房地产项目融资中的律师尽职调查

第一篇：房地产项目融资中的律师尽职调查

房地产项目融资中的律师尽职调查

山东李晓明律师事务所·王宏房地产法律实务系列讲座之

房地产项目融资中的律师尽职调查

一、律师尽职调查的定义

律师尽职调查，就是在当事人双方达成交易之前，一方委托律师对交易方背景、交易标的合法性以及交易模式和程序进行调查和了解情况，并形成书面报告以供交易一方参考。尽职调查是努力将交易信息从不对称到对称的过程，从而有效减少或最大限度消除由于信息不对称对交易双方所造成的风险。

二、律师尽职调查的作用：

1、帮助调查方了解被调查方的情况，并判断该商业计划或交易的可能性。

2、帮助调查方决定是否调整该商业计划或交易。

3、帮助调查方准确地确定该商业计划或交易完成的前提条件和完成后的义务。

4、将帮助调查方设置商业计划或交易的方案、方法，并采取需要的防范、补救措施

三、律师尽职调查的原则：

客观性、合法性、时效性、适当性

四、律师尽职调查的方法

1、公开、不公开

2、外部、内部

3、取证、制作律师工作笔录

4、有权机关、其他部门

行政机关、司法机关、主管部门、行业部门、新闻单位、网络

五、律师尽职调查的步骤

1、接受委托、制作谈话笔录、确定调查范围

2、制定尽职调查提纲、调查

3、整理调查资料，攥写报告

六、律师尽职调查报告

主要分为如下6个部分进行陈述：

1、前言：委托来源、委托事项和具体要求；

2、调查方法和调查工作概要；

3、出具报告的前提；

4、报告及结论、建议及对策

5、报告的使用方法和用途；

6、结束语。

七、示例——《律师尽职调查》

山东···律师事务所

关于对山东··有限公司“委托贷款”项目的律师尽职调查报告

致：委托方··公司

本所根据··公司的委托，就拟与山东··有限公司开展业务合作与委托贷款事项,对山东··公司进行必要的律师尽职调查,以协助委托方充分了解被调查对象的公司设立和组织结构、资产、业务状况和法律状态,审核并确定被调查对象所提供的交易相关资料的真实性、准确性和合法性，发现和分析被调查对象的法律风险和问题，以及问题的性质和风险的程度，针对性的提出对策和建议、方案，供委托方经营决策之用。

本报告所使用的简称、定义、目录以及各部分的标题仅供查阅方便之用；除非根据上下文应另做解释，所有关于参见某部分的提示均指本报告中的某一部分。

本次尽职调查所采用的基本方法如下：

1.审阅文件、资料与信息；

2.与委托方和有关公司人员会面和交谈；

3.向··市工商行政管理局查询并调取必要的文件资料、凭证；

4.向··市国土资源局及其分局查询、复核并调取必要的文件资料、凭证；

5.向··市税务局查询并调取必要的文件资料、凭证；

6.向··市规划局查询、复核并调取必要的文件资料、凭证；

7.向··市建设委员会查询、复核并调取必要的文件资料、凭证；

8.向··市发展和改革委员会查询、复核并调取必要的文件资料、凭证；

9.与山东··有限公司有关主管人员会面和交谈、询证、复核，并调取必要的文件资料、凭证；

10.向··市··村民委员会询证、复核。

本报告基于下述假设：

1．上述有关政府主管机关提供给我们的文件均为真实、准确和可靠的；记载的情况与山东··有限公司的实际情况吻合；

2．所有山东··有限公司提交给我们的文件均是真实的，对我们做出的有关事实的阐述、声明、保证（无论是书面的还是口头做出的）均为真实、准确和可靠的；

3．所有山东··有限公司提交给我们的文件均由相关当事方合法授权、签署和递交；文件上的签字、印章均是真实的；

本报告描述或引用法律问题时涉及的事实、信息和数据是截至···年·月··日前述规定的有效的事实和数据；及我们在尽职调查之时,根据具体情况对某些事项进行核实和确认，但不保证在尽职调查之后某些情况是否会发生变化。

本报告所给出的法律意见与建议，是以截至报告日所适用的中国法律为依据的。

我们将就五个方面的具体问题逐项进行评论与分析，出具本报告所依据的文件资料、凭证及文本作为本报告的附件。

一、山东··有限公司的基本情况

1．根据··市工商行政管理局提供的公司登记档案资料记载，山东··有限公司于···年·月·日由股东···和··出资设立，各股东认缴的出资额及出资比例如下：

股东名称出资额出资形式出资比例

合计100%

根据··会计师事务所于····年·月·日出具的（··）第··号《验资报告》,上述出资到位。山东··有限公司现持有··市工商行政管理局于··年·月··日核发的注册号为·······号的企业法人营业执照，法定代表人为··，住所··市··街··号··室，经营范围为房地产开发与经营、物业管理（凭资质证经营）；该公司已通过了··市工商行政管理局2007年度的年检，该公司组织机构代码为····。

根据山东···有限公司的公司章程，该公司设有股东会、执行董事一名和监事一名。现··为公司执行董事兼经理，···为公司监事。

2．根据···市建设委员会提供的房地产开发企业信息资料记载，2007年·月，山东···有限公司取得了···市建设委员会颁发的编号为···号房地产开发企业暂定资质证书。

3．山东···有限公司持有鲁税济字···号税务登记证，其目前主要执行的税种和税率为：

（1）增值税

按17%计缴。

（2）所得税

按33%计缴。

（3）城市维护建设税

按增值税的7%计缴。

（4）教育附加费

按增值税的3%计缴。

综合该公司··年度和··年度的缴税情况来看，其对外开展的经营业务较好。

三、山东恒华置业有限公司的项目及资产状况

根据山东··有限公司提供的资料和介绍，“···”房地产开发项目是该公司成立至今的第一个开发项目。

1．···年·月··日，山东···有限公司以出让的方式取得了··市··路··号，使用面积··平方米的国有土地使用权，并办理了市国用（）第··号国有土地使用权证，地类用途为住宅，用地终止日期为···年·月·日。山东··有限公司缴清了土地出让价款···元。

···年·月·日，··市发展和改革委员会向山东···有限公司下发鲁发改投资[···]··号《关于核准山东···有限公司···房地产开发项目的通知》，确定由山东···有限公司在上述地块内开发建设“···”项目。该项目建设规模为总建筑面积····万平方米，其中地上建筑面积···万平方米，地下停车场等地下建筑面积···万平方米，主要建设内容包括商品住宅、配套公建、地下停车场等施工，同时进行道路、给排水、绿化等配套设施建设。项目总投资···万元。

···年·月··日，···市规划局对山东···有限公司上述“···”项目的住宅及配套公建工程规划进行批前公示，公示日期为··年·月··日至··年··月···日。

上述“····”项目的其他开发建设手续正在办理。

上述市国用（）第··号国有土地使用权证未有担保抵押登记。

2、2008年4月24日，山东··有限公司委托··市··评估咨询服务有限公司对该地块价格评估，单位地价为··元/㎡，总地价为···元人民币。

3．山东···有限公司提供其公司财务报表和审计报告，其资产及负债情况为····。

三、关于委托贷款

根据我国现行法律，非金融机构的企业之间不得相互借贷，其直接借贷行为不受法律保护。公民之间、公民与企业之间的合法借贷，其利息约定不得超过银行同类贷款利率的四倍。

商业银行、财务公司、信托公司等金融机构为合法地调剂资金余缺、满足企业之间的融资需求，可以办理委托贷款业务。委托贷款涉及委托人、借款人、受托行、担保人四方面的关系。商业银行或信托投资公司（以下以银行代称）开办委托贷款业务的流程，一般都要经过下列程

序：

1.委托人向自己信赖的银行提出委托贷款申请，填写《委托贷款申请书》，明确委托贷款的种类、金额、期限、利率、贷款对象及其他要求。

2．受托银行审查委托资金来源的合法性、贷款用途与项目的合规性、还款计划与来源等。

3．委托人与受托银行签订《委托贷款委托合同》，双方建立起委托代理关系。外币委托贷款则需根据委托资金来源办理相关登记手续。

4．签订《委托贷款委托合同》后，委托人在受托银行开立存款帐户并存入全部资金。

5．委托人确定贷款对象，向受托银行提供借款人的基本资料，包括借款人的借款申请书、营业执照、企业代码证、税务登记证等复印件、用款计划和还款计划以及借款人的概况资料和近期财务报表等，委托人并向受托银行发出《委托贷款通知书》。

6．经审查，贷款人（受托银行）与借款人签订《委托贷款借款合同》。根据《委托合同》、《通知书》，委托人要求办理抵押、担保手续的，银行与借款人签订担保合同，办理抵押、担保手续。再根据《委托贷款借款合同》发放委托贷款，贷款人将相等数额的资金从委托人的存款帐户转入委托存款专户，之后办理放款手续。

7．贷款回收，委托贷款发放后，受托银行应根据委托人的要求，对借款人的资金使用情况进行检查，并将检查结果及时反馈委托人。委托贷款到期后，受托银行协助委托人收回贷款，并根据委托人指示，把资金划入委托人在该行的存款帐户或指定帐户。

从委托贷款的程序中可以看待，在委托贷款当中存在三种法律关系：

一是委托人与受托人（受托银行）之间的委托代理关系；

二是受托人（受托银行）与借款人之间的借贷关系；

三是借款人或保证人与受托人（受托银行）之间的抵押、质押与保证合同关系。

委托贷款可能存在的风险及防范

委托贷款业务对银行来说属于无风险或低风险业务。因此作为委托人在办理委托贷款业务时，要注意以下几方面风险：

1、由于委托人与借款人在委托贷款中并没有直接的法律关系，委托人对自己资金的管理控制都将由受托银行代理自己完成，因此，在委托代理合同中委托人应与受托人明确约定贷款的条件、贷款的对象、贷款的用途、授权的范围、贷款审查的义务、专款专用的保证、情况通知的义务、按期催收的义务等。

2、为降低风险，委托人应利用担保措施，要求借款人提供担保。由于委托人不是借款合同的主体，无法直接主张担保事项，因此在委托合同中委托人应明确约定受托银行要求借款人提供担保并经自己同意的事项。担保有保证、抵押、质押三种方式。

3、利益冲突的风险。在委托贷款中往往会发生利益冲突，即同一借款人的委托贷款与受托银行的自营贷款均出现借款人违约或借款人破产的风险，受托银行通过扣留借款人银行账户款项或通过诉讼程序处理借款人资产时将面临是首先清偿委托贷款还是自营贷款。委托人应与受托人在公平的基础上详细约定解决的办法。

4、诉讼的风险。当委托贷款发生风险协商不成时，通过诉讼是解决纠纷的主要选择。最高人民法院在《关于如何确定委托贷款协议纠纷诉讼主体资格的批复》中明确指出“在履行委托贷款协议过程中，由于借款人不按期归还借款而发生纠纷的，贷款人（受托银行）可以借款合同纠纷为由向人民法院提起诉讼；贷款人坚持不起诉的，委托人可以委托贷款协议的受托人为被告，以借款人为第三人提起诉讼。”对于管辖法院，如果在合同中没有特别约定，则原则上均由贷款人住所地人民法院管辖。

四、关于本委托贷款项目的模式

1．委托方向自己信赖的银行提出委托贷款申请，与受托银行签订《委托贷款委托合同》，在受托银行开立存款帐户并存入相应资金；

2．委托方确定贷款对象和相关事宜后，向受托银行提供借款人的相关资料，通知受托银行与借款人签订借款合同、担保合同，办理抵押、担保手续后，受托银行将相等数额的资金从委托方的存款帐户转入委托存款专户，之后办理放款手续；

3．委托方和受托银行可以对借款人的资金使用情况进行检查；委托贷款到期后，受托银行协助委托方收回贷款本息，把资金划入委托方在该行的存款帐户或指定帐户；如借款人不按期归还借款的，受托银行可以借款合同纠纷为由向人民法院提起诉讼；受托银行坚持不起诉的，委托方可以委托贷款协议的受托银行为被告、以借款人为第三人提起诉讼。

4．鉴于本单委托贷款项目业务的风险较大，担保方式可以采用：

以山东··有限公司的股权作为质押，并向··市工商行政管理局办理股权质押登记，记载于股东名册；

以山东··服务有限公司（或者更多，如再加上其他具有良好资产的公司）提供连带责任的保证，保证期限为借款期满后的二年。

上述二种担保方式均需通过山东···有限公司、山东···服务有限公司的股东同意，并有股东会决议。以市国用（）第··号国有土地使用权证抵押，抵押应依法办理登记。

5．鉴于本单委托贷款项目业务的风险，监管方式可以采用：

由委托方和山东··有限公司共同组成销售机构，采用公章、帐号共管的方式，监管、提取房屋销售款；

由委托方以优惠的价格购买山东···有限公司“···”项目的房屋若干套，依法办理预售登记后，由共同组成的销售机构优先、有限的转让销售，采用公章、帐号共管的方式，监管、提取房屋转让销售款。

五、关于本委托贷款项目的建议

通过上文表述和分析，委托贷款业务虽然增加了银行这一中间环节，但对于委托方而言并非毫无风险。为保证委托方的资金安全，有效地防范风险的产生，除依法、谨慎的做好上述有关工作外，针对山东···有限公司的现有资产和实际业务状况，本所律师建议还应充分考虑下列若干因素：

1．山东··有限公司的故意不履约，或者“··”项目开发建设与销售停滞；

2．国家或者地方政府对房地产行业出台更加严厉的调控措施；

3．委托方的资金受占压能力，以及投资风险和利润回报率的比率。

六、其他事项

本报告基于委托方的委托要求，由本所律师依据调查结果及现行有效的中国法律，结合律师职业判断而出具。若因有关单位提供的文件、材料不真实、不准确、不合法而产生的法律后果由该单位负责。本报告谨供委托方及己方单位人士审阅、参考。

本所对律师调查报告的真实性、合法性负责。未经本所书面同意，不得将本报告外传及用于佐证、说明与题述事宜无关的其他事务及行为。

本报告一式二份，交委托方··公司一份，本所存档一份；复制件无效。

山东··律师事务所

律师：

····年··月··日

附件：

1、委托贷款委托合同文本；

2、委托贷款借款合同及股东会决议文本；

3、股权质押合同及股东会决议文本；

4、土地权利抵押合同及股东会决议文本；

5、保证合同及股东会决议文本；

6、商品房预售合同及股东会决议文本；

7、出具本报告所依据的文件资料、凭证一宗。

第二篇：房地产项目-尽职调查清单

致： 公司

关于：贵司配合法律尽职调查项目需要提供的首批材料清单

为配合题述工作的顺利开展，作为本次尽职调查项目组律师，我们需贵司配合提供相关文件材料。具体所需文件、材料及其它信息的初步调查清单请见附件。调查过程中，我们可能还会根据具体情况继续出具清单，请求贵司提供其它资料。

现就贵司提供初步清单中相关文件的注意事项提示如下：

一、贵司提供的资料应真实、准确、完整、及时，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

二、本文件清单所列所有文件请尽量一次性完整地提供。如果贵司认为某些列项没有对应需提交的资料信息，请注明这些项目不适用并简要说明理由。若暂时无法提供，请书面说明。

三、贵司提供的所有资料请注明来源并加盖公章。为提高工作效率，在提供文字材料的同时，请尽可能同时提交相应的电子版本。同一类文件请按时间先后顺序排列，为避免工作的反复，请务必确保所提供的文件真实、准确、完整。

四、请贵司在收到本清单后尽快向本所提供清单所列材料。

五、为完成本次项目合作的需求，调查内容还包括贵司母公司的相关情况（公司），请按本文要求一并提供该公司有关附表清单列明的材料和信息。

本次调查工作将在贵司通知备妥清单材料之日起正式启动，请贵司按照本清单尽快准备首批清单所列材料，以便我们及时开展工作。

谢谢合作！

律师事务所 二〇一二年六月十一日

附件：尽职调查清单

关于 项目的尽职调查清单（首批）

一、有限公司（以下简称“”）及其母公司 公司（以下简称“ ”）的设立及存续情况

1.公司基本情况简述（包括但不限于：英文名称及缩写；法定代表人；工商注册日期；住所及其邮政编码；电话；传真号码；互联网网址；电子邮箱等）

2.公司设立申请文件、营业执照（最新）、组织机构代码证及所有登记证照文件（包括税务登记证国税、地税）；

3.公司工商登记事项，包括历次变更、变动情况（包括但不限于股权、法定代表人、高管、业务范围、主营业务等变动）； 4.公司年审情况（是否存在影响公司合法存续的重大法律障碍，如吊销、注销等）；

5.公司出资情况、验资报告及股东出资证书； 6.公司章程，及所有补充、修改文件；

7.现有全体董事、监事、法定代表人、高级管理人员名册以及以及前述人员的委任书；

8.公司成立以来所有的股东会、董事会决议及会议记录； 9.房地产开发企业资质证书（“”），公司经营范围内所有依法应取得的资质、许可、政府批复等；

10.公司成立以来的合并、分立、变更、重大改组、重大投资，参股其他企业等其他对外投资情况（包括公司决议、所履行的法定程序文件，以及这些行为对公司业务、控制权、管理层、经营业绩的影响）；

11.公司的组织结构图，关于其设立的子公司、分公司、营业部、办事处或经营其他业务的详细情况，以及相关的设立批准文件、登记证、营业执照等。

二、的股权结构及股东

1.公司当前的股权结构、股东名单及历次股权变更情况； 2.公司各股东、实际控制人的营业执照及公司章程（若为自然人的，提交身份证复印件、简历及在相关公司任职情况）；

3.公司股东发起人协议、附件及所有补充、修改文件； 4.公司股权结构历次变更情况的文件，公司股权转让情况的文件；

5.公司股权是否存在争议，是否存在股权质押、查封、第三方权利设臵等情况的说明；

6.公司关于股东身份的说明：是否存在隐名股东或替代出资的干股等情况，及其参与公司经营的具体情况；

7.公司自设立至今的利润分配情况（含分红协议、支取情况）。

三、项目的土地文件

1.土地管理部门核发的建设项目土地预审报告书；

2.关于地块的红线图/认定地界图及当地政府的用地限制条件； 3.征地文件（如有）：

（1）市、县人民政府做出的土地征收决定；（2）其他征地所需的文件、资料；

（3）征地补偿合同或协议（或政府做出的搬迁决定）；（4）按规定支付土地补偿费，安臵补助费，青苗及地上附着物补偿费的情况明细（包括已支付项目及金额，应付未付项目及金额），及相关付款凭证；

（5）征地结案表； 4.土地出让/转让文件：（1）土地招拍挂相关文件；

（2）国有土地使用权出让或转让合同；（3）土地出让金收据收据；

（4）列明土地使用权应支付的费用清单(包括但不限于土地出让金/转让金，大市政配套费用，动拆迁费用等)，清单中应包括已支付、应支付项目及各项金额，并提交付款凭证；

（5）列明取得土地使用权应缴纳的税款清单（包括但不限于契税），清单中应包括已支付、应支付项目及各项金额），并提交已缴纳税费的付款凭证；

5.土地使用权证、房地产权证；

6.土地规划条件、规划用途、使用年限等；

7.关于土地的权利障碍设臵情况（包括但不限于抵押、查封）及他项权利证明和相关合同；

8.土地是否被认定为闲臵土地的说明；

9.任何其他与土地有关的、由政府部门或第三方签发的文件或与第三方订立的文本。

四、项目相关文件

1.建设项目建议书或可行性研究报告，以及发改委的立项批准文件；

2.关于项目的建设用地批准书及附图；

3.规划主管部门的规划批准文件（包括但不限于建设项目选址意见书、规划意见书及附图、审定设计方案通知书）；

4.建设主管机关对项目的审核批复；

5.相关主管部门（环保、交通、卫生防疫、人防、园林、节水、消防、文物、市政等）对建设项目的审查意见；

6.关于项目的合作开发和经营等事项的任何合同、意向书、备忘录等文件；

7.建设用地规划许可证； 8.建筑工程规划许可证； 9.建筑工程施工许可证； 10.房地产开发项目手册；

11.房地产开发项目建设条件意见书； 12.项目规划调整的有关文件； 13.地块、地名使用批准书；

14.项目已获得的其他相关批文或权证；

15.项目开发建设情况说明（包括但不限于项目整体规划、设计、工程进度、建设现状等）；

16.与项目建设有关的勘察、设计、监理、施工合同及招投标文件；

17.项目施工合同履行情况、工程款支付情况，是否有拖欠工程款的情况；

18.在建工程/ 已建成房地产的权利障碍设臵情况（包括但不限于抵押、查封）及他项权利证明和相关合同。

19、房地产项目竣工验收资料：

单体预验收《竣工验收报告》；建设项目防雷竣工验收；建筑工程消防竣工验收；建设项目人防竣工验收；环保验收；建设项目规划验收；建设工程竣工验收报告及竣工验收备案表；

20、房地产预售许可证；

21、房屋销售情况及销售合同；

22、是否取得房地产证及是否存在产证办理障碍等。

五、的财产权利（不包括项目资产或土地）1.公司资产（不含知识产权）

（1）列明除不动产、知识产权外的其他所有资产的清单（含生产设施、机器设备、办公设备、运输工具、备品、备件等）；

（2）重要生产设施、设备或办公设备的购买合同及付款发票；（3）运输工具的购买合同、付款发票及车辆登记证明；（4）公司所持证券（包括股票和债券）的相关证明文件；（5）公司拥有的其它资产的证明文件；

（6）公司是否在上述各项资产之上设臵任何形式的担保或他项权利（如抵押、质押、留臵等），提交相应的担保合同及主合同协议，以及设立担保所取得的政府批准文件及登记备案文件（如有）；

（7）公司租赁的重要资产清单及相关证明文件，包括但不限于：租赁的生产设施、机器设备、办公设备清单及租赁合同；租赁运输工具清单及租赁合同；租赁的其它资产清单及租赁合；

（8）与转让项目无关的土地使用权证及房地产权证。2.公司知识产权（如有）

（1）属于公司所有，或公司正在使用的注册商标、专利权、著作权以及其他知识产权的有关文件、证书或批文（如有）；

（2）上述知识产权是否设有第三方权利及其他权利障碍的说明（包括但不限于担保权利、许可、授权使用等情况）；

（3）上述知识产权相关费用的缴付凭证；（4）是否存在侵犯第三方知识产权的情况。3.公司最近的资产评估报告

4.公司设立至今的资产负债表

六、的财务及债权债务情况

1.公司自设立以来经审计的财务报告，截止至尽职调查日的最新财务报告；

2.尽职调查日公司的现金结余金额； 3.公司债权债务清单；

4.与公司债权相对应的任何合同/协议及其履行情况；对公司债权的说明（是否存在债权无法收回的风险）；

5.公司所有贷款/融资文件、数额、还款期、逾期利息、违约责任及罚金情况；

6.公司尚未清偿的人民币贷款/融资清单（含银行贷款、股东借款、企业拆借、民间借贷等）；

7.公司所有债务情况说明（包括债务性质，对应的合同，偿还期限、债权人对其是否有特别限制等）；

8.公司外债情况，合法性、批文及登记证明（外债登记证、签约情况表、外债变动反馈表及还本付息核准件等）；

9.公司外债担保文件、履约保证书情况； 10.公司对外提供担保的情况，主合同履行情况；

11.公司资产抵押、质押清单，并提供主合同、抵押、质押协议及相关登记文件。

12.公司重大融资安排的现行有效文件和协议（无论在资产负债表内还是表外）；

七、重大合同/协议（不包括项目/项目土地有关协议）及管理情况

1.工程承包合同/施工承包合同(包括总包、分包及单项工程施工

合同等)，建设承包商（包括总承包商和分承包商）的资质证明文件及相关工程负责人的身份证明文件；

2.建筑勘察、设计、咨询合同(包括前期可行性咨询、造价咨询合同等)；

3.项目管理合同/工程建设监理合同以及监理公司的资质证明文件；

4.物业管理委托/承包/咨询合同及物业管理公司/咨询公司的资质证明文件（如有）；

5.拆迁与市政配套委托合同，并审查包括房屋拆迁许可证（如有）及缴付拆迁补偿费的发票、证明在内的文件（如有）；

6.设备、材料采购合同； 7.信息咨询合同；

8.含有特别的或义务加重条款的合同，或其他可能会导致公司亏损的合同；

9.并非在公司正常经营中达成的合同，或双方权利义务不对等的合同；

10.被视为无效，或其条款不可执行的合同；

11.出租或承租协议、购买回租协议、赊购或分期付款购买协议； 12.与代表公司员工的任何工会、机构或组织达成的协议； 13.要求公司支付任何佣金、中介费、特许权费或类似费用的协议；

14.在合同履行过程中，任何一方当事人存在履行障碍的合同； 15.其生效需经政府授权或批准的协议； 16.公司自成立以来所有对外投资或合作的协议；

17.公司或其任何业务的承包或管理协议；

18.总金额超过一定限额的合同，要求付款总额超过一定限额的合同（限额视公司具体情况确定）；

19.属于关联交易性质的协议；

20.其它对外签署的投资、合资、合作、管理、咨询、许可经营、业务合作等重大协议，包括已经签署的意向书；

21.其他可能对公司资产、负债、所有者权益以及生产经营产生重大影响的合同；

22.公司已批准的所有重大资本支出项目的文件；

23.公司直接或间接享有权益或拥有股份的公司、合伙、企业、合资公司以及其他商业实体的清单。

八、的劳动人事情况

1.公司董事会成员、高级管理人员的名单、简历及其他情况（包括但不限于姓名、年龄、工作年限、职务、职称、劳动合同期限、报酬及福利待遇）；

2.劳动合同(董事及高级管理人员)；

3.特定岗位人员对公司商业秘密的掌握情况及其与公司签订的保密协议、不竞争协议等；

4.公司社会保险登记以及社会保险金的缴纳情况，审查是否有拖欠或未按法律规定缴纳情形；

5.公司现有规章制度、内部规定、员工激励计划（包括股权激励计划）、员工福利方案(房屋、医疗、失业、养老金等方面)；

6.公司管理层及员工持股状况，认股选择权计划等相关文件； 7.公司欠付/欠缴的员工工资、经济补偿金、社会保险、住房公积金或其他与员工有关的款项清单及各项金额；

8.公司成立以来发生的所有劳动争议的情况； 9.公司成立以来受到劳动行政监察部门处罚的情况；

10.尚未了结的劳动争议仲裁或诉讼案件情况、相关法律文书，并审查是否存在潜在的劳动争议。

九、的经营与业务情况

1.公司的主营业务、经营状况、业绩、市场情况；

2.公司成立以来参与的项目清单（包括项目涉及的其它各方当事人、用地和项目性质、当前状况以及任何有关的协议或文件）；

3.除房地产开发、管理业务之外，公司所从事的其他业务的说明，及相关的协议或文件；

4.公司据以与客户开展业务的标准业务条款；

5.公司与客户或承包商订立的与标准业务条款相异的合同； 6.公司的经营活动是否有（或可能有）被政府管制或受相关法律、法规限制的情况；

7.公司工作报告。

8、公司印章管理情况。

十、的税务情况

1.公司税务登记文件，公司设立至今的税务报表，当前应纳税的税种、税率、是否享受税收优惠政策、财政补贴，相关政府批复或文件（如有）；

2.税务机关对土地和房屋方面的纳税义务或税收减免的认定和批复文件（如有），并说明公司对优惠政策的依赖程度；

3.公司成立以来所有的纳税凭证和/或其他证明；

4.公司是否存在欠缴税款情况，因欠缴税款可能遭受何种、何程

度的行政处罚；

5.公司受税务部门处罚的记录；

6.公司与国家和地方税务部门之间关于解决税务争议的文件和往来信函；

7.其他相关文件。

十一、的保险情况

1.公司投保情况说明（如财产险、建筑工程保险、车辆保险、人身伤害险或其它保险），与之相关的所有保险合同，以及支付保险费的凭证；

2.公司已就上述保单提出理赔或可能提出理赔要求的所有文件； 3.已按期缴纳保费的证明文件。

十二、遵守法律法规的情况

1、公司是否在以下领域（包括但不限于）遵守相关法律法规的说明：公司是否依法获得政府批准和许可；是否符合审批、登记和备案要求；是否已支付税费或服从政府的征收、征缴；是否遵守银行账户的使用或外汇管理的相关规定；公司是否（或公司的管理人员、雇员代表公司）以任何方式向官员行贿；是否遵守劳动管理的规定；是否遵守环境保护的相关规定；

2、若公司存在上述情况，应就上述各项违法情况或声称的违法情况作出下列说明：

（1）因上述违法行为或声称的违法行为被依法强制执行的情况，公司的潜在责任(罚款、补偿金等)；

（2）对公司及其各项业务和资产的潜在影响(如吊销营业执照、扣押财产等)；

十三、的诉讼及争议情况

1.列明公司所有潜在的负债责任（例：环境责任、产品责任、税务责任、退休金计划的支出等）

2.截止至尽职调查日，公司尚未了结的诉讼、仲裁或行政程序的情况；

3.对上述未了结案件，公司可能支付的赔偿数额或可能受到的处罚；

4.尽职调查日可以预见到的任何争议、诉讼、仲裁或行政处罚的情况；

5.公司已处理的诉讼、仲裁及曾受行政处罚的情况说明；

第三篇：律师尽职调查

律师尽职调查

一、律师尽职调查概念

律师尽职调查，是指律师接受当事人的委托，对当事人指定的有业务关系的企业的规模、资产负债、信用状况、社会评价、出资人情况等进行调查并出具专业 报告书的一项法律服务。律师尽职调查的首要目的在于为客户提供评价目标公司有关项目的法律资格以及相关项目的各种事项是否符合法律规定，最终目的则在于防范风险，避免无谓的失误和损失。律师尽职调查的完成后，律师要给当事人一个真实的、可靠的结论，不能有任何虚假和水分，因为律师进行尽职调查的目的是为了 提示与防范风险，而不是为了极力的促成交易，故律师会将法律风险要充分的向当事人予以揭示。

二、律师尽职调查的主要内容与范围

律师尽职调查就是为了获知目标企业的重要信息并以此判断收购中的风险。这些风险就是通常所说的企业并购中存在的各种陷阱——注册资本出资不足、债务黑洞、担保黑洞、工资福利负担、违法违规历史、税务陷阱、环保陷阱等等。

律师尽职调查范围：

1、境内公司的法定主体情况；包括设立、登记、股东变更、公司章程，股本总额以及变更登记情况，股东出资情况，公司是否发生过合并、分立、重组、资产置换、不动产资产规模、经营记录方面有无重大问题，是否存在股权转让限制。

2、公司的财产和财产权状况；土地使用权、房产情况；拥有的商标权、专利权、著作权、特许经营权等无形资产状况，主要生产经营设备情况。

3、公司近期生产经营情况；持有的生产经营许可证照、是否发生重大债权债务情况，经历的诉讼、仲裁、执行、行政处罚等情况，税务、环保、产品质量、技术标准情况。

律师尽职调查包括以下主要内容：

1、审查拟收购目标公司合法的主体资格

审查目标公司的主体资格是为了确保交易的合法有效，即交易方是合法存在的，具有进行本次交易的行为能力。对目标公司主体的合法性的调查主要包括两个 方便：一是其资格，即目标公司是否依法成立并合法存续，包括其成立、注册登记、股东情况、注册资本交纳情况、年审、公司变更、有无吊销或注销等。二是其是 否具备从事营业执照所确立的特定行业或经营项目的特定资质，如建筑资质、房地产资质等。

2、审查目标公司的资产及财务情况

主要是核实目标公司的各项财产的权利是否有瑕疵，是否设定了各种担保，权利的行使、转让是否有所限制等。其次是审察目标公司的各项债权的实现是否有保障，是否会变成不良债权等，以确保收购方取得的目标公司的财产关系清楚明白，权利无瑕疵，无法律上的障碍。

3、审查目标公司的债权债务情况

目标公司的各种负债会增大收购方的责任，因为这些债务在收购后还是由目标公司承担的，当然，债务剥离式的收购除外。还有一些因权利义务不清楚而发生 争议，将来肯定会提起诉讼或被起诉的情况将为收购方的责任增加不确定性。这时，律师就要对目标公司是否有责任、责任的大小等进行分析，研究，将它们定性、定量，为收购方进行谈判提供合理的依据。

4、重要交易合同

对于公司的存续与发展相当重要的交易合同，是收购方律师仔细审查的重要对象，这些合同通常包括长期购买或供应合同、技术许可合同、大额贷款合同、公 司担保合同、代理合同、特许使用合同、关联交易合同等等。律师对这些合同进行审查，目的是：第一，确定收购完成后收购方并不会丧失合同中规定的预期利益，这是因为，有些公司之所以能够签订的一些重要的合同是利用了其公司大股东的关系，所以，这种合同中往往规定，当目标公司因被收购等原因出现控制权变化时，该合同将需提前履行支付义务，或终止使用权或相关权利。第二，确定这些合同中权利义务是否平衡，目标公

司是否处于重大不利的情形中。

5、知识产权

知识产权等无形资产具有重要的价值。律师应审查知识产权的权属情况（所有还是通过许可协议使用），有效期限情况，有无分许可、是否存在有关侵权诉讼等等。

6、审查目标公司的管理人员与普通员工的安排

目标公司的雇佣人员的数额，目标公司是否对重要人员进行了相应的激励措施，是否存在对此次并购造成障碍的劳动合同，这些都需要在尽职调查时充分注意 到，并提出可行的解决方案或规避措施。对于目标公司的普通职工，一般只审查公司的劳务合同范本，但是对于董事等高级管理人员则需逐一审查其服务协议的主要 内容。这种审查是看其薪酬水平以及如果将其解聘公司所需要的补偿数额。

7、对目标公司治理结构、规章制度的调查。

对目标公司治理结构、规章制度的调查主要是审查目标公司的章程、股东会决议、董事会议事规则、董事会决议、公司规章制度等文件。对这些文件的审查，主要是审查公司股东会、董事会的权力，公司重大事项的表决、通过程序等相关信息以确定本次收购是否存在程序上的障碍，是否获得了合法的授权等等，以确保本 次收购交易的合法、有效，避免可能争议的发生。

8、对目标公司是否存在重大诉讼或仲裁的调查

公司的诉讼或仲裁活动直接关系到公司的责任和损失的可能。律师的审查将注重于这些诉讼或仲裁胜诉的可能性，以及由此可能产生的法律费用和赔偿责任的开支。

对于律师的律师尽职调查对象来说，其规模的大小不同，从事的行业也千差万别，其律师尽职调查报告的使用目的不同，所以每一个尽职调查项目都有自己的特点，都是独一无二的。律师要根据具体情况，设计出不同的调查文件，通过勤勉、认真的分析研究得出结论。

三、律师尽职调查业务的方法

1、了解公司的具体情况，会见公司代表，为尽职调查打好基础。

2、认真组织《尽职调查文件清样单》，详细编写《尽职调查问卷表》，向境内公司索要相关文件和资料。

3、查阅境内公司是否按文件清单和问卷表提供了相关证照、股东会决议、董事会决议、验资报告、事关公司的重大合同、完税凭证、以及答卷资料，对收取的各种材料和凭证一一进行分类编号，作为附件。

4、向行政登记机关查阅相关许可、批准文件、档案材料。

5、同公司所在地政府、主管部门、职能机关核实相关公司情况。

6、要求公司提交表明其提供的所有材料、资料凭证真实、内容属实、无重大遗漏的声明书。

四、律师进行律师尽职调查的一般操作程序

1、就委托项目与当事人签订委托合同；

2、律师与当事人目标公司就尽职调查签署保密协议；

3、根据尽职调查的范围和内容准备尽职调查清单，设计尽职调查提纲；

4、目标公司在律师指导下搜集所有相关材料；

5、律师进行具体调查，并依据调查结果出具调查报告，律师出具尽职调查的法律意见。

转自网络。

第四篇：房地产尽职调查

房地产公司尽职调查（审计调查）清单内容介绍

二．公司固定资产及对外投资情况（本栏请提供截至2012年月日的情况）

1．公司固定资产情况（不含房产）

（1）公司资产清单和资产评估文件以及其他证明资产属于公司的文件（如有培训中心、内部招待所等，亦应提供其相关情况）

（2）租赁资产的资产清单及协议

（3）公司资产抵债清单以及相关文件（协议、登记备案文件）

（4）帐外资产/抵债资产相关文件（与帐外资产的取得相关的合同、协议、权属证明等）

（5）公司因购置固定资产、承包经营、租赁经营形成的，尚未履行完毕的合同

2．公司对外投资情况

（1）公司持有其他企业股份/股票/债券或资产的全部权属证明文件

（2）公司从其持股企业获取分红（包括实物分红及获得实物的权属情况）或为其提供资金担保等情况的有关文件

（3）公司所作之其它投资的有关文件

三．土地房产权（本栏请提供截至2008年月日的情况）

1．土地使用权

（1）全部划拨土地的划拨文件和国有土地使用证

（2）如以出让方式取得土地使用权的，请提供经出让的国有土地使用证；如已办理出让手续但尚未取得土地使用证的，请提供土地出让合同；

（3）如以租赁方式取得土地使用权的，请提供土地租赁协议和其他与使用该土地有关的协议和文件

（4）土地使用权抵押协议（包含在贷款协议中的请提供贷款协议，如已进行抵押登记，请提供相应的土地使用证或者抵押登记证明）

（5）帐外土地使用权的说明（说明土地的座落地点、面积、取得的原因和方式、目前的用途、权证情况）和相关文件（合同、协议、权证等）房产

（1）公司房屋所有权和使用权证书或其他证明文件

（2）公司房产租赁和出租合同

（3）房产抵押协议（包含在贷款协议中的请提供贷款协议，如已进行房产抵押登记，请提供房产证或其他登记证明文件）

（4）在建项目情况和有关基建项目的立项批复、合同、建设工程开工许可证、国有土地使用证、建筑工程规划许可证以及建设用地规划许可证等文件

（5）帐外房产情况说明（包括房产的座落地点、建筑面积、取得原因和方式、目前用途、权证情况）和相关的文件（合同、协议、权证等）

第五篇：房地产融资中的上市融资

房地产融资中的上市融资

房地产行业作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业，对金融市场具有天然的高度依赖，而发展滞后的房地产融资市场必然会拖累房地产业的健康发展，影响房地产市场的正常供给；与此同时，为了回应融资困局，房地产业纷纷开始探求多元化的融资渠道，房地产融资也成为业内最受关注的议题，能否尽快建立健全的多渠道融资体系，获得足够的资金支持，已成为房地产业发展的关键。房地产金融面临的主要问题，不是房地产信贷政策的松紧问题，而是房地产融资渠道宽窄的问题。多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择，但如何降低融资成本，哪种融资工具的使用成本最低廉，是房地产企业考虑最多的问题。

一、目前房地产企业上的融资方式：

1、银行贷款

房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。至今银行贷款仍然是我国房地产最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。在目前的情况下，房地产以银行为主导的模式，短期内不会改变。

2、债券融资

房地产债券是企业债券中的一个组成部分。我国房地产企业发行企业债券并不多见。国家应适度放宽对房地产企业债券发行主体、融资项目和利率等限制条件，增加对符合条件的房地产企业发行长期债券的额度，为房地产企业通过债券融资创造良好的条件。

3、夹层融资

“夹层融资”是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。“夹层融资”可创新的金融产品很多，一部分可以转让股份，一部分可以转让成债券；在结构上，可以是本金和利息按月付给投资人，也可以在前期急需资金的时候只支付利息，最后才归还本金。因此，灵活性非常适合于房地产业。

4、信托融资

在银信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地

产及相关财务的信托。目前房地产信托投资规模仍然很小，但却提供了一种新的融资模式，可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。

5、海外地产基金

外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式——一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。

6、信托投资基金

房地产投资信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，简写为REITs)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。

7、私募融资

作为一股不容忽视的民间力量，在股市和房市这样一些高回报的行业中，私募基金无时不在证明自己的存在，甚至充当房价大幅波动的罪魁祸首。私募房地产信托基金由于投资标底和募集的基金份额流动性均不高，私募发行股票也存在范围有限、流动性不高的问题，因而这两种融资方式都有较大局限性。

8、典当融资

对于国内数量众多的中小型房地产开发企业而言，宏观调控之后的资金问题与大型开发商相比显得尤为突出。在主要渠道提高门槛之后，重新开辟融资渠道成为现实的选择。此时，房地产典当作为一种替补融资手段进入开发商的视野。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。

9、上市融资（本文重点）

理论上说，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。

二、对房地产企业上市融资的概述

2.1房地产企业上市融资的含义

所谓的房地产上市融资，简单来说就是房地产公司或企业通过发行股票在资本市场上融通资金。本质上是房地产企业所有者通过出售可接收的部分股权换取企业当期急需的发展资金，依靠资本市场这种短期的输血发展壮大企业的规模。从长远的角度讲，融资是手段而不是企业的终极目的。融资通过企业有效资本的具备而指向了企业现阶段所选择的产业或将转型的产业的竞争优势塑造，进一步

指向了企业的利润以及终极的股东价值回报的最大化。

三、房地产企业上市融资的方式

上市融资可分为直接上市融资和间接的上市融资：

直接上市融资即IPO融资，是指房地产企业在国内A股市场公开发行股票并上市。

间接上市融资即买壳上市，是指非上市公司通过收购债权、控股、直接出资、购买股票等收购手段，以取得一家上市公司一定比例的控股股权来取得上市的地位，然后通过注入自己有关的业务及资产，实现间接上市的目的。

四、房地产上市融资的优点

开发商之所以重视与资本市场的对接，是因为采取这种方式融资不仅能给房地产企业带来发展所急需的资金，而且还能促使房地产企业规范经营，有利于企业长远发展。具体讲，采用上市的方式融资对房地产企业具有以下三点好处：

1、融资成本低、效率高。进行股权融资最大的好处就是企业没有定期还本付息的压力，可以很好地规避企业在经营状况出现起伏时伴随的财务风险。发行股票意味着企业可以降低其资产负债率，还可以为企业再融资奠定良好的基础，这是其他融资方式所无法比拟的。

2、具有广告效应，能带动房地产销售。房地产企业股票上市流通后，就会受到公众的关注，3、有利于规范管理，提高其核心竞争力。

五、IPO上市与买壳上市的比较

5.1上市条件

1、IPO上市

与其它企业一样，根据我国《证券法》，股份有限公司申请股票上市，应当符合下列条件：

（1）股票经国务院证券监督管理机构核准已公开发行；

（2）公司股本总额不少于人民币3000万元；

（3）公开发行的股份达到公司股份总数的25%以上；公司股本总额超过人民币

4亿元的，公开发行股份的比例为10%以上；

（4）公司三最近无重大违法行为，财务会计报告无虚假记载；

（5）连续三年盈利，预期利润率大于银行同期的存款利率。

2、买壳上市

买壳上市基本上不需要以上的条件，对于盈利要求就是最近三年的加权净资产收益率不低于6%。

5.2各自优缺点

通过以上的对比，IPO上市与买壳上市都存在各自的优缺点。只有知道这两种上市融资的方式的优缺点，才能更好地作出上市的决策，为企业融资带来便利。

1、IPO上市的优缺点：

（1）优点：

① IPO上市最大的功能就是融资。房地产企业一般可以发行总股本约30%的股

份，迅速从股市直接募集资金量，增加现金流入，加大对房产的投资。② 通过IPO上市，可以规范房地产企业行业、财务体制，完善企业内部管理，让房地产企业在公众的监督下运行；可以使房地产企业的股权、业务、资产、人员、业绩稳定，可持续性发展。

③ 通过IPO上市，房地产企业可以迅速提升企业形象和知名度，利用这有效的广告效应帮助企业开拓更广阔的市场。

④ 企业IPO上市一般由其自己来规划主导，哪些资产拟上市，哪些资产不注入，以及人事安排与公司治理等，都可按通常惯例有序推进，自主性较强。

（2）缺点：

① 上市周期很长。IPO上市需经过改制、辅导、审核、发行等过程，需要连

续运营3年、3年连续盈利才能申报材料，上市准备时间和审批流程过长，手续繁杂。目前证监会排队的企业大概在260家左右，按照证监会每周2家的审核速度，目前马上申报材料到审批通过至少还得2年。

② 通过率相对较低。由于IPO是优中选优，所有证监会对IPO的审核较为严

格，企业上市要求较高，目前总的通过率在80%左右，即5家申报公司中否决1家。特别是对房地产企业，国家一向严格把控，现在IPO上市的可能性极小。

③ 不确定大。近年来，由于房地产行业发展过度膨胀，国家一直是持打压的态度。受到国家政策的影响，IPO的审核亦存在较大的不确定性。

2、买壳上市的优缺点

（1）优点：

① 买壳上市具有上市时间快，节约时间成本的优点，因为无须排队等待审批。

房地产企业通过重组整合业务即可完成上市计划，这对于想上市却受到证监会限制的房地产行业来说确实是个不错的选择。

② 房地产在买壳上市后，通过对资产与业务的重组可以改善上市公司的经营状

况，保持良好的融资渠道，通过向持控股地位的集团公司购买优质资产，既可以使公司获得良好的经营项目，进一步提高经营业绩，维持再融资的可能。③ 买壳企业可以通过IPO避开对房地产行业政策的苛刻要求，不用考虑IPO上

市对经营历史、股本结构、资产负债结构、赢利能力、重大资产（债务）重组、控股权和管理层的稳定性及公司治理结构等诸多方面的特殊要求；只要企业从事的是合法业务，有足够的经济实力，符合《公司法》关于投资的比例限制，就可以买壳上市。

（2）缺点：

① 买壳上市所涉及的壳公司质量风险、要约收购风险和增发新股中的其他不可

控风险均较多存在，亦即买壳上市所采用的方案技术性更强，通过买壳成为上市公司买到的壳中可有隐藏着财务黑洞、隐含债务和法律诉讼。企业沦为壳的过程往往是值得买壳公司关注的。因此，市场上的壳资源不是太少，就是购买成本太高。

② 买壳上市的企业除非壳公司本身有资金并且同意以股份转换的方式完成交

易，企业在买壳的过程中是无法获得新资金的。企业要想融入新资金就必须通过后续的定向私募或二次发行。

③ 通过买壳成为上市公司，由于股票的流动性有限，因此在并购中其股票并不

能像现金一样成为卖方普遍接受的硬通货。上市公司的资源优势因此荡然无存。买壳对于提高市场影响力几乎没有任何帮助，原本不知名的企业买壳以后继续不知名。

六、总结

虽然买壳上市方式为房地产企业融资提供了一个可考的选择，但在策划中要

清醒认识到可能面临的种种困难。由于经历了重组和并购的浪潮之后，我国市场上的壳资源已越来越少，买壳上市的成本也逐年上升；由于财政部调整了债务重组的会计处理方法，买壳以后上市公司不再可以通过债务重组来快速扭亏，而要在实施重大资产重组并经过较长时间，1年以上的，经营才会取得筹资资格；人员和管理的整合，理顺其内外关系。这就要求作为买壳方的房地产企业不但先要有一定的资金实力来支付买壳资金，还要具有先进的管理，才能注入到新公司中，实现再融资。