创新提升担保经营思路促进推动行业健康发展

第一篇：创新提升担保经营思路促进推动行业健康发展

全省中小企业信用担保体系建设工作座谈会材料

创新提升担保经营思路促进推动行业健康发展——湖北力邦投资担保有限责任公司

感谢湖北经济委员会给湖北力邦投资担保有限公司这次机会，能作为本次全省中小企业信用担保体系建设工作座谈会的经验交流单位，与银行﹑担保同业交流﹑学习，我们感到万分荣幸，机会难得而宝贵。

一、公司的基本经营情况汇报

自1998年开始中小企业信用担保试点以来，我国中小企业信用担保机构迅速发展，近年来随着国家各级政府在信用担保机构建立的步伐加快，以及专业化商业性中小企业信用担保机构的发展壮大，在很大程度上缓解了中小企业融资难的问题，有力地推动了我国中小企业的健康迅速发展。担保业作为国内一个较为新兴的行业，必将会随着中国经济的高速发展呈现出良好的发展前景，湖北力邦投资担保有限公司就是在此历史背景下成立的。

湖北力邦投资担保有限公司成立于2003年11月，注册资金人民币6000万元，属民营性质的商业性专业投资担保机构，力邦担保公司主要以信用担保管理领域经营发展为业务重点，采取向合作银行申请担保贷款业务额度开展业务基本运作。公司经营宗旨是通过运用信用担保和投资等经济手段，架起银企合作的桥梁，有效解决广大中小企业﹑个人融资难和银行放款难的“两难”问题，促进经济发展，维护信用体系，同时为全体股东创造良好的经营效益。

商业化担保机构与政府等部门出资设立的担保机构区别在于市场化运作，多元化经营，以盈利为目的，其特点是出资社会化﹑经营市

场化﹑内控机制完善﹑利益分配机制管理﹑市场竞争充分﹑专业化水平高等。力邦担保公司作为商业性专业化投资担保机构，从成立之初就遵循商业性专业担保机构的运作机制经营运作，实施董事会领导下的总经理负责制，包括监事长﹑总经理在内的经营管理层全部是来自银行﹑金融类投资公司﹑上市公司等重要岗位人员，具有非常丰富的金融﹑投资等方面的专业工作经验。公司现有员工37名，其中本科以上学历占70℅，研究生以上学历占20℅，董事会下设风险控制管理委员会和投资决策发展委员会，专设业务部门有私人业务部﹑公司业务部﹑市场开发部、金融咨询管理部、风控管理部、投资项目部和财务综合部。

2004年力邦担保公司着重在风险控制体系建设、营销渠道建立、银行等合作银行网络搭建、行业中品牌树立等方面开展工作，取得了较为显著的工作业绩。截止到2004年底，私人类担保业务总担保金额2872.5万元，共计268笔，公司类业务总担保金额2560万元，共计6笔，金融管理咨询类业务签订企业及项目18个。全年实现担保业务收益92万元，金融管理咨询业务收益36万元，到2004年底无一笔担保业务发生逾期和垫款，取得授信及发生担保业务合作的银行7家。

在2004年下半年武汉市政府与国家开发银行湖北省分行推出的中小企业贷款合作业务中，力邦担保公司积极参与和支持，成为武汉市被国家开发银行湖北省分行审核确定的6家担保机构中唯一的一家民营担保企业。力邦担保公司同时也是经国家发改委和国家税务总局联合批准的湖北省第一批免税担保企业，在湖北省经济委员会发起设立的湖北中小企业信用担保协会的活动中，积极响应和支持，成为湖北省中小企业信用担保协会常务理事单位。

二、公司的风险文化建设内容

银行经营的商品是货币，担保机构经营的商品是风险，因此担保评价决策的标准和程序、反担保措施的合理设计、风险控制和风险化解的能力是衡量一家担保机构是否专业的重要标准。力邦担保公司从成立之初就非常重视风险控制体系的建立工作，探索建立独有的力邦风险文化，它是在担保业务选择担保初审、评审决策、检查监控、催收化解的全过程中所形成的占支配地位的习惯做法、机构安排、思维方式的总和。力邦担保公司在具体的风险控制工作中贯彻以下九点工作原则：

（一）担保岗位设置应当做到分工合理，职责明确，岗位之间应当相互配合，相互制约，做到审评分离。

（二）建立有效的担保决策机制，包括设立风险控制管理委员会。被风控委员会两次否决的担保申请项目，一定时间内不得再次提交风控委员会审议。

（三）根据风险大小，金额大小，反担保情况，确定不同的审批权限，审批权限逐步采用量化风险指标。

（四）以风险量化评估的方法和模型为基础，开发和运用统一的客户信用评级体系，作为担保客户选择和项目审批的依据，并为客户信用风险评价、监管以及制定差别化的担保政策提供基础。

（五）防止对单一客户、关联企业客户和集团客户风险的高度集中，防止违反原则提供关系人担保和人情担保，防止担保信贷资金违规投向高风险领域和用于违法活动。

（六）建立统一的担保操作规范，规定保前调查，保时审查，保后监管各个环节的工作标准和操作要求。

（七）建立担保风险责任制，明确规定各个部门，岗位的风险责任。

（八）建立在保企业风险分类管理制度，规范担保贷款质量的认定标准和程序，严禁掩盖不良担保贷款的真实情况，确保担保贷款质量的真实性。

（九）注意完善法律手段，重视重大法律问题。

力邦担保公司风险控制文化建设的特色之一主要表现在在保企业分类管理．担保公司要在风险中生存并发展，必需要稳健经营，包括稳健经营的理念，稳健经营的工作作风，稳健的操作程序，稳健的管理措施．而稳健经营的前提，是不仅要预防可能的风险，化解已经发生的风险，而且要及时识别和弥补那些已经发生但尚未实现的风险，即内在风险．只有对在保企业管理通过连续分类过程才能及时了解在保企业存在的问题，因为它跟踪担保质量在担保期限内的变化情况，便于管理者分析原因，发现问题，及时采取措施，尽量减少损失．

力邦担保公司结合担保行业的实际情况，参考银行的五级分类标准，制定了一整套在保企业分类管理的办法。通过在保企业分类管理的实施，为改善初审质量提供了依据，扭转了担保业务管理中的落后行为，强化和充实了力邦的风险文化内涵。

三.深入业务探索创新工作思路

近年来随着国内担保行业的发展，不仅在担保企业的数量和担保业务量上有了较大的增长，在担保业务品种上也开始呈现多样化，除了贷款担保之外，还出现了商品交易履约担保、财产诉讼保全担保、工程建设履约担保、个人消费信贷担保等业务品种，表明我国担保行业的发展正步入轨道，中国担保行业雏形已经显现。

力邦担保公司在做好传统贷款担保业务的同时，密切关注随着市

场经济发展与信用担保结合而产生的更多担保业务契机。力邦担保公司在业务品种开发上投入了较大的人力和物力，在个人贷款担保业务领域开发了个人婚庆消费打包贷款担保业务、多思英语升级消费贷款担保业务等贴近市场和客户需求的担保业务品种。在公司类担保业务方面，除传统的贷款担保外，还成功办理了诉讼保全担保，商品贸易第三方担保等业务，积累了宝贵的品种开发和风险控制的经验。２００５年力邦担保公司将尝试性地推出工程建设履约担保业务和有较复杂性的中小科技企业委托贷款集合担保业务．

信用担保体系是微观层面的操作，尤其是反担保的设定，是风险控制的重要环节，这一环节运作是否成功，关系到整个信用担保体系的风险能否得到有效控制，对最终能否建立一个可持续发展，风险可控的信用担保体系起到关键性作用。

除了在担保业务品种创新上勇于探索尝试之外，力邦担保公司在反担保措施的方案设计上也投入了大量精力。多数申请融资担保的中小企业都存在反担保资产不足值、无贷款银行认可的有效反担保条件的客观现实。如何能在有效控制银行贷款资金和自身担保责任的安全前提下，架起银企合作的桥梁，这就要求我们必须在反担保措施上灵活多样，多渠道立体化设计反担保方案。力邦担保公司配备有专职的律师和经验丰富的风险控制人员，在反担保方案的设计上，除了传统的抵、质押外，我们还设计了经营权抵押担保、浮动抵押担保、股权加个人连带责任担保、库存产品加财务监控担保、应收账款加财务监控担保等反担保方式。通过以上反担保方式的组合运用，真正起到了有效控制风险、提高担保业务成功率的作用。

四.倡导和积极推进业内合作

担保行业在我国还是新生事物，信用担保的发展不仅需要政府的监督管理，政策扶持，还需要担保机构在自身规范运作的基础上，强化行业协作。我们对担保理论问题的研究还比较浮浅，远远不能适应担保业发展的要求，亟须加强与担保同业在担保理论与实物问题的研究和交流。目前，全国有4000家左右的担保机构，由于成立的时间不同、资本实力大小不

一、所处的业务领域和具体政策环境各异，经营管理水平参差不齐，业务规范化程度不高，作为一个行业的整体社会形象不能得到正面的体现。同时，各担保机构之间信息沟通与业务合作的渠道不畅，虽然在同业机构的共同倡导下，缔结了旨在促进担保机构间交流与合作的“中国担保业联盟”，但由于各种原因和自身条件的限制，发挥的作用相当有限。因此，我们更有必要在探索中加强交流，互助合作，共同推动我国信用担保事业的健康发展。

展望未来，我国社会主义市场经济体制会进一步完善，国民经济的市场化程度会更高，担保事业也将会处在全面成长的新时期。担保行业的各位同仁们，我们有责任一起共同努力，抓住机遇，不断地推动担保行业稳定、健康的成长。

湖北力邦投资担保有限责任公司

二OO五年三月二十八日

第二篇：促进全市融资性担保行业健康发展

促进全市融资性担保行业健康发展

实 施 办 法

为贯彻落实《国务院关于进一步促进中小企业发展的若干意见》（国办发„2009‟36号）、《国务院办公厅关于进一步明确融资性担保业务监管职责的通知》（国办发„2009‟7号）、《融资性担保公司管理暂行办法》（中国银行监督管理委员会2010年第3号令）和《江苏省政府关于进一步促进中小企业发展的实施意见》（苏政发„2010‟90号）等相关文件精神，根据《市政府关于进一步加快全市金融业改革创新发展的若干意见》，现就进一步促进全市融资性担保行业健康发展提出以下实施办法。

一、发挥财政资金引导作用，促进中小企业健康发展

（一）从2011年到2013年，市政府每年安排不低于3000万元的财政专项资金，对市重点扶持的担保机构给予政策支持。

（二）市重点扶持的担保机构是指在我市辖区内注册纳税，为我市辖区内注册和纳税的中小企业提供融资性担保服务，注册资金不低于5000万元，当年日均担保额不低于注册资金3倍，且60%以上的担保业务是面对中小企业（不包括房地产开发）的担保机构。

（三）符合条件的担保机构于次年第一季度申请上一的补助奖励资金。

二、调整资金补助结构，促进融资性担保机构做强做优

（一）继续对担保机构进行业务补助。对低于同期银行贷款利率50%标准收取的担保费，按照每笔担保业务的担保额给予不高于

2%的补助，对为科技型中小企业的担保适当提高补助标准，但幅度不超过0.5个百分点；年累计担保额较上一的增量部分给予不高于2.5%的补助。对单笔金额在800万元以上的业务、对不收取担保费或收取比例明显偏低的担保业务不予补助。

（二）鼓励担保机构做大做强。新设立、增资或重组后的担保公司（含境外资本），注册资金达到1亿元以上的，年日均担保余额达到注册资金5倍后，给予不高于100万元的奖励，各担保机构均只享受一次。

（三）加大风险损失补偿力度。担保机构在政策扶持期内发生经营风险并出现代偿损失的，依次冲减已在税前扣除的担保赔偿准备和在税后利润中提取的一般风险准备，不足冲减部分按据实在企业所得税税前扣除。实际损失扣除用“两金”清偿后的部分，给予30%的补偿（对同一担保机构的补偿额不超过其累计担保额的1%）。

对已享受国家、省各项担保补助资金的担保机构，市财政仅就应享受市财政补助数减去已享受国家、省补助数50%的差额进行补助，原则上最高不超过500万元。

如担保机构所需各项政策补助资金超过市政府安排的可用专项资金时，相应进行等比例调整（风险损失补偿除外）。

担保机构违反国家监管部门法律法规，违规经营业务，不得享受上述资金补贴奖励政策。从整改完毕的次年起，方可申请享受。

三、争取和落实国家和省的相关政策，为担保机构提供优质服务

（一）继续落实好中小企业信用担保（再担保）机构税收优惠政策。根据中小企业信用担保（再担保）机构担保或再担保业务收

入免征三年营业税政策，对符合规定的中小企业信用担保（再担保）机构做好营业税免征的初审、公示、推荐和监管等工作。

（二）开展贷款担保业务的中小企业信用担保机构，应按照不低于当年年末责任余额1%的比例计提担保赔偿准备，按照不超过当年担保费收入50%比例计提未到期责任准备，各项准备金税前扣除政策按有关规定执行。

（三）担保机构开展担保业务中涉及房产、土地、车辆、船舶、设备和其他动产、股权、商标专用权、专利权等抵押物登记和出质登记，凡符合要求的，登记部门要按照有关规定为其办理相关登记手续。担保机构可以查询、抄录或复印与担保合同和客户有关的登记资料，登记部门要提供便利。登记部门要简化程序、提高效率，对担保机构办理代偿、清偿、过户等手续的费用，按国家有关规定予以减免。在办理有关登记手续过程中，不得指定评估机构对抵押物（质押物）进行强制性评估。对于房产、土地等价值重大的资产，若一次抵押尚有余额，应积极配合相关担保机构开展二次抵押。

（四）市及区县金融服务管理部门要积极与人民银行、银监等部门协调配合，引导和促进担保机构与合作银行转变经营理念，创新合作方式，拓展合作领域。要按照市场化原则，依据双方风险防范与控制能力，合理确定担保放大倍数和收费区间，逐步建立合作银行与担保机构双方“风险共担”、“利益共享”、“信息共通”机制，携手防范和化解信贷与担保风险，共同促进合作银行与担保机构的可持续发展。

四、落实各项监管制度，推动融资性担保行业规范健康发展

（一）成立融资性担保行业发展工作领导小组，建立、完善各

区县、国家级开发区融资性担保机构监管服务工作网络，保证全市融资性担保行业规范快速发展。

（二）担保机构开展经营活动，不低于实收资本60%的货币资金可用于存出保证金、银行存款，以及投资国债、金融证券及大型企业债务融资工具等信用等级较高的固定收益类金融产品。收取的企业保证金应存入银行专户，不得挪作他用，担保机构对任一被担保项目收取的保证金比例不得超过20%；在银行的存出保证金与收取企业保证金之比，任何时点上均不低于2∶1。

（三）担保机构不得为其母公司或子公司提供融资性担保，不得与自身存在股权关系的银行业金融机构的经营活动提供融资性担保。

（四）担保机构对单个被担保人提供的融资性担保责任余额在任何时点上不得超过净资产的10%，对单个被担保人及其关联方提供的融资性担保责任余额在任何时点上不得超过净资产的15%,对单个被担保债券发行提供担保责任余额在任何时点上不得超过净资产的30%。

（五）加强担保机构资金管理，严禁担保机构挪用和违规投资，严禁帐外收取被担保企业费用。

（六）担保机构要严格执行《担保企业会计核算办法》，聘请信誉良好的专业机构进行财务报表审计，并及时向有关部门报送有关财务经营资料。

（七）担保机构要加强企业制度建设，完善法人治理结构，加强内部规章建设，严格业务流程控制，特别是要加强在保业务的后续跟踪管理、落实各项风险防范措施。

（八）加强行业信用管理与服务。担保机构要认真参与信用等级评定工作，征信管理部门应当将融资性担保公司的有关信息纳入征信管理体系，并未融资性担保公司查询相关信息提供服务。

五、充分发挥行业协会功能，促进担保行业自律

（一）市信用担保行业协会要加强自身建设，增强代表性。配备专门工作人员，建立合理收费制度，提高各项业务活动能力。

（二）积极开展各项协会活动，组织业务培训和对外交流，促进行业管理制度建设、企业文化建设和业务方式创新。

（三）加强行业发展研究工作，反映行业发展规律和要求，维护担保机构的合法权益，推动行业制度建设，促进全行业健康规范发展。

（四）做好行业统计分析工作。市信用担保协会要按时对全市融资性担保机构的业务、财务情况进行统计分析，并有的放矢地提出工作建议。

（五）市信用担保协会要配合有关部门，进一步深化政银企多边合作关系，促进融资担保业务增长，支持担保机构更快发展。

六、附则

（一）本办法由市金融办会同市财政等部门负责解释。

（二）本办法自2011年1月1日起施行，有效期至2013年12月31日。

皖将建担保行业信用评级制度 规范行业发展

安徽省政府近日转发了《关于推进我省融资性担保行业规范发展意见的通知》，将规范我省担保行业发展，并力争在2015年打造一个资本金超50亿元的“担保航母”。

据了解，我省将鼓励发展融资性担保机构，构建以实收资本亿元以上融资性担保机构为主体的多层次、差别化的融资性担保体系。这个体系的目标是：力争到2015年，全省有1个资本金超50亿元、各设区市有1个以上超5亿元、各县有1个以上超1亿元的融资性担保机构。

另外据了解，我省监管部门将建立起融资性担保行业信用评级制度，评级结果将纳入人民银行企业信用信息基础数据库和省联合征信中心数据库，向社会公布并供免费查询。

第三篇：推动班组建设 促进企业健康发展

推动班组建设 促进企业健康发展

【摘 要】班组建设是一项筑基工程，是企业管理的基础。加强班组建设是增强企业活力、提高企业竞争力、促进企业又好又快发展、成就卓越企业的重要抓手。面对日益激烈的竞争环境，班组建设的重要性日益突显。本文通过系统梳理班组建设的核心内容，科学构建班组建设的组织体系，充分利用班组建设的载体，建立班组建设的长效机制，避免班组建设流于形式，切实将班组建设融入企业的生产经营活动中，全面推进卓越班组建设。

【关键词】建设；班组文化；促进

班组作为企业最基层的组织，是企业从事生产技术经营活动和思想政治工作的基本单位，是企业的细胞、基础。企业要想快速发展，一个活力且具有团队凝聚力和创新力的班组是基本前提，因此搞好班组管理工作，支持信任班组长，并充分发挥班组长在班组建设中的带头作用，才能够让企业的管理工作起到事半功倍的作用，从这点上来看，加强企业的班组建设对企业发展的推动作用十分明显，实际上在企业的品牌建设中同样非常明显，本文通过分析班组建设在发展企业的重要作用，并简单分析了当前企业在班组建设中存在的问题，并在此基础上提出了几点完善的措施。加强班组建设要重视全员参与，搞好班组成员的团结

班组建设不仅是班长个人的事情，更是班组全体成员的事情，必须要充分调动起班组成员的积极性。一个班组，最重要的就是团结，最需要的就是凝聚力。而关心班员生活是抓好各项工作的重要基础，是班组成员之间相互团结的纽带。物质生活我们暂且不说，精神生活的贫困也会让人精神空虚，人心不稳，“穷则思变”，但“变”却不一定“通”，所以很有必要加以关心。生活中遇到不顺心的事在所难免，如果闹着情绪来工作，显然不能很好的完成工作安排，影响工作质量，一些问题就会接踵而来。班长要用心观察班员的状态，及时引导他们正确地看问题，要引导他们做对的事情并把事情做对，在失误和挫折面前，用乐观的心态、发展的眼光看问题，分析问题原因，掌握改进之道，通过沟通，自我反省，积蓄经验，把工作做得更实更好。同时可以多多举行一些班组娱乐活动，丰富班员的精神生活。加强班组建设要重视学习型班组的建设

班组建设要持之以恒就必须加强学习，才能提供可持续发展的动力。这就要求每一名职工必须加强业务理论、操作技能的学习，提高业务知识技能和文明服务水平；加强科学文化知识的学习，陶冶情操，提升自身修养。用掌握的知识解决工作中出现的问题，做到学以致用，要善于总结工作中的经验并上升为理论，提出自己的见解。做到有目的的学习，不能只为学而学，防止学习和解决问题相脱离。提高业务素质是做好各项工作的必要条件和坚实基础。“榜样的力量是无穷的”，“火车跑得快，全靠车头带”。所以班长首先得以身作则，有过硬的业务水准，才能做好模范带头作用，才能比较权威地检查全班人员的工作质量操作规范，才能发现问题并及时准确地处理。班长应以实际行动带动班组成员全面提高业务知识，把知识点尽可能地分门别类，帮助组员熟悉掌握。也可以结合实际工作，有目的的开展如业务交流、技术探讨等活动，使班组内形成“比、学、赶、帮、超”的工作氛围，还可以鼓励员工不断地自我充值，不断地丰富文化内涵，那样每个组员都会感觉到其实工作也不是那么枯燥乏味，每一天都是不同的一天，都是上进的一天，是收获的一天，都会感受到成长与发展的快乐。加强班组建设要重视班员思想建设以及搞好群众关系

加强思想文化建设是做好各项工作的必要前提和根本保证。“思想是人的灵魂”。思想健康灵魂才健康。班长要带头树立正确的人生观和世界观，不轻视自己的能力，也不轻视自己的岗位。其实不管岗位如何，大家都要确信，我们的工作是有利于企业，有利于社会的。要认识到自己工作的重要性，以本职工作为荣，以尽职尽责为荣。强化班组安全从严管理，提高战斗力

安全工作是一项系统性的工程，必须做到常抓不懈。班组坚持开展工作标准的规定和“安全互查活动”。对规范班里职工作业行为、提升职工安全技能、夯实车间安全管理工作中起到了很好的作用。具体内容如下：

（1）班组标准的规定工作。班组工作标准是安全标准化管理重要的一个组成部分。在班组安全从严管理工作中，统一了思想，使之变为自觉地行动，使班里职工熟悉了从严管理是维持正常工作持续，养成良好的工作习惯是保证安全生产的重要措施，是对他们高度负责的体现。

（2）“安全互查”活动，即由不同的工序或岗位间相互开展安全检查活动，指出该职工的不足和不对，这种活动形式，有利于职工发现一些熟视无睹的安全隐患。以上两个方面贵在坚持。

【参考文献】

[1]韦刚.如何搞好班组建设[J].中国邮政，2005（10）.[2]本刊编辑部.班组建设要创新发展[J].中国培训，2006（10）.[3]智溢.班组建设新模式[J].车间管理，2006（02）.[4]王忠阳，杨君.浅谈如何加强企业班组建设[J].煤炭工程，2006（05）.[5]王琳.新时期班组建设的创新发展[J].中国培训，2007（11）.[6]李丽平.新形势下企业如何加强班组建设与管理[J].经济师，2007（02）.[7]李晓松.对班组建设年活动的几点思考[J].云南电业，2007（04）.[责任编辑：张涛]

第四篇：规范市场行为促进行业健康发展

规范市场行为 促进行业健康发展

——关于越秀区房地产中介行业发展情况分析

1999年，福利分房制度的终止与货币分房制度的启动，使商品房市场的潜在需求得到释放，房地产市场逐渐活跃。2004年以来，全国房价持续走高，特别是广州、南京、杭州等城市，楼价飙升百分之三十以上。为此，今年上半年，国务院先后推出了“国六条”、“国十五条”对房地产市场进行降温。综观调控措施，主要针对房地产开发商和“炒房族”，而忽略了另一根源——房地产中介。在上海，甚至出现几家中介联合起来，在开发商刚刚开盘后，即悉数吃下所余房子，再抬高房价推向二手房市场牟取暴利。因此，切实落实国务院稳定房价的精神，加强对房地产中介服务业的规范管理，理应成为“组合拳”的一项重要举措。本文利用2004年第一次全国经济普查资料，结合2005年有关数据，对越秀区房地产中介行业发展现状进行分析，为今后进一步规范及发展我区房地产中介行业提供一些参考依据。

一、房地产中介在房地产市场中的活动

房地产中介不仅填平了产权人与臵业者之间的“地点性间隔”、“时间性间隔”和“社会性（所有权）间隔”，而且还形成了不动产市场的扩散效应和波及效应，是房屋商品形态变化运动过程中各种关系的集合。由于房地产自身的高成 本、不可移动性、融资的需要和市场信息不对称等一系列特征，使得房地产与其他商品比较起来更需要借助中介来实现价值。房地产市场运作过程中大致可分为四个阶段（见图1），从图中的运作过程中可以看出，房地产中介服务，包括咨询、金融中介、经纪代理、评估、物业管理等始终渗透于市场运作的各个阶段，是房地产市场顺畅运作的基本保证。房地产市场的发展越成熟，与中介服务活动的结合就越紧密。

二、我区房地产中介概况

（一）各项指标均位居市属各区首位

根据第一次全国经济普查资料（以下简称经普）显示，我区房地产中介的各项指标均位居市属各区首位。从房地产中介法人单位数看，我区排名第一，共有473家，几乎占了广州市房地产中介法人单位数的四成（见图2）；从主营业务收入情况看，我区排名首位，达8.75亿元，远远高于其他市属各区（见图3）；从从业人员人数来看，我区的从业人数 达0.75万人，占据了广州市房地产中介人数的大半壁江山（见图4）。房地产中介密集分布在越秀的主要原因是我区属于典型的老城区，又是中心城区，人口密集，拆迁成本高，地少新房少。

2004年各区房地产中介企业法人单位比重图南沙区, 0.25%萝岗区, 0.83%番禺区, 5.25%黄埔区, 1.75%白云区, 6.01%天河区,18.68%海珠区,16.76%荔湾区, 8.09%花都区, 1.17%增城市, 1.58%从化市, 0.17%越秀区,39.45%图2

2004年各区房地产中介主营业收入比较图*********0100000越秀荔湾海珠天河白云黄埔番禺花都萝岗增城***0单位:万元***250005800

图3 3 2004年各区房地产中介从业人数比重图番禺, 2.99%黄埔, 0.75%白云, 2.99%天河, 23.88%花都, 0.75%萝岗, 0.75%增城, 0.75%越秀, 55.97%海珠, 7.46%荔湾, 3.73%

图4

（二）房地产中介总量不断扩大

我区房地产中介行业数量在房地产行业恢复发展的十几年中迅速增加。1996年我区房地产中介企业仅有131家，根据经普数据显示，2004年我区房地产中介企业达473家，下属分支机构264家。我区房地产中介企业的数量平均每年以17.41%的速度递增（见图5）。

1996年-2004年房地产中介行业发展趋势图***0累计开业数量(家)1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年******3 图5

（三）内资投资独占鳌头

按登记注册类型分，我区房地产中介行业由内资、港澳台商投资、外商投资三类企业组成。根据经普资料统计，越秀473家房地产中介企业中，内资企业有449家，占行业机构比重高达 94.93%，从业人员人数为4441人，占整个行业比重的58.85%。其中，私营有限责任公司有318家，占行业机构比重的67.23%，从业人员人数为3381人，占整个行业比重的44.81%；港澳台商投资公司有9家，占行业机构比重的1.9%，从业人员人数为1898人，占行业机构比重的25.45%；外商投资企业15家,占行业机构比重的3.17%，从业人员人数为1207人，占行业机构比重的16%（见图6）。从企业数量和从业人员数量两项指标来看，内资投资企业均排首位，从数量上独占鳌头。但从所占比重分析，港澳台商及外商投资企业的规模明显优于内资企业。

2004年房地产中介行业投资成分比重图港澳台商投资, 1.90%外商投资,3.17%内资,94.93% 图6

（四）呈现中小规模企业为主的行业格局

目前，我区房地产中介明显呈现以中小规模企业为主的行业格局。根据经普有关数据显示，我区房地产中介行业格局中，中小规模企业数量多、比重大，其中房地产中介行业营业收入1百万以下的企业比重高达81%（见图7），营业收入1千万-2千万的企业及2千万以上的企业比重总共才4%。整个行业尚处于初级发展和不成熟的阶段，需要进一步加大扶持和引导力度。

2004年房地产中介行业营业收入比重图1千万-2千万2% 5百万-1千万3%2千万及以上2%1百万-5百万12%1百万以下81%2千万及以上1百万-5百万1千万-2千万1百万以下 5百万-1千万

图7

（五）二手房交易稳步发展

我区具有优越的地域优势，成熟的生活氛围、繁华的商业环境、优越的名校资源对投资者和臵业者都具有极大的吸引力，但因为我区一直属于市中心城区，人口密集，拆迁成本高，又受土地规划限制，使得一手楼供应非常有限。导致我区的新房价格一路走高，2004年我区新房每平米的均价已经突破万元。而二手房因为楼龄偏长，又是单体楼居多，价格逐年下降。整个区域新房、二手房交易价格呈现出逐年拉 开差距的态势（见图8）。受上述种种因素影响，众多投资者和臵业者选择在我区购买二手房。近几年来，我区二手房交易呈现稳步发展的态势。（见图9）。

2001年-2005年越秀区新房、二手房价格走势比较图***000400020000新房价格(单位:元/㎡)二手房价格(单位:元/㎡2001年907452492002年928042412003年911041542004年1095041772005年104514096

图8 2001-2005年越秀区二手房屋交易面积趋势图403020100交易面积（单位：万平方米）2001年12.682002年23.322003年33.352004年35.152005年34.42

图9

三、存在问题

（一）品牌企业相对较少

由于投资成本低，市场准入门槛低，致使素质不高的企 业相对过多，品牌企业相对较少，一些品牌大规模经营的企业，其单个的门店也常常被同一区域内更多无品牌且不规范执业的小店所包围，经常可以看到我区某地段房地产中介多过“米铺”的现象，冲淡了规范经营企业的品牌优势。不规范企业利用低成本的低价服务，凸现规范经营企业的高成本劣势，抢夺招揽顾客，使得市场存在“优不胜、劣不汰”的无序竞争现象。

（二）法律法规体系不完善

1、现有的《城市房地产管理法》是仅有的一部具有严格意义的法律法规。之后相继出台的《经纪人管理办法》《城市房地产中介服务管理规定》、《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》虽然对房地产中介机构的设立、中介服务人员的资质进一步加以严格规定,对中介违规行为进行了部分列举,在罚则中对中介服务机构和人员分别进行了规范，但都还不是严格意义上的法律法规。

2、在房地产中介设立方面，房地产主管部门的审查和工商部门在登记方面的规定并不一致。《城市房地产中介服务管理办法》要求设立中介机构先到房地产主管部门审查，才能到工商部门登记，而依据《经纪人管理办法》工商部门对中介机构登记不需要主管部门的审查。这造成房地产中介 1

212

1994 年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过 国家工商行政管理局1995年第36号，1998年12月3日修订 3建设部令1996 年第50 号, 2001 年8月15 日修订 4 2002 年5月23 日,建设部、国家发展计划委员会、财政部等七部委联合下发 机构中，绝大多数未经过房地产主管部门审查而直接到工商部门登记领取营业执照，这在一定程度上造成了房地产中介服务人员素质差，专业水平低的现状。

3、房地产中介市场的国门已经打开，目前涉及房地产中介咨询业对外开放管理的涉外服务贸易类法规只有《对外贸易法》、《指导外商投资方向暂行规定限制》及《外商投资产业指导目录》。而这个领域其他的涉外法规管理法规条例则几乎是空白。

4、现有的制度滞后。现有的佣金收取都是根据计价格[1995]971号文《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》的有关内容，即房屋买卖代理收费的，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收，实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。此规定至今已经10年有余了，与日益增长的经济不相适应，且没有明确最高限额3%是单方还是双方。导致房屋中介大打“擦边球”，通常做法是房地产中介对买方收取3%，卖方收取2%。经不完全统计，这一做法高达90%。从区物价部门相关人员处了解，大部分房地产中介价格投诉都集中在佣金收取纠纷上。

（三）违规行为时有发生

1、过度炒作“楼花”。“楼花”的过度炒作主要是一些中介代理企业的员工，在开发商预售许可证下来前，利用各 种关系订下多套房子，然后等到价格上涨后，签正式《商品房预售合同》前再抛出。向接盘的购房者收取认购协议书上约定的价格与双方达成一致的价格之间的差价。炒“楼花”，扭曲了市场的价格信号，扰乱了市场正常的供需秩序，助长了价格的过度上涨。

2、利用职业便利欺诈。中介经纪人素质良莠不齐，部分有意隐瞒重要信息。诸如对于房屋质量、房屋产权及其他权利设定等影响房地产交易的重要信息，房地产经纪人为促成交易而故意隐瞒这些信息，从而引起很多纠纷。

（四）监管有待加强

目前，房地产中介行业处于一个管理松散、缺乏约束的阶段。据区物价检查所价格举报中心有关负责人介绍，凡消费者举报经查实后，基本以退款为主，作出处罚的比例相当少，这主要是由于物价、房管和工商三个行政部门在纠纷发生时往往不能联合执法造成的。正因为违规操作成本低，市场中不少中介公司敢于乱收费、违规交易。同时，行业协会也缺乏自律性监管，没有充分发挥自身的作用。

（五）网络房地产市场开发有待加强

目前我区绝大部分房地产中介没有网络交易平台，只有为数极少的房地产中介（如中原、满堂红等）有网络经营理念，但系统及配套功能不够强大，只是处于上传信息的初级阶段，尚未发展成电子商务。如没有引入SIS（集成系统）、MLS（多重上市系统）、MMC（中央帐户管理和信贷管理中心）等网络系统。从侧面反映出房地产中介市场发展还不成熟，还有很大的发展空间。

四、发展趋势分析

国家陆续推出的宏观调控政策对于房地产中介公司影响较大，房地产中介公司面临新一轮的洗牌。主要是商品房住宅放盘量的变化及买方的观望状态，还有房地产信贷资金的紧缩对交易产生影响。根据有关数据显示，今年“六一”以来，二手房成交量萎缩了20%至30%。这些影响对品牌连锁的大公司可能会小一点，但是一些实力不足的小中介可能会在这次调控中被淘汰出局。同时，中介公司的拓展受到影响，预期增速会放缓。

根据其他国家和地区的经验，在成熟的房屋市场中，二手房的交易量往往大幅超过新房的交易量。粗略估计，美国的房屋市场交易中，二手房交易与新房交易之比是3∶1，香港则高达5∶1，一些西欧的房地产市场，二手房交易更是占了交易总量的95%以上。目前，广州市还处在大众继续改善居住条件，城市化快速发展的时期，新房在一定程度上解决了长期以来福利住房制度和目前高速城市化所导致的住房严重紧缺问题。由于我区是典型的老城区，受地域限制，未开发的土地少，各项配套设施完善。可以预见，在整个广州市属各区中，我区将率先成为二手房交易量大幅超过新房交 易量的区域，房地产中介在我区房地产行业中扮演的角色将越来越重要。

根据美国房地产经纪协会公布的一份调查报告显示，全美房地产经纪协会的70多万名成员中，60%的经纪人使用电子邮件与顾客联系，60%的房地产公司在因特网上建有网址，72%的房地产公司通过因特网做成生意。根据最新的第15次中国互联网发展状况统计报告显示，我国的上网计算机总数达到了4160万台，是1997年10月第一次调查结果29.9万台的139.1倍；我国的上网用户总人数为9400万人，是1997年10月第一次调查结果62万上网用户人数的151.6倍，两者的增长速度均位于世界前列。近年来，广州颇具规模的房地产中介开始有网络经营理念，网络平台、网络经纪人应运而生，发展非常快。专家预测，“鼠标+水泥式”的新型主体占据房地产中介服务市场将是未来的发展趋势。

从长远来看，房屋二级市场的发展是不可避免的趋势，并且其市场主导能力和市场空间将日趋庞大。但是，中介还远远没有达到它应该发挥的作用。有鉴于此，有必要对房地产中介的功能定位进行重新整理提升，积极借鉴和引进国际中介的先进经验和做法，促进整个房地产中介市场的成熟与发展。下面提出进一步促进房屋二级市场持续健康发展的若干建议，以供参考。

五、几点建议

（一）完善法律法规体系

西方国家之所以有较为发达的中介行业,就是法制比较健全。美国是世界上房地产业发达的国家,其中介服务业十分发达,形成了较为完善的房地产中介服务体系。战后的日本积极学习美国经验,根据本国实际情况及时制定了自己的房地产中介法规,如《房地产交易业法》,使得日本中介业得以规范发展。有鉴于此，我区应加大调研力度，进一步了解掌握区内房地产中介的第一手材料，针对房地产中介市场经营活动的各类业务、各个环节，积极向上级部门建议，制订一整套规范管理、可操作性强的法规和制度，进一步规范房地产中介行业的准入制度和资质审核, 规范房地产中介的管理，使房地产中介市场真正实现“有法可依”。

（二）加大监管力度

1、建议房地产管理部门建立企业《房地产中介信用档案》。房地产中介信用档案的内容包括：记录企业的基本情况、业绩、良好行为及不良行为等，记录企业以及个人受到国家或者各级政府的奖励和授予的荣誉称号，以及企业和个人在经营过程中的违反房地产法律法规及其他法律法规、标准规范的行为。定期将这些信息向公众公布，以达到提高房地产中介诚信度，增加房地产中介违规成本，进一步规范房地产中介市场的目的。

2、建议房地产管理部门、物价部门和工商行政管理部 门在各司其职的基础上，加强行政沟通和执法合作，如建立联席会议制度，完善对房地产中介违法行为的执法协调机制，消除房地产中介监管中的盲点，从根本上保障房地产中介市场的规范有序发展。

3、强化行业自律监管。发挥房地产行业协会或商会的作用，制定行业规则，强化行业管理，建议在现有注册制度的基础上，建立房地产经纪执业人员的年检制度。加大对房地产经纪人的监管力度。对违反相关法律法规、达不到从业标准的房地产经纪人员，注销其职业资格。打击各种违法经营和不正当竞争行为，维护公平、公正的市场秩序，提高房地产中介市场的诚信度和美誉度。同时充分发挥商会和行业协会的作用，加强同行业之间的沟通与协作，充分整合资源，为区域楼宇经济服务。进一步加强其在政府与市场之间的桥梁纽带作用，可以采取联席会议的形式，由商会和行业协会定期或不定期地向政府及有关部门反映市场动态，提出政策建议，协调行业经济活动，加强行业监督管理。

（三）培育和发展品牌企业

如何依托现有的规模企业和引进知名品牌，形成优势产业群将是我区房地产中介行业不断发展壮大的一个重要途径。

1、大力培育规模品牌企业，建议房地产中介的管理部门制订相关奖罚制度，按评选越秀区“信得过”房地产 中介、“零投诉”房地产中介，对于评选出来的企业给予一定的奖励，提升其知名度，逐步树立优质品牌效应。

2、鼓励支持房地产二手市场中实力较强、条件成熟的商家转变经营模式，积极发展连锁经营、特许经营。国内许多房地产中介公司发展到一定阶段后会遇到“瓶颈”，面临资金、资源和人才的约束，难以迅速扩大规模，抢占市场份额。从长远看，房地产中介公司要想突破这个“瓶颈”，就必须导入成熟先进的连锁经营、特许经营理念，品牌将成为投资者和臵业者选择房地产中介的首要因素。

3、加大招商引资力度，围绕我区发展总部经济和民营经济的策略，积极引进市场前景好、发展潜力大、税收效益高的优质房地产中介企业，如引入21世纪不动产等知名企业入驻我区。

（四）营造优质的服务环境

信息不对称现象的存在，客观上给中介公司和中介从业人员的违规行为提供了较大的操作空间。建议房地产管理部门应加大信息公开的力度，一是增大信息发布量，不仅公开宏观信息，也应适当公开有针对性的微观层面上的信息，建议完善在网上公布房屋二级市场的价格指引信息和成交信息，如具体到地段、小区等，方便市民查询和对比；二是提高发布信息的质量，形成能够有效反映市场运行状况、引导公众进行理性决策的指标体系，建议进一步加大对市场分析 和各种专题研究工作的支持和投入；三是保障信息发布渠道的畅通，加强宣传工作，使各类受众均能及时接受政府发布的信息。

（五）促进创新技术的推广应用

房地产中介正在发生着根本性的变革，越来越多的新兴网络和商业工具被引进或创造。我们只有跟上时代的步伐，对创新技术进行大胆的推广应用，才能在房地产市场上生存和发展。

１、网络平台。建立覆盖整个区域的房地产市场中介网络平台，即“在线楼市”。平台包括信息公示、交易流程、客户管理、服务支持、行业监督和内部管理几大系统，即引入ＭＬＳ（多重上市系统）。其核心是通过特定的软件和网络手段，使加入该系统的各个独立中介商形成一个信息共享的互通体系。

2、《出价书》。在美国，同时期内，很多公司经纪人为买方提出“出价书”，房主有权挑选客户。我们可试行在出价书上付订金支票的做法，由经纪人转交房主，房主接受就签字，不同意就不签字，或退回支票或修改对方条件，一般称为“回价”，由买卖双方自行决定，减少买房人两头怕的疑虑。

3、代书延伸。为防止房地产中介对买卖双方两边通吃的行为，美国禁止经纪人同时代表双方，房屋买卖过户由产权 公司经手，不仅代写、代办过户手续，还有保证履行合约的实际功能。若双方条件切实可行，则代收房款和相关文件，手续办妥后，房款交给卖方，房产证交给买方。经纪人不涉及金钱，可减少很多麻烦。我们可以借鉴这些做法，减少纠纷。

（区发改局练坚娟）

第五篇：规范市场行为 促进行业健康发展

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规范市场行为 促进行业健康发展

规范市场行为 促进行业健康发展

--关于越秀区房地产中介行业发展情况分析

1999年，福利分房制度的终止与货币分房制度的启动，使商品房市场的潜在需求得到释放，房地产市场逐渐活跃。2004年以来，全国房价持续走高，特别是广州、南京、杭州等城市，楼价飙升百分之三十以上。为此，今年上半年，国务院先后推出了“国六条”、“国十五条”对房地产市场进行降温。综观调控措施，主要针对房地产开发商和“炒房族”，而忽略了另一根源--房地产中介。在上海，甚至出现几家中介联合起来，在开发商刚刚开盘后，即悉数吃下所余房子，再抬高房价推向二手房市场牟取暴利。因此，切实落实国务院稳定房价的精神，加强对房地产中介服务业的规范管理，理应成为“组合拳”的一项重要举措。本文利用2004年第一次全国经济普查资料，结合2005年有关数据，对越秀区房地产中介行业发展现状进行分析，为今后进一步规范及发展我区房地产中介行业提供一些参考依据。

一、房地产中介在房地产市场中的活动

房地产中介不仅填平了产权人与置业者之间的“地点性间隔”、“时间性间隔”和“社会性（所有权）间隔”，而且还形成了不动产市场的扩散效应和波及效应，是房屋商品形态变化运动过程中各种关系的集合。由于房地产自身的高成本、不可移动性、融资的需要和市场信

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息不对称等一系列特征，使得房地产与其他商品比较起来更需要借助中介来实现价值。房地产市场运作过程中大致可分为四个阶段（见图1），从图中的运作过程中可以看出，房地产中介服务，包括咨询、金融中介、经纪代理、评估、物业管理等始终渗透于市场运作的各个阶段，是房地产市场顺畅运作的基本保证。房地产市场的发展越成熟，与中介服务活动的结合就越紧密。

二、我区房地产中介概况

（一）各项指标均位居市属各区首位

根据第一次全国经济普查资料（以下简称经普）显示，我区房地产中介的各项指标均位居市属各区首位。从房地产中介法人单位数看，我区排名第一，共有473家，几乎占了广州市房地产中介法人单位数的四成（见图2）；从主营业务收入情况看，我区排名首位，达8.75亿元，远远高于其他市属各区（见图3）；从从业人员人数来看，我区的从业人数达0.75万人，占据了广州市房地产中介人数的大半壁江山（见图4）。房地产中介密集分布在越秀的主要原因是我区属于典型的老城区，又是中心城区，人口密集，拆迁成本高，地少新房少。图2

图3

图4

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（二）房地产中介总量不断扩大

我区房地产中介行业数量在房地产行业恢复发展的十几年中迅速增加。1996年我区房地产中介企业仅有131家，根据经普数据显示，2004年我区房地产中介企业达473家，下属分支机构264家。我区房地产中介企业的数量平均每年以17.41%的速度递增（见图5）。

图5

（三）内资投资独占鳌头

按登记注册类型分，我区房地产中介行业由内资、港澳台商投资、外商投资三类企业组成。根据经普资料统计，越秀473家房地产中介企业中，内资企业有449家，占行业机构比重高达 94.93%，从业人员人数为4441人，占整个行业比重的58.85%。其中，私营有限责任公司有318家，占行业机构比重的67.23%，从业人员人数为3381人，占整个行业比重的44.81%；港澳台商投资公司有9家，占行业机构比重的1.9%，从业人员人数为1898人，占行业机构比重的25.45%；外商投资企业15家,占行业机构比重的3.17%，从业人员人数为1207人，占行业机构比重的16%（见图6）。从企业数量和从业人员数量两项指标来看，内资投资企业均排首位，从数量上独占鳌头。但从所占比重分析，港澳台商及外商投资企业的规模明显优于内资企业。

图6

（四）呈现中小规模企业为主的行业格局

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目前，我区房地产中介明显呈现以中小规模企业为主的行业格局。根据经普有关数据显示，我区房地产中介行业格局中，中小规模企业数量多、比重大，其中房地产中介行业营业收入1百万以下的企业比重高达81%（见图7），营业收入1千万-2千万的企业及2千万以上的企业比重总共才4%。整个行业尚处于初级发展和不成熟的阶段，需要进一步加大扶持和引导力度。

图7

（五）二手房交易稳步发展

我区具有优越的地域优势，成熟的生活氛围、繁华的商业环境、优越的名校资源对投资者和置业者都具有极大的吸引力，但因为我区一直属于市中心城区，人口密集，拆迁成本高，又受土地规划限制，使得一手楼供应非常有限。导致我区的新房价格一路走高，2004年我区新房每平米的均价已经突破万元。而二手房因为楼龄偏长，又是单体楼居多，价格逐年下降。整个区域新房、二手房交易价格呈现出逐年拉开差距的态势（见图8）。受上述种种因素影响，众多投资者和置业者选择在我区购买二手房。近几年来，我区二手房交易呈现稳步发展的态势。（见图9）。

图8

图9

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三、存在问题

（一）品牌企业相对较少

由于投资成本低，市场准入门槛低，致使素质不高的企业相对过多，品牌企业相对较少，一些品牌大规模经营的企业，其单个的门店也常常被同一区域内更多无品牌且不规范执业的小店所包围，经常可以看到我区某地段房地产中介多过“米铺”的现象，冲淡了规范经营企业的品牌优势。不规范企业利用低成本的低价服务，凸现规范经营企业的高成本劣势，抢夺招揽顾客，使得市场存在“优不胜、劣不汰”的无序竞争现象。

（二）法律法规体系不完善

1、现有的《城市房地产管理法》1是仅有的一部具有严格意义的法律法规。之后相继出台的《经纪人管理办法》2《城市房地产中介服务管理规定》

3、《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》4虽然对房地产中介机构的设立、中介服务人员的资质进一步加以严格规定,对中介违规行为进行了部分列举,在罚则中对中介服务机构和人员分别进行了规范，但都还不是严格意义上的法律法规。

2、在房地产中介设立方面，房地产主管部门的审查和工商部门在登记方面的规定并不一致。《城市房地产中介服务管理办法》要求设立中介机构先到房地产主管部门审查，才能到工商部门登记，而依据《经纪人管理办法》工商部门对中介机构登记不需要主管部门的审查。这造成房地产中介机构中，绝大多数未经过房地产主管部门审查而直接到工商部门登记领取营业执照，这在一定程度上造成了房地产

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中介服务人员素质差，专业水平低的现状。

3、房地产中介市场的国门已经打开，目前涉及房地产中介咨询业对外开放管理的涉外服务贸易类法规只有《对外贸易法》、《指导外商投资方向暂行规定限制》及《外商投资产业指导目录》。而这个领域其他的涉外法规管理法规条例则几乎是空白。

4、现有的制度滞后。现有的佣金收取都是根据计价格[1995]971号文《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》的有关内容，即房屋买卖代理收费的，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收，实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。此规定至今已经10年有余了，与日益增长的经济不相适应，且没有明确最高限额3%是单方还是双方。导致房屋中介大打“擦边球”，通常做法是房地产中介对买方收取3%，卖方收取2%。经不完全统计，这一做法高达90%。从区物价部门相关人员处了解，大部分房地产中介价格投诉都集中在佣金收取纠纷上。

（三）违规行为时有发生

1、过度炒作“楼花”。“楼花”的过度炒作主要是一些中介代理企业的员工，在开发商预售许可证下来前，利用各种关系订下多套房子，然后等到价格上涨后，签正式《商品房预售合同》前再抛出。向接盘的购房者收取认购协议书上约定的价格与双方达成一致的价格之间的差价。炒“楼花”，扭曲了市场的价格信号，扰乱了市场正常的供需秩序，助长了价格的过度上涨。

2、利用职业便利欺诈。中介经纪人素质良莠不齐，部分有意隐

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瞒重要信息。诸如对于房屋质量、房屋产权及其他权利设定等影响房地产交易的重要信息，房地产经纪人为促成交易而故意隐瞒这些信息，从而引起很多纠纷。

（四）监管有待加强

目前，房地产中介行业处于一个管理松散、缺乏约束的阶段。据区物价检查所价格举报中心有关负责人介绍，凡消费者举报经查实后，基本以退款为主，作出处罚的比例相当少，这主要是由于物价、房管和工商三个行政部门在纠纷发生时往往不能联合执法造成的。正因为违规操作成本低，市场中不少中介公司敢于乱收费、违规交易。同时，行业协会也缺乏自律性监管，没有充分发挥自身的作用。

（五）网络房地产市场开发有待加强

目前我区绝大部分房地产中介没有网络交易平台，只有为数极少的房地产中介（如中原、满堂红等）有网络经营理念，但系统及配套功能不够强大，只是处于上传信息的初级阶段，尚未发展成电子商务。如没有引入SIS（集成系统）、MLS（多重上市系统）、MMC（中央帐户管理和信贷管理中心）等网络系统。从侧面反映出房地产中介市场发展还不成熟，还有很大的发展空间。

四、发展趋势分析

国家陆续推出的宏观调控政策对于房地产中介公司影响较大，房地产中介公司面临新一轮的洗牌。主要是商品房住宅放盘量的变化及买方的观望状态，还有房地产信贷资金的紧缩对交易产生影响。根据有关数据显示，今年“六一”以来，二手房成交量萎缩了20%至30%。

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这些影响对品牌连锁的大公司可能会小一点，但是一些实力不足的小中介可能会在这次调控中被淘汰出局。同时，中介公司的拓展受到影响，预期增速会放缓。

根据其他国家和地区的经验，在成熟的房屋市场中，二手房的交易量往往大幅超过新房的交易量。粗略估计，美国的房屋市场交易中，二手房交易与新房交易之比是3∶1，香港则高达5∶1，一些西欧的房地产市场，二手房交易更是占了交易总量的95%以上。目前，广州市还处在大众继续改善居住条件，城市化快速发展的时期，新房在一定程度上解决了长期以来福利住房制度和目前高速城市化所导致的住房严重紧缺问题。由于我区是典型的老城区，受地域限制，未开发的土地少，各项配套设施完善。可以预见，在整个广州市属各区中，我区将率先成为二手房交易量大幅超过新房交易量的区域，房地产中介在我区房地产行业中扮演的角色将越来越重要。

根据美国房地产经纪协会公布的一份调查报告显示，全美房地产经纪协会的70多万名成员中，60%的经纪人使用电子邮件与顾客联系，60%的房地产公司在因特网上建有网址，72%的房地产公司通过因特网做成生意。根据最新的第15次中国互联网发展状况统计报告显示，我国的上网计算机总数达到了4160万台，是1997年10月第一次调查结果29.9万台的139.1倍；我国的上网用户总人数为9400万人，是1997年10月第一次调查结果62万上网用户人数的151.6倍，两者的增长速度均位于世界前列。近年来，广州颇具规模的房地产中介开始有网络经营理念，网络平台、网络经纪人应运而生，发展

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非常快。专家预测，“鼠标+水泥式”的新型主体占据房地产中介服务市场将是未来的发展趋势。

从长远来看，房屋二级市场的发展是不可避免的趋势，并且其市场主导能力和市场空间将日趋庞大。但是，中介还远远没有达到它应该发挥的作用。有鉴于此，有必要对房地产中介的功能定位进行重新整理提升，积极借鉴和引进国际中介的先进经验和做法，促进整个房地产中介市场的成熟与发展。下面提出进一步促进房屋二级市场持续健康发展的若干建议，以供参考。

五、几点建议

（一）完善法律法规体系

西方国家之所以有较为发达的中介行业,就是法制比较健全。美国是世界上房地产业发达的国家,其中介服务业十分发达,形成了较为完善的房地产中介服务体系。战后的日本积极学习美国经验,根据本国实际情况及时制定了自己的房地产中介法规,如《房地产交易业法》,使得日本中介业得以规范发展。有鉴于此，我区应加大调研力度，进一步了解掌握区内房地产中介的第一手材料，针对房地产中介市场经营活动的各类业务、各个环节，积极向上级部门建议，制订一整套规范管理、可操作性强的法规和制度，进一步规范房地产中介行业的准入制度和资质审核, 规范房地产中介的管理，使房地产中介市场真正实现“有法可依”。

（二）加大监管力度

1、建议房地产管理部门建立企业《房地产中介信用档案》。房地

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产中介信用档案的内容包括：记录企业的基本情况、业绩、良好行为及不良行为等，记录企业以及个人受到国家或者各级政府的奖励和授予的荣誉称号，以及企业和个人在经营过程中的违反房地产法律法规及其他法律法规、标准规范的行为。定期将这些信息向公众公布，以达到提高房地产中介诚信度，增加房地产中介违规成本，进一步规范房地产中介市场的目的。

2、建议房地产管理部门、物价部门和工商行政管理部门在各司其职的基础上，加强行政沟通和执法合作，如建立联席会议制度，完善对房地产中介违法行为的执法协调机制，消除房地产中介监管中的盲点，从根本上保障房地产中介市场的规范有序发展。

3、强化行业自律监管。发挥房地产行业协会或商会的作用，制定行业规则，强化行业管理，建议在现有注册制度的基础上，建立房地产经纪执业人员的年检制度。加大对房地产经纪人的监管力度。对违反相关法律法规、达不到从业标准的房地产经纪人员，注销其职业资格。打击各种违法经营和不正当竞争行为，维护公平、公正的市场秩序，提高房地产中介市场的诚信度和美誉度。同时充分发挥商会和行业协会的作用，加强同行业之间的沟通与协作，充分整合资源，为区域楼宇经济服务。进一步加强其在政府与市场之间的桥梁纽带作用，可以采取联席会议的形式，由商会和行业协会定期或不定期地向政府及有关部门反映市场动态，提出政策建议，协调行业经济活动，加强行业监督管理。

（三）培育和发展品牌企业

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如何依托现有的规模企业和引进知名品牌，形成优势产业群将是我区房地产中介行业不断发展壮大的一个重要途径。

1、大力培育规模品牌企业，建议房地产中介的管理部门制订相关奖罚制度，按评选越秀区“信得过”房地产中介、“零投诉”房地产中介，对于评选出来的企业给予一定的奖励，提升其知名度，逐步树立优质品牌效应。

2、鼓励支持房地产二手市场中实力较强、条件成熟的商家转变经营模式，积极发展连锁经营、特许经营。国内许多房地产中介公司发展到一定阶段后会遇到“瓶颈”，面临资金、资源和人才的约束，难以迅速扩大规模，抢占市场份额。从长远看，房地产中介公司要想突破这个“瓶颈”，就必须导入成熟先进的连锁经营、特许经营理念，品牌将成为投资者和置业者选择房地产中介的首要因素。

3、加大招商引资力度，围绕我区发展总部经济和民营经济的策略，积极引进市场前景好、发展潜力大、税收效益高的优质房地产中介企业，如引入21世纪不动产等知名企业入驻我区。

（四）营造优质的服务环境

信息不对称现象的存在，客观上给中介公司和中介从业人员的违规行为提供了较大的操作空间。建议房地产管理部门应加大信息公开的力度，一是增大信息发布量，不仅公开宏观信息，也应适当公开有针对性的微观层面上的信息，建议完善在网上公布房屋二级市场的价格指引信息和成交信息，如具体到地段、小区等，方便市民查询和对比；二是提高发布信息的质量，形成能够有效反映市场运行状况、引

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导公众进行理性决策的指标体系，建议进一步加大对市场分析和各种专题研究工作的支持和投入；三是保障信息发布渠道的畅通，加强宣传工作，使各类受众均能及时接受政府发布的信息。

（五）促进创新技术的推广应用

房地产中介正在发生着根本性的变革，越来越多的新兴网络和商业工具被引进或创造。我们只有跟上时代的步伐，对创新技术进行大胆的推广应用，才能在房地产市场上生存和发展。

１、网络平台。建立覆盖整个区域的房地产市场中介网络平台，即“在线楼市”。平台包括信息公示、交易流程、客户管理、服务支持、行业监督和内部管理几大系统，即引入ＭＬＳ（多重上市系统）。其核心是通过特定的软件和网络手段，使加入该系统的各个独立中介商形成一个信息共享的互通体系。

2、《出价书》。在美国，同时期内，很多公司经纪人为买方提出“出价书”，房主有权挑选客户。我们可试行在出价书上付订金支票的做法，由经纪人转交房主，房主接受就签字，不同意就不签字，或退回支票或修改对方条件，一般称为“回价”，由买卖双方自行决定，减少买房人两头怕的疑虑。

3、代书延伸。为防止房地产中介对买卖双方两边通吃的行为，美国禁止经纪人同时代表双方，房屋买卖过户由产权公司经手，不仅代写、代办过户手续，还有保证履行合约的实际功能。若双方条件切实可行，则代收房款和相关文件，手续办妥后，房款交给卖方，房产证交给买方。经纪人不涉及金钱，可减少很多麻烦。我们可以借鉴这

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些做法，减少纠纷。

（区发改局 练坚娟）1994 年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过

2国家工商行政管理局1995年第36号，1998年12月3日修订 3建设部令1996 年第50 号, 2001 年8月15 日修订 2002 年5月23 日,建设部、国家发展计划委员会、财政部等七部委联合下发 ?? ?? ?? ??

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