第一篇：评估考察学习中的几个问题
评估考察学习中的问题：
1.系部制度汇编。（行政管理、教学管理、学生管理）
2.教学质量保证(监控)体系建设情况。
3.计算机科学技术、软件工程、电子信息科学技术专业人才培养方案。
4.产学研合作教育方式。实习实训、校企合作的主要模式。
5.怎样提高青年教师教学技能和专业实践能力，专业带头人培养办法和教学团队建设计划。
6.质量工程项目（特色专业、教学名师、创新实验区等）建设经验。
7.学生毕业设计。
8.常规性材料准备。（教学计划、教学大纲、学期进程计划、教学日历、试卷）
9.学生创新意识、应变能力、自学能力等培养经验。
10.专家入校后主要检查内容，框架性的准备经验。
11.材料准备过程中标准、样式、表格等内容。
12.准备材料的系统性。学院层面、系部层面的政策性文件和资料相关性。
13．大学生学习指导开展情况、大学生职业生涯规划指导情况和学生职业能力培训情况等材料。
14．大学生创业教育指导、就业指导开展情况等。
15．人才培养方案执行过程其他材料。
16．课程教学内容改革的思路、内容、措施、成果等材料。
17.综合性和设计性实验开设情况。
18．课程教学评价体系及执行材料、实验教学评价体系及执行材料、实习教学评价体系及执行材料、毕业综合训练评价体系及执行材料。
19.开展专业评估、课程评估经验。
第二篇：加油站征收评估中几个相关问题的探讨
加油站征收评估中几个相关问题的探讨
摘要：在我国城市化、工业化快速发展的背景下，房屋征收已成为一种经常现象，因房屋征收而产生的矛盾和冲突也有愈演愈烈之势。造成矛盾和冲突的主要原因是政府和被征收人难以就补偿标准达成一致。依据相关法律、法规、政策，结合中国实际，本文以加油站征收为例，对评估技术路线、评估范围、价值标准、评估方法等几个方面进行了分析，并提出了相应建议，以期对实现征收中的合理补偿有所帮助，进而促进征收活动的顺利实施。关键词：加油站；征收补偿；技术路线；价值标准；评估方法
SOME ISSUES ON GAS STATION’S LEVY ASSESSMENT
ZHU Xiao-gang(Department of Environmental Engineering,Zhengzhou Vocational University of Iformation and Technology, Zhengzhou 450003,Hennan,China.)
Abstract: Under the backdrop of the rapid growth of urbanisation, industrialization,housing levy has become a frequnet phenomenon.Accompanied with it ,contadictions and conflicts come out and the trend is getting worse.The major cause for contradictons and conflicts is that government and the owners of the requisitioned houses have different opinions as to the standard of compensation.Taking gas station as an example,the paper based on Chinese practice ,analyzes the assessment technical route ,the scope of assessment ,value standard,assessment method pursuant to the relevant laws ,regulations and policies,and makes relevant recommendations ,in an effort to help rational compensation and to promote housing levy’s smoothly carrying out.Keywords: Gas station;levy compensation;technical route;value standard;assessment method
0 引言
伴随着我国工业化和城市化的快速发展，土地资源尤其是城镇建设用地的供求矛盾日趋凸显，而我国人多地少的基本国情、最严厉的耕地保护政策以及所处城市化阶段将使这种矛盾持续强化。这样的背景也促成了城市建设用地利用的高度集约化，而这种集约化的一个重要的实现形式就是旧城改造，旧城改造不可避免的会产生大 量的拆迁行为。而近年因房屋拆迁引发的许多恶性案件，将房屋拆迁问题推到了风头浪尖。对于因拆迁引发的恶性事件及其产生的社会影响，政府十分重视。2010年5月，国务院办公厅下发《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》；2011年1月19日国务院第141次常务会议通过《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称《条例》）并于自公布之日起施行；2011年3月，中纪委办公厅下发《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》；2011年5月13日，国土资源部下发《关于切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知》（下称《通知》）。这么多相关政策法规的密集出台，足见政府对房屋征收工作的重视，另一方面也反映由此而引发的问题的严重性。国土资源部5月13日发的《通知》就因“一些地方因征地拆迁引发的恶性事件时有发生，社会反响强烈”而起。引发恶性事件的原因涉及制度、执行、协调等多方面，其中最重要的一个原因就是关于补偿标准相关双方不能达成一致。通过近年来发生的恶性事件的分析，不难得出这一结论。目前，在我国补偿标准的确定主要以评估价格为依据。因此，为保障征收中各方利益、维护社会稳定，进而使各地旧城改造项目顺利实施，达到合理配置土地资源、提高土地资源利用效率的目的，对房屋征收评估技术进行研究，确定合理的补偿价格显得尤为重要。在旧城改造、特别是道路改造项目中，经常会牵涉到加油站征收。下文就以加油站征收为例，谈一下征收评估中几个相关问题的拙见。关于技术路线
加油站是一种特殊的商业物业，对其进行征收评估牵涉到特许经营权、加油设备拆移等事项，而对这些事项的相关领域，一般估价师缺乏专业的了解。这就增加了估价的复杂性和难度，也影响估价结果的客观性。要解决这一问题，首要的选择合理的技术路线。通过合理的技术路线的选择，可以有效弱化前述事项对估价结果合理性的影响，将估价结果合理性的主要影响因素转移到估价师熟知的领域中来。对于加油站征收而言，具体技术路线应根据不同的假设前提来确定。通常，对加油站征收的补偿会有两种形式，即货币补偿和异地安置。货币补偿是指政府通过支付合理的货币数额取得被征收加油站，在这种情况下，加油站很可能因没有合适经营场所而终止经营。异地安置是指政府为被征收方重新提供一处土地供其建造新的加油站以保证持续经营。因此加油站征收存在两种假设前提，即终止经营假设和易地经营假设，而不同的假设适用不同的评估技术路线。
1.1终止经营假设
在终止经营的假设前提下，加油站一旦被征收，原经营者即放弃继续经营。在这种情况下，对被征收人的补偿应按以下步骤求取：首先，求取整个加油站房地产价值A，该价值应包括特许经营权价值。原国家经贸委2002年发布的《关于规范加油站特许经营的若干意见》规定特许经营权不得擅自转让，这也决定了在终止经营假设前提下，特许经营权没有可变现价值。特许经营权失去价值的原因是加油站的征收，所以应予以补偿。第二，求取可变现部分在变现过程中拆卸、运输、及相关税费等费用B。因为加油站被征收并且不选择易地经营，很多原有设备因不能移动或者移动会造成价值的巨大贬损而失去可变现价值。因此，可变现部分动产主要是指加油机、油罐、管道等设备中，设备本身价值大于拆移费用的部分。第三，对现状条件下仍能使用但已失去可变现价值的部分进行估算，设这部分价值为C。那么在终止经营假设前提下，可以将技术路线用以下公式表示：
加油站征收补偿价格ABC
（1）
1.2易地经营假设
在易地经营假设前提下，加油站被征收的先决条件是，政府另选一处条件相当的商业用地，供被征收人建设成新的加油站继续从事经营。在这种情况下，对被征收人的补偿应按以下步骤求取，首先，求取整个加油站房地产价值A，同样该价值应包括特许经营权价值。第二，求取可变现部分在变现过程中拆卸、运输、及相关税费等费用B。第三，对现状条件下仍能使用但一经拆移便失去可变现价值的部分进行估算，设这部分价值为C。第四，求取因搬迁而产生的误工费（也即停业损失）D。第五，估算加上成品油零售经营特许证书、危险化学品经营许可证、消防易燃易爆合格证书、防雷防静电检测合格证书等证件的迁办费用E。最后，求取为易地安置而提供的商业用地价值F，此价值应为假设包含特许经营权价值。那么，在易地经营假设前提下，可以将技术路线用以下公式表示：
加油站征收补偿价格ABCDEF
（2）关于评估范围
评估范围应根据技术路线的需要和相关政策、法规的要求来确定。2011年6月3日住房与城乡建设部发布《国有土地上房屋征收评估办法》（下称《办法》），对国有土地上房屋的征收评估相关事项进行了明确的规定。就评估范围而言，《办法》第十一条规定：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”。第十四条第二款规定：“被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。”由此可见，对于待征收对象的评估范围，可分为必评估部分（土地、房屋）和可评估部分（装修价值、搬迁费等）。对必评估部分列入评估范围是基本共识，而对于可评估部分是否列入评估范围却存在一些争议。装修、搬迁、误工等费用的确定，在实践中往往因缺乏依据或者依据的现势性差而广受诟病，影响了补偿标准的公平性，不利于征收活动的顺利进行。因此，建议将可评估部分列入评估范围。具体而言，在前述两种假设前提及其相应的技术路线下评估范围应包括公式（1）和（2）中各项。
3.关于评估价值标准
《条例》关于补偿的基本精神是“使房屋被征收群众的居住条件有改善、原有生活水平不降低”。由此可推知，征收商业不动产的基本思想应为：“经营环境有改善、经营收益不降低”。《条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”。根据《条例》关于补偿的基本精神和相关规定，加油站征收补偿标准首先是要体现公平，同时，要等于或高于待征加油站公开市场价值。简言之，在评估中采用的价值标准应为 “不低于公开市场价值标准”。
4.关于评估方法
根据前述技术路线，用公式（1）和（2）来计算最终补偿价格，需对求取公式中各个组成部分进行分别评估。因每个部分自身特点及相关资料的可得性不同，相应的评估方法也应不同。《办法》第十三条规定：“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估”。对于加油站这种特殊物业，限于交易量少、相关评估参数缺乏等原因，很难选用多种方法进行评估。如果生搬硬套，选不合适的评估方法凑数，可能会因评估方法的适用性差而对评估结果的合理性产生不利影响。因此，根据《办法》的规定，对加油站征收补偿价格的评估可只采用一种方法。这里所言“一种方法”是指，根据技术路线评估征收补偿价格过程中，各个部分采用相应的评估方法，最终求取一个价格，而不是用不同的方法求取两个价格，然后对两个进行平均求取最终补偿结果的。
4.1 求取A 加油站是典型的收益性物业，根据《房地产估价规范》5.1.5“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”。同时，加油站性质特殊，交易较少，可比实例更难获取，故难以采用市场比较法进行评。因此，加油站最适合的评估方法是收益法。其基本公式如下：
a1P1r(1r)n（3）
p加油站整体资产价格
a净收益
r报酬率
n收益年限
运用收益法评估加油站的房地产价值，关键在于相关参数的选取和测算。在加油站征收评估中相关参数建议从宽选取，也就是在合理范围内选择利于提高补偿的参数取值。因为征收本身并不是一种市场行为，它往往不能体现被征收人的真实意愿。征收活动中被征收人往往是不情愿的，而市场价格的形成是建立在买卖双方自愿交易的基础上的，因此，完全按市场价格确定补偿不够公平。在被征收人不情愿的情况下，政府和被征收人之间会形成一种类似“卖方市场”的关系，卖方市场会形成利于卖方的价格，也就是说价格会偏离正常价格而偏高。所以，建议相关参数从宽取值，这利于征收活动的顺利进行，也和前文所述价值标准相一致。4.1.1纯收益a的测算
加油站鲜有出租，收益模式多数为自营，因此，加油站纯收益应基于营业收入测算。纯收益有两种取值，即客观纯收益和实际纯收益。在以求取估价对象公开市场价值为目标的评估中，强调纯收益为客观纯收益。加油站征收有其特殊性，其一，加油站因位置、规模、经营水平等的不同导致其收益有很大的个别性；其二，征收会使加油站失去未来本可以持续获取的收益，以征收补偿来弥补这部分损失往往不是出于被征收人的本意。在正常的市场条件下，被征收人对加油站的处置可以有两种选择：一是持续经营获取经营收益；二是在经营收益低于社会平均收益水平时选择转让加油站，转让属于市场行为，应获得公平市场价格。第一种情况对应实际纯收益，而第二种情况对应客观纯收益。为了补偿标准体现公平，应将客观纯收益和实际纯收益进行比较，取其高着为纯收益a。
客观纯收益可通过市场调查测算加油站的平均投资收益率，用平均投资收益率和加油站的总投入资本相乘来求取。
实际纯收益可根据以下公式③来求取。
年纯收益年总收益—年总费用
（4）
年总收入和年总费用可根据加油站的历史经营情况测算。一般选用征收前三年的数据分别计算年纯收益，然后再对年纯收益进行简单算术平均或者加权平均作为纯收益a。如果前三年纯收益变化不大可选用简单算术平均分方式，如果有较大变化则需选用加权平均的方式，且对接近征收期年的份赋予较大权重。年总收益是指加油站在正常的经营管理条件下，每年所获得的收益总额。计算总收益应当考虑加油站经营过程中的衍生收益，比如站内小超市的销售收入。
合理测算年纯收益的另一个关键问题在于确定年总费用的内涵。在评估加油站整体资产价值时，年总费用应包括销售成本、经营费用、管理费用、机器设备的折旧、商品销售税金及附加、财务费用和商业利润，不应包括特许经营权带来的收益，因为特许经营权价值已经包含在加油站房地产价值之中。至于所得税扣除与否，关键在于报酬率的选取，要保证所选报酬率和纯收益相对应，也即税前纯收益和税后纯收益要与各自的报酬率水平相对应。
年总收入和年总费用确定后，就可依公式（3）求取年纯收益。4.1.2 报酬率r的选取
收益法中报酬率究竟应该如何选取，是很重要又比较困难的问题。因为资本化率如果使用不当，评估出的价格将产生非常大的差距，尽管纯收益的掌握很准确，但是求得的估价结果仍然不可信。资本化率的确定方法主要有三种方法：累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法。累加法虽然简单易行，对市场要求不高，但各个累加项的取值往往缺乏依据，可信度不高。投资报酬率排序插入法需要调查的内容和数据繁杂，可操作性差。相比之下市场提取法说服力强，同时随着社会经济的发展，加油站也越来越多，相关资料的获取也相对容易，可操作性较强。因此，建议采用市场提取法求取报酬率。求取报酬率时还要注意报酬率和纯收益相匹配。4.1.3 收益年限n的确定
确定受益年限要考虑加油站土地使用权年限、房屋经济寿命、特许经营权年限。加油站用地使用权法定最高年期为40年，房屋的经济寿命一般也不低于40年，特许经营权年限未见明确的统一规定，但根据一些地方性规定（比如东莞市规定特许经营权年限和土地使用年限相同，北京2005年曾出让30年加油站特许经营权），加油站的特许经营年限接近土地使用权年限。因此受益年限的确定一般可根据剩余土地使用年期来确定。即使特许经营权年限略低于土地使用权年限，其对评估结果的影响也很小，而且这种影响对评估价值的影响是向上的，这和前述相关参数的取值标准相一致，也体现了前文言及的价值标准。
相关参数确定后，就可依公式（3）求取加油站房地产价值。
4.2 求取B、C、D、E B、C、E的估算可通过市场调查和查阅相关文件，了解相关专业设备的拆卸、运输、安装、证照迁办等费用，必要时可请相关专业人士协助。为了使估算结果更有说服力，在报告中要说所采用数据的来源。
停业损失D要根据两个方面来测算，一是年纯收益，二是从征收到新建加油站开业的时间间隔。如果时间间隔较短，比如一年，可直接用年纯收益和以年为单位的时间间隔。如果时间较长，则需要参照公式（3）对各期纯收益进行折现。
4.3求取F 为加油站易地经营而提供的商业用地属于典型的待开发房地产。同时，为了方便求取产权置换方式下的补偿价格，本文假设在此商业用地土地使用权上附加了特许经营权。这些情况使市场法、基准地价系数修正法、成本法不适用于该商业用地的评估。而假设开发法对于待开发房地产特别适用，而且评估过程中相关参数的求取也相对容易。因此，建议采用假设开发法来评估该土地的价值。为提高估价精度，选择现金流量折现法公式如下：
土地价值开发完成后的加油站价值—房屋开发成本—管理费用—销售税费—买房取得该土地应付税费（5）开放完成后的加油站价值可选用收益法求取，和前述A的测算不同，这里的价值标准应采用公开市场价值。相关参数按照客观水平取值，纯收益的取值同样不应扣除特许经营权收益。房屋开发成本、管理费用、销售税费、买房取得土地应付税费按照重置价格标准和相关规定选取。然后，把各项数额折现到估价时点，求取土地价值。具体测算过程不做赘述。
在A、B、C、D、E、F分别求取后，根据不同的假设前提及公式（1）、（2）即可求出加油征收补偿价格。
5小结
要实现合理补偿，仅仅对某种类型的房地产征收评估进行研究是不够的。房屋征收涉及多种不同类型，而各类房屋又各有特点，都有加以研究的必要。另外，评估中相关参数的取值是评估结果合理性的重要影响因素。而就单个估价机构而言，限于人力、物力、财力的不足，很难开展具有相当规模和深度的调研，这就导致了相关参数准确取值的困难性。而相关政府部门、行业组织、科研院所拥有相对丰富的资源，有能力通过研究确定较为准确的参数取值。因此，笔者期待房屋征收征收评估及相关问题得到广泛深入研究，规范的参数体系在各方努力下早日建立，进而提高征收评估结果的合理性，减少征收活动的矛盾和冲突，增加征收中的公平和和谐。
参考文献：
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第三篇：纳税评估中的风险问题（定稿）
纳税评估中的风险问题浅晰
一、纳税评估
纳税评估是根据纳税人申报资料进行数据分析，再结合其他调查验证，从而对纳税人履行纳税义务准确与否作出初步判断的工作。目前，纳税评估被看作是税务机关强化税源管理的一项有力措施，但不是一种税务行政执法行为。由于法律缺位，纳税评估在工作权限、流程、要求、效力等方面没有出现象税务稽查一样的规范性，这种模式的内在不足带来一定的管理风险。
二、纳税评估中的若干风险
1、纳税评估职能的模糊。纳税评估开始是作为税务约谈的一项前期准备工作，是围绕约谈目标而作出的专项分析，为后续的约谈提供参考依据。后来因为评估具有发现纳税人少报税款功能，于是逐渐上升为一种介于管理与稽查之间的手段，用于堵塞征管漏洞，征收税款。这种变化反映在实际工作中，一定程度上使纳税评估的职能产生了模糊，即纳税评估工作究竟是以取得税收收入为导向，还是以评估税源客观状况为导向？如果是过于强调评估要取得税收收入、加强对纳税户的对点管理，那么很可能会使评估成果片面化，以部分指标评估掩盖其他方面评估，产生潜在的风险。
2、纳税评估侧重于宏观指标比对，不容易发现具体问题。因为纳税评估是案头审计，工作的重心在于财务数据分析，因而对纳税人少缴或不缴税款的行为难以准确锁定与定性，这是一个很大的风险源。受会计各项原则影响，核算健全的纳税人的财务资料还是有一定的配比性，除非出现重大的帐外经营或者政策理解错误，其财务指标通常不会出现大的失衡。对核算健全的纳税人评估，必须对纳税人的应税行为进行详细调查，显然，这需要法律的授权，拥有强大权限的税务稽查比纳税评估更有效胜任。实际工作中，为确认问题，我们一度出现采取类似稽查的强制性调查手法，以查代评，严格来说，这是不符合法定权限及程序的，亦有违纳税评估的初衷。
3、纳税评估的作业流程冗长，容易导致评估主办人员的庸懒作风。根据《纳税评估管理办法（试行）》要求，我们对纳税评估的作业流程设臵了评估指标分析、评估对象确定、管理员评估、科室领导审核、主管局长审核、评估处理等环节，从客观上看，串联的诸多工作环节是缺乏效率的。对评估指标群的理解是
因人而异的，评估的主办人员拟出初步的报告后，领导岗位的审核人员通常会作出增补意见，这些意见的协调与落实会带来工作量的增加，甚至观点的推倒重来，对于重在评估而非核实的工作性质而言，没有很大的必要。长期下去，难免会影响评估主办人员的工作热情，助长其畏缩不前的庸懒作风，遇到难题倾向于回避或者消极等待指示。
4、纳税评估的执行机制不科学。欠税清理情况是考核征管质量的一项重要指标，评估不仅要发现问题，也要保证发现出的问题得以及时处理，否则，一旦出现欠税，反而得不偿失。慑于执行难度，评估人员不得不采取诸如先入库后出报告、分次出报告等变通措施。在纳税人资金短缺的情况下，变通措施也不见得绝对保险，虽然降低了执行难度，但又产生了其他新的风险。纳税评估的主办人员也是执行人员，评估出来的补税款项也得靠主办人员去执行入库，这种主办和执行不分离的机制也会反作用于评估力度。由于评估对问题的处理方式有一定的模糊空间，为了降低入库难度，评估人员可以有选择地采取告诫、责令改正方式处理问题。
5、纳税评估是一种规范化程度不高的工作，其自身的规范化颇具困难。纳税评估具有工作成本较低，操作较灵活的优点，这种优点同时也揭示了评估工作中存在规范化程度不高、内控机制不严密的弱点。纳税评估的工作模式缺陷，使到评估人员有了很大的裁量取舍空间，对评估人员廉政执法方面提出了更严格的自律要求，从暴露的案例看，纳税评估已经成为诱发廉政风险的高危领域。如果采取“一刀切”的方法，即明文规定，评估一经发现有少报税款迹象，立即移交稽查部门处理，这样可以有效杜绝评估人员以权谋私等陋习，但稽查的工作量却因之倍增。
三、控制风险的建议
1、加强立法层面的指引工作，通过立法对纳税评估作出概念上的明确，从而厘清纳税评估的职能，规范操作层面的做法，减少其模糊性。
2、在纳税评估工作中建立沟通机制与监督机制，促进处理共识的形成，减少评估中的操作分歧，提高评估的工作效率。
3、构建科学的纳税评估体系，一方面促进纳税评估工作的自身完善，另一方面又促进纳税评估与其他执法活动的衔接，提高税源管理的综合效果。
4、从严管理纳税评估队伍，既要提高评估人员的综合业务素质，更要提高其廉洁办事意识，对评估工作中出现的徇情枉法行为要坚决从严惩处。
深圳市龙岗区国家税务局横岗税务分局 陈标
第四篇：国有企业兼并破产中有关资产评估问题
国家国有资产管理局
对《关于国有企业兼并破产中有关资产评估问题的请示》的复函
（国资办函发［１９９７］３１号）
广西壮族自治区国有资产管理局：
你局桂国资评字［１９９７］１６号《关于国有企业兼并破产中有关资产评估问题的请示》收悉。现函复如下：
１．关于“具有国务院国有资产管理行政主管部门认证的资产评估机构”和“具有土地估价能力的资产评估机构”的关系问题。鉴于目前评估机构过多过滥，企业被迫重复评估、重复交费这一突出问题，国发［１９９７］１０号文件明确，从事企业破产财产评估的资产评估机构都必须经国务院国有资产管理行政主管部门认证。在国务院９１号令中，资产评估机构具有特定的法律含义，即“持有国务院或者省、自治区、直辖市人民政府国有资产管理行政主管部门颁发的国有资产评估资格证书的资产评估公司、会计师事务所、审计事务所、财务咨询公司，经国务院或者省、自治区、直辖市人民政府国有资产管理行政主管部门认可的临时评估机构”（见国务院９１号令第二章第九条对资产评估机构的定义）。资产评估机构都应归国有资产管理部门管理。已经取得省以上国有资产管理部门授予的国有资产评估资格的资产评估机构，有的具有土地估价能力，有的不具有土地估价能力。谁具有土地估价能力，谁能从事包括土地在内的企业破产财产的评估业务，要由国务院国有资产管理部门来认证。２．关于企业破产财产“由国有资产管理行政主管部门确认评估结果”和“涉及以划拨方式取得的土地使用权或涉及改变出让合同条件的土地使用权价格评估的，由土地行政主管部门确认评估结果后并入整体资产评估结果”的关系问题。在国家现行财务会计制度中，土地使用权是企业资产的一部分，土地使用权转让所得处置方式的改变并不导致国家现行财务会计制度的改变，国发［１９９７］１０号文件第四部分中“其中”二字，说明土地确实是企业破产财产的一部分；由于土地使用权在企业破产财产中处于重要地位，为了发挥土地管理部门的作用，在涉及以划拨方式取得的土地使用权或涉及改变土地使用权出让合同条件的土地使用权价格评估的结果确认上，可以由土地管理部门进行，确认后并入整体资产评估结果，由国有资产管理部门对整体资产评估结果进行最终确认，国发［１９９７］１０号文件第四部分中“企业破产财产应以评估确认的价格为依据”的规定，说明国有资产管理部门确认的只能是整体资产评估结果。
国有企业破产财产评估是一项政策性很强的工作，在实际工作过程中，要注意做好与有关部门的协调工作，以确保国家在若干城市试行国有企业破产工作的顺利实施。
１９９７年５月１２日
第五篇：国有银行资产评估中的问题和策略
国有银行资产评估中的问题和策略
资产评估是企业改制中的一项重要工作，特别是金融企业。本论文着重分析国有银行在对企业进行资产评估，进而评级进行贷款融资发放时可能产生的问题和问题的解决办法。
一、影响不良资产价值的因素：
经过深入的调查和讨论，我们认为影响我国银行不良资产价值的因素可以归纳为两大类，一是体制惯性；二是变现环境。
所谓体制惯性，是指过去客观存在的以政银和银企关系为核心的经济管理体制对银行不良资产产生的潜在影响。首先，地方利益刚性，使地方政府在主导了重复建设和经济同构，进而形成银行不良资产的事实之后，又借地方国有企业的改制为由，兴起了针对国有商业银行的废债和逃债之风，使不良资产名存实亡。其次，银行的非商业性运作和所有制歧视，致使80%以上的货款集中于在GNP中逐年大幅下降，且不得不以不良银行贷款支付改革成本的国有企业，出现了企业借钱不还，有理有据，银行自投落网，有苦难言的窘境。再次，国家因经济转型取得的改制资源与偿还银行债务弱对应，土地使用权、自然资源开采权、工业产权、特许经营权、市场份额等正在或未来可以商品化、资本化的国有资产广泛存在于债务人单位，但银行无法染指。最后，企业破产，银行受偿靠后的制度安排，往往使银行血本无归。
所谓变现环境是指银行不良资产变现的市场环境，它由银行不良资产的供求关系所决定。当前突出的矛盾是供大于求：一则，我国经济正面临由短缺经济向相对过剩经济的转换，工业产品、生产能力和劳动力的过剩已成为不争之事实；二则，由于产业结构的调整，大量配置在传统产业中的专用设备和设施因转产壁垒而成为埋没费用，无人问津；三则，等量投资追逐等量回报的市场规律使具备投资能力的外商和私营企业主不愿以承担债务的方式重组国有企业，外商在华的独资企业增长速度快于合资企业就是明证。当然，我国资本市场发展滞后，资产重组专业人才稀缺，以及社会保障体系尚未健全等也对变现环境产生了不可忽视的影响。
二、国有银行进行对企业资产评估必须注意的问题：
1.企业价值的多元贡献与投资者一元所有的矛盾。我国的企业价值评估是与企业改制、产权转让、合资经营、经营者业绩评价等经济行为相联系的。而获利能力强的企业在生产成本、管理水平和上缴税收方面具有相对优势。可以认为企业价值是资本资源、人力资源和管理资源有机结合、共同作用的结果。在市场体系并不完善的情况下，这一价值为投资者所独占是否合理，这种做法对于我国公有企业转制是利大于弊，还是弊大于利？
2.企业价值的自然资源资本化贡献加速形成与自然资源市场配置理论和评估方法研究相对落后的矛盾。在过渡经济条件下，企业的价值往往得益于企业无偿或廉价取得的自然资源使用权和开采权的资本化。但由于理论研究和管理体制改革的滞后，已出现下列问题：一是这类资源在企业改制的资产评估中，因地质储量和价格的不确定性出现技术障碍。二是自然资源占用和开采中事实上的价格双轨制，除了导致自然资源的低效使用和掠夺性开采之外，也产生了企业间不平等
竞争的问题。三是伴随自然资源资本化过程出现了资源收益分配的企业倾向和地区倾向。
3.企业价值评估结果的确定性与影响潜在获利能力诸要素不确定性的矛盾。第一，评估报告结果如美国企业价值评估标准规定所示，可采用某一个范围或值域，那么上限和下限何以决定？第二，为减少不确定性，是否需要规定提供历史资料的时限和预测时限，如果需要，时限的长度何以把握？第三，在拟制定的标准中，可以选择哪些程序和方法，提高评估工作的质量。
4.评估工作的时间、费用、条件及评估师能力的有限性与判定企业价值所需信息系统的复杂性及评估结果要求的准确性的矛盾。一是企业本身就是一个开放的系统，受诸多内部因素和外部条件的影响，在有限的时间和条件下，很难穷尽对这些因素和条件的认识和分析。二是如将企业的历史绩效、当前结构和未来营运环境预期分析称为影响潜在获利能力的三大信息板块，它们的影响力可否有强弱之分？三是若评估师只进行有限的信息搜集和分析，如何判定评估结论的有用性。
5.用收益法判定企业获利能力的现实合理性与该方法应用缺陷的矛盾。鉴于持续经营假设，几乎所有关于企业价值评估的文献都将收益法作为评估非上市企业价值的主要方法。但该方法的应用缺陷是明显的，一是未来的收益难以预测；二是在两段法中，计算结果对后段终值过于敏感；三是折现率选择存在太多障碍。
6.采用CAPM模型评估上市公司价值普遍性与其一些重要假设前提失真性的矛盾。例如该模型假定在完全资本市场中，各个投资者都同意有关证券的未来前景；投资者只关心证券的风险和收益；税收对投资者没有显著影响等。此外，该模型之所以在发达国家被普遍使用，是因为有专门机构测定和提供各种证券的β值，如美国BARRA（前罗森伯格事务所）。
7.企业价值评估的预期原则与会计处理的谨慎原则的矛盾。一是现行财会制度对商誉的折价入股持谨慎态度，对上市公司更是如此，以致产生企业改制的“商誉”陷阱。二是由于调帐限制，定期对企业价值（尤其是上市公司）进行评估的要求难以满足。三是由于获利能力的不确定性引起的商誉价值的被动性，造成会计确定摊销方法和摊销年限的困难。四是会计关于存货摊销和纳税核算方面的处理方式也会对现金流量产生直接影响。基于以上事实，我们要面对的问题是企业价值评估在会计谨慎原则制约下的有用性和有效性是否存在。
8.企业产权交易中有形资产易于变现的安全效用与无形资产决定于超额收益的获利预期的矛盾使得评估方法的选择陷入两难境地。一是采用成本法，可能忽略无形资产的潜在贡献。二是采用收益法，不能全面系统反映有形资产的价值。三是两种方法的思路不同，加权整合的理由难合逻辑。
9.企业持续经营方式的多样性与评估结论唯一性的矛盾。在满足持续经营基本定义的前提下，这一方式至少已分为三种类型，一是维持现行结构不变；二是对内部结构进行改进；三是通过资产重组引起结构变化。显然，基于这三种类型的现金流量的预期相差甚远。对于在企业价值评估时应该选择哪种类型，目前在评估界存在不同观点。因评估结果的唯一性要求，我们又不得不在它们之间进行取舍。那么取舍的依据是什么？
10.企业价值评估的一般规则与企业跨国经营出现的国别差异的矛盾。由此产生的问题包括外币换算，各国在纳税和会计规章制度方面的差别，结转价格与国外纳税的关系，评估政治风险的必要，外汇套期保值对价值的影响，以及如何确定资本的适当成本等。
三、对于资产评估中的问题的建议：
1.针对全国信托投资公司正在开展的清产核资、资产评估和损失冲销工作已经出现的诸如农村宅基地抵押、一物多抵、在建工程、三角债、海外资产、帐外资产、假续期贷款、无形资产、无主资产等问题组织专题研究，并尽快制定具有可操作性的银行不良资产评估实施细则。
2.由于建行的不良资产主要集中于大企业、大项目，可考虑先剥离这类单位的不良资产进行评估重组。一是可以在既定的人力和财力条件下，尽快完成资产初评的工作。二是建行仍然保留部分不良资产也是商业银行间公平竞争的客观要求。三是大企业、大项目不良资产证券化的条件一般优于小企业和小项目，上述安排有利金融资产管理公司迅速展开重组业务。
3.协调财务审计与资产评估的关系。根据资产重组的惯例，企业必须提交由注册会计师签署的审计报告，以对企业资产作出事实判断。评估机构在此基础上进行清产、确权和评估的工作。如考虑组织审计时间和成本因素，至少要求企业领导人对提供的各类财务报表作出真实性承诺，并要求其对此承担法律责任。
4.要求债务人提交企业资产重组的方案。一则，该方案会直接影响企业价值；二则债权人可以此考核企业经营者；三则也为公司未来选择的重组方案提供了一个参照系。
5.资产评估机构应对评估报告承担法律责任，中国信达资产管理公司可以协同中国资产评估协会，对资产评估工作实施督导。应借鉴财政部对国有资产评估报告由价值确认改为合规性审查的作法，在省一级公司设立评估报告审查部门，对评估报告的合规性作出判定。
0819058李悦
0819061史毓婷
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