2021关于市中心城区机动车停车管理调研报告（5篇）

第一篇：2021关于市中心城区机动车停车管理调研报告

2021关于市中心城区机动车停车管理调研报告范文

近年来，XX作为X经济发展增速最快的城市之一，机动车保有量随之直线上升，城市停车供需矛盾日趋严峻，中心城区尤为突出。近日，我支队结合全市交通发展想求，就如何进一步强化中心城区机动车停车管理开展了深入细致的调研，现将主想研究情况报告如下：

一、中心城区停车管理现状

我市中心城区功能会聚，人车集中，停车难、乱停车等现象较为严重，使得道路交通不畅、环境质量下降，城市形象受损。归纳起来主想存在以下问题：

一是停车设施整体不足，供应需求比例失衡。目前，X中心城区内公共停车泊位X次、占道临时停车泊位X次，合计X次。由于区内商贸、金融、学校、医院等交通吸引源高度集中，进入中心城区交通流量巨大。比如，高峰期间和平桥、友谊桥进城饱和度已分别达到0.78、1.01，另据不完全统计，该区域汽车拥有量约为4.3万辆，停车需求十分旺盛。根据相关部门初步测算，高峰期间中心城区停车需求缺额达6000~7000次，节假日更为突出。

二是着重区域矛盾突出，加重道路交通拥堵。商贸、医院、学校和住宅小区等着重区域停车矛盾十分突出。近期，我支队组织人员对崇川区、港闸区住宅小区汽车停放状况开展了调查工作，着重对较为典型的30次小区进行了实地调研。调查中发现，由于过去在老旧住宅小区停车位和停车场的计划设计上预见性不足，这些小区普遍存在停车位配建比例不足的问题，有的小区甚至根本没有配建停车场（库），难以满足私家汽车停放的需想；一些小区由于物业管理缺失，长期处于无人管理的状态，车辆乱停乱放、争抢车位现象十分突出，在一些有物业管理的小区，由于管理不到位，对小区内汽车乱停乱放放任自流；还有一些小区车位售价过高，业主不愿购买，物业管理部门对不买、不租停车位的业主车辆采取拒绝进入小区的极端措施，引发了业主车堵小区大门、与物业企业人员发生冲突等情况。由于上述等原因，一些车主直接将车辆停放在小区周边的道路上，把矛盾推向社会、推向路面，使道路丧失了通行功能，动静交通互为干扰、互为交织，严重影响道路通行，加重交通拥堵程度。

三是道路两侧店面众多，违法停车现象严重。我市中心城区道路两侧店面众多，以濠北路（工农路口至濠西路口路段）为例，短短2.4公里的路段，两侧大小超市、面包店、水果店、美发店、鲜花店、饭店等各类店铺就不下百余家。据掌握，这些店铺均没有停车场地，市民购物、店家进货，都是占用人行道、车行道停放车辆，导致违法停车现象严重。机动车乱停乱放，占用大量道路资源，大大挤压了通行空间，“乱停车”加重了“行车难”。为了规范停车秩序，近年来，公安交警部门深入开展机动车乱停乱放和行人、非机动车闯红灯“两项攻坚”整理，加大了严管力度。据统计，2013年，市区共查处违法停车21万起，占查处交通违法总量的25%。但面对停车的刚性需求，难以巩固长效。

二、对中心城区停车秩序实现科学化组织、长效性管理的可行性研究和针对性对策

根据上述存在问题，大家建议主想从宏观调控、设施建设、小区改造、资源整合、监督管理、秩序整理等方面，组织实施六项着重工作。具体为：

（一）强化宏观调控，减少中心城区交通总量。中心城区用地紧张、交通繁忙，停车问题是交通改进的难点之一。大家认为，从更好地承担“商业中心、文化中心、旅游娱乐、居住集中地”职能出发，从更好地保护历史文化街区、生态环境角度出发，中心城区停车设施不能片面追求总体数量、无限制供应，应采取限制发展模式措施，以静制动，通过合理控制停车泊位供给，减少出行总量，实现中心城区交通减负。一是对中心城区现有停车资源进行整合，通过采取提升新建筑停车配建准绳，挖掘原有建筑停车潜力、动员单位配建停车场向社会开放等措施，满足中心城区基本停车需求。同时，逐步取消区内干道临时停车泊位，有利于保持历史街区的风貌。二是在中心城区周边建设公交换乘中心等设施，通过减免停车费用、开辟直达公交和实施区域限行等措施，引导外来车辆在换乘系统内停放、换乘公交进入中心城区，有效减少中心城区交通流。三是根据X市城市总体计划对各组团总体功能的定位，采取在城市新建区域建设学校分校、医院分院、商业中心等方法，进一步加快中心城区功能疏散。同时，对已外迁疏散的，在原址不能再建同类建筑，降低交通流量聚集效应。

（二）加快设施建设，缓解着重区域停车矛盾。想将商贸、学校、医院等着重区域的停车设施建设摆上首想位置，强化专项计划研究，深入梳理停车需求，挖掘现有可利用的场地空间，加快推动。开展停车空地普查，对有条件的场地、空地，无论规模大小，明确其作为临时性公共停车场地，纳入统一管理，增加区域停车泊位数量；对区域内及周边支路进行系统研究，推动支路网改造，提升支路的连续性和通达性，形成区域微循环系统，有效分流干路交通。在支路改造过程中，想同步考虑单向交通组织，提升通行效率，并在部分有条件的支路设置单侧停车泊位，缓解区域“停车难”问题；对着重区域引入地下立体车库系统和技术的可行性进行研究，拓展区域停车容量。

（三）推动片区改造，改进住宅小区停车环境。在推动片区改造工程过程中，想针对住宅小区特别是部分老旧小区停车矛盾突出、环境秩序混乱等问题，立项攻坚推动。想优化小区绿化模式，采取绿化与停车相兼容的方法和技术，建设草坪砖、生态停车场，增设停车泊位；对有条件的小区，想积极推动微循环改造，通过实行小区内部道路单向通行、合理施化停车泊位等方式，解决秩序混乱现象；想盘活住宅小区及周边企事业单位停车资源，采取停车场地置换，推动停车资源互补共享，用“时间”换“空间”，有效提升停车设施的使用效率；对内部停车困难的小区，统筹考虑周边道路交通情况，对具备条件的设置夜间限时临时停车泊位。

（四）整合社会资源，拓展停车设施利用效率。强化对人防工程对缓解停车矛盾、方便群众生活等方面作用的研究，全面调查市区人防工程建设使用情况，对可用于停车的，充分开发地下空间，解决部分停车问题，探索建立人防工程停车管理机制，在确保战备效益的前提下，兼顾社会效益。强化对现有公共停车场泊位设置情况的调查，对泊位设置不合理、浪费停车空间的，进行二个计划设计，科学调整泊位施划，完善标志、标线等配套设施，进一步提升停车容量、停车能力和使用效率。鼓励机关团体、企事业单位进一步开放内部停车场，供社会车辆停放，实行有偿服务。

（五）加强监督管理，规范公共停车经营秩序。想强化对市区公共停车场日常监管、指导督查等工作；建立健全停车场经营单位内部管理制度、配套设施准绳和经营服务规范，强化对服务人员的职业道德教育和服务本领。培训，不断提升停车服务水平。在停车市场准入方面，坚强择优选择服务经营单位，严格现场勘察、材料把关、资质审核等环节，对符合条件的发放营业执照、收费许可证、从业资格证；在监督管理方面，对停车场经营收费、配套设施、安全管理、服务本领。等情况定期开展检查考核，及时发现问题、限期整改到位，并列入考核内容，及时向社会公布，同时依法严格处理。强化对道路停车泊位的管理和评估，根据道路交通及周边停车设施的发展变化情况，及时调整停车泊位，有效调节机动车停车设施利用均衡化。

（六）严格违法查处，探索停车联动管理机制。想全面排摸停车秩序混乱的区域，突出整理着重，明确责任分工，落实整理措施，采取密集巡控、视频巡查、联防联动等方法，最大限度地组织管理力量、调动清障设备投入整理行动，及时查处违法停车行为，形成严管态势，减少因违法停车造成的交通拥堵。想督促道路沿线商户、经营业主落实包干制度，强化门前停车秩序管理，做到车辆停放整齐划一、规范有序。想严格沿街建筑开办店面的审批，对不具备停车条件的，一律不得批准，同时对道路两侧现有店面情况进行全面调查，对因乱停车严重干扰通行秩序、带来安全隐患的，一律予以关闭。想强化对现有管理体制的研究，整合道路交通管理、城市行政管理等有关职能，明确责任范围、任务职责和程序规范，探索建立路面停车秩序联管联动机制，真正形成我市停车设施建设管理社会化格局。

第二篇：城区机动车停车收费管理措施

一、执收单位。市财政局委托市城管局所属的市机动车道路停车收费管理中心作为机动车道路停车费执收单位进行机动车道路停车收费工作。停车收费人员统一穿着、佩戴印有“停车收费”字样的工作证》专用工作包、蓝色马夹或者雨衣。

原收费单位市停车经营管理有限公司不再从事本市机动车道路停车经营性收费工作。

二、收费范围。依法划定并设置市机动车道路停车收费管理中心统一制作的停车公示牌的道路收费路段。

（一）一类收费区域为：

（二）二类收费区域为：除一类收费区域外的其他收费区域。

三、收费标准。市机动车道路停车收费按照《省物价局省财政厅关于市城市道路机动车停车收费标准及有关问题的批复》鄂价费规〔〕125号）批准的标准执行。具体收费标准如下：

（二）二类收费区域：小型车停车收费标准为每泊位每小时2元。每天累计计时最高收费标准不超过8元；大型车停车按实际占用泊位数计时收费。

五、免费规定。下列情形免收城市道路机动车停车费：

（一）临时停车15分钟以内的机动车；

（二）正在执行任务的下列车辆：军车、武警部队车辆、制式警车以及挂有标志的防汛车、运钞车等特种车辆；

（三）省财政、物价部门或者市人民政府确定的其他免费停车范围。

六、收费用途。城市机动车道路停车费属于政府非税收入。所收费用主要用于道路停车泊位的施划、停车公示排板的制作、停车收费管理经费、公共停车场建设等。

七、任何单位或者个人不得擅自进行道路机动车停车收费。不得擅自设置、撤销道路停车泊位或者设置障碍妨碍机动车在道路停车泊位内停车。

八、驾驶员应当接受收费人员的引导。并按照物价部门规定的标准交纳停车费，车身不得超出停车泊位线，不得在道路停车泊位以外的道路范围停放机动车。驾驶员驾驶机动车借道进出道路停车泊位时，不得妨碍其他车辆或者行人通行。

九、市机动车道路停车收费管理中心的收费人员应当严格按照规定的标准收取停车费并出具合法收费票据。收费人员未穿着收费工作服、未佩戴收费《工作证》或者未按照标准收费、未出具收费票据的驾驶员可以拒缴停车费并向市机动车道路停车收费管理中心举报投诉。

十、违反本通告规定的由城管、物价、公安交通管理等部门按照各自职责依法予以处理。

十一、原收费单位市停车经营管理有限公司已发放的咪表停车IC卡自本通告施行之日起3年内仍然可以使用。

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第三篇：遂宁城区机动车停车管理办法

遂宁市市城区机动车停车管理办法

（征求意见稿）

第一章

总则

第一条 为加强市城区道路交通管理，规范机动车停放，维护机动车停放者和停车场管理者、经营者的合法权益，根据相关法律、法规的规定，结合市城区实际情况，制定本办法。

第二条 本办法仅适用于市城区区域内机动车停车场的规划、建设、设置、经营及其相关管理活动。公共交通、道路客运、易燃易爆危险化学品及其他违禁物品和货运停车场的规划、建设、使用管理除外。

第三条 本办法中所称机动车停车场（以下简称停车场），是指市城区范围内提供各种机动车停放的室内或室外场所。

(一)公共停车场：是指根据停车场建设规划独立选址建设的、为各类建筑配套建设的、临时利用土地等方式设置的供机动车辆停放的经营性场所。

(二)专用停车场：是指各类停车场中主要供本单位、本居住区机动车停放的场所。

(三)临时占道停车泊位：是指在城市道路内（包括公共广场等用于公众通行的场所）临时设置的供机动车停放的泊位。

第四条 停车场管理应当遵循统筹规划、统一管理、建管并重、方便群众、安全舒畅的原则，以配建停车场为主，机动车临时停车场和道路停车泊位为补充。

第五条 机动车停放在停车场所产生的费用，为公共资源占用费，机动车使用人可与停车场管理者、经营者另行约定或签订机动车保管合同和停车场泊位租用合同。

停车场经营管理者不按规定开具收费票据的，机动车驾驶者有权拒付停车费。

第六条 遂宁市公安局是市城区停车管理的行政主管部门，市公安局交警支队和遂宁发展投资集团有限公司（以下简称遂发展）承担市城区内停车管理的具体工作职责。

市规划、住建、城管、国土、工商、发改、财政、税务、公安消防等有关部门依照各自职责，做好市城区内停车管理相关工作。

第七条 各区（园区）政府（管委会）及其相关职能部门应当积极推广公共停车信息智能化建设。遂宁市市城区智能停车管理系统建设由遂发展负责组织和实施。智能停车系统应积极按照有关规定和标准，对机动车停车场应用智能化经营手段进行经营管理，并将其停车信息纳入智能停车管理系统。

第八条 机动车停放服务收费标准按照价格主管部门制

者验收不合格的，不得投入使用。

第十三条 停车场竣工验收合格，其所有人或者使用人应当自验收合格之日起三十个工作日内向公安交通管理部门备案，并投入使用。

第十四条 任何单位和个人不得将停车场挪作他用或者停止使用，不得擅自将规划的停车场改变使用功能，不得擅自更改规划确定的停车位数量，不得改变公共停车场为社会车辆提供停放服务的性质。

第十五条 市城区占用人行道设置临时停车泊位的，申请者应当向遂发展提出书面申请，由遂发展会同公安交警部门按照符合人行道技术规范要求进行审核，办理相关手续并备案登记，并实行一年一办理。其他临时停车场和道路停车泊位的设立、取消，由本市公安交通管理部门负责备案登记管理。

占用人行道设置临时停车泊位的应按照“谁申请、谁管理、谁维护”的原则，做好路面的日常管理、维护和修缮。

第三章 公共停车场的管理

第十六条 利用公共资源建设的公共停车场，其管理权由市国资委所属遂发展所有。

单位和个人投资建设的公共停车场，产权人自行建设智能停车管理系统，也可以委托遂发展进行建设并管理。

第十七条 公共停车场经营者应当依法办理工商、税务登

(一)依法办理工商、税务登记；

(二)在停车场出入口显著位置明示停车场标志、服务项目、收费标准和监督电话；

(三)配建智能停车管理系统，并接入遂发展智能停车管理平台统一管理；

(四)规范配置照明、消防和通讯设备；

(五)制定并落实车辆停放、环境卫生、安全消防等制度；(六)工作人员着装规范，指挥车辆有序进出和停放，维护停车秩序，确保停车设施的正常运行；

(七)停车场经营者应当购买停车财产保管责任险，未尽管理义务或者管理不规范，导致车辆损毁或者丢失的，应当依法承担相应的责任；

(八)法律、法规、规章的其他有关规定。

第二十一条 机动车驾驶员及其随车人员在公共停车场停放车辆应遵守下列规定：

(一)服从工作人员的指挥，遵守停车场管理制度，在划定的停车位内按照指定方向停放，不得占用消防通道，不得影响交通安全畅通；

(二)机动车驾驶人驾车进入公共停车场，应当爱护和正确使用停车设备设施，不得损坏停车场设施、设备，不得在停车场设施、设备上涂抹、刻划或者张贴悬挂广告、招牌、标语等物品，并按照规定缴纳停车费；

米范围内的区域；

(四)其他不宜设置的路段。

第二十四条 任何单位和个人不得利用城市道路停车泊位从事销售、修理、洗刷车辆或者堆放物品等妨碍道路交通秩序的活动。

第二十五条 机动车驾驶人应当按照标识标牌停放机动车，并按停车实际占用的停车泊位数和停车收费标准缴纳停车费用。

第二十六条 停车管理行政主管部门对占用道路停车路段每年至少评估一次，并根据道路交通状况、周边停车场增设情况及时提出调整停车位的意见，由遂发展实施调整。

第二十七条 临时占道停车泊位有下列情形之一的，停车管理行政主管部门应及时予以撤除；

(一)道路交通状况发生变化，道路停车已影响正常通行；(二)道路周边的公共停车场已能满足停车需要。第二十八条 公安交通管理部门应当会同遂发展按照相关标准设置道路停车泊位标识牌，公开停车数量、设置地点、使用时间、停车种类、收费标准、投诉电话、停车责任和义务等事项。

第二十九条 举办大型活动时，公安交通管理部门可以在活动场地周边道路设置一定数量的临时停车泊位。

第五章 专用停车场管理

违反本办法或者不履行本办法规定的职责的，由本级人民政府或者上级人民政府有关部门责令改正，通报批评；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十六条 机动车驾驶人不按规定缴纳停车费的，停车场管理者、经营者可以在其补交费用之前，拒绝为其提供停车服务；对于不支付或不按规定支付停车费用的机动车驾驶人，收费（监管）单位应做好证据收集工作并将相关证据提交有关部门，纳入其个人信用记录，并依法追缴停车费用；公安交通管理部门会同遂发展等相关部门对机动车停车场管理者、经营者及机动车停放人失信行为要实施联合惩戒，逐步建立以诚信为核心的信用监管体制。

第三十七条 对违反规划、住建、工商、发改、消防、税务等有关管理规定的，按照相关规定处理。

第七章 附则

第三十八条 本办法由遂宁市人民政府法制办负责解释，实施中的具体业务问题由遂宁市公安局负责解释。

第三十九条 本办法自印发之日起实施，有效期三年。

第四篇：关于市中心城区黑车的调研报告

关于市中心城区“黑车”的调研报告

刘 飞

〔内容摘要〕与市场经济体制建设几乎同步，“黑车”在很多城市都在不断产生。因其在方便乘客出行，又为从事这项活动的农民、下岗职工等提供了一条就业或再就业的途径.但对正规出租车的运营造成一定的挤压，对现行的出租车行业的垄断体制提出挑战。因此，“黑车现象”值得关注和研究。〔关 键 词〕黑出租车交通运输

〔作者介绍〕六盘水市人民政府研究室

黑车是指运输市场中无合法经营手续从事营业性运输的车辆。黑车现象是近年来交通运输领域整治的重点，是合法运输经营者反映最多、最强烈的问题，是我市运政管理、运政稽查的重点，也是运输市场多年来屡治不愈的顽症。本报告就市中心城区黑出租车问题进行了调研分析。

一、市中心城区黑车现状

1、数量庞大。目前市中心城区共有出租车912辆，黑车数量在400至500辆之间，几乎占到正规出租车数量的一半左右，在节假日和旅游旺季黑车数量更是有增无减。据业内人士介绍，水钢周边地区的黑车数量最多，约在300辆左右。庞大的黑车数量已经对正常的出租运营秩序造成了很大冲击。

2、场所集中。市中心城区的大企业周围、车站周围和很多偏远的住宅小区、商场门前等等，经常可以看到一批黑车停放在那里“趴活”。大企业周边的黑车白天竟然敢在企业内部或门口拉客；而在车站旁和宾馆饭店门口、旅游景点附近等地的黑车，为逃避处罚一般在晚上出来营运。

3、活动猖獗。由于相关部门对黑车打击力度不够，加上利益驱使，一些黑车车主已经不满足于采用“套牌”或与合法出租车使用同一牌照的非法手段，开始涂改车辆颜色，明目张胆的与合法出租车抢活，甚至在城管、交通等执法人员眼皮下公然“趴活”。

二、黑车产生的原因

据调查，黑车驾驶员，从来源看主要有四类：一是当地被占地的农民、城镇上无正式职业的居民；二是以此作为挣钱途径的进城务工农民；三是以这种形式来实现再就业的下岗工人；四是临时性“拉活”的私家车主。分析黑车产生的原因：

一是在公共交通的有效供给明显不足，存在盲点，而出租车驾驶员又在“份钱”的压力下，很少选择多跑郊区和城乡结合部等这些效益差的区域，像水钢机械厂或者水泥厂等地，由于路况较差，人流量小，市民出行难以随时随地打到正规出租车。一些企业规定出租车不准入内，人们为了方便也就愿意选择没有出租车标志的黑车了，这些情形正好适合黑车生存。

二是在需求方面，乘客选择黑车出行尤其是有急事时赢得了时间和方便。虽然这些年市中心城区公交车行业取得了很大进步，但是很多市内深径小巷公交车难以通行，存在正规交通工具在时间和空间覆盖的“盲点”。这也是市民选择坐黑车的一个原因。

三是执法难度大和成本的相对高昂。目前我市管理出租车行业共有20人，远远不能满足运管检查的需要。目前就是查到黑车，也就是罚款几千元，达不到惩治目的。按照政府的安排部署，是要严厉打击黑车违规运营，但目前的执法体系和能力难以做到目标与结果的统一，主要是稽查获取证据难，往往管理人员明明知道他们是黑车，但如果不是在金钱交付的现场查获，事后是很难做到证据确凿的。

三、黑车的危害

发展出租客运，是满足人民群众出行需要、改善投资环境、稳定社会的重要途径。出租客运是城市的窗口行业，其运营秩序的好坏，关系到社会的稳定，代表着政府和城市形象。然而黑车却对此构成严重危害。

一是扰乱了正常的运营秩序。首先黑车抢占了合法出租车的市场经营份额，使出租车利益受损；其次黑车成本低，要价低，扰乱了出租客运市场的价格秩序；再次黑车驾驶员没有服务意识，经常出现甩客、宰客等违章行为，损害乘客利益，破坏出租车市场的有序运转，损害了出租车驾驶员形象。

二是造成了大量税费流失。黑车驾驶员不交任何税费，捞取最大利润。据调查，一辆证件齐全的出租车每年要交养路费、运管费、年审费和车辆所得税等各种税费2万元左右。照此计算，市中心城区黑车每年逃避国家税费达1000多万元。

三是乘客的安全得不到保障。黑车多为报废车、拼装车，都存在车况差、安全系数低等问题，加上没有定期强制维护、不检测、不投保，驾驶员不培训、素质低，加上开车时怕检查，容易发生交通事故，一旦出事故，负担不起乘客的医疗费，事故难以处理、结案。

四、对整治客运出租市场的建议

一是适时调整城市客运合理布局。运输市场是不断变化延伸的，城市化进程的加快，给运输市场的拓展提出更高要求。必须随着城市化进程的不断推进，及时调整落实城市客运规划，最大限度满足社会的需要，将运输“盲点”降到最低点，使得黑车无空可钻，无隙可乘。

二是广泛宣传，提高人民群众的维权与参与意识。黑车运输不但侵害合法经营者的经济利益，也直接侵犯了广大人民的安全利益。要运用各种新闻媒体向社会各界广泛宣传，揭露黑车的危害，使乘客意识到黑车存在的安全隐患以及可能带来的严重后果自觉抵制乘黑车。制定对黑车举证的奖励措施，一旦被采纳了证据就给以重奖。

三是对查实的黑车给予坚决打击。原有的国家经贸委和交通部的《公路运输暂行条例》，当时罚款的幅度是五千到一万，所以处罚的力度比较小。2004年7月1日开始，国务院发布了《道路运输条例》，照这个条例擅自从事道路运输经营的，由县级以上的道路运输管理机构责令停止经营；有违法所得的没收违法所得，处违法所得两倍以上十倍以下的罚款；没有违法所得，或者违法所得不足两万的，处三万元以上，十万元以下罚款；构成犯罪的追究刑事责任。行政法规对黑车经营打击力度是大大提高了。所以相关执法部门要依据这个条例，对查处的黑车要从严从重处罚，使非法运营车主胆寒，不敢上路。

第五篇：市中心城区商品房空置情况调研报告

市中心城区商品房空置情况调研报告

综合课题组

〔内容摘要〕 与一二红城市大起大落的房地产市场相比，市中心城区房地产市场总体相对平衡，但已有下滑趋势，空置率较高，存在一起隐忧。针对突出问题，提出促进房地产市场持续健康发展的建议。〔关 键 词〕 商品房 空置 调研

〔作者介绍〕 市政府办公室 市政府研究室 市房管局 市规划局综合课题组

受国际国内大气候和市内小气候影响，目前市中心城区商品房市场疲软，空置率较高。

商品房空置率是指已竣工待售的商品房面积占最近三年内竣工面积的比重。按照国际通行惯例，空置率在5%-10%之间为合理区，在10%-20%之间为空置危险区，在20%以上为商品房严重积压区。

按照市政府领导的安排，市政府研究室、市房管局、市规划局、市国土局联合组成调研组，于10月6日至13日对市中心城区商品房空置情况进行了调研。

通过调研和测算，市中心城区商品房空置率大约接近35%，据此判断，市中心城区商品房已严重积压。

一、基本情况

2000年以来，我市房地产业发展较快。至2007年，全市房开企业由20余家发展到134家，房地产开发投资总额由0.49亿元增加到16.2亿元，占全市固定资产投资的12%。下面着重介绍市中心城区的房地产市场情况（由于有些资料无据可查，主要调查2005年以来的情况，部分资料是2006年以来的情况）：

（一）土地供应情况。市中心城区房地产开发土地主要来自两块：一是过去协议出让、拆迁安置、划拔（合作开发）的土地，这部分面积还不清楚，但不在少数，如整个双水新区仅有两宗地约14.2万平方米是挂牌出让的。二是招拍挂土地。自2003年实行国有经营性土地招拍挂以来，市中心城区共拍挂土地41宗981亩，其中拍卖14宗778亩，挂牌出让27宗203亩（见表一）。

表一:2003年以来市区国有经营土地招拍挂供应情况

（二）规划与建设情况。2005年1月至2008年8月，市中心城区办了规划手续的房开建设面积约745万平方米（住宅659万平方米，商业及其他86万平方米）：

1、已竣工面积约277万平方米；

2、在建面积约232万平方米（含2005年前结转在建面积49万平方米）；

3、待开工面积285万平方米。

（三）批准预售与销售情况。

1、商品房批准预售面积：2006年94.76万平方米，与上年同比增长150%；2007年178.83万平方米，与上年同比增长89%；2008年1-8月73万平方米，比上年同期减少15%。

2、实际登记销售面积：2006年59.41万平方米，与上年同比大约增长46%；2007年70.2万平方米，与上年同比增长18%；2008年1-8月59.41万平方米，与上年同比增长18.4%（见表二）。

3、待售面积：2006年1月到2008年8月，共批预售商品房347万平方米：实际登记销售面积181万平方米，占52.2%；待售面积166万平方米，占47.8%。调研中得知，2007年前批准的预售住宅基本售謦，剩下的166万平方米待售商品房主要是2007年以来批准预售的商品房。

表二：市区2006年以来商品房销售面积

(面积单位:万平方米）

综上所述，2006年以来，市中心城区商品房批准预售面积除2008年略有下降外，其它均在上升；销售面积则呈逐年增长趋势，市中心城区房地产市场总体上处于持续发展状态。但2006、2007年销售面积的增涨幅度远远低于预售面积的增长幅度，说明商品房投放量过大，有效消费不足，导致待售商品房占比大。按照2006年以来的销售总量和市场情况，这些待售房至少要一两年才能消化完。除此之外，还有许多未取得预售许可证的项目在建，办了土地、规划手续的项目待建，商品房投放量还在增加，当前及未来两年左右的市场不容乐观。

（四）价格情况。表三显示，2006年1月至2008年8月，除双水今年平均销售价格较去年微落10元/平方米外，其它片区商品房平均销售价格总体上呈逐年上涨态势。但今年上涨幅度明显减缓，双水的涨幅从去年的30%降到-0.5%，其它片区的涨幅从去年的24.6%降至3.3%。在住宅销售价格方面，双水因为过去

价格基数偏低，今年比去年上涨158元/平方米；其它片区则比去年下降117元/平方米。与国内一二线城市相比，市中心城区房价没有出现大幅度的回落。一是市中心城区房价基数不高，虽有价格下降的态势，但降价空间不大；二是买涨不买跌的心理和房价还会下降的预期，使消费者观望情绪浓，房开商不敢明显降价，多是进行赠送、打折等“暗降”，但销售仍然低迷。今年7月份以来，除了个别房开项目因区位优势平均每月销售三四十套外，多数房开项目一个月最多售出10套左右，普遍只能售出几套，过去“金九银十”的市场旺季已不再，取而代之的是一片冷清，市中心城区房地产业有价无市。

表三:市区2006年以来商品房平均销售价格

(单位:元/平方米）

（五）空置情况。

1、空置面积。空置面积是指已竣工待售的面积。2006年1月至2008年8月，市中心城区批准预售的商品房中，共有待售面积166平方米。通过该期间商品房竣工面积与目前在建面积的比例（1.01：1），可算出166万平方米待售面积中，空置面积约为83万多平方米。

2、空置率。按理空置率应该除以2005年8月以来的竣工面积，但因2005年8-12月的竣工面积无法统计，若除以2006年以来的竣工总面积（约235万平方米），得出目前市中心城区商品房空置率约为35%；若除以2005年以来竣工面积，空置面积约为30%。所以，市中心城区商品房空置率应该在30%-35%之间。

二、市场疲软的主要原因

（一）市场供求失衡。一是总量供求失衡，二是结构供求失衡。总量供求方面：2000年后我市停止住房实物分配模式，全面推行住房分配货币化，市中心城区的买房需求逐步迸发，大约在2005、2006年进入一个高峰，同时部分人买房作为投资，导致商品房投放量逐年增加，远远超过有效需求的增长。首先，市中心城区商品房购买对象中，城区的占绝大多数（见表

六、表七），许多双职工家庭均拥有2套以上住房，购买力透支，刚性需求减弱；其次，城市建设速度远远超过人口城镇化的速度，人口城镇化的质量不高，相对大量建设的商品房，城镇人口特别是有购买能力的城镇人口增长较少；再次，城市产业带动力弱，外来人员购房只能“安家”不能“立业”，购买需求受到抑制。这在双水新区体现得尤为明显。2006年、2007年，实际登记销售面积的增涨幅度远远低于预售面积的增长幅度，说明供求失衡较严重。据“水木清华”进行的市场调研，市中心城区商品房供求总量比例约为5：2。正是市场供求规律的调节作用，今年1-8月预售房面积与去年同比下降15%。市场供大于求的源头在于过去土地供应过多，除了招拍挂的土地，协议出让、拆迁安置的土地等都在搞房地产开发，并且私人建房综合成本低售价也低，给正规开发正常纳税的房开企业造成一定冲击，如凤凰新区个人修建的无任何配套设施、无环境景观的纯住房卖1450元/平方米，平均比房开企业便宜四五百元/平方米。结构供求方面：通过表

四、表五大致可得出，2006年以来120-150平方米的商品住宅套型主导市场，市场供应价格大多在2000-3000元/平方米，而需求最大的是1500-2000元/平方米的房子，说明能满足中低收入阶层的价廉小户型住房较少，而这正是最大的消费群体。

（二）受国家宏观政策调整影响。2007年9月，中国人民银行、中国银监会联合印发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发（2007）359号）和《补充通知》（银发452号），除了强调和重申要严格执行过去提出的诸如房地产开发贷款要落实“四证”、项目资本金不低于35%、不得发放贷款用于缴纳土地出让金、不能对购买主体结构未封顶住房的个人发放按揭贷款等规定外，最突出的特点是提出了“二套房”政策，规定已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，将首付比从最高30%提高到不低于40%，利率从执行人行基准利率提高到不低于基准利率的1.1倍。该《通知》和《补充通知》对抑制投资者和投机者买房起到了立竿见影的作用。

表四:市区(除双水)商品住宅供求结构占比最大情况

表五:双水商品住宅供求结构占比最大情况

（三）受国内一二线城市房价下跌影响。今年以来，北京、上海、广州、昆明、西安、芜湖等一二线城市房价下跌，受此影响，加上买涨不买跌的心理，消费者纷纷持币观望，对后市信心不足。

（四）城市吸引力不大。“中国凉都”的城市品牌未得到强化和提升，缺乏城市文化、城市个性的打造，城市基础设施薄弱，交通优势不明显、社会治安较差、房开规模小层次低、教育医疗户口等社会政策

不配套等，吸引力不及邻近的贵阳和云南的昆明、曲靖等城市。不仅外来购房者少，不少本地市民还纷纷到外地购房。表

六、表七显示，2006年以来，市中心城区商品房购买对象中，本市占绝大多数，外地占少数。本市购买者中，城区的又占大多数。外地购买者中，本省其他地区又占多数。

表六:市区(除双水)商品住宅购买对象分类

(购买面积占比)

表七:双水商品住宅购买对象分类

(购买面积占比)

三、市场疲软导致的几个问题

（一）房开商资金链断裂。房开资金来源主要有三个方面：一是部分自有资金，二是销售收入，三是银行贷款。其中，项目建设主要靠银行贷款，资金回笼则靠销售收入。去年以来，国家实施货币从紧政策，房开商贷款难；同时房地产市场疲软，商品房销售不景气，资金回笼慢，房开商的生存“命门”——资金链面临严峻考验，只好纷纷转向民间融资，有的甚至向外资银行贷款。据不完全统计，市中心城区的民间融资月利率已高达10%左右，典当行和寄卖行至少贷出2亿元。据某银行调查，市中心城区无一家房开商没借有高利贷，最高的达五六千万。在沉重的资金压力下，一些正在修建的项目纷纷喊停，部分企业员工工资停发或减半发放。据走访的房开商透露，因市中心城区房地产市场低迷，已有一些房开商转移到毕节、安顺、西安等地开发。

（二）少数房开商采取不正当竞争。为吸引消费者，一些房开商竞相暗降，更有甚者打出“降价40%”的虚假广告，扰乱了正常的经营秩序。

（三）将产生一系列不利影响。市中心城区商品房销售低迷，将带来一系列连锁反应，有可能产生以下几大影响：

1、银行呆滞和损失的风险加大。按目前的情况，房地产市场疲软尚不会对银行造成大的、严重的风险，原因有二：一是房地产贷款余额占比不大。截至今年9月，我市现有房地产贷款余额31.1亿元，只占全部贷款余额的14.22%。二是房开企业贷款占比不大。发放给房开企业的项目开发贷款12.21亿元，占房地产贷款余额的39.26%；发放给个人的按揭贷款18.89亿元，占房地产贷款余额的60.74%，而从我市购房者的收入来说，普遍都能承受当前的按揭还贷压力，“断供”的情况不会大量发生。房地产市场疲软虽然不会造成大的、严重的风险，但是银行呆滞和损失的风险将会加大。我市几大商业银行负责人均表示，因销售资金回笼慢，目前市中心城区房开企业贷款的预期风险已充分显现。

2、影响建筑业、建材业及中介服务业等上下游产业的发展和GDP增长。

3、影响社会安定。拖欠工程款严重，将成为年底节前面临的一个大问题；房开商向民间大量借高利贷，涉及大量集资者的利益，而商品房目前基本处于微利或保本状态，无高回报必然难以支撑，如果还不起，将形成不安定社会因素。

4、正在修建的项目可能成为烂尾楼，影响城市形象和向大城市发展的步伐。

四、促进房地产市场持续健康发展的建议

与一二线城市大起大落的房地产市场相比，市中心城区房地产市场总体相对平稳，但已有下滑趋势，存在一些隐忧，建议政府从以下几个方面促进房地产市场持续健康发展。

（一）控制新建项目。从源头控制新增土地供应，未来3年内限量供应或不供应，同时抓紧储备土地，今后严禁划拨土地进入房开市场。以前批的土地，要控制新建项目，未来两年内要提高新建项目门槛，如各种规费实行高限收取、提高项目基础设施标准、提高房屋预售条件（《贵州省房地产开发经营管理条例》即将出台，房屋预售条件将有所提高）等。

（二）扶持在建项目。协调有关商业银行争取上级加大贷款规模，对收尾项目、前景好的项目给予贷款扶持，支持有实力的房开企业做大做强；规范涉房部门的收费，严禁乱收费。

（三）减轻购房负担。国务院总理温家宝在10月17日主持召开的国务院常务会议上要求，加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。近日，国家出台了一系列减息、降税、降首付等鼓励居民购房的财税、金融政策，我市要及时调整落实。此外，还规定地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策，建议一年内在市中心城区购买第一套自住普通商品房的个人，办理产权登记时，财政一次性补助一定比例的交易契税（中央关于此项的政策是：从今年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下

普通住房的，契税税率暂统一下调到1%）。

（四）消化空置房。有关部门对空置房中的小户型进行核实统计，政府以保本微利的价格收购作为经济适用房。

（五）加大市场整顿力度。有关部门要加大房地产市场整顿力度，禁止小产权房进入市场，打击不正当竞争，引导房地产业健康发展。

课题组组长：程绪权

副 组 长：毛贞红

成员：市规划局黄浩

市房管局潭彪

市政府研究室陈雁桦胡志军

执笔：陈雁桦

编辑：陈雁桦