我国物业管理发展中存在的问题及解决对策

第一篇：我国物业管理发展中存在的问题及解决对策

物业管理是指由专门的机构和人员，依照合同和契约，对己竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化，道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。

一、我国物业管理发展中存在的问题

（一）物业管理服务收费问题一直是物业管理工作的难点

自从开始实施物业管理以来，物业管理服务收费问题一直是工作的难点，也是政府主管部门立法和监管工作的重点。

从物业产权人、使用人的角度，主要是收费标准过高。对于物业产权人来说，主要是针对房租而言，现阶段的低水平房租，使产权人交费额与房租相差很小；对于物业使用人来说，与以往相比，除了交纳房租外，还必须承担住户个人交费项目的费用这笔难以承受的开支。价格水平与服务质量也不相符。违规收费时有发生。比如擅自增设收费项目、擅自提高收费标准、擅自处长收费期限、只收费不服务、多收费少服务、不按规定明码标价收费等等。

从物业管理单位的角度，主要是收费标准太低、项目不全。有资料显示，对于物业管理项目进行成本核算，发现除了个别项目外，大多数收费标准低于成本价。同时收费责任不清，承担风险过大。现阶段各物业管理企业承担了大多数公用部门的收费任务，不仅物业管理企业要投入人力代收费用，而且由于拒缴、欠缴现象普遍存在，物业管理企业还不得不为住户暂付大量费用，承担了很大的经济风险。

（二）物业管理企业经费严重不足

在实行物业管理后，居民从思想上、经济上都难以接受物业管理服务收费，这是物业管理遇到的一个难点问题。有些物业管理公司之所以起步艰难，其关键是不能解决经费来源，仅靠向住户收取服务费来解决物业管理的经费来源，大多步履维艰。公共设施、设备、维修基金的资金难以到位，很少有物业管理企业落实到了这一笔资金；按合同规定的向每一个住户收取的管理费收入又由于目前存在的对收费工作的不理解、不支持，住户欠缴、拒缴管理费的现象时有发生，使这一笔资金也难以全部落实；合同之外的特约有偿服务收入由于大多数物业管理企业特约服务项目少，业务量小，不能从中取得多少收入，对资金的补充也是杯水车薪。

（三）物业管理的法制建设滞后

物业管理在我国的兴起也就是从近几年来开始的，国家出台了的法规虽然填补了我国物业管理法律制度的空白，初步改变了我国物业管理无法可依的状况，然而，与物业管理实践对立法的要求相比，仍有相当差距。由于在许多方面都缺乏明确的法律规定，使得在管理中形成大量的矛盾与分歧，物业管理的纠纷事件日益增多，而物业管理公司、业主之间产生纠纷后也缺乏仲裁机构和处理规程。

二、若干原因探析

（一）产生收费问题原因探析

传统的福利观念根深蒂固，物业管理意识尚未形成。在计划经济体制下，居民除交纳象征性房租外，没有其它任何住房消费，而推行新的物业管理模式，住户要支付高出原有房租许多的物业管理费，在观念上一时难以接受。同时行业规范尚不健全，竞争机制尚未形成。再者收费标准背离价值规律，执法监督缺乏有力保障。在收费执法监督问题上，对于物业产权人、使用人来说，可以通过消协、物价、房管部门甚至法院等途径维护自身合法权益，而对物业管理单位来说，由于分户收费金额小，欠费住户数量多和欠费

原因复杂等因素的制约，在目前情况下，要通过法律手段监督和制约物业产权人、使用人交纳物业管理费，存在着诸多的实际困难。

（二）物业管理经费不足的主要原因

（1）物业管理启动资金难以到位。当前我国的物业管理尚处于起步阶段，需要大量资金投入，尽管政府每年对住宅小区的管理都能给予一定的经费补贴，但远远不能满足物业管理快速发展的要求。（2）物业管理企业管理成本居高不下。物业管理企业经营严重不足，营运资金缺乏，导致大多数物业管理企业处于亏损状态，除了收费难，启动资金没有到位等原因外，还有物业管理企业本身规模和所管理的物业质量的原因。（3）物业管理企业经营渠道少。企业化要强调“一业为主，多种经营”。物业管理公司要取得经济效益，既要通过各种方法降低管理成本，又要开拓经营渠道增加收入。

（三）法制建设跟不上物业管理发展的主要原因

（1）效力层次低、权威性不高，体系残缺不全。现行物业管理立法大多是建设所公布的各种部门规章，政策及规范性文件，这些规章的权威性、普遍适用性较低，不利于物业管理职权的行使。在我国现行的物业管理法律法规中，缺乏一部能统率物业管理所涉及的所有领域的基本法，一旦某一单行法规出现立法漏洞，无法可依的现象便不可避免。（2）内容不完全、法律漏洞多。现行物业管理法规的适用范围过窄。物业管理法的调整对象应该是所有的物业管理关系，而现行法规主要涉及住宅小区的物业管理，至于工业厂房、商业物业、办公大楼、仓库等众多领域的物业管理还是无法可依。同时，尚未建立完善、科学的物业管理市场准入制度。准入制度是主管机关对物管企业进行监督和管理的首要环节，是建立竞争有序的市场体系的基础。物业管理市场的监督管理体制尚未理顺。目前物业管理市场存在着多头监管而又监管不力的现象，不仅增大了物业管理企业的工作难度，也给物业管理的有序运行埋下了隐患。法律责任制度不健全也是原因之一。

三、我国物业管理发展对策

作者试图根据我国具体国情，结合国内外物业管理的一些先进的管理经验及方法，探索解决当前问题的行之有效的方法。

（一）解决物业管理收费问题的有效途径

首先要改变传统观念，提高对收费的认识。让人们充分意识到购房之后，还要在使用期限内，连续不断地自行承担物业维护和享受服务的全部费用。同时，强化业主委员会在物业管理中的作用。业主可以通过业主委员会来充分行使自己的权利，维护自己的利益。再者，物业管理要得到发展和繁荣，就要得到政府的扶助和支持，政府应该在物业管理开始兴起阶段扶持物业管理企业的发展，激励物业管理行业竞争机制的形成。可对物业管理收费实施特殊税收政策，应进一步明确公共维修服务收费的法定税费的标准，使物业管理服务的价格构成更加合理，同时便于物业管理企业的实际操作。同时可以从各城市的实际出发，对物业管理收费实施特殊优惠的税制，减免部分税费，减轻物业管理企业的经济压力。政府对物业管理经费应当进行适当补贴，这有利于保护从事这一类物业管理的企业的积极性，推进住房制度改革进程。

（二）物业管理企业应从多方面着手，以改善经费不足状况

（1）物业管理可实行规模化经营。企业在生产规模上要达到经济规模，此时产品的单位成本最低。物业管理公司也应考虑运用规模经济发展企业化经营。（2）物业管理应实行专业服务社会化。我国的物业管理公司机构大、人员多，公司对每一项管理业务、服务项目都要亲力亲为，这势必大大增加了成本。物业管理公司应以积极的态度，努力寻求和适应符合国际惯例的新的管理架构和方式。（3）物业管理公司应开展多种经营。物业管理公司采取“一业为主，多种经营”。物业管理公司在从事物业管理和服务的同

时，也可利用自身的优势将经营范围扩大到与物业有关的业务，也可根据自身特点和该小区的情况向其它方向发展。（4）改革现行物业管理体制，打破单一物业管理模式。从大多数中低收入者无力负担物业管理费的实际情况出发，可以尝试打破普遍推行物业管理公司管理一种模式的体制，将我国台湾地区普遍实行的业主自营式物业管理方式引进我国大陆的物业管理体制，实行物业管理公司管理与业主的自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。业主自营式物业管理就是住宅小区（台湾称社区）的物业管理，既不由房地产开发公司负责，也不聘请社会上专门的物业管理公司负责，而是由楼房业主自己打班。这种方式在台湾的城市中比较普遍。整个社区的建筑物分为两部分：一部分是私产（即居民的套房），由业主自己打班；另一部分是公产，包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物。公产归社区全体成员所有，由他们自己管理，即所谓业主自营式物业管理。台湾的物业管理队伍非常精干，专职人员只有两位，一位是干事，另一位是守门员兼监控员(他们的房间有对公产部分进行监控的先进电子设备，并且24小时录像，保留二周)。另外有少量的临时工，如保洁员、修理工等，由干事根据需要聘请，他们的工资、奖金等从出租房屋收取的管理费中支出。工作人员尽职、敬业，加上文明程度较高、设备先进、通讯发达，所以其物业管理成本不算高，水平和效率却很高。

（三）完善物业管理法律法规

为了规范物业管理的组织和行为，保障各主体的合法权益，构建物业管理市场的公平竞争秩序，当务之急是完善物业管理法规。在结合我国实际情况的基础上，提出如下的建议：（1）提升物业管理法规的层次和效力，建立健全物业管理法规体系。就物业管理的目的、基本原则、物业管理法律关系（含主体的权利义务）、物业管理企业及业务范围、监管体制和物业管理法的适用范围等原则性内容加以明确规定。各有关部门要加强政策法规的协调，尽量摒弃狭隘的部门利益，以实现法规的体系化，促进法与社会需求之间的和谐。（2）完善物业管理法规内容，做到内容与体系的协调。应当扩展物业管理法规的适用范围，除了继续完善城市住宅小区物业管理法规外，还要将工业厂房、商业物业、办公大楼、仓库等的物业管理也纳入物业管理法规的调整范围。同时建立完善科学的物业管理市场准入制度，净化市场竞争环境。物管企业应做到产权清晰且独立、组织机构和内部管理制度科学合理、不断提高管理水平和服务质量、创造好的业绩。促使那些由房管所、公房管理单位转制而来的物管企业尽快适应市场需求，并放宽企业参与市场竞争的条件。再者，应当理顺物业管理市场的监管体制，细化各职能部门的职权及行使职权的程序，完善监管、制约手段。最后，完善法律责任制度。明确规定罪错与应承担的责任形式，构建涵盖民事责任、行政责任和刑事责任的责任体系，使各主体明确知道如果违反了物业管理的有关规定应受到何种惩罚，这将有力地督促各主体正确行使权利和积极履行义务，尽可能减少和避免纠纷，违法行为的发生。明确界定依法追究各种法律责任的组织积程序，使各类组织依法定程序切实履行监管义务，保障物业管理法规的贯彻实施，也便于保护各个主体的合法权益。

第二篇：论我国物业管理发展中存在的问题及其解决对策

山西煤炭职工联合大学

毕业论文

论文题目：论我国物业管理发展中存在的问题及其解决对策 专

业： 工商管理

班

级： 2007工商企业管理二班 姓

名： 史 小平指导教师： 高 文 洁

二零一一年十二月

论我国物业管理发展中存在的问题及其解决对策

内容摘要

目前物业管理是我国市场经济的重要组成部分，为我国经济的发展和人们生活质量的提高密切相关，但由于我国物业管理行业起步比较晚，所亦在现实的实践和发展中任然存在一部分比较突出的问题，为解决目前物业管理当中存在的问题，我们主要采取了加强立法，加强物业公司的资质管理，加大宣传力度，建立专项维修基金管理委员会，建立专项维修基金管理委员会，加大组织领导力度理顺管理体制，处理好物业公司与其他方面关系等一系列措施，以促进我国物业管理行业的发展。

关键词：物业管理: 措施: 发展

绪论：

中国的物业管理始于八十年代初,从产生初期的感性、无序，到迅速发展狂热的中期，再到平稳和理性的后期，走过了风风雨雨的二十多年发展 历史。现在，中国的物业管理市场已经日渐成熟，表现在，物业管理法规更加完善，政府监管物管行业也日趋规范；经过不断的行业重组，物业管理企业实力增强，市场化行为更加理性规范；专业技术重组使得物业管理的专业技术服务基本实现专业化、社会化；业主维权行为趋于理性；业主委员会的运行逐步规范并开始纳入政府监管范围。物业管理发展到现在又似乎进入一个两难境地一方面市场化正日渐成熟，另一方面物业管理发展方向却又十分迷茫。这种矛盾和不平衡预示着物业管理行业变盘即将到来。

2007年3月16日，十届全国人大五次会议上通过的《物权法》，于10月1日起正式实施，《物权法》是调整财产支配管理的法律，是对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则，是中国制定民法典的重要组成部分，是完成构建中国特色社会主义法律体系的法制目标，《物权法》的颁布将解决中国物业管理行业内一系列长期悬而未决的问题，将对中国物业管理行业未来的发展起到重要而深远的影响。

21世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对物业管理行业来说，质量理念和品牌理念的角逐市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要作出相应的变革，才能适应发展的需要。

一、目前我国物业管理实践过程中存在的问题

随着我国经济发展和城市开发，物业管理已形成规模，其效益也越来越明。在经济效益对地方政府而言，主要体现为：减少了大量的财政补贴，对住宅区，开发企业而言，能提高物业市场竞争力，使开发企业的房产畅销，加速资金周转。同时，完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象，吸引更多的房地产交易商和消费者。在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。但是，目前在物业管理的实践过程中还存在着如下问题：

1、物业管理架构不完善。

目前，我国物业管理存在的首要问题是架构不完善，体制需进一步理顺和重新构建。其中，政府、管委会、物业管理公司责、权、利关系需要进一步明确。例如，成都市近年来已竣工的住宅小区中，房屋及物业管理有三种基本形式：一是政府房地产管理部门管理的，二是房地产开发商以企业管理的，三是产权单位自管的，这三种物业管理模式大约各占1／3。而其中不少物业管理往往是局部的或单一的，一些物业管理单位企业忽视自身建设，把物业管理看成只是收费服务和简单生产活动，对企业发展和专业管理水平提高，一无规划，二无措施，没有明确管理目标责任制，企业既无压力也无动力，管理不计成本，年终无核算，对该建立哪些规章制度和管理标准，心中无数，照搬照抄了别人的规章制度，使这些规章制度流于形式。

2、配套设施运作不理想。

目前，小区的投资建设与物业管理脱节，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，物业管理滞后于住房消费使用。其公用设施本来已很少，商店、学校、银行、娱乐设施等本来不足，而这些商业性网点还因种种原因“名存实亡”。

3、维修保养不得力。

小区或写字楼一旦发生故障性事件而向物业管理公司反映（诸如电梯损坏、水管泄漏、电闸破坏、防盗门失灵、墙灰剥落等），往往不能得到及时解决。原因是物业管理公司在这些方面无能为力。他们一不具备各方面的专业知识，二无配备必要的维修队及设施，一旦接获维修投诉，只能向其他相关单位报告或申请维修，这显然不符合专业物业管理规范。

4、物业管理经费难以为继。

物业管理和建设一样，也需要资金的投入，在物业管理中，应该贯彻“谁受益，谁投入”的原则，形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观还有相当的惯性，不少住户往往把物业管理理解为无偿服务或低偿服务。这有悖于社会主义市场经济条件下住宅消费原则，也是影响物业管理工作顺利开展的一大症结所在。

5、物业管理法制不健全。

全国性小区物业管理方面的法规很不健全，诸如物业管理体制、物业管理经费、住宅小区物业管理公司的资质审查、住宅小区的物业验收交接等关于住宅小区的物业管理中的重大问题都有待于进一步的明确规定。为此造成了物业管理很难纳入依法管理的法制轨道，实行住宅小区物业管理的规范化和标准化等缺乏法制的根本保障。

6、物业管理公司与社会相关方面关系不顺。

物业管理公司在其经营管理服务过程中与街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门都有密切关系。由于工作范围不明确，关系不协调，已成为小区物业管理中一大突出矛盾。

7、物业管理不到位。

目前有物业管理公司不以“物业管理”为主业，而着重于多种经营，或只限于收租金和一般养护维修，而对于如何保养好建筑物的外貌、公用部位、周围环境，主动维修设备，提高物业的使用功能和经济价值则未能很好顾及，更谈不上特约服务了。

8、地区间发展不平衡。

各个省（市、区）申报参评全国优秀管理住宅小区，不足全国小区总数的30％，参评城市不到全国城市的1％，有6个省会城市不出小区参评。这里既有南北经济发展差异的客观因素，也有主管部门“重建轻管”的倾向。

二、解决对策

面对上面的这些问题国家应尽快出台物业管理专业性法规，规范政府、业主委员会物业管理公司、房产开发商、居住者各自的责、权、利，以及相互之间的法律关系，进一步明确物业管理在社会主义初级阶段的地位和作用，为物业管理公司提供一个宽松、公开、公平的竞争环境，使我国物业管理向社会化、专业化、企业化经营轨道上迈进一步。

1、国家尽快颁布针对物业管理的专业性法律。立法上明确划分建设单位与物业管理企业的权利、义务和责任（包括前期物业管理）。首先应当在立法中明确建设单位对开发完毕已竣工验收合格的小区住宅必须实行前期物业管理，其组成应由建设单位在当地房管部门指导下进行。规定入住率达到一定比例（如30%——50%）或首次交付使用达到一定期限，房管部门必须组织业主筹备成立业主大会，如果建设单位或前期物业管理企业阻挠业主大会成立的，一定比例（如10——15%）的业主可向房管部门申请强制成立业主大会，房管部门应当给予支持，否则，业主可向上一级行政主管部门提出行政诉讼，状告房管部门“不作为”。业主大会成立并选举产生业主委员会后，在一定期限内（如6个月）应当做出选聘新物业管理企业的决定，在选聘新物业公司期间，建设单位必须将物管条例第29条规定的竣工验收资料、技术资料说明文件等移交业主委员会保管，由业主大会授权委托业主委员会在房管部门的指导和街道办事处的配合下确定物业管理企业，定聘后，业主委员会再将上述物业资料转交物业管理企业保管。物业管理企业直接对业主委员会负责，最终对业主大会负责。以此杜绝“老子”遗祸“儿子”担罪现象发生，对现有建设单位已设立的物业管理企业，可采取限期分离办法解决，使建设单位逐步淡出物业管理行业。同时立法还应明确业主委员会的法律地位，建立建设单位、物业管理企业与业主三者互相平衡制约、相互监督的制约机制。业主委员会的产生，体现了建筑物区分所有权人通过建立团体关系、维护共同性物业权益的强烈愿望。它由业主大会选举产生，其对公共物业财产的管理权利，来自于区域内全体区分所有权人以业主公约或业主大会授权的方式所做的委托，双方之间产生的是一种类似于信托性质的民事关系。可以说，成立业主委员会这样的法律主体，是所有权人行使公寓化建筑物所有权的一种新的法律形式。但正如胡杰丰律师所说，业主委员会与业主大会的关系就如公司董事会与股东会的关系，业主委员会只是业主大会的一个内部机关，而不是法人和其他组织。按照法律规定它并不具备任何法律主体资格！这对于当事人的诉讼、对弱势群体合法权益的及时有效保护，以及对法院的案件审理工作都将带来很大的困难和压力，它既不符合司法效率的原则，也不符合社会经济发展的趋势。也使物业管理在立法与实践中脱节，并陷入难以自拔的困境。因此，法律应明确规定业主大会可在依法成立并登记后取得法人资格，业主委员会是大会的执行机构，它负责实施其决议，代表业主大会对物业进行有效管理。这有利于改变业主与物业公司权责不对称的状况，从而有效地缓解矛盾，并最大限度地避免纠纷的发生。

2、加强物业公司的资质管理。

房地产行政管理部门应对物业公司进行严格的资质管理，实施注册和许可证制度，扶持市场化、社会化的专业性物业管理公司，引导专业性物业公司向大型化发展，创造规模效益，并将业绩优良的物业管理公司向业主委员会进行推荐。

3、加大宣传力度，进一步提高对物业管理工作的认识水平。物业管理实质上是一种服务，最受益者是广大居民，同时又减轻了政府的负担，还能解决部分下岗职工的再就业问题，可以带来很大的社会效益、环境效益和一定的经济效益。推进住宅小区物业管理工作，要加大对物业管理的宣传力度，提高公众对物业管理的认识水平，营造一种全社会关心和支持物业管理工作的社会氛围。

4、建立专项维修基金管理委员会。

专项维修基金的收取、管理、使用、续筹与监督等均应明确到位，建立专项维修基金管理委员会，对其使用情况、利息情况定期予以公布。从实际情况看，专项维修资金的筹集一般有三种途径，第一是开发商售房时按房款2%收取，然后转给物业公司保管。第二是业主购房时不交专项维修基金，待用时再以业主大会决议形式筹集。第三是在收取物业管理费用中分两部分，一部分为平时物业管理支出，另一部分为专项维修资金。至于采取哪种方式续筹专项维修基金，也必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

5、设置机构，规范管理。

国家有必要设置专门的物业管理机构，利用国家和地方政府制定的一些法规、政策对业主委员会、物业管理公司、开发商实施综合管理，并尽快编制物业管理劳动定额，各物业各工种的工作量、材料消耗，及以机械台班损耗等做出明确的测定，使物业在竞争中一方面即可双向选择，又可防止物业行业不正当竞争。

6、加大组织领导力度理顺管理体制。

按照建设部《城市新建住宅小区管理办法》的基本要求，结合兄弟城市住宅小区实施物业管理的经验，加速住宅小区实施物业管理工作步伐，以适应住房制度改革深入发展的新形势。建议市政府成立由分管副市长任组长、规划局、房产局、房改办、城建局、公安局、财政局、物价局、政府负责人为成员的住宅小区物业管理 领导小组，以加强对全市住宅小区物业管理工作的组织、协调、领导。按照建设部《办法》第三条“房地产行政主管部门负责小区管理的归口管理工作；市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供热等行政主管部门和住宅小区所在地人民政府按职责分工，负责小区管理中有关工作的监督与指导”的规定，建议明确市房产管理局为市区住宅小区物业管理的行政主管部门。市房产 管理局要加强对物业公司的领导，建立物业管理行业协会，组织物业公司开展各项活动，不断提高企业管理服务水平。

7、处理好物业公司与其他方面的关系。

物业管理是通过管理公司实施的，而物业公司对物业点的管理必须符合当地的政策规定，并接受属地政府职能部门的管理，因此，物业公司在管理中要积极与居委会、街道办、派出所、物价、税务等单位取得联系，辅助行政机关工作，共创文明小区。内部条件包括处理好行业内部的平衡，成立行业协会提高管理服务水平，重视员工素质保证基本队伍的技术力量，提供多种服务和多层次服务，以及合理收取和使用管理经费等五个方面。

8、强化管理、树立品牌，建立激励机制，促进物业行业健康发展。

对于我国物业管理行业起步比较晚，在社会的影响力还不够，相关的体制还不完善，强化管理树立品牌，建立激励机制，能步断的提升行业在社会上的影响了，促进整个行业的健康发展。

三、结 论

随着我国社会主义市场经济的快速发展，人们收入不断提高，人们对于高质量的生活水平的追求欲望越来越强烈，物业管理作为我国服务行业的一份子，与人们生活质量的高低有着密切的关系，它的管理是否完善直接影向人们的心情和生活质量，因此面对我国目前物业管理存在的问题采取加强立法，加强物业公司的资质管理，加大宣传力度，建立专项维修基金管理委员会，建立专项维修基金管理委员会，加大组织领导力度理顺管理体制，处理好物业公司与其他方面的关系以及强化管理、树立品牌，建立激励机制等措施来解决我国物业管理在发展中存在的问题，是符合我国国情和人们的切身利益的。

总之，不断的完善我国的物业管理服务，不仅能使我国的物业管理企业在激烈的市场经济生存和壮大，还能为我国经济的稳定快速发展贡献一份力量。

参考文献

[1]。王保庆，中华工商时报网络版

[2].http://baike.baidu.com/view/42077.htm 2008年10月7日 [3].张桂英，关于我市住宅小区物业管理问题的研究。2009年1月21日 [4].廖善康，浅议物业管理在实践中的困境及其解决对策 [5]王建廷 《 物业管理 》 中国建筑工业出版社。2007年

第三篇：我国服务业存在问题及其解决对策

我国服务业存在问题及其解决对策

班级：经1109 学号：20111246 姓名：邢艳春

在经济全球化趋势愈加汹涌的背景下，世界经济结构正在发生着深刻的变革，以金融及信息革命全球化发展为特征的科学技术革新浪潮正在推动世界服务的加速发展。如今服务业占各国经济比重越来越大。当然中国也在此行列之中，接下来我们将分析中国的服务业，以及其存在的问题以及解决的决策。

服务业是指利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供服务的业务。作为市场经济的产业基础，服务业是国民经济的重要组成部分，服务业包括现代物流业、信息服务业、味浓服务业、社区服务业、旅游服务业、中介服务业、房地产服务业、文化服务业、金融服务业、公共服务业、教育服务业、餐饮服务业等等。服务业是国民经济的重要组成部分，服务业的发展状况与发展水平是衡量一个国家和地区经济发展水平的重要标志，也反应了一个国家和地区经济的发展优势。现代服务业是主要依托信息技术和现代管理而发展起来的知识相对密集的服务业，具有技术含量高、人力资本含量高、附加值高、资源依赖度低、污染排放低等特征，现代服务业的发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志。发展现代服务业，对于转变我国经济增长方式、实现我国产业向价值链高端的转移、提高科技创新能力、建设创新型国家，具有重要的战略意义。

我国现代服务业发展的主要问题：

一是技术含量有待提高。我国服务业总体技术含量不高，劳动生产率较低，科技对服务业的贡献率还有待进一步提高。二是创新能力有待加强。自主创新能力不强，制约着我国现代服务业的发展，如软件和信息服务业由于自主创新能力不足、缺乏核心技术，我国所提供的产品和信息服务基本处于产业链低端，经济效益很低，而且我国在服务业领域研发投入的不足，也在一定程度上影响了服务业创新能力的提高。三是人才短缺问题凸显。我国虽然拥有丰富的人力资源，但服务人才的短缺、尤其是结构性短缺一直制约着我国现代服务业的发展。四是融资困难亟待改善。大多数服务企业由于规模小、信用低以及缺乏足够的抵押品等原因，很难从银行获得企业发展所需的贷款。在需要大量资金的现代服务行业如节能服务业，融资困难一直是制约行业发展的最大难题。五是规模品牌有待提升。规模偏小、品牌效应差也是制约着我国现代服务业发展的重要原因，在服务外包领域，企业规模越大、品牌效应越高，越容易获得订单。我国大多数服务外包企业虽然发展迅速，但由于规模偏小、品牌效应不大，在国际竞争中处于不利地位，难以获得较大的订单。

对于我国现代服务业发展的主要问题的解决对策：

以发展生产性服务业为抓手，努力提高现代服务业的科技含量和创新水平。当前，生产性服务业已成为现代服务业的主体，生产性服务业由于充分运用现代科技成果，不仅科技含量高，而且在技术、管理、经营等方面的创新也引领世界潮流。金融危机促进了我国经济增长方式的转变，加速了我国东部到中西部的产业转移，既为我国生产性服务业的发展提供了条件，又对我国生产性服务业提高科技含量和创新能力提出了要求。要充分利用金融危机提供的有利时机，以发展生产性服务业为抓手，在东部沿海地区围绕高技术产业和先进制造业的发展需求，采取有效措施大力发展研发、文化创意、供应链管理等科技含量高、创新能力强的生产性服务业；在中西部和东北地区，可以通过设立专项基金等方式，对服务于产业转移的生产性服务业如物流、研发、公共服务平台进行支持，以提高现代服务业科技含量和创新能力。

以发展软件和服务外包业为契机，加快建立适应现代服务业发展的人才培养模式。我国现代服务业人才的缺乏，既有总量上的，也有结构上的；总体看来，我国外包服务业人才的缺乏更多是总量上的不足。据介绍，金融危机中大量软件服务企业所需要的是具有一定实践经验的中级软件人员，对高、中、低人才的需求结构呈现出“橄榄型”的特征，而目前我国院校培养模式却无法适用这种需求。因此，应以此次金融危机所形成的强大的市场需求为契机，首先在软件和服务外包相关专业，形成以市场需求为导向的订单式人才培养模式，并逐步扩展到其它现代服务业领域，最终形成适应现代服务业发展的人才培养模式。

以发展文化创意产业为契机，加快形成适应现代服务业发展的融资模式。文化创意产业具有反经济周期和逆势而上的特点，并能够发展成为重要的支柱产业。为加快我国文化创意产业的发展，一要充分发挥政府的积极作用，通过设立文化创意产业基金解决文化创意企业融资难的问题。如北京市通过设立文化创意产业投资引导基金，对为文化创意企业提供担保的公司进行政策扶持，很好地解决了文化创意产业融资难的问题。二是抓紧时间研究解决知识产权质押贷款所存在的问题，尽快形成较为成熟的知识产权质押贷款模式。三是积极发展针对现代服务业的专业化担保公司，以减少银行的风险和放贷的积极性，以此为基础逐步形成适应现代服务业发展的融资模式。

以优化服务和政策环境为推手，提升我国现代服务业的规模和品牌。当前，为充分利用金融危机提供的有利时机，扩大我国现代服务业的规模和品牌。一要鼓励并支持现代服务企业，尤其是服务外包企业、文化创意企业、软件服务业等之间开展以市场为中心、以产权为基础的多种多样的并购，特别是鼓励开展国际并购，较快地形成一大批具有国际竞争力、超过万人以上的现代服务企业。二要积极鼓励现代服务企业开拓国际客户资源。三要进一步完善发展现代服务业发展的软硬件环境，包括国内服务业务外国企业禁入、外汇管制过于严格等问题。四要尽快出台鼓励国内政府、机构、公司外包非核心业务的税收、收费、信息保密和资格认定等政策，为现代服务企业提供更多的业务资源。

综上所诉：虽然我国的服务业存在着很多的问题，但是发展的潜力是巨大的。我国的服务业市场已经被视为经济发展中的最后一块蛋糕。我国强有力的政策扶持是我国服务业持续发展的重要保障，我相信在运用现代经营方式和信息技术改造提升传统服务业的过程中，我国的服务业将会发展的越来越好，逐步迈入到发达国家的行列。

第四篇：我国中小企业发展中存在的问题及对策

中央广播电视大学工商管理专科毕业论文

我国中小企业发展中存在的问题及对策

学生姓名:汪红彬

分校:黄山电大

专业:工商管理专科

年级:10秋

学号:1034001459029

指导老师:许老师

答辩日期:

成绩:

内容摘要

中小企业是我国国民经济的重要组成部分，对经济发展和社会稳定起着举足轻重的促进作用,但政策、法律、资金、服务等方面存在的问题却制约了它的发展。政府应从完善法律体系、完善信用担保体系、健全社会化和信息服务体系等方面为这些问题的解决创造条件。

本文就我国中小企业发展中存在的问题及其成因进行了分析，并提出了解决我国中小企业问题的方法，这对促进我国中小企业可持续健康发展将会有所助益。

关键词：中小企业发展现状对策创新发展

我国中小企业发展中存在的问题及对策

中小企业是我国国民经济的重要组成部分，对经济发展和社会稳定起着举足轻重的促进作用,但政策、法律、资金、服务等方面存在的问题却制约了它的发展。政府应从完善法律体系、完善信用担保体系、健全社会化和信息服务体系等方面为这些问题的解决创造条件。

一、中小企业发展中存在的问题

中小企业经济在蓬勃发展的同时，也面临了一系列的问题。从中小企业所处的经济大环境看，目前令其裹足不前的原因主要有：全球经济增速放缓；原材料、能源等成本大幅度提升，利润空间被大幅压缩；劳动力成本上升，低劳动力成本优势被削弱；紧缩的宏观调控政策造成融资困难，中小企业资金链面临压力等。具体问题如下：

（一）体制环境问题

在体制问题中，最严峻的就是进入门槛和审批等问题。要致力于优化法制环境、政策环境、政务环境、市场环境和舆论环境，尤其是意识形态和对转轨经济的体制惯性观念还需要突破。政府一些歧视性政策还没有完全消除。国家对私有财产的法律保护力度还不够，在宪法和其他法律中缺乏对民营企业财产保护的规定；一些金融、保险、基础设施、科教文卫等领域仍然不同程度地限制民营、私营企业进入。像银行、电信和商品批发等多个行业品种被限制进入，一些允许进入的行业和其他所有制比起来，也存在门槛过高、前置性审批复杂等问题；民营企业在土地征用、人才引进、信息获取、户籍管理等仍存在不公平待遇。

（二）中小企业的融资困难

虽然各级政府部门想方设法为中小企业的发展提供便利，但是由于受到中央调整存款准备金率的影响，货币供应量受到控制，使本来贷款环境就相对较差的中小企业因此在近几年来的融资更加困难。

（三）中小企业战略模糊

任何一个企业的发展，都需要构造一个完善的管理体系，而这个管理体系是以企业的发展战略为基础的。企业发展战略是企业管理体系的平台。企业应当在其战略管理的框架下加强基础管理，从人治过渡到制度化管理。但问题是，许多中小企业的发展缺乏一个明确的战略作支撑。企业没有一个战略平台，企业容易受到内外因素的干扰，那么企业的发展与管理很容易在重大问题上迷失方向是。有些中小企业自认为拥有了发展的战略，但是，实际情况不然。企业战略是系统 化的、严谨的，而不是一些“点子”的堆砌。因为市场与竞争的发展己经到了仅依靠个人的聪明或直觉而无法把握的程度，企业应当理性的从研究战略开始。

（四）中小企业没有明确的核心竞争力

竞争力其实就是企业在长期竞争过程中逐步积累形成的不同于竞争对手的能力，它可能是研发能力、制造能力、营销能力，也可能是品牌能力等等任何一方面的能 力。核心竞争力不同于

一般的竞争力，它应该是企业成功和保持竞争力优势的关键竞争力，是企业永葆强盛的基石。当前，我国许多中小企业家对于核心竞争力缺乏 清晰的认识，要真正培养企业的核心竞争力就必须先澄清多个误区。首先，脱离企业战略就无从谈核心竞争力，核心竞争力是与企业的发展战略连接在一起的，它 是为企业战略服务的。其次，企业的核心产品不等于企业的核心竞争力。一个企业有了某项核心产品，并不代表它有了核心竞争力，如同树干不同于树根一样。一旦 企业的核心产品生命周期到了衰退期，企业就会面临衰败甚至导致关门破产的危险。第三，企业的局部成功因素不一定就是企业的核心竞争力。过去促使成功的因素 未必能保证企业继续获得成功。暂时的、局部的成功因素，不一定是企业的核心竞争力。

（五）中小企业的人才素质偏低

人力资源是企业发展的惟一“活”资源，企业产品和管理的创新都需要合格的人才。人才缺乏导致了中小企业产品创新和管理制度跟不上时代的步伐，阻碍了我国中小企业进上步展的势头。中小企业人才素质低，成为我国民营企业顺利实现“二次创业”的瓶颈。

二、中小企业存在问题的原因分析

改革开放后我国中小企业取得巨大成就，但仍然存在许多问题，在问题的背后，深层次的原因主要是：

（一）政府角色越位、错位、缺位，民营企业发展缺乏良好的外部环境企业发展最重要的是政府营造一个特别适合民营企业发展的大好环境，且提供优良的服务，特别是在于政府管理机制的改革，而改革的关键是解决政府职能部门越 位、错位、缺位的问题。尽管经过几次的政府机构改革，我国也为中小企业出台了一些政策，但对照中小企业发展的要求和WTO 要求的平等竞争、高度开放的规 则，我们还有问题亟待解决。中小企业的发展受外部因素制约的因素还很多，缺乏政府明确、有力的引导和扶持，政府政策不到位，存在不少领导始终对中小经济偏 见而致中小企业在人才引进、投资、融资、地方税收等受到歧视性待遇，还受到政府一些职能部门不规范行为的干扰。有关政策环境、市场环境、服务环境等严重制 约了中小企业的持续、健康、快速发展。

（二）企业内部思想观念落后、管理不科学成为企业发展的瓶颈中国中小企业面临的主要问题是在新的形势下如何持续发展的问题。中小企业存在的问题，既有外部的不利环境造成的，更多的是来自企业自身在思想观念和管理理 念上的落后，这些问题己成为中小企业持续发展的障碍。企业成员的思想观念，决定着企业成员的思维方式和行为方式。这些对于一个企业来说，无非是致命的。此外，传统式的指令式的上级对下级的管理，尊重色彩浓厚，内部人员缺乏相互沟通 的机制和动力，企业的信息很少能在应有的范围内得到传播，上下级之间存在着严重的信息不对称现象，这一来影响员工之间的感情，二来不利于员工之间开展有利 于企业业绩的工作，三来直接带来了不人本、不科学的企业文化，形成恶性循环。

三、解决我国中小企业问题的方法

（一）建立健全法律体系，形成有利于中小企业发展的良好宏观环境要进一步提高政府及全民对中小企业地位和作用的认识，形成良好的企业发展的舆论环境；应加强立法，加快有关中小企业的法律法规建设，要以实施《中小企业促进法》为契机，积极地制定配套性的全国法规及地方性法规，改变中小企业的法律保障机制；切实转换中小企业的宏观管理机制，政府要转变职能，做好中小企业发展、经营管理等宏观政策的制定、执行、监督、指导、服务等工作，营造中小企业发展的良好政策环境，使中小企业的援助走上法制化轨道，形成有利于各种中小企业公平竞争的法律和政策体系，形成良好的市场竞争秩序。按照国际惯例，各级政府应重点扶持中小企业专业区、服务联合体、社会化服务系统的建设和发展。

（二）拓宽中小企业融资渠道

建立中小企业发展准备金制度。准备金由政府掌握，重点用于支持地方中小企业产业、产品换代，支持高新技术产业的发展，做到有偿使用，滚动发展。初始资金可由财政拨款、原国有中小企业出售所得、中小企业提取一定的发展准备金等方式筹集。此外，可以建立中小企业银行，鼓励开办多种经营模式的金融机构。鼓励组建以中小企业为主要股东、以企业互助为主要业务范围的、区域性的中小企业互助合作银行及投资财团，并在法律上规定资金投向（主要为中小企业）和扶持的政策。同时，各大商业银行也应积极为中小企业的融资提供支持。

（三）建立健全社会化服务体系

首先，应将中小企业组织起来，引导企业组建自我约束、自我服务的自律性组织。这些组织应积极为中小企业提供多方面的服务，维护好其权益。政府应通过改革，将相关行政职能逐步转化为服务职能，转移到这些组织，形成“小政府，大服务”的格局。其次，应吸取国外经验，实行咨询服务补助制度，培育壮大社会中介服务组织，为中小企业提供创业辅导、企业诊断、信息咨询、市场营销、技术支持、人才培训、引进、法律咨询等全方位的服务。社会各界都应积极为中小企业牵线搭桥，做好中小企业的“红娘”和载体。

（四）为中小企业发展培训人才，更新其观念中小企业无论是经营管理的高级人才，还是从事各种专业管理和技术工作的专门人才，都远不能适应其发展的要求，而它们自身又没有能力实现在职人员的自我培训，这使政府和社会的帮助就显得十分必要。中小企业也应更新观念，树立人力资源是企业发展第一资源的观念，要舍得在人才培养上投入，并要树立“不为我有，但为我用”的人才观念。

（五）为中小企业发展提供良好的市场环境

中小企业的优势在于竞争，但必须是公开、公平的竞争。所以，应当通过深化改革，发展市场经济，形成适合各类企业游泳的大海。要在中小企业的开业登记、注册等方面，降低条件，简化手续，减少费用。对能够放开的行业，应当通过改革，打破垄断，尽早放开。凡允许国外企业进入的行业，就应当允许私营和个体企业经营。

参考文献：

[1]周立群，谢思成《中小企业改革与发展》北京：人民出版社，2000.[2]于秀芝 人力资源管理[Ｍ] 北京:经济管理出版社2002（11）。

[3]时勘 胡卫鹏 虚拟环境中的人力资源管理[Ｊ] 中国信息导报2001(3)。

[4]邱雯 诌议人力资源的虚拟管理[Ｊ] 华南理工大学学报(社会科学版)2002(2)。

[5]马玉锐《中小企业在我国转轨经济中的地位与作用》，《国际商务研究》2003年第4期。

第五篇：物业管理问题及解决对策

一、物业管理存在的问题

1.物业管理法规与体制滞后

尽管《物权法》出台,又有此前的《物业管理条例》,但整体上而言,有关物业管理的配套法律法规比较零散,缺少系统性。

现行的住宅小区物业管理体制存在着一些弊端,这些问题不解决,就不能从根本上确立正确、公平、符合实际的物业管理法律关系,也不可能使我国的物业管理产业健康发展。

2.遗留问题

一方面是开发商遗留问题，由于房屋质量差、过度承诺等开发企业遗留为题,从而使物业管理公司代人受过。一些住宅小区物业公司与开发企业如同母子关系,物业管理公司为开发商遮遮掩掩,即使不是一家,物业管理公司的权限也不能制约开发商的行为。因此,开发商的遗留问题,给业主和物业管理公司带来了后患。

针对房山的老旧小区，由于建设时间已经很久，许多问题是历史遗留问题，直到现在可能还没有完全解决；由于一直不能够得到妥善解决，业主对物业公司的信任度降低，抵制情绪越来越大，更加不利于物业管理。

3.业主缺乏自我约束

由于房屋产权多元化的发展,居住在同一物业内的业主的生活习惯、文化背景、消费层次等不尽相同,规模大的住宅区业主更是千差万别。业主的自我约束与自我保护意识也处于不同层次,为各自的利益冲突也经常发生,从而增强了物业管理的难度。

4、老旧小区的业主缺乏对物业管理的消费意识，还在怀念过去的“免费午餐”。

5、业主法制意识淡薄，加之法规不完善，业主只一味强调权利而忽视相应的义务。

6、社会关注程度不够，许多媒体只是关注所谓的新闻卖点，一有纠纷就纷纷对物业公司

7、行业协会还没有完全发挥其应有的作用。

8、物业公司不专业，管理服务不到位

一些物业公司缺乏专业性，管理服务各方面不够规范，又未能够合理的处理好与业主之间的关系，直接影响了业主对物业公司的信任度，同时也对整个物业管理行业带来很不利的影响。

二、相应的对策

1、政府层面

（1）制定完善的物业管理相关配套法规，建立物业管理信用档案。

政府应委派物业管理协会建立物业管理公司信用档案体系,它可为各级政府部门和社会公众监督物业管理公司及从业人员的市场行为,为业主、业主委员会查询物业管理公司信用服务,为社会公众对物业管理公司的违法违规行为提供投诉途径的信息管理系统,减少物业管理公司违法违规的经营行为。同时建立物业管理信用档案也有利于物业公司的良性发展，通过市场和业主的口碑来选择出真正优秀的物业公司，使真正优秀的物业公司能够在目前鱼龙混杂的物业管理行业

中脱颖而出，获得业主的青睐。

（2）制定完善相应的法律法规，协调物业公司与个相关部门的关系，在物业公司做好服务的前提下，帮助物业公司协调工商、税务、教育、银行、水利、电力等各部门的关系，帮助物业公司各项服务能够更人性化、更规范化；使物业公司成为业主们的朋友，而不是敌人。

（3）推行建立第三方管理机构

由于业主对物业管理的不满与日俱增,并迫切要求物业管理在透明、公正的环境下进行操作,同时对于物业管理公司来说,面对业主过多的缺乏理性和缺乏专业的责问,已显得力不从心,而政府将太多的时间耗费在业主委员会的成立及物业管理公司与业主关系的调和上,此时可以组建一个第三方机构解决这些矛盾。

第三方机构可以是招投标中心、业主咨询公司、也可以是行业认证机构、仲裁机构、专家委员会。

2、物业公司层面

（1）严格执行承接查验标准

针对遗留的质量问题应认真实施承接查验程序,严格执行承接查验标准。在物业接管时,以明确物业公司与开发单位的责任。

（2）培育和监督业主大会与业主委员会的建立与运作第一、增强业主的自我约束与自我救济能力

由政府、媒体共同加大宣传力度,增强业主花钱买服务意识,不交物业管理费是违法行为的宣传,引导业主依法履行业主的权利和义务,同时监督《业主公约》的执行力度,将业主违约行为进行宣传,提高业

主的自觉性。

第二、借助社区管理的力量,监管好业主、业主委员会的建立与运作。

（4）物业管理企业建立现代企业制度，规范企业管理制定科学有效的管理体制，并认真执行到位，深刻认识服务型行业的特点，提高企业人员素质；要逐步提高物业管理从业人员的素质，多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理持续发展提供人才资源。

（5）制定好各项服务标准，达标要求已经收费明细，召开业主大会对相关规定及各项标准张榜公布，并接受监督。

3、社会层面

（1）物业管理协会应积极有效的发挥作用。

（2）加大对物业管理行业的宣传力度，使社会公众应客观公正的看待物业管理这一新兴行业，加深对这一行业的了解并对这一行业的作用充分重视。

（3）新闻媒体应了解物业管理行业的政策法规和行业特点，深切体会物业管理行业的酸、甜、苦、辣，加深对物业管理行业的了解、同情和支持，从而进行正面的引导，使业主对物业管理有一个深入地认识，促使业主形成正确的物业管理消费观念。

（4）加强对广大业主对物业管理的宣传和指引，增强对物业管理重要性的认识和对物业管理消费的认同感。