地产新政 商业地产坐收渔翁之利

第一篇：地产新政 商业地产坐收渔翁之利

地产新政 商业地产坐收渔翁之利

地产新政的频出以及效应的日益凸显，商业地产似乎情不自禁地在坐收渔翁之利，焕发出蓬勃生机和令人艳羡的容光。用北京京港澳地产总经理张科的话说：“新政对于住宅市场进行的一步步体系调整，确实让一部分的资产泡沫已经逐渐挤出，资金更多地流向相邻的商业地产并形成输入效益。比如首创和万科更为坚定的投身于商业地产并加大投入比例，万达在商业地产上大比例增加项目等，这都说明中国的房地产市场正在经历一场洗礼。”

京城商业地产一路高歌

北京商业地产经过十多年的发展，已经到了一个相对成熟的阶段，大型的购物中心陆续开业，回顾2010年，北京开业的购物中心达到73万平方米，当中属于社区型的购物中心占56万平方米。

进入2011年，北京商业地产市场1月在售项目成交数据再次明显上升，成交总价约翻一番，成交面积已经超过去年11月的峰值数据，有相关数据统计显示，1月里单个项目累计成交价超过5000万的大宗交易连续出现。

写字楼出售市场成交数据回升明显，综合1月热点写字楼报价情况，在租写字楼的租金大幅上扬增加了投资者的回报预期，专家称在售价涨幅相对较小的时候出手更有利于增加投资筹码。本月热点写字楼再次出现大规模集中成交，西单大厦成交总价居首。

同时，预售写字楼方面的回升也较为明显。值得注意的是，由于商铺成交项目多集中于昌平、丰台等均价较低的区县，使得成交均价有所下降；也显示京城商铺投资者的关注热点正在向郊区转移。

京城商业地产的脉络走向

DTZ戴德梁行华北区商铺部负责人聂绮冰向本报记者表示，目前北京购物中心的开发和营运已经比较成熟，随着城市的发展和居民的消费需求，北京商业地产近年呈现出几个特点：

1、从市区回社区，随着社区发展渐见成熟，居住人口的数量和消费力不断提高，社区商业发展也到了新阶段，2010年已开业的购物中心，属于社区型的购物中心占百分之七十五，可见近年开发商十分重视小区型购物中心的开发。同时基于满足居民更高层次的购物需求，除了超市大卖场外，一站式的大型购物中心也落户成熟社区，购物中心的休闲娱乐业态比例增加。

2、从户内到户外，随着消费者对购物体验和环境的要求续渐提高，传统购物中心已没法满足消费者的需求，多元化的购物场所将陆续出现。早年在北京已经出现户内户外相结合的购物中心，例如三里屯Village，蓝色港湾等，随着他们经营成功，大型户外的奥特莱斯也陆续出现，这类型的奥特莱斯一般位于交通便利的郊区和高速公路旁边，备有充足的地面停车位，同时通过和旅游景点相结合，打造风情小镇式的休闲购物环境。

3、从购物到体验，花钱购物已经不是消费者逛街的唯一目的，他们追求更新的消费体验的地方，希望在购物中享受愉快的消费心情。因此，近年的购物中心增加以体验为主题的店铺，例如Apple，Kidzana，Sony Style等强调生活体验的主题店。同时，零售商在店内加设体验元素，让消费者对该产品的深入了解，从而达到促进产品销量的目的。未来，我们可以见到结合游乐场和购物的大型购物乐园也会陆续出现。

专家提醒：商业地产操作不同于住宅地产

住宅地产在调控高压下已逐步从过去的狂热转为理性，越来越多的开发商已经将目光转移到商业地产，而商业地产与生俱来的“高投入、高回报、高风险和高难度”四大特征，又使得无论是开发商还是投资客在转身进入商业地产时需要更为谨慎和专业性。

中国社区商业工作委员会筹备委员会主任董利接受本报记者采访时表示：商业地产在未来的发展中，作为政府应该做到合理的城市规划，控制不必要的商业项目建设；作为开发商来说，应该理性开发，在准备开发之前进行严格的选址，以及从定位、招生、运营等整个流程都需要配备专业运营人才或专业机构的介入，万不能像开发住宅项目一样运作商业项目；作为个人投资者来说，不能盲目的追求“一铺养三代”，应该反复比较，选择品牌性和更具投资潜力的商业物业。

商业地产喜迎开春暖流

随着新华社关于“最严格的楼市调控如何继续？”的解读，住宅市场继续走低的态势已成不争的事实，而商业地产迎来新的发展机遇也成为必然。

向来是两条腿走路的地产市场，在相对成熟的住宅市场发展受挫之时，商业地产的起步发展显得更加长远和谨慎，一如新年红红火火的爆竹声一样，南昌

商业地产的发展也将由时代的前瞻性和商铺的独特竞争力为引线，“噼里啪啦”的打响开来。

商业地产喜迎开春暖流

据南昌市房地产信息网每日商品房的交易数据显示，自2011年2月1日南昌实施“限购令”起，新建商品住房成交量大为下降，2月2日至3日甚至出现零成交的情况。2月1日～8日，新建商品住房成交仅41套，二手房成交量51套，住宅市场呈现低迷景象。与之相反的是，近日来南昌市的商业地产产品成交量却全线飘红，电视、网络无不大面积的充斥着商铺、写字楼等的出售及招商信息，南昌商业地产迎来了开春暖流。

其实早在2010年5月19日，在名为的“新政下商业地产的机会与挑战”话题讨论中，深圳市鸿隆集团总监陈良满就提出，未来随着制造业向服务业的转型、创业板，中小板的逐渐上市及银行杠杆效应和万科、保利等地产大佬纷纷转站商业地产，未来十年是商业地产的黄金十年。同年8月12日，金地集团董事长凌克在2010博鳌房地产论坛开幕仪式上发表讲话，也直言看好未来商业地产的发展前景。

可以说，随着经历了轮番调控后的住宅市场价格的回落，越来越多的地产商看到了商业地产的前景而纷纷融资买入，以抢占未来商业市场的先机，同时也为住宅市场的失利赢回更多胜算。而对于大多数中小投资客来说，房产泡沫的破碎和市场通胀压力的紧逼迫使他们在资金的流动上更加谨慎，投资更加趋向于有良好保值增值性能的商业地产产品。南昌随着城际铁路的开通和地铁线路的修建，生活圈、商业圈都在逐渐放大，未来还会有更多的商业契机。不置可否，商业地产作为蛰伏了良久的地产产品，在住宅市场接受宏观调控之后，终于迎来了自己的春天。

市场热激发企业“竞争热”

在商业地产市场逐渐被大家看好并越发走热时，越来越多的地产商开始思考未来的商业地产模式并付诸行动。在2010年年末的版面中，我们关注过南昌楼市的“地标之争”和逐渐“热”起来的社区商铺、高级写字楼，综合分析了它们发展的现状和前景，作为同一类的地产产品，如何吸引投资客的青睐，它们都展示了自己独特的市场定位和鲜明的个性魅力。这是通胀形势下市场规律的由使，也是时代发展中商业竞争的必然。

当内地第一品牌价值住宅地产公司万科专注于“减法”之时，国内最大的商业地产公司万达集团则在酝酿一个又一个的“加法”。两家龙头企业的背道而驰正是为我们揭示了一个道理：只有占领了市场的空白点，才能占领市场的制高

点，达到企业长远发展的目的。这也给无论是开发商还是投资客对于商业地产的投注以很好的启发及警惕，在商业地产走热的大势之下，不能盲目随从，而需谨慎思考。

记者在调查走访中发现，以南昌五大组团的区域来划分，由于各地的人口规模、职业形态、交通状况和现有的商业模式不同，各地的商业地产形态也有较大的差异。例如九龙湖组团依托赣江、湖泊、丘陵、温泉等自然资源优势，将会大力发展办公、疗养、休闲、会展类的商业地产，而梅岭组团则依托生态优势，发展观光、度假类的地产，吸引来自外地的游客。

未来，随着商业地产的全面走热，对于企业核心竞争力的思考还将更加深刻，对于商业地产的潜力开发也将更趋深入，市场热将全面带动整个业界的“竞争热”。

“竞争力”助推城市综合测评

商业地产对城市的发展和综合素质提高的影响主要集中在三方面：一方面是改变城市产业链结构，优化GDP现状，一方面是改善城市生活水平和生活状态，还有一方面就是加强资源集合，提高城市综合竞争力。

随着城市的发展和城市居民消费水平的提高，商业活动日益增多的今天作为商业活动载体的商业地产更是借由市场经济的发展成为其中的翘楚。很多商业地产项目成为城市的地标或名片。商业地产的大量兴建也丰富了居民的日常生活，解决了大量下岗人员的再就业问题，因此商业地产在城市经济发展中占据着重要的地位，当之无愧的成为了考核城市综合水平的重要指标。

自2月1日南昌出台住宅“限购令”，有意识的将市场的资金流引向更加合理的市场渠道，在上周的商品房成交量看来，已初见成效。而大部分投资客对于商业地产的选择和投注也因为通胀时代的到来更加谨慎，由此引发了开发商对于未来商业地产模式的思考，为自己的产品注入更加创新的元素，从而形成了同类产品强有力的竞争力。不得不说，借由政府宏观调控对于市场经济的辅助，商业地产呈现了良好的可循环发展势头，而城市也将借由商业地产的这份创新力量，展现出更加活跃的脉搏。所以，如果说未来的十年是商业地产的“黄金十年”，那么未来城市的综合考量标准，势必也将随着城市商业地产的竞争力而起起伏伏了。

商业地产成最受青睐投资对象

尽管外界一再揣测在调控频频加码、楼市前途未明情况下，投资者可能将目光放在黄金、股票等其他领域，然而2月13日北京中原联合新浪乐居推出的相关调查结果却显示，商业地产成最受青睐的投资对象，挤出效应多半将被楼市“内部”消化。

调查结合中原近200家门店，及新浪乐居购房者网页调查，总样本1500份问卷。最终调查结果显示：在所有投资者中，后调控期的首选投资是商业地产，占比达到38.2%，而选择住宅的锐减，只有12.3%，选择股市的最少只有

8.5%。

“除调控政策未对资金进入商业地产加以限制外，政府对资金进入商业地产领域有意无意的鼓励，是商业地产受到投资者青睐的主要因素。”中国商业地产联盟秘书长王永平认为，所谓有意无意的鼓励，主要指类似此前保监会发布的多项力促千亿险资“能且仅能”进入商业地产领域等隐性鼓励政策。

上述政策也透露了政府在本轮楼市调控中的思路：一方面抑制住宅市场的投资、投机行为，另一方面引导过于充裕的流动性资金进入商业地产，将住宅地产被过度凸显的投资性逐渐剥离，转嫁到纯粹以投资为目的的商业地产上，期望房地产市场的良性循环。

北京中原地产三级市场部研究总监张大伟也认为，地产投资分为三个阶段：分别为住宅投资，商业投资，地产服务业。显然，目前中国地产业已进入

第二阶段，住宅开发暴利正在逐渐过去。

“最重要的还是被低估的价值。”张大伟指出，北京的商业地产价格在2009年以来的资产暴涨潮中受到的影响比较小，在朝阳门等二环内热点区域部分写字楼的价格仅相当于通州的住宅价格，使得商业地产价格基本没有泡沫，成为了最近部分投资者的首选。而长期持有回报率高，相比目前北京住宅租售比已经超过1：500以上，商业地产的出租回报率在1：300左右，也使得最近考虑价值投资的购房者更多考虑商业地产。

第二篇：地产新政沙龙策划书a

标题：专家沙龙大讲堂（暂定）

一、活动背景：

北京、上海、深圳等房地产交易数据、土地出让数据显示，进入2011年后，包括上述地区在内的一线城市和部分二三线城市楼市再次出现价量齐升现象，土地成交也日益火热。

在此背景下，今年国务院常务会议公布了房地产调控措施，即被业内称为“国八条”的新一轮措施。相比去年的多项房地产调控政策，“国八条”以其要从严制定和执行住房限购措施、二套房贷首付最少提至六成、5年内房产转让按全额征收营业税等内容而被称为最严厉的新一轮调控。“国八条”还因其明确要求各地在2月中旬前出台限购等细则而备受关注。“国八条”的出台到底影响了绿地集团什么？又会带来那些好的方向？我们带着这种种的疑问，走进了绿地集团的专家沙龙大讲堂。

二、活动宗旨：

我们绿地集团本着服务客户，让客户更深入的了解国家新出台的相关房产政策，其间缓解广大客户及受众人群对新出台政策的紧张心情，指导受众人群走出对新政的误区，特此邀请业内人士向客户及受众人群解读分析京版国八条，其间也扩大绿地集团的影响力。

三、具体内容：

主办单位： 绿地集团 协办单位：今久传播

时

间：2011年2月19日 14:00~16:00

地

点：新里西斯莱公馆

邀请媒体： 主讲嘉宾：

1、顾云昌

专家简介

1944年出生，教授级高级城市规划师。现任中国房地产及住宅研究会副会长，重庆房地产职业学院 客座教授。20世纪80年代初着手住宅商品化研究，1985年开始研究土地问题，历任建设部城镇住宅研究所所长、建设部政策研究中心副主任。1998年进入中国房地产业协会工作，任副会长兼秘书长，曾多次参与国家房改政策的研究和制订，是国家房改方案的主要起草人之一。90年代参与2000年国家小康住宅科技项目，任产业政策组组长。主持完成了“跨世纪中国住宅产业政策的研究”“完善经济适用住房政策的研究”等重要课题。两次获得国家科技进步一等奖。

他是中国最权威的专家之一，是房地产理论研究届的泰斗级人物，同时，还享受“国家精神病研究项目”特殊津贴。===========================================

2、胡景晖

我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理兼北京公司副总裁

专家简介

出生时间：1971年4月3日

学 历：北京大学经济学院国际经济专业毕业；辅修北京大学法律系法律学专业

主要文学作品：《英雄莫问出处——从北大师资改革评中国的人才、教育观》等

主要工作经历： 1、1995年8月至1998年12月，在中国化工进出口总公司工作,任部门经理。

2、1999年1月至1999年5月，美国IDG公司任项目经理 3、1999年6月至2000年6月，ABB中国公司任市场主管 4、2000年6月至2001年2月，北京恒一视线影视策划公司任副总经理 5、2001年4月至10月，北京博雅阁广告公司副总经理，负责公司整体业务的开展。6、2001年12月至今，我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理兼北京公司副总经理，负责北京和全国的市场与战略研究，企划与品牌、业务推广及企业文化建设等工作。

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3、陈志

北京市房地产业协会副秘书长、开发专业委员会秘书长 专家简介

多次参加全国各大媒体举办的房地产专业论坛，发表对房地产的见解，解读房地产新政，剖析新政细则；

出席中国房地产业协会、住房和城乡建设部住宅产业化促进中心共同设立的我国房地产开发项目的综合性大奖《广厦奖》，并担当评委与颁奖嘉宾。

参会对象：新里西斯莱公馆业主、绿地客户及受众人群

沙龙主题：“国八条”

沙龙形式：

1、邀请XX作为嘉宾，就当前京版国八条存在的问题和发展趋势等热门话题进行广泛的交流和探讨。

2、沙龙采用嘉宾演讲和听众互动交流的方式，既可共鸣，又可以现场解决一些参入者的疑问，同时可以帮助受众人群解决一些实际问题。

沙龙议题(房山项目会议节选)

1、绿地建议，城市中心之正式的副中心，方便都市新白领，产品需要。

2、产品内容，需要从产品的方面直接切入，产品的核心问题“出售”

3、关注“出售”的核心需求。

问题：直接思考销售，不应再次提出新的概念

销售的问题，应直面销售

4、优劣势问题：

劣势/ 50年产权

使用成本较高（高水高电）

如何克服燃气问题

（解决办法）食堂---生活形态

政策环境问题（二套房首付的问题，贷款问题的解决，新政策出台）

生活成本的问题

思索方式---从优劣势倒推出策略方案

客群：楼盘当地人群

5、思考核心问题的整理及梳理

四、具体流程安排：

13:00 参加活动的嘉宾入场 13:05 茶歇区开放

13:55 现场语音提示活动马上开始 14:00 沙龙活动开始 16:00 沙龙活动结束

第三篇：新政后的株洲商业地产调查报告

商业地产如何与住宅联动(原创)南京的写字楼主要集中在新街口、鼓楼山西路、河西奥体中心这三个区域。玄武区的写字楼租售所占比例很大，也不知道是玄武区的租赁登记备案搞的比较好，还是玄武区这方面比较活跃。

目前在这些区域没有布控可以考虑采用写字楼布控，这样拓展十分迅速。我觉得写字楼模式的优点有集中管理成长迅速、大量增加人数控制人均成本、建立写字楼档案积累写字楼客户实现住宅商用联动。

前两点比较好理解，但住宅和商业地产客户如何联动是值得研究的问题。前辈同行在起步比较早的城市都尝试过，思路比较清晰，不过好像没有具体有效的操作方式方法，没有收到很好的效果。

南京目前基本上住宅是住宅、商业是商业，但住宅和商业有多大的联系，我还没有具体的数据。有这么几

点想法： 投资类的客户很明显，对于他来说投资的是物业，普通住宅、别墅、写字楼、商铺是可以选择的。他有可能卖了住宅买商铺，也可能卖了写字楼买住宅。商业地产密集区域都是市区经济的核心区域，这个区域内高收入的人员比较密集，这部分的人员是购房的主力，比较容易积累出首付、也比较好办贷款。这样在住宅销售的时候就可以针对一些著名的企业开展针对性的推介促销和广告投放。商业地产成交的客户，他们公司的所有员工都是住宅的客户。从综合的不动产服务商的角度看，能够为客户提供多方面的物业服务是必要。

玄武区有华东第一商贸商务圈新街口、集明清和民国文化于一体的长江路文化街、与中关村齐名的珠江路科技园区，近年来，以高新技术产业和商贸商务业为主体的现代服务业快速发展。

“十五”期间，国内生产总值年均增长16%以上，财政收入年均增长20%以上。

“十一五”期间，玄武区将以 “率先发展、特色发展、科学发展”为主线，坚持“数字玄武、文化玄武、绿色玄武”发展定位，围绕新街口核心经济区、环玄武湖特色产业区和环紫金山新兴产业区等三大区域，大力发展科技信息业、文化旅游业、商贸商务业三大产业，努力建成现代服务业发展的先行区、生活质量最优的居住区、自然环境最美的生态区、文化特色鲜明的形象区。

世界五大行在宁首次聚首 “把脉”南京商业地产

2008-08-02

“将以新街口、徐庄、中央路沿线为中心，突出高档商业载体建设，突出高端商业业态定位。在新街口地区充分发挥高档商务楼集中的优势，与白下、鼓楼错位竞争。跳出传统商业模式，引进以金融、保险、国际知名酒店为重点的业态，形成双高业态集中地。”昨天下午，在“玄武区商业地产发展论坛”上，玄武区常务副区长杨晓阳一语概括了玄武区商业地产的发展定位。

玄武区商业地产发展论坛

玄武区常务副区长杨晓阳

另外，本次论坛更是戴德梁行、仲量联行、高力国际、第一太平洋戴维斯以及世邦魏理仕等五大国际地产顾问行的首次聚首。此前已经有其中几家进驻南京，这次南京的首次聚首，除了与开发商面对面交流分享经验，更是对南京的商业地产发展把了一回脉。

戴德梁行华东区总经理 陆逢兆

南京写字楼：硬件、产权受考验

“有一些产品很难满足一些外资的要求。”针对玄武区招商局副局长吴开芬提出的将玄武区打造成现代化国际化空间，戴德梁行华东区总经理陆逢兆先生在会上谈到。外资企业一般需要地点好、交通好，比如地铁、周边配套好。一些硬件的设备，包括停靠、电梯、空调设备都被外资企业看得很重。

另外南京还会碰到产权的问题，很多写字楼的产权都是比较分散的，很多写字楼都是出售为主，卖得非常散，如果外资进来，未来发展会有很大的限制。而产权分散，很大程度上影响了外资企业的选址。但是在随后的采访中，陆逢兆先生表示，随着城铁等交通网络的畅通，南京与上海以及周边城市的联系愈加紧密，带动更多人流，南京的商业地产发展将更具前景。戴德梁行还在在九月份入驻珠江路一号项目，将上海成功运作案例的经验带入南京。

仲量联行亚太区董事中国业务总监陈立民先生

“只租不售” 一线运营方式受置疑

几大行从一线城市的成功运作经验上，都认可“只租不售”的写字楼运营方式有利于提升写字楼的品质，从而吸引更多品牌企业进驻。仲量联行亚太区董事中国业务总监陈立民先生说：“我在上海看见一个现象就是“二八原理”，20%是卖的，80%是出租不卖的，但是在上海以外的大部分城市是相反的，80%是卖的，20%是只租不售的，这也决定了上海甲级办公楼的含金量比较高，因为散卖的房子管理出现长期的困难，小业主在互相竞争，而且跨国公司不愿意和小业主谈，进来以后扩充有困难。这三个原因决定了办公楼不散卖，一旦散卖这个办公楼的价值立即下降。”

但是对于“只租不售”成功经验移植南京，开发商们表示了不同的看法。金鹰国际集团副总裁岳晓康先生结合实际招商经验分析，只租不售对企业的要求非常高，一定要具备投资、管理、招商的能力，同时开发商要很成熟，要有承受压力的过程，高端的客户在租赁过程中对写字楼的要求非常高，从去年我们开始进入招商过程中的体会，对大楼的形象、品质、物管、设施都有很高的要求，在这些要求满足的情况下还有非常重要的因素就是要产权单一，产权复杂以后就会导致放弃租赁。

长发都市房地产总经理周力明认为，南京的写字楼市场由于没有很好的需求增长和政府规划，缺乏像上海和杭州那样的市场环境前提。

另外，他说，“我们南京的投资环境和各方面的环境决定了南京还没有非常强实力的开发商，比如说上海有很多很有实力的开发商，可以完整的进行资产上的投资，才会有很多只租不售的甲级写字楼。”

玄武区招商局副局长吴开芬

南京商业地产：错位发展之路

谈到南京商业地产的定位问题，陆逢兆先生认为，上海是国际金融中心，杭州主要是民营企业、私营企业和现代服务业金融业的发展。宁波作为一个港口以物流为主的发展城市。无锡、苏州靠近上海得到上海的优势，是工业生产制造业的生产基地。南京是一个省会城市，也是教育人才的基地，人文本土优势非常强，经济发力点就可以做一些总部经济高科技产业。

仲量联行亚太区董事中国业务总监陈立民先生提出，南京要走错位发展的道路。“上海有非常多的跨国企业，浙江有非常多的民营企业，而南京在长三角的GDP是相对在后的，作为省会城市，尤其是长三角的西端是向中部扩散的端口，南京可以走不同的路。”南京既然作为辐射到中国中部的重要关口，应该走的就是向内陆发展的重要“桥头堡”。未必要象上海一样搞金融大厦，但是盖的楼要符合能拉动内需的企业，作为在江苏以及中国中部的总部所在。(转载南京房地产门户--搜房房地产网http://news.nanjing.soufun.com/2008-08-01/1968410.html)

南京的繁华商业街区主要分布在市中心的新街口、城北的湖南路、城南的太平南路和夫子庙地区。此外，珠江路电子一条街也小有名气。湖南路商业街：

位于山西路商贸中心东部，全长1100米，沿街共有商家205家，其中专卖店占83%以上，日均客流量10万人次以上，2001年全街商品销售达38亿元。先后被命名为：全国“百城万店无假货”活动示范街、创建全国文明城市活动示范点。夫子庙美食街：

即夫子庙西石坝街，全长600米，建筑面积35000平方米。明清风格独特，文化氛围浓厚，集南京风味小吃、各地传统风味于美食街内。太平南路名品街：

北起大行宫，南连建康路，全长2公里，以金银饰品、玉器珠宝、文体用品、专卖商店为特色的名品街。

珠江路科技街：

是华东地区最大的电子、电脑产品集散地。东黄埔路，西至中山路。全长3.1公里。沿街共聚集1500多家从事信息业的科技型企业，拥有18个电脑市场和5个通讯产品市场，经营总面积达30万平方米，年技工贸总额达200亿元。

购物商场

南京市的大型购物商场集中在湖南路和新街口地区。

湖南路是很繁华的一条步行街,专卖店是一家连一家,适合普通消费者,值得推荐是太平洋百货,价位高点,但很多牌子是南京唯一的店。

新街口是南京的市中心,分布了很多大店小店。著名的有新街口百货商店、中央商场，是中档服装的消费场所。购中高档品牌服装可去金鹰国际购物中心、金陵百货、东方商城。

流行服饰

南京有很多地方就像上海的襄阳路市场一样，是众多年轻女孩淘小东西的去处。夫子庙夜市、官家桥的华新、堂子街旧货、万达购物广场、南师大周边的夜市、以及新街口莱迪地下商场，聚集着众多个性小店和流行货摊。

此外，像长茂手绘店、先锋书店、流行通信、炭化生活、朴坊等都是南京当地有名的购物点。

新政后的株洲商业地产调查报告

http://zz.house.sina.com.cn 2010年06月30日09:04 新浪株洲房产

提要：10万元/平方米的商铺有没有人卖？有！答案是肯定的。芦淞区部分商业项目卖出了10万元/平方米的商铺价格，不仅震惊株洲，省会长沙的投资者也只能望“铺”兴叹。

近期，楼市调控密集，住宅市场受挫，尤其是二套房贷标准认定后，手头有钱欲做投资的市民，纷纷转向受政策影响较小的商业地产进行投资。同时，数个商业项目的成交数据也显示，短期内商业地产出现了热销情况。业内人士预测，调控密集期，商业市场或再遇良机。

株洲商业地产如何捉住机遇再上新台阶？湖南《品位》联合新浪乐居、株洲网广发问卷调查，针对商业中心、写字楼、专业市场、商业街等多种商业地产，市民投资意向，进行摸底调查。

网络调查显示，在接受调查的近万名受访者，除了本地的投资者，还有来自北京、广州、深圳、大连、上海、天津等27个城市中投资者接受了调查。其中，有三成多受访者近期有投资商业地产意向，四成受访者表示购买商铺时尽量一次性付款，近五成受访者看好商业中心的商铺。

问卷调查分析

37.8%受访者选择近期投资商业地产

即使是楼市低迷期，投资者的脚步从不曾停止。调查显示，在接受调查的近万名受访者当中，有36.4%受访者表示近期正准备投资商业地产，40.9%受访者称将会视情况而定，也就是说倾向于投资意向的几近80%，仅22.7%的受访者表示不打算投资商业地产。

天元区的周小姐比较关注房地产投资，已在株洲置业多处的她，最近楼市调控密集，她暂停了住宅地产的投资，开始转向商业地产。

周小姐告诉记者，近来，住宅市场成交量下降，尤其是受二套房贷标准的影响，想买二套房、三套房的肯定会有所迟疑。同时，此番调控对商业地产影响不大，但是如果住宅价格下降了，势必还是会影响到商业地产的价格。周小姐打算先观望一段时间再决定是否投资商业地产。

社区、商铺投资最受欢迎

地产投资形式多种多样，而从调查结果显示，市民对投资社区、商铺最感兴趣，占了47.0%的比重。受访者普遍认为，这样的面积区间可以做服装、餐饮等多种业态的经营。

同时，有25.8%的受访者选择了专业市场商铺，27.3%的受访者选择写字楼。

一不愿透露姓名的投资者表示，目前投资写字楼比较麻烦，主要原因还是受二手房贷标准认定的影响，所以，本已投资写字楼的他正准备办理退房手续，转而进行其它投资。

中心广场、河西新城是最值得投资的地段

地段！地段！地段！最吸引投资者出手的从始至终只有地段。株洲的中心商圈在哪，哪里才是最有投资价值的中心地段。调查结果显示，中心广场和河西新城并列投资投资心目中第一位置。均占36.35%。

同一个数据说明了什么？

分析人士认为，中心广场商圈目前拥有南京中商、福鑫大厦、汉华国际、金轮时代广场等数个项目。一时间，投资者眼花缭乱间，不知该从哪开始出手。同时，随着神农城在河西新区的崛起，河西商圈的商业投资价值也是迅速升温。

另外，16.7%的受访者选择了红旗商圈，还有10.6%的受访者将目标选在了云龙示范区。

投资商铺主要为了出租

株洲市民做投资的目的是什么？

调查结果显示，72.7%的受访者表示购买商铺是为了出租，21.2%的受访者表示将自己经营。另外，6.1%的受访者则声称购买后将请人经营。市民朱小姐表示，目前楼市低迷，但租凭市场却空前高涨，以租养贷是一个非常好的投资方式。

那么，哪种业态的投资最受欢迎？

调查显示，购买商铺后从事哪类型业态经营，比例相对均衡，18.4%的受访者认为投资商铺进行服装首饰经营最为合适，19.0%的受访者认为超市是最赚钱的，而同样19.0%的受访者选择投资餐饮业，还有12.9%受访者选择养生、美容、足浴，16.6%受访者选择休闲娱乐业，另有14.1%受访者选择其他。

商铺投资哪个价位最合适？

商铺多少价位才能够接受？56.1%的受访者表示5000~10000元/平方米是自己可以接受的价位。37.9%的受访者则表示10000~20000元/平方米的价格可以接受，而这种价位更多的存在于一些社区商铺和镇区普通铺位。

另外，分别有6.1%和0%的受访者接受2万~3万元/平方米或者3万元/平方米以上单价的商铺，这些价位在市中心和热点镇区中心的商业地产比较常见。

业内人士分析称，在中心广场，甚至有铺面卖到了10万元/平方米的价格，看似是天价的商铺，这更证明了资源、地段稀缺带来了商铺价值。

投资者选择银行贷款买铺

银根收紧，贷款利率提高，购买商铺时您是选择哪种方式付款？15.2%的受访者表示将会选择一次性付款购买商铺，60.6%的受访者则选择按揭贷款，另有24.2%的受访者选择看情况。

第四篇：关于旅游地产、商业地产和养老地产的相关政策

关于旅游地产、商业地产和养老地产的相关政策

一、旅游地产相关政策

旅游行业是国家重点支持的行业，以旅游的名义开发地产不会受国家政策调控。在住房市场调控日益常态化的今天，不出意外，旅游地产或许将成房企利润增长新的亮点。

（一）政策支持

旅游地产的核心在于旅游项目的发展，旅游地产的发展与旅游行业政策的支持息息相关，而旅游行业作为具有明显比较优势的现代服务业，在国际金融危机和国内“调结构”“扩内需”的背景下，旅游业的重要作用愈发的凸显出来。早在07年的时候，国家旅游局就发布了关于进一步促进旅游业发展的意见，以推动中国旅游业从粗放型经营向集约化经营、由满足人们旅游的基本需求向提供高质量的旅游服务转变，而十二五规划更是将其定位为国民经济战略性支柱产业。

在政策支持方面，以海南建设国际旅游岛为例，国家在购物、土地、财税和投融资等方面给予了政策支持。

国际旅游岛建设获益于离岛购物免税政策的实施。2011年3月，中国财政部发布了《关于开展海南离岛旅客免税购物政策试点的公告》，对乘飞机离岛（不包括离境）旅客实行限次、限值、限量和限品种免进口税购物，在实施离岛免税政策的免税商店内付款，在机场隔离区提货离岛的税收优惠政策。海南岛成为世界上继日本冲绳岛、韩国济州岛和马祖、金门之后，第四个实施离岛免税政策的区域。离岛免税政策的实施将会带来海南旅游环境的改善、扩大旅客数量及购物的规模、提高旅游购物的档次和人均消费增长等诸多好处。

国际旅游岛建设离不开土地政策的支持。国务院已经同意海南在不突破国家下达的耕地保有量、基本农田保护面积和建设用地总规模的前提下，试行对土地利用总体规划实施定期评估和调整机制。此外，海南还积极开展城乡建设用地增减挂钩试点、农村集体经济组织和村民利用集体建设用地自主开发旅游项目试点。以使海南拥有相对灵活和自主的土地使用权，促进旅游业的建设和发展。

财税和投融资等优惠政策为国际旅游岛建设保驾护航。为推动海南国际旅游岛战略目标的顺利实现，中央财政特地加大对海南的均衡性转移支付力度，加大对海南在其他一般/ 7

性转移支付和专项转移支付的支持；在一定时期内还将对海南国际旅游岛的建设发展给予专项补助。另外，中央还赋予了海南省西部大开发政策，在基础设施、生态建设、环境保护、扶贫开发和社会事业等方面安排中央预算内投资和其他有关中央专项投资时，海南享受和西部一样的优惠政策。在投融资政策上，中央还支持符合条件的旅游企业发行企业债券，设立旅游产业投资基金等，条件成熟时，还可以在海南开展房地产投资信托基金试点等。

此外，国家对游艇业的产业发展也给予了极大的支持，在旅游业的配套服务产业上的政策优惠也很给力，多个主管部门也有意加大了对游艇产业的扶持力度。首先，游艇业已经被列入旅游业“十二五”发展规划，并且在国家发改委近日发布的鼓励发展产业目录中，游艇设计被纳入鼓励支持产业；另外，交通部正在对中欧游艇运行环境进行对比研究，未来可能启动相对宽松的扶持政策；最后，17个省市将游艇业列入地方“十二五”发展规划。加上11年4月海关总署制定实施的《中华人民共和国海关对海南省进出境游艇及其所载物品监管暂行办法》，对目前影响游艇业发展的诸多阻碍因素相继松绑，如游艇停靠地、逗留时间、出入境管理和游艇担保等，以加强对旅游业配套服务设施发展的支持力度。无疑作为旅游与地产联姻的产物，在住宅地产宏观调控愈发严厉的背景下，旅游业的政策支持将会大大促进旅游地产的发展。

（二）土地政策

开发商拿到土地使用权有两种方式，一种是出让，一种是转让，出让是国家对开发商的行为，转让则是已取得土地使用权的人对开发商的行为。我国的土地使用权也就是通常所说的产权是有年限的，不同的土地用途所获得的土地使用权年限也不同。土地使用权出让的最高年限按用途分别确定如下：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。

对于旅游业涉及的土地使用权年限的划分还是比较详细的，传统的旅游星级宾馆、酒店项目立项，土地使用权年限为 40 年；国家级或省级旅游度假区内的旅游商业用地，土地使用权年限为 40或50 年；国家级或省级旅游度假区内的综合类用地性质，一般适合于度假酒店、度假公寓等旅游房产建设，土地使用权年限为 50 年；商业用地性质的旅游房产项目，一般适合于建设旅游星级宾馆、商务酒店、经济型酒店、度假酒店等以酒店经营为主要目的投资行为，土地使用权年限为 40 年；商业城市中的综合类用地性质，一般/ 7

适合于商务酒店、全套房酒店、旅游星级宾馆、服务式公寓、经济型酒店等旅游房产建设，土地使用权年限为 50 年；服务式公寓、纯住宅类酒店式公寓、度假公寓、度假别墅等旅游房产项目的建设，本身属于房地产开发性质，土地使用权年限为 70 年。

（三）新经济政策下旅游地产发展契机

1、住宅用地调控从紧,旅游地产成投资新宠

在宏观经济企稳回升的前提下,针对房地产市场的房价、地价过快上涨问题,中央出台了一系列调控政策,如《关于遏制房价过快上涨的通知》、“国十一条”、“新国十条”等。在房地产市场调控政策趋严厉,住宅用地调控从紧的政策背景下,旅游地产逐步成为房地产市场的投资新宠儿。据了解,目前进驻海南旅游地产领域的企业已有上百家,其中不乏万科、新世界、保利地产、杭州绿地、华润、富力、雅居乐、鲁能、中信、中体等地产大鳄,投资总额超过1000亿元。

2、休闲产业浪潮涌起,旅游地产平台广阔

《国务院关于加快发展旅游业的意见》提出把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。中国旅游业经过30年的长足发展,已经开始走上转型增效的成熟道路,逐渐融入到世界休闲产业革命发展趋势中。如国家批复海南“国际旅游岛”战略规划后,海南房地产市场形成了“百企陈兵,千亿会战”的局面；星光国际集团与丽江市玉龙县签约开发“星光国际传媒度假村”项目；以黄山大观为代表的山岳旅游地产趋升温等。众多新启的项目诠释着国家对旅游业的政策支持和旅游休闲时代的来临,为旅游地产提供了广阔的发展平台。

3、宏观政策鼓励消费,旅游地产需求增加

2009年年末召开的中央工作经济会议把扩大居民消费、增强居民消费能力和加快居民消费结构升级提到了前所未有的战略高度,摆在了经济工作的突出位置。目前我国居民的生存型消费占消费总支出的比重逐渐下降,服务和享受型消费比重不断提高,消费结构升级持续时间相对缩短,转换速度加快。由此可见,我国消费结构已从生存型消费升级到发展型消费阶段。居民益增长的消费能力和国家支持消费的政策为旅游地产的发展打下了良好的经济基础和给予了适当的政策引导。

4、基础设施益完善,为旅游地产铺平道路 / 7

为应对国际金融危机的冲击,2008年年底国务院出台4万亿元投资计划来拉动内需。根据国家发展改革委公布的数据,在我国4万亿元投资计划中,1.5万亿元用于铁路、公路、机场、水利等重大基础设施建设和城市电网改造。另据相关数据预测,城镇居民家庭平均每百户的汽车持有量为5.92台,在某些大城市家庭平均汽车持有量更是在猛增。专家预言,中国某些经济发达城市5年之内将会进入到5个人一辆车的时代。我国基础设施的改善,特别是公路网络的完善,致使富裕阶层住宅郊区化的趋势已经非常明显,这为旅游地产的开发铺平了道路。

（四）南京市出台规定，严禁以旅游度假区的名义违法违规开发房地产项目

为规范、引导旅游度假区的发展和管理，合理开发利用旅游资源，促进旅游产业转型升级，南京市近日正式出台了《南京市旅游度假区管理办法》。《办法》共分２５条，对旅游度假区的建设与管理作了非常细致的规定。南京市政府相关负责人介绍，作为亮点之一，《办法》中明确禁止“旅游加地产”这一打擦边球的做法。根据相关规定，旅游度假区规划的编制应体现自然资源、人文资源的保护和旅游产业发展相结合的理念。相关建设项目应当按照集约、节约用地的要求进行建设，并依法办理用地审批手续，禁止以旅游度假区的名义，违法违规进行房地产项目开发。《办法》还规定，经批准后的旅游度假区规划，应当严格执行，任何单位和个人不得擅自变更。因调整总体布局、建设项目确需修改旅游度假区规划的，应当依法报请原审批部门核准。对旅游度假区的相关经营行为，《办法》也有明确规定，区内商品和服务必须实行明码标价，并接受旅游、物价、工商等行政主管部门的监督管理。

二、商业地产相关政策

近年来的房地产调控，都是针对住宅市场，商业地产可以说是“被保护”的对象。在当前流动性过剩的严峻形势下，目前正在执行的住宅限购令和贷款七折优惠利率政策的取消，势必会引导市场上充裕的资金由住宅市场流向商业地产市场。另外，除了调控政策未对资金进入商业地产加以限制外，保监会近期还发布了多项条文，指令数千亿险资只能进入商业地产领域。中国指数研究院上海分院分析师认为，这些国家政策的隐性鼓励一方面对商业地产的发展起到了直接的推动作用，另一方面似乎透露出了政府在当前房地产市场调控中的部分思路，即一手抑制住宅市场的投资性行为，一手引导充裕的流动性进入商业/ 7

地产，将现有房地产市场中商品住宅被过度凸显的投资属性逐渐剥离，转嫁到纯粹以投资为目的的商业地产上，从而使整个房地产市场真正进入良性循环之中。

（一）推动中国商业地产的十大政策

1.国税总局：商用地下室开征房产税

财政部和国家税务总局发布“关于具备房屋建筑的有关规定计算征收房产税”的通知，2006年1月1日起，对于出租的地下建筑，将按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。而对于自用的地下建筑，分三种情况计算征税：工业用途房产，以房屋原价的50%~60%作为应税房产原值；商业和其他用途房产，以房屋原价的70%~80%作为应税房产原值；对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的底下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

2.南京叫停产权式商铺

2006年5月29日，南京市房产管理局停止办理产权式商铺的预售许可证，并禁止产权式商铺的销售。但对于已经取得预售许可证的项目，除了要加大对预售款的监管力度外，仍允许其继续销售。

3.六部委171号文：切断外资投资房产通道

2006年7月，六部委联合签发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（71号文），对外资从房地产市场准入审批、交易到外资个人购房面积，以及结汇方式等方面均提出了严格的管理要求，大幅提高了外资进入中国房地产市场的门槛。

4.住宅禁商实施催热商业地产

2006年6月住宅禁商在各地全面实施，给商业地产发展带来更多机遇：

一、商业地产中的写字楼面临重新洗牌，低价、面积小，二三级的写字楼受宠，分割写字楼空间受宠，写字楼租赁投资公司受宠，会进行写字楼运营的写字楼中小投资者将大大的获利。

二、低端的社区商业和二手商业将受宠，大型商业中心的带写字楼或办公型综合商业中心，将是未来发展的方向和新的产品。

三、商业地产将进一步融入住宅项目，大型的综合配套社区和SOHO社区不复存在，独立的社区写字楼将会以投资品的形式产生。/ 7

5.《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》

进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。

6.银监会“54号文—《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》”收紧房地产信贷 要求信托公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放贷款；政策是针对于融资能力不强的小型房地产商，对于全国性大房地产商来说反而是一次机会，一次打击小地产商的机会。

7.香港金管局收紧内地房贷

从2006年三季度开始，香港金融管理局要求银行独立汇报用于购买内地物业的贷款数据，将内地地产企业赴港贷款尺度收紧；政策规范了内地商业地产的投资开发，阻止一些空壳公司扰乱地产市场秩序。

8.银监会：开发商项目自有资金比例不低于35% 为防止国有资金和社保基金等利用委托贷款这一工具流向房地产市场，银监会规定开发商必须达到自有资本金比例不低于35%的要求，才能申请银行操作委托贷款业务。

9.《城市商业网点规划条例》

《条例》规定：10000平方米以上的商业地产设施项目必须进行多方听证，之后拿到书面同意建设意见，方可办理有关建设手续；《条例》在一定程度上限制商业地产的盲目开发，使投资开发的盲目状况将有所改善。

10.《商店建筑设计规范》

部分条款将会成为强制性标准，有助于提升现代商业设施的建筑设计水平，规范商业设施的开发建设，使建成的商业设施更加符合商业需求，缓解商业地产空置情况，从而推动商业地产步入良性发展轨道。

（二）注意事项 / 7

首先，商业建筑的土地出让年限只有40年；第二，在贷款政策方面，住宅底商的贷款是六成10年，利率是6.25％，但只有工程到了具备竣工备案条件后，银行才会放款。因此，住宅底商贷款的月供是在房子即将投入使用时才发生。第三，住宅底商不是按套销售，而是按最小销售面积销售。具体面积标准因项目而异。

三、养老地产相关政策

我国自1999年始就正式进入人口老龄化社会，其标志为60岁以上的老年人已超过我国总人口的10%。自此，国家政府对于老龄社会、老龄产业发展的关注没有间断过，一系列相关政策也纷纷出台。在“十一五”规划纲要中更明确提出要在全国“实施爱心护理工程”，促进老龄事业的发展，在兴建老年服务机构上规划、建设、用地等税费一律减免、以及地方财政支持老龄产业等方面均享受优惠政策。2010年，民政部部长李学举在全国民政工作会议上又进一步明确“要加快完善适度普惠的老年福利政策和养老服务体系，积极推动建立高龄老人生活和养老服务补贴制度，加强应对人口老龄化战略研究。”2011年温家宝总理在政府工作报告中明确指出，要加强应对人口老龄化战略研究，加快建立健全养老社会服务体系，让老龄人安享老年生活。民政部“十二五”规划指出，到2020年我国老年人护理服务和养老产业潜在市场规模将超过5000亿元，根据民政部正式发布社会养老服务体系建设“十二五”规划，中国政府养老行政行为将出现重大转型，意味着我们这个政府开始注意到从家庭赡养到社会养老变化，政府将开始承担起社会养老服务社会责任。其后，伴随将是组织实施、行政资源配置等一系列后续动作。这将为社会带来大量资金机遇，规划、规范、标准方面管理提升机遇和土地税费优惠机遇。在前段时间中央提出关于老龄社会建设六大体系中，老龄宜居环境体系属于住房和城乡建设系统工作范围之内。对此，中国房地产业协会准备成立一个老年住区委员会，通过政府保障与市场运作相结合，逐步构建与人口老龄化进程相适应，与经济社会发展水平相协调，以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑，基本服务与选择性服务相结合养老地产，争取政府在融资、税费、土地、医疗等方面政策支持。目前，该动议已得到了住房城乡建设部、民政部、国家老龄委支持。

对于养老产业支持政策，目前仍然仅仅停留在研究阶段。这对于急速发展行业来说，政策支持缺乏使从事养老地产开发建设企业从拿地、建设到经营阶段始终一头雾水。但是，最艰难还是在经营阶段。在国外，政府会在税收、土地取得、贷款等方面对养老地产进行一定优惠。而国内除部分地区外，尚无明确政策表示可以对养老地产开发过程提供优惠。/ 7

第五篇：楼市新政出台 商业地产价值洼地迎来春天

楼市新政出台 天津商业地产价值洼地迎来春天？

[提要] 随着“4・15”新政的推出，个人第二套住宅的按揭首付比例上调至5成，贷款利率也上调至基准利率的1.1倍，购买第二套住宅的首付款和利率已经等同于买商铺。业内人士认为，新政对于商业地产投资影响不大，而价格一直处于稳中有升的商铺，将会迎来补涨的春天。

商业地产转暖吸引投资转向

随着“4・15”新政的推出，个人第二套住宅的按揭首付比例上调至5成，贷款利率也上调至基准利率的1.1倍，购买第二套住宅的首付款和利率已经等同于买商铺。天津的商业地产市场一直在平淡中前行，新政的出台，无疑是给商业地产打了一针兴奋剂，业内纷纷看好商业地产的走势，“补涨”“春天”之声此起彼伏。一些原本打算投资二套、三套住宅的个人投资者，也将目光投向了商业地产。

各地商业地产回暖

流动资金回流

在新政出台后不久，全国各地的商业地产项目明显好于之前。杭州、福州等地，新政出台后，商铺交易量提升，明显感觉之前投资住宅的资金流向了商业项目。据部分研究机构最新调查数据显示，在北京、上海、广州、成都等城市一手住宅市场成交持续萎缩的背景下，中高端商铺的空置率却出现空前下降。记者从新南马路五金城、天街、奥城商业广场等天津目前在售的几个商业地产项目获悉，新政出台之后，前来咨询的客户明显增多。业内人士认为，新政对于商业地产投资影响不大，而价格一直处于稳中有升的商铺，将会迎来补涨的春天。

不买住宅买商铺

个人投资者如何选

在新政出台后，购买第二套住宅和购买商铺在首付款和利率上是相同的。不同的是，商业地产拥有远高于住宅的回报率，据测算，商业地产的投资回报率是8%至10%，远高于住宅。自古更有“一铺养三代”的说法，在大环境对商业地产有利的情况下，不少个人投资者都将目光转向了商铺和写字楼。不过投资是理性行为，商铺投资更是如此。

看地段选择潜力地段

都说投资商铺，讲究“地段、地段、还是地段”，但众所周知，像滨江道、小白楼等成熟商圈“一铺难求”。对于个人投资者来说，选择目前并未大热的潜力地段，如地铁沿线、路网交汇处的商铺，既能以合适的价格入手，又能在未来获得不错的投资收益。

看发展选择商铺要看5年之后

“商铺靠养”，有经验的投资客往往会出手当时并不火爆的商圈，但是几年之后，当商圈氛围成熟，他们也往往是获利最大的一族。就像麦购、八里台新文化广场和奥城商业广场，初次发售时并不被看好，但经过了六七年的培育和运营，如今已经成为各自板块内首屈一指的旺铺。想要在投资商铺中获利，除了要有精准的眼光，一定不能急于求成。

看运营选择有经验的管理公司

对个人投资者来说，有经验的商业管理公司是商铺保值增值的必要保障。一般来说，引入商业管理公司整体运营的商铺，其前期招商和后期管理都会是统一且方向明确的，这样就能够加速商圈氛围的养成。无论是麦购、八里台新文化市场还是奥城商业广场，其运营的成功都离不开商业管理公司统一招商统一管理。

看品牌选择专业卖场

一个大的产权商业项目往往会在前期大力引入1至2家主力店进驻，如大卖场、品牌店等，主力店无论从人气还是形象上对商业项目的起步期都是很好的带动。而专业卖场的产权商铺则因为是行业交易平台，不仅单铺面积不大且更容易出租。新南马路五金城策划部经理卞朝易告诉记者，专业卖场由于业主自己经营的比例较高，有深厚的市场基础，租金回报方面不仅可以预期而且是能够被保证的，对于个人投资者来说，市场风险较小。记者苗菁

新政出台天津商业地产迎来春天？

“4・15”新政对居民第二套住宅进行金融调控，其抑制居民住宅投资的意图明显。新政下商用不动产的信贷政策，则显得“网开一面”。商业不动产和住宅投资在资金周转率、金融支持上的条件已经相差无多。新政背景下的商业地产，是否将成为下一个投资热点？相较于“北方经济中心”的定位，天津的商业地产是不是一个“价值洼地”？在2010第五届中国商业地产&写字楼年会即将开幕之际，各界人士一起探讨了天津商业地产的投资之道。

DTZ戴德梁行天津分公司

分析师张亦田

“商住倒挂”是大家普遍关注的话题，从目前情况来看，有些住宅被当做写字楼来进行商用，而有些地段的办公楼却变成居住用房。商用房的物业、水电费用高于住宅，在设计、居住功能方面又不如住宅，就会出现“商住倒挂”的现象。

短期内杜绝“商住倒挂”的现象很难，这需要一个长期的政策的支持和引导，还有投资者理念的认知的转变。从另一个角度来看，大体量的商业地产入市使投资者、机构、企业总部的选择增多，市场竞争必然会导致价格的回归。

根据我们的统计，一季度商业地产没有新的供应，目前疲弱的需求还是要持续一段时间的。未来的租金水平随着供应的增加，会处于平稳发展的状态，不会有太大的波动。但是从长远来看，从整体的商业体量、供应、品质来说天津会一步一步向上海、北京这些一线城市靠拢。

天房发展天房美域商业街区

办公室主任乔雯

在新政出台之前，买商铺贷款首付相对较高，比投资住宅前期投入的成本要高得多。商铺一般以租金为收益，属于中期或者是长期的收益。商业不动产收益率相对于住宅来说是要高一些的，但是住宅可以走短线，在这个情况下相当大的一部分投资者就会走住宅投资获取溢价的路线。

此外，如果在市区商用物业的培养期会短些，甚至有可能在项目的商品房销售过程当中商铺就已经成为投资商家追捧的一种商品了。商铺一旦投入运营，后期的维护、物业管理会直接影响到商铺的升值空间。这是有些投资者不愿意选择商用物业进行投资的主要原因。

最后，开发企业想把商业地产做好，首先要做到专业化、规范化，有些开发商是从商品房销售转型过来的，现在还没有特别专业的团队来做商业地产，这也是需要我们不断学习和探索的。

中国指数研究院天津分院

总经理蒋云峰

我认为这次新政是在保民生，把投资市场跟民生割裂，让大家可以买得起房子。对于商业地产来说不会有那么大的影响，我认为短时间内不会有太大的变化。而住宅市场，特别是在天津，需要一个消化的时间。整个市场需要认可政策，需要时间去接受政策，届时市场才会有变化。

新政出台后，商业和住宅在金融杠杆上持平。在此基础上，商业地产可能会从新政中受益――但是主要是好的商业而不是比较差的商业。

天津的商业地产从长期来看前景是非常好的，由于政府在开发商开发建设的阶段就已经设定了一定的比例，这是政府高瞻远瞩的一方面。但商业地产目前对于大部分的开发商都是很大的难点，因为天津第三产业还没有达到一线城市的程度。但从长期来看，肯定是盈利的，前景非常光明。

中国银行天津分行金融部

营销主管何景辉

对于银行来说，针对商业地产的贷款在整体个贷当中占的比例不是很大，即使新政对住宅投资进行了抑制，商业不动产的投资者也不会占很大比例。

银行首先考虑的是风险，对风险的把控是比较严格的。新政推出之前，银行对商业地产贷款首付的比例控制是比较严的，因此，从政策上来说，对待商业地产是比较慎重的，一般只跟优质项目签一些合作协议。从客户层面来讲，做商业不动产投资的客户，往往对银行的贷款需求并不是很旺盛，不像购买住宅的客户。

我们希望天津的经济更快的发展，天津的商业地产更快的发展。银行会给天津的房地产企业提供更多更好的金融服务，促进经济发展和业务发展的共同发展。记者侯愫

来源：城市快报