房地产企业经营管理模式调研____徐杰__200904030039___09工程管理一班范文

第一篇：房地产企业经营管理模式调研____徐杰__200904030039___09工程管理一班范文

房地产企业经营管理模式调研

【摘要】文章分析了房地产企业成功经营的核心．剖析了房地产企业成功经营所需的基本素质。探讨了房地产企业成功所需的 技能。并对加强企业经营管理提出了几点意见。

【关键词】房地产；经营管理；

一、房地产企业成功经营的核心是品牌经营

随着社会的发展，房地产行业在国民经济中所占的比重越来越大，若使得房地产企业成功的发展，选择品牌竞争作为企业竞争的主要形式，不失为一明智之举。当今消费者的购买作出决定主要依据的是对厂商的认知。具体到房地产业，就是顾客对房地产企业的印象如何。也就是房地产企业的品牌塑造是否与顾客的购买欲望相吻合。中国房地产业自进人市场化运作以来，其营销竞争先后经历地段、规划、质量，概念等几个阶段。到今天，已发展到服务品牌竞争的新阶段。社会分工的日益精细化使房地产企业愈发具备整合、共享、提升资源的能力，产品在很多地方是模块化、标准化的，但核心是品牌，品牌聚集的目标客户群体即使在全国也是一致的。品牌产品占有及瓜分市场份额成为市场发展的趋向，从而形成一种以优秀品牌带动商品房销售的发展趋势。品牌的形成反映在房地产企业在房屋的建设、销售、转让、出租、售后管理过程中能够形成的具有自己独特的竞争优势的经营实力，也是企业的文化素质、技术、产品、管理等各方面能力在市场上综合优势的反映。房地产品牌对消费者和房地产企业具有较大的意义：一方面，消费者要提高生活质量，满足受到尊重的需求及自我实现的需求，需要通过品牌住宅来显示个人财富、身份地位、成就以及风度和个性，从而赢得别人的尊重；另一方面，房地产企业需要通过创造品牌来提高开发产品的竞争力，增加市场占有率和利润率，以吸引更多的消费者，达到进一步扩张的目的。在当前的社会经济背景下。中国房地产企业要取得成功就必须以品牌经营为核心。

二、房地产企业成功经营的所需的基本素质

(一)科学先进的企业内部管理素质是房地产企业的基本素质之一。中国房地产企业的内部管理素质可总结为一个根本、两个侧重点和三个建设。一个根本是管理以人为本，两个侧重点是标准化管理及IS09000质量保证体系，三个建设是制度建设、企业文化建设和组织建设。

第一，房地产企业要谋求自身的发展，在众多的同业强手中立于不败之地，就必须有独具特色的宗旨、经营理念和企业精神，尊重人性，为员工、客户和社会做有益的事情，并始终把这一理念作为指导指导企业发展的最高准则。为谋求更好的发展就必须具有自己独特的企业经营理念和企业精神，更要尊重人性，尽可能多地考虑企业员工和客户的利益，为社会做尽可能多的益事，并把以人为本的这一理念作为指导企业发展的最高行为准则，也可以说实施以人为本的管理是房地产企业成功的根本所在。

第二，质量是企业产品的生命，是品牌经营的基础。ISO9000质量保证体系是全世界顶级专家经过对全球成千上万成功企业的质量管理的总结和科学周密的研究论证而形成的的企业质量管理体系。实施ISO9000质量保证体系是房地产企业成功的基础。该体系不仅可用于质量保证．也是企业步人科学化管理的明智起点。第三，制度建设、文化建设和组织建设是房地产企业取得成功的前提条件。企业制度的目的是保证企业各要素的资源按既定的标准在生产中进行合理高效的流动。制度建设是所有管理活动的出发点，是房地产企业取得成功的前提条件之一。健康的企业文化的重要作用表现在将企业中不同的有相当大差异的员工，通过组织凝聚成一个有竞争力的集体。它的形成是房地产企业取得成功的又一前提条件。企业组织建没是指企业组织机构设置、人才梯队建设与权力分配。房地产企业要取得成功就要形成一定的竞争力。企业竞争力的形成首先取决于企业中的人才数量和人才能否发挥应有的作用。进行组织建设对房地产企业不可或缺。

（二)外包管理素质是房地产企业的第二基本素质房地产企业大多数的工作，如工程建设、规划设计、监理、销售等等，都可采取外包的形式。房地产企业欲获得竞争优势，正确认识、行使业务外包非常必要。房地产企业切忌“小而全、大而全”的思想，应在充分发展自身核心竞争力的基础上，通过外包的形式整合、利用其外部最优秀的专业化资源，从而达到降低成本、提高生产效率、降低风险、增加资金运用效率和增强企业对环境的迅速适应能力。房地产企业在成功地实现了外包管理的基础上，可将其主要资源向其欲培养的核心能力方面倾斜，从而实现竞争能力的不断增强。外包管理是房地产企业必备的基本素质之一。

三、房地产企业成功所需的技能

(一)房地产营销策划技能

房地产营销策划技能是房地产企业成功应必备的第一技能。房地产企业所开发项目的成功首先要取决于项目开发前的营销策划。如果企业所开发的项目市场定位不准确，建筑策划不符合顾客的功能要求，广告方案媒体选择不当等，都会导致项目的失败。因此房地产营销策划技能是成功房地产企业必备的第一技能。

(二)项目管理技能

从90年代起，随着境外房地产公司大量涌入境内进行房地产开发，一种新的房地产项目管理模式随之产生．这就是项目公司管理。项目公司是为某一特点的项目而成立的房地产开发公司，负责该项目的开发和销售，当该项目全部开发销售完成后，项目公司可依法注销或转变为物业管理公司。如项目的开发经营不善而资不抵债，项目公司可依法宣布破产清算。因而许多大型房地产公司会根据不同的房地产项目成立各自的项目子公司，以降低开发经营风险。房地产开发项目管理成功的关键是要有一支优秀的技术队伍和三个系统：IS09000质量保证体系，网络化的开发进度控制系统、动态投资控制系统，三大系统可确保工程的质量、进度、成本控制达到理想的目标。如IS09000质量保证体系的实施，使房地产企业对质量控制的深度和广度加大了很多。网络控制系统严密、周全，经过一年多的运行，保障了开发工程快捷、有序地进行，发挥了重要作用。

（三)物业管理技能

虽然物业管理工作，房地产企业可采取外包的形式，交由其他物业公司或由业主确定的物业公司承担。但由于政府制定的物业费用偏低。或由于传统原因顾客对物业交费的不理解，或由于大多数物业企业管理素质的低下，业主与物业公司的纠纷时有发生，这严重损害了房地产开发商的形象。在此背景下，房地产企业需要拥有自己的一支优秀的物业管理队伍，才能使以品牌经营为核心真正实现。

四、搞好房地产企业经营管理需要加强的几个方面

①制定长远规划，用科学、严谨的态度寻求开发适销对路的产品。作为房地产开发企业，自成立以来．在制定最初的经营管理思路时，就要有长远的规划，并将这种规划与当前社会发展紧密结合起来，在企业规划中，要有一定的前瞻性，时刻把握宏观经济的发展趋势，这样才能使企业的决策建立在一种科学的态度上，避免企业经营陷入战略性发展瓶颈。在房地产企业项目进行项目开发产品定位阶段，开发适销对路的产品是房地产开发企业的经济实体，房地产企业必须要用科学、严谨的态度来研究和了解城市建设发展的总体规划情况，及时掌握当年或近期内城市建设发展的意向。要根据企业的发展规划拟定新开发的项目意向，切实加强市场调查研究，掌握消费者心理，以便生产出适销对路的产品来满足用户的需要，以便达到企业制定的发展和战略目标，并取得最佳的经济效益。从实践来说，每个城市都有地段位置差别，市区、近郊区和远郊区地段位置是不同的，再加上人口分布的差异，使这些地段的土地市场营销价格有很大差别。因此，房地产企业在市场开发过程中，要应尽量选择好的地段位置，在城市发展的主要方向上搞连片的综合开发。并抓住市场营销特点和机遇，生产出适销对路的产品是非常重要的。

②努力实现产品的各项指标，优化节能设计。项目产品定位后，在进行项目规划方案产品设计时，一定要由专业设计人员、专业策划人员、专业销售人员、专业施工管理人员、以及公司决策层高管组成的专业小组仔细推敲产品的户型、功能、面积、采光，通风、经济性、开发周期等各项指标，同时要认真考虑建筑产品的节能指标，因为我国是个人口大国，随着国民经济的发展和人民生活水平的日益提高，社会资源的需求越来越大，同时，社会资源的浪费也越来越大，因此在房地产开发的项目产品规划方案设计时，就要充分考虑产品的节能设计，优化节能设计，这一要求，既是建立节约、环保型社会的要求，同时也是房地产开发企业应尽的社会义务。因此，专业小组要通过大量的市场调查，了解当前本地市场的需求，同时借鉴本地一些目的成功开发经验，只有这样，规划方案产品的确定才是科学地、严谨地、能经得住市场的选择，也才能使产品的各项指标最终达到合理的地步。

③贯彻产品的各项指标，加强施工管理。

在规划方案产品设计确定后，即可进入规划产品施工图设计，在施工图设计时，要认真贯彻项目规划方案确立的各项指标，认真处理好产品安全性与经济性，舒适性的关系，即在保障建筑产品的安全使用的前提

下，从结构、建筑设计到水电配套设计都要体现规划方案产品定位的各项指标，不要任意删减或增加。在项目施工阶段，要把产品定位时的开发周期以及质量要求指标，分解为各阶段指标，与工程施工单位签定合同时，就要把工期和质量做为一种目标要求明确写入合同中，并在后期的施工阶段中进行过程跟踪考核。另外，房地产开发企业做为项目开发主体，要认真关注建筑产品施工质量，对可能影响建筑产品后期使用的工序，如可能引起跑冒、渗、漏等现象以及门窗密闭不严、开启不灵的工序要加强监督。这些问题看上去虽小，但对居民的房屋正常使用都有不可忽视的影响，严重时，由于居民的报怨还可影响到房地产开发企业的市场形象，因此要认真加以重视。目前，有些房地产企业因在施工管理中忽视了上述重点环节和工序的管理，而导致后期由于渗、漏水、窗户和门密闭不严，开启不灵，居民意见很大，进而造成企业形象受损。

4建立完善的服务网络，提高物业管理水平。现在，消费者购买商品时，不仅需要优惠的价格，更需要优○

质的质量和服务，对于房地产产品住房来说，完善的售后服务无疑更是消费者考虑的重点，没有哪位住户愿意去购买一套今天开裂、明大漏水的住得提心吊胆的房子。住房与人民的生活息息相关，这决定必须建立完善的服务网络。这其实也是对品牌意识和质量体系的有益补充。服务不仅仅是售后服务的概念，而是贯穿于整个房地产开发项目的全过程。每一个环节都要细心满足消费者深层次的需求，形成人性化的售前售后服务网络。售前服务直接关系到开发的房产和物业能否销售出去，关系到资金的变现和增值；售后服务更是维护品牌，树立企业形象的关键。其中尤其是物业管理，将实现品牌的后向延伸，使顾客真正体验到品牌的价值。对物业的精心管理将最大限度地发挥物业的效能，提高用户的满意度。从实践来说就是在房屋产品竣工交付使用后，开发企业要认真做好竣工后质量回访和维修工作，及时解决居民的质量投诉，真正做到以人为本，在这一阶段，开发企业要端正态度，不要认为房屋交付使用后，自己的任务已完成，就不愿再进行质量回访及维修，殊不知这样造成的后果是随着质量投诉的增多，开发企业的形象也随之受损，因此开发企业不仅交付的是房屋产品，也是一种社会责任。

5进行技术创新和管理创新。目前房产品同质化趋势明显，开展技术创新和产品创新，提高产品差异化，○

提高产品的附加值，是房地产企业提高竞争力的关键。因此项目结束后，房地产开发企业要认真总结，总结项目中技术和管理方面的得与失，进行不断提高，提升企业的综合实力，才能真正在市场经济中不断发展壮大，才能把企业做大做强。

【参考文献】

【1】房地产经营[M】．中国建筑工业出版社，2001．

【2】中外投资项目评价【M】．南京大学出版社，2004．

【3】房地产概论[M】．扬州大学出版社，2005．

【4】物业管理【M】．上海财经大学出版社，2006．

【5】现代房地产物业管理[M】．东南大学出版社，2001．

【6】刘亚臣．房地产经营管理【M】．大连：大连理工大学出版社，2002．

【7】陈红玲．房地产概论【M】．北京：电子工业出版，2008．

第二篇：企业经营管理模式调研报告

企业经营管理模式调研报告

就企业经营模式及经营现状等问题，分别对柏巢公司、建安公司和辰旭公司进行了调研，并通过调研，初步掌握了企业的基本情况。现将调研掌握的情况归纳、分析和总结如下。

一、企业经营模式定位和评估

目前，国内企业的经营管理模式是集团通过控制方式进行经营和管理。其形式主要有资本控制型、战略控制型、人事控制型、文化导向型等管理模式。前三种管理模式已经比较成熟，国内外许多企业都建立了规范的运作形式，但对于集团公司的文化管理模式却鲜有报导。

新星宇集团公司采用的是资本控制和人事控制的方式。根据了解的情况，我们认为，建安企业处在制度管理的层面上，确切地说，处在硬管理，即投资控制、人事控制控制阶段。

依据行业特点和企业自身实际，两年来，经过不断摸索，新星宇建安版块初步形成了全面承包的经营管理模式。在这种模式下，形成了三种经营方式，即总公司——分公司——项目部三级管理的承包模式、个体挂靠承包模式、联营和自营的经营模式。这三种经营模式是建安版块在市场机制引导下，根据本企业实际，扬长避短，深化改革，立足于产业结构调整和优化而发展起来的，值得鼓励发展壮大的经营方法和发展方向。

在吉林省的建筑市场上，建安企业属于专业化的中型建筑企业。实践证明，尽管还有很多需要完善和改进的地方，但这类企业的特点比综合类建筑业企业学习得更快，运作灵活方便，在建筑施工过程中，参与竞争更灵活并能获得较好经济效益的经营模式。从目前情况看，这三种经营模式，得到了经营者的普遍认可。

二、基本经营管理模式和现状

（一）基本经营模式

在经营模式上，建安版块采用了全面承包的经营管理模式的基本形式，简述如下。

第一，总公司——分公司——项目部三级管理的承包模式

在这方面，建安公司做得比较成功，也很灵活，有分公司直接管理项目，在经营中二级和三级管理是灵活的。

这是目前采用的最基本的经营模式。分公司负责人、财务、质量安全、经营负责人由总公司派驻。分公司根据工程情况，每年对管理人员定岗定编，基本采用在公司内部招用的方式。分公司实行承包制，建安公司的分公司每年上缴40万元管理费；柏巢公司的分公司每年上缴10万元，分公司承揽工程按进款额除以0.7的0.5%的标准收取管理费。员工的“四险一金”由分公司自行负责。分公司负责经营（业务的跟踪和标书的制作，但需要经过总公司审核），工程质量、安全管理，施工方案编制以及各项目部的管理。

分公司在承包机制下，有业务承接的决策权，可以根据自身特点进行有策略的投标和承接工程。项目经理一般是本企业员工，同时，也有聘用他企业有能力项目经理的挂靠。项目管理人员主要由项目经理自行解决，但分公司在项目部派驻专职的质量、安全管理人员（建安采用分片负责的办法）。项目经理负责项目的具体实施和作业班组的招用，并参与业务信息的收集、跟踪。在财务管理上，统一由总公司管理，分公司和项目部不设立账户；在企业管理上，项目经理享有充分的人事权，可以相对独立地对工程的质量、安全、成本、进度进行控制。分公司和项目经理在工程合同签订前，先进行成本核算，投标，但合同的签订则由总公司负责审核批准，项目风险由分公司和项目经理共同承担。总公司和分公司有严格的管理制度，总公司定期对项目的质量、安全、管理情况进行检查、考评、奖励或处罚。民工工资一般由项目部负责管理和发放，分公司起督促、沟通和协调作用。

第二，个体挂靠承包模式

个体挂靠的，基本属于分公司的管理行为,但在三项验收等方面，都接受总公司的领导和监督。分公司根据企业的实际，将工程承包给某个体（不一定是本企业的职工）。分公司由承包人组建，机构管理人员和项目部管理人员均由其招用，项目经理由其任命（或由其本人担任项目经理），作业班组由项目部负责招用。挂靠项目，每年上缴分公司的管理费不低于工程总造价的1.5%。除了重点项目外，总公司基本不派管理人员对项目进行管理。分公司独立核算，但不设立独立帐户，资金统一由总公司划拨管理，项目的垫资和质量保证金由承包人负责，工程风险由承包人个人承担，民工工资由项目部负责发放。

第三，联营和自营的模式

总公司——分公司——项目部和个体挂靠的经营模式是公司架构, 这种模

式通过公司架构来实现。而自营则是在这种架构下的一种谋求发展的手段，它通过总公司—分公司—自营项目部实现；联营是通过总公司—分公司—挂靠实体实现的。

联营是根据工程情况和企业的实力，沿用下来的一种成功的合作方式，主要解决资金不足的矛盾，这种方式在建安版块运用的很多。自营是新近采用的独立运营的经营方式，其目的是为了做强企业，增加积累。通过两年的实践，取得了初步成效。

棚户区改造和经济适用住房，是建安公司今年发展的重点自营项目。他们采用优胜劣汰的方式选择清分包队伍，从建筑材料、半成品供货商的选择，到对自营项目部采取限额领料的控制，都采取有针对性的措施，同时，加大了管理力度，引进了多名经验丰富的工程技术人员加强管理，分工明确、严看严管，目前工程进展顺利。

柏巢公司已着手做的自营项目有6400多平方米，工程总造价约5514万元。因工程开工较晚，上半年共完成产值698万元。自营工程采取人工大清包的方式，按平方米造价包死，周转材料及垂直运输设备均归分包者。经营成效将有突破，预计自营工程将产生利润532万元。

（二）企业经营现状

现有的经营管理模式比较好地调动了经营者的积极性，也是切实可行的方式，成效也比较显著。在这种模式下，建安版块得到了长足的发展，尤其是建安公司进入到了新的发展时期，成为了集团公司发展的主力军。

建安公司现有17个土建分公司和一家机械设备租赁公司。截止到6月末建安公司累计完成产值17140万元，完成了计划的19.5％；在建项目66项，施工面积79万平方米，其中自营开工项目11万平方米，累计合同产值62214万元，完成去年同期的127%。

建安公司在开拓本地建筑市场的同时，在松原、吉林、白山、通辽、包头、黑龙江、内蒙古等地区扩展了外阜市场的经营，为建安公司走出省外，奠定了良好的基础。

柏巢公司有5个分公司，面对激烈的市场竞争，他们不断探索企业的经营模式，他们从多个方面给予分公司扶持，促进这五个分公司的发展。在做好自营项目的同时，不放弃联营项目的运作，上半年共对外签订工程合同21项。截止6

月末，累计完成产值5407万元，完成全年计划的24.58%。

三、建安版块的发展方向和建议

经营模式的本质说到底，就是盈利方法和手段, 也是壮大企业和赚取更多利润的方式。既然如此，我们应当进一步明确企业的发展方向，根据企业的实际，考虑更稳妥、更灵活、更便捷的发展方式。

第一，坚持自营为主的发展方向，这是建安版块今后一个长期的发展方向，自己承揽工程，自己做项目，增加积累，壮大企业自身实力。

第二，朝着品牌输出的方向努力。目前，建安企业还停留在靠资质寻求合作伙伴的阶段。今后，要继续打造新星宇品牌，以质量、信誉和品牌求生存和发展。第三，遵循市场规律，坚持优胜劣汰的法则。对于合作项目，应当采取大浪淘沙的方式，留下施工能力强、管理水平高和有实力的合作伙伴。

第四，精简分公司，不搞盲目扩张。根据企业的实际情况，以及分公司的能力整合现有的资源。建议分公司的数量应当控制在10个左右，年产值在1亿元以上。一是管理的需要，在管理跟不上发展步伐的状况下，企业做得越大，其危机也就越多，损失也越惨重。建安公司就采取了果断措施，限定在7月15日前，各分公司必须将管理费上缴，否则取消分公司资格。二是保护企业利益的需要，在现有的经营模式下，个别分公司经营惨淡，甚至连管理费都难以上缴。

第五，提高企业承揽项目的能力。这是企业资金、品牌、形象、人才等综合实力的反映，应当在创建优质工程的基础上，将承揽工程任务重心向一类工程项目转移，以此提高承揽工程任务档次，进一步拓展市场空间。

第六，扶持实力相对弱公司的发展。辰旭公司发展比较缓慢，工程不饱和，集团公司可以考虑从工程项目、资金、管理、人才等方面给予一定的扶持，帮助他们尽快发展起来。

第七，培养优秀的工程和技术人员。在调研中，柏巢和辰旭公司一致反映，希望增派大学生，以便培养自己的人才。在这方面，要保证人才的基本待遇，并创造适合其发展和展示才能的空间。

第三篇：房地产工程管理

房地产工程管理 工程管理是房地产开发的一个重要环节，也是一个实质性的环节，怎样做好工程管理一直是一个困扰房地产开发商的主要问题。工程管理可具体分为工程进度管理、工程质量管理和工程成本管理。工程进度管理是管理过程，时间是金钱，效率是生命，加快工程进度，节约工程工期，快速高效地进行生产运作，才能不被激烈的房地产市场所淘汰。工程质量管理是管理结果，工程质量是工程之根本，只有在满足质量的情况下，工程进度管理才有其意义“造名，更要造实”，好的名声必须要好的东西来保证。工程成本管理是管理造价，工程造价是房地产开发的核心控制区，合理降低工程造价，一方面可使房地产开发追求最大利润，另一方面可加大房地产的市场竞争力。

那么怎样去做好房地产工程管理呢？我认为方式有三，其

一、选择优秀的勘探和设计单位。这些单位是工程建设的先头兵，好的勘探队伍能准确的对土质情况进行定位，提供合理的基础设计依据，从而节约工程造价。优秀的设计单位能精确的对房屋进行设计，优化工程结构，减少和避免不必要的浪费，节约了工程造价和加快了工程进度。其

二、选择素质高的施工企业和项目经理。施工企业和项目经理的素质好坏，直接关系着工程进度和工程质量。怎样去选择，应当有一整套的组织架构，如：施工企业资质、施工企业技术力量、施工企业机械设备、近三年的工作业绩、企业可靠度和诚信度、项目经理资质、项目经理素质及能力、员工素质及能力等，只有多方面了解和掌握这些信息，加大筛选的力度，才能为我们选择优秀的项目班子提供合理的依据。其

三、建立高效合理的管理模式。这种模式虽是一种广泛的行为，但也可进行系统的分类，如：工程材料管理、工程队伍管理、工程资料管理等。工程材料主要是指工程甲供材，我们要加大甲供材的市场调研，多方面进行比较和区分，合理的选价和选材，严把材料质量和数量关，提高材料的供应速度，这就同时加快了工程进度、提高了工程质量和降低了工程成本。工程队伍是工程建设的主体，要对工程队伍进行行之有效的管理，如：合理的施工组织设计、有效的奖罚制度等，这样才能保证工程进度和工程质量。工程资料是工程的档案，记录着工程建设的整个过程，表现着工程特征。真实具体的做好工程资料，能切实反映工程质量的好坏，为工程质量的评定提供了合理的依据。

第四篇：调研报告：建筑施工企业经营管理模式的困境及创新

建筑施工企业经营管理模式的困境及创新

摘要：现阶段我国的全面改革有了进一步深化，在诸多领域的改革都如火如荼的进行着，建筑施工企业的经营挂办理模式的创新就比较关键。本文主要就建筑施工企业经营管理模式创新需求和出现的困境进行详细分析，然后结合实际探究经营管理模式创新的策略。

关键词：建筑施工

经营管理模式

创新

引言

通过加强建筑施工企业经营管理模式的创新，就能有助于建筑企业在市场发展中的竞争地位提升，为建筑企业带来更大的经济效益。对建筑施工企业的经营管理模式加强理论研究，对实际发展有着十分积极意义。

一、建筑施工企业经营管理模式创新需求和发展困境分析

1.建筑施工企业经营管理模式创新需求分析

建筑施工企业的经营管理模式的创新有着其实际需求，这是建筑企业现代化企业制度建设发展的需求。在当前的建筑施工企业的招标承包制度下，已经逐渐的向着市场化的方向迈进，在经营的意识思想观念等方面都有着改变，在这种环境下，不断进行建筑施工企业经营管理模式的创新就显得尤为重要。只有将施工企业的经营管理模式进行积极创新，使之能够和时代发展要求相契合，才能保证建筑施工企业的进一步发展。建筑施工企业经营管理模式创新，是时代发展要求，是市场的完善的需求，充分重视经营管理模式的创新发展，才能保障建筑企业的可持续发展。

2.建筑施工企业经营管理模式创新的困境分析

建筑施工企业的经营管理模式创新中，还有诸多影响因素阻碍，由于施工企业的管理体制在当前还没有得到完善化，会对企业经营管理模式创新有着阻碍。实际经营管理中没有注重对施工企业的管理工作优化，有的施工企业为能在成本上得以减少，就对管理部门进行了撤销，从而造成管理的整体水平不高。在具体的管理过程中存在着职责不清以及操作不规范的问题，不能有效实现科学合理化的管理。

建筑施工企业的经营管理中，资金的缺乏是重要的阻碍因素。由于在具体的经营管理中，资金的支持是最为重要的，缺少了资金的支持就必然会影响到管理的质量水平。而从建筑施工企业的实际经营管理的现状来看，没有注重整体的战略把握，经营活动开展没有科学合理的呈现，这就对施工企业的良好发展有着诸多的不利。

另外，施工企业经营管理的创新意识不强。没有将先进的管理理念和方法在具体管理中加以应用，这就造成了经营管理的效率水平相对比较低下，没有从整体上将建筑施工企业的经营管理水平提升。面对日益严峻的市场发展环境，施工经营管理就愈来愈重要，在这一方面没有得到重视，就必然会影响企业的正常发展。

二、建筑施工企业经营管理模式创新策略探究

1.建筑施工企业经营管理模式创新原则

建筑施工企业的经营管理模式的创新，要能遵循相应的原则，这样才能保障经营管理模式的作用充分发挥。要能在经营管理模式的创新过程中，和实际的生产力发展能够得以适应，还要能够和市场的发展需求紧密结合。在这些原则上充分重视，才能真正的促进建筑施工企业良好发展。

2.建筑施工企业经营管理模式创新策略

第一，从企业经营管理的思想观念上加强创新。要想实现企业经营管理模式的创新，就要从思想观念上及时转变，对企业的管理层的创新意识要加强，管理层要在管理人才的培养以及经费的投入方面进行加强，通过全新的管理模式来加以应用。要能将经营管理模式和时代发展的需求紧密结合，只有在这些方面得到了充分重视，才能为之后的经营创新管理的工作实施打下基础。

第二，注重对建筑施工企业的经营管理体制的创新。只有在良好科学的体制保障下，才能有利于具体的创新措施得以落实。这就使得创新必须能够和经营管理的原则以及企业自身发展的特征相结合，在企业的内部制度方面加强创新，进而构建一个科学规范合理化的管理体系。还要注重企业的管理层次和项目管理层次的区别，对两者的特征能有详细的了解，在战略性的指导上以及过程管理层面得到加强。

第三，加对建筑施工企业经营管理中用人机制的创新。对人才的科学应用，才能真正促进企业的经营管理水平，这就需要对用人机制加以改善，将管理模式进行优化。对人才选拔机制以及用人机制都要和实际的岗位需求相结合，并要在岗位职责上加以明确化、具体化。注重对管理人员的专业化培训，不断的加强其自身的专业化水平。从人才方面进行加强是比较关键的举措，对此企业需要充分重视，为保证公司长远发展和整体提升，不要过于计较对于人才培养的前期投入。

第四，对建筑施工企业经营管理中的资金管理要能结合实际进行强化。从这一管理层面来看，资金作为是企业经营管理的重要支持，保障资金的科学化管理，才能真正的有利于管理的效率水平提升。这就要能在资金的流量出入方面进行强化，对经营活动以及筹资活动等各个方面都要加以充分重视，注重对资金管理的统一化，要最大程度的减少资金流动风险的发生。

除此之外，对建筑施工企业的经营管理模式的创新，还要能充分注重经营的理念多元化，在手段以及技术等方面的创新也要给予充分重视。

三、结语

总而言之，处在当前的改革发展背景下，加强对建筑施工企业的经营管理模式的创新，就能有利于建筑企业的良好发展。此次主要从理论层面对经营管理的困境以及需要遵循的原则进行了简要分析，然后对相应的措施实施进行了探究，希望能通过此次的研究，对我国的建筑施工企业的经营管理水平的提升起到一定启示作用。

第五篇：浅析房地产项目工程管理

浅析房地产项目工程管理

论文原创性声明

本人郑重声明：本人所呈交的本科毕业论文《浅析房地产项目工程管理》，是本人在导师的指导下独立进行研究工作所取得的成果。论文中引用他人的文献、资料均已明确注出，论文中的结论和结果为本人独立完成，不包含他人成果及使用过的材料。对论文的完成提供过帮助的有关人员已在文中说明并致以谢意。

本人所呈交的本科毕业论文没有违反学术道德和学术规范，没有侵权行为，并愿意承担由此而产生的法律责任和法律后果。

论文作者（签字）：

日期：

****年**月**日

中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

摘 要

2005年以来，房地产业迅猛发展，投资额、开工竣工面积、销售额已连续数年的迅速增长。面对如此情景,国家出台众多法规以加大对房地产市场的宏观调控,特别是2011年可说是房地产业的隆冬。今后房地产企业可以利用的资源将会十分有限，如何利用有限的资源创造更大的价值，如何提高工作效率将会是房地产企业面临的头等问题。我国的房地产行业规范化发展起步晚,制度不完善，传统的集权化组织结构越来越不适应现代化的房地产企业发展,如何在企业组织结构方面对特定的房地产企业组织结构进行更为合理的调整,提高企业的资源利用能力和项目管理水平,使其适应行业的持续发展，将是企业面临的一个重大问题。

关键词：

1、房地产；

2、项目；

3、工程管理

中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

目 录

一、房地产项目工程管理含义………………………………………1

二、房地产项目工程管理的现状……………………………………2

（一）房地产项目质量管理现状 ………………………………2

（二）房地产项目成本管理现状………………………………2

三、房地产项目施工管理的对策……………………………………3

（一）房地产开发的规划管理…………….……………………3

（二）房地产开发的设计管理………………….………………3(三)房地产开发的施工管理………………….………………4

四、结论…………………………………………………..…………10 致 谢…………………………………………………..……………11 参考文献………………………………………..……………………12

中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

一、房地产项目工程管理含义

房地产开发项目管理是以高效地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础。运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果目标和约束性目标。成果目标是指投资回报率，销售率等到投资效益指标，以及项目的外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电迅、消防等几十个部门，以及最终用户消费者的相互制约影响，因此，房地产开发项目建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。房地产开发项目的工程管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中，其主要内容按过程顺序可分为规划管理、设计管理、施工管理和物业管理四个部分。对房地产开发企业而言，做好工程全过程的决策、组织、领导、控制和创新是楼盘获得成功的先决条件。中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

二、房地产项目工程管理的现状

随着人们生活水平和住房品位的提高，小区建设需考虑的功能越来越全，配套设施科技含量越来越高，同时营销策略、融资方式不断变化，竞争日趋激烈，国家政策、市场消费行为的变化等需要房地产企业专业性强、知识面广、应变能力快。房地产企业面临的不仅仅是几个纯粹的开发项目建设或者项目销售,而是处理不断发生和变化的项目工程相关事件或是对纷繁复杂的各种资源进行整合。房地产企业实质是管理众多不断变化因素的系统性平台。然而当前大部分企业对房地产项目的运作采用自主式管理，公司自己组建项目部，组织招投标，选择施工单位，监理单位，组织工程实施、项目试运行，选择物业管理公司，承担过渡期物业管理和售后服务。由于房地产企业的现状，导致项目质量，进度，成本，效率不高。不少房地产开发项目存在着质量低劣、交房逾期、空置率高、缺乏与客户沟通等问题,这表明了当今房地产开发企业中项目管理人员匮乏,项目管理水平低下的状况。要解决这些问题,开发企业就要在管理模式上下功夫,加强对项目制管理的研究和应用,把项目制管理作为一种新生的、先进的、高效的管理模式,给予积极关注。

（一）、房地产项目质量管理现状

现阶段，由于房地产商追求利润最大化，因而在选择设计、施工、监理、材料供应等单位时，往往采用低价中标，在合同履行过程中，又常拖欠进度款、垫资，中标单位对质量保证体系缺少经济支撑。在设计上，专业不配套、不齐全；在施工图设计上，对方案、套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地等方面缺少研究；施工上，层层分包，材料进场检验、质量验评走过场；售后服务等方面存在问题大都转嫁给施工单位、物业管理单位，使问题得不到有效解决，尤其是当前市场急跌环境下对许多房产企业而言面临生死考验。

（二）、房地产项目成本管理现状

无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

本，影响房地产投资效益。

三.房地产项目施工管理的对策

房地产开发项目施工管理是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理。由于房地产开发项目建筑施工与安装任务通常是委托承包给建筑施工单位来完成，所以开发项目的工程施工管理，主要是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法，对投资目标、进度目标、质量目标进行有效的控制，对开发项目施工建设中的技术活动和经济活动，按照国家标准、规范和合同规定的目标，进行严格监督、控制和管理，以确保开发项目总体目标的最终实现。

（一）房地产开发的规划管理

规划管理是房地产开发工程管理的第一阶段。俗话说“万事开头难”，项目开发刚开始，千头万绪。这一阶段的重点工作，就是确定建筑的规划方案，此时一定要避免为赶时间而忽略了建筑规划方案的谨慎取舍，因为建筑规划方案在整个项目开发中具有极其重要的作用，关系到项目开发的成败，所以必须认真做好建筑方案的可行性和可取性的分析研究。

（二）房地产开发的设计管理

设计理念的先进与否、建筑布局的适用效率、结构设计的规范合理，对给水、排水、供热、燃气、电气、电讯、智能化安防系统等统筹设计的好坏，都将直接影响工程管理目标的实现。为此，房地产开发设计管理应做好以下几个方面的工作：

1、注重对设计单位的选择，切忌因过分强调节约设计费用而选择素质差、缺乏设计实力的设计单位。一定要以《中华人民共和国招标投标法》和《建设工程质量管理条例》等国家有关法律法规为依据，择优选择设计单位承担设计任务。

2、保持与设计人员的工作性沟通，随时掌握设计的进度，及时解决设计中出现的，需由房地产开发企业确定的相关事宜，同时要把对于项目的设计要求、希望达到的目标等与主要设 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

计人员进行沟通、探讨。

3、要督促设计单位严格执行国家有关强制性技术标准注重提高工程的科技含量，并按要求进行施工图审查。房地产开发企业要以身作则，不要自行变更已审查批准的施工图设计文件，以杜绝工程隐患，确实需要改进图纸时，必须按照有关规定程序办理手续。

（三）房地产开发的施工管理

施工阶段是将开发过程涉及到的人力、材料、机械设备、资金筹资源聚集在一个特定的时空点上来的施工生产活动。它是实施投资效益的基本环节。施工阶段的工作，包括施工准备，如人力准备，通过招标投标确定施工队伍，建材和施工设备的准备，落实水电交通运输等外部条件；组织施工，如在开工之前，建设单位应办理开工手续，在向规划部门领取开工执照后，施工单位方可进行施工，在施工过程中，督促监理单位工作，协助施工单位处理施工中常遇到的技术问题，监督施工单位按图施工，保证工程质量等。概括起来，该阶段的主要任务就是通过招标投标优选施工单位，对建设过程进行总体组织、协调与项目的进度、质量、成本、安全的控制。以及设计变更管理，合同管理，信息管理等工作。

1、质量控制

工程质量体现设计意图的实现程度。工程质量管理是以合同约定的质 量标准以及国家规范为目标的监督活动。质量管理的主要任务是检验施工过程中的材料、工艺是否满足设计要求和合同约定。质量管理工作主要有以下几方面内容:(1)检验原材料,保证材料质量

为保证材料质量，应当在订货阶段就向供货商提出检验的技术标准，并将这些标准列入订购合同。有些重要材料应当在签订购货合同前取得样品，材料到货后再与样品对照检查，或进行专门的化验或试验。对砂、石、水泥、钢筋等原材料必须严格送检，并出具相关的检验合格的报告。未经检验或检验不合格的材料禁止使用。(2)检验配套设备

工程建设中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录、检验报 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

告等制度；对于主要设备的试验和检查，应到到制造厂进行监督或考虑指定到政府相关部门进行检查和验收,并出具相应的检验合格报告。(3)明确施工过程中控制质量的具体措施和评定方法

检查各项施工设备、仪器，保证在测量、计量方面不出现严重误差；严格控制混凝土质量，设立水泥、砂、石和水配比的严格计量手段控制水灰比，确保混凝土达到设计所要求的相应强度等级；对商品混凝土通过检验其塌落度等方法检查其质量是否可行；混凝土试块制作必须现场取样，其养护必须与浇筑的混凝土养护的同等条件下进行；制定有效的质量检查和评定方法，以便保证砌筑工程、装饰工程和水电安装工程按合同规定的技术要求实施。

(4)加强工序验收、中间检查、隐蔽验收和最终验收

房地产开发工程具备覆盖、掩盖条件或达到协议条款约定的中间验收部位，施工方在进行自检基础上提前通知验收,且要求通知内容包括施工方自检记录，隐蔽工程和中间部位验收的内容、时间和地点。若验收合格在验收记录上签字后方可继续施工。倘若查验不合格，施工方要在限定的时间内修改并重新验收。隐蔽工程未经验收，有权对已经隐蔽的工程进行检验，施工方必须按要求进行剥露，并配合检查。检查不合格的，严禁在隐蔽工程记录单上签字，并要求其拆除返工。(5)确立质量文件档案制度

汇集所有质量检查和检验证明文件、试验报告，包括分包商在工程质量方面提交的文件。

2、进度控制

房地产开发项目进度度控制涉及整个项目实施阶段的进度，包括设计准备阶段的工作进度，设计工作进度，施工进度，物资采购工作进度等。进度控制是指对工程项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，将该计划付诸实施，在实施的过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工，交付使用。进度控制的最终目的是确定项目进度目标的实现，开发项目进度控制的总目标是建设工期。开以企业进度控制主要内容有以下几方面：（1）及时掌握工程建设的实际进度 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

定期要求监理单位汇报建设的实际进度并提供必要的进度报告，对涉及重大问题及时组织参加协调进度会，并提供现场会纪要；掌握检查进度偏差的方法，通过实际进度与计划进度比较，确定进度偏差值的大小，以便采取进度调整措施，开发企业只对施工总进度实施控制，而无需过多地掌握承包单位具体的作业进度状况，重点是对工程进度的里程碑点的检查与控制，检查进度偏差的方法，可采用：S形曲线比较法，“香蕉” 曲线比较法和前锋线比较法。均能直接判定进度状况及进度偏差值，并对工期及后续工作的进度影响进行分析；参与监理单位组织的现场会议，及时掌握掌握施工实际进度，特别是网络计划中关键控制节点的完成情况，下达有关进度的决策。（2）筹措资金并及时兑付工程进度款

根据施工协议条款约定的时间，方式，对监理已确认的工程量，按其相应的单价和取费标准及时兑付工程进度款。如不能及时兑付应与承包单位勾通协商，避逸因进度款拨付不及时面造成停工，影响总进度目标工期拖延控制决策监督承包单位按批准的施工进度计划组织施工，定期检查计划执行情况，采取措施调整进度计划，避免或减少工期延误；合同中约定拖延工期的处罚条款，约束承包方的进度管理行为。（3）控制工程变更

对施工中所出现的工程量变化，应及时根据承包方的申请，进行核准后，根据合同文件批准工期拖天数扩所增加的相应费用；对合同范围内的工程变更，可随时指令承包商随时执行，并核准工程延期及相应经济补偿；对合同外的变更，仅时工程量或款额超过一定的界限，可根据原工程量清单中规定工程量的变更限制，适当调整合同单价及批准工期拖延；对工程性质、结构类型、工程规模及数量发生变化的变更，如超合同范围面在工程范围内，可下达工程变更指令确认新增项目，而不在工程范围，可协商重新签订协议。为保证工程顺利进行尽可能减少或避免在工程建设实施过程中发生变更。因无法避免也应在承包商修改工作前提出，避免返工浪费和工期延误。

3、成本控制

为了有效地控制建设项目投资，业主应在建设前期确定建设规模，采用技术先进，功能合理，经济节约的设计方案，做到投 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

资决策正确；同时，在施工阶段做好工程价款结算的审查与管理，对工程变理及时确定调整价款，合理处理索赔和进行反索赔。施工阶段成本控制的主要内容包括以下几个方面：（1）组织对费用支出的审核

通过对项目的划分，将建设项目划分到分部分项工程，审查每期个单项工程和分部分项工程清单与单价，按形象进度制订拨款计划。（2）做好备料款工作

承发包双方应在合同中约定预付工程款的时间和数额，开工后严格按约定的时间和比例扣回。具体备料款的数额，要根据工程类型、合同日期、承包方式和材料设备供应体制来确定。备料款的扣回应随工程所需主要材料储备的逐步减少抵冲工程款的方式陆续扣回。（3）做好工程价款的结算工作

工程价款的结算是施工阶段成本控制的主工工作内容，它贯穿于施工的全过程。工程价款的预付与结算支付，必须实行监理工程师签证制度，以确保有资金不超付，又能满足施工进度的要求。

（4）做好工程价款调整的控制工作

在施工过程中，施工条件、设计变更、合同条件、技术规程、施工顺序和进度安排等的变化引起的工程变更。常因工程变更及材料，劳动力，设备价格等因素，造成工程价款的增加。对于工程价款的调整，应按合同规定的有关方法进行。总之施工阶段的成本控贯穿于施工全过程，首先应预测工程风险及可能发生的索赔的诱因，采取防范措施。如合同要求及时提供施工场地，设计图纸及材料与设备，减少索赔的发生，通过经济分析确定投资控制最容易突破的控制重点。其次在施工过程中做好各方与各项工程的协调，慎重决定工程娈更，严格执行监理工程师签证制度，并按全同规定及时向施工单位支付进度款。最后审查施工单位提交的工程结算书，对工程费用的超支进行分析，采取控制措施，并公正处理施工队单位提供的 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

索赔。

4、安全控制

建设工程项目职业健康安全管理的目的是防止和减少生产安全事故，保护产品生产者的健康与安全，保障人民群众的生命和财产免受损失，房地产开发企业在安全管中应抓好如下几方面工作：

（1）审核施工单位施工组织设计中关于安全目标及安全保证措施，并督促其严格按照审核后的安全目标和措施执行；

（2）监督施工对于安全的投入、安全检查制度、安全教育制度及现场的安全施工方案，多看现场，做到心里有数，对于安全隐患及时提出并及时整改，或者以通知单形式责令施工单位整改，必要时局部暂停施工，绝不能放松。

（3）、制定安全检查制度，协同监理单位对本项目进行普遍检查，专业检查和季节性检查，定期或不定期查思想、查管理、查制度、查现场、查隐患、查事故处理情况等；

（4）、定期或不定期召开安全文明施工专项会议，提出问题并落实解决方案、加深安全教育，将安全隐患消灭于萌芽状态之前。

5、工程设计变更管理

设计变更管理是一项重要内容,变更常伴随着工程合同价格的调整及实施进度的调整,是合同双方利益的焦点。因此,合理确定并及时处理好项目变更,既可以减少不必要的纠纷,保证合同的顺利实施,又有利于对工程造价的控制。做好设计变更管理需注意如下题：

（1）建立严格的设计变更审批制度，切实把投资控制在合理的范围之内。（2）设计审核

对设计修改与变更应通过现场设计单位代表请设计单位研究审核，设计变更必须进行工程量及造价增减分析，经设计单位同意。设计变更经监理工程师会签后交施工单位施工。（3）按合同管理变更

建设工程施工承包合同中，均包括工程变更的条款，工程师有权向承包单位发布指令，要求对工程的顶目、数量或工艺进行变更，对原标书的有关部分进行修改。（4）严格控制变更 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

由于工程变更所引起的工程量变化，有可能造成合同项目投资超出原来的预算投资，必须予以严格控制，密切注意其对未完工程投资支出的影响及对工期的影响。（5）公平处理变更费用

施工条件的变更，往往是指未能预见的现场条件或不利的自然条件，即在施工中实际遇到的现条件同招标文件中描述的现场条件有本质的差异，施工单位向业主提出施工价款和工期的变更要求，由此而引起索赔。工程变更均会对工程质量、进度，投资产生影响，因此应做好工程的审批工作，合理确定变更的单价、价款和工期限延长的期限，并由监理工程师下达变更指令。

对于参与项目建设任何一方提出的设计变更要求和建议,首先交由监理单位审查,分析研究设计变更在经济、技术上的合理性与必要性后,提出设计变更建议的审查意见。一般设计变更,在业主授权范围内由监理单位审查批准,报项目部备案,属业主授权范围外的,由监理单位组织审查,项目部批准；对重要设计变更由项目部组织最终审查后批准。

6、合同管理

主要是合同的签订以及执行的管理，签订前审核合同的条款，对于牵涉到质量、安全、进度、成本的条款的细化、减少、增加提出建议，对于合同签订后，则对合同的执行情况进行监督和管理，工期、进度款、质量以及甲乙方的责任等与现场对照，有偏差的及时提出并改正。

7、信息管理

主要是施工现场的一些信息收集与反馈，对于建设主管部门所发出的信息的收集，了解行业的动态对于本工程的影响，主要是工地现场的资料管理，包括图纸、联系函、修改单、合同、计划书、总结、预结算书、公司发文、内部发文等等所有纸质和电子文档的整理归档，全部文件要准确、真实、及时地存档，做好文件收发借用等详细登记。

8、组织协调

主要就是我方与各参建单位、或是建设主管部门的沟通与协调，同时也包括与公司或部门之间的沟通和协调，妥善处理好各相关单位之间的关系，使各单位和谐共存、融洽互助，可以采取现场调解或者会议调解的形式，主要针对各相关单位的负责人进行协调，重点协调资金问题、质 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）

量问题、安全问题和进度问题，保证项目生产顺利进行。

三、中国房地产业的发展已经进入了一个新的巅峰阶段,市场规模不断扩大,企业间的竞争异常激烈。面对新形势,房地产开发企业如何搞好工程项目管理,是企业生存的根本,也是提升核心竞争力的关键。依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理，在项目实施阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，最终实现项目工程建设按时、按质、按量地交付使用或销售，达到为项目建设增值的目的。企业都是以获取持续的竞争优势为目标的，房地产开发企业也不例外。而这就需要房地产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为前提。

结论 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）