益阳市福中福国际城经营开发状况的调研报告

第一篇：益阳市福中福国际城经营开发状况的调研报告

※※※※※※※※※※※※ ※2008级学生 《城市设计概论》

调研报告

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《城市设计概论》调研报告

课题名称 姓 名 学 号 院 系 专 业 指导教师

关于益阳市福中福·国际城经营开

发状况的调研报告

宋利娟 0801103-29 建筑与城市规划学院

城市规划 郭建东

2012年 6 月 1 日关于益阳市福中福·国际城经营开发状况的调研报告

班级：0801103-29 姓名：宋利娟

一．调查时间：2012-6-1

二．调查地点：湖南省益阳市福中福·国际城

三．调查对象：城市综合体——益阳市福中福·国际城的经营开发状况

四．正文 1概况

福中福·国际城位于益阳市政府新办公大楼后面，益阳城市主干道康富路和海棠路的交汇处。益阳工业新城——高新区的中心。与益阳市政府、国家4A级益阳奥林匹克体育馆、益阳博物馆、梓山湖国际高尔夫球俱乐部为邻，是益阳市政治、经济、文化及体育中心。

福中福·国际城是益阳第一家大型购物、娱乐、休闲、餐饮国际化体验消费中心。益阳已有的几个次商圈，功能单一，业态不齐全，满足不了益阳消费者的需求。坐落在益阳城市中心的福中福·国际城弥补了这一空缺，着力打造益阳的核心商圈。

项目占地11余万平米，总建筑面积20余万平米。由18栋楼构成：外围5层，里边两层，纯商业。采用国际化的规划理念，呈放射性布局，洋溢着欧式风格。集公寓办公区、娱乐休闲区，超市区、酒楼餐饮区、购物区于一体。设计布局了众多大小广场，主入口阿波罗战神驾驶六匹金马凯旋归来；中心六千平米的哥伦布广场，使您身临其境；狩猎女神和海神耸立在其他两个次入口；高耸的主塔标志与周边错落有致的小塔交相辉映，既温馨浪漫又充满着异域情调。对消费者来说，这里不仅是一个消费的好去处，更是一个旅游休闲的好去处。这里交通非常便捷，5、9、16、18、20、29等多条公交线路都途经此处。

作为益阳市2007年的重点工程、形象工程、亮点工程，福中福·国际城自开建以来就得到了市政府大力支持。根据益阳高新技术产业开发区管理委员会2008年7号文件的规定，对福中福·国际城实行优惠政策的通知，由高薪区汇同福中福·国际城开发商成立专门的市场管理委员会，负责该市场的环境协调、市场经营、招商引资等工作；并且福中福·国际城的业主三年内办理税务登记证、卫生许可证、工商登记证等营业证照手续时只收取证签工本费，免收行政事业性收费；以及三年内经营业主享受税收先征收后奖励等优惠政策。2经营开发现状

益阳市福中福·国际城是一个离市中心不远的地段有一个20万平方米的大型综合体，整个项目气势恢宏，很漂亮，但却闲置了好几年。该综合体沿街外围5层，里边2层，呈放射式布局，整体建筑呈欧式风格。但是开发了好几年，目前仅有零星商家进驻，经营惨淡，租户怨声载道。3经营开发中存在问题

益阳福中福陷入困局的深层次原因，只要有两点：

①开发商所犯的错误在于对当地消费力判断不足、盲目乐观，盲目立项；此外，开发企业缺乏专业操盘能力，后期运营管理不规范、后劲不足等，也是目前城市综合体开发普遍存在的问题。

②规划也决定了该项目的生死。规划师指出，其商业全部围在里面，在外面看不到，另外出入口也非常之少。里面不能停车，外面停车位也不足。4分析

①“政府引导”并非万能

众所周知，与政府合作的新城区开发，土地价格自然低廉。但一些开发商对未来明显估量不足：地虽然很便宜地拿下，但是项目今后能否做得起来？由于商业开发经验不足，一些开发商的这种无意识状态，在一些三线城市如台州、南通等的偏远新城区开发中，“表现最为可怕。”“他们认为以低价拿到新区最好的土地，政府又给予许多优惠，开发综合体问题不大。但殊不知，综合体里住宅卖完的利润，往往很难填满留下来的物业未来的运营成本。”

因此，也就不难想象，在这样双重，甚至多重的因素影响下，有多少表面华丽的城市综合体，正行走在“幸与不幸之间”。益阳市福中福是一个离市中心不远20万平方米的大型综合体。整个项目气势恢宏，很漂亮，但却闲置了好几年，目前仅有零星商家进驻，经营惨淡，租户怨声载道。而影响不仅止于此，该综合体虽然对城市形象起到了一定的提升作用，但致命的是它的闲置也对城市的可持续发展带来了不利影响，由于长期经营不善导致其他开发商望而却步，扰乱了城市发展过程中商业发展的进程和秩序，使城市文化命脉的延续也受到很大影响。

探究益阳福中福陷入困局的深层次原因，业内人士认为，开发商所犯的错误在于对当地消费力判断不足、盲目立项，并且简单复制大城市的成功经验，对当地市场预期过于乐观；此外，开发企业缺乏专业操盘能力，后期运营管理不规范、后劲不足等。

②散售带来先天不良

不少专家认为资金、人才、专业程度都不足，是当前综合体发展的通病。城市综合体为开发商带来多方面的经济效益，但也应该看到，城市综合体具有较大的操作难度，需要更高的技术含量和雄厚的资本金。

在益阳市福中福几乎只有不到五成的店面在营业，而且几乎是一些家居，浴缸，和陶瓷的店铺，另外在商场的前排有一些酒楼和洗浴城和三两个娱乐场所。

专家认为，如果综合体的商业配备有商业街，那么商业街可以交给专业的商业管理公司去统一销售和进行后期统一管理；如果是纯购物中心，那就必须要开发商持有。对于福中福的具体情况，应重点招商几个核心主力店和一批知名品牌店来带动铺铺兴旺，在后期经营上实行“统一管理、统一布局、统一形象、专业化操作”，以一流的商业管理为业主和商家服好务，从而吸引益阳人本土消费，减少购买力外流的现象。

③专业能力是最大的考验

“专业能力”主要包括以下几方面：

其中之一应该是对于各种资源的有效运用。一般而言城市综合体项目往往位于寸土寸金的城市黄金地段。

益阳市福中福项目周边企事业单位及家属区众多，如政府公务员小区、人民银行住宅小区、农业银行住宅小区、国税局住宅小区等；新开发的房地产项目就有二十几个；同时又是工业的抢驻地，国内百强之一的纳爱斯集团及科力远、中科软件、天心博力、海纳百川等IT产业、生物工程、新材料公司和厂家都入驻这里；附近大中院校林立，湖南城市学院、海棠中学、朝阳国际实验学校、益阳医学高等专科学校等，项目立足高新区，辐射赫山区、资阳区及益阳周边县市消费群460万人。对于资源的有效利用还是比较充分。有一点不足的是交通不便，经过这里的公交车比较少，给较远距离的市民消费带来 4

了不便。

另一个就是“设计方案的市场化”。大部分综合体现在都是单纯的设计先行，认为做得外观漂亮是主要的，而忽略最重要的市场分析研究，无法让城市综合体的物业价值、经济价值得以充分实现，也就更谈不上实现对城市的贡献作用了。而正确的程序应该是，建筑师的概念设计方案必须提供给市场专家或商业策划、运营专家甚至重要商户，由他们提出基于市场角度的修改建议。而益阳市福中福设计方面最大的不足在于其商业全部围在里面，在外面看不到，另外出入口也非常之少。里面不能停车，外面停车位也不足。这样的布局无法吸引市民的消费活动。5建议及总结

通过对益阳市福中福·国际城经营开发的调查，个人认为可以通过以下几点促进它的发展：

①向市政府和众旺公司申请，多开通几条公交线路，以带动人气。虽然福中福开通了免费购物巴士，但去福中福交通还是很不方便，交通不方便怎么能够有很多人来呢？

②将超市百货转给专业大型连锁超市和百货公司经营，或者与专业连锁超市百货合作经营。福中福毕竟是一个搞房地产的，不是专业选手。在做超市和百货上面还是有点欠缺。试想如果福中福的超市如果是沃尔玛，那么福中福绝对不是现在这个效果。

③服饰街进驻商家门槛一定要提高，不要什么样的商家都允许进驻，至少要是个名牌。不要让福中福的服饰街成为古道街。一定要提高福中福的品味。

④福中福的电器数码街可以引进苏宁电器或者国美电器专业经营，还可以引进一个专业连锁电脑城。

⑤小吃街一定要把肯德基麦当劳引进来，甚至可以引进必胜客。小吃街的规划一定要做好。建议工作人员去研究一下益阳的特色小吃，把他们引到福中福来做生意，并且给他们两年的减免租金。

⑥福中福必须把绿化做好，光秃秃的几栋欧式建筑还是不怎么好看的。

城市综合体是一个城市的微缩体，因为它本身涵盖了众多物业类型，基本具备现代城市的全部功能。而综合体项目按重要性排序是：商业（含商业街及购物中心）、酒店（含酒店式公寓）、写字楼（含SOHO）、住宅。

一个成熟的城市综合体，会担负起城市中心应该的职责，如商业功能、商务办公功能、酒店接待功能、休闲活动功能、其他公共商务活动功能、居住功能等。“通常全部具备这些功能的城市综合体比较少，这点与商业的经济利益有直接关系，对于赢利性不高或非赢利性的功能空间，开发商通常不考虑。”北京嘉亿引领国际商业管理机构董事长鄂丽华说。

实际上，一个成熟理性的城市综合体标志是持有物业的部分，因为综合体项目的人群是复合的，多元的，这就需要商业物业占主导，像深圳的华润中心，一期开发的是大型购物中心万象城，二期是酒店。商业是整个综合体的立足之本；其次是酒店与写字楼，住宅只是一个附属产品。

城市综合体应当以各种物业类型的有机搭配，而不是随机组合。

第二篇：益阳市福中福国际城经营开发状况的调研报告

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《城市设计概论》调研报告

课题名称

姓名

学号

院系

专业

指导教师

关于益阳市福中福·国际城经营开发状况的调研报告 宋利娟 0801103-29 建筑与城市规划学院 城市规划 郭建东

2012年 6 月 1 日

关于益阳市福中福·国际城经营开发状况的调研报告

班级：0801103-29

姓名：宋利娟

一．调查时间：2012-6-

1二．调查地点：湖南省益阳市福中福·国际城

三．调查对象：城市综合体——益阳市福中福·国际城的经营开发状况

四．正文

1概况

福中福·国际城位于益阳市政府新办公大楼后面，益阳城市主干道康富路和海棠路的交汇处。益阳工业新城——高新区的中心。与益阳市政府、国家4A级益阳奥林匹克体育馆、益阳博物馆、梓山湖国际高尔夫球俱乐部为邻，是益阳市政治、经济、文化及体育中心。

福中福·国际城是益阳第一家大型购物、娱乐、休闲、餐饮国际化体验消费中心。益

阳已有的几个次商圈，功能单

一，业态不齐全，满足不了益

阳消费者的需求。坐落在益阳

城市中心的福中福·国际城弥

补了这一空缺，着力打造益阳的核心商圈。

项目占地11余万平米，总建筑面积20余万平米。由

18栋楼构成：外围5层，里边

两层，纯商业。采用国际化的规划理念，呈放射性布局，洋溢着欧式风格。集公寓办公区、娱乐休闲区，超市区、酒楼餐饮区、购物区于一体。设计布局了众多大小广场，主入口阿波罗战神驾驶六匹金马凯旋归来；中心六千平米的哥伦布广场，使您身临其境；狩猎女神和海神耸立在其他两个次入口；高耸的主塔标志与周边错落有致的小塔交相辉映，既温馨浪漫又充满着异域情调。对消费者来说，这里不仅是一个消费的好去处，更是一个旅游休闲的好去处。这里交通非常便捷，5、9、16、18、20、29等多条公交线路都途经此处。

作为益阳市2007年的重点工程、形象工程、亮点工程，福中福·国际城自开建以来就得到了市政府大力支持。根据益阳高新技术产业开发区管理委员会2008年7号文件的规定，对福中福·国际城实行优惠政策的通知，由高薪区汇同福中福·国际城开发商成立专门的市场管理委员会，负责该市场的环境协调、市场经营、招商引资等工作；并且福中福·国际城的业主三年内办理税务登记证、卫生许可证、工

商登记证等营业证照手续时只收取证签工本费，免收行政事业性收费；以及三年内经营业主享受

税收先征收后奖励等优惠政策。

2经营开发现状

益阳市福中福·国际城是一个离市中心不远的地段有一个20万平方米的大型综合体，整个

项目气势恢宏，很漂亮，但却闲置了好几年。该

综合体沿街外围5层，里边2层，呈放射式布局，整体建筑呈欧式风格。但是开发了好几年，目前

仅有零星商家进驻，经营惨淡，租户怨声载道。

3经营开发中存在问题

益阳福中福陷入困局的深层次原因，只要有

两点：

①开发商所犯的错误在于对当地消费力判

断不足、盲目乐观，盲目立项；此外，开发企业缺乏专业操盘能力，后期运营管理不规范、后劲不足等，也是目前城市综合体开发普遍存在的问题。

②规划也决定了该项目的生死。规划师指出，其商业全部围在里面，在外面看不到，另外出入口也非常之少。里面不能停车，外面停车位也不足。

4分析

①“政府引导”并非万能

众所周知，与政府合作的新城区开发，土地价格自然低廉。但一些开发商对未来明显估量不足：地虽然很便宜地拿下，但是项目今后能否做得起来？由于商业开发经验不足，一些开发商的这种无意识状态，在一些三线城市如台州、南通等的偏远新城区开发中，“表现最为可怕。”“他们认为以低价拿到新区最好的土地，政府又给予许多优惠，开发综合体问题不大。但殊不知，综合体里住宅卖完的利润，往往很难填满留下来的物业未来的运营成本。”

因此，也就不难想象，在这样双重，甚至多重的因素影响下，有多少表面华丽的城市综合体，正行走在“幸与不幸之间”。益阳市福中福是一个离市中心不远20万平方米的大型综合体。整个项目气势恢宏，很漂亮，但却闲置了好几年，目前仅有零星商家进驻，经营惨淡，租户怨声载道。而影响不仅止于此，该综合体虽然对城市形象起到了一定的提升作用，但致命的是它的闲置也对城市的可持续发展带来了不利影响，由于长期经营不善导致其他开发商望而却步，扰乱了城市发展过程中商业发展的进程和秩序，使城市文化命脉的延续也受到很大影响。

探究益阳福中福陷入困局的深层次原因，业内人士认为，开发商所犯的错误在于对当地消费力判断不足、盲目立项，并且简单复制大城市的成功经验，对当地市场预期过于乐观；此外，开发企业缺乏专业操盘能力，后期运营管理不规范、后劲不足等。

②散售带来先天不良

不少专家认为资金、人才、专业程度都不足，是当前综合体发展的通病。城市综合体为开发商带来多方面的经济效益，但也应该看到，城市综合体具有较大的操作难度，需要更高的技术含量和雄厚的资本金。

在益阳市福中福几乎只有不到五成的店面在营业，而且几乎是一些家居，浴缸，和陶瓷的店铺，另外在商场的前排有一些酒楼和洗浴城和三两个娱乐场所。

专家认为，如果综合体的商业配备有商业街，那么商业街可以交给专业的商业管理公司去统一销售和进行后期统一管理；如果是纯购物中心，那就必须要开发商持有。对于福中福的具体情况，应重点招商几个核心主力店和一批知名品牌店来带动铺铺兴旺，在后期经营上实行“统一管理、统一布局、统一形象、专业化操作”，以一流的商业管理为业主和商家服好务，从而吸引益阳人本土消费，减少购买力外流的现象。

③专业能力是最大的考验

“专业能力”主要包括以下几方面：

其中之一应该是对于各种资源的有效运用。一般而言城市综合体项目往往位于寸土寸金的城市黄金地段。

益阳市福中福项目周边企事业单位及家属区众多，如政府公务员小区、人民银行住宅小区、农业银行住宅小区、国税局住宅小区等；新开发的房地产项目就有二十几个；同时又是工业的抢驻地，国内百强之一的纳爱斯集团及科力远、中科软件、天心博力、海纳百川等IT产业、生物工程、新材料公司

和厂家都入驻这里；附近大中院校

林立，湖南城市学院、海棠中学、朝阳国际实验学校、益阳医学高等

专科学校等，项目立足高新区，辐

射赫山区、资阳区及益阳周边县市

消费群460万人。对于资源的有效

利用还是比较充分。有一点不足的是交通不便，经过这里的公交车比

较少，给较远距离的市民消费带来

了不便。

另一个就是“设计方案的市场化”。大部分综合体现在都是单纯的设计先行，认为做得外观漂亮是主要的，而忽略最重要的市场分析研究，无法让城市综合体的物业价值、经济价值得以充分实现，也就更谈不上实现对城市的贡献作用了。而正确的程序应该是，建筑师的概念设计方案必须提供给市场专家或商业策划、运营专家甚至重要商户，由他们提出基于市场角度的修改建议。而益阳市福中福设计方面最大的不足在于其商业全部围在里面，在外面看不到，另外出入口也非常之少。里面不能停车，外面停车位也不足。这样的布局无法吸引市民的消费活动。

5建议及总结

通过对益阳市福中福·国际城经营开发的调查，个人认为可以通过以下几点促进它的发展：

①向市政府和众旺公司申请，多开通几条公交线路，以带动人气。虽然福中福开通了免费购物巴士，但去福中福交通还是很不方便，交通不方便怎么能够有很多人来呢？

②将超市百货转给专业大型连锁超市和百货公司经营，或者与专业连锁超市百货合作经营。福中福毕竟是一个搞房地产的，不是专业选手。在做超市和百货上面还是有点欠缺。试想如果福中福的超市如果是沃尔玛，那么福中福绝对不是现在这个效果。

③服饰街进驻商家门槛一定要提高，不要什么样的商家都允许进驻，至少要是个名牌。不要让福中福的服饰街成为古道街。一定要提高福中福的品味。

④福中福的电器数码街可以引进苏宁电器或者国美电器专业经营，还可以引进一个专业连锁电脑城。

⑤小吃街一定要把肯德基麦当劳引进来，甚至可以引进必胜客。小吃街的规划一定要做好。建议工作人员去研究一下益阳的特色小吃，把他们引到福中福来做生意，并且给他们两年的减免租金。

⑥福中福必须把绿化做好，光秃秃的几栋欧式建筑还是不怎么好看的。

城市综合体是一个城市的微缩体，因为它本身涵盖了众多物业类型，基本具备现代城市的全部功能。而综合体项目按重要性排序是：商业（含商业街及购物中心）、酒店（含酒店式公寓）、写字楼（含SOHO）、住宅。

一个成熟的城市综合体，会担负起城市中心应该的职责，如商业功能、商务办公功能、酒店接待功能、休闲活动功能、其他公共商务活动功能、居住功能等。“通常全部具备这些功能的城市综合体比较少，这点与商业的经济利益有直接关系，对于赢利性不高或非赢利性的功能空间，开发商通常不考虑。”北京嘉亿引领国际商业管理机构董事长鄂丽华说。

实际上，一个成熟理性的城市综合体标志是持有物业的部分，因为综合体项目的人群是复合的，多元的，这就需要商业物业占主导，像深圳的华润中心，一期开发的是大型购物中心万象城，二期是酒店。商业是整个综合体的立足之本；其次是酒店与写字楼，住宅只是一个附属产品。

城市综合体应当以各种物业类型的有机搭配，而不是随机组合。

第三篇：常福中学共青团工作调研报告

常福中学共青团工作调研报告

我校是一所农村初级中学，现有学生269人，团员74人，校团支部下设有6个班级团支部。

常福中学团委认真贯彻党的十七大会议精神，深入开展学习实践科学发展观活动，紧密结合团委工作特点，创造性地开展工作，坚决服从上级团组织的领导，紧紧围绕学校教育教学工作大局，严格落实岗位目标责任制，坚持以活动载体为主导，坚持以党建带团建为方向，坚持以机构和制度为保障，坚持以“服务大局、服务社会、服务学生”为向导，注重工作的计划性、讲求工作的针对性、确保工作的实效性。不断加强团组织建设，进一步完善学校团组织的机能，加大团干培训力度，提高全体团员素质，进一步强化团员意识，协助推进养成教育工作的开展，逐步把学校共青团组织打造成“学习型团组织”、“服务型团组织”和“创造型团组织”。

本学期，我刚接手学校团支部工作。通过半个月对学校团支部工作摸底，使我认识到农村中学共青团工作做好要付出很大努力。

我在《团支部工作计划》中提出：十一月进行团员拔河比赛，十二月利用团队活动时间上团课。

利用团队活动时间举行拔河比赛，利用天然的自然草坪使学生在竞赛中明白集体的力量是强大的。在积极有益的团队活动中，最主要的是让学生树立一种集体主义观来共同参与每一项团队活动，现代社会需要有合作能力的人才，我们则可借丰富的活动，在活动中让学生有一种团结协作的意识。在共同的合作中懂得只有各尽其责，才会取得好的比赛结果。而任何一个人的单独行动都会给集体带来无法弥补的结果。只有学生有了强烈的团队意识，团队活动才可以更好的展开。通过新颖的团课，吸引团员，让团员对共青团有一个清楚的认识,从而提高团员的政治意识。政治意识是共青团对党的性质，宗旨，历史使命，以及当前的纲领和任务的自觉性认识，是团员政治觉悟的集中体现。

严格规范团员纳新工作。为了切实发展壮大学校团组织队伍，为团组织增加新鲜血液、增加新力量，确保优秀学生优先入团，常福中学校团委依据团章精神和学校实际，拟定了《常福中学发展新团员工作程序》，严格按照学生个人申请→支部及班主任推荐→团支部大会讨论通过→校团委审查批准→全校张榜公示的程序发展新团员，这确保了学校团组织建设和人员的优化。发展团员，确保质量，必须高标准，为此常福中学团委制定了《常福中学学生入团标准》；建设团队，为了提高凝聚力，彰显先进性，制定了《常福中学团员先进性标准》。这些标准不仅有很强的团性，而且能紧密结合学校实际，做到了与时俱进。

今后，在我们共同努力下，使学校共青团工作更加完善，力争再上一个新的台阶。

2012.9.16

第四篇：关于天福茶品的调研实践报告

调研的目的：分析某茶叶品牌ci的利与弊。

调研的时间：2009年9月5日

调研的地点：福建福州天福茶业

调研的对象：福建福州天福茶业

调研的范围：

调研人员：张洁敏、邵博、韩昭

一：包装：

现在市面上对茶叶的包装过于的单一，颜色方面也是过于简单，不能让人过目不忘，让人感到很市场化。没有什么特点，南北两地的包装的喜爱也有很大的差异 北方人喜欢大气包装，并喜欢将这种茶作为礼茶赠人。喜欢大气的包装，与他们的审美情调相承，主要体现于包装规格、包装物颜色选择，以及质地喜好上。

1.颜色：大多喜欢金色或大红色，特别是包装盒和包装袋更是如此。需要提醒的是，由于品饮水平有限，他们对冲泡方法和饮用方法格外看重，应当在内外包装上明显标示。茶包装色彩更直觉的印象，设对包装色彩和印象直接描述：如刺激的／平常的；新鲜的／陈旧的；现代的／怀旧的；都市的／乡土的；简洁的／繁琐的；明朗的／模糊的；高档的／经济的等，有人曾把四份同样品质的绿茶倒人红、绿、蓝、棕色的茶罐中，然后请人饮用四个茶罐中的茶水，结果表明：80％的人认为：红色茶罐里的茶气味较浓郁，回味持久，茶叶档次较高。96％的人认为：绿色茶罐里的茶气味清新、香醇，品质纯正，茶水颜色清澈，是新茶。87％的人认为：兰色茶罐里的茶有酸涩感，风味不佳。92％的人认为：棕色茶罐里的茶气味浓郁、醇厚，回味持久，品质纯正，是陈茶。茶叶作为食品，包装颜色必须符合色彩对人食欲的刺激。红茶汤色红艳清亮，应选用暖色调，让人有浓郁、味厚之感；绿茶色泽翠绿，应选用绿色这样的冷色调，使人有一种清新鲜爽的感觉；白茶的特点是白毫满身、汤色杏黄，所以宜选用清淡，柔和的色调。

2.质地：外包装用纸袋居多，用木盒、铝合金盒也可。从制作材料的不同可分为硬包装、半硬包装和软包装三类，如硬包装有铁罐、锡罐、瓷瓶、玻璃瓶及工艺小木盒、小竹盒、工艺刻花镀金盒等；半硬包装有各种硬纸盒；软包装有纸袋、塑料食品袋和各种夏合袋等，3.规格：喜欢一斤装或半斤装两种，要求上仍然要进行真空包装；包装盒、罐、袋喜欢偏大号，总之体积稍大者，他们相对更喜欢。

大多数茶叶品牌都有vi（视觉识别系统），但是往往没有在包装上进行运用。对标准色、标准字体随意改动。这就造成了消费者记忆的混乱，淡化了品牌个性。一个不断推出烂广告但讯息一致的品牌，要比一个时常有好广告但讯息颠三倒

四、错乱不已的品牌具有更大的成功机会。

比如同一个品牌的铁观音，虽然因为茶叶级别的不同，要采用不同的视觉设计以作区别，但是在整体风格上应当是统一的，只做色彩的调整，或者采用同一系列的主画面进行替换，而字体、各元素位置、广告语等，都不应当随便改变。

而茶叶得包装也是极有潜力的，有着精美包装的茶叶更适合于作为礼品，因此有了一定规模的茶叶 企业 应委托制作或自制包装盒，由于小包装茶是直接供消费者使用的，固在包装上要多加讲究。在设计中，应力求使广告宣传、艺术 欣赏、礼品器具融于一体，集多功能于一体，使包装既具有良好的保质作用，又能宣传茶叶，传递商业信息。品牌和标签文字优美，商标突出，字形、符号、图案得体，使消费者一看就能产生良好而深刻的印象。内容 符合食品标签通用标准的规定，标明品名。质量等级，净重，单价，出厂单位和地址，生产日期，保存期限和品饮方法等。如果是外销的，其外包装的文字，图案要充分考虑销售对象的文化传统，宗教信仰，经济 发展 水平，生活方式等诸多因素，色彩也要根据不同国家和地区的消费者的需求和民族习惯而定。

要提升茶叶包装的档次，真正提升茶叶企业的形象，必须从以下几个方面着手。

一、茶叶包装要符合品牌识别的统一性

茶叶是一个包装不断更新换代的行业，设计开工前，我们不妨花点时间去研究：原来的包装上的哪些优点需要继承，如果对包装进行重新设计，它是为了开发新的市场还是为了扭转日趋下滑的销售状况，其同类产品销售如何，有何优劣。

二、如何将文化内涵运用到包装上

要做好茶叶包装，必须理解东方的茶文化。同大多数中国人一样。如何有效利用当地的文化元素，在茶叶包装设计中加于运用，是表现品牌内涵的关键。

1、研究当地的历史建筑、自然景观，巧妙的运用到包装上。

就闽西而言：永定土楼，堪称建筑史上“一绝”，其客家风情、民俗，令人流连忘返；连城冠豸山，国家级风景名胜，观者无不赞叹“令人如身在仙境；古田会议会址，福建省十佳风景名胜之一，让你在历史的脚步声中沉思。这其中的任何一个元素，如果能在包装上运用，都能突显产品的文化价值，在礼品茶的开发上，具有极高的商业价值。但是可惜，并没有一家企业很好的运用这一题材。

也可以根据各类茶叶的不同产地，将各产地的人文景观，体现在包装上，既让消费者了解了茶叶产地，又体会到了异域风情。如云南的普洱茶，留给人的是热带雨林的一缕清香；而杭州的西湖龙井绿茶，留给人的是对西湖烟雨的眷恋；安徽的黄山毛峰，带给人的是“一品黄山，天高云淡”。

2、对书法、国画、年画、水墨等元素的引用。

在消费者心理研究中发现，悠久的历史能带来对商品的信赖感。我们在分析日本企业的包装时发现，其中并没有常见的文字夸耀，倒是包装上简朴古拙的“白描”插画，在视觉精神上吸引了消费者。利用我们所熟悉的传统文化运用在包装上，往往更能打动人心。

茶叶是一种民族性的商品，我们可以运用一些如中国画、水墨、吉祥图案这些具有强烈民族文化气息的元素来表现茶叶的传统性，利用其中的“传情、含蓄、细腻”等内涵融入其中，使之含蓄地表现出来。

二．店面选址

合理的选址是商业经营最注重的是“地气气”，这并非迷信，“地气”[nextpage]主要是看这个地方有没有商业氛围，这种商业氛围对我们所经营的商品合不合适，“人气”主要是指我们经营的地方有没有顾客流这些顾客是否有购买我们商品的心理动机。

茶叶作为一种特殊商品，除了它的饮用保健功能，还能体现它的文化艺术价值，它能使人清心、雅净、回归自然——茶叶店的选择要根据茶叶的特性，归纳起来一般有以下地段

1、繁华商业中心：这些地区商业氛围浓，客流量大，购物层次复杂，购买频率高，消费者大多有较强的求质、求好、求美的特点，但房价或租金的费用比较高，竞争尤为激烈，所以进入前须经仔细考虑，分析自己的人力、财力、物力是否具备，如若有条件，进军“商业中心”当然正确，何谓抢占“制高点”呢！但实力不具备，千万不能冒然行事，这些地方要求茶叶品位高一些，要注意品牌、名茶品种要丰富，与茶叶有关的茶具、茶书要配套，如紫砂、瓷器、玻璃茶具等。

2、宾馆饭店群附近：宾馆饭店是商旅居住的地方，他们大多不带茶叶，随时购买，而且，为了走亲访友，捎一点茶叶，显得雅而不俗，饭店也要用茶，“客来泡茶”是中国人的传统礼节。宾馆饭店群旁开茶店，是比较划得来的，房租不宜过高，同时还可以租用宾馆饭店的经营大厅，从提高格调并可以与茶艺结合起来。

3、交通大道：这些地方人口流动量大，主要是能吸引顾客，所以这些地方注重茶店的外部吸引力，品种要新颖，价格要优惠，适合一些字号较老的，无形资产较大的客商进入，刚刚入门的客商最好不要盲目开立茶店。

4.、高档物业区：这类人群是改革开放先富起来的人，他们生活水平高、节奏快，这个地段开茶叶店，品位应偏高一点，价格也应高一点，要求营业员素质更佳，包装应精致，茶叶包装时速度要快，同时可多上一些高档礼品、高档茶具，营业时间放长一些。

5.：如旅游景点，不适应大规模经营，适当经营一些纪念性包装茶等等。

三、茶店装饰：

叶店的装饰主要是突出茶叶经营的特点，使顾客产生一种和谐美的心理，茶叶店装饰分为外装饰域内装饰，外装饰主要能吸引顾客进店浏览，内装饰主要是能激起顾客的购买动机。”“人

外装饰有以下几个要素：

1、外部造型：外部造型一定要突出“茶”的素雅、清心的特点。

2、招牌：招牌是永久性的广告，要激发消费者的好奇心，引起消费者的注意，便于消费者记忆，同时也能体现茶店的格调，一般茶店大都采取传统风格，长方形匾额，用黑色大漆作底色，镏金大字作点名，请名人书写，雕刻而成，庄重堂皇：或用清漆涂成木质本色，用名人题的字，雕刻后，涂成绿色，古朴典雅：再者可以用现代装饰材料做成大的内装通明灯光，外面用醒目大字，构成现代气息的招牌，具体则根据你所经营的场所而定。

3、对联：如果用一副好的对联，则更能体现茶店的文化与艺术气息。

4、橱窗：橱窗是茶店的第一展厅，它能直接刺激消费者的购买欲，橱窗尽量设计大一些，里面可以摆一些具有吸引力的茶叶，如保鲜茶、花茶、广告打得响的保健茶，适量的放一些茶具，可以将外形好 看的茶用透明玻璃杯泡上几杯，隔几天在换几个品种，橱窗内灯光要亮一些，摆设的茶及茶具和茶水要组成一副美的图画，且不断的变动。

5、店门：茶叶店的店门尽量留大一些，采光要好一点，同时要考虑到安全性。

6、外部灯光：茶店外部灯光一定要明亮，最好以白色或绿色，不宜用红色，如若用一两只绿色的射灯则更能突出茶店的吸引力。

7、店名：茶店的命名主要是体现经营者的个性与茶文化和谐的统一，起好一名字是关键，可利用传统的老字号，也可以按照茶叶的特点结合经营者的思维，或请茶文化专家起一个好名字，如北京的“吴裕泰茶庄”、“信裕泰茶庄”、“满堂香茶庄”、“仙山茶行”、“绿茶世界”、“五福茶艺馆”、“天福茗茶”都是很不错的字号。

内装饰的几个要素:

1、货架柜台主要是大方的题，线条流畅，一般应采用木质，可以漆成仿红木，也可以用清漆做成木本色，这样能体现余茶叶和谐的统一，同时可以做几个多宝格何一个小书柜，以便摆茶具和茶书用，有条件可以摆一张八仙桌或茶几以便品茶用。

2、墙面：茶店的墙面应该素雅，一般用木质装饰板，漆成原色为好，同时合理的配合茶字画或介绍有关茶叶知识的宣传材料。

3、地面：地面主要保持干净、整洁，用大理石、水磨[nextpage]石，也可以用地纸，如若铺地毯最好用绿色或灰色，千万不能用刺眼的色调。

第五篇：留福镇大学生村官调研报告

留福镇大学生村官调研报告

为建设一支下得去、待得住、干得好、流得动的大学生村官队伍，更好地发挥他们在社会主义新农村建设中生力军的作用，近期，我们通过集体座谈、个别谈话、实地走访等形式，进行了专项调研，摸清了大学生村官的工作现状及思想状况，并提出了加强大学生村官教育培养和管理的对策建议。

一、基本情况

留福镇共有（高校毕业生）大学生村官8名，平均年龄25岁。08年以来，镇党委、政府高度重视大学生村官的教育管理，大学生村官整体素质得到明显提高，受到基层群众的一致好评。主要特点是：适应比较快。如大学生村官李东青通过不断学习“4+2”工作法、实践、总结形成了一套系统的“农村工作法”起到了很好的效果。并且他还全面参与了本村招商引资、计划生育、村貌整治等工作，不仅自身得到锻炼提高，而且逐步成为村级工作骨干。大学生村官到村工作以来，严格遵守工作纪律和各项规定，坚持不懂就问、不会就学，虚心向村干部和群众请教，尽快熟悉农村工作。在日常工作中，努力与群众打成一片，甘当“小学生”，谦虚谨慎，分寸把握比较好，树立了大学生村官的良好形象。

二、主要做法

一是全方位关爱培养，创优成长环境。实行定期培训，先后开展多期培训活动，提高了履职能力。实行“1+1”帮带责任制，明确镇党委分工领导、村支部书记为帮带责任人，帮助他们解决工作生活中遇到的困难问题。二是多渠道搭建舞台，坚持在使用中培养。建立“一村多岗”实践锻炼机制。一村，即以镇党委文件形式明确大学生村官政策宣讲员、远程教育管理员、献计献策参谋员等7项职责任务。多岗，即在做好职责范围内工作的同时，尽量安排他们参与一些急难险重工作，全方位锻炼提高。

三是一体化管理考核，健全长效机制。建立健全了日常管理制度。严格实施百分制考核，激发大学生村官活力。去年，对1名表现突出的村官李东青得到先进表彰，并推荐县委组织部“周口市十佳大学生村官”人选、优秀大学生村官。

三、存在问题

通过调研，了解到目前大学生村官中还存在一些问题，如：一是个别村官融入不够。一些从大城市长大的大学生村官面对陌生的农村社会环境，适应融入比较慢，有的工作半年多了，还“稳不下来、融不进去”。二是工作热情难以持久。部分大学生村官刚到村里工作时，雄心勃勃，充满激情。但工作一段时间后，感到农村事务繁杂，有的认为所学专业难有用武之地，干事创业热情有所消退。三是工作扎实程度不够。有的大学生村官把自己当成“局外人”，遇事不是积极主动想办法，而是一味地依靠老同志帮忙；有的干工作蜻蜓点水，甚至对上级安排的材料存在编造、抄袭等现象，工作用心程度不够。

四、原因分析

一是通过谈心：大部分大学生村官担心期满后的去向问题，对未来的不确定，思想上有负担。

二是个别村支部书记不能正确对待大学生村官。有的把大学生村官看作是上级派下来的挂职锻炼干部，“早晚得走”；有的存有私心，担心大学生村官将来抢了自己的“位子”；有的把大学生村官当成村里的“通讯员”，不让他们承担重要工作，影响了大学生村官素质能力的全面提高，导致部分大学生村官处于被“边缘化”的境地。

三是个别村工作基础比较薄弱，影响了大学生村官作用发挥。有的村集体经济比较薄弱，大学生村官想干事面临诸多困难；有的村班子战斗力不强，帮带培养大学生村官方面缺少有效措施，在大学生村官心目中也造成不良影响；个别村“两委”成员之间交流沟通少，有时闹不团结，大学生村官处境比较尴尬，很难发挥应有作用

四是缺乏有效活动载体。大学生村官思路活、热情高，只有搭建最有效发挥大学生村官聪明才智的活动载体，形成浓厚的团结竞争氛围，才能将大学生村官最大潜能激发出来。从目前情况看，大学生村官大多从事远程教育、团的工作等，直接干“硬活”的少，制约了他们独当一面能力的提高。

五、对策建议

一是加强思想教育。通过举办专题培训班、召开座谈会、个别谈心等措施，教育引导大学生村官充分认识基层一线是了解国情、增长本领的最好课堂,是磨练意志、汲取力量的火热熔炉,是施展才华、开拓创业的广阔天地，自觉摒弃浮躁不安心态，扎根农村基层，发挥聪明才智，努力建功立业。二是落实培养责任。采取制定发展规划、定期双向谈话、跟踪督导等措施，要求村支部书记切实履行传帮带责任，放心、放胆、放手，给大学生村官早压担子、多压担子、真压担子，让他们实实在在参与村级重大事项决策，提高实际工作能力。乡镇党委加大督导调研力度，并把大学生村官成长情况和业绩贡献等作为村级工作考核的重要内容，增强村支部书记带好大学生村官的责任感和压力感。

三是搭建活动平台。制定大学生村官“创业计划”，开展“扎根农村、青春创业”活动，镇、村在技术培训、创业资金、政策咨询、指导服务等方面给予大力支持，引导和鼓励他们带领群众发展现代特色高效生态农业，领办、创办促进村集体和群众增收项目，在经济建设一线锤炼素质，提升能力。

四是严格管理考核。制定出台管理办法，实行日常积分制管理，对突破性、创新性工作给予加分。建立健全考勤、定期交流、述职评议、轮岗锻炼、考核奖惩等管理制度，加大落实力度，保证大学生村官待得住、干得好、流得动。

五是发挥典型作用。及时发现和培养各类典型，充分运用报刊、广播、电视、网络等加以宣传，发挥先进典型的示范带动作用，在全社会营造关心支持大学生村官成长的良好氛围。

留福镇专职副书记：张涛2010年5月20