扬州市区房地产开发经营管理办法

第一篇：扬州市区房地产开发经营管理办法

扬州市区房地产开发经营管理办法

第一章 总 则

第一条 为了规范房地产开发经营行为,加强对房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康、有序发展，依法保障消费者权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规，结合市区实际，制定本办法。

第二条 在扬州市区范围内从事房地产开发经营，实施房地产开发经营管理，应当遵守本办法。

第三条 房地产开发经营应当根据城市总体规划和城市建设的要求，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设、完善管理，控制零星分散建设。

第四条 扬州市房产管理局（以下称房地产开发行政主管部门）是本市房地产开发行政主管部门，并直接负责市区房地产开发企业及其开发经营活动的管理、监督工作。

计划、规划、建设、国土、环保、物价、工商、统计、人防、消防、绿化等部门、机构按照职权划分，各司其职，密切配合，共同做好房地产开发管理工作。

第二章 房地产开发企业

第五条 设立房地产开发企业应当向工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取房地产开发行政主管部门的意见。

第六条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件资料到房地产开发行政主管部门备案，并按有关规定申请房地产开发企业资质证书：

（一）房地产开发企业资质申请报告；

（二）房地产开发企业资质申请表；

（三）企业法人营业执照；

（四）企业章程；

（五）验资报告；

（六）企业注册地址证明；

（七）企业法定代表人的身份证、个人简历；

（八）企业董事会成员、部门负责人的任职文件、身份证、个人简历；

（九）专业技术人员的职称证书、劳动合同和身份证；

（十）公司的组织机构设置和管理制度；

（十一）拟开发项目的相关文件。

第七条 对新设立的房地产开发企业，房地产开发行政主管部门报省建设厅核发《暂定资质证书》。《暂定资质证书》有效期1年，有效期届满前30日内，房地产开发企业应当向房地产开发行政主管部门申请核定资质等级或申请延长《暂定资质证书》有效期。

房地产开发企业自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，房地产开发行政主管部门应报请江苏省建设厅注销其《暂定资质证书》。

第八条 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，在规定的业务范围内从事房地产开发经营，不得越级承担任务。不具备房地产开发资质，不得从事房地产开发经营活动。

一级资质的房地产开发企业承担房地产开发项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。

二级资质的房地产开发企业可以在江苏省范围内承揽房地产开发项目，承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，建设楼层不受限制。

三级资质的房地产开发企业可以在扬州市范围内承揽房地产开发项目，承担建筑面积15万平方米以下的开发建设项目，不得承担十六层（含）以上的建筑物的建设。

四级资质的房地产开发企业限于在扬州城市规划区以外的乡镇从事房地产开发业务，可以承担建筑面积5万平方米以下的开发建设项目，不得承担七层（含）以上的建筑物的建设。

领取《暂定资质证书》的房地产开发企业可以依据《暂定资质证书》核定的标准从事相应资质等级的开发建设项目。

第九条 房地产开发企业资质实行年检制度。年检时间为每年1—4月份。房地产开发企业须在每年1月20日前将年检材料报送房地产开发行政主管部门，4月30日前房地产开发行政主管部门公布年检结果。资质年检须提供下列文件资料：

（一）企业自检报告；

（二）资质年检申报表；

（三）法人营业执照；

（四）资质证书正、副本；

（五）审计报告、财务报表；

（六）开发项目的相关资料；

（七）《房地产开发项目手册》；

（八）《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的使用情况报告；

（九）房地产开发统计年报；

（十）县、区级以上政府部门奖惩决定；

（十一）其他有关变更的事项。

逾期或者无正当理由不参加房地产开发企业资质年检的，视为自行放弃资质，房地产开发行政主管部门应报请江苏省建设厅注销其资质证书。

第十条 房地产开发企业的资质年检结论分为合格、基本合格、不合格。连续两年基本合格的，降低一级资质；不合格的，不得承担新的开发项目，并视具体情况予以降级或注销资质证书。

第十一条 房地产开发企业在申请竞买土地、计划立项、规划审批、营业执照年检、银行贷款等事项时，应提交年检合格或基本合格的房地产开发企业资质证书，上述各有关行政主管部门和单位应予审查。

第十二条 乡镇房地产开发企业资质申报、年检、变更由市建设行政主管部门初审后报请江苏省建设厅批准。其经营活动应遵守城市房地产开发经营管理的有关规定。

第十三条 市区以外的房地产开发企业到市区从事房地产开发经营活动，若符合资质管理有关规定不需要重新办理开发企业资质的，必须向房地产开发行政主管部门登记备案，接受市区房地产行业管理。

第十四条 房地产开发企业应当按月及时、准确、真实地向房地产开发行政主管部门和统计部门报送房地产开发统计资料。开发企业资质升级、年检中所需要的开发统计数据由统计部门负责认定。

第十五条 房地产开发行政主管部门对房地产开发企业及其开发经营行为实行网络化管理，房地产开发企业应当及时、真实、准确地在管理网络上申报、填报有关事项和信息。

第十六条 房地产开发企业分立、合并、终止，应在工商行政管理部门核准后30日内，向房地产开发行政主管部门重新申请办理资质证书或办理资质证书注销手续。

房地产开发企业变更名称、法定代表人、办公地点、注册资本，应在变更后30日内向房地产开发行政主管部门办理变更手续。

第三章 房地产开发建设

第十七条 房地产开发行政主管部门每年初应根据土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划及房地产市场供求状况，会同计划、规划、国土、建设等有关行政管理部门，编制全市房地产开发建设年度计划，报市政府批准。

第十八条 房地产开发建设项目实行资本金制度，房地产开发项目自有资本金比例不得低于35%。

第十九条 房地产开发项目的土地使用权应当以拍卖、招标、挂牌等竞价方式出让。经济适用房和廉租房的房地产开发项目用地，经批准可以实行划拨。

以划拨方式取得土地使用权的，未经市政府批准不得转让、出租、抵押土地使用权或改变用途。

第二十条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地利用条件开发土地。经批准改变容积率的，应在开工前向国土行政主管部门申报并签订土地出让补充合同。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

第二十一条 房地产开发企业应当在签订国有土地使用权出让合同或取得划拨土地使用权批准文件后的15日内，向房地产开发行政主管部门领取《房地产开发项目手册》（以下简称开发项目手册），并应当将房地产开发过程中的拆迁、建设、销售、物业管理等主要事项及时、真实地记录在该手册中。

第二十二条 房地产开发企业应当在开发项目申领《拆迁许可证》前、项目开工时、申领《商品房预售许可证》前、土建工程竣工验收前、资质年检时、项目分割转让时将开发项目手册报送房地产开发行政主管部门验核。房地产开发企业应当在开发项目竣工验收备案交付使用后，将开发项目手册送交房地产开发行政主管部门归档。

第二十三条 房地产开发企业在开发建设过程中不得擅自变更用地性质和规划、设计；确需变更的，应当报请原批准机关和设计单位批准、同意，并办理有关变更手续。有关变更事项应在开发项目手册中如实记录。

第二十四条 房地产开发行政主管部门应当对开发项目的配套基础设施和公共设施的建设加强监督检查。房地产开发企业应当在项目开工前30日内向房地产开发行政主管部门报送配套基础设施和公共设施的建设方案。方案应包括建设的内容、规模、标准、开工和竣工时间等。房地产开发企业应当按照经批准的建设内容和期限完成配套基础设施和公共设施建设。居住建筑规模在组团级以下（含组团级）的房地产开发项目，其配套基础设施和公共设施应当与居住建筑同步施工、同期竣工和交付使用；居住建筑规模在组团级以上的房地产开发项目，其配套基础设施和公共设施建设，经房地产开发行政主管部门批准，可以分期实施。

第二十五条 房地产开发企业应当按照规划指标的要求，在住宅小区内配套建设物业管理用房、社区居委会用房、活动中心（社区会所）、公共厕所、垃圾用房等公共设施。

凡建设费用已列入房地产开发项目成本的公共设施设备，其产权归全体业主所有，房地产开发企业不得擅自处分；其经营所产生的经济效益用于该项目的物业管理。

第二十六条 房地产开发建设项目应领取施工许可证后方可开工，并应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。

房地产开发企业对开发建设项目的工程质量全面负责。开发企业应按规定设置质量管理机构，加强对设计和施工质量的过程控制和验收管理。工程建设中，不得擅自变更已经审查批准的施工图设计文件等。

第二十七条 房地产开发企业在开发建设过程中应当及时收集、整理项目建设各环节的文件资料，建立、健全开发项目的建设档案，并在开发项目竣工验收后，及时向建设行政主管部门、物业管理单位或者其他有关部门移交项目建设档案。

第二十八条 房地产开发项目必须严格按照规划设计的要求进行配套建设。有关水、电、气、道路、邮政、通讯、消防、环保、绿化、人防、物业管理等须提供竣工合格有效文件后方可交付使用。

第二十九条 房地产开发项目交付时，房地产开发企业应当按照项目总建筑面积的4%0向物业管理服务单位无偿提供物业管理服务用房，其产权属该项目全体业主所有。房地产开发企业应当按照有关规定提供社区居委会用房。

第三十条 房地产开发企业应当按照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担商品房保修责任。保修期从商品房交付购房人之日起计算。

保修期内发生质量问题的，由开发企业负责查明责任，并组织有关方面解决质量问题。暂时无法落实责任的，开发企业应先行解决，待质量问题原因查明后由责任方承担相关费用。

第三十一条 房地产开发项目的建设工程质量管理、监督、认定和投诉处理工作，由建设行政主管部门负责。建设行政主管部门应加强对施工企业的管理。禁止施工企业超越资质承揽工程、转包或违法分包工程。

建设行政主管部门在受理工程质量投诉后，根据相关法律、法规和现行工程技术规范、标准和行政管理规定，组织专家进行查勘、鉴定，认定工程质量，划定责任人及责任范围，下达处理意见书。

第四章 房地产开发项目经营

第三十二条 转让房地产开发项目，必须符合下列条件：

（一）转让人持有计划、建设、国土、规划、房管等管理部门批准项目的有关文件；

（二）转让人已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（三）转让人已完成开发投资总额的百分之二十五以上；

（四）受让人具备相应的房地产开发资质；

（五）受让人具备项目剩余投资额百分之二十五以上的项目资本金；

（六）法律、法规规定的其他条件。

第三十三条 转让房地产开发项目应当签订书面合同。转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同及其他有关资料到房地产开发行政主管部门备案。受让人应当重新领取开发项目手册。

第三十四条 房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给项目受让人；已完成拆迁补偿安置的，对可能出现的遗留问题，应明确责任人。项目转让人和受让人应当联合书面通知被拆迁人。

第三十五条 房地产开发项目进行联合开发建设的，房地产开发企业在签订具有法律效力的联合开发协议之日起10日内，送房地产开发行政主管部门备案。项目的联建事项应记录在开发项目手册中，并在销售过程中向社会公示。房地产开发企业不得假借联合开发变更项目开发主体，变相出借、出卖、转让开发资质证书，变相转让房地产开发项目。房地产开发企业不得有下列行为：

（一）与拥有土地使用权的非房地产开发企业单位联合开发；

（二）将开发项目完全交其他房地产开发企业开发，不参与项目经营管理，获取固定收益；

（三）其他非法转让房地产开发项目的行为。

第三十六条 房地产开发项目应当实施物业管理，并按有关规定缴纳房屋共用部位共用设施设备维修基金。房地产开发行政主管部门在房地产开发企业确定项目的物业管理单位之后，方可向其核发《商品房预售许可证》。

第三十七条 房地产开发项目按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期，方可申请预售。

房地产开发企业预售商品房前应当持下列文件资料向房地产开发行政主管部门申领《商品房预售许可证》：

（一）营业执照；

（二）房地产开发企业资质证书；

（三）开发建设项目计划批文；

（四）土地出让金全额缴纳凭证和国有土地使用权证书；

（五）建设工程规划许可证；

（六）建筑工程施工许可证；

（七）城建规费结算证明；

（八）工程承包合同书；

（九）销售面积明细表、分层平面图、预售价格备案文件；

（十）房地产开发项目手册；

（十一）白蚁防治证明书；

（十二）物业管理合同、房屋共用部位共用设施设备维修基金归集证明；

（十三）项目应建的物业管理用房、社区居委会用房、活动中心（社区会所）、学校、公共厕所、垃圾用房等公共设施及配套基础设施的建设方案和书面承诺。

（十四）商品房的结构、用途、装璜标准等情况说明。

房地产开发行政主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内作出答复。同意的应当颁发《商品房预售许可证》；不同意的，应当说明理由。未领取《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售，不得向购房人收取任何预订款性质的费用。

第三十八条 已经取得《商品房预售许可证》的项目依法转让的，项目受让人应当按照本办法第三十七条的规定重新申领《商品房预售许可证》。项目转让人应当自项目转让合同签订之日起10日内书面通知购房人，购房人在收到书面通知之日起30日内有权解除商品房买卖合同并由项目转让人承担违约责任；或者与项目受让人重新签订商品房买卖合同，原商品房买卖合同中约定项目转让人的权利和义务，由受让人承担。

第三十九条 发布商品房销售广告的，必须取得《商品房预售许可证》，并遵守广告管理的有关规定。在商品房销售广告中应当载明《商品房预售许可证》的证号。

第四十条 商品房销售广告、宣传资料和楼盘模型中关于房地产状况的说明、示意应当真实、准确，其中对房屋和相关设施的表述具体确定且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的说明和允诺应当视为要约，必须载入商品房买卖合同。

房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备、装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

第四十一条 房地产开发企业将已经抵押的商品房进行预、销售，必须经抵押权人同意并明确告知购房人；已经预售的商品房不得抵押。

第四十二条 房地产开发企业应当将《房地产开发企业资质证书》和所售楼盘的《商品房预售许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》和《商品房买卖合同示范文本》等相关文件明示于售楼场所。未明示的，购房人有权要求房地产开发企业出示上述相关文件。

第四十三条 预售商品房的房地产开发企业，对预售资金的使用必须与银行签订资金监管协议，确保预售资金用于该商品房的建设。

第四十四条 房地产开发企业预、销售商品房时应当本着平等、自愿、诚信的原则与购房人签订商品房买卖合同。合同应当载明下列主要事项：

（一）当事人名称或者姓名和住所；

（二）商品房基本情况；

（三）商品房计价方式及价款、付款方式和期限；

（四）交付使用条件及日期；

（五）装饰、设备标准承诺；

（六）配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

（七）保修项目、期限、责任；

（八）面积差异处理方式；

（九）关于产权登记的约定；

（十）物业管理的约定；

（十一）解决争议的方法；

（十二）违约责任；

（十三）双方约定的其他事项。

房地产开发企业应当使用国家制订的《商品房买卖合同示范文本》。示范合同文本中所列事项必须逐项填写，不得省略；不得设定违法、显失公平的免责条款；不得将合同内的房屋建设事项列到合同外向购房人另行收费。示范合同文本中未包括的内容，买卖双方可以签订补充协议，补充协议与主合同具有同等法律效力。

第四十五条 房地产开发企业应当在签订商品房买卖合同之日起30日内，将该合同报送房地产开发行政主管部门登记备案。

第四十六条 房地产开发企业在与购房人依法解除商品房买卖合同之前，不得与他人签订同一商品房的买卖合同。

第四十七条 房地产开发行政主管部门、工商行政管理部门应当加强对商品房买卖合同示范文本使用的监管，依法查处合同欺诈行为。

第四十八条 商品房销售时，房地产开发企业应当要求购房人在签订商品房买卖合同时按规定与相关的物业管理企业订立前期物业管理服务协议。

第四十九条 按套内建筑面积或建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，按以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；

（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。产权登记面积－合同约定面积

面积误差比= *100% 合同约定面积

因本办法第五十条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

第五十条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。已经预售的商品房，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。但经规划部门批准的规划调整和设计单位同意的设计变更而导致商品房结构型式、户型、空间尺寸、日照间距、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量、居住环境或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内书面通知购房人。购房人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。购房人在通知到达之日起15日内未做出是否退房的书面答复的，视同接受该规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。购房人在通知到达15日内要求退房的，房地产开发企业全额退还有关购房款项，并付给所付款项相应周期银行固定资产贷款利息。房地产开发企业未在规定时限内通知购房人的，购房人有权退房，并由房地产开发企业承担违约责任。

第五十一条 经济适用房、普通住宅房实行政府指导价，高档住宅和非住宅商品房实行市场调节价。

第五十二条 房地产开发企业应在商品房住宅交付使用时，向购房人提供江苏省建设厅统一印制的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

第五十三条 房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具商品房销售委托书。中介机构销售商品房时，应当向购房人明示商品房销售委托书和本办法第四十二条规定的证明文件。房地产开发企业应对中介机构的销售行为承担责任。

代理销售的中介机构应当自房地产开发企业取得《商品房预售许可证》之日起，方可开展商品房有关宣传、销售活动。第五十四条 房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门；并应当协助购房人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

由于房地产开发企业的原因，购房人在下列期限届满时未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，房地产开发企业应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

第五十五条 履行商品房买卖合同产生的争议，由争议双方协商解决；协商不成的，按照双方约定的争议解决方式依法向仲裁委员会申请仲裁或者向人民法院起诉。

第五十六条 房地产开发行政主管部门应当建立房地产开发企业信用档案，记载开发企业的经营业绩和不良经营行为，并定期向社会公布。

第五章 法律责任

第五十七条 房地产开发企业有下列情形之一的，由房地产开发行政主管部门依据《房地产开发企业资质管理规定》，报请江苏省建设厅予以降低或者注销其开发企业资质证书：

（一）涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的；

（二）超越资质等级从事房地产开发经营业务的;

（三）擅自转让房地产开发项目的；或者假借项目联合开发，变更项目开发主体，变相转让房地产开发项目的;

（四）未取得施工许可证擅自施工的；

（五）未按规定向房地产开发行政主管部门领取、报送《房地产开发项目手册》的；

（六）按国家规定应当实行监理的项目未委托监理的；

（七）未经工程质量验收备案或将验收不合格的房屋擅自交付使用的；

（八）有明示或暗示勘察、设计、施工、监理单位违反强制性标准，或明示或暗示施工单位使用不合格的建筑材料、构配件、设备的；

（九）房屋销售中存在虚假广告、销售面积“缺斤短两”等欺诈行为，造成消费者损失未予改正的；

（十）商品房销售中，未按规定向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，未依照《住宅质量保证书》承诺的内容进行保修的；

（十一）未取得《商品房预售许可证》擅自预销售商品房的；

（十二）违反合同约定拖欠工程款的；

（十三）工程质量低劣或者发生重大质量事故的；

（十四）连续3年无房地产开发项目或开发投资额、竣工面积不符合相应资质要求的；

（十五）其他违反法律、法规的行为。

第五十八条 房地产开发企业未按照本办法第二十五条、二十九条的规定提供物业管理服务用房及社区居委会用房的，将责令其限期依法补建。逾期不补建或建设面积不足的，应当在其建设的非住宅商品房中另行划足相应面积用房或交纳补建价款。补建价款按照该地段经营用房的销售价格乘以未建设面积计算，由房地产开发企业缴纳至该项目的房屋共用部位共用设施设备维修基金账户，归全体业主所有。

房地产开发企业擅自将规划确定的物业管理服务用房、社区居委会用房、公共配套用房改变使用性质、挪作他用的，由房地产开发行政主管部门责令其清还。

第五十九条 违反本办法的房地产开发经营行为，由房地产开发行政主管部门或者工商行政管理部门依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《物业管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等法律、法规和规章的规定予以处罚。

房地产开发企业在房地产开发经营活动中，违反其他国家有关法律、法规的，由相关部门依法予以处罚。

第六十条 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第六章 附 则 第六十一条 各县（市）房地产开发经营管理，可参照本办法执行。

第六十二条 本办法由扬州市房产管理局负责解释。第六十三条 本办法自发布之日起施行。

第二篇：临汾市房地产开发经营管理办法

临汾市房地产开发经营管理办法

2011年1月28日临建房字[2011]23号文件印发,2011年4月11日临汾市建设局《关于临汾市房地产开发经营管理办法补充规定的通知》修正

第一章 总 则

第一条 为维护房地产市场秩序，规范房地产开发经营行为，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》等规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 在市区范围内从事房地产开发经营活动，应遵守本办法。

第三条 临汾市建设局是临汾市房地产开发行政主管部门，负责行政审批和监管工作；临汾市房地产管理局受临汾市建设局委托负责市区房地产开发具体事务管理工作。

第二章 开发企业资质管理

第四条 房地产开发企业（以下简称开发企业）申报、核定、延续、晋升资质等级，由市房地产管理局初审，市建设局审查后，上报省住房和城乡建设厅审批。

第五条 新设开发企业，除符合《房地产开发企业资质管理规定》条件外，还应具备以下条件：

（一）企业名称需含有“房地产开发”字样；

（二）经营范围为“房地产开发经营”；

（三）注册资本不低于3000万元；

（四）有固定经营场所, 经营场所应为办公营业用房，面积不小于150平方米。

第六条 开发企业申请核定、延续、晋升资质等级，除符合《房地产开发企业资质管理规定》条件外，还应具备以下条件：

（一）核定四级资质应具有1名以上房地产经纪人；

（二）晋升三级资质应具有2名以上房地产经纪人；

（三）晋升二级资质应具有2名以上房地产经纪人、1名以上房地产估价师；

（四）晋升一级资质应具有3名以上房地产经纪人，2名以上房地产估价师。

第七条 二级以上(含二级)资质的开发企业可设立分支机构。分支机构应以设立该分支机构的开发企业为主体从事房地产开发经营活动。

第八条 分支机构应具备以下条件：

（一）名称采用“房地产开发企业名称+分支机构名称+分公司”的形式；

（二）分支机构负责人从事房地产开发经营三年以上；

（三）配备满足项目开发管理要求的专业技术人员；

（四）有固定经营场所；

（五）机构设臵齐全（设有工程、经营、财务、统计、办公室等内部管理机构）。第九条 设立分支机构，应经临汾市建设局备案后,方可申领营业执照。

第十条 分支机构备案，应提交以下材料：

（一）开发企业营业执照、资质证书；

（二）分支机构设立文件；

（三）分支机构负责人任命文件、身份证明、工作经历证明；

（四）专业技术人员身份证、职称证、劳动合同复印件；

（五）分支机构经营场所证明；

（六）分支机构管理办法(含工程管理、销售管理、财务管理等)。第十一条 分支机构变更名称、负责人、经营场所等事项，应经临汾市建设局审查备案后，方可在工商行政管理部门办理变更手续。

第十二条 开发企业应在资质证书期满前一个月向资质审批部门申请资质延续，对逾期未申请资质延续的企业，原资质证书自行失效。对确有建设项目，需继续实施的，应重新申办资质。

第三章 开发企业入临管理

第十三条 非本市开发企业在我市从事房地产开发经营的，应到临汾市建设局办理入临备案手续。办理入临备案手续应具备以下条件：

（一）具有二级以上（含二级）资质，省外企业已在省住房和城乡建设厅办理入晋备案手续；

（二）配备满足项目开发要求的专业技术人员；

（三）有固定经营场所。第十四条 办理入临备案手续应提交下材料：

（一）入临备案申请表；

（二）企业备案申请(包括公司历年经营情况概述，拟开发项目基本情况等)；

（三）企业所在地市级以上房地产开发主管部门介绍信；

（四）营业执照副本；

（五）资质证书副本；

（六）临汾开发项目负责人任职文件及身份证明；

（七）临汾开发项目专业技术人员的身份证、职称证、劳动合同；

（八）在临经营场所证明文件。

第四章 房地产开发建设管理

第十五条 开发企业取得房地产开发用地土地使用权前，应到临汾市建设局进行房地产开发资质审查，审查合格后方可参加土地竞拍。

第十六条 开发企业取得土地使用权后，应到临汾市建设局办理《房地产开发项目建设意见书》，对房地产开发项目建设期限、套型结构、保障性住房配建、基础设施和配套设施建设、小区绿化等内容进行政策性和技术性审查。

开发企业在向规划部门申报规划方案时，应同时报临汾市建设局,对《房地产开发项目建设意见书》执行情况进行审查。

第十七条 开发企业在取得建设工程规划许可证之日起15日内，应向临汾市建设局提交规划部门已批准的项目建设规划方案,包括总平面图、鸟瞰图、景观分析图、路网管网分析图、户型平面图、建筑立面图等有关资料登记备案。登记备案后，方可办理招投标、施工许可等建设手续。

第十八条 开发企业应按规划部门批准的规划方案进行建设，未经许可不得擅自改变套型结构、保障性住房配建、绿地面积、物业用房、停车位等规划核定指标。

第十九条 开发企业应建立项目资本金制度，项目资本金占项目总投资的比例不得低于20％。

第二十条 开发企业应在规定范围内从事房地产开发业务，各资质等级企业可以承担的开发项目建设规模为：

（一）一级资质项目建设规模不受限制；

（二）二级资质项目建设规模25万平方米以下；

（三）三级资质项目建设规模15万平方米以下；

（四）四级资质、暂定资质项目建设规模8万平方米以下。第二十一条 开发企业应严格按规定建设物业管理用房，积极建立前期物业管理和承接验收制度，选聘具备相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

第五章 商品房预售管理

第二十二条 商品房预售实行许可制度。开发企业预售商品房，应向临汾市建设局申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

开发企业可以分期或者分组团申请商品房预售许可。申请预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元申请预售许可。

第二十三条 新建商品房中供水、供电、供气、供暖、有线电视、安全监控系统等配套建设费用，以及其它属于购房人所有的公共设施、设备的配套建设费用，应包含在房价中。

第二十四条 申请办理《商品房预售许可证》应符合下列条件：

（一）持有《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；

（二）完成主体工程三分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（三）项目用地未设定他项权；

（四）物业管理方案已落实，预售商品房楼盘信息已录入《临汾市商品房预销售网》。

第二十五条 申请办理《商品房预售许可证》应提交以下资料：(一)《商品房预售许可申请表》；

（二）《营业执照》及《资质证书》；

（三）《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《工程施工合同》；

（四）建设项目绿化审查意见书；

（五）完成建筑物主体工程三分之一以上，并已确定施工进度和竣工交付日期的证明；

(六)商品房预售方案（包括项目整体概况、房屋面积预测、配套公共设施的建设和权属状况、质量责任承担主体和承担方式、商品房预售形式等）；

（七）物业管理方案（包括物业管理用房建设情况、物业服务企业基本情况、物业服务收费标准、专项维修资金收缴约定、前期物业管理中标通知书、前期物业服务合同、业主临时管理规约等)；

（八）预售商品房价格汇总表（包括房号、户型、面积、销售单价、总价等）；

（九）预售商品房项目规划总平面图、建筑总平面图、分层平面图。

第二十六条 开发企业取得《商品房预售许可证》后，应在10日内一次性公开全部准售房源，严格按照公示价格对外销售，并在售房场所显著位臵明示以下内容：

（一）《土地使用权证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》；

（二）预售商品房价格汇总表；

（三）房屋价格构成：含土地取得成本、开发成本（建安成本、行政事业经营服务收费、公共设施设备建设费用）、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润；

（四）物业管理方案;

（五）《商品房买卖合同》示范文本；

（六）房屋交付标准；

（七）房屋产权登记费用及收缴主体（包括房产交易手续费、登记费、测绘费、契税、住宅专项维修资金等）；

（八）住宅专项维修资金缴存方式和缴存账户；

（九）《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

第二十七条 开发企业未取得《商品房预售许可证》，不得进行以下活动：

（一）以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用；

（二）参加商品房展销活动；

（三）在新闻媒体上发布商品房预售广告；

（四）发放宣传单、彩页等其它形式预售宣传活动。

第二十八条 商品房预售应使用《商品房买卖合同》示范文本，实行购房实名制，签约后不得擅自更改买受人姓名。

已签订《商品房买卖合同》并备案的，经双方协商一致需解除合同时，双方应递交申请并说明理由，所退房源应公开销售。

第二十九条 开发企业预售商品房所得款项必须用于该工程建设。

商品房预售款监管的具体办法另行制定。

第三十条 已预售的商品房项目用地，开发企业不得设定他项权，不得办理抵押登记手续。

第二十一条 预售商品房应经竣工验收备案，达到入住条件后交付使用。

第三十二条 开发企业向买受人交付商品住房时，应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并严格按照约定承担质量保修责任。

第六章 罚 则

第三十三条 开发企业有下列行为之一的，责令限期整改，拒不整改的，暂停受理资质申请（包括资质延续、核定、晋升等），情节严重的由原资质审批部门降低资质等级直至吊销资质证书：

（一）擅自设立分支机构的；

（二）擅自变更分支机构名称、负责人、经营场所的；

（三）以分支机构为主体从事房地产开发经营的。

第三十四条 开发企业有下列行为之一的，责令限期整改，拒不整改的，暂停办理其开发项目招投标、施工许可、预售许可、竣工验收备案等手续：

（一）未办理入临备案在我市从事房地产开发经营的；

（二）未按规定办理《房地产开发项目建设意见书》的；

（三）未按规定报送项目规划方案的；

（四）未按规定报送建设工程规划许可相关内容的；

（五）未按批准的规划方案进行建设的；

（六）项目资本金达不到规定的。

第三十五条 开发企业有下列行为之一的，严格按法律法规规定进行处罚，对拒不整改的，暂停办理其开发项目招投标、施工许可、预售许可、竣工验收备案等手续。

（一）未取得土地、规划、施工许可手续进行房地产开发经营的；

（二）超越资质等级开发的；

（三）未按规定建设物业管理用房的；

（四）未按规定承担质量保修责任的。

第三十六条 开发企业有下列行为之一的，严格按法律法规规定进行处罚，对拒不整改的，从重处罚，暂停办理其开发项目竣工验收备案、房屋权属登记等手续，查封售房场所，由原资质审批部门降低资质证书等级直至注销资质证书：

（一）未取得《商品房预售许可证》预售商品房的；

（二）超预售许可面积预售商品房的；

（三）向购房人收取房价之外费用的；

（四）未按规定期限一次性公开全部准售房源的；

（五）未按规定在售房场所显著位臵明示相关内容的；

（六）未取得《商品房预售许可证》发布广告的；

（七）未使用《商品房买卖合同》示范文本的；

（八）擅自更改买受人姓名的；

（九）用已售商品房项目土地设定他项权的；

（十）未经竣工验收备案擅自交付使用的；

（十一）未按规定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的；

（十二）隐瞒有关情况、提供虚假材料，以不正当手段取得《商品房预售许可证》的。

第七章 附 则

第三十七条 县（市）房地产开发行政主管部门可参照本办法执行。

第三十八条 法律、法规另有规定的，从其规定。第三十九条 本办法自发布之日起实施。

第三篇：安徽省城市房地产开发经营管理办法

安徽省人民政府令

（第129号）

《安徽省城市房地产开发经营管理办法》已经2000年10月31日省人民政府第65次常务会议通过，现予发布，自2001年1月1日起施行。

省长 许仲林

二000年十一月十日安徽省城市房地产开发经营管理办法

第一章 总则

第一条 为了规范房地产开发经营行为，促进和保障房地产业的健康发展，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》（以下简称《条例》），结合本省实际，制定本办法。第二条 本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。第三条 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设，严格控制零星建设。

第四条 省人民政府建设行政主管部门负责本省行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

市、县人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

第五条 县级以上地方人民政府应当加强对房地产开发经营管理工作的领导，协调解决房地产开发经营管理中的重大问题。

计划、规划、工商、物价等行政主管部门应当按照各自的职责，协助房地产开发主管部门做好房地产开发经营活动的监督管理工作。

第二章 房地产开发企业

第六条 设立房地产开发企业，应当符合《条例》第五条规定的条件，其中，在设区的市设立房地产开发企业的，注册资本应当在500万元以上；在县级市以及县人民政府所在地的镇设立房地产开发企业的，注册资本应当在200万元以上。

第七条 设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政主管部门申请登记。工商行政主管部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当书面征求本级房地产开发主管部门的意见。房地产开发主管部门应当自收到书面征求意见之日起10日内出具审查意见书，作为企业登记的依据之一。

第八条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：

（一）营业执照复印件；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）企业法定代表人的身份证明；

（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。

房地产开发主管部门应当按照国务院建设行政主管部门的规定，根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级，报省人民政府建设行政主管部门审批，领取资质等级证书；须报国务院建设行政主管部门审批的，由省人民政府建设行政主管部门审核后予以转报。

第九条 房地产开发企业应当按照核定的资质等级承担相应的房地产开发项目：

（一）一级资质的房地产开发企业可以承担所有建设项目；

（二）二级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在30万平方米以下的住宅区的土地、房屋综合开发，或者与此相当的房地产开发项目，不得承担29层以上建筑物的建设项目；

（三）三级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在15万平方米以下的住宅区的土地、房屋综合开发，或者与此相当的房地产开发项目，不得承担15层以上建筑物的建设项目；

（四）四级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在5万平方米以下的房屋开发，或者与此相当的房地产开发项目，不得承担7层以上建筑物的建设项目。

第十条 省外房地产开发企业到本省从事房地产开发经营活动，应当持资质等级证书向省人民政府建设行政主管部门申请办理资质核验，并到房地产开发项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门登记备案后，方可从事房地产开发经营活动。

境外经济组织或者个人来本省从事房地产开发经营活动，应当按照国家规定办理有关手续。

第十一条 省人民政府建设行政主管部门对房地产开发企业的资质实行年检。符合资质升级条件的，晋升资质等级；不符合资质等级条件的，予以降级或者吊销资质证书。

省人民政府建设行政主管部门对房地产开发企业的资质进行年检时，不得收取年检费用。

第三章 房地产开发建设

第十二条 县级以上地方人民政府房地产开发主管部门应当会同有关部门，根据本地区经济和社会发展规划、土地利用总体规划、建设用地计划、城市规划以及房地产市场供求情况等，编制本地区房地产开发规划和计划，报经本级人民政府批准后，由房地产开发主管部门组织实施。

第十三条 县级以上地方人民政府房地产开发主管部门应当根据房地产开发规划，会同本级计划、规划、土地等行政主管部门建立房地产开发项目库。

第十四条 房地产开发项目确定后，县级以上地方人民政府土地行政管理部门应当根据国家有关规定，对项目的用地方式提出意见，报本级人民政府批准。

房地产开发项目的土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当根据《条例》第十二条第二款的规定提出意见，并出具房地产开发项目的建设条件意见书，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。

第十五条 房地产开发项目经营权实行招标投标制度。县级以上地方人民政府房地产开发主管部门应当按照国家和本省有关规定，采取招标方式择优选择房地产开发企业。

以依法取得的国有土地使用权作价入股进入房地产开发经营的，由土地使用权人采取招标方式择优选择房地产开发企业。

第十六条 房地产开发企业与项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门签订房地产开发合同后，应当持房地产开发合同到规划、土地等行政主管部门办理规则、用地审批手续。

房地产开发合同应当载明下列内容：

（一）房地产开发项目的性质、规模及规划、设计要求；

（二）开工期限和建设进度；

（三）基础设施和公共设施的建设要求及建成后的产权界定；

（四）项目建设质量要求；

（五）项目拆迁补偿、安置要求；

（六）房地产开发主管部门对项目提供的配套条件；

（七）违约责任以及双方约定的其他事项。

第十七条 房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％，具体使用、管理办法按照国务院有关规定执行。

第十八条 房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

房地产开发项目的勘察、设计、施工及监理，由房地产开发企业通过招标方式择优选择具备相应资质的单位承担。房地产开发企业应当与勘察、设计、施工及监理单位签订书面合同，明确质量责任。

第十九条 房地产开发企业应当按照房地产开发合同的规定进行项目开支，并根据先地下、后地上的原则统筹安排、配套建设基础设施、公共设施，其中经营性的公共设施建设投资不得摊入商品住宅成本。房地产开发项目竣工验收合格后，房地产开发企业可以将经营性的公共设施有偿转让。

对零星建设的房地产开发项目，县级以上地方人民政府可以按照同类地段、同类项目的房地产综合开发基础设施、公共设施配套标准，向房地产开发企业收取综合开发补助费，用于开发项目的基础设施、公共设施的建设。综合开发补助费的具体征收、使用办法由省人民政府财政、价格、建设行政主管部门共同制定。

第二十条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门申请综合验收，并提交下列材料：

（一）城市规划设计条件落实情况的材料；

（二）拆迁安置方案落实情况的材料；

（三）房地产开发项目建设条件意见书、房地产开发项目手册；

（四）项目竣工图和技术档案材料；

（五）单项工程及供水、供电、供气、通讯、消防、园林绿化等验收材料；

（六）物业管理落实情况的材料；

（七）法律、法规规定的其他有关材料。

房地产开发主管部门应当按照《条例》第十七条、第十八条的规定进行综合验收，其中建筑面积在20万平方米以下的，由项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门组织有关部门或者单位验收；建筑面积在21万平方米以上的和纳入国家或者本省试点的住宅小区，由省人民政府建设行政主管部门组织有关部门或者单位验收。

第四章 房地产经营

第二十一条 转让房地产开发项目，应当符合《条例》第二十条、第二十一条规定。

转让房地产开发项目，受让人应当为依据成立并具有相应资质等级的房地产开发企业。第二十二条 房地产开发企业预售商品房，应当符合《条例》第二十三条规定的条件，并经商品房所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门同意后，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定办理预售登记，领取商品房预售许可证明。

第二十三条 房地产开发企业预（销）售商品房，应当公布下列事项：

（一）预（销）售人的名称、地址及法定代表人；

（二）房地产开发企业资质等级证书、营业执照及商品房预售许可证明；

（三）预售商品房的交付使用时间，现售商品房的竣工验收合格证明；

（四）项目及其配套基础设施、公共设施的平面示意图；

（五）商品房的结构类型、户型、装修标准，公用建筑面积的分摊办法；

（六）商品房的价格和付款方式；

（七）物业管理方式；

（八）法律、法规规定的其他事项。

第二十四条 商品房预（销）售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明下列内容：

（一）当事人姓名或者名称及地址；

（二）商品房的用地方式及坐落位置；

（三）商品房的建筑面积（包括商品房的套内建筑面积及应分摊的公用建筑面积）、使用面积及楼号、楼层、房号和层高；

（四）商品房的价格、付款方式及付款时间；

（五）预售商品房交付使用的时间；

（六）商品房的结构、设备及质量标准；

（七）物业管理方式；

（八）违约责任以及争议解决的方式；

（九）当事人双方认为需要约定的其他事项。

第二十五条 房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。

经济适用住房价格实行政府指导价，具体办法由省人民政府价格、建设行政主管部门共同制定。廉租住房价格实行政府定价，具体办法由市、县人民政府根据国家有关规定制定。第二十六条 经房地产开发企业书面同意，并在交付购房款总额的25％后，预售商品房的购买人可以将购买的预售商品房再行转让。预售商品房再行转让的，双方当事人应当签订书面转让合同，并自合同签订之日起30日内持房地产开发企业书面同意证明等材料到原预售合同备案部门备案。

预售经济适用住房的购买人，在付足购房款和住房交付使用之前，不得将购买的预售经济适用住房再行转让。

第二十七条 商品房交付使用时，房地产开发企业应当按照《条例》第三十一条规定，向购买人提供质量保证书和住宅使用说明书。

第二十八条 商品房交付使用后，在住宅质量保证书规定的保修期内，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。工程质量监督单位拒绝核验的，购买人可以向其主管的建设行政主管部门投诉，建设行政主管部门应当在接到投诉之日起3日内责令工程质量监督单位予以核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

商品房交付使用后，购买人擅自改变结构或者设备位置造成商品房质量受损的，房地产开发企业不承担保修责任，给其他用户造成损失的，责令人应当依法承担赔偿责任。第二十九条 商品房交付使用后2年内，购买人认为商品房的实际面积与其购买的面积不符的，可以按照国务院建设行政主管部门和省人民政府建设行政部门的规定申请复测。售房合同中载明的房屋建筑面积与复测面积的误差值超过测量规范允许范围的，房地产开发企业应当按照售房合同规定的售房价格退还多收的房款；购买人要求退房的，应当予以退房；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第五章 法律责任

第三十条 房地产开发企业转让、出借资质等级证书或者以其他方式允许他人以本企业的名义从事房地产开发经营活动的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令改正，报请颁发资质等级证书的部门降低资质等级或者吊销资质等级证书。

第三十一条 负责工程质量监督检查或者竣工验收的部门及其工作人员对不合格的房地产开发项目出具质量合格文件或者按合格工程验收的，由上级机关责令改正，对责任人员给

予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任；造成损失的，由该部门依法承担相应的赔偿责任。

第三十二条 违反本办法规定的其他行为，《条例》规定给予处罚的，按照《条例》的规定给予处罚。

第三十三条 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚未构成犯罪的，依法给予行政处分。

第六章 附则

第三十四条 本办法应用中的具体问题，由省人民政府建设行政主管部门负责解释。第三十五条 本办法自2001年1月1日起施行。

发布部门：安徽省政府 发布日期：2000年11月10日 实施日期：2001年01月01日(地方法规)

第四篇：房地产开发经营规章制度

房地产开发经营规章制度

第一章总则

第一条为规范房地产开发经营行为,加强对城市房地产开发经营活动的监督管理,促进和保障房地产业的持续健康发展,根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》《省城市房地产开发经营管理制度》《市人民政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》等有关规定,结合我市实际,制定本制度。

第二条本制度所称房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设、转让房地产开发项目及销售、出租商品房的行为。

第三条市房地产管理局(以下称房地产开发主管部门)负责全市房地产开发经营活动的监督管理工作。

市国土资源主管部门依照有关法律、行政法规的规定,负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

第二章房地产开发企业

第四条本市内从事房地产开发经营的企业,应符合有关法律、行政法规规定的条件和《省城市房地产开发经营管理制度》所规定的条件。

第五条房地产开发企业必须按照资质证书确定的业务范围从事房地产开发业务,不得越级承担任务。各级房地产开发企业业务范围:

(一)一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制,可以在全国范围承揽房地产开发项目;

(二)二级资质的房地产开发企业可承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目,可以在全省范围承揽房地产开项目;

(三)三级资质的房地产开发企业可承担建筑面积10万平方米以下的开发建设项目,限定在本市行政区域内承揽房地产开发项目。

第六条市外具有二级资质的房地产开发企业在本市范围内进行房地产开发经营的必须经市房地产开发主管部门登记备案。

第三章房地产开发建设

第七条市房地产开发主管部门应当根据城市规划、土地利用总体规划,会同有关部门编制房地产开发发展规划,报市人民政府批准。同时根据房地产开发规划和建设用地计划,提出开发项目计划,按规定须经市发展改革主管部门批准的还应报市发展改革主管部门批准,并纳入固定资产投资计划。

第八条房地产开发项目的用地应当以出让方式取得,法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

土地使用权出让或划拨前,市建设行政主管部门、房地产开发主管部门、规划部门应当对下列事项提出书面意见,作为土地使用权出让或划拨的依据之一:

(一)房地产开发项目的性质,规模和开发期限;

(二)城市规划设计条件;

(三)基础设施和公共设施的建设要求;

(四)基础设施建成后的产权界定;

(五)项目拆迁补偿,安置要求。

第九条开发项目实行资本金制度,资本金占项目总投资的比例不得低于20%存入专业银行,并由银行部门出据资金证明,方可办理开发手续。

第十条房地产开发企业申请开发项目,应当向市房地产开发主管部门提出房地产开发项目申请,市房地产开发主管部门审查后核发房地产开发项目确认单,再报市发改委按规定核准。

第十一条房地产开发企业取得开发项目后,应当依法办理土地使用权审批手续,取得土地使用权。以出让方式取得土地使用权的必须按照土地出让合同约定的条件和期限开发、利用土地。

第十二条房地产开发应当严格遵守规划方案,不得擅自更改,确需变更的必须按原审批程序报批,规划部门在组织听证后,决定是否批准变更。

第十三条房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。因建设质量问题给购买者或使用者造成损失的应负责赔偿。

开发企业与勘察、设计、施工单位之间的质量责任关系,按照有关法律法规的规定或者合同的约定执行。

第十四条房地产开发企业在开发项目建设过程中,必须严格按照规划方案和要求完成规划区域内的物业管理用房、共用设施设备、地下管网等配套工程的建设安装,其中供水、供电必须安装智能表(卡)否则,房地产开发主管部门不予组织验收。

第十五条房地产开发企业应当将开发项目建设过程中的主要事项和有关部门对房地产开发活动的审查处理意见,记录在房地产开发项目手册中,每季度送房地产开发主管部门核验一次。

第十六条房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向市房地产开发主管部门提出竣工验收申请,由市房地产开发主管部门组织相关部门在30日内进行综合验收,经验收合格后,方可交付使用并办理产权登记手续。

第四章房地产经营

第十七条国家实行商品房预售许可证制度,房地产开发企业进行商品房预售,必须到市房地产开发主管部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》后方可销售。

第十八条开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当符合下列条件并提交相关证件(复印件)及资料:

(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上的证明材料,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

(四)开发企业的营业执照》和资质等级证书;

五)工程施工合同;

(六)商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图、分层平面图;

(七)载明水电表分户安装、小区保洁、治安管理等内容的物业管理方案。

第十九条不符合第十八条第(一)项至第(七)项规定的条件及证明材料的市房地产开发主管部门不予办理《商品房预售许可证》

第二十条房地产开发主管部门在接到开发企业申请后,应当详细查验各项证件和资料,并到现场进行查勘。经审查合格的应在接到申请后的10日内核发《商品房预售许可证》

第二十一条房地产开发企业预售商品房时,必须与商品房预购人签定书面合同。房地产开发企业必须在商品房预售合同签订之日起30日内到市房地产开发主管部门、土管部门、工商部门备案。

预售房屋的必须公示《城市商品房预售管理制度》和《商品房预售许可证》

第二十二条商品房销售,当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。

第二十三条房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发企业应当按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修责任。

保修期内,因开发企业对商品房进行维修,致使房屋原使用功能受到影响,给购买人造成损失的应当依法承担赔偿责任。商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的购买人有权退房;给购买人造成损失的开发企业应当依法承担赔偿责任。

第二十四条房地产开发企业可以委托有资格的中介机构代理销售,必须向中介机构出具书面委托书。中介机构销售商品房时,应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

第二十五条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理房屋所有权登记手续。开发企业应当协助商品房购买人办理房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。

第二十六条开发企业没有依法取得房屋产权证不得出租其商品房,对已取得房屋产权证,出租商品房应执行建设部《房屋租赁管理制度》

第五章法律责任

第二十七条未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定,由市房地产开发主管部门责令限期改正,并处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的由工商行政管理部门依法吊销营业执照。

第二十八条将未经综合验收的开发项目交付使用的按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定,由市房地产开发主管部门责令限期补办验收手续,逾期不补办验收手续的由市房地产开发主管部门组织进行验收,并处10万元以上30万元以下的罚款。

第二十九条将验收不合格的房屋交付使用的按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定,由市房地产开发主管部门责令限期返修,并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款;情节严重的由工商行政管理部门吊销营业执照;给购买人造成损失的依法承担赔偿责任,造成严重后果构成犯罪的依法追究刑事责任。

第三十条开发企业未取得商品房预售许可证,擅自预售商品房屋的按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定,由市房地产开发主管部门责令停止预售活动,没收违法所得,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

第三十一条房地产开发企业对市房地产开发主管部门作出的处罚决定不服的可以依法申请复议或者向人民法院起诉,逾期不履行处罚决定,不申请复议又不向人民法院起诉的由市房地产开发主管部门依法申请人民法院强制执行。

第六章附则

第三十二条本市城市规划区以外的国有土地上从事房地产开发经营活动,实施房地产开发经营监督管理,参照本制度执行。

第三十三条本制度自发布之日起施行。

第五篇：房地产开发经营合同书

编号：

房地产项目开发建设

合 同 书

XXX房产和住房保障局制

XXX房地产项目开发建设合同书

甲方： 乙方：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《XX省城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规规定，结合本开发项目具体情况，经双方协商签订本合同。

第一条 本合同的建设项目是乙方依法按规定程序取得的房地产开发项目，且已列入开发建设计划。

第二条 开发项目基本情况

（一）项目名称：

（二）项目位置：

东至，西至 南至，北至。

（三）项目性质：

（四）项目取得方式：

（五）规划占地面积： ㎡

（六）建筑密度：

（七）容积率：

（八）绿化率：

（九）总建筑面积： ㎡

其中：地上总建筑面积：平方米

1、住宅建筑面积：平方米；

（1）商品住房：平方米；（2）经济适用住房：平方米；（3）廉租住房：平方米；（4）公共租赁住房：平方米；

2、商业建筑面积：平方米；

3、配套建筑面积：平方米；

（1）物业服务用房建筑面积：平方米（按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米，具备水、电、采光、通风等正常使用功能），其中业主委员会办公用房平方米（业主委员会办公用房从物业服务用房中调节，其建筑面积不低于二十平方米）；

具体位置：

（2）政务管理用房：平方米（治安管理、城管执法等政务管理用房建筑面积不低于五十平方米）；

具体位置：

（3）社区居民委员会用房：平方米（按照规划要求进行配套建设）；

具体位置：

（4）中学用房：平方米；（5）小学用房：平方米；（6）幼儿园用房：平方米；（7）垃圾处理站：平方米；（8）换热站：平方米；

（9）配电室：平方米；（10）水泵房：平方米；（11）煤气调压站：平方米；（12）其他：

4、停车区域面积：平方米

（1）专用车位(可对外出售、出租，进行产权确认的车位)

个，平方米；

（2）公共车位 个，平方米；（3）车库 个，平方米；（4）自行车、电动车停车区平方米。

5、绿地面积：平方米（1）集中绿地：平方米；（2）雕塑小品： 处；

6、道路：平方米；

7、广场面积：平方米。地下总建筑面积：平方米

1、地下停车区域建筑面积：平方米；

（1）专用车位(可对外出售、出租，进行产权确认的车位)个，平方米；

（2）公共车位 个，平方米；

2、地下储藏室建筑面积：平方米；

3、地下设备用房面积：平方米；（1）配电室：平方米；

（2）换热站：平方米；（3）水泵房：平方米；（4）其他： 第三条 项目开发期限。

（一）乙方应在 年 月 日前，按批准的项目规划图和建设施工图开工建设，并于 年 月 日前，通过竣工综合验收。

（二）乙方不能按期开工建设，应当提前三十日向甲方提出延建申请，因不可抗力造成项目进度延误，无法履行合同义务，乙方应采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失，并应在不可抗力结束后两日内将事件的情况以书面形式通知开发主管部门并提交相应的证明。

（三）乙方无正当理由未按期开工或开发建设进度未达到开发合同要求的，甲方有权责令乙方限期改正，逾期不改正的，甲方将无偿收回该项目开发经营权。

第四条 工程建设质量。乙方所开发的项目工程建设质量应达到国家工程质量合格标准后方可交付使用。质量评定以国家或行业的质量检验评定标准为依据，乙方对该项目工程质量负总责，因建设质量问题给购房者造成损失的，乙方应负责赔偿。

第五条 住宅产业化技术要求。

（一）居住项目应积极按照建设部《商品住宅性能认定管理办法》及《山东省商品住宅性能认定试行办法》的规定申报性能认定，住宅设计应按照《国家康居示范工程建设技术要点》要求

进行规划、建筑、环境和装修设计。

（二）本项目应按照国家、省、市有关住宅产业化技术规定要求，积极推广应用成套技术，并依据《国家康居住宅示范工程成套技术量化评价指标》，选择适应项目的住宅建筑与结构技术、节能与新能源开发利用技术、住宅厨卫成套技术、住宅管线成套技术、住宅智能化技术、居住区环境及其保障技术和住宅建造成套技术。应参照国家、省编制的住宅部品与产品选用指南，选定资源节约型的优质材料和部品。

（三）本项目应按照《民用建筑太阳能热水技术规范》应用太阳能热水器与建筑一体化技术。

第六条 基础设施和配套公用设施建设。乙方按规划设计要求搞好社区办公、文体娱乐、物业管理等配套公用设施建设，采取“先地下、后地上”的原则统筹安排基础设施和配套公用设施建设。其配套设施必须按照《城市居住区规划设计规范》的要求，与居住人口规模相适应，并应与住宅同步规划、同步建设、同期投入使用。开发项目交付使用后，基础设施和配套公用设施的产权按有关规定界定。项目分期建设，应当在建设初期完成配套公用服务设施建设用地的征迁和配套公用设施用房建设。

第七条 甲方对乙方开发建设给予支持，并协调解决有关事宜。同时，按政策和合同规定的内容对乙方开发工程负责监督、检查和考核。在检查考核中，甲方应严格执行标准、规范，不得徇私舞弊。乙方应主动提供合同履行情况和开发项目情况及其有关资料，接受检查、考核。甲方及其工作人员在合同执行期内滥

用职权，给项目开发建设和合同执行造成不良影响的，乙方有权检举、揭发。

第八条 本合同经双方签字，乙方交纳规定的费用后，甲方发给乙方《开发经营许可证》和《开发项目手册》，乙方领取上述证件后，即取得对该项目的综合开发经营权。乙方有权依法组织实施开发项目的建设和从事开发项目的综合开发经营业务，并对建设和经营活动承担全部法律责任。

第九条 政府规费。乙方在项目开工前，按规定缴纳下列费用：

（一）土地使用权出让金；

（二）综合开发费，包括土地开发区片内的基础设施的开发建设成本和非经营性配套公用设施的建设费用；

（三）综合开发管理费；

（四）城市基础设施配套费；

（五）法律、法规规定的其他费用。

第十条 乙方负责开发项目销售工作。销售方案价格报甲方备案，预售商品房应当依法办理《商品房预售许可证》后方可预售，预售价款必须专款用于该项目开发建设，并按规定接受甲方监督管理。

第十一条 前期物业管理要求按《山东省物业管理条例》相关规定执行。

第十二条 综合验收。开发项目竣工后，乙方必须组织相关部门和单位进行项目综合验收。按照开发建设方案分期开发的项

目，可以进行分期验收，分期验收的开发项目要分期分界明确。对于合同中明确的配套建筑与设施设备等相关内容将作为本项目竣工综合验收时的重要考核指标，乙方在项目建设过程中，不得随意更改相关内容，若违规更改，甲方将按相关规定对乙方进行处罚。

开发企业应在开发项目竣工验收合格后十五日内，持综合验收报告到房地产开发行政主管部门办理综合验收备案手续。经审查合格的，予以备案，审查不合格的，应将不合格内容书面通知乙方，待改正并验收合格后重新审查。开发项目经综合验收合格后，方可交付使用；综合验收不合格的，乙方不得交付，购买者和管理者有权拒绝接受使用。

第十三条 乙方超过《国有土地使用权出让合同》约定的动工日期满一年未动工开发的，甲方可以提请土地管理部门向乙方征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满两年未开发建设的，甲方可以提请土地管理部门无偿收回乙方土地使用权。

第十四条 本合同所载开发项目，如整体转让或分割转让，须满足《山东省房地产开发经营管理条例》相关规定。乙方和受让人应自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起三十日内，持房地产开发项目转让合同到甲方备案，办理合同变更及房地产开发经营许可手续。如不按时办理项目开发者变更手续，甲方除责令补办手续外，还将根据相关规定对乙方进行处罚。

第十五条 任何一方对于因不可抗力因素造成的延误或不

能履行合同约定的事项均不承担责任。但应在条件允许下，采取一切必要的措施加以补救，并应在时间发生后三日内将有关情况以书面形式通知另一方。

第十六条 因履行本合同发生的争议或纠纷，由双方协商解决。协商不成，可向开发主管部门所在地人民法院提起诉讼。

第十七条 本合同未尽事宜，经合同双方共同协商签订补充协议，作为本合同的附件。本合同的附件与本合同具有同等的法律效力。

第十八条 本合同一式三份，甲方持两份，乙方持一份。

甲方：（章）乙方：（章）

法定代表人： 法定代表人：

委托代理人： 委托代理人：

年 月 日