第一篇：论物业管理文化
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论物业管理文化
作者：杨茂俭
来源：《沿海企业与科技》2006年第12期
［摘要］文章对物业文化、物业管理文化、物业管理企业文化、社区文化进行了概念性辨析，并着重从文化的构成和主体关系、文化的继承与创新关系、文化的作用和价值关系三个角度，对物业文化、物业管理文化、物业管理企业文化和社区文化之间的关系进行阐述。［关键词］企业管理；企业文化；物业管理文化
［作者简介］杨茂俭，兖矿集团济东新村副主任，硕士，高级工程师，山东济宁，272072［中图分类号］ C93 ［文献标识码］ A［文章编号］ 1007-7723（2006）12-0106-0
2一、引言
房地产商品在商品中应当属于高档次、高层次、高消费的一类，房地产商品文化也因此成为内容丰富，涉及社会各个领域、层次，承古秉今，又极具时代特色和民族特色的商品文化。物业管理是房地产经济链的重要的一环，物业管理文化是与饮食文化、服饰文化、婚俗文化、酒文化一样重要的社会文化，其独特的“商品”特性形成了其独特的商品文化、行业文化——物业文化、物业管理文化、物业管理企业文化、社区文化。
二、物业文化
物业文化即物业本体设计、造型、建筑艺术、材料工艺、色彩、物业功能构成的物业自身的科学、经济、哲学、美学文化；由物业本体所在的地理环境、社区环境构成的人居文化（硬质部分）；由物业本体在使用中所积淀所集现的（非人工所为）；历史的（如名人故居）；历事的（如事件遗址或现址）社会文化和时代文化。物业文化依附物业而存在，物业文化是物业的内涵，它不会因物业破损而贬值，不会因物业消失而消失。
三、物业管理文化
物业管理文化不仅是物业管理企业的经营理念及企业活动的总合，那实质上应当叫物业管理企业文化更确切，物业管理文化是个大概念，物业管理文化应该是政府、行业中介、社会媒体、物企、业主、业委会等所有参与物业管理产业过程的社会各方关于物业管理的理念及行为过程的总合。它主要包括物业文化、物业管理企业文化、人居文化、社区文化、产业市场文化、社会文化等内容。
四、物业管理企业文化
物业管理企业文化是一种微观经济管理文化，属于物业管理行业的企业文化。物企文化主要由物管企业品牌形象、管理能力、经营技术水平、企业专业化、标准化水平、信息管理、信息开发利用、信息扩展创新能力、文化影响力等构成。物业管理企业文化是企业的灵魂。物业管理企业、业主是企业文化的共同创造者和受益者。企业文化价值越高，企业文化的创造者收益越大。但物业管理企业文化的价值不以物企受益程度来决定，而是以业主受益度和社会受益度来决定，以企业文化与社会文化交融程度来衡量。
五、社区文化
社区概念最早见于德国社会学家藤尼斯在1887年出版的《社区与社会》一书。原意为：在一相对独立的地域，具有独立稳定的区位（管理）结构，具有相同意识和价值取向的人群，因居住和其他社会关系而聚居形成的具有共同归属感、趋同感的区域社会。社区不同于社会，其区别在于社区有地域关系的概念，社会没有地域关系概念；社会有行政政治意义，社区没有行政政治概念。
社区文化是该社区的历史、习俗、传统、艺术、生产生活方式，以及人们的思想意识和价值取向等综合性产物。社区文化的主体是因居住和其他社会关系聚居在社区的，具有共同归属感和价值取向的人群，他们是创造社区文化和享受社区文化的主体。房地产商不能创造社区文化，创造的是物业文化，通过物业文化元素来提高社区文化环境，改善社区文化条件。物业管理企业也不是社区文化的创造主体。物企是通过改善和提高物业文化、人居文化和社区文化条件来实现企业文化对社区的影响。因此，开发商或物企都必须尊重社区文化的主体——业主的价值取向，把自己的企业文化融入社区文化，才能达到扩展企业文化影响，提高企业文化价值的目的。
六、以上四种文化的关系
（一）从文化的构成和主体关系看
物业管理文化涵盖了整个物业管理产业和过程，文化主体包括了所有参与物业管理产业活动的社会各方，因而，物业文化、物业管理企业文化、社区文化三者都是物业管理文化的重要组成部分。因此，只讲物业文化，在水景上做文章，把项目建在河道内，便是漠视物业管理文化的后果。只重企业文化，把物业管理当作售房促销手段，也是混淆物业管理企业文化与物业管理文化关系的行为。
（二）从文化的继承与创新关系看
物业管理文化的主体是所有参与物业管理的社会各方，物业管理文化的继承、创新、享有是社会各方共同的责任。物业文化的主体前期有业主、设计、建筑等多方；后期，物企和业主是物业文化继承和创新的主体。所以，业主应积极参与物业管理，物企应尊重业主的物业文化享有权、参与权、受益权。在物业文化、物业管理企业文化、社区文化之间，物业文化是社区
文化的元素，社区文化及其人文文化好比物业文化发展的沃土。如别墅，在我国及西方经济发展的初期，它指具有一定身份地位象征的高级住宅，在西方经济发展到一定阶段，它就具有了“别业”——第二住宅的含义。物企文化与社区文化之间，物企文化应融入社区文化，服从社区文化建设，成为其中的积极成分。因为物企组织实施的任何社区文化活动，首先是一种企业行为，一种积极的代理行为。
（三）从文化的作用和价值关系看
物业文化好比文字词组，社区文化、物业管理文化犹如语法文法，物业管理企业文化就是作文的过程。在价值关系上，物业管理文化是所有文化主体共同创造的，政府是物业管理文化社会效益的主要受益者；业主是物业管理文化环境效益的主要受益者；物企是物业管理文化经济效益的主要受益者。在物业文化的价值上，业主、物企、社区文化是物业文化及其价值的受益者。物业文化价值越高，三者受益越大。不同的是，社区文化受益于物业文化，业主受益于物业文化及其价值，物企受益于物业文化价值的价值。物业管理企业文化是物企的灵魂，企业全体员工和业主是物业管理企业文化的主要创造者和受益者。物企文化价值越高，物企和业主受益越大；但物企文化的价值不是以物企受益程度来决定，而是以业主受益度和物企文化对物业管理文化的社会贡献来决定。
文化是管理的灵魂。科学的文化产生正确的理论，正确的理论指导正确的行动。因此，物业管理行业要尽早结束“春秋战国”时代，必须在文化上尽早由“诸子百家”发展到以“法”强“秦”。
第二篇：论物业管理利与弊
1、谁之过，根源
（一）换位思考
（二）开发商开发好楼盘，没有完善相配套的基础设施；
(三)政府职能缺位，监管体制不顺
（四）法制建设滞后，相关主体间的法律责任不清，成为物业管理发展的瓶颈。物业管理涉及开发建设单位、业主及业主委员会、公安派出所、公用事业单位、社区居委会等多个主体，要处理好他们之间的权利义务关系，必须用法律、法规来规范
业主委员会的法律地位不明确：
业主委员会在物业管理活动中的地位是不可或缺的，其重要意义不言而喻。然而，根据现行法律规定，作为物业管理活动中的重要的法律主体业主委员会，目前并不具备任何法律主体资格，它既不是自治社团，也不是企业法人，更不是政府机构，也没明确的上级管理机构。
（五）物业管理错位具体表现在：
①物业人员与业主身份颠倒，物业处人员忘记自己的身份，常常以政府行政方式来对待业主，有时私自将公共场地私自出租，有的利用公用地方进行创收。
②物业公司常常对个别弱势业主进行教训，有的在交流上产生障碍，使用不应该用的术语，有的甚至以断电断水来胁迫业主就范。
物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。物业管理的推进与发展，改善了广大居民的生活、工作环境，推动了两个文明建设，为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程作出了积极的贡献。同时，也应该看到在物业管理过程中存在的问题日益突出。因而，政府有关部门对我国现阶段物业管理发展存在的问题及对策应该做出积极的反应。
3、政府
构建和谐小区，必须从小区做起，政府必须有所作为，政府必须站出来牵头，引导小区如何做好物业管理，引导业主如何进行维权，如何进行业委会选举，如何进行换届选举，政府在宣传方面要下足力气，在有条件的小区做示范点，力量多放在物业管理薄弱的小区，政府应该以社会稳定作为前提，稳定压倒一切。努力创造一个安全文明、井然有序的工作和生活环境，让居民没有后顾之忧。政府在小区和谐构建中，必须从现在做起，不折不扣、实实在在做好每一件事，政府公务员必须有“ 先天下之忧而忧，后天下之乐而乐”的精神操守，关心物业管理事业，小区是构成城市社会的基础单位，居民小区管理水平如何，关系到居民在8小时工作之外的生活质量，并影响到居民的心情和对社会综合环境的感觉和判断，对整个社会的和谐构建十分重要。因此构建和谐社会，必须从小区管理做起，必须加强物业管理做起。
政府职能部门应该对小区物业管理积极加以引导和指导，使业主委员会依法依规行事，通过完善各项程序，引导业主积极参与小区自治，完善基层民主，健全基层社会民主管理机制，赋予广大业主应有的民主权利,为大力推进社会主义民主打好坚实基础。
4、健全管理体制，实现政府监管、行业自律和民主自治的有机结合业主（居民）与政府部门矛盾（主要表现在政府不做为、政府乱作为、政府作为没有得到居民认可、拆迁、征地补偿等等）、业主与开发商间矛盾、业主与物业间矛盾、业主与业主之间因利益关系而发生的矛盾越来越显现出来，因此,搞好小区管理相关工作，特别是完善住宅小区的物业管理．解决好物业管理方面的纠纷，出台完善的物业管理政策，加强县（区）级、镇（乡街道）房管局以及物业站领导，对和谐社区的建设乃至整个和谐社会的构建都将
起着巨大的推动作用
明确管理单位，强化监督管理工作：
政府相关部门应介入物管工作，首先，要从源头上着手，严格把好新建居民区验收关。在小区竣工验收时，相关部门应严格把关，加强对开发商的监管，房屋质量和配套设施都必须保质保量，对未按规划建设配套公共设施或者存在质量问题的，有权提请规划、建设行政主管部门予以纠正，杜绝开发商遗留问题的出现。
第三篇：论物业管理监理
浅谈物业管理监理模式
摘要：随着全球经济的发展，现代的物业管理行业高速的发展，但是发展模式比较粗糙，且市场和人们的生活质量的要求提高了，必须要有相应的外部市场力量与之相适应，才能与社会的发展轨迹相适应。因此物业管理监理模式为人呼出，本文主要浅谈该模式。关键词： 物业管理监理概述 物业管理项目管理 专业物业管理监理 一 物业管理监理产生的行业背景
从1981的我国第一家物业服务企业成立，到现在21世纪第二个十年初，短短的三十年，我国的物业管理经历了从萌芽与产生，探索与发展，到后来的规范与壮大，尤其是随着政府对房地产的放松与鼓励，物业管理行业随之飞速发展，创造了中国速度，对国民经济、构建和谐社会和维护社会稳定、改善人居环境、增加就业作出突出的贡献。但是物业管理行业的不成熟产生许多的问题，尤其是近年来业主维权意识的空前高涨下，电梯广告、停车位所属权等各种纠纷纷至沓来，开发商、物业管理公司、业主这三者之间的矛盾究竟如何缓解已成为行业内一个亟待解决的问题，在这种市场规模和行业弊端的情况下，顺应市场需求，一种全新的参考工程监理的“物业管理监理”的引起了人们的关注
二 物业管理监理的必要性
第一 ：《物业管理条例》第五条规定：县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。现阶段，我国物业管理行业的监管更多地依赖政府的公权力，但行政资源的有限性和行政权力的强制性，使得行业监管工作存在许多空白和误区，大部分物业服务企业靠自我管理，既当裁判员又当运动员，出现问题了政府才干预，业主的正当利益很难得到保障，有些纠纷只能靠法律诉讼，从而导致物业服务纠纷层出不穷。
第二 ：业主委员会作为业主组织可以起到物业服务公司的作用。但现实情况是组建业主委员会本身的难度就很大，且自治能力弱，机构松散，正常工作受各方面条件制约，很难发挥作用。业委会与物业服务公司协调能力不强，且又缺乏专业水平，对相关法律、行政法规知之甚少。让这些人来监督物业管理部门的工作谈何容易。同时也存在业委会掌握着与物业服务公司制定物业服务等级标准并签约的权力，这可能使业委会权力膨胀，为权力寻租留下空子。目前就有不少业委会与物业服务公司相勾结的案例。这是我国物业管理监管面临的另一 个尴尬。
第三，我国物业管理虽然目前有章可循，但还没有形成完善的法律体系，许多物业管理问题面临尴尬，使政府、物业服务公司、业主无所适从。比如当各车户在小区泊车管理无法律规定小区建筑物、外墙面和电梯做广告收费归谁，居委会指导业主委员会工作，缺乏具体操作程序，物业服务公司进、退出小区管理程序问题，物业费制定的标准法无明文规定，小区出现纠纷，发生地居委会、街道办没有明确职责，也难插手解决，政府、物业服务企业、业主之间的责、权、利划分及操作性不强，出现扯皮、车库分配的权属及使用问题等留下了许多法律空白。
三 物业管理监理的概述
综合物业管理和工程监理的定义，一般物业管理监理其实就是从第三方的角度对物业服务公司的物业服务水平、物业管理费用、物业管理现场、物业管理过程等方面进行鉴定和审核，检查以缓解物业服务公司和业主、业主和发展商之间的种种矛盾和误会，促进行业持续健康地发展。
四 物业管理监理的分类及特点
在工程中，监理可以按工程建设程序分为设计监理，施工监理，工程前期咨询机构。物业管理监理参照工程监理可以分为物业管理项目管理，专业的物业管理监理。其中物业管理项目管理一般不做物业管理监理的职务而是通过其他与物业管理有关的承接业务盈利，专业的物业管理监理就像工程上的设计与施工监理一样对物业管理公司进行专业的监理活动。
（一）物业管理项目管理
物业管理项目管理是针对“物业管理”提供一种增值服务的机构或公
司。其工作方式其实是灵活多样，可以是保密的，例如替某些物业管理公司或业主委员会进行物业管理第三方神秘顾客调查；也可以是公开的，例如为物业管理公司进行第三方物业管理评估和品质检查；可以是短期的、一次性的，比如只在年终时进行一次调查或评估；也可以是长期的，比如将公司品质部的月度检查交给第三方监理机构进行。还可以是某个方面的，例如第三方顾客满意度调查。每个公司均可以根据自身所处的发展阶段选择合适的监理方式。这种监理的收费方式一般为按服务次数或服务成果来取费。以下是几种常规操作方式：
（1）物业管理第三方神秘顾客调查
神秘顾客调查是指组织经过严格培训的调查员在规定的时间内扮演成 客，对事先设计的一系列内容逐一检查。调查的一般程序是：1.确定调查目标2.根据客户要求及相关规章制度设计“调查执行标准”3.确定“神秘顾客”人选并进行专门培训4.现场信息收集5.信息整理和分析6.提交调查报告。其特点是可以在较短的周期内一次性覆盖多个项目和地区，平均至每个子公司的调查成本较低，并且因为神秘顾客调查的隐蔽性和突击性，使调查人员可以看到更真实、客观的现场。它的缺点是具有一定的偶然性，且无法对公司内部的运行情况（如设备房设施设备保养）进行深入了解，只能通过表现出来的问题点去分析、挖掘深层次的原因。这类模式比较适合现有基础较好、规模较大、希望进一步提升服务品质的集团式公司。
（2）第三方物业管理评估
监理公司通过对物业服务公司书面文件的查看、现在管理情况的观测、员工访谈及问卷调查等多种方式对物业服务公司的管理现状进行的整体评价。它是公开的，要求全体人员配合进行，无需担心暴露身份，能够全面彻底的进行。，通过与员工的访谈和问卷调研方式掌握员工的思想动态、认知水平等，为后续改进措施的制定提供参考。此类模式的优点是摒弃表象、单刀直入、直切要害，快速、准确地找到问题的根结所在，省时、全面、彻底，其一次性的特点比较适合有一定管理基础，但发展上遇到瓶颈，急切需要改革、突破的发展型物业服务公司。
（3）第三方品质检查方式
第三方品质检查模式是指物业服务公司因自身品质检查力量薄弱或效果较差而将品质检查工作外包给第三方监理机构进行的一种监理模式。它不是一次性的，而是定期进行的，通常为一个月或一个季度一次，周期的设定可根据企业项目数量的多少来具体确定。它的优点是不仅帮助公司解决品质人员难招聘的难题，且还能解决因品质经理的素质等原因造成的品质经理起不到作用的困惑，企业老总们测算过请一个品质经理的年薪还大于付给第三方监理机构的费用。
（4）第三方客户满意度调查
虽然本行业很多物业管理公司都自己做客户满意度调查，他们只从专业的角度，而没有从客户角度考虑，有些调查问题太过笼统，客户不容易判断。专业的第三方客户满意度调查会从客户感受出发，运用行业内丰富知识与经验方法，科学、合理、真实客观的反应客户的满意度，并且根据调查结构做出更深入、专业的分析报告，为企业对客户的了解提供有力的数据。
（二）专业物业管理监理
专业物业管理监理是指是指具有法人资格的监理单位受业主委员会委托依据物业管理有关法律法规、物业批准文件、监理合同及物业管理合同对物业管理实施投资，质量进行控制的监督管理。物业管理监理也可以实行总监理工程师负责制，由监理工作师带领的监理部对物业管理实行详细具体的监理计划。物业管理监理模式一般是总包，分包比较少，分包包过物业管理超前介入监理、前期物业管理监理、基础物业管理监理、综合物业管理监理。业主委员会或开发商可采用公开招标、邀请招标、协商招标的方式，对其招标，招标过程与工程招标雷同。中标后的监理公司与招标方签订协议，开始履行监理职责。下面主要是物业管理监理公司的职责，实施监理的质量控制，投资控制，合同价款及支付简单的论述：
（1）物业管理监理公司的职责定位
监理公司，它的职能就是充分运用经济手段，严格监督服务公司，本着对业主积极负责的态度做好每项工作，把业主的需求当做自己的职责，想业主之所想急业主之所急，一心一意为业主提供舒适、安全、整洁的生活和工作环境。具体职责如下：
１.履行物业监理委托合同，依法监督服务公司达到合同中规定的各项服务标准。２.既对业主及使用人进行合同约定的服务，又要管好物业，接受业主及业主委员会的监督 设施维修、收费标准、服务内容等事项，物业管理监理服务企业无权决定，必须提交业主委员会审议，获得通过后方可实施。4 根据物业管理实行属地和行业管理相结合的原则，物业管理监理服务企业必须接受当地区、县房地产行政主管部门的监督的指导。5 每半年向全体业主公布一次费用收支帐目。提供优良工作生活环境，搞好社区文化，构建和谐社区。7 发现违法行为要及时制止或向行政主管部门报告。物业管理监理委托合同终止时，必须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务帐目等材料，业主委员会有权指定专业审计机构对合同期限内的物业管理财务进行审计。帮业主处理物业管理索赔与反索赔，维护业主的权益 做好业主委员会的投资控制和物业管理企业的支付款控制以及物业管理企业的质量控制 做好合同管理，信息管理，组织协调物业管理公司工作
（2）质量控制工作
物业服务企业的工作是为业主和住用人创造“整洁、文明、安全、方便”的生活和工作环境，确保业主和使用人在宁静、舒适、温馨、优美的生活和工作环境中生存、享受和发展各项事业，总的来说，提高物业价值和在法律允许前提下让业主和使用人满意是物业服务质量的根本标准。对物业服务质量的控制可以从条件、过程和目标三方面进行。条件控制 ：条件控制就是对物业服务企业的硬件和软件进行控制。所谓硬件控制是指对物业服务公司在对建设包过建筑物及配套的共用设施设备是否完善和是否符合规划指定用途，管线是否地下化，消防系统设施设备是否齐全，小区绿化是否配置得当等是否按规划管理进行控制。所谓软件控制是指对物业管理企业的物业服务的各项规章制度以及各个岗位的服务规范是否已经建立，人员配备与素质是否符合要求进行检查。过程控制：是指对物业服务企业是否按照服务规范要求及时提供服务进行监测。相对于物业服务企业而言，就是是否有服务和设备运行、维修的记录、是否有按工作流程和服务流程，在指定的时间内提供物业及各种设施设备的维护、治安防范、清洁卫生、绿化养护等服务，就受物业管理监理企业监理。，目标控制 ： 指检查最终的服务产品是否达到预定的要求，可以通过一些看得见或感觉得到的管理效果，结合业主的要求进行评价。具体来说就是通过建筑外观、室外广告、道路交通、清洁卫生、园林绿化、治安防范等方面评价。
（3）
投资控制工作
物业管理企业收费的构成一般包过一下部分：1 管理、服务人员的工社会保险和按规定提取的福利费等； 2 物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护及保养费用；3 物业管理区域清洁卫生费用；4 物业管理区域绿化养护费用；5 物业管理区域秩序维护费用 6 办公费用 7 物业服务企业固定资产折旧费用；8 物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用 9 经业主批准的其他费用。无论业主与物业管理企业采取包干制还是薪酬制，对于物业管理企业的收费标准，监理企业无权决定，只能由业主委员会审议，决定，监理可以向业主委员会提供自己的一套物业管理企业收费方案供业主批准。
（4）合同价款和支付
通常监理合同采用计价方式有： 1 成本假酬金 采用这种方式，合同必须规定成本的开支范围，业主2 3 及业主委员会监督和审查权利和方式，监理部必须保存能清楚地证明有关时间和费用的全部记录，在合同结束时，业主委员会可指定一家有资质的会计事务所对申报的任何金额进行审计，以进行合同价款的决算。
按照物业管理项目工程造价的一定比例支付酬金，类似包干制支付。目标合同 按照物业管理监理公司的服务效果收费，合同中必须约定，不同的服务效果，不同的收费标准。
支付 通常，业主支付一定的预付款金额，用来监理公司开展前期工作，进度款可是按月，按季度 按合同价款约定的审核、支付方式支付 发生合同以外的工作，业主委员会应额外的支付监理公司薪酬
五 结论
在我国，已经有一些企业开始了物业管理监理的探索，经过实践，物业管理监理模式得到部分企业和业主委员会 的认可。这个对开发商，物业管理公司，业主都有好处的物业管理监理企业的未来值得期待。
六 参考文献
（1）刘新华，周哲.物业管理(M),清华大学出版社，2011年4月第一版
（2）成虎.建筑工程合同管理与索赔（M），东南大学出版社，2008年3月第四版
（3）王志新.物业管理监理模式可行性研究（J）.城市开发，2009年，第7期（4）孙萌萌，朱亚萍.物业管理监理模式的尝试（J）.城市开发，2009，第11期
（5）百科，工程监理，http://baike.baidu.com/view/433861.htm
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第四篇：论住宅小区的物业管理
论住宅小区的物业管理
摘要:近20年来，随着国民经济的不断持续发展，作为朝阳产业的物业管理行业也得到飞速发展，人们对其内涵及外延的深度广度也有了更高的要求；广大百姓在成为购房客户的同时也成为了物业的业主，他们在享受拥有产权兴奋的同时，也更加关注在居住区内是否能享受良好的服务。在这个房地产泡沫经济的现在，唯有在物业管理的服务上下功夫，使业主真正达到入住后满意，是现在的首要问题。
一、住宅小区物业管理工作中的指导思想
二、住宅小区物业管理的特点
三、住宅小区物业管理工作中存在的问题
四、住宅小区物业管理工作中问解决题的办法
序言
在世界服务经济到来之际，在中国住宅商品化不断深入发展之时，在公寓、写字楼、住宅小区等场所智能化、科技先进化进程加快的时候，物业管理将会与时俱进，得到不断的快速、健康的发展。这种发展将会使物业管理公司呈现出三个特点：实施正规、规范的管理；体现以人为本的人性化服务；由市场机制决定的经营方式。然而，目前在我国，尤其在内地，物业管理还受制于各种因素的影响，还不能完全反映以上三个特点，这就需要我们充分地予以重视和研究，寻找解决问题的可行方案。现行物业管理体制还有待我们在实际工作、实施管理进程中不断策划、不断设计及完善，最终使我们的物业管理体制成为占据该领域的主导地位而不懈努力。
一、住宅小区物业管理工作中的指导思想
由于住宅小区存在的自身特点：结构系统性、功能多样性、产权多元性、管理复杂性，就决定了住宅小区物业管理工作中的指导思想：
（一）服务至上，寓管理于服务之中。住宅小区物业管理是一项服务性很强的工作。它的目的是尽可能满足人民群众居住生活的需要，创造一个安静、舒适、方便、安全的生活环境，因此要自始至终贯彻“为民服务，对民负责”的思想。
（二）自治管理与专业管理相结合。住宅小区内应成立业主大会和业主委员会，代表全体业主和使用人实施自治管理，并配合专业物业管理单位，搞好辖区内管理。
（三）统一管理与综合服务相结合。实行管理与服务相结合，改变传统的单纯房屋维修，对使用人提供多方面综合性服务。
（四）有偿使用、有偿服务、合理负担。按照“按量计价，公平合理”的原则。
（五）重视与业主、住户的沟通。住宅小区是大家的，管理者和业主对于搞好小区的愿望是一致的，充分利用各种渠道向业主通报最新的管理信息是有百益而无一害的。
住宅小区物业管理的指导思想应始终贯穿于整个住宅小区的日常管理内容中去，而物业管理内容也应始终围绕着其指导思想运行，两者相映成辉。
二、住宅小区物业管理的特点
（一）住宅小区内居住着不同阶层、职业的家庭，不同的生活习惯、爱好、文化程度、道德水准、经济收入水平等等决定了他们对居住环境要求和居住行为的差异。
（二）住宅小区物业管理还带有相当的复杂性，主要表现在三个方面。首先，小区的房屋产权的多元化要求管理上的权威性和统一性。其次，小区的物业管理在实施过程中要涉及到市政各部门、公安、街道办事
处等多个部门和单位，如何协调好相互间的关系和利益，明确各自的职责和管理范围，对搞好小区物业管理是至关重要的。再次，物业管理经费筹集的复杂性。不同产权形式下物业管理经费的筹集渠道不同，物业管理服务收费的计算原则不同，收缴方式不同。当前，我国的物业管理主要是在普通住宅小区推行，其住宅小区物业管理经费的筹集既要考虑到物业管理实际运作的成本费用，又要考虑到人民群众经济收入的实际水平。这种费用与支付能力的矛盾构成了现阶段住宅小区物业管理经费筹集的复杂性，给经费的具体筹集带来了比非住宅物业更大的困难，需要认真加以研究，制定稳妥可行的收费标准与办法。
三、住宅小区物业管理工作中存在的问题
我对住宅小区的特点、物业管理的指导思想、内容有相当深刻的理解和体会，但同时也发现住宅小区物业管理工作中所存在的一些实际问题：
(一)管理落后于建设的发展。近十年来住宅小区的建设发展很快，不仅数量多规模大，而且更为重要的是建设方式的转变，实行统一规划、综合开发。这对住宅小区物业管理工作提出了更高更严的要求，而现在的物业管理工作还不能很好的适应这一新变化和新要求。建设住宅小区管理的一个很重要的条件就是必须有经济基础，有比较稳定的管理经费来源。经费不足是影响住宅小区管理工作开展的一个突出问题。
(二)管理法制不健全。住宅小区管理中诸如对管理体制、管理经费、小区验收等重大问题都没有明确的法规，这就很难将住宅小区管理纳入以法制区、依法管理的法律轨道，造成大量的相关纠纷、利益冲突。住宅小区内应成立业主委员会，代表全体业主和使用人实施自治管理，并配合专业物业管理单位，搞好辖区内管理。
(三)业主、住户对物业管理还不能完全接受。尽管物业管理与大家所熟悉的福利性房屋管理相比具有更多优势，但目前还不能完全为一些
人所接受，因此对物业管理工作造成一些困难。例如：物业管理服务费用等等，开发商遗留下来的房屋质量问题、小区配套问题、设计问题，给物业管理收费造成了许多困难。
四、住宅小区物业管理工作中解决问题的办法
面对住宅小区物业管理工作中的问题，我个人认为有几点解决办法：
（一）不断建立健全小区管理法规。尽管这些年来国家和地方出台了一些规范物业管理的法规、政策，但由于缺乏大法和行政法规，致使物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到及时解决，司法机关也因缺乏法律依据难以及时处理。另外，房地产业的发展，呼唤与之相适应的物业管理，而物业管理行业的发展，需要政策法规的指引、广大业主的支持和物业管理从业人员素质的提高。物业管理费是“取之于民、用之于民”，既为居民服务又为政府分忧，还造福社会。因此，政府应通过新近颁布的《物业管理条例》、地方性法规政策，要逐步引导推进房地产开发和物业管理分业经营，改变物业管理由房地产开发派生出来并依附于房地产开发的状况，使物业管理企业真正成为自主经营、自负营亏、自我约束、自我发展的市场主体，从体制上解决建管不分产生的敝端。同时，政府应结合《物业管理条例》尽快出台相配套的物管条例细则，并以此为契机加大宣传力度，进一步提高广大群众对物业管理的认识。所以，加快物业管理的立法步伐，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为保障行业健康发展的当务之急。
（二）开展多种便民有偿服务。例如；建立水站、便民菜站、家政服务中心和小型超市，由此为业主提供更快捷，更方便的服务。
（三）重视与业主沟通。了解他们需要的服务项目，对物业管理企业有哪些意见和建议。解决好住户投诉并及时给予回复，让住户知道物业在时时刻刻的关心着他们。这样既能了解业主的需求，又能拉近双方的关系，做到相互支持、相互理解。经常举办一些园区活动，如春
天的鱼儿放养活动，秋天的中秋晚会，在活动中可以与业主做深切的交流，增进物业与业主的感情。
（四）提高物业管理服务质量。在工程维修这项重要的工作中，最能体现服务质量，比如给业主维修的时候，进门穿鞋套这件小事就能最先引起业主对服务工作的肯定。物业管理公司的员工必须树立这样的观念：客户上门是给大家送工资的，微笑服务、善待业主是我们的职责。大家扪心自问，业主在3米之外，你有没有向他们微笑？可见，服务的观念不树立，服务永远不可能到位。因此，强调细节管理，要求对服务环节全过程控制，才能保证服务的高质量。所以，在物业管理活动中，与职业技能相比，服务者的敬业精神更为重要。
物业管理追求的是“功成事遂，百姓皆谓自然”的境界。理想的住宅小区物业管理应跳出“住宅+修缮+管理+服务”的模式。因此我们可以借助学习西方大型企业管理模式所提倡和执行的“六西格玛”。——海尔公司的服务质量常常为人所称道。海尔公司的服务常常超过客户对它的期望，因此赢得了客户的普遍赞誉。海尔公司对服务质量的控制非常严格，为了便于对服务质量进行控制，海尔公司的策略就是应用六西格玛技术将服务具体化。它作为一种商业流程，以最少的损耗和资源投入、不断地提高客户的满意度为目标，通过设计和监控日常商业的各种活动，使得公司极大地提高其净收益。六西格玛管理思想的一个重要目的是将科学的统计方法应用到模糊的质量管理中。它能有效地指导企业在做任何事情上都尽量地少犯错误，在质量问题刚刚显示出征兆时就能及时地提醒人们立即予以消灭。我们将这种先进的力量应用到物业管理的实际工作中必将达到事半功倍的效果。时间就是金钱，效率就是生命，努力提高服务质量和时效，从而提高业主的满意度。所以，我们要想在服务领域实现管理层面上的飞跃我们就要体现“以人为本”的服务核心理念。
物业管理的对象不仅是小区内的住房及配套设备，重要的是服务于人。住房建筑部门不但要为住户提供一个设计合理，质量优良的室内空间，而且还应为住户提供一个环境优美的、自然的、亲和的外部空间。小区的整体规划设计必须体现人格建筑的品味及人性与自然建筑的和谐一致，不断构筑建筑文化与人们精神内涵的和谐统一。这是
物业管理“以人为本”展开服务的硬件基础。在住房交付使用后已基本定居，不会有多大的改变，所以硬件的建设从规划设计到施工过程，物业管理应提前介入，最好同步跟进，最终通过物业管理人员的优质服务，使住户真正感觉和得到一个美好的生活空间和精神环境，这样住户的感受便在社会中传递、扩散、激发、从而促进社会的文明进步。
随着城镇住房制度改革的深化，住宅自有率的提高，物业管理作为完善房地产市场，改革和加强城市管理，做福人民群众，促进经济发展的重要手段，将越来越受到重视。尤其随着我国加入WTO，给物业管理带来了重大的机遇和挑战。随着社会主义市场经济和城市住宅小区的开发建设的发展，物业管理越来越显示出它的生机和活力，随着物业管理的进一步规范，将带来物业市场的兴旺繁荣。
结论物业管理工作的内容涉及的是“物”，但是“以人为本”，为业主服务才是最终目的，希望通过小区物业管理人员周到、精心的高质量服务，让小区内井井有条，邻里和睦，做文明业主，建设文明小区，塑造城市精神。
注释：六西格玛的定义是：在100万次机会中有3.4个缺陷或99.99966﹪的完善。
参考文献（美）杰弗里N。洛温塔尔著《六西格玛项目管理》 机械工业出版社（美）厄尔.诺曼 肆蒂文.H.霍延顿著《以客户为中心的六西格玛》机
械工业出版社
徐瑞 《沟通的重要性》 摘自北京晚报
第五篇：论文化价值
论文化价值
2011-04-11 第06版：文化教育 作者：李洪峰 来源：学习时报 字数：4679
文化特征是人类最本质的特征。因而，对一个国家和民族来说，认识文化就是认识自己，尊重文化就是尊重自己，发展文化就是发展自己。
文化是什么？从根本意义上说，文化是人类认识世界和改造世界的总成绩，是人类物质文明、精神文明、政治文明和社会文明成就的总概括，是人类全部思想和行为的总记录。
认识文化
人类社会的每一次进步，都表现为文化的进步。任何一个民族的觉醒，都首先是文化的觉醒。任何一个国家的强盛，都要靠文化的发达。历史反复证明，文化始终是民族精神和民族素质的纽带，深深熔铸在民族的血脉和灵魂之中。世界上几乎所有资源都是有限的，而唯有文化资源是永远不会枯竭的。文化建设对经济建设、政治建设、社会建设具有重要的引领、促进、保障和提高作用。经济政治社会的发展归根到底表现为文化的发展。文化缺位的发展，不可能是健康的、全面的、可持续的发展。国际竞争，始终离不开文化竞争，文化竞争是综合国力竞争的本质表现。在经济全球化、世界多极化日益发展的时代条件下，文化与经济、政治、社会相互交融的程度日益加深，文化软实力的战略作用日 益凸显。谁创造了先进文化并用先进文化武装起来，谁就能够在激烈的国际竞争中赢得先机、把握主动。谁不认识文化的价值、不重视文化建设，谁就将犯历史性错误。
文化之为文化，是因为它同自然的天空、大地、阳光和水一样，无时无处不在地渗透、影响甚至决定着人类的命运和生活。关于文化与人的关系，孔子在讲儒家经典时讲过一段话，他说：“其为人也，温柔敦厚，《诗》教也；疏通知远，《书》教也；广博易良，《乐》教也；洁净精微，《易》教也；恭俭庄敬，《礼》教也；属辞比事，《春秋》教也。”庄子也说过：“《诗》以道志，《书》以道事，《礼》以道行，《乐》以道和，《易》以道阴阳，《春秋》以道名分。”孔子和庄子，讲的都是文化对于人的发展的培育和完善作用。从科学的意义上说，完全没有文化的人、完全不受一定文化背景和文化环境影响的人，是不存在的。我们应该从以人为本和人的自由而全面发展相一致的视野来思考和认识文化价值。我们应该从文明发展和民族进步相统一的视野来思考和认识文化价值。我们应该从历史与未来、中国与世界相联系的视野来思考和认识文化价值。
康德在他的巨著《判断力批判》中，曾经提出一个著名的论断，指出：“人不只是一种自然的目的，而且是自然的最终目的。作为自然最终目的的人，应当是文化——道德的人。因为对于一个有理性的存在者来说，能使其产生自由抉择目的能力的，只能是文化。”康德所揭示的，是更本质的文化价值。文化是国家形象的基本元素和最主要标志。文化价值，不仅表现为其自身，而且表现在国家各项建设和各方面工作上，表现在民族素质和国家形象上。人们观察、认识、了解一个国家，总是首先从文化上着眼。一个国家的文化标记，往往是这个国家的最突出象征。党的十七大在党和国家的历史上，第一次全面描述了我国的国家形象，指出：“到 2020年全面建设小康社会目标实现之时，我们这个历史悠久的文明古国和发展中社会主义大国，将成为工业化基本实现、综合国力显著增强、国内市场总体规模位居世界前列的国家，成为人民富裕程度普遍提高、生活质量明显改善、生态环境良好的国家，成为人民享有更加充分民主权利、具有更高文明素质和精神追求的国家，成为各方面制度更加完善、社会更加充满活力而又安定团结的国家，成为对外更加开放、更加具有亲和力、为人类文明作出更大贡献的国家。”国家形象的树立和演变，同民族素质的提高和发展一样，是一个长期的历史过程，需要进行经济的、政治的、文化的、社会的多方面的长期努力。而中国要真正跨入现代化国家的行列，中华民族要真正跻身于世界先进民族之林，尤其刻不容缓的，是要在文化建设和文化发展上取得历史性进步。中华民族伟大复兴，说到底是中华文化的伟大复兴；中华民族凝聚力创造力影响力，说到底是中华文化的凝聚力创造力影响力。
尊重文化
从国家发展和民族素质建设的长远战略来思考，必须广泛、深 入、持久地在党内和社会上造成尊重劳动、尊重知识、尊重人才、尊重创造的浓厚风气，必须广泛、深入、持久地在党内和社会上造成尊重文化的浓厚风气。尊重劳动、尊重知识、尊重人才、尊重创造、必然要求尊重文化，因为文化是劳动、知识、人才、创造的最基本因素，也是人的生活、发展、提高、进步的最基本因素。
尊重文化，就要尊重文化的历史发展。文化的产生和发展，同人的进化和发展，是密不可分、相辅相成的。人创造了文化，文化进而造就和提高了人。中华民族有5000年的文明史，中华文化源远流长、博大精深。欧洲18世纪的伟大思想家伏尔泰在谈到博大精深的中国文化时写道：“让我们首先注意到一个民族，她在我们还没有发明文字时，就已拥有一部以固定的语言连续记载的历史了。”“欧洲王公及商人们发现东方，追求的只是财富，而哲学家在东方发现了一个新的精神和物质的世界。”对于中华民族伟大的历史文化，不能采取历史虚无主义态度，数典忘祖；也不能照搬照抄，拜倒在古人脚下。中国在走向现代化、走向世界的过程中，无论如何不能忽略本国优秀文化传统的继承和弘扬，无论如何不能丢掉中华民族的文化本色。季羡林先生有一个见解。他认为，西方轻视东方文化，是偏见。东方人特别是中国人，轻视东方文化，则是短见。如果看问题能上下五千年，纵横几万里，则能看到事实的真相。季羡林先生的见解，很值得重视。
中华文化同世界任何民族的文化比较，都毫不逊色，而且有着 自己无与伦比的独特风采。尊重历史的最高境界，是创造新的历史。尊重文化的最高境界，是创造新的文化。我们要用世界眼光和历史眼光认识中华文化的伟大价值。我们要从我国伟大的历史文化中建立起坚定的民族自信心和自豪感，解放思想，实事求是，与时俱进，创造新的历史文化，创造新的历史文化高峰。
尊重文化，就要尊重每一个民族的文化创造和文化性格。中华文化是由56个兄弟民族共同创造的。国内各民族文化和各地域文化，都是中华文化的有机组成部分。各民族文化和各地域文化，在长期历史发展过程中，互相学习、互相交流、互相促进、互相补充，才造成了中华文化波澜壮阔、跌宕起伏、多姿多彩、气象万千的宏大气象。我国社会主义现代化的过程，是实现各民族经济社会共同发展、共同繁荣的过程，也是实现各民族文化共同发展、共同繁荣的过程。蓬勃发展的文化遗产和非物质文化遗产保护事业，是继承、弘扬和创新中华文化的神圣事业，也是推动和促进各民族文化共同发展繁荣的神圣事业。经过全党全社会和全国各族人民的团结奋斗，我们一定会迎来各民族文化争奇斗艳、获得新的巨大发展的崭新局面。
尊重文化，就要尊重文化建设和文化发展的客观规律。邓小平同志曾经指出，党对文化工作的领导，不是发号施令，不是要求文学艺术从属于临时的、具体的、直接的政治任务，而是根据文学艺术的特征和发展规律，帮助文艺工作者获得条件来不断繁荣文学艺术事业，提高文学艺术水平，创作出无愧于我们伟大人民、伟大时代的优秀的文学艺术作品和表演艺术成果。文艺这种复杂的精神劳动，非常需要文艺家发挥个人的创造精神，写什么和怎样写，只能由文艺家在艺术实践中去探索和逐步求得解决。在这方面，不要横加干涉。邓小平同志这些重要论断，具有长远指导意义。
什么是文化规律，什么是文化建设规律，什么是社会主义文化建设规律，真正从理论和实践的结合上实现由必然王国向自由王国的飞跃，需要不断进行实践和认识。必须对理论学术有深入系统的学习整理，必须对历史经验有深入全面的总结提炼，必须对现实状况有深入细致的调查研究，必须对时代发展趋势有深入准确的判断把握，必须以不唯上、不唯书、只唯实的态度，仔细倾听历史、实践和群众的呼声。任何停止的论点、悲观的论点、无所作为和骄傲自满的论点，都是没有根据的。社会总得不断发展，文化总得不断进步，人类总得不断有所发现、有所发明、有所创造、有所前进。
发展文化
文化的生命力在于它的当代性和人民性。党的十七大强调当今时代文化越来越成为民族凝聚力和创造力的重要源泉，越来越成为综合国力的重要因素；强调丰富精神文化生活越来越成为我国人民的热切愿望；强调提高国家文化软实力的极端重要性；强调兴起社会主义文化建设新高潮；强调推动社会主义文化大发展大繁荣。这是一种战略上的高瞻远瞩和深谋远虑，也是一个战略部 署和战略指导。从而把我们党的文化自觉提到了新的历史高度。全党全民族一定要深入学习贯彻十七大精神，把思想统一和提高到十七大精神上来，切实增强发展文化的紧迫感和主动性，通过认真而不是敷衍的、扎实而不是飘浮的、持续而不是短暂的努力，使人民基本文化权益得到更好保障，使社会文化生活更加丰富多彩，使人民精神风貌更加昂扬向上。
文化离不开交流。交流是文化发展的必要条件。历史上佛教传入中国、中国四大发明走向世界，都是文化交流史上的壮丽篇章。北京奥运会、上海世博会取得巨大成功，是中外文化交流新的里程碑。通过丰富多彩的文化交流，中国进一步了解了世界，世界也重新发现了中国。深入开展对外文化交流，是提高国家文化软实力的题中应有之义，也是推动建设和谐世界的题中应有之义。交流好，大有益，互借鉴，相学习。改革开放以来，我国对外文化交流迈出了重要步伐，对于促进中国了解世界、世界了解中国起到了不可替代的重要作用。文化是一个国家的重要名片。以文化形象塑造国家的政治、经济、外交和军事形象，以文化发展促进国家的政治、经济、外交和军事发展，是世界文明史上的成功实践。现在，我们国家正处在中外文化交流史上千载难逢的历史性机遇期。我们一定要有长远战略谋划和切实可行的实际步骤，认真总结自己的经验，虚心学习别人的经验，使中国文化在同世界文化的相互交融、相互借鉴中，获得新的生机和活力，从而更好地贡献和影响于世界。文化大发展大繁荣，必须靠投入、靠政策、靠环境。首先是投入，必须形成稳定的投入保障机制；其次是政策和环境，必须形成有利于文化繁荣发展的政策和法规体系。发展文化事业和文化产业，当务之急是要解决好文化事业欠账过多问题。尤其要下大气力加快建立公共文化服务体系，着力解决基层特别是中西部农民群众看书难、看戏难、看电影电视难的问题。各级党委和政府，要切实克服重群众经济权益、政治权益，轻群众文化权益的现象，真正把文化建设和文化发展摆上重要日程，扎扎实实为满足人民群众的精神文化需求多办好事、多办实事。
文化的历史即人类的历史，文化的未来即人类的未来。社会主义文化建设是一个宏大的系统工程，需要全党全社会全国各族人民的共同努力。要充分尊重和发挥人民群众在文化建设和文化发展中的主体作用，坚持文化发展为了人民、文化发展依靠人民、文化发展成果由人民共享的原则，最大限度地调动社会各方面力量参与文化建设的积极性，最大限度地解放和发展文化生产力。
文化领域是知识和人才最密集的领域之一，也是最需要创新的领域之一。文化创新对各方面创新都有重要影响。中国5000年的文化发展形成了优良的创新传统。所谓“周虽旧邦，其命唯新”，“苟日新，日日新，又日新”，讲的就是创新传统。以文学为例，中国文学从诗经、楚辞、汉赋，到唐诗、宋词、元曲、明清小说，再到“五四”新文化运动，可以说是创新高潮迭起。在新的历史条件下，我们要更好地继承和发扬中国文化的创新传统，尊重创新 思维、保护创新热情、鼓励创新探索、宽容创新失败，研究新情况，解决新问题，创造新文化。积极稳妥地深化文化体制改革、推动文化体制机制创新、内容形式创新、传播手段创新。让一切文化创造的活力竞相迸发，让一切文化创造的源泉充分涌流，开创中国特色社会主义文化的光辉未来。
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