经营进行了有益的探索。通过土地整村流转，农民的收入增加，生产生活条件得到显著改善，精神文明建设有了较大进步。按党的十七届三中全会对土地流转的要求，流转土地必须坚持产权明晰不动摇、农民自愿不动摇、保护农民利益不动摇、有利于乡风文明不动摇、有利于生产力发展不动摇。如何因地制宜地引导土地流转、创新有利于生产力发展的体制机制、规范权责利，是亟待研究和解决的问题。

泸州市纳溪区大渡口镇民强村整村土地流转调查报告

纳溪区农工办张光权

近年来，泸州市纳溪区坚持完善土地双层承包经营体制的基础上，以“管好所有权，放活经营权”的农村土地经营新机制，集中适度规模的土地，引进业主，对土地进行适度规模的经营，“跳出农业抓农业，走进农业抓规模，走进规模抓效益。”的思想理念，有效地促进农业、农村、农民这“三农”又好又快的发展，加快了城乡一体化建设的进程。笔者试图从泸州市纳溪区大渡口镇民强村整村土地流转的情况出发，探索农村土地流转新机制，让党的十七届三中全会精神在社会主义新农村建设中绽放出更大的光芒。

一、民强村基本情况

民强村地处泸州市纳溪区西部，长江南岸，距纳溪城区15公里，距大渡口镇2公里。大(渡)湾(滩)公路贯穿全村。全村幅员面积3平方公里，7个农业合作社，504个农业户，人口1769人，劳动力901个，其中：省外务工760人，本地务农劳动力86人。耕地面积1560亩(其中田1230亩，土330亩)2007年全村农民人均收入4642元。2003年将全村土地使用权全部流转给业主何生涛经营。

二、土地流转取得的成绩

2002年，大渡口镇党委对民强村班子进行了调整，新班子上任后对全村现状和发展潜力进行了多次深入细致的调查研究分析，确定了“合理流转土地，引进业主开发，调整产业结构，构建一村一品”的发展思路。2003年元月，通过走访群众，召开村民代表大会，在广泛征求村民意愿的基础上，抓住泸州市大力发展甜橙产业的契机，将全村将1230亩土地以每年每亩250公斤稻谷实物作为租金，土330亩以每年150公斤玉米实物作为租金集中流转，引进业主何生涛承包土地种植甜橙。并间套种植饲草，养殖良种生猪，现在已建成甜橙基地1526亩，500头种猪场1个，年出栏商品猪5000头的养猪场2个，建设户用沼气池200口，在甜橙园区内修建了石板路10公里，修建机耕道5公里，并在园区内实施了节水灌溉、肥水自流引灌、沼液循环利用等项目。现在甜橙园区已初具规模，到2008年整个园区内甜橙和养殖业初步试产，产值将达270万元，实现利润120万元。

民强村通过土地流转，业主对当地的贡献可以清析地看出，该公司实现农业产值270万元，土地流转后2007年群众得到了较大的实惠。

(一)土地流转收农民收益明显高于种粮收益。民强村通过土地流转，农民不再去在土地

上投入，每亩每年能得到250公斤斤稻谷的纯收益，每年业主何生涛向农民支付的稻谷357000公斤，折价53.55万元(按07年市场价计价)人均收入302.7元。

(二)农民土地使用权转让后，农民外出务工大幅度增加。全村901个劳动力中，在外省务工人员就达760人，占总劳动力85%，多数劳动力输送到福建、浙江等省，在外务工创造劳务收入达到715万元，人均增加纯收入4041元。

(三)产业园区就地吸收了本村部分人员务工，增加了农民的收入。民强村土地流转后，长期需要80——100人的劳务人员，而这部分人员大多来自本村，每年产业园区支付的工资53万元。使部分农民在家就近务工，做到家庭务工两不误，人均创收299元。

(四)实现了农业产业化、规模化经营，加快了“一村一品”建设的进程。民强村土地使用权流转后，土地集中经营管理，现在园区内种植的具有良好的市场前景的甜橙1526亩，枇杷、香蕉100亩，现在正在加紧建设果品商品化处理生产线一条。发展500头种猪场一个，年产5000头商品猪饲养场两个，民强村以甜橙为主的“一村一品”已具备相当规模，为发展优质高效农业奠定了良好的基础。具有良好的市场前景和品牌价值，提高了农业的综合效益。

(五)有利于搞好病虫害的统防统治工作，降低生产成本和农产品中农药的含量。土地集中后，业主可以根据病情对作物进行统一防治，从而有效地避免了分散经营时你防我不防的局面。不仅农药用量少，而且防治效果好，有效地防止农产品农药量超标的难题。

(六)有利于实行机械化耕作，降低劳动者的劳动强度，提高劳动生产率和农业机械化水平。通过集中流转后，土地相对集中，便于机械化作业，实现了机械化后，大大的提高了劳动生产率，降低了农民的劳动强度，同时有利于降低单位生产成本。提高农业的比较效益。

(七)加快了社会主义新农村建设进程。民强村土地集体流转后，依托养猪场，建立了沼气集中供气站，为村民提供了清洁、便利的能源。在产业的带动下全村新建300多口红层水井，保证了户户用上了安全卫生的水。硬化水泥公路1.5公里，修建机耕道5公里，硬化人行道10公里，基本实现了户户通石板路。部分农户按照新农村建设标准全面改善了居住条件。

(八)加快了农村的基础设施建设。民强村土地流转后，农村、农业的基础设施得到了较大的改善，节水灌溉、肥水自流引灌、沼液循环利用等，大大提高了全村农业抗御自然灾害的能力。

(九)有利于合理利用资源，发展观光农业。民强村土地流转现已形成水果生产为主的园林式农业生产园区，通过发展养殖业为园区提供优质的农家肥，让有效的自然资源得到综合利用，民强村已基本形成的甜橙、生猪、沼气为主的循环经济模式。使农产品更加绿色环保。这对保护生态环境，具有较大的现实意义。

(十)社会主义和谐新村建设取得了较大的进展。通过土地流转后，土地集中到业主手中经营，村内民事纠纷下降，村民集中精力发展经济或外出务工，村内尊敬老人、婆媳和睦，邻里团结。真正实现了生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主的社会主义新

农村建设目标。

三、存在问题

根据笔者对民强村土地流转的调查发现，在土地流转中也存在一定的问题：

(一)土地流转中签订的合同草率。由于民强村的土地流转早，在签订合同时双方标的只停留在使用权的补偿上，对今后归还土地使用权没有明确规定如何补偿，为今后归还土地使用权埋下了隐患。

(二)农民的小农思想浓厚，规模流转土地的难度较大。许多农民难也克服小农经济的思想，抱着“守地为安”的旧思想，土地宁愿摞荒也不愿转让，或者故意刁难，漫天要价，从而给业主整体的开发带来难度。

(三)农业投资周期长、见效慢，一般业主经营比较困难。农业投资周期较长，一般都要2——3年或者更长的时间才能见效，且农产品受市场价格、自然因素的影响较大，投资农业具有较大的风险，因此大规模的土地流转引进业主较难。

(四)农业企业融资难。因为农业企业投资后的固定资产都集中到农业产业上，没有实物(或者其它物件)在金融部门抵押融资，从而造成企业与金融部门的资金链断裂，融资非常困难，常因资金短缺而影响企业的发展。

(五)业主的合法权益难也得到保护。土地流转后，业主对流转后的土地进行了投入，当投产后，个别土地使用权转出后的农户患有“红眼病”的事例是有的，因此在既考虑农民利益的前提下，也得考虑如何保护业主的利益。

(六)部分土地难以恢复。土地流转后，部分土地用于基础设施建设建用地，如修建的猪场圈舍、公路等永久性公益设施难以恢复。

四、对土地流转的几点建议

在纳溪区内，几个相对集中进行土地流转的业主已经形成规模，除明强村外，还有白节镇的团结村、护国镇伏金村、新乐的三江坝村，并且有的基地生产的产品已成为国家名优产品。如伏金村茶叶基地生产的凤羽获得国家名优产品金奖，三江坝蔬菜基地生产的无公害蔬菜早已进入泸州超市，为满足泸州人民的菜篮子作出了较大的贡献。随着农村外出务工人员的增加，农村中的土地闲置或者粗放经营的大有人在，为了更好地利用这部分土地，充分地发挥土地的效益。实现双赢甚至三赢的目的，共同享受土地流转这套美丽的大餐，笔者提出以下建议：

第一、加强对农民的宣传教育，让农民更好地树立整体观念、价值观和市场观，克服小农经济的思想意识，促进土地使用权成片、上规模的流转，促进农业规模化、产业化快速发展。只有通过土地流转，让土地相对集中到种田能手、养殖能手手中，才能把土地从传统农业中解放出来，发挥土地效力，发展高产、优质、高效农业，才能使农业进一步向产业化、规模化方向发展，才能更好地建设“一村一品”的农业产业带。

第二、建立建全土地流转机制，完善土地流转管理。政府加强引导，适当时还可以组建土地流转中介组织，让土地流转通过土地所有者(集体经济组织)、土地使用权占有者(土地承包人)、中介(或业主)，让土地流转依法合理有序的转让。这样避免过去在土地流转中往往都是农户与业主口头或简单的书面协议，甚至于有的合同还是违法合同，(比如改变了土地性质和用途，用于基建或办工业企业)土地流转必须进行合法的合同管理，建立建全合同管理机制，明确双方的责、权、利，搞好合同公证，为土地流转提供可靠的法律保障，这对保障当事人双方合法权益都具有较大的现实意义。

第三、政府应建立投入机制，对土地流范围进行农业综合开发的投入，从而引导业主对流转范围内的土地进行综合开发，提高土地的综合效益。政府要制定相应的政策对在土地流转范围内的土地进行山、水、林、田、路综合治理，或者设立农业创业基金、以奖代补等形式，鼓励更多懂经营、会管理、有经济实力的能人进行土地综合开发利用，这对加快农业产业化进程，促进农村经济快速稳定发展是十分必要的。

第四、建立建全土地流转综合开发的补助政策，促进农村产业结构快速发展。因为土地流转后，业主对土地的投入大，且农业生产周期长，见效慢，回收期长，一般业主很难渡过这一关健期，因此，政府可以在考虑凡是从事土地流转后对从事农业综合开发、农业产业结构调整的业主通过资金、项目等形式给予帮助，建立补贴或奖励机制，让他们渡过农业开发的“危险期”，从而加速农业产业结构调整的进程，促进农村土地经营权稳定地转移。

第五、建立农业企业融资担保制度，增加农业企业的融资渠道。特别是农业银行、农业发展银行、农村信用合作社等要对参与土地流转，从事农业综合开发的企业采用灵活多样的政策，除常规的低押外还可以考虑实施担保、信用借款，建立村级互助社等形式进行融资或采取租金入股等形式参与土地流转融资活动，对从事农业综合开发的企业进行扶持，有效地解决他们融资难的问题。

第六、建立建全农业保险制度，使业主尽可能避免各种风险。因为农业受自然因素、市场波动的影响较大，作为政府和业主必须有清醒的认识，因此加大农业保险的普及推广，这对保障业主的收益具有较大的现实意义。

第七、政府对农业加工企业进行扶持，提高农产品的附加值，让农产品真正的走向市市场。因为只有通过农产品加工，才能提高农产品的价值。因此，对从事农产品加工的企业，政府要加强对企业的扶持，在资金、用地、税收等方面给予优惠扶持，才能让农产品走向市场。

第八、建立建全“失地农民”的培训机制，提高“失地农民”的技术水平和生存本领。从民强村外出务工的收益情况可以看出，许多失地农民外出务工仍然是停留在原始的出卖劳动力的水平上，因此提高他们的劳动技能迫在眉睫，政府要加强对这部分人员劳动技能培训工作，让他们真正从农民中分离出来，从事第二或第三产业，让他们“失地”后能走出去、站得稳、能增收，能致富。这对促进二、三产业的快速发展都具有较大的现实意义。

第九、加强“失地农民”的社会保障工作，促进“失地”地区社会和谐稳定的发展。对失地地区的农民，开展养老保险、农村合作医疗等社会保障工作，让他们老有所医、有所养，保障失地地区和谐稳定的发展。加快城乡一体化建设的进程。

（二〇〇八年十一月十六日）

第二篇：土地流转协议书 (镇村)

土地流转合同

订立合同双方：甲方：白米镇人民政府 乙方：白米镇 村

为规范农村土地承包经营权流转，稳定农村土地承包关系，切实维护土地流转双方的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》和有关政策、法规规定，本着自愿互利、公正平等的原则，经甲乙双方协商签订如下土地承包经营权流转合同。

一、土地承包经营权流转方式及用途

乙方采用租赁方式将土地流转给甲方用于东部干线建设。

二、土地流转经营权的期限和起止日期

土地流转期限从2012年元月起，至2027年12月（土地二轮承包期）止，到期可继续流转。

三、流转土地的面积

流转土地面积为 亩。其中道路用地 亩，取土坑用地 亩，其他用地 亩。

四、流转价格及支付方式、时间

土地流转费用由甲方于当年底前支付给乙方，按1172元/亩计算。合计（大写）：

五、违约责任

甲乙双方如有一方违背合同规定，给另一方造成损失的，由违约方承担赔偿责任。

六、合同纠纷的解决方式

甲乙双方如因履行合同发生纠纷，协商不成的由土地流转管理部门调解，不同意调解或调解无效的，向上级有关部门申请仲裁，不服仲裁决定的，可在收到裁决书之是起30日内向人民法院起诉。

七、其他约定事项

本合同经甲乙双方签字盖章后生效，一式四份，甲乙双方、镇财政所、农经站各执一份。本合同未尽事宜，由甲乙双方共同协商，达成一致意见后形成书面补充协议，补充协议与合同具有同等法律效力。

甲方：白米镇人民政府 乙方：白米镇 村 代表（签字）： 代表（签字）：

年 月 日

第三篇：关于汤家咀村土地流转情况的调查报告

关于沧湖开发区汤家咀村土地流转情况的调 查 报 告

加快农村土地流转，推进农业标准化、规模化经营和农业产业化，是发展现代农业，调优农业产业结构，增加农民收入，促进农业劳动力向非农产业转移，深化农村改革的重大举措。近年来，沧湖开发区汤家咀村在坚持农户家庭联产承包经营制度不变和稳定农村土地承包关系的基础上，积极引导农村土地流转，加速“两高一优”农业发展，有力促进了农业增效、农民增收和农村经济持续、快速、健康地发展。

一、汤家咀村土地流转的基本情况

汤家咀村位于赤壁市西北部沧湖畔，有13个村民小组，461户，1760人，水田面积1182亩,湖田面积980亩,旱地面积269亩,苎麻面积930亩,新栽“苎麻二号”面积80亩，有林山面积800亩，荒山面积2500亩，新开发荒山面积1000亩。由于汤家咀村地处鄂南幕阜山脉向江汉平原湖区的过渡地带，交通不是十分优越，受改革开放影响较晚，全村打工经济直到上世纪90年代中期才逐渐活跃起来，大量农村劳动力被转移出来，投入到二、三产业或外出武功。据统计，汤家咀村每年仅信用社和农业银行汇款就达 50余万元。几年来，汤家咀村通过土地流转，村集体获得了近20万元收入，使村委会解决了村级主干道及部分小组公路建设资金缺口，加快了村组水泥路全覆盖的步伐。截止 2011年3月底，全村耕地流转面积 724亩,林地流转面积78亩，占全村耕地面积的24%。土地流转主要有3种类型：一是转包型。指原承包方将部分或全部土地的经营权转移给其他农户，承包方与发包方承包关系不变。目前这种形式是汤家咀村耕地流转的主要形式。二是转让型。该村大型沼气建设用地流转均属此类。三是出租型。千亩湖田及原村小学环保漆项目建设用地就属此类。

二、汤家咀村促进土地流转的主要做法

(一)注重宣传引导，搞好服务工作。汤家咀村把宣传《农村土地承包法》作为一项长期任务来抓，不仅使广大农民群众明白土地承包经营权流转的方式、原则和程序，也使农户明确推进土地承包权流转于己、于人、于村、于国都有利。同时，作为土地发包方的村委会积极做好土地流转合同指导工作，并在汤家咀村党员群众服务中心开辟专柜全面开展政策咨询、信息发布、委托流转、合同鉴证、纠纷调处等服务工作。

(二)积极发展种植、养殖大户和农业企业，推进土地适度规模经营。汤家咀村积极鼓励并支持种养大户或者工商企业投资农业，利用本村优越的自然资源条件，先后引进世新农林生态有限公司和武汉禾盛农业开发公司投资桑葚系列农副产品、鸵鸟养殖等现代有机种植业、养殖业，在此基础上成立了汤家咀村本草药材农民专业合作社。汤家咀村十分注重调动合作社的力量，使全村土地流转逐渐向合作社集聚。例如在村委会的协调下，八组刘菊波的果园面积达到了70余亩，五组杨晋斌的网箱养鳝面积达到了100多亩，九组宋荣华藕塘面积达到了160亩，规模效应进一步凸显，经济效益稳步提升。汤家咀村还计划借助靠近湖南益阳油茶传统种植区的优势，引进一个油茶生产、加工及销售一体化的项目，大力兴办新兴产业，拓宽增收源。

(三)抓好劳动技能培训，促进农村劳动力向非农产业转移。一要加速发展职业教育，首先提高农村新增劳动力的创业就业能力。二要加大“阳光工程 ”的培训力度和劳务输出工作力度，多为城市输出有一定专业技术水平的新型农民工。只要承包土地的农户特别是户主有了稳定的非农职业和稳定的收入来源，他们必然会离土经营，将土地承包经营权转给他人。三要抓好现代农业科技培训，使有文化、懂技术、善经营、会管理的一部分农民成为种植大户或养殖大户，增强他们转入土地的欲望和能力。

(四)注重监督管理，促进农村土地依法、有序地流转，尽量避免或减少因土地流转不规范而引发的矛盾和纠纷，维护该村和谐有序的生产生活环境。

三、联潭村土地流转中存在的主要问题

（一）土地流转行为不规范，农民法律意识淡薄。调查中发现少数流转不签订合同或合同不规范，耕地经营权流转面积 724亩，共计48起，签订土地流转合同37起，占流转总数的77%。部分合同存在不规范、不完善之处，不规范的主要因素是农民法律意识淡薄，自我保护意识不强，不知晓土地流转的程序及相关手续；另外农户间土地流转期限较短，短期行为突出。农民务工经商收入不稳定，农民仍把土地作为经营风险的退路，土地转出方怕失去土地，所以大部分采取短期转包的形式流转土地，由于流转期限较短，造成转入户在生产上的短期行为和掠夺式经营，全然不顾可持续发展的需要。

（二）农村土地流转手续不规范，引发矛盾纠纷多。由于部分流转双方没有签订规范的流转合同，双方权利、义务不明确，极易产生土地流转矛盾纠纷，进而引发社会稳定。

（三）农民地少致富难，集约化经营难形成。全村耕地总面积3100亩，人均耕地仅1.91亩，户均耕地7.29亩，农户承包土地最多的不超过180亩，且属于易受涝、产值低的低湖田，户数不超过10户，由于户均和人均拥有量小，多数农户不思务工、经商之策，特别是在2009年汤家咀村网箱养鳝效益较好，导致很多在外务工农户闻讯纷纷返村索要转出土地，制约了转入户规模化发展步伐；由于户均耕地少，难以形成规模经营，虽然国家和当地政府出台了一系列扶持产业结构调整和促进规模经营及农机具购置补贴的好政策，但由于土地没有经过规范的流转方式向大户集中，导致规模小，农机化程度较低，限制了农业专业化生产，规模化经营，致使农业生产仍处于传统的小农经济。

四、对加强农村土地流转的建议

1、积极创造条件、促进耕地流转健康发展。结合新农村建设，加快对剩余劳动力的组织转移和培训，大力发展农村二、三产业，为土地流转后的农民创造足够的就业空间。使农民愿意走出去，而且能够走出去，为土地流转创造良好的条件。

2、完善合同管理，规范流转行为。在流转主体双方协商的基础上，流转合同报沧湖开发区财务审计部、黄盖湖财经管理所和市经管局鉴证、备案。开发区应建立流转情况登记册，及时准确记载农村土地承包经营权流转情况，对流转合同及有关文件、文本、资料等造册归档并妥善保管。

3、建立健全农村土地承包经营权流转的合理机制，强化管理和服务。加强具体指导帮助，及时帮助解决土地承包经营权流转中出现的困难和问题，加快土地承包经营权流转步伐。规范引导农民依法、自愿、有偿进行土地流转，从源头上化解农村土地纠纷。

共同调查人：李雄 葛和平汪忠亮

二O一一年三月二十二日

第四篇：对村土地流转的调查

对村土地流转的调查

对村土地流转的调查

田野的希望--对花果山乡人和桥村土地流转的调查

花果山乡人和桥村地处资水南岸，全村有12个村民小组、1135人、825亩耕地。依历史习惯，该村形成了两个特征明显的耕作区，即临河种蔬菜、依山种水稻，两片面积基本相当。从3月开始，该村相继有偿出租土地450余亩，建成了1个苔韭基地和3个果园，其中由益阳人刘治安于3月租用蔬菜用地200亩，建成了苔韭基地；12月，由邻村金家仑村民租地30亩建起了葡萄园；4月，由益阳人贾正明租地150亩种植桃、李、梨、枇杷等果树；3月，由金家仑村民租地30亩种桃树；村民内部流转40余亩种蔬

菜。至此，全村已有55%的土地实现了有偿流转，流转土地年租金分别为蔬菜地228元/亩、稻田200元/亩、荒地100元/亩。

一、主要做法

人和桥村土地流转采取“土地返租——连片开发——规模经营”的方式进行，由村支部、村委会组织协调，引进投资者和投资项目，在群众自愿的基础上，由村上每年支付一定的租金，向农民租回承包地，统一规划，统一进行水、路等基础设施建设，再连片向投资者发包，发展高产、优质、高效农业，建立无公害蔬菜生产基地和名优特新品种示范区和花果生产区。为促进土地流转，村级组织主要做了三个方面的工作：一是连片整理土地。该村在3月的责任田调整中，针对过来承包地调整后出现的农户经营田块分散、面积小，不利于耕作和规模经营的现实问题，村支部、村委会在广泛征求农户意见，召开村民代表大会后，决定以组为单位，将责任田

收回集体，再按照利耕作、便水系，适合规模经营的原则，将责任田土按照政策进行重新调整分配。条件成熟地方，村委会再按照投资者的要求，向农户连片租赁土地，予以发包。对规划连片区内不愿出租土地的农户，由村上出面在村民组内或相邻的组进行调剂置换。二是改善基础设施条件。从1998年开始，该村通过争取上级资金和组织群众人平投工30个，对水、路等基础设施进行了改造，硬化蔬菜基地干道1500米，支道、支渠4800米，连片开发的土地做到了交通便捷，水利畅通。三是提供优质服务。为使经营者安心投资创业，该村在引进项目后，非常注重做好服务工作，并以规范的合同形式予以确定。

1、村委与投资方一起协商，建立了规范的劳务市场。投资者何时用工只需将用工数量、时间、工种、计价方式通知村组，村组便会按照要求组织劳力，并且从不误事，也不漫天要价。苔韭基地的投资者刘治安刚到村上时，由于人生地不熟，在请工等

方面遇到了不少困难，村支部、村委会得知情况后，主动与其联系，共同商订劳务价格，帮助组织劳力，并代发工资，村上经手为刘治安的苔韭基地请工5000余个，代发工资10万余元。

2、为投资者的人身财产安全提供保障。村上在与投资者签订的合同中明确承诺：甲方必须做好村民的思想工作，尽量预防针对乙方人身、财产以及租赁物、公共设施等的各种治安案件。对乙方要求处理的有关偷盗、哄抢、扰乱、破坏、妨碍销售等事件，甲方必须及时受理并在24小时内组织人员处理。如有违反，乙方有权随时解除合同，并由甲方承担乙方的直接经济损失、可得利益损失和间接损失。苔韭基地建立两年来，投资者基本上是一个人在村上经营、管理，由于服务到位，没有发生一起偷盗事件。

3、给投资者以村民待遇。该村明确规定，对外来投资者生产经营所需的排渍、抗旱等费用，享受当地村民同等待遇，并按时、全面满足其要求。

4、全程代理有关

手续。对投资者在基地的临时建筑及有关税费等方面的手续，该村负责全程代理，并承担部分手续费用。

二、效果及启示

从调查的情况看，人和桥村土地流转带来的效果是比较明显的。一是拓宽了就业门路，群众收入明显增加。该村人平纯收入为元，为2300元。收入的来源主要有以下几个：①出租土地的租金收入。村民从流转土地获得的租金收入为万元，为7万元，今年为9万元。据该村浮谷庵组昌阳春介绍，连片出租1亩地的收入和自己种1亩地的收入基本相当，并表示，自己愿意将稻田出租，希望村上进一步搞好土地流转工作。昌阳春一家种亩水田，除去生产性费用和农业税及附加，每亩收入在140元左右，而出租1亩土地给基地的租金除去农业税及附加后，收入也是140元左右，还可空出劳力从事其它工作，很划算。但如果不是连片出租的土地，租金要比这低得多，有的甚至要倒贴。依该村及附

近村的行情，出租1亩稻田给其它农户，最多是每年100斤谷/亩，折价为50元左右。②土地流转后农户的打工收入。一方面是流转土地上的打工收入。全村流转的400余亩土地上的600余人，除学生和无劳动能力的300人外，有150余人为已流转土地服务，去年，在流转土地上打工收入最多的一户达元。、该村农民在流转土地上的打工收入达23万元，仅此项就远远高于原来自己种田的收入。另一方面是外出打工收入。土地流转后，出租了土地的农户中有180余人常年在外打工。花木栏组昌放明一家四口人，有土地亩，已出租亩，去年他妻子和女儿外出打工的收入有8000余元。③在家从事其它职业的收入。摆脱田土束缚后，群众都想方设法寻找致富门路，或外出打工，或经商办厂。，该村新办凉席厂6个、竹帘厂3个，新发展瘦肉型猪养殖户10户，新发展母猪86头，新增的投入近500万元。该村有一瘦肉型猪养殖户去年出栏中猪300余头，获利

近10万元。与此同时，外来投资者带来的先进技术和引进的优质品种，也使群众开阔了眼界，纷纷学习效仿。苔韭基地建成后，带动该村群众种植苔韭50余亩；今年建成的优质果园也让群众获益不浅，有30余户农户从基地购进了优质果苗。二是改善了干群关系，增加了村级集体经济收入。据该村负责人介绍，在开始做群众工作动员流转土地时有一定的阻力，现在群众看到土地流转后带来了实实在在的好处，愿意配合村上的工作，村支部、村委会的威信也得到了提高。一些外出户、刁难户原来的税费收缴难度很大，现在这个问题也迎刃而解了。村上从流转出的土地中收取了一定的管理费，壮大了村级集体经济势力。收取的标准为蔬菜用地每年20元/亩、荒地每年10元/亩、鱼塘每年5元/亩。三是土地流转在给农民和承租者带来可观效益的同时，进一步打响了人和桥的品牌。比较明显的表现是到人和桥村租赁土地的投资者纷至沓来，一方面是现在 的投资者纷纷要求扩大租赁面积，如贾正明在承包200亩地后，今年向村委会提出要求再包200亩扩大生产；另一方面是不少新的投资者到该村联系租赁土地，目前已有益阳等地的3名投资者到该村向村委会表示要承包土地搞花木种植，就连相邻的金家仑村民也舍近求远，多人要求在人和桥村租地创业，村委会出于多方因素综合考虑，目前暂未同意。

人和桥村土地流转的初步成功可以给我们带来三点启示：一是土地流转离不开基层组织的协调运作。作为基层组织，在土地流转中找准位置，积极发挥中介作用，充当农户和投资者之间的桥梁和纽带，是推动土地有序有偿流转的关键，在目前情况下，其作用至关重要。二是土地连片、基础设施配套是搞好土地流转特别是稻田流转的一个重要前提。只有这样，才会有投资者来，才可能产生规模效益。这两项工作是乡村两级在土地流转工作中的着力点。三是耕地作为一种重要的生产资源，要参与

市场配置，必须与一定的技术、资金、市场联结起来。只有这样，土地的价值才能充分发挥出来，才能实现农户和投资者的“双赢”。

三、问题及建议

人和桥村开展的土地流转是目前土地流转诸多形式中的一种，虽然取得了初步成功，但也还有一些需要探讨和完善的地方。一是该村的土地流转方式存在一定的政策风险。由于投资者需要连片土地进行规模经营，在目前土地租赁市场尤其是稻田租赁市场还不完善的情况下，不通过村级组织积极协调，有力参与，靠投资者与多个农户协商，租赁连片土地经营的可能性不是很大，因此该村采取先由村委会将承包到户的农地通过租赁的形式集中到集体，再由村委会统一规划和布局，然后对外发包。此种方式类似目前中央禁止的“返租倒包”土地流转方式。11月《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》中明确指出，这种由乡镇政府或村

级组织出面租赁农户的承包地再进行转租或发包的做法，“不符合家庭承包经营制度，应予制止。”同时，这种方式在去年8月通过、今年3月1日开始实施的《土地承包法》关于土地流转的规定中也被列入其他方式，未作明确规定。由于缺乏法律政策的支持，如果农户在投资者经营期限内要求收回出租土地的使用权，在协商无效的情况下，村委会和投资者便会无计可施，农户如果起诉，则败诉的必然是投资者和村委会。另外，该村流转出的一部分基本农田种植了果树，与国土法规的规定相悖。二是村委会承受了较大的压力，不利于土地流转规模的进一步扩大。目前除政策风险带来的压力外，还有来自两个方面的压力，其一是经济风险带来的压力。从表面上看，土地流转后的经济风险由承包经营者承担，但在实际操作中，与村委会息息相关。由于村民是将土地出租给村委会，没有与经营者直接发生关系，村委会与村民之间合同的履行完全取决于经

营者项目的成败和个人素质，如果发生意外，付不出租金，则这部分经济风险必然转嫁到村委会；其二是村民就业带来的压力。由于目前该村的非农产业还不发达，背井离乡外出打工的预期收益也不可能全部实现，出租土地后农户的充分就业就成为了土地成片流转能否成功的重要因素。基于以上考虑，该村对剩下的近400亩土地的流转持谨慎、观望态度，今年在有多人主动上门租赁的情况下，也没有同意。三是与投资者签订的合同需要进一步完善。该村在与投资者签订的合同中，出于降低门槛、吸引技术、资金、人才的目的，对土地的租金约定和合同期满后的土地恢复问题规定得较为笼统、含糊。租金是以现金方式约定支付，并且一定就是几年，甚至上，没有考虑将来如果物价波动幅度大的因素。合同期满后租赁土地的恢复对投资方没有约束条款，存在着风险，这个风险有可能由村委会和农户承担而损害农民利益。

针对上述三个问题，建议采取以下措施逐步解决。一是在村民自愿的大前提下，县委、县政府应对这种土地流转方式予以充分肯定，但在具1 2 下一页

第五篇：对##村土地流转的调查（范文模版）

田野的希望--对花果山乡人和桥村土地流转的调查花果山乡人和桥村地处资水南岸，全村有12个村民小组、1135人、825亩耕地。依历史习惯，该村形成了两个特征明显的耕作区，即临河种蔬菜、依山种水稻，两片面积基本相当。从2001年3月开始，该村相继有偿出租土地450余亩，建成了1个苔韭基地和3个果园，其中由益阳人刘治安于2001年3月租用蔬菜用地200亩，建成了苔韭基地；2001年12月，由邻村金家仑村民租地30亩建起了葡萄园；2002年4月，由益阳人贾正明租地150亩（其中村集体新开垦荒地60亩，稻田90亩）种植桃、李、梨、枇杷等果树；2003年3月，由金家仑村民租地30亩种桃树；村民内部流转40余亩种蔬菜。至此，全村已有55%的土地实现了有偿流转，流转土地年租金分别为蔬菜地228元/亩、稻田200元/亩、荒地100元/亩。

一、主要做法人和桥村土地流转采取“土地返租——连片开发——规模经营”的方式进行，由村支部、村委会组织协调，引进投资者和投资项目，在群众自愿的基础上，由村上每年支付一定的租金，向农民租回承包地，统一规划，统一进行水、路等基础设施建设，再连片向投资者发包，发展高产、优质、高效农业，建立无公害蔬菜生产基地和名优特新品种示范区和花果生产区。为促进土地流转，村级组织主要做了三个方面的工作：一是连片整理土地。该村在2000年3月的责任田调整中，针对过来承包地调整后出现的农户经营田块分散、面积小，不利于耕作和规模经营的现实问题，村支部、村委会在广泛征求农户意见，召开村民代表大会后，决定以组为单位，将责任田收回集体，再按照利耕作、便水系，适合规模经营的原则，将责任田土按照政策进行重新调整分配。条件成熟地方，村委会再按照投资者的要求，向农户连片租赁土地，予以发包。对规划连片区内不愿出租土地的农户，由村上出面在村民组内或相邻的组进行调剂置换。二是改善基础设施条件。从1998年开始，该村通过争取上级资金和组织群众人平投工30个，对水、路等基础设施进行了改造，硬化蔬菜基地干道1500米，支道、支渠4800米，连片开发的土地做到了交通便捷，水利畅通。三是提供优质服务。为使经营者安心投资创业，该村在引进项目后，非常注重做好服务工作，并以规范的合同形式予以确定。

1、村委与投资方一起协商，建立了规范的劳务市场。投资者何时用工只需将用工数量、时间、工种、计价方式通知村组，村组便会按照要求组织劳力，并且从不误事，也不漫天要价。苔韭基地的投资者刘治安刚到村上时，由于人生地不熟，在请工等方面遇到了不少困难，村支部、村委会得知情况后，主动与其联系，共同商订劳务价格，帮助组织劳力，并代发工资，2001年村上经手为刘治安的苔韭基地请工5000余个，代发工资10万余元。

2、为投资者的人身财产安全提供保障。村上在与投资者签订的合同中明确承诺：甲方（人和桥村委会）必须做好村民的思想工作，尽量预防针对乙方人身、财产以及租赁物、公共设施等的各种治安案件。对乙方要求处理的有关偷盗、哄抢、扰乱、破坏、妨碍销售等事件，甲方必须及时受理并在24小时内组织人员处理。如有违反，乙方有权随时解除合同，并由甲方承担乙方的直接经济损失、可得利益损失和间接损失。苔韭基地建立两年来，投资者基本上是一个人在村上经营、管理，由于服务到位，没有发生一起偷盗事件。

3、给投资者以村民待遇。该村明确规定，对外来投资者生产经营所需的排渍、抗旱等费用，享受当地村民同等待遇，并按时、全面满足其要求。

4、全程代理有关手续。对投资者在基地的临时建筑及有关税费等方面的手续，该村负责全程代理，并承担部分手续费用。

二、效果及启示从调查的情况看，人和桥村土地流转带来的效果是比较明显的。一是拓宽了就业门路，群众收入明显增加。该村2000年人平纯收入为2000元，2002年为2300元。收入的来源主要有以下几个：①出租土地的租金收入。村民从流转土地获得的租金收入2001年为4.5万元，2002年为7万元，今年为9万元。据该村浮谷庵组昌阳春介绍，连片出租1亩地的收入和自己种1亩地的收入基本相当，并表示，自己愿意将稻田出租，希望村上进一步搞好土地流转工作。昌阳春一家2002年种3.82亩水田，除去生产性费用和农业税及附加，每亩收入在140元左右，而出租1亩土地给基地的租金除去农业税及附加后，收入也是140元左右，还可空出劳力从事其它工作，很划算。但如果不是连片出租的土地，租金要比这低得多，有的甚至要倒贴。依该村及附近村的行情，出租1亩稻田给其它农户，最多是每年100斤谷/亩，折价为50元左右。②土地流转后农户的打工收入。一方面是流转土地上的打工收入。全村流转的400余亩土地上的600余人，除学生和无劳动能力的300人外，有150余人为已流转土地服务，去年，在流转土地上打工收入最多的一户达2000元。2001、2002年该村农民在流转土地上的打工收入达23万元，仅此项就远远高于原来自己种田的收入。另一方面是外出打工收入。土地流转后，出租了土地的农户中有180余人常年在外打工。花木栏组昌放明一家四口人，有土地2.4亩，已出租1.5亩，去年他妻子和女儿外出打工的收入有8000余元。③在家从事其它职业的收入。摆脱田土束缚后，群众都想方设法寻找致富门路，或外出打工，或经商办厂。2002年，该村新办凉席厂6个、竹帘厂3个，新发展瘦肉型猪养殖户10户，新发展母猪86头，新增的投入近500万元。该村有一瘦肉型猪养殖户去年出栏中猪300余头，获利近10万元。与此同时，外来投资者带来的先进技术和引进的优质品种，也使群众开阔了眼界，纷纷学习效仿。苔韭基地建成后，带动该村群众种植苔韭50余亩；今年建成的优质果园也让群众获益不浅，有30余户农户从基地购进了优质果苗。二是改善了干群关系，增加了村级集体经济收入。据该村负责人介绍，在开始做群众

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