我国楼市进入调整期 松绑限购不如改革土地制度

第一篇：我国楼市进入调整期 松绑限购不如改革土地制度

我国楼市进入调整期 松绑限购不如改革土地制度

时间：2014年07月11日 07:34:49 中财网

当前我国楼市已经进入调整期，购房者和开发商的预期发生变化，不少城市出现量价齐跌的现象。在此背景下，一些地方政府出现政策松动迹象，频频通过放松限购等手段刺激楼市。然而，短期刺激对于楼市整体发展的效果并不大。当前更应该利用楼市调整的大好时机，顺应房地产周期规律，化解对土地财政的过度依赖，让市场重塑有效的运行机制。

前五月全国商品房销售面积和销售额出现双双下滑，且销售额的同比下降速度一直高于销售面积。随着市场降温，地方财政紧张的问题也逐渐浮出水面。受此影响，楼市调控松绑成为地方政府拉动经济的最简单也最常用的措施。调控松绑之所以频频出现，与地方财政收入与楼市乃至土地市场的高度依赖密切相关。按照财政部公布的数据，一季度地方国有土地使用权出让收入为1.08万亿元，而同期地方财政收入（本级）为1.95亿元，“卖地”收入已占地方本级收入的55%。正是由于对土地财政的依赖，使得地方政府更倾向于运用“有形之手”干预市场运行。

事实上，成交变化、涨跌起伏所带来的波动是正常现象，应该通过市场手段修复房地产发展过程中出现的失衡。特别是在当前部分城市库存量高企、消化周期较长的背景下，如果再度运用行政手段干预市场运行，仍无法解决困扰我国房地产市场发展的根本性问题。

对于政府而言，需要利用当前时机破除土地财政的依赖症。由于存在土地财政的短期化倾向，不少地方政府倾向于在任期内大规模、高地价供地，以此带动财政收入和地方GDP的发展，相比之下却较少考虑市场的供应现状。如果要改变这一局面，需要从土地制度本身入手，对地方土地出让收入上缴模式、中央和地方分成比例进行调整。尽管财税制度调整涉及面较大，但是针对我国长期陷入房地产绑架经济的这一现状，适时开启土地制度改革将是破解土地依赖的可行之径，也将避免“有形之手”对于市场的过度干预。

楼市的调控政策也应该避免“一刀切”。地方政府应综合考虑楼市供求现状，合理把握供地节奏和供地规模，实施差异化调整。特别是对于一些楼市库存量高企、市场实际需求不足、房价下行压力较大的城市，当务之急应是如何化解供给过剩的问题，刺激需求有效提升。如果仅仅是贸然放松各项政策，影响到市场的预期，导致开工和投资反弹，则市场供给失衡的矛盾仍然存在，楼市未来依然面临重重难题。

总体来看，需要针对各个城市的不同特点，合理引导市场预期，让市场机制真正发挥作用。对于供给过剩的城市，可以放缓甚至暂停土地出让，首要任务是消化库存。对于有效需求不足的城市，则应该重点放在如何吸引购房需求，加快完善产业和基础设施的配套。而对于需求量较大的一二线重点城市，则需要加快保障房的供应规模，合理引导房价涨跌预期，避免市场出现大幅波动。

第二篇：温州楼市限购政策松绑调查：市民挤爆售楼处

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温州楼市限购政策松绑调查：市民挤爆售楼处

“温州松绑限购令”后续

连日来，温州成为国内首个松绑地方楼市“限购令”城市的消息，引发外界高度关注。到底是不是松绑？温州楼市对此反响如何，房价会反弹吗？此做法是不是与国务院限购政策有抵触呢？宁波是否会跟进？昨日，本报记者对此进行了调查。

●市场反应

温州房屋登记大厅座无虚席

记者了解到，温州是8月6日开始调整限购政策的。根据新政，温州户籍居民（家庭）可购两套房。市场对此反应如何？

15日下午，记者来到温州市住建委房屋登记大厅。大厅内人头攒动，800多个座位基本座无虚席。

记者看到一位50多岁的妇女正在向负责发放排队序号的女工作人员咨询：“我家已有一套房子了，现在又看上了一套房子，想买过来给儿子做结婚用房，是否可以登记产权？”该女工作人员表示，“可以啊，从上周开始，一户家庭就可以购买两套房子。”随后，记者接着问：“那从可以购买两套房子开始，每天的交易量是否有上升呀？”工作人员回答：“那个当然啰，现在都下午4点多了，大厅里还有这么多人。”“楼盘展示中心被挤爆了”

以前一户限购一套，现在可以买两套，这会不会导致房价反弹呢？昨天，记者走访发现，最近温州市民买房的热情有回升现象。

一位姓周的企业老板告诉记者：“得知政策放宽的消息，上星期六，温州一企业老板召集多位亲朋好友到乐清一个将要开盘的楼盘看房，买房热情比以前高了。”

正想买房的叶先生则说：“这消息一出来，我马上就知道了。如果有好的房子，我还想买。”

温州一售楼中心工作人员告诉记者：“楼盘展示中心一下来了2000多人，挤爆了！”一房地产老板告诉记者，新政对房地产行业来说是利好，在一定程度上会带高交易量。然而这样的消息有人欢喜有人愁。市民李先生说：“现在房价这么高，虽然温州房价近期下跌很快，但是我看远远没有回到理性的价位，像我们这些经济实力不强的，还是望楼兴叹。如果限购放开后，房价一回升，我们更买不起房了。”

还有一些市民觉得温州这一做法与中央的房地产调控政策相抵触，“这政策还是想靠房价来拉动GDP，对百姓太不负责任了。”

不过，在温州市房屋登记中心主任黄齐看来，新政不会导致房产价格反弹。他说，从6日开始，成交登记的数量和以前基本差不多，每天也只50套左右。

●部门回应

“仍在国务院限购政策框架内”

这几天，关于温州“松绑”限购令的消息引发热议。15日下午，黄齐向本报记者表示，温州楼市限购政策一直以来都在国务院规定的限购政策框架内严格执行，目前的变化主要体现在市区购房不再有时间节点限制，限购措施和其他城市相同。“这绝不是松绑！”黄齐强调。

温州市房管局副局长余跃彬介绍说，之前是比其他地方都严格，限制了不少改善型的需求，现在是调整到和其他城市一样，符合购房资格的本地居民可以购买两套住房，但名下所有房产最多只能是两套。

谈到此次政策调整的背景时，黄齐告诉记者，2011年国务院出台了房屋限购令，当时温州的房价畸高，投机投资的现象普遍，为了遏制这一局面，温州出台了全国最严的限购令。通过这几年的调控，温州的商品房价格与当时相比降了20%多，基本回归理性，以前一套房子随便转一下，几十万就到手的机会没了。

政策调整是否和GDP有关？黄齐说，他想都没有想过这个问题。

昨日，有媒体称，浙江省住建厅正对此事进行调查、了解，不排除叫停的可能性。不过，在昨天的采访中，浙江省住建厅并未向本报证实上述消息。

●宁波影响

宁波暂无“松绑”消息

地产商充满期待

宁波是否会成为限购松绑的“潜力”城市呢？昨日，记者询问了宁波市住建委，相关人士向记者表示，对于宁波是否会松绑限购政策目前还没有任何消息。

不过，地产商及改善型购房者则对“松绑”充满期待。

“如果宁波也会跟进的话，对地产商那就是重大利好。”荣安地产董事钟卫民向记者表示，一旦宁波也松绑，购房者有可能继续购买，房价会继续上涨。

“限购导致我们改善型购房者成了受害者，但是不限购又担心房价飞涨。”市民黄凯向记者表示。他认为目前房地产的政策是一个矛盾体，好比是做化疗，好的坏的细菌一起杀死了。黄凯说，如果宁波限购松绑了，自己肯定要换房，而且还要换地段好、户型大的房子，因为根据这十年的经验来看，每一次调控并没有大幅打击房价，一旦国家的调控政策改变了，房价又会出现一次较大幅度的反弹。

第三篇：进一步改革土地制度事关我国长远发展

进一步改革土地制度事关我国长远发展

刘守英

《经济参考报》：十六大以来，土地在中国经济发展中扮演着举足轻重的角色，尤其是城镇化进程与土地息息相关，那么，这些年来我国的土地管理制度为中国经济发展都发挥了哪些特殊作用？

刘守英：十年来，我国国内生产总值年均实际增长10.7%，经济总量占世界的份额从4.4%提升到10%，城镇化率快速提高，2011年超过50%，土地资源的有效保障，为经济平稳快速发展提供了重要动力。土地资源的市场化配置改革功不可没。

20世纪90年代末至今。中国经济的高增长，靠高速的工业化和快速的城市化两个引擎拉动，土地成为这两个引擎的杠杆。地方政府通过低价征用农民土地，以创办园区，通过土地的协议出让，避开了我国土地资源禀赋不足可能造成的工业用地成本上升；与此同时，沿海发达地区，尤其是珠三角和长三角成为中国经济高速成长的主角，这些地区大量集体建设用地进入市场，保证了农民以集体土地参与工业化进程。双轨并行的工业化，支持了中国作为世界制造工厂的形成。

进入新世纪以后，中国城市化进程大大加快。面对城市建设的巨额资本需求，土地资本化起了非常重要的作用。利用对土地一级市场的掌控和经营性用地的市场化出让，依靠土地出让收入和土地抵押融资，促进国有土地从资源向资产以及资本转化，推动了快速的城市化。2000年以后，中国土地使用制度改革进一步深化，尤其是2002年以后对经营性用地实行“招拍挂”制度，将土地的功能从传统的生产和生活功能，拓展到资本功能，带来巨大的乘数效应。一方面，土地的资本化，使地方政府财政能够获取土地增值的最大化收益，并以最大化的土地

出让收入保证城市建设资金，以商住用地出让价格最大化来实现城市政府资金的平衡。另一方面，通过建立政府融资平台，以政府财政信用为担保，以土地为主要抵押品，换取银行资金，加大对城市基础设施建设融资。土地制度改革所释放的土地红利，为经济建设提供了巨额土地增值收益，促进了城镇化的快速发展。

《经济参考报》：这种以地谋发展的模式在带动经济快速增长的同时，其弊端也日益显现，不可持续。这种模式的问题主要体现在哪些方面，给中国经济发展带来了哪些风险？

刘守英：这些弊端在经济上主要表现为，地方政府的经济增长过于依赖土地；地方政府收入过于依赖土地出让收入和与城市扩张相关的建筑业、房地产业税收；城市建设过于依赖土地出让和土地抵押融资。这种高度依赖土地的增长方式，形成地方政府债务风险、中央银行金融风险，也放大了宏观经济波动。

1997年以来，中国地方政府性债务规模逐年增长。1998年和2009年债务余额分别比上年增长48.20%和61.92%。2010年的债务余额比上年增长18.86%。国家审计署公布的债务余额为10.7万亿元债务余额，约占2010年GDP的26.9%。再加上名义指标表示的公共部门债务(约相当于GDP的20%)和政策性金融机构发行的金融债券等(约相当于GDP的6%)，中国总体的公共部门债务率应在50%-55%。

地方债务的局部情况更不容乐观，不均衡、不可持续的问题十分突出。2010年底，东部11个省(直辖市)和5个计划单列市政府性债务余额53208.39亿元，占全国总地方债务比49.65%；中部8个省政府性债务余额为24716.35亿元，占23.06%；西部12个省(自治区、直辖市)政府性债务余额29250.17亿元，占27.29%。

2010年底，中国东部地区加计划单列市、中部地区和西部地区，负债率分别是19.2%、24.2%和36.4%。正如政府贷款主要靠土地一样，抵押土地已成为政府偿债的最重要来源，地方的债务偿还对土地出让收入的依赖较大。据审计署调查，2010年底除54个县级政府之外，全部省级和市级政府以及绝大多数县级政府均有政府负债，且承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务为25473.51亿元，占地方政府负有偿还责任的债务额的比重为37.96%。一旦各地土地出让收入下降，地方政府的偿债能力就会快速枯竭。

地方政府为了进行基础设施建设，纷纷成立各类融资平台，利用手中收储的国有土地作为抵押品，从银行获得巨额贷款。目前地方融资平台已形成“土地抵押——获取贷款——土地收储——土地抵押”循环。审计署调查结果表明，截至2010年底，融资平台公司政府性债务余额49710.68亿元，占地方政府性债务余额的46.38%。地方各级政府已支出的债务余额中，用于土地收储的就有10208.83亿元，占10.62%。

从地方政府性债务资金的来源情况看，银行是最大的资金供给者。2010年底，银行贷款总额84679.99亿元，占到地方政府性债务资金的79.01%。其中，负有偿还责任的债务中银行贷款有50225亿元，占比为74.84%。

在决定中国宏观经济周期性波动的因素中，除了固定资产投资和货币供应量等变量外，土地供应和以地融资的影响也日益显著。2002-2010年间，国有建设用地增幅跟当年的名义固定资产投资增幅有比较一致的趋势。如果当年的国有建设用地供应量减少，或者增幅下降过快，会导致下一年许多投资项目无法“落地”，固定资产投资增幅会受到很大影响。反过来，如果国有建设用地供应很充足，固定资产投资增幅会较快上升。

由于土地指标由中央政府控制，宏观经济过热时期，中央政府除了收紧“银根”外，还会同时收紧“地根”，即减少全国的新增建设用地供应量，甚至采取“冻结批地”、“中止土地审批权”等行政性调控手段。同样，宏观经济刺激阶段，中央政府在采取扩张性货币政策的同时，还会放松“地根”，大幅增加新增建设用地的供给量。

从实施效果来看，土地参与宏观调控事实上放大了宏观经济的波动性。1997年国家宣布在全国范围内冻结供地一年，这同紧缩性的货币政策一起，加剧了1998-2001年的通缩。2002年起，每年新增建设用地数量迅速上升，2001年全年批准新增建设用地是428万亩，2002年上升至722万亩，2004年和2006年分别是845万亩和771万亩。宽松的“地根”，加上积极的货币政策，2007年出现经济过热现象。

《经济参考报》：在未来10年甚至更长的时间，中国仍将处于工业化、城市化快速发展阶段。随着工业化城镇化的加速，土地利用也将进入农地非农化高峰期、土地供求极度不平衡期。那么，如何才能正确处理好土地利用和发展的关系？

刘守英：正确处理人与土地、土地与其他资源、人与人之间的关系，事关社会稳定与和谐。必须推进土地制度改革，根本改变以地谋发展模式，促进经济社会和谐发展。

第一，平等保护土地产权。构建以保护和保障农民土地财产权为核心的土地权利和法律体系。由中央政府统一进行覆盖所有土地资源的确权、登记、颁证，确认土地所有者和土地使用者的土地权属关系，为保障土地财产权、便利土地权利交易提供基础性制度服务。赋予集体所有土地与国有土地同等的占有、使用、收益和处分权，对两种所有制土地所享有的权利予以平等保护，实现宪法和相关法律保障下的同地、同权。逐步实行对失地农民的土地财产权的公平补偿，以被征地的市场价格进行补偿为最终目标。尊重和保护被征地农民在征地中的话语权和谈判权。

第二，确认不同主体土地平等进入权。以用途管制为唯一的准入制度。打破目前因城市和农村的区别，对圈内圈外土地按不同所有制准入的政策。制定城市增长线，明确土地国有的范围为建成区。新增建设用地用于非农经济建设的，除为了公共利益目的征用外，可以保留集体所有。

第三，重构平等交易的土地市场。建立公开、公正、公平的统一交易平台和交易规则，实现主体平等、市场交易决定供求和价格形成的土地市场。活跃土地二级市场，促进土地抵押、租赁、出让市场的发展和完善。

第四，将国有土地经营的职能从土地管理机构剥离。明确土地管理部门是隶属于国土部的土地行政管理机构，行使所辖行政区域内所有土地的行政管理职能。地方政府是受国务院委托的国有土地所有者代表，行使所辖行政区域内国有土地占有、使用、处置、收益各项权能，包括对农村土地的依法征用、征收和对国有建设用地使用权出让、转让等部分经营职能。地方政府土地经营职能不再由土地管理行政机构行使，而是由政府委派专门的机构来履行，也可以参照国有企业改革的经验，成立专门的国有土地公司等经济组织。这些经济组织作为市场主体，按照统一的市场规则，接受政府的调控和监管。

第五，规范国有土地出让收益管理和监督使用。明确国有土地经营收益不能成为政府财政的当期盈余。专司土地经营的机构获得的国有土地出让收益，应进入与政府财政相分离的专门账户，由专门机构统一管理。土地出让收益的使用应经过本级人民代表大会审批。

第六，进行土地、财政、税收、金融综合配套改革，明确下一个发展阶段土地在经济和社会发展中的功能，厘清土地利益在土地所有者、土地经营者和政府之间的规则。改革土地财政，完善土地增值税，规范土地融资机制，实现土地增值收益的公平分配，改土地涨价归政府和开发商为归社会。

第四篇：我国改革进入深水区的矛盾

我国改革进入深水区

随着社会的不断发展，我国改革也由以前的“摸着石头过河”到现在的进入改革深水区，值得庆贺。但也面临许多新的矛盾，急需通过深层次改革予以解决。这就给处于执政地位的中国共产党的党员干部的自身素质提出更高的要求。

1．中国改革的重点发生了变化，由体制外转向了体制内。

过去的改革把体制外的问题逐步得到了解决，比如个体私营经济、资本市场等问题，有些问题虽然没有得到根本的解决，也做了大量的前期工作，把改革推向了深水区。进入到体制内改革，如政治体制改革，干部任命制度改革，行政审批制度改革等等，操作起来很难。

2．改革的导向发生了变化，由政府主导转向了市场引导。改革的逻辑起点是中国由计划经济转向市场经济，改革的导向来自于市场经济的基本价值规律和市场法则，为改革带来的诸多挑战。过去政府是万能强势的大政府，改革一直在政府的设计、主导和推动之下，今后的改革要遵循市场化的导向，由市场化引导改革。

3．改革的路径发生了变化，由“摸着石头过河”转向理性探索。改革开放初期，邓小平同志提出了“摸着石头过河”理论，实质是号召全党和全国人民解放思想，大胆探索，这一理论也曾指导了初期和中期的改革。现在改革向深水区推进，依靠感性认识寻找改革的突破点的做法急需升华，必须转向理性探索，这是一种更高层次的改革，更多地依靠理论的自信、道路的自觉来引导改革向纵深发展。

4．改革面临的矛盾发生了变化，由“效率问题”变成了“公平问题”，由“允许部分人先富” 变成了“实现共富”的问题。

这就需要通过改革解决现实中存在的竞争起点不公平、竞争机会不公平、竞争过程不公平、竞争结果不公平的深层次问题。解决这些矛盾的具体方法就是要建立和谐的利益均衡机制、加强社会建设和社会结构的改造、转变政府职能、建设服务型政府、推进民主法治和民主政治建设。这就给中国共产党的执政能力和执政水平提出了更高的要求，给党员干部自身的党性素质、民主素质文化素质、、道德素质和法律素质都提出了更高的要求，需要继承和弘扬延安精神。

第五篇：关于我国土地制度的一些问题

关于我国土地制度的一些问题

班级：09土地资源管理姓名：许杰华

随着我国第三步战略目标稳步推进，经济建设和各项社会事业发展齐头并进，城市化进程不断加快，工业经济再次加速，文明新村建设稳步发展，这之中无一不需要土地的支撑和保障。然而，土地权利制度不完善导致主体越位或者虚化，宏观调控措施难挡投资需求的多元性，利益驱动致使强行征地以租代征，纵多的问题凸现土地制度的缺陷，也对现行的土地制度提出了挑战。

一、当前我国土地制度存在的主要问题

（1）是土地规模小，权利主体分散

这既从技术上制约了农业规模化经营，也从制度上提高了规模化经营的成本。中央政治局委员作了一个报告中讲到，20年前的承包政策和机制已经走到了它的顶峰，迫切需要一个新的突破，以满足农民农业农村的发展。必须要出台新的土地集中政策，这样才能吸引到对农业的投资。现在这种土地的零碎、小块使用阻碍了需要进行投资生产的企业家进入土地市场，应该修改土地法，让私人聚集土地，减少农村土地分流的状况，这样才能起到鼓励对农业投资的作用。

（2）农村集体土地所有权得不到切实保障

从《宪法》和在《宪法》指导下《土地管理法》、《农村土地承包法》等法律都规定了我国土地的社会主义公有制，即国有和集体两种所有制形式。城市的土地属于国家所有，土地的所有权由国务院代表国家行使；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；农户使用和经营的宅基地和承包地、承包山，也属于集体所有。农村土地集体所有，但是，权利主体却并不明确。“农民”、“集体”之间的关系不清楚，国家利益和商业利益的界限不清楚，抽象的村“集体”往往决定了集体所有土地的分配、使用和出让权，政府也往往在经济发展的驱动下，滥用公权，以公共利益的名义剥夺农民的土地承包经营权和农村土地的集体所有权，使集体用地转变为国家所有土地。这个过程中，农民既缺乏有效的环节行使双重的权利，又得不到足够的补偿。姑且不论其中的政治因素，仅从法律上来看，按照现行法律，农民社区集体不拥有让渡土地权属的权利。在农地改变用途时，要先按照国家建设征用土地的规定对土地实行征收，将其收归国有，该社区的农民除按政策规定获得低的补偿外，不能分享农地转为非农用地所获的增值收益。但“公共利益”实际上很难界定，有些情况是以国家、社会、公共利益为名，实际上行的是部门或集团的既得利益之实。公共利益相对应的是公共产品，于是稀缺的生产要素土地就变成了廉价的公共产品，对农民的剥夺随之合法化了。由于我国农地价格表现为具有政府强制性的征地费，征地费普遍较低，大约相当于真正的农地价格(即农地收益资本化的价格)的50%，所以实际的城市生地价格与实际的农地价格(征地费)的差价不仅包括“农转非”增值，而且还包含了部分农地价值。这样造成的实际后果是，低价征用农地使农村集体利益受损，协议出让规划建设用地使国家利益受损，农村集体和国家损失的利益成了房地产开发公司的额外收益。

（3）农民土地承包经营权的实现形式匮乏

《农村土地承包法》已经把农地所有权中除了抵押和继承权之外的大部分权利让度给了农户。但这也是制约以土地为主要生产资料农民扩大再生产的重要法律障碍。简单讲，就是无法用土地换资金，资产无法变成资金。另外，即便赋予农民抵押权，由于土地规模过小，零散的赋权无法实现用土地换资金，也无法实现土地利用规模化。同时，由于无继承权，承包经营权设立了明确的期限，也不利于土地的长期经营。这一问题目前尚不明显，但会随着发包期限的到来而逐渐显现。所以，如何解决好承包经营权的保障与流转之间的关系，在法律实践中仍然有待探索。

（4）土地级差收入问题没有很好的解决途径

级差土地收入是指经营较优土地或在相同的土地上投人较多的生产资料和劳动所获得的超额收益。由于土地的集体所有制，使国家目前难以通过有效手段把级差土地收入动员到国家手中，补偿给边远地区。近郊土地收益高，而山区等地区土地收益低。边远山区生态建设给予平原地区（包括城市与乡村）的生态效益无法得到补偿。同时，由于农民土地集体所有制的实现形式过多地依赖村集体，使农民在城市化进程中应该得到的土地收益也无法得到保障。

（5）土地使用权过多的限制不利于土地的合理利用

按照现行的法律规定，在国有土地上经批准可以从事所有的经济建设和各类社会事业发展项目，国有土地国家可以依法划拨或者有偿出让一定年限的土地使用权；国有划拨土地没有使用年限规定，出让国有土地使用权则按照不同的用途划分了20-70年不等的使用年限；国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押等，即可以实现物权关于使用权的所有权能。集体土地使用权，只能从事农用和本组织成员宅基地、兴办乡镇企业、农村道路等建设用地等，集体耕地、林地等农用地首先分配给本集体组织成员经营和使用，承包经营权可以转让；严禁集体土地使用权转让、出租、出让用于非农业建设，因此在法律制度上集体土地的使用权能受到了严格过多的控制。极易使人产生所有权权能不平等的概念，不利于土地的合理利用，尤其是不利于缩小城乡差别，推进农村小康。

二、解决土地问题的基本办法

（1）完善土地所有权体制，寻求有效的国有和集体土地组织形式

就我国目前和未来的土地制度改革来看，走回过去的极端公有、集中分配一大二公的体制是不可能的，将大部分土地私有化、土地资源配置完全交由市场调节也绝不可行。从市场取向的改革看，可以根据不同用地类型，不同的经济成分，进一步完善所有权和使用权两权分离制度，分解细化土地国有和集体所有权的所有、占有、使用、使用权处置等内容，坚持国务院代表国家行使土地所有权的原则上，合理分配省、市、县三级政府按照国务院的授权作为本行政区域内国有土地所有权的代表的权限和职责，在集体组织内部实行村民代表会议集体行使集体土地所有权的制度，进一步显化土地所有权主体代表，逐步实现“因所有而受益、因使用而受益”的格局。

对于国防安全、国家机关等代表国家体现国家利益和道路交通、城镇基础设施、以国有经济为主体的国有企业等企事业服务用地一律为国有土地，并且其新用地也只能使用国有土地，对于经济类、盈利类企事业一律实行出让国有土地制度。对于农村村民宅基地、农村基础设施、农村公益事业仍然确定为集体所制，其发展也使用集体土地；当然在集体土地上从事经济或者营利活动，在所有权不变前提下，比照国有土地出让制度，集体土地所有者也会因出让土地而得到收益。

除此之外，对于非国有又不属于使用集体土地的其他经济或建设活动，实行即可以使用国有土地，又可以使用集体土地的双向选择，所有的建设用地由使用者占有和使用，使用者可以依法处置使用权。这样国有和集体两种土地所有权逐步走向平等公平。

（2）完善土地使用制度，实现土地合理利用

据土地利用变更调查数据显示，“十五”期间，全国共新增建设用地3285万亩，年均新增建设用地657万亩。新增用地中，主要是独立工矿、城镇建设、交通用地等。“十五”期间，我国经济社会快速发展和生态建设力度加大，农业结构调整频繁，全国耕地面积净减少9240万亩，由2000年10月底的19.24亿亩减至2005年10月底的18.31亿亩，年均净减少耕地1848万亩。多年来，建设用地持续增加，耕地不断减少，从这一增一减的压力和趋势中可以清醒地看到，我国人口多，人均耕地少，耕地后备资源不足，仍然是我国国情的一个重要特点。因此，“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”，是我国必须长期坚持的一项基本国策；严格控制建设用地规模，实现耕地总量动态平衡，是我们执行基本国策的重要措施和目标。

在坚持所有权平等的前提下，集体和国有土地使用权的平等也可以迎刃而解，建立平等的国有和集体土地使用权权能体系，凡是出让取得的土地使用权，均有同等的使用、收益、转让、出租、抵押等权利。土地使用权力的平等，有利于集体农地规模经营而实现产业化，有利于使用国有土地的企业迁并联营联合，扩大经济效益。土地使用权者在追求更大经济效益的同时，土地要素得到优化配置，也将促进土地的合理利用。积极实行 “公平的市价”的补偿机制，在征收集体土地、出让土地中，对土地所有权和使用权者一律按照市场价格予以补偿；同时在加大国家土地收益对农村投入的同时，把集体土地出让的收益、土地“农转非”的增值收益，部分留作集体发展使用，部分分配给农民群众，不仅实现了所有权的收益，又能促进集体和农民家庭的全面发展，必将为农村小康乃至整个经济发展注入新的活力。

但是在改变所有制的同时也要注意以下问题 ：

1、私有化是红线。如果中国农村实行土地私有化，农民自由买卖土地，在部分技术较为发达、农民素质较高的地区，最终的结果会形成美国式农场，农业

生产的效率会提高，技术和资本投入必然增加。不能否认部分农民会增加投入、提高技术水平，最终走向现代农民之路。但是，应该看到，多数农民必然在市场竞争中被淘汰下来。由于只有大规模经营农业，形成规模效益才能降低成本，形成在国际市场上的比较优势，因此，土地买卖不可避免。在土地买卖的过程中，部分农民会失去土地，而失地农民在没有其他技能，无法参与城市就业的情况下，最终的政治结果可想而知。当然，在部分发达地区（如浙江），已经具备了形成规模较大的农场、农民成为雇佣工人的条件，因此，允许部分农民转让土地经营权已经成为国家的决策，也是必然的趋势。但从整体上看，在农村还不能实行完全的市场经济，或者说，生产要素还不能买卖。土地、劳动力都不能成为农业生产中的流动的市场因素。

2、18亿亩是红线。事关粮食安全和国家安全。我国的农业制度延续两千年，农民一直被固定到土地上进行耕作，缺乏选择其他职业的可能与权利。这一制度是与我国农业生产力状况密不可分的。我国农业生产的特点是人均生产力低下，而亩均生产力很高。也就是说，按照人头平均，每个农民创造的农业产值很低，而如果按照面积平均，单位面积的产量很高。这一现象表明，我国农业生产产值的创造是以劳动力的投入为条件的。在资源、资本、技术、劳动力四个主要生产力因素中，劳动力的投入特别突出。从劳动力分布上看，我国目前农村劳动人口约4亿。按照总体人口平均，也就是每个农民养活三个人。去掉四亿劳动力中流动人口1亿，就地转化为工人的6千万（事实上，这两部分人口也在部分时间从事农业工作），那么农村完全从事农业劳动的人口也达到2亿4千万，平均为每个农民养活5个多一点非农业人口。也就是说，流失一个完全从事农业生产的农民，则有5个人饿肚子。有人说，粮食可以靠买，估计不大现实。如果中国有10%的粮食、油料靠买，恐怕就没有比较效益了——因为国际粮价会大幅度上涨。以上就是对我国土地制度的一些问题以及探讨，我国的土地制度尚处于发展阶段，有些许问题不可避免，只要积极面对将会有很大的改观。所以，我们需要不停地去发现问题，这样才能更好地解决问题。

关于我国土地制度的一些问题

班级;09土地资源管理

姓名：许杰华

学号：0902090025