工程建设项目决策和前期阶段业主的风险分析

第一篇：工程建设项目决策和前期阶段业主的风险分析

工程建设项目决策和前期阶段业主的风险分析

来源：项目管理 时间：2011-03-03 点击：

随着在工程建设领域的国际合作的深入，工程项目的风险管理在国内日益受到重视，许多业主和具有总包资质的工程公司，都基本按照国际先进经验建立了相应的风险管理程序和规定。但这些程序和规定基本上都是针对工程项目实施阶段的风险管理与控制，而对项目决策阶段和前期阶段所面临的风险问题，则涉及较少。本文尝试对国内大型工程建设项目决策和前期阶段业主所面临的典型风险进行定性分析，以供借鉴。

决策阶段风险分析

决策阶段对国内项目而言指项目可行性研究报告批复之前（国外也称为概念设计阶段）；而对于国外独资项目，则指FEED设计批准之前。由于在本阶段涉及到业主的最终投资决策和投资金额，所以决策阶段的风险分析与风险管理尤为重要。其中影响投资决策的主要风险因素来自项目（或投资法人实体）外部。

政策风险。在进行项目决策时，尤其是涉及到异地投资时，必须了解当地产业政策和区域发展规划，要对产业发展有一定的政策前瞻性。否则可能在项目建设期间或建成后不久，随着国家或地方政策的调整，企业面临关闭或不得不再投入巨资进行改造升级的风险。目前各地政府对低碳、环保、节能、绿色、清洁能源等项目大力支持，因此投资项目要尽量切合这些趋势。同时还要对地方的投资规定进行详细的调查以发现可能的投资保护和投资限制等隐性问题。

法律风险。任何国家的法律都不可能是完善的，因为历史在发展，技术在不断更新，人们的观念也在不断变化。相对而言：虽然有部分法律前瞻性比较强，但多数法律条款却落后于现实需要。因此抱怨法律的不完善、不配套是没有意义的。有些业主想利用法律条款的不明确性打擦边球，对于这种思路一定要非常慎重，除非这种擦边球会更符合社会的发展趋势，将来能够得到法律的保护。否则很可能会承担更严重的后果。

环境保护风险。随着社会的发展，人们对周边的环境越来越关注，尤其对化工、石化、煤化工等高耗能高污染的项目。虽然有些地方出于招商引资的需要，同意建设这些项目，但由于当地居民的强烈反对，最终投资者不得不更换选址和地区，造成前期的投入白白损失。东南沿海某城市拟上马的芳烃项目即是因为当地百姓的联名抗议而不得不另换地方。承诺不兑现风险。有些当地政府为了招商引资，盲目设立开发园区或经济园区，做出很多口头承诺。可是当业主决定投资，进驻现场后，水电迟迟不能引入，配套工程迟迟不见兑现，造成业主投资失控，甚至被迫放弃项目建设。

经济风险。金融形势和经济形势的变化对投资影响巨大。对于一些大国企，融资自然不成问题，但对多数企业，融资渠道受到一定的限制。有些企业觉得项目前景好，就急于将项目上马，在资金不足的时候，就打起让承包商垫资的主意。这样的项目往往隐藏了较大财务

与融资风险，因为一旦大的金融和经济形势发生变化，往往造成不少项目资金难以为继，只能缓建或停建，给自己和承包商均造成很大损失，这样的例子在金融危机中比比皆是。技术选择风险。随着现代煤化工、石化、炼油项目规模日趋扩大，企业为了达到做大做强的目标，一批世界级规模甚至全球范围内尚无先例的大型项目不断上马，如大型煤制天然气项目、煤直接液化项目等。这些项目在技术上仍然蕴含了不少技术放大风险，尤其在长周期可靠运行方面。而国内往往有一哄而上的习惯，譬如前些年的甲醇和二甲醚项目，殊不知这些风险可能会致一些企业于死地。其实不光是这些比较令国人瞩目的大型项目，在一些相对特殊的煤化工等项目上也存在盲目追求规模而忽视技术风险的情况。而我们同时可以看到，国外行业巨头在投资建设大型项目时，对技术路线的选择非常谨慎，他们宁愿采用非常成熟的工艺技术，也不愿意赶所谓的技术时髦。

前期阶段风险分析

前期阶段目前仅指国内工程建设项目工艺包设计、总体设计和基础设计阶段（也有称为定义阶段）。在该阶段的主要工作涉及到项目执行策略、长周期设备采购策略、物资采购框架协议策略、标段的划分、合同策略、风险管理等若干重要的执行策略的制定，所以在本阶段项目所面临的风险主要来自项目内部。

组织架构与工作流程风险。由于决策阶段参与人数少，组织风险并不突出。一旦决策完成进入到具体的执行阶段时，部门和人员会开始增加，组织机构也会不断变化完善，工作界面、流程迅速增加，工作量急剧膨胀。此时，如何设计能够推动项目高效前进的组织机构、聘用合适的人力资源、工作分工和界面划分、有效的工作流程制定等方面的问题就将突出起来。如果不能很好解决，就会造成分工不清、界面模糊、流程冗长、效率低下、矛盾和内耗增加、一些工作抢着干而一些工作无人问的局面，给项目目标的实现造成很大不确定性。框架协议风险。框架协议的签订在EPC招标之前完成。国内工程项目大规模采用框架协议始于本世纪初几个大型石化合资项目，框架协议的本意是通过大批量的采购吸引优秀的制造商或供应商，降低采购成本，便于质量控制，同时规格型号的相对集中和统一有利于建设过程、生产过程中对这些设备材料的管理，降低建设成本与生产成本。国内后来陆续启动的大型炼油工程、炼化一体化工程以及大型煤化工工程等的建设管理单位通过和早期几个合资企业的交流取经，也纷纷制订和签署了大量的框架协议。但是，或多或少存在下述问题：

1、追求签订框架协议的数量，在较短时间内无法认真考察供应商的能力、信誉等，部分供应商虽然报价较低，但其并非行业的优质企业，其产品质量一般或较差，不能满足大型项目的高质量和长周期可靠运转的要求。

2、部分供应商生产能力不足或同一产品选择的单位过少，不能满足承包商的数量和进度需求，影响甚至制约工程建设的连续性和进度要求。

3、对同一类产品框架协议涵盖的品质或规格不全。这样，会给部分供应商低价竞争的机会，协议内包含的产品价格很低，一旦超出协议范围，哪怕仅仅是配置上略有差异，价格马上急剧上涨，甚至翻番，给承包商造成不应有的损失。造成供应商、承包商甚至业主几方关系紧张。长周期设备材料采购和稀缺资源风险。为了保证项目建设工期，一般业主都会在基础设计阶段进行长周期设备与材料的采购。近年来实施的大项目都有一些专有设备或有特殊材料设备，一般只有1到2家制造商具备相应的技术和制造能力，还有一些项目所使用的材料也

只有1到2家能够供应，如果事先不做调研或提前锁定这些资源，工期就不可能得到保证。因此在项目前期就应综合考察这些长周期设备材料和关键设备材料在国内外厂家的制作周期和成本对工程的总体影响，优化长周期设备的采购策略。

超限设备运输风险。长周期设备通常是超限设备，业主应深刻认识地理环境对工程建设投资和进度的影响。对于地处偏远地区和山区的项目，一定要事先调研运输路线，并尽可能和瓶颈地方的政府部门和要害企业进行沟通。要知道大型超限设备的运输是一件非常重要的工作，直接影响到项目工期和质量，运输路途的道路、桥梁、隧道、码头、净空高度、对当地交通的影响等涉及众多部门和企业，如果没有细致的调查和沟通，因为长周期设备的采购和安装处于工程项目关键线路上，一旦不能按期到达，就会造成工期拖延。同时，这些信息对承包商也十分重要，部分长周期设备由承包商采购，如果承包商没有这些信息，众多承包商就不得不各自调查，耗费时间和精力，还可能因为时间紧张，未能细致调查，致使运输方案不切合实际，影响工期和质量，给双方均带来重大损失。或者承包商出于对风险的恐惧和减少，会报出较高的价格。

汇率风险。一是大型项目融资渠道多，可能使用外资；二是专利商和国外大型工程公司承包部分工程，需支付外币；三是业主引进关键设备材料，需要使用外币。近年来，人民币对美元和欧元等外币的汇率波动较大，且美元和欧元等相互之间的汇率走势也可能不一致，因此对外币的选择就要十分慎重，必须采取各种措施避免汇率损失。

招标风险。招标之前首先要进行标段划分。标段划分一定要把项目具体特点和潜在的承包商资源结合起来。标段过多会使管理协调界面大幅增加，导致承包商索赔的机会增加，业主管理人员大增。标段过少，会使潜在的合格承包商数量不足，竞争性不强。招标过程要严格按照招标投标法及行业的招标规定开展招标工作。招标方式一定要符合规定，不可化整为零，即使符合议标条件的项目，也一定要按照流程进行申请或说明以得到批准。细致周密的准备和严格按照流程操作可以有效防止招标流产，或避免给承包商以违法的口实。因为违反招标程序，一旦被举报，有关部门就会在相关媒体上予以公布，严重影响企业形象，并会遭到政府部门的处罚。另外，防止承包商串标或围标，选择合适的评标专家、防止内外勾结也是业主招标阶段应注意防范的风险之一。

合同策略。合同策略决定了业主和承包商之间许多风险的分配。合同模式基本上可以分为固定总价承包和工程量清单单价模式。在工程量清单模式下，数量的风险由业主承担，相应地，由于地质条件变化等因素造成的数量变化的风险由业主承担。各种方案经业主审批后作为数量计量的依据，这种情况下，承包商没有优化方案的积极性。承包商主要承担价格风险、工期风险，不利的气候条件，不可预见因素等。固定总价承包情况下，更多的风险由承包商承担，包括数量的变化。业主应对合同模式做出针对性的变化和调整，以适合具体项目。但总的原则应该是：相对公平、可操作、能够调动承包商的积极性和能动性，使项目目标能够顺利得以实现。

保险条款。工程保险作为风险转移措施，这一点可以说广为人知。工程保险除了工程一切险、第三者责任险、意外伤害险、机动车辆险、施工机具设备险、货物运输险外，还有职业责任险、质量责任险等。但是目前的工程保险单上的范围不够全面，还存在重叠、交叉和

遗漏等问题。许多一切险的保险金额是以工程重置成本考虑，但没有考虑事件发生后的处理成本以及由此造成的重置成本的增加，如受损工程的修复费用、现场库存延长和要求供应商延迟发货等增加的费用、人工成本增加、工程未建部分的成本增加、工程延期竣工受到的利润损失、贷款利息的增加等。对免赔额大小以及免赔额的风险转移也需要关注。对于大型化项目，不可能由一家承包商来购买工程一切险，一定要周密考虑，否则不但不能避免发生上述问题，而且会导致总保费上升。如果由业主以业主和承包商等作为共同被保险人，就会存在某个承包商违约导致保单失效的情况，这一点尤需注意。随着投资主体的复杂化和项目融资方式的多样化，保险条款也将愈加复杂，如何通过保险转移风险，保障被保险人利益，又能合理降低保险投入，是一个需要持续关注的问题。否则，不当的保险安排也可能成为一个风险源。

以上仅是本人对项目决策和前期阶段所面临典型风险的理解，一个完整的风险分析与管理流程包含多个步骤：风险管理计划和目标的建立、风险识别、风险评估（概率和后果）、分类或排序、风险对策、风险控制和反馈。风险分析时，一定要注意分析风险之间的关联性或内在联系，一些风险是由同一风险源引起的，如果能够从源头切断风险或进行控制，就可以消除和控制关联风险。需要注意的是，风险在一定情况下可以转化为机会。以前项目和在建项目的经验都可以借鉴。目前的风险管理工作还处于起步和探索阶段，加之有些风险还难以识别、缺乏统计和数据积累。因此在风险管理时，既要反对风险管理无用论，尤其在第一次引入风险管理遭到挫折或失败时，要知道引入风险管理本身也是一个风险；又要反对事事皆风险，草木皆兵的态度，造成风险管理成本大大增加，反而违背初衷。坚持实事求是，正确对待风险，一定能够最大程度的防范和控制风险，提高成本效益，顺利达到项目目标。

第二篇：建设项目业主工作手册-施工阶段[范文模版]

施工阶段工作手册

施工阶段的定义：指自开至竣工的实施过程中。即自办理施工许可证后获得合法施工开始至竣工验收及专项验收前的各项工作。

施工阶段的目标：督促各参建单位完成合同规定的全部施工任务，达到验收、交工的条件。

（一般情况下在承包单位进场后至办理合法施工许可证尚需一两个月，可进行三通一平的工作（临水临电的报装、场地平整、临设搭建等施工准备）

一、施工阶段管理依据

（一）项目实施依据：

1、施工图纸（责任部门：前期设计部）。

2、监理合同、工程总承包合同、甲供材料合同、技术服务合同含第三方检测合同（责任部门：采购合同部）。

（二）法规性依据：《中华人民共和国建筑法》、《建设工程安全生产管理条例》、《建筑工程监理规范》（GB50319—2000）、《建设工程质量管理条例》、《建设工程施工技术规范》、其他现行施工规范及验收规范、其他现行安全生产、文明施工的规定。

（三）其他相关法规、规范等文件：建筑工程施工质量验收规范（十三项）

（四）重点办文件（详见重点办管理制度目录清单）。

（五）经办领导审批的工程管理实施方案或策划（质量、安全目标；二级进度计划、资金计划、移交计划、结算计划）。

二、施工阶段的组织管理体系

成立以工程部部长（副部长）为组长的项目管理小组，（内设项目副组长、专业工程师、造价工程师、资料员或文员）

项目部成员职责：熟悉合同、熟悉项目的建设程序、熟悉工程概况、熟悉各标段的建设范围、界面。

1、协同监理负责项目进度管理。根据项目管理规划或项目总体计划的安排，编制施工进度计划，并按项目实施过程、专业、阶段、承包单位进行分解；实施进度计划，跟踪检查与调整、及时解决存在的问题与偏差，落实项目的工期目标。

2、协同监理负责工程质量管理。进行工程质量策划、确定质量目标，编制质量计划、运用动态控制原理进行工程质量控制、对项目质量状况进行检查、分析、并制定和实施质量改进措施。组织设备、材料看样定板工作，对材料进行过程控制，落实项目的工程质量目标。

3、协同监理负责项目职业健康安全管理。认真贯彻执行《建设工程安全生产管理条例》等国家、政府主管部门颁布的各项有关安全生产的法律、法规与条令。根据风险预防要求和项目特点，制定职业健康安全生产技术措施计划并组织实施，确保安全施工责任制的落实以及工程施工安全目标的兑现。

4、协同监理负责项目环境管理。根据批准的建设项目环境影响报告，通过对环境因素的识别和评估，确定管理目标及主要指标，对工程项目环境管理工作进行总体策划和部署，建立组织，制订措施，对环境因素进行控制，实施文明施工。

5、协同监理负责合同的实施控制。根据合同要求施工单位落实人工、材料、机械设备等计划，保证实现合同约定的工期、质量、安全等目标。

6、协同监理负责项目投资的事中控制。根据合同约定审批工程签证。审核施工图预算、计量支付、工程签证的工程量。负责四类以下设计变更的审批。（与最 新办的制度不符）

7、负责工程项目建设的组织、指挥与协调工作。

8、负责工程项目的收尾与移交管理。负责编制项目竣工收尾工作计划，组织工程竣工验收，主持项目移交以及保修期的全部工作。

9、负责工程监理管理工作，检查与督促驻地监理认真履行监理合同。

10、负责完成本办领导交办的其他工作。

三、施工阶段的过程控制管理

（一）工程质量控制

1.质量控制目标：以合同确定的工程质量等级为准。

2.质量控制规定：抓好参建单位建立和健全质保管理体系，确保专人负责并管理到位，从组织上加以保障。要求参建单位按照“质量第一，预防为主”的方针和“计划、执行、检查、处理”循环工作方法，不断改进过程控制；满足工程施工技术标准和业主的要求；项目质量控制因素应包括人员、材料、机械、方法、环境；严格推行质量样板引路制度。施工过程均应按要求进行自检、互检和交接检。隐蔽工程、指定部位和分项工程未经检验或已经检验定为不合格的，严禁转入下道工序。

3．质量控制方案

3.1施工准备阶段的质量控制：

1）健全工地各种质量管理制度，包括现场会议制度，现场质量检验制度，质量事故控制及处理制度。

2）组织图纸会审，对设计图纸的建筑性能、使用性能及工程施工的技术问 题提出意见和建议。

3）督促施工单位编制质量计划上报监理审核。质量计划应体现从工序、分项工程、分部工程到单位工程的过程控制，且应体现从资源投入到完成工程质量最终检验和试验的全过程控制；质量计划应成为对外质量保证和对内质量控制的依据。

4）新材料、新工艺、新技术、新设备在采用或实施前，应督促申报单位上报技术评审部（详见办内“四新”申报制度）。

3.2施工阶段的质量控制：

1）工程项目组应会同监理监督施工单位在每个分部、分项工程施工前按照质量标准、技术要求对班组进行技术交底，关键部位施工单位应编制施工方案交监理、项目组审核。

2）上道工序验收不合格，不能进行下道工序施工，对不合格项坚决要求整改，要求监理负责整改后的验收，通过后才能进入下道工序施工，并留有整改记录。

3）保证操作质量，贯彻“三检”制、推行定岗操作。主体结构、高级装饰设备安装等关键工种的操作人员持证上岗。跟踪隐检（施工中）、预检（施工前）、结构（交工、竣工）验收。

4）加强对质量通病的防治与管理。

5）严把进场材料验收关，应会同监理单位对施工单位的材料进行检查，查出厂合格证、质量证明、产品说明及材料实体质量，并监督监理单位和施工单位对进场材料的取样、送检、复试按规范要求实施。合格后才能用于工程施工。

6）配合质安验评部定期或不定期进行的工地检查，根据整改通知单督促监理单位检查施工单位的整改并回复。7）要求监理公司编制第三方检测方案，检测单位编制检测实施方案，并参加由质安验评部主持的第三方检测方案评审会议。要求检测单位在检测过程发现问题及时汇报。

8）对工程质量事故，工程项目组应及时汇报，并组织施工、设计方判定可行的补救和整改措施报批后实施，并监督整改。

4．施工阶段质量验收内容

4.1建筑工程的分部工程有十大项，分别为地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑给水、排水及采暖、建筑电气、智能建筑、通风与空调、电梯、建筑节能。

4.2分部工程验收内容：分部工程（子分部）工程所含分项工程的质量均应验收合格；质量控制资料应完整；地基与基础、主体结构和设备安装等分部工程有关安全及功能的检验和抽样检测结果应符合有关规定；观感质量验收应符合要求。

4.3分项工程验收内容：所含的检验批均应符合合格质量的规定；分项工程所含的检验批的质量验收记录应完整；分部（子分部）工程所含分项工程的质量均应验收合格；质量控制资料应完整；

5．施工阶段质量验收程序和组织

5.1检验批及分项工程应由监理工程师组织施工单位项目专业质量负责人等进行验收；

5.2分部工程应由总监理工程师组织施工单位项目负责人和技术、质量负责人等进行验收；地基与基础、主体结构分部工程的勘察、设计单位工程项目负责人和施工单位技术、质量部门负责人也应参加相关分部工程验收；

5.3单位工程完工后,施工单位应自行组织有关人员进行检查评定，并向建 设单位提交工程验收报告。建设单位收到工程验收报告后,应由建设单位（项目）负责人组织施工（含分包单位）、设计、监理等单位（项目）负责人进行单位（子单位）工程验收。单位工程有分包单位施工时,分包单位对所承包的工程项目应按本标准规定的程序检查评定,总包单位应派人参加。分包工程完成后，应将工程有关资料交总包单位。单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件,报建设行政管理部门备案。

6．施工阶段重要分部（子分部）工程的验收工作：

6.1验收范围：桩基础、天然地基、处理地基等工程；地下结构工程（含防水工程）；主体结构工程（包括混凝土结构、钢结构、砌体结构和木结构等受力结构）；幕墙工程；建筑节能分部工程；建设、监理单位或建设工程质量监督机构根据有关规定以及工程特点确定的涉及结构安全、重要使用功能、关键部位的其他分部（子分部）工程。

6.2验收准备工作

（1）分部（子分部）工程完工后30个工作日内，施工单位应按照国家有关验收标准、规范全面检查工程质量，整理工程技术资料，填写分部（子分部）工程质量验收申请表一份，将申请表和工程技术资料提交监理单位。

（2）监理单位在5个工作日内按照有关规定对工程实体进行检查，审核工程技术资料，由总监理工程师在分部（子分部）工程质量验收申请表签署意见，并将全部资料送建设工程质量监督机构。

（3）建设工程质量监督机构在5个工作日内对工程技术资料进行检查，在分部（子分部）工程质量核查记录表上填写检查意见，并将检查意见书面通知监理单位。(4)监理单位通知勘察、设计、施工、建设等单位的有关人员参加验收，在验收5个工作日前通知建设工程质量监督机构监督员到场实施验收监督。

6.3、验收工作内容（1）审查工程技术资料；（2）实地查验工程质量；

（3）对分部（子分部）工程的实体质量和质量管理等作出全面评价，填写分部（子分部）工程质量验收记录表一式四份和分部（子分部）工程质量验收意见表一式四份并加盖有关单位公章。

6.4、验收监督

建设工程质量监督机构对分部（子分部）工程的组织、程序、对工程建设强制性标准执行情况实施质量监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为、存在不满足使用功能、影响安全使用或其他重大质量问题的，发出责令整改通知书。

6.5、验收登记

（1）建设单位应当自重要分部（子分部）工程验收合格之日起5个工作日内向建设工程质量监督机构提交以下资料办理登记手续：1.分部(子分部)工程质量验收申请表；2.分部(子分部)工程质量验收记录表；3.分部（子分部）工程质量验收意见表；4.图纸会审及设计变更情况资料；5.主要建筑材料、设备和构配件的进场检验报告；6.分部(子分部)工程实体安全和功能检测报告；7.竣工图。

（2）建设工程质量监督机构应当在收齐资料后向建设单位出具分部（子分部）工程验收登记表。

（二）工程进度控制

1．进度控制目标：以施工合同约定的竣工日期为最终目标。

2．进度控制任务：审查施工单位编制施工总进度计划（经监理审核）并上报办审批；督促审查施工单位编制、季茺、月度及周计划并控制其执行。

3．进度控制内容：

（1）提供三通一平，为施工单位创造开工的有利条件。

（2）检查监理人员是否按合同承诺要求到位，确定及时进行分部、分项验收工作。要求监理单位应依据批准的施工组织设计和施工方案在施工前检查施工单位的准备情况和落实情况。

（3）项目组应协同监理定期现场巡视、检查进度计划的实施情况，并做好工程进度记录。

（4）项目组应协同监理制定工程进度的关键控制点并随时了解工程动态，逐点检查落实情况并每周书面向部门或办领导汇报工程进展情况及需协调解决的问题。

（5）要求监理及时通知第三方检测单位进场检测，防止因检测滞后造成进度的延误。

（6）主持会议研究各方面提出来的与工程进度有关的问题，参加项目总监主持的有关进度协调会议，对影响工期的有关问题及时梳理，找出原因，提出措施，必要时对施工手段、施工资源、施工组织直至合同工期进行调整。但须报办领导批准。

（7）当出现因承包人原因造成进度滞后时，项目组应督促监理单位发出监理通知单要求施工单位采取纠编措施，制定适当的技术、组织和经济等方面的赶工期措施。或请示办领导后约请公司领导层谈话、驻场等一系列手段，确保 工期可控；情况严重时可按合同条款发书面警告、一般违约等处罚措施直至部分或全部解除合同。

（8）对非承包人原因造成滞后或潜在滞后应及时向部门或分管办领导汇报。如设计图纸或设计变更未及时发放应向前期部发起联系单，并抄报分管办领导；如甲供材料或业主使用方的设备、材料未及时到场，影响工期的，应做好预警措施，提请其早日到货。如在关键线路上造成滞后的，督促施工单位做好工期延误申请，调整总工期。

（9）强化服务意识，提高办事效率，积极主动、协调、配合完成办内各部门的各项审批流程工作。

（10）及时审签工程进度款：督促施工单位每月按时申报工程款、监理单位及时审核，要求先进行网上PMS系统申报审批后，再进行纸质审批流程，防止因支付不及时造成工期延误。

（11）督促施工单位每周五、每月二十五日前上报工程统计周（月）报（含形象进度），并上报本部门。

（三）工程投资控制

1．投资控制目标：确保总投资不超过合同的10%，未经上级部门批复，严禁超过项目可研批复金额。

2．投资控制的内容：审核合同范围内的进度款、工程签证（经济索赔），过程结算。

3．投资控制措施：

(1)工程开工前的图纸会审是投资控制的一个主要控制点，工程项目部应会同业主在会审图纸技术问题时，审查图纸设计在选材、用料、结构等方面是否 有超出预算范围之外的情况，并及时与设计人员沟通，做相应变更。分析设计图纸、施工方案，标底价，合同（工程量核算、定额取费、材差价格构成因素）等，明确工程费用最容易突破的部分或环节即投资控制重点。

(2)项目组应在工程开工前督促施工单位上报工程资金计划，项目组制定拨款计划并报办。

(3)对工程设计变更，技术措施、材料涉及到费用的要严格把关。工地现场只对设计图纸以外及工程量清单以外引起的签证进行受理，签证内容由驻地工程师及业主到现场核实无误后再签证。并设立工程设计变更和工程签证台帐。

(4)工程款拨付：施工单位按每月实际完成的工程量报监理审核后由项目组审查，并设立工程款支付台帐。

(5)材料选购：确保材料在投标品牌或推荐品牌中选用，新增主材材料的确定和选购应在保证结构安全和使用功能的前提下，尽量选用市场供应充足、价格相对低廉的材料。

（6）处理好质量与成本的关系，质量要同物业设定的档次、市场定位联系起来，研究目标市场对某项材料设备质量、档次的重视和敏感程度。

（7）每月上报项目进展情况（含工程形象进度）报部门和办。

1）督促施工单位每月二十五日前上报月度报告月形象进度报表报工程项目部；工程项目部对施工单位申报的已经完成并确认合格的工程进行核实，于每月30日前将一份月形象进度报表报业主；

2）工程项目组对月形象进度报量表及形象进度报表进行审核，项目组负责对形象进度报表和资金申请表进行审核；

3）工程项目组要认真审核施工单位所报的月形象进度报量，核实月形象进度表，按照工程项目组审核的核减量的限度对监理单位进行考核；（8）工程工程签证管理办法：

1）工程签证是工程建设中工程量增减内容核定的认证，是履行合同的补充和工程结算的依据。参与者应坚持实事求是、严肃认真的原则。

2）工程签证的范围是指设计范围以外及设计变更没有体现工程量的内容，其它情况原则上应以协议形式办理。现场只对设计图纸范围以外的及设计变更无法核实工程量的内容进行工程签证。需要办理工程签证的工程量事前需经监理单位、业主同意后方可实施；

3）工程签证单要求采用通用格式，即工程联系单、工程量签证审批表，工程签证费用审批表三个表格。

4）工程签证的工程量应经发包人、监理、承包人三方共同实测实量，由施工单位填写工程签证单。工程项目组审查签署意见，报合同部门（合同组）审核后，办理签证手续。

5）工程签证要求即时发生及时办理，三十日内为有效办理时间，过期不补，责任自负。

（四）工程安全、文明管理控制

1．一般规定：重点办、监理单位、施工单位必须遵照《建设工程安全生产管理条例》和《职业健康安全管理体系》GB/T 28001标准，坚持“安全第一、预防为主和防治结合”的方针，建立并持续改进职业健康安全管理体系,保证安全生产,依法承担相关建设工程安全生产责任。

2．安全、文明目标：杜绝一般事故等级以上的伤亡事故；新建项目确保广州市安全文明施工样板工地，争创广东省安全文明施工样板工地。

3．安全管理依据 参建单位必须认真贯彻执行（但不限于）以下法律法规：《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国安全生产法》、《建设安全生产管理条例》、《建设工程项目管理规范》（GB/T50326-2006）、《施工安全检查标准》（JGJ59-99）、《广东省建筑工程安全生产动态管理办法》（粤建管2004-471号）、《关于统一使用广东省建筑施工安全管理资料统一用表的通知》（粤建管2004-471号）、《广东省建设厅建筑工程安全防护、文明施工措施费用管理办法》（粤建管【2007】39）

4．施工现场安全管理的内容主要是：安全组织管理、场地与设施管理、行为控制和安全技术管理等四个方面，分别对生产中的人、物、环境的行为与状态，进行具体的管理与控制。为有效地将生产因素的状态控制好，实施安全管理过程中必须坚持六项基本管理原则：1)管生产同时管安全；2)坚持安全管理的目的性；3)必须贯彻“安全第一、预防为主、防治结合”的方针；4)坚持“四全”动态管理；5)安全管理重在控制；6)在管理中发展、提高。

5．安全管理措施

5.1要求施工单位根据风险预防要求和项目的特点，制定职业健康安全技术措施计划，制定职业健康安全 生产事故应急救援预案，完善应急准备措施，建立健全相关组织。发生事故，应按照国家有关规定，向有关部门报告。要及时处理事故，防止二次伤害。

5.2要求监理、施工单位必须按有关规定为从事危险作业的人员在现场工作期间办理意外伤害保险。

5.3要求施工单位、监理单位必须认真落实安全生产责任制。施工单位要对项目的安全施工负责，监理单位对安全施工负监督管理责任，施工单位、监理单位要保证按合同以足够的资源投入职业健康安全管理。项目经理（项目负责人）、总监应负责项目职业健康安全的全面管理工作。项目经理（项目负责人）、专职安全生产管理人员、安全监理人员应持证上岗。没有接受“平安卡”教育培训并领取“平安卡”的工人，不得进入施工现场，建筑施工企业不得雇佣。

5.4对结构复杂、施工难度大、专业性强的项目，要求施工单位必须制定项目总体、单位工程或分部、分项工程的安全技术措施。

5.5施工单位应建立事故应急救援组织架构，在重大危险源和潜在事故分析的基础上，编制事故应急救援预案。应急救援预案由施工单位项目部技术负责人编制，经施工单位企业技术负责人审批并经监理单位总监理工程师审批后实施。

5.6协同监理单位、施工单位应每周定期或不定期地对项目进行职业健康安全管理检查，及时记录，及时采取随机抽样、现场观察、过程旁站、实物检测相结合的方法，分析影响职业健康或不安全行为与隐患存在的部位和危险程度，及时纠正发现的违章指挥和违规作业行为，及时下达整改通知单，并跟踪督促整改。现场监督检查时，发现重大安全隐患或严重违章作业及可能危及作业人员生命安全或可能造成重大损失时，应予以制止并责令停工整改。检查人员应在每次检查结束后及时提交安全检查报告，做好安全检查记录和台帐。

5.7施工单位应在开工前制定《施工现场视频监控方案》，报监理单位审查。5.8建立安全应急预案，协同监理、施工单位解决突发事件。

5.9高度重视维稳工作，监督施工单位发放民工工资，防止发生劳资纠纷。

四、工程管理制度

（一）、会议制度

1、承包单位进场会（在中标单位公示后，采购部组织办内各部门对该承包单位进行见面并对其初步交底，工程部下发《关于下达xx项目近期工作安排 的通知》详见标准版本）

2、主持召开工地第一次会议（强调质量安全目标、节点工期、工程款支付、工程签证、中间验收、竣工验收、专项验收、资料归档、项目移交等）

3、施工前期组织办内相关管理办法的详细交底：PMS系统等信息管理及计划管理办法（计统部主讲），关于工程预付款（采购部主讲），关于进度款支付管理办法、工程签证管理办法、工程移交管理办法（工程部主讲），设计变更管理办法（一至五类）（前期设计部主讲），质量安全管理办法（质安部主讲），资料归档管理办法（图档室主讲）。

4、定期召开会议（每周监理例会、设计例会、涉及质量、安全、进度、签证等专题会议、乙供材料看样定板会议、专项施工组织方案评审会议、第三方检测方案评审会议）

（二）、工程开工申请制度（施工单位申报、监理审核、建设单位审批）

1、建设单位办妥施工许可证以及施工过程中可能损坏道路、管线、电力、通讯等公共设施取得合法的申请批准手续等；

2、解决好施工所需的三通一平（水、电、路通和平整场地）；

3、从前期设计部领取施工图纸及工程地质勘探报告等资料并发放给施工单位；

4、参与由前期设计部组织承包方和设计单位进行图纸会审和设计交底会议；

5、委托业主测量队确定水准点和座标控制点，以书面形式交给承包方，并进行现场交验；

6、组织或委托监理工程师对施工组织设计进行审查。

（三）、施工组织设计审核制度

（四）、计划管理制度（重点办文号）

（五）、第三方检测制度（重点办文号）

（六）、工程样板引路制度

（七）、安全文明施工检查制度（重点办文号）

（八）、工程管理周、月报制度（重点办文号）补充运行标准表格

（九）、乙供材料看样定板管理制度（重点办文号）

（十）、设计变更管理制度（重点办文号）

（十一）、工程进度款支付制度（重点办文号）

（十二）、工程签证管理制度（重点办文号）

（十三）、工程移交管理办法（重点办文号）

（十四）、工程档案资料管理制度（重点办文号）

五、工地日常工作

填写工程管理日志（含建设大事记）：根据合同检查监理单位资源投入、人员到位情况，实施每天点名制度等；协同监理检查施工单位进度、质量、安全、文明施工、投资、工程资料情况，并进行动态管理。

主持、参加各种会议（例会、专题会、评审会、验收会、协调会）督促检查参建单位合同执行情况，按合同规定及时支付各项款项。督促监理通知第三方检测服务单位及时进场配合施工过程的检测工作。督促设备制造商（甲供料）按合同要求及时提供质量合格的设备，并按时组织运到现场。

配合质安验评部检查督促落实施工单位的整改工作、组织专项验收及竣工验收工作。

收集项目前期资料、施工过程的分部、单位工程的验收及备案资料。

六、工作流程

（一）工程签证工作流程

工程签证工作流程办主要领导办分管领导相关部门工程管理部相关服务单位提出工程签证计量申请工作联系单工程量签证表工程签证审批表支持材料否否审核工程量采购合同部审核审批审批财务审价部审核是计入当月计量 24

（二）施工图会审流程

施工图会审流程工程管理部相关部门组织参建各方读图施工图会审意见前期设计部组织图纸会审技术评审部图纸会审记录前期设计部确认组织实施完善设计变更

（三）重大施工组织方案评审流程

重大施工组织方案评审流程办主要领导办分管领导工程管理部相关部门形成施工组织方案否技术评审部否组织施工组织方案评审质安验评部评审意见审批审核根据评审意见形成新的施工组织方案是是 组织实施

（四）质量控制流程

质量控制流程办主要领导办分管领导工程管理部相关部门否否质量控制计划质安验评部审批审批是是实施执行监督检查质安验评部整改落实总结 27

（五）进度控制流程

进度控制流程办主要领导办分管领导工程管理部相关部门否进度控制计划审批审批是实施阶段一信息交流计划统筹部...是.阶段实施是否成功..采购合同部否实施阶段N重新制定进度目标计划统筹部总结 28

（六）竣工验收工作流程

竣工验收工作流程前期设计部工程管理部质安验评部各项报建审批文件（开工前提供）参建单位提出验收申请参与各项专项验收质量预验收参与否通过形成整改意见形成整改意见落实整改意见参与组织竣工验收主持竣工验收竣工备案 29

（七）安全控制流程

安全控制流程办主要领导办分管领导工程管理部相关部门否否安全控制计划质安验评部审批审批是是实施执行监督检查质安验评部整改落实总结

第三篇：建设项目业主工作手册-验收阶段

竣工验收阶段工作手册

一、工程管理部竣工验收阶段负责组织办理的事项

（一）、组织建筑节能分部验收

（二）、组织专项验收，包括：

1、规划验收：

2、消防验收：

3、环保验收：

4、室内环境验收：

5、卫生防疫验收：

6、电梯验收：

7、燃气验收：

8、档案验收：

9、人防工程验收：

10、防雷验收：

（三）、组织工程竣工验收

二、工程管理部组织专项验收的指南(一)、建筑节能分部验收

1、工程管理部负责组织建筑节能分部工程验收

2、总监理工程师主持验收，参加人员包括施工单位项目经理、项目技术负责人和相关专业质量检查员、施工员、质量或技术负责人以及建筑设计单位节能设计人员等。

31(二)、专项验收

1、规划验收：

规划验收依据广州市城市规划局《建设工程规划验收》、《道路交通工程规划验收》程序的程序进行；

在规划验收前，委托广州市城市规划勘测设计研究院进行规划验收测量，出具《广州市建设工程规划验收测量记录册》；

工程管理部组织相关单位统一向广州市城市规划局办理规划验收，施工总承包单位为规划验收责任主体，同时各专业承包单位必须全力配合；

2、消防验收：

消防验收依据广州市公安消防局的《申报建筑工程消防验收程序》的要求进行。

施工单位备齐消防产品相关证明、检测报告、出厂合格证、消防工程竣工图及相关资料，由工程管理部组织相关单位统一向广州市公安消防局办理验收手续，专业承包单位为专项验收责任主体，同时施工总承包单位必须全力配合；

3、环保验收：

工程项目前期环境保护审查、审批手续完备，技术资料与环境保护档案资料齐全，达到环境保护验收受理条件，然后再进入申请验收程序。

环保验收前，还应委托环保监测部门对规定的监测项目进行测试，并提供监测报告。

工程管理部向环保主管部门申请验收，专业承包单位为专项验收责任主体，同时施工总承包单位必须全力配合；

4、室内环境验收：

室内环境验收依据为《关于开展建筑工程室内环境质量管理工作的通知》（穗建筑[2002]146号），工程管理部组织相关单位委托有资质的检测单位对室内氡、甲醛、苯、氨、总挥发性有机物等五种有害物质进行检测，并形成检测报告作为竣工验收资料，专业承包单位为专项验收责任主体，同时施工总承包单位必须全力配合；

5、卫生防疫验收：

卫生防疫的主管部门是市卫生局，有关卫生防疫验收依据市卫生局有关文件进行。

工程管理部统一向市卫生局办理验收手续，专业承包单位为专项验收责任主体，同时施工总承包单位必须全力配合；

6、电梯验收：

电梯安装调试后，应广州市质量技术监督局特种设备检验所验收合格后领取电梯安装分部工程质量验收登记表、电梯使用许可证；

由工程管理部统一向广州质量监督部门、广州市质量技术监督局特种设备检验所办理验收手续，专业承包单位为专项验收责任主体，同时施工总承包单位必须全力配合；

7、燃气验收：

燃气安装调试自检后应报广州市燃气公司主管部门验收领取广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）；

由工程管理部组织相关单位统一向广州市燃气公司主管部门办理验收手续，专业承包单位为专项验收责任主体，同时施工总承包单位必须全力配合；

8、档案验收：

档案验收依据《广州市城市建设工程档案预验收规定》的通知进行。

工程竣工文件经自检合格后，档案馆参加监理单位组织的单位工程竣工预验收并审阅技术文件资料存在的问题。城建档案馆的专项验收与单位工程质量竣工验收同时进行，不再组织城建档案专项验收工作。

由工程管理部督促相关单位向广州市城市建设档案馆办理验收手续，施工总承包单位为档案验收责任主体，同时各专业承包单位必须全力配合；

9、人防工程验收：

人防工程专项验收依据《广州市人民防空工程专项竣工验收备案管理暂行规定》（穗人防办[2004]89号）的通知进行。

由工程部管理部到出具《防空地下室建设意见书》的人民防空主管部门办理验收备案手续，专业承包单位为专项验收责任主体，同时施工总承包单位必须全力配合；

10、防雷验收：

防雷验收依据《防雷工程竣工验收程序》进行，由工程管理部统一向相关防雷研究所办理验收手续，专业承包单位为专项验收责任主体，同时施工总承包单位必须全力配合。

三、工程管理部组织单位（子单位）工程验收指南

（一）验收方案及验收计划

1、验收实施方案；

2、机电设备（弱电）安装调试方案；

3、预验收实施方案。

（二）施工单位组织的自验收

1、验收条件：

34（1）已完成设计要求和合同约定的各项内容、工程所含分部（子分部）工程质量均已验收合格。建筑工程工程在申请验收前必须完成该工程内所有专业（包括综合布线系统、BA与弱电集成、安防系统、公共广播系统、有线电视、供配电系统、电力监控系统、电梯、消防工程、红线内各种管线等）施工安装调试并配合有关机房施工，否则将不能进行工程自验收；

（2）建筑物内及周边清洁完成。

2、验收组人员要求：

必须由施工单位技术负责人主持，公司一级相关部门（工程质量和资料管理部门）与项目部指挥长、项目经理、各部门负责人参加，监理单位专业监理工程师参加监督自验收工作。

3、验收程序：

（1）主持人简单介绍工程情况、参加单位及人员、验收程序；（2）单位工程的总包施工单位项目负责人进行书面施工小结（含土建、机电、弱电），专业分包单位进行书面小结，小结包含施工过程情况、中间验收情况、分部分项验收情况、检验、检测情况（要有数据）、工程完成情况、未完工程项目、存在问题等；

（3）验收组分土建组、建筑设备组（含弱电）、资料组对实物和资料进行检查。土建组、建筑设备组进行实测和观感检查，观感检查按单位工程观感质量检查记录的内容逐一进行检查，实测要对除隐蔽工程以外的各分部分项工程进行实测；

（4）各验收小组对检查情况进行汇总，签名形成统一意见（应有表格记录，对问题的处理意见，检查结论）；

（5）验收主持人对验收情况总结，对验收情况下结论（通过、不通过或暂缓通过和对存在问题的处理意见）；

35（6）监理单位或督导单位对自验收进行确认；（7）参加验收的单位代表发言；（8）验收结束。

（三）监理单位组织的预验收

1、验收条件：

施工单位已完成自验，自验中发现的问题已整改处理完毕，已向监理单位提出预验收申请，同时预验收申请已获批准。

2、验收组人员要求：

监理单位组织、项目总监任组长并主持，参加单位：重点办质安验评部，工程管理部，监理单位，施工单位，督导单位，设计单位，施工图审查单位，勘察单位，档案馆、使用单位组成。

3、验收程序

（1）主持人介绍参加预验收会的各单位及代表，宣布会议议程；（2）施工单位汇报工程合同履约情况，自验收工作组织情况、自验收结果及对自验收工作中发现的问题整改完善情况，执行工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准情况，工程竣工验收技术文件资料整理情况；

（3）监理单位报告该工程预验收准备情况；

（4）工程资料验收小组审阅施工单位的工程竣工验收技术文件资料并记录存在的问题；

（5）土建及建筑设备安装工程实体施工质量预验收小组成员实地查验工程施工质量并记录存在的质量问题。

（6）各专业验收小组集中讨论并形成《工程预验收存在问题及整改意见记录表》；

36（7）汇合后各预验收小组组长发表预验收小组意见。各预验收小组必须根据验收情况提出验收意见（通过、暂缓验收、不通过）；

（8）勘察、设计及重点办补充意见。

（9）主持人汇总各预验收小组意见并形成验收统一意见后宣布单位工程预验收结论；

（10）重点办代表发言；

（11）质量站、安监站代表发表监督意见；（12）施工单位对预验收意见表态；（13）预验收会议结束。

（四）工程竣工验收

1、验收条件：

（1）施工单位对预验收发现的问题整改完毕，并报监理单位、工程管理部复核，经重点办质安验评部核查，符合要求后提交《工程质量验收申请表》、《房屋建筑工程质量保修书》、《单位工程质量控制资料核查记录》、《单位工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录》、《单位工程观感质量检查记录》报监理单位审查；

（2）监理单位对施工上报资料进行审查，符合要求后配合重点办组织的质量验收，同时编制《质量评估报告》，根据各单位提交的验收组人员名单协助重点办编制《工程质量验收计划书》，并将《工程质量验收计划书》报质监站；

（3）勘察、设计单位根据验收计划，提交各验收组人员名单，同时编制《勘察文件质量检查报告》和《设计文件质量检查报告》交监理单位汇总；

（4）重点办工程管理部负责工程质量验收计划的实施，组织监理

单位编制《单位工程质量验收记录》、《单位工程质量验收纪要》、《建设工程竣工验收报告》和《竣工验收备案表》；

（5）质安验评部负责督促办理《建设工程竣工验收报告》并签署验收意见；

（6）建筑节能分部工程验收合格、单位工程电梯验收、消防验收、燃气验收、防雷验收等专项验收必须验收通过；

（7）质监站已对报送的文件进行审查，同意组织质量验收。

2、验收参加人员：

（1）重点办各部门、质量监督站、安全监督站等政府相关部门、监理单位（含专业监理单位）、督导单位、勘察单位、设计单位（含专业设计单位）、施工图审查单位、档案馆、施工单位（含专业分包单位）、使用单位等的相关人员；

（2）工程管理部组织，质安验评部主持竣工验收。

3、验收程序：

（1）主持人介绍参加单位及人员、验收程序；

（2）总包施工单位负责人进行总结（含专业分包单位的工作）；（3）监理单位及督导负责人进行小结；（4）勘察单位进行小结；（5）设计单位进行小结；（6）重点办工程管理部进行小结；

（7）分组对工程实物和资料进行核查，各组汇总检查意见，分组的情况与检查内容同预验收，各小组长由重点办人员担任；

（8）各组汇报检查意见，勘察、设计单位作质量检查报告，监理单位作质量评估报告；

（9）主持人落实检查意见，对验收作结论（合格或不合格）；

38（10）质监站、安监站代表发言。

（五）工程验收存在问题及整改意见记录要求

1、为保证验收质量，对于施工单位组织的自验收、监理单位组织的预验收及重点办组织的竣工验收（简称“三级验收”）必须严格按照所规定的验收条件、验收人员、验收程序执行；

2、对于三级验收，各验收小组必须严格按照设计与合同要求及国家、地方或行业的工程建设有关验收规范、标准执行；

3、对于三级验收，各验收小组要求客观评价验收意见，详细记录工程存在的问题，并对存在的问题提出明确的整改意见及整改时间要求。同时对于验收意见表、工程验收存在问题及整改意见记录表及整改完成情况报告要求监理单位整理归档，作为逐级验收的依据；

4、在三级验收过程中，对于验收结论或重大问题存在异议时，由重点办会同负责该工程质量监督的政府主管部门依据验收规范及设计文件、施工合同等做出鉴定。

第四篇：招投标阶段的风险分析.doc

工程施工招投标阶段的风险分析

风险管理是项目管理体系的一部分。但是在项目管理理论中，风险管理并不是与投资控制、进度控制、质量控制、合同管理、信息管理、组织协调并列的一个独立部分，而是将以上六方面与风险有关的内容综合而成的一个独立部分。有人曾说“所有的管理都是风险管理”，看来也不为过。

招标文件及投标文件是工程实施的纲领性文件，是建设工程实施过程中的依据，风险分析是业主和承包商在招投标阶段工作的核心内容。

一、工程担保及工程保险

1．工程担保工程担保是最基本、最有效的风险防范手段，对于招标人来说，担保需要分阶段设置实施：招标投标阶段的投标担保；工程实施初期的预付款担保；合同执行过程中的履约担保；工程保修期保修担保。做为投标人来说，政府为保证解决拖欠工程款问题而设立的业主支付担保无疑给处于买方市场激烈竞争中的施工企业吃了一颗定心丸。这些担保做为建设工程承包合同的从属合同在招投标阶段必须精心设置。

(1)投标担保。投标担保可采用银行保函或担保公司担保书、投标保证金等方式，具体方式可由招标人在招标文件中规定。采用投标保证金的，在确定中标人后，招标人应当及时向没有中标的投标人退回其投标保证金；除不可抗拒因素外，中标人拒绝与招标人签订工程合同的，招标人可以将其投标保证金予以没收，实行合理低价中标的，也可以要求按照与第二标投标报价的差额进行赔偿；除不可抗拒因素外，招标人不与中标人签订工程合同的，招标人应当按照投标保证金的两倍返还中标人。

(2)预付款担保。预付款担保是为了保证承包人因经营状况不良或某些原因挪用、转移预付款无法按合同规定完成相应工程内容而采取的措施。预付款担保在发包人支付预付款之日至发包人按合同规定向承包人收回全部工程预付款之日有效，担保额可根据预付款扣回情况而递减。

(3)承包商履约担保。履约担保可以采用银行保函或担保公司担保书、履约保证金的方式，也可以引入承包商的同业担保，即由实力强、信誉好的承包商为其他承包商提供履约担保。对于履约担保，如果是非业主的原因，承包商没有履行合同义务，担保人应承担其担保责任；一是向该承包商提供资金、设备、技术援助，使其能继续履行合同义务；二是直接接管该工程或另觅经业主同意的其他承包商，负责完成合同的剩余部分，业主只按原合同支付工程款；三是按合同约定，对业主蒙受的损失进行补偿。实行履约保证金的，应当按照《招标投标法》的规定执行。《招标投标法》第46条规定：“招标文件要求中标人提供履约保证金的，中标人应当提交。”第60条规定：“中标人不履行与招标人订立的合同的，履约保证金不予以退还，给招标人造成的损失超过履约保证金数额的，还应当对超过部分予以赔偿”。履约担保可以实行全额担保(即合同价的100％)，也可以实行分段(一般为合同价的10—15％)滚动担保。对于一些大工程或特大工程，可以由若干担保人共同担保；担保人应当按照担保合同约定的担保份额承担担保责任，没有约定担保份额的，这些担保人承担连带责任，债权人可以要求其中任何一个担保人承担全部担保责任，而其负有担保全部债权实现的义务，并在承担担保责任后有权向债务人迫偿，或者要求其他承担连带责任的担保人清偿其应当承担的份额。担保人在工程主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担担保责任。中小型工程 1

也可以由承包商实行抵押、质押担保。

(4)保修担保。在《建筑法》和《建设工程质量管理条例》中，对工程质量保修制度作了明确规定。为了保证保修责任的落实，应建立工程质量的保修担保制度。保修担保可以采用银行保函或担保公司担保书、保修保证金的方式，也可以实行承包商的同业担保，但通用最方便的方式是采用保修保证金的形式。

(5)业主支付担保。2003年，建设领域拖欠工程款和拖欠农民工工资问题做为一项严重的社会问题惊动了中央。业主支付担保由此而生。《国务院办公厅关于切实解决建设领域拖欠工程款问题的通知》中提出“对项目积极推行业主工程款支付担保等风险管理方式”。业主支付担保是保证人依据《中华人民共和国担保法》为业主提供的，保证业主按照合同规定的支付条件，如期将工程款支付给承包商，如果业主不能按合同要求支付工程款，将由保证人负责向承包商履行支付责任的信用担保。业主支付担保是与承包商履约担保对等的反担保措施，它作为一种维护建筑市场秩序、保证工程项目参与各方守信履约，实现公开、公正、公平的风险管理机制。

2．工程保险我国目前虽已开设建筑工程一切险和安装工程一切险，但真正投保的工程却不多，参加工程保险虽然能使建设工程发生重大损失后可以从保险公司及时得到赔偿，使建设工程实施能不中断地、稳定的进行，从而最终保证建设工程的进度和质量，但保险的缺点首先表现为机会成本增加，其次工程保险合同的内容较为复杂，保险费没有统一固定的费率，需根据特定建设工程的类型、建设地点的自然条件(包括气候、地质、水文等条件)、保险范围、免赔额大小等加以综合考虑。另外，很重要的一个原因，工程保险费用没有列入工程概预算。目前，纳入国家法律的保险是建筑职工意外伤害保险，《建筑法》第48条规定：“建筑施工企业必须为从事危险作业的职工办理意外伤害保险，支付保险费。”据此，建筑职工意外伤害保险属强制性保证。投保人是施工企业，也可以由施工企业委托项目经理部代办。被保险人应当是施工现场上的作业人员及其管理人员，包括房屋拆除现场的有关人员。保险期限应当自批准开工之日起至合同竣工之日止，因故拖延工期的，须办理保险顺延长续。意外伤害保险费应列入直接工程费中的现场管理费，计入工程成本。在上述工程担保中提到保修担保，但在实际操作中，值得业主在招标阶段慎重考虑的—个问题是工程保修期的风险。《建设工程质量管理条例》第四十条第一款规定：“基础设施工程、房屋建筑工程的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。”建筑工程的合理使用年限通常为几十年，几十年的事事变迁，很难实现担保责任的落实，因此工程保修期保险也许是最佳方式。工程担保及工程保险做为规避风险的常规方式，应得到招投标双方的重视。工程担保制度在工程实施过程中已经较成熟，而工程保险则需要我们继续探讨与研究。

二、工程招标风险分析 工程担保及工程保险并不能担保及转移建设工程的所有风险，建设工程自身及其外部环境的复杂性，给人们全面地、系统的识别工程风险带来了许多具体的困难，建设工程风险主要来源于设计技术风险、施工技术风险、自然及环境风险、政治社会风险、经济风险、合同风险、人员风险、材料设备风险、组织协调风险等，这些风险只能依靠项目管理人员分析预测。

1．设计技术风险。工程设计是工程建设实施的龙头，没有一个完善的设计，无从谈及招标及合同。设计变更是造成工程索赔的重要原因，因此在工程招标之前应尽量完善设计工作。只有避免在设计方案不确定时招标，才能避免由此带来的风险。设计方案是否确定应做为是否开展招标工作的先决条件。

2．施工技术风险。在设计方案确定的情况下应研究施工方案，因为任何施工方案都不能保证没有变更和索赔。每一个施工方案，无论它是传统的还是新创的，都有自身独特的优点和局限。业主必须对施工方案中存在的风险进行考虑和评估。当采用新的施工方法和技术时，工程变更与索赔的风险会大大增加，所以必须根据工程项目的具体情况，确定适合的施工方案。

3．自然及环境风险。自然及环境风险包括洪水、地震、火灾、台风、雷电等是不可抗拒自然力，另外不明的水文气象条件，复杂的工程地质条件，恶劣的气候、施工对环境的影响等都是潜在的风险因素。招标人在起草招标文件时时应充分考虑这些因素，对不可抗力的级别加以界定，要求承包商在投标文件中充分考虑自然及环境影响对工程的影响。对不可抗力如何界定是关系到工程实施过程中风险分担的一个重要问题，因为不可抗力引起的风险主要包括超过合同规定等级的地震、风暴、雨、雪及海啸和特殊的未预测到的地质条件。按照一般合同条件，这类风险应由合同主体共同承担，承包商一般只能得到工期延误的补偿。

4．政治社会风险。政治社会风险表现很多，项目管理人员除了要求具备丰富的自然科学领域的知识，还需具备政治头脑。例如，国内某工程招标工作已完成，但此时政府投资方却发现整体投资规模过大，要求重新调整工程规模，工程开标半年以后仍未定标，投标书早巳超出了投标有效期；另一BOT引水项目，招投标工作业已完成，但由于连续干旱，水源馈乏，政府不得已迫使该项目流产。按《招标投标法》规定，出现上述情况时招标人要给予投标人予经济补偿，因此招标人应为此付出代价。以上两个举例在工程实施中不在多数，但以上两个案例却是事实，这不得不提醒招标人在招标时应慎重。目前，招标人承担最普遍的政治社会风险是拆迁问题，在城市工程实施过程中由于拆迁问题而造成的工期延误比比皆是。工程延期使得招标人要要承担工期延误及工程延期索赔的双重风险。如何解决由拆迁而造成的风险，需要招标人具体情况，具体分析，妥善处理。

5．合同风险。工程合同既是项目管理的法律文件，也是项目全面风险管理的主要依据。项目的管理者必须具有强烈的风险意识，在起草合同文件时学会从风险分析与风险管理的角度研究合同的每一个条款，对项目可能遇到的风险因素有全面深刻的了解。否则，风险将给项目带来巨大的损失。

(1)选择合适的合同计价形式。根据不同工程项目内容选择不同合同计价类型。根据工程项目的特点和实际，适当选择计价形式，降低工程的合同风险。例如对于施工条件较好，工程量变化不大、施工工艺成熟的项目，风险量较小，可以采用固定价合同方式，以求得承包商在竞争中较低的报价；对于工程量变化较大的项目，采取可调价合同，在工程量可能变化的幅度范围内采取不同的结算单价；对于招标阶段建材市场价较高的项目，一定要在合同增加材料调价条款，因为招标阶段与实施阶段有一个时间差，在这一个时间段攀升较高的材料降价的可能性较大，而继续涨价的空间较小。

(2)严密的语言表达。语言是合同的载体，合同是索赔的依据。完善的合同可以防止或减少争议，从而减少费用，如果在合同中没有严密的表达，很可能给工程索赔留下隐患。

(3)合理的风险分配。根据风险管理的基本理论，建设工程风险应由有关各方分担，而风险分担的原则是：任何一种风险都应由最适宜承担该风险或最有能力进行损失制的一方承担，符合这一原则的风险转移是合理的，可以取得双赢或多赢的效果。目前，国内建筑市场处于买方市场，造成招标人在招标人做出很多不对称的合同条款，通过风险转移条款转嫁了，但由于风险责任与权力平衡的关

系，这种转移后面往往隐藏着更大的风险，如某些承包商，为了抵偿承担风险造成的损失，加大索赔力度，将主要精力放在索赔上，不但影响工程投资，进而可能影响施工进度、质量；某些承包商由于承担了较大的风险损失，不得不依靠偷工减料争取利润空间；甚至某些承包商由于风险造成的压力，无力施工，企业倒闭等。由此可见，合理的风险分配显得同样重要。

①从工程整体效益的角度出发，最大限度地发挥各方面的积极性。因为项目参加者如果都不承担任何风险，则他也就没有任何责任，当然也就没有控制的积极性，就不可能搞好工作。因此只有让各方承担相应的风险责任，通过风险的分配以加强责任心和积极性，达到能更好地计划与控制。

②公平合理，责、权、利平衡。一是风险的责任和权力应是平衡的。有承担风险的责任，也要给承担者以控制和处理的权力，但如果已有某些权力，则同样也要承担相应的风险责任；二是风险与机会尽可能对等，对于风险的承担者应该同时享受风险控制获得的收益和机会收益，也只有这样才能使参与者勇于去承担风险；三是承担的可能性和合理性，承担者应该拥有预测、计划、控制的条件和可能性，有迅速采取控制风险措施的时间、信息等条件，只有这样，参与者才能理性地承担风险。

③符合工程项目的惯例，符合通常的处理方法。如采用国际惯例FIDIC合同条款，就明确地规定了承包商和业主之间的风险分配，比较公平合理。

第五篇：各阶段业主的心态分析3

各阶段业主的心态分析 质疑阶段接触阶段 比较阶段决定阶段签约阶段

整个谈单过程中，业主的心态是一个从紧闭到开放的过程，在各个不同阶段，需要设计师根据业主的一言一行去判断业主的心态，判断出下一步的工作应该如何进行，如何事先引导业主，做单做的是深度。

1、质疑阶段：在这个时期，业主往往是带着一种抗拒的心态，但自己又不得不去找装饰公司，此时，设计师（公司）给人的第一印象就相当重要。良好健康的外表，所表露出的专业素养等多方面，会是业主考虑继续交往的首要因素。在有了基础的信任前提下，业主才会考虑和设计师去进行沟通。

2、接触阶段：此时期，大多数业主会试着把自己所考虑的问题逐步提出，进一步从更深的角度来和设计师（公司）接触。会主动去了解材料、样房、大概报价等多方面的问题，业主一般在这个时候会同时和几家公司同时保持联系。一般会在这个过程中选择几家公司进行更深一步的接触。很多设计师在同业主接触到此阶段时，会发现突然间没有了下文，对方既不推脱，但也不会再来公司。就是因为设计师的信任还没有基本建立。设计师准备资料的完整性，所考虑问题的全面性等都是制约，更深一步接触的因素。很多设计师会在这个时期产生一个自我判断，如这个业主仅仅是比比价格或是来套方案，或说单太小没什么做的，其中原因并不在此，而是设计师并没有给予业主足够的尊重，每一个人都希望自己能当个上帝，希望对方能全心全意的为自己考虑。或许设计师所做的设计内容和业主内心所考虑的有出误。但没有了对设计师认可的心态，业主是无论如何不会主动去进行更深的接触的。

3、比较阶段：当业主对设计师建立了基本信任的前提之后，业主才会将自己的想法逐步托出。每一个细节方案，每一项的报价，使用的具体材料等内容。业主都会主动来和设计师进行沟通。此时，设计水平就显得极其重要，这个时期，最能打动业主的一般就是设计师的设计水平。从具体图纸到语言描绘，这个时期一般较长，就需要设计师能认真的对待每一次沟通的机会，对问题做好详细的记录，对每一个问题都能提出多种解决方案，一点一点、一条一条的去落实。

4、决定阶段：业主经历了和几家公司的“恋爱阶段”，最终要考虑到“谈婚论嫁”。这时方案应该是基本成熟的，业主此时往往要考虑全局性的东西，总造价、总体方案、总体服务水平等就决定了业主的最后判断。

5、签约阶段：业主决定了就要签合同，合同的具体条款，付款方式、打折、工期、税收、杂费等系列的问题都将提出，设计师一定要事先对此类问题有所考虑，事先准备答案。做到兵来将挡、水来土淹。

这个过程一步一步走过来，需要的是专业知识与沟通能力的完美结合。作为设计师，一定要学会总结，反省自己的不足之处和成功之处。

下表（10万以下单）

因素技巧

70-80%价格（心理底价/总价

主要单价）

60%寻找可信任的人或公司

个人形象、言派、修养、气质

50%了解设计、材料、工艺、施工过程

30%公司形象/氛围

投其所好(生活中的爱好)成为朋友

10%

.技巧的目地性(不同阶段有没同亮点,突破点,打开僵局)

如何将业主分类，并运用经验应付

业主心理过程

质疑接触比较决定签约