全面规范房屋出租税收管理经验总结（5篇）

第一篇：全面规范房屋出租税收管理经验总结

全面规范房屋出租税收管理经验总结

篇一：房屋出租税收

房屋出租税收

一、个人出租非住房（商铺、写字间等）应缴纳以下税款：

1.房产税：以租金收入12%计算缴纳（根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条的规定）。

2.营业税：以租金收入(不动产租赁业)的5%计算缴纳（根据《中华人民共和国营业税暂行条例》税目税率表）。

3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。

4.个人所得税：按财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额，税率是20%（根据《中华人民共和国个人所得税法》第三条和

第六条及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条和第二十一条的规定）。

5.印花税：按财产租赁合同租赁金额的千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花（根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及印花税税目税率表）。

二、个人出租住房应缴纳以下税款，根据财税〔2008〕24号文件（对房产税、营业税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税分别做以下优惠）：

1.房产税：以租金收入4%计算缴纳。

2.营业税：3%税率的基础上减半计算缴纳。城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。

4.个人所得税：对个人出租住房取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。

5.免征城镇土地使用税。

6.免征印花税。

三、企业纳税人出租，房产承租方用于经营应缴纳以下税款：

1.房产税：以租金收入12%计算缴纳。

2.营业税：以租金收入的5%计算缴纳。

3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。

4.企业所得税：年终汇算清缴。

5.印花税：按财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花。

四、企业纳税人按市场价格向个人出租用于居住的住房，应缴纳以下税款：

1.房产税：以租金收入4%计算缴纳（根据财税〔2008〕24号文件的规定）。

2.营业税：以租金收入的5%计算缴纳。

建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。

4.企业所得税：年终汇算清缴。

5.印花税：按财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花 篇二：房地产税收一体化管理经验总结

房地产税收一体化管理经验总结

整合征管资源加强部门配合全面推行房地产税收一体化管理 为了提高房地产税收科学化、规范化、精细化管理水平，根据国家税务总局的要求和省局的统一安排，我们以“两税”接管为契机，以契税征管为把手，从整合征管资源入手，不断加强部门配合，全面推行房地产税收一体化管理。今年元至九月，共入库房地产业税收万元，同比增长，房地产业税收收入占税收收入总额的比重达到了，同比上升了个百分点，房地产税收一体化管理工作取得了初步成效。我们的作法是：

一、依托两税接管，建立健全一体化管理的协作机制

近年来，随着房地产业的快速发展，房地产行业的税收已成为地方税收收入的一项重要来源。但是，由于房地产行业税收涉及的税种多，纳税环节复杂，税源控管手段差，税收管理乏力。××年全市入库房地产税收万元，仅占税收收入总额的，在第三产业提供税收总额中只占。房地产业迅速发展的新形势，为地税部门加强税收征管提高管理水平提出了新的课题和新的要求。契税和耕地?a href=“http://www.xiexiebang.com/zhaoshangjiameng/” target=“_blank” class=“keylink”>加盟耙

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（三）研究制定实施方案。房地产税收一体化管理是一个系统工程，各个环节相互衔接，相互联系，流程管理、链条管理是整个管理工作的重中之重。今年七月以来，国家税务总局提出房地产税收一体化管理的要求后，给我们指明了工作方向，一体化管理的思路也更加清晰，我们结合在曾都区一分局进行的试点工作，认真分析试点经验和存在的问题，及时召开了全市房地产税收一体化管理经验总结推广现场会，制定了《××市地方税务局房地产税收一体化管理实施方案》和《房地产税收一体化管理流程图》，修订完善了《房地产税收管理办法》和《建安业税收管理办法》，规范了房地产税收管理的方法和内容，为全市房地产税收一体化管理奠定了坚实的管理基础。

二、细化管理职责，落实一体化管理的既定目标

我们以信息共享、数据比对为依托，以优化服务、方便征纳为宗旨，综合利用信息，加强跟踪管理，简化办税程序，优化纳税服务，促进房地产行业税收征管诸环节的有机衔接，房地产税收一体化管理的管理模式初步建立。

（一）综合利用信息。虽然房地产业各税种的纳税人、计税依据等税制要素不尽相同，但是，房地产税收诸税种征管所依据的基础信息是一致的，因而可以利用契税纳税申报以及从房地产管理部门和国土资源部门获取的信息，将房地产税收诸税种的税源控管联成一体。我们按照房地产企业的开发流程，在房管、规划、国土等部门的配合与支持下，健全了部门联动的税收监控网络，多方采集房地产企业的涉税信息，对房地产权属转移双方的名称、识别号码，房地产的位置、面积、转移时间、转移价格等相关信息，按照“五统一”的要求，在登录入帐的基础上全部输入微机进行管理，并及时传递、比对、整理、归集，按日录入，按周核对，按月订册，初步建成一个“集中管理、相互依托、数据规范、信息共享”的综合信息库，使之成为涉税信息处理中心和税源监控中心。同时，综合利用房地产转让信息，与纳税人的纳税申报资料进行比对，随时掌握税源变化情况，让各种房地产信息归入税源管理档案，逐步实现各管理部门之间、各税种之间最大程度的信息互通共享。利用土地使用权交 易信息，及时掌握承受土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等信息，了解或控制城镇土地使用税、耕地占用税税源，加强城镇土地使用税的征收管理，对占用耕地进行开发建设的，及时征收耕地占用税。利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息，将转让方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析，发现漏缴税款的，及时进行追缴，切实加强在房地产二级交易市场转让房地产的有关税收的管理。利用契税征管中获取的有关信息，建立健全房地产行业税源台帐和征收台帐，跟踪掌握有关房地产税收的税源变化和征收情况，严格实行以票控税，促使购房者主动向房地产开发商索取不动产销售发票，大幅提高管理质量和效率。元至月，我们通过国土资源部门传递的信息对户已取得用地手续但没发证的单位和个人征收耕地占用税万元、契税万元，对户房屋交易没取得销售不动产发票的追缴税款万元，收到了较好的征收效果。

（二）规范管理职能。我们以契税为把手，从房地产有关信息的获取及处理，到房地产业有关税种纳税人的纳税申报、税款征收、台账登录及相关资料的传递反馈，对每个税种的征管环节和办理程序进行了细化，并绘制了《房地产税收一体化管理流程图》，进一步明确了征管岗位责任，形成了一条有序操作的传递链条。为搞好征收管理，我们实行“三个跟踪”：一是通过建立管理台账，分户跟踪了解土地利用规划、计划投资、施工单位、出包合同或协议以及建设施工进度等情况，及时登记掌握从事建设施工的单位或个人应缴纳的营业税及附加、所得税、印花税等各税种税源情况，房地产开发建设过程中有关税收征管的信息从立项到用地建设到税收征纳入库等情况一目了然。

篇三：炎陵县房屋租赁业税收专项清理征收工作实施方案

炎陵县房屋租赁业税收专项清理征收工作实施方案

为进一步加强房屋出租税收的征收管理，提高全民纳税意识，堵塞税收征管漏洞，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国房产税暂行条例》、《株洲市房屋租赁业税收专项清理税收工作实施方案》及有关税收政策的规定，结合我县实际，特制定本工作方案。

一、指导思想

以多部门协作综合治理为手段，以 “加强征管、堵塞漏洞、公平税负”的治税思想为指导，以各项税收和行政法律法规为依据，以规范房屋租赁双方的涉税行为为重点，大力整治房屋租赁业存在的问题；对庞大的房屋租赁市场税收实行整章建制，全面纳入正常征管轨道，确保房屋租赁税收成为一项长期、稳定的地方税收收入。

二、组织领导

为了确保房屋租赁业税收专项清理工作顺利进行，县人民政府成立房屋租赁业税收专项清理工作领导小组，县委常委、常务副县长姚永告为组长，县政府办副主任王波、县监察局局长刘福贵、县财政局局长范洪奇、县地税局局长刘迎春为副组长，县公安局、国土局、工商局、房产局、民政局、广电局、各乡镇人民政府等单位负责人为领导小组成员。领导小组负责此次税收专项清理工作的组织领导、安排部署和监督检查，协调解决工作中出现的各类问题。领导小组下设办公室，县地税局副局长刘晓军同志任办公室主任，办公室具体负责专项整治工作的组织安排、政策解释、督促指导、联系协调、动员组织、监督检查、举报接待、应急保障等工作。

三、清理的范围和任务

此次专项清理的范围为2008年以来有房屋出租经营行为的单位、个人和有房屋自营行为的单位和个人，房屋出租取得租赁收入应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、个人所得税、土地使用税等税费，自营行为应缴纳房产税、土地使用税等税费。各乡镇、单位要先行清理本部门本单位的房屋租赁税收和所属干部职工出租或自营的房屋税收，具体任务如下：

（一）全面调查掌握出租房屋数量。各乡镇、单位要对辖区内所有出租房屋，按照要求开展全面检查，并将房屋租赁信息进行造册登记，做到无一遗漏，全面掌握出租房屋数量，同时将造册登记情况报送地税机关。

（二）及时更新征管信息资料。准确、完整地采集房屋租赁信息，对办理了税务登记的，及时录入、更新征管系统，以便加强管理；对未办理税务登记的，督促其尽快登记，纳入正常管理。

（三）全面清缴房屋租赁税费。对尚未纳入管理或拖欠房屋租赁税收的出租房屋业主，依照相关规定，及时督促其缴纳。严厉打击涉及房屋出租的违法犯罪行为，规范房地产租赁市场税收征管。

（四）建立健全长效工作机制。通过专项清理工作，查找我县在出租房屋税收管理工作中存在的问题和漏洞，及时进行整改。同时，进一步完善规章制度和监督制约机制，建立健全长效工作机制，改进和加强对出租房屋的税收管理，四、实施步骤

本次专项清理工作从10月份开始，到12月底结束，分三个阶段进行。

（一）第一阶段：宣传发动阶段（10月10日至10月30日）

1、召开房屋租赁税收专项清理工作动员会议，安排部署专项清理工作，制定切实可行的实施办法，明确相关政策和目标任务。县政府召开职能部门联席会议；各乡镇、单位要召开相应会议并组织村组（社区、街道居委会）、房地产开发企业、物业公司、市场主办单位 和所属干部职工召开动员大会，构筑社会化协税网络，及时掌握有关信息。

2、多渠道、广泛深入地进行宣传。要充分利用电视等新闻媒体进行宣传，取得广大纳税人和社会各界理解和支持，发动群众积极参与清理整顿工作。要广泛宣传此项工作的目的、意义和相关税收政策规定，深入细致地做好宣传动员工作，为房屋租赁业税收专项清理工作顺利进行创造良好的舆论氛围。各乡镇（村组、社区、街道居委会）要会同当地地税机关利用张贴标语、悬挂横幅、发放资料、上门约谈等形式，确保政策宣传到位。

（二）第二阶段：清理征收阶段（11月1日至12月10日）

1、调查摸底。以乡镇为单位统一部署，由社区（街道）居委会、村组以及各税务分局抽调人员组成小组，进行拉网式摸底调查，对各居住小区、市场要依靠物业公司和市场管理机构进行重点清查，逐户填写《私房出租（自营）分户登记表》或《房屋租赁信息明细表》采集信息，核定税额，逐户下发《税收缴纳通知单》。公安、村组（社区、街道）居委会、房屋土地管理部门以及房屋中介机构和住宅小区物业管理部门要加强沟通，增加税源信息获取渠道，建立税源信息传递制度。

2、征收税款。各税务分局通过采取委托代征代扣或自行征收方式征收税款。

①对于行政事业单位出租房屋税收应从以票管税入手，要求行政事业单位在收取租金时必须开具地税发票；税务机关可根据实际情况采取自行征收或委托财政部门代征的方式征收税款。

②对于个人出租房屋税收以乡镇牵头采取由村组（社区、街道）居委会、物业公司等单位负责调查摸底、提供信息、催报催缴，由地税部门负责征收、追缴的综合治理方式。

党员和领导干部应带头依法纳税，以点带面；行政事业单位要积极主动申报缴纳税款，促进我县房屋租赁业税收管理全面规范。

3、设立公布栏。为公平税负，各税务分局要在各征收点和纳税人集中区设立阳光栏，将纳税人的房屋租赁及缴税情况进行公布；对不按规定缴纳房屋出租税收的国家公务员、党员干部要通报当地纪检监察部门。

4、建立举报和奖励制度。专项清理期间要设立举报电话，接受群众的举报，对申报不实、故意隐瞒不报等情况，经查属实，对举报人给予相应奖励。

第三阶段：整章建制阶段（12月11日至12月31日）

清理工作结束后，要对房屋租赁业税收专项清理工作采取的措施、取得的成效进行全面认真总结，主要包括专项检查的户数、清理出的漏征漏管户、增收的税款，以及部门协作机制的发挥落实情况。同时对存在的问题进行剖析和研究，查找工作漏洞和薄弱环节，研究提出整改措施，制定强化管理和监督制约的长效机制。

1、对房屋出租用于生产经营的督促其按规定办理工商税务登记。

2、纳税人取得租金收入一律使用税务发票，不得使用收据。

3、建立电子征管档案。根据全县房屋出租税收清查情况，建立协税网络，制定相应的税收管理制度。并在条件许可的基础上，建立电子征管档案，强化房屋租赁业税收日常管理，全面规范房屋租赁业税收征管秩序。

五、工作要求

（一）提高认识，加强领导。加强房屋租赁行业税收征管，是实现我县经济发展目标、保增长的工作措施之一，是推进有关各方齐抓共管、社会综合治税良好局面形成的一次积极行动。各相关部门要切实提高认识，切实加强组织领导，把行动统一到专项清理工作的部署和要求上来，形成一级抓一级，层层抓落实的工作机制。各乡镇单位要成立相应的组织机构，明确清查责任。各乡镇单位行政一把手要主抓，建立村组（社区、街道居委会）一级的调查清缴协征工作队伍，设立专项经费，建立考核制度，确保清理工作有成效开展。

（二）强化责任，密切配合。各有关部门要密切配合，加强协作，各司其职，形成合 力，把搞好社会综合治税工作作为义不容辞的责任，积极配合地税部门开展好工作。地税部门要充分发挥税收征管的职能作用，加大征收查处力度。公安机关要严厉打击涉税犯罪，对于拒绝或阻挠税务机关依法检查、核实或核定税额的纳税户，要严格按照国家有关法律法规的规定予以处理。国土部门要切实加大对出租房屋的监管力度，按季为地税部门提供房屋出租许可证照的登记办理信息。房管部门要积极配合专项整治工作的开展，及时提供房屋权属证明。工商部门要及时全面提供各类出租房屋合同签订及相关登记信息。广电部门要及时开展好税收法律法规和政策的宣传。各乡镇党政要积极发挥党政管税作用，主动牵头组织好房屋租赁税收清理工作并完成清理任务。各有关部门要切实加强涉税环节登记项目的审批、监管力度，建立健全部门联动机制，逐步完善出租房屋税收管理网络，充分发挥社会综合治税、源泉控管作用，确保清理整治工作取得实效。

（三）精心组织，整体推进。要把此次房屋租赁专项整治工作与强化房地产税收一体化管理工作相结合，与加强纳税人户籍管理和清理漏征漏管户相结合，与宣传诚信守法经营、曝光违法案件相结合，与整顿税收秩序、优化税收环境工作相结合。要按照“横向到边、纵向到底、全面覆盖、不留死角”的要求，统筹部署、突出重点，切实加强对重点问题、重点区域和重点单位的具体指导，及时帮助解决整顿和规范房屋租赁市场税收工作中遇到的新情况、新问题，推动工作全面深入开展。

（四）严格评比、奖励兑现。此次清理征收的房屋租赁业税收按现行财政体制组织入库。县房屋出租税收专项清理工作领导小组将对各乡镇、单位的清理工作进行定期督查和通报，并进行专项考核。县政府暂按入库收入的50%分别给予相关单位工作经费补助和举报人奖励。

附件：

1、《私房出租（自营）分户登记表》

2、《房屋租赁信息明细表》

炎陵县人民政府办公室

2009年11月25日

第二篇：加强房屋出租业税收管理建议

加强房屋出租业房产税税收管理

房屋出租涉及面广、税源分散、申报纳税率低、租金收入隐蔽性强、纳税人主动申报纳税意识不强，在税收的征管中有不少漏洞，造成税收政策执行不到位，税收流失比较严重。地税部门面临征管难度大的问题，主要表现在以下三个方面：

一、业主纳税意识差。

尽管税务机关开展各类税法宣传活动，向群众普及税法知识，取得了一定的效果，但业主出于自身利益考虑，纳税相当被动消极，依法纳税意识较差。

二、租房手续简便，租金收入隐蔽性强。

个人出租房屋只要出租方与承租人达成口头或书面协议，租金按约定时间以现金方式支付。税务机关对于房屋租赁业务没有有效的监控手段，很难找到证据确定出租行为的真实收入，造成税收征管困难。

三、租房业务变动频繁。

个人房屋出租分布面广，承租人又来自四面八方，临时租赁、变相出租、转租和再转租等现象较为常见，时间不固定，变动频繁，流动性大。租金收入带有很大的隐密性，税源分散、征收成本高。立足实际，就加强房屋出租税收征管提出以下五方面建议：

一、广泛开展税收宣传。

针对出租房屋的特点，利用电视、电台、网络、宣传车等多种形式进行大张旗鼓税法宣传，使出租者和承租者都知道出租房屋要依法纳税，并了解要缴哪些税、如何申报纳税以及纳税时限等。在县城主要街道进行税收政策宣传，提高纳税人自觉纳税意识，促进纳税人主动申报纳税。

二、以综合治税做保障，加强各部门之间合作。

县综治办负责组织协调，要求各部门密切配合地税局的工作，向地税局提供房屋租赁的涉税信息。加强与房管部门合作，及时交换商业用房、住宅的房屋登记信息；借助公安部门，定期获取城镇房屋租赁登记备案信息；国、地税联合推进纳税信用等级评定和联合惩戒工作，对于不依法申报纳税的房屋出租纳税人，建议国税局依法停供增值税发票。定期同房管、财政等部门召开联席会议，及时掌握纳税人房产增减变动情况，对有税不缴等现象做到坚决打击，堵塞税收漏洞。

三、以第三方评估为依据，建立最低租金计税价格。对于各类个人出租房屋，由税务机关摸清税源，掌握底数，在广泛调研的基础上，聘请第三方中介机构，依据出租房屋坐落地段、房屋结构、楼层、面积、用途等，核定房屋最低租金价格。对于房屋租金明显低于计税租金标准又无正当理由的，均按最低 租金价格征税，解决纳税人申报不实问题，以避免房屋出租计税价值的随意性和不公平性。

四、对各类纳税人采取多种方式促其履行纳税义务。

（一）先易后难，先从事业单位开始。

对事业单位出租的房产，相对容易征收，也较容易形成税款。可以先从企事业单位开始催缴，然后自然人。

（二）号召党员干部公职人员带头纳税。

建议县委组织部、纪检监察部门联合发文，结合“两学一做”活动，号召有房屋租赁纳税行为的领导干部、共产党员、公职人员及其亲属，以“合格党员”的标准要求自己，带头依法申报纳税。凡在税收清理过程中不积极主动履行纳税义务的，上报组织部门或者所在单位纪检监察部门，由所在单位督促履行纳税义务。

（二）对于拒不申报缴纳税款的，地税部门依法查询纳税人的储蓄存款，并采取强制执行措施。同时，对于典型案例，县电台、电视台、报刊等新闻媒介要公开曝光，形成全社会打击偷税抗税的氛围。

五、引入竞争，实行跨分局征收。

（一）对县城范围的房产税，打破分局界限。

县城范围的房产税，不在只归第一分局管辖，其他分局和稽查局同样可以征收。哪个分局征收的房产税，算哪个分局的任务。既然打破分局界限，第一分局也可到其他分局管辖的镇征收房产税。为提高各分局积极性，对打破界限征收的房产税，绩效单独给分局加分。

（二）促进竞争，严格奖惩。

为解决征管力量薄弱问题，全县地税所有人员都可报名，作兼职房产税管理员，本职工作不能影响，但可以实行兼职。对兼职或者管理分局人员征收房产税，按人统计房产税税款，年底绩效加分，年终要有物质奖励，在政策许可范围内实行任务与奖金挂钩。同时留出两个副分局长岗位，对各项工作非常突出的科员，优先提拔，对个体管理能力强的管理员提拔第一分局个体副分局长。单独作为绩效指标，对第一分局人员同等对待，完成任务好的奖励，其他分局和兼职人员作为绩效加分项目，对第一分局完成不好的作为扣分项目。

考虑一部分人兼职，没有金三管理员权限，按金三软件要求，一人多岗，可以分配某个分局管理权限。

没有完成工作，就没有休息日，实行五加二白加黑。调动年轻人员积极性主动性，对临时人员大学生，可以自愿参加，和正式人员自由编组，要给与相对应的报酬。利用休息日加班催缴的，可以考虑给予加班补贴。

现在上下都在提倡创新，走别人没有走过的路，走别人不敢走的路，我们走成功了，就是创新。

第三篇：全面施工经验总结

全面施工经验总结---新手可用

基础验槽,或试桩.验槽(浅基础)，就要陪同勘察人员一起看，实地情况是否与勘察报告一致，是否有异常的地方出现, 主要观察持力层的性质,比如我们这一带浅基础都是2号老土.土质较硬,颜色呈黄褐色,还会夹杂一些分化物质.另外这边的2号土比较薄,一般是1~2米,所以现场可以用12的罗纹钢插入持力层,拔除后看粘在钢筋上的土质和深度来判断其厚度.试桩(桩基),这主要是根据桩的承载力推算桩机的吨位,根据地质报告的显示检查土质有无异常(主要通过桩机抬桩来判断),观察最后1米的惯入度,抬桩现象是否明显,桩机的电流也要检查.沉管灌注特别是平底大头桩要严格控制充盈系数.水泥搅拌桩则重在控制其水灰比,每米的水泥含量.以及复搅次数.基础钢筋验收: 顾名思义重点当然是检查钢筋了,包括钢筋资料是不是全面,出厂报告 进场报告 实验报告等 现场还要根据图纸检查钢筋的间距位置扎丝是不是符合规范基础的尺寸,保护层厚度有焊接的,检查外观质量询问焊接接头的试拉报告.钢筋的搭接长度,锚固长度.节点（主次梁交接处，梁柱交接处）处最能体现钢筋工程的质量了。地梁的附加钢筋,如地梁的吊筋和楼层的吊筋设置方式是相反的.柱子钢筋下端的水平段长度.位置固定是否牢固；箍筋设置是否正确.模板的支撑是否牢固~~总之自己熟悉图纸,和验收规范.中间结构验收.一般工程主要可以混凝土质量砌体质量以及细部构件和屋面这三方面来总结

混凝土方面: 钢筋混凝土质量通病防治措施

一、砼麻面

现象：砼表面局部缺浆粗糙，或有许多小凹坑，但无钢筋和碎石外露。原因分析：

1、模板表面粗糙或清理不干净，粘有干硬水泥砂浆等杂物，拆模时砼表面被粘损。

2、钢模板脱模剂涂刷不均匀，拆模时砼表面粘结模板。

3、模板接缝拼装不严密，灌注砼时缝隙漏浆。

4、砼振捣不密实，砼中的气泡未排出，一部分气泡停留在模板表面。

预防措施：模板面清理干净，不得粘有干硬水泥砂浆等杂物。木模板灌注砼前，用清水充分湿润，清洗干净，不留积水，使模板缝隙拼接严密，如有缝隙，填严，防止漏浆。钢模板涂模剂要涂刷均匀，不得漏刷。砼必须按操作规程分层均匀振捣密实，严防漏捣，每层砼均匀振捣至气泡排除为止。

处理方法：麻面主要影响砼外观，对于面积较大的部位修补。即将麻面部位用清水刷洗，充分湿润后用潮湿的水泥抹平。

二、蜂窝

现象：砼局部酥松，砂浆少碎石多，碎石之间出现空隙，形成蜂窝状的孔洞。原因分析：

1、砼配合比不合理，碎石、水泥材料计量错误，或加水量不准，造成砂浆少碎石多。

2、砼搅拌时间短，没有拌合均匀，砼和易性差，振捣不密实。

3、未按操作规程浇注砼，下料不当，使碎石集中，造成砼离析。

4、砼一次下料过多，没有分段、分层灌注，振捣不实或下料与振捣配合不好，未允分振捣又下料。

5、模板孔隙未堵好，或模板稳定性不足，振捣砼时模板移位，造成严重漏浆。预防措施：砼配料时严格控制配合比，经常检查，保证材料计量准确（可采用电子自动计量）。砼拌合均匀，颜色一致，其搅拌最短时间符合规范规定。砼自由倾落高度不得超过2m，如超过，要采取串筒、溜槽等措施下料。砼的振捣分层捣固，浇注层的厚度不得超过振动器作用部分长度的1.25倍。捣实砼拌合物时，插入式振捣器移动间距不大于其作用半径的1.5倍；对细骨料砼拌合物，则不大于其作用半径的1倍。振捣器至模板的距离不大于振捣器有效作用半径的1/2。为保证上下层砼结合良好，振捣棒插入下层砼5cm，砼振捣时，必须掌握好每点的振捣时间。合适的振捣现象为：砼不再显著下沉，不再出现气泡。浇注砼时，经常观察模板，发现有模板走动，立即停止浇注，并在砼初凝前修整完好。

治理方法：砼有小蜂窝，可先用水冲洗干净，然后用1∶2或1∶2.5水泥砂浆修补，如果是大蜂窝，则先将松动的碎石和突出颗粒剔除，尽量形成喇叭口，外口大些，然后用清水冲洗干净湿润，再用高一级的细石砼捣实，加强养护。

三、孔洞

现象：砼结构内有空隙，局部没有砼。原因分析：

1、在钢筋密集处或预埋件处，砼浇注不畅通，不能充满模板间隙。

2、未按顺序振捣砼，产生漏振。

3、砼离析，或严重跑浆。

4、砼工程的施工组织不好，未按施工顺序和施工工艺认真操作。

5、砼中有硬块和杂物掺入，或木块等大件料具掉入砼中。

6、不按规定下料，一次下料过多，下部因振捣器振动作用半径达不到，形成松散状态。预防措施：

1、在钢筋密集处，可采用细石砼浇注，使砼充满模板间隙，并认真振捣密实。机械振捣有困难时，可采用人工捣固配合。

2、预留孔洞处在两侧同时下料。下部往往灌注不满，振捣不实，采取在侧面开口灌注的措施，振捣密实后再封好模板，然后往上灌注。

3、采用正确的振捣方法，严防漏振。a.插入式振捣器采用垂直振捣方法，即振捣棒与砼表面垂直或斜向振捣，即振捣棒与砼表面成一定角度，约40°～45°。b.振捣器插点均匀排列，可采用行列式或交错式顺序移动，不混用，以免漏振。每次移动距离不大于振捣棒作用半径的1.5倍。振捣器操作时快插慢拔。

4、控制好下料。要保证砼灌注时不产生离析，砼自由倾落高度不超过2m，大于2m时要用溜槽、串筒等下料。

5、防止砂、石中混有粘土块或冰块等杂物，发现砼中有杂物，及时清除干净。

6、加强施工技术管理和质量检查工作。

对砼孔洞的处理，要经有关单位共同研究，制定补强方案，经批准后方可处理

四、露筋

现象：钢筋砼结构内的钢筋露在砼表面。原因分析：

1、砼浇注振捣时，钢筋垫块移位或垫块太少甚至漏放，钢筋紧贴模板。

2、钢筋砼结构断面较小，钢筋过密，如遇粒径大碎石卡在钢筋上，砼水泥浆不能充满钢筋周围。

3、因配合比不当砼产生离析，或模板严重漏浆。

4、砼振捣时，振捣棒撞击钢筋，使钢筋移位。

5、砼保护层振捣不密实，或木模板湿润不够，砼表面失水过多，或拆模过早等，拆模时砼缺棱掉角。预防措施：

1、灌注砼前，检查钢筋位置和保护层厚度是否准确。

2、为保证砼保护层的厚度，要注意固定好垫块。一般每隔1m左右在钢筋上绑一个水泥砂浆垫块。

3、钢筋较密集时，选配适当粒径的碎石。碎石最大粒径不得超过结构截面最小尺寸的1/4，同时不得大于钢筋净距的3/4。结构截面较小，钢筋较密时，可用细石砼浇注。

4、为防止钢筋移位，严禁振捣棒撞击钢筋。

5、砼自由顺落高度超过2m时，要用串筒或溜槽等进行下料。

6、拆模时间要根据试块试验结果确定，防止过早拆模。

7、操作时不得踩踏钢筋，如钢筋有踩弯或脱扣者，及时调直，补扣绑好。

治理方法：将外露钢筋上的砼残渣和铁锈清理干净，用水冲洗湿润，再用1∶2或1∶2.5水泥砂浆抹压平整，如露筋较深，将薄弱砼剔除，冲刷干净湿润，用高一级的细石砼捣实，认真养护。

五、缺棱掉角

现象：砼局部掉落，不规整，棱角有缺陷。原因分析：

1、木模板在浇注砼前未湿润或湿润不够，灌注后砼养护不好，棱角处砼的水分被模板大量吸收，致使砼水化不好，强度降低。

2、施工时，过早拆除承重模板。

3、拆模时受外力作用或重物撞击，或保护不好，棱角被碰掉。

4、冬季施工时，砼局部受冻。

预防措施：木模板在灌注砼前充分湿润，砼浇注后认真浇水养护。拆除钢筋砼结构承重模板时，砼具有足够的强度，表面及棱角才不会受到损坏。拆模时不能用力过猛过急，注意保护棱角，吊运时，严禁模板撞击棱角。加强成品保护，对于处在人多、运料等通道处的砼阳角，拆模后可用槽钢等将阳角保护好，以免碰损。冬季砼浇注完毕，做好覆盖保温工作，加强测温，及时采取措施，防止受冻。治理方法：缺棱掉角较小时，清水冲洗可将该处用钢丝刷刷净充分湿润后，用1∶2或1∶2.5的水泥砂浆抹补齐正。可将不实的砼和突出的骨料颗粒凿除，用水冲刷干净湿润，然后用比原砼高一级的细石砼补好，认真养护。

六、施工缝夹层

现象：施工缝处砼结合不好，有缝隙或夹有杂物，造成结构整体性不良。原因分析：

1、在灌注砼前没有认真处理施工缝表面，浇注前，捣实不够。

2、灌注大体积砼结构时，往往分层分段施工。在施工停歇期间常有木块、锯末等杂物积存在砼表面，未认真检查清理，再次灌注砼时混入砼内，在施工缝处造成杂物夹层

预防措施：

1、在施工缝处继续灌注砼时，如间歇时间超过规定，则按施工缝处理，在砼抗压强度不小于1.2Mpa时，才允许继续灌注。

2、在已硬化的砼表面上继续灌注砼前，除掉表面水泥薄膜和松动碎石或软弱砼层，并充分湿润和冲洗干净，残留在砼表面的水予清除。

3、在浇注前，施工缝宜先铺抹水泥浆一层。

治理方法：当表面缝隙较细时，可用清水将裂缝冲洗干净，充分湿润后抹水泥浆。对夹层的处理慎重。补强前，先搭临时支撑加固后，方可进行剔凿。将夹层中的杂物和松软砼清除，用清水冲洗干净，充分湿润，再灌注，采用提高一级强度等级的细石砼捣实并认真养护。

砌体方面:

主要看灰缝的饱满程度,表面平整度.垂直度,门窗洞口过梁的设置,门窗的高度;洞口尺寸,门窗的固定(预埋水泥砖,固定的间距),砌体的局部通缝(透光),施工洞的拉结筋设置.局部破损的修补,伸缩缝内部的清理工作,^^^^^具体还是看砌体规范吧

细部和屋面

把细部和屋面单独开来主要是这里的问题比较多.根据不同的工程有具体的情况

主要有:阳台拦板的问题

雨篷的问题,挑出构件,屋顶装饰构件问题,楼梯问题,屋面防水问题.等

主体验收看

梁柱板尺寸定位是否设计要求，其成形质量如何，是否有蜂窝麻面等。还有是否有修补的痕迹，如果有，应询问修补的原因，是否对结构有影响预埋件是否准确埋设，插筋是否预留，雨水管过水洞是否留设准确，卫生间等设备是否按要求留设，对后封的洞板钢筋是否预留等。

砌体工程的砂浆是否饱满，强度是否够（可以用手扳一下），砌体的放样如何，是否平直，墙面是否平整。砌体中的构造柱是否设槎，框架梁下砌体是否密实，圈梁是否按要求设置。墙面的砂浆找平层厚度是否过厚。看看各层施工时的沉降记录如何，是否有过大的差异沉降。每层增加的沉降量，及各观测点间的沉降差如何。如有差异过大，首先加大观测密度。

施工记录,各种材料合格证,试件的强度检验报告等

建筑物变形情况要仔细检查,要看变形观测成果,更要看现场是否有变形裂缝.较大的现浇板一定要看的!一般指其厚度超过120的支模板的时候如果支的太高,则板的厚度就难以达到.这样就存在安全隐患咯!

验收阶段 性分为:1.基坑验槽;2.钢筋隐蔽验收;3.主体验收;4.竣工验收；

第四篇：房屋出租税收管理工作的经验总结

近年来，随着我市房屋租赁业的迅猛发展，房屋出租税收规模日益扩大，地方财力的增长也有了新的来源。实际征管工作中，由于受房屋租赁业点多面广、情况复杂、应税行为隐蔽、计税依据难以掌握、主动申报者较少等特性制约，房屋租赁税收一直成为我们地税征管工作的难点和薄弱环节。对此，我局通过几年的深入调查与研究，大胆探索，于2005年提出了“健全制度，夯实基础、规范管理”的房屋租赁税收征管工作新思路，并全面贯以实施。两年来的实践证明，这是一条行之有效的征管途径，2005全市实际征收入库房产税2372万元，较2004年增收349万元，增长17.3%。其中房屋租赁房产税收入664万元，比2004年增收216万元，增长48.2 %，占全部房产税收入的28%；2006年征收入库房产税2654万元，在2005年的高基点上又实现282万元的净增额，增长11.9%。其中房屋租赁房产税收入849万元，比2005年增收185万元，增长27.9 %，占全部房产税收入的32%，比重比2005年又提高4个百分点，纳入正常征管的房屋出租户已达4100余户。

一、主要做法

（一）正本清源 制度先行

为规范我市房屋租赁税收的征管，各县（市、区）局根据省局《房屋出租房产税征收管理暂行办法》，以及市局《关于加强房屋租赁税收征管通知》的精神，结合自身征管实际以及税源分布特点，制定了各自的征收管理办法。如：珠山区地税局根据《江西省地方税务局房屋出租房产税征收管理暂行办法》提出了“以店管税”的工作核心，制定了《景德镇市珠山区地方税务局自用、出租房屋税收管理实施办法》、《景德镇市珠山区地方税务局私人自用、出租经营性房屋税收征管工作流程》、《景德镇市珠山区地方税务局私人自用、出租经营性房屋税收清理实施方案》以及《景德镇市珠山区地方税务局私人自用、出租经营性房屋税收委托代征管理暂行办法》等四项工作办法，并按珠山区房屋租赁市场价格的特点，分地段制定了《珠山区单位或个人经营用房租赁参考价格》，将最低计税依据确定为10元/平方米――120元/平方米，为房屋出租房产税征收管理工作提供了制度保障；浮梁县地税局也制定了《浮梁县地方税务局自用、出租房屋税收管理实施办法》。

正本必须清源，搞好税源管理是提高税收征管水平的核心和基础，为此我局围绕管住、管好源头，进行税源监控。根据本市实际状况，积极部署各征管单位开展房产税征收管理情况的调研。按照房产税两种计税依据，分行业、分经济性质就房产税的收入结构及税源分布状况进行统计调查，并建立相应税源数据库，从而摸清了家底，保证了对该税种征管实施的有效监控。

（二）积极动员 广泛宣传

宣传工作是做好各项工作的前提，做好宣传工作，往往能达到事半功倍的效果。为此，我局系统内部积极动员，周密部署，成立专项工作领导小组，召开干部动员大会，在全市范围内部署开展房屋出租税收清查活动。各县（市、区）局亦充分依靠当地政府广泛发动街道、乡镇、居委会力量参与清查活动，全市上下形成了空前浓厚的房屋租赁税收清查工作氛围，为做好房屋租赁税收征管工作奠定了扎实的基础。

做好内部动员的同时，我局不断加大对外宣传力度。通过电台、电视台、报纸等新闻媒体对房屋出租税收政策进行了广泛宣传。各县（市、区）局结合自身的实际情况，采取在人口较为集中的小区、街道、集贸市场进行张贴宣传材料、发布公告、宣传车巡回广播、组织干部上门发放宣传材料等多种形式进行宣传，使政策深入千家万户，深入广大纳税人心中。使出租者和承租者清楚纳税程序、涉税事宜、法律责任等相关税法知识，促使纳税人主动申报纳税，为规范房屋出租税收征管营造了良好的社会氛围。

（三）政府支持 强化协护税网络

要改变房屋租赁税收管理的现状，必须取得当地党委、政府的重视与支持，建立一个社会协税护税网络，充分发挥政府各部门的信息优势，走综合治税之路。为此,我市各县（市、区）局密切联系、依靠当地党、政，争取最大支持，搞好房屋租赁税收的征管。如珠山区地税局在区政府的领导下，先后成立了以税务部门为工作指导，区各级协、护税组织共同参与的“珠山区地方税务局房产税管理组”及“珠山区地方税务局行业税收管理办公室”，在组织机构方面确保了房屋租赁业税收的顺利开展。乐平市地税局在当地政府的大力支持下，抽调工作责任心、能力强，管理经验丰富的干部协助乐平市地税局房产组的同志一起工作，增加了征管的力量，遇到突发事件，当地政府及时派出公安人员协助，从而保证了清理工作的正常开展。

（四）划分类别 分类管理

针对房屋出租户的不同特点，我局根据不同地段出租情况的差异，对房屋出租税收进行分类管理。如：乐平市局根据营业性房屋产权差异，将纳税对象分A、B1、B2三大类，即：A类为行政事业单位出租房屋；B1类为个人生产经营自用房屋；B2类为个人出租房屋。在分类的基础上，将市区自用、出租房产分路段、分类别进行税源摸底，掌握各路段自用和出租店面间数，自用房产原值、出租房屋租金等详细情况，并将上述情况分管理片区填制税源调查统计表，形成税源数据库，且随时根据变化情况进行动态管理及时更新；珠山区地税局根据市区城区出租地段不同租金价位，确定了各地段不同的最低出租计税价位，对不据实申报的纳税人采取核定征收。

（五）规范执法 严格考核

根据《江西省地方税务局房屋出租房产税征收管理暂行办法》，我局规范了房屋出租房产税的征收管理。以基层分局为单位，实行专人负责管理；充分发挥当地政府的作用，摸清税源，采取捡遗拾漏的办法，发现一户，清理一户、规范一户，做到征收有记录，户户有台账；充分利用信息化手段，分地段、按房屋顺序统一编号，把纳税人信息录入微机建立“户籍式”管理；建立“以店控税、以发票管税，以纳税人自行申报为主，源头扣缴为辅”的征收管理模式，充分调动承租方索要发票的积极性、责成出租单位领用发票；每月定期向当地政府、有关部门了解房屋出租情况，实行信息更新；严格按照执法程序和期限，在调查摸底的基础上，经分局领导审批后，对房屋租赁业主逐户下发税款核定征收通知书；分户核定税款后，税收管理员必须按照核定的税款征缴入库，不得擅自变更征收标准，避免了征税的随意性，让纳税人交明白税、放心税。

在对外强化税收征管的同时，对内加强干部征管质量的考核，严格奖惩兑现。市局制定了《景德镇市地税局征管质量过错责任追究办法》，各县（市、区）局根据市局《办法》均制定了具体实施办法。如：乐平市地税局为充分调动干部的工作积极性，实行奖勤罚懒、奖优惩劣。即对房产组下达组织收入任务，以任务为基数，对超额完成税收计划部分市局给予超收税款部分10%的奖励，对未完成计划少收税款部分给予5%的处罚。为使考核工作落到实处，促进考核工作有序开展，还制定了《乐平市地税局房产组税收管理质量差错责任追究办法》，全面实行责任追究。该办法从税源管理、规范执法、征管资料管理及其他工作四个方面作了明确的规定，规定经检查考核发现问题达不到要求的，一律予以严肃处理，同时给予一定的经济处罚。在今年上半年对房产组进行考核时，有的干部一次性扣发奖金达到200元。通过考核进一步理清了工作思路，调动了干部工作积极性，查找到了工作的漏洞和薄弱环节。

二、初现成效

（一）提高了征管质量。房屋租赁税收管理一系列办法的落实，使我局房屋租赁税收征管不断向规范化、科学化、精细化方向迈进，管理水平和征管质量不断提高。通过2005年和2006年上半年拉网式的税源调查摸底，全市纳入正常管理的房屋出租户达4100余户，店面间数达6000余间，月核定房产税70余万元，管户面达90%以上。

（二）优化了税收环境。由于房屋出租税收涉及面广，且拥有房产并出租的纳税人多为经济实力较为雄厚的群体，一般都参与多种经营，涉及不同行业，我们通过广泛的税法宣传，不仅增强了纳税人缴纳房屋出租税收方面的纳税意识，还增强了纳税人对其他方面的纳税意识，达到了优化我市整体税收环境的效果。

（三）规范了房屋出租税收管理。我们通过对房屋出租税收根据不同对象，实行分类管理，在制定的工作目标中明确了两项指标，即纳入系统正常化管理户面达到90%以上和漏征漏管率不得高于5%的两个规范性目标，并且日常考核时以这两个目标考核为重点，本着先规范纳入管理、后加强税款征收的思路，达到了规范我市房屋出租税收管理的效果。

三、几点体会

房屋出租税收征管一直是地税部门的征管难点和薄弱环节，必须常抓不懈，迎难而上，通过实践，我们有以下几点体会：

（一）实事求是是基础。我们要正视自己在房屋出租税收征管上的不足，本着实事求是的原则，抓住重点和难点，认真开展调查研究，提出切实可行的办法和方案，不能急于求成。

（二）制度落实是关键。办法和方案一经确定，就要在抓落实上下功夫，使各项制度办法不走过场，不流于形式。在制度落实的过程中发现新问题，并及时进行分析总结和整改。

（三）强化考核是手段。要通过科学合理地细化和量化考核指标，使考核落实到人、追究到人。不能盲目追求一时的税收任务，而要从规范上下功夫，使考核从重结果向重过程进行转变

第五篇：全面建设小康乡镇经验总结材料

全面建设小康乡镇经验总结材料

“>全面建设小康乡镇经验总结材料2007-02-06 09:59:0

4全面实现小康乡镇经验总结汇报

挖掘自身优势 农业增效 农民增收 全面实现小康乡镇

我们界牌镇位于天长市东面高邮湖畔，与江苏省菱塘回族乡毗邻。距县城25公里。三面环水，水资源非常丰富。全镇共有11个行政村，其中南尖村是全市唯一的回民村，136个村民小组，总人口15294人。辖区内总面积平方公里，其中可耕地面积达3万亩，可水产养殖面积万多亩。全乡境内有5个自然形成的小湖泊和2个人工小水库，总蓄水面积1800亩，容量500万立方米。

全镇水资源丰富，具有浓郁的江南特色，土质肥沃，尤其是水资源在全市

28个乡镇中条件得天独厚，适应鱼、虾、蟹、田螺等各类水产养殖以及粮食、制种、蔬菜、花卉等多种农作物生长。

近年来，围绕市委、市政府全面建设小康社会的目标进程，我们利用自身优势，水陆一起来，搞两栖作战，党委政府主要起到了引导、组织、协调、服务的作用，以专业村建设，基础设施建设，乡镇企业和村民自治建设为重点，以增加农民收入，村级集体积累和乡级财政收入为目的，加快改革开放步伐，巩固乡镇机构改革成果，积极调整产业结构。大力推进产业化进程，放手发展非公有制经济，不断加大基础设施建设力度，确保了我镇农业的可持续发展。

一、积极探索，不断深化乡镇机构改革。

乡镇一级机关要继续按照依法行政、精简、效能的要求，继续转变政府职能，切实改进工作作风，大力推进政务公开，简化行政审批手续和办事程序，增强为“三农”服务的意识，做好政府该

做的事。要积极稳妥地开展区划调整工作，通过科学合理地调整乡镇区划，加强基层政权建设，提高乡镇行政管理效率，促进农村经济和社会的全面发展。积极推进事业职能运作模式创新、所有制形式创新和法人治理结构创新。对于那些承担社会公益职能，必须由国家举办的事业单位要坚决稳住，政府要在人力、财力、物力上予以重点保障；对那些可由市场配置资源、社会力量承担的经营性事业单位，要坚决放开，促使其与财政脱钩，在追求经济效益的同时，实现社会效益，决不能再走全部由政府包揽的老路。通过机构改革，我觉得我们实现了以下几个方面的转变：

1、创新了乡镇行政管理体制，加快了政府职能转变步伐

乡镇综合配套改革，在理顺职责的基础上，建立新型的机关、事业机构运行体系，加快了政府职能转变步伐，促进了机关作风转变，提高了行政效率。一是机构交叉重叠问题得到了有效解

决，部门职能界定明晰、工作职责明确。二是实现了精兵简政，提高了工作效率。经过了精简机构、精简人员、竞争上岗磨练，乡镇机关干部执政为民的责任意识、上下一致的服务意识、只争朝夕的效率意识明显增强，深入基层、深入群众、深入实际的工作作风蔚然成风。三是乡镇工作节奏明显加快，行政效能明显提高。改革后，乡镇行政机关和事业站所减人不减事，一个萝卜一个坑，有的一人身兼数职，每人每岗都有明确的职责、严格的考核，容不得推诿扯皮、敷衍塞责，从而加快了工作节奏，提高了工作效能。

2、切实减轻了农民负担，有效巩固了农村税费改革成果

有调查材料显示，我国目前县乡两级财政收入只占全国财政收入的21％，但县乡两级财政供养的人员却占了全国财政供养人员总数的71％，乡镇平均每68个农民就要供养一名机关干部或事业人员，农民负担由此可见一斑。乡镇综

合配套改革后，乡镇减少支出超过20万元。减轻农民负担、巩固农村税费改革成果迈出了坚实的一步。

3、调整优化了干部队伍，激发增强了乡镇发展活力

长期以来，乡镇机构设置过多过滥、领导职数设置过多过滥、财政供养人员过多过滥，已严重阻碍了农村经济社会的发展，而在全市城乡一体化进程中，乡镇发展的快慢，直接决定全市发展的快慢。本次乡镇综合配套改革在调整机构设置、优化人员队伍的基础上，建立充满活力的乡镇行政、事业管理运行体系，使得乡镇行政资源、人力资源和社会资源得到优化整合，使得经济社会加速发展的活力得到全面激发。乡镇新一届党政领导班子立党为公、执政为民的理念更强了，干部群众抢抓机遇、团结拼博的干劲更足了，乡镇统筹协调、快速发展的势头更猛了。

二、强化村民自治，进一步推进农村民主法制建设

农业、农村和农民问题历来是党和政府十分关注的重大问题。为解决”三农”问题，中央相继推出了诸如实行家庭承包责任制、发展乡镇企业、推行村民自治、实行税费改革等重大举措，有力地促进了农村经济发展和社会稳定。其中，村民自治发挥了不可或缺的重要作用。

依法治国是建设社会主义法治国家的基本方略，村级民主是社会主义民主的基础性工作，而农村村级民主法制建设的首要问题是以什么组织形式为基础，针对哪些事务，由谁来主导。但在国家《村委会组织法》修改之前，乡镇政府与村民委员会是领导与被领导的关系，村民自治组织没有摆脱政府附属的性质，国家仍可直接具体管理、控制自治组织的活动。在这种体制下搞民主法制建设的首要目的当然是保障和维护这种体制。1998年修订了《村委会组织法》，把乡镇政府对村民委员会的”领导”关系改为”指导”关系，政府不再干预村民自

治范围内的事务，彻底实行民主选举、民主决策、民主管理和民主监督，自治组织民主决定自治范围内的各项事务。这一修改肯定了广大农民的自治实践，为推动新型的村民自治提供了政治体制上的条件和法律上的保障。至此，村级民主法制建设的切入点和基本途径就找到了，即建立于村民自治这一基础，其核心问题是建立自治性质的民主组织形式，主体是全体村民，重点是关于自治的制度建设，主要任务是农村经济和社会事务管理的民主化和法制化，主要目标是扩大农民的直接民主权利，为农村的政治文明建设创造良好的环境。

根据广大农民的自治实践，需要特别强调两个问题。第一，民主组织形式是个关键。虽然土地承包关系和家庭承包责任制以及农民的承包化经营，为农民自我管理提供了充分的物质条件，但农村基层民主政治体制不会自然而然地产生。由于农村土地集体所有制的特点，特别是乡镇一级习惯于任免村干部、下

达各种指令干预农民承包关系和生产经营活动，农民以个人力量保障其经济利益是十分困难的。我国农村的生产力还处在不发达阶段，而农民的民主权利则更落后一些。他们不仅离参与国家管理尚有很大差距，甚至还没有真正达到管理自己事务的程度。之所以如此，关键就是没有建立起实现农民民主权利的组织形式，使农民的民主权利和其他权利无法具体落实。因此，应当依照法律把村民自治组织建立起来，把素质高、能力强、有水平、有威信的人推选进村委会，这是农村基层民主法制建设的前提。第二，强化直接民主是个核心。虽然有自治组织形式，但不能实现村民的直接民主权利，也是徒有其名，没有民主的作用。例如有些村委会还是个别人说了算，甚至理解成村民自治就是村主任自治或村委会自治，这就偏离了自治的性质。必须把”四民主两公开”作为实现村民自治的基本标准，让农民通过直接行使民主权利，在自治的形式下统一起来，克服分散性，积聚群众的力量，切实管理自己的事务。有了村民自治这个基础，才能为农民进一步介入管理国家事务提供政治条件，发挥农民在国家政治和决策中的作用。这就是村民自治在国家整体民主法制建设中的伟大意义。以上说明，村民自治不仅是农村基层民主法制建设的基本途径，而且搞好村民自治对于推进国家政治体制改革具有非常重要的作用。

经济基础决定上层建筑，上层建筑又反作用于经济基础。村民自治属于上层建筑的范畴，这几年的村民自治实践证明它对农村经济体制改革的保障作用是非常明显的。农村经过20多年改革，确立了集体土地家庭承包制和统分结合的双层经营体制、农民成为市场主体等伟大成果。为了保障农村经济改革的成果，控制政府过度干预农民的权利，防止退回计划经济的老路，抵制少数农村干部违背党的政策的官僚主义和违法行为，必须强化农民捍卫自己合法权益的

权利。另外，因共同的土地和经济关系而联系起来的农民，受深厚的农村文化和社会传统的影响，比城市居民更容易接受社区自治所形成的权威，也更倾向于经济和社会关系的稳定。由于这两个因素，农民有自发组织起来的强烈愿望，共同保护其经济利益。这种背景使村民自治必须要把农村一些最重要的权利作为村民自治的核心内容：农民作为市场主体的资格和权利；自行决定其市场活动的权利；作为村集体经济组织成员有民主管理的权利；作为农村社区成员有管理本社区事务的权利。显而易见，村民自治是农民要求在市场经济中身份独立的一个明显标志。村民自治保障了农民的这种独立，也就保障了农民的经济利益。因此，村民自治不仅是农民追求民主权利的活动，而且还是把民主权利作为保障其经济权利和经济利益的重要手段。一旦经济权利成为村民在自治组织中的基本权利，村民自治的框架就基本建立起来了，因为自治组织统一承担

了经济管理和社会管理的双重职能，有条件使农村实现协调发展。

根据这些情况，评价一个村的村民自治搞得是否成功，不是只看其制定了多少规章制度，关键要看它对农村经济发展所产生的实际效果。这至少有以下几个方面：首先，是否巩固了农村改革的成果、稳定了党的农村经济政策、维护了农民的利益、理顺了农村的生产关系、调动了农民的积极性；其次，是否巩固了农村家庭承包制度、保障了农民的经营自主权、保证了农民的市场主体的权利、分散了农民的市场风险、深化了农村的社会化服务；第三，是否为农村经济的进一步发展和深化改革提供了宽松的环境、鼓励农民为发展农村生产力创造新模式、促进了农村经济和社会协调发展。

从民主政治建设的角度看，实行村民自治的最重要意义是为改变政府以各种形式直接管理农民的传统模式提供了新的经验。我国两千多年以来，这个传

统模式基本上处于一个超稳定状态，没有受到根本触动。即使最近20年农村实行经济改革，人们已经发现这个传统模式影响了农村经济的发展和稳定，却仍在普遍沿用，这已成为农村进一步发展的障碍。因此，村民自治的重要意义不仅在于树立了一个严格法律实施或把法律作为治理工具的典型，更重要的是创造了一种在今后很长时期都将具有代表性的农村基层社会管理模式。应当指出，搞依法治村是把实行村民自治作为一个重要任务和主要标准之一。在这个特定实践范围内，依法治村在一定程度上是实现村民自治的手段，是通过依法建立村民自治为农民的直接民主创设一种组织形式。由这个视角观察，依法治村显然比依法治县或依法治省的口号具有更深刻的意义。因为后两者没有为社会提供新的民主组织形式，也没有改变组织法所设定的国家管理体制，主要是强调国家行为以法律为依据，其重点对象是国家行为的规则和方式，如依法办事、依法行政，等等。可见，它们与村民自治基础上的依法治村模式有明显区别。一种是国家行为方式及其观念的转变，一种是农民民主组织形式的转变。前者属于国家管理体制问题，后者是社会政治基础建设问题。总之，村民自治顺应了我国农村向社会主义市场经济体制转变的时代要求，农村基层由国家管理向社会自我管理转变已成必然趋势，村民自治将成为农村基层社会自我管理的基本组织形式。这种基层社会管理模式的出现是农村社会形态已处在转型时期的一个重要标志。由于农村家庭承包制在我国农村将作为基本经济关系长期存在，它为实行村民自治提供了产生和发展的基础，因而在农村从温饱到小康再到现代化的长期历史过程中，村民自治型社会管理模式都具有普遍适用性。村民自治的实践为正确处理农村中国家管理模式与自我管理模式之间的矛盾，促进农村政治、经济和文化的协调发展，提供了非常成功的经验。

三、大力发展农村合作经济组织，组织引导农民入市场

当前，我国农村正处在一个关键的时期，这决定了农业生产必须实现专业化生产，规模化经营，科学化管理，标准化运作，社会化服务，才能适应现代农业发展的要求，才能实现农产品的商品化，最终使农产品由商品转化为货币。农村合作经济组织是以专业化生产，专业化技术服务为合作基础的，要起好步，开好头，强筋壮骨，加快发展。一是要实现千家万户的小生产与千变万化的大市场的有效对接。长期以来，农产品卖难始终是农民群众头疼和担扰的一个问题，农民开发市场的能力低，农户分散经营，抵御商场风险的能力差，也始终是众多农民收入增长缓慢的一个重要原因。发挥农村合作经济组织的作用，可能形成强大的市场开发，产品推销，价格协调能力，让千家万户的农产品集合成大批量市场畅销货源与千变万化的市场对接，获取较高的利润。“农合会”要

增强市场意识和竞争意识，熟悉和掌握市场经济的游戏规则，以市场为导向，引导农民生产出更多更好的适销对路的产品，建立农民利益保护机制，增强市场竞争能力，有效规避市场风险，在市场的浪潮中做好“舵手”和“航标”。强化销售手段，不断加强销售网络建设，培育起一支实力强大的农民经纪人队伍，担负起及时销售农产品的责任，切实解决好农产品卖难问题，积极应对国际市场竞争的压力，通过交易的联合形成“航母效应”，实现国内市场和国际市场的对接，提高农民在国际经贸活动中的主体地位，加快农业和农村经济对外开放的步伐。二是实现企业和农户的有效对接。发展行业经济和特色区域性产品，是农业发展的重要方向，大力培育龙头企业，提高农产品的附加值，同时，在联合会与有实力龙头企业对接的同时，注重农民企业家的培养。在农业产业化经营活动中，由于经营条件不同，经营内容不同，经营的方式也不同；至于什么样的

经营规则能把双方的博弈关系处理好；全凭企业家，特别是农民中成长起来的企业家，与农民在多次的市场交易中磨合确定的。在实践中，农业产业化出现的特点之一是，很多龙头企业由过去带动千家万户，逐渐变成带动大户、优势农户、企业与大户之间分工分业，许多大户在这种分工与协作中成长为企业家。在农业产业中成长起来的企业家。有强大的优势力量，知道怎样和农民打交道。合作经济组织在培养农民企业家的过程中，便能逐步形成行业发展的壮大。使农民在生产，加工和流通等各个环节中获得利润，促进农民增收。

建好一个“桥梁”。提高农民的组织化程度，发展龙头企业，专业合作组织，专业协合等的市场主体，成为农村经济结构战略性调整的一个重要的任务。解决这个问题就必须在家庭承包经营基本制度的基础上，进一步推进农村的体制创新。造成新的市场主体，一靠市场，二靠政策。靠市场就是靠利益机制。只要

有利可图，农民就会在技术，信息产品销售等方面自发地合作起来。而靠政策就是要为其健康发展提供更宽松的环境。进一步鼓励农民和企业创新农业经营机制。而农村合作经济组织，正是有效地把这些组织融入到这个阵营里最好时机。也是政府和农民沟通、协商的“桥梁”性组织，它们都是代表农民的利益的，而在我国正是缺乏这样一个好的“桥梁”。为此，合作经济组织的建立和发展，使其真正成为农民心声与利益的代言人，与政府一道共同维护好农民的合法权益。使农业产业化的各个行业都融会到农村合作经济组织中来，不断壮大行业发展的队伍，开创出一条形之效的，真正有内容的合作经济组织与大市场的对接之路。

四、从当前乡镇角度看存在的几个问题

1、乡级财政基础薄弱，运行极度困难。

在财政运行方面，由于受地理区域

限制，我镇乡镇企业发展还不十分令人满意，农业基础设施还相对落后，历年陈欠债务给乡镇带来了非常大的负担；乡镇机构改革后政府机构虽然得到了精简，但是文教口仍然存在人员过多、人头费用基数大，加之近年来逐步提高工资、补贴，乡镇财政刚性支出不断增加。而另一方面，农村税费改革后取消了涉农收费，农业税逐步降低以致全面取消，对乡镇财力影响很大。乡镇财政赤字增多，有的乡镇负债重重，工资不能及时发放，县市补贴长期拖欠，难以维持正常运转。

2、优化乡镇资源配置，避免重复建设与投入。

目前，我国乡镇初级卫生保健条件得到了基本的改善，乡镇医院基础设施建设日趋完善。而计划生育服务设施的建设造成了资源的重复浪费现象，96年我省开始建立乡级计划生育服务机构，为了迎接各级考核检查，乡镇计划生育服务所每年要花好几万的投入，有的几

乎成了一所小医院，与现有的计划生育服务所工作人员不配套，每个乡镇只有两至三名计育员，又要人流、上环，还要承担大量的生殖健康检查及孕环检工作任务，试想，一所医院只有两名医生，工作又能如何循环？县级要求乡镇必须在规定时间内使乡镇计生服务基础设施达到一定的要求，并纳入年终乡镇人口目标考核，致使乡镇每年在计生投入上达到了乡镇财政无法承担的程度。我们认为此类重复建设的现象完全可以避免，乡镇应利用现有的医疗条件，在医院开展生殖健康及育龄妇女的生殖技术服务，避免乡镇服务所重复建设的资源浪费。

强化功能，推动改革。本着“少花钱、多办事，重管理、求实效”的原则，提高项目建设质量，提高资金投入效益，克服过去项目建设中重建设、轻管理的倾向，实现运行效益最大化。以体系建设推动管理体制和运行机制改革，按照精简、统一、效能的原则，切实解决现

行管理体制存在的层次过多、职能交叉、职责不清等问题，积极探索提高体系运转效能和支撑能力的新方法、新途径，合理调整管理机构和职能，理顺相互关系，提高运行效率。

3、建立和完善与村民自治相配套的法律制度

为规范国家管理与村民自治的关系，应尽快通过立法建立并完善有关法律制度。例如，乡镇政府指导村民委员会的方式有哪些，”指导”的非强制性应如何规范，对超范围的指导行为如何确定，村委会对不属于其”协助”范围之内的事情可否拒绝，应当协助而未协助的是否导致强制性的法律后果，自治组织承担法律责任的种类有哪些，等等。

村民自治的一个重要问题是完善和强化社会自我管理所形成的非国家强制性规范，让自治性规范成为调整村民行为的主要手段。考虑到我国的历史文化传统，农村的许多纠纷没有必要动不动就打官司，多数纠纷都可在自治规则 的范围内解决。自治规范应当重视并吸收本地优良的且被普遍遵守的风俗人情，以此教化民众，则事半功倍。因此，应当把依法治村同运用自治规范管理统一起来，不可偏废。依法治村能否在广大农村推行，关键就要看村民自我管理的规范能否形成符合本地实际且比较完整的体系。这应当是依法治村所包含的一个重要内容。随之而来的问题是，由于各地各村风俗不同，其自治规范难免会有明显差别，对相互之间的冲突及不良风俗如何调整，需要引起注意。如何正确对待具有不良风俗的村规民约，不仅涉及到村民的权利义务，而且会影响村民自治的健康发展。可是，目前调整自治规范的法律规定相当贫乏，尚无系统的完善的法律规定以应急需。为此，建议政府负责指导村规民约的制定，以示范和说服教育等方式引导村民自行修改不适当的自治规范，树立合法文明的新风尚。同时，应考虑及早制定处理上述问题的地方性法规。