30家主流房企融资成本剖析（5篇）

第一篇：30家主流房企融资成本剖析

家主流房企融资成本剖析

对于房企内部各个部门而言，如果说 2014-2015 年销售部门最牛逼，2016-2017 年投资部门最高光，那么2018-2019 年则是融资部门最明星。

当然了，获得的荣耀越多，承担的责任也就越重。

作为高杠杆的行业，房企的竞争，很大程度上是融资能力的比拼。当然了，也还是不太清楚到底是企业牛逼，才有较低的融资成本，还是融资成本较低，带来了较强的竞争力。

最近简单梳理了主流房企 2018 年融资成本数据。相对于普遍 AAA，或者至少 AA+的外部评级格局，房企披露的、差异化的融资成本一定程度上可以给我们评价房企信用资质提供参考。

不过有几点因素可能会影响判断：

1、融资成本数据由房企自身披露，这个数据大概率经过调整，调整的尺度影响判断。

2、统计口径的差异，比如当年新增融资成本和当年存量加权融资成本可能没有做区分。

3、债务期限结构差异对融资成本扰动，但期限结构背后反映的是不同房企的战略选择和融资能力。

4、融资品种的差异，比如银行、非标、股权、债券融资的差异，内债和外债的差异。

5、自主开发与合作开发，并表与不并表，表外供应链融资等影响对外披露的融资数据。

本次一共统计了 30 家发债房企，主要选择债券发行频繁或者存量债券余额较高的债券发行人作为研究对象，境内外均有发债主体的房企选择其港股上市公司披露的数据，如碧桂园境内有四家发债主体，数据则以港股上市的碧桂园数据为准，类似的还有世茂房地产，境内房企以上市公司披露为准，如绿地。

其中合景和金地数据以 18 半年数据为准，万科、中南、金科、金茂没有明确给出融资成本，只在年报中给出不同融资品种的利率区间，万达则没有给出融资数据。

先上一张总览图：

按照融资成本从低到高的排序，可以将这 30 家房企分成六个梯队。

第一梯队：

融资成本≤5%

这是融资成本在 5%以内的房企，这个融资成本也是众多房企梦寐以求的终极融资目标。如果能有这么低的融资，碧桂园杨主席可以拿下全中国所有县级市。

这一梯队共有六家房企，除了中海、华润、招商、保利这四家具有利率属性的超级央企外，还有两家引人注目，分别是龙湖和金地。

龙湖之前我们曾经扯淡过，优秀的企业自有它优秀的基因，从 2015 年的 540 亿销售额到 2018 年超2000 亿，无论是其品牌实力、项目管理、安全生产、发展战略、区域布局、财务管控，龙湖一直稳打稳扎。

金地近年亦是神奇的存在，虽然已经不复当年“招保万金”的卓著声誉，但在公司治理结构发生重大变化的背景下，公司依然能够维持前 20 名的销售规模实属不易。

但金地披露的融资数据，感觉多少还是有点水分，这两年金地合作开发的项目越来越多，再加上其2017 年以来发债基本在 5%以上，而其有息负债中，债券占比接近50%。

金地的土储主要位于一二线城市，但 2017 年以来金地加速拿地，已经在不知不觉中推高公司财务杠杆，不过短期还不至于成为太大问题。

第一梯队除了前述 6 家，应该还包括万科和金茂。

万科到目前为止应该算是国企了，其年报没有披露综合融资利率，万科的融资结构中银行、债券和其他占比分别为 53%、27%和 20%，银行贷款的利率在基准~6.7%，债券融资在 2.5~5.35%，其他在4.28~8.3%。不过按照其年报公布的近两年平均利息费用/有息负债，计算出来的融资成本竟然在3.65%，低的有点令人发指。

金茂作为中化下属地产主要经营实体，其在境内一共有三家发债平台，不过在销售排名前 20 的发债房企中，金茂的发债频率和存量规模均相对较低，看起来像是一个不缺钱的钻石王老五。

金茂 H 股披露的短期银行借款融资成本介于2.07~4.79%，无抵押的长期银行贷款介于2.27~5.4%，无抵押的其他贷款介于 3.5~7%，最高利率部分还是略有超预期。

第二梯队：

融资成本=5~5.5%

第二梯队的融资成本介于 5~5.5%，三家企业分别是远洋、绿地和绿城，这三家企业可以说是各有特色。

远洋地产跟金地类似，对外都宣称无实际控制人，债券老司机有时候作质押式回购的时候，总被一些交易对手以非国企的名义拒绝接受质押。

不过两家股权结构呈现较大差异，金地的前两大股东是富德人寿 22%和安邦人寿 15%，而远洋的前两大股东是中国人寿 30%和安邦保险 29%，如果考虑安邦被收编，那么远洋是妥妥的国资背景。不过两家相同的是，都是由能力很强的职业经理人操盘。

单纯从销售排名来看，远洋这几年一直在掉队，四年间排名已经从第 18 名下降至第 26 名，当初跟他体量相差不大的旭辉、龙湖、阳光城更是大幅超越，一定程度上可能跟远洋掘金商业地产有关。

远洋的销售规模和资产体量均小于金地，但远洋的股东背景要好于金地，所以远洋的融资成本至少不应该高于金地，两者二级市场融资和估值相近，差异应该体现在其他融资和期限结构方面，同时也跟金地近年加大合作开发项目拉低表内融资成本相关。

不过近期也出现一些关于远洋盈利不足、土储下沉、高管变动等负面舆论。

绿地的融资成本之低，还是超出想象。自从 2016 年债市抛弃云峰之后，绿地引发众怒，再无在银行间或者交易所发行新债，从而失去了一大低成本融资的渠道，评级也被从 AAA 下调至 AA+，成为房企销售前十中唯一的 AA+主体。

此后还遭遇大连绿地非标逾期的牵连，同时还时不时被吃瓜群众讨论到底还是不是国企。不过今年年初121 亿输血大摩同志，依旧可以看出绿地依旧属于国企阵营。

尽管境内债市融资的腿被砍断，但并不妨碍绿地近年依旧保持领先的销售规模，近三年销售规模从 2513亿上升至 3812 亿，市场排名仅从第四下滑至第六，不是绿地能力不行，无奈是对手太强。

特别是融资成本方面，绿地披露的近三年融资成本分别为 5.45%、5.19%和 5.40%，并没有因为无法境内发债而大幅飙升。一方面可以利用“国企”身份继续获得银行渠道融资，另一方面利用境外发债，公开资料

可查询的绿地近年境外融资超过 400 亿，不得不说绿地的融资能力很是牛逼。

应该说从 2017 年，绿地就开始有意降低杠杆，包括加速销售回款、加大合作开发等，此外三四线受益于棚改货币化推动的销售大增，也一定程度上利好绿地这样三四线布局较多的房企。

但是 2018 年绿地又加大拿地的力度，从而导致其杠杆并没有出现明显下降，其杠杆率在主流房企中依旧处于偏高水平，比较让人放心的是绿地的债务期限结构偏向长期，但他的土储分布又让人不放心，而大基建板块跟地方政府的绑定又拉长了回款周期，绿地是适合风险偏好略高的老司机的好菜。

第二梯队中的最后一个是绿城，这家以品质闻名的房企，是兽爷文章最喜欢的房企，经历九死一生，最终委身央企，融资成本也大幅下降，从 2016 年的 5.9%下降至 2018 年的 5.4%，是今日扯淡的 30 个房企

中，唯一一个融资成本连续两年下降的房企(2018 年其实是持平)。

在经历融绿之争直至宋将绿城让给中交集团之后，绿城经历了失去的五年，这五年间规模房企排名翻天覆地，绿城也从行业前十掉队至 2018 年的第 17 名(还是包括了代建项目的销售额)。

不过随着中交强势入住，同时有老司机九龙江指导，绿城应该不至于像过去那样大起大落，但能否如期完成中交“销售规模进入央企前三”的要求，尚不得而知。

第二篇：一线房企设计阶段成本管理要点说明

设计阶段成本管理要点说明

（适用一线公司）

1.概念设计阶段成本管理要点

1.1.建筑、结构方面

1)设计前，同设计、营销一起探讨产品类型布置方案,作单一产品测算以及组合方案的成本测算,形成较为详尽、准确的最优产品组合（已确定）方案的成本测算，用以指导概念、规划设计。2)结合周边环境、用地景观资源，合理确定不同地域的不同产品布置；让产品销售利润、土地价值最大化。

3)成本管理部应就土地价值与建筑产品的组合向设计、营销提出建议（注意：重点是通过产品容积率来区分不同产品间成本差异）4)路网布置：

a)道路设计应在满足消防及道路交通相关规范的前提下：

①.路网应合理简洁（减少路网的不合理曲线、弯折）

②.优化出入口布置,(优化建议时成本人员需要考虑周边环境以及客户使用需求,不能够减少出入口后引起客户投诉,导致后期整改而增加成本).③.道路宽度（设置双车道或单车道加会车区）.5)停车布置（综合销售建议、规划要求、停车效率、成本等因素选定停车方式）： a)土地利用

①.地面露天车位最大化

②.地面停车按照最大边线原则布置 b)停车方式

①.车位平面布置最优化：限定面积内停放量最大。

②.车位建造成本由低到高的顺序为： 地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地下车位→地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。

c)停车位体形控制：

①.高度

②.单独车位面积。d)车库设置

①.车库宜集中设置，减少建造成本 ②.机械车位及地下车库高度预留。

e)车库设置注意考虑客户使用要求,占地面积较大项目,车位数量需要合理分配，避免集中设置而引起业主投诉（示范区尤其需要注意）。

6)控制不可销售的公建及配套建设面积：

a)不可销售的公建及配套（含附加值多建面积）或不能整体转让经营的面积满足土地规划要求即可。

b)提升附加值而多建的面积，要结合市场销售价格测算建设的必要性,注意提醒设计国家有了新的建筑面积计算规范,偷面积而招致的政策风险需要注意避免。c)通过业态分析和市场调查合理确定商业面积。

7)综合物业管理成本和建造成本，合理布置组团大小，组团出入口布置相对集中，减少管理人员。8)应结合项目周边道路、市政管网的情况，按照土方费用最小的原则确定场地标高： a)“因地制宜” b)动土量最小

c)尽可能使场地内土方挖填平衡 d)降低排水坡度

e)山地建筑除考虑土方量以外设计需要尽可能减少挡土墙，护壁等的设计

f)土方平衡需要在具体的工程设施前,推动设计管理部和项目部出一份现场的等高线图以及拟修建建筑的标高图纸,两者合二为一后,再由成本测算出整个项目的的土方挖填工程量，以及档土墙，护坡成本并将计算结果交给公司管理层决策

9)总图规划，综合考虑开发周期和永久建筑、园建、交通的合理布局，避免（临时办公室、施工生活区、项目临水、临电、临时道路）重复建设。10)山地建筑应结合地形情况确定产品类型： a)根据山体高差确定产品类型

b)控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础 11)山地建筑必须比选边坡支护方式：

a)结合山体实际情况及高差明确边坡支护方式。

b)边坡支护方式成本递增顺序一般是：自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙。山地建筑必须比选边坡支护方式（自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙）。

12)确定赠送面积大小：

a)山地建筑应该结合地形情况确定赠送面积大小。13)合理利用场地地形地貌

a)利用原有地形的起伏关系完成山水造型。避免洼地堆山、水系开挖的大量土方施工费用和地下管线反刨以及大面积新作水系增加防水、补水费用（此项优化工作需要成本人员熟悉项目地形和设计意图，并对管网给排水等成本都有一定的了解）。

1.2.安装方面

1)电梯布置方案选择：

a)从成本角度，超高层尽量选用两阶段提升布置方案。b)在市场无特殊要求下，采用一梯多户（或四户以上）方案。

c)测算以及选定电梯轿厢装修标准（建议按照不同档次设计一至两个装修标准，以后每次套用即可）。

1.3.园林环境方面

1)充分考虑利用场地景观资源（天然景观及人造景观），提升产品品质： a)不同景观与建筑产品的合理搭配。

b)不同分期、不同产品与景观位置、特性的均衡组合。2)明确景观单位控制成本：

根据公司标准化产品系列将每种产品的景观成本总结出来，然后根据最新的市场价格和项目的特殊情况调整后，提交最新一版的单位景观成本控制建议供设计、营销考虑，同时提供给设计单位作为设计控制参考，注意根据景观重要程度区别对待。3)明确软硬景控制比例：

统计已有项目软硬景面积比例，提供给设计管理部及设计单位作为设计控制参考。通常软景比硬景便宜，因此应该尽可能多的设置软景，少做硬景。

2.单体方案设计阶段成本管理要点

2.1.建筑、结构方面 1)建筑方案选型：

a)评估平面、竖向等各方向的复杂程度，选择规则的建筑平面，尽可能减小建筑专业的不合理布置带来成本的增加。1）、高层建筑单体应选择对称形式；考虑抗震及成本要求，外挑外挂构件宜减少；2）、控制屋顶造型。

b)注意事项：以上项目需要成本人员有一定的结构知识，因此平时要多参与相关结构方面的讨论和协商，提高结构方面的专业水平，积累经验，并逐步形成方法论。

2)确定合理层高：

a)结合销售、成本等因素确定层高，一般情况下，住宅层高2.8米性价比较优,层高每增加0.1m造价增加该层造价的3-5%。

3)窗地比控制：

a)通过节能测算指标来控制窗地比。注意：节能控制主要是窗墙比以及开启面积，要注意转换窗墙比和窗地比的关系，总体来说目前节能规范对成本控制窗地比是有利的，需要重点关注的是一旦节能通不过，成本提的优化建议首先是减少开窗面积，而不是保持开窗面积不变而去采取其他措施来满足节能要求。特殊项目除外。

b)单体方案确定后，测算不同单体户型窗地比，合理控制产品窗地比（是否开窗或开窗大小需

要与设计一道沟通），窗地比应不超过同类产品经验值。

4)栏杆、栏板的限定：

a)测算以往项目单体户型栏杆、栏板的单价，建议栏杆类型尽量少。

b)建议通过经验的积累将各种栏杆栏板的分类统计做成标准产品，以后栏杆的做法就不需要在测算单价成本只需要统计含量即可。

5)外墙装饰设计优化方案的初步确定：

a)提供目前不同产品外墙不同做法价格表，以便作为参考（平涂、质感涂料、劈开砖、釉面砖、石材等综合价格）。

b)提供目前各种产品外墙平涂、质感涂料、面砖、石材各自占有比率，以便设计合理确定外墙涂料、面砖、石材的面积比率。c)提供常用外装材料适用性能。

d)关注外墙立面复杂程度，并提出改进建议。e)优化比选阳台、露台、屋面等的具体做法。

f)提供目前不同产品阳台、露台、屋面具体做法及价格表，以便设计作为参考选择。6)节能方案：

a)尽量采用体形系数满足节能要求的产品，以最优经济方式解决节能方案。b)通过合理的窗墙比实现节能达标。c)通过墙体材料来实现节能达标。d)控制节能取值范围。7)结构方案优化：

a)结构模板平面确定后，工程、成本一道审核柱网布置，结构形式，选择最优结构方案。（结构形式的成本递增顺序：矩形柱框架、异形柱框架、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙；住宅一般较少采用框架筒体结构。）b)减少挑板、外挂装饰钢构件数量 8)山地建筑应结合地形情况确定产品类型：

a)根据山体高差确定产品类型。

b)控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础。9)山地建筑必须比选边坡支护方式：

a)结合山体实际情况及高差明确边坡支护方式。

b)边坡支护方式成本递增顺序一般是：自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙。山地建筑必须比选边坡支护方式（自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙）。注意:挡土高度超过3米以上时有可能砼挡墙成本比毛石挡土墙还便宜,因此高挡土墙需要进行方案测算比较。

10)确定赠送面积大小：

a)山地建筑应该结合地形情况确定赠送面积大小。注意从客户角度衡量其是否需要并考虑是否可以不计建筑面积或者容积率，尽量规避政策风险。

2.2.安装方面

1)测算配电设备（高压柜、变压器、低压柜、柴油发电机组）分期或分项目集中布置或分散布置不同方案的经济合理性：因为涉及供电等垄断行业，有可能成本拿到图纸时方案已经定案，因此成本人员一定要提前关注到此事，避免优化工作不到位。需根据场地等实际情况分按不同方案计算测定。

2)所有供配电设备（除发电机组外的高压柜、变压器、低压柜）尽可能设在同一房间内，确保在符合规范要求下距离最短，以减少之间联接线路。

3)测算供电方案采用环网式或是开闭所式的综合经济性，提出优选方案。a)一般情况环网式比开闭式经济。

b)合理布置开闭所位置，使走线长度之和最短。c)设置开闭所时，应尽量考虑多期共用。

d)条件允许时，可考虑借用项目附近原有开闭所，避免新建。4)供水方案中重点考虑建造水泵房的必要性： a)现阶段采用建设水泵房方式供水方式较省。b)必须建造水泵房时应考虑建造位置及占用空间。

c)当选用负压供水方案时要与水泵房水池供水方案测算对比，确认实施的经济合理性。5)合理设置消防分区：

a)在符合消防规范的前提下，最大限度布置消防分区。

b)布置防火分区应注意住宅、商用、地下车库（单体、复式）的区别。

c)尽量利用建筑墙体设置防火墙，减少防火卷帘、防火门作为防火隔离等方法合理设置消防分区，减少消防喷淋系统的设置。

6)中水处理站与中水提升泵站：

a)中水处理站应根据项目特征，选用设计规定的最小规模。

b)中水处理站与中水提升泵站应选择在地块中心，使管线布置长度最短。7)污水提升泵站：

a)对大量填土地块，由于自然坡度无法达到排水要求，需考虑建设污水提升泵站。8)地块内高压线路改线：

a)入地方式：造价高：a.电缆沟方式，相对较高；b.管道埋设方式，相对较低。b)建设高压走廊:造价较低。

2.3.园林环境方面

1)下发目标成本控制指标，实行限额设计； 2)提供材料规格型号单价：

a)提供常用软硬材料规格型号及单价。

b)铺地材料尽量本地化，避免大面积使用花岗岩等贵重材料；植物选择本地常用，易成活，养管费用低的种类。

c)根据不同位置合理确定石材厚度,主要部位石材选择:1)压顶50mm厚2)非行车道地面20mm厚（荔枝面采用30mm厚）3)行车道地面40-50mm厚4)立面20mm厚；5）踏面30mm厚。

3)提供基层标准做法，供设计使用。

4)软景观中，苗木比例适当：重点效果部分使用大规格苗木，一般区域和庭院使用小规格苗木。5)选择合适的材料尺寸，控制各类材料损耗。

6)材料档次的选择主要以满足功能性需求为主，并综合考虑后期维护成本。7)控制木作的使用面积，尽量少用水景(主要是后期维护管理成本太高)。

8)绿化灌木种类尽量少一些，灌木造价比草皮贵很多，优化时注意尽量减少灌木面积，灌木主要利用在住宅或者水景周边起到一些防护作用，其余的地方尽量种草皮，并配以不同乔木搭配以达到节约成本保证效果的目的。

3.初设阶段成本管理要点

3.1.建筑、结构方面

1)明确结构含量控制指标：

a)向设计单位下发《施工图结构设计成本控制要点》，明确结构含量设计限额。

b)结构含量中需要将各部位含量细化便于以后测算控制，如果遇到山地建筑等地形比较复杂而设计单位不肯签订设计限额指标时可以采用地上限额、地下部分过程（分墙柱、梁、板等）控制的方法来签订设计合同。

c)限额后一定要设立合适的奖惩措施保证条款可执行。2)选择最优基础形式及埋深：

a)根据详勘报告，设计单位初步估算进行设计，审核设计单位选用的基础类型及基础设计的经济合理性。一般情况，各基础类型的成本按以下顺序递增：天然浅地基基础、复合地基浅基础(有时采用强夯挤密砂桩等处理方式代替)、筏板、预应力管桩、人工挖孔桩(逐渐受限制)、灌注桩。

3)明确合理结构布置，复核结构参数：

a)设计管理部与设计单位就各结构参数作深入探讨与交流，力求得到合理的结构形式、柱网布置、结构构件尺寸、结构计算参数、以及最安全经济的结构参数。其中重点审查：结构计算时输入的荷载值、结构计算参数、结构计算结果、结构构件的几何尺寸及配筋率。4)

结构含量指标计算：

a)成本管理部根据设计单位提供的设计电子稿或者白图计算钢筋含量及混凝土含量，保证钢筋含量及混凝土含量控制在目标成本范围内，并及时反馈设计管理部、设计单位，以便进一步优化。

b)验算时注意：要抽取基础，首层，标准层，天面层等来予以验算，确保结果不会偏离太远。验算结果符合目标成本要求后再出施工图纸。

c)如果局部或者全部指标超标需要分列细项详细分析超标部位原因，并将结果发给设计管理部和主管结构优化的工程师以及相关领导，推进设计优化工作完成，遇到特殊情况确实需要超标的要报请主管领导审批同意后在进行下一部的设计工作。5)复核建筑控制指标：

复核窗地比、外墙面砖、涂料、石材比例等，控制在目标成本内。6)配合设计开展节能方案测算比选，选择符合节能要求的成本最优方案：

在立面方案已经确定的情况下，节能方案经济性优先顺序为:减小窗墙比——加厚外墙砌体材料——外墙聚苯颗粒砂浆——外墙保温板――采用LOW-E玻璃。7)部品材料选配标准应尽量与目标成本测算标准保持一致。

复核部品材料设计选用表，不符合项要与设计管理部协商解决方案并进行相关成本测算分析。

3.2 精装修方面

1)室内精装修：根据确定的装修标准，实行限额设计，控制在目标成本内。减少精装房的差异，对应不同建筑产品的装修方案统一材料选用，便于提高经济采购批量。

2)公共装修：装修方案确定后，测算销售大厅、会所、大堂、电梯厅成本是否在估算成本内。3)根据装修建筑尺寸,选择合适模数的材料尺寸，将各类材料损耗降到最低。4)材料档次的选择主要以满足功能性需求为主，并综合考虑后期维护成本。

5)减少精装房的差异，对应不同建筑产品的装修方案统一材料选用。便于提高经济采购批量。3.3 安装方面

1)测算比选高压柜、低压柜不同品牌、型号、及不同组合方案情况下成本。2)变压器（不同单台容量）组合方案的比选：

a)规格在1250KVA以内单台容量越大，单位容量费用越低。在需求总容量不变情况下，选用变压器台数越少越经济。除可节省费用外，还可节省空间。但若实际使用容量不能达到或接近本台较大变压器容量的、会形成空转，在按变压器计量收费情况下，电费可能较高，单台容量要综合评选。

b)规格1250KVA以上变压器价格昂贵，建议不选。

3)配电主干线路不同材料、不同敷设方式、不同走向方案比选：

a)一般情况下，价格递增顺序为；电缆+电缆穿刺接头，电缆+预分支接头，母线槽；防火桥架（或线槽）+普通电缆（或阻燃电缆）敷设方式，普通桥架（线槽）+耐火电缆的敷设方式。当然回路较少时采用导线（或电缆）穿管（阻燃管价格远低于镀锌钢管）方式可能更省，具体综合测算。

4)室外供配电线路设计优化：

a)市政供电线路引入：

 在场地、环境允许情况下，架空线路最省。

 当影响环境采用电缆时，单线电缆截面规格不得超过300mm2，避免再行选大一级（或大一级以上规格）、产生浪费。

 在线路最短原则下，首选铠装沿市政已建电缆沟敷设。

 当在线路最短原则下市政无已建电缆沟、而延长线路就可利用市政电缆沟时，要根据实际情况测算在延长线路条件下利用市政电缆沟敷设与自行新建电缆沟或采用直埋敷设方式时的最优方案。

 一般情况下，敷设方式不同时的价格从低到高排序为：利用市政已建电缆沟→直埋+过路套管→全程穿管→自行新建电缆沟。

 电缆沟深度、宽度在满足有关要求前提下要控制在规格最小范围内。

b)小区配电线路：最省方案排序：铠装电缆直埋+过路套管→导线+全程穿管→普通电缆+全程穿管→铠装电缆+全程穿管→普通电缆+电缆沟→铠装电缆+电缆沟。但当电线、电缆根数达到一定数量集中敷设时，可能选用电缆沟敷设方式更省，具体需要通过实际方案测算才能确认。

5)

配电箱内断路器、接触器等器件不同品牌、不同组合方案比选：

尽量选用国产或合资产品会使价格降低，注意要符合当地供电部门的地方要求，避免来回反复，浪费工期。6)供水方案比选：

根据项目产品组合（高层、小高层、多层），进行供水方案技术经济比选（带水箱变频加压控制系统；无负压管网直联式供水系统、市政压力直供或多方案组合等）7)室内水暖材料设备选用要点：

a)在满足压力、温度等技术条件下优先选择综合单价较低的管材（如常用采暖管价格增序排列：PPR管→铝塑复合管→PB管）。

b)对价格较高的风管、冷凝水管的保温材料使用予以控制。8)消防工程中消防报警器材、消防预埋管材的选用：

a)满足功能前提下，含超高层在内，对温、烟感探测系统的设备选型优先选用国产设备、报警

器材（注意配套选用，以及项目产品的连续性和后期的维护费用一并考虑）。b)消防喷淋系统平面布置优化。

c)通风、排烟管道选用形式（如镀锌铁皮风道、玻璃钢风道）应做经济对比分析后择优选择。d)消防预埋管当地无明确规定的选用阻燃塑料管替代钢管最为经济。9)空调设计优选：

a)根据实际情况测算比选集中空调方案或小中央空调方案的经济合理性；并对不同品牌、不同系统方案比选。

b)集中空调系统应根据具体使用功能及长期能耗，测算确定氟系统或水系统方式。c)对价格较高的风管、冷凝水管的保温材料使用予以控制。d)出风口的合理布置。

e)根据实际情况测算比选有无机房电梯方案或不同型号电梯适用范围的经济合理性；并对不同品牌、不同系统方案比选。

3.4 园林环境方面

1)考虑每个组团小品配置均衡，以免后期业主投诉。

2)根据扩初成果图计算造价，确认成本是否控制在目标成本范围内。

3)测算中列出各种不同材料用量比例提供给设计参考，并为以后的成本优化工作积累经验。4)测算中列出各种乔木每平米的用量提供给设计参考，并为以后的成本优化工作积累经验。5)灯具设计优化时要考虑后期维护和使用情况，并通过收集物业管理公司的建议减少不必要的装饰灯具。

6)建立统一的园建结构，从经济实用的角度出发，减少以后园建结构部分的优化工作。

4.施工图设计阶段成本管理要点

4.1 建筑、结构方面

1)工程做法与交楼标准统一，避免因两者不一致造成拆改。a)应力求设计单位按我方交楼标准编写施工图工程做法；

b)确属无法统一的做法，需在招标文件及其他相关技术标准中明确。并在项目实施时由设计师向项目工程师、施工方进行技术交底，避免错误施工造成拆改。2)部品及材料选择：

a)根据项目定位、产品类型选择材料部品，避免功能溢价；

b)在立面图基础上针对不同规格外檐墙、面砖进行合理排布，减少断砖损耗； c)厨卫大样图、楼梯间大样图根据平立面、踏步尺寸合理选择砖型，减少断砖损耗； d)减少栏杆、装饰钢构件等的种类，提高标准化产品的使用程度；

3)设计管理部组织图纸会审工作，完善图纸细部设计，减少错漏碰缺，为控制项目的建安成本

打下良好的基础，成本人员应该积极主动要求参加图纸会审并认真审核图纸。

a)尽量赶在工程项目开工前进行，了解设计意图，明确质量要求，将图纸上存在的问题和错误，专业之间的矛盾等，尽最大可能解决在工程开工之前。

b)审查施工图的基础工程设计与地基处理有无问题，是否符合现场实际地质情况。

c)审查建设项目坐标、标高与总平面图中标注是否一致，与相关建设项目之间的几何尺寸关系以及轴线关系和方向等有无矛盾和差错。

d)审查图纸及说明是否齐全和清楚明确，核对建筑、结构、上下水、暖卫、通风、电气、设备安装等图纸是否相符，相互间的关系尺寸、标高是否一致。

e)审查建筑平、立、剖面图之间关系是否矛盾或标注是否遗漏，建筑图本身平面尺寸是否有差错，各种标高是否符合要求，与结构图的平面尺寸及标高是否一致。f)审查建设项目与地下构筑物、管线等之间有无矛盾。

g)审查结构图本身是否有差错及矛盾，结构图中是否有钢筋明细表，若无钢筋明细表，钢筋砼关于钢筋构造方面的要求在图中是否说明清楚。h)复核结构指标是否满足限额要求。

4)通过管理减少对设计工作的拆分和尝试设计总包：

a)钢结构、幕墙、铝合金门窗、弱电、景园工程等分项工作的设计多由专业设计资源来完成。施工图设计单位只负责土建及水暖电等部分的设计，其后果是施工图与专业分项图纸矛盾点较多或冲突，不同专业工程衔接性差，造成工程中的变更、签证数量激增，返工和修整量大，致使施工进度延误和成本增加。

b)由于专业资源设计方案的不同造成投标报价不具可比性，造成成本上升。

c)产生重大质量问题时，责任不清、相互推诿给投资方造成重大的经济损失。设计总承包和施工总承包一样是为了相关专业间合理衔接并统一责任为事后的投资方权力追溯提供保障。4.2 安装方面

1)市政及小区管网设计优选：

a)着重考虑管材优选：综合施工、使用等因素，给水管经济合理性排序为；PE管→焊接钢管→无缝钢管→镀锌钢管→UPVC塑料管→球墨铸铁管→钢塑管。排水管排序为；规格500以内；UPVC波纹管→钢筋混凝土管→PE波纹管，规格500以上；钢筋混凝土管→UPVC波纹管→PE波纹管。一般情况下，机动车道下选用重型（Ⅱ级管或S2管材），对非机动车道下选用重型要严控。

b)优选检查井规格及井盖：避免设计盲目的统一选用大规格井；控制重型井盖使用部位；除机动车道外的非机动车道或绿化带等部位严控采用重型。并尽量减少检查井数量。c)尽量减小排水管坡度，降低管网埋深，减少动土量。d)优化管网走向、长度。

2)水暖施工图审核成本要点：

a)满足压力、流量等技术条件时的管径选择（达到要求即可，不能过大），如给水干、立管、支管、户内管管径应经计算核定，一般每户住宅给水进户管管径控制在DN20以内。

b)需要的预留洞、预埋件图中表示是否清楚齐全（包括孔洞尺寸、位置、标高、预埋材料），避免后期凿剔。3)智能化设计优化：

a)室外智能化、景观灯具设计优化应结合项目定位、市场接受程度、销售价格，周边楼盘使用状况、小区场地布置（含绿化组团和道路布置）综合考虑，在提升产品品质前提下还应兼顾实用性、经济性。

b)以项目的项目定位、规划设计思想和物业管理思路来确定智能化系统规划设计方案（如：封闭管理社区选用红外对射周界防翻越系统、开放的大社区管理结合封闭的单元管理选用电视监控加电子巡更系统）。

c)家居安防与可视对讲系统分别设置和二合一的技术经济比较及产品档次选择。d)红外对射探头的设置与小区围墙的走向优化（避免不规则围墙增加探头数量）；

e)景观灯具的布置应根据项目定位，分期设定灯具总价来控制灯型、位置和数量（向提供设计常用灯型种类和单价）。4.3 园林环境方面

1)注意园林环境设计与建筑、配套管网设计的衔接，避免标高、平面布置差错出现。2)测算各项指标是否在目标成本内，并提出优化建议。3)综合考虑后期管理维护成本，提出相应优化建议。

4)清单编制完成后，作出最后的完整的成本测算并同目标成本比较后，按照以上园建测算相同的方法提出最后的修改和复核意见。

第三篇：房产融资成为典当融资主流

房产融资成为典当融资主流

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2004-7-15 8:00:00记者 叶松 来源：上海商报

商业银行收紧对房产开发项目融资放贷，使得不少开发商纷纷转向典当行融资。据记者从本市主要典当行获悉，上半年用作房产典当融资金额显著放大，今年房产融资将超过典当资金半壁江山。

房地产典当融资发展迅猛

典当行业作为拾遗补缺的辅助融资功能，在人们的生活中将扮演更加重要的角色，在包括有价证券、大众物资、民品等传统五大典当物品分类中，房地产融资无疑是发展最为迅猛的。据悉，在去年全年３０多亿元的典当金额中，沪上房地产典当融资占了４成左右比例。在今年国家宏观调控政策和房地产贷款政策之下，一些资金实力不强的中小房地产企业在向银行求贷无门的情况下，到典当行咨询、抵押融资的也多了起来。典行也看好这部分业务的发展前景，纷纷加大了房产典当融资的业务。上海东方当行去年全年典当金额高达１５亿元，其中房地产融资也占据了当年业务量的一半份额。

对于房地产典当融资的迅速增长，东方典当行房产部经理韩怡表示，房地产作为一种不动产，相比其他类别典当质押物品，有无可替代的优势，风险也相对小很多；而房地产一般来说价值比较高，典当金额也相对较高，因而日益成为融资人首选的典当质押物品。据韩怡介绍，从今年４月份开始，到东方典当行进行房产抵押融资的个人和企业明显增加，房产抵押融资的业务量同比增长了很多，今年上半年房产企业前来抵押融资的笔数比去年全年的笔数还多。如果去年上半年房产融资占典当资金的３５％至４０％的话，今年同期估计已经超过了５０％。此外，房产抵押融资的每一笔金额同比也上升了３０％左右，其中房产企业的大笔房产融资金额出现了成倍增长的势头。

上海市天宝典当行总经理周志平告诉记，该典当行今年上半年的房产融资金额比去年上升了８倍，占典当总金额的比例从去年不到５％，提高到目前的３０％以上，每笔融资金额从去年的５万元左右，上升到目前的３０万元至４０万元。

当金不会成为房地产融资主流

华联典当行总经理吴贤达认为，房地产融资已成为沪上各大典行的重要业务来源。目沪上几乎所有典当行都开设了房产典当业务，按照目前的发展趋势，这部分业务应该还将稳步增长。不过，典当作为金融机构贷款的拾遗缺，其服务对象主要是中小规模的企业个人投资的短期融资行为，其融资额数量受到注册资本金比例的制约，一般都不会很大，典当资金不应也会成为房地产项目开发融资的主流。典当行在房产抵押融资的过程中，也要防范一定的风险。

据天宝典当行总经理周志平介绍，天宝典当行目前只做个人商品房抵押融资业务，不做企业的；只做现房，做期房和在建房，这样可以最大程度地规避风险，即使出现坏账也坏得

起。

第四篇：房企总结

销售部2010年工作总结

2010年我部工作在公司领导的翔和指导下，在其它部门同仁的支持与帮助下，顺利地完成了各项工作任务。我在内部建设、销售管理、客户服务以及档案管理等方面，开展了一系列的工作，现就在于2010工作情况总结如下：

一、内部管理

2010，中国房地产市场风云变幻，受多种因素制约房地产企业举步维艰，这给房屋销售提出了严峻的课题，面对创业环境的急剧变化，审慎而理性的市场，成熟而挑剔的消费者，让我深感市场营销的难度之大，要求之高。于是我在内部管理方面根据工作需要开展了下列工作：

1．完善各项制度。在本的工作中，我们完善了销售内控制度，培训学习制度，销售档案管理制度等各项制度，并对其执行情况量化考核到个人。

2．强化培训提高。为了让员工树立正确、科学的营销理念，提高业务能力。我狠抓好了员工的培训学习。我定期组织员工学习房地产行业的法律法规，学习企业管理的有关知识，学习公司的各项规章制度及经营方略。通过学习，员工对企业理念、企业文化、企业动作有了深入的了解，对公司开设的项目的建设规划、环境位置、建筑构造、设计理念、性价优势、物业管理、销售政策等方面的详尽情况了如指掌，在销售中熟练运用并取得了良好效果。

3．加强交流学习实践。在组织员工积极参加理论学习的同时，我还特别注重员工的实践发还开展。我经常组织销售部的工作人员参加公司与其它单位的参观交流活动，在公司的安排下，我带领部门员工到丝丽雅公司交流学习“科学发展观在工作中何如实践”，参观海丝特车间及工会等，通过交流实践，努力从各方面提高部门员工综合素质，让他们以更丰富的专业中、更专业的职业素质、更宽泛的行业视野和更积极的工作状态做好销售工作和客户服务工作。

4．树立好形象。在日常管理中，我不仅注重员工内在素质的提高，更关注员工外在形象。因为我深悉一个企业员工的形象就是企业的形象。为了让员工具备良好的个人形象，我坚持用规范、专业、礼貌、文明的言行要求自己和员工，要求员工都能用积极、阳光、热情、友好的外在形象为客户提供高标准服务。另外还着力搞好售房部的卫生工作，使售房部工作井然有序，舒适整洁。以干净卫生、整齐明亮的形象来展示公司的形象和员工服务的品位，赢得了客户的尊重和信任。

二、销售管理

1．营销理念

2．销售业绩

3．今后服务

三、经验教训

在过去的一年里，销售部取得了一定成绩，这缘于公司的正确决策，缘于其它部门的能力协作，缘于销售部所有员工的辛勤劳动。这让我深深懂得公司关心下属，员工成就企业，只有在公司的正确引导下，每个员工都把企业当作自己的事来作，我们的工作才会出成绩。在今后的工作中我们将坚守这一理念。

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第五篇：《成本制胜-微利时代再造房企核心竞争力》学习心得

《成本制胜-微利时代再造房企核心竞争力》学习心得

成本管理，无论理论还是实践，我们都不陌生；但若谈到房地产成本管理，其现状、问题、难点和突破点在哪里？我们或许就不太清楚了。

《成本制胜-微利时代再造房企核心竞争力》依托明源地产研究院研究成果，广泛整合了行业内标杆企业的成本管理实战案例，既吸收了全国2 000多家大中型房地产企业的成本管理精髓，又深入分析了50多家标杆房地产企业成本管理的经典案例，通过200多张专业图表的形象化解读，以最前沿的理念、最鲜活的案例、最实战的方法，阐述了房地产企业成本管理之目标成本、合约规划、采招管理、合同管理、动态成本管理，以及供应商资源库、成本数据库管理，为房地产企业送上一部成本管理的“实战宝典”。读完本书，本人学习心得如下：

一、事前控制最有效的措施是限额设计

成本管理的事前控制最重要的莫过于设计阶段的成本控制了，据有关资料显示，在规划设计阶段，对整个工程投资影响最大，可以达到80%以上；在施工图设计阶段，影响工程成本的可能性为10%—15%；而到了工程实施阶段，影响工程投资的可能性已经只有5%。由此看来，控制工程成本的关键在于设计阶段。由于施工阶段是“按图施工”，在施工阶段所进行的投资控制并不是控制工程成本，而是控制施工中可能增加的新的工程费用，实际决定工程项目投资多少，在设计阶段就已确定。所以无论从成本管理系统环节看，还是从投资利用、成本控制方面看，设计阶段工程成本管理工作不但必要而且很重要。在对所开发的楼盘定位以后，作为设计阶段成本控制最有利的措施就是限额设计，即根据各专业进行投资分解，对工程量指标进行控制，从而既能满足功能和工艺要求，又经济合理。

二、招投标及合同管理是成本管理过程中不可缺少的环节

成本管理还有一个不可缺少的环节就是招投标和合同管理阶段。一个好的招投标既可使得我们可以从众多的投标者中选择装备精良、技术过硬、管理水平高、社会信誉好、报价合理的优秀施工队伍，又可使得我们得到一个清晰、易操作的经济合同，可为工程成本控制打下良好的基础；但招投标工作又是一个需各经办部门紧密协作、经常与优化设计，合理化方案研讨交织的复杂过程，因此招投标做的好，是锦上添花，做的不好，可使得前期工作功亏一匮。

通过合同管理规范合同签订的会签审核体系，使施工过程中可能出现的各种情况操作起来有法可依、有章可循，为今后的工程结算奠定扎实的路基。随着管理公司经营管理制度的推行，管理公司建立了全面的招投标制度和合同管理制度，也不断摸索总结如何更好地做好招投标工作，完善招标模式，同时严格合同管理，对合同条款逐一进行研讨保障合同的严谨性，针对不同的工程项目拟订出相应的合同模块以提高合同的实用性，并将合同条款融入到招标文件中，使招投标和合同在成本控制方面相辅相成，发挥更大的作用。

三、成本动态台帐与成本预警意识贯穿整个工程实施阶段

成本管理的事中控制主要在施工阶段，在这一阶段中，工程施工历时长、生产工序多、建筑材料多样、材料价格变化甚至环境气候影响等原因都使得可能遇到的情况复杂多变，招投标、合同洽谈、设计变更、现场签证、材料限价等各个环节的任何疏忽都可能带来成本的超支。在这一阶段里成本管理重点是围绕成本动态台帐展开。

对设计变更和现场签证进行“一单一算”，及时掌握已发生的设计变更及现场签证费用。通过将目标成本落实到具体部门、具体责任人，使得人人有成本意识、人人参与成本控制，形成系统的成本管理体系。在这段过程中，成本控制部最重要的职责就是及时将已发生的工程合同价款、已发生的工程设计变更、现场签证费及时汇总到成本动态台帐中，随时对各成本细项进行核算和分析，若有成本细项超支的苗头出现，立即提出预警，并找出原因，与各相关部门共同商讨解决的办法，采取对应的措施尽量将该细项成本控制在目标成本范围内。对已超支的成本细项，通过成本差异分析，找出超支的原因，在后期的项目中对症下药避免类似情况发生。

四、工程结算审核是事后控制的最后阶段

工程结算的审核在成本管理过程中的作用同样不可小看，是否能真正将工程成本控制在目标成本范围内，只有工程结算完毕才能体现，同时也是成本管理的一个重要组成部分。工程结算是一个艰苦、漫长、繁琐的过程，施工过程中的一点一滴都体现在工程竣工结算资料中，对以前历史的回顾，回顾的清楚，结算就快，反之就慢。需要用专业的眼光、丰富的经验、敬业的精神进行综合的评判，对工程施工图纸了然于胸，掌握施工合同条款内涵，设计变更签证条理清晰，竭尽所能排除施工单位一切“钻空子”行为，争取在成本管理的最后关头，把好成本控制关。审核前首先应审查相关竣工结算资料，从施工图纸、施工合同到工程全过程的动态资料都要一一核对，力求资料完整齐全，这样才能确保审核工作的正常进行。审核时要做好调查研究，深入工地现场，准确计算工程量，合理套用各分项单价，根据合同规定选择费用标准，逐条逐项进行计算、汇总，特别是现场签证费用，应审核其合理性和有效性，不能见有签证就给予计量，杜绝和防范不实际的开支，确实降低工程成本实现经济效益。万随着市场经济的发展，房地产行业竞争日益激烈，成本管理已成了竞争制胜的重要手段。合理控制成本，提高投资效益，在践中不断的完善我们的成本管理工作始终是我们努力的目标。

成本管理，方兴未艾，标杆企业和明源对之的探索也一直在路上，但无论后期理念如何演变，我们始终坚守如下准则：你的成本管理是否实现了客户赢、供应商赢、公司自身赢，乃至社会层面（节能减排，绿色建筑）赢的多赢共荣局面，才是国内房地产成本管理的终极目标。