城市社区物业管理的现状及成因分析

第一篇：城市社区物业管理的现状及成因分析

城市社区物业管理的现状及成因分析

一、调查背景

随着城市建设的快速发展、房地产市场的逐步完善以及人民生活水平的不断提高，人们对居住环境和条件的要求也愈来愈高。小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中产生的新情况。

为了更好的了解小区物业存在的诸多问题，暑期期间，我们走进庐江县庐城镇部分房地产开发公司，对一些小区进行实地调查。在调查中我们发现了很多对居民生活产生极大影响的问题，解决物业管理中存在的这些问题迫在眉睫。

二、研究报告

1、随着住房商品化、私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增强，对物业管理企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清。表现为:一是房屋维修养护责任意识不强，“产权归己，维修自理”的观念没有树立；二是不服从管理，乱装修、乱搭建屡禁不止，自律意识淡漠，我们走访的小区中，就看到这样的问题；三是不按时交纳或不交纳物业管理费。物业管理得不到支持，不按照规定交费是出现这些问题的一个重要原因。不交费的理由多种多样，物业服务不到位自不必说，房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷、下岗等都作为不交费的理由。如此恶性循环，直至物业企业服务质量下降，干脆关门走人，广大业主也深受其害。据了解，目前我县已有很多房地产开发公司面临收费难的问题，物业管理工作难以为继，造成业主与物业管理部门矛盾升级。四是业主委员会流于形式。很多小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难，作用发挥不够，业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理，业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决，为小区物业管理和发展带来隐患。

2、房地产公司对管理服务的定位不准确，物业管理企业从业人员文化层次较低，素质不高，很难树立科学的管理和服务理念，加剧了业主和物业企业之间的矛盾。主要表现在：一是某些物业管理企业员工缺乏客户至上意识，服务态度不端正，服务行为不规范，对业主的正当要求不能满足，更谈不上主动帮助业主排忧解难。特别是由于物业企业造成的问题也不能得到及时解决，直接影响物业管理服务水平的提高和客户满意度的提升。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。日常维修是物业管理一项重要工作，维修不及时、不到位都会使业主对物业管理企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。三是部分物业管理企业从自身经济利益出发，出租车棚、地下室等，用于经营谋利，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。

3、老旧小区基础条件不配套。我县物业管理住宅小区主要为以下几种情况：一是缺乏物业管理配套设施的老旧住宅区，建设时间较早，基础设施条件差，建设标准普遍不高；二是实行半封闭管理的住宅小区，基础设施条件一般，有的遭到人为破坏，无人管理；三是配套设施完善、实行全封闭管理的住宅小区，在我县所占比例不大。

我们实地调查了一个老旧小区，它所存在的物业问题具体表现为：一是可用于小区管理与服务的物业管理用房、车库配套设施数量低，基础设施不完善。二是安全防范设施匮乏，是敞开“不设防”住宅小区，无法实行封闭管理，小区环境秩序混乱。三是

小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损，小区房屋本体屋面、楼道墙面等陈旧、破损严重，可以看见有些房屋渗漏留下的水渍。四是下水道排水不畅，经常出现下水堵塞或雨天积水问题。五是小区绿化布局不合理，常年失养，地被植物逐年减少。六是收费率低，甚至很多居民不交费，物业部门也疲于催交费用，很长时间都没有人管理。

4、开发商遗留问题的解决不到位使得物业管理矛盾更加突出，严重影响了物业管理。一是新建住宅小区交付使用条件不明确，对交付使用环节缺乏有效监督，一些项目交付使用时往往绿化、封闭、道路等配套设施尚未完善，业主未得到承诺利益，引发物业服务收费矛盾，也制约了物业管理的顺利开展。二是有些公建配套设施，如：车库、地下室、架空层、活动中心、会所等权属界定不清，易引发纠纷。三是房屋质量问题。新区交付使用一段时间后，房屋质量问题陆续暴露出来，物业公司难辞其咎。质量问题得不到保障，业主对物业管理的不满程度也大大提高。

5、存在一些常见问题影响物业管理正常运作。（1）、供水、供电设施存在的问

题。一些开发建设单位没有将小区的供水、供电设施移交专业部门，而是交由其子公司，即属下的物业企业管理，留下隐患：一是水、电是专业设施，物业企业维护能力不足；二是出了故障后，与专业部门相互推诿责任。（2）、私搭乱建、违章装修、油烟噪音污染是困扰物业管理的三大难题。小区前面的门面房有的用于开设饭店，这些问题就更加明显了。物业公司苦于没有处罚权，无法尽责，只得放任自流。（3）、公共照明设施的正常使用不能得到保证。一是老旧小区公共照明设施的电费和维修标准偏低，调整艰难，严重影响了正常使用；二是部分物业企业人员工作责任心不强，主动维护小区照明设施的意识淡漠，只有等到居民投诉后才被动维修。

6、现行物业法规操作困难，存在许多弊端。物业部门不能按照标准实施管理，业主不服从管理，对物业法缺乏了解等等。这些都严重阻碍了物业管理的正常运行。

三、相关建议

1、加强政府管理和引导，完善物业管理法制建设。在已制定的《物业管理条例》

和《安徽省物业管理条例》基础上，进一步出台更加完善可操作性的实施细则，明确政府部门、开发企业、物业公司和业主各方的责任、权利和义务；深入宣传相关法律法规，让广大业主了解物业管理的重要性，履行相关义务，积极配合物业企业做好管理工作，同时也要善于运用法律武器维护自己的合法权益；进一步规范物业企业工作行为方式，完善招投标制度建设，引入竞争机制，把优秀物业管理企业引进来，以改变物业从业人员素质差，服务不规范，专业性不强，企业运作透明度不够的落后状况。

2、加强公共设备设施管理，保障居民工作生活秩序。小区竣工验收时，相关部门要严把房屋、配套设施、水电气等质量关；要监督物业管理企业承接物业时必须履行的程序，坚决避免一些物业企业因盲目扩大管量而草率接管，为日后正常运转和自我发展留下隐患。有关部门要加大对老旧小区物业管理规划和投资力度，努力提高车棚、绿化、封闭等相关配套设施建设；物业管理企业要与社区紧密配合，加强对弱势居民的扶助。

3、积极探索新的管理方式。推行目标管理责任制，明确各级责任，促进企业健康发展。各级都有明确的责任，都知道“该做什么”，“不该做什么”，“如何检查”，“做不好怎么办”，形成一级对一级负责，一级对一级进行检查和督促的责任氛围。有关部门要积极创造条件，借鉴全国其它先进物业管理城市经验和做法，积极探索多样化物业管理方式，不断改进和完善物业管理工作，努力为人民群众创造和谐的社会环境。

四、业主责任

为了使我们的生活环境能够更加美好，我们每一个居民也有自己应尽的义务与责任。首先，要与物业管理部门积极配合，努力寻求解决问题的最佳途径。服从有关部门的管理，只有这样才能更好地解决自己所遇到的问题。其次，每个业主都应当知道，按时交纳物业管理费用是自己的义务。自觉做到这些，相信物业也会积极地进行小区管理。最重要的是要提高业主意识，使业主了解相关法律法规，只有这样才能够从根本上消除业主对物业部门的不满，缓和业主与物业之间的矛盾。

结束语：我们每个人都应当关心与我们的生活息息相关的问题，通过这次调查，我也学习到了很多。只有我们每个人都努力，才能让我们的生活更加美好！让我们携手共创美丽的家园！

调查人：高瑜2010年8月16日

第二篇：城市社区物业管理创新

城市小区物业公司管理创新

随着社会经济的飞速发展和居民生活水平的提高以及精神文明需求的扩大，对居住环境的要求也在快速的提高，因此对物业管理提出了很多新的要求。现今公司化进行专业的物业管理已经成为了一种较普遍的现象，但是其中不乏很多问题。随着中国社会经济的不断发展，城市化进程的不断加快，加强城市小区物业管理，改善居民生活环境，提高居民生活满意度，已经成为一个不容回避且无比重要的问题。

随着中国经济的快速发展，城市化水平的不断提高，越来越多的现代化生活小区拔地而起，越来越多的居民住进了现代化新居。然而，随之而来出现了很多方面的难题，比如居民原生活习惯，小区周边环境，小区内部居民素质的良莠不齐，小区居民对自身居住环境要求的参差不齐，几乎每一个都是不容易解决的难题。专业物业管理公司的介入是社会发展的趋势，但是在中国这样一个城市化水平真正步入现代化不足二十年的国家来说，对城市小区实行良好的物业管理，有着很多制约和阻挠因素，其中很重要的一点就是国情决定的居民生活习惯，我们必须寻找适合我国国情的具有创新意义的物业管理模式，才能起到我们所希望的效果，进而促进城市化进一步健康快速发展。

一、城市小区物业管理滞后的原因

近几年城市化进程很快，城市小区如雨后春笋般大量出现，与之伴随的是住进现代化小区的居民再不仅仅是所谓的“有钱人”，普通群众包括众多原来生活在农村的群众，也随着城市发展的需要拆迁范围的不断扩大化而进入城市化小区的居民群体。如此一来，城市小区居民的复杂程度加深了，居民的需求也更加复杂和多样化了，此外随着中国房地产市场的持续升温，房子越来越多的成为很多人投资的一种途径而不再是居住的场所，加上城市化进程的加快尤其是东部沿海城市对大量中西部人口具有的吸引效力，使出租房从原来的低端概念延伸到城市小区。种种这一切，均导致目前的城市小区物业管理严重滞后，居民普遍存在对小区物业管理的不满，综合来看，导致目前城市小区物业管理滞后的原因主要有以下两个：

1、城市小区住户日益复杂

以前城市化水平不高，现代化城市小区数量不多，大部分群众都是居住在各种类型的平房或者老新村，各种管理需求并不旺盛。现在城市化发展水平较十几年前有了质的变化，城市人口的大量增加，各类平房和老新村的大量拆迁，与之伴随的就是城市小区的迅速增多，以及小区居民的日益复杂化。之前居民大多都是本地人，生活习惯大致相同，物业管理也相对比较容易。现在由于城市小区已经成为了居住场所的主力军，其住户范围自然也有了很明显的扩大，并且越来越多的外来人员成为了各城市小区的居住者。住户复杂了，生活习惯也相差很大，对小区的物业管理需求自然也不尽相同，有些甚至差异很大。比如很多原先在农村生活的居民，习惯了自己种些蔬菜之类的农耕生活，住进城市小区后，看到某些楼房背后有空闲的草坪，就会喜欢重些蔬菜，有了第一个就会有第二个，在他们看来这是充分利用小区资源，可是在其他不习惯这种生活方式的居民眼中就是破坏他们生活的环境。再比如说现在城市中很多人喜欢饲养各类宠物，其中尤其以猫狗居多，几乎每天主人都会带着宠物出来闲逛，其排泄物有些人是及时处理掉，有些则视而不见，这在有饲养宠物习惯的人眼中稀松平常，可是在没有这种习惯的人眼中就是眼中破坏其生活环境。居民生活习惯的不同导致了其对小区物业管理的要求不同，这在很大程度上加大了物业公司进行管理的难度。

2、城市小区功能的改变，出租房的日益增多。

以前的城市化小区一般都是居民自己购买自己居住，自己对自己居住的环境自然会要求比较高，同时也会自发的加以维护。现在由于城市化进程的加快，各类城市尤其是东部沿海城市涌入了大量外来人口，这么多人口的涌入必然会大大增加对住房的需求，对住房的需求首先增加的肯定是购买房屋的需求，买房需求井喷后自然刺激了开发商建房子的欲望，买的人多了自然价格也会上涨，价格上涨必然导致投资行为的滋生。所以目前中国房产市场已经不再是单纯以提供居住为其功能的市场，而是很大程度上成为投资场所，投资的目的自然是不断增值而不是自己居住，于是各城市化小区的出租房现象越来越多。对于出租者来说，房子不是自己在住，当然不会过多关心环境等一系列问题，对于承租者来说吗，房子不属于自己，自己只是暂时居住在这里，同样不会过多关心环境等问题，更不会对小区物业管理有太多的要求，这导致了目前我国很多城市小区物业管理困难。

二、城市小区物业公司管理模式创新的方向

1、政府进一步加强政策引导和健全各类机制。目前随着城市化发展而出现的各类城市化问题很多，小区物业管理滞后就是其中之一，由城市化发展导致的，政府就应当承担起提高城市小区物业管理的责任。通过进一步加强政策的引导和进一步健全各类机制，从而解决困扰目前城市小区物业管理差的症结，进而全面提高城市小区的物业管理水平。具体来说，应该进一步明确对各类城市小区物业管理水平的要求，制定相关的标准，要求物业公司必须根据本小区的定位明确自己的物业管理必须达到何种程度的标准，并且设置一定的巡视制度，同时对巡视结果建立一定的奖惩机制，从根本上起到对担任城市小区物业管理的公司既约束又激励的机制。此外，这一举措还能让居民对自己小区物业管理应达到哪些方面的要求有一个统一的认识，一定程度上也能强化居民对物业公司的监督。

2、城市小区物业公司集团化、统一化、专业化。同为城市小区，其质量和档次也有所区别，在此基础上的物业管理方式，必然也有所不同。作为政府需要根据各类城市小区的特点制定各自相关的物业管理标准。作为物业公司。应该根据自己的特点选择适合自己的小区类型进行管理，在这一基础上逐步集团化。如此就能做到术业有专攻，客户明确，专业化水平大大提高后，自然就能形成更好的管理手段和方式，从而大大提高管理效率和效果。

3、具体管理方式法制化、规范化。物业公司的具体管理是困扰小区物业管理效果的一大难题，尤其体现在住户对物业公司相关规定的遵守力不够以及小区周边环境物业公司无力管理这两方面。很多小区都多少存在着物业公司明文规定的条款，某些住户就是不遵守，物业公司对此除了一再通知尽快改进外并没有什么太好的办法。针对这些情况应该对具体管理方法进行规范化、法制化，并不是上升到在国家法律中对此作出相应的要求和规范，而是指通过与住户签订协议的方式来实现物业管理过程中的法制化。物业公司在管理过程中会遇到种种阻力，原因就在于其管理不具备强制性，对住户没有任何规范性约束条款。签订协议后，明确规定了日常中的各种方面，明确了住户和物业公司双方的责任和义务，并且以具备法律效力的经济合同形式明确了违约责任，自然可以解决物业公司平时管理难的问题，同时也使住户可以更好的监督物业公司，更具有主人翁意识，如此双向规范，互相监督，才能起到最好的效果。

4、同步社会各类配套制度改革的深化

。小区物业管理绝对不仅仅是一个小区的问题，因为小区环境本身就包括小区周边外环境。困扰目前很多城市小区物业管理还有一个很重要的问题就是周边往往会比较杂乱，各类小商贩较多。每到清晨和傍晚各种摊贩云集，严重拥堵小区出入口并且造成大量城市垃圾，对此住户怨声载道而物业公司却无力改变，因为小区外道路等并不在物业公司管理权限范围内。

对此一方面需要社会相关职能部门加强巡视力度和处理处罚力度。另一方面，可以考虑授予物业公司一定的周边环境管理权并定期检查其管理效果是否良好，并且可以将该部分内容一并计入对物业公司整体的各类优惠与奖励考核中，如此便可以充分发挥物业公司管理人员长期在小区的优势，进行常态化管理，只有常态化管理，才能彻底改变小区周边环境的一系列问题。

三、城市小区物业管理创新模式的几个关键点。

1、物业公司提供管理服务流程重点的改变

。物业公司提供管理服务的流程，长期以来一直都是重点在于中期在于关注具体日常管理阶段，目前针对城市小区的特点，进行良好的物业管理必须充分重视前期的规划计划和后期的跟踪调查，做到事前、事中、事后三者并重。

1.1充分做好前期的管理规划和计划。通过走访了多个不同类型城市小区，发现其物业管理都基本没有任何事前的规划和计划，很多方面的管理措施和方法不合理，同时在管理过程中又出现诸多问题。要解决这些困难，必须做好事前的规划和计划，充分了解本小区的特点，包括周边环境、内部住户构成、管理定位、管理目标等，在此基础上做好严格的物业管理计划，并向全体业主通报，逐一与住户签订协议明确双方的权责利关系，这样才能保证后续管理措施的有效执行，保证管理效果的有效实现。

1.2充分做好后期的跟踪调查物业公司的后期跟踪调查其实是一个非常重要的环节，目前在走访调查中发现几乎所有的城市小区物业管理都没有后期调查这一环节。物业公司的管理规划和计划做得再好，毕竟只是一种事前的规划计划，在具体管理过程中不可避免的会发生一些事前所没有了解到的困难和问题，如果没有持续的后期跟踪调查，这些问题很难被发现，自然也就很难被改变，长期下去，问题将越来越多。必须通过一系列的手段措施来加强常态化的后期跟踪调查，及时发现管理过程中的所有问题，及时根据问题提出解决方案，并且向全体业主通报，这样既能持续提高自身的物业管理水平，又能让业主知道物业公司做好本小区物业管理的诚意，增强业主对物业公司的信赖程度，可谓一举两得。

2、物业公司提供管理服务时对其服务对象的必要权力

。物业公司在行使其管理职能时，不可避免的会与某些业主产生矛盾和摩擦。由于目前城市小区住户的日益复杂性以及越来越多的出租房现象，导致很多城市小区普遍存在物业公司与业主之间在很多方面无法达成共识或者住户漠视物业公司规定的情况，这种情况会严重影响物业公司管理目标的实现。表明物业公司应该重视前期的规划与计划，并且与业主签订相关协议以明确双方的权责利关系。如果仍然有住户未能按照协议的要求行事导致物业管理遇到阻碍，必须要有一定的惩罚措施，这种惩罚措施可以是经济上的，也可以是其他方面的。有了惩罚措施，必然可以大大提高条约的执行效果。要真正提高城市小区物业管理水平，赋予物业公司一定的处理处罚权是必须的，只有这样，才能真正有效完成物业管理目标。

3、物业公司之间进行适当合并以及与其它行业进行联盟。

3.1加大品牌物业公司市场占有份额，提升优质服务覆盖面。现物业公司存在着数量多、实力弱的现状。要想真正全方位提高物业管理水平同时保证物业公司自身的良性经济运作，必须进行适当合并以收获以下好处：(1)解决物业公司资金需求的困难。现代社会，无论是进行高科技投资，还是引进有发展潜力，有领导才能的高素质人才，都需要大量的资金。资金不足制约着物业公司的发展，合并可以很大程度的解决资金问题。(2)全面提高自身的业务承接能力。目前很多物业公司都只面向几家甚至一家小区，规模小，成本压缩，管理水平严重不足。合并后规模扩大，提供的服务范围自然也能迅速扩大。物业公司应该根据自己的特点选择适合自己的小区类型进行管理，客户群体特点一致，更便于其制定统一的管理规划和计划，在统一化的规划计划下进行统一化的管理，效率效果都将得到大大提升。(3)取长补短，优势互补，增强提供全方位服务的专业实力。

3.2物业公司与其他行业进行联盟。目前越来越明显的呈现出跨行业合作的趋势，物业公司也应当根据社会的变化及时的与其他行业进行联盟以提高自身的竞争力。比如可以与快递行业联盟。通过该联盟可以让业主通过本公司直接进行相关快递收发业务;比如也可以与外卖行业进行联盟，从而业主通过本公司可以直接进行外卖下单业务，比如还可以与医疗行业进行联盟，从而业主可以通过本公司直接获得常规化的医疗卫生服务。跨行业联盟可以更好的整合社会资源，同时也可以更好的对诸如快递、外卖、小区医疗等现代化城市小区常规化程度很高的领域进行更好的管理，提供更好的服务，从而大大提高业主的满意度，业主满意度上来了，对物业公司的自身物业管理自然是大有裨益。

综上所述，随着我国社会经济的快速发展，城市化水平的不断提高，涉及到越来越多的城市小区物业管理问题，对这些问题的妥善解决是政府维持城市经济稳定和谐发展所必须解决的问题，经济社会对现代化城市小区物业管理服务的要求将会越来越高，必须大力推进物业管理服务的理念和模式创新，才能早日满足城市化水平飞速发展的需求。希望各类城市小区物业管理都能够做到尽然有序，有条不紊，为住户提供一个真正安全、温馨、舒适的居住环境，同时也为我国城市化的进一步蓬勃发展增加一份助推力。

第三篇：城市社区公共安全管理现状及对策分析

城市社区公共安全管理现状及对策分析

【摘要】以北京社区类型为例，从城市社区公共安全管理的概念、现实背景和意义，分析了我国城市社区公共安全管理存在的主要问题及原因，提出了应对的策略，为城市社区公共安全管理发展方向提供了针对性的解决思路。

【关键词】社区 公共安全 管理

中图分类号：C913 文献标志码：A

在城市现代化的进程中，社区功能日益强大。任何一个社区都是一个规模不等的小社会，是整个大社会最基本的组成单元。社区公共安全管理的水平直接关系到每一个社区成员的生命财产安全，关系到每一个社区的安定和谐，关系到整个城市的文明和进步。社区在解决社会问题、化解社会矛盾等许多方面，具有其他组织不可替代的优势，不仅是城市经济、社会发展的基础，更是人民群众有序参与社会管理的有效平台，从一定意义上说，城市的安全与稳定关键在社区。

一、城市社区公共安全的背景和现实意义

在经济高速发展的今天，城市发展不断加快，城市人口以及城市规模都在急剧膨胀，城市面貌日新月异。人们在生活越来越便利的同时，也面临着一系列挑战，高密度的城市生活模式不免引发空间冲突、文化摩擦、资源短缺和贫富差距加大，各种社会矛盾不断显现，社会群体性事件时有发生，城市的安全与稳定受到很大的挑战。我国已经进入一个突发性事件高发期，尤以城市公共安全问题最为突出，建立和完善符合我国国情的现代公共安全管理体系，已成为摆在城市管理者面前一个亟待思考和解决的问题。

社区安全既是城市安全和稳定的基本前提，也是广大居民生活水平和生活质量的重要保证。它反映着整个城市的和谐文明程度，在城市公共安全管理中发挥着重要的基础作用。

在社会转型的过程中，树立社区公共安全管理的新理念，探索社区公共安全管理的新途径，建立社区公共安全管理的新机制，对于促进社区公共安全管理的深入研究，完善社区管理组织架构，提升城市的安全保障水平都有着十分重大的现实意义。

二、城市社区公共安全管理问题及原因分析

以北京为例，北京市社区主要有以下几种类型：国家机关、部队和高校型社区、企事业单位型社区、城市边缘的城中村型社区、回迁房型社区、商品房社区。国家机关、部队和高校型社区人员素质高，安全管理体系和居委会组织健全，软硬件投入大，管理水平较高；高档商品住宅社区硬件条件好，物业安保投入大，安全管理体系健全，整体物业管理水平高；中低档商品住宅社区安全管理一般，软硬件都有不足之处，社区管理仍需要改进和提高；企事业单位型社区安全管理差异较大，经济效益好投入大的单位型社区普遍安全管理较好，社区和谐宜居；经济效益差投入少的单位型社区，普遍环境较差，管理不善回迁房型社区，居住人员成分较杂，以村集体管理为主，社区安全管理水平参差不齐；城市边缘的城中村型社区以村集体管理为主，基础设施差，外来人口多，安全隐患多。

综上各种社区类型，其安全管理问题主要表现在以下几方面=

（一）社区公共安全管理的法规不够健全

社区公共安全管理的最薄弱环节就是社区公共管理法律、法规不健全，表现在以下几方面：已有的社区管理法律、法规较为零散，没有系统和完备的社区法律法规；已有的社区法律、法规，针对性和可操作性不强，权利义务履行程序不明确，相关措施立法不到位；城市化的加速，各?N新问题、新矛盾、新情况不断显现，社区管理立法的进程落后于时代的发展等。这些都直接影响到社区的公共安全管理。

（二）社区公共安全管理基础薄弱、管理组织涣散

社区公共安全管理需要强大有力的社区组织来保障，需要建立以政府为主导，社区物业、业主代表共同参与的社区管理机构。除了国家机关、部队和高校型社区和高档社区以外，其他类型的社区或多或少存在以下问题：社区管理主体的责任不明确，机构不健全，管理不到位，缺乏有效的管理手段和措施，是很多社区出现“无人管”、“问题久拖不决”、“矛盾日积月累”的根本原因。现行的“居委会”作为最基层的社区管理组织，其管理“重会议、轻管控”、“重宣传、轻落实”，工作浮于表面，覆盖面和管理深度不够，无法有效解决社区管理面临的实际问题，造成了基层公共安全管理的漏洞和脱节。

（三）城市社区公共安全管理人员素质不高、安保力量薄弱、居民意识不强

社区公共安全管理队伍的整体素质对社区安全建设水平有直接影响。我国目前商品房社区公共安全事件的应对与处理，主要依靠的仍是物业管理公司保安的力量和进行辅助的居委会。从这个意义上讲，物业公司安保管理水平的高低，直接决定了社区公共安全管理的水平。在物业管理不完善的社区，保安的素质也参差不齐，招聘的保安往往是“没有专业训练、没有专业技能、没有安保经验”的“三无人员”。物业也缺乏完善的安保体系，保安员年龄偏大，安保技能不足，导致物业保安无法应对突发公共安全事件。

居委会的很多工作人员没有经过专业的培训，缺乏社区工作方法和经验，基本素质有待进一步提高。

社区公共安全管理离不开广大社区居民的积极参与。政府、部队、高校型社区和单位型社区居民文化程度高，单位提供了社区公共安全管理的平台，居民参与积极性较高；回迁房型社区、城中村社区本地居民素质参差不齐，认识有限，外来人口流动性强，居民参与社区公共安全管理意识不强，社区公共安全事件也频发；对于商品房社区尽管部分物业也提倡居民积极参与管理，但是由于居民来自不同地域，价值理念、生活方式差异性大，平常很少交流，居民广泛存在“多一事不如少一事”，不愿把有限的精力与时间放在社区的安全事务上。

（四）社区公共安全管理资金投入不足，安全防范技术措施缺乏

安防设施是建立完善的社区安全管理体系的基础，安全基础设施的建设又离不开资金的投入。政府、部队、高校型社区和高中档商品房社区等安防设施比较齐全，有一套完善的安防管理体系；但投入不足的单位型社区、普通商品房社区、回迁房社区和城中村社区安防设施不健全，覆盖不到位，管理上也存在各种漏洞，导致社区安全问题时有发生。

三、城市社区公共安全管理问题的应对策略

（一）完善社区管理的法律法规，建立社区公共安全危机预警机制

法律法规、规章制度是人们进行一切社会活动的规范和约束，社区公共安全管理离不开法律法规的保障。社区安全是国家安全的基础，是国家安全的重要的组成部分，更应该引起我们的重视。

我国当前社区公共安全管理的法律制度建设还处于起步阶段，原则性的规定较多，操作性的规定较少，社区基层组织在实践应用中往往无据可依。因此，在我国进行社区公共安全管理的实践中，急需制定保障社区安全管理的法律法规。因我国地域广阔，发展不平衡，既有北上广深这样的国际化大都市，又有二线三线小城市，制定社区安全的法律法规时，一定要因地制宜，适合各地方的实际情况。因此，努力发挥地方立法机构的作用，制定出城市社区公共安全的地方性法规，是城市社区公共安全管理的必由之路。

在此基础上，以政府为主导，建立一套有效的公共安全预警防范机制，也势在必行。在危机发生前，就进行危机评估和预警，可有效遏制社会公共危机频发的态势，最大限度减少重特大安全事件。社区公共安全预警防范机制从日常风险监测、安全风险评估、应急场所设施的建设、安全防范知识的普及、突发事件的应急处理等方面开展，并逐步完善和推广。

（二）健全社区管理的基层组织，构建新型社区公共安全管理体系

做好城市社区的公共安全管理，必须要强化社区的基层组织，建立以政府主导，居民自治为核心，各方联动的网格化管理体系。政府要把公共安全管理的重心放在社区，强化各街道各社区的居委会建设，确保每一个社区都设有居委会，每个居委会都设有安全、民政、司法、社保等人员，及时解决社区的矛盾和问题；把居委会纳入到公务员的管理体系，提高社区工作人员的工资待遇，建立专业化、高素质、强有力的社区基层政府组织；建立社区警务中心或警务室，让警察常驻社区，彻底扭转“居委会的软弱和涣散”和“无强制力”等问题。

社区居委会要整合社区管理的各种力量，如社区物业管理企业、业主委员会、社区志愿者、社区各民间团体等，发挥好各组织的联动作用，建立社区安全信息共享平台，构建新型社区公共安全管理体系。如社区居委会联合社区物业服务企业，在开展日常物业服务的同时，进行入户摸底调查，建立和掌握安全风险清单；针对城市外来人口较多，流动性大等情况，派出所登记的户籍信息跟社区实际居住的情况有可能出入很大，物业服务企业需要向社?^警务站通报可疑人员出入，通报新业主和新租户的变动情况；居委会要定期组织辖区物业管理企业、业主委员会、社区志愿者进行公共安全防控实操演练、紧急疏散和应急救援，不断提高社区居民的安全防范技能。

（三）培育社区风险文化，提高社区居民公共安全意识

城市社区公共安全管理离不开社区良好的风险文化，离不开每一个社区居民的积极参与。社区居民公共安全意识高，能发挥群众参与的热情和提高参与程度，提升社区公共安全治理与防范的水平。

社区风险文化建设有以下三个方面：一是制定合理的社区风险文化建设规划，将风险文华建设纳入到社区公共安全管理的工作规划中，给社区居民提供公共安全防控的常识普及与安全防范技能培训。二是培育互助意识，构建邻里救助支持框架。通过风险教育，构建家庭防范的基本单元和邻里救助机制，形成人人参与、各方支持的安全防范格局三是利用多元化的媒介，如社区管理APP、社区微信群、电子屏等宣传公共安全防控的国家战略、法律法规、安全常识，全面提升社区居民的公共安全素质。

（四）提高社区公共安全的硬件建设，建设智能安防社区

在法律、法规层面规范明确社区配套用房的配置、管理以及产权归属等事项，把社区基层组织的办公用房纳入城市规划、土地规划和社区发展相关专项规划，并与社区司法、民政、警务、卫生、文化、养老等服务设施统筹规划建设，使之能够满足社区居民的基本服务需求和社区居委会、物业服务企业等组织的办公需求。

在社区服务设施建设中，建立以网络为基础，覆盖全社区的安全技术防范技术措施，包括视频安防监控系统，周界防范报警系统、住户防盗报警系统、楼宇访客可视对讲系统、电子巡更管理系统和出入口控制系统（含门禁及停车场管理系统），并和警务室联动。安防设备需具有较强的可扩性，能随时适应对系统的扩容要求，同时要求具有很强的兼容性和灵活性，能适应升级换代。建设智能化安防社区，提高社区的本质安全度。

（五）加强社区警务室建设，加大重点人员的管理和帮扶

社区警务室的建设是城市社区公共安全管理中重要的一环，其基本职责包含治安保卫、综治、警务、人民调解、反黄赌毒、外来人口和重点人员管理、预防犯罪、突发事件处理等工作。必须建立与社区发展相适应的警务运行机制，做到警力下沉到社区、警务转移到社区，密切联系群众，服务群众，发动群众，充分依托社区加强社会治安的预防、控制、管理和服务工作；切实把保安队伍、协管员队伍、“红袖标”队伍等治安防范和其它群众性的自治组织统一到社区警务室，在社区民警的指导下开展路面巡防、收集治安信息、邻里相望、义务巡逻、看门护院等工作；及时掌握社区动态和各类不安定因素，做到突出矛盾纠纷超前排查、超前化解；建立接处警与社区调解的“对接”机制，及时化解群众报警中反映的各类民间纠纷，有效防止民转刑案件的发生。在群防群治组织之间互动联通、整合优势、结成网络，实现社区警务工作从静态管理向动态管理的转变，被动打击向主动防范的转变，单一治标向综合治理的转变，管理为重向服务为主的转变，真正建立起打、防、控一体化的治安管理长效机制，实现社区长治久安，群众安居乐业。

四、结语

社区是一个城市的细胞和缩影，社区公共安全不仅关系到社区居民的切身利益，同时也关系城市的发展与稳定，更关乎整个国家社会的和谐与可持续发展。

习总书记曾指出：“要牢固树立安全发展的理念，自觉把维护公共安全放在维护最广大人民根本利益中来认识，扎实做好公共安全工作，努力为人民安居乐业、社会安定有序、国家长治久安编制全方位、立体化的公共安全网。”

随着我国城镇化进程的加快，城市社区的公共安全面临着巨大的机遇和挑战。我们必须要站在讲政治的高度，研究社区公共安全管理中的问题和不足，加快社区管理体制改革，健全社区的公共安全管理机构，建设智能化的社区安全防控体系。

第四篇：综合分析城市内涝成因

综合分析城市内涝成因,雨水入渗的通道几乎完全被硬化地面所阻隔是关键,投入不足、排水设施维护管理不到位又加重了城市的内涝。

多年来,城市雨水排放一直在一个怪圈里徘徊:人们总是试图通过加大城市的排水能力,来缓解伴随城市地域扩大和地表硬化面积增加所带来的积水问题,但其结果往往是事与愿违,不断加快的城市化规模总是领先于城市排水能力的更新,原本已不堪重负的城市排水管网只能是超负荷运转。大多数城市运用的雨污合流制为主的排水模式,更使得这种情况雪上加霜。“按照现有的城市排水设计标准,重要地区按照3—5年重现期设计,只要超过5年重现期的暴雨,必然会导致管网排水能力不足。而目前济南市地下排水管道长达2000多公里,指望短期内全改造一遍显然不现实。”济南市市政设计院副院长聂爱华认为,城市排水体系标准的提升是一个较为缓慢的过程,需要较长时间。并且,排水标准也不可能无限提高。

在专家们看来,城市内涝问题得不到根本解决,究其原因是目前采取的治涝措施单一,未走综合治理之路。

化害为利变废为宝

“面对全球日益严重的洪涝灾害,人们越来越清醒地认识到,洪水风险始终存在,人类不应单纯与洪水抗争,更应在保证生命安全的前提下,科学合理地调整人与洪水的关系。”山东建筑大学市政与环境工程学院院长张克峰认为,在今后一段时期,城市管理者应进一步转变防洪除涝理念,从无序、无节制地与洪水争地转变为有序、可持续地与洪水协调共处,实现从“控制洪水”到“管理洪水”、“利用洪水”的转变,最终实现人与洪水的和谐共处,促进城市可持续发展。“其实换个角度看,雨洪水不是人类面临的自然灾害,而是上天赐予人类的宝贵资源。”济南市市政公用事业局局长贾玉良也表示,“我们应该在积极应对雨洪灾害的同时,科学开展雨洪水利用,使其化害为利,变废为宝,让洪水猛兽也展现出似水柔情。”

“加强雨洪水研究与利用,尤其对以泉为名片的济南具有更为重要的意义。”贾玉良解释说,随着城市化进程加快,地面大量硬化,济南市通过降雨获得地下水的补给量在逐年减少,每年约3000万立方米雨水白白流失。济南市东南部、南部等泉水补给范围内拦蓄降水、涵养水源能力明显减弱,严重影响泉水补给。

有研究资料表明,泉域内以现有开发方式每占用1平方公里土地,泉水将每年减少29.2万立方米的补给能力。贾玉良表示,利用雨水补给地下水,较地下水回灌等措施对保泉和供水更具操作性,雨洪水利用技术的推广和应用投资规模小、投资分散、运行成本低,既可减少地下水开采量,又能有效增加雨水下渗量,涵养回灌地下水源,能从根本上增大泉水喷涌量。力求恢复雨水的生态功能

“世界发达城市在发展进程中同样遭遇过城市内涝问题的困扰。”济南市市政公用事业局副局长罗卫东告诉记者,经过多年的探索,他们及时转变思想观念,将人与洪水、人与自然的和谐关系充分纳入到城市建设体系中,有效解决了城市内涝问题。比如,美国加强立法防内涝,强制性要求就地滞洪蓄水,兴建地表回灌系统；德国则采用人工湖、透水砖铺装人行道等措施增加雨水入渗,同时积极倡导小区雨水零排放。

借鉴国外先进经验,在积极应对雨洪水灾害的同时,科学开展雨洪水利用,恢复雨水的生态功能,是城市雨水的回归之路。相比之下,济南市雨洪水利用还有较大差距,仍处于研究摸索阶段。然而,正因如此,未来潜力巨大,可因地制宜、见缝插针地展开。

“开展雨洪水利用,就是尊重城市原有地理和生态因素,缓解人、水争地矛盾,推动城市协调可持续发展。”山东大学土建与水利学院副院长贾超认为,破解城市内涝难题,可以通过“渗、滞、蓄、用、排”五个字来实现。

“渗”是指回归雨水的自然属性,让雨水降落之后尽可能渗入地下,这种方式最能促进雨水、地表水、土壤水及地下水之间的转化,维护城市水循环系统平衡；“滞”主要是通过建设湿地等各种手段,减缓洪峰形成时间,减少洪峰峰值,尽可能避免大的洪水出现；“蓄”是指利用低凹地、池塘、湿地、人工池塘等收集雨水,既能减轻防洪压力,还能改善城市小气候；“用”主要是指丰富雨水利用范围,可以用来灌溉、洗车,还可以用在景观、道路清扫、冲厕、消防等领域；“排”主要是指畅通排水管道和河道,让雨水能顺畅地排出城区。

记者了解到,济南市市政公用事业局近期就将开展社区雨水“零排放”试点,并研究制定再生水利用鼓励机制。同时,推进建筑项目雨水收集处理系统配套建设,扩大雨水在景观、绿化、道路清扫、洗车、冲厕、消防等领域的使用范围。

专家们认为,解决城市内涝是一个复杂庞大的系统工程,并不是“头痛医头、脚痛医脚”,依靠某一个部门或采取某一项工程措施就能彻底解决的,必须探索政府统筹谋划、部门协调一致、社会积极参与、人与自然和谐相处的新思路,共同应对城市快速发展带来的内涝问题。唯有如此,城市“内急”才有望得到根治。

第五篇：城市河道污染成因分析

城市河道污染成因

（一）直接污染物

1.截污不彻底

截污不彻底是影响城市河道水环境的主要原因。截污纳管工程受到市政设施和地理因素的制约，不能充分的发挥它应有的作用，造成城市生活污水、工业废水、农业污水、生活垃圾及初期雨水等各种点源、面源污染源侵入后，破坏了河道系统的平衡性，造成河水溶解氧过低，缺少水生动、植物生存的环境，使水体逐渐失去自净能力。外源污染是导致河道水质恶化的根本原因。

再者，目前一些城市截污基本以雨污分流为主,随着城市经济的发展,污染程度正在进一步加剧,截污难度也逐步加大,致使城市截污不够完善。这部分污水未经处理就直接排入河道,是对河道污染的主要原因。

同时,部分雨污分流比较完善的地区,部分管材老化、破损、渗漏进一步造成污水外溢,排入河道。此外，目前有些地区的居民阳台落水以及沿街商铺排水的问题同样不容忽视:由于居民生活习惯，阳台落水多为洗涤污水，其中含磷物质，此类污水直接通过雨水管网排入河道内；商铺排水中含有大量油污及含酸、碱废水，通过道路雨水管排入河道,造成河道污染。

2.垃圾堆放和倾倒

目前,在很多城郊结合部,由于没有完善的垃圾收集处理设施和系统,农村地区的大量生活垃圾和部分工业垃圾无序堆放在河边,甚至直接向河中倾倒.一到雨天,垃圾渗滤液或垃圾就直接进入了河道,这些垃圾对河道水体的污染非常严重。

3.农业、畜牧业以及渔业污染 在城市外围地区，农业施肥和农村地区家禽、畜牧业；由于农业生产的需要，各种氮磷肥的施用，很大一部分通过地面径流进入河道，造成河道水体富营养化。家禽、畜牧业的排放物无组织现象也比较突出。在一些地区由于渔业的发展，这也严重影响了水体的自净能力。渔业对水体的过度开发。

（二）河流自身

1.河网流动性小

河网流动性小，河道水系不贯通，尤其是河床的提高，阻水瓶颈的出现，河道淤积严重，造成水体的自净能力偏弱。

2.内源性污染物的释放

内源性污染物主要是指来自河底淤积的底泥，其中含有大量的有机物、氮、磷、重金属等污染物。在温度升高时，底泥释放大量的氮磷物质，造成水体富营养化。此外，底泥中的重金属及病原性物质将对河道动植物群落及微生物群落产生负面影响，破坏整个河道生态系统的完整性，从而影响其功能，不利于河道水体自净能力的发挥。

3.补充水源

由于大部分城市内河水系基本为平原河网水系，流量小，流速慢，水体缺少必要的循环,抗污染冲击能力小,水质容易恶化。以前的内河水系主要依靠降水补给，因汇水面积小，且带有明显的季节性，河道补给不足。

当然，也有些城市保障水循环方面主要依靠引配水工程,而作为引配水水源受到外面的因素很多，特别是气象因素。它也存在些问题,市区河道配水缺乏持久性、连续性。配水期间河道水位普遍偏低,不少河道水量不足、水流滞缓，有的河道因水源不足面临枯竭。

4.支流河道

支流更易受到污染。支流的整治跟不上。

（三）河道养护缺陷

1.资金问题突出，保障难度大

资金保障是保证河道管理成果的生命线，对于污水和淤泥的清除更是如此。人工费，养护费用。

2.防洪意识与综合规划不足

在城区段的很多河道都是年久失修、淤积严重、河堤残缺，导致在靠近城市的河道边缘不同程度出现涝灾，存在相当大的安全隐患。随着城市的高速发展，河道的防洪问题就成为影响城市发展的重要因素之一。由于历史原因，大部分城市河道是在农业灌溉供水系统上形成的河道，几乎都存在上游宽、下游窄的畸形现象。加上长期以来缺乏统一的规划和综合治理，河道被随意覆盖、行洪断面萎缩，造成河道行洪能力严重不足，同时，给今后河道的整治增加了难度。