第一篇：当代政府机关办公楼物业管理存在问题及对策
当代政府机关办公楼物业管理存在问题及对策
李超良
在建设服务型、节约型政府机关的大背景下，具体负责各级政府办公楼日常运行管理的机关事务管理部门，正逐步尝试用市场化手段引入社会企业，把政府机关办公楼的安保、卫生、绿化、会务等物业管理工作面向社会外包，以便提高服务保障能力。在这一过程中，不少现实问题还需不断加以研究：
一、目前政府机关办公楼物业管理存在的问题
1、相关法律法规的缺位。
一是《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等法规、规章不尽完善，其相关规定主要针对住宅区物业，而写字楼物业尤其是机关办公楼（区）类的特殊物业还无相应条款，一旦管理方、服务对象、物业公司在政府机关内部的财产被盗、公用设施伤人、服务质量等方面发生纠纷，便会出现无据可凭的情况。二是机关事务管理工作立法仍未完成。各级政府的机关事务管理（后勤）工作由于主要向同级党政机关提供内部的保障和服务，各级机关事务管理部门未经法律授权而长期存在是既成的客观事实，是特定历史条件下适应机关政务工作发展需要的产物。从中国党政机关内部事务管理、服务、保障的实际需要来看，因为没有相应法律法规的授权，机关事务管理机构不得不靠行政命令、政府文件作为其管理依据，在对政府机关办公楼实行社会化物业管理时，其产权人地位、与使用服务对象的关系、对物业管理的监管职能等诸多关系尚无明确的法律界定。
2、经费保障难以规范。
一是尚无相应收费标准。目前物业管理市场以住宅小区为主，房产、物价等主管部门的物业管理收费指导文件也仅用于规范住宅小区管理，政府机关办公楼物业管理收费尚无相应的规范和标准。在实际操作层面，业主（机关事务管理局或服务中心、行政处）在选择物业公司时往往采取竞价方式，结果最低价中标往往与高质量服务要求初衷相背离，如不用竞价方式又易出现暗箱操作，滋生腐败，且引入的物业管理质次价高。
二是物业管理消费意识尚须培育。机关办公楼物业管理的消费者是广大的机关公务员，他们长期习惯于福利化服务，由于对物业管理也是一种需付费的商品的意识认识不到位，随意提高服务质量档次、增加服务范围和次数的现象时有发生。
三是财政支付政策不明。自主管理通过养人搞服务，机关管理成本主要反映为人员工资和各种福利，虽然数额不小，但可以按编制数由财政保障。实施物业
管理主要体现为花钱买服务，其费用虽比前者明显降低，但却要超出自主管理不计人员成本后的费用，且由于物业管理范围不
一、标准不一，物业管理定价往往是物业管理公司、机关事务管理局、财政局等多轮会商确定。如不针对机关办公楼物业管理制定财政支付政策，其发展前景将很不明朗。
3、物业管理企业运行问题多。
一是物业管理市场发育不足。由于物业管理在中国发展时间不长，市场进入门槛低，导致良秀不齐，管理型、专业型、大型、小型各类物业管理企业混杂一起，市场选择机制尚未完全形成。
二是人员素质不高。主要表现为实际从事物业管理的人员中取得职业资格的人数不多，具备高级管理资格的人员更少，如2008年深圳市有物业管理项目5981个，但全市物业管理师仅137名。
三是员工流失率高。由于物业管理公司需靠低价位中标来取得市场，其员工工资水平整体偏低，导致了较高的员工流失率，这在机关办公楼的管理中显得尤为突出，机关工作人员工资数倍于物业公司一线员工工资，导致的距离感太大，从事安保、会务的年轻人往往嫌工资太低而频繁跳槽。而对机关而言，管理人员的流动不断，往往意味服务质量的不稳定和风险的形成。
4、服务质量监管体系不齐。
一是监管方行政色彩太重。目前，机关事务管理局作为业主代表，其“办后勤”向“管后勤”的角色转换尚未全部完成，局机关所属处室仍按计划经济色彩设臵，有房产处、设备处、综合（会务处）等，对现代社会化专业化的物业管理具体内容、标准研究尚不够，对与物业公司等契约关系尚难以接受。
二是服务对象参与度不高。好的物业管理必须是服务者与被服务者的双向互动，而现实的机关办公大楼物业管理除少数服务对象的投诉外，缺少集中服务对象意见的制度性安排。
三是质量监控体系不全。对于物业管理公司的具体运作，机关事务管理部门在制订监控标准、工作流程控制、强化考核等方面尚需作大量研究。
二、解决存在问题的对策
1、完善行业法律法规。
物业管理行政主管部门要加强对行业行为、各方关系的研究，尤其要针对办公楼、写字楼的具体特点，加快完善相关的法律法规，促进依法管理，建议具体区分物业管理公司类型，将其资质细化。制订针对办公楼（区）的条款，解决目前《物业管理条例》太笼统、不便操作等问题。就机关事务管理部门地位而言，国家层面应加快立法速度，就各类党政机关的国有资产管理、办公用房分配、机
关物业管理、公务消费等方面分层级制订标准，尽快出台《机关事务法》或《机关事务条例》。
2、逐步规范经费保障标准。
一要尽快制订相关收费标准。目前，政府物价、房产等行业主管部门对住宅小区、高级写字楼物业管理收费有相应的指导性政策，而对机关办公楼、医院、学校等特殊物业尚无具体收费标准。具体到政府机关办公楼的物业管理收费，可由省一级机关事务管理部门牵头，联合物价、房产等行业主管部门，根据办公楼的层数、面积、设备数量、服务项目内容、各地人员工资水平等因素，定期发布物业管理收费标准，以避免无序竞争，促进行业发展。同时，具体的物管收费标准也使财政部门有了拨款依据。
二要逐步在政府内部实行租金制。美国、澳大利亚政府各机构办公用房都要交纳租金，租金列入部门预算每年交国会审核。这一做法在中国尚无先例，但其优点是显而易见的：既可抑制使用单位的过度需求，又可培养公务人员服务即商品的意识，更有利于促进节约型机关建设。考虑到现阶段党政机关的实际情况，有学者建议，现阶段可以对各部门占用超过核定面积的部分收取租金，对企事业单位占用行政房产而不能腾退的部分收取租金，并逐步将租金提高到市场租金水平，抑制各单位过度需求。[3]在此基础上，对各部门核定使用面积内的部分也要逐步收取租金，可以从新组建的机构进行试点，总结经验，逐步推开。办公用房租金分别纳入使用部门和产权部门预算，用于办公用房维修、改造和物业管理经费开支等用途。
3、大力培育专业化物业管理市场。
中国城市化的迅猛发展催生了对物业管理的需求，就政府机关办公楼这一特殊物业而言，除相应的法律法规、行业标准需更要有针对性外，物业管理主管部门和机关事务管理部门应加大对政府物业管理的指导和管理力度。目前，由于建国初期建设的政府办公楼使用寿命到期和城市化迅速发展等因素的影响，省、市、县直至乡镇级的党政机关都已建设或正在建设新的办公楼（区），这一类市场规模特别庞大，为促进行业发展应具体做好以下工作：
一是行业主管部门（住建部）应尽快细化物业管理资质标准，启动专项的政府办公楼（区）物业管理市场，将其从住宅区物业管理市场中区分开来。
二是机关事务管理部门（国管局）应制订全国性党政机关物业管理的统一要求，如保密性工作规定、安全保卫规定、机关会议标准流程、车辆管理规定等等。
三是加强人才队伍建设，物业管理行业协会应针对机关、医院、学校等不同类型物业的特点，从职业经理人、专业人才、操作员工等层面加强培训交流，引入国外先进的管理模式和技术手段，依靠高素质队伍提升行业服务质量。
4、建立健全服务质量监管体系。
一要实行集中统一管理。各级党政部门应从降低机关运行成本出发，将保障机关运行的绿化、保洁、安保、会务等事务工作交由机关事务管理部门集中管理，以促进效率提高和专业化市场形成。
二要建立完善质量监管体系。主要是机关事务部门要改革内部职能组织结构，按服务质量监管的要求成立专门的机构。其次要制订各专项标准，如设备维护、安全保卫、会务保洁、车辆管理等各项物业管理服务的工作流程、质量标准。再次要加强考核，机关事务部门应充分运用现代管理手段，通过日常巡查、月度考核、发放意见征求表、邀请外部专业部门鉴定等方式，对物业管理公司运行情况进行考核管理。
三要严格奖惩、优胜劣汰。奖惩激励机制能有效加强质量管理，保持物业管理公司的危机意识、竞争意识。可采取整改制、通报制、奖罚制等手段，对物业管理服务进行分类考核，对服务质量好、测评满意率高的予以物质和精神奖励，对考核不合格、服务对象投诉多的解除合同关系，如此方可保证监管体系进入良性循环轨道。
第二篇：当代政府机关办公楼物业管理存在问题及对策
当代政府机关办公楼物业管理存在问题及对策
李超良
在建设服务型、节约型政府机关的大背景下，具体负责各级政府办公楼日常运行管理的机关事务管理部门，正逐步尝试用市场化手段引入社会企业，把政府机关办公楼的安保、卫生、绿化、会务等物业管理工作面向社会外包，以便提高服务保障能力。在这一过程中，不少现实问题还需不断加以研究：
一、目前政府机关办公楼物业管理存在的问题
1、相关法律法规的缺位。
一是《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等法规、规章不尽完善，其相关规定主要针对住宅区物业，而写字楼物业尤其是机关办公楼（区）类的特殊物业还无相应条款，一旦管理方、服务对象、物业公司在政府机关内部的财产被盗、公用设施伤人、服务质量等方面发生纠纷，便会出现无据可凭的情况。
二是机关事务管理工作立法仍未完成。各级政府的机关事务管理（后勤）工作由于主要向同级党政机关提供内部的保障和服务，各级机关事务管理部门未经法律授权而长期存在是既成的客观事实，是特定历史条件下适应机关政务工作发展需要的产物。从中国党政机关内部事务管理、服务、保障的实际需要来看，因为没有相应法律法规的授权，机关事务管理机构不得不靠行政命令、政府文件作为其管理依据，在对政府机关办公楼实行社会化物业管理时，其产权人地位、与使用服务对象的关系、对物业管理的监管职能等诸多关系尚无明确的法律界定。
2、经费保障难以规范。
一是尚无相应收费标准。目前物业管理市场以住宅小区为主，房产、物价等主管部门的物业管理收费指导文件也仅用于规范住宅小区管理，政府机关办公楼物业管理收费尚无相应的规范和标准。在实际操作层面，业主（机关事务管理局或服务中心、行政处）在选择物业公司时往往采取竞价方式，结果最低价中标往往与高质量服务要求初衷相背离，如不用竞价方式又易出现暗箱操作，滋生腐败，且引入的物业管理质次价高。
二是物业管理消费意识尚须培育。机关办公楼物业管理的消费者是广大的机关公务员，他们长期习惯于福利化服务，由于对物业管理也是一种需付费的商品的意识认识不到位，随意提高服务质量档次、增加服务范围和次数的现象时有发生。
三是财政支付政策不明。自主管理通过养人搞服务，机关管理成本主要反映为人员工资和各种福利，虽然数额不小，但可以按编制数由财政保障。实施物业管理主要体现为花钱买服务，其费用虽比前者明显降低，但却要超出自主管理不计人员成本后的费用，且由于物业管理范围不
一、标准不一，物业管理定价往往是物业管理公司、机关事务管理局、财政局等多轮会商确定。如不针对机关办公楼物业管理制定财政支付政策，其发展前景将很不明朗。
3、物业管理企业运行问题多。
一是物业管理市场发育不足。由于物业管理在中国发展时间不长，市场进入门槛低，导致良秀不齐，管理型、专业型、大型、小型各类物业管理企业混杂一起，市场选择机制尚未完全形成。
二是人员素质不高。主要表现为实际从事物业管理的人员中取得职业资格的人数不多，具备高级管理资格的人员更少，如2008年深圳市有物业管理项目5981个，但全市物业管理师仅137名。
三是员工流失率高。由于物业管理公司需靠低价位中标来取得市场，其员工工资水平整体偏低，导致了较高的员工流失率，这在机关办公楼的管理中显得尤为突出，机关工作人员工资数倍于物业公司一线员工工资，导致的距离感太大，从事安保、会务的年轻人往往嫌工资太低而频繁跳槽。而对机关而言，管理人员的流动不断，往往意味服务质量的不稳定和风险的形成。
4、服务质量监管体系不齐。
一是监管方行政色彩太重。目前，机关事务管理局作为业主代表，其“办后勤”向“管后勤”的角色转换尚未全部完成，局机关所属处室仍按计划经济色彩设臵，有房产处、设备处、综合（会务处）等，对现代社会化专业化的物业管理具体内容、标准研究尚不够，对与物业公司等契约关系尚难以接受。
二是服务对象参与度不高。好的物业管理必须是服务者与被服务者的双向互动，而现实的机关办公大楼物业管理除少数服务对象的投诉外，缺少集中服务对象意见的制度性安排。
三是质量监控体系不全。对于物业管理公司的具体运作，机关事务管理部门在制订监控标准、工作流程控制、强化考核等方面尚需作大量研究。
二、解决存在问题的对策
1、完善行业法律法规。
物业管理行政主管部门要加强对行业行为、各方关系的研究，尤其要针对办公楼、写字楼的具体特点，加快完善相关的法律法规，促进依法管理，建议具体区分物业管理公司类型，将其资质细化。制订针对办公楼（区）的条款，解决目前《物业管理条例》太笼统、不便操作等问题。就机关事务管理部门地位而言，国家层面应加快立法速度，就各类党政机关的国有资产管理、办公用房分配、机关物业管理、公务消费等方面分层级制订标准，尽快出台《机关事务法》或《机关事务条例》。
2、逐步规范经费保障标准。
一要尽快制订相关收费标准。目前，政府物价、房产等行业主管部门对住宅小区、高级写字楼物业管理收费有相应的指导性政策，而对机关办公楼、医院、学校等特殊物业尚无具体收费标准。具体到政府机关办公楼的物业管理收费，可由省一级机关事务管理部门牵头，联合物价、房产等行业主管部门，根据办公楼的层数、面积、设备数量、服务项目内容、各地人员工资水平等因素，定期发布物业管理收费标准，以避免无序竞争，促进行业发展。同时，具体的物管收费标准也使财政部门有了拨款依据。
二要逐步在政府内部实行租金制。美国、澳大利亚政府各机构办公用房都要交纳租金，租金列入部门预算每年交国会审核。这一做法在中国尚无先例，但其优点是显而易见的：既可抑制使用单位的过度需求，又可培养公务人员服务即商品的意识，更有利于促进节约型机关建设。考虑到现阶段党政机关的实际情况，有学者建议，现阶段可以对各部门占用超过核定面积的部分收取租金，对企事业单位占用行政房产而不能腾退的部分收取租金，并逐步将租金提高到市场租金水平，抑制各单位过度需求。[3]在此基础上，对各部门核定使用面积内的部分也要逐步收取租金，可以从新组建的机构进行试点，总结经验，逐步推开。办公用房租金分别纳入使用部门和产权部门预算，用于办公用房维修、改造和物业管理经费开支等用途。
3、大力培育专业化物业管理市场。
中国城市化的迅猛发展催生了对物业管理的需求，就政府机关办公楼这一特殊物业而言，除相应的法律法规、行业标准需更要有针对性外，物业管理主管部门和机关事务管理部门应加大对政府物业管理的指导和管理力度。目前，由于建国初期建设的政府办公楼使用寿命到期和城市化迅速发展等因素的影响，省、市、县直至乡镇级的党政机关都已建设或正在建设新的办公楼（区），这一类市场规模特别庞大，为促进行业发展应具体做好以下工作：
一是行业主管部门（住建部）应尽快细化物业管理资质标准，启动专项的政府办公楼（区）物业管理市场，将其从住宅区物业管理市场中区分开来。
二是机关事务管理部门（国管局）应制订全国性党政机关物业管理的统一要求，如保密性工作规定、安全保卫规定、机关会议标准流程、车辆管理规定等等。
三是加强人才队伍建设，物业管理行业协会应针对机关、医院、学校等不同类型物业的特点，从职业经理人、专业人才、操作员工等层面加强培训交流，引入国外先进的管理模式和技术手段，依靠高素质队伍提升行业服务质量。
4、建立健全服务质量监管体系。
一要实行集中统一管理。各级党政部门应从降低机关运行成本出发，将保障机关运行的绿化、保洁、安保、会务等事务工作交由机关事务管理部门集中管理，以促进效率提高和专业化市场形成。
二要建立完善质量监管体系。主要是机关事务部门要改革内部职能组织结构，按服务质量监管的要求成立专门的机构。其次要制订各专项标准，如设备维护、安全保卫、会务保洁、车辆管理等各项物业管理服务的工作流程、质量标准。再次要加强考核，机关事务部门应充分运用现代管理手段，通过日常巡查、月度考核、发放意见征求表、邀请外部专业部门鉴定等方式，对物业管理公司运行情况进行考核管理。
三要严格奖惩、优胜劣汰。奖惩激励机制能有效加强质量管理，保持物业管理公司的危机意识、竞争意识。可采取整改制、通报制、奖罚制等手段，对物业管理服务进行分类考核，对服务质量好、测评满意率高的予以物质和精神奖励，对考核不合格、服务对象投诉多的解除合同关系，如此方可保证监管体系进入良性循环轨道。
第三篇：沈阳市物业管理存在的问题及对策
08级经济学院工程管理刘国祥280707113
沈阳市物业管理存在的问题及对策
物业管理作为一个起步较晚的一种模式，在各方面还存在不少的不足之处，在经过为期几天的调查（当然大多数是网上查阅资料）后，我对沈阳市物业管理存在的问题提出自己的如下一些拙见。
1、沈阳市物业管理存在的主要问题1、1 关于物业管理方面的法制建设的滞后使得物业管理涉及的一系列法律问题还没有从根本上得到解决。
随着我国住房制度的改革，从福利分房转向个人购房，随之而来产生居民小区的物业管理问题，但由于我国的相关法律体系尚未出台，近两年引发多起群体纠纷。虽然现在已经有《物业管理条例》，相关部门也推出了《物业服务收费管理办法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等行政规章，但现有的物业管理模式基本上是一种剥夺业主选择权、强迫业主接受有资质（甚至没有资质）的物业管理公司管理模式。
1、2 相当一部分物业管理企业资质不全，在人力资源素质、风险意识、危机管理水平、质量管理体系、公共关系能力、品牌塑造能力等多方面还处于较低水平，物业管理企业经营理念、管理水平有待提高，其中以高素质物业管理人才的短缺最为严重。
目前，我国有相当数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为我国物业管理行业的奇怪现象之
一。房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场，管理人员普遍素质低，服务不到位。《物业管理条例》中第 33 条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格（如物业管理企业经理、部门经理、“三总师”等）的人员更是凤毛麟角，这种人才不足的局面，已经严重影响了物业管理行业向高水平发展。
1、3 产业物业纠纷的一些根本性问题没有得到解决。
当前的物业纠纷要么因收费问题引起，要么最终导致收费问题，物业收费成了物业管理部门和业主相互博弈的一个重要选项。根本原因在于各利益主体保证自身利益的正常渠道不顺畅，符合当前公民素质的能够保证各方利益的可操作性机制尚未形成。《物业管理条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。在物业管理中也应该贯彻“谁享用，谁受益，1
谁负担”的原则，以形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观念还有相当的惯性，服务标准与收费标准不符等现象时有出现，许多物业公司收费范围和价格透明度低，有的公司收取物业费后，一些维修工作仍需要缴费，而物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题，收费难问题依然困扰着各物业管理企业，这些都极大的影响了物业管理的健康发展，同时，也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应，也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。
1、4 对业主行为进行约束和规范的程度缺乏力度，对业主的约束偏少，而且多数业主的物业知识也较缺乏。
1、5 物业管理企业以单纯谋利为目标导致物业管理水平低下。
追求利润是物业公司的出发点之一，本应无可厚非，但如果是片面追求利润，单纯追求利润或只管理不服务，必然在物业管理中酿成巨大的问题。许多地产公司及其附属的物业公司，在售楼时就信誓旦旦，大肆喧染，许下种种承诺，并在售楼时一次性收取3年左右的物业管理费。待接管物业后，便抓住居民维权意识差，没有业主委员会等弱点，千方百计降低服务成本，有的甚至只是搞象征性的服务，待时间一到，钱也赚了，便以种种托词逃之夭夭。留下一大堆问题交给居民，交给社会。
2、沈阳市物业管理问题的对策2、1 加快物业管理方面的立法建设，从根本上让物业管理做到有法可依，有规可循。
这方面需要政府方面的努力，作为一般居民也无能为力，我们做的就是要提出自己的意见，让政府去加快这方面的立法。
2、2 促进物业管理企业提高经营管理水平
第一, 发挥物业管理协会的优势, 更多地介绍发达地区先进物业管理企业的经营管理经验；在行业内展开经营管理方面的交流；组织企业管理者对外埠先进物业管理企业和物业项目进行实地考察；针对部分企业管理者业务素质不高的情况, 举办业务培训, 开展物业管理企业员工业务竞赛。培训上要加大力度，培训一批适应我区物业工作需要的人员是当务之急，也是今后物业管理的需要，一是强化对物业公司法人的培训，使他们在政策法规、专业知识等方面得到全面提高。同时，帮助没有取得物业工作资质的企业，尽快拿到资质。打造一支有资质、素质高、责任心强的物业管理队伍。二是开展物业公司专业人员的强化培训，如物业财务人员、保安员、水电工等，使他们具备良好的职业道德和工作需要的专业技能。
第二, 在核定物业管理企业资质的条件中, 除规定物业管理专业人员的职称标准外,还应考虑增加学历标准, 促进物业管理企业积极吸收高素质人才加入, 从整体上保证沈阳市物业管理行业人才素质的提升, 为企业长远发展提供人才保障。
第三, 进一步加强宣传, 推动物业管理企业积极按照国际标准规范物业服务质量, 提高物业服务标准化水平； 加强对住宅小区物业管理中的危机管理。
2、3 针对目前的物业收费难的问题，建立新的物业缴费机制。
新的缴费机制旨在将收费与物业纠纷分离开来，就是物业费不由物业公司直接收取，而由业主委员会代收，并且介入第三方的仲裁和认证机构，保证业主委员会秉公办事，通过这种收费机制，可以有效的将业主与物业公司的矛盾分离开来，如果仍是原先那样物业公司收取物业费，本身就和物业公司有纠纷的业主会因为各种纠纷纠缠在一起而不缴纳物业费，这样更加加大了收取物业费的难度。
2、4 政府介入，加大对物业管理公司的管理。
政府管理主要是通过制度方面，通过建立制度，强制约束物业公司提高物业服务质量，并加大对他们的监督力度，渐渐地通过强制约束到让物业公司从思想上转变单纯为谋利的观念，让物业公司在公众中树立起一个好的形象，改变物业公司单纯谋利的现状。把物业管理的责任全部归结于政府是不公平的，但如果说物业管理中存在的一系列问题政府没有责任也是不客观的，或者说政府是造成出现这些问题的主要症结。试想，哪一个小区的规划审批不是政府所为，哪一栋楼的验收把关不是政府决定，哪一家开发商、建筑商不归政府管理，哪一个物业公司的运营组建不是政府准入。所以说政府有责任加大对物业公司的监督力度。2、5 物业管理也可以有针对性的尝试一些新的管理模式。
在加大对沈阳物业的扶持力度的同时，像对于低收入人群密集的住宅小区以及近郊区, 可以尝试开展业主经营式管理的物业管理模式。在尝试新模式的同时提高物业管理企业的信息化管理水平，完善物业公司的信息管理系统。
第四篇：物业管理问题及对策
物业管理（存在的主要问题及解决对策）研究目的和意义
一、当前物业管理服务中的反映出来的主要问题
（一）法规不健全，司法效力不高
近些年来，虽然物业管理的立法取得了不小进展，《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等的出台，对规范物业管理的运作起了一定的作用。但物业管理中的一些深层次问题，如业主组织与其它组织的关系处理、物业管理权力交接等，依然缺乏可操作性的规定。这使得许多物业管理纠纷难以通过法律途径解决。加之当前我国的司法诉讼程序多、费时长、效力低，物业服务欠费、接管不畅一类纠纷更是经常久拖不决，容易使得小纠纷演化成大的争执，甚至引发集体请愿、暴力冲突等一些严重影响社会和谐的事件。
（二）物业公司与业主之间的缺乏信任，难以建立和谐关系
目前有一些物业公司依仗有开发建设单位的支持，经常对业主的呼声不予理会，粗暴干涉业主的权利，导致业主对开发建设单位附属的物业公司很反感、不信任。开发建设单位的物业公司对物业早期介入和前期管理往往走形式主义，不能真正维护业主的利益，在建筑质量、功能、配套等重大事项上没有起到应有的监督把关作用。引致业主经常以房屋质量问题、建设单位承诺不兑现等而迁怒于物业公司，对物业公司不信任，关系处理不好。广州、深圳许多小区由此发生暴力冲突。
（三）物业公司履约意识和能力差，物业服务不到位
有一些物业公司在取得物业管理权后，没有按照合同认真提供物业服务，擅自降低服务等级，减少服务项目，降低服务标准和要求；有的公司连起码的服务合同要求都不能达到，以减少成本增加利润。有的公司甚至连清洁、保安工作都不能做好。
（四）业主组织地位不明确，业主委员会运作不规范
长期以来，业主委员会只是一个无法人地位和独立财产相对松散的业主自治性组织，其法律诉讼主体地位不明确，谈不上独立承担民事责任。即便现在不少地方接受诉讼或仲裁，物管公司胜诉后，也难以执行。而在实际运作中业委会主任、业主代表等人又难以得到适当的激励。机制欠缺，部分业委员成员或业主代表便会不公、不当地行使自己的权力，难以发挥业主组织应有的作用。
（五）业主欠费比例在有的地方较为严重
根据《中国物业管理》杂志的报导，北京市居民小区管理办公室对28个商品房小区进行调查，物业收费率能达到80%的只有14个小区，商品房小区平均物业收费率仅为65%。而一般来说物业管理费收费率低于80%物业公司将难以维持正常管理活动。
二、物业管理服务问题产生的原因
（一）业主与物业管理企业理念滞后
时致今天，仍然有大量人们对物业管理的认识停留在计划经济时代的单位管理或房管所管理模式上,无论是物业公司还是业主对物业管理的认识均又不成熟之处。特别是内地这种情况更普遍。据陕西《华商报》记者调查，西安市民对物业管理存在的问题可概括为六个方面：97％的业主称小区物业管理部门不是根据业主意愿公平选聘产生，而是由开发商“钦定”的，小区业主合法权益无法得到保障；86％的业主认为小区物业收费不透明，更有60％的业主称不了解物业部门收费的用途，而行政主管部门的指导无从谈起；参与调查的70％以上的业主对物业服务不满意，同时认为业主无法行使属于自己的权利；在参与调查的市民
中，有一半以上的人称不知道小区物业管理的政府行政主管部门是谁；参与者中，近90％的业主称小区不能按时召开业主大会，其中不少业主称小区没有召开业主大会却产生了业主委员会，怀疑是物业管理部门暗箱操作；在“您对小区物业管理不满时采取何种方式解决？”的调查项中，近30％的小区业主通过“争吵”解决物业纠纷。
（二）物业管理规模小，规模不经济，经营管理困难
规模不经济的问题。物业管理行业有一种说法，如住宅小区的管理面积在5万平方米以下者往往是亏损的，5-8万平方米才收支平衡，8万平方米才有赢利可能。但目前很多物业管理项目面积较少，整体上很难达到规模经营水平。据据统计，物业管理较成熟的广东省，截止2004年底物业管理覆盖率也只有为40%。物业管理企业有3000余家，管理项目1.2万个,平均管理4个项目，管理面积5亿平方米，每个公司平均管理面积只有16.7万平方米，每个项目只有4.2万平方米。［13］物业公司管理项目少，面积少的现状，反应了物业管理正常的市场竞争机制尚未形成，使物业管理企业难以走出经营困境，服务质量自然难以保证。
（三）行业队伍素质偏低，人才短缺
物业管理作为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才。但由于我国物业管理专业教育起步晚，培养的人才有限，加之尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，在职专业物业管理人员的培训不足和各种上岗专业培训流于形式、监管不足，更加之观念上认为物业管理无需高素质人员的误区等，使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低，制约了行业的良性发展，影响行业地位的提高。
回答人的补充2009-06-04 12:57
（四）物业纠纷处理方法不当，解决物业纠纷的有效途经不够
目前，不少物业公司对物业纠纷和和与业主的纠纷经常采用不适当的方法处理，如暴力解决、对簿公堂等，结果不仅难以解决根本问题，反而容易激化矛盾。据新京报报导，2005年10月30日晚，朝阳区57名欠交物业费、未履行判决的业主被法院强制执行，其中16人被司法拘留。事隔整1月在北京市朝阳区法院强制执行物业费一个月后对朝阳区被强制执行小区（百环花园、欧陆经典小区、农光里小区和芍药居北里小区）百名业主进行的问卷调查表明：超七成业主认为强制执行不会促使他们交纳物业费，而其后物业公司提供的服务也没有改善。调查结果统计显示：6.1％的业主对小区物业服务满意，65.9%的业主选择了不满意；同时42.7％的业主也意识到拒交物业费不能促使物业改善服务。对于强制执行后的影响，76.8%的业主认为，强制执行不会促使他们积极缴纳物业费；73.2％的业主感到强制执行后，物业的服务并未得到改善；68.3％的业主认为，强制执行后，业主和物业的关系恶化了。
三、解决问题的对策
通过以上分析，我们认为解决当前物业管理服务中的问题，主要应从以下几方面解决：
（一）完善立法，改进司法
一年前出台的《物业管理条例》突出了权在业主、订约自由、合同优先、建设与管理相分离、以招投标方式选聘物管企业、以合理公开以及费用与服务水平相适应的原则确定物业服务收费标准等物业管理法治精神与原则，较以往有了较大的改善。但迫切需要地方立法加以细化，强化法规的可执行性和可操作性，特别是要在业主组织的成立运作、物业接管的程序、方式、不交物业服务费的制约等方
面作出具体规定，以化解当前大量出现的一些突出纠纷与矛盾。在司法方面，要借鉴香港小额钱债审裁方面的经验，改革简化审判程序，提高审判效率，加大对物业服务中每一方违约违规的处罚力度，遏制“赖账”等不良现象与苗头。
（二）强化政府监管与指导，加强社会监督力度
首先，要从源头上对包括物业项目报建、规划设计、融资、开发、销售全过程进行严格监管，为后续的物业管理服务打下良好的基础。要积极改革物业管理行政管理模式，真正落实三级管理体制，将对物业管理监管的权力中心下移至街道办事处，明确赋予街道办事处指导业主大会召开成立，对物管招投标、物管交接及业主组织和物业公司实际运作进行监管的具体职责，提高监管效率。回答人的补充2009-06-04 12:58
再者，要依靠社区代表、人大代表、专聘社会监督员等各方力量，加强对物业管理的社会监督。拓宽群众投诉渠道，及时解决群众反映的物业管理问题，并加大对群众投诉的处理力度，对各种违法违规行为坚决查处，公开曝光，以起“震慑”作用。把物业管理市场中容易出现的问题消除在萌芽状态。
（三）多种途径培育规范物业管理市场，提高物业管理水平
要进一步加强社会舆论宣传，引导群众转变思想观念，使物业管理进一步得到广大群众的认同和支持，提高他们参与物业管理活动的主动性和积极性；要加强对业主大会、业主委员会成立的指导、引导，确立起物业管理市场的真正的买方主体，并增加这一主体的决策能力和行为能力；要加强物业管理市场竞争主体的培育，严格实行建管分离，大力推行物业管理招投标制度，真正建立业主与物业管理企业双向选择市场竞争机制；要增设对口的高等教育专业，大力培养具有相关专业的高层次人才，通过职业教育、在职培训考核等多种手段，提高物业管理人员的素质；要加强政府调控引导力度，加快物业管理企业改组改制，优化结构，重组上规模的步伐，培育一批高素质的企业；加强对物业管理公司的资质审核，对违法违规不能规范运作的物业管理企业，加大监督处罚力度，使物业管理企业在竞争中规范自己的经营行为，提高管理服务水平。
（四）加强专业人才培养和全员培训工作，提高行业服务人员素质
即要通过多种途径解决当前的物业管理服务人员素质不高的问题。首先，学历教育要要培养既懂政策法规、服务礼仪、心理沟通，也熟悉工程技术的经营管理服务型人才；同时物业管理行业应加快职业资格制度的建立，培养各级职业人才；企业内部培训重点要从解决业主关心的人员素质着手，加强服务规范、服务标准、员工礼仪、各种工程问题的解决实用技能、法律知识、突发事件应变能力等针对性培训。多管齐下，达到行业人员素质的根本提高，从而带来服务作风、水平的大力改善，使业主欣然接受优质的服务，消除内心的对抗心理。
总之，解决物业管理服务方面的问题不是一朝一夕之事，需要全社会的努力。相信随着我国法制建设的完善、市场经济体系的成熟，物业管理行业也一定能逐步走上规范、健康、和谐的发展轨道。
第五篇：当代大学生文化素质存在的问题及对策
文化素质指人们在文化方面所具有的较为稳定的,内在的基本品质,表明人们在这些知识及与之相适应的能力行为,情感等综合发展的质量,水平和个性特点。
文化素质不只是学校教给你的科学技术方面的知识，更多的是指你所接受的人文社科类的知识，包括哲学、历史、文学、社会学等等方面的知识。这些知识通过你的语言或文字的表达体现出来、通过你的举手投足反映出来的综合气质或整体素质。所以有知识的人不一定有文化，不一定有思想，因为科学技术方面的知识也有很大的局限性，尤其是现在学校教育传授的技术方面的知识具有局限性和片面性。这就需要我们自己在课外加强自身的文化素质建设。
当代大学生所存在的文化素质问题主要有以下几点：
一． 现在很多大学生认为，现在社会需要的真正有能力的人，至于文化素
质也就是指毕业证、学位证、四六级证等等。这些只是敲门砖，是能够证明你胜任某分工作的凭证，到具体的还要看你的个人能力。所以现在的很多大学里刮起了“社团风”。认为只有加入了某个社团、协会或者进入了学生会，才能真正锻炼自己的能力。把大把大把的时间用在社团、协会的活动和学生会的工作上，而荒废了学业。但到头来总结一下，他们在那里又学到了什么，又学到了多少呢？
二． 由于中国当前的教育模式问题，使得当代大学生对时事政治关心太少
了，特别是理工科学生。教育部是在哪一年提出的素质教育我记不得了，具体素质教育是从哪一年开始实施的我也不清楚。但我看到的是中国当前的教育模式仍然是应试教育。老师为什么而教？学生为什么而学？社会上需要的是什么样的大学毕业生？我想这些大家都很清楚。什么是素质教育，我在这里想谈一下自己的看法，这可能与教育部所以颁发的一些文件上的解释不太一样（仅为个人看法）。我个人觉得素质教育下，老师是为学生们答疑解惑的，正如韩愈在《师说》中所述：“师者师者，所以传道受业解惑也”。学习是为了自己的兴趣而学，不是有那么一句话吗“兴趣是最好的老师”。所以为了自己的兴趣而学肯定会乐在其中而不是枯燥乏味。只有这样才能使学生自己爱学乐学，主动去学。而现在的应试教育下你看看老师是怎么教的，学生又是怎么学的。老师所教的全是考试要考的，不论是否有用，不论学生是否感兴趣，你都必须要学。你学不会的老师就负责塞给你。学生所学也不是自己喜欢的。为考试而学，不为兴趣而学，人人都成了考试机器。也正因如此导致了当代大学生个个都成了“高分低能”。文化素质自然好不到哪儿去。
三． 当代大学生活的太安逸了，正所谓“生于忧患，死于安乐”。正是这
种安逸的生活让他们没有了对文化素质的追求。其实这也是应试教育的苦果。高考成就了这批大学生，当他们拿到入学通知书的那一刻所有的忧患都不再属于他们了。等待他们的就是那美好的大学生活。进入大学后不思长进者有之，意志低落者有之„„不打鞭子骏马不驶啊！如此大学你让学生的文化素质如何提高？
四． 学样太强调能力了，好像文化素质已经不是学校对学生教育的主要任
务了。我想问的是，能力的内在支持是什么？一个人能力的内在支持多多少少要依赖于他的文化水平。你让一下文盲去做飞机去开发计算
机软件，他能做成吗？
点击咨询 