城市化不是房地产的春天

第一篇：城市化不是房地产的春天

城市化不是房地产的春天

摘自：2012年亚布力年会腾讯财经[微博] 2013-02-24 10:00

[导读]万科总裁郁亮表示，城市化肯定不能是房产化，房地产只是辅助。任志强也在表示，城市化如果是城市建设大跃进，就会出现危机。

越来越多的地产商都在急于界定房地产和城市化的关系。在2月23日下午的亚布力论坛讨论中，万科总裁郁亮表示，城市化肯定不能是房产化，否则房产行业就会出现危机。房地产对城市化只能起辅助作用。

地产界的大炮任志强(微博)也在同一会议上表示，城市化如果是城市建设的大跃进，就会出现危机。

万科开发的住宅分布在中国各级城市。对于城市化话题，郁亮说自己有三种担忧。除了上述提到“城市化被认为是房地产的春天又来了”的担心外，他还认为，不能把城市化等同于城镇化。

他指出，两者的区别很大。在中国五十万人口城市比例远远多于美国，但五十到一百万人口城市比美国少。事实上，一百到五百万的人口城市规模是比较适合的，而我们国家这个比例正好是最缺的。如果再把城市化等同于城镇化，就会有问题了。

另外一个让郁亮担忧的是城中村的消失，因为如此一来，“低收入的人住哪去呢？”他以深圳为例称，深圳的住房均价比较高但相比于北京、上海等住房矛盾不那么突出，就是因为有星罗棋布的城中村解决了几百万低收入居住需求，且配套很好。

而城中村拆迁之后大多要建高档小区。“要修道路、建公园、剩下的楼盖好了不卖高价成本就算不过来帐。”郁亮表示。

任志强更多的看到了城市化和城镇化进程中的软实力问题。他认为，如果不能解决财产权力的问题和人权的问题，中国的城镇化永远是一个伪城镇化，必然造成生态环境逐步恶化。除了地产商之外，中国银监会前主席刘明康也对城市化表示了担心，他认为，城市化真正的困难不在于城市本身，这些问题并不难解决。最难解决的，比如说农民工进城变成市民化，把人权问题解决，把户籍问题给改了，公共服务要跟上去，公共服务多少钱呢？财政部一算帐，也得几十万亿。几十万亿其实在中国也很好解决，国有企业和国有的事业单位，只要稍加整理，就有办法。（文/江旋）

第二篇：浅谈城市化进程与房地产投资

龙源期刊网 http://.cn

浅谈城市化进程与房地产投资

作者：程征贵 林子文

来源：《沿海企业与科技》2006年第02期

[摘 要]文章分析了20世纪80年代以来江苏城市化进程的主要特征及其对房地产投资的影响，并运用逐步回归法对江苏城市的主要经济指标及房地产投资额进行实证分析，根据最优相关模型得出城市化进程与房地产投资具有高度相关性的结论；

[关键词]城市化进程；房地产投资；最优相关模型；对数相关模型

[中图分类号]F293.35

[文献标识码]A

第三篇：城市化

城市化可以从不同角度分成不同的类型。既可以分为市场型城市化和计划型城市化，也可以分为发达型城市化和发展型城市化，还可以根据与工业化发展水平的关系考察，分为以下四种城市化：

一是同步城市化。这是指城市化的进程与工业化和经济发展的水平趋于一致的城市化模式。发达国家在城市化加速时期，这种相关性表现得相当明显。发达国家在整个工业化中期，工业化与城市化的相关系数极高，平均水平为0.997。工业化率与城市化率曲线几乎是两条平行上升的曲线。大部分发达国家城市化进程中农村劳动力转移方式都具有地域迁移先于职业转换的特征。

二是过度城市化。城市化水平明显超过工业化和经济发展水平的城市化模式。城市化的速度大大超过工业化的速度，城市化主要是依靠传统的第三产业来推动，甚至是无工业化的城市化，大量农村人口涌入少数大中城市，城市人口过度增长，城市不能为居民提供就业机会和必要的生活条件，造成严重的“城市病”。相当数量的发展中国家是这种城市化模式。

三是滞后城市化。指城市化水平落后于工业化和经济发展水平的城市化模式。滞后的原因主要是政府为了避免城乡对立和“城市病”的发生，采取种种措施来限制城市化的发展，结果使城市的集聚效益和规模效益得不到很好的发挥。这是一种违背工业化和现代化发展规律的城市化模式。改革开放前的中国城市化就是这种城市化的突出代表。上世纪80年代世界城市化水平为42.2%，中国城市化水平仅为19.4%。我国城市化明显滞后于工业化，与第三产业呈低水平上的相适应。

四是逆城市化。指城市市区人口尤其是大城市市区人口郊区化、大城市外围卫星城镇布局分散化的城市化模式。造成逆城市化的原因主要有大城市城区人口过于密集、就业困难、环境恶化、地价房租昂贵、生活质量下降，引起人口向环境优美、地价房租便宜的郊区或卫星城迁移等。逆城市化的倾向主要发生在20世纪五六十年代城市化水平很高的发达国家。如美国除洛杉矶以外的12个大城市的市区人口，在1950年~1971年间，城市市区人口下降了70万，郊区及卫星城人口则增加了250万。逆城市化是城市化发展的一个新阶段，是更高层次的城市化。

韩国城市化有两个特点：一是城市化速度快，二是发展单极化

韩国的发展模式为大城市（首要为首都）优先发展的非均衡模式。这是由韩国产业布局的非均衡化决定的。这是韩国城市化区别于其他发展中国家的特有的一面。

在很多发展中国家，非均衡城市化发展很大程度上伴随着经济不景气及发展水平很低的地区。但是一个地区中心的不景气不代表所有地区都这样，其中，韩国中心城市的发展动力，从理论上讲很大程度上分担了地区中心的困难，与其他发展中国家相比更有实践意义。

第四篇：博鳌21世纪房地产论坛第十届年会 房地产与城市化探讨范文

博鳌21世纪房地产论坛第十届年会 房地产与城市化探讨

[主持人]下面进入论坛第三部分，上午议题当中，大家关心地产调控主要的议题就是流动性的紧缩与金融风险的防范，当前的中国正经历两个剧变，从指令性经济向市场经济转变和从农村农业社会向城市工业社会的转变，后者的转变被归结为城市化，而

城市化被认为十多年来，中国房地产迅猛发展的根本动力，房地产在城市化进程当中，到底扮演怎样的抉择，高房价是否会提高城市的竞争力，还是会削弱城市的竞争力，这些问题都将在本环节有嘉宾们给出一些观点。[2010-07-03 15:14:45]

[主持人]首先，请国金证券首席经济学家、上海交大海外学院金融所所长金岩石教授

发表演讲。[2010-07-03 15:16:23]

[金岩石]每一次都是以旁观者的身份参加会议的，这次收获特别大，发现原来困惑的现在更困惑了，因为解读政策的多数人是想买便宜房的官员，而解读新闻的多数人是买不起房屋的记者。我们作为旁观者来看中国的房地产，实际上我们解读的就是货币现象。老任上午就将这个题目留给我了，让我来讲清楚，我先给大家看一个简单的概 念，将全球货币理解为一张饼，2009年我们做了哪些事情，全球五大货币占全球GDP70% 以上，广义货币总量增长了8.38%，其中涨得最快的是中国，涨了27.59%，美国只上涨了3.49%，因此在2009年7月，中国广义货币总量超越美国成为世界单一国家货币第一大国，不仅如此，在2009年底的时候，单一货币欧元21个国家仍然排名第一。[2010-07-03 15:16:40]

[金岩石]五大货币在2010年3月中国的比重显著上升，到4月底，因为欧元贬值人民币继续升值，2010年4月份重要已经名副其实的成为世界货币第一大国，去年超越美国，今年超越欧洲，我们称之为货币第一大国，并不意味着中国真正强大，我们将五大货币区换个角度来看生产。中国超越日本成为世界第二大经济体，但是跟美国相比，我们是用接近10万亿美元的货币生产着超过5万亿美元的GDP，而美国用8.3万亿美

元生产着14万亿美元的GDP。将这张饼再翻到另外一面，大家会看到消费的，五大货币区中国的位置下降到第四，13亿多人的国家，接近10万亿美元的货币，消费了这张饼的不到10%，相对于美国3亿多人，不到美国的20%，不到日本的50%，因此中国是一个货币大国，未来的方向也很清晰，就是从货币大国走向消费大国。[2010-07-03 15:17:24]

[金岩石]城市化只是从货币大国走向消费大国的路径而已。中国用货币驱动经济必然带来的结果是，货币在完善实名制后去哪里，货币如水，覆水难收，一旦用货币驱动经济增长，必然有三个选择出口。让货币流出去，就是回收货币，当我们提出管理通货膨胀预期的时候，等于是告诉我们，不在管货币，只管预期，也就是发出来的货币，不再回收了。货币不会受就只有两个去处，或者是进入水桶，也就是消费等一揽子商品，进入水桶的货币就会演化为通货膨胀，或者是进入水池，也就是资产泡沫，任志 强讲了很多资产泡沫形成的原因，对于我来说就是货币的一物两面，非此即彼，只能 在两者之间进行选择，如何选择，道理看起来很简单，实际上是非常复杂的。如果让货币流向水桶，穷人活不下去，货币流向水池，富人可能自杀，就是今天所谈的金融风险，现在我们的选择非常简单，是让穷人活不下去，还是让富人自杀。富人活不下去选择自杀，穷人活不下去会杀人的，因此我们选择在泡沫中生存，这就是房地产承担的使命。简单的讲国家发票票，房地产吹泡泡，这就是现代经济学给我们的出路，但是我们为此必然要付出代价，这就提出了一个问题。[2010-07-03 15:17:55]

[金岩石]从现在走向消费大国，我们的平静是什么，为什么必须要这样走，如果将过去三十年，中国经济增长模式简单的看作是世界工厂，世界工厂并不是我们自己选择的，因为是跨国公司给我们的，从八十年代搞改革开放，从来未提出过要将中国建成世界工厂，我们一直都知道，中国并不具备建立世界工厂的条件，为什么被选择成为世界工厂，这是一个套，我们来看看世界工厂的利润瓶颈，三届世界杯中国制造的毛利润是多少？[2010-07-03 15:18:15]

[金岩石]第一届世界杯有30%，第二届有10%的利润，本届世界杯只有5%的利润，世界杯走到了尽头，前面有欧美，天空有碳排放，地下有水资源，四方约束之下，世界工 厂的例如急速下跌，我们面临的问题就是如何完成变革，从农业、工业简单的讲，就 是黄领、蓝领、转向了白领，因此中国选择了特殊的白领成长模式。[2010-07-03 15:23:56]

[金岩石]大家了解中国西域中心的数量和中国银幕的数量，欧美人娱乐会看电影，中国人娱乐会西域，晚上任何城市亮灯的地方都是白领居住的地方，晚上黑灯的地方都是银行，晚上小姐数脚，中国正在从黄领、蓝领转变为白领，这条道路欧美走过了上百年，城市化带动了消费，城市化驱动的消费必然使得我们走向超级都市，超级都市也许很多人不能同意，我们必须走超级都市的道路，我们用福布斯的概念让大家看一

看，未来中国十大超级都市。用两个坐标来看，亚洲国家占多少，大家会看到除了墨西哥、圣保罗、纽约外都是亚洲，发展中国家占了多少，于是我们又看到发展中国家除了东京、纽约外都是发展中国家，简单的结论也许有争议，亚洲发展中国家不约而同的选择了超级都市圈的模式，超级都市圈必然带来人口和财富的集中，人口和财富的集中必然带来两极分化，两极分化必然带来超级房价，当中国的城市不跟欧美相比，简单的跟金砖四国相比，这就是金砖四国首都目前的均价，上海、北京目前的房价按平均水平是巴西的一半，孟买的1/3，莫斯科的1/6，因此我想城市高房价的时代正在崛起，我们现在担心的不是房价暴跌，而是房价暴涨，我再次重复房价暴涨依然威胁着中国，带来怎样的结果，就是社会的两极分化必然扩大，这样的概念下，存在两大风险，第一个就是今天讨论的金融风险，第二个风险我们是感觉到，但是不愿意摆在桌面上，就是政治动荡的风险，金融动荡和政治动荡两大风险都来自于同一个来源，就是货币驱动的经济增长模式。[2010-07-03 15:24:38]

[金岩石]货币驱动的经济增长模式，使得我们必须回头看社会两极分化是如何形成的，从历史的长河中可以看得到，社会的两极分化来自于生产领域的剥削，马克思讲的剥削价值。第二，来自于分配领域的掠夺和不同。第三，来自于市场经济中的流通。第四，来自于交易市场中的资产泡沫。现在可以将中国划分为两个阶段，如果说以前看

到的中国两极分化和贫富悬殊主要的原因是来自于生产和分配领域，我告诉大家，从股市、楼市产生之后，伴随着中国市场经济的发展，事实上中国目前的两极分化主要就是来源于市场本身，当我们想寄托于市场解决一切问题，我告诉大家，市场必然带来社会动荡，这就是我们必须要回答的问题。[2010-07-03 15:25:06]

[金岩石]因为现代社会出现了难以克服的内容，就是资产泡沫，很多人为资产泡沫深恶痛绝，简单的讲是爱之深，恨之切，我在理论上解读了泡沫既财富，财富既风险，富贵显中求，货币是源头。当我们不得不依赖于货币的时候，我们却选择了难以回避的资产泡沫，因此资产泡沫升腾将我们带进了新的生活方式，而这种生活方式使得富贵险种求，财富既风险，但是社会绝大多数人没有承担风险的心理准备，他们面对风险的时候，首先看到的不是财富而是风险，于是80%以上的人选择回避风险，带来的结果是财富在多数人回避风险的同时，自然而然的向挑战风险的集体集中，带来的结果 是风险财富带来两极分化，两极分化迟早会酿成社会动荡，在此过程中，社会发展的 过程中，两大风险相互交替，我们现在面临更大的风险不是金融风险，而是政治风险。金融风险从房地产占金融资产的比重有清晰的指标，整个社会银行信贷资产总额中直接间接进入房地产行业的比重是否超过或者是接近60%，这就是美国次贷危机和日本泡沫破灭前夕的状态，目前为止房地产业占银行的比重有不同的数据，有的说是不到20%，我将地方政府融资平台的50%加进去是30%左右，因此距离金融风险还非常之远，但是必须面对政治风险，也就是说两极分化不可避免，越接近市场，就会面临资产泡沫本身创造的两极分化。[2010-07-03 15:25:35]

[金岩石]有人说了，为什么必须选择货币，事实上从1992年以来，央行印刷纸币的速度，一直保持着每年平均增长不低于23%，每年经济增长平均在9%以上，因此中国的 通货膨胀事实上是以每年14%以上的速度再增长，房价每五年翻一番，这就是中国特色 的通货膨胀。很多人不能理解什么是通货膨胀，我告诉大家，早晨我和晓光吃早餐的时候，我就问他，是否记得当年拿工资30—36元的时候，工资是怎么定的，在座年纪大的人可以回忆一下，我1970年参加工作，我是57.5元，因为我是煤矿工人，普通工人是30—32元，这个标准是100斤米、30斤肉，5斤油，现在30元人民币可以买那么是什么，10斤大米、1斤肉、半斤油，这就是中国的通货膨胀。[2010-07-03 15:47:17]

[金岩石]不久前弗里德曼要求再一次会议上，让学生给自己写墓碑，通货膨胀什么时候都是货币现象，弗里德曼将这句话刻在碑文上，政府参与经济只会带来一个结果，就是用通货膨胀剥夺居民的财产，我们相信市场必然带来两极分化，相信政府必然带 来通货膨胀，体现在经济生活当中，事实上正处在两大风险的经济周期波动之中，政治风险离我们越来越近，金融风险还很远。[2010-07-03 15:47:38]

[主持人]金博士每次的演讲就好象电影里面的惊悚片，当画面落下，里面还有各种各 样的风险，这些风险在一起还理不清楚，但是里面惊悚作用还值得我们思考。下面有 请经济大学赵晓教授。[2010-07-03 15:47:57]

[赵 晓]我记得前面还有一位嘉宾未演讲，怎么突然到了我，很高兴借此机会，大概是25分钟，希望不要超过，讨论流动性的问题，并且将中国经济以及房地产的问题进行探讨。直观的看法是，流动性跟货币是有关系的，另一方面，跟经济的体量也是有关 系的，刚才金博士讲了一面，我认为货币是天平中另外一半，还有一半是经济，两者 之间如何平衡的问题，可以说是流动性太多了，也可以说是经济性发展不够的，如果发展的够，将货币吸纳了，流动性就是平衡的，甚至会说流动性是不足的。[2010-07-03 15:48:19]

[赵 晓]还要回到经济来谈，刚才金博士精准的讲到中国经济的特点，就是用货币驱动，可以说是将货币当做激素来吃的经济，货币驱动的经济在2009年可以说是达到了顶峰，中国的经济可以归纳为通胀的经济，为什么不叫做通货膨胀，我们观察CPI的话，去年从1—10月份基本上是负增长的，基本上没有通货膨胀的，但是房价暴涨，股价也暴涨，同时经济出现了政府担心的过热的现象，我们将跟货币相关的一系列内容，不 仅仅表现在CPI上的现象称之为通胀经济，现在无法维持下去，现在面临的问题是通胀经济后拿什么来拯救中国，同时房价的调控大家已经众说纷纭，接下来会是怎样的，政府的调控像钟摆式的回头，还是怎样接下去调控，如果政府不像过去钟摆式的调控，而是一路的走下去，我们能够拿什么来替代中国房地产对中国经济的拉动，这是非常重要的问题。[2010-07-03 15:48:36]

[赵 晓]前面金博士谈了流动性，后面我就谈谈中国经济，尤其是下一步中国经济怎么办，对此进行讨论。最近我总是想，过去中国经济增长很快，我们知道前三十年是全世界增长速度最快的，平均增长速度超过了10%，这是什么原因造成的，是不是我们做的很好，不敢说我们做的非常好，因为许多的改革和许多的事情并没有做，例如国有 企业改革甚至是倒退的，很多事情未做，也活得很好，刚才金博士讲到货币的因素，也有其他的因素，因为货币要能够发出去，也不是容易的事情，要有一些条件能够使你的货币发出去，例如美国也想将自己的货币发出去，也想用流动性的办法撬动经济的发展，美国为什么发不出去，我们靠什么使流动性增长，靠什么拉动中国的经济，我想了想，有几件事情。[2010-07-03 15:48:49]

[赵 晓]一件事情是跟中国的人口红利有关的，过去三十年有滚滚的人口红利，劳动力价廉物美。而且都是年轻人，他们的储蓄率是非常高的，投资率也是很高的，因此支撑了经济增长。这种模式我们持续了三十年，到了2010年进入了转折点，因此上午大家都在提拐点论，还有一点是跟周围的出口联系在一起的，过去三十年如果离开了 出口是无法谈得清楚中国经济的，中国为什么有如此多的货币投放，实际上是跟美国 有关的，因为中国经济好，美国经济不好，美国要不断的扩张自己的货币，但是很多的货币又跑到中国来，美元进入中国，我们要用人民币对冲，因此是被动的货币政策。实际上跟出口的经济形态是联系在一起的。2008年以前因为美国有房地产金融泡沫，从而拉动了中国经济的出口，成为支撑中国经济增长的动力。[2010-07-03 15:49:14]

[赵 晓]上午还谈到了另外一个问题就是房地产的高速增长，也成为中国经济增长强大的动力，差不多直接和间接的拉动占了20%—30%。进一步的总结，我就发现过去三十年可以归结为一个发展战略，就是依托全球化基础上的外需依赖型的增长，中国在全球化的过程中，得到了最大的好处，过去三十年中国参与全球化，在全球化分工中得

到最多好处的国家，同时为了增加国际竞争力，为出口提供动力，改革战略是全面压力生产要素，进一步的强化和提升了中国国家竞争力，这些年劳动工资低是有道理的，我们就是要用低工资保持中国的国际竞争力，我们引进外资也将低价压得很低，也是为了提高出口竞争力，就是将所有的好处都用于出口商。[2010-07-03 15:49:33]

[赵 晓]因为中国的制度环境，因为这样的发展战略，中国的国际竞争力是超强，最终的结果不仅仅将欧美干掉了，甚至将亚非拉都干掉了，过去制造业的比重，只有中国是上升的，欧美都是下降的，连发展中国家都是下降的，只有中国是上升的，中国这

样的发展战略，实际上将欧美干掉了，目前欧美的危机跟中国是有关的，他们的制造业被掏空的，资本大量的转移到中国，因此出现了崩溃，两个海平面要对接，中国是低的海平面硬生生的将高的海平面拉低。[2010-07-03 15:49:47]

[赵 晓]依托全球化基础上的外需依赖性的增长，这种增长动力在2008年碰到问题了，因为欧美不行了，已经被我们拉下来了，想买我们的产品买不起了，以出口为依赖性的经济遭受重挫，我们就采取了新的办法，用政府刺激的办法托住经济。前面讲的这 些因素都在发生变化，人口红利、出口红利、楼市红利等动力都在消失和消退，可以 说是没有最坏，只有更坏，美国认为自己的经济很坏了，结果欧洲经济更坏，欧洲现在在讨论是否会成为下一个日本，这就意味着再想出口的话就很难了，5月份的数据显示，出口有再下降的风险，具体的数据不详细的阐述。[2010-07-03 15:50:01]

[赵 晓]与此同时，中国随着出口的下滑，中国经济的增长也面临挑战，大家最担心的是通货膨胀的问题，目前来看价格基本上不是问题了。房地产的调控大家都在讨论，政府如何出政策，因为影响到下一步的经济走势。房地产即使政府不调控也会面临新 的问题，中国过去多年来出现了一批先富起来的人，他们买房买车，我们称之为重度 消费，他们的需求从实质的需求变成了投机的需求，现在有钱人都有房屋，不是自己住了，而是进行投机，这种投机性的需求演变到目前的阶段，已经是强弩之末，即使没有政府的调控，市场本身也会出现新的变化。[2010-07-03 15:50:18]

[赵 晓]现在政府的调控将经济周期提前或者是终止，本轮调控还有一个特点就是政治化，这跟过去不一样的，过去10年9次调控，但是这次跟过去是不同的，已经政治化，从某种角度来讲，政府面临着选择，是要救楼市还是要救人民，因为人民买不起房屋，是让富人自杀还是让穷人生活不下去去杀人，是救楼市还是救人民，回过头来讲，是否要政府救自己，如果调控不下去的话，政府就有可能倒下去了，因此我的判断钟摆式的调控应该是不会继续的。[2010-07-03 15:50:46]

[赵 晓]大网仍然在不断的收紧，前面我们说的人口红利的问题，已经走到了尽头。中国社会转型的压力甚至比经济转型还要大，前面谈到了经济转型的压力，实际上社会转型的压力更大，整个社会已经坐在火山口，富士康连跳的问题只是将火山口揭开，当出现连跳的时候，很多人是不理解的，将这种现象称之为富士康员工内心的失衡，前面的讨论过程中，主持人也有类似的评论，这是不对的。如果将这样的事件归纳为员工内心的事情，如果对他们进行心理辅导，就会听到这样的事情，有的人说心理辅导是没有用的，当我看见我们的女人搂着有钱人，官员搂着老板，老板搂着林志玲，你怎么给我们心理辅导，否则就走到了火山口上。[2010-07-03 15:51:02]

[赵 晓]夕阳无限好，只是近黄昏，支持中国经济增长的三大因素和利好，都在消退甚至是消失，我个人判断出口的利好基本上消失，以后会从两位的增长变成一位数的增

长。政府是否有可能像2009年那样刺激中国经济，我认为是不可能的，关键是通胀经济的问题，看到流动性膨胀，因此要防范风险，从今年以来，政府的政策也在不断的改变。[2010-07-03 15:51:17]

[赵 晓]同时，政府开始注意到地方融资平台的风险。2009年吃急饭的办法，政府自己制造增长的办法是行不通的。今年以来货币的供应相比去年在快速的回落，已经从30%多的增长到目前的20%左右的增长，接下来会调整到预计中的10%左右，贷款的发放跟去年相比也是回落的。如果三大动力都在回落，看到的就是中国经济增长的黄昏，我们看不到未来会是怎样的，我们看到的是增长过程中黄昏的景象，接下来我们每年都会保8%，到了2011年还会再次提出保8%。国际上大宗商品指数在冲高回落，说明经济不太好，国内无论是钢铁还是蔬菜价格都在回落，工业品出厂价格也在回落，上半年通货膨胀不会超越3%，因此加息是不会考虑的。[2010-07-03 15:51:33]

[赵 晓]上一轮库存的增长带来了中国经济的复苏，随着第二次的去库存化，我估计第四季度经济下滑是相当明显的。中国出现了很多新的迹象，例如很多人将资本从中国 大陆出逃，因为海外的房屋很便宜，刚才金博士举了个个房价特别高的城市，不能完 全的说出问题，国际上很多好的城市，包括基础设施很好的地区的房地产价格是很便宜的，应该拿中国的房价跟他们进行对比。[2010-07-03 15:51:58]

[赵 晓]我们甚至看到，有些人将人民币抛掉，反而变成美元，因为看到中国经济比美国更坏，没有最坏，自己更坏，有人认为中国经济比欧洲更坏，因此将人民币和房屋卖掉了，认为三年内人民币兑美元会达到10以上。东南亚经济经历了三次触底，都是6%左右的经济增长，两次探底，最终在2002年后才彻底的走出去，之间有5年的时间，中国经济二次探底是必然的，W型是最好的结果，如果不知道底部才是危险的。发展方式的转型才是关键，房地产的调控只是一个开始，中国需要根本性的改革和经济

性的转变。转型应该在2005—2007年进行，当时“吸鸦片”很舒服，无论是吸出口的鸦片还是出口的鸦片都很舒服，今天开博鳌论坛也是缺乏反思的，但是目前是最后的机会，2010年世界经济反弹，给中国带来短暂的机会，我们要趁着稳定的机会进行转型。现在大家再提出一些办法，4万亿元结束后，可以通过新兴产业拉动经济，有人提出可以通过收入倍增的计划通过提升工资增加消费。中国目前已经是产能过剩，如果继续的话，就会陷入大的危机。[2010-07-03 15:52:49]

[赵 晓]目前企业的利润太低了，政府没有动力，解决不了问题。城市化级城市化基础上的内需太低了，核心的内容是从全球化外需增长模式转换到城市化内需的增长模式。这就意味着抑制高房价是专项抑制房价改革，我们称之为第二次房改，外需增长专向

内需增长，内需增长为城市化提速。打破土地财政，打破政府的垄断，重建中央政府的财权和事权。2008年中国增加一个城市人口需要的投资额是50万元，未来增加4.5亿的城市人口需要增加225万亿元的投资，相当于今后每年的投资都是2009年的状况，大家认为2009年的投资是比较高的，而且是超常增长，实际上可以成为未来常态的增长，可释放的需求空间，使中国经济在未来的15年每年增长9%。中国一定要从高房价的道路走向低房价的道路，中国城市扩张的概念是大力发展保障房，如果未来一半的人口及新增人口住在保障房，按照人均25平方米建筑面积计算的话，就可以改变民工赚钱后将资金汇回家，改变储蓄低迷，消费不足的问题，也可以下处任志强提出的土地重复占用的情况。[2010-07-03 15:53:11]

[赵 晓]农民大量的进程，可以释放很多的土地，进行集约化的经营，将工业化的生产方式引入农民，使得拐点往后退，进一步的稳定中国经济的增长。如果农民都可以进城的话，中国需要的劳动力是5000万左右，可以释放的土地是6000万亩的土地，未来耕地总规模是2300万亩，远远超过目前规划的土地，因此中国发展城市化不存在土地不足的问题。中国的人均地是偏低的，台湾是1.2，日本是2，香港是1.6，我们只 有人均0.7%，中国还可以走大城市的道路，百万以上的人口占地是中小城市的1/6，如果从节省土地的角度来考虑，应该走大城市和城镇化的发展道路。同时还要强调一点，中国现在转换增长模式是极好的机会，因为中国的城市化带来更多的城市人口和资源的需求，对国内和国际资源都是巨大的压力，当前全球的金融危机中国城市化提供了绝佳的机会，因此资源的价格是偏低的，使中国可以减少成本支出，此时不动，更待何时。[2010-07-03 15:53:31]

[赵 晓]中国靠凯恩斯主义只能过一、二年，长久的发展要靠邓小平，带给我们的就是制度创新，最终归结为一句话，跟博鳌·21世纪房地产论坛有关的，房地产的调控不

能走回头路，必须看成是中国经济转型的开始，因此2010年我个人相信，最关键的问题是八个字，楼市降温、中国加油，谢谢大家。[2010-07-03 15:53:59]

[主持人]拿什么拯救中国经济，刚刚两位专家都不约而同给出了一个方向，那就是要消费大国，消费需求打动的经济实现转型，这也不太容易的，可能有些风险，但是必

须要走的路，下面有请北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授做主题演讲。[2010-07-03 16:17:27]

[钟伟]很非常高兴有机会到博鳌·21世纪房地产论坛第10届年会给大家分享房地产的 东西，看到该题目，大家就知道我什么意思，很不好意思，天上掉下一堆鸟粪，为什 么把我放在这个位置，因为我的观点非常的悲观。[2010-07-03 16:18:09]

[钟伟]我们来看一下，诸位充满了自负、自信、骄傲、狂妄，但是中国经济好日子已 经到头了，我们看一下对宏观经济也应该悲观一点，第一个是目前全球经济我就不去谈了，第一值得信任就是美国，唯一值得信任就是美元，后来也有其他的国家，澳元也会比较的重要，但是货币当中美元胜出，次贷危机后，美国经济复苏的不法是最为稳定的，中国国内情况，2009年四季度的增长分别是6、8、9、10，全年增长8.7%，今年增长最高的季度已经过去，包括宏观经济最好的季度就是第一季度，下面二、三季度如果宏观调控没有明显的放松，宏观经济绝对是滑坡我对宏观经济将逐步的缓解，这是我们对经济宏观调控的看法，全球经济增长大约就是9.3-9.4%，比之前预估要低很多，对于房地产市场行业的看法，在国庆前后，商品房销售就是温和的转暖，但是我们看到的是十年，但是我们看过去十年跟将来是十年，房地产行业已经处于巅峰，在未来的相当长的时间内，中国的人民币汇率，中国社会的问题多方面面临了很大的严峻我并不确信，中国政府能够完成这些调整，首先我还是看一下对中国经济中长期的，我们看一下为什么这么悲观的理由。第一点就是看中国经济增长本身，房地产行业永远都是依托经济增长而增长的，目前普遍的看法中国经济将继续奇迹，过去三十年是一个奇迹，2015年人均GDP超过五千美元，中国可能成为最大的经济体，但是有可能面临调整，中国经济规模大概5万亿美金，也就是说，中国以20%的地球人口，用了全球30%的资源，提供了10%的商品服务，全球经济增长的质量就越糟糕，因为在其中经济增长的质量是最差的，全球目前每年消耗大约110亿吨标准煤当中，中国消耗其中的36亿吨，钢材中国每年年产刚才5亿吨，美国仅仅六千万吨，全球铁矿石大概是85%被中国所消耗，化肥中国销量六千多万吨。[2010-07-03 16:18:27]

[钟伟]如果维持目前中国经济的的速度，那么在2020年前后，当中国经济规模达到14万亿规模的时候，全球70-75%都被中国消耗掉，请问发达国家允许吗？ 因此，必须要作出改变，中国的改变就是在未来10年内，必须以18的人口，也就意味着全要素生产水平在目前的水平上必须要至少改善一倍这是非常重要的。另外是货币，刚刚金博士介绍了，由于货币现象引起的房地产的运动，最后房价其实也是一个货币的现象，那么为什么两者出现了这么截然不同的判断，那是因为金博士认为中国发钞的速度是就可以持续的我坚决不认为发钞的速度可以延续。目前，中国和美国相比，中国的实体经济的规模大约是美国的1/3，人民币比美元更加可靠吗？看一下中国人民银行和联邦储备体系比较的关系，目前广义货币在中国是66万亿人民币，相当于10亿美元，美联储仅仅是9.8万亿美元。[2010-07-03 16:18:44]

[钟伟]中国流通中现金一季度大概是4万亿，现在大概是3.8万亿，美国美联储总负债2.3万亿美元，中国人民银行自有资金221亿人民币，美联储自有资金224亿美元，你认为中国仅仅以1/3的实体经济，目前发钞的最规模折合成美元就和美国接近，你 认为这种发钞的速度是能够延续，到2020年左右，中国人民银行的总负债规模将超过 100万亿，也就是超过GDP的100%。没有任何的理由认为，这种超量的货币能够继续下去，货币政策必须作出调整，人民币对外升值，对内贬值的态势就必然导致汇率方面国际收支方面外汇储备方面重大的调整。[2010-07-03 16:19:01]

[钟伟]我们已经已经靠廉价的货币政策从而推动经济增长。未来最多十年，第三就要城市化，其实有很多人说中国的农村有广袤的人口在城市就有非常多新增人口要出现，城市化和人口两个因素结合起来介绍，目前关于中国的人口就有多种不同的版本，版本一认为2020年中国出现人口的巅峰，其他的版本就是2003、2005年，最乐观中国峰值超过16.5亿元，大概2033年人口达到14.5-14.6%，清问中国未来的人口增长会怎样，到底2020年达到人口的巅峰，到底是2050年，到底是14亿还是16亿，城市化率是一样的，我们研究认为43%，但是国外的学者认为中国的城市化率高达70%，最后一种研究有些夸张，但是不管怎样，也许我们高估从农村向城市转移的人口规模，也高估了这些从农村向城市转移人口商品房的承受能力，从人口和城市化的角度来说，也并不支持房地产行业产生像过去十年一样的规模，我们再看一下房地产行业在过去十年经历伟大的历史时刻，1998年我们有商品房，2007年房地产行业达到了同比增速 最快，土地储备增速在2007年达到巅峰10亿平方米土地储备，商品房二手房达到巅 峰，大概7.5万亿人民币，在未来的两年之内，再建面积客观达到巅峰，不超过30亿平方米。因此，我们总结一下，在过去的十年，经济走一步，中国的投资就走两步，中国的房地产走三步，考虑到目前中国的经济增长在未来十年就有重大的挑战，难以持续，考虑到中国货币化进程，发钞的速度难以持续，考虑到人口的增长具有巨大的不确定性，以及城市化进程，中央及地方政府的财权实权的关系完全就没有改革的意愿，当一个政府关注几个月的经济数据变化，不关系中长期发展战略的时候，这些政府是要命综上所述，我不认为房地产还能够获得非常长足的发展，巅峰已经过去，评论中国经济未来的十年，我的结论是在年内国庆节候可能会温和复苏，就房地产价格而言，大的都市圈，如金博士所讲有比较大的空间，但是作为一个行业，未来2-5年平稳增长，未来5-10年中性趋悲观，对于中国政府十年以上的观点，我都持绝对悲观的态度，谢谢大家！[2010-07-03 16:19:21]

[主持人]刚刚找到了一点出路，又被一位专家泼了冷水，论坛仁者见仁，智者见智，这也是真正启发智慧和认识的价值所在，非常感谢钟教授的演讲。[2010-07-03 16:19:51]

[主持人]下面要举行第三个六方会谈，高房价下如何保持城市竞争力 参加会谈的嘉宾： 中国房地产及住宅研究会会长顾云昌 国金证券首席经济学家、上海交大海外学 院金融所所长金岩石 万科执行副总裁肖莉 天鸿地产的董事长柴志坤 建银精瑞资产 管理有限公司董事长李晓东 中国住交会组委会秘书长、中国房地产报社总经理单大伟[2010-07-03 16:20:17]

[主持人]其实有一点我们希望大家牢牢的记住，在我国，有一句话一切皆有可能，从 长期来说，中国的经济，还有房地产未来的发展，应该是非常有广阔的空间，在论坛 开始之前这十年中国房地产快速的发展，得益于中国城镇化的推动，主持论坛之前，中午大会主委会提出了要求，让我主持房价与城市竞争力关系的分论坛，为此我今天中午请教了行业的人民公敌和地产总理之称的任志强先生，他是否说过一句话，高房价正是城市高竞争力的表现，老任说对，我说过这样的话，您说的是一种真理吗，任总说对的，高房价是否代表着城市高竞争力，我想今天上午请了不同行业的专家、企业代表和经济学家，就此问题先请地产行业和研究领域的带头人，有请顾会长谈谈看法，是否将高房价和城市金融之间的关系进行研究，如何看待这些问题。[2010-07-03 16:20:53]

[顾云昌]城市竞争力强的城市就是高房价的城市，反过来说高房价的城市是否意味着竞争力强的城市，不一定的，导致房价高的原因是购买力导致的，什么地方的购买力旺盛，什么地方的购买力必然高。购买是怎样形成的，购买者的经济能力造成的，也 就是说竞争力强的地方，人才多的地方，有足够的购买能力支撑房价，我们看到了北 京、上海、深圳、广州的竞争力在中国的竞争力是强的，也包括杭州等城市，我们看到了温州、浙江青田等县房价不比北京低，城市竞争力不低，但是这些地方的房价为什么高，因为购买力强，这些人的竞争力是从外面获得的。[2010-07-03 16:21:17]

[主持人]您是否认同任总的观点，高房价是城市竞争力高的体现。[2010-07-03 16:21:30]

[顾云昌]可以说是一种体现，竞争力高，房价必然高，并不是说高房价都具有竞争力，反过来说不是同等的。温州的房价高，但是城市竞争力并不高，青田的房价高，但是 竞争力是不高的。[2010-07-03 16:21:43]

[主持人]也就是说任总的观点不完全的对。[2010-07-03 16:21:58]

[顾云昌]有对的部分，不能说高房价是高竞争力。[2010-07-03 16:22:13]

[主持人]金老师我知道，您不仅关心楼市，也非常关心股市，房价和股市的表达，哪

一个和城市竞争力的关系更加的紧密，你如何看待这个问题。[2010-07-03 16:22:28]

[金岩石]我觉得刚刚顾会长讲的非常有道理，市场竞争力必须分类，怎样的城市，怎样的竞争力，金融中心城市，国际化大都市，就像奢侈品一样，全部统一价格，当然 哪里贵，那儿好，说明哪里的人才素质高，说明哪里财富存量高，首先是GDP的存量，第二财富增长存量，第三是人口结构和人口流量，第四是消费总量，按照这四个标准，全球统一竞争很明显。[2010-07-03 16:22:39]

[金岩石]我觉得刚刚顾会长讲的非常有道理，市场竞争力必须分类，怎样的城市，怎样的竞争力，金融中心城市，国际化大都市，就像奢侈品一样，全部统一价格，当然哪里贵，那儿好，说明哪里的人才素质高，说明哪里财富存量高，首先是GDP的存量，第二财富增长存量，第三是人口结构和人口流量，第四是消费总量，按照这四个标准，全球统一竞争很明显。为什么高房价在金融中心城市必然上升，因为现代都市文明两

大支柱就是两大交易市场，一个是房子不仅仅是消费品，同时具有投资品的属性，另外一个是股市。于是在股市当中，螺旋构成的基本经济的单位，楼市就进入家庭，再进入宏观经济，没有这两个交易市场的城市，就是另外一个标准，例如工业化的城市，就应该房价越低越好，因为能够降低工资成本，这是完全不同的概念。[2010-07-03 16:55:11]

[主持人]好的。吕劲作为地产企业代表，富力是中国标杆性的企业，请问吕总你怎么

看待这个问题。[2010-07-03 16:56:00]

[吕劲]其实刚刚顾秘书长代表了行业的结论，我在广州从事房地产行业已经16年了，广州的房价一直都很稳定的，将很多的工业搬离城市后，城市的房价越来越值钱，另外一个典型的例子，我2002年到北京，投东三环地表的时候，老潘认为没有那么高的价值，因此我们幸运的拿到了这个地块，最开始福利城是卖7000元/平方米，现在卖 到了3、4万元/平方米，这个结果当初也想不到的，如果想得到的话就不做地产商了，就做买房的人算了，实际上买房人比卖房人赚得多，这是事实，一点都不夸张的。北京经过奥运会后，房价明显的上涨，因为这个城市更具有竞争力了，上海经过世博会后也会发展的，今年广州11月份亚运会开完后，肯定也会发生同样的事情，这跟城市竞争力，跟房价有关的，过往证明是有正相关的关系。[2010-07-03 16:57:20]

[主持人]万科的肖总，在谈论话题之前先要搞清楚什么是城市的竞争力，肖总一定进

行了研究，您如何看待竞争力和房价之间的关系。[2010-07-03 16:58:33]

[肖莉]城市竞争力如果根据社科院的报告包含了12个指标，当然指标中最核心的指标 是人，我们说的是人才，为什么有12个指标，首先是人的问题，包含人的数量，或者是人才的数量，人才的质量，还有人才的结构等等，当然中间谈到人的时候，毫无疑问的要涉及到人的需求，如果涉及到人的需求，毫无疑问就跟居住的环境，消费交通住宅等等挂钩，我认为目前的命题是城市竞争力，为什么要提到城市竞争力和房价，实际上是从人的角度出发的，因为人对居住是有需求的，如果房价越高，是否会一直需求，这是跟城市竞争力挂钩的话题，12个指标还包括资金，代表着是否有人愿意来投资。[2010-07-03 16:58:48]

[肖莉]物的指标，包括产业结构、科技发达的程度，基础设施、文化、教育，包括政府的治理等指标，今天要谈论的核心就是第一个指标，谈到高房价是否意味着竞争力就强，在此过程中如果看一下2010年发布的中国最具竞争力的城市前十位的排序，第一位是香港、其次是深圳、上海、北京、广州、杭州等城市，如果看2009年—2010年全球性的报告，排在第一位的城市是纽约，其次是伦敦、东京、巴黎，香港刚好是排 在第十位，北京和上海都是排在30多位的状况，我觉得谈城市竞争力，如果谈竞争力 强了，无法在往下深入谈，因为这是一个结果，很多的人到城市中来，而城市发展的速度跟不上，因此导致房价非常的高，而且在中国是尤其明显的，国外城市发展的速度，经历的时间更长，中国从35%—45%城市化率只用了7年的时间，东京、纽约用了20多年甚至是30多年的时间，因此中国房价快速上涨，在目前的阶段显得尤为突出，谢谢大家。[2010-07-03 16:59:04]

[主持人]柴总是北京根正苗红的房地产企业，承办过很多城市建设的政治性任务，对 房地产和城市竞争力的贡献有其认识，您认为高房价跟城市竞争力之间到底是否有必 然的关系。[2010-07-03 16:59:33]

[柴志坤]肯定是有必然的关系，为什么这么说？首先，单总和前面的肖说了城市竞争力的概念，首先的概念就是差异，城市的价值和功能与其他城市的差别，一个城市的价值和功能到底是什么，简单的来说，人在城市中的个人、组织、企业能够给个人带来什么样的收益，同时需要产生多大的成本，从这个角度来讲，一个城市简单的来说，就是做两方面的事情，一方面是不断的提高生产效率，另一方面就是不断的创造好的 公共产品，让城市中的企业和个人可以享受到更好的环境和服务。反过来说，对于个体，无论是企业、社会组织、个人、房屋、土地都是生产生活中最大的消费或者是成本，从这个角度来讲，房地产跟城市的价值是紧密相连的，在此过程中如何比较或者是产生怎样的关系。[2010-07-03 16:59:51]

[柴志坤]一个城市所提供的公共产品，降低生活成本，提高生活效率，对企业和个人

带来的收益低于企业和个人承担的成本，大家就认为这是开心的事，反过来说，大家自然不认为是开心的事情，回过头来讲，高房价给城市带来了哪些问题和机会。或者是给竞争对手带来怎样的机遇和风险。我认为中国的一、二、三线城市房价不断的上涨，但是经历了二个阶段，现在正在经历第三个阶段，第一个阶段房价低的时候，以消费属性为主，投资的属性比较弱，这些城市中会有一个现象，当地人的收入或者是经济意识不是很超前，造成的结果是大家购买的房屋都是用来住的，到了一定的程度，财富不断的积累，随着生产和现代服务业以及经济结构的不断发展，就带来了投资的属性，在此阶段房价会上涨。还有第三个阶段，大家越来越关心房屋的经济属性，还关注社会属性。参加多次论坛，刚开始大家谈房地产，后来谈房地产金融，后来谈宏观，现在谈行政和体制以及政治改革的问题，说明房地产的社会属性大家越来越关注，从这个角度来讲，下一步还会有另外的变化，就是社会属性不断的改变，所有的变化过程中，跟城市的价值，城市的竞争力是密不可分的。[2010-07-03 17:00:17]

[主持人]李总是精瑞基金的管理人，您做投资的时候，将房价和城市竞争力是否纳入

投资的公式和模式，是否作为参考的依据。[2010-07-03 17:00:33]

[李晓东]我做房地产已经七、八年，我们随时随地的研究房地产的关系，我所在的公司对全国各地的市场进行分析和判断，也会有重点引导投资的领域。实际上我们也在研究这些方面的关系，到底是城市竞争力强造成了房价高，还是房价高导致城市竞争力强。应该仔细的分析，不能一概而论，更多的情况是城市竞争力强，带来了房价高，某种意义高房价是城市竞争力的附产品，附产品未必是好，也未必是坏，要看成是的 定位，北京、上海、深圳、香港毕竟是少的，我在北京、上海、深圳都生活超过了4 年以上，我在这些城市都有置业，一方面对北京、上海、深圳这样的金融中心已经完成了产业升级和结构调整了城市，高房价是城市竞争力的表现。高房价重要的因素是，要提供大量的城市公共产品，不仅仅是对普通的居民，还是城市承载的社会功能有大量的需求，因此高房价造成了集聚城市中的人，财富效应高，带来投资意识和投资能力的提高，基础设施的投入是巨大的。[2010-07-03 17:00:45]

[李晓东]上海这几年过奖隧道修了很多条，地铁也修了很多条，这些设施是不赚钱的，如果靠卖地铁票将成本收回来是不可能的，连资金和利息都不够的，上海市为什么投这么多，出口是什么，基础设施投资后，大家对土地和房价由于其，靠卖地收回基础设施的投入，某种意义来说，房价高并不见得是社会不公平的体现，某种意义上是买房的人实际上是给没有买房屋的人活着是乘坐地铁的人提供了补贴，全世界各个城市 都是这样的模式。承担了比实际居住需求高得多的房价，住同样的面积，在城市购买 的房屋，要比农村贵几倍，多出来的就是为各种各样的基础设施买单，包括浦东机场等等，财力从哪里来，地方政府的融资我们是清楚的，所有的抵押都是未来土地出让的收益，政府将这些资金投入到城市基础设施，从而造成城市竞争力的提升。以制造业为主的城市，高房价削弱城市的经营理，带来了企业运营的成本和工资的提升。[2010-07-03 17:01:00]

[主持人]是否可以这样理解，房价和城市经济的关系，房价是因，竞争力是果。顾会 长您认为房价高的城市，房价上涨或者是这种态势是否会继续？[2010-07-03 17:01:31]

[顾云昌]房价高的原因，刚才金博士讲了一个道理，构成房价的成本提高了，特别是基础设施大量的改造，提升了地价，地价上涨必然导致房价的上涨，这个问题就是竞争力和城市基础设施之间的关系。房价第二个关系就是供求关系，有的地方基础设施并不好，公共产品也不丰富，但是房价很高，这就是供求关系的原因，如果地方政府将土地供应卡得很死，但是需求很大，导致房价上升，因此这是两个不同的关系。城 市竞争力强必然推动房价的上升，但是房价的上升不一定是由竞争力构成的，两者是 不划等号的现在中央的政策是控制高房价，尽管说是遏制房价过快上涨，背后的原因是高房价带来今天社会的问题，如果将供求关系调整了，根据现在出台的政策不断的完善，过快上涨的势头就会得到遏制。北京上海的城市房价高不高呢？中等家庭收入高了，不同的家庭就有不同的看法，你的价格低一点，做房价不要那么过高，现在是过高的问题。[2010-07-03 17:01:44]

[主持人]现在要卖房，收入是高还是不高呢？[2010-07-03 17:02:15]

[顾云昌]我在几年前买的房子，那时候我认为房价很高，现在认为房价很低，今天谈房价也是笼统的看法，加来的廉租房，占到1/3，或者北京占到50%，什么是房价，商 品房的经济还是适用房的价格，还是限价房的价格，就要分清楚，不同的人对于不同 的看法都起码可以说可以的，如果商品房的价格衡量平均的话，1000都是高的。[2010-07-03 17:02:49]

[主持人]本世纪以来，相对于股市跌宕起伏，十年的累计涨幅不超过50%，中国楼市涨 了5-6倍，国内外都此都有不同的争论，包括主流地产界的企业家和经济学家坚持认 为北京上海的房价并不贵，你怎么看待这个问题。[2010-07-03 17:03:12]

[金岩石]其实不管怎样说，出来混总要有人还的，所以我们这一代人应该要感谢上一 代人，没有两大交易市场，给我们储备了很多原材料，这一代人通过鼓励就把泡泡吹 高了，把这些风险留给下一代人，所以这一代人要不发财，上对不起父母，下对不起儿孙，相对于儿孙来讲肯定是高了，相对于父母肯定是高了，相对于我们自己肯定是低的，因为你是把两代人的财富是现在这一代了。把高房价的概念理解为创造就业，化解通胀所支付的社会成本，就可以理解高房价的合理性，就是化解社会动荡的一个选择，其实刚刚讲到乘地铁的认不是因为地铁票，而是有人支付了高房价，我用上海的一个例子，星河湾在上海开盘264套房，一天之内全部抢光，世界纪录，销售额20多亿，我们专门做过统计，当天掏钱买77%是外地人，这就是卖来人口进入高端城市必须支付的高价门票，所以就应该要高，高得还不够的。[2010-07-03 17:03:24]

[主持人]其实金老师的观点我想用一组数据来反驳一下我手里面就有一份资料，这份资料就是我主持之前做了一些功课，其实我们调了国际上大的首都城市，例如日本的东京、美国的纽约、莫斯科这些国家的首都跟中国的上海和北京做了一个比较，这个比较主要同这些城市，中心房价数据的比较，通过这个比较，我们可以看到，在2009年的数字，中国这些一线大城市的房价跟英国和美国的一些大城市伦敦，英国是的伦

敦，美国是华盛顿，全国的平均房价，英国是1.64，大城市平均房价跟全国平均城市比较是1.64，美国的华盛顿和纽约大城市平均房价跟全国平均房价的比较是1.95，中国大陆2009年底住宅的平均房价跟全国平均房价的比是4.47，也是说中国这些城市，上海、北京、全国平均房价的比远远高于这些美国、英国、乃至日本，你怎样看待这类的问题。[2010-07-03 17:04:14]

[金岩石]中国的城市至少有100个城市会地图上消失，哪些城市的房子还有价值吗？中国是一个严重缺水的国家，655个县级以上400个缺水，200个严重缺水，城市人口就会向三大超级都市集中，大北京、大上海，大珠三角，未来集聚8-10亿人，这是土

地的稀缺性，中国人均平原面积就是1.5亩，这当中有水不到1/3，明明之中就是在水资源的威胁当中选择了未来的生存之道，大都市就是组团抢水，所以中国未来三大超级都市圈形成的房价一定会超过世界平均水平。[2010-07-03 17:04:29]

[主持人]其实想听一下开发商吕总代表的意见，其实任何事物的发展都有一个规律，其实市场的规律是不可跨越的，一线城市的房价按照一些学者的观点就是应该要特别的贵，否则人都跑到大城市，其实这已经成为了事实，大城市的房价会比中小城市高，市场当中就有一个合理的差距，如果差距过大，只能反映了一个问题，大量的资源在 向大城市的集中，在实行大都市化发展过程当中，一线城市的房价，如果超出一个合理的阶梯，那是存在着一定的泡沫，泡沫的成本就是非常之严重，针对此问题，我想想听吕总的看法。[2010-07-03 17:04:53]

[吕劲]其实有很多为了进入一线城市付出昂贵的门票，在一个城市里面祖祖辈辈生活的很多年的原住民打交道比较多，这是星期的事情，关于城中村的改造，例如城市化太快，例如深圳、北京、上海等等，过去郊区的地方很快国家都低价在不同的时期都在征用，最后农民、村民所有这些土地都变成了城市化，剩下城里面的村子居住环境非常的差，出现了一系列的问题，我碰到的实际是，因为我们总部在广州，十年前，广州其中最能干的市长现在已经到贵州去省长，十年前提出了下大决心要进行城中村的改造，但是说了十年，很能干的市场也没有干成，但是到十年后，终于现在干成了，干成了主要的原因是现在时机成熟了，楼价能够足以负担得的起这种迫切需要改造的城中村，这渐渐证明了城市发展，楼价会带来一些其他负面的，但是正面的因素还是一个事实。[2010-07-03 17:05:10]

[主持人]我们从来不否认房地产的发展对中国经济，对国家的各项贡献，但是我们看到的过程当中，有些一线城市的房价会高，是否存在着一定的泡沫是否向专家们或者 是企业家认为只会涨，永远往上涨，在特定的阶梯下是否出现了一个回调的过程，这 就想问一下柴总，你怎样看待这类的问题，你觉得房价会继续的上升还是有所合理的回调呢？[2010-07-03 17:05:25]

[柴志坤]这个是这样的，其实谈任何一个问题都有前提的，或者说你必须放在两个参

数去比较。[2010-07-03 17:05:40]

[主持人]从长期和短期来看。[2010-07-03 17:05:55]

[柴志坤]我觉得这件事情就可以从三方面来看，以北京城市的房价，其实刚刚大伟举了一个例子，美国、英国经济中心城市相比，其实上海在国际经济社会当中，全球化的过程当中，扮演了非常重要的，要承担越来越重要的责任，从这个角度来讲的话，其实北京、上海确实跟同样级别城市来讲也不是很高的。其实香港是比较的特殊的，北京、上海高很多，确实跟中国其他的二、三线一起，这里面恰恰是一个机会，这说明了中国的二、三线城市下一步就会有一个很好的前景，我相信北京、二、三线城市的差距跟一线城市会慢慢的缩小，但是我不否认一线城市房价会下降，应该要提供更多满足中低收入家庭的人。[2010-07-03 17:06:07]

[主持人]目前地产形式你怎么判断，目前房价形势的转变，你认为会怎样，未来会发

生怎样的变化呢？[2010-07-03 17:06:56]

[李晓东]北京上海的房价，北京、上海城市在中国具有特殊性，因为中国流动人口相对是受管制的，造成在美国或者是其他国家人口流动是很平常的，可能有些人也不觉得从纽约搬到新泽西找一份工作是非常丢脸的工作，有些人进入到北京、上海，哪怕打掉牙也不会走，因为北京、上海的户口非常难取得，轻易的放弃也是非常舍不得的，其实比价的关系就会高一些，特别是北京，政府提供了更多的补贴，其实这些地方的 市民享受的公共福利就会高很多，从公共汽车票就可以有一个简单的例子，北京开始推公交卡的时候，坐一次公共汽车4毛钱，在上海就要一元到两元，有些城市需要2-3元，这就造成了北京上还有更多的工作机会，现在也要问中国的大学毕业生只要有机会流入到一线城市，我相信90%都会留下来，造成了比价关系。[2010-07-03 17:07:12]

[李晓东]另外一个比价的关系，跟国际的金融中心比，我觉得北京、上海至少是承担国际金融中心功能的核心区域，市中心的区域，房价还是有相当大的成长空间，可以看到过去的十年，生活在北京、上海外国人，多了很多，这些人很多都是高端的，对住房的负担能力，无论是租房还是买房，习惯了纽约伦敦这样的高房价，另外在这里之所以能够把那边的工作放弃掉，千里迢迢跑到这里，我相信北京的空气没有伦敦好，上海的空气各方面条件可能也没有纽约好，为什么他们愿意来，因为这里面更容易赚钱，能够这里创造更多的机会，所以从这个意义上来说，北京、上海、城市竞争力正

在赶上，甚至将来会超过金融中心城市，在这个趋势下，人才这样进来，在金融中心城市房价不跟国际上的城市看齐是没有道理的，例如在东京、纽约、伦敦都考察过，其实郊区跟市区房价差距是非常大的，大概坐地铁一个多小时出去，一套独栋的别墅，就是稍微乡下一点的地方，就需要坐一个小时到市中心，一个独栋的别墅就是100-200万的人民币，可能在中国都买不到，国家竞争能够达到这样的竞争力的水平，所以城市竞争力跟房价就是正相关的关系，不是以套路决定的，这是必然的。[2010-07-03 17:07:25]

[主持人]刚刚谈了一线的城市，其实今天在座有很多位的企业家都是从二、三线城市来的，也是非常关心二、三线城市发展的态势，大的地产企业对市场的研究都有专业的部门，在这一轮的调控之下，怎样看待二、三线城市房地产发展的空间和未来的机会或者是机遇呢？[2010-07-03 17:07:40]

[肖莉]因为万科是从去年开始，从2008年调控之后地价涨幅过快，房价也是涨了，基本上就没有在一线城市拿地，如果回顾到过去从2004年到2008年这个阶段，我们来看的话，我们就会发现在2009年这一年，在14个城市就是涨了101，就是涨了一倍，大城市的涨幅就应该是更大的，二、三线城市涨幅会相对比较小一些的，怎样看房价的话题，为什么是二三线城市，会基于我们对整个行业的判断，我们认为行业还是应该来回到一个合理的利润回报率，应该回到这样的角度，在二、三线城市，因为它的土地供应相对会更充足一些，而一线城市的土地供应是不足的，所以二、三线城市我们认为未来会有更持续稳定的发展的机遇，从企业经营的角度来说，我们认为房价过快的上涨，无论对中国经济的发展，其实对企业经营来说可能是不容易的，可能最顶点的时候买了一块地，我们2007年就做过的，2009年也有很多公司拿地，为什么股票到今天跌成如此，从投资者的角度都在担心，2010年2011年是否又有压力，其实这是非常短期来看的。[2010-07-03 17:07:53]

[肖莉]相对来说，我们认为二、三线城市就有更稳定发展的机遇，当然这一轮下来，我们也会认为房价的回归会是一个自然的过程，因为这个政策已经立竿见影了，在这

个过程当中，我们认为一线城市也可能能够找到更好获取土地资源的机会。[2010-07-03 17:24:44]

[主持人]好的。下面由于时间的关系，我们想请在座的台上嘉宾每人用一句话给行业 提一些帮助行业，或者是使行业警醒美好的祝愿或者是提示。每个人就有1分钟。[2010-07-03 17:25:02]

[顾云昌]我最近一直在宣传我的一个观点，中国的房地产不是得了癌症，中国的经济没有得癌症，中国的经济和中国的房地产正经历着成长的烦恼，我想我们还会成长，只不过是成长速度的问题，或者11-12岁长比较的慢，15—16岁那么快，成长的速度 是不一样的，不要因为成长速度放慢了就悲观，也不要说我们向过去一样还是15-16岁那么快。[2010-07-03 17:25:17]

[金岩石]实际上钟伟的报道值得我们关注，最初的贾 康的报道当中我记住了八个字，我想让大家能够记住，这八个字是双轨统筹，税收调控，我相信这不是个人的研究成果，政治风险离我们很近，金融风险还离我们很远，房地产行业健康的发展，第一个标准就是不能被政治化，现在已经被政治化，这是最大的担忧。[2010-07-03 17:25:40]

[吕劲]这么多年都在成长，包括行业的上游和下游产业，包括大家坚持多年来，一直 放下所有的事情，来博鳌·21世纪房地产论坛开会议，请了众多的专家，说明行业是 经受得住挑战的，大家要有意志力。[2010-07-03 17:25:58]

[肖莉]短期从行业的角度来说，希望贯彻万科的三步政策，不捂盘，不拿地，不拿地 王，现在很多人说房屋可以卖得出去，尽管房价下降了，我们推出任何的新盘，当月 的销售率要超过60%，毫无疑问要寻找60%合理的价格。从更长远稳定房价的角度，前面谈到了很多的需求，包括土地供应等等的问题，解决之道，我们认为政府可以实行市场化，例如基础设施，公交配套的道路等等，在公共服务领域，教育、医疗，幼儿园等等可以向民营资本开放，让更多的资本投资到非房地产行业，而是相关的行业，这才是行业健康发展之道，这就涉及到制度的变化，国十三号文中非常明确的提出，因此我们认为这样的政策可以坚定不移的落实下去。[2010-07-03 17:26:14]

[柴志坤]今天听了业内和业外的专家讲了一天，大家的观点有的认为未来好，有的认为未来有很大的问题，无论怎样都要向前走，机遇和挑战都会有的，好也好，不好也 好，都要经历的，在此过程中，要本着踏踏实实做好本身行业，做好自身工作的心态，不断的创新，不断进取的精神，我相信每一位从业人员和在座的同行都会有合理的回报。[2010-07-03 17:26:38]

[李晓东]实际上在房地产现阶段遇到的烦恼是快乐的，如果跟其他行业对比，面对的是产能过剩，需求不足，利润在那里，甚至很多时候讨论的都是行业的生存危机，实际上房地产因为过去现在将来看好房地产的因素，短期内是不会消失的，在未来的10

—20年也不会消失的，因此从市场属性来说，是可以供未来10—20年长期稳定甚至是快速发展的行业，包括经济高速增长，快速的城市化，还有土地相对稀缺，向大中城市集中。[2010-07-03 17:26:55]

[李晓东]从大的情况来看，在座的各位都很清楚，每次开博鳌·21世纪房地产论坛的时候，都面临调控，大家来就是抱有希望，在今年特殊的时刻，确实要跟紧政策的走

向，现在也对政策调控可能会产生负面的情况，我们认为调控的时机是恰当的，政策是否可以长期持续，什么时候退出也是大家关注的。[2010-07-03 17:27:09]

[主持人]中国过去多年的房价飙升，只是特定经济和政策环境下的产物，并不可能创造打破规律说只涨不跌的神话，尤其是近年来房价多次成倍上涨的暴利和效率吸引了社会大量的资金，如果不加以遏制，泡沫必将越吹越大，当泡沫破裂的时候，社会和 经济付出惨重的代价，政府调控房价的时候，虽然政策和手段未遵循市场经济的手段，但是我们要理解，作为行业要时刻自省，同时在寻找转型之路的同时，要想一想如何在当今的社会下赢得全社会的尊重，如何在低碳、绿色、环保的指导下，为行业的持续健康发展，寻找出一条生命之路，谢谢大家。[2010-07-03 17:27:24]

[主持人]谢谢各位嘉宾，通过房价跟大家谈论起来最热的，其实刚刚的六方会谈又把

高房价放到一个城市竞争力的背景下探讨，还是拓展了对房价认识的视野。结束的时候，大伟也引出了围绕着房地产发展新的话题，或者是值得考虑的新的方向，如何考虑低碳的问题。下面就进入本次论坛年会的第四部分企业篇——房地产的可持续发展与绿色低碳模式。[2010-07-03 17:28:08]

[主持人]哥本哈根气候变化会，低碳成为了除了房价后最热门的话题，房地产行业成为国民经济的支柱产业，这是典型的高能耗高排放的行业，经过十多年的高速的发展，目前进入了一个十字路口，开发商目前买地，卖地，快速周转资产升值型的生产模式已经是如履薄冰，举步维艰，房地产如何的转型，如何的实现可持续的发展，绿色低碳模式是否能够成为低碳行业持续发展的救星，怎样围绕这个话题，第四部分也将通

过六方会谈来进行讨论。低碳时代的地产转型与升级，该主题参加嘉宾有 国家发改委能源研究所副所长李俊峰 朗诗集团董事长田明 北京奥组委奥运村工程建设副总指挥徐亚柯 北京光耀东方投资管理有限公司李贵斌董事长 美的制冷家电集团中国营销总部副总裁魏小辉 有请北京师范大学金融研究中心主任钟伟主持。[2010-07-03 17:28:39]

[主持人]我希望各位老总分别介绍一下您认为的绿色低碳有怎样的特点呢？[2010-07-03 17:29:00]

[李俊峰]绿色住宅，因为我是搞能源的，因为我是想澄清一个事实，因为过去一直说我们是一个高碳的国家，到现在也这么说是高碳的国家，刚刚主持人钟伟教授在谈悲观论调时，也消费了多少东西，其实这里面有很多经济学家就是这么算出来，其实还不算特别高碳的国家，现在讲除了世界上20%的人口过得还不错，现在生产几乎全球 60-70%的钢铁，60-70%水泥，我们就有200多种产品占世界以上，现在刚刚20%的能源，生产这么多物理的东西，因为价格的东西就可以算出来的，因为物理的东西就像房子一样钻头做出来的，钢铁是一块一块矿石或者是炼出来的，其实我们发现低碳就更加难一点，我们不说放的问题，在发展低碳里面，我们必须正确认识资产处于怎样的位置，才能看怎样走。[2010-07-03 17:29:16]

[田明]所谓绿色低碳的住宅，我理解在建造和使用全生命周期里面，对环境最友好，碳排放量最低，最后可以回收利用，这样的建筑是绿色低碳建筑，刚刚教授讲到我认为作为一个从业人员，我研究了国际上其他国家和中国的对比，我国建筑低碳绿色任重道远，现在的起点非常之低，建筑的能耗比发达国家高很多，而且这些建筑一旦建

成以后，将要50年、70年、100年，一直要消耗大量的能源，我国大概每年新建建筑是23亿平方米，这个数字在全球的新增建筑量里面占到一半还多一点，新建的建筑有80%以上依然是高能耗的建筑，存量就有430亿平房，存量建筑里面，95%以上都是高效能的建筑，我国的节能减排在房地产领域是任务是非常繁重的。[2010-07-03 17:53:19]

[徐亚柯]我对绿色低碳建筑业的解释，可以很简单的，简单到一个字“树”就是大树一样的房子，我们想一下环境恶化，沙尘暴，就有防护林带，人类祖先在树打窝助屋，我们分析一下树的功能，讲到生态建筑的科学定义非常的准确，用到通俗的方式来解释，大树可以遮阳，房子自然是人在空间里面遮阳的空间，房子可以由光伏电提供了 能量，在大树防风护沙，其实地缘基础就可以在大地里面获取能量，为房子提供供暖 和制冷，房间里面夏天的热量输入到房间里面，地下的冷量夏天取出来，在冬天取热量输冷量，对现代技术的应用，我们所见到的房子完全能够实现大树与环境很好的应用，如果所建的房子都能够大树一样美好的相处，还有什么担心呢？[2010-07-03 17:53:31]

[李贵斌]其实关于低碳来说，大同小异，我有这方面的思考，以上 各位老总讲到了中国房地产需要多少的钢材和水泥，如果要强调低碳以及可持续发展的话，住宅年也就是房地产要规划的好一些，房屋要盖的平均，要建的低一些，有的专家说中国的地产特别是住宅地产基本上生命周期是10年左右，欧洲一座房屋可以达到几百年。我认

为政府短期行为导致了企业不能很好的低碳，低碳只能说是节能减排，首先城市要有大规划，容积率上也要很好的落实，否则建好了就拆，就是浪费。还要将价值低估的区域重新定位和价值再造，这样做也等于是低碳，另外一种方法就是用高科技的技术应用于建筑上，我就说这些，谢谢大家。[2010-07-03 17:53:45]

[李贵斌]房屋是否有新技术，新能源，是否有新的突破，只有这些都具备了，我配套

了怎样的产品，配套的怎样的辅材，而忽视了真正节能的因素。[2010-07-03 17:54:04]

[主持人]现在所做的项目准备采取或者是准备采取节能低碳的手段，凭什么让消费者 对你采取的低碳方式买单，我宁可用高耗能的空调，我无所谓的。就是两个问题，一 您做的是什么，第二个问题，用什么说服消费者购买你的产品。[2010-07-03 17:54:17]

[魏小辉]刚才田总说了，建造大量的房屋符合国家节能的标准，大家都在讲故事，实际上节能减排有很多好的事情，目前存在400多亿平方米的建筑，包括空调、电灯、洗衣机目前节能产品部到15%，去年消费了30亿吨的煤，15%的话就是4.5亿吨，人均

300多公斤，美国的数据是怎样的，美国一个家庭消耗的能源差不多是15吨，总是说自己的建筑节能，告诉我们如何建筑节能，他们人均耗电是4000—5000度电，加拿大是8000度，北欧是4000多度电。因此我们国低碳和节能的时候，我们如何做的同时还要如何说，我们为了达到一定的目的，引用了很多的数据，实际上不一定准确的。美国大部分的房屋窗户是不能开的，为了很或的通风，就告诉我们如何用只能的方式通风，使空气更加的新鲜，如果通风装置没有的话，就会死人的，有一天丹佛一栋大楼停电7个小时，有人被闷死了，这种情况在中国是不会出现的，即使楼是节能的，也不能节能多少。[2010-07-03 17:54:35]

[魏小辉]不是我们的成本泰国，我们无法接受的，十年前、二十年前计算节能建筑的时候，一栋房屋在北京卖二、三千元/平方米的时候就可以做节能建筑的，现在加上2000元/平方米又怎样，问题是如何做的，刚才有一位专家说的特别好，如何造好的房屋，不拆除的那么快，这是最关键的问题，如何制造舒适的房屋，必须改变我们的观念，是不是不住大的房屋，例如北欧人很富裕，小房屋住的很舒服，法国的小旅馆也是很

舒服的，日本的房屋更小，香港人将80平方米就叫做大豪宅了，中国90平方米叫做保障性用房，这是最大的问题，我们有13亿人，如果每一家都有几百平方米的话，我们的钢铁是不够的，现在造全世界50%的房屋还是不够的，我们不应该在标准上提高，而应该在总量上控制，标准提高总量不控制的话，节能减排也是空话。[2010-07-03 17:54:50]

[主持人]像非洲这样的生活，像简朴的生活，穿破的衣服。你怎样看这方面。[2010-07-03 17:55:07]

[田明]我的观点有一点分歧，我个人认为煦色和低碳都要以人为本，现在的统计数据和各个国家进行比较，尤其是跟发达国家相比较，某些节能做得不好的国家，单位的能耗比我们高很多，美国就不是一个很好的榜样，美国家庭的空调和采暖装备，即使出去休假，一个月都不管的，因为他们养成了习惯，汽车和房屋都是大的，美国不是节能环保方面好榜样的国家，这一点欧洲和日本做的很好。我我刚才为什么说地谈和绿色必须是以人为本的，实际上我们的统计数据中，中国的农村做的房屋相当的简陋，无论是北方的还是长江流域的，冬天很冷，夏天很热，还是华南地区夏天很长，冬季比较温和，都是以牺牲了人的舒适度和健康为代价的，获得了目前比较低，平均的碳排放或者是人均消耗。我是长江流域的，以南地区冬季是不采暖，这种情况下，碳排放量比较低，中国的农村跟我们是一样的人，生活水平提高了，消费升级了，一定会追求冬天暖和一点，夏天凉一点，室内空气好一点，就像城里人追求的目标一样。[2010-07-03 17:55:26]

[田明]我是长江流域的，以南地区冬季是不采暖，这种情况下，碳排放量比较低，中 国的农村跟我们是一样的人，生活水平提高了，消费升级了，一定会追求冬天暖和一 点，夏天凉一点，室内空气好一点，就像城里人追求的目标一样。长江流域的城市，每到夏天和冬天非常的炎热和寒冷的时候，城市会将工厂电断掉，保障居民用电，如果人民生活水平持续的提过，消费升级以后，我们做的不节能的建筑，在未来的时间内，70年甚至是100年会消耗掉多少能源。[2010-07-03 17:55:43]

[田明]人对于健康的追求是无可指责的，而且是正当的。如果这样计算的话，是否可以用城市的基数和国外和全国的基数相比，这样数据相对具有可比性，而不能将农村众多的基数进行对比，这样就会得出错误的结论。这一点我跟一位院士曾经讨论过，我们住的房屋是室内舒适度比较高的房屋，温度、湿度、空气质量都很好的房屋，能 源消耗也比较低。教授研究后认为比原来长江流域平均的住宅和建筑高了一点，说明 比的基数有问题的，我也赞成李总的观点，我国现在平均的建筑寿命不是物权法规定的70年甚至是更长，因为城市规划急功近利，我们造了很多的房屋，结果二、三十年就拆除掉了，这是最大的不环保和不低碳，资源浪费，能源浪费，碳排放的损失也是非常高的。我明天有一个主题发言，会展开介绍。[2010-07-03 17:56:01]

[主持人]企业如何做低碳，如何为低碳买单。[2010-07-03 17:56:19]

[徐亚柯]我们做的是什么，我来自于国奥投资，为奥运设施承担建设任务的投资公司，其中在诸多投资项目中最重要的项目就是北京奥运村，中国政府在申奥承诺中体现了绿色科技人文的三大理念，奥运体现的就是居住的特点，世界200多个国家的官员和运动员都住在哪里，集中展示中国政府申奥成功的平台。在奥运村历时二年多，从2005年6月份到2008年4月份的建设期，对照中国政府的申奥承诺一条一条的做，并且有基本动作，高难动作，自选动作，力争体现有特色高水平的奥运工程，证明中国是负

责任的大国。结果还是可以的，获得了美国绿色建筑评定标准，以前NC表针就是单体建筑标准，作为社区建筑标准刚刚完成和建立，也就是说，全球范围内的第一绿色社区是由中国的北京奥运村获得的，当时奥运村的村长领奖的。因为奥运绿色成果还是可以的，广州亚运、上海世博都在参照，我在企业中负责技术工作，因此情况是清楚的，我到各处应邀做解说，主要是传播绿色理念，应单位的要求做咨询和规划方案。[2010-07-03 17:56:46]

[徐亚柯]如何让消费者接受，我个人认为，现在的绿色建筑多少是有一点叫好不叫座，逢会就讲低碳绿色而且成为口号了，真正做这件事情和落实的时候，包括业内大量的行家和专业人士就觉得要多花钱，如何让人可以接受低碳理念，我认为今天的机会很 宝贵。我个人的观点是，低碳不意味着多花钱，低碳给您带来实惠。举简单的例子，例如说通过技术的进步可以使结构更加的合理，造价还可能会降低，品质会提高，刚才大家都提到了建筑一、二十年就被拆除了，技术上的问题在这里无法详细的阐述，但是技术创新是社会发展的动力，我们完全有这样的能力向社会公众提供这样的成果。[2010-07-03 17:57:07]

[徐亚柯]没有免费的午餐，得到了什么，作为绿色建筑，那分为两块一块是被动式的建筑，被动式建筑非常的重要，我认为绿色建筑来讲，节流终于太原，其实夏天空调造成不足，冬天暖气不足，这种天气天天受不了，冬天色泽发抖，夏天汗流夹背，如果是LED就不会有那么多热能烤得嘉宾流汗，这是可以接受的，太阳能大概的投资能够在2-3年生活品质的提高，热水是我们生活当中非常重要的，也是水资源的，2-3年后，太阳能热水器所花费的投资已经不花钱，灿烂的阳光给你送来免费清洁的能源，太阳能设施给你的建筑增加时尚的特点，再比如外墙外保温，我们售楼处一定要放卖 冰棍的箱，每个人都可以免费的使用，从箱子里面把冰棍拿出来，箱子上面还要盖一件羽绒服，无论是冬天冷的地区，就像人穿羽绒服一样，房子也要穿棉袄，夏天在热的当中，辐照非常热量的地方，像卖冰棍泡沫箱一样隔绝辐射的力量，这样的房间里面对能量的消耗就会很小，就会觉得为这样的房子卖单非常的值得，住在这样的房子里面无论是冬天还是夏天，能源消耗都悔恨低，这样的支出是值得的，我就是让消费者接受这种直观加科普。[2010-07-03 17:57:25]

[主持人]谢谢你！下面有请光耀东方。[2010-07-03 17:57:49]

[李贵斌]各位嘉宾讲的都是很好，刚才谈到美国城市规划的问题，房地产开发的问题，美国的规划不好，因为美国的规划都已经到了郊区。现在已经形成目前的模式，就无法改变了。美国有热的地方，也有冷的地方，排污、供水、供暖路线越长，碳排放越

大，不能体现节能减排，我原来是搞商业地产，我知道电梯、空调的电频等技术的问题，都提倡低碳，我认为这些概念是比较多的，实际效果是少的，并不如实际效果那么好，谢谢大家。[2010-07-03 17:58:19]

[魏小辉]讲到低碳节能环保，美的作为制冷的大型企业，做的产品有很多，分两个方面讲，一个是传统的家电类的产品，实际上企业在三年内一直在牵头国家相关部门推动整个行业能效升级，在今年6月1日开始实施了，现在最低的门槛相当于去年节能的产品，说明行业的能效产品不断的提高。我们还在研究新能源、新领域的产品，包 括徐总说的地缘热、太阳能等等产品，这是企业尽社会责任的表现形式。家电业随着 行业大规模快速的增长以及行业产业的升级，今天的产品跟三至五年前高耗能产品的成本是差不多的，加上国家和政府的补贴，推动和加快了产业的升级，新能源领域相关的企业在推动技术的发展，已经做到了低碳、节能，并不等于是昂贵，如果加上运营的费用，反而等于是实惠，谢谢大家。[2010-07-03 17:58:34]

[主持人]现在请各位回答最后一个问题，怎样的情况下，大家才会做低碳和节能的产

品。[2010-07-03 17:58:48]

[田明]做低碳和绿色建筑要得到好处的话，我们不是政府也不是政府机构，如果要在市场上得到收益，就来自于两个方面，一个是政府一致性系统性的支持，例如让客户购买节能产品，就给予补贴，或者是税收上、经营上、土地的招拍挂上有一系列的支 持。第二个好处可能来自于市场，如果市场与客户创造了独特的顾客的价值，包括产 品温度和湿度空气质量特别的舒服，客户对舒适和健康非常好的，大家才愿意掏钱，支付的能源价格还要比一般的房子要便宜，只要到7-8年客户就可以收回成本，经济上是有价值的，而且可以很快的收回成本。[2010-07-03 17:59:03]

[田明]第一是舒适，第二是很快能够收回能源的费用，假设中国的能源价格按照这样的比例增长的，收回期就会更快一点，这就体现了客户的价值，现在朗诗在市场上取得很好的销售业绩，财务表现也是非常好的，最主要不是来自于政策支持，而是来自于客户价值的创造，来自于客户市场的认可，正好政府的领导也在这里，我觉得政府一方面对绿色低碳的建筑高度重视，现在越来越认识到，建筑往往是第一，越往后占的权重越大，现在有46.7%碳排放或者是能源的消耗是由建筑的建造和使用过程中的消耗。政府习惯拿钱直接直接推动项目的建设，这当然是很好的，朗诗也是这项行为的 受益者，财政部建设部省建设厅各级的建设局都给了我们一些扶持，但是政府最主要 职能是制订游戏规则，我举两个例子，除了常规毛坯房住宅之后，还住的精装修，因为精装修肯定是节约资源的，减少二次的污染，还做了一整套的技术体系，就有大量的社会设施，但是技术系统和精装修增加的附加值最后全部按照土地增值税一样征收的，该政策显然和国家倡导这跟国家倡导低碳和环境污染的政策是不一致的，政策是不匹配的，我到德国和欧洲等国家参观，凡是购买政府鼓励买的低碳绿色的产品，政府是将好处给到终端消费者，让终端消费者有选择权，鼓励企业迎合市场的需求，我就说这些建议。[2010-07-03 17:59:18]

[主持人]给开发商少收税，给购买绿色和低碳产品的消费者多补贴。[2010-07-03 17:59:33]

[徐亚柯]胡罗卜加大棒，所谓的胡罗卜就是补贴，政府拿钱的过程太缓慢，我认为用税收的方法就很好，大家就朝着这个方向努力。加大棒就是强制，必须实行法规，必 须进行施工图审查，例如毛坯房的问题，实际上是对住户、开发商都不好的产品，但 是住户相互不信任，因此造成了污染、浪费、干扰。如果政府层面对精装房进行硬性的要求，该硬的地方要硬，该软的地方要软。[2010-07-03 17:59:47]

[李贵斌]对政府有那些期待，低碳是全社会的任务，那个重要那个次之自己掌握，实 际上就是抓大放小，房价有2000元/平方米，也有2万元/平方米的，可行的就要一点 点的落实，现在喊的多，落实的少，谢谢大家。[2010-07-03 18:00:01]

[魏小辉]给政府的建议，空调行业做过的手法，如果放在房地产行业，就会取得大的突破。空调行业在三年前国家就提出了能效升级的草案，明确提到今年6月1日后低能效的就不能生产和销售了，经过几年的过程，大的企业都达到了要求，而且带动了产业升级，效果是非常明显的。另一方面，国家也拿出了相应的补贴，补贴给消费者，例如购买一台2000多元节能的空调，可以拿到政府最高600元的补贴，这是国家相应 财政资金的支出。其他新能源的利用，国家也是有很多的补贴，而且是实实在在的落 到投资方的手上，并没有被企业截留，例如选用新型的空气和热水设备，很多的政府都计算每年可以节省多少吨煤补贴给使用方，随着消费者的认同，就会加速产品的信任，随着消费者不断的增长，进而降低成本，反过来进一步的加快和促进了行业的良性发展，我们也希望房地产行业，国家也出台相应的政策，刺激房地产业及上下游产业的发展。[2010-07-03 18:00:13]

[李俊峰]我来自于发改委能源研究所的，节能建筑的观点我赞成徐先生的观点胡罗卜加大棒，我更赞同胡罗卜，目前消费者没有选择的权利，购买了房屋后，就要居住几十年，载质量标准和检测认证上国家要出台严格的措施，保护胡罗卜的措施要到位，例如田总说的精装修的房屋，要节能又要减排，前提是大家必须要做好，让老百姓放心，目前最多的问题是两难，老百姓两怕，开发商担心老百姓不买，老百姓担心装修不好，退税不到位，这些都是次要的问题，关键的是国家的强制性标准要强制性的执 行，才可以真正的将节能减排的措施落到实处，实事求是的讲，国家发改委和建设部 都在做准备，也在对方无进行节能认证，但是认证的程序复杂得多，认可的程度也低得多，因此需要过程，企业不能等待。最后一句话，大家都说要看政策，大的政策要跟国家吻合，例如节能减排方面中国领导人在哥本哈根做了承诺，短期行为上，企业要有自己的想法，企业的发展要看五年以上，十年以上，但是政府是五年一届，一年一个政策，如果跟着政策走的话，会犯很多的政策，而且也犯不起的，大的方向跟着党中央走，具体还要看实际，不能盲目跟风。[2010-07-03 18:41:29]

[主持人]议程到现在已经进行了45分钟，提前了5分钟，最后应该是跟着市场走，听党的话，各位开发商您是做节能低碳绿色的住宅，可以严肃的对非低碳和节能的开发 商说，我比你更有历史责任感。做精装修的开发商跟可以跟毛坯的开发商说我比你们 更加的时尚和舒适，谢谢各位嘉宾的到来，谢谢各位精彩的观点。[2010-07-03 18:41:48]

[主持人]谢谢，从上午9点到现在，围绕着房地产市场新一轮的调控，原本是一个很现实的问题，到底对我们房地产如何走向，怎样的影响，这是非常现实的问题，这八个小时涉及到一批的专家学者主题演讲，先后四方六方会谈和两轮的权威发布，其实涉及到的话题，就不能仅仅停留在就调控眼前的问题之上，我们既有对现实问题的探讨，也是在解读着地产调控所依据或者是影响的这种经济的层面，社会层面，诸多的一些问题，无论是经济的增长，还是货币政策，还是金融风险，还是我们的产业结构的调整，以及大家谈到怎样的借助于这样的调整，促进改革的深化，无论是房价放在城市化竞争力之下，还是放在保民生社会的稳定和和谐，无论是对于十年九控历史的跨度之内的一种光照，还是面向未来，思考房地产业绿色低碳发展的之路以及如何来应对或者是如何来判断，走向消费大国的前景之下带给我们新的机会，一系列主题的探讨，已经远远跨越了我们如何应对这一轮调控非常当下，非常眼前现实的问题，我们有着历史的纵深，有着宏观到微观的深度和跨度。今天我相信参会的嘉宾非常有收获，与大家作出分享的各位企业界，还有政府，金融界、学术界的嘉宾，今天下午的论坛到此结束。[2010-07-03 18:42:11]

[

[主持人]尊敬的各位各位，朋友们： 晚上好！这里是“2010中国地产金砖奖颁奖典礼暨美的中央空调欢迎晚宴”现场，首先我谨代表主办方《21世纪经济报道》和“美 的中央空调”向前来参会的各位来宾、朋友们表示最诚挚的欢迎！我们是来自于中央 人民广播电台《经济之声》著名节目主持人徐强（男）张健华：中央人民广播电台《经济之声》著名节目主持人徐巍（女）。[2010-07-03 20:43:35]

[主持人]在晚宴之前，我们首先有请 南方报业传媒集团副总编辑丘克军先生致欢迎

辞。[2010-07-03 20:44:16]

[丘克军]尊敬的各位来宾，房地产界的朋友们，女士们、先生们，大家晚上好！这次年会的主色调，主要是蓝色的，大家所看到的背景板还有会议的服装，还有海南的天空，还有昨天晚上海南的星空都是一片湛蓝色，这种色彩代表了纯洁，经过了思想的碰撞，大家的思想也纯洁了很多，可能这片纯洁就会留在我们的心灵当中。在这里非常荣幸亿来自全国各地房地产行业的精英们，相聚在博鳌，相聚在美丽的博鳌，相聚在海南之滨。[2010-07-03 20:44:29]

[丘克军]首先我代表南方报业传媒向前来参加博鳌21世纪房地产论坛第10届年会的各位嘉宾，各位代表表示热烈的欢迎！21世纪经济报道是南方报业传媒旗舰媒体之一，《21世纪经济报道》创办伊始就发起主办了博鳌·21世纪房地产论坛，至今历时十载，这十年来博鳌·21世纪房地产论坛的成功，得到了来自地产界的鼎立支持，是你们的 参与，让21世纪房地产论坛更具备理性、建设性，在这里，我们有一个共动的责任，让中国房地产更加持续健康的发展，此刻，我们相聚，此刻，我们举杯，愿中国房地产业明天会更好，这是我们一个良好的愿望，再次向支持论坛和二十一世纪的朋友们致以崇高的敬意，和衷心的感谢，并祝愿本届年会圆满成功。谢谢各位[2010-07-03 20:44:44]

[主持人]谢谢丘克军先生的支持。房地产行业是国民经济的支柱产业，随着房产行业的蓬勃发展，美的从1999年进入中央空调领域后一直倾力于与房地产行业的合作，并培养了专业的工程配套团队，来全方位为房地产提供服务。美的作为博鳌21世纪房 地产论坛第10届年会的战略合作品牌，与我们有着多年的长久合作，同时美的也一直 关注房地产行业的发展，全力参与，不断革新，先后成为了各大房地产企业的战略合作伙伴。本次欢迎晚宴，得到了美的中央空调的大力支持，在此，特表鸣谢！下面有请美的制冷家电集团中国营销总部副总裁魏小辉先生！[2010-07-03 20:45:00]

[魏小辉]尊敬的各位来宾，女士们，先生们，大家晚上好！非常高兴以战略合作伙伴的身份与房地产行业盛会，我也借晚上宝贵的经验。介绍的内容分成三个部分：第一部分简单介绍了美的企业，美的集团就是1968年建厂，经历了高速发展的时期，品牌价值达到453亿元，拥有的品牌的有华林，荣事达等等，美的中央空调在2009超

过30亿元，成为国产品牌第一位，所有品牌在中国市场的第二位。2006年完成了产品自主研发，这也是在国内企业属于第一个，100多个国外品牌多研发，我们行业立足于与房地产的结合，同时与节能减排低碳方面的结合都有几个主题，全球变暖，温室效应减少碳排放等等。[2010-07-03 21:07:07]

[魏小辉]下面介绍整体新产品，2010年美的主打产品多功能的系统，这是集制冷制热，是房地产低碳减排项目最适合的产品，这个产品特点装在小区里面只有一台主机，减少碳排放和安装空间，空调制冷的时候，从上面自下，制热也是一样的，提升小区整体的档次，其他的一系列产品是大型机主，主要是适用于一些大型的商场超市会所，还有一些应用于写字楼化办公楼的技术，广泛用于洋房、公寓等等，这是针对家庭推出的中央家庭系统，也是更多的面对房地产项目的选择是这类形式的产品，做到每个家庭一台主机，这是高效节能的第四代的热水器，高能效品是电热水器的4-5倍，大部分的区域可以做到比太阳能更节能，还有商用系列等方面。[2010-07-03 21:08:16]

[魏小辉]美的中央空调与地产价值链结合，美的服务于房地产开发商的几个优势，首先是美的有非常大的规模，足以支撑业内更加优惠的价格，第二是美的的产品现在是做到非常高，设备工艺可以得到及时的到位，第三是服务体系非常的健全，可以借助美的家用空调，冰箱、洗衣机，全国数万家的标准化网络提供服务，第四方面是市场的覆盖面非常的广，更加快捷迅速的配合全国各地的楼盘；第五方面是专业的技术服务，提供具有针对性的专业设备，简要的介绍一下和房地产商集中采购的模式，通过总部，广东本地直接向地产开发协议签订产品销售的合同，根据服务和售后服务后续的保障工作，就由各个地方的网点和自身的销售公司来应对每个楼盘的连锁项目，省

去了各个经销商的环节，从而进一步的降低开发商的采购成本，对于开发商的增值服务可以带来几方面得好处，首先是产品和安装价格最优惠的，采购工作更加的规范，节省管理的成本，工调施工的进度标准化可以得到保障，我们进驻了雅居乐、阳光100、奥园地产、正在成为房地产行业的配套的领导品牌。最后简要的向各位介绍一下，在会场的门口，我们搭建了一个体验屋，里面包括有中央空调、中央热水，包括三位一体的机械和厨卫的产品，大家可以随时感受中央空调给各位带来的凉爽。最后祝贺今晚获得金钻奖的朋友们，祝各位事业兴隆，万事如意，度过一个美好的夜晚。谢谢大家！[2010-07-03 21:08:33]

[主持人]非常感谢年轻的魏总热情洋溢的致词，在晚宴正式开始之前，组委会还精心的为大家安排非常精彩的节目。下面先请欣赏节目--“晚礼服时装表演”，表演者由

“2010年国际高尔夫魅力之星大赛”组委会选送。请大家欣赏。（现场欣赏时装表演）[2010-07-03 21:08:49]

[凤凰房产]中国房地产低碳社区推广联盟启动仪式以及2010年中国地产金砖奖的颁奖

典礼。[2010-07-03 21:09:28]

[主持人]首先，有请大家与我一起来见证2010年中国地产界值得纪念的时刻：中国房地产低碳社区推广联盟启动仪式。谁掌握“低碳、清洁能源”的科学技术，谁就将会引领这个世界走向幸福的百年。美国已经又一次走在了前面，在美国，有40多个国家实

验室、30多所大学、30万相关人员在做这方面的研究。目前掌握的碳排放计算方法，“生物质”能源等方面的研究已经处于世界领先地位。而我们国家，无论是资金、人才还是认识的基础处于一个需要赶超的阶段。[2010-07-03 21:09:47]

[主持人]值此博鳌·21世纪房地产论坛十周年之际，作为地产行业前瞻思想的主流发

布阵营，推广“低碳住宅”，推动中国经济的可持续发展成为组委会义不容辞的责任。于此，由中国人民银行金融研究所、全国工商联房地产商会、博鳌·21世纪房地产论坛组委会及相关战略合作单位共同发起成立了“中国房地产低碳社区推广联盟”，旨在建立及推广中国房地产行业低碳标准，推动中国低碳社区的建设，从而在今后中国房地产节能减排的大战略中起到先锋作用。下面有请各位嘉宾上台。中国人民银行金融研究所高级研究员梁猛先生 全国工商联房地产商会秘书长 钟彬先生 博鳌·21世纪房地产论坛组委会秘书长 郑丹东 女士 路劲地产主席 单伟豹先生 圣象集团有限公司执行总裁 郭辉 先生 美的制冷家电集团中国营销总部副总裁 魏小辉 先生 中山华帝燃具股份有限公司总裁 黄启均 先生 万科执行副总裁 肖莉 女士 朗诗集团董事长 田明 先生 有请台上几位嘉宾上台来，共同为“中国房地产低碳社区推广联盟” 启动揭幕！[2010-07-03 21:10:10]

[主持人]今晚，我们大家欢聚一堂，共同见证了 中国房地产低碳社区推广联盟 的成立，就让我们大家一起为它真诚祝福。（现场《鼓舞飞扬》）[2010-07-03 21:10:44]

[主持人]来宾们、朋友们，第10届中国地产金砖奖颁奖典礼 现在开始！中国地产金砖奖，是由商业报纸的领导者《21世纪经济报道》与博鳌·21世纪房地产论坛组委会于2001年联合发起主办，是中国乃至亚洲地区地产行业最权威的评选活动。迄今为止，该活动已成功举办了10届。每届评选，组委会都邀请国内外数十位行业权威专家组 成评审团，通过对众多权威机构的数据分析，项目现场实地调研、业主访问，媒体调 查等手段，对中国地产行业进行大规模的专业审视。该活动旨在为中国地产业展示优秀成果的同时，也为市场树立权威榜样，从而推动中国房地产业的健康发展。首先掌声有请 第10届中国地产金砖奖评委会主席、21世纪报系总经理陈东阳先生 作颁奖致辞！[2010-07-03 21:11:01]

[陈东阳]说尊敬的各位来宾，女士们、先生们，各位来宾、各位朋友，晚上好！请允许我代表“博鳌·21世纪房地产论坛”的主办方《21世纪经济报道》和“中国地产金砖奖”评选委员会，对各位的到来表示热烈的欢迎。中国地产金砖奖，由商业报纸的领导者《21世纪经济报道》与博鳌·21世纪房地产论坛组委会于2001年联合发起主 办，是中国乃至亚洲地区地产行业的权威评选活动。本次“中国地产金砖奖”评选共设 置了7类奖项，分别是社会贡献类、地产金融类、绿色地产类、专业品牌类、地产配套类、城市综合体类、以及博鳌十年合作大奖。根据各区域合作媒体提名，组委会综合业界专家、学者、媒体和同行的意见，在全国范围内进行了筛选，评选出各类获奖企业及个人大奖共73名。[2010-07-03 21:11:23]

[陈东阳]自2010年以来，中国实行了多项紧缩性政策，包括准备金率上调、信贷调控、以及以“国十条”为代表的房地产新政，在此背景下，中国房地产进入方向选择阶段。在这非常时期，作为有责任的房地产企业，一方面要看清形势，积极应对，另一方面要修炼内功、提升自我。“中国地产金砖奖"的评选目的就在于挖掘2010中国房地产及上下游产业的代表企业、项目和人物，展示行业成果，树立行业标杆，并藉此推动行业的健康、持续发展。今晚“2010中国地产金砖奖颁奖典礼”在此隆重举行。我们衷心祝贺获奖的企业与个人，并祝愿这些行业的排头兵继续引领中国地产业，创造更加光辉灿烂的明天。最后预祝今天的颁奖典礼圆满成功。谢谢大家！[2010-07-03 21:11:39]

[主持人]（第一轮颁奖）：（8个获奖单位）感谢陈东阳先生的精彩致辞，接下来就是激动人心的颁奖时刻了，谁是第一个获奖者呢？请看大屏幕。[视频播放第一轮获奖名单] 2010最佳绿色节能技术突破创新大奖 艾欧史密斯（中国）热水器有限公司-A.O.史密斯省电一半超节能电热水器 2010最值得信赖的安全产品大奖 A.O.史密斯冷凝式一氧化碳安全防护型燃气快速热水器 2010中国太阳能建筑节能杰出贡

献奖 广东五星太阳能股份有限公司 2010房地产金融创新大奖 江苏共赢高科投资有限公司 2010最佳供应商大奖（1）圣象集团有限公司 2010最佳房地产供应商大奖（1）广东美的暖通设备有限公司 美的中央空调 2010中国地产最佳绿色低碳集成服务商（1）精瑞（中国）不动产研究院 2010最佳区域运营商（1）北京联东投资(集团)有限公司[2010-07-03 21:12:25]

[主持人]下面有请以下嘉宾上台领导领奖艾欧史密斯（中国）热水器有限公司市场副总经理 程珂 先生 艾欧史密斯（中国）热水器有限公司市场副总经理 程珂 先生 广东五星太阳能股份有限公司董事长 胡广良 先生 江苏共赢高科投资有限公司董事长 李文强 先生 圣象集团 执行总裁 郭辉： 先生 美的中央空调房地产大客户总监 朱治

国 先生 精瑞（中国）不动产研究院院长 张雪舟 先生 联东集团战略发展部总监 梁环宇 先生 恭喜以上的获奖企业。下面有请颁奖嘉宾： 凤凰网副总裁 金玲 女士 地产中国网总编 谢红玲 女士 上台来为以上获奖企业颁奖！（合影留念）下面要部分的获奖嘉宾做一个简短的采访，有请胡广良、郭辉、朱治国留步。[2010-07-03 21:12:57]

[郭辉]非常荣幸获得最佳供应商的称号，介入房地产行业不是很多年，因为圣象有多 年的品牌基础和庞大的销售网络，得到了很多人的支持，合作的前景就会更加的广阔。[2010-07-03 21:13:31]

[朱治国]我们希望在以后的日子，能够用更加高效的配套方案，更加优质的服务体系，更加完美的性价比结合去回报房地产行业。谢谢！[2010-07-03 21:13:50]

[胡广良]各位嘉宾大家好！今天非常高兴荣获此次的奖项，我们公司成立于1990年，我们一直致力于平板太阳能热水器的研发，这次论坛非常的高兴，得到了越来越多的房地产企业积极的推动绿色低碳住宅小区，我们也终于广东五星太阳能会提供更加优质的服务。[2010-07-03 21:14:03]

[主持人]下面要进行第二轮的颁奖典礼。请看大屏幕： 2010海居地产大奖 琼海博鳌幸福联盟投资有限公司 博鳌湾 2010首例青年住宅创新示范奖 四川佳年华置地有限责任公司 佳年华·空港晶座 2010人居经典设计大奖 海航地产控股（集团）有限公司 海阔天空·国兴城 2010人居经典大奖（3）恒基兆业地产有限公司 比华利

山别墅三期-富汇半岛 广东珠江投资股份有限公司 珠江·紫宸山 常州市丰岛置业有限公司 丰臣南郡 2010中国最具活力新城大奖 天津团泊新城开发建设委员会 团泊新城 2010最具投资价值宜居养生城市大奖 山东省文登市人民政府 中国·文登市[2010-07-03 21:14:27]

[主持人]有请获奖嘉宾上台领奖： 琼海博鳌幸福联盟投资有限公司营销经理 吴李梅君 女士 四川佳年华置地有限责任公司总裁 毛永波 先生 海航地产控股（集团）有限公司品牌营销部总经理范 睿先生 恒基兆业地产有限公司营业部副总经理 鄧鳳賢 女士 广东珠江投资股份有限公司副总裁 秦彤 先生 常州市丰岛置业有限公司总裁 陈 晓飞 先生 天津团泊新城开发建设委员会 团泊新城代表 山东省文登市副市长 谭远 国 先生 下面有请颁奖嘉宾： 中国住交会组委会秘书长、中国房地产报社总经理 单大伟先生 网易房产 全国总经理 孙方磊先生 上台为以上获奖企业颁奖！（合影留念）下面邀请几位嘉宾接受我们的现场采访。下面有请鄧鳳賢、谭远国、秦彤留步。[2010-07-03 21:14:48]

[鄧鳳賢]获得这样的奖项非常的高兴，这个奖项第一次发给国外，我代表公司过来领

奖项，谢谢大会给我机会。谢谢！[2010-07-03 21:15:16]

[谭远国]非常感谢大家，能够获得如此大将非常的高兴，此次奖项就代表城市竞争力的提升，这是一个养生之都，我们希望投资商能够抓住发展的好时机，我们消费者过

去卖到性价比比较高的房产，我们就回报社会，争取为大家提供更好的服务。谢谢！[2010-07-03 21:15:33]

[秦彤]感谢21世纪经济报道，感谢博鳌论坛，珠江投资也愿意和广大在座的房地产开 发一起，为我们作出越来越多更好的作品。为我们整个中国房地产事业的发展贡献出自己的力量。[2010-07-03 21:15:52]

[主持人]再次感谢第二轮的获奖嘉宾。摄影师还是要留下激动的时刻。再给几秒钟的时间。谢谢！[2010-07-03 21:16:05]

[主持人]下面是颁发第三轮的获奖企业 2010最具魅力商业新地标 江苏星湖置业有限公司 星湖·101广场 2010中国城市综合体新地标大奖 京基集团有限公司 京基金融中心 和达旗下杭州万国投资管理有限公司 杭州东部国际商务中心（IBC）北京阳光城房地产有限公司 首创·和平大道 天鸿地产 天鸿地产·湖州天际 中天城投集

团股份有限公司 贵阳国际会议展览中心 卓越地产 卓越世纪中心 2010年中国城市综合体开发功勋企业大奖 卓越地产 卓越世纪中心 2010商业地产大奖(2)广州富力地产股份有限公司 富力盈信大厦 杭州中江置业有限公司 中凯·红街广场[2010-07-03 21:16:18]

[主持人]下面有请获奖嘉宾上台： 江苏星湖置业有限公司副总经理 司梁清 先生 京基集团有限公司副总经理 张立海 先生 杭州万国投资管理有限公司副总经理 王征 先生 北京阳光城房地产有限公司副总经理 张朝晖 先生 天鸿地产董事长 柴志坤 先生 中天城投集团营销中心策划部总经理 刘怀钦 先生 广州富力地产股份有限公司公 共事务部经理 赵婧 女士 杭州中江置业有限公司办公室主任 史蓉霞 女士 下面将会 邀到今天颁奖嘉宾： 经济学家、北京科技大学教授 赵晓 先生 经济学家、金融专家、北京师范大学金融研究中心主任 钟伟 先生 有请颁奖嘉宾为获奖者受奖。下面有请颁奖嘉宾和获奖的代表合影留念。稍候就请柴志坤和王征先生接受简短的采访。[2010-07-03 21:16:39]

[王征]感谢组委会给我们这个项目颁了这么重要的奖，也相信这个项目是对我们这三 年来项目所付出的肯定，也是对我们项目本身的支持。谢谢大家！[2010-07-03 21:17:17]

[柴志坤]今天开了一天的会，其实对很多宏观的问题做了很多的探讨，但是我相信一 个房地产就有一点的所见，就是做好自己的产品，应该要获得社会各界的尊崇。[2010-07-03 21:17:31]

[主持人]非常感谢！现在进行第四轮颁奖，2010绿色地产大奖： 成都国色天乡旅游投资有限公司国色天乡别墅 朗诗地产 2010最具价值别墅大奖： 合生创展集团有限公司合生·帝景山庄－比华利山 天津首创新园置业有限公司 首创·福缇山 首创置业股份有限公司沈阳公司 首创o棋盘山1号 成都国色天乡旅游投资有限公司 国色天乡别墅 2010最具投资价值城市别墅大奖 金地(集团)股份有限公司金地紫乐府

下面有请下面有请： 卓越地产营销总经理 徐海钧 先生 成都国色天乡旅游投资有限公司董事长 杨朝 先生 朗诗地产董事长 田明 先生 合生创展集团有限公司代表 高中华 先生 天津首创新园置业有限公司总经理 贺喜 先生 首创置业股份有限公司沈阳公司营销经理 张爽 先生 成都国色天乡旅游投资有限公司总经理 邓星 先生 金地(集团)股份有限公司营销总监 徐岩先生上台领奖。[2010-07-03 21:17:44]

[主持人]面有请：品牌与服务管理教授、南开大学旅游与服务学院创始院长白长虹先 生、21世纪商业评论执行执行主编吴伯凡 为以上获奖企业颁奖！接下来请田明先生 和贺喜先生发表获奖感言。[2010-07-03 21:18:19]

[田明]非常感谢主办方和主审机构，拿到本次的金砖奖，我准备将这块金砖弄在中国的绿色低碳的建筑中，谢谢大家。[2010-07-04 11:41:03]

[贺喜]首先感谢21世纪博鳌房地产论坛，第二句话是，中国的城市化建设任重而道远，首创置业作为城市综合营运商为中国的城市化作出贡献，最后祝愿中国地产的明天更 美好。[2010-07-04 11:41:27]

[主持人]借贺喜先生的名字向所有的嘉宾贺喜了。[2010-07-04 11:41:43]

[主持人]第五轮颁奖 2010最具投资价值地产上市公司大奖 恒大地产集团 龙湖地产 深圳香江控股股份有限公司 保利房地产（集团）股份有限公司 佳兆业集团控股

有限公司 中粮地产（集团）股份有限公司 泛海建设集团股份有限公司 2010中国地产企业公民大奖 恒大地产集团 碧桂园控股有限公司 龙湖地产[2010-07-04 11:41:55]

[主持人]下面有请：恒大地产集团品牌副总监李小刚先生、龙湖地产领奖嘉宾上台、深圳香江控股股份有限公司副总经理翁曼红女士、保利房地产（集团）股份有限公司副总经理胡在新先生、佳兆业集团控股有限公司营销副总经理罗军先生、中粮地产（集团）股份有限公司综合办主任朱江 先生、泛海建设集团股份有限公司武夺元上台领奖。下面有请颁奖嘉宾全国工商联地产副会长钟彬、博鳌·21世纪房地产论坛组委会秘书长郑丹东女士为获奖单位颁奖。[2010-07-04 11:42:09]

[李小刚]非常感谢21世纪给恒大这样的机会，能够认可公司所做的贡献和一点点的成就。[2010-07-04 11:42:24]

[武道元]今天获得这个奖项很荣幸，第二是感谢大会的主办方，第三今后我们还会继 续努力，泛海是系列产品，将系列产品打造好，为社会贡献更多好的产品。[2010-07-04 11:42:39]

[主持人]第六轮颁奖2010行业贡献大奖： 恒大地产集团 广东珠江投资股份有限公司 中粮地产（集团）股份有限公司 合生创展集团有限公司 首创置业股份有限公司 2010社会贡献企业大奖 海航地产控股（集团）有限公司 广州富力地产股份有限

公司 路劲地产集团有限公司 北京光耀东方投资管理有限公司 2010社会贡献个人大奖：精瑞（中国）不动产研究院 院长 张雪舟 2010卓越成就企业大奖：万科企业股份有限公司[2010-07-04 11:42:52]

[主持人]下面有请： 恒大地产集团品牌副总监李小刚先生 广东珠江投资股份有限公司副总裁秦彤先生 中粮地产（集团）股份有限公司综合办主任朱江先生 合生创展集团有限公司代表高中华先生 首创置业股份有限公司副总裁张馥香女士 海航地产董事长李爱国先生 广州富力地产股份有限公司公共事务部经理赵婧女士 路劲地产集团有

限公司董事局主席单伟豹先生 北京光耀东方市场经理伍瑞瑶女士 精瑞（中国）不动产研究院院长张雪舟先生 万科集团代表上台领奖 下面有请本轮的颁奖嘉宾，21世纪经济报执行主编刘晖先生、21世纪报系总经理陈东阳先生为以上获奖单位颁奖！[2010-07-04 11:43:16]

[主持人]接下来请李爱国、李逵斌、单伟豹、张雪舟先生发表获奖感言。[2010-07-04

11:43:37]

[李爱国]谢谢主办单位，海航地产将会打造更多的精品奉献社会[2010-07-04 11:44:06]

[单伟豹]谢谢大家，谢谢主办单位，我们会努力做我们该做的事情。[2010-07-04 11:44:20]

[张雪舟]这次获奖为行业的获奖的褒奖，本次获奖后继续的努力，更多的为行业做出

贡献。[2010-07-04 11:44:32]

[李逵斌]谢谢各位同行，祝愿房地产业健康快速持续的发展，谢谢大家。[2010-07-04

11:44:48]

[主持人]（下面颁发是第七轮的大奖）博鳌·21世纪房地产论坛10年专业服务商大奖 九洲远景商业管理机构 博鳌·21世纪房地产论坛10年卓越成长企业大奖 中锐地产集团 博鳌·21世纪房地产论坛10年人居经典大奖 武汉王家墩中央商务区建设投资 股份有限公司 武汉泛海国际居住区 博鳌·21世纪房地产论坛10年成就大奖 保利房 地产（集团）股份有限公司 博鳌·21世纪房地产论坛10年机构合作大奖 海航集团有限公司 博鳌·21世纪房地产论坛10年行业协会合作大奖 全国工商联房地产商会[2010-07-04 11:45:02]

[主持人]下面有请获奖代表上台。九洲远景（上海）投资管理有限公司副总裁 侯为民 先生 中锐地产集团总经理 徐承 先生 武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司总裁 吴道缘 先生 保利房地产（集团）股份有限公司副总经理 胡在新 先生 海

航集团有限公司领奖嘉宾 全国工商联房地产商会领奖嘉宾 下面有请颁奖嘉宾： 美的制冷家电集团中国营销总部副总裁 魏小辉 先生 21世纪经济报道主编 刘洲伟 先生[2010-07-04 11:45:16]

[主持人]下面要颁发的是第八个轮颁奖 博鳌·21世纪房地产论坛10年风云人物大奖（10）广州富力地产股份有限公司董事长 李思廉 路劲地产集团有限公司董事局主席 单伟豹 金地(集团)股份有限公司董事长 凌克 卓越集团总裁 李晓平天鸿地产董事

长 柴志坤 今典投资（集团）有限公司董事长 张宝全 海尔地产（集团）有限公司董事长兼首席执行官 卢铿 招商局地产控股股份有限公司总经理 林少斌 华远地产股份有限公司董事长 任志强 北京万通地产股份有限公司董事长 冯仑[2010-07-04 11:45:33]

[主持人]有请获奖嘉宾以及获奖嘉宾的代表上台领奖： 广州富力地产股份有限公司董事长 李思廉 路劲地产集团有限公司董事局主席 单伟豹 金地(集团)股份有限公司董事长 凌克 卓越集团的代表 天鸿地产董事长 柴志坤 今典投资（集团）有限公司的代表 海尔地产（集团）有限公司董事长兼首席执行官卢 铿先生的代表 招商局地产控股

股份有限公司总经理林少斌先生的代表 华远地产股份有限公司董事长任志强先生的代表 北京万通地产股份有限公司董事长冯仑先生的代表。下面有请两位颁奖嘉宾： 中国房地产研究会副会长 顾云昌 先生 21世纪报系执行总编辑 沈颢 先生[2010-07-04 11:45:52]

[凤凰网房产]全产业链整合·中国房地产产业化路径时间：2010年7月4日（东屿岛

功能厅C厅）嘉宾主持：21世纪商业评论执行主编 吴伯凡[2010-07-04 12:24:24]

[主持人]大家好！我是来自于21世纪商业评论的执行主编吴伯凡。在接下来一个小时当中我主要是谈谈全产业链整合·中国房地产产业化路径的话题，让大家久等非常的抱歉，说到产业链，其实大家都说到一个产业的成熟一定是以相对单一的业务，相对单一的产业，发展到相对的丰富，从相对无序到有序的过程，完成产业链的形成，这 是产业走向成熟，走向健康的一个标志，中国房地产业进来就有一个非常明显的趋势，就是更多的企业，更多的人意识到，这是产业链整合的时代，如果没有产业链相互的协同和相互的支撑，这个产业商不可能真正走向健康稳步的发展，论坛分成主题演讲和嘉宾对话。下面有请中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌先生演讲。[2010-07-04 12:25:04]

[顾云昌]今天是关于产业链整合的会议，题目就是建绿色住宅造百年住宅。题目就是房地产产业化，因为我讲得比较客观一点，其实住宅产业比较好，因为房地产是一个特定的概念，住宅产业化就涉及到产业链，房地产就是房地产，住宅是产业链的，所以我想我的观点是住宅产业产业链的问题，昨天晚上各位都看到了球赛，德国队4：0阿根，为什么呢？其实我在想跟产业链有关系的，德国队就没有名牌的球员，但是整

体的力量，把明星的阿根廷队比下来，如果圣象地产再强，如果不联合到一起，中国的住宅做不好，只有强强的联合，尽管不是世界上最强的，我们大家都做得很好，我们就像德国的战车一样，就能够把阿根廷干下去，这是我看足球的启示，不知道对不对。讲今天题目当中，由于时间的关系，我简单的说一下，我讲讲住房发展的三大议题。（“三低”）[2010-07-04 12:25:20]

[顾云昌]讲今天题目当中，由于时间的关系，我简单的说一下，我讲讲住房发展的三大议题。（“三低”）第一个就是制度安排，制度安排合理不合理，改革开放前期就不合理的，1998年后就是合理的，但是制度安排出现了纰漏，纰漏在哪里？纰漏就是对低收入的家庭，特别是中低收入的家庭关注太少了，和制度安排就有问题，面向中低收入的，我们面向低收入的，但是供应数量太少了，到目前为止，全国享受保障房的群体不到总人口的5%，而且户籍人口，而且还不是常住人口，保障房严重不足，造

成今天制度安排上的缺失，所以就有不少的批评，实际上是制度安排的问题，所以一定要把制度安排好，现在看到了，特别是公共租赁房，弥补了制度安排当中的缺陷，对夹心层家庭产品供应的缺失，所以制度方面就要关注中低收入家庭，这是一个。关注低收入家庭，才可以把政治化的倾向去政治化，住房就是住房，这方面的关注不够，所以住房的问题上升为政治问题，政治局问题，与制度安排就有关系的，一讲到房地产就有政治化，有些话就不好说了。[2010-07-04 12:25:34]

[顾云昌]第二就是市场发展。这是房地产发展的第二个主题，市场发展如何保持健康的发展态势，不要使房价出现忽高忽低，现在讨论的问题就是要降低房价，实际上我理解就是降低房价收入比，随着收入的提高，房价的提高是正常的，我们要做的就是房价收入比不要太高，因为现在投资需求很旺盛，一般人买房子，就要考虑房价收入比，投资者从来不考虑房价收入比，而是考虑投入产出比，市场化当中，如果能够保持合理的房价比，降低房价收入比，使得房地产市场的泡沫能够积掉，我们采取去杠杆化，中国的房地产也是在去杠杆化，国十条当中明确提出去杠杆率的问题，投资需求旺盛，或者是杠杆率太高，利率低，首付款非常的低，使得投资需求杠杆率太高，导致房价的上涨过快，所以市场发展就是去杠杆化。第三个更多讨论制度安排和市场 发展，每次论坛的主题就是这个，这次论坛主题很大部分就是讨论产品生产的，一个是绿色的问题，低碳的问题和今天产业链的问题，就讲到产品的生产过程和产品最后的形态，这样的一个过程，现在提出了一个推广低碳技术，其实就是去高碳化，现在盖的房子当中排放量非常的高，所以就要三个主题来讨论，很遗憾过去市场上，舆论当中，媒体当中，大量的在讲房价的问题，在讲第收入的家庭问题，所以我呼吁我们的论坛，我们的媒体，与其高度关注房价不如高度关注保障房。与其关注市场形态，我觉得更倾向于关注于产品的生产。这样就使得整个房地产三大主题能够均衡，能够符合社会发展。[2010-07-04 12:25:51]

[顾云昌]住宅产业化有四个内容，三个集成 什么是住宅产业化？中国房地产两会我讲的是中国房地产两会和中国房地产业的协会，就是我曾经待过房地产产业协会，现在两个会秘书处就联合办公，开展了论坛，讲了百年建筑的问题，讲到绿色住区的问题，现在讨论住宅产业化的问题，把这次讨论会，论坛会主要的内容向大家做一个介绍，现在住宅产业化有四个核心的内容，就是住宅设计的标准化，离开住宅设计的标准化，就失去了前提，一个是技术标准的问题，另外一个是模式协调的问题，标准化要有技术的标准，也要有模式的协调，这方面有关的国家研究部门一直在从事这方面的工作，还有标准研究院，建筑类型多样化的要求非常高，但是我们研究跟不上，这是一个前提。第二个部件品生产工厂化，生产部件品，其实过去更多的是生产楼板，除了墙体和楼板，现在生产的东西可能更多的，这是一个基础了，没有工厂化的生产部件，产业化是无法实现的，回顾三十年前在建设部工作时，我们正在推住宅产业化和工厂化，但是非常的遗憾，工厂化的东西质量不高，我们看到发达国家工厂化，莫斯科两口子结婚了，开始看房子就没有的，过了一个月后看房子马上就起来了。我们到南方去做施工性非常长，就搞大板，大板不成功就放弃了，我们初期不成功，其实就是一个水流的过程，第三个问题就是现场施工的装配化，这是非常的重要，生产出来的部件品，如果没有很好的施工队伍，没有很好的装备，核心任务完不成，这个过程当中，装备化和部件生产在一起，现在就有墙板和墙体，还有单元的，还有整装卫生间和厨房，例如到日本去看，这方面就做了很多，现在这方面也做了，但是很少的，最近我听过万科的介绍，他们方面就有工厂生产，效果就是不错的。土建装修一体化。[2010-07-04 12:26:15]

[顾云昌]这是关键的所谓，产业化过去就是讲把楼盖起来，里面装修不够，现在就要提供成品，我们的产业链就更长了，其实有很多就是跟装修有关系的，如果仅仅是毛坯的话，你们现在用不好，其实产业链是非常的松，而不是产业自觉的搭建起来的过程，应该要完成四个核心的内容。三个集成：技术标准的集成，部品构建集成，全产业链的集成，规范标准非常多，形成了精装修的房子，成品房以后，部件品非常多，不是毛坯的东西，毛坯的东西非常的简单，如果说没有达到很好的集成，我觉得产业

化是不成功的。第三是产业的集成，其实在座有很多都是产业链上，就有几十个产业，大较部件品，小到厨房间的吸烟机，这都是产业链上很好的集成，搞不好里面就是乱套了，大家的标准不一样，就没有统一的，到底谁听谁的，我们发现各位买家具的时候买不到合适的，因为面积要小，因为家具市寸就无法用的，浪费了很多的时间，住宅就是很大的载体，产业链没有很好的集成，最终搞成成的东西就是阿根廷，而不是德国。今天的产业链整合题目非常好。[2010-07-04 12:26:34]

[顾云昌]中国的产业化就要跨过三个门槛，第一个门槛就是所有的房屋都是节能减排的，国家出台的节能的标准和条例，到目前为止，我们在设计环节，90%以上都按照建筑要求来做了，在施工环节大概85%以上都按照建筑要求来做的，做的项目如何，我们现在不知道的，大家都说我节能了，我达到了，效果如何，就没有人检测，现在就有几百平方米的存量住宅，现在都是不节能的，所以说能够做到所有的房屋都节能减排，那就成功了，第二个门槛告别毛坯房，实现成品房，我讲的是毛坯房和成品房，以后发展的方向就是这样的两房，变成那样的两房，一个是市场的概念，一个是产品的概

念，毛坯房的问题，从1999年开始，建设部就提出了，然后2003年发了一个文件，2008年发了一个文件，成品房占比还是非常低的，有些城市根本就没有搞成品房，市场发展的潮流是违背的，在这个过程当中，造成了污染和浪费，跟低碳和节能就是不相符的，实际上从住宅产业化的关键在成品房的问题，所以三年前就参加万科的会议，他们住宅产业化从那里抓起来，就是从成品房抓起来，从最终的产品抓起，抓到一个关键，还有一个门槛就是构建成装配，其实现在构建就有很多，房地产就是一个整合商，东西整合到一起，这个门槛不跨过的话，其实有很多的东西仍然是一盘散沙。[2010-07-04 12:26:51]

[顾云昌]中国的产业化就要跨过三个门槛，第一个门槛就是所有的房屋都是节能减排的，国家出台的节能的标准和条例，到目前为止，我们在设计环节，90%以上都按照建筑要求来做了，在施工环节大概85%以上都按照建筑要求来做的，做的项目如何，我们现在不知道的，大家都说我节能了，我达到了，效果如何，就没有人检测，现在就有几百平方米的存量住宅，现在都是不节能的，所以说能够做到所有的房屋都节能减排，那就成功了，第二个门槛告别毛坯房，实现成品房，我讲的是毛坯房和成品房，以后发展的方向就是这样的两房，变成那样的两房，一个是市场的概念，一个是产品的概 念，毛坯房的问题，从1999年开始，建设部就提出了，然后2003年发了一个文件，2008年发了一个文件，成品房占比还是非常低的，有些城市根本就没有搞成品房，市场发展的潮流是违背的，在这个过程当中，造成了污染和浪费，跟低碳和节能就是不相符的，实际上从住宅产业化的关键在成品房的问题，所以三年前就参加万科的会议，他们住宅产业化从那里抓起来，就是从成品房抓起来，从最终的产品抓起，抓到一个关键，还有一个门槛就是构建成装配，其实现在构建就有很多，房地产就是一个整合商，东西整合到一起，这个门槛不跨过的话，其实有很多的东西仍然是一盘散沙。[2010-07-04 12:27:07]

[顾云昌]我介绍了十个方面的适用技术，我们把我们的会议精神说了，其实有很多技术在产业化当中就可以应用的，例如保温隔热层的问题，如何做好保温隔热层，对于节能和效果是非常明显的，厚度怎样做，第二是外窗的问题，封闭性如何，影响很大的。特别是北方，有可能是三层的玻璃，尽管可能加大成本，但是最后的建筑效果很好的，还有窗植化的问题，如果到德国去，看看德国的建筑特点，德国的建筑阳台很少，德国建筑就是方方正正的，所以人家就有一定的道理，我们现在为了好看，其实玻璃窗开得太大了，这完全和低碳绿色是违背的。遮阳的问题，遮阳板如何做很注意，其实对隔热保温是非常的重要。采暖设备的问题，采取怎样的采暖设备，怎样的热能效，怎样的运营机制，新旧的置换问题，住宅就要三度，温度要适合，第二是湿度，第三是空气的新鲜度，其实产业链的朋友要注意，既要讲温度，又要讲湿度，北方南方如何调节，空气风的问题如何解决，要把热量保持住，热交换的问题，还有太阳能的热水问题，雨水的收集问题，在会上就把情况给大家做介绍，其实前景非常的广阔，目标就非常的清楚，怎样搞产业化，我们的瓶颈在哪里？如何克服障碍，今天提就是产业链，通过产业链的整合，共同在探讨。[2010-07-04 12:27:32]

[顾云昌]在政策方面需要政府明确，在开发的当中需要开发商来整合资源，如果没有开发商的积极性，其他的产业链恐怕积极性发挥不出来，产业链如何组织协调，需要 和社会的力量，就要靠这样的论坛，靠商会和协会共同的力量，把产业链整合在一起，我觉得今天是整合产业链的时候了。足球给我们出了一个样板，其实德国的产品如果大家去看的话，也是很好的产品，因为我知道我曾经到上海一个公司，就是搞世界顶端的，它的产品都是德国和瑞士的，甚至看不上日本和美国，他就有一些偏激的，就是做最好的，其实这些国家真正在绿色上，低碳做文章的这些精神值得学习，但是从重要的实际出发，中国还处于发展当中，既要好，还要快，过去光向快，好讲得不多，现在又好又快，这么大量的情况下，讲究中国的使用技术，这么好的机会，将中国的产业链整合起来，我们的产品就会越来越受到社会的重视和青睐。谢谢大家！[2010-07-04 12:27:47]

[主持人]感谢顾先生给我们住宅产业化非常的构架，我相信有了这个构架的话，对于在场或者是网上能够看到演讲的人，关注住宅产业化的人，都会是非常权威的版本，归纳起来是如何使我们的住宅变得价廉物美，价廉就是三低，关注低收入人群，关注 低房价比，再一个就是关注低碳，如何做到对住户友好，对环境友好，这是如何做到 物美价廉，通过产业化深入的整合，生产出来的产品，既是高质量的，也是低碳的，同时也是相对成本比较低的。下面有请圣象集团执行总裁郭辉先生演讲。演讲主题：全产业链整合是房地产必经之路。[2010-07-04 12:28:00]

[郭辉]非常高兴与房地产相关的企业一起来探讨全产业链的整合问题。通过两天的会，感觉到房地产行业在中国国民经济当中的地位，不仅仅关心到经济的占比，实际上关注还是涉及到普通的老百姓居者有其屋发展的问题，其实今天这样的机会，作为房地产的配套企业，也是希望能够和房地产企业一起探讨，中国未来产业住宅化，如何发展，实际上中国的房地产行业和相关的配套企业，这些年尽管喊得非常多，包括中国住宅产业化在中国这样一个说法，提了十几年了，但是到了今天，真正落实到实处的比例还是不高，到今天为止，我们大部分交付的还是以毛坯房的形式出现的，所以如何进行这种产业链的整合，如何推进产业化住宅的进程，我想这是摆在每个和房地产 配套有关企业面前所共同面对的问题。下面我就简单介绍一下中国地板界，因为地板 是整个家庭装修过程当中，建筑材料当中非常重要的部分，在家里面装修，比例占有相当的比例，中国地产界发展的历史还是不短的，跟随着中国房地产行业快速发展，拉动了下游企业快速的发展，10-20年，中国地板行业在中国得到了快速的提升，在这种发展过程当中，存在着发展不平衡，当然地板行业就是低关注度行业，只有装修的时候，才会关注它，行业的规模也不是很大的，这是一个小行业的，这个行业总的销售额大概是在600亿左右的，销售面积不到4亿平方米，这是不大的行业，在这个行业目前的现状还是应该是分散度比较大的行业，地板行业在今天大概就有4千家到5千家的行业从事地板的生产，产业不大因此需要整合。[2010-07-04 12:28:43]

[郭辉]随着各方面更加的成熟，健康环保可持续发展成为地产行业的主线，地产行业消耗的资源比较大，是否可以可持续的发展是大家关注的焦点。其中包括了产品，包 括了资源利用，因此随着行业的发展，细分越来越大，而且品牌企业的集中度不断的 集中，这几年资本市场不断的对企业很期待和关注。这几年中国精装修的比例不断的提高，总的比例不会超过20%，但是存在发展不均衡的问题，主要集中在沿海城市和大中型城市，中小城市和西部城市的发展是缓慢的。尽管占到20%的比例，但是在2009年7亿多的平方米的商品房交房的面积当中，精装修所占的还是有数据，地板这块就有1.5亿平方米，这个比例还是非常高的，数量还是非常高的。另外，随着国家产业政策，会加速地产精装修时代的到来，特别对低碳和绿色更加的关注，特别是哥本哈根会议召开后，低碳环保，目前成为房地产发展新的要求，所以这些都会推动中国精装修比例步伐，当然这里面也听到，例如万科首先宣布在以后的交付当中，将杜绝报毛坯房的批复，这样的企业就会越来越多，都会加快房地产商和下游企业配合步伐的加快。[2010-07-04 12:28:58]

[郭辉]这是到2010年5月7日，根据有关数据拿到精装修的比例，从精装修的比例就可以看到，还是集中在大城市，最高的广东和北京都是30-40%的，当然谈到西部城市和中小城市对精装修的比例是处于非常低的水平。作为房地产企业，如何向下走，而作为家具建材装修的企业，如何向上游追，相互如何融合，这是摆在我们面前一个课题，刚刚听了顾会长的介绍，我们对住宅产业化全方位的解读就有进一步的理解，就 是四化，四化当中非常重要是装修板块，应该说中国的现状，房地产和下游企业，或 者说产业链条当中各个板块是相互脱节的，相互联系不多，所以下一步使得上下游能够进一步融合，这对于中国住宅产业化的步伐能不能提快很关键的一点。这要求上下游进行一些突破，贯穿商业和产业的整合。产业有一些原则，其中最重要的一点，我感觉到国家的政策和标准，目前整个房地产住宅标准是独特的，更多站在房地产本身角度考虑，对对上下游配套的接口考虑不多。[2010-07-04 12:29:16]

[郭辉]例如，很简单门框很简单的问题，就是门框的尺寸，为什么门在今天行业，当然圣象出了地板以后，我们也是在做门，今天门的企业都不大，问题是国家的标准不统一，所以没有办法做到标准的做法。大家知道非标准化的产业一定是做不大的，今天上午也听到黄总关于住房的介绍，设计与未来的使用就是脱节的，我相信在座的美味都有装修的经历，基本上交房的毛坯房基本上要打掉一半，非常的浪费，同时装修 又是耗时，耗精力，同时产生感情的问题，夫妻为了装房子进行争吵，这是内部的问 题，同时林夕的关系，现在住户装修超过半年以上，半年以内就能够把这栋楼住进去的，时间拖得非常的长，这边住的好好的，隔壁就是在装修，这还是其次，更主要是资源的浪费，二次装修资源的浪费，这是巨大的，所以这对于低碳经济和绿色都是违背的。这些都摆在我们面前，这是一个现实，所以如何来进一步的加快发展意义非常重大。[2010-07-04 12:29:33]

[郭辉]另外一个是今年我们所面临新的课题，当然这个课题通过这两天的交流，不是一个新的课题，而是有人说中国房产新政调控就是十年九调，新政策出台后，以后还 会不会调，房地产商就抱着以后还会调，在不稳定或者变革的时期，实际上更需要我 们上下游进行一些合作共同面对相对比较低迷的市场，同时给客户真正的用户提高使用价值，所以这些数据都非常的清楚。但是不管怎样，我们对中国的房地产仍然充满了信心，因为大家知道，从各个数据表明，中国的刚性需求潜在的市场是存在的，只是时间的问题，目前的房地产需求由于政策不明朗，由于各方面的博弈，使得更多的消费者在观望，在等待，并不是说没有这样的消费能力，所以这些都给未来提供一个明显的市场。这是中国目前房地产所解读的现象，我们认为加快上下游融合的必要性。下面不好意思做一点广告，给大家介绍圣象，圣象本身就是1995年在中国成立的一家企业，经过了15年的发展，圣象在中国在地板行业是龙头企业，连续14年位于全国销量第一位，现在重要的工作也是关注产业链，这是资源性的行业，所以产业链更加的重要，到了今天，圣象和股东在中国目前拥有了全国最大速生林生产基地，遍布在全国18个省份，现在用的地板80%的原料全部来自于速生林，这就解决了可持续发展的问题，大家知道轮发期大概是5年左右。[2010-07-04 12:29:51]

[郭辉]用速生生产林才是可持续性的，为什么这样讲，主要是几大块，除了地板以外，还有瓷砖。家里面用得不多，地毯类就是石油为主的化学产品，包括PVC和地毯，大家知道石油不可再生的，用完了就没有了，在这个意义上只有木材和速生林可循环的材料，在中国消费大国，有了重大的意义，目前在全国拥有最大人造板生产基地，我们在全国就有8家工厂，超过200万立方的产能，200立方的产能在全球就是排在前五位，同时就有国家级的实验室，经过国家独立的论证，同时研发人员和国外企业一起来进行一些产品的研发，我们和美国的著名的企业和欧洲的企业进行合作，我们产能超过5000万平方米，产能和销量在中国都是处于第一位的，由于中国目前的消费形式，基本上都是B2C的销售，通过自己的专卖店来销售，有2600多家，专卖卖圣象地板的专卖店，另外圣象发展全球化的产业链布局，在韩国、日本、欧洲设立了自己的销售公司，这两年出口的比例也是快速的提升，所以在未来的几年就会加快全球化的产业 布局，目前制约产业发展的瓶颈，除了在国内，有速生林以外，珍贵木材最大的产地 主要是集中在俄罗斯，非洲和南美、我们都建立了公司进行采购，这种采购一定要追寻可持续的发展，砍伐就不像中国50-60年代，我们叫剃光头，一个山头基本上全部砍光，这个破坏就是非常的严重，在国外的砍伐都是间隙式的，树木也是有生命的，对整体树木的生长就有好处的，还是需要砍伐。另外，在全国和房地产商合作，我们认为就有几大优势，第一就有庞大的网络系统，我们现在2600个专卖店，现在大部分在三级，除了一级以外，就有二级和三级，四级就有500-600个专卖店，网络就比较的普遍，更主要是安装的工人，我们在全国就有2万名的员工，其中有一半一万左右就是安装的工人，所以就有庞大的安装队伍，这种安装的队伍就是自己的员工，所以安装水平和服务是自己能够控制的。所以跟大家交流这么多，希望圣象能够引起大家的关注。我们也愿意用我们的服务，用我们的产品来服务于房地产商，希望共同打造，为客户创造更大的价值。谢谢！[2010-07-04 12:30:08]

[主持人]感谢郭辉整体的分析，而且是比较的客观的，下面将要进行的环节就是圆桌对话，我们邀请顾云昌先生、郭辉先生、杨亚华先生、胡广良、黄启均先生、殷光文先生。就一些大家关心的问题就开始，刚刚两位演讲人在演讲过程当中，都提到一个现象，就 是中国的房地产住宅建设以及整个房地产行业缺乏是一种紧密合作，其实就是一种自发的相对无序松散的合作关系，如果要[2010

第五篇：城市化说课稿

《城市化》说课稿

授课班级：高一（8）班

本节课是《城市化》的第一课时，主要内容是城市化和世界的城市化进程。

一、教材分析

城市化和世界城市化进程，在整个《城市和城市》这一章中是重点内容，其中图表的识读在这个部分的学习中占据了较大的比重。能运用有关资料概括城市化的过程和各阶段的特点，能据此解释不同阶段城市化对自然地理环境的影响并提出可行性措施，使这部分内容学习的重要目的。

二、学情分析

高一各班人数多，地理基础参差不齐，加上不少学生课堂上难以集中注意力，表达能力不够好，所以，课堂气氛难得活跃。在班主任的课堂上，很多人都想积极配合，但不少学生不敢表达出自己的真实想法。

三、教学思路设计

本课教学采用多媒体课件、视频展示的方式进行，充分运用读图分析法、比较法、案例分析法等地理教学法。通过观察城乡景观图和联系生活实际理解城市化，让学生树立起地理事物之间相互联系、利弊并存的唯物主义思想。

教学重点是世界城市化进程的分析，教学难点是对城市化进程折线、曲线图的识读。围绕研究性地理教学模式“情—导—探—评”四个环节，本课的设计如下。

教学过程：

【景观图欣赏】课前滚动播放城市与农村的景观实图，让学生形成感官印象。【新课导入】

选取滚动播放的景观图中一幅，面向全班提问：“这是城市？”引导学生结合生活中所见景象发言。接着，再展示上海市区用地规模和人口数量随时间的变化图，引导学生结合城市等级相关知识发言

【引出课题】以上变化都是城市化的过程。那么，到底什么是城市化呢？

（学生活动）读图2.17，思考：你是从哪些方面来看城市化的？（提供三个导读问题）

一、城市化的含义

1、概念：指人口向城镇集聚和城市范围不断扩大、乡村变为城镇的过程。

2、城市化的表现（本部分采取学生讨论→学生讲解→教师评价→教师总结的程序进行）城市化的水平的衡量：衡量一个国家或地区城市化水平的标准是城市人口占总人口的比重。

3、推动城市化发展的动力

（学生讨论结合图2.18，城乡人口迁移的驱动力示意分析推动城市化发展的动力有哪些？采取学生讲解→教师评价→教师总结的程序进行）

4、城市化的意义（提问：城市化是不是件好事？——生答，并阐释。）

【承转】：城市化作为一种全球性的现象，主要发生在工业革命以后。到底它经历了怎样的发展变化过程呢，我们接下来探讨本节课最重要的问题：世界城市化进程。

二、世界城市化的进程

（本部分整体思路：读图 2.19、2.20，探究两个问题，然后通过完成图2．21的实际问题来检验学生的掌握情况。）

探究1：发达国家与发展中国家的城市化发展有什么不同?（引导学生结合图 2.19和p33阅读材料，对p33活动题的问题进行逐一分析作答。）特别强调：提醒学生注意读图思路的把握和练习。

小结：发达国家与发展中国家城市化发展的差异，主要对比城市化起步早晚、城市化速度快慢、城市化水平高低和差异的原因分析四个方面。

【承转】：发达国家和发展中国家接下来的城市化会怎样继续呢？我们接着探究下个问题：

探究2：各个国家的城市化接下来会怎样发展呢?（以导读问题引导学生先自由发言，后与图2.20对比分析并得出结论）

导读：在世界城市化进程模式图上，共分为几个阶段？各阶段特点（速度、水平）如何？ 小结：世界城市化进程阶段特点

初期阶段

中期阶段

后期阶段

深入引导：（读图思考）

1、世界不同国家和地区城市化进程会完全一样吗？

2、世界各国城市化水平分别处于城市化进程模式曲线那一阶段？ 实例探讨：（教材p34读图思考原题）【课堂小结】

本节内容，我们学习了城市化及世界城市化的进程，希望大家能把握住读图分析的方法。下节课我们将继续探讨城市化的问题，看看它对地理环境有哪些影响，请提前预习。

高

慢

城市化地域向农村推进

逆城市化现象 较高

快

人口快速想城市聚集

城市环境问题 水平低

发展速度 很慢

地域扩展趋势 城市规模扩大

常见问题