深圳：物业管理行业的发展趋势——服务代理集成商模式5则范文

第一篇：深圳：物业管理行业的发展趋势——服务代理集成商模式

深圳：物业管理行业的发展趋势——服务代理集成商模式

客观环境的变化迫切需要物业管理行业创新

当前，物业管理行业正面临一个由初级阶段向高级阶段过度的关键时刻，物业管理行业外部和内部的环境发生了重大变化，具体表现在：

外部环境：

严峻的局面 中国已于去年加入WTO，我国政府承诺两年后全面开放服务领域市场，国外物业服务企业与国内物业服务企业相比，在资金、技术、人才、管理水平、服务理念等方面具有绝对优势，国内物业服务企业只在劳动力资本、社区文化、熟悉市场等方面占有一定优势。从其它行业国外企业进入中国市场的情况看，国外物业服务企业进入中国市场最有可能选择的途径（也是最佳途径），就是只带资金、技术、职业经理人、管理和服务理念进入中国市场，人力资本、专业技术人才、专业技术服务全部本地化，这样一来国内物业服务企业也就没有优势可言了。

成熟的消费者 不要说与20年前的消费者相比，就是与5年前的消费者相比，现在的消费者也已成熟了许多。不管是对物业管理法规的理解，维护自身权益的意识和投诉热情，还是对物业服务管理的参与程度，都有了不少进步。逐渐成熟的市场 为了加速市场竞争通过市场优化配置资源和规范市场行为，各地结合自己的实际相应出台了各种法律法规，如杭州市规定8万平方米以上的物业必须实行公开招投标来确定物业服务企业，上海市出台的法规使业主委员会的地位和自主管理的能力足以达到与物业管理企业对等的地步。

价格竞争的局面 随着消费者和市场的逐渐成熟，物业管理行业的竞争会越来越激烈，价格将成为竞争的主要手段。今年上半年，深圳罗湖区一个不足10万平方米的小区公开招标，近10家物业服务企业争的你死我活。为了能中标，投标的各家物业服务企业不惜血本争相承诺：如果中标，将投资多少资金，改善小区的环境或小区的设施等等，这种投资的承诺说到底其实还是价格的竞争。空间越来越小 目前，深圳市物业管理的覆盖面积已达95％以上，沿海地区物业管理覆盖面积也已达55％以上，可供扩展的空间越来越小。随着国外物业服务企业的大举进入，市场的争夺将会达到你死我活的地步！大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼，弱肉强食的局面即将出现。

内部环境：

自我调整意识增加 现在许多有远见的企业领导已经意识到危机的存在，正在进行自我调整。这种调整主要表现在：（1）加快股份制改造，建立现代企业制度。以员工持股、控股的股份制改造模式日益被许多物业管理企业看好，股份的多元化、规范化使法人治理结构日趋完善。（2）企业竞争说到底就是人才的竞争，网罗人才已成为一些物业管理企业提高管理水平和服务档次的主要手段。一些有战略眼光的企业已在推行企业经理职业化制度，如金地物业公司推行的管理处主任预备制度，把人才储备同经理职业化结合起来收到很好的效果。（3）苦练内功。越来越多的物业服务企业把搞好企业内部管理、提高服务质量作为增加企业市场竞争力的手段。福田物业的“首问责任制”，就是把“人性化服务”用制度确定下来，把职业道德与服务意识有机结合起来了，取得了比较好的效果。内部管理模式的改变 随着企业规模的扩大，原有的内部专业化管理模式已不能适应企业高速发展的需要。国内有些知名品牌企业，纷纷撤消本公司内部的清洁、绿化等专业公司，或将这些专业公司从其公司中分离出去推向社会，将清

洁卫牛、环境绿化、消杀、水池清洗等专项服务分包给社会专业公司来做。有些公司甚至还将保安服务分包给社会专业公司管理，使公司基层管理人员和公司高层管理人员能集中精力，抓好企业内部管理、客户服务管理、经营决策和市场开发。这种按市场机制运作的模式大大降低了管理成本，提高了专业化服务的质量。成本核算意识增强 物业服务行业，服务操作投入成本低、可摹仿性强的性质决定了任何一家企业有什么新的服务举措，短期内就会被别的公司摹仿，因而在经营规模和管理水平相差不多的公司之间，没有什么明显的优势可言。福田物业的周总就曾一针见血地指出：今后物业服务行业的竞争就是成本价格的竞争，谁价格低，谁就具备竞争的优势！

新的模式一触即发

国内一些物业管理企业采取的专业服务分包的模式，实际上是一种“服务代理集成商”的模式。这种模式的演变过程在电脑制造行业最有代表性。早期的IT制造业由于零部件成本高，电脑的应用范围很小，电脑产品所有的部件，几乎都是电脑制造商加工生产的。386、486、586时代造就了惠普、康柏、宏基等著名电脑公司和品牌。随着电脑零部件制造成本降低，电脑应用范围扩大，核心专业部件开发商迅速崛起，“微软”、“英特”成为世界知名的品牌公司。电脑制造商也由过去所有部件全部自己生产，改为将部件分包给专业制造商生产，自己组装生产整机的制造模式。今天，组装生产、代理（分包）销售已成为电脑制造商的主要生产、经营模式，“奔腾4”使我国的“神舟”品牌电脑成为IT市场的一匹“黑马”，短短几个月，“神舟”品牌的市场占有率排名就达到了品牌机的前几名。

深圳市华业物业管理有限公司的运作模式也印证了这一点。深圳华业物业入行伊始就把除保安以外的所有专项服务分包给社会专业公司完成，大大降低了管理成本，短期内公司在各类档次的物业服务管理中都取得了较好的社会经济效益。最近，深圳某房地产在售时推出了与国际接轨的“管家”式服务。他们聘请荷兰某管理学院的院长作该公司的“管家”顾问，在其开发的小区内不设管理处，只设“管家”部，管家部内设若干个“管家”作为前台服务，每个“管家”负责几层楼住户的日常所需服务的管理，所有专业服务作为后台服务承包给社会化专业公司来完成，引起业界人士的高度重视和兴趣。实际上这种服务模式就是一种以职业经理人作为媒介，代理住户“管家”的服务模式，也可以说是物业服务行业呼之欲出的“注册职业经理人执业制度”的萌芽。

笔者认为：我国物业管理行业第三个阶段将以“服务代理集成商”的模式出现（如右构架图所示）。

如果把物业管理从接管到第一月收费作为一个生产周期，物业服务企业所扮演的角色——服务代理集成商，它的作用和职责就是负责制定服务标准（产品生产工艺）、验收标准（产品检验工艺）、管理标准（产品组装工艺），并代表业主按着相应的标准将专业服务项目分包给各社会专业服务公司完成，各职能部门负责落实、监督、验收。项目经理（管理处主任）所扮演的角色——服务分销商，它将组合而成的物业服务（产品）分销（送货）给用户，并提供相应的售后服务；同时将用户新的需求反馈给代理分包商。这种新的模式最大的优点是：可以最大限度的降低管理成本，提升服务质量，扩大经营规模，增加企业市场竞争能力。不管第三种模式是否成立，物业服务企业都应转变自己的观念：

重新定位 物业服务企业服务理念要回归自然，不能再为了造声势大包大揽，有能力的干，没有能力的也干。像社区文化，原本是社区自治组织居委会的工作，但物业管理企业忽视了企业自身的性质生动包揽起来，结果是力不从心，耗费了大量的人力、物力、财力，却没有得到居民的认可。物业服务企业的定位就是服务集成代理商。小区用户需要什么样的服务，我们就组织提供什么样的服务。像社区文化活动，可以配合居委会，通过商家、厂家提供赞助或引导商家、厂家来组织有益的、互动的、丰富多彩的社区文化娱乐活动，在主办社区文化娱乐活动的过程中宣传自己的产品获得广告效应。

角色转变 由过去的小区“管理者”转变为小区的“服务者”。这一角色的转变带有历史性意义。小区管理处就是小区的“服务中心”，市场竞争机制决定了物业服务企业的角色定位。随着服务市场的对外开放，角色的定位会越来越明确。

服务模式的转变 以服务意识、服务质量、服务内容为中心，将成为物业服务企业的服务宗旨和企业服务模式的确立轴心。随着业主自主选择物业服务消费主体地位的进一步确立，业主可能把小区的整个物业服务交给物业服务企业做，也可能把其中的一部分物业服务项目交给物业服务企业做，把另一部分物业服务项目交给社会化专业公司做，如：清洁、绿化、保安、设备维修等等，从而降低管理成本，使业主获得更大的实惠。所以物业服务企业要适应这种局面的出现，紧紧抓住自己优势的专业，做大作强！

核算模式的转变 随着物业服务法规的逐步完善，收费标准、收费方式、核算办法、付酬标准以及公有设施、设备收益的分配方式，完全由业主委员会与物业服务企业协商确定，并写入合同条款中。“酬金制”很可能成为物业服务企业获得利润的主要模式，因此，我们物业服务企业的财务核算方式要顺应这种付酬模式的转变。

营销方式的转变 随着服务领域的全面开放，业主选聘物业服务企业的方式将会有更大突破，物业服务企业推销自己的无形产品将从书面形式（标书），转变为营销方式，即以服务质量、服务价格和社区有偿服务为中心，社区居民需要什么样的社区服务，我们就提供什么样的社区服务，如计时的“家政”、“家教”服务：接送孩子、给孩子做午饭、辅导孩子学习等等。通过优质的服务，来推销自己的无形产品，这种无形产品除整个小区服务管理外，也可以是单一的服务项目，如保安、清洁、绿化或者是设备维修服务等等，以此扩大自己的经营规模。

（深圳市莲花物业管理有限公司 吴宪生《住宅与房地产》）

第二篇：物业管理服务模式

物业管理服务模式

一、“4J”服务模式

一、净（jing）—purity 建立“即时净化系统”。污染要做到及时净化排除，确保电梯、导诊干净整洁的乘坐环境。全面引入我公司的GB/T24001-2004环境管理体系的标准，严格按照标准的各项程序，进行“高标准、严要求”的环境卫生维护和“高质量、高频度”的环境保护维护。

开展医院环境监测和环境保护工作，使各级领导及工作人员共同参与环境的监督和保护，美化我们共同的医疗环境。

二、精（jing）—proficient GB/T19001质量管理体系—对管理服务运作的规范。

我公司已经建立起科学严密的GB/T19001质量管理体系并在所管项目上成功运作，管理服务运作的每一个行为都在该体系中有明确的规范和界定，为管理服务提供质量保证。

MIS系统（信息管理系统）—对信息处理的规范

CIS系统（企业形象设计系统）—提升物业服务的文化品味。我们将精心设计内容包括导向系统、配套设施的色调、员工的服务、标牌等。

构建“一站式”服务体系，设置日常工作时间面对面服务和24小时电话服务，日常事务即时受理即时解决，作为服务平台的前台，对外接待的全方位面向各级领导及工作人员的需求。我们保证，各级领导和工作人员的任何投诉将在24小时内获得反馈，任何服务要求都将在10分钟内得到相应。

三、静（jing）—tranquility 噪声给人们的工作、生活平添了许多烦恼，我们将采取一切可能的措施避免噪声饶人，努力为工作人员及来访的各级领导营造一个宁静的办公及生活环境。

四、敬（jing）—courtesy 崇尚人性，是“盛利达物业管理有限公司”的精髓。我们广泛引入人性化的物业服务的理念，关注各级领导及工作人员的不同需求、关注他们的办公和生活需求、关注办公楼整体氛围为特征的物业服务，确立“尊从业主”的职业意识。满足他们的合理需求，使该项目成为“人性”得以充分张扬的良好空间。

Cs系统（顾客满意战略）—为工作人员提供全方位的物业服务，在物业服务中实施顾客满意战略，一切从各级领导及工作人员的需求出发，为他们提供全方位的物业服务。

二、“5A”服务模式

一、Anyone—所有领导及工作人员和物业服务人员

对于一个物业管理公司提供服务的项目来说，我们提供的物业服务将是针对所有领导及工作人员，在办公楼的每个工作人员都能平等的享受到物业公司所提供的各项服务。

Anyone的另一层含义指向物业服务人员，任何一个物业服务人员都有责任有义务为各领导及工作人员提供所需要的服务和帮助。项目管理部将对物业服务人员进行全方位的培训和考试，每一位上岗的物业服务人员都具备专业过关、一专多能的素质。

二、Anyting—全方位服务

提供全方位的物业服务是物业管理公司一直在探索和改进的工作重点，如今的物业服务不单要求我们提供保洁卫生、餐饮服务、设备运行维护这些基础性的服务，随着业主需求的不断变化，要求我们提供更全面的服务来满足他们。我们也将在将来的实际服务过程中在不断的改进和完善，争取给医院提供一个无微不至，细心体贴的工作和生活环境。

三、Anywhere—随时随地

保证各级领导及工作人员随时随地能享受到我们所提供的物业服务是我们工作的目标只要有需要，可以在院区内任何地点要求我们提供相应的物业服务，特别处理一些应急事件，经过多年的物业服务我们积累了一套丰富的可行的处理应急事件的经验。

四、Anyway—各种有效方式

只要有合理需求，我们就将为其提供服务，而且我们会通过各种有效方式来满足各级领导及工作人员的需求，并力争让其满意。在我们提供日常的物业服务过程中，我们会结合环境保护，节约能源，在追求经济效益的同时也追求社会效益。

五、Anytime—全天候

全天候的服务是提供优质服务的又一保障，我们确保在日常的服务过程中没有时间盲点，办公楼内工作人员可以365天24小时的向我们提出需求，出了一些有关物业服务的事情以外，我们也可以提供一些力所能及的其他帮助。

实现管理目标的达标

我们的总体管理目标是：在物业项目硬件达到相应物业主管部门专业考评标准、且符合物业考评条件的前提下，医院的物业管理服务一年内达区优标准。

构建素质建设的“二级平台”

我们希望通过我们的物业管理，提供一个交往平台使医院的医患人员、物业管理人员以及来访客户在我们管理一年内能“相识相知、互联互通”、二年内到 “共生共荣”，形成良好的工作氛围，构建新型的人际关系网络。

启动服务规范的“三项工程”

物业管理企业在实现管理目标、实现客户满意的前提是规范企业内部的组织和个人的行为，所以我们要全面启动服务素质的品质完善工程、服务人员的品质管理工程、管理基础的品质提升工程。

4、锁定“两个一”服务目标

我们公司对担负综合服务的医院，力求通过运用自身积累的经验，按“两个一”的目标，构造一个全方位的优质服务目标体系，使后勤服务从整体获得实用、先进而有效的服务。

（一）设计一套无时无处不在的星级服务模式

让医院的后勤服务形成全方位，具有星级化水平，这是公司综合经营每所医院后勤服务必须追求的目标，这一目标在模式上展现为三个方面：第一，医院委托的所有服务项目内容、标准和质量上必须到位，追求最高满意度。第二，以医院后勤服务“管家”的大概念责任定位和服务意识，延伸服务的义务和施展范围，并通过公司的“1+3”服务责任制加以保证，使员工对医院的一切责任和义务的事项，凡耳闻眼见即动，不分彼此，自觉进行服务。使服务覆盖于每个区域，每个场合和时间，无时无处不在。第三，以病人和医院为中心，充分体察病人和医院的需要，以搞服务为出发点，以微利、保本或无偿的方式，增设扩展适其所需的各种有益服务。通过以上模式，使医院的后勤保障处于全方位、高水准，使医院职工和每个病人、顾客进入医院即处于被服务之中。

（二）创建一套一个电话一声招呼OK便捷服务机制

医院是全天候运作的公共场所和治病救人的特殊机构，后勤保障和医疗辅助性服务体系庞大而繁杂。如何使服务处于方便，运作顺畅快速而高效，这是医院后勤管理长期解决不好的一个难题。追求在这个方面获得突破，是我们公司在经营医院后勤服务上设立的重要目标之一。公司确定的目标理念是：要使发生在医院的服务事项，只要一声知会，就能获得落实解决。这种“一个电话、一声招呼OK”的便捷服务需要一套科学有效的机制来实现。在探索中，公司在××医院等后勤服务单位创建的“后勤服务受理监控中心”，赋予其统一对外受理公司责任义务范围内的服务事项。并对所受理的服务在内部进行分办、协调、跟踪、监控、督导及反馈的功能和责任。医院、病人、顾客和院外人员，只有将有关事项向受理监控中心打一个电话或知会一声，就能解决问题，避免了有事不知打哪里，不知找谁，不知能不能放心和不按时间、要求落实交办的事项的现象，既方便了服务对象，又理顺了内部运作和监管，使服务便捷、落实而高效。一个电话一声招呼就OK的便捷服务机制，是公司医院服务新模式的一项有特色的构成环节，也是公司在所服务的医院创造优质服务和管理的目标要求。

第三篇：物业管理服务模式

《物业管理》课程考查

名称物业管理服务模式 姓名

学号

专业

年级

班级

指导教师

东南大学土木工程系

年月

物业管理服务模式

摘要： 酒店式服务，人性化管理。以业主为中心，提供酒店式专业化服务。以星级酒店为样板，营造温馨，惬意的的服务氛围。强调服务意识，提高服务效率。调整组织架构，实行科学化管理。

关键词： 1.酒店式 2.服务 3.效率

项目定位和客户需求角度上分析最新小区有四大特点，其

一、新都市主义建筑风格，具备绿色走廊、都市核心、有层次的开放空间、地域性、社区邻里关系特点；其

二、独天独厚的自然条件，有丰富的水域和植被；其

三、身处在优厚且较大压力的职场上，有着对自然、健康、自由生活环境的渴望；其

四、便利的商业、高品位生活方式。针对物业特性和顾客群特点，物业应将小区定位为“free” 的物业管理模式。

“free的”服务模式定位与释义

“free”体现自由的、独立的、随意的、自然的、优美的、空闲的、开放的、任性的为人之本性释放，人的情绪、体力、智力、精力被束缚一定程度后得到深度舒展而产生的愉悦感受，是无限美妙和令人遐想的，“free”强调在自然与人文环境、现代与历史风格、建筑与服务气氛的和谐，突出尊重人为环境营造宗旨，回顾历史折射人文情怀，追求自然建立服务特色。实现“free”模式需要必备两条件：一是以“一切皆善，善待一切”的价值观，“free”更多的通过顾客自我情操演绎千变的精彩生活，二是具有开放的建筑风格，舒适的交流空间，风格炯异的商业为大背景。

以尊重人文化倡导为前提，在法制、契约、诚信为“free”的底线，相互尊重和理解，共同品位生活。“free”模式主要由三大元素构成：

1.开放的1、自由出入的大社区，充裕的公共设施和场所，独立且安全的组团；

2、物业安全管理重点是组团，将居家报警、单元门禁、院落围墙红外线联动对射、组团可视对讲门禁、安全员定点巡逻、24小时控制中心值班机制；

3、组团外施行“无人化管理”，通过智能化设备对主要场所的监控、以及巡视员的交叉巡逻确保公共场所的治安，同时给予顾客的充分自由空间。

4、社区不在是私家领地，而是具有和政府共同治理的特点，引进综合治理办公室、派出所、居委会等机构。只要遵守法律和社区规范的人员，将充分享受无阻尼的服务，尽情享受丰富的生活方式。

5、社区将无“禁止践踏草地”的标识牌，开辟可直接接触的绿地，拉近人与自然的距离，供客户享受青草芬香和阳光沐浴。

2.生活的1、引领庭院文化，丰富组团内社区活动，为每组团设置亲善大使，直接为业主排忧解难，建立快速沟通渠道，让业主在大社区中享受更贴切的服务；

2、营造绿树葱荫的生活环境，丰富社区公共场所的娱乐设施；

3、对商业业态更具有生活味布局，生活必配备项目、休闲娱乐项目、咖啡酒吧项目、异国情调的跳蚤市场；亲和力的廉价百货项目；

4、多元的信息沟通渠道，遍布社区的音乐广播、人流密集出的电子屏系统、可随时求助的招援电话、传统的宣传公告栏。

5、缤纷色彩的社区文化，以健康、科学、探险为主题适于各类人群，尤其包括儿童寓教于乐的科教活动。

3.便利的1、社区提供便利的商业配套，引进大型购物商家交通车；

2、通畅的交通设计，路边停车方式，缩短步行距离；

3、物业服务都以业主便利为中心设置快捷的办事流程，在人潮高峰段亲善大使专守庭院服务；

4、提供家居生活的清洁、育苗、维修、代购物等便民服务；

5、提供房屋租售、转让服务。

“free”服务模式不仅要表现在顾客生活方面的日常业务管理与服务方面，还涉及到社区文明建设、会所服务、租赁经营等综合服务。

随着物业管理公司的不断发展，物业管理服务的要求和标准也在不断提升。物业管理公司市场部门和管理部门在调研中发现，由于公司管理的小区皆属于高档住宅小区，国外企业派驻中国的高级管理人员、海外华侨、国内精英人士、港澳台同胞占据了相当大的比例。这些人士自身品位高、社会阅历丰富、熟悉世界各地的风土人情，在国外和其他地区享受到不同的物业服务，对物业管理的要求和标准也有所不同。他们普遍认为，国内的物业管理在细节服务方面还有些不足，主要体现在工作人员的整体礼仪规范上，表现得比较呆板僵硬和形式化，不具有多变性的软性服务；在处理矛盾冲突中，沟通技巧不足，不能掌握很好的沟通技巧，平息和安抚顾客情绪；在组织社区活动中，不能体现国际社区的国际化氛围，创意有限；在社区的细节设置上，还不够人性化等等。对此，物业管理公司应强调如下服务：．服务就是感觉 —— 顾客（业主）对服务水平的评判好坏不在于服务提供方有什么样的服务标准，而在于他们对所得到服务的感觉。标准只能对服务提供方做出要求，设置标准的目的是要顾客感觉到这种服务，从而对接收的服务做出评判。因此，物业管理公司要提供的服务必须是以顾客会有什么样的感觉为设计前提，在与顾客的沟通中要让他们深刻地了解到，他们需要得到的服务才是我们最终制定服务标准的前提。．感觉可以用标准化的程式展现 —— 从国外的宾馆服务培训可以知道，软性的服务也可以用标准进行培训，例如微笑的定义就是露出8颗牙齿。．心态和感觉具有密切相关性 —— 只有培养服务人员具备良好的人格和服务心态，才能将标准化的服务仪容仪态举止等转化为优质服务，给顾客产生良好感觉。有健康的心态才能快乐地生活，进而快乐地工作，同时也把这种发自内心的快乐带给顾客。．建议物业管理公司的服务产品参照国际酒店业的服务产品，可能是提高服务层次的有效途径。

基于以上的分析，物业管理公司也可以像酒店业一样，对自身的软性服务提出星级标准。在具体做法上，鉴于物业管理行业缺乏这方面的标准和模式，可以采用新加坡航空公司的做法，请酒店业的专业培训机构来进行优质服务的系统培训，包括 《 积极的服务态度 》、《 识别顾客需求 》、《 关键时刻 》、《 酒店业礼貌礼仪规范 》、《 处理客户投诉 》、">《 团队合作 》、《 合格培训师课程 》 等模块，一一进行细化分析和模拟实践。通过分析顾客的心理需求、顾客的投诉焦点、人际心理学、个人性格特点等，让物业管理服务人员对服务心态有良好的正面认识；通过礼貌礼仪的模拟，提升个人形象和沟通技巧；通过对服务之花的讨论，了解及发掘物业行业的衍生产品的设立和为客户提供更大的价值；通过团队的合作精神培养，使得在每一个为顾客服务的关键时刻，都能体现公司的服务效率和价值。

酒店业的服务培训只是物业管理公司致力于提供星级服务的一个开始，通过一系列的培训，让物业管理服务人员了解到酒店服务业的服务要求，懂得分析顾客心理需求，具备了星级服务的人文基础之后，通过对各个层级员工的内部培训，编制物业管理行业的星级服务操作规程，来逐步提升整体的社区服务水平。提供星级服务，将是国内高端物业服务的发展趋势。

第四篇：深圳经济特区物业管理行业管理办法

深圳经济特区物业管理行业管理办法

深圳市人民政府令

第74号

《深圳经济特区物业管理行业管理办法》已经市政府二届第101次常务会议审议通过,现予发布。自发布之日起施行。

市长:李子彬

一九九八年七月二十日

深圳经济特区物业管理行业管理办法

第一章 总则

第一条 为了加强对物业管理行业的监督管理,规范物业管理企业的行为,维护物业管理服务市场秩序,促进物业管理行业健康发展,根据法律、法规的规定,结合深圳经济特区(以下简称特区)实际,制定本办法。

第二条 在特区从事住宅区、工业区、商住楼、写字楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地的管理服务,应遵守本办法。

第三条 物业管理服务应当遵循社会化、专业化、企业化的原则,保持物业与城市环境的整洁优美,保障物业的安全使用,维护业主和其他非业主使用人的合法权益。

第四条 深圳市人民政府住宅行政管理部门是物业管理行业的主管部门(以下简称市主管部门),依法对物业管理行业进行指导、监督和管理。

区人民政府住宅行政管理部门(以下简称区主管部门)在市主管部门的指导下负责本辖区内物业管理行业的监督、管理工作。

第五条 深圳市物业管理行业协会是物业管理行业的自律性组织,依照本办法规定履行职责。

第二章 物业管理企业

第六条 本办法所称物业管理企业,是指依法设立的,为住宅区、工业区、写字楼、商住楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地提供专业化、一体化管理服务的企业法人,包括物业管理专营企业和兼营企业。

第七条 在特区设立物业管理企业,须具备下列条件:

(一)注册资本不得少于人民币五十万元；

(二)有十名以上物业管理人员,包括三名以上持有房地产、建筑工程、机电设备专业大专以上学历证书的专职技术人员、一名以上具有会计师技术职称的专职刽十人员。

(三)法律、法规规定的其他条件。

增加物业管理经营业务范围的,须具备前款规定的条件。

工商行政管理部门对符合本办法规定条件的,给予办理工商登记手续;对不符合本办法规定条件的,不予登记。

第八条 物业管理企业应当在取得营业执照之日起三十日内到住所地的区主管部门备案,并申请领取《物业管理资质证书》；区主管部门应自受理申请之日起十五个工作日内完成初审,并报市主管部门核准,市主管部门应在收到申请后三十个工作日内核准颁发《物业管理资质证书》,不予核准的,应给予书面答复。未取得《物业管理资质证书》的,不得从事物业管理业务。

第九条 市主管部门对《物业管理资质证书》实行等级评定和审核制度。一、二、三级《物业管理资质证书》的等级标准及评定办法由市主管部门制定并公布。对符合规定条件的物业管理企业,市主管部门应予评定相应的等级,并将评定结果登报公布。

对审核不合格的物业管理企业,由市主管部门责令限期整改;逾期仍不合格的,应予降级,直至收回资质证书。

第十条 物业管理企业不得转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让《物业管理资质证书》。物业管理企业如发生更名、分立、合并或其他工商变更登记事宜,应按本办法规定重新办理备案及资质证书核准手续。

第三章 物业管理的招标投标

第十一条 委托物业管理企业对物业进行管理服务的,应当采用招标的方式确定物业管理企业,但符合下列条件之一的除外:

(一)物业由开发建设单位自用的；

(二)在一个物业管理区域内,多层物业总建筑面积低于五万平方米的,或高层物业总建筑面积低于二万平方米的,或多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米的。

前款物业管理区域的范围,由市主管部门会同有关部门划定。

第十二条 物业未交付使用的,或物业已交付使用,但业主管理委员会尚未成立的,由开发建设单位负责物业管理服务的招标组织工作;业主管理委员会已经成立的,由业主管理委员会负责物业管理服务的招标组织工作,但法律、法规规定由开发建设单位在一定期限内负责物业管理服务的,从其规定。

业主管理委员会组织招标活动的,应经业主大会讨论决定。

招标组织者享有下列权利:

(一)编制招标文件,组织招标活动；

(二)选择和确定符合资质条件的投标人；

(三)根据评标原则决定评标、定标办法；

(四)选定中标人；

(五)依法享有的其他权利。

第十三条 招标组织者组织物业管理服务招标,应当成立1招标机构。

招标机构中应有市、区主管部门的代表参加。招标机构负责招标活动具体实施,审定标底,提出评标、定标办法和定标意见。

第十四条 招标组织者制作招标文件应客观、公正,并广泛听取业主及非业主使用人的意见。

前款所称招标文件包括招标书、投标须知、订立委托管理合同的条件及协议条款。招标书应当包括以下内容:

(一)物业规划建设的基本情况,包括占地面积、建筑面j积、产权状况、商业用房及管理用房、公用设施专用基金和房]屋本体维修基金、公用设施、设备及公共场地的情况、园林绿化状况、社区文化娱乐设施等；

(二)物业管理的内容和要求；

(三)投标书编制的方式及依据；

(四)投标人的资质和条件；

(五)组织解释招标文件及实地查验物业的时间、地点；

(六)送达投标书的地点及截止时间；

(七)开标、评标的时间、地点；

(八)其他需要说明的事项。

第十五条 物业管理服务招标，可以采取公开招标邀请招标的形式。符合下列条件之一的,经市主管部门批准、可以采用议标方式:

(一)物业的使用在保密或安全方面有特别要求的；

(二)外国政府、个人、国际金融机构及港澳台同胞赠款建设,并且明确要求采取议标方式的。前款所称议标,是指招标组织者与二家以上(含二家)的物业管理企业就特定物业管理服务的发包条件进行协商,择优选定中标人的招标方式。

招标方式一经确定,不得中途变更。

第十六条 采用公开招标方式的,招标组织者应当提前一个月通过报刊、广播、电视或其他方式公开发布招

标公告,同时报市、区主管部门备案;采用邀请招标方式的,招标组织者应向符合资质要求的三家以上(含三家)的物业管理企业发出投标邀请书,同时报市、区主管部门备案。

前款招标公告或投标邀请书应包括下列内容:

(一)招标组织者的名称、地址；

(二)拟招标的物业的名称、类别、用途、座落地点、建筑面积等；

(三)投标的地点和期限；

(四)获取招标文件的办法、时间、地点及相关的费用等。

第十七条 参加投标的物业管理企业应当按照招标文件规定的内容和要求编制投标书。投标书应当包括以下主要内容:

(一)物业管理处机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度；

(二)管理服务人员配备方案；

(三)管理服务用房及其他物资装备配置方案；

(四)管理服务费用收支预算方案；

(五)管理服务分项标准与服务承诺；

(六)社区文化服务方案；

(七)管理服务模式设想等。

第十八条 受开发建设单位委托、对同一物业承担过管理服务的物业管理企业,在同等条件下享有优先中标权。

前款物业管理企业有二家以上的,最后承担管理服务的一家享有优先中标权。

第十九条物业管理服务招标应当坚持公开、公平、公正和诚实信用的原则。招标、投标双方不得弄虚作假,恶意串通,损害对方或其他投标人的合法权益。

第四章 物业管理服务

第二十条 开发建设单位或业主管理委员会应当与物业管理企业签订委托管理合同,并报区主管部门备案。委托管理合同由市主管部门会同市工商行政管理部门共同制订示范文本。

第二十一条 物业管理企业应在其接受委托的物业范围内设立管理处,并就下列事项提供专业化管理服务,业主及非业主使用人应当给予配合:

(一)房屋本体及其配套设施的合理使用、维修和养护；

(二)消防设施、电梯及其他机电设备、沟、渠、池、井、道路及路灯、停车场、单车棚等公用配套设施、设备和公共场地的使用、维修养护和管理；

(三)协助有关部门维持社区公共秩序和治安秩序；

(四)按照有关规定对车辆的行驶和停泊进行引导和管理；

(五)环境卫生的清洁、消杀和维护；

(六)园林绿化地维修、养护和管理；

(七)法律、法规和委托管理合同规定的其他物业管理服务。

物业管理企业对属于业主和非业主使用人的特定财产提供保管服务的,应当另行订立保管合同,明确保管关系。

第二十二条 物业管理企业可以通过公开招标等方式聘请专营公司承担机电设备、清洁卫生、园林绿化、工程维修等专项服务,但不得将物业管理的整体责任以承包、租赁或其他方式转让给其他单位或个人。第二十三条 物业管理企业提供物业管理服务,应当遵循国家有关的强制性标准;没有国家强制性标准的,应当符合市主管部门规定的行业标准。鼓励物业管理企业采用国外先进的管理服务标准,提高管理服务水平。第二十四条 物业管理服务费由物业管理成本、物业管理企业的佣金以及法定税费构成。物业管理企业的佣金不得超过物业管理成本的百分之十。

下列项目支出列入物业管理成本,但不得重复计算:

(一)管理处管理人员的工资、福利；

(二)保洁消杀费；

(三)治安防范费；

(四)公用配套设施日常维修养护费；

（五)园林编也维修养护费；

(六)用于物业管理的固定资产折旧及办公费用；

(七)公用部位水电费；

(八)电梯运行维修养护费；

(九)中央空调费。

第二十五条 物业管理服务收费,应当根据法律、法规、规章和委托管理合同的规定,遵循合理、公开以及管理服务水平与社会承受能力相适应的原则。具体收费标准由业主管理委员会与物业管理企业协商确定,经业主大会讨论通过后执行。

市主管部门和市价格行政管理部门可以根据国家价格法的基本原则,结合特区物业管理行业的实际情况,制定物业管理服务收费的分类指导标准,明确规定相应的基准价及其浮动幅度,物业管理企业应当遵照执行。第二十六条 物业管理企业收取管理服务费用的标准及其服务项目应当提前公布。

开发建设单位根据法律、法规规定自行或委托物业管理企业进行管理服务的,应在物业销售时即公布收费标准及其服务项目；并承担物业入住前的管理服务费用。

第二十七条 物业管理服务费用由物业管理企业向业主收取。其他任何单位和个人不得重复收取项目或性质相同的费用。

业主应当按时交纳管理服务费用。

第二十八条 管理服务费用的收支情况应按规定每三个月至少公布一次,并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。

第二十九条 物业管理企业根据委托管理舍同和有关法律、法规的规定,对属全体业主共有的商业用房及其他公用配套设施、设备和场地进行经营管理的,其收入应当用于物业的管理服务,不得挪作他用。

前款经营性收入的收支情况应按规定每三个月至少公布一次,并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。第三十条 物业管理企业应对在一个物业管理区域内收取的管理服务费用及按规定用于管理服务的经营性收入实行独立核算。除去管理服务的成本开支、物业管理企业的佣金和依法应缴纳的税、费后,有结余的,应转入本物业管理区域下的管理服务费用,不得擅自提取或挪作他用。

第三十一条 在物业管理区域内,依照法律、法规规定设置有公用设施专用基金、房屋本体维修基金的,物业管理企业应按规定的用途使用,不得挪作他用。

前款基金的收支帐目,应每三个月至少公布一次,并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。

第三十二条 物业管理企业在合理的时间内对物业进行巡视检查、或对公用配套设施、设备、公共场地和房屋本体共用部位及设施进行维修养护或改造,或按规定对物业的装修进行监管的,业主或非业主使用人应当提供方便并接受监管,不得无理拒绝或阻挠。具体巡视、检查的内容和时间、维修养护或改造的项息及施工的时间、地点均应当提前公布。

业主、非业主使用人与物业管理企业对前款维修养护或改造的项目有分歧的,由市、区主管部门决定执行;对维修养护或改造的费用有疑义的,可向物业管理企业提出质询,物业管理企业应当在收到质询后七日内予以答复。

第三十三条 业主及其他非业主使用人对物业管理企业公布的收费标准及服务项目、物业管理的收支帐目有疑义的,可向市、区主管部门和价格行政管理部门投诉;市、区主管部门或市、区价格行政管理部门应在收到投诉后及时予以查处,并将查处结果书面通知投诉人。

第五章 物业管理行业协会

第三十四条 市物业管理行业协会是依法登记成立的物业管理行业的自律性社团法人。其主要职责是:

(一)制定物业管理行业行为准则及道德规范；

(二)组织物业管理行业从业人员的业务培训、考试；

(三)受理对会员的投诉,组织调查,并向有关部门提出处理意见；

(四)向市主管部门反映物业管理行业的意见、建议和要求,维护物业管理行业的合法权益；

(五)调解行业内部的争议；

(六)协助市、区主管部门开展物业管理服务质量评优活动；

(七)办理主管部门委托的其他事项。

第三十五条 依法成立的物业管理企业和其他从事物业管理活动的组织可以申请加入市物业管理行业协会,成为协会团体会员;从事物业管理服务和理论研究工作的个人,可以申请加入市物业管理行业协会,成为个人会员.会员应当遵守物业管理行业协会章程并按规定缴纳会费。

第三十六条 市物业管理行业协会会员大会是协会的最高权力机构,理事会是会员大会的执行机构。会员大会和理事会的职权由章程规定。

第三十七条 理事会理事由协会选举产生。理事总人数由章程规定。

第六章 法律责任

第三十八条 未取得《物业管理资质证书》,擅自从事物业管理业务的,由市、区主管部门责令限期改正;逾期不改正的,给予通报批评,并可处以违法经营所得一倍以下罚款。

第三十九条 物业管理企业未按规定办理《物业管理资质证书》年审的,由市、区主管部门责令限期改正;逾期不改正的,收回资质证书,并可处以违法经营所得一倍以下罚款。

第四十条 转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让《物业管理资质证书》的,由市、区主管部门责令限期改正,并给予通报批评；逾期不改正的,收回资质证书,并处以违法经营所得一倍以下罚款。

第四十一条 违反本办法规定,未采用招标投标方式确定并委托物业管理企业承担管理服务的,委托行为无效,由市、区主管部门责令限期改正;逾期不改正的,对委托人和接受委托的物业管理企业分别处以二万元以上五万元以下罚款。

第四十二条 违反本办法规定,未经市主管部门批准,擅自采用议标方式的,招标行为无效,由市、区主管部门责令限期改正;逾期不改正的,对委托人和接受委托的物业管理企业分别处以二万元以上五万元以下罚款。采用公开招标或邀请招标方式未报市、区主管部门备案的,由市、区主管部门责令改正,并给予通报批评。第四十三条 违反本办法规定,招标、投标双方弄虚作假、恶意串通的,招标投标行为无效,由市、区主管部门给予警告,并分别处以五万元以上十万元以下罚款;造成损失的,应承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十四条 物业管理企业违反本办法规定,擅自增加管理服务费收费项目或提高收费标准的,应当退还多收部分,并由市、区价格行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,给予通报批评,并处以多收金额五倍以下罚款;造成他人损失的,应承担赔偿责任。

第四十五条 物业管理企业违反本办法规定,将用于物业管理服务的经营性收入挪作他用,或将管理服务费用、专项服务基金擅自提取或挪作他用的,由市、区主管部门责令限期改正,并给予通报批评;逾期不改正的,处以挪用金额一倍以下罚款;造成损失的,应承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十六条 违反本办法规定,不按时交纳规定的管理服务费用的,物业管理企业可限期其交纳,逾期不交纳的,可按日收取干分之三的滞纳金;连续三个月不交纳的,可以按照法律、法规和委托管理合同的规定进行催缴或向人民法院申请支付令。

物业管理企业与供水、供电、供气等单位签定有委托抄表及收费合同的,可按合同规定采取相应的催缴措施。

第七章 附则

第四十七条 本办法自发布之日起施行。

第五篇：物业管理服务模式设想

物业管理服务模式设想

一、物业管理模式设想 中海物业致力于以实践多年的结合中港两地先进物业管理经验的管理模式，充分发挥企业“超前化的服务、精准化的服务、规范化的服务、个性化的服务、菜单式的服务、人性化的服务、成熟化的管理、合理化的运做成本、专业化的服务”九大管理优势，为每一位物业使用人创造一个“安全、清洁、优美、舒适、方便”的生活和购物环境。

以下是我司对贵公司推荐项目物业管理的初步设想，并将随着对项目的深入了解与介入逐步完善。

1.1 全面导入ISO9000国际质量管理体系

在项目的物管中全面导入ISO9000国际质量管理体系。中海物业作为国内首家通过ISO9002认证的物业管理企业，通过7年的实际运作并结合市场开拓过程中的需要，率先对这种基本的质量管理体系进行超越，并且将在本项目的实际管理过程中导入。

1.2 全面引入环保理念，将ISO14001环境管理体系标准运用到日常管理之中。

作为国内首家通过ISO14001认证的物业管理企业，将通过管理保证环境的高度整洁与和谐，通过回归自然的氛围培养物业使用人的自律意 识，从而养成爱护环境、关心生态的良好习惯。在本项目日常物业管理中引入环境管理体系，通过各种具体管理措施如垃圾分类、节约用水等，将ISO14001环境管理体系标准运用到日常管理之中，处处体现绿色环生态环保理念。

1.3 全面推行酒店式特色物业管理，寓管理于全面、细致的服务之中 ～ 以家园服务网为依托, 为广大业主提供全面细致的便民服务

中海物业于1999年于同行业首家导入现代酒店管理理念和技术，将酒店式物业管理模式与物业管理有机地结合起来，把物业管理行业真正提高到一个新的理论高度，倡导“让业主住在家里如住酒店般尊贵和方便”，让业主在自己拥有的物业空间里，也同样能享受到只有在酒店里才可能提供的服务。无论是发展商还是业主、用户，让他们每一刻都可以切实感受到与众不同的尊贵和自豪。同年中海物业又在同行业中首家创立了中海家园服务网，本着“业主至上，服务第一”的服务精神，围绕“一切以满足业主需求为中心”的工作原则，为广大业主提供全面、细致、温馨的人性化、个性化服务。

经过近六年的成功运作，中海物业积累了丰富的酒店式管理经验，针对项目的高档次定位，我们将在管理中有效整合公司各方面资源，充分发挥家园服务网的优势，广泛利用各种社会资源，为业主及物业使用人提供全天候、全方位、全过程的专项服务与个性化服务，实行“针对性服务项目设计、菜单式系列特色服务”，通过服务中心训练有素的、具有星级酒店服务水准的物业从业人员，提供热情、高效、优质的“五大酒店式特色服务” ——私家区域日常维修养护服务、私家区域清洁服务、礼仪服务、商务配套服务、贴心管家式特色服务，并在履行这些服务的过程中，根据业主及物业使用人的需要随时增设服务项目。

1.4 全面推行智能化物业管理。

我司下属楼宇科技公司曾给国内多个知名楼盘担任智能化系统的设计、施工、维修、保养及招标顾问工作，其丰富的经验将用于对本项目现有的楼宇智能化系统的全面改进，对智能化管理系统进行全面、专业性的维护和管理，以期发挥智能化设施安全、高效、方便之优点。

1.5 中海物业公司下属三个专业子公司的全面技术支持

中海楼宇科技公司专营小区楼宇智能化系统的设计、安弱电系统的维护，中海电梯工装、维保并专营日立品牌电梯环境工程公司专营楼宇外墙、制剂三个无保以在的研发。专业子

程公司专营小区在国内的销售代生活水池的清洗，装，强电、电梯的安理），中海专用清洗

公司在中海在管项目中的成功经验将被毫留地运用到本项目的管理中,同时在日常管理中遇到的实操问题可最快时间内反馈给公司总部，在三个专业子公司强有力的技术支持下以得到及时有效的解决，确保管理的正常进行。

二、高标准、高品质专业化服务与个性化特色服务并重

1、专业化服务

(1)保洁服务 中海物业将聘请长期合作、信誉良好，在同类物管项目上服务品质最高的保洁公司为本项目提供星级保洁服务并对其服务品质进行严格的监控。

2)设施设备的维护 由中海物业公司下属的楼宇科技公司为本项目提供驻场工程技术人员，以高标准的设施设备日常维护和保养标准保证本项目居住、商业功能的正常运转和使用。

(3)绿化服务 中海物业公司拥有高级园艺师21人，20%以上的操作人员具有专业技术等级；公司建有花卉苗木培育基地，并配备优秀园艺技术人员，提供专业绿化维护和公共区域花卉的租摆专项服务。

(4)保安服务 中海物业的保安人员都是经过严格的挑选，具有军人的基本素质并在中海物业保安培训基地实行封闭式军事管理培训一个月，在深圳公安机关培训一星期后再上岗。其中，退伍军人占保安人员总数的45%，从保安员的素质上将完全保证本项目的安全。

在安全方面，我们将引入酒店严谨化、规范化的理念提供安全保障，设立24小时保安巡查服务，重要出入口24小时值班、24小时监控；执行询问登记制度，实行进出物品检查登记制度。并成立应急小分队，应急处理各类突发事件。

对车场进行规范化管理，保安员全部受过规范的交通指挥标准手势的培训；车辆停放有序，并且有监控录象带备存（便于线索查寻）。

2、特色服务：

(1)引进酒店服务理念 酒店式服务具有标准化、实效性、可靠性、体贴入微、全天候、全方位服务的特点。因此，酒店式服务关键是把强烈的服务意识深入灌输到每一个员工的大脑里，形成潜移默化的效果。

(2)接待服务 设立酒店式接待服务台，选派服务意识好、形象气质佳的管理人员为商家、业主提供温馨、周到、专业的接待服务。

(3)贴心服务 加强物业管理服务意识，增加服务内容是沟通与交流的最好方式。通过贴心服务，拉近物业公司与物业使用人之间的距离，建立友情与亲情。（4）丰富的社区文化活动 根据本项目业主、商户的实际情况制定丰富多彩的社区活动计划，丰富小区业主的文化生活、配合商家的营销活动。中海物业公司下属的中海艺术团的专业文艺表演将是社区文化活动中的最精彩的亮色。

～ 私家区域日常维修、养护服务

～ 私家区域清洁、搬迁服务 ～ 礼仪服务 代购花卉 代送鲜花礼品 代订生日蛋糕 提供礼仪人员 筹办庆典

～ 贴心管家式特约服务 5）客户服务中心的全方位特色服务

商务配套服务 邮政服务、票务代办、打印、复印、传真接飞机、火（汽）车 代订酒店客房 代办电话

代订报纸、投递信箱 提醒服务 商务秘书服务

出租装饰花卉

（～

★ 业主可以把一些不涉及个人隐私的事务，通过预约的方式交由物业公司办理。例如：交纳各种费用、代为采购、电话送餐服务、接送小孩上下学、预约衣物清洗、熨烫、家电维修等。

★ 设立家庭事务档案，定时提醒所服务的业主及时处理家庭事务，起到家庭秘书的功能。例如：为家庭成员准备生日、重要纪念日等和重大事项的通知和支援（如预防天气的突变）等。

★ 可接受业主的委托代其联系合适的场所并安排私人宴会、商务会议等聚会。

★ 可接受业主的委托对其家庭聘请的保姆进行专门的上岗培训。

★ 建立“儿童托管中心”，解决业主工作繁忙无法照顾子女的困难，接受业主的委托对托管儿童提供各种游艺娱乐和多种课程的家教辅导。

★ 建立“老人陪护中心”，可接受业主的委托照顾陪伴家中老人并提供基础医疗服务等。

★ 提供花艺服务：业户可致电服务中心预定插花，由花房上门提供样本照片供客人选择，在指定时间送到。

★ 为业主解除业务繁

忙、无法全程陪同亲友、客户定、具备导游资格人员陪同参之忧，由经过旅游组织认观游览。

★ 预约接机、车服务：

联系信誉良好之营业车队，为业主到机场、车站接送亲友、客户。

★ 物品代购服务：由业主指定物品品牌、地点和指导价格，我们将派人替业主购物，并由业主支付指定的交通方式费用。

★ 特色厨师上门服务：接受业主的委托，根据住户的不同口味，提供厨师上门烹制家宴。

★ 医务服务：为了业主的保健卫生，设立医务保健室，24小时当值，备有常规药物，日间更有资格医师提供专业安全的意见。