铭仕城电梯考察报告

第一篇：铭仕城电梯考察报告

关于电梯设备考察报告

受公司领导安排和淄博智鼎电梯公司的邀请，于本月21日至23日，就铭仕城项目的电梯设备进行了考察，本次考察主要针对通力、蒂森-曼隆、2个品牌的电梯工厂进行了着重的考察，考察目的主要包括：工厂整体生产规模及实力、电梯运行状况、售后服务情况等。下面就此次考察大致情况汇报：

一：蒂森-曼隆 电梯考察大致情况：

我们一行几人在蒂森-曼隆电梯有限公司的安排下由上海销售总部李总接待，进行咨询与讲解的接待会议，并在会议上针对该公司的企业实力、生产能力、安全保障、售后服务等方面进行了了解。经了解蒂森-曼隆电梯有限公司工厂,位于江苏省常熟市，是一家占地135亩，一期注册资金为1亿元，年底增资2亿元。德国蒂森克虏伯（中国）投资有限公司控股80%，完全使用德国先进设备与技术的生产能力及资质可达到7米/秒的电梯整体生产型工厂。

随后参观了该工厂的生产车间，车间全部采用德国进口的大型生产设备制造。并参观了该工厂与国内最大主机生产工厂通润主机合作的主机生产线。由德国蒂森自主研发的电脑控制柜生产线，轿厢生产、组装及喷涂线。

试乘了7米/秒的观光电梯，在试乘过程中感觉该电梯开关门灵敏，运行时平稳，主机产生的噪音极小，运行情况非常不错。我对蒂森的试乘很满意。

二：通力电梯 考察大致情况：

在通力电梯有限公司的安排下由通力电梯接待部王总负责接待讲解并进行了咨询与讲解的接待会议，并在会议上针对该公司的企业实力、生产能力、安全保障、售后服务等方面进行了了解。通力电梯于1910年成立于芬兰赫尔辛基，是全球最大的电梯自动扶梯自动人行道的生产供应商之一，全球最大的无机房电梯和无齿轮电梯生产供应商。现拥有雇员约35000人，年销售额超过45亿欧元，在全球50个国家拥有200多个子公司。1996年通力发明了世界上首台由碟式马达驱动的无机房电梯。是无机房与小机房电梯的发明者，一直领导着电梯界的前沿技术。通力电梯有限公司中国工厂,位于江苏省昆山市，在国内做过多项国家性重点项目，承揽的有关北京奥运工程包括：奥运会鸟巢、指挥中心等电梯、扶梯和自动人行道等近900台，占北京奥运相关项目电梯项目设备总量的50%以上。国家大剧院，国家四大机场航站楼，世博会为上海世博演艺中心、芬兰馆、澳大利亚馆、西班牙馆、沙特馆、比利时馆、丹麦馆、俄罗斯馆、香港馆、浦东后勤物流中心、国家电网企业馆、中国移动通信集团世博信息通信馆、中国航空馆、可口可乐馆等多个馆项的电梯项目。并详细的介绍了通力的全球专利EcoDisc® 碟式马达，通力主机的耗能只有其它电梯驱动主机的一半，并保证使用25年，比同行业其它品牌主机延长使用寿命10年。是真正的绿色电梯驱动装置。通力主机的中国工厂是除芬兰工厂外全球的供应工厂，采用全球领先技术。

随后参观通力的生产工厂，感觉工厂规模庞大，规划整齐。依次参观了通力主机生产车间。控制柜生产与调试车间，所有控制柜在组装线下线后都经过逐台的整机测试并留档备案。直梯生产及组装车间。轻型扶梯生产车间。重型扶梯生产车间。仓储物流平台等等。感觉到了国际型生产工厂的正规与繁忙。

试乘的通力与我司项目相同的大型小区项目，该小区有200多台电梯，试乘了该小区的34层/34站的电梯及电梯机房，该电梯已经运行5年，感觉非常良好，顺畅无噪音。该小区的电梯保养维修人员全部是通力公司派驻人员，服务及时。

三：其它电梯 考察大致情况：

由于苏州地区电梯工厂很多，又去参观了莱茵电梯有限公司。感觉目前电梯工厂的生产规模及能力参差不齐，莱茵电梯有限公司属于一家配套型电梯生产企业，无自己生产研发能力，主要以采购贴牌发货为主，经了解目前有很多的这样电梯生产工厂，如苏州的莱茵电梯、富佳恩科电梯、韦伯电梯等等，由于不是此次考察重点，没有逐家考察。

通过这次考察也对电梯的整个生产及目前国内电梯工厂的生产现状有了大概的了解，在对“蒂森-曼隆”“通力”2个品牌的考察和与厂家人员的沟通，感觉以上2家电梯工厂的生产规模，先进的技术实力，专业的生产水平的确可以生产出优良的电梯设备。也都取得了良好的信誉。对于铭仕德项目而言是可以放心使用的。

以上是我此次考察的报告，未尽事宜，望领导批示！

2011-7-26

第二篇：电梯考察报告

电梯考察报告

一、序言：

为了保证金源大厦电梯安装的预留预埋与金源大厦主体结构施工同步进行,确保在安装时不返工不破坏结构，根据11月7日上午工程汇报会议上赵队的要求：11月20日下午由盖建中、王忠胜、费广宇、方建卿四人一行根据优质优价的原则，重点对“富士达”电梯的使用情况和不同用户进行实际考察。

二、考察目的：

电梯安装与结构相连的平台及平台梁、轿厢和基坑、吊钩和电源管道的预留、预埋。电梯运行时的平稳舒适度，用户对电梯故障率和售后服务工作的评价。

三、考察地点：

㈠、合肥光大国际广场（高层）

1.使用性质：办公商住、综合商场；

2.使用频率：高、提升速度2.5m/s;

3.使用时间：4年；

4.使用台数及种类：客梯、自动扶梯和载货电梯共

43台。

㈡：科大创新——合肥科技广场

1.使用性质：办公楼；

2.使用频率：中、提升速度2m/s；

3.使用时间：2年；

4.使用台数及种类：4台客梯。

㈢：黄金广场——合肥赛博数码电子商城（高层）

1.使用性质：办公、商住综合楼；

2.使用频率：高、提升速度7m/s；

3.使用时间：20个月；

4.使用种类及台数：客梯8台。

四、富士达电梯销售情况：

根据了解该电梯04年进入合肥市场销售量达

500多台，比同类产品的畅销量高出40%左右，远销新加坡、日本等国际市场。其次，金源雅苑5#、6#楼的两台产品同属“富士达”电梯。

五、用户意见：

根据考察的三个电梯使用单位反映“富士达”电

梯使用性能稳定、舒适感觉较好，故障率低售后服务工作人员专业性责任心强，服务态度好，在电梯故障后30分钟能赶到现场维修，保养频率高，每月3次保养。在黄金广场考察时，广场物业主管反映，该小区已使用几十台包括“三菱”等多家厂商的电梯，质

量及服务，相比而言都跟不上“富士达”。该单位后期开发的“童话名苑”的16台电梯也决定用“富士达”电梯。总之三家用户对该产品的质量和维修服务非常满意。

六、考察结果：

通过考察、比较和现场的走访，综合性价比考评，我们认为“富士达”电梯的综合性价比好，运行速度适中，楼层停靠平稳舒适。相比较其他几个品牌电梯而言，“富士达”电梯的故障率也较低，抢修时间和售后服务比较到位。我们建议“富士达”电梯可为金源大厦使用的首选。

考察人：

二〇〇九年十一月二十六日

第三篇：电梯考察报告

电 梯 考 察 报 告

第一部分电梯品牌及选择

玄辰广场作为##############的第一个大型、高档的商业综合体，设计工作及施工正在积极推进中。公司通过对高档商场的市场调研，从中选择了通力、东芝、富奥、曼隆等4个电梯厂家作为此次考察对象。

第二部分电梯考察报告

考察时间：

年月日

考察人员：

考察目的：

为保证大同项目的高品质、高速度、使电梯单位尽快、尽早的配合我司的设计与施工，避免不必要的浪费和损失，对上述4个电梯厂家进行了考察。

考察厂家与地点：

1、沈阳东芝电梯（中国）有限公司

2、江苏昆山通力电梯有限公司

3、江苏常熟曼隆电梯有限公司

4、浙江嘉兴浙江富奥电梯有限公司

考察结论：

1、受考察的4家单位中，近两年的业绩显示，江苏通力市场占有率最高、产量最大，其后依次是沈阳东芝，江苏曼隆和浙江富奥市场占有率较低，浙江富奥产量规模相对较小。

2、客户定位方面：通力电梯更关注高端市场，东芝则侧重中高端市场，曼隆和富奥则侧重中低端市场。

3、受考察的4家单位中，最为重视的是富奥和曼隆，董事长与总经理共同亲自接洽考察事宜，详细介绍情况，通力只是有太原地区经理与本部接待人员出面详细介绍情况，东芝是有沈阳地区总经理和综合对应科经理出面详细介绍情况。

4、受考察的4家单位中有3家均表示：在无特殊要求的情况下从签订合同到运送产品到我司项目的时间基本在3个月，每月按批次到货安装，3个月内生产完，富奥只提供10部消防梯，一个月就能到货安装。

5、关于商谈战略协议的事，东芝可以有太原分公司经理的陪同下与总部洽谈，通力太原分公司经理表示每年要达到一定的数量总部才出面洽谈，就目前的情况与太原地区经理洽谈就行。

考察过程：

一、东芝电梯考察大致情况：

在东芝电梯公司的安排下由沈阳生产厂总经理接待，进行咨询与讲解的接待会议，并在会议上针对该公司的企业实力、生产能力、安全保障、售后服务等方面进行了了解。经了解，东芝电梯工厂位于沈阳经济开发区，是一家中外合资企业，注册资金为2.02亿元，年产量直梯为3.3万台，扶梯1500台，年销售量直梯2万台，扶梯1000台的大型电梯生产企业。

近年山西省内重点项目业绩，大同市云中商贸物流园区、三琪大厦、太原阳光长风商住区A区、嘉和众美商厦、晋城市交通运输局、山西省力达房地产项目（太原）、山西新兴房地产项目（榆次）、大同市浩达房地产项目（大同）、御龙庭项目（太原）、永康御花园项目（大同）、山西鑫大华房地产项目（太原）、山西辰兴地产项目（太原）、山西湖滨房地产项目（太原）、龙城优山美郡（太原）所需电梯设备项目等等。

随后参观了该工厂的生产车间，电梯主要设备均为自主研发生产，市场品牌占有率较高，但自动化生产较通力有一定差距，无扶梯整机检验系统。

沈阳东芝试验塔高达137米，试乘了该试验塔10米/秒的观光电梯，在试乘过程中感觉该电梯开关门灵敏，运行时平稳，主机产生的噪音极小，运行情况非常不错，唯一的缺憾是上升高度提高，由负压的影响，电梯门不能迅速关闭。

符合我公司采购需求。

二、通力电梯考察大致情况：

在通力电梯有限公司的安排下由通力电梯山西分公司赵经理负责接待讲解，并进行了咨询与讲解的接待会议，并在会议上针对该公司的企业实力、生产能力、安全保障、售后服务等方面进行了了解。通力电梯有限公司中国工厂,位于江苏省昆山市，是一家有限责任公司企业，注册资金为2.38亿元，年产量直梯为8.0万台，扶梯8000台，年销售量直梯6.25万台，扶梯6000台的大型电梯生产企业。

近年山西省内重点项目业绩，新东方商贸城、侯马‘锦都经典小区’一期、大同保障性住房（大同）、山西科技馆/图书馆/大剧院、山西省四大馆、大堂双喜城、潞安颐龙湾小区、山西农科院创新基地、太原十二院城、阳城天合润房地产、山西联盛教育园区项目等等。并详细

®的介绍了通力的全球专利EcoDisc 碟式马达，通力主机的中国工厂是除芬兰工厂外全球的供应

工厂，采用全球领先技术。

随后参观通力的生产工厂，感觉工厂规模庞大，规划整齐。依次参观了通力主机生产车间。控制柜生产与调试车间，所有控制柜在组装线下线后都经过逐台的整机测试并留档备案。直梯生产及组装车间。轻型扶梯生产车间。重型扶梯生产车间。仓储物流平台等等。感觉到了国际型生产工厂的正规与繁忙。企业规模大，市场占有率高，生产线装配先进，但报价高，维修费用较其它厂家高。

该厂试验塔楼正在建设中，建成后高达256米。符合我公司采购需求。

三、曼隆电梯考察大致情况：

在曼隆电梯公司的安排下由江苏曼隆有限公司总裁接待洽谈，在厂区有太原地区经理和本部经理的陪同下进行了详细的讲解，并在会议上针对该公司的企业实力、生产能力、安全保障、售后服务等方面进行了了解。经了解，曼隆电梯工厂位于江苏省常熟市，是一家中外合资企业，注册资金为2.0亿元，年产量直梯为1万台，扶梯1000台，年销售量直梯5000台的中小型电梯生产企业。

近年山西省内项目业绩，、美林湾住宅项目小区、永和佳园、宏洋美都、太阳城二期、祁县东观镇富贵花园西区等等。在山西省内项目较前两家少。

随后参观了该工厂的生产车间，电梯主要设备均为外委加工，市场品牌占有率一般，自动化生产较一般，该企业处于成长发展期。

符合我公司消防电梯采购需求。

四、富奥电梯考察大致情况：

在富奥电梯公司的安排下由该公司的董事长余总亲自主持接待和进行了详细讲解的接待会议，并在会议上针对该公司的企业实力、生产能力、安全保障、售后服务等方面进行了了解。经了解，富奥电梯工厂位于浙江嘉兴市海盐县，是一家有限责任公司，注册资金为1.08亿元，年产量直梯为6000台，扶梯生产能力较低，年销售量直梯4000台的小型电梯生产企业。

近年山西省内项目业绩，山西省人民医院、太原市人民医院等等。在山西省内项目较前三家少，在河南和浙江项目比较多。

随后参观了该工厂的生产车间，电梯主要设备均为外委加工，市场品牌占有率低，企业规模小，生产能力小，暂无自动化装备，该企业处于导入期和成长期之间。

该厂的试验塔正在建设中，预计建成高达80多米，符合我公司消防电梯采购需求。

通过这次考察也对电梯的整个生产及目前国内电梯工厂的生产现状有了大概的了解，在对4个品牌的考察和与厂家人员的沟通，感觉东芝电梯和通力电梯2家电梯工厂的生产规模，先进的技术实力，专业的生产水平可以满足我公司此次招标数量和功能需求；曼隆电梯和富奥电梯2家企业，报价低于上述2家，从生产规模、技术实力看，可针对各生产企业目前的生产能力，可考虑消防电梯采购。

以上是此次考察的汇总报告，未尽事宜，望领导批示。

详细参见附表。附后：

2014-5-24

考察人员签字：

第四篇：电梯考察报告

电梯考察报告

XXX小区主体封顶已有半年，临近竣工，电梯工程的停滞已经严重影响整个小区的建设进度。而电梯工程在建筑物的使用、安全、消防等方面具有关键性的作用。在这种时间紧迫的情况下，XXX有限公司于2014年3月22日组成电梯采购小组，组长为公司总经理XX，副组长为副总经理XX，组员为财XXX等。

采购小组成立后立即开展电梯工程竞标报名工作，由于绝大多数电梯生产厂家并不直接负责安装以及售后，而是直接委托代理企业安装以及维保。于是我们对前来报名的电梯代理公司进行了资格审核，在其中选出两家符合资质要求的单位对其行进行考察。3月25日由XXX等组成电梯考察小组奔赴西安考察电梯。

目前，电梯的品牌约有一百多个，各主要大品牌均在中国有合资企业。主流品牌的差距并不明显，而安装、调试、售后水平逐渐成为电梯的首要因素。电梯使用中的噪声、平稳性、安全性、通讯度、节能性、故障率主要体现在安装的衔接性、电机的质量、钢丝绳的扭结力、电路通讯设备技术、电梯门机、安装水平上。

首先考察的企业为译群工贸有限公司，其代理的品牌主要有迅达、富士通、日立等二十多个品牌。鉴于我们采购的电梯为住宅用梯，译群工贸有限公司推荐品牌为富士通电梯，且已取得富士通电梯在陕西省境内的唯一代理权。参观项目为西安市大兴路地区城市综合改造拆迁安置工程（陕西省安居工程），厂家经理以及安装人员全程随行。8栋高层总共48部电梯全部为富士通电梯，我们试载电梯的这栋楼为34层，电梯提升速率为2.0m/s。电梯间一共有6部电梯并联，按任何一部电梯的按钮，空闲的电梯都会迅速赶来。电梯按钮上带有盲文，方便盲人住户使用。此楼电梯因为刚刚安装完成，暂未投入使用故设置为从2楼起载，这种设置可以避免不相关人等无故损耗电梯。电梯荷载800KG，满载10个人，其电梯门闭合顺畅，向上拉力匀称，平层停靠平稳，内部装饰做工到位。上到楼顶机房内，两面各三部同时运行的电梯电机安装整齐，钢绳拉升扭转正常，噪音不大，在可承受范围。

随后乘梯降到底部，将其停运，打开检修门，看到钢丝绳连接电梯的部分。据介绍钢丝绳为99根1.5mm钢丝拧结形成。

检修处有道厚达8mm的检修钢梁，方便检修人员踩踏。同时钢梁边缘有插座，灯泡，能提供检修所需的基本条件。地下室电梯门旁边配有消防开关，具备一键启动消防系统的功能。

第二站前往凯德商用大厦里试乘被推荐为一线品牌的日立电梯。电梯运行感受与富士通电梯感受相差无几，只是电梯间高度更高，做工更精致，有更奢华的感觉，当然价格也较富士通更高，更适合在大型写字楼等公共性更高的建筑里使用。

第三站为南二环商场的迅达电梯，据称迅达在世界电梯行业中迎头赶上，在客梯方面已为世界第一。作为浏览项目，我们乘坐了一部观型号为5500Ap的观光电梯，采用钢带技术，钢带上的齿轮设置使电梯平稳舒适，更换年限比钢丝绳多一倍，达到15年。考察的第二家企业为陕西君天建设有限公司，其代理品牌有快速、奥的斯、森赫（莱茵）等二十多个品牌。其中主推品牌为快速电梯。在其会议室首先展示了他们的销售及售后双A级资质，这在陕西范围内，仅此一家。通过他们三百多平方米的办公区域，进入了他们的维护部。其中的电梯小零件如超市般整齐排在陈列柜里，维护部门前的橱窗顶部以及强上排满了他们在行业内部所获荣誉，多达三十余个。

试乘第一站为光厦·水岸东方小区，小区内空间开阔，绿化到位。是一个标示售价为4600-5600的中档住宅小区。其二十多栋高层总共采用了108部快速电梯，运行不到两年。试乘过程中，电梯门闭合顺畅，向上拉力匀称，平层停靠平稳，内部装饰做工到位。在25楼看到了代理公司在小区内的维保点，维保客服电话赫然张贴在显要位置，一共有两名维保人员驻扎，电梯的维修工具以及零件整齐地排列在陈列柜里。快速电梯作为奥的斯电梯的子品牌，质量以及售后都是其两点。

第二站为米家崖小区，为保障房工程。其中二十多栋高层住宅，全部采用德国森赫（莱茵）电梯，使用时间约五年左右。在试乘中电梯门闭合不顺畅，上升有晃动，平层停靠时有落差，电梯按钮也没有盲文。代理企业解释为：电梯使用时间长，很多钢丝绳由于磨损变细，5年为选择性保养或者更换钢丝绳的时间节点，有的钢丝绳磨损变细而产生摇晃。早期工程投资水平有限，考虑并不那么周细。

在楼顶的机房中，我们看到电梯电机安装排列整齐，电机噪音比 较大，电梯停靠时有铿锵的声音。说明缓冲设备并不到位，电机安装和供电线路安装倒是很整齐，电机上也有维保记录本。无论是不是由于电梯使用太早而技术不成熟的原因，其试乘过程不尽合人意。

第三站我们停靠在西安北二环某高档住宅小区，停车位周围均有花坛，住宅门厅装饰精致。其楼内电梯采用的是奥的斯电梯。奥的斯电梯为电梯的发明者，在高层电梯、观光梯的技术以及发展中都走在世界前列，质量有保证。奥的斯电梯（中国）投资有限公司在天津、北京、上海、广州、杭州、西安、苏州、大连及成都设有九家合资企业，经营管理着奥的斯电梯、西子奥的斯电梯、大连星玛电梯、四川快速电梯、江南快速电梯四大电梯品牌，生产、销售、安装、维修保养以及改造电梯、扶梯，人行走道、屏蔽门和穿梭机系统，是中国最大的电梯和扶梯生产商和服务商。其子品牌多，与中国合资厂较多，各子品牌质量残次不齐。在我们的试乘中，奥的斯品牌电梯内部装饰精致豪华，与译群公司的日立电梯在同一等级，运行感受为电梯门闭合顺畅，向上拉力匀称，平层停靠平稳。

综合结论：

1、品牌高低是电梯质量的衡量标准之一，品牌厂家直接委托代理企业组建维保点实现售后。两家代理企业，译群与厂家结合的全面性是亮点，君天的安装以及售后是亮点。

2、奥的斯、迅达、日立为世界顶级电梯为代理企业推荐的第一线品牌，质量可靠，试乘效果良好，价格略高。

3、快速、富士通为两家代理企业推荐的第二线品牌，试乘效果 均不错，都符合要求。

4、森赫（莱茵）电梯为本次考察试乘的第三线品牌，试乘效果均不及以上两级品牌。

5、建议在同等价格上选择品牌更好的电梯，第三线品牌不建议考虑。

6、所有品牌电梯的均可以在安装中留出电路，监控设备由采购方自行选购安装。

7、据施工单位以及监理单位的反馈来看，一部二线品牌如三菱、快速等电梯的价格约在25-33万（数据仅作参考）。

考察人： XX

XXX年XX月XX日

第五篇：绿城物业考察报告

绿城物业考察报告

为了全面完成年初制定的工作目标，进一步做好规范工作，以及将“科海阳光服务”落到实处。科海物业公司曹卫东、瞿鑫芳、周乐勤、金燕等四位同志于2008年8月22日对国内知名物业公司绿城物业进行了考察，现将考察的情况整理如下，供董事会参考。

2008年8月22日上午，在绿城物业咨询部项目经理路遥的陪同下，我们分别考察了绿城最先在杭州开发的楼盘（1995年）——杭州丹桂花园和杭州桂花城。从直观上也让我们真正领略了绿城掌门人宋卫平的精品意识和具有高度的前瞻性。陪同我们的路遥也跟我们介绍说：“当初杭州老百姓对房屋的颜色、立面否定过。但时间证明，这些颜色和立面的设计是永久性的，不容易淘汰的。而当初宋卫平在“杭州桂花城”一期项目全面售馨好评如潮时，做了一惊人之举，追加2000万元推翻原先景观设计重新再来。以及在桂花城全面顺利交付之后,关起门来针对规划设计、工程、销售、物业管理等各个专业存在的细节缺憾编成了一本《桂花城批判 》，成功的实现自我超越。也因此而树立了绿城在老百姓心目中的品牌形象”。当年轻的路遥经理（据了解他到绿城工作也就三年）跟我们讲起这些事时，他感觉很自豪，我们认为这跟他们公司的培训灌输是分不开的。果然，当问起他们的培训体会时，他跟我们介绍，一般绿城的管理层和保安员都要到绿城杭州总部培训，保安是先培训再分到各地，管理层是先召进来到基层锻炼1-2个月，然后统一到总部参加每年的分期培训，为的是有一个统一的形象，统一的管理思路，培养优良的职业操守和较强的执行力。

我们也同时参观了各小区的服务中心和会所，服务中心的桌子虽然旧了，但是桌上没有一件多余的物品，据说，只允许放一只杯子，文件夹整整齐齐，环境很干净。这让我们感觉到了差距，而这些要想做到，其实也不难，关键是领导者、监督者的意识问题。而会所，据说都是先由物业公司统一规划，然后分项目承包出去，只有这样，才确保会所经营不亏，之前自己经营也亏过。

整个上午的参观，我们也提出了一些工作中经常遇到的实际问题进行交流。当问及小区装防盗窗的问题时，路遥说：“公司也会对基层下死命令，规定时间

拆不掉领导主动辞职。所以领导会想尽一切办法跟业主拉近关系，死打烂缠，实在不行自己掏钱把它买下来也要完成任务。小区业主养狗，小区保安员会一直跟在屁股后面清扫狗粪便，从而感动了业主让业主主动改正缺点”„„

下午，浙江绿城物业咨询有限公司杨掌法总经理在百忙之中抽出时间与我们进行了交流。据杨总介绍，绿城物业现已成为了接管面积全国第一，行业排名业内三甲，年收入3.5亿，无形资产评估6.35亿元人民币，已全面完成上市准备，估计会成为行业内第一家上市物业企业。

在交流的过程中，杨总有几个观点和建议很值得我们参考和反思：

一、物业没有资产，但物业有资源。其实业主也需要一个口子的服务，当你们基础服务做好得到业主认可后。哪怕你卖奔驰，业主也可以接受，只要手续合法，价格比外面稍便宜。

二、人性化管理不等于人情化管理，人性化管理在讲究原则的情况下，从人的需求出发，换位思考，以人为本的管理。而人情化的管理就会没有原则，时间长了就会形成帮派。

三、企业管理要强化执行力，企业决策出台前可以讨论，出台后只有强制。企业里大多数人只要执行，千万不要怀疑你的老板，如果你有能力就自己当老板，否则你就打工，而打工首先就是服从。决策以后行不行不是执行层考虑的事，是决策层、董事会考虑的事。企业分工不同，各人所处的层面不一样，基层如果总是考虑决策层的事，企业肯定做不好。

四、行动胜于一切，观念胜于一切。观念首先要跟的上，然后一但做出决定，就大胆地去做，认真去做，做的过程中会碰到问题，那就想办法解决它，而不是讨论做不做的问题。绿城物业先前做房屋置换，也碰到了问题，造成了亏本，并且那时高薪请的是相当专业的职业经理人。但后来进行了调整，现在找到了问题的原因并加以解决，现在房屋置换已成了绿城物业的又一利益增长点。

给科海物业公司的建议

一、小的时候要学会跟跑。绿城也曾经这样做过，跟戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕等国际品牌物业公司战略合作过。现在物业服务产品要换代，要引进

管家式的服务。董事长宋卫平就说过，国外管家式服务流派不下二三十个，他们已经有悠久的历史，绿城物业没有必要再去研究。所以经过考察比较，这次他们化了100万元与英国管家协会签了协议，决定引进消化他们的管理模式，科海物业可以先锁定跟跑者。

二、科海物业要先设定一个三年的发展规划，这样就不容易偏离方向。

三、延伸产业项目要选择投入小、见效快的项目，因为科海物业现在的资金实力可能并不强，并且很多项目可以考虑合作挂靠。

当谈到房屋置换这个话题时，杨总说道：“其实我们物业做很有优势的，50个楼盘，相当于50个门店，又没有成本，并且物业去做就变成一种服务，我们可以主动获取信息，而不需要被动获取信息”。谈到具体操作，他们的做法是由小区物业服务中心获取房屋置换信息，并达成口头协议，由置换公司专业人员统一办理租售协议，并且他们置换公司的专业人员每人都会分片管理着几个小区业务，分成是按1:1:1，即专业人员一份，小区经办人一份，小区服务中心一份。如果有置换公司操作完成，那么小区经办人那份就没有了，并且这部分效益会跟小区负责人奖金挂起钩来。

在整个交流过程中，杨总对物业行业的发展总是充满信心。他说：“尽管表面上我们没有房产公司赚钱，但从投入产出的比例计算，物业不会输给任何一个行业的，不要怀疑自己的行业，物业绝对有前景的”。

通过组织这次对绿城物业的考察，我们每一个人都坚定了对物业行业的信心。尽管只有一天的时间，但我们学到了不少，关键是意识上得到了提高。感受到绿城对质量的不断坚持——世界上两种情况下坚持最可贵，一是春风得意时，二是一败涂地时（摘自绿城内部刊物）。而绿城做到了，所以方有今日的辉煌。这次学习和考察，会带来更多的思考！

所以我们会根据这次考察的情况，回来后，结合公司的实际情况做出相应调整，以适应当前发展的需要，并且我们认为今后这样的考察还是很有必要的„„

启示：

一、企业培训工作相当重要，不管有钱没钱，多要将企业培训工作放在一个重要位置，因为物业毕竟是一个以管人为主的行业，坚持对员工开展行之有效的培训，是提高服务质量及强化执行力的重要手段。所以，科海物业公司将根据公司的实际编制一套内部统一的员工培训教材，目前这项工作已经开始着手编写和整理。

二、给各级管理层压力，层层考核、层层加压，优者褒奖、劣者淘汰，尤其是中层。这样才会锻炼人、磨砺人，千斤重担要大家一起扛，而不要总是高层来扛。高层在任务布置后要看结果而不要总是盯着过程。

三、加快行动的步伐，用实践来证明一切，不要老是怀疑讨论，允许犯错误，但不允许犯同样的错误。

四、坚持二个服务一起抓，一个是基础服务（标准化物业），另一个是特色服务（经营性物业）。并且作为二项重要指标对各级领导的考核。

曹卫东

二00八年八月二十五日