有效宣讲与公众沟通实战提升训练

第一篇：有效宣讲与公众沟通实战提升训练

有效宣讲与公众沟通实战提升训练

英国首相丘吉尔曾说：“一个人可以面对多少人，就代表这个人的成就有多大！” 课程收益：

1.敢讲：言之有胆

2.能讲：言之有序、言之有文、言之有声

3.会讲：言之有神、言之有物、言之有法

——自如应对不同商务场合，自信面对不同对象人群，自在轻松表达展现魅力口才 授课方式:

理论讲授＋案例分析＋视频分享＋小组讨论＋实战演练＋管理游戏＋情景模拟 课程提要:

开场篇：

1.暖场破冰：学习小组组建

2.成功学习秘诀：六“到”轮回

3.演讲能力提升的四个阶段

 无意识的无能

 有意识的无能

 意识的有能

 无意识的有能

第一部分：商务演讲表达导论

1.商务演说常见的八大症状

 关公式脸红忐忑

 雕像式岿然不动

 催眠式波澜不惊

 八哥式重复罗嗦

 漂移式无章可循

 念经式照本宣科

 干瘪式苍白寡味

 霸王式唯我独尊

2.成功演讲和呈现的要素：

提升演讲实战技能的基本功——

言之有胆、言之有神、言之有声、言之有序、言之有文、言之有物、言之有法

3.演讲和呈现的目的和类型

 温总理《政府工作报告》对演讲呈现目的的启示：

听得懂、愿意听、记得住、能管用

 商务演讲的实际运用：

工作汇报总结、活动致辞主持、企业文化制度宣讲、员工激励动员

产品推介宣讲、竞聘就职演说、公众场合即兴演讲

4.演讲的组织与设计

 效果是设计出来的！

 精彩是准备出来的！

 内容是配置出来的！

 氛围是调动出来的！

 生动是演绎出来的！

5.成人听众的特征和分析

 学而时忘之

 耐久力差

 经验主义者

 实用主义者

6.头脑风暴

您碰到哪些关于演讲表达的难题？

每人提出三个在实际商务演讲中的难题，这些难题将作为案例在整个课程中巧妙地穿插、分析、示范指导

第二部分商务演说魅力表达基本功

一、言之有胆

1.善讲从敢讲、敢上台开始

2.常见的“怯场”表现

3.当众讲话胆怯忐忑的根源

4.解决方案：当众表达从容不迫的八种方法

上台前：心理调节法、运动调节法、气场熟悉法、精心准备法

上台后：站定心静法、环视镇场法、先声夺人法、故事过渡法

5.视频案例：李敖北京大学演讲开场

6.定力乃表达之根：现场气定神闲演练——上下场站稳、眼定兼顾训练

二、言之有神

1.表达风范的三个层次：

 从容不迫—气定神闲

 谈笑风生—眉飞色舞

 手舞足蹈—神采飞扬

2.演讲中的眼法：

 眉目传情，四“视”同堂：直视环视-遥视

 眼神交流时注意事项

 解决方案：练习眼定的方法

3.巧用表情为课堂增色

解决方案：眉开眼笑训练法

4.演讲中的手法

 三种基本手势

 手势运用三原则

 解决方案：手势不练不成形——指挥家学习法：打开手势！

5.身法：“身动”制造“生动”

视频案例：微软副总裁的激情

 演讲的站法、坐法与步法

 解决方案：循环式综合训练：走—停—说—停—走

三、言之有声

1.激活生命力：震之于心必震之于声

2.气场修习三步曲：

最轻声——气沉丹田最快声——气吞山河最美声——气宇轩昂

3.气息控制训练：吸气、呼气、换气

4.解决方案：高气场“叶动”呼吸练习法 + 一口气打枣训练法

5.演讲有声语言的要求

 声音：洪亮达远、丰满圆润

 吐字：清晰有力、准确到位

 节奏：轻重缓急、抑扬顿挫

 语调：声情并茂、丰富感人

解决方案：最佳练习方式——朗诵

6.现场训练：综合朗诵训练《羊皮卷》

7.课后练习：22.5小时打造超强气场与魅力声音

四、言之有“序”

1.好话题要有好结构：无话可说的人很少，把话说散了的人太多

2.精彩的演讲是设计出来的3.虎头：最实用的十种开场方式

提问式、叙事式、赞美式、开门见山式、抒情式、示物式、幽默式、悬念式、数据式、游戏式

4.龙身：效果最佳的表达方式——7+ 2法则

内容要点演绎的魔法公式

视频案例：CCTV十年商业领袖经济人物张瑞敏获奖感言

解决方案：黄金三点式

解密发言的“万能公式”

5.豹尾：如何让结尾让人回味无穷

总结式、号召式、故事式、幽默式、对联式、诗词式、串联式

五、言之有“文”

1.演讲语言的四项基本特性

 形象性：如何让听众和顾客听懂技术问题？

增强语言形象性的表达手法——善用比喻、借代、象征

 生动性：如何避免专业术语带来的沟通障碍？

 表达生动的秘诀：描述细节和事实

 激励性：增强语言激励性的表达手法——适时排比

 哲理性：以一当十，具有冲击力；画龙点睛，更具说服力

2.如何改善平淡乏味的语言表达？

语言推敲训练：打磨语言，叫醒听众耳朵——如何同中讲出不同

1、学会提炼

2、学会推敲

3.演讲核武器：会演绎故事和案例

 故事在演讲中的应用：故事才会贴近人，故事才会打动人

 讲好故事的六大要点

 演绎故事案例的魔法公式：描述+启发+呼吁

4.现场训练：小组竞赛——故事会

六、言之有“物”

1.君子善假于物 2.用PPT画面为演讲制造情境

3.PPT设计与制作技巧

4.职场Powerpoint的应用陷阱

5.板书技巧

6.抛弃空洞说教，发挥道具的威力

7.象乔布斯那样用道具和舞台增强演讲的感染力和说服力。

七、言之有法

1.让演讲从此不再沉闷、从根本上解决听众注意力不集中的互动方法：  三分钟一调节：看、记、读、问

 五分钟一调动：讲故事、用素材、做体验

 让听众保持良好的情绪状态的技巧

2.处变不惊：应付困难的局面

 自身的困难：出错了怎么办？忘词了怎么办？莫名的紧张怎么办？  应对各种不同听众：过于安静的听众、打瞌睡的听众、开小会的听众  好表现的听众、遭遇高手、恶意挑衅

 应对听众提问：核心原则——对话，而不是答疑

 时间的把控

 设备的影响

3.综合演练训练、点评

第三部分君子务本——商务演说魅力口才之道

1.口才是练出来的：互动竞猜——池塘中的荷花开了多少？

2.慧于心才能秀于口

3.魅力演说的三层较量

4.《香山人生告别会》的感与悟

5.不是秘密的秘密：道术双修、内圣外王

第二篇：与上级有效沟通

如何有效与上级沟通？

小张是A食品公司新上任的北区经理，小张在FMCG行业磨爬打滚有五六年的历史，也算得上是“江湖高人”,可接管的区域情况却十分复杂,经销客户不配合，团队军心早已涣散，小张竭尽全力推行“新政”稍有起色，但分管营销总监耐不住了嫌其仍是雷大雨点小，双方也因此在沟通上产生了不小的冲突与误会，小张因此陷入深深苦恼。作为被管理者如何有效与上级管理者进行良性沟通？却是一门新课题，书市上的管理书籍可谓科目众多，而站在被管理者角度去专业讲解如何与上级保持良好沟通的书籍却是稀有资源。有效与上级的沟通是一门“臣道”之术, 重视“君道”而不重视“臣道”，这是当今管理学的一大误区。作为下属，只有保持与上级领导有效的沟通，产生良好的互动，方能得到有效的指导与帮助，提高自身工作效率与业绩，另一方面也能在 “企业资源分配”中保持良好的敏觉性，为开拓市场争取到更多的“粮草”。作为下属如何有效与上级沟通，进而有效影响上级、有效“管理”上级？关键要做到如下几点：

1、要拥有良好的向上沟通的主观意识。有人说“要当好管理者，要先当好被管理者”作为下属要时刻保持主动与领导沟通的意识，领导工作往往比较较繁忙，而无法顾及得面面俱到，保持主动与领导沟通的意识十分重要，不要仅仅埋头于工作而忽视与上级的主动沟通，还要有效展示自我，让你的能力和努力得到上级的高度肯定，只有与领导保持有效的沟通，方能获得领导器重而得到更多的机会和空间。其次要持真诚的尊重领导的态度，领导能做到今天的位置，大多是其自己努力的结果，但领导不可能事事都能作出“圣君名主”之决断，领导时有失误，在某些方面可能还不如你，千万不要因此而有居高临下之感而滋生傲气，只能给工作徒增阻力，尊重领导是“臣道”之中的首要前提原则，要有效表达反对意见，懂得智慧说“不”！第三要换位思考，如果我是领导我该如何处理此事而寻求对上级领导处理方法的理解！

2、寻找对路的向上沟通方法与渠道。寻找合适的沟通方法与渠道十分重要。我们日常上报领导的日报、周报等在现实工作中常常被我们变成了“呼悠”应付领导差事的工具，如何有效利用日报等常规沟通工具向上达成有效沟通的效果是我们每一个被管理者要认真思考和对待的问题。被管理者要善于研究上级领导的个性与做事风格，根据领导的个性寻找到一种有效且简洁的沟通方式是沟通成功的关键！当沟通渠道被外因所阻隔要及时建立起新的沟通渠道，时刻让领导知道你在做什么？做到什么程度？遇到什么困难？需要什么帮助？一定要让你的领导知道，不要期盼你遇到问题的时候，领导都能未卜先知且能及时伸出援助之手，有效的沟通是达成成功的唯一途径！其次要掌握良好的沟通时机，善于抓住沟通契机，不一定非要在正式场合与上班时间，也不要仅仅限于工作方面上的沟通，偶尔沟通沟通其他的方面的事情也能有效增进你与领导的默契！

3、有效的沟通技巧。在给足领导面子的同时不要丢失了自我个性，千万不要失了智慧。领导手上掌握着你急需的大量资源，不要抱怨领导对你的不重视或是偏见，首先去反省自己！与领导的沟通是否出现了障碍？沟通的方式是否正确？与领导沟通不等同于虚溜拍马，沟通中首先要学会倾听，对领导的指导要加以领悟与揣摩，在表达自己意见时要让上级感到这是他自己的意见，巧妙借领导的口陈述自己的观点，赢得领导的认同与好感，让沟通成为工作有效的润滑剂而不是误会的开端。日常工作中有时侯由于沟通方式或时机等不当，造成与领导沟通出现危机，让领导产生误会与不信任时，要及时寻找合适的时机积极主动的给予解释清楚，从而化解领导的“心结”。

向上沟通不同于普通的与下级和同级的沟通，很多沟通的技巧和方法要因人因时因地而定，多总结多积累，方能达成有效的沟通效果，成为管理管理者的高人！

第三篇：有效提升你沟通技巧

最近听到一些人说，“沟通很简单”，我并不赞同。谈话是很简单，但沟通意味着与别人的意见交流或是共享，这需要更高的技巧。与人交流要求我们巧妙地听和说，而不是无所顾忌地谈话。而与那些充满畏惧的人、怒火中烧的人、或是遭受挫折的人交流就更难了，因为在这种情绪的控制下，我们会更加束手无策。但无论是在家里或是工作中，不要对自己在沟通上的障碍感到绝望或是放弃！再好的交流家也是一点一点磨练出来的。这里我们给你提供了一些小的秘诀以供参考。

即使对方看上去是在对你发脾气，也不要与他还击。别人的情绪或是反应很可能和你一样是由于畏惧或是受到挫败而造成的。做一个深呼吸，然后静静数到10，让对方尽情发泄情绪，直至他愿意说出他真正在想的是什么。

你不必知道所有的答案。说“我不知道”也是很好的。如果你想知道什么就说出来，然后说出你的想法。或者你愿意与对方一起找出问题的答案。

对事实或感受做正面反应，不要有抵触情绪。例如说：“多告诉我一些你所关心的事”或是“我了解你的失落”总比说：“喂，我正在工作”或“这不是我份内的事”（这很容易激怒对方）要好。掌握好每一次的交流机会，因为很多时候你可能因为小小的心不在焉而导致你与别人距离的疏远。

比起你的想法，人们更想听到你是否赞同他们的意见。好多人在抱怨人们不听他们说话，但是他们忘了自己本身也没有听别人讲话！你可以给出你的全部意见，以表示出你在倾听，并像这样说：a.“告诉我更多你所关心的事” b.“你所关心的某某事是怎么回事啊？” c.“我对你刚才说的很感兴趣，你能告诉我是什么导致你如此相信它的吗？” d.“你为什么对某某事感到如此满意？”

记住别人说的和我们所听到的可能会产生理解上的偏差！我们个人的分析、假设、判断和信仰可能会歪曲我们听到的事实。为了确保你真正了解，重说一遍你听到的、你的想法并问：“我理解的恰当吗？”如果你对某人说的话有情绪反应，就直接说出来，并询问更多的信息：“我可能没有完全理解你的话，我以我自己的方式来理解的，我想你所说的就是某某某的意思吧，这是你的意思吗？”

坦白承认你所带来的麻烦和失误。做事要承诺一个期限，如果你需要别人的协助，就用你的活力影响他们。例如，如果你要更新某人的电脑，并要在她的办公室工作，你可以说：“我知道在这个不方便的时间打扰你很不礼貌，但我将感激你的合作。我们的维修工作可以使你的工作系统恢复正常，我们将会在下午3点钟到您那去，5点钟就会结束工作。”

如果没人问你，就不要指指点点。明知道说出来会对某人有好处的事但又不能说，真是会令人挠头。用婉转的表达方式，像“有可能是……”或“我也遇到过这种相似的状况，如果怎样怎样就可以帮助解决，你要是认为有用的话，我愿意与你分享更多我的经验。”以上这些总比你说“你应该怎么怎么样”好得多。

求同存异。你们俩个共同喜欢的是什么（尽可能不产生分歧）？把你的意见说出来以找出共同点。例如：“我认为这个计划可以使你取得成功。”

记住改变会给人以压力。用你的热情影响你的雇员，他们就不会改变和失控。在这个混乱的世界里，这可以使我们平庸的生活变得更温馨。所以如果你在某人的周围，或者你需要他为你做什么，尽可能地告诉他你在什么时候需要什么帮助。如果可能的话，告诉他你也想帮助他。

思维活跃，精力集中。我们看问题的角度总是从自己出发，或是根据环境给出我们的经验。很多被认为是成功的人们，包括那些职业运动员、文人墨客，他们都有积极正面的思想。问问你自己，“这个东西好在哪？”或“从这里我能学到什么？”来保持积极的状态。别忘了要采取不同的减压方法来使你的工作更愉快。

大多数的人，包括你自己，都会以自我为中心。这也不是件坏事，这使得我们可以保护自己。不要假设谁会知道你的私心，把对你来说是最重要的事说出来，也问问别人什么对他们来说是最重要的，这会给你们的沟通打下良好的基础。

提高你的听力技巧。好多人认为他们的听力很好，但事实是大多数的人根本就没听－他们只是说，然后想下一步该说什么。倾听意味着提出好的问题，排除杂念，比如：下一步该说什么、下一个该见谁、外面怎么了之类的。如果有人话里带刺，经常是因为他的心里隐藏着恐惧，他们想要你做的只是真实、友好的交谈。

第四篇：房地产开发、招商、销售实战技能提升训练

《商业地产招商、销售实战技能提升训练》

主讲：何明

随着宏观调控政策对房地产企业的全面影响，近几年商业地产大量涌现，竞争激烈程度前所未有，无论是老牌开发商或是新生代开发商都遭遇不少问题。很多商业地产开发团队当前困难主因就是缺乏一套有效的商业地产专业知识，引导项目的商业定位、客户定位、项目开发、招商与运营管理等工作流程及内在衔接的关系。新生代开发企业更陷入团队专业知识不足、人才窘困、资金沈淀、成本上扬等多样困难。

商业地产是一个复合型的产业，一个系统工程，项目运作涵盖：开发（销售）、招商、经营、管理，是一个不可中断的链条。其功能又涉及地产、商业、投资、金融等方面，因此，专业的项目运作团队就显得极其重要。那么如何做商业营销推广？如何进行有效拓客？如何实施营销团队管理？如何快速提升团队成员的专业度和战斗力？已经摆在很多房地产开发企业的面前。尤其在招商销售团队的打造、销售技能和话术的提升上需要进行系统训练，使之能够快速掌握商业地产项目价值的核心，将准客户高效转化为成交客户，提高销售业绩，解决现阶段公司困境。

要快速实现商业地产的招商和销售，应做到以下几点：

1、优秀的商业地产开发团队应该懂得销售型商业地产和持有型商业地产在项目操作上的本质区别，掌握项目的核心价值及未来3—5年的商业发展空间，熟悉持有型商业地产的市场运作规律及对区域性商业消费特征的了解，在项目定位、商业业态规划布局、招商和运营管理等方面有前瞻性判断

2、招商销售团队应该充分了解区域房地产市场，尤其是商业地产投资需求和经营特点，懂得挖掘项目除常规卖点之外潜在的投资价值，快速有效的对投资需求客户进行价值引导；

3、营销人员必须全面懂得自我修炼之法并不断自我激励与提升，锻炼自己一流的定力和一流的沟通洽谈技巧以及应对话术并在工作中灵活运用；

4、熟练掌握与客户互动链接的方式，学会高效沟通和杀客逼定的技巧；

5、熟悉客户全程服务的内容，使客户舒心、安心直至走心。

营销观点：成功的营销离不开好的产品，但高水平的营销一定是建立在产品之外，所以，懂得客户类型判别能力、客户心理洞察能力，学会判读客户心理变化产生的各类生理反应，懂得快速与客户建立链接拉近距离、抓住客户心理并促使其下定成交！是冠军级营销人员必备的素质。课时安排：2天12小时（课程内容可根据企业项目和团队实际需求进行调整）授课箴言：实战不是我的特色，真实才是我的根本！

课程特色：根据需求设计，理论讲解，案例分析，模拟演练，问题讨论 授课方式：

1、训练为主，互动式教学，抢答、辩论及现场演练；

2、理论讲授30%，按照房地产销售接待流程进行梳理；

3、实战话术训练及提升点评40%，针对接待流程中各个重要环节进行动作技 巧和话术演练；

4、案例讨论20%，针对接待流程中最重要的几个环节进行案例分享和讨论；

5、现场疑问解答及分享10%，现场解答学员的问题并与学员快乐互动。课程收益：

1、导师具有多年从事国内标杆商业地产项目招商、销售经验与研究，透过现身说法以实战经验带给学员以自信，提升工作状态和团队凝聚力；

2、课程以开发商的角度，实案剖析商业项目前期定位、招商、销售难点及要点，使学员全方位解析项目开发过程中需要注意的问题；

3、教会学员如何判别客户类型、性格特点及特长喜好，快速有效拉近客户距 离，挖掘客户真实需求；

4、教会学员快速灵活运用逼定技巧和话术，提升业绩；

5、教会团队如何有效筛选商户、租金及租期谈判的技巧、便于后续商业调整； 讲师介绍：

何明老师--只专注于房地产行业培训和咨询的资深专家，13年的行业从业经验

1、复旦大学EMBA，房地产营销“能量论与截道术”创立者，房教中国、中房商学院特聘讲师；

2、前绿地集团商业管理公司招商中心总监、上海源恺集团营销总监，负责商业地产前期开发、项目定位、营销策划、招商和销售工作；全程操盘过的大中型项目达30多万平方米，销售实战经验丰富；

3、拥有国家二级心理咨询师证、讲师证的房地产专业高级讲师，华东师范大学房地产学院客座讲师；

4、知识丰富、兴趣广泛，擅长将生命体验融入到销售沟通中，快速准确抓住客户需求的核心，高效成交。培训对象：

房企招商总监、营销总监、案场经理、置业顾问、投资顾问、客服等 课程大纲： 课前谈： 有问题才会学习，想提高才会学习，请你将招商、销售执行过程中遇到的最重要的问题提出来，现场提炼5—10个问题，导师将会在课程中穿插这些问题进行实战剖析和解答。

第一单元 商业地产项目全方位解析

（一）新常态下重新认识国内商业地产市场 1、2011年前后商业地产投资热的起因

2、近几年商业地产项目开发运营的现状和原因分析

3、后续商业地产开发该如何破局

4、商业地产的项目本质及核心价值解析

5、招商与招租的区别与现状分析

6、当前商业地产的招商销售现状

（二）商业地产项目开发、招商、销售成败分析

1、商业地产项目开发的标准流程

2、当前商业地产开发错误流程及项目操盘中的实际问题

3、商业地产项目开发前期必须细化研究的7大内容

4、商业地产项目最好的招商销售推广方式

（三）商业地产开发、招商、运营观念转变──互动问答

1、项目前期应该解决什么问题？

2、是先有客户还是先有产品？

3．项目在什么时候动工是最好时机？

4、招商销售的工作起点在哪里？

第二单元 住宅项目营销关键策略

（一）新常态下怎么找到目标客户

1、自身项目的全方位分析

2、对竞品项目的调研分析细化

3、如何圈定项目的目标客户

4、住宅项目的5大类客户细分及需求关注点

5、最有效的营销拓客方式

6、全方位做好客户关系管理

7、如何把做广告的钱用在人身上

8、住宅营销拓客的8大渠道及实施细节

第三单元 房地产项目能量和价值挖掘

（一）房地产项目能量和价值源起

1、宇宙能量解析

2、一般高端消费品内在能量和价值案例剖析

3、你的项目能量在哪里、价值几何

4、在项目规划定位阶段你该做什么

5、如何在定位阶段做好前期招商销售推广

（二）招商、销售团队能量和价值挖掘

1、人本身所蕴含的能量解析

2、顾问与客户之间能量的释放与吸收

3、树立正确的“客户观”和“价值观”

4、冠军级顾问气质修炼四法门

第四单元、招商、销售的内涵和成功的秘诀

1、招商、销售的内涵和营销技巧的实质

2、如何快速并有效让客户建立信任感

3、销售接待过程的超级说服力

4、项目价值塑造的四类说辞

5、必须懂得你才是一切的根源

6、销售成交三部曲循环及运用

第五单元、冠军顾问的招商、销售技巧提升训练

（一）、沟通技巧

1、电话行销拓客、接听和追踪话术实战演练

2、接待客户时的倾听、附和与赞美实战演练

3、挖掘客户需求、掌握客户信息的话术演练

（二）、沙盘讲解技巧

1、沙盘讲解3个核心理念

2、沙盘讲解4类价值描述

3、沙盘讲解5个注意事项

（三）、带看现场技巧

1、带看前的3项准备工作

2、带看过程讲解2大技巧

3、带看过程1大注意事项

4、带看后留住客户5种方法

（四）高效价格谈判技巧

1、正确认识价格谈判、找准谈判对象

2、客户“砍价”的心理和“杀价”的理由

3、客户的“价格陷阱”及化解方法

4、守价的原则和方式

5、议价阶段的技巧和话术

6、定价成交后的应对技巧和话术

（五）、快速逼定技巧

1、客户下定原因分析

2、逼定的3个信念

3、逼定的条件、环境、时机及方式

4、客户成交时机出现的四要四不要

（六）、客户提出异议的处理技巧

1、客户提出真假异议的7个原因

2、判断客户异议真假的4个方法

3、处理客户异议的5个步骤

4、化解客户异议的6种技巧

（七）、高效成交技巧

1、富兰克林成交法

2、大数化小成交法

3、小数聚大成交法

4、退让成交法

5、团队SP成交法

第六单元、房地产客户性格类型及心理分析

1、房地产意向客户4种性格类型分析及应对策略

2、你该做什么性格的人 第七单元、客户真假拒绝的心理动因分析

1、客户决定购买的语言和行为7大信号分析

2、客户拒绝成交的5种借口及应对话术

3、客户喜欢却迟迟不下定的处理技巧

4、下定客户迟迟不来签约付款的处理技巧

学员心得体会分享和问答环节 课程总结与思考──将知识转化为能力！将梦想转化为动力！

第五篇：商业地产实战技能提升训练

《商业地产招商、销售实战技能提升训练》

(全程房地产案例讲解训练+落地工具）

-----------房地产营销实战培训师何明主讲

何老师承诺：只讲房地产案例和实操步骤,全部落地干货

随着宏观调控政策对房地产企业的全面影响，近几年商业地产大量涌现，竞争激烈程度前所未有，无论是老牌开发商或是新生代开发商都遭遇不少问题。很多商业地产开发团队当前困难主因就是缺乏一套有效的商业地产专业知识，引导项目的商业定位、客户定位、项目开发、招商与运营管理等工作流程及内在衔接的关系。新生代开发企业更陷入团队专业知识不足、人才窘困、资金沈淀、成本上扬等多样困难。

商业地产是一个复合型的产业，一个系统工程，项目运作涵盖：开发（销售）、招商、经营、管理，是一个不可中断的链条。其功能又涉及地产、商业、投资、金融等方面，因此，专业的项目运作团队就显得极其重要。那么如何做商业营销推广？如何进行有效拓客？如何实施营销团队管理？如何快速提升团队成员的专业度和战斗力？已经摆在很多房地产开发企业的面前。尤其在招商销售团队的打造、销售技能和话术的提升上需要进行系统训练，使之能够快速掌握商业地产项目价值的核心，将准客户高效转化为成交客户，提高销售业绩，解决现阶段公司困境。

要快速实现商业地产的招商和销售，应做到以下几点：

1、优秀的商业地产开发团队应该懂得销售型商业地产和持有型商业地产在项目操作上的本质区别，掌握项目的核心价值及未来3—5年的商业发展空间，熟悉持有型商业地产的市场运作规律及对区域性商业消费特征的了解，在项目定位、商业业态规划布局、招商和运营管理等方面有前瞻性判断

2、招商销售团队应该充分了解区域房地产市场，尤其是商业地产投资需求和经营特点，懂得挖掘项目除常规卖点之外潜在的投资价值，快速有效的对投资需求客户进行价值引导；

3、营销人员必须全面懂得自我修炼之法并不断自我激励与提升，锻炼自己一流的定力和一流的沟通洽谈技巧以及应对话术并在工作中灵活运用；

4、熟练掌握与客户互动链接的方式，学会高效沟通和杀客逼定的技巧；

5、熟悉客户全程服务的内容，使客户舒心、安心直至走心。

营销观点：成功的营销离不开好的产品，但高水平的营销一定是建立在产品之外，所以，懂得客户类型判别能力、客户心理洞察能力，学会判读客户心理变化产生的各类生理反应，懂得快速与客户建立链接拉近距离、抓住客户心理并促使其下定成交！是冠军级营销人员必备的素质。

运营观点：成功的商业地产项目依靠的是专业的运营管理团队和商家共同对商业经营氛围的营造，敢于承受阶段性的商业培养，通过商业业态和活动推广聚集人气，从而实现长久盈利！

课时安排：3天18小时（课程内容可根据企业项目和团队实际需求进行调整）授课箴言：实战不是我的特色，真实才是我的根本！

课程特色：根据需求设计，理论讲解，案例分析，模拟演练，问题讨论，游戏互动 授课方式：1、2、3、4、5、训练为主，互动式教学，抢答、辩论及现场演练； 理论讲授30%，按照房地产销售接待流程进行梳理；

实战话术训练及提升点评40%，针对接待流程中各个重要环节进行动作技 巧和话术演练；

案例讨论20%，针对接待流程中最重要的几个环节进行案例分享和讨论； 现场疑问解答及分享10%，现场解答学员的问题并与学员快乐互动。

课程收益：

1、导师具有多年从事国内标杆商业地产项目招商、销售经验与研究，透过现

身说法以实战经验带给学员以自信，提升工作状态和团队凝聚力；

2、课程以开发商的角度，实案剖析商业项目前期定位、招商、销售难点及要

点，使学员全方位解析项目开发过程中需要注意的问题；

3、教会学员如何判别客户类型、性格特点及特长喜好，快速有效拉近客户距

离，挖掘客户真实需求；

4、教会学员快速灵活运用逼定技巧和话术，提升业绩；

5、教会团队如何有效筛选商户、租金及租期谈判的技巧、便于后续商业调整；

6、促使企业重视商业地产开发运营3、6、9的市场运作规律，如何搭建或聘请专业的运营管理公司；

7、教会团队商业项目后期运营管理的方法及商业氛围的营造；

讲师介绍：何老师----只专注于房地产行业培训和咨询的资深专家，15年的行业从业经验

1、复旦大学EMBA，房地产营销“能量论与截道术”创立者，房教中国、中房商学院特聘讲师；

2、前绿地集团商业管理公司招商中心总监、上海源恺集团营销总监，负责商业地产前期开发、项目定位、营销策划、招商和销售工作；全程操盘过的大中型项目达30多万平方米，销售实战经验丰富；

3、拥有国家二级心理咨询师证、讲师证的房地产专业高级讲师，华东师范大学房地产学院客座讲师；

4、知识丰富、兴趣广泛，擅长将生命体验融入到销售沟通中，快速准确抓住客户需求的核心，高效成交。

培训对象：

企业高管、招商总监、营销总监、案场经理、置业顾问、投资顾问、客服等

课程大纲：

课前谈：

1、市场在变，客户在变，你---也需要变！

2、你可以拒绝学习，但你的对手不会，给你犹豫的时间并不多，不学习只会被淘汰；

3、有问题才会学习，想提高才会学习，请你将招商、销售执行过程中遇到的最重要的问题提出来，每人一问，导师将会在课程中穿插这些问题进行实战剖析和解答。

第一单元

商业地产市场认知

（一）新常态下重新认识国内商业地产市场1、2011年前后商业地产投资热的起因

2、近几年商业地产项目开发运营的现状和原因分析

3、后续商业地产开发该如何破局

（二）商业地产项目团队运作成败分析

1、商业地产招商运营中的10大昏招

2、商业地产成功招商的9个按钮

（三）商业地产开发、招商、运营观念转变──思路决定出路

1、项目前期应该解决什么问题

2、是先有客户还是先有产品

3．项目在什么时候动工是最好时机

4、招商销售的工作起点在哪里

第二单元、商业地产项目运营的目标管理

1、运营管理的5大终极目标

2、运营管理的3大成功标准

3、运营管理的3大核心指标

第三单元、商业地产项目运营管理和企划推广工作模块

（一）运营管理模块

1、运营信息管理

2、客户关系管理

3、租务管理

4、经营现场管理

5、开业前筹备

（二）企划推广模块

1、营销活动管理

2、战略合作推广

3、媒体及公关管理

4、品牌形象和美陈管理

第四单元、商业项目定位前的市场调查

1、如何设定项目市场调研内容

2、如何看商场的案例：项目考察点评

3、市场研究的重点

4、市场调查质量的保证

5、如何做模拟招商

第五单元、商业地产项目的定位内容与定位依据

（一）项目定位的内容

1、商业地产项目的定性定量分析（定性决定功能）

2、产品组合定位

3、建筑设计定位

4、经营主题定位（依据：商圈性质、商业类别/功能、消费客群等）

5、经营功能定位（依据：商圈性质、开发模式、项目类别、消费客群等）

6、消费客群定位（依据：消费者是谁？是决定定位的重要依据之一）

7、经营档次定位（依据：消费需求、消费能力、物业硬件等）

8、功能分区定位（依据：道路等级、平面结构、主动线、主次入口）

9、业态业种配比定位（依据：商圈性质/类别、规模面积、楼层数）

10、产品售价与租金定位（依据：当地租售价、投资客群、消费力）

（二）项目定位的依据

1、城市等级

2、城市经济发展水平

3、城市人口规模

4、城市商业消费水平

5、城市商业格局与竞争态势

6、项目交通条件

第六单元

招商工作中的几个核心问题

（一）商家与团队

1、商家的选择

2、商家能否被招商的关键

3、高效解决三对矛盾

4、招商工作阶段性划分和管理重点

5、招商团队的组建和培训

（二）实现订单式商业地产的途径和策略

1、订单式商业地产的优势分析

2、主力店在商业地产中的重要作用

3、万达商业地产的3个核心优势

第七单元

商业地产项目能量和价值挖掘

（一）商业地产项目能量和价值源起

1、宇宙能量解析

2、一般高端消费品内在能量和价值案例剖析

3、你的项目能量在哪里、价值几何

4、在项目规划定位阶段你该做什么

5、如何在定位阶段将你的项目价值进行市场推广

（二）招商、销售团队能量和价值挖掘

1、人本身所蕴含的能量解析

2、顾问与客户之间能量的释放与吸收

3、形象修饰与待客礼仪的重要性

4、树立正确的“客户观”和“价值观”

5、冠军级顾问的3、4、5、6

6、阳光积极的心态训练

7、冠军级顾问气质修炼四法门

第八单元、招商、销售的内涵和成功的秘诀

1、招商、销售的内涵和营销技巧的实质

2、快速让客户建立信任感

3、超级说服力

4、价值塑造

5、你才是一切的根源

6、定期回访和反馈信息──努力，让顾客感动

7、判定客户等级及客户追踪

8、招商销售成交三部曲

第九单元、主力店、次主力店的大客户营销

1、如何把控成功人士的优越感和商业投资需求的界限

2、如何快速有效让客户建立信任感

3、倾听与附和的重要性

4、善于做投资分析

5、大客户追踪的时机、手段和方法

第十单元、冠军顾问的招商、销售技巧提升训练

（一）、沟通技巧

1、电话行销拓客、接听和追踪话术实战演练

要点：自报家门、面带微笑、抑扬顿挫、给出好处、邀约上门 关键：卖点和价值介绍部分保留、留下联系方式、客户需求初探

2、接待客户时的倾听、附和与赞美实战演练

要点：表现出尊重，多听少说，注意姿态、眼神和情感 关键：不要开口谈产品或价格，开口就死 方式：聊天式，低姿态，不卑不亢

3、挖掘客户需求、掌握客户信息的话术演练

需求：人民币与固定资产、购买后租赁、自行营业、后期升值

信息：行业、规模、预算、决策、市场认知

关键：赞美恭维得体、突出项目能量而不只是卖点、帮他算账

方式：开放式、封闭式、选择式、反问式提问的运用策略

（二）、价格谈判技巧

1、正确认识价格谈判、找准谈判对象

2、客户“砍价”的心理和“杀价”的理由

3、客户的“价格陷阱”及化解方法

4、守价的原则和方式

5、议价阶段的技巧和话术

6、定价成交后的应对技巧和话术

7、价值强调的销售话术训练

8、有效算账的销售话术训练

（三）、快速逼定成交技巧

1、客户下定原因分析

2、逼定的3个信念

3、逼定的条件、环境、时机及方式

4、客户成交时机出现的四要四不要

5、促使客户快速成交策略17法

6、客户成交后高效转介绍沟通技巧

（四）、客户提出异议的处理技巧

1、客户提出真假异议的种类

2、面对客户异议应有的态度

3、客户提出异议的八大原因

4、销售顾问面对异议的可用托词

5、处理异议的十个“乾坤大挪移”（腾挪大法）

6、五招攻克异议，促成签约（问题引导）

7、把顾客推到“决策者”的位置

第十一单元、商业地产客户性格类型及心理分析

1、商业地产意向客户性格类型分析及应对策略

2、商业地产意向客户4大心理活动变化过程及应对策略

3、当前大经济形势下如何有效激发客户的投资欲望

第十二单元、客户真假拒绝的心理动因分析

1、客户决定购买的语言和行为信号分析

2、客户拒绝成交的借口及应对话术

3、客户喜欢却迟迟不下定的处理技巧

4、下定客户迟迟不来签约付款的处理技巧

学员心得体会分享和问答环节

课程总结与思考──将知识转化为能力！将梦想转化为动力！

部分咨询客户及培训学员感言

“我们在选择此类培训课程和老师的时候，看重何老师在房地产行业有十多年的工作经验，特别是他一直在企业担任高层管理职务，且从一般职员开始逐步提升，从未离开过项目的具体工作，而且给很多的企业做过实战培训和咨询，这也是我们决定参加这次培训最主要的原因；前些年我们企业做了很多住宅地产项目，这是第一次涉及到商业地产，因此我们对于商业地产项目的整体运作没有十足的把握，为了少走弯路，我们特意聘请何老师给我们开发团队进行系统培训，在此次培训过程中，我们公司的人力资源总监，培训经理，和分管培训的副总也抽出了2天的时间，系统的学习了何老师的《商业地产开发、招商与运营管理核心剖析》课程，受益很多，让我们团队清晰的了解了商业地产项目的运作与住宅项目运作的不同之处，特别是在培训中，何老师针对我们的项目在商业规划、招商的时机等方面做了一些具体指导，避免了很多弯路，非常感谢何老师这样的职业精神和责任心，基于何老师多年带领营销和招商团队创造的良好业绩，我诚意的邀请何老师下月到我部对祖建招商团队进行业务指导和招商技能的专项培训。”

--------上海中邦置业副总—郑建斌

“何老师的课程运用案例分析、模拟演练、小组讨论等方式授课，讲的非常好、生动、实际，让我及我的营销团队很受启发。课程内容不论是对企业还是对我个人都很有帮助。同时何老师还为我们整理了一套实用、细致的招商流程，以及提炼我们项目的内在能量和中长期价值的相关话术。使我们公司营销团队在招商工作中把握主动权，引导商户的商业投资；课程增进了我们营销团队的人际交往，培训方法也充分体现了个性化和定制化。我们公司五年来请了10多位营销培训的老师，何老师虽不是最优秀的一个，但一定是最讲究实战训练的一个，不空谈，很实际，而且何老师的项目体验相当深刻，知识面非常广阔，促使我公司的营销团队极力的崇拜。他的课程帮助我们部门理清了思路，帮助我们建立完善的营销和招商体系。我们希望与何老师建立3--5年的长期合作，感谢何老师给我们企业带来这么好的实战训练，也希望何老师以后能够经常到我们复地集团培训指导，帮助我们企业业绩继续保持大幅度增长”。

------上海复地集团商业部营销总监--郑海文

“与何老师合作了好几期的江西省各地房地产营销实战技巧培训，学员的满意度都非常高，通过培训后问卷调查，各开发企业普遍反馈营销或招商人员在思路上、技巧上得到了很好的促动与提升，接待的礼仪、话术更加专业，业绩提升较快。对我省房地产行业的发展起到了比较积极的作用，何老师课程实战非常强，而且上课风趣幽默，知识面极广，培训形式丰富，学员们课堂氛围非常活跃！”

------江西省房地产行业协会 秘书长 李锋

“我们公司是很熟悉何老师的，他是我们公司特聘的顾问专家，我们公司几乎全体人员都认真学习过何老师的课程，此次我们的招商团队花了3天的时间很系统的学习了招商的流程、技巧和话术，经过两周的学以致用，我们的招商顾问在商户开拓、跟进，谈判技巧等方面得到了实际的提升。特别是在目前我项目开发忽略招商先行所造成的压力之下，项目的改进提炼和招商的进度有了不小的提升，尤其让招商顾问以放开的心态学会主动营销和招商的工作动力和方式得到了很好的提升”。

---------兖州达安置业营销总监

盛鹏

“何老师是我们房教中国特聘的讲师，近几年来，房教中国一直致力于中国房地产协会房地产策划师的专门人才培训，在最近几期的培训中，我们与何老师建立 良好的合作关系，分别为房教中国海南区、成渝区的学员进行授课，学员反馈何老师相当专业，知识面广，项目操作实践经验丰富，在商业项目定位、策划及招商运营全流程上给予了学员充分的指导，且何老师授课风格幽默亲切，生命体验较深刻，能促动学员的心灵，课程效果非常好。我们的学员课程满意度非常高。”

---------房教中国

许春强

“何老师是我们中房商学院特聘讲师，早期对何老师不是很了解，没有建立合作关系，此次在北京组织的全国性的房地产组合营销课程，有幸邀请到何老师与我们的学员分享专题大客户营销与招商，学员反馈相当满意，何老师在专业度、落地实操上及其重视，理论与实践相结合，教会学员极好的客户沟通技巧和个人职业素养的训练方式，学员课程满意度极高，课后有不少学员通过中房商学院联系何老师进行项目内训，我们期待与何老师的长期合作。”

---------中房商学院 邓明政