驻马店市人民政府关于市中心城区城中村改造及征地拆迁安的指导意见

第一篇：驻马店市人民政府关于市中心城区城中村改造及征地拆迁安的指导意见

驻马店市人民政府关于市中心城区城中村改造及征地拆迁安的指导意见

驻政〔2009〕124号

驿城区人民政府，开发区、工业集聚区管委会，市政府有关部门：

为保障我市中心城区征地拆迁安置及城中村改造依法、和谐、有序进行，加快城市化进程，改善人居环境，提升城市形象，根据有关法律、法规的规定，借鉴外地经验，结合我市实际，提出如下指导意见：

一、城中村改造的目标和原则

（一）改造目标。以实现科学发展、构建和谐社会为宗旨，采取多元化融资和多种开发模式并举的措施，对中心城区的城中村实施改造，改善人居环境，提升城市品位，推进城市化进程，建设文明、生态、和谐、宜居的新城区。

（二）改造原则。城中村改造，坚持政府指导、区级负责；坚持统一规划、统一审批；坚持先安置、后拆迁；坚持多方共赢，和谐改造。

二、城中村的界定

（三）本意见所称城中村，是指在中心城市规划区范围内仍在使用集体土地或原有集体建设用地已变性为国有土地，并以村民委员会或居民委员会为组织形式的原村（居）民聚居村落。

（四）本意见所称村（组），是指改造区域内的行政村、享有对集体资产处置权的村民组（自然村）；本意见所称村民，是指在册的原农业人口，即一直隶属于村（组）的原村民，不包括在城中村购置住宅的外来居民。

（五）本意见所指的城中村改造范围，应以城中村中现有村（居）民依法获得的住宅用地为改造区域。村组自行进行城中村改造的，不得将相邻空闲土地（包括土地使用率低于90%的村内集体建设用地）的开发变通享受城中村改造的优惠政策。

三、规划管理

（六）市规划行政主管部门组织辖区政府在城市总体规划的指导下，充分听取村（居）民意见，做好居住安置区的规划选址，组织编制城中村改造区、拆迁安置区的控制性详细规划和修建性详细规划，报市政府规划委员会审核批准后实施。

（七）在规模较大的城中村改造区域内，要合理规划和配套建设社区服务、文化教育、医疗卫生等公共服务设施。

（八）辖区政府、辖区管委会加大对城中村和规划控制区域内违法建设的查处拆除力度，保证城中村改造规划和城市整体规划的实施。

（九）凡被列入城中村改造范围的土地，未经批准私自进行开发改造的，按违法用地和违法建筑处理。

四、土地管理与拆迁补偿

（十）根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条的规定，城中村或城市建成区外全部村民经市、区人民政府批转为城镇居民的村庄，村（居）民使用的原集体建设用地和集体农用地，由市政府办理土地变性或转用征收手续，依法征收为国有。

（十一）由辖区政府就地集中建设的安置小区用地和配套建设的社区公共服务设施用地，参照经济适用住房用地管理，享受经济适用住房建设的优惠政策。

（十二）鼓励建设小高层或高层安置住房，节约集约利用土地。禁止建设“庭院式”安置住房小区。

（十三）在城市规划区内，停止办理个人住宅用地（包括村民宅基地）和个人住宅连片开发的规划、土地审批。

（十四）土地使用权的收回与补偿。城中村改造项目区内的原土地使用权依法收回后，可区别下列情况落实补偿，土地收回补偿费用计入拆迁补偿安置成本：

1、原村民宅基地，无论其持有的土地使用证是集体建设用地或国有划拨土地，统一享受城中村改造的村民安置政策，不再给予土地补偿。

2、非本村村民使用的个人住宅用地，参照旧城改造政策进行居住安置，但不享受城中村改造的村民安置政策。

3、单位或个人合法使用的非个人住宅用地，依法收回并按规定补偿，不予安置。

4、涉及到原集体土地所有权征收的，按现行征地补偿标准和规定支付土地补偿费用。

（十五）地上建筑物、附着物的拆迁补偿。对被拆迁户合法建筑物、附着物的拆迁补偿，按照法定程序和现行政策规定的标准执行。

（十六）对于违法用地和突击建房、私搭乱建等行为造成的违法违规建筑，一律不予补偿和安置。

五、改造开发模式

（十七）政府主导模式。辖区政府（管委会）负责落实拆迁补偿和集中建设安置小区，对腾出的土地纳入政府土地储备开发，实行“净地”出让。

以招标拍卖挂牌方式“净地”出让时，出让起始价以宗地的市场评估地价为基础，但不低于宗地内的土地与地上建筑物（附着物）拆迁补偿、居民安置等各项成本费用和税费之和。

（十八）市场运作模式。由辖区政府（管委会）协调意向开发商共同核算拆迁补偿安置成本，双方以成本价为基础，结合市场评估地价，签订投资合作开发协议，然后依照有关政策规定对拆迁户进行拆迁补偿，并与村（居）民协商安置；对改造区域的土地，完成拆迁平整后以招标拍卖挂牌方式进行“净地”出让。

意向开发商未竞得土地使用权的，按协议约定从土地出让金中支付其前期投入，并拨付其应得的溢价分成。（十九）其它开发模式。鼓励辖区政府（管委会）积极探索其它改造开发模式，但其拆迁补偿和安置的标准不得超过本意见的有关规定，并与同区位其它开发模式的标准相平衡。

六、拆迁安置

（二十）城中村改造拆迁安置可以采取货币安置，也可以产权置换安置。采取产权置换安置的，可以就地安

置，也可以异地安置。临时安置的过渡期，原则上不超过18个月，并按规定标准支付被拆迁户的过渡安置费用。（二十一）安置标准。城中村改造项目区内，涉及到原村民拆迁安置的，要采取多种安置形式，努力解决好村民的居住和生活保障问题；涉及到非本村村民居住户的拆迁，只解决其居住安置，不享受村民的生活保障安置待遇，其居住安置标准按现行的旧城改造拆迁补偿安置政策执行。

城中村改造无论采取哪一种开发模式，都必须坚持先安置、后拆迁的原则，统一进行高标准安置小区的规划和建设，避免出现“二次拆迁改造”。拆迁补偿和安置的标准都要基本平衡，具体的安置标准由辖区政府（管委会）确定，但不得低于法定标准。

（二十二）城中村和城市建成区外的村组，经市、区人民政府批准，将全体村民身份转变为城镇居民的，统一由辖区政府依法依规为村民办理社会养老保险、城镇居民医疗保险；符合城镇居民生活“低保”条件的，申领城市居民最低生活保障金；享受免费就业培训，以及城市居民有关的优抚、复原退伍军人安置和社会救助等政策。

七、优惠政策

（二十三）对于城中村改造或征地涉及到的村庄拆迁安置建设项目，除法定税费外，在市政府规定权限范围内的行政事业性收费和政府性基金按现行优惠政策执行，各种经营服务性收费减半征收。

（二十四）城中村改造宗地的出让收益，扣除有关政策规定应当计提的费用及市政府计提出让成交价款8%的城建统筹基金后，全额拨付给辖区政府（管委会），用于安置补贴和公共基础设施建设。

八、运作机制

（二十五）责任机制。在城中村改造中，市政府负责制定政策、指导协调；辖区政府（管委会）是城中村改造的责任主体，具体负责本辖区范围内城中村改造的组织实施；市直有关部门和单位应在各自职责范围内，做好城中村改造的管理和服务工作。各辖区政府（管委会）要成立城中村改造领导小组，定期召开会议，研究城中村改造工作中的具体问题，化解城中村改造工作中的矛盾纠纷，推进城中村改造工作有序进行。

（二十六）督办机制。各辖区政府（管委会）要根据市政府对旧城改造和城中村改造的总体部署，结合实际，制定各区的城中村改造五年计划和年度改造计划，报市政府批准后组织实施。

市政府旧城改造指挥部组织监察、财政、建设、规划、国土、房管等部门，每季度对各辖区的城中村改造计划执行情况进行一次督察，每半年召开一次讲评会议，年终进行总评和考核。

（二十七）奖惩机制。市政府根据年终总评和考核情况，每年对各辖区在城中村改造和村庄拆迁安置工作中成绩突出的先进单位、先进个人给予表彰和奖励。

九、立项审批程序

（二十八）制定改造方案。具备拆迁改造条件的村（组），由辖区政府（管委会）组织对村（组）的基本情况进行调查，拟定城中村改造方案。

（二十九）方案公示和表决。拟定的城中村改造实施方案，必须经村（居）民大会或代表大会讨论和广泛征询意见，并在村（组）予以公示，形成决议。

（三十）方案审核和批准。城中村改造实施方案经公示和村民表决后，由辖区政府（管委会）按照项目审批程序负责审核，报经市人民政府批准。

十、征地涉及拆迁安置问题

（三十一）鉴于中心城区正在进行新的土地利用总体规划和城市规划修编，自本意见执行之日起，停止对失地农民“留地安置”的审批。今后，城市发展和项目建设需要征收土地时，涉及到村庄搬迁的，按本意见中城中村改造的拆迁补偿和村民安置政策执行。

涉及到多个村庄需要拆迁时，应当集中规划建设安置小区和相应的社区商贸及生活、卫生、教育等公共服务设施。

（三十二）已经市政府批准供地的村民居住和生活安置用地，自批准供地之日起，满1年未开工建设的，按规定征收土地闲置费；满2年未开工建设的，依法收回土地使用权，纳入政府土地储备。

（三十三）本意见自印发之日起施行。原印发的相关文件，凡与本意见不一致的，一律按本意见执行。

二○○九年十一月十日

第二篇：昆明市城中村改造征地拆迁补偿安置指导意见

昆明市城中村改造征地拆迁补偿安置指导意见

为加强和规范我市“城中村”改造工作，促进“城中村”改造工作健康发展，结合《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《云南省城市房屋拆迁管理规定》、《昆明市人民政府关于加强农房管理禁止违法加层的通告》（以下简称《通告》）、《昆明市人民政府办公厅关于印发昆明市近期征地工作实施方案的通知》（以下简称《通知》）、《昆明市人民政府办公厅关于开展被征地人员基本养老保险试点工作的通知》（以下简称《试点通知》）等现行法律、法规和“城中村”改造工作的特点和实际，制定本指导意见。

一、指导思想、工作原则

（一）指导思想

以“三个代表”重要思想和科学发展观为统领，昆明市九届四次全会确定的城市发展战略、方针原则和总体要求为指导，推进我市“城中村”改造进程，加快城乡一体化建设，完善城市功能，改善城市环境，提升城市品位，促进城市经济社会协调发展。

（二）工作原则

1、一村一策、统筹发展。按照“市区联动、以区为主”原则，区（县）政府（以下简称地方政府）要根据被改造“城中村”的实际情况，着眼于保证居民居住水平不断提高，与促进区域经济发展紧密结合，充分调动基层组织的工作积极性，处理好集体经济的转型、转性，充分考虑产业的优化布局与结构调整，制定对应的征地拆迁安置补偿标准和实施细则，报市城中村改造领导小组备案。

2、创新机制、有序推进。“城中村”改造工作要以创新机制、完善政策、提高效能为核心，探索切实可行的改造模式和机制，完善决策和执行体系，深化、细化规章制度，强化管理措施，规范城市土地、规划、建设管理程序，使“城中村”改造工作走上法制化、规范化的轨道，按照先易后难、先急后缓，有计划、有步骤地推进“城中村”改造工作有序开展。

3、严格程序、依法拆迁。地方政府要紧紧围绕“城中村”改造工作任务，制订详细拆迁计划和安置补偿方案。依照国家规定，严格按照法律、法规解决拆迁纠纷，做到依法拆迁，有情拆迁和文明拆迁，切实保护被拆迁人的合法权益。

4、配套跟进、维护稳定。推进“城中村”改造的同时，要积极跟进集体经济组织改制、户籍转变、劳动就业与社会保障体制改革，完善相关政策规定和实施细则，在加速推进城市化进程中确保社会稳定。

二、土地征收原则

（一）依法通过行政划拨方式取得土地使用权的，按25万元/亩给予补偿。

（二）通过出让方式使用土地的，按出让合同确定的用途出让剩余年限评估后补偿。

（三）依法办理部分手续，但未取得国有土地使用证的，按实际发生的费用，凭原始收据凭证据实退补。

（四）属于8•31清理对象，手续补办齐全但未取得国有土地使用证的，按当时取得土地的成本价加银行同期存款利息补偿；手续不全的，按实际发生的费用，凭原始收据凭证据实退补。

（五）对国有企业的土地征收，除按25万元/亩标准给予补偿外，拆迁人应与企业的上级主管部门认真研究企业生产设施、企业职工及家属的搬迁安置方案，做好此类企业的拆迁安置补偿工作，解决好企业职工的后顾之忧。

（六）集体经济组织建设用地和集体农用地土地征购补偿标准，由地方政府根据项目具体情况自行制定。农村公共设施建设用地，按本地段基准地价给予补偿。

（七）按照《试点通知》（昆政办〔2006〕136号）要求缴纳的每亩3万元标准社保基金，由地方政府以被拆迁农村社区/办事处为基本单位，建立健全社会保障制度。

三、建（构）筑物拆迁补偿原则

（一）拆迁国有土地上具有合法产权的建（构）筑物和附着物，按照国家、省有关房屋拆迁管理的规定进行评估，并给予补偿安置。

（二）集体建设用地上的建（构）筑物拆迁补偿标准及房屋装修、附属设施补偿标准由地方政府制定。

（三）对于农村宅基地上的住宅，按照《通告》规定，按照建盖楼层不超过四层、建筑面积不超过300平方米的原则进行补偿安置。

四、征地拆迁安置补偿方式

“城中村”改造征地拆迁安置可采取货币补偿或产权调换两种方式进行。被拆迁人可以任意选择一种补偿安置方式。同时鼓励“城中村”改造工作参与各方，创新思路、创新途径、创新方法，创造具有可操作性的新的安置补偿方式和机制，为我市的“城中村”改造工作探索新的途径和方法。

（一）货币补偿方式

1、拆迁国有土地上的合法建（构）筑物（包括住宅与非住宅），采取货币补偿方式的，按照评估结果确定补偿价格。

2、集体土地上被拆迁农村居民宅基地、非经济组织和非住宅建（构）筑物选择货币补偿的，由拆迁人足额向被拆迁人支付征地拆迁补偿费。

3、被拆迁人选择货币安置补偿方式的，被拆迁人自行解决安置房源。

（二）产权调换方式

1、住宅产权调换安置以分区、定点、定向、限价、限量的方式进行安置。在规定补偿面积标准内，按“拆一还一”方式进行安置，面积不足部分以货币方式补偿，面积超过部分按所超面积补差。

2、对选择产权调换安置方式的被拆迁户的临时安置地，由被拆迁人自行解决。

3、拆迁人在与被拆迁人签定产权调换安置协议后，必须于24个月内向被拆迁人提供安置房源。

五、其它补助

对于五保户、民政部门抚养的孤寡老人、烈士家属、国有企业下岗待业，属于“低保”的职工、残疾困难户或特困户，在提供有效证件的情况下并积极配合支持征地拆迁工作的，每户可以享受一定数额的补助，补助标准由地方政府或拆迁人制定。

（此件发至县级）

二〇〇八年四月十八日

解读城中村改造税收政策

城中村改造中，单位、个人取得的拆迁补偿费征收营业税吗?个人取得的补偿费缴纳个人所得税吗?政府、拆迁公司、房地产企业等用自建房或商品房进行安置补偿的如何计征营业税?

作为昆明市改善民生的重大工程，城中村改造中涉及的众多税收政策出台。

个人补偿费 免征所得税

城中村改造中，必然涉及拆迁补偿问题。拆迁户和企业较为关注的问题就是，取得的拆迁补偿费如何计税?记者从昆明市地税局了解到，根据有关规定：只要是按照城市发展规划，在旧城改造过程中，单位和个人因土地被征用而取得的不动产拆迁补偿费，均不征收营业税;个人取得的补偿费，属于补偿性质的收入，所以，不管是现金还是实物，都不计算在个人交纳所得税的应纳税所得额中。

如市民王女士因城中村改造获得现金补偿8万元，扣除各种保险后，她当月收入为3000元。按我国现行税率计算，王女士当月需要交纳的税款为(80000+3000-2000)*40%-10375=22025元。如果补偿可在应纳税所得额中全额扣除，王女士当月则只需要交纳税款(3000-2000)*10%-25=75元。

买安置房 超过补偿部分仍要交契税

根据相关规定，土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属，用于和被征用、占用的土地、房屋相同用途的，其成交价格或评估价格相当于补偿费部分，免征契税;超过补偿费的部分，仍征收契税。

据介绍，拆迁户申请新购房屋的契税减免税手续时，要向拆迁地的地税机关提供与实施拆迁的公司签订的拆迁补偿合同。税务机关按拆迁补偿合同载明的补偿金额确定契税减免金额。

企业搬迁收入 部分减免

据了解，企业因政府城市规划、基础设施建设等原因，按规定标准从政府取得的补偿收入，和通过招标、拍卖、挂牌等市场形式取得的土地转让收入这两部分搬迁收入，如果根据搬迁规则，用于重置固定资产，即购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地，以及用于技术改造或安置职工的费用，可以在企业的应纳税所得额中扣除。

如果企业因转换生产经营方向等原因，搬迁收入没有用于重置固定资产或技术改造，而用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余仍计入企业应纳税所得额。

第三篇：官渡区城中村改造征地拆迁补偿安置指导意见

官渡区城中村改造领导小组办公室文件

官城改办﹝2008﹞1号

关于印发《官渡区城中村改造征地拆迁补偿安置指导意见（暂行）》的通知

区属各部委办局、各乡（镇）、街道办事处：

《官渡区城中村改造征地拆迁补偿安臵指导意见（暂行）》已经区城中村改造领导小组研究同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。

官渡区城中村改造领导小组办公室

二○○八年三月十三日

官渡区城中村改造 征地拆迁补偿安置指导意见

（暂行）

根据市委、市政府城中村及旧城改造指示精神，为加快推进官渡区城乡一体化建设，整合发展资源，提高旧城土地利用效益，拓展发展空间，提升官渡城市档次和品位，促进产业聚集和优化升级，打造创业在官渡、购物在官渡、休闲在官渡、居住在官渡四大城市品牌，建设富裕、秀美、和谐、效率新官渡，依据国家、省、市现行法律、法规和城中村改造工作的特点和实际，制定本指导意见。

一、指导思想、工作原则、目标任务

（一）指导思想

以“三个代表”重要思想和科学发展观为统领，以市九届四次全会确定的城市发展战略、方针原则和总体要求为指导，按照“政府主导、市场运作、市级规划、区级实施”的原则和“统一设计、各具特色、统筹布局、优化空间、营造景观、健全功能、全面推进、改善民生”的要求，推进我区城中村改造进程，加快城乡一体化建设，完善城市功能，改善城市环境，促进城市经济社会协调发展。

（二）工作原则

为平稳、有序、有效的推进城中村改造，必须坚持以下工作原则：

1、以政府为主导的原则。在政府统一制定的改造规划、配套政策、拆迁补偿及安臵方法和建筑容积率、绿地率等的指导下，由街道办事处（乡镇）进行计划安排，研究具体的城中村改造方案。

2、在村民自愿的前提下进行市场化运作的原则。城中村的整体改造方案要以人为本，应当得到村民大部分人的同意，在此基础上，通过招标、引资等方式引进有资质、有实力的开发商，由组织城中村改造的主导单位与开发商签订具体的改造实施方案。开发商按照实施方案独立承担拆迁、补偿、安臵、土地整理和开发等全过程。

3、坚持科学规划的原则。城中村改造必须坚持规划先行，要在改造中落实改造片区的规划情况，对于城市规划用地与改造用地性质发生变化的，要提前与相关部门协商，改变用地性质，要提升改造片区土地功能的利用，防止改造项目与城市片区功能不相符合、防止急功近利。

4、坚持分类改造的原则。要加强对城中村改造模式的研究，根据实际情况，对不同类型的城中村确定切合实际的改造模式，进行科学分类。对于环境、治安、卫生等问题严重，且有条件进行改造的城中村，可以进行市场化运作整体改造；对于部分城中村前期已经过整治或改造，今后只需要依托原有条件对部分进行改造的，可以在今后进行局部改造；对于部分城中村现已合理规划，且通过整治就能够达到城市居住条件的，可以对此类城中村只进行综合整治，保留原有的历史文化特点。

（三）目标任务

在2012年底前，用五年的时间，基本完成我区建成区范围内102个城中村的改造工作，进一步完善城市市政基础设施和公共服务设施，改善城中村及周边地区的生态环境、生活环境、交通状况和城市面貌，增加绿地面积和公共敞开空间，消除重大安全隐患。同时，配套与之相应的制度建设和社会文化建设，努力实现城中村物质形态、经济结构、组织形态以及文化形态全方位转变，把城中村建设成为现代化新型文明社区，提升城市整体功能和形象。

二、土地征购原则

（一）依法办理过土地出让手续的，按以下原则制定补偿标准：

依法取得国有土地使用证的，按批准土地用途进行评估后给予补偿。

通过协议方式使用土地的，按当年出让总价格递减使用年限后给予补偿，若递减后补偿费低于本片区内集体建设用地土地征购标准的，按照本片区内集体建设用地土地征购标准补偿。

依法办理部份手续，交清部份税费，尚未取得国有土地使用证的，按本片区内集体建设用地征购标准给予补偿，对已交纳的各项税费，凭原始收据凭证据实退补。

属于“8.31”清理完善用地手续的用地，手续补办齐全但未取得国有土地使用证的，按当时取得土地的成本价加银行同期存款利息补偿；手续不全的，按本片区内集体建设用地征购标准给予补偿，对已交纳的各项税费，凭原始收据凭证据实退补。

（二）经依法批准划拨的用地，按25万元／亩给予补偿。

（三）对非国有出让土地上未改制企业或特困企业的土地征购，除按25万元／亩标准给予补偿外，拆迁人应与企业的上级主管部门认真研究企业生产设施，企业职工及家属的搬迁安臵方案，做好此类企业的拆迁安臵补偿工作，解决好企业职工的后顾之忧。

（四）集体经济组织建设用地土地征收补偿，按照25万元/亩标准给予补偿。

（五）根据市政府昆政发（2006）50号文件精神，由征迁单位按每亩3万元标准缴纳社保基金，以被拆迁农村社区办事处为基本单位，建立健全失地农民基本养老保险制度。

三、房屋拆迁补偿原则

（一）非住宅拆迁补偿

拆迁单位或集体具有合法产权的建（构）筑物和附着物（住宅除外），按《中华人民共和国物权法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《云南省城市房屋拆迁管理规定》进行评估，采取一次性货币补偿方式进行拆迁补偿。被拆迁房屋建筑面积及用途以房屋所有权证载明的建筑面积及用途为准。

违法建（构）筑，一律不予补偿。

（二）住宅拆迁补偿

拆迁具有合法产权的住宅，按照《中华人民共和国物权法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《云南省城市房屋拆迁管理规定》进行评估，采取一次性货币补偿或产权调换（原地回迁）两种方式进行拆迁补偿安臵。被拆迁房屋用途以房屋所有权证载明的用途为准。

1、住宅（国有土地）货币补偿： 拆迁国有土地上具有合法产权的住宅，被拆迁人选择货币补偿的，按照所在房屋的区位、结构、建筑面积进行一次性货币补偿，补偿标准根据房地产市场评估价格确定。

回迁安臵： 拆迁国有土地上具有合法产权的住宅，被拆迁人选择回迁安臵的，按“拆一还一”的原则进行安臵。安臵时，被拆迁人根据补偿安臵协议签定时间的先后顺序按规定选房。

2、住宅（集体土地）货币补偿： 拆迁集体土地上具有合法产权的住宅，被拆迁人选择货币补偿的，以房屋产权证载明的建筑面积为准，按批准的补偿标准进行补偿。拆迁集体土地上具有相关合法手续的住宅，被拆迁人选择货币补偿的，根据《昆明市人民政府关于加强农房管理禁止违法加层的通知》„昆政发（2006）24号文‟的有关规定及“一村一策”、“一片一策”的原则，参照同地段近期拆迁的补偿标准，由城中村改造具体实施单位，根据所在区域制定拆迁安臵补偿标准报区领导小组审批后实施。

回迁安臵： 拆迁集体土地上具有合法产权的住宅，被拆迁人选择回迁的，按四层300平方米进行安臵。安臵时，被拆迁人根据补偿安臵协议签定时间的先后顺序按规定选房。

对超过“四层，300平方米”的无合法产权和无相关批建手续的房屋，按“一村一策，一片一策”中制定的相关补偿标准进行适当补偿。

3、住宅（直管公房）

拆迁范围内直管公房的拆迁补偿按照《城市房屋拆迁管理条例》、《云南省城市房屋拆迁管理规定》、《直管公房管理办法》进行评估，采取房地合一一次性货币补偿方式进行拆迁补偿。被拆迁房屋建筑面积及用途以房屋所有权证载明的建筑面积及用途为准。

4、有下列情况之一的合法住宅产权人，在提供有效相应证件的情况下并积极配合支持征地工作的，每户可以享受一次性10000元特困补助费：（1）五保户；

（2）民政部门抚养的孤寡老人；（3）烈士家属；

四、房屋拆迁评估原则

（一）房屋评估由具有二级以上资质的房地产评估机构进行评估。

（二）房屋评估机构的确定应当公开、透明。在征求被拆迁人意见后，由拆迁人委托具有相应资质的房地产价格评估机构评估。

（三）拆迁估价应坚持独立、客观、公证、合法的原则，任何组织或个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。

（四）评估机构应当将分户的初步评估结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。

（五）拆迁人或被拆迁人对评估报告有疑问的，可以向评估机构咨询。评估机构应当向其解释拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选取和评估结果产生的过程。

（六）拆迁当事人对房地产评估结果有异议且协商达不成一致意见的，可自收到评估结果之日起15日内，向“云南省城市房屋拆迁评估技术委员会”申请鉴定。鉴定所需费用由申请人支付。其鉴定结果为最终鉴定。

五、安置补助费支付办法及奖励原则

（一）拆迁私有住宅房屋，拆迁人按下列规定对被拆迁人给予临时安臵补助：

1、被拆迁人选择一次性货币补偿的，具有合法产权的以产权证上的面积为准计算，农村集体土地上具有合法手续的房屋按300平方米计算，给予每月每平方10元的临时安臵补助费，临时安臵补助费按3个月计算，一次性发放。

2、被拆迁人选择回迁安臵的，自行解决过渡房，过渡期间由拆迁人按照具有合法产权的以产权证上的面积为准计算，农村集体土地上具有合法手续的房屋按300平方米计算，给予每月每平方10元的临时安臵补助费，过渡期预定为24个月，第一次发放：在被拆迁人签订拆迁补偿协议时一次性支付12个月的临时安臵补助费，以后每月发放一次，直至安臵房交付为止。

3、拆迁房屋实际建筑面积不足（含）55平方米的，临时安臵补助面积按55平方米计算，每月每户给予550元临时安臵补助费。

（二）拆迁非住宅房屋，拆迁人按下列标准对被拆迁人给予停产、停业补助：

1、按被拆迁房屋建筑面积，非经营性房屋每月每平方米补助5－15元，临时安臵补助费按3个月期限计算支付。

2、经营性房屋每月每平方米补助15－40元，临时安臵补助费按3个月期限计算支付。

（三）被拆迁人为单位或集体的，在规定期限内搬迁完毕交房，给予建（构）筑物及其附属物总补偿金额的2％作为奖励。

（四）被拆迁人为私有住宅的，在规定期限内，每栋房屋每提前一天搬迁奖励2000元，奖励最高不超过20000元。

六、限制行为

凡属征地范围、拆迁范围内的单位和个人，在片区改造项目征地拆迁公告发布之日起不得进行下列活动，否则所产生的损失和后果由行为人自行承担：

（一）新建、扩建、改建、装修房屋；

（二）改变房屋和土地用途；

（三）设立和变更房屋租赁关系；

（四）进行房屋和土地权属的转让、分割；

（五）法律、法规规定的其他事项。

七、办理拆迁补偿协议被拆迁人需提交的证明文件 凡属片区改造项目拆迁范围内的房屋所有权人（以下简称被拆迁人）办理拆迁补偿安臵协议必须提交下列证明文件：

1.商品房、国有、集体土地上的私房、单位房需提交房屋所有权证、土地使用证、单位机构代码证、个人户口册、身份证等相关证件；

2.租住直管公房需提交公有住房租赁凭证、户口册、本人身份证等相关证件；

3.被拆迁人提交的上述证明及相关证件资料，必须是在片区改造项目拆迁征地公告前具有法律效力的文件。

八、拆迁设有担保抵押权的房屋，依照国家有关担保抵押的法律规定执行。

九、其他相关规定

（一）被拆迁人搬迁时不得擅自拆除原房屋内的门、窗、水、电、煤气等设施；

（二）被拆迁人必须自行缴清搬迁前所使用的水、电、煤气、有线电视、电话等费用，并在结算补偿款时提交，如未交纳以上费用的，在结算补偿款中扣除；

（三）辱骂、殴打房屋拆迁工作人员，阻碍房屋拆迁工作的，由公安机关根据《中华人民共和国治安管理处罚法》和相关法律规定给予处罚，构成犯罪的由司法机关依法追究其刑事责任；

十、本指导意见自2008年3月13日起实施，在执行过程中，若昆明市委、市政府有新的规定出台，则按新规定执行。

十一、本指导意见适用于官渡区城中村改造项目，经官渡区城中村改造领导小组批准，由官渡区城中村领导小组办公室负责实施并解释。

官渡区城中村改造领导小组办公室

二00八年三月十三日

第四篇：滨州市人民政府关于加快城区“城中村”改造工作的意见(试行

滨州市人民政府关于加快城区“城中村”改造工作的意见(试行)

（滨政发〔2008〕47号）

滨城区人民政府，开发区管委会，市政府各部门、各直属事业单位，市属各大企业，各高等院校，中央、省驻滨各单位：

为进一步优化城市布局，改善城市环境和居民生产、生活条件，加快城市化进程，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《建设部关于加强城中村整治改造工作的指导意见》等文件要求，结合我市实际，现就市城区“城中村”改造工作提出如下意见。

一、充分认识城中村改造的重要意义

城中村是城镇化进程中特定历史阶段的产物。加快“城中村”改造，是落实科学发展观、构建和谐社会的重要体现，关系到《物权法》、《城乡规划法》等法律和其他行政法规有效实施，关系到房地产市场健康发展，有利于改善群众生产生活条件，提升城市形象，对于促进我市城镇化健康发展，建设碧水绿荫、生态园林型现代滨州具有重要的现实意义。各级、各部门要统一思想，提高认识，将城中村改造摆上重要议事日程，加强领导，强化措施，狠抓落实，将这项惠民工程抓紧、抓实、抓出成效。

二、指导思想和基本原则

本意见所指“城中村”，是在市城区环城路范围内，以居民委员会、村民委员会为组织形式，并且其农（居）民已基本没有耕地的农（居）民居住村（居）。

“城中村”改造工作，要坚持以科学发展观为指导，以改善城市环境、推进城市化进程、构建和谐社会为目标，统一规划，综合开发，配套建设，统筹考虑村（居）民安置、城市景观和经济社会发展等因素，兼顾各方利益，合理安排村（居）民居住、产业发展、社区服务和配套公共设施等项目，将“城中村”改造成现代化城市社区。

“城中村”改造要遵循统一规划，分步实施，综合配套，有序推进的原则；政府策划，政策推动，市场运作的原则；谁投资、谁收益的原则；依法改造，多措并举，积极稳妥的原则；以人为本，长远谋划，可持续发展的原则。

三、城中村改造的相关政策

（一）规划建设管理政策。

1.市城市规划行政主管部门会同国土、建设等部门及滨城区政府、滨州经济开发区管委会，组织编制“城中村”改造专项规划，报市“城中村”、“棚户区”改造指挥部（以下简称“市指挥部”）审核，由市政府批准。

城中村”改造专项规划，应当符合城市总体规划，一经批准，不得擅自变更。实施过程中如果确需变更的，需按原程序报批。

2.滨城区政府和滨州经济开发区管委会根据“城中村”改造专项规划，分批确定拟改造的“城中村”，向市指挥部提出改造申请。

优先选择“城中村”改造要求迫切、基层领导班子坚强有力、群众接受程度高，并通过改造能尽快改善群众生活环境及城市环境、促进区域经济发展的村（居）。

3.滨城区政府和滨州经济开发区管委会根据“城中村”改造专项规划，按照规划设计条件和有关政策、规范要求，制定“城中村”改造方案，组织编制“城中村”改造修建性详细规划，按程序报批。

“城中村”改造方案包括村庄现状、拆迁安置方案、用地规划和建设设计方案以及经济效益分析。

4.“城中村”改造的各项建设应严格按照“城中村”改造方案和修建性详细规划实施，并纳入全市土地开发供应计划。

对未依照改造方案和规划进行改造建设的，城市规划部门不得办理规划手续，国土资源部门不得办理用地手续，房地产管理部门不得办理房产登记，并由市规划部门按违法建设工程查处。5.滨城区政府和滨州经济开发区管委会要认真搞好需改造村人口、占地面积、地面附着物等的清查摸底。

“城中村”改造修建性详细规划批准后，由滨城区政府和滨州经济开发区管委会组织项

目所在街道办事处、村（居）委实施拆迁。

6.“城中村”工程设计、拆迁腾地、项目建设等技术性、经营性事务要运用市场机制择优选用操作主体，按有关法律法规和程序进行。

7.市规划、国土部门对于需要调整的已批旧城村改造规划，要尽快做好调整工作。新的改造规划由市规划部门统一审批，成熟一个审批一个，批复后的“城中村”改造规划须按法定程序办理土地手续。

需调整改造规划、未编制改造规划和已编制改造规划未经审批的“城中村”，一律按本意见规定的程序重新报批。

原则上停止办理新建宅基地审批和住宅改扩建手续、改造范围内其他建设项目用地手续以及集体土地上房产确权发证手续；特殊情况需经规划部门批准。

8.市规划、国土部门负责界定“城中村”改造安置用地的范围。9.按规划要求需要“城中村”改造实施单位承建的道路和其他市政设施，必须由具有相应资质的设计单位进行设计，项目竣工后由市建设行政主管部门牵头组织有关部门验收。

与“城中村”相邻的城市规划主次道路内的建筑物、构筑物优先拆迁，并前后通达的，市建设行政主管部门优先列入建设计划。

市建设行政主管部门要依据规划，对应由市里承担的规划道路建设项目和由市建设行政主管部门及其他相关部门牵头协调的供电、燃气、供热、通讯、有线电视、供水、公交等事项进行调查摸底、分类排队，编制投资建设规划和计划，做到与“城中村”改造进度同步。

10.“城中村”改造要按规划进行，可以分步实施，滚动开发。分步实施的住宅项目、配套项目和应由“城中村”改造实施单位承建的相关道路、供排水、硬化、绿化等应同步建设，同时验收，同时交付使用，否则不予办理改造范围内新的项目开工和竣工项目的产权产籍登记发证手续。

（二）土地和房产管理政策。

1.“城中村”改造后原有集体土地依法转为国有土地。建设单位用地应依法办理用地手

续。

2.村（居）民的安置区域既可选择就地安置，也可选择就近异地安置。为妥善解决村（居）民的居住问题，在编制“城中村”改造规划时，就地安置的村（居）按人均用地40平方米的标准留出居民安置用地；就近异地安置的村（居）按人均用地50平方米的标准留出居民安置用地；安置用地不足人均40平方米的村（居），市政府不再进行调剂。上述安置用地指标包括村（居）民住宅用地及生活保障用地。已经安置的不再重复安置。

本意见实施之前按照原旧村改造政策建成的村民住宅楼用地和村里自用的生产经营性用地，经实际测算后抵顶上述指标。剩余的土地作为政府储备土地。

3.居民安置用地，可按经济适用住房的政策采取划拨方式供应，也可采取招标、拍卖、挂牌方式供应；政府储备的土地和居民安置用地以外的土地，按照规划用途通过招标、拍卖、挂牌方式出让土地使用权。4.鼓励“城中村”按照市场化的模式进行改造，由有实力的开发企业高标准、高起点开发建设。

5.鼓励相邻的“城中村”进行统一规划、统一配套、连片改造建设，以集约利用土地，节约配套资金，降低改造综合成本。

6.“城中村”改造范围内，所建住宅、非住宅经登记、核发房屋产权证和国有土地使用证后，可进入房地产市场进行交易。

居民安置用房上市交易执行现行国家和省、市经济适用房交易政策，补缴土地收益和相关税费。

7.安置居民的住宅，免收市级以下收取的各类行政性规费。

（三）拆迁补偿安置政策。

1.“城中村”改造的拆迁补偿按国家、省、市城市房屋拆迁管理的相关规定执行。安置方案在不突破规定利用土地面积的前提下，实行“一村一策”，最大限度地压缩住宅用地，为居民生产和生活用地多留一些空间，鼓励村（居）建设小高层楼房或高层楼房，使居民生活得到保障。安置方案经村（居）民会议或村（居）民代表会议通过，经滨城区政府和滨州经济开发区管委会审核，报市指挥部批准后方可组织实施。

2.对于已给予合理补偿，但家庭仍难以支付新旧房差价款的特困户，由民政部门核定，报市指挥部，经市政府批准后予以适当照顾。

对于已给予合理补偿与安置，不具备特困户条件，本人有条件、有能力支付新旧房差价款，但仍不顾大局，为“城中村”改造设置障碍，拒不搬迁的，依法按强制拆迁程序解决。

3.2003年9月份房屋普查登记以后，未经规划部门批准建设的住宅，按违法建筑处理，拆迁时不予补偿。

经规划部门批准建设的临时建筑物，拆迁时按规划许可批文规定的内容予以补偿。

4.安置范围是“城中村”户口在册人员，外来人员的合法房屋只实行货币补偿，不享受村（居）民待遇。

（四）“城中村”转制政策。

1.“城中村”转制，是指“城中村”由村民自治管理体制转变为城市居民自治（居民委员会）的管理体制。转制后的“城中村”按城市管理体制统一管理。

2.“城中村”改造、转制后，原有的集体土地依法转为国有土地，农村居民转为城市居民户口。

3.列入改造范围内的“城中村”撤销村民委员会，依照有关规定设立社区居民委员会。一个行政村可以独立设立一个社区居民委员会，也可就近并入现有的社区居民委员会，也可多个行政村合并设立一个社区居民委员会。原则上500人以下的村（居）不单独设立社区居民委员会。

四、保障措施

（一）加强组织领导，严格目标考核。滨州市城区“城中村”、“棚户区”改造指挥部及办公室负责市城区“城中村”改造工作的统一领导、组织、协调。滨城区、开发区也要成立相应机构，保证机构、人员、经费落实到位。滨城区政府、开发区管委会作为本辖区“城中村”改造的第一责任人，要对列入改造计划的城中村，加大督导协调力度，抽调精干人员，确保城中村改造有序进行。市政府将“城中村”改造工作列入滨城区、开发区目标管理责任制考核范围，签订目标责任书，年终进行考评。

（二）积极履行职责，形成工作合力。市直有关部门要从各自职能出发，全力支持“城中村”改造工作。规划、国土部门要做好城区“城中村”改造项目规划、土地市场调控、建设用地审批等工作；建设（房管）部门要根据城市居住区规划设计要求，进行高标准规划建设，完善基础配套设施，贯彻落实好改造拆迁政策，并抓好相关建筑市场的监督管理，同时抓好拆迁房屋确权登记、新建房屋产权证书发放以及新建住宅小区物业管理等工作；民政部门要主动参与“城中村”的撤村建居工作，逐步将条件成熟的“城中村”改制成为城市居民社区；劳动保障部门要积极搞好职业培训、就业和社会保障体系建设工作；公安部门要积极参与“城中村”改造工作，配套搞好户籍改革工作，协助处理好房屋拆迁安置过程中的矛盾纠纷；监察部门要加强对“城中村”改造工作的监督检查；新闻单位要加强宣传，营造良好的舆论氛围。

积极稳妥推进,确保改造质量。要按照“两级政府,三级网络,四级管理,属地负责”的运行机制,由滨城区政府、滨州经济开发区管委会分别调动辖区各街道、有关部门及村(居)的积极性,抓好“城中村”改造的组织实施工作。有关办事处要强化责任意识,明确工作目标和任务,落实工作计划,积极参与做好“城中村”改造的拆迁、安置等相关工作。各行政村要以大局为重,认真细致地做好村民的思想工作,确保改造工作顺利进行.滨州市人民政府2008年8月6日

第五篇：岳阳市人民政府关于市中心城区旧城改造项目实施的意见

岳阳市人民政府关于市中心城区旧城改造项目实施的意见

（岳政发[2008]6号）

各县、市、区人民政府，岳阳经济开发区、南湖风景区、屈原管理区，市直各单位：

为加快我市中心城区旧城改造工作，促进基础设施建设，改善城市环境和市民居住条件，根据国家有关法律、法规的规定，结合我市实际，现就市中心城区旧城改造项目实施提出如下意见：

一、实施旧城改造项目的基本原则

统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设，鼓励、支持投资者成片改造、整体开发。

二、旧城改造范围及项目确定

（一）旧城改造的范围：市中心城区严重影响市容市貌、道路交通和人居环境的地段。

（二）旧城改造片区范围由市中心城区旧城改造领导小组组织市发改委、市规划局、市国土资源局、市建设局、市房地产局、市财政局、市城建投、市招商局以及项目所涉及的岳阳楼区政府、岳阳经济开发区管委会、南湖风景区管委会调查研究确定，并编制中长期旧城改造规划。具体实施项目由市规划局从旧城改造项目中选取。

（三）旧城改造项目在市政府批准土地出让计划和城市房屋拆迁计划后，通过媒体向社会公告，并保证旧城改造项目如期实施。

三、组织机构及工作职责

建立健全市、区两级旧城改造工作机构，做到组织严密，职责明确，经费落实。

（一）组织机构

调整岳阳市中心城区旧城改造领导小组，由常务副市长任组长，分管副市长任副组长，市政府分管副秘书长、市发改委、市规划局、市国土资源局、市建设

局、市房地产局、市财政局、市监察局、市公安局、市招商局、市地税局、市物价局、市城建投、岳阳楼区政府、岳阳经济开发区管委会、南湖风景区管委会等单位负责人为成员。领导小组办公室设市建设局。

（二）工作职责

1、市中心城区旧城改造领导小组负责研究制订旧城改造规划，制定相关政策，及时协调和处理旧城改造中的重大问题。领导小组办公室负责建立全市旧城改造项目库，审核旧城改造项目，组织开展项目前期调查论证，进行“一站式”全程代办服务，协调解决旧城改造项目建设过程中出现的问题，指导、检查和督促旧城改造工作。

2、市发改委负责参与审定旧城改造项目计划及具体项目的审核。

3、市招商局负责指导旧城改造项目的对外招商工作。

4、市规划局负责编制全市旧城改造项目规划，提供项目的规划设计条件，办理有关项目规划用地、工程报建手续，并做好项目实施的监督管理，违法建筑的拆除工作。

5、市国土资源局负责审查土地权属，组织项目宗地评估，办理有关用地手续，发挥以地招商的职能，充分发布信息，协助进行项目前期招商，负责宗地公开招标拍卖挂牌出让等工作。市土地储备中心负责收购储备旧城改造土地，并作为拆迁主体。

6、市建设局负责审查项目的建设条件以及项目实施过程中工程建设的组织和管理工作。

7、市房地产局负责制定旧城改造城市房屋拆迁计划，提供旧城改造范围内房屋产权资料的查询，参与项目前期论证与决策，负责城市房屋的拆迁审批和管理工作。

8、市财政局负责土地出让收入征收支出管理，落实旧城改造项目税费优惠政策。

9、市城建投负责筹措旧城改造项目资金，核定旧城改造项目土地收购、拆迁补偿和前期开发成本，拨付旧城改造项目资金。

10、市公安局负责做好旧城改造项目实施过程中的治安、交通秩序管理工作。

11、市监察局依法对旧城改造项目运作进行全程监督，保证项目实施的公开、公平、公正。

12、岳阳楼区政府、岳阳经济开发区管委会、南湖风景区管委会成立旧城改造组织领导机构和旧城改造征地拆迁项目实施机构，将旧城改造工作纳入与市政府签订的工作目标责任范围；协助市国土、规划、建设、房地产部门做好旧城改造工作。

四、旧城改造项目实施主体及工作程序

（一）旧城改造项目实施主体

旧城改造项目的招商推介及签约的主体为市中心城区旧城改造领导小组办公室，所在区政府、管委会主要负责人为项目第一责任人，项目土地出让的全过程由市国土资源局负责组织实施，相关职能部门为实施旧城改造项目各司其职、各负其责。

（二）旧城改造项目实施工作程序

1、圈定项目调查红线及现状调查。市中心城区旧城改造领导小组召集有关部门进行可行性研究后，拟订旧城改造项目实施计划，经领导小组审定后，报市政府批准纳入土地出让计划和城市房屋拆迁计划。市规划局圈定项目调查红线，确定规划技术指标。市国土资源局组织红线内的土地权属调查，市房地产局组织房屋摸底调查。

2、土地及拆迁评估。市国土资源局委托有资质的评估机构完成土地及拆迁评估报告，测算宗地的土地市场评估价。

3、呈报方案。市中心城区旧城改造领导小组办公室和市国土资源局分别向市政府呈报项目招商方案及土地出让方案。

4、发布公告。市中心城区旧城改造领导小组办公室报市政府批准后发布项目对外招商公告，市国土资源局发布旧城改造范围内的土地预出让公告。公告内

容包括：报名时间、保证金数额和最低报价起点；在土地招标拍卖挂牌出让时超出垫资人中标价部分的回报比例；需拆迁房屋的有关情况；市政公共设施的建设要求；旧城改造的有关优惠政策等。

5、接受报名。项目意向用地者出具国有建设用地使用权预申请书，承诺申请受让土地的最低出价，确定预约保证金数额。

6、确定垫资人。如意向用地者有3人以上，则进行现场竞价，以起始价出价高者为垫资人；如意向用地者只有2人，现场进行3次投单，以起始价出价高者为垫资人；如意向用地者只有1人，在不低于公告规定的最低报价起点的基础上，由市旧城改造领导小组报市政府批准，确定该意向用地者是否为垫资人。

7、签订前期开发垫资协议。市土地储备中心与意向用地垫资人签订前期开发垫资协议，市城建投为鉴证方。

8、房屋拆迁和土地收回。市房地产局会同拆迁房屋所在地区政府、管委会组织城市房屋拆迁工作。市国土资源局依法收回原土地使用者土地使用权。

9、土地公开出让。按照国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让规范程序，公开出让土地，签订土地出让合同。

由市城建投出资完成的旧城改造项目房屋拆迁和土地回收，按照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）办理。

五、旧城改造项目实施中的其它规定

（一）旧城改造项目垫资人所垫的资金按银行同期贷款利率计息，并进入该宗地土地成本。如垫资人竞得该宗地，享受公告中明确的报建优惠政策；如垫资人未竞得该宗地，按公告中规定的回报比例对垫资人进行奖励。

（二）市中心城区旧城改造领导小组办公室的日常工作经费和拆迁、协调及项目推介工作费用，由市财政从旧城改造项目宗地出让收益中安排。

岳阳市人民政府

二○○八年四月十一日