2012年房地产发展状况以及对2013年的展望

第一篇：2012年房地产发展状况以及对2013年的展望

2012年房地产发展状况以及对2013年的展望

2013年3月22日，2013中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会在北京举行，会上，中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布了《2013中国房地产开发企业500强测评研究报告》和《2013中国房地产开发企业500强供应商首选品牌测评研究报告》，同时发布了2013中国房地产开发企业500强榜单以及开发房企综合实力10强、经营绩效10强、综合发展10强、运营效率10强、区域运营10强、稳健经营10强、发展潜力10强、成长速度10强、责任地产10强、盈利能力10强、商业地产10强、旅游地产10强、城市覆盖10强、创新能力10强、典型项目10强等相关分榜单。市场调控基调未变楼市整体筑底回升

《2013中国房地产开发企业500强测评研究报告》(以下简称“测评报告”)认为，2012年是房地产调控政策常态化的一年。相比2010-2011年多轮次、力度不断升级的政策调控，2012年房地产调控政策总体保持了相对稳定，继续坚持调控不放松。但在国家“稳中有进”宏观经济政策及相关货币政策等影响下，加上企业“以价换量”的策略，自住性需求不断释放，我国房地产市场好于预期。

2012年，全国完成房地产开发投资71804亿元，同比增长16.2%，增幅较上年回落11.9个百分点。其中，住宅开发投资总额49374亿元，同比增长11.4%。仅从增长幅度看，住宅投资大于房地产开发投资。房地产开发投资全年表现平稳，除一季度季节性因素外，二、三、四季度都保持了2万亿元左右的投资规模。

年内，全国房屋新开工面积为177334万平方米，同比下降7.2%。从各月来看，年内仅3、4月全国房屋新开工面积同比正增长，其他月份房屋新开面积呈负增长，且降幅连续扩大，直到9月，降幅才有所收窄。

销售方面，2012年全国商品房销售面积为11.13亿平方米，同比增长1.8%，全国商品房销售额为6.45万亿元，同比增长10.0%，均创历史新高。就全国季度数据来看，继2011年四季度全国商品房销售面积同比下滑后，2012年前二季度全国商品房销售面积持续疲软，直至下半年，随着企业降价促销刺激下自住性需求的逐步释放，商品房销售面积平稳回升。

品牌企业突出万科恒大保利跻身前三

测评报告指出，随着房地产市场的逐步成熟，房地产开发企业间的竞争模式正在发生积极的转变。其轨迹由依靠土地升值的成长发展到产品竞争，行业竞争程度不断升级更将行业竞争模式逐步带向品牌竞争阶段。这种竞争模式的转变一方面与行业的发展成熟有关，另一方面也与房地产产品在调控引导下逐步回归居住属性有关。随着投机投资需求被抑制，消费者消费行为理性度提升，对企业品牌、项目品质、行业风险等诸多方面认知能力也有所提升，顺应市场的变化，企业更多的回归到品牌、产品、周转等诸多自身能力的打造和建设上。这其中最为突出的是品牌企业的优异表现。中国房地产研究会、中国房地产业协会和中国房地产测评中心2012年发布的中国房地产企业品牌价值20强在此次500强测评中均名列前茅，这表明品牌开发企业通过设置品牌壁垒形成领先优势，并且正在逐步形成品牌价值和综合实力的互动促进关系。

根据2013年测评研究方案七个方面、19个二级指标、40个三级指标的综合测评，经过客观、公正、专业和科学的测评研究，产生了2013中国房地产开发企业500强榜单。万科集团以超群的综合实力再列榜首，恒大地产和保利集团跻身三强。而大连万达集团股份有限公司、中国海外发展有限公司、绿地控股集团有限公司、龙湖地产有限公司、华润置地有限公司、世茂房地产控股有限公司、富力地产股份有限公司分列榜单4—10强。竞争态势分化加剧行业集中度再次提升

测评报告显示，2012年，500强房地产开发企业总资产均值达到了238.25亿元，增长速度为13.75%，增速较上年下降7.62个百分点；净资产均值为79.85亿元，同比增长10.73%，增速下降8.84个百分点。

报告认为，全国房地产市场发展速度放缓的趋势由2011年延续至今，由于房地产开发行业对土地这一稀缺资源的依赖性，加之政府对房地产市场调控的常态化，房地产开发行业告别高增长时代或是不可阻挡的行业趋势。伴随着行业由持续高速增长转向平稳健康发展，行业内企业竞争格局日趋激烈。

从集中程度来看，测评报告显示，2012年10强房地产开发企业销售金额总额达到7973.66亿元，占500强销售金额总额的32%，占比较2011年提升4个百分点；销售面积总计8339.3万平方米，占500强总销售面积的36%，占比较上年提升7个百分点。前50强、100强金额分别占500强总销售金额的59%和77%，销售面积分别累计占500强总销售面积的61%和78%，占比均有较大增长。这种销售业绩进一步向排名靠前企业集中的数据结果表明，在房地产调控政策持续背景下企业的优胜劣汰在稳步推进，行业集中度在稳步提升。

同时，从100强企业销售金额的分段分布来看，2012年51-100强房企销售金额的中位数为80亿元，较上年65亿元大幅提升，门槛起点仍在提高。继2011年实力突出的企业向200-500亿的快速集结后，2012年千亿企业成功由万科一家扩大为3家，500亿企业扩大为7家。从10强、20强、50强和100强的最小值和中位数等对比情况来看，销售业绩向排名20强以及50强企业集中的趋势仍在持续。

利润空间持续收窄价值增长模式开启

尽管年内部分标杆企业销售业绩增长迅速，但房地产企业普遍仍继续存在利润空间不断被挤压的状况。测评报告显示，2012年，500强开发企业净利润均值为4.34亿元，同比下降18.64%；现金及现金等价物余额近年来首次同比下降，为30.89亿元。此外，2012年500强房地产开发企业三费比率创下近五年内的最高值，达13.76%，费用压力凸显，企业控制成本的能力有待加强。

与净利润下滑相伴的是盈利效率的再次下降，2012年500强房地产开发企业总资产收益率均值为2.15%，相比2011年下降33.31%；净资产收益率和成本费用利润率分别下降39.88%和22.89%至4.7%和14.78%。盈利效率的快速滑坡表明房地产开发企业经营效率并未像销售业绩一样让人满意，企业持续成长状况堪忧。

500强开发企业利润空间的持续收窄，尽管这与上一年度不少企业销售业绩不佳导致营业收入下滑有关，然而在我国土地、人力等成本持续上涨的经济环境中，房地产行业难以独善其身，如果企业不能找出新的创利来源，或者无法更有效地控制成本，房地产开发企业利润空间被进一步压缩的状况将在更长时期内持续。

测评报告强调，特别是在房地产调控常态化的背景下，对房地产开发企业的根本影响在于对投机投资性需求的抑制。2012年需求情况表明，一二线城市主要成交产品的面积在120平米以下，客群以首次置业和首次改善为主；144平米以上产品去化则相对比较困难。这也就要求房地产开发企业由数量增长向性价比提升模式转型。目前，不少房地产开发企业已经开启了自身价值增长模式的转型之路，且在布局战略上也做出了相应调整。比如进入多个城市但每个城市一个项目的布局模式已经逐渐被众多开发企业所舍弃，聚焦城市深耕细作的布

局模式逐渐显现出优势。另一方面，产业不确定性增强加上拿地成本的提高使得2012年成为房地产开发企业频繁合作的一年。此外，资金链安全作为企业价值增长模式的重要保障一直倍受企业关注，在“金融脱媒”的大趋势下，房地产开发企业融资的工作重心也开始作出了相应转变。

2013年中国房地产市场展望

1、宏观环境：经济形势好于2012年，政策调控坚持从紧取向。

宏观经济方面：“稳增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，“中央经济工作会议”继续强调2013年“稳中求进”基调，经济和物价环境向好，货币政策方面，根据“中央经济工作会议”定调，2013年将保持稳健取向，新增货币量和货款略有增长，为房地产业继续带来利好，房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投机和支持保护合理需求的政策大方向不变。

2、市场趋势：整体市场好于2012年，去年增速前高后低。

从经济环境基本向好的背景下，预计2013年整体市场好于2012年，成交方面，全国商品房销售面积同比增长5.6%，增幅略高于2012年，基数效应和市场惯性决定2013年上下半年增速前高后低，上半年同比增长约15%，下半年增幅缩小至0.7%。供应方面，销售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出，预计2013年全国新开工面积增速止跌反弹，同比增长9.6%房地产开发投资额同比增长17.1%，增速与2012年基本持平。重点城市2013年下半年新增供应仍高于上半年，但上半年同比增长较为明显，价格方面，货币环境稳定和定向好支持房价向上态势，但全国去化压力仍较为严峻，整体上行空间有限，预计商品房销售均价同比上涨7.8%，涨幅略有扩大。

3、关注点：不同城市、不同房企分化进一步加剧

不同城市和不同房企分化加剧：一方面，少数热点一二线城市潜在需求热烈但供应不足，成交量在2012年高基数上难以大幅增长，价格上涨压力大；多数二线城市供需基本平衡，推盘加大背景下销售规模有望继续扩大，价格平稳；广大三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，不具备价格上涨动力，部分城市供应严重过剩风险值得关注；另一方面，龙头房企继续跑赢大市，小企业被收购，兼并可能性加大，行业集中度进一步提高，在此形势下，房企需继续抓住刚需主流产品做规模，但中高端产品贡献度更高，量价两手都要抓，同时跟准

市场和政策节奏，随行入市以合理价格提供适销产品。

第二篇：中国旅游规划发展状况及前景展望

中国旅游规划发展状况及前景展望

作者：保继刚 来源：中国旅游信息网 加入时间：2003-4-4人气值：16218发展状况 1.1 旅游规划机构概况随着我国旅游业的迅猛发展，旅游规划需求日盛，而规划专家相对短缺。在这种供大于求的前提下，我国参与旅游规划的组织机构呈现多元化的特点，核心紧密型和松散协作型并存，以后者为主体，形成跨学科、跨专业、跨部门的大联合（彭德成，2000）。根据国家旅游局建立的旅游规划专家库和旅游规划机构库的不完全统计，我国从事旅游规划编制工作的专业人员已经达到600多人，旅游规划专业机构达40多家。

国家旅游局在2002年6月24日颁布了2002年第9号公告，以下9家规划设计单位被评为首批甲级旅游规划设计单位：

中国城市规划设计研究院、中国科学院地理科学与资源研究所、北京清华城市规划设计研究所、广西旅游规划设计院、广东省旅游发展研究中心、四川省旅游规划设计所、上海同济城市规划设计研究院、上海科学院旅游研究中心、中山大学旅游发展与规划研究中心。

参与我国旅游规划的机构大致由以下三个组成部分：

1.1.1 高校、科学院

中国科学院地理研究所以及高校地理方面的学者是最先投入旅游规划研究和实践中的专家。郭来喜等人1985年完成的“华北海滨风景区昌黎段开发研究”是最有影响的旅游资源开发工作。比较有代表性的还有杨冠雄等人1986年完成的“厦门旅游总体规划”，郭康等人1985年完成的“秦皇岛市老岭旅游资源的开发战略”，北京大学陈传康等人1986年完成的“陆丰县的海滨旅游资源开发层次结构”以及1987年完成的“丹霞山风景名胜的旅游开发规划”等等（保继刚，1990），这些工作均对以后的旅游规划产生了深厚的影响。

随着旅游科学的综合性进一步地增强，高校中城市规划、经济学、历史学、社会学等各方面的专家也陆续参与到旅游规划中来，形成了综合性强的高等院校组建跨系、跨学科的旅游规划研究机构。

1990年代后期至今国内专家完成的省和重点旅游城市的规划大部分是高校和科学院专家学者牵头，如中国科学院地理研究所郭来喜主持完成了江西省、青海省、宁夏自治区、北海市、南宁市等省区市规划，中山大学保继刚主持完成了桂林市、苏州市、珠海市、东莞市、广东省、湖北省等省市规划及西部旅游投资规划（西南片），中山大学彭华主持完成汕头市、佛山市等规划、北京第二外国语学院王兴斌主持完成广西等规划、北京大学吴必虎主持完成北京市、济南市等规划，北京大学杨开忠主持完成江苏省、洛阳市等规划，北京大学蔡运龙主持完成吉林省等规划、北京大学吕斌主持完成安徽省、三峡地区等规划，湖北大学马勇主持完成福建省规划等······。这些主持的专家学者大部分是地理学家，这与国际上旅游研究中地理学家占主要地位是一致的。1.1.2 规划设计院

规划设计院比较侧重于具体的物质（形体）规划，风景区和度假区规划大部分是由规划设计院完成的。如中国城市规划设计研究院完成了大量的风景区和度假区规划，其他如北京清华城市规划设计研究所、上海同济城市规划设计研究院也都完成了大量风景区和度假区规划。1.1.3 世界旅游组织、国际咨询公司

近年我国与世界旅游组织在开展旅游规划培训和规划研制方面的合作，已从单独的旅游部门行为，上升到了当地政府各相关部门的一致行动。到

目前为止，世界旅游组织组织中标的国际咨询公司在中国已经完成了四川、山东、云南、海南、贵州五省的旅游总体规划，同时黑龙江正在编制当中。2 旅游规划的发展历程及特点

总体而言，我国旅游规划存在三个特点，一是起步晚，二是底子薄，三是发展快。具体表现为：○1规划人员少，规划队伍小，专业结构分散，组织结构松散；○2规划水平、规划程度不均衡，区域差异、地区差异明显；○3规划理论、规划方法的研究基础弱；○4规划管理基础薄，旅游行业管理部门对旅游规划的指导、调控功能还没有充分发挥；○5旅游规划工作发展势头迅猛，但离成熟、规范、稳健发展的要求还有较大的距离（彭德成，2000）。

但在不同时期，旅游规划呈现了不同的特点，这是由于相对于其他规划如城市规划，旅游规划的市场经济特征最为典型，对应于不同的旅游发展阶段，规划所关注的重点不一样。纵观中国旅游规划发展的20年，其发展历程可以划分为三个阶段，即早期、发展期和成熟期，相应的规划特点如下： 2.1 早期——政府主导

中国早期的旅游开发主要是以名山大川旅游资源的开发为主体，从利益相关者的角度分析，政府是旅游开发的利益主体，其他利益相关者尚未起作用，这个时期的旅游规划，注重旅游资源评价和旅游资源的开发战略研究，在资源的调查、评价、利用和保护方面工作较为细致。2.2 发展期——着重企业

随着旅游业的发展，旅游地的竞争加剧，旅游企业、游客成为旅游发展关键的利益相关者，政府不再是单一的旅游开发主体，转向引导企业对旅游投资。旅游规划的编制重点转向以市场和资源为基础，以产品为导向，重点转向市场分析和重视旅游产业规划。2.3 成熟期——利益相关者分析

当旅游发展进入相对成熟阶段，旅游发展呈现复杂特点，游客、旅行社、开发商、当地居民、政府管理部门各个利益相关者在旅游发展中都具有不可忽视的作用，忽略任何一个利益相关者，都不利于旅游业的可持续发展。提高各种利益相关者的参与程度，尤其需要特别关注某些弱势利益相关者，成为这一阶段的重点。规划人员逐渐转变为协调人和技术援助人员。

目前，进入成熟区发展阶段应用利益相关者理论进行的旅游规划还不多，中山大学保继刚主持的桂林旅游发展规划是其中一例。中国很多旅游地的发展已进入成熟阶段，旅游规划注重旅游相关者分析，多学科合作成为必然趋势。3 旅游规划发展前景展望

美国著名旅游规划学者GUNN曾经指出：“规划作为对未来的预测，处理可预见的事件，是唯一能使旅游业获得好处的方法。”中国旅游业发展广阔前景，旅游规划需求旺盛，旅游规划也将蓬勃发展。

未来中国旅游规划预计将有如下发展趋势：

第一，规划方法的转变。规划方法的转变包括很多方面，如规划程序、技术方法等，但其中一个容易被我们忽略而又非常重要的方面是规划队伍的组织，这也是规划方法的一个方面。综合性的旅游规划要求的是各有所长的一个专家组来进行规划工作。西方国家咨询业非常发达，并且咨询行业已形成一定的行规，这为规划队伍的组织提供了条件。作为综合性特别强的旅游规划，任何一个公司都很难拥有规划所需要的全部人才，考察承担四川、山东、云南、海南和贵州旅游规划的国外专家队伍不难发现，专家组的成员来自不同的公司和不同的国家，每个专家擅长某一方面的工作，在专家组组长的统一协调下围绕总体规划开展工作。我国的咨询公司尚不发达，目前的旅游规划多是由高等学校和科研机构承担，加之我国旅游业发展时间不长，有经验的旅游规划专家的供给与高速发展的旅游业的需求相比缺口很大，这使得旅游规划专家队伍的组织更加困难，进而影响到规

划质量和规划水平的提高。但无论如何困难，组织综合性的规划专家队伍开展旅游规划是我国二十一世纪的旅游规划的大趋势，谁转变得快，谁就有机会掌握主动；反之，则要被市场无情地淘汰。

第二，规划供给增多，竞争加剧，规划质量不断提高。

供给增多主要表现在国内外两个方面。一是国内专家、机构以及专业人才增多。如前所述，我国从事旅游规划编制工作的专业人员已达600多人，旅游规划专业机构达40多家。到2000年末，我国共有高等旅游院校4所，开设旅游学院（系）的普通高等院校多达128所，遍及全国各个省市自治区，每年培养大量的旅游类专业人才。二是国外专家、组织的参与。目前已经有多个省级规划国外规划专家完成，可以预见，国外专家将越来越多地参与到我国的旅游规划中来。

供给的增多必然导致竞争加剧，竞争的结果一定是规划质量的提高。

第三，规划的供给市场将从无序走向有序，向规范化的方向发展。2000年国家旅游局出台了一系列的规范：《旅游规划管理办法》、《旅游规划通则》、《旅游规划设计单位资质认定暂行办法》。这三个规范的颁布实施，使旅游规划工作一有了综合性规范，二有了对事物本身及规划内容的规范，三有了对规划单位的规范。这三个方面环环相扣，使旅游规划市场管理有一套规则，避免走弯路（魏小安，2001）。2001年，国家旅游局按照《旅游规划设计单位资质认定暂行办法》在全国范围内评选了9家甲级旅游规划设计单位，标志着国家管理机构已经对旅游规划提供方提出了具体的要求标准和管理方法，旅游规划将向规范有序方向发展。

第四，从规划的需求方来看，将逐渐从政府为主转向政府和企业并重。目前我国很多省市地区都把旅游业作为当地的主导产业来发展，因此，政府旅游规划的需求较大。随着中国加入WTO，经济向全球化的方向发展，市场的自动调控作用将逐渐占领主导地位，政府的作用将逐渐转向宏观调控方面。旅游业作为一股新生的经济力量，随着开放政策和经济政策的放开，将会直接受到市场竞争的影响。近几年已经出现了旅游企业委托规划机构编制旅游规划的情况。相信随着形势的进一步发展，将会出现更多的旅游上市公司和旅游企业，委托进行旅游规划和研究。

第五，从规划机构来看，将逐渐从高校和科学院的研究所（中心）转变为具有独立法人的公司（事务所）。这是规划发展的必然趋势，首先是国家旅游局审批规划资质要求是独立法人机构，二是规划人员产权明晰的要求。参考文献：

保继刚，中国旅游地理学的回顾与展望，地理研究，1990，9（1）：78-86

彭德成，对我国旅游规划工作的现状、问题与对策的研究，旅游学刊 双月刊，2000，3

魏小安，2001，转引自《中国旅游业需要什么样的旅游规划——有当前旅游规划热引发的思考》。旅游学刊，16（2）：9-15

第三篇：中国旅游规划发展状况及前景展望

中国旅游规划发展状况及前景展望发展状况 1.1 旅游规划机构概况随着我国旅游业的迅猛发展，旅游规划需求日盛，而规划专家相对短缺。在这种供大于求的前提下，我国参与旅游规划的组织机构呈现多元化的特点，核心紧密型和松散协作型并存，以后者为主体，形成跨学科、跨专业、跨部门的大联合（彭德成，2000）。根据国家旅游局建立的旅游规划专家库和旅游规划机构库的不完全统计，我国从事旅游规划编制工作的专业人员已经达到600多人，旅游规划专业机构达40多家。

国家旅游局在2002年6月24日颁布了2002年第9号公告，以下9家规划设计单位被评为首批甲级旅游规划设计单位： 中国城市规划设计研究院、中国科学院地理科学与资源研究所、北京清华城市规划设计研究所、广西旅游规划设计院、广东省旅游发展研究中心、四川省旅游规划设计所、上海同济城市规划设计研究院、上海科学院旅游研究中心、中山大学旅游发展与规划研究中心。

参与我国旅游规划的机构大致由以下三个组成部分：

1.1.1 高校、科学院

中国科学院地理研究所以及高校地理方面的学者是最先投入旅游规划研究和实践中的专家。郭来喜等人1985年完成的“华北海滨风景区昌黎段开发研究”是最有影响的旅游资源开发工作。比较有代表性的还有杨冠雄等人1986年完成的“厦门旅游总体规划”，郭康等人1985年完成的“秦皇岛市老岭旅游资源的开发战略”，北京大学陈传康等人1986年完成的“陆丰县的海滨旅游资源开发层次结构”以及1987年完成的“丹霞山风景名胜的旅游开发规划”等等（保继刚，1990），这些工作均对以后的旅游规划产生了深厚的影响。随着旅游科学的综合性进一步地增强，高校中城市规划、经济学、历史学、社会学等各方面的专家也陆续参与到旅游规划中来，形成了综合性强的高等院校组建跨系、跨学科的旅游规划研究机构。

1990年代后期至今国内专家完成的省和重点旅游城市的规划大部分是高校和科学院专家学者牵头，如中国科学院地理研究所郭来喜主持完成了江西省、青海省、宁夏自治区、北海市、南宁市等省区市规划，中山大学保继刚主持完成了桂林市、苏州市、珠海市、东莞市、广东省、湖北省等省市规划及西部旅游投资规划（西南片），中山大学彭华主持完成汕头市、佛山市等规划、北京第二外国语学院王兴斌主持完成广西等规划、北京大学吴必虎主持完成北京市、济南市等规划，北京大学杨开忠主持完成江苏省、洛阳市等规划，北京大学蔡运龙主持完成吉林省等规划、北京大学吕斌主持完成安徽省、三峡地区等规划，湖北大学马勇主持完成福建省规划等······。这些主持的专家学者大部分是地理学家，这与国际上旅游研究中地理学家占主要地位是一致的。1.1.2 规划设计院

规划设计院比较侧重于具体的物质（形体）规划，风景区和度假区规划大部分是由规划设计院完成的。如中国城市规划设计研究院完成了大量的风景区和度假区规划，其他如北京清华城市规划设计研究所、上海同济城市规划设计研究院也都完成了大量风景区和度假区规划。1.1.3 世界旅游组织、国际咨询公司近年我国与世界旅游组织在开展旅游规划培训和规划研制方面的合作，已从单独的旅游部门行为，上升到了当地政府各相关部门的一致行动。到目前为止，世界旅游组织组织中标的国际咨询公司在中国已经完成了四川、山东、云南、海南、贵州五省的旅游总体规划，同时黑龙江正在编制当中。2 旅游规划的发展

历程及特点

总体而言，我国旅游规划存在三个特点，一是起步晚，二是底子薄，三是发展快。具体表现为：○1规划人员少，规划队伍小，专业结构分散，组织结构松散；○2规划水平、规划程度不均衡，区域差异、地区差异明显；○3规划理论、规划方法的研究基础弱；○4规划管理基础薄，旅游行业管理部门对旅游规划的指导、调控功能还没有充分发挥；○5旅游规划工作发展势头迅猛，但离成熟、规范、稳健发展的要求还有较大的距离（彭德成，2000）。

但在不同时期，旅游规划呈现了不同的特点，这是由于相对于其他规划如城市规划，旅游规划的市场经济特征最为典型，对应于不同的旅游发展阶段，规划所关注的重点不一样。纵观中国旅游规划发展的20年，其发展历程可以划分为三个阶段，即早期、发展期和成熟期，相应的规划特点如下： 2.1 早期——政府主导

中国早期的旅游开发主要是以名山大川旅游资源的开发为主体，从利益相关者的角度分析，政府是旅游开发的利益主体，其他利益相关者尚未起作用，这个时期的旅游规划，注重旅游资源评价和旅游资源的开发战略研究，在资源的调查、评价、利用和保护方面工作较为细致。2.2 发展期——着重企业

随着旅游业的发展，旅游地的竞争加剧，旅游企业、游客成为旅游发展关键的利益相关者，政府不再是单一的旅游开发主体，转向引导企业对旅游投资。旅游规划的编制重点转向以市场和资源为基础，以产品为导向，重点转向市场分析和重视旅游产业规划。2.3 成熟期——利益相关者分析

当旅游发展进入相对成熟阶段，旅游发展呈现复杂特点，游客、旅行社、开发商、当地居民、政府管理部门各个利益相关者在旅游发展中都具有不可忽视的作用，忽略任何一个利益相关者，都不利于旅游业的可持续发展。提高各种利益相关者的参与程度，尤其需要特别关注某些弱势利益相关者，成为这一阶段的重点。规划人员逐渐转变为协调人和技术援助人员。

目前，进入成熟区发展阶段应用利益相关者理论进行的旅游规划还不多，中山大学保继刚主持的桂林旅游发展规划是其中一例。中国很多旅游地的发展已进入成熟阶段，旅游规划注重旅游相关者分析，多学科合作成为必然趋势。3 旅游规划发展前景展望

美国著名旅游规划学者GUNN曾经指出：“规划作为对未来的预测，处理可预见的事件，是唯一能使旅游业获得好处的方法。”中国旅游业发展广阔前景，旅游规划需求旺盛，旅游规划也将蓬勃发展。未来中国旅游规划预计将有如下发展趋势：

第一，规划方法的转变。规划方法的转变包括很多方面，如规划程序、技术方法等，但其中一个容易被我们忽略而又非常重要的方面是规划队伍的组织，这也是规划方法的一个方面。综合性的旅游规划要求的是各有所长的一个专家组来进行规划工作。西方国家咨询业非常发达，并且咨询行业已形成一定的行规，这为规划队伍的组织提供了条件。作为综合性特别强的旅游规划，任何一个公司都很难拥有规划所需要的全部人才，考察承担四川、山东、云南、海南和贵州旅游规划的国外专家队伍不难发现，专家组的成员来自不同的公司和不同的国家，每个专家擅长某一方面的工作，在专家组组长的统一协调下围绕总体规划开展工作。我国的咨询公司尚不发达，目前的旅游规划多是由高等学校和科研机构承担，加之我国旅游业发展时间不长，有经验的旅游规划专家的供给与高速发展的旅游业的需求相比缺口很大，这使得旅游规划专

家队伍的组织更加困难，进而影响到规划质量和规划水平的提高。但无论如何困难，组织综合性的规划专家队伍开展旅游规划是我国二十一世纪的旅游规划的大趋势，谁转变得快，谁就有机会掌握主动；反之，则要被市场无情地淘汰。

第二，规划供给增多，竞争加剧，规划质量不断提高。

供给增多主要表现在国内外两个方面。一是国内专家、机构以及专业人才增多。如前所述，我国从事旅游规划编制工作的专业人员已达600多人，旅游规划专业机构达40多家。到2000年末，我国共有高等旅游院校4所，开设旅游学院（系）的普通高等院校多达128所，遍及全国各个省市自治区，每年培养大量的旅游类专业人才。二是国外专家、组织的参与。目前已经有多个省级规划国外规划专家完成，可以预见，国外专家将越来越多地参与到我国的旅游规划中来。

供给的增多必然导致竞争加剧，竞争的结果一定是规划质量的提高。

第三，规划的供给市场将从无序走向有序，向规范化的方向发展。2000年国家旅游局出台了一系列的规范：《旅游规划管理办法》、《旅游规划通则》、《旅游规划设计单位资质认定暂行办法》。这三个规范的颁布实施，使旅游规划工作一有了综合性规范，二有了对事物本身及规划内容的规范，三有了对规划单位的规范。这三个方面环环相扣，使旅游规划市场管理有一套规则，避免走弯路（魏小安，2001）。2001年，国家旅游局按照《旅游规划设计单位资质认定暂行办法》在全国范围内评选了9家甲级旅游规划设计单位，标志着国家管理机构已经对旅游规划提供方提出了具体的要求标准和管理方法，旅游规划将向规范有序方向发展。

第四，从规划的需求方来看，将逐渐从政府为主转向政府和企业并重。目前我国很多省市地区都把旅游业作为当地的主导产业来发展，因此，政府旅游规划的需求较大。随着中国加入WTO，经济向全球化的方向发展，市场的自动调控作用将逐渐占领主导地位，政府的作用将逐渐转向宏观调控方面。旅游业作为一股新生的经济力量，随着开放政策和经济政策的放开，将会直接受到市场竞争的影响。近几年已经出现了旅游企业委托规划机构编制旅游规划的情况。相信随着形势的进一步发展，将会出现更多的旅游上市公司和旅游企业，委托进行旅游规划和研究。

第五，从规划机构来看，将逐渐从高校和科学院的研究所（中心）转变为具有独立法人的公司（事务所）。这是规划发展的必然趋势，首先是国家旅游局审批规划资质要求是独立法人机构，二是规划人员产权明晰的要求。

参考文献：

保继刚，中国旅游地理学的回顾与展望，地理研究，1990，9（1）：78-86

彭德成，对我国旅游规划工作的现状、问题与对策的研究，旅游学刊 双月刊，2000，3

魏小安，2001，转引自《中国旅游业需要什么样的旅游规划——有当前旅游规划热引发的思考》。旅游学刊，16（2）：9-15

第四篇：旅游房地产的发展及展望(我)

旅游房地产的发展及展望

课题分析：

旅游房地产，是指以旅游景点、休闲度假、旅游商务、旅游住宅等产业为依托而进行的房地产开发项目，其开发模式与旅游业密切相关。常以景区或旅游接待作为其开发的功能，例如，旅游餐饮，旅游住宿，旅游购物，旅游商务，旅游娱乐，旅游休闲等。旅游房地产是旅游与房地产两种行业以多种形式的结合，是旅游业与房地产业发展到一定阶段时出现的一种房地产业态。因此，旅游房地产具备旅游和房地产两种属性。旅游房地产不但属于房地产范畴。与住宅房地产、商业地产、工业地产、教育地产等相并列，而且其开发目标紧密围绕旅游，为满足旅游业的发展所带来的房地产需求而诞生。

旅游房地产种类繁多，按照不同的分类标准可以划分为不同的类型。例如，按照物业形式可划分为：度假村、度假酒店、产权酒店、时权酒店、景区住宅、景观型房地产、养老型酒店，出租式度假别墅；按照房地产项目在旅游景观中所承担的功能划分可分为：旅游景点房地产、旅游商务房地产、旅游度假房地产、旅游住宅房地产、旅游商业房地产。随着旅游房地产的发展和市场需求的不断变化，这些分类呈现出多样化的特征，很多种旅游房地产存在交叉领域，并不能单纯地归属于哪种类型。

关键词：旅游房地产；

Keywords tourism real estate

二、选择数据库

根据课题要求、数据库收录信息资源和我校图书馆可利用资源的情况，本课题可选用下列检索工具和数据库：万方数据资源系统（调研要求），维普中文科技期刊数据库及CNKI博硕士论文库（用作对比结果），ISI web of knowledg，EBSCO检索平台以及中国知识产权网数据库。

三、记录检索策略

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（1）检索词：旅游房地产

检索点：全文；匹配方式：精确匹配；文献类型：期刊论文、会议论文；时间限制：无 检索式：（旅游房地产）

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第五篇：马英九时期两岸经贸关系发展状况及展望

马英九时期两岸经贸关系发展状况及展望

【摘要】2008年马英九当选台湾地区领导人之后，两岸关系实现历史性的转折，为两岸经贸往来的迅速发展提供了很好的历史机遇。四年来，两岸经贸关系的发展取得了丰硕的成果，特别是实现了“三通”并签署了《两岸经济合作框架协议（ECFA）》，使两岸经贸关系进入到制度化发展阶段。尽管复杂的国际政治经济形势和台湾岛内政治给两岸经贸关系带来了一些不确定因素和挑战，但两岸经贸往来仍然会朝着日益深化的方向发展。台湾的经济离不开大陆，大陆的经济发展和产业转型也需要台湾。

关键词：马英九时期 两岸经贸关系

一、马英九时期两岸关系发展的政治背景

2008年，两岸关系经历了历史性的转折。在2008年初台湾领导人选举中，陈水扁主导了“入联”与“返联”两项公民投票。如果民进党获胜，台湾“法理独立”会随时爆发，必将导致台海最大政治危机。即使民进党败选，若两项公投过关，同样会影响马英九的两岸政策与两岸关系的和平发展。两岸关系处在了一个严峻的历史转折点上。然而，台湾民众做出了明智的选择，抛弃了不断制造两岸危机与限制两岸经贸往来的民进党，选择了在两岸关系问题上相对理性与务实的国民党，选择了马英九，而且让两项公投也没有过关。这是2008年两岸关系发生重大历史性转变的基本条件与背景。代表国民党当选的马英九，在选前与选后多次表示坚持“不统、不独、不武”的两岸政策，不断强调他不会搞“法理独立”，而且扬弃了民进党的“锁岛”政策，走向一条积极、务实开放的两岸政策，迎来了两岸关系改善与和平发展的新机遇。在岛内政局发生新的重大变化下，大陆方面迅速调整对台政策与策略，不断释放善意，两岸高层互动随即展开，海峡两岸关系格局很快发生了积极变化，揭开了两岸关系和平发展的新一页。

马英九当选台湾地区领导人之后，在两岸相互默契下，实现了台湾“准执政党”国民党高层对大陆的访问与会谈，并在会谈中各自提出了打破两岸关系僵局、1推动两岸关系和平发展的“双十六字方针”。2008年4月，时任两岸共同市场基金会董事长的萧万长应邀出席在海南举办的博鳌论坛，并与国家主席胡锦涛会见。尽管萧万长是以民间身份参加，但他是台湾新当选的“准副领导人”，因此这次胡锦涛总书记与萧万长的会面，是两岸关系发展的一个历史性的重要标志。胡锦涛总书记在会见萧万长时提出“四个继续”，即“在新的形势下，我们将继续推动两岸经济文化等各领域交流合作，继续推动两岸周末包机和大陆居民赴台旅游的磋商，继续关心台湾同胞福祉并切实维持台湾同胞的正当权益，继续促进恢复两岸协商谈判”。萧万长则表示，“政策要开放，态度要务实，步伐要稳健，两岸经济交流与合作才能走得顺，也才能为两岸人民创造更大的利益。希望能‘正视现实、开创未来、搁置争议、追求双赢’，为两岸关系开创互信、互谅、互助、2互利的新时代”。萧万长提出的“正视现实、开创未来、搁置争议、追求双赢”的“十六字方针”是马英九准执政当局发展两岸关系的基本原则与主张。半个月之后，国民党荣誉主席连战访问大陆。胡锦涛主席在会见连战时指出，当前台海 12 杨开煌，《两岸政治接触确保两岸关系和平发展》，海峡评论，2009年12月

新华网《台记者热评“胡萧会” 主流媒体报道弥漫乐观气氛》http://news.xinhuanet.com/tw/2008-04/14/content_7973797.htm 局势发生了积极变化，两岸关系呈现出良好发展势头。两岸双方应当共同努力，“建立互信、搁置争议、求同存异、共创双赢”。胡锦涛总书记提出的这“十六字方针”成为新形势下大陆发展两岸关系的基本原则与主张。可以说，在新形势下，海峡两岸“双十六字方针”的提出，成为海峡两岸关系改善与和平发展的重要基础。

马英九上台执政后，彻底扭转了民进党时期错误的两岸关系定位与破坏两岸关系和平发展的做法。马英九在发表的就职演说中，全面系统地阐述了他的两岸关系发展的政策与主张，强调在“在九二共识基础上尽早恢复协商”，强调“两岸人民同属中华民族”，“台湾与大陆可以找到和平共荣之道”。3在两岸关系定位问题上，马英九在9月初接受《墨西哥太阳报》专访时，则首次明确提出了两岸关系的政治定位，强调两岸不是“两个中国”，“海峡两岸双方处于一种特别的关系”，“但不是国与国的关系”，彻底否定了李登辉的“特殊国与国关系”及陈水

4扁两岸“一边一国”的两岸关系定位。马英九的这种两岸关系定位既是依台湾有关法律对两岸关系的法律定位，是一种维持现状的表现，更是一种善意的表达，是“两岸同属一个中国”的另一种表述。在这样的两岸思维下，马英九当局采取了一系列积极的两岸经贸开放政策举措，大幅放宽台商对大陆投资限制，规划大陆企业赴台投资，正式开放大陆民众赴台旅游及实现直接、双向通航与通邮，为两岸经贸关系的发展创造了新的条件。

二、马英九时期两岸经贸关系发展状况

1.两岸直接、双向“三通”基本实现

1979年，全国人大常委会发表《告台湾同胞书》，提出“适应两岸和平形势发展的需要，方便两岸同胞，改善两岸关系，提升两岸经济，促进和平解决台湾问题与中国的和平统一”5，海峡两岸通邮、通航、通商的主张。从此实现两岸“三通”就成为大陆对台政策与两岸关系发展的基本主张。

台湾与大陆双边贸易，在1980年代以前基本上是微不足道，几乎全部都是透过香港转口为主。自1980年代初期起，一方面由于大陆实施对外开放政策及经济改革，另一方面也由于海峡两岸紧张对峙的政治关系日趋缓和，台湾与大陆之间的贸易规模也因此不断扩大，1987年，台湾当局解除“戒严令”，并且开放台湾人民回大陆探亲，从此之后，台湾民众赴大陆探亲，观光旅游，学术交流，经商投资等活动如火如茶地展开。通邮通商基本上已经成型，也代表着两岸三通除了通航还没有完成而已。由于两岸机场并未实行常态化的互通直航，虽然在实行上有相应替代方式如:不通邮但通信、不通航但通船、不通商但通贸以及项目的包机直航之权宜措施，但却一直无法实现基本的或正常的直接、双向“三通”：空中通航是有限的“节日包机”，海上通航是间接的，通邮是间接的，通商是受限制的，投资是单向的。

然而，2008年马英九上台后，“三通”获得重大突破。先是6月中旬海协会与海基会的首次复谈，达成《海峡两岸周末包机会谈纪要》，让两岸通航向前迈进了一大步。接着11月初两会在台北达成四项经贸合作协议，尤其是《海峡两岸空运协议》、《海峡两岸海运协议》、《海峡两岸邮政协议》的签署，让海峡两岸 34 马英九，520就职演说讲稿，2008年5月20日。

台湾《联合报》，2008年9月4日。5郭武平，《两岸关系现况与展望》，展望与探索月刊，第7卷第l期，2009年l月，第30页。基本上实现了直接通邮与通航，也就实现了某种程度的直接通商，两岸经贸关系正常化向前迈出了重要一步。2008年12月15日，两岸空运直航、海运直航与直接通邮启动。2009年，以大陆企业赴台投资正式启动和两岸正式开通空运定期航班为标志，两岸同胞期盼30年之久的直接、双向“三通”全面实现。

2008年至今，随着“三通”的实现，岸经济关系的发展取得重大进展。

一是“间接中转”变“直接通航”，两岸往来更加便利。直接通航的实现大大降低了相关成本，使两岸同胞切实享受了方便和实惠。目前，海运方面，大陆和台湾分别开放了72个和13个港口。据大陆方面统计，2009年至今，海上直航货运量达2.06亿万吨,客运量达526万人次。空运方面，大陆和台湾分别开放了41个和9个直航航点，空运航班已达每周558班。

二是通邮种类日益增多，两岸联络更加便利。2008年以来，两岸开办了直接平常和挂号函件、小包、包裹、特快专递、邮政汇兑等业务，为两岸同胞互通信息提供了极大便利。

三是大陆企业赴台投资，“单向”通商变为“双向”。据大陆方面统计，2009年6月至今，已有126家大陆企业赴台设立了公司或代表机构，投资金额达3.16亿美元，涵盖批发零售、物流、通讯、餐饮、塑胶制品、旅游、金融等多个行业。其中如中远集团、中钢集团、中国银行、交通银行、全聚德等大陆知名大企业都已入岛，这些企业不仅带进了资金，还促进了岛内就业，据台方统计，赴台投资的大陆企业雇佣岛内员工已达5000多人。

四是赴台旅游逐年增长，台湾民众享受实惠。2008年7月，大陆居民实现赴台旅游以来，大陆31个省、自治区、直辖市已全部开放赴台湾团队游业务。大陆居民赴台个人游也于2011年6月正式启动，两岸分两批次共开放大陆9个试点城市。据台方统计，截至2012年6月底，大陆居民赴台旅游总人数达466万人次，为台湾带来2022亿新台币（约430亿人民币）的收益。大陆成为台湾第一大客源市场。

据海关统计，从2008年12月“三通”开放至2012年10月，两岸进出口总额为5542.7亿美元。其中，大陆自台进口额为4384亿美元；对台出口额为1158.7亿美元；大陆对台湾逆差3225.3亿美元。据统计，2012年1至10月，大陆共批准台资项目1768个，实际使用台资金额23.3亿美元。截至2012年10月底，大陆累计批准台商投资项目8.7万个，台商实际投资金额565.3亿美元。陆资赴台投资方面，截至2012年10月，共有133家大陆企业在台设立分公司或代表处，6投资金额达7.22亿美元。

2.签署了《两岸经济合作框架协议（ECFA）》，开启了两岸经贸制度化合作的新阶段。

“马英九多次表示，在他任内不会与大陆谈敏感问题，而是强调两岸关系的恢复和发展将从经济议题着手，他希望达成的几个目标分别是与大陆签订经济合7作协议、两岸和平协议和争取国际空间”。其中以完成《两岸经济合作架构协议(ECFA)》的签署，成为改善两岸经贸关系的重要指标。

2008年6月，大陆海协会和台湾海基会恢复协商，并相继签署16项协议。特别是2010年6月两岸签署的《海峡两岸经济合作框架协议》（ECFA，简称框架 6 以上数据整理自中共中央台湾工作办公室（国务院台湾事务办公室）网站：http://.12 中国台湾网：《两岸经贸关系回顾与展望：为未来前进蓄能量》，http:// 较快，特别是东盟市场增长最为明显，填补了欧洲及日本市场萎缩的份额，而台湾对大陆及香港出口的增长率甚至低于其对美国出口的增长率，台湾对大陆及香港的出口依赖度甚至低于去年。这一方面固然是因为ECFA早收清单虽然今年元旦已经生效，但只有14%的早收计划的产品实现了零关税，延迟了协议效益；另一方面也暴露出两岸贸易尚存在一些结构性的问题，两岸经济合作有必要向更深的层次推进。政策上，两岸积极推动与协商的两岸投资保护协定因种种原因，未能赶在第七次两岸两会领导人会谈前协商完成并顺利签署。虽然两会也公布了协商的阶段性成果，但未能如两岸各界所愿尽快签署，显示出两岸围绕着ECFA后续协商中遇到了一些尚待克服的难点。反观台湾与日本投资保护协定赶在两岸前签署完成，两岸经济制度的差异性已经开始成为两岸加快经济合作步伐的重要障碍。

此外，两岸经贸关系的发展还受到国际政治经济环境等外部因素的挑战。全球经济发展的不确定性因素增多超出预期，欧洲主权国家的债务危机以超乎预计的速度与程度快速扩大。不仅希腊、西班牙、意大利等国政府首脑相继变换，风暴也开始冲击法国等欧盟主要国家，美国经济也在政府的庞大债务压力下显得疲弱不振。在此背景下，2011年两岸经济增长大幅放缓，大陆仅能勉强维持9%以上的增速，而台湾“保五”的发展目标已告破灭，大陆台商经营状况难以脱困，使两岸经贸交流与合作失去了主要的依托与驱动力，造成发展速度不如预期。

三、关于两岸经贸关系未来的展望

两岸经济发展面临的外部环境和内在条件正在发生深刻变化，既面临着前所未有的复杂挑战，也迎来了新的历史机遇。首先，愈演愈烈的欧债危机使发达经济体经济相继陷入低迷甚至衰退，同时也使新兴经济体增长也开始放缓，带动世界经济增长乏力的总体态势难有改变。这在给两岸贸易需求造成负面影响的同时，也使两岸紧密合作、共渡难关的需求更加强烈。其次，大陆《十二五规划》提出的扩大内需、自主创新，发展新兴战略性产业，加强服务业发展，对台资企业转型升级是重要机遇。台湾方面提出“黄金十年”战略，积极采取措施促进经济结构优化、产业升级。两岸经济转型升级为深化两岸经济合作提供了新的着力点与合作空间。

面对世界经济形势的深刻变革和两岸经济社会发展的新趋势，我们应把握机遇，锐意进取，努力推动实现两岸经济关系正常化、经济合作制度化、经济往来自由化，逐步建立两岸经济合作的长效机制，最大限度地调动两岸各界的积极因素，最大限度地实现两岸经济的优势互补和互利共赢，最大可能地提升两岸经济参与国际竞争和抵御外部风险的整体实力。总体看来，在ECFA的推动下，两岸经贸合作将呈现下列趋势: 第一，两岸的进出口贸易进一步扩大。根据ECFA协定，双方将在不超过2年的时间内分三步对期收获产品实行零关税，即第一年关税将从15%降至10%，第二年降至5%，第三年降至零关税。据台湾有关部门计算ECFA将使台湾地区每年获得10亿美元的关税优惠。大陆此次对台湾地区降低关税的产品都是台商对大陆出口的主要产品，约占大陆自台进口总额的16%，而台湾地区对大陆降税的产品也达到了台湾地区自大陆进口总额的10%。台湾地区与大陆的进出口贸易中，约有60%为加工贸易，而以大陆市场为最终市场的一般贸易比重偏低，关税的减少加之大陆扩大内需政策的引导，将使台商对大陆的一般贸易有所增加，使两岸进出口贸易规模进一步扩大。

第二，台资企业的转型升级将全面展开。近年来台资企业在大陆生产经营的人力成本和原材料均出现了上涨，使很多企业面临生产困境，ECFA将缓和台商企业的成本压力。一个年销售额达16亿元人民币，原材料成本占10亿元的台资企业为例，如果关税降1%，就将节省1000万，占公司利润的1/6。在大陆投资的企业大多为中小企业，且很大部分为加工贸易企业，税收的优惠对企业的发展至关重要，关税的优惠可以成为很多企业利润的重要来源。ECFA扩大了大陆市场对台湾地区的放，既可以使台资企业在大陆的投资领域进一步拓宽，也将使台商拓展大陆内需市场的积极性进一步增强，从而使台商对大陆的投资进一步增加。

第三，大陆企业赴台投资将继续增加。ECFA不单单是大陆市场对台湾地区的开放，台湾地区也扩大了对大陆的开放，尤其是服务领域开放大陆企业赴台投资，将为大陆企业赴台投资提供更多契机。而更为重要的是，ECFA等于是为大陆企业赴台投资建立了制度性保障，这也是未来大陆企业赴台投资持续增加的根本所在。台湾经济主管部门发布的统计资料显示，大陆企业赴台湾投资的前三大领域依次为计算机、电子产品和光学制品制造业，占投资总额的44.84%;信息和通讯传播业，占投资总额的36.72%;批发和零售业，占投资总额的10.11%。此次ECFA台湾地区对大陆开放的服务业领域，也是大陆企业较为感兴趣的行业，未来如果两岸能进一步签订《投资保护协定》，台湾地区对大陆企业赴台投资出台具体的配套措施，大陆企业赴台投资将形成稳步发展的格局。

中国大陆经济是台湾经济持续发展的源泉，是台湾商品的巨大市场，是台湾投资者的加工厂。总之，中国大陆是台湾经济发展的机遇。台湾的经济离不开大陆，大陆的经济发展和产业转型也需要台湾。